深深房Ａ：2021年度董事会工作报告2022-03-18
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
2021年度董事会工作报告
2021年度，公司董事会严格按照相关法律法规的要求及公司制度的规定，本
着对全体股东负责的态度，持续提升公司治理水平，严格执行股东大会各项决议，
确保董事会运作规范高效。公司全体董事勤勉尽责、恪尽职守，认真履行股东赋
予的职责，有效维护了公司和公司股东的合法权益。
一、公司经营情况
报告期，公司实现营业收入13.21亿元，同比减少18.22%；实现归属于母公
司股东的净利润2.21亿元，同比减少23.91%。截至报告期末，归属于母公司股东
的所有者权益39.38亿元，较期初增长3.71%。
二、2021年度经营管理回顾
2021年，面对百年变局和世纪疫情交织叠加、经济下行和市场竞争日益加剧
等诸多挑战，公司领导班子认真贯彻落实控股股东、集团党委和董事会决策部署，
带领全体员工团结一心、秉承定力、狠抓经营管理，全面推进各项工作任务，实
现了“十四五”良好开局，企业发展更加稳固、更有质量、更有韧性。全年主要
工作情况如下：
（一）抓机遇，防风险，企业大事要事取得重大成果
1.项目拓展有新突破
公司积极推进主业项目拓展工作。5月中旬，顺利完成惠州林馨苑项目收购；
9 月28日 ，参 与 2021 年深圳市 第二 轮集中 供地以底 价 成 功竞得 深圳光明 区
A511-0039地块。全年累计新增计容开发面积45万㎡，为公司可持续发展注入新
动能。
2.项目建设有新进展
一是龙岗项目和汕头天悦湾二期工程分别于4月和6月完成竣工验收；二是惠
州林馨苑项目6月底复工，并于12月初实现开盘销售；三是深房光明里项目9月底
拿地，2022年1月中旬顺利开工。
1
3.地产销售有新成绩
2021年，公司主业项目销售认购307套，销售面积38,729㎡，销售金额6.76
亿元。其中，深圳项目认购69套，销售面积7,923㎡，销售金额5.04亿元；汕头
项目认购238套，销售面积30,806㎡，销售金额1.72亿元。
4.提质增效有新作为
一是顺利完成海燕酒店旅业转型工作；二是完成物业公司股权转让协议签订；
三是引进罗湖医院集团等高端医药、医疗和医美企业入驻，积极策划打造以深房
广场为中心的“大健康生态经济产业综合体”；四是鲲鹏公司股权转让已在联交
所挂牌；五是“僵尸”企业清理和“处亏减亏”工作稳步推进。
5.未来发展有新探索
一是积极开展公司未来发展研究，拟定了公司《质量提升行动方案》，为公
司未来发展提供行动指引；二是对新的行业市场进行研究论证，积极寻找行业内
具有战略协同效应的标的项目；三是加强与国资系统资本平台沟通交流，在战略
咨询、项目拓展等方面寻求支持并探讨产业基金合作。
6.安全稳定有新保障
一是深入贯彻落实安全生产主体责任，建立健全各项安全管理制度，加大隐
患排查整治力度，公司全年安全生产形势平稳；二是坚持常态化精准防控疫情，
落实市委、市政府、市国资委和控股股东的各项工作要求，压紧压实主体责任，
疫情防控持续稳定；三是统筹抓好公司信访维稳、舆情监控等维稳安保工作，为
企业经营发展营造和谐稳定的环境。
（二）强基础，补短板，企业管理取得可喜成绩
1.公司治理水平不断提升
全面修订完善《党委会议事规则》《党委研究讨论企业重大经营管理事项清
单》等制度，坚持把党委研究讨论作为董事会、经营层决策重大问题的前置程序，
牢牢把住企业重大决策关口。完成公司治理、内部管理相关制度修（制）订42
项并汇编印制成册，构建起更加科学、完善的制度体系，不断提升公司治理水平。
持续推进公司全面风险管理体系建设，组织各单位开展内控自评，夯实企业稳健
发展基础。
2.财务管理切实有效
一是顺利实施公司2020年度利润分配，向全体股东派发现金红利，实现了连
2
续3个会计年度的常态化现金分红；二是全年通过协定存款、货币基金等方式实
现资金收益4,000余万元；三是全面清理应收款项，追回逾期应收款项近2,000
万元；四是积极协调沟通，完成龙岗项目土增税退税工作，退税金额7,000余万
元；五是克服困难完成惠州林馨苑按揭银行合作洽谈，获得按揭额度8亿元，为
项目销售提供保障。
3.历史遗留问题处置取得突破
积极采取措施加快推进新峰地产、三岛、金色时代等案件执行工作，执行回
款170余万元；持续推进历史楼款清收专项工作，全年收回欠款共计150余万元。
4.成本控制效果良好
公司继续严格控制项目开发成本，贯彻落实全成本、全过程、穿透式管理理
念，狠抓重大项目预结算工作，全年编制预算32份，预算金额核减率2.08%；完
成结算审核27份，结算金额核减率5.34%。
5.租赁业务稳步增长
公司多渠道推广出租物业，全年共办理新签和续签租赁合同109份，面积3.3
万㎡；全年累计租金收入完成年度指标的107.6%，同比增长33%。
6.人力资源工作有序开展
探索建立健全激励约束机制,在惠州林馨苑项目开展员工跟投，激发员工积
极性和创造力；积极开展人力资源管理工作，充实干部员工队伍；根据市委组织
部、投控公司要求，保质保量、高效完成人事档案专项审核全覆盖工作。
7.审计监督工作扎实开展
积极开展内部审计监督工作，完成惠州林馨苑项目、鲲鹏公司股权清产核资
审计、评估备案，对所属企业资金安全管理情况进行专项检查，组织协调投控审
计组完成汕头天悦湾项目专项审计，为企业的稳定健康发展赋能。
（三）稳经营，克难关，所属企业发展增添新动能
1.经营业绩方面
受经济下行、行业调控以及新冠疫情等因素影响，汕头分公司、海燕酒店和
圳通公司经营承压，物业公司、华展公司克服诸多困难和不利因素影响，狠抓经
营，完成年度经营目标。
2.企业管理方面
物业公司管理体系顺利通过再次认证审核，开展小区垃圾分类专项治理工作，
3
管理水平有一定提高；海燕酒店规范操作流程，开展销售、礼仪等专项培训，服
务水平再上台阶；圳通公司成功取得幕墙设计乙级资质，为业务拓展创造良好硬
件条件；华展公司强化现场监理力度，项目安全和工程质量得到有效保障；汕头
分公司加强项目成本管控力度，有效降低项目成本支出；建邦公司统筹推进开发
建设、营销推广等各项工作，取得切实成效。
3.市场拓展方面
圳通公司努力开拓外部市场，签约项目57个；海燕酒店引入网红店项目，并
成功出租长期空置的部分物业；华展公司成功中标金泰克半导体存储产业基地监
理项目。
（四）抓党建，促和谐，营造风清气正干事创业氛围
1.党建工作扎实推进
公司党委创新方式方法，推动党史学习教育见行见效，系统各级党组织将党
史学习教育融入日常、抓在经常；坚持问题导向，不断把“我为群众办实事”实
践活动引向深入，向物管小区捐赠物管设备，助力幸福社区建设；坚持从严从实，
夯实党的基层组织建设,推动党委理论中心组学习常态化制度化，认真开展党员
教育“五个一”工程各项工作。
2.党风廉政建设不断深化
全面落实党风廉政建设与经营工作同部署、同落实、同检查、同考核；发挥
大监督体系合力，促进各项监督融合贯通，聚焦主业主责，有效推动年度党风廉
政建设和反腐败任务清单、年度监督工作要点各项工作任务落到实处；结合建党
百年加强廉洁宣传教育，扎实开展纪律教育学习月活动，加强作风建设，弘扬廉
洁正能量，营造风清气正的干事创业氛围。
3.企业文化建设生气勃勃
全年组织足球、网球、羽毛球、乒乓球和瑜伽等兴趣小组活动及文体活动150
余场，丰富了员工业余生活；成功举办“深房杯”乒乓球邀请赛，开展“走虹桥”、
“员工集体生日会”、实地参观惠州林馨苑项目等活动，营造企业搭台、员工参
与的良好局面，增强企业凝聚力、向心力。
三、董事会日常工作情况
（一）董事会会议情况及决议内容
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报告期内，公司共召开董事会会议10次,审议议案36项，通报事项2项。董事
会会议的召集、召开程序符合《公司法》及《公司章程》的规定,会议具体情况
如下：
序号 会议名称 会议召开时间 会议召开方式 会议议题
议案一：《2020 年年度报告全文》及摘要
议案二：《2020 年度董事会工作报告》
议案三：《2020 年度财务决算及利润分配预案报告》
议案四：《2020 年度内部控制自我评价报告》
议案五：《2020 年度独立董事履职情况报告》
议案六：《关于授权公司管理层决定国有土地使用权竞买事
宜的议案》
第七届董事会 议案七：《关于修订<股东大会议事规则>的议案》
1 2021 年 3 月 19 日 现场会议 议案八：《关于修订<董事会议事规则>的议案》
第六十次会议 议案九：《关于修订<董事会战略委员会实施细则>的议案》
议案十：《关于修订<董事会审计委员会实施细则>的议案》
议案十一： 关于修订<董事会提名委员会实施细则>的议案》
议案十二：《关于修订<董事会薪酬与考核委员会实施细则>
的议案》
议案十三：《关于修订<独立董事工作制度>的议案》
议案十四：《关于购买董监高责任险的议案》
议案十五：《关于召开 2020 年度股东大会的议案》
议案一：《2021 年第一季度报告全文》及正文
议案二：《关于修订<投资管理办法>的议案》
第七届董事会 议案三：《关于修订<内部审计工作规定>的议案》
议案四：《关于修订<财务管理制度>的议案》
2 第六十一次会 2021 年 4 月 28 日 现场会议 议案五：《关于授权管理层使用自有资金购买理财产品的议
议 案》
通报材料 1：《上市公司治理专项自查清单》
通报材料 2：《会计政策变更说明》
第七届董事会
《关于收购广东建邦集团（惠阳）实业有限公司 51%股权的
3 第六十二次会 2021 年 4 月 30 日 通讯方式
议案》
议
第七届董事会 议案一：《关于拟续聘会计师事务所的议案》
现场与通讯相 议案二：《关于制定<员工跟投管理办法>的议案》
4 第六十三次会 2021 年 6 月 30 日
结合的方式 议案三： 关于制定<林溪郡项目员工跟投管理办法>的议案》
议 议案四：《关于召开 2021 年第一次临时股东大会的议案》
第七届董事会
《关于落实“双百企业”经理层成员任期制和契约化管理工
5 第六十四次会 2021 年 8 月 20 日 通讯方式
作方案的议案》
议
第七届董事会 议案一：《2021 年半年度报告》全文及摘要
现场与通讯相
6 第六十五次会 2021 年 8 月 27 日 议案二： 关于修订<内幕信息知情人登记管理制度>的议案》
结合的方式 议案三：《关于修订<信息披露事务管理制度>的议案》
议
第七届董事会 议案一：《关于拟变更董事的议案》
7 第六十六次会 2021 年 9 月 22 日 通讯方式 议案二：《关于变更财务总监的议案》
议 议案三：《关于召开 2021 年第二次临时股东大会的议案》
5
第七届董事会
《关于投资建设光明区 A511-0039 地块以及设立深圳市深
8 第六十七次会 2021 年 10 月 19 日 通讯方式
房集团光明开发有限公司的议案》
议
第七届董事会
9 第六十八次会 2021 年 10 月 25 日 通讯方式 《2021 年第三季度报告》
议
第七届董事会 议案一：《关于转让深圳市物业管理有限公司 100%股权暨关
现场与通讯相
10 第六十九次会 2021 年 12 月 13 日 联交易的议案》
结合的方式 议案二：《关于召开 2021 年第三次临时股东大会的议案》
议
（二）董事会对股东大会决议的执行情况
2021年度公司共召开股东大会4次，其中年度股东大会1次，临时股东大会3
次。会议审议议案15项，报告事项1项。董事会严格依照《公司法》《证券法》
等相关法律规定认真执行股东大会的各项决议。
（三）董事会各专门委员会履职情况
公司董事会下设战略委员会、审计委员会、提名委员会和薪酬与考核委员会。
报告期各专门委员会积极高效地开展工作，有效促进了董事会的规范运作和科学
决策。董事会各专门委员会在报告期内的会议具体情况如下：
委员会名称 召开会议次数 会议召开日期 会议内容 提出的重要意见和建议
审议关于收购 认为公司收购广东建邦集团（惠阳）实业有限公司 51%
广东建邦集团 股权将有效增加公司的土地储备资源，有利于公司未来
董事会战略委
1 2021 年 04 月 30 日 （惠阳）实业 持续发展；项目具有良好的经济效益，有利于增强公司
员会
有限公司 51% 未来的经营业绩和盈利能力，符合公司及全体股东的利
股权事项 益。
认为公司根据新企业会计准则的规定，选择和运用了恰
当的会计政策，做出了合理的会计估计。公司对会计政
审议公司 2020
2021 年 01 月 20 日 策、会计估计的变更一贯持谨慎态度，不存在利用、滥
年度财务报告
用会计政策、会计估计变更调节利润的情况，公司编制
的财务报告真实可靠、内容完整。
董事会审计委
4 审议致同会计
员会
师事务所(特 认为致同会计师事务所（特殊普通合伙）编制的公司 2020
殊普通合伙) 年度财务报告符合企业会计准则的各项规定，在所有重
2021 年 03 月 16 日
关于公司 2020 大事项方面真实、完整地反映了公司 2020 年 12 月 31 日
年度财务报告 的财务状况及 2020 年度的经营成果和现金流量。
的初步审计意
6
见
审议关于致同
会计师事务所
(特殊普通合 认为致同会计师事务所（特殊普通合伙）对公司 2020 年
2021 年 03 月 19 日
伙)为公司提 度财务报告审计工作完成良好。
供 2020 年度审
计工作的总结
认为致同会计师事务所（特殊普通合伙）（下称“致同
所”）具备独立性、专业胜任能力、投资者保护能力和
为上市公司提供审计服务的经验与能力。在 2020 年度财
审议拟续聘会 务报告和内部控制审计过程中，致同所能够按照审计准
2021 年 06 月 25 日 计师事务所的 则及《企业内部控制基本规范》的要求，认真履行职责，
事项 独立、客观、公正的评价公司财务状况和经营成果，表
现出良好的职业操守和专业能力。因此，向公司董事会
提议续聘致同所为公司 2021 年度财务报告和内部控制审
计机构。
审议公司 2020
年年度报告中 认为公司董事、监事和高级管理人员的薪酬决策程序符
董事会薪酬与 披露的董事、 合规定，公司董事、监事和高级管理人员的薪酬发放标
1 2021 年 03 月 19 日
考核委员会 监事和高级管 准符合薪酬体系规定，2020 年年度报告所披露的薪酬情
理人员的年度 况真实、准确。
薪酬情况
认为汪健飞先生不存在《公司法》第 146 条不得担任董
事、高级管理人员的情形，未受过中国证监会及其他有
关部门的处罚和证券交易所纪律处分，不存在因涉嫌犯
审议提名汪健
罪被司法机关立案侦查或涉嫌违法违规被中国证监会立
董事会提名委 飞先生为公司
1 2021 年 09 月 14 日 案稽查的情形，不是失信被执行人，不是失信责任主体
员会 董事兼财务总
或失信惩戒对象，符合有关法律、行政法规、部门规章、
监事项
规范性文件等要求的任职资格。同意推荐汪健飞先生为
公司董事兼财务总监，同意将相关议案提请公司第七届
董事会第六十六次会议审议。
四、未来发展的展望
（一）行业格局和趋势
国家持续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，租购并举、因城施
策，促进房地产业良性循环和健康发展；多重金融监管政策持续调控下，行业发
展目标逐步从“以量取胜”向“以质取胜”转变，资源将持续流向头部优质企业，
行业竞争格局呈现新形势。
（二）可能面对的风险和应对措施
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1.宏观经济风险和应对措施
房地产行业与宏观经济具有较大关联性，受宏观经济周期的影响较大。当前，
伴随全球疫苗接种速度加快以及各国陆续解除封锁措施，世界经济复苏态势显著
抬头，但疫情起伏反复，病毒频繁变异，世界经济形势仍然复杂严峻。公司将持
续关注国际、国内宏观经济形势，积极调整经营策略。
2.行业调控风险和应对措施
在“房住不炒”的总基调下，调控政策层层递进，市场步入调整期，行业进
入深刻变革阶段，公司发展正经受新考验。公司将继续深化行业政策研究，紧跟
国家战略，创新运营模式，优化发展方式，同时适时对战略新兴产业开展研究，
探索新领域，培育新业态。
3.业务经营风险和应对措施
由于房地产贷款集中度管理机制、“集中供地”等系列政策落地，对公司拓
展开发用地储备提出新挑战。公司将密切关注市场及行业政策变化，有针对性制
定土地拓展计划，狠抓存量资产提质增效，维持较好的营收规模和业绩水平。
（三）发展战略和经营计划
2022年是党的“二十大”召开之年，也是公司深化改革的关键之年。公司将
坚决贯彻落实深圳市委、市政府、市国资委和投控公司的决策部署，抢抓深圳“双
区”建设和深化国资国企改革的战略机遇，谋划项目储备，稳定经营管理，努力
寻求公司改革发展新突破。
2022年，公司经营工作的总体思路是：以习近平新时代中国特色社会主义思
想为指导，认真贯彻落实党的十九大和十九届历次全会、中央经济工作会议精神，
以党的建设和高质量发展统揽生产经营工作全局，以稳定经营为基础，以探索未
来发展方向为主题，以项目开发和销售为重点，以安全管理为支撑，以强化执行
为保障，突出项目融资、提质增效、风险管控等重点工作，苦练内功，精细经营，
全力推动公司高质量发展迈上新台阶。
1.聚焦主业，持续筑牢发展根基
一是加快推进项目建设，确保项目开发计划的顺利实施；二是全面抓好项目
销售工作，为公司的未来发展提供充裕的现金流支持和业绩支撑；三是加强房地
产政策研究，做好土地拓展调研工作，适度扩大主业项目资源储备，持续增厚公
司高质量发展基础。
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2.加强协同，积极探索未来发展方向
一是借助中介服务机构力量，持续加强战略新兴产业行业市场研究；二是继
续加强与深圳国资、控股股东的联络沟通，努力实现与系统战略协同；三是联合
系统资本平台以产业投资基金的形式撬动社会资本，携手发掘商机；四是通过基
金运作优选具有收入利润稳定、较大成长空间且能够融合驾驭的标的项目，稳步
开创利润增长新局面。
3.提质增效，持续优化产业结构
一是抓紧推进物业公司股权转让款收取、资产人员交接等相关工作；二是将
不具备城市更新资格或升值潜力等自有物业进行出售；三是加快推进鲲鹏公司股
权转让工作，尽快收回投资资金；四是持续落实僵尸企业清退事宜；五是持续推
进与罗湖区政府、罗湖医院集团大健康主题深度合作。
4.科学统筹，确保重点工作有序推进
一是加强与金融机构联络沟通，努力拓展融资渠道，灵活运作各类融资工具，
合理优化公司资债结构；二是加强组织保障，强化责任担当，全力解决历史遗留
问题；三是对标标杆企业，转变理念精益管理，持续完善规章制度，规范决策程
序，提高决策质量，全面提升公司综合实力；四是抓好队伍稳定，优化人才队伍
年龄结构、知识结构，保证团队战斗力不滑坡、执行力不掉队；五是多措并举、
压实责任，加大力度做好欠款追收工作；六是纵深推进公司督查督办问责制度，
全面加强督查结果运用，严肃问责问效，着力提升执行力，确保各项工作落地落
实。
5.常抓不懈，落实安全生产各项举措
统一思想，明确方向，紧密结合自身实际，高标准、创造性地开展安全生产
和信访维稳工作，努力开创安全稳定新局面。一是继续建立健全安全生产管理制
度，严格落实企业安全生产责任制，加大隐患排查力度和加强重点领域安全治理；
二是坚持常态化精准防控疫情，多措并举、严密防范，从严从紧做好疫情防控，
确保疫情防控形势持续稳定。
6.强化引领，努力抓好党建工作
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，组织开展好党的“二十大”
精神的学习宣贯工作，巩固深化党史学习教育成果，把学习教育始终贯穿于党建
各项工作。加强思想建设、组织建设、作风建设，发挥党组织的领导核心作用，
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把方向、管大局、保落实，动员和发挥广大共产党员的先锋模范作用，确保企业
党建工作和经营工作两手都要硬，切实将党的领导融入公司治理，引领企业高质
量发展。
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
董 事 会
2022 年 3 月 18 日
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