深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司
2021 年年度报告
2022-006
2022 年 03 月
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
第一节重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真
实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连
带的法律责任。
公司负责人刘征宇、主管会计工作负责人汪健飞及会计机构负责人(会计主
管人员)乔彦军声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司年度报告中部分涉及对于未来经营计划或经营工作安排的描述，相关
计划或安排的落实受到多方面因素的影响，并不构成公司对于投资者的实质承
诺，在此提请广大投资者注意投资风险。
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息
披露》中房地产业的披露要求。
公司已在本报告中详细描述存在的相关风险，请查阅“第三节管理层讨论与
分析”之“十一、公司未来发展的展望”。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 1,011,660,000 为基数，
向全体股东每 10 股派发现金红利 0.88 元（含税），送红股 0 股（含税），不以公
积金转增股本。
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目录
第一节重要提示、目录和释义 ................................................................................... 2
第二节公司简介和主要财务指标 ............................................................................... 6
第三节管理层讨论与分析 ......................................................................................... 10
第四节公司治理 ......................................................................................................... 28
第五节环境和社会责任 ............................................................................................. 44
第六节重要事项 ......................................................................................................... 45
第七节股份变动及股东情况 ..................................................................................... 52
第八节优先股相关情况 ............................................................................................. 58
第九节债券相关情况 ................................................................................................. 59
第十节财务报告 ......................................................................................................... 60
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备查文件目录
1.载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表。
2.载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。
3.报告期内在《证券时报》《中国证券报》《大公报》上公开披露过的所有公司文件正本及公
告的原稿。
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释义
释义项 指 释义内容
深圳市国资委、市国资委 指 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会
投控公司 指 深圳市投资控股有限公司
公司、本公司、集团、深房、深房集团 指 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
物业公司 指 深圳市物业管理有限公司
海燕酒店 指 深圳海燕大酒店有限公司
圳通公司 指 深圳圳通工程有限公司
华展公司 指 深圳市华展建设监理有限公司
建邦公司 指 广东建邦集团（惠阳）实业有限公司
传麒公司 指 深圳市深房传麒房地产开发有限公司
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第二节公司简介和主要财务指标
一、公司信息
股票简称 深深房 A（B） 股票代码 000029（200029）
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司
公司的中文简称 深房集团
公司的外文名称（如有） ShenZhen Special Economic Zone Real Estate&Properties (Group).co.，Ltd．
公司的外文名称缩写（如有）SPG
公司的法定代表人 刘征宇
注册地址 深圳市罗湖区人民南路深房广场 45-48 层
注册地址的邮政编码 518001
公司注册地址历史变更情况 无
办公地址 深圳市罗湖区人民南路深房广场 47 层
办公地址的邮政编码 518001
公司网址 http://www.sfjt.com.cn
电子信箱 spg@163.net
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 罗毅 洪璐
联系地址 深圳市罗湖区人民南路深房广场 47 楼 深圳市罗湖区人民南路深房广场 47 楼
电话 （86 755）25108897 （86 755）25108837
传真 （86 755）82294024 （86 755）82294024
电子信箱 spg@163.net spg@163.net
三、信息披露及备置地点
公司披露年度报告的证券交易所网站 深圳证券交易所（http://www.szse.cn/）
境内：《证券时报》、《中国证券报》、巨潮资讯网
公司披露年度报告的媒体名称及网址
（http://www.cninfo.com.cn）；境外：《大公报》
公司年度报告备置地点 深圳市罗湖区人民南路 3005 号深房广场 47 楼
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四、注册变更情况
组织机构代码 91440300192179585N（统一社会信用代码）
公司上市以来主营业务的变化情况（如有） 无。
1999 年 3 月 24 日由深圳市投资管理公司变更为深圳市建设投资控股公司；
历次控股股东的变更情况（如有）
2006 年 2 月 14 日变更为深圳市投资控股有限公司。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 致同会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 北京市朝阳区建国门外大街 22 号赛特广场五层
签字会计师姓名 赵娟娟、蒋晓明
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
六、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2021 年 2020 年 本年比上年增减 2019 年
营业收入（元） 1,320,790,648.45 1,615,009,713.88 -18.22% 2,548,740,319.49
归属于上市公司股东的净利润（元） 220,836,309.93 290,229,772.23 -23.91% 552,452,307.59
归属于上市公司股东的扣除非经常 208,306,710.37 253,595,334.11 -17.86% 524,204,812.66
性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） -1,205,952,107.94 285,164,013.17 -522.90% 603,607,724.75
基本每股收益（元/股） 0.2183 0.2869 -23.91% 0.5461
稀释每股收益（元/股） 0.2183 0.2869 -23.91% 0.5461
加权平均净资产收益率 5.72% 7.81% -2.09% 15.90%
2021 年末 2020 年末 本年末比上年末增减 2019 年末
总资产（元） 6,182,498,050.43 4,936,916,746.74 25.23% 4,909,669,536.09
归属于上市公司股东的净资产（元） 3,938,260,291.97 3,797,512,488.22 3.71% 3,666,874,569.99
公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确
定性
□ 是 √ 否
扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值
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□ 是 √ 否
七、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产
本期数 上期数 期末数 期初数
按中国会计准则 220,836,309.93 290,229,772.23 3,938,260,291.97 3,797,512,488.22
按国际会计准则调整的项目及金额
按国际会计准则 220,836,309.93 290,229,772.23 3,938,260,291.97 3,797,512,488.22
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明
□ 适用 √ 不适用
八、分季度主要财务指标
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 415,282,352.53 279,315,865.94 272,065,605.11 354,126,824.87
归属于上市公司股东的净利润 88,040,167.60 44,406,954.54 29,640,906.70 58,748,281.09
归属于上市公司股东的扣除非经
87,395,877.39 44,042,111.19 29,576,289.10 47,292,432.69
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 303,456,191.73 -588,996,943.19 -978,555,623.09 58,144,266.61
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□ 是 √ 否
九、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 2021 年金额 2020 年金额 2019 年金额 说明
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非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） -13,451.61 11,429.23
计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，
符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政 1,669,479.40 3,370,769.21 1,168,127.90
府补助除外）
委托他人投资或管理资产的损益 13,024,710.91 15,217,058.60 31,425,651.98 购买货币基金
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 482,790.04
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 1,542,604.01 29,009,657.60 1,118,861.69
其他符合非经常性损益定义的损益项目 1,237,002.86
结构性存款未到期利息收益 3,950,685.00
减：所得税影响额 4,176,533.19 12,211,479.38 9,415,831.64
合计 12,529,599.56 36,634,438.12 28,247,494.93 --
其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：
□ 适用 √ 不适用
公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目
的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常
性损益的项目的情形。
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第三节管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处的行业情况
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
2021年，为落实中央稳地价、稳房价、稳预期目标，房地产调控从2020年的“三道红线”、房地产贷
款集中度管理机制到2021年的“集中供地”等系列政策落地，城市区域之间分化显著，全国房地产市场总
体呈现稳中趋缓态势。
二、报告期内公司从事的主要业务
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
公司专注于住宅地产开发，报告期在售项目主要集中在深圳和汕头两地，新增惠州临深和深圳光明两
个主业项目。深圳地区的传麒东湖名苑和翠林苑项目均已竣工并入伙交付，尚有部分尾盘销售；汕头地区
的天悦湾项目2021年6月竣工，一期累计销售约80%，二期销售约20%。2021年5月中旬公司完成惠州临深林
馨苑项目控股权收购，项目于2021年6月下旬顺利复工，一期于2021年12月中旬预售；2021年9月下旬公司
竞得深圳光明区宗地号A511-0039地块的国有土地使用权，项目于2022年1月中旬顺利开工。
新增土地储备项目
宗地或项目 土地面积 计容建筑面 土地取 土地总价 权益对价
所在位置 土地规划用途 权益比例
名称 （㎡） 积（㎡） 得方式 款（万元） （万元）
林馨苑（原林 惠州市惠阳区新圩镇
商住 198,676.60 397,353.20 并购 51.00% 60,667 45,000
溪郡项目） 长布村
深圳市光明区光明街
二类居住用地+
深房光明里 道明政路与德雅路交 10,721.07 53,605.00 招拍挂 100.00% 96,500
商业用地
汇处东南角
累计土地储备情况
项目/区域名称 总占地面积（万㎡） 总建筑面积（万㎡） 剩余可开发建筑面积（万㎡）
汕头新峰大厦 0.59 2.66 2.66
林馨苑二期 2.57 7.72 7.72
林馨苑三期 4.31 9.57 9.57
林馨苑四期 3.23 6.45 6.45
深房光明里 1.07 5.36 5.36
总计 11.77 31.76 31.76
主要项目开发情况
规划计 本期竣 累计竣 预计总 累计投
城市/区 项目名 所在位 项目业 权益比 开工时 开发进 完工进 土地面
容建筑 工面积 工面积 投资金 资总金
域 称 置 态 例 间 度 度 积（㎡）
面积 （㎡） （㎡） 额（万 额（万
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（㎡） 元） 元）
2018 年
天悦湾 100.00 100.00
汕头 潮阳区 竣工 10 月 01 100% 33,362 127,770 127,770 127,770 65,485 64,597
二期 % %
日
2021 年
林馨苑 主体结
惠州 惠阳区 51.00% 06 月 11 77% 77.00% 64,278 159,761 0 0 115,750 89,044
一期 构施工
日
2022 年
深房光 100.00
深圳 光明区 基坑 01 月 19 - 10,721 53,605 - - 151,758 99,395
明里 %
日
主要项目销售情况
累计预 本期预 本期预
累计结 本期结 本期结
城市/区 项目名 所在位 项目业 权益比 计容建 可售面 售（销 售（销 售（销
算面积 算面积 算金额
域 称 置 态 例 筑面积 积（㎡） 售）面积 售）面积 售）金额
（㎡） （㎡） （万元）
（㎡） （㎡） （万元）
传麒东
深圳 罗湖区 现楼 100.00% 55,727 32,857 32,440 7,160 48,361 30,012 14,169 70,662
湖名苑
深圳 翠林苑 龙岗区 现楼 100.00% 60,111 56,137 51,969 35 161 51,969 338 1,148
天悦湾
汕头 潮阳区 现楼 100.00% 153,470 160,372 114,462 14,951 7,967 92,524 15,531 8,008
一期
天悦湾
汕头 潮阳区 现楼 100.00% 127,770 137,059 17,004 15,829 9,174 11,517 11,517 6,159
二期
林馨苑
惠州 惠阳区 预售 51.00% 159,761 159,761 844 844 1,018
一期
主要项目出租情况
累计已出租面积
项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 可出租面积（㎡） 平均出租率
（㎡）
房地产大厦 深圳 商业 100.00% 3,413.88 3,413.88 100.00%
国商大厦北座 深圳 商业 100.00% 4,819.71 4752.98 98.62%
海燕大厦 深圳 商业 100.00% 22,475.47 22,475.47 100.00%
深房广场 深圳 写字楼 100.00% 61015.82 36667.96 60.09%
深房广场裙楼 深圳 商业 100.00% 19886.3 16123.49 81.08%
文锦花园 深圳 商业 100.00% 3,531.60 3,531.60 100.00%
土地一级开发情况
□ 适用 √ 不适用
融资途径
融资成本区间/平 期限结构
融资途径 期末融资余额
均融资成本 1 年之内 1-2 年 2-3 年 3 年以上
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发展战略和未来一年经营计划
请查阅本节之“十一、公司未来发展的展望”。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
√ 适用 □ 不适用
项目 期限 金额（万元） 备注
翠林苑 至办理完房产证抵押登记并交由银行保管 2,802.31
传麒东湖名苑 至办理完房产证抵押登记并交由银行保管 2,924.43
天悦湾 至办理完房产证抵押登记并交由银行保管 33,511.08
合计 39,237.82
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
√ 适用 □ 不适用
实际投资金额与
投资金额 占项目资金峰
项目名称 投资主体类别 投资金额占比 累计收益 退出情况 收益分配金额的
（元） 值比例
匹配性
公司董事、监
林馨苑（原林
事、高级管理 8,950,000.00 39.25% 0.90% 0.00 不适用 不适用
溪郡项目）
人员
三、核心竞争力分析
作为深圳市房地产开发企业的先行者，公司曾在中国房地产开发史上创造了多个“第一”，包括：第
一个有偿使用国有土地；第一个引入外资合作开发土地；第一个采用楼宇预售手段筹集开发资金；第一个
按国际惯例实行建设工程公开招标；第一个成立物业管理公司对开发的楼宇、住宅进行全方位管理；在深
圳经济特区举行的第一次土地使用权拍卖会上夺标等等。
40多年来，公司累计开发高层楼宇100余栋，多层住宅500余栋，花园别墅400余栋，累计竣工面积逾
400万平方米。公司持续建设现代企业人力资源管理体系，努力打造专业化、高素质开发团队；不断完善
项目开发管理制度和管控流程，专业水平和管控能力显著提高，策划、建设、成本管控、销售能力和品牌
形象得到了有效提升，主业运营能力不断增强，核心竞争力持续提升。
2021年，公司荣获深圳市房地产开发行业“社会责任企业”和“诚信（优质）企业”称号。
四、主营业务分析
1、概述
2021年，面对百年变局和世纪疫情交织叠加、经济下行和市场竞争日益加剧等诸多挑战，公司领导班
子认真贯彻落实控股股东、集团党委和董事会决策部署，带领全体员工团结一心、秉承定力、狠抓经营管
理，全面推进各项工作任务，实现了“十四五”良好开局，企业发展更加稳固、更有质量、更有韧性。全
年主要工作情况如下：
（一）抓机遇，防风险，企业大事要事取得重大成果
1.项目拓展有新突破
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公司积极推进主业项目拓展工作。5月中旬，顺利完成惠州林馨苑项目收购；9月28日，参与2021年深
圳市第二轮集中供地以底价成功竞得深圳光明区A511-0039地块。全年累计新增计容开发面积45万㎡，为
公司可持续发展注入新动能。
2.项目建设有新进展
一是龙岗项目和汕头天悦湾二期工程分别于4月和6月完成竣工验收；二是惠州林馨苑项目6月底复工，
并于12月初实现开盘销售；三是深房光明里项目9月底拿地，2022年1月中旬顺利开工。
3.地产销售有新成绩
2021年，公司主业项目销售认购307套，销售面积38,729㎡，销售金额6.76亿元。其中，深圳项目认
购69套，销售面积7,923㎡，销售金额5.04亿元；汕头项目认购238套，销售面积30,806㎡，销售金额1.72
亿元。
4.提质增效有新作为
一是顺利完成海燕酒店旅业转型工作；二是完成物业公司股权转让协议签订；三是引进罗湖医院集团
等高端医药、医疗和医美企业入驻，积极策划打造以深房广场为中心的“大健康生态经济产业综合体”；
四是鲲鹏公司股权转让已在联交所挂牌；五是“僵尸”企业清理和“处亏减亏”工作稳步推进。
5.未来发展有新探索
一是积极开展公司未来发展研究，拟定了公司《质量提升行动方案》，为公司未来发展提供行动指引；
二是对新的行业市场进行研究论证，积极寻找行业内具有战略协同效应的标的项目；三是加强与国资系统
资本平台沟通交流，在战略咨询、项目拓展等方面寻求支持并探讨产业基金合作。
6.安全稳定有新保障
一是深入贯彻落实安全生产主体责任，建立健全各项安全管理制度，加大隐患排查整治力度，公司全
年安全生产形势平稳；二是坚持常态化精准防控疫情，落实市委、市政府、市国资委和控股股东的各项工
作要求，压紧压实主体责任，疫情防控持续稳定；三是统筹抓好公司信访维稳、舆情监控等维稳安保工作，
为企业经营发展营造和谐稳定的环境。
（二）强基础，补短板，企业管理取得可喜成绩
1.公司治理水平不断提升
全面修订完善《党委会议事规则》《党委研究讨论企业重大经营管理事项清单》等制度，坚持把党委
研究讨论作为董事会、经营层决策重大问题的前置程序，牢牢把住企业重大决策关口。完成公司治理、内
部管理相关制度修（制）订42项并汇编印制成册，构建起更加科学、完善的制度体系，不断提升公司治理
水平。持续推进公司全面风险管理体系建设，组织各单位开展内控自评，夯实企业稳健发展基础。
2.财务管理切实有效
一是顺利实施公司2020年度利润分配，向全体股东派发现金红利，实现了连续3个会计年度的常态化
现金分红；二是全年通过协定存款、货币基金等方式实现资金收益4,000余万元；三是全面清理应收款项，
追回逾期应收款项近2,000万元；四是积极协调沟通，完成龙岗项目土增税退税工作，退税金额7,000余万
元；五是克服困难完成惠州林馨苑按揭银行合作洽谈，获得按揭额度8亿元，为项目销售提供保障。
3.历史遗留问题处置取得突破
积极采取措施加快推进新峰地产、三岛、金色时代等案件执行工作，执行回款170余万元；持续推进
历史楼款清收专项工作，全年收回欠款共计150余万元。
4.成本控制效果良好
公司继续严格控制项目开发成本，贯彻落实全成本、全过程、穿透式管理理念，狠抓重大项目预结算
工作，全年编制预算32份，预算金额核减率2.08%；完成结算审核27份，结算金额核减率5.34%。
5.租赁业务稳步增长
公司多渠道推广出租物业，全年共办理新签和续签租赁合同109份，面积3.3万㎡；全年累计租金收入
完成年度指标的107.6%，同比增长33%。
6.人力资源工作有序开展
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探索建立健全激励约束机制,在惠州林馨苑项目开展员工跟投，激发员工积极性和创造力；积极开展
人力资源管理工作，充实干部员工队伍；根据市委组织部、投控公司要求，保质保量、高效完成人事档案
专项审核全覆盖工作。
7.审计监督工作扎实开展
积极开展内部审计监督工作，完成惠州林馨苑项目、鲲鹏公司股权清产核资审计、评估备案，对所属
企业资金安全管理情况进行专项检查，组织协调投控审计组完成汕头天悦湾项目专项审计，为企业的稳定
健康发展赋能。
（三）稳经营，克难关，所属企业发展增添新动能
1.经营业绩方面
受经济下行、行业调控以及新冠疫情等因素影响，汕头分公司、海燕酒店和圳通公司经营承压，物业
公司、华展公司克服诸多困难和不利因素影响，狠抓经营，完成年度经营目标。
2.企业管理方面
物业公司管理体系顺利通过再次认证审核，开展小区垃圾分类专项治理工作，管理水平有一定提高；
海燕酒店规范操作流程，开展销售、礼仪等专项培训，服务水平再上台阶；圳通公司成功取得幕墙设计乙
级资质，为业务拓展创造良好硬件条件；华展公司强化现场监理力度，项目安全和工程质量得到有效保障；
汕头分公司加强项目成本管控力度，有效降低项目成本支出；建邦公司统筹推进开发建设、营销推广等各
项工作，取得切实成效。
3.市场拓展方面
圳通公司努力开拓外部市场，签约项目57个；海燕酒店引入网红店项目，并成功出租长期空置的部分
物业；华展公司成功中标金泰克半导体存储产业基地监理项目。
（四）抓党建，促和谐，营造风清气正干事创业氛围
1.党建工作扎实推进
公司党委创新方式方法，推动党史学习教育见行见效，系统各级党组织将党史学习教育融入日常、抓
在经常；坚持问题导向，不断把“我为群众办实事”实践活动引向深入，向物管小区捐赠物管设备，助力
幸福社区建设；坚持从严从实，夯实党的基层组织建设,推动党委理论中心组学习常态化制度化，认真开
展党员教育“五个一”工程各项工作。
2.党风廉政建设不断深化
全面落实党风廉政建设与经营工作同部署、同落实、同检查、同考核；发挥大监督体系合力，促进各
项监督融合贯通，聚焦主业主责，有效推动年度党风廉政建设和反腐败任务清单、年度监督工作要点各项
工作任务落到实处；结合建党百年加强廉洁宣传教育，扎实开展纪律教育学习月活动，加强作风建设，弘
扬廉洁正能量，营造风清气正的干事创业氛围。
3.企业文化建设生气勃勃
全年组织足球、网球、羽毛球、乒乓球和瑜伽等兴趣小组活动及文体活动150余场，丰富了员工业余
生活；成功举办“深房杯”乒乓球邀请赛，开展“走虹桥”、“员工集体生日会”、实地参观惠州林馨苑
项目等活动，营造企业搭台、员工参与的良好局面，增强企业凝聚力、向心力。
2、收入与成本
（1）营业收入构成
单位：元
2021 年 2020 年
同比增减
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重
14
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
营业收入合计 1,320,790,648.45 100% 1,615,009,713.88 100% -18.22%
分行业
房地产 876,161,088.60 66.34% 1,158,411,393.81 71.73% -24.37%
工程施工 200,259,571.16 15.16% 251,454,463.43 15.57% -20.36%
物业管理 162,526,580.18 12.31% 151,968,675.51 9.41% 6.95%
租赁 81,791,161.56 6.19% 63,254,584.48 3.92% 29.30%
其他 15,776,937.12 1.19% 12,215,550.30 0.76% 29.15%
内部抵销数 -15,724,690.17 -1.19% -22,294,953.65 -1.38% -29.47%
分产品
住宅 875,153,000.99 66.26% 1,157,620,917.61 71.68% -24.40%
商铺及车位 1,008,087.61 0.08% 790,476.20 0.05% 27.53%
其他行业产品合计 460,354,250.02 34.85% 478,893,273.72 29.65% -3.87%
内部抵销数 -15,724,690.17 -1.19% -22,294,953.65 -1.38% -29.47%
分地区
广东省 1,308,786,001.07 99.09% 1,613,933,749.67 99.93% -18.91%
其他 27,096,812.69 2.05% 22,531,905.61 1.40% 20.26%
境外 632,524.86 0.05% 839,012.25 0.05% -24.61%
内部抵销数 -15,724,690.17 -1.19% -22,294,953.65 -1.38% -29.47%
分销售模式
主营 1,320,738,401.50 100.00% 1,625,089,117.23 100.62% -18.73%
其他 15,776,937.12 1.19% 12,215,550.30 0.76% 29.15%
内部抵销数 -15,724,690.17 -1.19% -22,294,953.65 -1.38% -29.47%
（2）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率
同期增减 同期增减 期增减
分行业
房地产 876,161,088.60 292,260,823.05 66.64% -24.37% -24.61% 0.11%
工程施工 200,259,571.16 186,409,100.14 6.92% -20.36% -23.76% 4.16%
物业管理 162,526,580.18 145,898,235.49 10.23% 6.95% 4.26% 2.31%
分产品
住宅 875,153,000.99 292,183,630.99 66.61% -24.40% -24.57% 0.08%
15
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
商铺及车位 1,008,087.61 77,192.06 92.34% 27.53% -73.44% 29.11%
分地区
广东省 1,308,786,001.07 799,028,972.30 38.95% -18.91% 0.00% -24.50%
分销售模式
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据
□ 适用 √ 不适用
（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入
√ 是 □ 否
行业分类 项目 单位 2021 年 2020 年 同比增减
销售量 万元 69,045 38,767 78.10%
房地产开发 生产量 万元 204,708 15,616 1,210.89%
库存量 万元 403,220 121,599 231.60%
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
√ 适用 □ 不适用
2021年相比2020年，房地产开发、销售、投资均有新的增加与突破。
（4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况
□ 适用 √ 不适用
（5）营业成本构成
行业分类
单位：元
2021 年 2020 年
行业分类 项目 同比增减
金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重
房地产 292,260,823.05 43.86% 387,659,747.71 48.13% -24.61%
工程施工 186,409,100.14 27.97% 244,511,214.58 30.35% -23.76%
物业管理 145,898,235.49 21.90% 139,937,487.12 17.37% 4.26%
租赁 35,545,938.32 5.33% 35,984,852.34 4.47% -1.22%
其他 22,151,678.03 3.32% 11,611,768.12 1.44% 90.77%
内部抵销数 -15,917,413.55 -2.39% -14,196,621.19 -1.76% 12.12%
合计 666,348,361.48 100.00% 805,508,448.68 100.00% -17.28%
说明
受市场、开发周期影响，公司房地产销售量与工程施工量同比下降。
16
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
（6）报告期内合并范围是否发生变动
√ 是 □ 否
报告期内合并范围变动情况具体详见“第十节财务报告”中的“六、合并范围的变动”。
（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□ 适用 √ 不适用
（8）主要销售客户和主要供应商情况
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 58,130,053.77
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 4.45%
前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例 0.00%
公司前 5 大客户资料
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例
1 法人一 15,319,118.77 1.17%
2 法人二 11,483,285.27 0.88%
3 法人三 11,167,029.09 0.86%
4 法人四 10,532,814.03 0.81%
5 法人五 9,627,806.61 0.74%
合计 -- 58,130,053.77 4.45%
主要客户其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 89,911,678.31
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 34.81%
前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例 12.00%
公司前 5 名供应商资料
序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例
1 法人一 30,985,550.60 12.00%
2 法人二 32,704,335.85 12.66%
3 法人三 10,113,649.04 3.92%
4 法人四 8,196,092.74 3.17%
5 法人五 7,912,050.08 3.06%
合计 -- 89,911,678.31 34.81%
17
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
主要供应商其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
3、费用
单位：元
2021 年 2020 年 同比增减 重大变动说明
销售费用 42,737,748.22 55,989,397.22 -23.67%
管理费用 98,307,831.60 93,616,226.75 5.01%
财务费用 -18,083,491.01 -21,505,685.05 15.91%
4、研发投入
□ 适用 √ 不适用
5、现金流
单位：元
项目 2021 年 2020 年 同比增减
经营活动现金流入小计 1,805,846,506.24 1,783,707,997.05 1.24%
经营活动现金流出小计 3,011,798,614.18 1,498,543,983.88 100.98%
经营活动产生的现金流量净额 -1,205,952,107.94 285,164,013.17 522.90%
投资活动现金流入小计 799,855,541.48 1,019,824,221.85 -21.57%
投资活动现金流出小计 1,751,621,932.29 749,215.31 233,694.20%
投资活动产生的现金流量净额 -951,766,390.81 1,019,075,006.54 -193.40%
筹资活动现金流入小计 266,256,968.76 76,893,995.94 246.26%
筹资活动现金流出小计 164,908,415.94 218,571,160.17 -24.55%
筹资活动产生的现金流量净额 101,348,552.82 -141,677,164.23 155.44%
现金及现金等价物净增加额 -2,056,810,291.67 1,161,914,166.47 -277.02%
相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明
√ 适用 □ 不适用
经营活动现金流出量同比大幅增加，主要是房地产投资开发量增加所致。
投资活动现金净流量减少，主要是购买理财产品投资所致。
现金及现金等价物净增加额同比大幅减少，主要是用于房地产项目投资所致。
报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
√ 适用 □ 不适用
本年度经营活动产生的现金流量与本年度净利润存在重大差异，主要是由于房地产投资开发、销售与结转的跨周期特性所致。
18
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
五、非主营业务分析
□ 适用 √ 不适用
六、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
单位：元
2021 年末 2021 年初 比重增 重大变动说明
减
金额 占总资产 金额 占总资
比例 产比例
货币资金 564,358,824.63 9.13% 2,687,465,070.01 54.44% -45.31% 购买项目股权与购置土地
所致。
应收账款 61,048,785.11 0.99% 59,590,944.06 1.21% -0.22%
存货 4,034,933,562.62 65.26% 1,220,464,112.56 24.72% 40.54% 新增项目与土地储备所致。
投资性房地产 588,865,777.16 9.53% 616,365,621.53 12.48% -2.95%
长期股权投资 272,168.28 0.00% 377,489.65 0.01% -0.01%
固定资产 23,920,424.55 0.39% 28,039,978.43 0.57% -0.18%
使用权资产 365,351.97 0.01% 0.00% 0.01%
短期借款 50,440,116.24 0.82% 76,893,995.94 1.56% -0.74%
合同负债 199,965,490.08 3.23% 196,786,977.19 3.99% -0.76%
租赁负债 125,920.77 0.00% 0.00% 0.00%
应交税费 600,497,936.70 9.71% 459,709,646.95 9.31% 0.40% 计提土增税所致。
其他应付款 581,377,415.64 9.40% 277,105,129.74 5.61% 3.79% 项目公司欠小股东借款。
境外资产占比较高
□ 适用 √ 不适用
2、以公允价值计量的资产和负债
√ 适用 □ 不适用
单位：元
计入权益的
本期公允价 本期计提的 本期购买金 本期出售金 其他变
项目 期初数 累计公允价 期末数
值变动损益 减值 额 额 动
值变动
金融资产
4.其他权益工
37,510,860.51 -1,188,156.18 4,509,209.49 36,322,704.33
具投资
金融资产小 37,510,860.51 -1,188,156.18 4,509,209.49 36,322,704.33
19
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
计
上述合计 37,510,860.51 -1,188,156.18 4,509,209.49 36,322,704.33
金融负债 0.00 0.00
其他变动的内容
报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化
□ 是 √ 否
3、截至报告期末的资产权利受限情况
项目 期末账面价值 受限原因
应收账款 50,440,116.24 短期借款质押
货币资金 3,500,000.00 诉讼冻结
货币资金 5,674,439.78 深圳市龙岗区城市更新项目内及周边公共设施项目-建设资金
合计 59,614,556.02 --
七、投资状况分析
1、总体情况
√ 适用 □ 不适用
报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度
2,047,080,000.00 205,660,000.00 895.37%
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
被投资 本期 披露日 披露索
主要 投资 投资金 持股比 资金 合作 投资 产品 截至资产负债表 预计收 是否
公司名 投资 期（如 引（如
业务 方式 额 例 来源 方 期限 类型 日的进展情况 益 涉诉
称 盈亏 有） 有）
股权登记变更已 巨潮资
于 2021 年 5 月中 讯网
广州
广东建 旬完成。建邦公司 （www
博琵
邦集团 已纳入公司合并 .cninfo.
房地 企业 -6,422, 2021 年
（惠 450,000, 自有 住宅、 报表范围，公司开 637,500, com.cn
产开 收购 51.00% 管理 - 929.28 是 05 月
阳）实 000.00 资金 商铺 发的林馨苑项目 000.00 ）《关于
发 咨询 15 日
业有限 已于 2021 年 6 月 收购广
有限
公司 末顺利复工，一期 东建邦
公司
于 12 月中旬预 集团
售，目前该公司各 （惠
20
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
项经营管理工作 阳）实
按计划开展。 业有限
公司
51%股
权的进
展公
告》（公
告编
号：
2021-0
20）
巨潮资
讯网
（www
.cninfo.
深圳市 com.cn
深房传 2021 年 10 月 29 ）关于
房地 2021 年
麒房地 995,000, 自有 住宅、 日完成设立登记。335,670, -626,4 设立全
产开 新设 100.00% - - 否 11 月 01
产开发 000.00 资金 商铺 项目已于 2022 年 000.00 68.85 资子公
发 日
有限公 1 月中旬开工 司的进
司 展公告
（公告
编号：
2021-0
48）
1,445,00 973,170, -7,049,
合计 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
0,000.00 000.00 398.13
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□ 适用 √ 不适用
4、金融资产投资
（1）证券投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在证券投资。
（2）衍生品投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
21
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
5、募集资金使用情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无募集资金使用情况。
八、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
√ 适用 □ 不适用
本期
股权
初起
出售
至出 是否按计
为上
售日 是 所涉 划如期实
市公
该股 否 及的 施，如未
交易 司贡
被出 权为 为 股权 按计划实
交易 出售 价格 出售对公司的影 献的 股权出售 与交易对方 披露日 披露索
售股 上市 关 是否 施，应当
对方 日 （万 响 净利 定价原则 的关联关系 期 引
权 公司 联 已全 说明原因
元） 润占
贡献 交 部过 及公司已
净利
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额的
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巨潮资
本次交易符合公 深圳市国贸
讯网
司发展战略，有利 物业管理有
（www.
于公司进一步优 限公司（下称
本次交易 cninfo.c
化调整产业结构， “国贸物业”）
深圳 价格根据 om.cn）
深圳 充实资金储备，拓 为深圳市物
市物 评估机构 《关于
市国 展新的利润增长 业发展(集团)
业管 2022 以 2021 转让深
贸物 领域，持续提升公 股份有限公 2022 年
理有 年 02 19,667 0.00 年 6 月 30 圳市物
业管 334.69 司质量。本次转让 是 司（下称”深物 是 是 02 月 15
限公 月 11 .67 % 日为基准 业管理
理有 股权所得款项将 业集团“）全资 日
司 日 日评估的 有限公
限公 于 2022 年度结 子公司，深物
100% 净资产评 司 100%
司 转，将对公司的现 业集团与公
股权 估值确 股权暨
金流产生积极影 司均为投控
定。 关联交
响，具体影响以会 公司的控股
易的进
计师事务所年度 子公司，因此
展公
审计结果为准。 构成关联关
告》（公
22
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
系。 告编
号：
2022-00
1）
九、主要控股参股公司分析
√ 适用 □ 不适用
主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况
单位：元
公司 主要
公司名称 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
类型 业务
广东建邦
房地
集团（惠 子公
产开 2,800,000.00 1,194,312,562.50 -7,511,961.35 -8,490,635.44 -6,422,929.28
阳）实业 司
发
有限公司
深圳市深
房地
房传麒房 子公
产开 30,000,000.00 994,623,335.62 994,373,531.15 -826,235.27 -626,468.85
地产开发 司
发
有限公司
深圳市深
房地
房集团龙 子公
产开 30,000,000.00 265,395,040.07 124,744,977.43 28,911,854.28 9,645,676.62 10,236,841.31
岗开发有 司
发
限公司
汕头市华
房地
林房产开 子公
产开 91,226,120.44 170,626,252.25 122,561,035.98 1,008,087.61 251,183.65 170,289.40
发有限公 司
发
司
汕头市华
房地
峰房地产 子公
产开 80,000,000.00 978,047,725.92 21,038,772.45 141,667,875.10 542,656.62 397,168.52
开发有限 司
发
公司
美国长城 房地
子公
地产有限 产开 2,051,146.00 18,201,422.13 -80,904,534.73 632,524.86 -284,455.30 -284,455.30
司
公司 发
深圳圳通
子公 安装
工程有限 10,000,000.00 122,011,401.31 19,822,359.67 201,876,257.29 -6,226,318.90 -4,786,992.98
司 维修
公司
深圳市物
子公 物业
业管理有 7,250,000.00 100,916,928.47 35,164,476.41 163,141,074.63 4,514,075.45 3,346,927.48
司 管理
限公司
23
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
深圳海燕
子公 酒店
大酒店有 30,000,000.00 49,219,742.72 39,446,188.22 17,378,195.07 -3,539,934.35 -2,703,299.91
司 服务
限公司
深圳市华
展建设监 子公
监理 8,000,000.00 10,639,068.86 10,035,220.91 3,214,530.36 111,097.51 99,035.57
理有限公 司
司
新峰企业 子公 投资、
502,335.00 413,340,621.60 -132,382,885.12 1,285,471.06 1,285,471.06
有限公司 司 管理
报告期内取得和处置子公司的情况
√ 适用 □ 不适用
公司名称 报告期内取得和处置子公司方式 对整体生产经营和业绩的影响
房地产项目公司目前正处于开发建设
广东建邦集团（惠阳）实业有限公司 股权收购
期，2023 年结转
深圳市深房传麒房地产开发有限公司 新设 目前正处于开发建设初期，2024 年结转
主要控股参股公司情况说明
1.2021年5月，通过支付对价4.5亿元，取得广东建邦集团（惠阳）实业有限公司51%股权，该项目公司开发林馨苑项目，总
用地面积20万㎡，总计容面积40万㎡，分四期开发，预计2023年-2025年可实现60亿元收入，利润总额约18亿元，集团对其
拥有控制权，从2021年5月纳入合并范围。
2.2021年10月，公司竞得光明地块，成立项目公司深圳市深房传麒房地产开发有限公司，负责该地块的开发建设工作。
3.所属子公司从事房地产开发业务的还有：深房集团龙岗开发有限公司、汕头市华林房产开发有限公司、汕头市华峰房地产
开发有限公司。龙岗公司负责开发的翠林苑项目在2021年结转收入0.29亿元（累计销售结转达95%），占集团公司营业收入
的2.19%。汕头华林公司开发的金叶岛、悦景东方项目目前剩少量尾盘在售；汕头华峰公司负责开发天悦湾项目（分一、二
期），其中天悦湾一期于2016年10月开盘销售，于2019年12月竣工，二期于2018年11月动工建设，2021年6月底竣工。一期
累计销售率72%，二期累计销售率13%，整体销售进度较慢。
4.深圳圳通工程有限公司是从事建筑安装维修业务，2021年营业收入2.02亿元，占集团公司营业收入的15.28%。
5.深圳市物业管理有限公司从事物业管理行业，2021年营业收入1.63亿元，占集团公司营业收入的12.35%。
6.新峰企业有限公司2021年净利润129万元，主要原因是汇率变动，其本身无业务。
7.深圳海燕大酒店有限公司2021年净利润-270万元，主要原因是疫情影响。
十、公司控制的结构化主体情况
□ 适用 √ 不适用
十一、公司未来发展的展望
（一）行业格局和趋势
国家持续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，租购并举、因城施策，促进房地产业良性循
环和健康发展；多重金融监管政策持续调控下，行业发展目标逐步从“以量取胜”向“以质取胜”转变，
资源将持续流向头部优质企业，行业竞争格局呈现新形势。
（二）可能面对的风险和应对措施
1.宏观经济风险和应对措施
24
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
房地产行业与宏观经济具有较大关联性，受宏观经济周期的影响较大。当前，伴随全球疫苗接种速度
加快以及各国陆续解除封锁措施，世界经济复苏态势显著抬头，但疫情起伏反复，病毒频繁变异，世界经
济形势仍然复杂严峻。公司将持续关注国际、国内宏观经济形势，积极调整经营策略。
2.行业调控风险和应对措施
在“房住不炒”的总基调下，调控政策层层递进，市场步入调整期，行业进入深刻变革阶段，公司发
展正经受新考验。公司将继续深化行业政策研究，紧跟国家战略，创新运营模式，优化发展方式，同时适
时对战略新兴产业开展研究，探索新领域，培育新业态。
3.业务经营风险和应对措施
由于房地产贷款集中度管理机制、“集中供地”等系列政策落地，对公司拓展开发用地储备提出新挑
战。公司将密切关注市场及行业政策变化，有针对性制定土地拓展计划，狠抓存量资产提质增效，维持较
好的营收规模和业绩水平。
（三）发展战略和经营计划
2022年是党的“二十大”召开之年，也是公司深化改革的关键之年。公司将坚决贯彻落实深圳市委、
市政府、市国资委和投控公司的决策部署，抢抓深圳“双区”建设和深化国资国企改革的战略机遇，谋划
项目储备，稳定经营管理，努力寻求公司改革发展新突破。
2022年，公司经营工作的总体思路是：以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，认真贯彻落实
党的十九大和十九届历次全会、中央经济工作会议精神，以党的建设和高质量发展统揽生产经营工作全局，
以稳定经营为基础，以探索未来发展方向为主题，以项目开发和销售为重点，以安全管理为支撑，以强化
执行为保障，突出项目融资、提质增效、风险管控等重点工作，苦练内功，精细经营，全力推动公司高质
量发展迈上新台阶。
1.聚焦主业，持续筑牢发展根基
一是加快推进项目建设，确保项目开发计划的顺利实施；二是全面抓好项目销售工作，为公司的未来
发展提供充裕的现金流支持和业绩支撑；三是加强房地产政策研究，做好土地拓展调研工作，适度扩大主
业项目资源储备，持续增厚公司高质量发展基础。
2.加强协同，积极探索未来发展方向
一是借助中介服务机构力量，持续加强战略新兴产业行业市场研究；二是继续加强与深圳国资、控股
股东的联络沟通，努力实现与系统战略协同；三是联合系统资本平台以产业投资基金的形式撬动社会资本，
携手发掘商机；四是通过基金运作优选具有收入利润稳定、较大成长空间且能够融合驾驭的标的项目，稳
步开创利润增长新局面。
3.提质增效，持续优化产业结构
一是抓紧推进物业公司股权转让款收取、资产人员交接等相关工作；二是将不具备城市更新资格或升
值潜力等自有物业进行出售；三是加快推进鲲鹏公司股权转让工作，尽快收回投资资金；四是持续落实僵
尸企业清退事宜；五是持续推进与罗湖区政府、罗湖医院集团大健康主题深度合作。
4.科学统筹，确保重点工作有序推进
一是加强与金融机构联络沟通，努力拓展融资渠道，灵活运作各类融资工具，合理优化公司资债结构；
二是加强组织保障，强化责任担当，全力解决历史遗留问题；三是对标标杆企业，转变理念精益管理，持
续完善规章制度，规范决策程序，提高决策质量，全面提升公司综合实力；四是抓好队伍稳定，优化人才
队伍年龄结构、知识结构，保证团队战斗力不滑坡、执行力不掉队；五是多措并举、压实责任，加大力度
做好欠款追收工作；六是纵深推进公司督查督办问责制度，全面加强督查结果运用，严肃问责问效，着力
提升执行力，确保各项工作落地落实。
5.常抓不懈，落实安全生产各项举措
统一思想，明确方向，紧密结合自身实际，高标准、创造性地开展安全生产和信访维稳工作，努力开
创安全稳定新局面。一是继续建立健全安全生产管理制度，严格落实企业安全生产责任制，加大隐患排查
力度和加强重点领域安全治理；二是坚持常态化精准防控疫情，多措并举、严密防范，从严从紧做好疫情
25
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
防控，确保疫情防控形势持续稳定。
6.强化引领，努力抓好党建工作
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，组织开展好党的“二十大”精神的学习宣贯工作，巩
固深化党史学习教育成果，把学习教育始终贯穿于党建各项工作。加强思想建设、组织建设、作风建设，
发挥党组织的领导核心作用，把方向、管大局、保落实，动员和发挥广大共产党员的先锋模范作用，确保
企业党建工作和经营工作两手都要硬，切实将党的领导融入公司治理，引领企业高质量发展。
十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动
√ 适用 □ 不适用
接待 接待对 调研的基本
接待时间 接待方式 接待对象 谈论的主要内容及提供的资料
地点 象类型 情况索引
2021 年 01 月 07 日 公司 电话沟通 个人 个人投资者 咨询公司未来发展规划，未提供书面资料 不适用
2021 年 01 月 13 日 公司 电话沟通 个人 个人投资者 咨询公司项目销售情况，未提供书面资料 不适用
咨询公司土地储备和项目情况，未提供书面
2021 年 01 月 22 日 公司 电话沟通 个人 个人投资者 不适用
资料
咨询公司经营状况和战略规划，未提供书面
2021 年 01 月 25 日 公司 电话沟通 个人 个人投资者 不适用
资料
2021 年 02 月 03 日 公司 电话沟通 个人 个人投资者 咨询公司未来发展规划，未提供书面资料 不适用
咨询公司经营状况和战略规划，未提供书面
2021 年 02 月 26 日 公司 电话沟通 个人 个人投资者 不适用
资料
2021 年 03 月 01 日 公司 电话沟通 个人 个人投资者 咨询公司经营情况，未提供书面资料 不适用
咨询公司土地储备和项目情况，未提供书面
2021 年 03 月 02 日 公司 电话沟通 个人 个人投资者 不适用
资料
2021 年 03 月 18 日 公司 电话沟通 个人 个人投资者 咨询公司未来发展规划，未提供书面资料 不适用
2021 年 03 月 25 日 公司 电话沟通 个人 个人投资者 咨询公司经营情况，未提供书面资料 不适用
咨询公司经营状况和战略规划，未提供书面
2021 年 03 月 30 日 公司 电话沟通 个人 个人投资者 不适用
资料
2021 年 04 月 07 日 公司 电话沟通 个人 个人投资者 咨询公司项目销售情况，未提供书面资料 不适用
2021 年 04 月 16 日 公司 电话沟通 个人 个人投资者 咨询公司未来发展规划，未提供书面资料 不适用
咨询公司土地储备和项目情况，未提供书面
2021 年 04 月 28 日 公司 电话沟通 个人 个人投资者 不适用
资料
咨询公司经营状况和战略规划，未提供书面
2021 年 05 月 14 日 公司 电话沟通 个人 个人投资者 不适用
资料
2021 年 05 月 18 日 公司 电话沟通 个人 个人投资者 咨询公司项目销售情况，未提供书面资料 不适用
2021 年 05 月 20 日 公司 电话沟通 个人 个人投资者 咨询公司未来发展规划，未提供书面资料 不适用
咨询公司土地储备和项目情况，未提供书面
2021 年 06 月 02 日 公司 电话沟通 个人 个人投资者 不适用
资料
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
咨询公司经营状况和战略规划，未提供书面
2021 年 06 月 11 日 公司 电话沟通 个人 个人投资者 不适用
资料
咨询公司经营状况和战略规划，未提供书面
2021 年 06 月 22 日 公司 电话沟通 个人 个人投资者 不适用
资料
2021 年 06 月 24 日 公司 电话沟通 个人 个人投资者 咨询公司项目销售情况，未提供书面资料 不适用
咨询公司经营状况和战略规划，未提供书面
2021 年 06 月 29 日 公司 电话沟通 个人 个人投资者 不适用
资料
2021 年 07 月 07 日 公司 电话沟通 个人 个人投资者 咨询公司项目销售情况，未提供书面资料 不适用
咨询公司经营状况和战略规划，未提供书面
2021 年 07 月 20 日 公司 电话沟通 个人 个人投资者 不适用
资料
2021 年 08 月 11 日 公司 电话沟通 个人 个人投资者 咨询公司未来发展规划，未提供书面资料 不适用
咨询公司项目销售情况和未来发展规划，未
2021 年 08 月 19 日 公司 电话沟通 个人 个人投资者 不适用
提供书面资料
2021 年 08 月 24 日 公司 电话沟通 个人 个人投资者 咨询公司项目销售情况，未提供书面资料 不适用
2021 年 09 月 01 日 公司 电话沟通 个人 个人投资者 咨询公司未来发展规划，未提供书面资料 不适用
2021 年 09 月 02 日 公司 电话沟通 个人 个人投资者 咨询公司未来发展规划，未提供书面资料 不适用
咨询公司土地储备和项目情况，未提供书面
2021 年 09 月 15 日 公司 电话沟通 个人 个人投资者 不适用
资料
咨询公司经营状况和战略规划，未提供书面
2021 年 09 月 23 日 公司 电话沟通 个人 个人投资者 不适用
资料
2021 年 10 月 11 日 公司 电话沟通 个人 个人投资者 咨询公司未来发展规划，未提供书面资料 不适用
2021 年 10 月 15 日 公司 电话沟通 个人 个人投资者 咨询公司项目销售情况，未提供书面资料 不适用
2021 年 10 月 26 日 公司 电话沟通 个人 个人投资者 咨询公司未来发展规划，未提供书面资料 不适用
咨询公司土地储备和项目情况，未提供书面
2021 年 11 月 03 日 公司 电话沟通 个人 个人投资者 不适用
资料
2021 年 11 月 11 日 公司 电话沟通 个人 个人投资者 咨询公司项目销售情况，未提供书面资料 不适用
2021 年 11 月 18 日 公司 电话沟通 个人 个人投资者 咨询公司未来发展规划，未提供书面资料 不适用
咨询公司土地储备和项目情况，未提供书面
2021 年 12 月 07 日 公司 电话沟通 个人 个人投资者 不适用
资料
2021 年 12 月 21 日 公司 电话沟通 个人 个人投资者 咨询公司项目销售情况，未提供书面资料 不适用
2021 年 12 月 29 日 公司 实地调研 个人 个人投资者 咨询公司未来发展规划，未提供书面资料 不适用
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
第四节公司治理
一、公司治理的基本状况
根据《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》等法律、法规的要求，公司不断完善治理结构，坚
持规范运作，形成了公司董事会决策、经营班子执行、监事会监督的运作机制。
报告期内，公司各层级的治理机构职责权限明确清晰、各司其职，同时相互之间在决策、执行、监督
等方面有效制衡、协调运作。
（一）股东大会运作情况
公司年度股东大会与临时股东大会的筹备、召开及会议决议的披露严格按照《公司法》《上市公司股
东大会规则》《公司章程》和《公司股东大会议事规则》的规定执行。会议的通知时间、授权委托程序、
召集召开程序、会议召集人、出席会议人员的资格、会议表决程序等事项均符合相关规定；股东大会上设
有股东现场互动环节，确保了公司股东尤其是中小股东可充分行使合法权利。
（二）董事会运作情况
公司董事会会议的筹备、召开及会议决议的披露严格按照《公司法》《深圳证券交易所上市公司自律
监管指引第1号——主板上市公司规范运作》《公司章程》和《公司董事会议事规则》的规定执行。董事
会的人数和人员构成符合法律、法规的要求，董事勤勉尽责；董事会抓决策、定方向，按照公司治理要求
规范行使权力。
（三）监事会运作情况
公司监事会的人数和人员构成符合法律、法规的要求。公司监事会全体成员履行职责时勤勉尽责，严
格按照《公司法》《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第1号——主板上市公司规范运作》《公司章
程》和《公司监事会议事规则》的规定，对公司重要事项进行监督检查，有效行使了监督权，充分发挥了
监督职能，在公司经营管理中发挥出了实质性的监督作用，有效维护了公司及股东的合法权益。
（四）经理层运作情况
公司经理层严格按照《公司法》《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第1号——主板上市公司规
范运作》《公司章程》和《公司总经理工作细则》的规定履行职责。经理层全面负责公司的生产经营管理
工作，勤勉尽责履行职务，有效执行董事会的决策，经理层成员之间分工明确、勤勉尽责，不存在“内部
人控制”情形。
公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定是否存在重大差异
□ 是 √ 否
公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定不存在重大差异。
二、公司相对于控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面的
独立情况
（一）资产方面：控股股东投入公司的资产独立完整、权属清晰。
（二）人员方面：公司劳动、人事、工资管理完全独立，公司高级管理人员不在控股股东单位担任职
务并领取报酬。
（三）财务方面：公司独立核算，具有独立的财务部门，依法独立纳税，建立独立的财务核算体系、
财务会计制度和财务管理制度，开设独立的银行账户。
（四）机构方面：公司董事会、监事会及其他内部机构独立运作，控股股东及其职能部门与公司及其
职能部门间无上下级关系。
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
（五）业务方面：公司具有独立的产、供、销系统。
三、同业竞争情况
√ 适用 □ 不适用
问题 与上市公司的 公司 公司
问题成因 解决措施 工作进度及后续计划
类型 关联关系类型 名称 性质
相关事项详见公司于
公司及深圳市物业发 对于公司现有的与深圳市物业发展（集
2021 年 9 月 11 日披露
展（集团）股份有限 团）股份有限公司存在同业竞争的业务，
的《关于收到控股股东
公司（下称“深物业”）深圳市投资控股有限公司将在法律法规
深圳 避免同业竞争承诺函
均为深圳市投资控股 允许的范围内，适时启动以下方案中具
市投 的公告》（公告编号：
有限公司控股子公 有实际可操作性的一种或几种方案，并
同业 资控 2021-032），和深圳市
控股股东 其他 司，公司和深物业均 在 2024 年 11 月 9 日前实施完毕相关方
竞争 股有 物业发展（集团）股份
存在经营房地产开发 案，以解决现存的同业竞争问题：（1）
限公 有限公司于 2021 年 9
和商品房销售业务的 通过资产出售或资产置换等方式解决两
司 月 27 日披露的《2021
情形，归属于同一行 者间的同业竞争；（2）通过股权划转等
年第一次临时股东大
业，存在同业竞争的 方式解决两者间的同业竞争；（3）其他
会决议公告》（公告编
情形。 能够有效解决同业竞争问题的措施。
号：2021-34）。
四、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况
1、本报告期股东大会情况
投资者参
会议届次 会议类型 召开日期 披露日期 会议决议
与比例
详见《中国证券报》《证券时报》
《大公报》和巨潮资讯网上刊登
2020 年度股东大会 年度股东大会 63.55% 2021 年 04 月 28 日 2021 年 04 月 29 日
的《2020 年度股东大会决议公告》
（公告编号：2021-011）
详见《中国证券报》《证券时报》
2021 年第一次临时 《大公报》和巨潮资讯网上刊登
临时股东大会 63.55% 2021 年 07 月 16 日 2021 年 07 月 17 日
股东大会 的《2021 年第一次临时股东大会
决议公告》（公告编号：2021-026）
详见《中国证券报》《证券时报》
2021 年第二次临时 《大公报》和巨潮资讯网上刊登
临时股东大会 63.59% 2021 年 10 月 11 日 2021 年 10 月 12 日
股东大会 的《2021 年第二次临时股东大会
决议公告》（公告编号：2021-040）
详见《中国证券报》《证券时报》
2021 年第三次临时 《大公报》和巨潮资讯网上刊登
临时股东大会 1.98% 2021 年 12 月 29 日 2021 年 12 月 30 日
股东大会 的《2021 年第三次临时股东大会
决议公告》（公告编号：2021-053）
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□ 适用 √ 不适用
五、董事、监事和高级管理人员情况
1、基本情况
被授予 本期 本期 股份
期初 其他 期末
的限制 增持 减持 增减
任职 任期终 持股 股票 增减 持股
姓名 职务 性别 年龄 任期起始日期 性股票 股份 股份 变动
状态 止日期 数 期权 变动 数
数量 数量 数量 的原
（股） （股） （股）
（股） （股） （股） 因
刘征宇 董事长 现任 男 52 2020 年 01 月 15 日 00 0 0 0 0 0
唐小平 董事 现任 男 52 2020 年 12 月 31 日 00 0 0 0 0 0
唐小平 总经理 现任 男 52 2020 年 12 月 14 日 00 0 0 0 0 0
邓康诚 董事 现任 男 56 2012 年 04 月 17 日 10,000 0 0 0 0 0 10,000
汪健飞 董事 现任 男 49 2021 年 10 月 11 日 00 0 0 0 0 0
财务总
汪健飞 现任 男 49 2021 年 09 月 22 日 00 0 0 0 0 0
监
文利 董事 现任 女 53 2006 年 09 月 08 日 00 0 0 0 0 0
孙明辉 董事 现任 男 41 2020 年 12 月 31 日 00 0 0 0 0 0
独立董
康晓岳 现任 男 58 2018 年 05 月 15 日 00 0 0 0 0 0
事
独立董
何祚文 现任 男 60 2020 年 06 月 30 日 00 0 0 0 0 0
事
独立董
米旭明 现任 男 47 2020 年 06 月 30 日 00 0 0 0 0 0
事
监事会
李莲 现任 女 55 2020 年 12 月 31 日 00 0 0 0 0 0
主席
任伟 监事 现任 男 42 2018 年 05 月 15 日 2,000 0 0 0 0 0 2,000
李雨霏 监事 现任 女 44 2012 年 04 月 17 日 00 0 0 0 0 0
冯宏伟 监事 现任 男 51 2017 年 03 月 02 日 00 0 0 0 0 0
林军 监事 现任 女 53 2016 年 04 月 27 日 00 0 0 0 0 0
副总经
魏捍平 现任 女 56 2012 年 09 月 28 日 00 0 0 0 0 0
理
副总经
张宏伟 现任 男 56 2020 年 07 月 15 日 00 0 0 0 0 0
理
罗毅 董事会 现任 男 48 2020 年 12 月 31 日 00 0 0 0 0 0
30
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
秘书
2021 年
赵忠良 董事 离任 男 52 2020 年 12 月 31 日 10 月 11 00 0 0 0 0 0
日
2021 年
财务总
赵忠良 离任 男 52 2020 年 12 月 14 日 09 月 22 00 0 0 0 0 0
监
日
合计 -- -- -- -- -- -- 12,000 0 0 0 0 0 12,000 --
报告期是否存在任期内董事、监事离任和高级管理人员解聘的情况
√ 是 □ 否
公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√ 适用 □ 不适用
姓名 担任的职务 类型 日期 原因
赵忠良 董事 离任 2021 年 10 月 11 日 工作变动
赵忠良 财务总监 离任 2021 年 09 月 22 日 工作变动
2、任职情况
公司现任董事、监事、高级管理人员专业背景、主要工作经历以及目前在公司的主要职责
1．刘征宇：曾任深圳市人民政府国有资产监督管理委员会监督稽查处处长，深圳市投资控股有限公司
总会计师、副总经理、党委委员；现任深圳国际控股有限公司执行董事、总裁、党委副书记，本公司董事
长、党委书记。
2．唐小平：曾任深圳市长城润达资产管理公司财务总监兼财务部长，深圳市对外劳动服务公司财务运
营管理部部长兼深圳市外事服务中心执行董事，本公司计划财务部经理、副总经理、董事会秘书；现任本
公司董事、总经理、党委副书记。
3．邓康诚：曾任深圳市投资控股有限公司任办公室副主任、主任，本公司监事；现任本公司董事、党
委副书记、工会联合会主席。
4．汪健飞：曾任深圳市城市建设开发（集团）有限公司财务管理部部长，湖北深投控投资发展有限公
司副总经理；现任本公司董事、财务总监。
5．文利：曾任深圳市投资控股有限公司投资发展部副部长、建设项目管理中心副主任、企业一部部长；
现任深圳湾科技发展有限公司董事、总经理、党委副书记，本公司董事。
6．孙明辉：曾任深圳市投资控股有限公司财务部、董事会办公室高级主管，财务部（结算中心）副部
长；现任深圳市投资控股有限公司财务部（结算中心）部长（主任），本公司董事。
7．康晓岳：曾任江西省司法厅科员，深圳法制报社记者、编辑、专刊部主任，广东新世纪律师事务所
（后更名为广东万乘律师事务所）主任律师、高级合伙人；现任北京市炜衡（深圳）律师事务所高级合伙
人，本公司独立董事。
8．何祚文：曾任长沙理工大学（原长沙电力学院）会计学副教授、教研室主任、校纪委委员，深圳华
鹏会计师事务所合伙人、副所长，北京中天华正会计师事务所（现大华会计师事务所）董事、副总经理、
深圳分所负责人，立信会计师事务所合伙人，财政部内部控制标准委员会咨询专家，深圳市注册会计师协
会理事，深圳市注册会计师行业党委副书记兼纪委书记等；现任大华会计师事务所（特殊普通合伙）合伙
人、深圳分所党总支书记，深圳市天业税务师事务所有限公司董事长，同时担任深圳市杰普特光电股份有
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
限公司、深圳市纺织（集团）股份有限公司、深圳市易瑞生物股份有限公司、深圳市同益实业股份有限公
司和本公司独立董事。现任主要社会职务有：广东省高级会计师评审委员会评委，深圳大学校外硕士导师，
中共深圳市社会组织纪律检查委员会委员，中共深圳市注册会计师行业委员会委员，深圳市注册税务师协
会理事，中国证监会新疆监管局资本市场咨询专家委员会委员等。
9．米旭明：曾任深圳大学讲师，厦门大学经济学院应用经济学博士后流动站博士后，英国埃克塞特大
学（University of Exeter）访问学者；现任深圳大学副教授、硕士生导师，同时担任华林证券股份有限
公司、深圳市法本信息技术股份有限公司和本公司独立董事。
10．李莲：曾任深圳市对外经济贸易服务中心副主任、党支部副书记，深圳市深投教育有限公司纪委
书记、监事会主席；现任本公司监事会主席、纪委书记、党委委员。
11．任伟：曾任西安振业房地产开发有限公司财务总监，深圳市深福保(集团)有限公司预算财务部部
长兼资金中心主任；现任深圳市投资控股有限公司审计部副部长，本公司监事。
12．李雨霏：曾任深圳市投资控股有限公司投资部经理助理、资产管理中心经理助理、副经理、高级
主管、企业一部高级主管、企业二部（期刊中心）高级主管；现任深圳市投资控股有限公司纪检监察室副
主任，本公司监事。
13．冯宏伟：曾任本公司董事会秘书处副主任、证券事务代表；现任本公司监事、纪委委员、审计部
部长。
14．林军：曾任本公司党群工作部副主任、主任；现任本公司监事、纪委副书记、纪检监察室（监事
会办公室）主任。
15．魏捍平：曾任深圳市城市建设开发（集团）公司租赁经营部经理，本公司成本控制部经理；现任
本公司副总经理、党委委员。
16．张宏伟：曾任深圳市城投房地产开发有限公司、合肥瑞发城市建设投资发展有限责任公司总经理，
本公司开发部、销售部、项目二部、工程管理部经理；现任本公司副总经理、党委委员、建邦公司董事长、
龙岗开发公司总经理。
17．罗毅：曾任本公司汕头分公司副总经理，董事会秘书处副主任，证券事务代表；现任本公司董事
会秘书、董事会秘书处主任。
在股东单位任职情况
√ 适用 □ 不适用
任职人 在股东单位是否
股东单位名称 在股东单位担任的职务 任期起始日期 任期终止日期
员姓名 领取报酬津贴
刘征宇 深圳市投资控股有限公司 副总经理、党委委员 2017 年 01 月 09 日 2021 年 08 月 09 日 是
财务部（结算中心）部长
孙明辉 深圳市投资控股有限公司 2020 年 11 月 11 日 是
（主任）
任伟 深圳市投资控股有限公司 审计部副部长 2017 年 09 月 18 日 是
李雨霏 深圳市投资控股有限公司 纪检监察室副主任 2015 年 07 月 09 日 是
在其他单位任职情况
√ 适用 □ 不适用
任职人 在其他单位是否
其他单位名称 在其他单位担任的职务 任期起始日期 任期终止日期
员姓名 领取报酬津贴
执行董事、总裁、党委副
刘征宇 深圳国际控股有限公司 2021 年 08 月 19 日 是
书记
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
中国国有资本风险投资
刘征宇 董事 2016 年 08 月 16 日 2021 年 09 月 09 日 否
基金股份有限公司
刘征宇 喀什深圳城有限公司 董事 2013 年 10 月 08 日 2021 年 10 月 18 日 否
深圳投控湾区发展有限
刘征宇 非执行董事、董事会主席 2018 年 03 月 14 日 2021 年 12 月 30 日 否
公司
深圳投控国际资本控股
刘征宇 董事 2017 年 12 月 18 日 2021 年 10 月 18 日 否
基建有限公司
深圳投控国际资本控股
刘征宇 董事 2016 年 09 月 09 日 2021 年 10 月 18 日 否
有限公司
深圳清研投资控股有限
刘征宇 董事 2019 年 12 月 12 日 2021 年 10 月 18 日 否
公司
深圳投控香港投资控股
刘征宇 董事 2019 年 03 月 11 日 2021 年 10 月 18 日 否
有限公司
刘征宇 深圳清华大学研究院 理事 2018 年 04 月 10 日 2021 年 10 月 18 日 否
深圳湾科技发展有限公 董事、总经理、党委副书
文利 2016 年 12 月 02 日 是
司 记
湖北深投控投资发展有
文利 董事 2018 年 02 月 01 日 否
限公司
深圳市创科园区投资有 董事长、总经理、法定代
文利 2021 年 12 月 30 日 否
限公司 表人
成都市兴锦白鹭湾建设
文利 董事长 2021 年 07 月 07 日 否
开发有限公司
中国南山开发（集团）股
孙明辉 监事 2017 年 10 月 17 日 否
份有限公司
深圳市公路客货运输服
孙明辉 监事 2017 年 06 月 16 日 否
务中心有限公司
中国科技开发院有限公
孙明辉 监事 2017 年 06 月 27 日 否
司
ULTRARICH
孙明辉 INTERNATIONAL 董事 2020 年 11 月 11 日 否
LIMITED
南方基金管理股份有限
孙明辉 监事 2020 年 11 月 11 日 2021 年 04 月 28 日 否
公司
湖北深投控投资发展有
孙明辉 董事 2020 年 11 月 11 日 否
限公司
深圳市纺织（集团）股份
孙明辉 董事 2021 年 02 月 10 日 否
有限公司
孙明辉 深圳深港科技创新合作 董事 2021 年 10 月 18 日 否
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
区发展有限公司
深圳市笋岗华润置地发
任伟 监事 2017 年 10 月 17 日 否
展有限公司
李雨霏 深圳大鹏湾华侨墓园 董事 2015 年 11 月 19 日 否
深圳市力合科创股份有
邓康诚 董事 2020 年 06 月 15 日 否
限公司
深圳市人才安居集团有
魏捍平 董事 2021 年 11 月 04 日 否
限公司
深圳市特区建工集团有
魏捍平 董事 2021 年 11 月 04 日 否
限公司
北京炜衡（深圳）律师事
康晓岳 高级合伙人 2019 年 12 月 02 日 是
务所
大华会计师事务所（特殊
何祚文 合伙人 2002 年 12 月 01 日 是
普通合伙）
深圳市天业税务师事务
何祚文 董事长 2008 年 12 月 01 日 是
所有限公司
深圳市杰普特光电股份
何祚文 独立董事 2017 年 06 月 01 日 是
有限公司
深圳市纺织（集团）股份
何祚文 独立董事 2017 年 07 月 19 日 是
有限公司
深圳市易瑞生物股份有
何祚文 独立董事 2017 年 10 月 01 日 是
限公司
深圳市同益实业股份有
何祚文 独立董事 2018 年 10 月 11 日 是
限公司
米旭明 深圳大学 副教授、硕士生导师 2009 年 12 月 01 日 是
米旭明 华林证券股份有限公司 独立董事 2017 年 04 月 10 日 是
深圳市法本信息技术股
米旭明 独立董事 2021 年 01 月 29 日 是
份有限公司
公司现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员近三年证券监管机构处罚的情况
□ 适用 √ 不适用
3、董事、监事、高级管理人员报酬情况
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序、确定依据、实际支付情况
1. 公司董事、监事、高级管理人员报酬依据公司薪酬管理相关制度的规定确定和执行。
2. 经公司于2014年4月23日召开的2013年度股东大会审议通过，自2014年5月起独立董事津贴调整为7000
元（含税）/人月，此外独立董事不在本公司领取其他报酬。
公司报告期内董事、监事和高级管理人员报酬情况
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
单位：万元
从公司获得的税 是否在公司关联
姓名 职务 性别 年龄 任职状态
前报酬总额 方获取报酬
刘征宇 董事长 男 52 现任 是
唐小平 董事、总经理 男 52 现任 122.22 否
邓康诚 董事 男 56 现任 109.43 否
汪健飞 董事、财务总监 男 49 现任 9.63 否
文利 董事 女 53 现任 是
孙明辉 董事 男 41 现任 是
康晓岳 独立董事 男 58 现任 8.40 否
何祚文 独立董事 男 60 现任 8.40 否
米旭明 独立董事 男 47 现任 8.40 否
李莲 监事会主席 女 55 现任 101.70 否
任伟 监事 男 42 现任 是
李雨霏 监事 女 44 现任 是
冯宏伟 监事 男 51 现任 63.15 否
林军 监事 女 53 现任 63.15 否
魏捍平 副总经理 女 56 现任 105.31 否
张宏伟 副总经理 男 56 现任 98.46 否
罗毅 董事会秘书 男 48 现任 65.62 否
赵忠良 董事、财务总监 男 52 离任 80.77 否
合计 -- -- -- -- 844.64 --
六、报告期内董事履行职责的情况
1、本报告期董事会情况
会议届次 召开日期 披露日期 会议决议
详见《中国证券报》《证券时报》《大公报》和巨
第七届董事会第六十次会议 2021 年 03 月 19 日 2021 年 03 月 20 日 潮资讯网上刊登的《第七届董事会第六十次会议
决议公告》（公告编号：2021-004）
详见《中国证券报》《证券时报》《大公报》和巨
第七届董事会第六十一次会议 2021 年 04 月 28 日 2021 年 04 月 29 日 潮资讯网上刊登的《第七届董事会第六十一次会
议决议公告》（公告编号：2021-012）
详见《中国证券报》《证券时报》《大公报》和巨
第七届董事会第六十二次会议 2021 年 04 月 30 日 2021 年 05 月 06 日 潮资讯网上刊登的《第七届董事会第六十二次会
议决议公告》（公告编号：2021-018）
35
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
详见《中国证券报》《证券时报》《大公报》和巨
第七届董事会第六十三次会议 2021 年 06 月 30 日 2021 年 07 月 01 日 潮资讯网上刊登的《第七届董事会第六十三次会
议决议公告》（公告编号：2021-023）
详见《中国证券报》《证券时报》《大公报》和巨
第七届董事会第六十四次会议 2021 年 08 月 20 日 2021 年 08 月 21 日 潮资讯网上刊登的《第七届董事会第六十四次会
议决议公告》（公告编号：2021-027）
详见《中国证券报》《证券时报》《大公报》和巨
第七届董事会第六十五次会议 2021 年 08 月 27 日 2021 年 08 月 28 日 潮资讯网上刊登的《第七届董事会第六十五次会
议决议公告》（公告编号：2021-028）
详见《中国证券报》《证券时报》《大公报》和巨
第七届董事会第六十六次会议 2021 年 09 月 22 日 2021 年 09 月 23 日 潮资讯网上刊登的《第七届董事会第六十六次会
议决议公告》（公告编号：2021-033）
详见《中国证券报》《证券时报》《大公报》和巨
第七届董事会第六十七次会议 2021 年 10 月 19 日 2021 年 10 月 20 日 潮资讯网上刊登的《第七届董事会第六十七次会
议决议公告》（公告编号：2021-042）
详见《中国证券报》《证券时报》《大公报》和巨
第七届董事会第六十八次会议 2021 年 10 月 25 日 2021 年 10 月 26 日 潮资讯网上刊登的《第七届董事会第六十八次会
议决议公告》（公告编号：2021-044）
详见《中国证券报》《证券时报》《大公报》和巨
第七届董事会第六十九次会议 2021 年 12 月 13 日 2021 年 12 月 14 日 潮资讯网上刊登的《第七届董事会第六十九次会
议决议公告》（公告编号：2021-049）
2、董事出席董事会及股东大会的情况
董事出席董事会及股东大会的情况
是否连续两次
本报告期应参 现场出席董事 以通讯方式参 委托出席董事 缺席董事会次 出席股东大会
董事姓名 未亲自参加董
加董事会次数 会次数 加董事会次数 会次数 数 次数
事会会议
刘征宇 10 5 5 0 0否 4
唐小平 10 5 5 0 0否 4
邓康诚 10 5 5 0 0否 4
汪健飞 3 1 2 0 0否 1
文利 10 3 7 0 0否 1
孙明辉 10 5 5 0 0否 2
康晓岳 10 5 5 0 0否 4
何祚文 10 2 8 0 0否 4
米旭明 10 5 5 0 0否 4
赵忠良 7 4 3 0 0否 2
连续两次未亲自出席董事会的说明
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
不适用。
3、董事对公司有关事项提出异议的情况
董事对公司有关事项是否提出异议
□ 是 √ 否
报告期内董事对公司有关事项未提出异议。
4、董事履行职责的其他说明
董事对公司有关建议是否被采纳
√ 是 □ 否
董事对公司有关建议被采纳或未被采纳的说明
报告期，公司全体董事勤勉尽责，深入掌握公司生产经营、内部控制和规范运作等情况，并结合自身
专业优势，对公司重大治理和经营决策提出了相关意见。上述意见经董事们充分沟通讨论后形成一致意见，
有效促进了董事会决策的科学性和客观性，切实维护了公司和全体股东的合法权益。
七、董事会下设专门委员会在报告期内的情况
其他 异议事
召开 履行 项具体
委员会名称 成员情况 会议 召开日期 会议内容 提出的重要意见和建议 职责 情况
次数 的情 （如
况 有）
认为公司收购广东建邦集团（惠阳）
审议关于收购
刘征宇、唐 实业有限公司 51%股权将有效增加公
广东建邦集团
董事会战略 小平、文利、 司的土地储备资源，有利于公司未来
1 2021 年 04 月 30 日 （惠阳）实业有
委员会 米旭明、康 持续发展；项目具有良好的经济效益，
限公司 51%股
晓岳 有利于增强公司未来的经营业绩和盈
权事项
利能力，符合公司及全体股东的利益。
认为公司根据新企业会计准则的规
定，选择和运用了恰当的会计政策，
做出了合理的会计估计。公司对会计
审议公司 2020
2021 年 01 月 20 日 政策、会计估计的变更一贯持谨慎态
年度财务报告
度，不存在利用、滥用会计政策、会
何祚文、孙 计估计变更调节利润的情况，公司编
董事会审计
明辉、米旭 4 制的财务报告真实可靠、内容完整。
委员会
明 审议致同会计 认为致同会计师事务所（特殊普通合
师事务所(特殊 伙）编制的公司 2020 年度财务报告符
普通合伙)关于 合企业会计准则的各项规定，在所有
2021 年 03 月 16 日
公司 2020 年度 重大事项方面真实、完整地反映了公
财务报告的初 司 2020 年 12 月 31 日的财务状况及
步审计意见 2020 年度的经营成果和现金流量。
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
审议关于致同
会计师事务所
认为致同会计师事务所（特殊普通合
(特殊普通合伙)
2021 年 03 月 19 日 伙）对公司 2020 年度财务报告审计工
为公司提供
作完成良好。
2020 年度审计
工作的总结
认为致同会计师事务所（特殊普通合
伙）（下称“致同所”）具备独立性、专
业胜任能力、投资者保护能力和为上
市公司提供审计服务的经验与能力。
在 2020 年度财务报告和内部控制审
审议拟续聘会 计过程中，致同所能够按照审计准则
2021 年 06 月 25 日 计师事务所的 及《企业内部控制基本规范》的要求，
事项 认真履行职责，独立、客观、公正的
评价公司财务状况和经营成果，表现
出良好的职业操守和专业能力。因此，
向公司董事会提议续聘致同所为公司
2021 年度财务报告和内部控制审计机
构。
审议公司 2020
认为公司董事、监事和高级管理人员
年年度报告中
董事会薪酬 米旭明、赵 的薪酬决策程序符合规定，公司董事、
披露的董事、监
与考核委员 忠良、何祚 1 2021 年 03 月 19 日 监事和高级管理人员的薪酬发放标准
事和高级管理
会 文 符合薪酬体系规定，2020 年年度报告
人员的年度薪
所披露的薪酬情况真实、准确。
酬情况
认为汪健飞先生不存在《公司法》第
146 条不得担任董事、高级管理人员
的情形，未受过中国证监会及其他有
关部门的处罚和证券交易所纪律处
分，不存在因涉嫌犯罪被司法机关立
审议提名汪健
康晓岳、邓 案侦查或涉嫌违法违规被中国证监会
董事会提名 飞先生为公司
康诚、何祚 1 2021 年 09 月 14 日 立案稽查的情形，不是失信被执行人，
委员会 董事兼财务总
文 不是失信责任主体或失信惩戒对象，
监事项
符合有关法律、行政法规、部门规章、
规范性文件等要求的任职资格。同意
推荐汪健飞先生为公司董事兼财务总
监，同意将相关议案提请公司第七届
董事会第六十六次会议审议。
八、监事会工作情况
监事会在报告期内的监督活动中发现公司是否存在风险
□ 是 √ 否
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监事会对报告期内的监督事项无异议。
九、公司员工情况
1、员工数量、专业构成及教育程度
报告期末母公司在职员工的数量（人） 109
报告期末主要子公司在职员工的数量（人） 1,469
报告期末在职员工的数量合计（人） 1,578
当期领取薪酬员工总人数（人） 1,575
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数（人） 0
专业构成
专业构成类别 专业构成人数（人）
生产人员 950
销售人员 79
技术人员 422
财务人员 53
行政人员 74
合计 1,578
教育程度
教育程度类别 数量（人）
博士研究生 1
硕士研究生 15
本科 175
大专 214
中专 88
高中及以下 1,085
合计 1,578
2、薪酬政策
公司副总经理及以上管理人员实行年薪制，其余员工实行绩效挂钩工资制度。
3、培训计划
公司根据《员工培训管理办法》，制定年度培训计划。采取内训、请专家上门授课或外出参加专业性
培训等方式，对在职人员进行岗位知识、专业技能、规章制度、业务流程等方面的培训，丰富和更新员工
专业知识，提高员工的综合素质和业务技能。
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4、劳务外包情况
□ 适用 √ 不适用
十、公司利润分配及资本公积金转增股本情况
报告期内利润分配政策，特别是现金分红政策的制定、执行或调整情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正但未提出现金红利分配预案
□ 适用 √ 不适用
本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况
√ 适用 □ 不适用
每 10 股送红股数（股） 0
每 10 股派息数（元）（含税） 0.88
分配预案的股本基数（股） 1,011,660,000
现金分红金额（元）（含税） 89,026,080.00
以其他方式（如回购股份）现金分红金额（元） 0.00
现金分红总额（含其他方式）（元） 89,026,080.00
可分配利润（元） 220,836,309.93
现金分红总额（含其他方式）占利润分配总额的
100%
比例
本次现金分红情况
公司发展阶段不易区分但有重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在本次利润分配中所占比例最低应达到 20％
利润分配或资本公积金转增预案的详细情况说明
公司 2021 年度利润分配方案经 2022 年 3 月 17 日召开的第七届董事会第七十一次会议审议通过并提交 2021 年度股东大会
审议，以 2021 年 12 月 31 日总股本 1,011,660,000 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 0.88 元（含税），送红股 0
股，不以公积金转增股本。本次利润分配方案尚需经股东大会审议通过后实施。
十一、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。
十二、报告期内的内部控制制度建设及实施情况
1、内部控制建设及实施情况
公司已建立一套较为完整且持续有效运行的内部控制体系，并依照内部控制矩阵、文档开展内部控制
评价。按照企业内部控制规范体系和相关规定的要求公司所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制，
未发现非财务报告内部控制重大缺陷，未发生影响内部控制有效性评价结论的因素。同时，公司注重发挥
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
大监督体系的监管督导作用，通过召开监督联席会议，开展重点监督检查，促进有关管理工作提升规范水
平，未发现重大违规违纪现象。未来，公司将持续规范开展内部控制建设，强化内部控制监督检查，促进
公司健康、可持续发展。
2、报告期内发现的内部控制重大缺陷的具体情况
□ 是 √ 否
十三、公司报告期内对子公司的管理控制情况
整合中遇 已采取的解 解决进 后续解决
公司名称 整合计划 整合进展
到的问题 决措施 展 计划
广东建邦 报告期内，公司收购建邦 建邦公司已纳入公司合并报表范围，公司开
集团（惠 公司 51%股权。股权登记 发的林馨苑项目已于 2021 年 6 月末顺利复
不适用 不适用 不适用 不适用
阳）实业 变更已于 2021 年 5 月中 工，一期于 12 月中旬预售，目前该公司各
有限公司 旬完成。 项经营管理工作按计划开展。
十四、内部控制自我评价报告或内部控制审计报告
1、内控自我评价报告
内部控制评价报告全文披露日期 2022 年 03 月 18 日
内部控制评价报告全文披露索引 《2021 年内部控制自我评价报告》（巨潮资讯网 www.cninfo.com.cn）
纳入评价范围单位资产总额占公司合并
85.58%
财务报表资产总额的比例
纳入评价范围单位营业收入占公司合并
99.16%
财务报表营业收入的比例
缺陷认定标准
类别 财务报告 非财务报告
公司非财务报告内部控制缺陷定量标
准主要根据可能造成直接经济损失的
公司根据实际情况，当出现以下事件或迹 金额，参照公司财务报告内部控制缺陷
象时，表明可能存在财务报告重大或重要 定量标准执行。
缺陷： （2）定性标准
①董事、监事和高级管理人员舞弊。 公司非财务报告内部控制缺陷认定的
②注册会计师发现当期财务报表存在重大 定性标准主要依据缺陷涉及业务性质
定性标准 错报，而内部控制在运行过程中未能发现 的严重程度、直接或潜在负面影响的性
该错报。 质、影响的范围等因素来确定。一般出
③企业审计委员会和内部审计机构对内部 现以下迹象表明可能存在非财务报告
控制的监督无效。 内部控制重大或重要缺陷：
④会计人员不具备应有素质以完成财务报 ①缺乏民主决策程序，如缺乏重大问题
表编制工作。 决策、重要干部任免、重大项目投资决
策、大额资金使用（三重一大）决策程
序；
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
②决策程序不科学，如重大决策失误，
给公司造成重大财产损失；
③严重违犯国家法律、法规；
④关键管理人员或重要人才纷纷流失；
⑤媒体负面新闻频现，波及面较广；
⑥内部控制评价的结果特别是重大或
重要缺陷未得到整改。
⑦重要业务缺乏制度控制或制度系统
性失效。
重大缺陷：由该缺陷或缺陷组合可能导致
的财报错报或潜在损失>净资产的 3%；重
要缺陷：净资产的 1%<由该缺陷或缺陷组 公司非财务报告内部控制缺陷定量标
合可能导致的财报错报或潜在损失≤净资 准主要根据可能造成直接经济损失的
定量标准
产的 3%；一般缺陷：由该缺陷或缺陷组合 金额，参照公司财务报告内部控制缺陷
可能导致的财报错报或潜在损失≤净资产 定量标准执行。
的 1%。注：净资产以最近一期经审计的财
务报告为准。
财务报告重大缺陷数量（个） 0
非财务报告重大缺陷数量（个） 0
财务报告重要缺陷数量（个） 0
非财务报告重要缺陷数量（个） 0
2、内部控制审计报告
√ 适用 □ 不适用
内部控制审计报告中的审议意见段
我们认为，深房集团于 2021 年 12 月 31 日按照《企业内部控制基本规范》和相关规定在所有重大方面保持了有效的财务
报告内部控制。
内控审计报告披露情况 披露
内部控制审计报告全文披露日期 2022 年 03 月 18 日
内部控制审计报告全文披露索引 《内部控制审计报告》（巨潮资讯网 www.cninfo.com.cn）
内控审计报告意见类型 标准无保留意见
非财务报告是否存在重大缺陷 否
会计师事务所是否出具非标准意见的内部控制审计报告
□ 是 √ 否
会计师事务所出具的内部控制审计报告与董事会的自我评价报告意见是否一致
√ 是 □ 否
十五、上市公司治理专项行动自查问题整改情况
1.公司按照相关法律法规及监管规则要求并结合公司实际，于报告期内完成了股东大会议事规则、董
事会议事规则、监事会议事规则、董事会所属各专门委员会实施细则、独立董事工作制度、内幕信息知情
42
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
人登记管理制度和信息披露事务管理制度等10项治理制度的修订。
2.公司第七届董事会、第七届监事会因筹划重大资产重组（已终止）未如期换届。公司第七届董事会
由9人组成（其中独立董事3名），目前已有7人完成变更（3名独立董事均已完成变更）；监事会由5人组
成，已有4人完成变更。公司已与控股股东沟通启动董事会、监事会换届事宜，将继续保持与控股股东的
沟通，尽快完成董事会、监事会换届。
43
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
第五节环境和社会责任
一、重大环保问题
上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位
□ 是 √ 否
报告期内因环境问题受到行政处罚的情况
对上市公司生产经
公司或子公司名称 处罚原因 违规情形 处罚结果 公司的整改措施
营的影响
无 无 无 无 无 无
参照重点排污单位披露的其他环境信息
公司及子公司报告期内未有因环境问题受到行政处罚的情况发生。
在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果
□ 适用 √ 不适用
未披露其他环境信息的原因
公司及子公司不属于环境保护部门公布的重点排污单位。
二、社会责任情况
公司积极履行社会责任，在追求经济效益、保护股东利益的同时，顺应国家和社会的全面发展，保护债权
人和职工的合法权益，诚信对待供应商、客户和消费者，积极从事公益事业，促进公司本身与全社会的协
调和谐发展。报告期，公司持续深化志愿服务，开展了“深房有爱助力民生”捐衣环保公益活动；与深圳
市好青年科技创新发展有限公司共建“青春心向党团聚正能量”公益活动；与社区工作站协同防控新冠疫
情，协助完成27个小区核酸检测，并开展“帮买帮送”上门服务活动；针对“供三停五”供水措施给天悦
湾社区带来的实际困难，采取增设供水渠道的手段，妥善解决社区居民的饮水难问题；积极参加嘉北社区
创建文明城市交通劝导志愿服务活动，全年志愿服务162人次。同时，公司大力支持辖区计生工作，向嘉
北社区“生育关怀携手行，关爱计生困难家庭”善款募捐活动捐款3万元；向罗湖区翠竹街道翠竹苑小区
捐赠价值23万元的物管设备，助力翠竹苑幸福社区建设。
三、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴的情况
报告期，公司积极推进消费扶贫专项行动，全年系统扶贫采购金额80万元，助力巩固脱贫攻坚成果。
44
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
第六节重要事项
一、承诺事项履行情况
1、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末
尚未履行完毕的承诺事项
√ 适用 □ 不适用
承诺事由 承诺方 承诺类型 承诺内容 承诺时间 承诺期限 履行情况
股改承诺
收购报告书或权益变动
报告书中所作承诺
公司重大资产重组终止，股票于
2020 年 11 月 9 日复牌。公司承
2020 年 11 月
资产重组时所作承诺 本公司 资产重组 诺自本次终止筹划重大资产重 2 个月 已履行完毕。
09 日
组公告披露之日起至少 2 个月内
不再筹划重大资产重组事项。
首次公开发行或再融资
时所作承诺
股权激励承诺
为避免同业竞争，深圳市投资控
股有限公司做出如下承诺：对于
公司现有的与深圳市物业发展
（集团）股份有限公司存在同业
竞争的业务，深圳市投资控股有
限公司将在法律法规允许的范
围内，适时启动以下方案中具有
实际可操作性的一种或几种方
深圳市投资 案，并在 2024 年 11 月 9 日前实
其他对公司中小股东所 避免同业竞 2021 年 09 月 2024 年 11
控股有限公 施完毕相关方案，以解决现存的 正在履行中。
作承诺 争 10 日 月 9 日前
司 同业竞争问题：（1）通过资产出
售或资产置换等方式解决两者
间的同业竞争；（2）通过股权划
转等方式解决两者间的同业竞
争；（3）其他能够有效解决同业
竞争问题的措施。上述承诺经深
圳市物业发展（集团）股份有限
公司股东大会审议通过后生效
（即 2021 年 9 月 27 日生效）。
45
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
承诺是否按时履行 是
如承诺超期未履行完毕
的，应当详细说明未完成
不适用。
履行的具体原因及下一
步的工作计划
2、公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达到原盈利预测及
其原因做出说明
□ 适用 √ 不适用
二、控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金。
三、违规对外担保情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无违规对外担保情况。
四、董事会对最近一期“非标准审计报告”相关情况的说明
□ 适用 √ 不适用
五、董事会、监事会、独立董事（如有）对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
六、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的情况说明
√ 适用 □ 不适用
具体详见“第十节财务报告”中的“三、重要会计政策及会计估计”之“33、重要会计政策、会计估计的变更”。
七、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
具体详见“第十节财务报告”中的“六、合并范围的变动”。
八、聘任、解聘会计师事务所情况
现聘任的会计师事务所
境内会计师事务所名称 致同会计师事务所（特殊普通合伙）
46
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
境内会计师事务所报酬（万元） 53
境内会计师事务所审计服务的连续年限 3
境内会计师事务所注册会计师姓名 赵娟娟、蒋晓明
境内会计师事务所注册会计师审计服务的连续年限 3
当期是否改聘会计师事务所
□ 是 √ 否
聘请内部控制审计会计师事务所、财务顾问或保荐人情况
√ 适用 □ 不适用
报告期内公司聘请致同会计师事务所（特殊普通合伙）为公司提供内部控制审计服务，服务费用23万元。
九、年度报告披露后面临退市情况
□ 适用 √ 不适用
十、破产重整相关事项
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生破产重整相关事项。
十一、重大诉讼、仲裁事项
√ 适用 □ 不适用
诉讼(仲裁)基本 涉案金额 是否形成 诉讼(仲 诉讼(仲裁)审理结果及影 诉讼(仲裁)判
披露日期 披露索引
情况 （万元） 预计负债 裁)进展 响 决执行情况
陕西省高院于
①西安商贸旅游有限责任
2004 年对商贸
公司（下称"商贸公司"）
公司全部资产
应在判决生效后 1 个月内 巨潮资讯网
依法进行拍卖，
支付投资补偿金 3,662 万 上刊登的
申请人分得
元及利息（利息自 1998 年 《2021 年半
1,520 万元成交 2021 年 08 月
西安项目诉讼案 2,100 否 执行中 9 月 14 日计至履行之日）； 年度报告全
款；现商贸公司 28 日
逾期履行时，加倍支付迟 文》（公告编
已无可供执行
延履行期间的债务利息； 号：
财产，西安市商
②商贸委对利息承担连带 2021-031）
务局一直拒不
责任；③商贸公司承担受
履行判决，继续
理费、保全费 22.75 万元。
追索难度较大。
十二、处罚及整改情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在处罚及整改情况。
47
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
十三、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况
□ 适用 √ 不适用
十四、重大关联交易
1、与日常经营相关的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生与日常经营相关的关联交易。
2、资产或股权收购、出售发生的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。
3、共同对外投资的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。
4、关联债权债务往来
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在关联债权债务往来。
5、与存在关联关系的财务公司的往来情况
□ 适用 √ 不适用
公司与存在关联关系的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。
6、公司控股的财务公司与关联方的往来情况
□ 适用 √ 不适用
公司控股的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。
7、其他重大关联交易
√ 适用 □ 不适用
公司将深圳市物业管理有限公司100%股权转让给深圳市国贸物业管理有限公司的事项为关联交易，该事项已经公司第
七届董事会第六十九次会议、2021年第三次临时股东大会审议通过。
重大关联交易临时报告披露网站相关查询
48
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
临时公告名称 临时公告披露日期 临时公告披露网站名称
《第七届董事会第六十九次会议决议公告》》（公
2021 年 12 月 14 日 巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）
告编号：2021-049）
《关于转让深圳市物业管理有限公司 100%股权
2021 年 12 月 24 日 巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）
暨关联交易的进展公告》（公告编号：2021-052）
《2021 年第三次临时股东大会决议公告》（公告
2021 年 12 月 30 日 巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）
编号：2021-053）
《关于转让深圳市物业管理有限公司 100%股权
2022 年 02 月 15 日 巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）
暨关联交易的进展公告》（公告编号：2022-001）
十五、重大合同及其履行情况
1、托管、承包、租赁事项情况
（1）托管情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在托管情况。
（2）承包情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在承包情况。
（3）租赁情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在租赁情况。
2、重大担保
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在重大担保情况。
3、委托他人进行现金资产管理情况
（1）委托理财情况
√ 适用 □ 不适用
报告期内委托理财概况
单位：万元
具体类型 委托理财的资金来 委托理财发生额 未到期余额 逾期未收回的金额 逾期未收回理财已
49
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
源 计提减值金额
其他类 自有资金 130,000 51,402.47 0 0
合计 130,000 51,402.47 0 0
单项金额重大或安全性较低、流动性较差的高风险委托理财具体情况
□ 适用 √ 不适用
委托理财出现预期无法收回本金或存在其他可能导致减值的情形
□ 适用 √ 不适用
（2）委托贷款情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托贷款。
4、其他重大合同
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在其他重大合同。
十六、其他重大事项的说明
√ 适用 □ 不适用
为贯彻落实国务院关于划转部分国有资本充实社保基金的要求，2021年1月公司控股股东投控公司决
定将其持有公司的64,288,426股无限售流通A股普通股（占公司总股本6.355%），无偿划转至深圳市国有
股权经营管理有限公司（以下简称“国有股权公司”）以充实社保基金。其中，国有股权公司为投控公司
为履行对划转的国有股权实施专户管理而新设的全资子公司。2021年3月，上述股份过户登记手续办理完
毕。本次国有股权无偿划转实施前后，公司控股股东、实际控制人未发生变化。相关事项详见2021年1月
29日、3月18日披露的《关于控股股东部分国有股权无偿划转充实社保基金的提示性公告》（公告编号：
2021-001）和《关于控股股东部分国有股权无偿划转充实社保基金完成过户登记的公告》（公告编号：
2021-003）。
经2020年度股东大会审议通过，公司决定购买董事、监事及高级管理人员责任保险。相关事项详见2021
年3月20日、4月29日披露的《关于购买董监高责任险的公告》（公告编号：2021-008）和《2020年度股东
大会决议公告》（公告编号：2021-011）。报告期公司董监高责任险已实施完成。
经第七届董事会第六十一次会议审议通过，2021年6月公司使用自有资金130,000万元购买了理财产品。
上述理财产品已于报告期部分赎回，相关事项详见2021年4月29日、6月4日、9月24日披露的《第七届董事
会第六十一次会议决议公告》（公告编号：2021-012）、《关于授权管理层使用自有资金购买理财产品的
公告》（公告编号：2021-017）、《关于使用自有资金购买理财产品的进展公告》（公告编号：2021-022）
和《关于使用自有资金购买理财产品的进展公告》（公告编号：2021-036）。
经第七届董事会第六十二次会议审议通过，公司决定以自有资金4.5亿元人民币收购广州博琵企业管
理咨询有限公司持有的广东建邦集团（惠阳）实业有限公司51%股权，报告期已完成交易过户及登记变更。
相关事项详见2021年5月6日、5月15日披露的《第七届董事会第六十二次会议决议公告》（公告编号：
2021-018）、《关于收购广东建邦集团（惠阳）实业有限公司51%股权的公告》（公告编号：2021-019）
和《关于收购广东建邦集团（惠阳）实业有限公司51%股权的进展公告》（公告编号：2021-020）。
经第七届董事会第六十三次会议、2021年第一次临时股东大会审议通过公司《员工跟投管理办法》和
50
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
《林溪郡项目员工跟投管理办法》，相关事项详见2021年7月1日、7月17日披露的《第七届董事会第六十
三次会议决议公告》 公告编号：2021-023）和《2021年第一次临时股东大会决议公告》 公告编号：2021-026）。
报告期，跟投员工通过成立合伙企业进行项目跟投,并完成了跟投申购资金的交纳。
报告期，公司收到控股股东深圳市投资控股有限公司发来的《关于避免同业竞争承诺的函》，相关事
项详见2021年9月11日披露的《关于收到控股股东避免同业竞争承诺函的公告》（公告编号：2021-032），
和深圳市物业发展（集团）股份有限公司于2021年9月27日披露的《2021年第一次临时股东大会决议公告》
（公告编号：2021-34）。
公司于2021年9月28日参加了深圳交易集团有限公司土地矿业权业务分公司举办的土地使用权挂牌出
让活动，并以人民币96,500万元竞得宗地号A511-0039地块的国有土地使用权。经第七届董事会第六十七
次会议审议通过，公司设立全资子公司（深圳市深房传麒房地产开发有限公司）以便于上述地块的开发与
建设，相关事项详见2021年9月30日、10月20日、11月1日披露的《关于竞得国有土地使用权的公告》（公
告编号：2021-039）、《第七届董事会第六十七次会议决议公告》（公告编号：2021-042）、《关于投资
建设光明区A511-0039地块以及设立深圳市深房集团光明开发有限公司的公告》（公告编号：2021-043）
和《关于设立全资子公司的进展公告》（公告编号：2021-048）。
十七、公司子公司重大事项
□ 适用 √ 不适用
51
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
第七节股份变动及股东情况
一、股份变动情况
1、股份变动情况
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
公积金转
数量 比例 发行新股 送股 其他 小计 数量 比例
股
一、有限售条件股份 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
1、国家持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
2、国有法人持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
3、其他内资持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
其中：境内法人持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0.00%
境内自然人持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
4、外资持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0.00%
其中：境外法人持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
境外自然人持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
1,011,660, 1,011,660
二、无限售条件股份 100.00% 0 0 0 0 0 100.00%
000 ,000
891,660,0 891,660,0
1、人民币普通股 88.14% 0 0 0 0 0 88.14%
00 00
120,000,0 120,000,0
2、境内上市的外资股 11.86% 0 0 0 0 0 11.86%
00 00
3、境外上市的外资股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
4、其他 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
1,011,660, 1,011,660
三、股份总数 100.00% 0 0 0 0 0 100.00%
000 ,000
股份变动的原因
□ 适用 √ 不适用
股份变动的批准情况
□ 适用 √ 不适用
股份变动的过户情况
□ 适用 √ 不适用
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响
52
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
□ 适用 √ 不适用
公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□ 适用 √ 不适用
2、限售股份变动情况
□ 适用 √ 不适用
二、证券发行与上市情况
1、报告期内证券发行（不含优先股）情况
□ 适用 √ 不适用
2、公司股份总数及股东结构的变动、公司资产和负债结构的变动情况说明
□ 适用 √ 不适用
3、现存的内部职工股情况
□ 适用 √ 不适用
三、股东和实际控制人情况
1、公司股东数量及持股情况
单位：股
年度报告披露日前
年度报告披露日 报告期末表决权
报告期末普通 上一月末表决权恢
55,596 前上一月末普通 53,831 恢复的优先股股 0 0
股股东总数 复的优先股股东总
股股东总数 东总数（如有）
数（如有）
持股 5%以上的股东或前 10 名股东持股情况
持有有限 持有无限售 质押、标记或冻结情况
持股比 报告期末持 报告期内增
股东名称 股东性质 售条件的 条件的股份
例 股数量 减变动情况 股份状态 数量
股份数量 数量
深圳市投资控股有限
国有法人 57.19% 578,595,836 -64288426 578,595,836
公司
深圳市国有股权经营
境内非国有法人 6.35% 64,288,426 +64288426 64,288,426
管理有限公司
杨建民 境内自然人 0.45% 4,514,677 4,514,677
张秀娟 境内自然人 0.36% 3,597,300 3,597,300
潘君 境内自然人 0.33% 3,288,900 3,288,900
53
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
林伟荣 境内自然人 0.31% 3,116,400 3,116,400
汪玉兰 境内自然人 0.23% 2,329,691 2,329,691
朱丰博 境内自然人 0.21% 2,100,000 2,100,000
刘玉庆 境内自然人 0.21% 2,090,201 2,090,201
深圳市宝安松岗华美
境内非国有法人 0.20% 2,021,200 2,021,200
实业公司
战略投资者或一般法人因配售新股成为
无。
前 10 名股东的情况（如有）
公司前 10 名股东中，深圳市国有股权经营管理有限公司为深圳市投资控股有限公
上述股东关联关系或一致行动的说明 司全资子公司，未知其余股东之间是否存在关联关系以及是否属于《上市公司收购
管理办法》规定的一致行动人。
上述股东涉及委托/受托表决权、放弃表
无。
决权情况的说明
前 10 名股东中存在回购专户的特别说
无。
明（如有）
前 10 名无限售条件股东持股情况
股份种类
股东名称 报告期末持有无限售条件股份数量
股份种类 数量
深圳市投资控股有限公司 578,595,836 人民币普通股 578,595,836
深圳市国有股权经营管理有限公司 64,288,426 人民币普通股 64,288,426
杨建民 4,514,677 人民币普通股 4,514,677
张秀娟 3,597,300 人民币普通股 3,597,300
潘君 3,288,900 人民币普通股 3,288,900
林伟荣 3,116,400 人民币普通股 3,116,400
汪玉兰 2,329,691 人民币普通股 2,329,691
朱丰博 2,100,000 人民币普通股 2,100,000
刘玉庆 2,090,201 人民币普通股 2,090,201
深圳市宝安松岗华美实业公司 2,021,200 人民币普通股 2,021,200
前 10 名无限售流通股股东之间，以及前 公司前 10 名无限售条件普通股股东中，深圳市国有股权经营管理有限公司为深圳
10 名无限售流通股股东和前 10 名股东 市投资控股有限公司全资子公司，未知其余股东之间是否存在关联关系以及是否属
之间关联关系或一致行动的说明 于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人。
前 10 名股东中，排名第 3 位的股东信用证券账户持有 1,466,400 股，排名第 4 位的
前 10 名普通股股东参与融资融券业务 股东信用证券账户持有 3,597,300 股，排名第 6 位的股东信用证券账户持有
情况说明（如有） 1,957,700 股，排名第 9 位的股东信用证券账户持有 2,010,201 股，排名第 10 位的
股东信用证券账户持有 2,021,200 股。
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□ 是 √ 否
54
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
2、公司控股股东情况
控股股东性质：地方国有控股
控股股东类型：法人
法定代表人/
控股股东名称 成立日期 组织机构代码 主要经营业务
单位负责人
国有股权投资与管理；政府配置土地开发
深圳市投资控股有限公司 何建锋 2004 年 10 月 13 日 767566421
与经营，战略性新兴产业投资与服务。
深物业 A（000011），持股数量 30,141 万股，持股比例：50.57%；
深纺织（000045），持股数量 23,407 万股，持股比例：46.21%；
深天地 A（000023），持股数量 959 万股，持股比例：6.91%；
中国平安（601318），持股数量 96,272 万股，持股比例：5.27%；
国信证券（002736），持股数量 322,311 万股，持股比例：33.53%；
国泰君安（601211），A 股持股数量 60,943 万股，H 股持股 10,337 万股，总持股比例：8.00%；
天音控股（000829），持股数量 19,503 万股，持股比例：19.03%；
控股股东报告期内控股和 深圳国际（00152），持股数量 98,564 万股，持股比例：43.48%；
参股的其他境内外上市公 力合科创（002243），持股数量 60,482 万股，持股比例 49.96%；
司的股权情况 湾区发展（00737），持股数量 221,345 万股，持股比例 71.83%；
英飞拓（002528），持股数量 31,583 万股，持股比例 26.35%；
怡亚通（002183），持股数量 38,845 万股，持股比例 14.96%；
深水规院（301038），持股数量 4,950 万股，持股比例 37.50%；
深圳能源（000027)，持股数量 677 万股，持股比例 0.14%；
交通银行（601328），持股数量 952 万股，持股比例 0.01%；
节能铁汉（300197），持股数量 11,398 万股，持股比例 4.04%；
万科企业（02202），持股数量 7,727 万股，持股比例 0.66%。
控股股东报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期控股股东未发生变更。
3、公司实际控制人及其一致行动人
实际控制人性质：地方国资管理机构
实际控制人类型：法人
法定代表人/
实际控制人名称 成立日期 组织机构代码 主要经营业务
单位负责人
深圳市人民政府国有资产监督 代表国家履行出资人职责，对授权监管
王勇健 2004 年 07 月 31 日 K3172806-7
管理委员会 的国有资产依法进行监督和管理。
实际控制人报告期内控制的其 除公司控股股东深圳市投资控股有限公司以外，实际控制人持有股权的其他境内外上市公司
他境内外上市公司的股权情况 未进入公司之前十大股东之列。
实际控制人报告期内变更
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
□ 适用 √ 不适用
公司报告期实际控制人未发生变更。
公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□ 适用 √ 不适用
4、公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例达到 80%
□ 适用 √ 不适用
5、其他持股在 10%以上的法人股东
□ 适用 √ 不适用
6、控股股东、实际控制人、重组方及其他承诺主体股份限制减持情况
□ 适用 √ 不适用
56
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
四、股份回购在报告期的具体实施情况
股份回购的实施进展情况
□ 适用 √ 不适用
采用集中竞价方式减持回购股份的实施进展情况
□ 适用 √ 不适用
57
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
第八节优先股相关情况
□ 适用 √ 不适用
报告期公司不存在优先股。
58
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
第九节债券相关情况
□ 适用 √ 不适用
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
第十节财务报告
审计意见类型 标准的无保留意见
审计报告签署日期 2022 年 03 月 17 日
审计机构名称 致同会计师事务所（特殊普通合伙）
审计报告文号 致同审字（2022）第 441A002546 号
注册会计师姓名 赵娟娟、蒋晓明
审计报告正文
审计报告
致同审字（2022）第 441A002546 号
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司全体股东，
一、审计意见
我们审计了深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司（以下简称深房集团）
财务报表，包括 2021 年 12 月 31 日的合并及公司资产负债表，2021 年度的合并及公
司利润表、合并及公司现金流量表、合并及公司股东权益变动表以及相关财务报表
附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公
允反映了深房集团 2021 年 12 月 31 日的合并及公司财务状况以及 2021 年度的合并及
公司经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册
会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照
中国注册会计师职业道德守则，我们独立于深房集团，并履行了职业道德方面的
其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提
供了基础。
三、关键审计事项
60
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事
项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不
对这些事项单独发表意见。
（一）房地产开发项目的收入确认
相关信息披露详见财务报表附注三、24 以及附注五、35。
1、事项描述
本期房地产开发项目收入 8.76 亿元，占深房集团 2021 年度营业收入总额
66.34%。
深房集团在以下所有条件均已满足时确认房地产开发项目的收入：（1）已经
签订销售合同并在住建局备案；（2）房地产已经完工并验收合格；（3）一次性付
款的，已收讫全部房款，按揭方式的，已收到首期款且已办妥银行按揭审批手续；
（4）按照销售合同约定的要求办妥了入伙手续。
由于房地产开发项目的收入对深房集团的重要性，以及单个房地产开发项目
销售收入确认上的细小错误汇总起来可能对深房集团的利润产生重大影响，因此，
我们将房地产开发项目的收入确认识别为关键审计事项。
2、审计应对
针对与房地产开发项目的收入确认，我们主要执行了以下审计程序：
①了解、评价与收入确认相关的关键内部控制，包括入伙手续核对、销售收
入入账等，测试关键控制执行的有效性；
②检查深房集团的房产销售合同条款，评价深房集团有关房地产开发项目的
收入确认政策是否符合相关会计准则的要求；
③从报告期内确认房产销售收入的项目中抽样选取样本，检查买卖合同、收
款情况及入伙通知书（检查销售实现的要件），评价相关房产销售收入是否已按照
深房集团的收入确认政策确认；
④就临近资产负债表日前后确认房产销售收入的项目，选取样本，检查买卖
61
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
合同、收款情况及入伙通知书，评价相关房产销售收入是否在恰当的期间确认；
⑤对于房地产开发项目中报告期确认的房产销售收入，按售房类型计算平均
单价，并与上年度平均销售单价相比较，分析销售收入和毛利变动的合理性；
⑥评估深房集团管理层（以下简称管理层）对房产销售收入确认的会计处理
以及相关信息在财务报表中的列报和披露是否充分、恰当。
（二）土地增值税的计提
相关信息披露详见财务报表附注三、32，附注四、税项以及附注五、36。
1、事项描述
深房集团应缴纳的主要税项之一为土地增值税，报告期内列支的土地增值税
金额为 2.35 亿元。
深房集团销售开发的房地产需要就土地增值额按照超率累进税率 30% - 60%
缴纳土地增值税。在每个财务报告期末，管理层需要对土地增值税的计提金额进
行估算，在作出估算的判断时，主要考虑的要素包括相关税务法律法规的规定和
解释，预计的销售房地产取得的收入减去预计可扣除的土地成本、房地产开发成
本、利息费用、开发费用等。深房集团在土地增值税汇算清缴时，实际应付税金
可能与深房集团预估的金额存在差异。
由于土地增值税的计提对合并财务报表的重要性，且管理层作出估计时的判
断包括对相关税务法律法规和实务做法的理解等考虑要素，因此，我们将深房集
团土地增值税的计提识别为关键审计事项。
2、审计应对
针对与评价土地增值税的计提，我们主要执行了以下审计程序：
①了解并评估了管理层与计量预计的土地增值税相关的关键内部控制的设计
和运行有效性。
②利用本所内部税务专家的工作，复核了深房集团于 2021 年 12 月 31 日的土
地增值税的计提，包括基于我们的经验、知识和对各地方税务机关就相关税法应
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
用的实务操作的理解，评估深房集团的假设和判断；并评价了注册会计师的税务
专家的胜任能力、专业素质和独立性。
③评价管理层对预计销售房地产取得的收入及可扣除项目金额的估计，评估
深房集团的假设和判断。
④重新计算深房集团计提的土地增值税，并将我们的计算结果与深房集团记
录的金额进行比较。
（三）存货可变现净值的评估
相关信息披露详见财务报表附注三、12 以及附注五、7。
1、事项描述
深房集团已完工开发产品、在建开发产品及拟开发产品（以下统称“存货”），
该等存货按照成本与可变现净值熟低计量。存货期末余额 40.35 亿元，占深房集
团期末资产总额 65.26%。
管理层确定资产负债表日每个存货项目的可变现净值。在确定存货可变现净
值过程中，管理层需对每个拟开发产品和在建开发产品达到完工状况将要发生的
建造成本做出最新估计，并估算每个存货的预期未来净售价（参考附近地段房地
产项目的最近交易价格）和未来销售费用以及相关销售税金等，该过程涉及重大
的管理层判断和估计。
由于存货对深房集团资产的重要性，且估计存货项目达到完工状态时将要发
生的建造成本和未来净售价存在固有风险，特别是考虑到当前的经济环境各个城
市推出的各种应对房地产市场的措施，因此我们将深房集团存货的可变现净值的
评估识别为关键审计事项。
2、审计应对
针对存货可变现净值的评估，我们主要执行了以下审计程序：
①了解并评价了与房地产开发项目成本预算及动态成本管理、可变现净值估
计相关的关键内部控制的设计和运行有效性；
63
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
②选取样本对房地产开发项目进行实地观察，并询问这些项目的开发进度及
动态成本预算情况；
③评价管理层对项目的预期未来售价和未来销售费用以及相关销售税金，所
采用的计算方法，如将估计售价与市场可获取数据、项目销售预算计划进行比较；
④将各房地产开发项目存货目前实际发生的成本与项目最新预算进行核对，
并将截至 2021 年 12 月 31 日的最新预算成本与截至 2020 年 12 月 31 日的预
算成本进行比较，以评价管理层预测的准确性；
⑤重新计算了管理层对可变现净值的测算过程。
四、其他信息
深房集团管理层对其他信息负责。其他信息包括深房集团 2021 年年度报告中
涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表
任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考
虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或
者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报
告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
深房集团管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允
反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错
误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估深房集团的持续经营能力，披露与持续
经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算深房集团、
终止运营或别无其他现实的选择。
64
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
治理层负责监督深房集团的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获
取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并
不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由
于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者
依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀
疑。同时，我们也执行以下工作：
（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施
审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的
基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之
上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大
错报的风险。
（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计
证据，就可能导致对深房集团的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存
在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则
要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不
充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信
息。然而，未来的事项或情况可能导致深房集团不能持续经营。
（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映
相关交易和事项。
（6）就深房集团中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，
以对财务报表发表意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承
担全部责任。
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，
包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理
层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范
措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重
要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁
止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事
项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中
沟通该事项。
致同会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师： 赵娟娟
（项目合伙人）
中国北京 中国注册会计师： 蒋晓明
二〇二二年三月十七日
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
合并及公司资产负债表
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 单位：人民币元
2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
项目 附注
合并 公司 合并 公司
流动资产：
货币资金 五、1 564,358,824.63 304,130,181.74 2,687,465,070.01 2,329,517,987.02
交易性金融资产 五、2 514,024,710.91 514,024,710.91 - -
应收票据 五、3 3,530,537.37 - 35,438,045.34 -
应收账款 五、4 61,048,785.11 9,708,285.93 59,590,944.06 5,418,024.74
应收款项融资 - - - -
预付款项 五、5 4,899,011.32 200,000.00 3,205,534.51 200,000.00
其他应收款 五、6 30,614,008.08 1,587,300,891.76 32,745,043.84 1,160,414,195.39
其中：应收利息 - - - -
应收股利 1,052,192.76 - 1,052,192.76 -
存货 五、7 4,034,933,562.62 42,348,499.39 1,220,464,112.56 207,606,220.98
合同资产 - - - -
持有待售资产 五、8 78,940,232.10 12,821,791.52 - -
一年内到期的非流动资产 - - - -
其他流动资产 五、9 68,216,887.04 7,144,189.24 102,907,134.79 945,499.13
流动资产合计 5,360,566,559.18 2,477,678,550.49 4,141,815,885.11 3,704,101,927.26
非流动资产：
债权投资 - - - -
其他债权投资 - - - -
长期应收款 - - - -
长期股权投资 五、10 272,168.28 1,582,657,055.03 377,489.65 150,584,167.95
其他权益工具投资 五、11 36,322,704.33 13,831,938.92 37,510,860.51 13,508,202.32
其他非流动金融资产 - - - -
投资性房地产 五、12 588,865,777.16 476,622,089.39 616,365,621.53 499,145,554.67
固定资产 五、13 23,920,424.55 15,722,627.74 28,039,978.43 17,743,083.73
在建工程 - - - -
生产性生物资产 - - - -
油气资产 - - - -
使用权资产 五、14 365,351.97 - - -
无形资产 五、15 - - - -
开发支出 - - - -
商誉 - - - -
长期待摊费用 五、16 2,164,963.18 1,167,500.83 61,667.53 61,667.53
递延所得税资产 五、17 170,020,101.78 134,299,017.38 112,745,243.98 83,740,299.64
其他非流动资产 - - - -
非流动资产合计 821,931,491.25 2,224,300,229.29 795,100,861.63 764,782,975.84
资产总计 6,182,498,050.43 4,701,978,779.78 4,936,916,746.74 4,468,884,903.10
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
合并及公司资产负债表（续）
2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
项目 附注
合并 公司 合并 公司
流动负债：
短期借款 五、18 50,440,116.24 - 76,893,995.94 -
交易性金融负债 - - - -
应付票据 五、19 247,376,403.56 - - -
应付账款 五、20 141,447,559.24 29,750,790.44 176,926,614.28 77,187,914.50
预收款项 五、21 6,411,427.04 - 5,940,092.15 -
合同负债 五、22 199,965,490.08 159,752,627.50 196,786,977.19 172,241,938.46
应付职工薪酬 五、23 43,926,711.78 33,496,830.45 60,467,834.09 27,255,860.05
应交税费 五、24 600,540,872.48 588,031,923.05 459,709,646.95 450,281,265.17
其他应付款 五、25 581,377,415.64 207,613,656.49 277,105,129.74 194,609,459.87
其中：应付利息 16,535,277.94 16,535,277.94 16,535,277.94 16,535,277.94
应付股利 - - - -
持有待售负债 五、8 65,752,452.06 - - -
一年内到期的非流动负债 五、26 83,023.44 - - -
其他流动负债 五、27 8,196,849.13 7,987,260.50 8,917,027.07 8,612,096.92
流动负债合计 1,945,518,320.69 1,026,633,088.43 1,262,747,317.41 930,188,534.97
非流动负债：
长期借款 - - - -
应付债券 - - - -
租赁负债 五、28 125,920.77 - - -
长期应付款 五、29 - - 7,480,233.43 -
预计负债 - - - -
递延收益 - - - -
递延所得税负债 五、16 9,524,639.56 5,027,520.65 9,601,940.74 4,812,392.47
其他非流动负债 - - - -
非流动负债合计 9,650,560.33 5,027,520.65 17,082,174.17 4,812,392.47
负债合计 1,955,168,881.02 1,031,660,609.08 1,279,829,491.58 935,000,927.44
股本 五、30 1,011,660,000.00 1,011,660,000.00 1,011,660,000.00 1,011,660,000.00
资本公积 五、31 978,244,910.11 964,711,931.13 978,244,910.11 964,711,931.13
减：库存股 - - - -
其他综合收益 五、32 36,088,963.95 1,373,954.19 28,163,050.13 1,131,151.74
专项储备 - - - -
盈余公积 五、33 241,144,854.93 218,015,241.52 218,724,273.67 195,594,660.26
未分配利润 五、34 1,671,121,562.98 1,474,557,043.86 1,560,720,254.31 1,360,786,232.53
归属于母公司股东权益合计 3,938,260,291.97 3,670,318,170.70 3,797,512,488.22 3,533,883,975.66
少数股东权益 289,068,877.44 - -140,425,233.06 -
股东（或所有者）权益合计 4,227,329,169.41 3,670,318,170.70 3,657,087,255.16 3,533,883,975.66
负债和股东（或所有者）权益总
6,182,498,050.43 4,701,978,779.78 4,936,916,746.74 4,468,884,903.10
计
公司法定代表人： 主管会计工作的公司负责人： 公司会计机构负责人：
68
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
合并及公司利润表
2021 年度
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 单位：人民币元
本期金额 上期金额
项目 附注
合并 公司 合并 公司
1,320,790,648.4 1,615,009,713.8
一、营业收入 五、35 774,065,610.33 911,839,269.70
5 8
减：营业成本 五、35 198,814,980.86
666,348,361.48 805,508,448.68 241,307,783.52
税金及附加 五、36 239,589,346.99
254,360,315.85 329,962,066.50 289,600,033.09
销售费用 五、37 42,737,748.2225,703,001.79 55,989,397.22 42,814,758.60
管理费用 五、38 98,307,831.6062,162,730.22 93,616,226.75 56,022,941.66
研发费用 - - - -
财务费用 五、39 -35,842,822.63
-18,083,491.01 -21,505,685.05 -39,280,862.44
其中：利息费用 - - - -
利息收入 28,863,878.2741,651,307.37 30,130,066.10 51,099,467.08
加：其他收益 五、40 1,669,479.40 41,188.24 4,607,772.07 150,785.59
投资收益(损失以“-”号填列） 五、41 1,783,839.07 1,783,839.07 15,724,469.63 15,724,469.63
其中：对联营企业和合营企业的投资收
-105,321.37 -105,321.37 -92,348.97 -92,348.97
益
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益（损
失以“-”号填列）
净敞口套期收益(损失以“-”号填列）
公允价值变动收益(损失以“-”号填列） 五、42 11,828,130.44 11,828,130.44 - -
信用减值损失(损失以“-”号填列） 五、43 -7,795,219.71 -153,318.35 -358,999.15 464,438.79
资产减值损失(损失以“-”号填列） 五、44 268,941.60 - - -
资产处置收益(损失以“-”号填列） 五、45 -8,852.73 - 11,429.23 -
二、营业利润(亏损以“-”号填列） 284,866,200.38 297,138,212.50 371,423,931.56 337,714,309.28
加：营业外收入 五、46 1,746,134.87 1,584,736.54 30,693,761.57 30,679,050.88
减：营业外支出 五、47 208,129.74 32,989.65 1,684,103.97 106,542.24
三、利润总额(亏损总额以“-”号填列） 286,404,205.51 298,689,959.39 400,433,589.16 368,286,817.92
减：所得税费用 五、48 68,804,535.78 74,484,146.80 110,470,834.78 93,272,470.62
四、净利润(净亏损以“-”号填列） 217,599,669.73 224,205,812.59 289,962,754.38 275,014,347.30
（一）按经营持续性分类：
其中：持续经营净利润（净亏损以“-”号填列） 214,252,742.25 224,205,812.59 286,164,165.74 275,014,347.30
终止经营净利润（净亏损以“-”号填列） 3,346,927.48 3,798,588.64
（二）按所有权归属分类：
其中：归属于母公司股东的净利润（净亏损以“-”
220,836,309.93 224,205,812.59 290,229,772.23 275,014,347.30
号填列）
少数股东损益（净亏损以“-”号填列） -3,236,640.20 - -267,017.85 -
五、其他综合收益的税后净额 8,837,349.05 242,802.45 9,065,166.63 209,025.97
归属于母公司股东的其他综合收益的税后净额 7,925,913.82 242,802.45 7,332,046.00 209,025.97
（一）不能重分类进损益的其他综合
-891,117.14 242,802.45 3,288,097.86 209,025.97
收益
1、其他权益工具投资公允价值变动 -891,117.14 242,802.45 3,288,097.86 209,025.97
（二）将重分类进损益的其他综合收
8,817,030.96 - 4,043,948.14 -
益
1、外币财务报表折算差额 8,817,030.96 - 4,043,948.14 -
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额 911,435.23 - 1,733,120.63 -
六、综合收益总额 226,437,018.78 224,448,615.04 299,027,921.01 275,223,373.27
归属于母公司股东的综合收益总额 228,762,223.75 224,448,615.04 297,561,818.22 275,223,373.27
归属于少数股东的综合收益总额 -2,325,204.97 - 1,466,102.78 -
七、每股收益
（一）基本每股收益 0.2183 - 0.2869 -
（二）稀释每股收益 0.2183 - 0.2869 -
公司法定代表人： 主管会计工作的公司负责人： 公司会计机构负责人：
合并及公司现金流量表
2021 年度
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 单位：人民币元
项目 附注 本期金额 上期金额
69
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
合并 公司 合并 公司
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 1,427,249,424.24 800,728,093.14 1,729,680,056.34 1,078,103,371.61
收到的税费返还 - - - -
收到其他与经营活动有关的现金 五、49 378,597,082.00 55,262,411.37 54,027,940.71 64,609,945.07
经营活动现金流入小计 1,805,846,506.24 855,990,504.51 1,783,707,997.05 1,142,713,316.68
购买商品、接受劳务支付的现金 2,301,256,194.02 53,822,715.55 550,912,214.50 32,909,312.44
支付给职工以及为职工支付的现金 191,511,263.39 55,225,745.09 164,940,269.68 41,972,734.54
支付的各项税费 235,554,836.77 276,459,274.35 708,116,426.50 183,703,076.95
支付其他与经营活动有关的现金 五、49 283,476,320.00 472,880,097.57 74,575,073.20 388,932,614.43
经营活动现金流出小计 3,011,798,614.18 858,387,832.56 1,498,543,983.88 647,517,738.36
经营活动产生的现金流量净额 -1,205,952,107.94 -2,397,328.05 285,164,013.17 495,195,578.32
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 - - - -
取得投资收益收到的现金 1,889,160.44 1,889,160.44 19,767,503.60 19,767,503.60
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收
回的 162,961.51 1,253.56 56,718.25 -
现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 - - - -
收到其他与投资活动有关的现金 797,803,419.53 797,803,419.53 1,000,000,000.00 1,000,000,000.00
投资活动现金流入小计 799,855,541.48 799,693,833.53 1,019,824,221.85 1,019,767,503.60
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支
1,845,495.54 1,283,857.85 749,215.31 -
付的现金
投资支付的现金 - - - -
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 449,776,436.75 1,444,894,678.60 - -
支付其他与投资活动有关的现金 五、49 1,300,000,000.00 1,300,000,000.00 - -
投资活动现金流出小计 1,751,621,932.29 2,746,178,536.45 749,215.31 -
-1,946,484,702.9
投资活动产生的现金流量净额 -951,766,390.81 1,019,075,006.54 1,019,767,503.60
2
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 - - - -
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 - - - -
取得借款收到的现金 50,440,116.24 - 76,893,995.94 -
收到其他与筹资活动有关的现金 215,816,852.52 22,800,000.00 - -
筹资活动现金流入小计 266,256,968.76 22,800,000.00 76,893,995.94 -
偿还债务支付的现金 76,893,995.94 - 51,647,260.17 -
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 88,014,420.00 88,014,420.00 166,923,900.00 166,923,900.00
其中：子公司支付少数股东的股利、利润 - - - -
支付其他与筹资活动有关的现金 - - - -
筹资活动现金流出小计 164,908,415.94 88,014,420.00 218,571,160.17 166,923,900.00
筹资活动产生的现金流量净额 101,348,552.82 -65,214,420.00 -141,677,164.23 -166,923,900.00
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 -440,345.74 - -647,689.01 -
-2,014,096,450.9
五、现金及现金等价物净增加额 -2,056,810,291.67 1,161,914,166.47 1,348,039,181.92
7
加：期初现金及现金等价物余额 2,669,103,926.82 2,311,776,619.47 1,507,189,760.35 963,737,437.55
六、期末现金及现金等价物余额 612,293,635.15 297,680,168.50 2,669,103,926.82 2,311,776,619.47
公司法定代表人：主管会计工作的公司负责人：公司会计机构负责人：
70
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
合并股东权益变动表
2021 年度
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 单位：人民币元
本期金额
归属于母公司股东权益
项目 少数股东 股东（或所有
减：库存 其他综合
股本 资本公积 专项储备 盈余公积 未分配利润 权益 者）权益合计
股 收益
一、上年年末余额 1,011,660,000.00 978,244,910.11 - 28,163,050.13 - 218,724,273.67 1,560,720,254.31 -140,425,233.06 3,657,087,255.16
加：会计政策变更 - - - - - - - - -
前期差错更正 - - - - - - - - -
同一控制下企业合并 - - - - - - - - -
其他 - - - - - - - - -
二、本年年初余额 1,011,660,000.00 978,244,910.11 - 28,163,050.13 - 218,724,273.67 1,560,720,254.31 -140,425,233.06 3,657,087,255.16
三、本年增减变动金额（减少以“-”
- - - 7,925,913.82 - 22,420,581.26 110,401,308.67 429,494,110.50 570,241,914.25
号填列）
（一）综合收益总额 - - - 7,925,913.82 - - 220,836,309.93 -2,325,204.97 226,437,018.78
（二）股东投入和减少资本 - - - - - - - - -
1．股东投入的普通股 - - - - - - - - -
2．股份支付计入股东权益的金额 - - - - - - - - -
3．其他 - - - - - - - - -
（三）利润分配 - - - - - 22,420,581.26 -110,435,001.26 - -88,014,420.00
1．提取盈余公积 - - - - - 22,420,581.26 -22,420,581.26 - -
2．对股东的分配 - - - - - - -88,014,420.00 - -88,014,420.00
3．其他 - - - - - - - - -
（四）股东权益内部结转 - - - - - - - - -
1．资本公积转增股本 - - - - - - - - -
2．盈余公积转增股本 - - - - - - - - -
3．盈余公积弥补亏损 - - - - - - - - -
4．其他 - - - - - - - - -
（五）专项储备 - - - - - - - - -
1．本期提取 - - - - - - - - -
2．本期使用（以负号填列） - - - - - - - - -
（六）其他 - - - - - - - 431,819,315.47 431,819,315.47
四、本年年末余额 1,011,660,000.00 978,244,910.11 - 36,088,963.95 - 241,144,854.93 1,671,121,562.98 289,068,877.44 4,227,329,169.41
公司法定代表人： 主管会计工作的公司负责人： 公司会计机构负责人：
71
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
合并股东权益变动表
2021 年度
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 单位：人民币元
上期金额
归属于母公司股东权益 股东（或所有者）
项目 少数股东
减：库存 其他综合 权益
股本 资本公积 专项储备 盈余公积 未分配利润 权益
股 收益 合计
-141,891,335.8
一、上年年末余额 1,011,660,000.00 978,244,910.11 - 20,831,004.13 - 191,222,838.94 1,464,915,816.81 3,524,983,234.15
4
加：会计政策变更 - - - - - - - - -
前期差错更正 - - - - - - - - -
同一控制下企业合并 - - - - - - - - -
其他 - - - - - - - - -
-141,891,335.8
二、本年年初余额 1,011,660,000.00 978,244,910.11 - 20,831,004.13 - 191,222,838.94 1,464,915,816.81 3,524,983,234.15
4
三、本年增减变动金额
- - - 7,332,046.00 - 27,501,434.73 95,804,437.50 1,466,102.78 132,104,021.01
（减少以“-”号填列）
（一）综合收益总额 - - - 7,332,046.00 - - 290,229,772.23 1,466,102.78 299,027,921.01
（二）股东投入和减少资本 - - - - - - - - -
1．股东投入的普通股 - - - - - - - - -
2．股份支付计入股东权益的金额 - - - - - - - - -
3．其他 - - - - - - - - -
（三）利润分配 - - - - - 27,501,434.73 -194,425,334.73 - -166,923,900.00
1．提取盈余公积 - - - - - 27,501,434.73 -27,501,434.73 - -
2．对股东的分配 - - - - - - -166,923,900.00 - -166,923,900.00
3．其他 - - - - - - - - -
（四）股东权益内部结转 - - - - - - - - -
1．资本公积转增股本 - - - - - - - - -
2．盈余公积转增股本 - - - - - - - - -
3．盈余公积弥补亏损 - - - - - - - - -
4．其他 - - - - - - - - -
（五）专项储备 - - - - - - - - -
1．本期提取 - - - - - - - - -
2．本期使用（以负号填列） - - - - - - - - -
（六）其他 - - - - - - - - -
四、本年年末余额 1,011,660,000.00 978,244,910.11 - 28,163,050.13 - 218,724,273.67 1,560,720,254.31 140,425,233.06 3,657,087,255.16
公司法定代表人： 主管会计工作的公司负责人： 公司会计机构负责人：
72
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
公司股东权益变动表
2021 年度
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 单位：人民币元
本期金额
项目 减：库 其他综合 专项储
股本 资本公积 盈余公积 未分配利润 股东权益合计
存股 收益 备
一、上年年末余额 1,011,660,000.00 964,711,931.13 - 1,131,151.74 - 195,594,660.26 1,360,786,232.53 3,533,883,975.66
加：会计政策变更 - - - - - - - -
前期差错更正 - - - - - - - -
其他 - - - - - - - -
二、本年年初余额 1,011,660,000.00 964,711,931.13 - 1,131,151.74 - 195,594,660.26 1,360,786,232.53 3,533,883,975.66
三、本年增减变动金额（减少以“-”号填列） - - - 242,802.45 - 22,420,581.26 113,770,811.33 136,434,195.04
（一）综合收益总额 - - - 242,802.45 - - 224,205,812.59 224,448,615.04
（二）股东投入和减少资本 - - - - - - - -
1．股东投入的普通股 - - - - - - - -
2．股份支付计入股东权益的金额 - - - - - - - -
3．其他 - - - - - - - -
（三）利润分配 - - - - - 22,420,581.26 -110,435,001.26 -88,014,420.00
1．提取盈余公积 - - - - - 22,420,581.26 -22,420,581.26 -
2．对股东的分配 - - - - - - -88,014,420.00 -88,014,420.00
3．其他 - - - - - - - -
（四）股东权益内部结转 - - - - - - - -
1．资本公积转增股本 - - - - - - - -
2．盈余公积转增股本 - - - - - - - -
3．盈余公积弥补亏损 - - - - - - - -
4．其他 - - - - - - - -
（五）专项储备 - - - - - - - -
1．本期提取 - - - - - - - -
2．本期使用（以负号填列） - - - - - - - -
（六）其他 - - - - - - - -
四、本年年末余额 1,011,660,000.00 964,711,931.13 - 1,373,954.19 - 218,015,241.52 1,474,557,043.86 3,670,318,170.70
公司法定代表人： 主管会计工作的公司负责人： 公司会计机构负责人：
73
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
公司股东权益变动表
2021 年度
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 单位：人民币元
上期金额
项目 减：库 其他综合 专项储
股本 资本公积 盈余公积 未分配利润 股东权益合计
存股 收益 备
一、上年年末余额 1,011,660,000.00 964,711,931.13 - 922,125.77 - 168,093,225.53 1,280,197,219.9600 3,425,584,502.39
加：会计政策变更 - - - - - - - -
前期差错更正 - - - - - - - -
其他 - - - - - - - -
二、本年年初余额 1,011,660,000.00 964,711,931.13 - 922,125.77 - 168,093,225.53 1,280,197,219.9600 3,425,584,502.39
三、本年增减变动金额（减少以“-”号填列） - - - 209,025.97 - 27,501,434.73 80,589,012.5700 108,299,473.27
（一）综合收益总额 - - - 209,025.97 - - 275,014,347.3000 275,223,373.27
（二）股东投入和减少资本 - - - - - - - -
1．股东投入的普通股 - - - - - - - -
2．股份支付计入股东权益的金额 - - - - - - - -
3．其他 - - - - - - - -
（三）利润分配 - - - - - 27,501,434.73 -194,425,334.7300 -166,923,900.00
1．提取盈余公积 - - - - - 27,501,434.73 -27,501,434.7300 -
2．对股东的分配 - - - - - - -166,923,900.0000 -166,923,900.00
3．其他 - - - - - - - -
（四）股东权益内部结转 - - - - - - - -
1．资本公积转增股本 - - - - - - - -
2．盈余公积转增股本 - - - - - - - -
3．盈余公积弥补亏损 - - - - - - - -
4．其他 - - - - - - - -
（五）专项储备 - - - - - - - -
1．本期提取 - - - - - - - -
2．本期使用（以负号填列） - - - - - - - -
（六）其他 - - - - - - - -
四、本年年末余额 1,011,660,000.00 964,711,931.13 - 1,131,151.74 - 195,594,660.26 1,360,786,232.5300 3,533,883,975.66
公司法定代表人： 主管会计工作的公司负责人： 公司会计机构负责人：
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
财务报表附注
一、公司基本情况
1、公司概况
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司（以下简称“本公司”或“公司”）是一家在广东
省深圳市注册的股份有限公司，于 1993 年 7 月经深圳市人民政府办公厅深府办复〔1993〕
724 号文批准，在原深圳经济特区房地产总公司的基础上改组设立的股份有限公司，并
经广东省深圳市工商行政管理局核准登记，企业法人营业执照统一社会信用代码为
91440300192179585N，注册资本为 1,011,660,000.00 元。本公司发行的Ａ股及Ｂ股分别于
1993 年 9 月 15 日及 1994 年 1 月 10 日在深圳证券交易所挂牌交易，1994 年 8 月 31 日，
本公司发行的Ｂ股作为一级有保荐ＡＤＲ在纽约柜台市场挂牌交易。本公司股本总额为
1,011,660,000 股，其中：Ａ股 891,660,000 股，Ｂ股 120,000,000 股。本公司总部位于广东
省深圳市罗湖区人民南路深房广场 45-48 层。
2004 年 10 月 13 日，根据深圳市人民政府国有资产监督管理委员会深国资委〔2004〕
223 号《关于成立深圳市投资控股有限公司的决定》，本公司原大股东—深圳市建设投资
控股公司与其他两家市资产管理公司合并组建深圳市投资控股有限公司，深圳市投资控
股有限公司为国有独资有限责任公司。由此引起本公司的股权划转变更，业经国务院国
有资产监督管理委员会国资产权〔2005〕689 号文批准，并经中国证券监督管理委员会
证监公司字〔2005〕116 号文批准豁免其要约收购义务，并于 2006 年 2 月 15 日在中国证
券登记结算有限责任公司深圳分公司办理过户登记手续。截至报告期末，深圳市投资控
股有限公司持有本公司 578,595.836 股（占本公司总股本 57.19%），所持股份均为无限售
条件股份。
本公司建立了股东大会、董事会、监事会的法人治理结构，目前设人力资源部、计划财
务部、营销部、工程管理部等部门。
本公司及其子公司（以下简称“本集团”）业务性质和主要经营活动：从事房地产开发及
商品房销售、物业租赁及管理、商品零售及贸易、酒店业务、设备安装及维修、建筑、
室内装修等业务。
本财务报表及财务报表附注业经本公司第七届董事会第七十一次会议于 2022 年 3 月 17
日批准。
2、合并财务报表范围
详见附注七、在其他主体中的权益 1、在子公司中的权益。
本报告期合并财务报表范围及其变化情况详见附注六及附注七。
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
二、财务报表的编制基础
本财务报表按照财政部颁布的企业会计准则及其应用指南、解释及其他有关规定（统称
“企业会计准则”）编制。此外，本集团还按照中国证监会《公开发行证券的公司信息披
露编报规则第 15 号—财务报告的一般规定》（2014 年修订）披露有关财务信息。
本财务报表以持续经营为基础列报。
本集团会计核算以权责发生制为基础。除某些金融工具外，本财务报表均以历史成本为
计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。
三、重要会计政策及会计估计
本集团根据自身生产经营特点，确定收入确认政策，具体会计政策见附注三、24。
1、遵循企业会计准则的声明
本财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司 2021 年 12 月 31 日的
合并及公司财务状况以及 2021 年的合并及公司经营成果和合并及公司现金流量等有关
信息。
2、会计期间
本集团会计期间采用公历年度，即每年自 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3、营业周期
本集团的营业周期为 12 个月。
4、记账本位币
本公司及境内子公司及境外香港子公司均以人民币为记账本位币。本公司之境外子公司
美国长城地产有限公司根据其经营所处的主要经济环境中的货币确定美元为其记账本
位币。本集团编制本财务报表时所采用的货币为人民币。
5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
（1）同一控制下的企业合并
对于同一控制下的企业合并，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债，除因会计
政策不同而进行的调整以外，按合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价
值计量。合并对价的账面价值与合并中取得的净资产账面价值的差额调整资本公积，资
本公积不足冲减的，调整留存收益。
通过多次交易分步实现同一控制下的企业合并
在个别财务报表中，以合并日持股比例计算的合并日应享有被合并方净资产在最终控制
方合并财务报表中的账面价值的份额作为该项投资的初始投资成本；初始投资成本与合
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
并前持有投资的账面价值加上合并日新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积，
资本公积不足冲减的，调整留存收益。
在合并财务报表中，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债，除因会计政策不同
而进行的调整以外，按合并日在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量；合并前持
有投资的账面价值加上合并日新支付对价的账面价值之和，与合并中取得的净资产账面
价值的差额，调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并方在取得被合
并方控制权之前持有的长期股权投资，在取得原股权之日与合并方与被合并方同处于同
一方最终控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益和其他所有者
权益变动，应分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。
（2）非同一控制下的企业合并
对于非同一控制下的企业合并，合并成本为购买日为取得对被购买方的控制权而付出的
资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。在购买日，取得的被购买
方的资产、负债及或有负债按公允价值确认。
对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉，
按成本扣除累计减值准备进行后续计量；对合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认
净资产公允价值份额的差额，经复核后计入当期损益。
通过多次交易分步实现非同一控制下的企业合并
在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投
资成本之和，作为该项投资的初始投资成本。购买日之前持有的股权投资因采用权益法
核算而确认的其他综合收益，购买日对这部分其他综合收益不作处理，在处置该项投资
时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理；因被投资方除
净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在
处置该项投资时转入处置期间的当期损益。购买日之前持有的股权投资采用公允价值计
量的，原计入其他综合收益的累计公允价值变动在改按成本法核算时转入当期损益。
在合并财务报表中，合并成本为购买日支付的对价与购买日之前已经持有的被购买方的
股权在购买日的公允价值之和。对于购买日之前已经持有的被购买方的股权，按照该股
权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值之间的差额计入当期收益；
购买日之前已经持有的被购买方的股权涉及其他综合收益、其他所有者权益变动转为购
买日当期收益，由于被投资方重新计量设定收益计划净负债或净资产变动而产生的其他
综合收益除外。
（3）企业合并中有关交易费用的处理
为进行企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，
于发生时计入当期损益。作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计
入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
77
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
6、合并财务报表编制方法
（1）合并范围
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制，是指本公司拥有对被投资单位
的权力，通过参与被投资单位的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资单
位的权力影响其回报金额。子公司，是指被本公司控制的主体（含企业、被投资单位中
可分割的部分、结构化主体等）。
（2）合并财务报表的编制方法
合并财务报表以本公司和子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由本公司编制。
在编制合并财务报表时，本公司和子公司的会计政策和会计期间要求保持一致，公司间
的重大交易和往来余额予以抵销。
在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，视同该子公司以及业务自同
受最终控制方控制之日起纳入本公司的合并范围，将其自同受最终控制方控制之日起的
经营成果、现金流量分别纳入合并利润表、合并现金流量表中。
在报告期内因非同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，将该子公司以及业务自
购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表，将其现金流量纳入合并现金
流量表。
子公司的股东权益中不属于本公司所拥有的部分，作为少数股东权益在合并资产负债表
中股东权益项下单独列示；子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润
表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少
数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额，其余额仍冲减少数股东权益。
（3）购买子公司少数股东股权
因购买少数股权新取得的长期股权投资成本与按照新增持股比例计算应享有子公司自
购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，以及在不丧失控制权的情况下
因部分处置对子公司的股权投资而取得的处置价款与处置长期股权投资相对应享有子
公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，均调整合并资产负债表
中的资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
（4）丧失子公司控制权的处理
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，剩余股权按照其在丧失
控制权日的公允价值进行重新计量；处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减
去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产账面价值的份
额与商誉之和，形成的差额计入丧失控制权当期的投资收益。
与原有子公司的股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转入当期损益，由于
被投资方重新计量设定收益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
7、合营安排的分类及共同经营的会计处理方法
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本集团合营安排分为
共同经营和合营企业。
（1）共同经营
共同经营是指本集团享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。
本集团确认与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进
行会计处理：
A、确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；
B、确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；
C、确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；
D、按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
E、确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
（2）合营企业
合营企业是指本集团仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
本集团按照长期股权投资有关权益法核算的规定对合营企业的投资进行会计处理。
8、现金及现金等价物的确定标准
现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物，是指本集团持有的期限
短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
9、外币业务和外币报表折算
（1）外币业务
本集团发生外币业务，按交易发生日的即期汇率折算为记账本位币金额。
资产负债表日，对外币货币性项目，采用资产负债表日即期汇率折算。因资产负债表日
即期汇率与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，计入当
期损益；对以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算；
对以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后
的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，计入当期损益。
（2）外币财务报表的折算
资产负债表日，对境外子公司外币财务报表进行折算时，资产负债表中的资产和负债项
目，采用资产负债表日的即期汇率折算，股东权益项目除“未分配利润”外，其他项目采
用发生日的即期汇率折算。
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。
现金流量表所有项目均按照现金流量发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的影响
额作为调节项目，在现金流量表中单独列示“汇率变动对现金及现金等价物的影响”项目
反映。
由于财务报表折算而产生的差额，在资产负债表股东权益项目下的“其他综合收益”项目
反映。
处置境外经营并丧失控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营
相关的外币报表折算差额，全部或按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。
10、金融工具
金融工具是指形成一方的金融资产，并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。
（1）金融工具的确认和终止确认
本集团于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
金融资产满足下列条件之一的，终止确认：
①收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
②该金融资产已转移，且符合下述金融资产转移的终止确认条件。
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，终止确认该金融负债或其一部分。本集团
（债务人）与债权人之间签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金
融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存金融负债，并同时确认
新金融负债。
以常规方式买卖金融资产，按交易日进行会计确认和终止确认。
（2）金融资产分类和计量
本集团在初始确认时根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将
金融资产分为以下三类：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其
他综合收益的金融资产、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
以摊余成本计量的金融资产
本集团将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融资产，分类为以摊余成本计量的金融资产：
本集团管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标；
该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付
本金金额为基础的利息的支付。
80
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
初始确认后，对于该类金融资产采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且不
属于任何套期关系的一部分的金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、按照实际利
率法摊销或确认减值时，计入当期损益。
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
本集团将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产：
本集团管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资
产为目标；
该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付
本金金额为基础的利息的支付。
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。采用实际利率法计算的利
息、减值损失或利得及汇兑损益计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。
终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计
入当期损益。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
除上述以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，本
集团将其余所有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
在初始确认时，为消除或显著减少会计错配，本集团将部分本应以摊余成本计量或以公
允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产不可撤销地指定为以公允价值计量
且其变动计入当期损益的金融资产。
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量，产生的利得或损失（包括利
息和股利收入）计入当期损益，除非该金融资产属于套期关系的一部分。
但是，对于非交易性权益工具投资，本集团在初始确认时将其不可撤销地指定为以公允
价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。该指定在单项投资的基础上作出，且
相关投资从发行方的角度符合权益工具的定义。
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。满足条件的股利收入计入损
益，其他利得或损失及公允价值变动计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他
综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
管理金融资产的业务模式，是指本集团如何管理金融资产以产生现金流量。业务模式决
定本集团所管理金融资产现金流量的来源是收取合同现金流量、出售金融资产还是两者
兼有。本集团以客观事实为依据、以关键管理人员决定的对金融资产进行管理的特定业
务目标为基础，确定管理金融资产的业务模式。
本集团对金融资产的合同现金流量特征进行评估，以确定相关金融资产在特定日期产生
的合同现金流量是否仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。其中，本金
是指金融资产在初始确认时的公允价值；利息包括对货币时间价值、与特定时期未偿付
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本金金额相关的信用风险、以及其他基本借贷风险、成本和利润的对价。此外，本集团
对可能导致金融资产合同现金流量的时间分布或金额发生变更的合同条款进行评估，以
确定其是否满足上述合同现金流量特征的要求。
仅在本集团改变管理金融资产的业务模式时，所有受影响的相关金融资产在业务模式发
生变更后的首个报告期间的第一天进行重分类，否则金融资产在初始确认后不得进行重
分类。
金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用
计入初始确认金额。因销售产品或提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融资成分的
应收账款，本集团按照预期有权收取的对价金额作为初始确认金额。
（3）金融负债分类和计量
本集团的金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
负债、以摊余成本计量的金融负债。对于未划分为以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融负债的，相关交易费用计入其初始确认金额。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和初始确认时
指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。对于此类金融负债，按照公
允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该等金融负债相关的股利
和利息支出计入当期损益。
以摊余成本计量的金融负债
其他金融负债采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得
或损失计入当期损益。
金融负债与权益工具的区分
金融负债，是指符合下列条件之一的负债：
①向其他方交付现金或其他金融资产的合同义务。
②在潜在不利条件下，与其他方交换金融资产或金融负债的合同义务。
③将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的非衍生工具合同，且企业根据该合同将
交付可变数量的自身权益工具。
④将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的衍生工具合同，但以固定数量的自身权
益工具交换固定金额的现金或其他金融资产的衍生工具合同除外。
权益工具，是指能证明拥有某个企业在扣除所有负债后的资产中剩余权益的合同。
82
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如果本集团不能无条件地避免以交付现金或其他金融资产来履行一项合同义务，则该合
同义务符合金融负债的定义。
如果一项金融工具须用或可用本集团自身权益工具进行结算，需要考虑用于结算该工具
的本集团自身权益工具，是作为现金或其他金融资产的替代品，还是为了使该工具持有
方享有在发行方扣除所有负债后的资产中的剩余权益。如果是前者，该工具是本集团的
金融负债；如果是后者，该工具是本集团的权益工具。
（4）金融工具的公允价值
金融资产和金融负债的公允价值确定方法见附注三、11。
（5）金融资产减值
本集团以预期信用损失为基础，对下列项目进行减值会计处理并确认损失准备：
以摊余成本计量的金融资产；
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的应收款项和债权投资；
《企业会计准则第 14 号——收入》定义的合同资产；
租赁应收款；
财务担保合同（以公允价值计量且其变动计入当期损益、金融资产转移不符合终止
确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的除外）。
预期信用损失的计量
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用
损失，是指本集团按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收
取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。
本公司考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，
以发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额
的现值的概率加权金额，确认预期信用损失。
本集团对于处于不同阶段的金融工具的预期信用损失分别进行计量。金融工具自初始确
认后信用风险未显著增加的，处于第一阶段，本集团按照未来 12 个月内的预期信用损
失计量损失准备；金融工具自初始确认后信用风险已显著增加但尚未发生信用减值的，
处于第二阶段，本集团按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备；金融工具
自初始确认后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本集团按照该工具整个存续期的预
期信用损失计量损失准备。
对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本集团假设其信用风险自初始确认
后并未显著增加，按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备。
83
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
整个存续期预期信用损失，是指因金融工具整个预计存续期内所有可能发生的违约事件
而导致的预期信用损失。未来 12 个月内预期信用损失，是指因资产负债表日后 12 个月
内（若金融工具的预计存续期少于 12 个月，则为预计存续期）可能发生的金融工具违
约事件而导致的预期信用损失，是整个存续期预期信用损失的一部分。
在计量预期信用损失时，本集团需考虑的最长期限为企业面临信用风险的最长合同期限
（包括考虑续约选择权）。
本集团对于处于第一阶段和第二阶段、以及较低信用风险的金融工具，按照其未扣除减
值准备的账面余额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融工具，按照其账
面余额减已计提减值准备后的摊余成本和实际利率计算利息收入。
对于应收票据、应收账款、合同资产，无论是否存在重大融资成分，本集团始终按照相
当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。
当单项金融资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本集团依据信用风险特
征对应收票据和应收账款划分组合，在组合基础上计算预期信用损失，确定组合的依
据如下：
A、应收票据
应收票据组合 1：银行承兑汇票
应收票据组合 2：商业承兑汇票
B、应收账款
应收账款组合 1：应收合并范围内关联方
应收账款组合 2：应收房产销售款
应收账款组合 3：应收其他客户
C、合同资产
合同资产组合 1：产品销售
合同资产组合 2：工程施工
对于划分为组合的应收票据，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来
经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。
对于划分为组合的应收账款，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来
经济状况的预测，编制应收账款账龄/逾期天数与整个存续期预期信用损失率对照表，计
算预期信用损失。
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
其他应收款
本集团依据信用风险特征将其他应收款划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损
失，确定组合的依据如下：
其他应收款组合 1：应收政府部门款项
其他应收款组合 2：应收员工备用金
其他应收款组合 3：应收代收代付款
其他应收款组合 4：应收其他往来款项
其他应收款组合 5：应收关联方款项
对划分为组合的其他应收款，本集团通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期
预期信用损失率，计算预期信用损失。
债权投资、其他债权投资
对于债权投资和其他债权投资，本集团按照投资的性质，根据交易对手和风险敞口的各
种类型，通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期
信用损失。
信用风险显著增加的评估
本集团通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的
风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的相对变化，以评估金融工具的信用
风险自初始确认后是否已显著增加。
在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时，本集团考虑无须付出不必要的额外成本
或努力即可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。本集团考虑的信息包括：
债务人未能按合同到期日支付本金和利息的情况；
已发生的或预期的金融工具的外部或内部信用评级（如有）的严重恶化；
已发生的或预期的债务人经营成果的严重恶化；
现存的或预期的技术、市场、经济或法律环境变化，并将对债务人对本集团的还款
能力产生重大不利影响。
根据金融工具的性质，本集团以单项金融工具或金融工具组合为基础评估信用风险是否
显著增加。以金融工具组合为基础进行评估时，本集团可基于共同信用风险特征对金融
工具进行分类，例如逾期信息和信用风险评级。
如果逾期超过 30 日，本集团确定金融工具的信用风险已经显著增加。
本集团认为金融资产在下列情况发生违约：
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借款人不大可能全额支付其对本集团的欠款，该评估不考虑本集团采取例如变现抵
押品（如果持有）等追索行动；或
金融资产逾期超过 90 天。
已发生信用减值的金融资产
本集团在资产负债表日评估以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计
入其他综合收益的债权投资是否已发生信用减值。当对金融资产预期未来现金流量具有
不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产成为已发生信用减值的金融资产。金融
资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息：
发行方或债务人发生重大财务困难；
债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；
本集团出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况
下都不会做出的让步；
债务人很可能破产或进行其他财务重组；
发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失。
预期信用损失准备的列报
为反映金融工具的信用风险自初始确认后的变化，本集团在每个资产负债表日重新计量
预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，应当作为减值损失或利得计入
当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表中
列示的账面价值；对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资，本集团
在其他综合收益中确认其损失准备，不抵减该金融资产的账面价值。
核销
如果本集团不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回，则直接减记该金
融资产的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。这种情况通常发生在本集
团确定债务人没有资产或收入来源可产生足够的现金流量以偿还将被减记的金额。但是，
按照本集团收回到期款项的程序，被减记的金融资产仍可能受到执行活动的影响。
已减记的金融资产以后又收回的，作为减值损失的转回计入收回当期的损益。
（6）金融资产转移
金融资产转移，是指将金融资产让与或交付给该金融资产发行方以外的另一方（转入方）。
本集团已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融
资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。
本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情
况处理：放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债；
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未放弃对该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，
并相应确认有关负债。
（7）金融资产和金融负债的抵销
当本集团具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且目前可执行该种法定权利，
同时本集团计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和金
融负债以相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债在资
产负债表内分别列示，不予相互抵销。
11、公允价值计量
公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移
一项负债所需支付的价格。
本集团以公允价值计量相关资产或负债，假定出售资产或者转移负债的有序交易在相
关资产或负债的主要市场进行；不存在主要市场的，本集团假定该交易在相关资产或
负债的最有利市场进行。主要市场（或最有利市场）是本集团在计量日能够进入的交
易市场。本集团采用市场参与者在对该资产或负债定价时为实现其经济利益最大化所
使用的假设。
存在活跃市场的金融资产或金融负债，本集团采用活跃市场中的报价确定其公允价值。
金融工具不存在活跃市场的，本集团采用估值技术确定其公允价值。
以公允价值计量非金融资产的，考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济利益的
能力，或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能力。
本集团采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，优先
使用相关可观察输入值，只有在可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才
使用不可观察输入值。
在财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债，根据对公允价值计量整体而言具有
重要意义的最低层次输入值，确定所属的公允价值层次：第一层次输入值，是在计量日
能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输入值，是除第一
层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；第三层次输入值，是相关资
产或负债的不可观察输入值。
每个资产负债表日，本集团对在财务报表中确认的持续以公允价值计量的资产和负债进
行重新评估，以确定是否在公允价值计量层次之间发生转换。
12、存货
（1）存货的分类
本集团存货按房地产开发项目和非房地产开发项目分类。存货主要系房地产开发项目，
包括开发成本、开发产品，其中开发成本包括拟开发的开发产品、在建开发产品，开发
产品包括已完工开发产品和意图出售而暂时出租的开发产品等。非房地产开发项目包括
原材料、库存商品和工程施工。
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（2）发出存货的计价方法
本集团存货取得时按实际成本计价。开发产品的实际成本包括土地出让金、基础配套设
施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程中的其他
相关费用。开发产品发出时，采用个别计价法确定其实际成本。
原材料、库存商品等发出时采用加权平均法计价。
（3）存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
存货可变现净值是按存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费
用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同
时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。
资产负债表日，存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备。本集团通常按照单
个存货项目计提存货跌价准备，资产负债表日，以前减记存货价值的影响因素已经消失
的，存货跌价准备在原已计提的金额内转回。
（4）存货的盘存制度
本集团存货盘存制度采用永续盘存制。
（5）低值易耗品和包装物的摊销方法
本集团低值易耗品领用时采用一次转销法摊销。
13、持有待售和终止经营
（1）持有待售的非流动资产或处置组的分类与计量
本集团主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换）而非持续使用一项非流
动资产或处置组收回其账面价值时，该非流动资产或处置组被划分为持有待售类别。
上述非流动资产不包括采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产、采用公允价值
减去出售费用后的净额计量的生物资产、职工薪酬形成的资产、金融资产、递延所得税
资产及保险合同产生的权利。
处置组，是指在一项交易中作为整体通过出售或其他方式一并处置的一组资产，以及在
该交易中转让的与这些资产直接相关的负债。在特定情况下，处置组包括企业合并中取
得的商誉等。
同时满足下列条件的非流动资产或处置组被划分为持有待售类别：根据类似交易中出售
此类资产或处置组的惯例，该非流动资产或处置组在当前状况下即可立即出售；出售极
可能发生，即已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年
内完成。因出售对子公司的投资等原因导致丧失对子公司控制权的，无论出售后本集团
是否保留部分权益性投资，在拟出售的对子公司投资满足持有待售类别划分条件时，在
个别财务报表中将对子公司投资整体划分为持有待售类别，在合并财务报表中将子公司
所有资产和负债划分为持有待售类别。
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初始计量或在资产负债表日重新计量持有待售的非流动资产或处置组时，账面价值高于
公允价值减去出售费用后净额的差额确认为资产减值损失。对于持有待售的处置组确认
的资产减值损失金额，先抵减处置组中商誉的账面价值，再根据处置组中的各项非流动
资产账面价值所占比重，按比例抵减其账面价值。
后续资产负债表日持有待售的非流动资产或处置组公允价值减去出售费用后的净额增
加的，以前减记的金额予以恢复，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额
内转回，转回金额计入当期损益。已抵减的商誉账面价值不得转回。
持有待售的非流动资产和持有待售的处置组中的资产不计提折旧或进行摊销；持有待售
的处置组中负债的利息和其他费用继续予以确认。被划分为持有待售的联营企业或合营
企业的全部或部分投资，对于划分为持有待售的部分停止权益法核算，保留的部分（未
被划分为持有待售类别）则继续采用权益法核算；当本集团因出售丧失对联营企业和合
营企业的重大影响时，停止使用权益法。
某项非流动资产或处置组被划分为持有待售类别，但后来不再满足持有待售类别划分条
件的，本集团停止将其划分为持有待售类别，并按照下列两项金额中较低者计量：
①该资产或处置组被划分为持有待售类别之前的账面价值，按照其假定在没有被划分为
持有待售类别的情况下本应确认的折旧、摊销或减值进行调整后的金额；
②可收回金额。
（2）终止经营
终止经营，是指满足下列条件之一的已被本集团处置或被本集团划分为持有待售类别的、
能够单独区分的组成部分：
①该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区。
②该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项
相关联计划的一部分。
③该组成部分是专为转售而取得的子公司。
（3）列报
本集团在资产负债表中将持有待售的非流动资产或持有待售的处置组中的资产列报于
“持有待售资产”，将持有待售的处置组中的负债列报于“持有待售负债”。
本集团在利润表中分别列示持续经营损益和终止经营损益。不符合终止经营定义的持有
待售的非流动资产或处置组，其减值损失和转回金额及处置损益作为持续经营损益列报。
终止经营的减值损失和转回金额等经营损益及处置损益作为终止经营损益列报。
拟结束使用而非出售且满足终止经营定义中有关组成部分的条件的处置组，自其停止使
用日起作为终止经营列报。
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对于当期列报的终止经营，在当期财务报表中，原来作为持续经营损益列报的信息被重
新作为可比会计期间的终止经营损益列报。终止经营不再满足持有待售类别划分条件的，
在当期财务报表中，原来作为终止经营损益列报的信息被重新作为可比会计期间的持续
经营损益列报。
14、长期股权投资
长期股权投资包括对子公司、合营企业和联营企业的权益性投资。本集团能够对被投资
单位施加重大影响的，为本集团的联营企业。
（1）初始投资成本确定
形成企业合并的长期股权投资：同一控制下企业合并取得的长期股权投资，在合并日按
照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值份额作为投资成
本；非同一控制下企业合并取得的长期股权投资，按照合并成本作为长期股权投资的投
资成本。
对于其他方式取得的长期股权投资：支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购
买价款作为初始投资成本；发行权益性证券取得的长期股权投资，以发行权益性证券的
公允价值作为初始投资成本。
（2）后续计量及损益确认方法
对子公司的投资，采用成本法核算，除非投资符合持有待售的条件；对联营企业和合营
企业的投资，采用权益法核算。
采用成本法核算的长期股权投资，除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告
但尚未发放的现金股利或利润外，被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为投资
收益计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净
资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的投资成本；初始投资成本小于投资时应享
有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，对长期股权投资的账面价值进行调整，差
额计入投资当期的损益。
采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的
份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被
投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面
价值；被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调
整长期股权投资的账面价值并计入资本公积（其他资本公积）。在确认应享有被投资单
位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，并
按照本集团的会计政策及会计期间，对被投资单位的净利润进行调整后确认。
因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控制但不构成控制的，在
转换日，按照原股权的公允价值加上新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投
资成本。原股权于转换日的公允价值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益
的累计公允价值变动转入改按权益法核算的当期损益。
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因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩
余股权在丧失共同控制或重大影响之日改按《企业会计准则第 22 号—金融工具确认和计
量》进行会计处理，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用
权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处
置相关资产或负债相同的基础进行会计处理；原股权投资相关的其他所有者权益变动转
入当期损益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，处置后的剩余股权能够对被
投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取
得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或
施加重大影响的，改按《企业会计准则第 22 号—金融工具确认和计量》的有关规定进行
会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。
因其他投资方增资而导致本公司持股比例下降、从而丧失控制权但能对被投资单位实施
共同控制或施加重大影响的，按照新的持股比例确认本公司应享有的被投资单位因增资
扩股而增加净资产的份额，与应结转持股比例下降部分所对应的长期股权投资原账面价
值之间的差额计入当期损益；然后，按照新的持股比例视同自取得投资时即采用权益法
核算进行调整。
本集团与联营企业及合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照持股比例计算归属
于本集团的部分，在抵销基础上确认投资损益。但本集团与被投资单位发生的未实现内
部交易损失，属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。
（3）确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经
过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。在判断是否存在共同控制时，首先判断是
否由所有参与方或参与方组合集体控制该安排，其次再判断该安排相关活动的决策是否
必须经过这些集体控制该安排的参与方一致同意。如果所有参与方或一组参与方必须一
致行动才能决定某项安排的相关活动，则认为所有参与方或一组参与方集体控制该安排；
如果存在两个或两个以上的参与方组合能够集体控制某项安排的，不构成共同控制。判
断是否存在共同控制时，不考虑享有的保护性权利。
重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够
控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位施加重大影
响时，考虑投资方直接或间接持有被投资单位的表决权股份以及投资方及其他方持有的
当期可执行潜在表决权在假定转换为对被投资方单位的股权后产生的影响，包括被投资
单位发行的当期可转换的认股权证、股份期权及可转换公司债券等的影响。
当本公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位 20%（含 20%）以上但低于 50%的表决
权股份时，一般认为对被投资单位具有重大影响，除非有明确证据表明该种情况下不能
参与被投资单位的生产经营决策，不形成重大影响；本集团拥有被投资单位 20%（不含）
以下的表决权股份时，一般不认为对被投资单位具有重大影响，除非有明确证据表明该
种情况下能够参与被投资单位的生产经营决策，形成重大影响。
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（4）减值测试方法及减值准备计提方法
对子公司、联营企业及合营企业的投资，计提资产减值的方法见附注三、20。
15、投资性房地产投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
本集团投资性房地产包括已出租的房屋、建筑物以及已出租的土地使用权。此外，对于
本公司持有以备经营出租的空置建筑物，若董事会（或类似机构）作出书面决议，明确
表示将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，也作为投资性房地产列报。
本集团投资性房地产按照取得时的成本进行初始计量，并按照固定资产或无形资产的有
关规定，按期计提折旧或摊销。
采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，计提资产减值方法见附注三、20。
投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额
计入当期损益。
16、固定资产
（1）固定资产确认条件
本集团固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过
一个会计年度的有形资产。
与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业，并且该固定资产的成本能够可靠地计量
时，固定资产才能予以确认。
本集团固定资产按照取得时的实际成本进行初始计量。
与固定资产有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入本集团且其成本能够可
靠计量时，计入固定资产成本；不符合固定资产资本化后续支出条件的固定资产日常修
理费用，在发生时按照受益对象计入当期损益或计入相关资产的成本。对于被替换的部
分，终止确认其账面价值。
（2）各类固定资产的折旧方法
本集团采用年限平均法计提折旧。固定资产自达到预定可使用状态时开始计提折旧，终
止确认时或划分为持有待售非流动资产时停止计提折旧。在不考虑减值准备的情况下，
按固定资产类别、预计使用寿命和预计残值，本集团确定各类固定资产的年折旧率如下：
类别 使用年限（年） 残值率% 年折旧率%
房屋及建筑物 30 5 3.17
运输设备 6 5 15.83
电子设备及其他 5 5 19.00
其中，已计提减值准备的固定资产，还应扣除已计提的固定资产减值准备累计金额计算
确定折旧率。
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（3）固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法见附注三、20。
（4）每年年度终了，本集团对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。
使用寿命预计数与原先估计数有差异的，调整固定资产使用寿命；预计净残值预计数与
原先估计数有差异的，调整预计净残值。
（5）固定资产处置
当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资
产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额
计入当期损益。
17、在建工程
本集团在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项必要工程支出、工
程达到预定可使用状态前的应予资本化的借款费用以及其他相关费用等。
在建工程在达到预定可使用状态时转入固定资产。
在建工程计提资产减值方法见附注三、20。
18、借款费用
（1）借款费用资本化的确认原则
本集团发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以
资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入
当期损益。借款费用同时满足下列条件的，开始资本化：
①资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现
金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
②借款费用已经发生；
③为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
（2）借款费用资本化期间
本集团购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费
用停止资本化。在符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后所发生的
借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过 3
个月的，暂停借款费用的资本化；正常中断期间的借款费用继续资本化。
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（3）借款费用资本化率以及资本化金额的计算方法
专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入
或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超
过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金
额。资本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。
资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计
入当期损益。
19、无形资产
本集团无形资产包括软件、土地使用权、专利权等。
无形资产按照成本进行初始计量，并于取得无形资产时分析判断其使用寿命。使用寿命
为有限的，自无形资产可供使用时起，采用能反映与该资产有关的经济利益的预期实现
方式的摊销方法，在预计使用年限内摊销；无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法
摊销；使用寿命不确定的无形资产，不作摊销。
本集团于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核，
与以前估计不同的，调整原先估计数，并按会计估计变更处理。
资产负债表日预计某项无形资产已经不能给企业带来未来经济利益的，将该项无形资产
的账面价值全部转入当期损益。
无形资产计提资产减值方法见附注三、20。
20、资产减值
对子公司、联营企业和合营企业的长期股权投资、采用成本模式进行后续计量的投资性
房地产、在建工程、固定资产、无形资产、商誉等（存货、递延所得税资产、金融资产
除外）的资产减值，按以下方法确定：
于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象，存在减值迹象的，本集团将估
计其可收回金额，进行减值测试。对因企业合并所形成的商誉、使用寿命不确定的无形
资产和尚未达到可使用状态的无形资产无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。
可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现
值两者之间较高者确定。本集团以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产
的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。资
产组的认定，以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入
为依据。
当资产或资产组的可收回金额低于其账面价值时，本集团将其账面价值减记至可收回金
额，减记的金额计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
就商誉的减值测试而言，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理
的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组
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合。相关的资产组或资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资
产组组合，且不大于本集团确定的报告分部。
减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，首先对不包含商
誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，确认相应的减值损失。然
后对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较其账面价值与可收回金额，
如可收回金额低于账面价值的，确认商誉的减值损失。
资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
21、长期待摊费用
本集团发生的长期待摊费用按实际成本计价，并按预计受益期限平均摊销。对不能使以
后会计期间受益的长期待摊费用项目，其摊余价值全部计入当期损益。
22、职工薪酬
（1）职工薪酬的范围
职工薪酬，是指企业为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或
补偿。职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。企业提供
给职工配偶、子女、受赡养人、已故员工遗属及其他受益人等的福利，也属于职工薪酬。
根据流动性，职工薪酬分别列示于资产负债表的“应付职工薪酬”项目和“长期应付职工薪
酬” 项目。
（2）短期薪酬
本集团在职工提供服务的会计期间，将实际发生的职工工资、奖金、按规定的基准和比
例为职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费和住房公积金，确
认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。如果该负债预期在职工提供相关服务的年
度报告期结束后十二个月内不能完全支付，且财务影响重大的，则该负债将以折现后的
金额计量。
（3）离职后福利
离职后福利计划包括设定提存计划和设定受益计划。其中，设定提存计划，是指向独立
的基金缴存固定费用后，企业不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计
划，是指除设定提存计划以外的离职后福利计划。
设定提存计划
设定提存计划包括基本养老保险、失业保险以及企业年金计划等。
除了基本养老保险之外，本集团依据国家企业年金制度的相关政策建立企业年金计划
（“年金计划”），员工可以自愿参加该年金计划。除此之外，本集团并无其他重大职工社
会保障承诺。
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在职工提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入
当期损益或相关资产成本。
设定受益计划
对于设定受益计划，在年度资产负债表日由独立精算师进行精算估值，以预期累积福
利单位法确定提供福利的成本。本集团设定受益计划导致的职工薪酬成本包括下列组
成部分：
①服务成本，包括当期服务成本、过去服务成本和结算利得或损失。其中，当期服务成
本，是指职工当期提供服务所导致的设定受益计划义务现值的增加额；过去服务成本，
是指设定受益计划修改所导致的与以前期间职工服务相关的设定受益计划义务现值的
增加或减少。
②设定受益计划净负债或净资产的利息净额，包括计划资产的利息收益、设定受益计划
义务的利息费用以及资产上限影响的利息。
③重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动。
除非其他会计准则要求或允许职工福利成本计入资产成本，本集团将上述第①和②项计
入当期损益；第③项计入其他综合收益且不会在后续会计期间转回至损益，在原设定受
益计划终止时在权益范围内将原计入其他综合收益的部分全部结转至未分配利润。
（4）辞退福利
本集团向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，
并计入当期损益：本集团不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退
福利时；本集团确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
实行职工内部退休计划的，在正式退休日之前的经济补偿，属于辞退福利，自职工停
止提供服务日至正常退休日期间，拟支付的内退职工工资和缴纳的社会保险费等一次
性计入当期损益。正式退休日期之后的经济补偿（如正常养老退休金），按照离职后福
利处理。
（5）其他长期福利
本集团向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的，按照上述关于设定
提存计划的有关规定进行处理。符合设定受益计划的，按照上述关于设定受益计划的有
关规定进行处理，但相关职工薪酬成本中“重新计量设定受益计划净负债或净资产所产
生的变动”部分计入当期损益或相关资产成本。
23、预计负债
如果与或有事项相关的义务同时符合以下条件，本集团将其确认为预计负债：
（1）该义务是本集团承担的现时义务；
（2）该义务的履行很可能导致经济利益流出本集团；
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（3）该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或
有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过
对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。本集团于资产负债表日对预计负债的
账面价值进行复核，并对账面价值进行调整以反映当前最佳估计数。
如果清偿已确认预计负债所需支出全部或部分预期由第三方或其他方补偿，则补偿金额
只能在基本确定能收到时，作为资产单独确认。确认的补偿金额不超过所确认负债的账
面价值。
24、收入
（1）一般原则
本集团在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控制权时确认收入。
合同中包含两项或多项履约义务的，本集团在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺
商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊至各
单项履约义务的交易价格计量收入。
满足下列条件之一时，本集团属于在某一时段内履行履约义务；否则，属于在某一时点
履行履约义务：
①客户在本集团履约的同时即取得并消耗本集团履约所带来的经济利益。
②客户能够控制本集团履约过程中在建的商品。
③本集团履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本集团在整个合同期间内有权
就累计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本集团在该段时间内按照履约进度确认收入。履约
进度不能合理确定时，本集团已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成
本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，本集团在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收
入。在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本集团会考虑下列迹象：
①本集团就该商品或服务享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务。
②本集团已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。
③本集团已将该商品的实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。
④本集团已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有
权上的主要风险和报酬。
⑤客户已接受该商品或服务。
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⑥其他表明客户已取得商品控制权的迹象。
本集团已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利（且该权利取决于时间流逝之
外的其他因素）作为合同资产，合同资产以预期信用损失为基础计提减值（参见附注
三、10（5））。本集团拥有的、无条件（仅取决于时间流逝）向客户收取对价的权利作
为应收款项列示。本集团已收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务作为
合同负债。
同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示，净额为借方余额的，根据其流动性在“合
同资产”或“其他非流动资产”项目中列示；净额为贷方余额的，根据其流动性在“合同负债”
或“其他非流动负债”项目中列示。
（2）具体方法
本集团收入确认的具体方法如下：
①房地产开发销售收入确认的具体方法
1）已经签订销售合同并在住建局备案；2）房地产已经完工并验收合格；3）一次性付
款的，已收讫全部房款，按揭方式的，已收到首期款且已办妥银行按揭审批手续；4）
按照销售合同约定的要求办妥了入伙手续。
②提供物业服务收入确认的具体方法
按物业服务合同、协议约定的服务日期与服务对应的面积、单价，在物业服务合同、协
议约定的服务期间内，按年限平均法确认提供物业服务收入的实现。
③工程施工收入确认方法
由于客户能够控制本集团履约过程中的在建资产，本集团将其作为在某一时段内履行的
履约义务，按照履约进度确认收入，履约进度不能合理确定的除外。本集团按照投入法，
根据发生的成本确定提供服务的履约进度。对于履约进度不能合理确定时，本公司已经
发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能
够合理确定为止。合同成本不能收回的，在发生时立即确认为当期成本，不确认合同收
入。如果合同总成本很可能超过合同总收入，则形成合同预计损失，计入预计负债，并
确认为当期成本。
④其他收入确认方法
包括酒店经营收入等，对于酒店客房收入，由于客户在本集团履约的同时即取得并消耗
本集团履约所带来的经济利益，本集团将其作为在某一时段内履行的履约义务，于提供
服务的会计期间按照履约进度确认收入。对于其他收入，按相关合同、协议的约定，在
客户取得相关商品的控制权，相关款项已经收到或取得收款权利时确认收入的实现。
25、合同成本
合同成本包括为取得合同发生的增量成本及合同履约成本。
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为取得合同发生的增量成本是指本集团不取得合同就不会发生的成本（如销售佣金等）。
该成本预期能够收回的，本集团将其作为合同取得成本确认为一项资产。本集团为取得
合同发生的、除预期能够收回的增量成本之外的其他支出于发生时计入当期损益。
为履行合同发生的成本，不属于存货等其他企业会计准则规范范围且同时满足下列条件
的，本集团将其作为合同履约成本确认为一项资产：
①该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用
（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；
②该成本增加了本集团未来用于履行履约义务的资源；
③该成本预期能够收回。
合同取得成本确认的资产和合同履约成本确认的资产（以下简称“与合同成本有关的资
产”）采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。
摊销期限不超过一年则在发生时计入当期损益。
当与合同成本有关的资产的账面价值高于下列两项的差额时，本集团对超出部分计提减
值准备，并确认为资产减值损失：
①本集团因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；
②为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。
确认为资产的合同履约成本，初始确认时摊销期限不超过一年或一个正常营业周期，在
“存货”项目中列示，初始确认时摊销期限超过一年或一个正常营业周期，在“其他非流动
资产”项目中列示。
确认为资产的合同取得成本，初始确认时摊销期限不超过一年或一个正常营业周期，在
“其他流动资产”项目中列示，初始确认时摊销期限超过一年或一个正常营业周期，在“其
他非流动资产”项目中列示。
26、政府补助
政府补助在满足政府补助所附条件并能够收到时确认。
对于货币性资产的政府补助，按照收到或应收的金额计量。对于非货币性资产的政府补
助，按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额 1 元计量。
与资产相关的政府补助，是指本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政
府补助；除此之外，作为与收益相关的政府补助。
对于政府文件未明确规定补助对象的，能够形成长期资产的，与资产价值相对应的政府
补助部分作为与资产相关的政府补助，其余部分作为与收益相关的政府补助；难以区分
的，将政府补助整体作为与收益相关的政府补助。
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与资产相关的政府补助，确认为递延收益在相关资产使用期限内按照合理、系统的方法
分期计入损益。与收益相关的政府补助，用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，计
入当期损益；用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，则计入递延收益，于相关成
本费用或损失确认期间计入当期损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损
益。本集团对相同或类似的政府补助业务，采用一致的方法处理。
与日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益。与日常活动无关的政
府补助，计入营业外收支。
已确认的政府补助需要返还时，初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面价
值；存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；
属于其他情况的，直接计入当期损益。
27、递延所得税资产及递延所得税负债
所得税包括当期所得税和递延所得税。除由于企业合并产生的调整商誉，或与直接计入
所有者权益的交易或者事项相关的递延所得税计入所有者权益外，均作为所得税费用计
入当期损益。
本集团根据资产、负债于资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时性差异，采用
资产负债表债务法确认递延所得税。
各项应纳税暂时性差异均确认相关的递延所得税负债，除非该应纳税暂时性差异是在以
下交易中产生的：
（1）商誉的初始确认，或者具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：该
交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；
（2）对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差
异转回的时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，本集团以很可能
取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确
认由此产生的递延所得税资产，除非该可抵扣暂时性差异是在以下交易中产生的：
（1）该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；
（2）对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下
列条件的，确认相应的递延所得税资产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未
来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
于资产负债表日，本集团对递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或
清偿该负债期间的适用税率计量，并反映资产负债表日预期收回资产或清偿负债方式的
所得税影响。
于资产负债表日，本集团对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能
无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所得税资产的
账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
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28、租赁
（1）租赁的识别
在合同开始日，本集团作为承租人或出租人评估合同中的客户是否有权获得在使用期间
内因使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益，并有权在该使用期间主导已识别资产
的使用。如果合同中一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以
换取对价，则本集团认定合同为租赁或者包含租赁。
（2）本集团作为承租人
在租赁期开始日，本集团对所有租赁确认使用权资产和租赁负债，简化处理的短期租赁
和低价值资产租赁除外。
使用权资产的会计政策见附注三、29。
租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额采用租赁内含利率计算的现值进行
初始计量，无法确定租赁内含利率的，采用增量借款利率作为折现率。租赁付款额包括：
固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；取决于指数
或比率的可变租赁付款额；购买选择权的行权价格，前提是承租人合理确定将行使该选
择权；行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出承租人将行使终止租赁
选择权；以及根据承租人提供的担保余值预计应支付的款项。后续按照固定的周期性利
率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益。未纳入租赁负债计量
的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
短期租赁
短期租赁是指在租赁期开始日，租赁期不超过 12 个月的租赁，包含购买选择权的租赁
除外。
本集团将短期租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法的方法计入相关资产
成本或当期损益。
对于短期租赁，本集团按照租赁资产的类别将下列资产类型中满足短期租赁条件的项目
选择采用上述简化处理方法。
低价值资产租赁
低价值资产租赁是指单项租赁资产为全新资产时价值低于 10 万元的租赁。
本集团将低价值资产租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法的方法计入相
关资产成本或当期损益。
对于低价值资产租赁，本集团根据每项租赁的具体情况选择采用上述简化处理方法。
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租赁变更
租赁发生变更且同时符合下列条件的，本集团将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计
处理：①该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；②增加
的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
除新冠肺炎疫情直接引发的合同变更采用简化方法外，租赁变更未作为一项单独租赁进
行会计处理的，在租赁变更生效日，本集团重新分摊变更后合同的对价，重新确定租赁
期，并按照变更后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债。
租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，本集团相应调减使用权资产的账面价值，
并将部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。
其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，本集团相应调整使用权资产的账面价值。
（3）本集团作为出租人
本集团作为出租人时，将实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁确认
为融资租赁，除融资租赁之外的其他租赁确认为经营租赁。
融资租赁
融资租赁中，在租赁期开始日本集团按租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值，
租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率
折现的现值之和。本集团作为出租人按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期
间的利息收入。本集团作为出租人取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在
实际发生时计入当期损益。
应收融资租赁款的终止确认和减值按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》
和《企业会计准则第 23 号——金融资产转移》的规定进行会计处理。
经营租赁
经营租赁中的租金，本集团在租赁期内各个期间按照直线法确认当期损益。发生的与经
营租赁有关的初始直接费用应当资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础进
行分摊，分期计入当期损益。取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付
款额，在实际发生时计入当期损益。
租赁变更
除新冠肺炎疫情直接引发的合同变更采用简化方法外，经营租赁发生变更的，本集团自
变更生效日起将其作为一项新租赁进行会计处理，与变更前租赁有关的预收或应收租赁
收款额视为新租赁的收款额。
除新冠肺炎疫情直接引发的合同变更采用简化方法外，融资租赁发生变更且同时符合下
列条件的，本集团将该变更作为一项单独租赁进行会计处理：①该变更通过增加一项或
多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；②增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价
格按该合同情况调整后的金额相当。
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融资租赁发生变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，本集团分别下列情形对变更后
的租赁进行处理：①假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为经营租赁的，本集
团自租赁变更生效日开始将其作为一项新租赁进行会计处理，并以租赁变更生效日前的
租赁投资净额作为租赁资产的账面价值；②假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分
类为融资租赁的，本集团按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》关于
修改或重新议定合同的规定进行会计处理。
（4）新冠肺炎疫情引发的租金减让
对于由新冠肺炎疫情直接引发的、本集团与承租人或出租人就现有租赁合同达成的租金
减免、延期支付等租金减让，同时满足下列条件的，本集团对房屋及建筑物等类别租赁
采用简化方法：
①减让后的租赁对价较减让前减少或基本不变，其中，租赁对价未折现或按减让前折现
率折现均可；
②减让仅针对 2022 年 6 月 30 日前的应付租赁付款额；
③综合考虑定性和定量因素后认定租赁的其他条款和条件无重大变化。
本集团不评估是否发生租赁变更。
当本集团作为承租人时，本集团继续按照与减让前一致的折现率计算租赁负债的利息费
用并计入当期损益，继续按照与减让前一致的方法对使用权资产进行计提折旧等后续计
量。发生租金减免的，本公司将减免的租金作为可变租赁付款额，在达成减让协议等解
除原租金支付义务时，按未折现或减让前折现率折现金额冲减相关资产成本或费用，同
时相应调整租赁负债；延期支付租金的，本集团在实际支付时冲减前期确认的租赁负债。
对于采用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁，本集团继续按照与减让前一致的方法
将原合同租金计入相关资产成本或费用。发生租金减免的，本集团将减免的租金作为可
变租赁付款额，在减免期间冲减相关资产成本或费用；延期支付租金的，本集团在原支
付期间将应支付的租金确认为应付款项，在实际支付时冲减前期确认的应付款项。
当本集团作为出租人时，对于经营租赁，本集团继续按照与减让前一致的方法将原合同
租金确认为租赁收入。发生租金减免的，本集团将减免的租金作为可变租赁付款额，在
减免期间冲减租赁收入；延期收取租金的，本集团在原收取期间将应收取的租金确认为
应收款项，并在实际收到时冲减前期确认的应收款项。对于融资租赁，本集团继续按照
与减让前一致的折现率计算利息并确认为租赁收入。发生租金减免的，本集团将减免的
租金作为可变租赁付款额，在达成减让协议等放弃原租金收取权利时，按未折现或减让
前折现率折现金额冲减原确认的租赁收入，不足冲减的部分计入投资收益，同时相应调
整应收融资租赁款；延期收取租金的，本集团在实际收到时冲减前期确认的应收融资租
赁款。
29、使用权资产
（1）使用权资产确认条件
使用权资产是指本集团作为承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利。
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在租赁期开始日，使用权资产按照成本进行初始计量。该成本包括：租赁负债的初始计
量金额；在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租
赁激励相关金额；本集团作为承租人发生的初始直接费用；本集团作为承租人为拆卸及
移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发
生的成本。本集团作为承租人按照《企业会计准则第 13 号——或有事项》对拆除复原等
成本进行确认和计量。后续就租赁负债的任何重新计量作出调整。
（2）使用权资产的折旧方法
本集团采用直线法计提折旧。本集团作为承租人能够合理确定租赁期届满时取得租赁资
产所有权的，在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取
得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
（3）使用权资产的减值测试方法、减值准备计提方法见附注三、20。
30、维修基金
本集团按商品房销售款的一定比例向业主收取维修基金时，计入长期应付款核算；按规
定将收取的维修基金交付给土地与房屋管理部门时，减少代收的维修基金。
31、质量保证金
本集团按土建、安装等工程合同中规定的质量保证金留成比例、支付期限、从应支付的
土建安装工程款中扣出，列为应付账款。在保修期内由于质量而发生的维修费用，直接
在本项列支，保修期结束后清算。
32、重大会计判断和估计
本集团根据历史经验和其它因素，包括对未来事项的合理预期，对所采用的重要会计估
计和关键假设进行持续的评价。很可能导致下一会计年度资产和负债的账面价值出现重
大调整风险的重要会计估计和关键假设列示如下：
金融资产的分类
本集团在确定金融资产的分类时涉及的重大判断包括业务模式及合同现金流量特征的
分析等。
本集团在金融资产组合的层次上确定管理金融资产的业务模式，考虑的因素包括评价和
向关键管理人员报告金融资产业绩的方式、影响金融资产业绩的风险及其管理方式、以
及相关业务管理人员获得报酬的方式等。
本集团在评估金融资产的合同现金流量是否与基本借贷安排相一致时，存在以下主要判
断：本金是否可能因提前还款等原因导致在存续期内的时间分布或者金额发生变动；利
息是否仅包括货币时间价值、信用风险、其他基本借贷风险以及与成本和利润的对价。
例如，提前偿付的金额是否仅反映了尚未支付的本金及以未偿付本金为基础的利息，以
及因提前终止合同而支付的合理补偿。
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应收账款预期信用损失的计量
本集团通过应收账款违约风险敞口和预期信用损失率计算应收账款预期信用损失，并基
于违约概率和违约损失率确定预期信用损失率。在确定预期信用损失率时，本集团使用
内部历史信用损失经验等数据，并结合当前状况和前瞻性信息对历史数据进行调整。在
考虑前瞻性信息时，本集团使用的指标包括经济下滑的风险、外部市场环境、技术环境
和客户情况的变化等。本集团定期监控并复核与预期信用损失计算相关的假设。
递延所得税资产
在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，应就所有未利用的税务亏损确认
递延所得税资产。这需要管理层运用大量的判断来估计未来应纳税利润发生的时间和金
额，结合纳税筹划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。
土地增值税的计提
本集团须缴纳土地增值税。土地增值税的计提是管理层根据对有关税收法律及法规要求
的理解所作出的最佳估计。实际土地增值税须于土地增值税清算时由税务机关厘定。本
集团尚未与税务机关就若干房地产开发项目确定其土地增值税的清算及纳税方案。最终
的土增税计算结果可能有别于初始入账的金额，任何差异将会影响实现差异期间的土地
增值税支出及相关计提金额。
未上市权益投资的公允价值确定
未上市的权益投资的公允价值是根据具有类似条款和风险特征的项目当前折现率折现
的预计未来现金流量。这种估价要求本集团估计预期未来现金流量和折现率，因此具有
不确定性。在有限情况下，如果用以确定公允价值的信息不足，或者公允价值的可能估
计金额分布范围很广，而成本代表了该范围内对公允价值的最佳估计的，该成本可代表
其在该分布范围内对公允价值的恰当估计。
33、重要会计政策、会计估计的变更
（1）重要会计政策变更
① 新租赁准则
财政部于 2018 年发布了《企业会计准则第 21 号——租赁（修订）》，要求在境内外同时
上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的
企业，自 2019 年 1 月 1 日起施行；其他执行企业会计准则的企业自 2021 年 1 月 1 日起
施行。本集团自 2021 年 1 月 1 日起执行新租赁准则，对会计政策相关内容进行了调整。
变更后的会计政策参见附注三、28 和 29。
对于首次执行日前已存在的合同，本集团在首次执行日选择不重新评估其是否为租赁或
者包含租赁。对首次执行日之后签订或变更的合同，本集团按照新租赁准则中租赁的定
义评估合同是否为租赁或者包含租赁。
新租赁准则中租赁的定义并未对本公司满足租赁定义的合同的范围产生重大影响。
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作为承租人
新租赁准则要求承租人对所有租赁确认使用权资产和租赁负债，简化处理的短期租赁和
低价值资产租赁除外，并分别确认折旧和利息费用。
新租赁准则允许承租人选择下列方法之一对租赁进行衔接会计处理：
按照《企业会计准则第 28 号——会计政策、会计估计变更和差错更正》的规定采用
追溯调整法处理。
根据首次执行本准则的累积影响数，调整首次执行本准则当年年初留存收益及财务
报表其他相关项目金额，不调整可比期间信息。
作为出租人
根据新租赁准则，本公司无需对其作为出租人的租赁按照衔接规定进行调整，但需自首
次执行新租赁准则之日按照新租赁准则进行会计处理。
（2）重要会计估计变更
本报告期内，本公司不存在重要会计估计变更.
四、税项
1、主要税种及税率
税种 计税依据 法定税率%
增值税 应税收入 9、6、5、3
按转让房地产所取得的增值额和规定的 四级超率累进税率：30、
土地增值税
税率计征，按房地产产品类别预缴 40、50、 60
房产税 房屋原值扣除 30% 1.2
城市维护建设税 应纳流转税额 7
教育费附加 应纳流转税额 3
地方教育费附加 应纳流转税额 2
企业所得税 应纳税所得额 25、16.5
不同业务增值税税率说明：
本集团从事房地产开发、物业管理、工程施工等业务，《关于全面推开营业税改征增值
税试点的通知》（财税[2016]36 号）等相关规定，自 2016 年 5 月 1 日起，本集团增值税应
税项目及税率如下表所示：
收入类型 计税方式 使用税率或征收率%
房产销售收入 简易计税 5
工程收入 简易计税 9、3
不动产出租收入 简易计税 5
物业管理收入 一般计税 6
106
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
不同纳税主体企业所得税税率说明：
注册于境内的公司企业所得税税率为 25%，注册于香港的公司的企业利得税税率为 16.5%。
2、税收优惠及批文
本集团子公司华展监理和汕头松山公司企业所得税率适用 20%的小型微利企业优惠税率。
五、合并财务报表项目注释
1、货币资金
项目 2021.12.31 2020.12.31
库存现金 12,082.00 61,121.83
银行存款 316,834,778.45 1,026,042,804.99
其他货币资金 247,511,964.18 1,661,361,143.19
合计 564,358,824.63 2,687,465,070.01
其中：存放在境外的款项总额 5,970,125.18 6,699,719.34
期末，银行存款存在受限资金 9,174,439.78 元，其中 3,500,000.00 元为诉讼冻结资金，
5,674,439.78 元为深圳市龙岗区城市更新项目内及周边公共设施项目-建设资金。
期末，其他货币资金 247,511,964.18 元为七天通知存款，其中本金为 240,100,000.00 元，
利息为 7,411,964.18 元。
2、交易性金融资产
项目 2021.12.31 2020.12.31
理财基金 514,024,710.91 --
3、应收票据
2021.12.31 2020.12.31
票据种类 账面 坏账 账面
账面余额 坏账准备 账面价值
余额 准备 价值
银行承兑汇票 -- -- -- -- -- --
商业承兑汇票 6,394,766.22 2,864,228.85 3,530,537.37 37,303,205.62 1,865,160.28 35,438,045.34
合计 6,394,766.22 2,864,228.85 3,530,537.37 37,303,205.62 1,865,160.28 35,438,045.34
说明：
（1）期末本集团不存在已质押的应收票据
（2）期末本公司已背书或贴现但尚未到期的应收票据
种类 期末终止确认金额 期末未终止确认金额
商业承兑票据 -- 754,600.00
107
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
（3）期末本公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
种类 期末转应收账款金额
商业承兑票据 7,163,029.79
（4）按坏账计提方法分类
2021.12.31
账面余额 坏账准备
类别 账面
预期信用损
金额 比例(%) 金额 价值
失率(%)
按单项计提坏账准备 4,626,346.44 72.35 2,775,807.86 60.00 1,850,538.58
按组合计提坏账准备 1,768,419.78 27.65 88,420.99 5.00 1,679,998.79
其中：
银行承兑汇票 -- -- -- -- --
商业承兑汇票 1,768,419.78 27.65 88,420.99 5.00 1,679,998.79
合计 6,394,766.22 100.00 2,864,228.85 44.79 3,530,537.37
续：
2020.12.31
账面余额 坏账准备
类别 账面
预期信
金额 比例(%) 金额 价值
用损失率(%)
按单项计提坏账准备 -- -- -- -- --
按组合计提坏账准备 -- -- -- -- --
其中：
银行承兑汇票 -- -- -- -- --
商业承兑汇票 37,303,205.62 100.00 1,865,160.28 5.00 35,438,045.34
合计 37,303,205.62 100.00 1,865,160.28 5.00 35,438,045.34
说明：
按单项计提坏账准备：
2021.12.31
名称
账面余额 坏账准备 预期信用损失率（%） 计提理由
深圳市鸿腾投资管理 预计可
4,626,346.44 2,775,807.86 60.00
有限公司 回收性较低
按组合计提坏账准备：
组合计提项目：商业承兑汇票
2021.12.31 2020.12.31
名称 预期信用损 预期信用损
应收票据 坏账准备 应收票据 坏账准备
失率(%) 失率(%)
一年以内 1,768,419.78 88,420.99 5.00 37,303,205.62 1,865,160.28 5.00
108
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
（5）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
坏账准备金额
2020.12.31 1,865,160.28
本期计提 999,068.57
本期收回或转回 --
本期核销 --
2021.12.31 2,864,228.85
4、应收账款
（1）按账龄披露
账龄 2021.12.31 2020.12.31
1 年以内 67,970,511.50 61,614,768.47
1至2年 290,567.01 --
2至3年 -- 66,518.00
3 年以上 23,975,620.75 24,688,143.06
小计 92,236,699.26 86,369,429.53
减：坏账准备 31,187,914.15 26,778,485.47
合计 61,048,785.11 59,590,944.06
（2）按坏账计提方法分类披露
2021.12.31
类别 账面余额 坏账准备
预期信 账面价值
金额 比例(%) 金额
用损失率(%)
按单项计提坏账准备 32,550,436.93 35.29 29,212,403.37 89.75 3,338,033.56
按组合计提坏账准备 59,686,262.33 64.71 1,975,510.78 3.31 57,710,751.55
其中： -- -- -- -- --
应收房产销售款 1,064,220.18 1.15 53,211.01 5.00 1,011,009.17
应收其他客户 58,622,042.15 63.56 1,922,299.77 3.28 56,699,742.38
合计 92,236,699.26 100.00 31,187,914.15 33.81 61,048,785.11
续：
2020.12.31
类别 账面余额 坏账准备
预期信 账面价值
金额 比例(%) 金额
用损失率(%)
按单项计提坏账准备 24,688,143.06 28.58 24,688,143.06 100.00 --
按组合计提坏账准备 61,681,286.47 71.42 2,090,342.41 3.39 59,590,944.06
其中： -- -- -- -- --
109
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
2020.12.31
类别 账面余额 坏账准备
预期信 账面价值
金额 比例(%) 金额
用损失率(%)
应收房产销售款 11,114,285.60 12.87 555,714.28 5.00 10,558,571.32
应收其他客户 50,567,000.87 58.55 1,534,628.13 3.03 49,032,372.74
合计 86,369,429.53 100.00 26,778,485.47 31.00 59,590,944.06
按单项计提坏账准备：
2021.12.31
名称 预期信用损失
账面余额 坏账准备 计提理由
率（%）
代理进出口业务货款 11,574,556.00 11,574,556.00 100.00 预计无法收回
长期未收回售房款 9,649,415.20 9,649,415.20 100.00 预计无法收回
深圳市鸿腾投资管理有限公司 8,345,083.91 5,007,050.35 60.00 可回收性较低
已吊销子公司应收账款 2,328,158.40 2,328,158.40 100.00 预计无法收回
其他客户款项 653,223.42 653,223.42 100.00 预计无法收回
合计 32,550,436.93 29,212,403.37 89.75
续：
2020.12.31
名称 预期信用损
账面余额 坏账准备 计提理由
失率（%）
代理进出口业务货款 11,574,556.00 11,574,556.00 100.00 预计无法收回
长期未收回售房款 10,132,205.24 10,132,205.24 100.00 预计无法收回
已吊销子公司应收账款 2,328,158.40 2,328,158.40 100.00 预计无法收回
其他客户款项 653,223.42 653,223.42 100.00 预计无法收回
合计 24,688,143.06 24,688,143.06 100.00
按组合计提坏账准备：
组合计提项目：应收房产销售款
2021.12.31 2020.12.31
预期信用损 预期信用损
应收账款 坏账准备 应收账款 坏账准备
失率(%) 失率(%)
1 年以内 1,064,220.18 53,211.01 5.00 11,114,285.60 555,714.28 5.00
1至2年 -- -- -- -- -- --
合计 1,064,220.18 53,211.01 5.00 11,114,285.60 555,714.28 5.00
110
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
组合计提项目：应收其他客户
2021.12.31 2020.12.31
预期信用损 预期信用损
应收账款 坏账准备 应收账款 坏账准备
失率(%) 失率(%)
1 年以内 58,622,042.15 1,922,299.77 3.28 50,500,482.87 1,531,302.23 3.03
1至2年 -- -- -- 66,518.00 3,325.90 5.00
合计 58,622,042.15 1,922,299.77 3.28 50,567,000.87 1,534,628.13 3.03
（3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
坏账准备金额
2020.12.31 26,778,485.47
本期计提 4,433,371.85
本期收回或转回 --
本期核销 --
调整至持有待售资产 23,943.17
2021.12.31 31,187,914.15
（4）按欠款方归集的应收账款期末余额前五名单位情况
应收账款 占应收账款期末余 坏账准备
单位名称
期末余额 额合计数的比例% 期末余额
武汉二零四九保利房地产开发有限公司 19,355,805.11 20.98 580,674.15
武汉誉天兴业置地有限公司 12,736,852.59 13.81 382,105.58
深圳市鸿腾投资管理有限公司 8,345,083.91 9.05 5,007,050.35
武汉林云房地产开发有限公司 8,314,761.62 9.01 249,442.85
武汉联投万科房地产有限公司 3,698,300.50 4.01 110,949.02
合计 52,450,803.73 56.86 6,330,221.95
期末，本集团办理了应收账款保理，保理金额为 50,440,116.24 元，对应应收账款账面价
值 50,440,116.24 元未终止确认，应收账款质押情况详见附注五、51。
5、预付款项
（1）预付款项按账龄披露
2021.12.31 2020.12.31
账龄
金额 比例% 金额 比例%
1 年以内 4,698,254.37 95.90 3,004,771.47 93.74
1至2年 206.95 0.00 213.04 0.01
2至3年 -- -- 200,000.00 6.23
3 年以上 200,550.00 4.09 550.00 0.02
合计 4,899,011.32 100.00 3,205,534.51 100.00
111
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
（2）按预付对象归集的预付款项期末余额前五名单位情况
本期按预付对象归集的期末余额前五名预付款项汇总金额 4,279,208.74 元，占预付款项
期末余额合计数的比例 87.35 %。
6、其他应收款
项目 2021.12.31 2020.12.31
应收利息 -- --
应收股利 1,052,192.76 1,052,192.76
其他应收款 29,561,815.32 31,692,851.08
合计 30,614,008.08 32,745,043.84
（1）应收股利
项目 2021.12.31 2020.12.31
云南鲲鹏航空服务有限公司 1,052,192.76 1,052,192.76
减：坏账准备 -- --
合计 1,052,192.76 1,052,192.76
重要的账龄超过 1 年的应收股利如下：
是否发生减值
项目 期末余额 账龄 未收回的原因
及其判断依据
云南鲲鹏航空服务有限公司 1,052,192.76 5 年 延迟发放 否
（2）其他应收款
① 按账龄披露
账龄 2021.12.31 2020.12.31
1 年以内 29,436,729.02 29,101,943.94
1至2年 905,350.96 724,840.46
2至3年 106,096.34 266,855.66
3 年以上 188,306,797.86 196,836,127.29
小计 218,754,974.18 226,929,767.35
减：坏账准备 189,193,158.86 195,236,916.27
合计 29,561,815.32 31,692,851.08
② 按款项性质披露
2021.12.31 2020.12.31
项目
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值
应收政府部门款项 -- -- -- 553,009.68 -- 553,009.68
应收员工备用金 580,911.83 -- 580,911.83 364,674.25 -- 364,674.25
112
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
2021.12.31 2020.12.31
项目
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值
应收代收代付款 627,681.27 -- 627,681.27 665,251.08 -- 665,251.08
应收其他往来款项 48,840,482.91 20,487,260.69 28,353,222.22 63,398,344.58 33,288,428.51 30,109,916.07
应收关联方往来款 168,705,898.17 168,705,898.17 -- 161,948,487.76 161,948,487.76 --
合计 218,754,974.18 189,193,158.86 29,561,815.32 226,929,767.35 195,236,916.27 31,692,851.08
③ 坏账准备计提情况
期末，处于第一阶段的坏账准备：
未来 12 个月内的预
类别 账面余额 坏账准备 账面价值 理由
期信用损失率(%)
应收员工备用金 580,911.83 -- -- 580,911.83
应收代收代付款 627,681.27 -- -- 627,681.27
应收其他往来款项 29,844,939.16 5.00 1,491,716.94 28,353,222.22
合计 31,053,532.26 4.80 1,491,716.94 29,561,815.32
期末，本公司不存在处于第二阶段的应收利息、应收股利和其他应收款
期末，处于第三阶段的坏账准备：
整个存续期
账面
类别 账面余额 预期信用损 坏账准备 理由
价值
失率（%）
按单项计提坏账准备 -- -- -- --
预计无法
已吊销子公司其他应收款 3,838,281.67 100.00 3,838,281.67 --
收回
存续子公司单项计提的其 预计无法
183,863,160.25 100.00 183,863,160.25 --
他应收款 收回
其中：应收关联方往 预计无法
168,705,898.17 100.00 168,705,898.17 --
来款 收回
合计 187,701,441.92 100.00 187,701,441.92
2020 年 12 月 31 日，坏账准备计提情况：
2020 年 12 月 31 日，处于第一阶段的坏账准备：
未来 12 个月内的预
类别 账面余额 坏账准备 账面价值 理由
期信用损失率(%)
按组合计提坏账准备
应收政府部门款项 553,009.68 -- -- 553,009.68
应收员工备用金 364,674.25 -- -- 364,674.25
应收代收代付款 665,251.08 -- -- 665,251.08
应收其他往来款项 31,694,648.48 5.00 1,584,732.41 30,109,916.07
应收关联方往来款 -- -- -- --
合计 33,277,583.49 4.76 1,584,732.41 31,692,851.08
113
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
2020 年 12 月 31 日，本集团不存在处于第二阶段的应收利息、应收股利和其他应收款。
2020 年 12 月 31 日，处于第三阶段的坏账准备：
整个存续期预期
类别 账面余额 坏账准备 账面价值 理由
信用损失率（%）
按单项计提坏账准备
已吊销子公司其他应
3,275,882.44 100.00 3,275,882.44 -- 预计无法收回
收款
存续子公司单项计提
190,376,301.42 100.00 190,376,301.42 -- 预计无法收回
的其他应收款
其中：应收关联方往
161,948,487.76 100.00 161,948,487.76 -- 预计无法收回
来款
合计 193,652,183.86 100.00 193,652,183.86 --
④ 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 未来 12 整个存续期 整个存续期 合计
个月预期信 预期信用损失(未 预期信用损失(已
用损失 发生信用减值) 发生信用减值)
2020 年 12 月 31 日余额 1,584,732.41 -- 193,652,183.86 195,236,916.27
2020 年 12 月 31 日余额在本期 -- -- -- --
--转入第二阶段 -- -- -- --
--转入第三阶段 -- -- -- --
--转回第二阶段 -- -- -- --
--转回第一阶段 -- -- -- --
本期计提 65,525.13 -- 2,297,254.16 2,362,779.29
本期转回 -- -- -- --
本期转销 -- -- -- --
本期核销 -- -- -- --
其他变动 -158,540.60 -- -8,247,996.10 -8,406,536.70
2021 年 12 月 31 日余额 1,491,716.94 -- 187,701,441.92 189,193,158.86
说明：其他变动主要系将深圳市物业管理有限公司坏账转至持有待售资产 8,213,958.86
元和汇兑损益对坏账准备影响金额 192,577.84 元。
⑤ 按欠款方归集的其他应收款期末余额前五名单位情况
占其他应收款
其他应收款 坏账准备
单位名称 款项性质 账龄 期末余额合计
期末余额 期末余额
数的比例(%)
加拿大长城（温哥华） 5年
关联方往来款 89,035,748.07 40.70 89,035,748.07
有限公司 以上
5年
百立有限公司 关联方往来款 18,870,785.54 8.63 18,870,785.54
以上
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占其他应收款
其他应收款 坏账准备
单位名称 款项性质 账龄 期末余额合计
期末余额 期末余额
数的比例(%)
5年
澳洲柏克顿有限公司 关联方往来款 12,559,290.58 5.74 12,559,290.58
以上
广东省惠州罗浮山矿 5年
关联方往来款 10,465,168.81 4.78 10,465,168.81
泉水饮料有限公司 以上
西安新峰物业商贸有 5年
关联方往来款 8,419,205.19 3.85 8,419,205.19
限公司 以上
合计 -- 139,350,198.19 -- 63.70 139,350,198.19
7、存货
（1）存货分类
2021.12.31 2020.12.31
项目 跌价
账面余额 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
准备
房地产开发项目：
开发成本 3,037,991,969.96 -- 3,037,991,969.96 556,589,091.25 -- 556,589,091.25
开发产品 994,212,857.29 -- 994,212,857.29 659,403,711.71 268,941.60 659,134,770.11
小计 4,032,204,827.25 -- 4,032,204,827.25 1,215,992,802.96 268,941.60 1,215,723,861.36
非房地产开发项目：
原材料 8,458.34 -- 8,458.34 873,107.59 240,000.00 633,107.59
库存商品 334,040.04 38,891.91 295,148.13 631,926.30 38,891.91 593,034.39
工程施工 2,425,128.90 -- 2,425,128.90 3,514,109.22 -- 3,514,109.22
小计 2,767,627.28 38,891.91 2,728,735.37 5,019,143.11 278,891.91 4,740,251.20
合计 4,034,972,454.53 38,891.91 4,034,933,562.62 1,221,011,946.07 547,833.51 1,220,464,112.56
（2）存货跌价准备
本期增加 本期减少
项目 2021.01.01 2021.12.31
计提 其他 转回或转销 其他
房地产开发项目：
开发产品 268,941.60 -- -- 268,941.60 -- --
非房地产开发项目：
原材料 240,000.00 -- -- -- 240,000.00 --
库存商品 38,891.91 -- -- -- -- 38,891.91
合计 547,833.51 -- -- 268,941.60 240,000.00 38,891.91
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存货跌价准备（续）
本期转回或转销
项目 确定可变现净值/剩余对价与将要发生的成本的具体依据
存货跌价准备的原因
存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销
开发成本 --
售费用以及相关税费后的金额
开发产品 存货的估计售价减去估计的销售费用以及相关税费后的金额 --
存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销
原材料 --
售费用以及相关税费后的金额
库存商品 存货的估计售价减去估计的销售费用以及相关税费后的金额 --
存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销
工程施工 --
售费用以及相关税费后的金额
（3）存货期末余额中含有借款费用资本化金额的说明：
于 2021 年 12 月 31 日，本集团存货余额中含有借款费用资本化的金额为 12,237,466.31
元（2020 年 12 月 31 日：3,497,172.46 元）。
（4）开发成本
预计竣 预计总 期末跌
项目名称 开工时间 2021.12.31 2020.12.31
工时间 投资（万元） 价准备
汕头新峰大厦 -- -- -- 28,291,908.11 25,291,908.11 --
天悦湾二期 2018 年 2021 年 65,485.00 531,297,183.14 --
深房林馨苑 2021 年 2023 年 300,000.00 2,015,750,061.85 -- --
深房光明里 2022 年 2024 年 152,060.00 993,950,000.00 -- --
合计 65,485.00 3,037,991,969.96 556,589,091.25 --
（5）开发产品
竣工 期末跌
项目名称 2021.01.01 本期增加 本期减少 2021.12.31
时间 价准备
金叶岛海天阁多
1997 年 39,127,219.14 367,543.46 -- 39,494,762.60 --
层公寓
金叶岛十期 2010 年 5,387,376.71 308,630.54 -- 5,696,007.25 --
金叶岛十一期 2008 年 2,333,281.42 -- -- 2,333,281.42 --
悦景东方项目 2014 年 7,727,546.84 -- 421,927.47 7,305,619.37 --
文锦花园 -- 23,198.37 -- 23,198.37 -- --
黄埔新邨 -- 140,000.00 -- -- 140,000.00 --
深房尚林花园 2014 年 10,206,656.46 -- 10,206,656.46 -- --
北京新峰大厦 -- 304,557.05 -- -- 304,557.05 --
天悦湾一期 2017 年 335,020,709.01 -- 64,478,654.34 270,542,054.67 --
深房翠林苑 2018 年 55,783,765.78 2,885,290.38 -- 58,669,056.16 --
传麒东湖名苑 2019 年 203,349,400.93 -- 161,515,343.69 41,834,057.24 --
天悦湾二期 2021 年 -- 617,484,635.86 49,591,174.33 567,893,461.53
合计 659,403,711.71 621,046,100.24 286,236,954.66 994,212,857.29 --
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8、持有待售资产和持有待售负债
2021.12.31 2020.12.31
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
（一）持有待售非
-- -- -- -- -- --
流动资产
（二）持有待售处
-- -- -- -- -- --
置组中的资产
其中：
深圳市物业管理有 78,940,232.10 -- 78,940,232.10 -- -- --
限公司
合计 78,940,232.10 -- 78,940,232.10 -- -- --
项目 2021.12.31 2020.12.31
持有待售负债： -- --
持有待售的处置组中的负债 -- --
其中：深圳市物业管理有限公司 65,752,452.06 --
合计 65,752,452.06 --
出于优化调整产业结构考虑，2021 年 12 月 30 日，本公司及其子公司深圳市深房投资
有限公司与深圳市国贸物业管理有限公司签订《股权收购协议》，将合计持有深圳市物
业管理有限公司 100%股权转让给深圳市国贸物业管理有限公司，转让定价为 19,667.67
万元。
持有待售的处置组
深圳市物业管理有限公司
项目 期末账面价值 期末公允价值 预计出售费用 时间安排
持有待售的处置组中的资产 -- -- -- --
货币资金 64,521,214.48 64,521,214.48 -- 2022 年
应收账款 454,920.23 454,920.23 -- 2022 年
其他应收款 4,239,993.91 4,239,993.91 -- 2022 年
存货 834,370.65 834,370.65 -- 2022 年
其他流动资产 4,832,730.35 4,832,730.35 -- 2022 年
投资性房地产 1,434,434.11 1,434,434.11 -- 2022 年
固定资产 2,516,947.44 2,516,947.44 -- 2022 年
递延所得税资产 105,620.93 105,620.93 -- 2022 年
持有待售的处置组中的负债 -- -- -- --
应付职工薪酬 17,949,449.66 17,949,449.66 -- 2022 年
应交税费 1,906,577.65 1,906,577.65 -- 2022 年
其他应付款 38,059,508.29 38,059,508.29 -- 2022 年
长期应付款 7,836,916.46 7,836,916.46 -- 2022 年
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9、其他流动资产
项目 2021.12.31 2020.12.31
多交或预缴所得税 3,205,104.33 68,880,760.27
预缴增值税额 7,643,969.22 25,577,294.63
待抵扣进项税额 53,061,826.30 4,741,378.98
土地增值税 2,481,541.71 2,083,793.61
营业税 259,308.30 312,287.17
其他 1,565,137.18 1,311,620.13
合计 68,216,887.04 102,907,134.79
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10、长期股权投资
本期增减变动
权益法下 宣告发放 减值准备期
被投资单位 2020.12.31 追加/新 减少 其他综合 其他权 计提减 2021.12.31
确认的 现金股利 其他 末余额
增投资 投资 收益调整 益变动 值准备
投资损益 或利润
①合营企业
广东省惠州罗浮山矿泉水饮料
9,969,206.09 -- -- -- -- -- -- -- -- 9,969,206.09 9,969,206.09
有限公司
封开杏花宾馆 9,455,465.38 -- -- -- -- -- -- -- -- 9,455,465.38 9,455,465.38
小计 19,424,671.47 -- -- -- -- -- -- -- -- 19,424,671.47 19,424,671.47
②联营企业
深圳市荣华机电工程有限公司 1,454,444.29 -- -- -105,321.37 -- -- -- -- -- 1,349,122.92 1,076,954.64
深圳润华汽车贸易公司 1,445,425.56 -- -- -- -- -- -- -- -- 1,445,425.56 1,445,425.56
东益地产有限公司 30,376,084.89 -- -- -- -- -- -- -- -- 30,376,084.89 30,376,084.89
小计 33,275,954.74 -- -- -105,321.37 -- -- -- -- -- 33,170,633.37 32,898,465.09
③其他股权投资 -
百立有限公司 201,100.00 -- -- -- -- -- -- -- -- 201,100.00 201,100.00
澳洲柏克顿公司 906,630.00 -- -- -- -- -- -- -- -- 906,630.00 906,630.00
深圳市深房百货有限公司 10,000,000.00 -- -- -- -- -- -- -- -- 10,000,000.00 10,000,000.00
汕头新峰大厦 58,547,652.25 -- -- -- -- -- -- -- -- 58,547,652.25 58,547,652.25
广东省封开县联峰水泥制造有
56,228,381.64 -- -- -- -- -- -- -- -- 56,228,381.64 56,228,381.64
限公司
江门新江房地产有限公司 9,037,070.89 -- -- -- -- -- -- -- -- 9,037,070.89 9,037,070.89
西安新峰物业商贸有限公司 32,840,729.61 -- -- -- -- -- -- -- 32,840,729.61 32,840,729.61
小计 167,761,564.39 -- -- -- -- -- -- -- 167,761,564.39 167,761,564.39
合计 220,462,190.60 -- -- -105,321.37 -- -- -- -- -- 220,356,869.23 220,084,700.95
说明：其他股权投资中核算的均是本公司未纳入合并范围之子公司的股权，此部分子公司或已完成注销程序，但本公司未对其长期股
权投资进行核销，或于多年前停止经营，且公司实体已不存在，本公司已无法对其实施有效控制。具体情况详见附注七。
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
11、其他权益工具投资
项目 2021.12.31 2020.12.31
汕头市中小企业融资担保有限公司 13,831,938.92 13,508,202.32
云南鲲鹏航空服务有限公司 22,490,765.41 24,002,658.19
合计 36,322,704.33 37,510,860.51
说明：由于上述权益工具投资均是本集团出于战略目的而计划长期持有的投资，因此本
集团将其指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。
其他综合收
本期确认的
项目 累计利得 累计损失 益转入留存 转入原因
股利收入
收益的金额
汕头市中小企业融
692,580.00 4,736,640.00 -- -- --
资担保有限公司
云南鲲鹏航空服务
1,653,305.67 -- -- --
有限公司
12、投资性房地产
（1）按成本计量的投资性房地产
项目 房屋、建筑物 土地使用权 合计
一、账面原值
1.2020.12.31 1,054,731,893.62 100,572,661.91 1,155,304,555.53
2.本期增加金额 -- -- --
（1）存货转入 -- -- --
（2）其他转入（汇率变动） -- -- --
（3）企业合并增加 -- -- --
3.本期减少金额 11,819,871.23 2,299,719.72 14,119,590.95
（1）其他转出 11,819,871.23 -- 11,819,871.23
（2）其他减少（汇率变动） -- 2,299,719.72 2,299,719.72
4.2021.12.31 1,042,912,022.39 98,272,942.19 1,141,184,964.58
二、累计折旧和累计摊销
1.2020.12.31 442,265,712.97 -- 442,265,712.97
2.本期增加金额 25,653,177.83 -- 25,653,177.83
（1）计提或摊销 25,653,177.83 -- 25,653,177.83
（2）企业合并增加 -- -- --
（3）其他增加（汇率变动） -- -- --
3.本期减少金额 10,385,437.12 -- 10,385,437.12
（1）处置 -- -- --
（2）其他转出 10,385,437.12 -- 10,385,437.12
（3）其他减少（汇率变动） -- -- --
4.2021.12.31 457,533,453.68 -- 457,533,453.68
120
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
项目 房屋、建筑物 土地使用权 合计
三、减值准备
1.2020.12.31 14,128,544.62 82,544,676.41 96,673,221.03
2.本期增加金额 -- -- --
（1）其他增加（汇率变动） -- -- --
3、本期减少金额 -- 1,887,487.29 1,887,487.29
（1）其他减少（汇率变动） -- 1,887,487.29 1,887,487.29
4.2021.12.31 14,128,544.62 80,657,189.12 94,785,733.74
四、账面价值
1.2021.12.31 账面价值 571,250,024.09 17,615,753.07 588,865,777.16
2.2020.12.31 账面价值 598,337,636.03 18,027,985.50 616,365,621.53
说明：土地使用权原值及减值准备本年度减少金额，系外币报表折算时由于汇率变动
导致。房屋、建筑物原值及折旧其他减少，系拟出售深圳市物业管理有限公司，重分
类至持有待售资产。
13、固定资产
项目 2021.12.31 2020.12.31
固定资产 23,920,424.55 28,039,978.43
① 固定资产情况
项目 房屋及建筑物 运输设备 电子设备及其他 合计
一、账面原值
1.2020.12.31 107,700,181.42 10,441,558.92 13,645,811.86 131,787,552.20
2.本期增加金额 -- 742,347.12 1,290,327.93 2,032,675.05
（1）购置 -- 742,347.12 960,533.10 1,702,880.22
（2）其他转入 -- -- -- --
（3）合并增加 -- -- 329,794.83 329,794.83
3.本期减少金额 7,582,373.32 2,876,450.63 7,662,559.96 18,121,383.91
（1）处置或报废 -- 477,402.00 2,584,295.09 3,061,697.09
（2）其他转出 7,582,373.32 2,399,048.63 5,078,264.87 15,059,686.82
4.2021.12.31 100,117,808.10 8,307,455.41 7,273,579.83 115,698,843.34
二、累计折旧 -
1.2020.12.31 83,519,658.69 9,059,003.88 11,168,911.20 103,747,573.77
2.本期增加金额 2,493,103.50 302,686.87 646,638.80 3,442,429.17
（1）计提 2,493,103.50 302,686.87 627,083.93 3,422,874.30
（2）合并增加 -- -- 19,554.87 19,554.87
3.本期减少金额 6,821,632.35 2,497,009.59 6,092,942.21 15,411,584.15
（1）处置或报废 -- 474,852.00 2,393,992.77 2,868,844.77
（2）其他转出 6,821,632.35 2,022,157.59 3,698,949.44 12,542,739.38
121
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
项目 房屋及建筑物 运输设备 电子设备及其他 合计
4.2021.12.31 79,191,129.84 6,864,681.16 5,722,607.79 91,778,418.79
三、减值准备 -- -- -- --
四、账面价值
1.2021.12.31 账面价值 20,926,678.26 1,442,774.25 1,550,972.04 23,920,424.55
2.2020.12.31 账面价值 24,180,522.73 1,382,555.04 2,476,900.66 28,039,978.43
说明：其他减少，系出售深圳市物业管理有限公司，重分类至持有待售资产。
14、使用权资产
项目 房屋及建筑物
一、账面原值：
2020.12.31 --
加：会计政策变更 --
1.2021.01.01 --
2.本期增加金额 431,779.61
合并增加 431,779.61
3.本期减少金额 --
4. 2021.12.31 431,779.61
二、累计折旧
2020.12.31 --
加：会计政策变更 --
1.2021.01.01 --
2.本期增加金额 66,427.64
合并增加 66,427.64
3.本期减少金额 --
4. 2021.12.31 66,427.64
三、减值准备
2020.12.31 --
加：会计政策变更 --
1.2021.01.01 --
2.本期增加金额 --
3.本期减少金额 --
4. 2021.12.31 --
四、账面价值
1. 2021.12.31 账面价值 365,351.97
2. 2020.01.01 账面价值 --
122
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15、无形资产
无形资产情况
项目 软件
一、账面原值
1. 2020.12.31 2,241,800.00
2.本期增加金额 --
3.本期减少金额 --
4.2021.12.31 2,241,800.00
二、累计摊销
1. 2020.12.31 2,241,800.00
2.本期增加金额 --
3.本期减少金额 --
4. 2021.12.31 2,241,800.00
三、减值准备 --
四、账面价值
1.2021.12.31 账面价值 --
2.2020.12.31 账面价值 --
16、长期待摊费用
本期减少 2021.12.31
项目 2020.12.31 本期增加
本期摊销 其他减少
装修费 61,667.53 1,880,290.16 237,990.14 -- 1,703,967.55
其他 -- 463,232.73 2,237.10 -- 460,995.63
合计 61,667.53 2,343,522.89 240,227.24 -- 2,164,963.18
17、递延所得税资产与递延所得税负债
（1）未经抵销的递延所得税资产和递延所得税负债
2021.12.31 2020.12.31
项目 可抵扣/应纳税 递延所得税资 可抵扣/应纳税 递延所得税
暂时性差异 产/负债 暂时性差异 资产/负债
递延所得税资产：
资产减值准备 11,676,505.43 2,919,126.36 6,549,009.33 1,637,252.34
可税前弥补的经营亏损 60,853,662.72 15,213,415.68 48,676,321.03 12,169,080.25
土地增值税的计提 537,081,594.36 134,270,398.59 334,846,723.41 83,711,680.85
合并抵消未实现利润 48,439,321.68 12,109,830.42 40,305,039.22 10,076,259.81
合同暂估成本 22,029,322.92 5,507,330.73 20,603,882.91 5,150,970.73
小计 680,080,407.11 170,020,101.78 450,980,975.90 112,745,243.98
递延所得税负债：
未到期利息 7,411,964.20 1,852,991.05 18,361,143.19 4,590,285.80
其他权益工具公允价值变动 18,858,463.59 4,714,615.90 20,046,619.77 5,011,654.94
交易性金融资产公允价值变动 11,828,130.44 2,957,032.61 -- --
小计 38,098,558.23 9,524,639.56 38,407,762.96 9,601,940.74
（2）未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异及可抵扣亏损明细
123
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项目 2021.12.31 2020.12.31
可税前弥补的经营亏损 10,875,646.42 21,878,078.42
坏账准备 211,607,688.34 217,879,386.20
长期股权投资减值准备 220,084,700.95 220,084,700.95
投资性房地产减值准备 94,785,733.74 96,673,221.03
合计 537,353,769.45 556,515,386.60
说明：由于未来能否获得足够的应纳税所得额具有不确定性，因此可抵扣暂时性差异和
可抵扣亏损未予确认递延所得税资产。
（3）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
年份 2021.12.31 2020.12.31 备注
2021 年 —— 11,349,323.06
2022 年 5,753,184.38 5,753,184.38
2023 年 4,085,485.24 4,085,485.24
2024 年 688,456.49 688,456.49
2025 年 1,629.25 1,629.25
2026 年 346,891.06 ——
合计 10,875,646.42 21,878,078.42
18、短期借款
短期借款分类
项目 2021.12.31 2020.12.31
质押借款 50,440,116.24 76,893,995.94
说明：期末借款为本集团以应收账款申请保理借款及应收商业承兑汇票贴现未终止确认
导致。
19、应付票据
种类 2021.12.31 2020.12.31
商业承兑汇票 247,376,403.56 --
银行承兑汇票 -- --
合计 247,376,403.56 --
说明：本期末已到期未支付的应付票据总额为 23,790,000.00 元。
20、应付账款
项目 2021.12.31 2020.12.31
工程款 139,000,203.58 174,552,420.54
其他 2,447,355.66 2,374,193.74
合计 141,447,559.24 176,926,614.28
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21、预收款项
项目 2021.12.31 2020.12.31
进出口代理货款 4,218,370.69 4,218,370.69
其他 2,193,056.35 1,721,721.46
合计 6,411,427.04 5,940,092.15
22、合同负债
项目 2021.12.31 2020.12.31
预收售房款 199,909,796.88 196,619,100.77
预收客房费 55,693.20 167,876.42
合计 199,965,490.08 196,786,977.19
23、应付职工薪酬
项目 2020.12.31 本期增加 本期减少 2021.12.31
短期薪酬 60,375,684.92 178,996,492.79 195,580,189.34 43,791,988.37
离职后福利-设定提存计划 92,149.17 14,546,364.79 14,503,790.55 134,723.41
合计 60,467,834.09 193,542,857.58 210,083,979.89 43,926,711.78
（1）短期薪酬
项目 2020.12.31 本期增加 本期减少 2021.12.31
工资、奖金、津贴和补贴 59,181,979.88 157,159,991.84 172,705,010.07 43,636,961.65
职工福利费 37,800.00 6,180,350.16 6,182,350.16 35,800.00
社会保险费 1,850.44 5,397,620.93 5,399,471.37 --
其中：1．医疗保险费 1,259.40 4,944,592.21 4,945,851.61 --
2．工伤保险费 591.04 76,805.95 77,396.99 --
3．生育保险费 -- 376,222.77 376,222.77 --
住房公积金 583,666.83 6,368,585.34 6,921,211.85 31,040.32
工会经费和职工教育经费 570,387.77 3,889,944.52 4,372,145.89 88,186.40
合计 60,375,684.92 178,996,492.79 195,580,189.34 43,791,988.37
说明：本期减少中有重分类至持有待售负债为 17,949,449.66 元。
（2）设定提存计划
项目 2020.12.31 本期增加 本期减少 2021.12.31
离职后福利 92,149.17 14,546,364.79 14,503,790.55 134,723.41
其中：1．基本养老保险费 75,318.93 10,345,263.18 10,348,582.11 72,000.00
2．失业保险费 914.12 246,238.03 247,152.15 --
3．企业年金缴费 15,916.12 3,954,863.58 3,908,056.29 62,723.41
合计 92,149.17 14,546,364.79 14,503,790.55 134,723.41
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24、应交税费
税项 2021.12.31 2020.12.31
企业所得税 55,260,539.21 116,073,629.88
土地增值税 541,127,363.69 339,492,860.89
增值税 2,364,703.76 2,225,243.79
个人所得税 741,740.25 1,067,279.80
城建税 243,387.84 240,165.30
房产税 262,015.56 272,984.08
教育费附加 105,021.26 180,666.76
地方教育费附加 56,806.29 11,963.23
其他 379,294.62 144,853.22
合计 600,540,872.48 459,709,646.95
25、其他应付款
项目 2021.12.31 2020.12.31
应付利息 16,535,277.94 16,535,277.94
应付股利 -- --
其他应付款 564,842,137.70 260,569,851.80
合计 581,377,415.64 277,105,129.74
（1）应付利息
项目 2021.12.31 2020.12.31
非金融机构借款利息
16,535,277.94 16,535,277.94
（应付母公司利息）
重要的逾期未付利息如下：
借款单位 逾期金额 逾期原因
深圳市投资控股有限公司 16,535,277.94 暂缓支付
（2）其他应付款
项目 2021.12.31 2020.12.31
非关联方往来款项 161,537,615.36 --
预提的土地增值税 36,447,111.94 59,789,921.48
关联方往来款项 215,460,862.07 18,119,380.19
押金 48,106,373.19 100,280,051.56
其他 103,290,175.14 82,380,498.57
合计 564,842,137.70 260,569,851.80
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其中，账龄超过 1 年的重要其他应付款
项目 金额 未偿还或未结转的原因
预提的土地增值税 36,447,111.94 尚未清算缴款
26、一年内到期的非流动负债
项目 2021.12.31 2020.12.31
一年内到期的租赁负债 83,023.44 --
27、其他流动负债
项目 2021.12.31 2020.12.31
其他 8,196,849.13 8,917,027.07
28、租赁负债
项目 2021.12.31 2021.01.01
房屋、建筑物 208,944.21 --
小计 208,944.21 --
减：一年内到期的租赁负债 83,023.44 --
合计 125,920.77 --
说明：2021 年计提的租赁负债利息费用金额为人民币 9,920.46 元，计入到财务费用-利息
支出中。
29、长期应付款
项目 2021.12.31 2020.12.31
长期应付款 -- 7,480,233.43
长期应付款
项目 2021.12.31 2020.12.31
本体维修基金 -- 7,480,233.43
说明：期末，长期应付款重分类至持有待售负债 7,480,233.43 元。
30、股本（单位：万股）
本期增减（+、-）
项目 2020.12.31 发行 公积金 2021.12.31
送股 其他 小计
新股 转股
股份总数 101,166.00 -- -- -- -- -- 101,166.00
31、资本公积
项目 2020.12.31 本期增加 本期减少 2021.12.31
股本溢价 557,433,036.93 -- -- 557,433,036.93
其他资本公积 420,811,873.18 -- -- 420,811,873.18
合计 978,244,910.11 -- -- 978,244,910.11
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32、其他综合收益
2021.12.31
本期发生额
（3）=（1）+（2）
2020.12.31
项目 减：前期计入其
（1） 本期所得税 减：所得税费 税后归属于 税后归属于
他综合收益当
前发生额 用 母公司（2） 少数股东
期转入损益
一、不能重分类进损益的其他综合收益 15,034,964.83 -1,188,156.18 -- -297,039.04 -891,117.14 -- 14,143,847.69
1.其他权益工具投资公允价值变动 15,034,964.83 -1,188,156.18 -- -297,039.04 -891,117.14 -- 14,143,847.69
二、将重分类进损益的其他综合收益 13,128,085.30 8,817,030.96 -- -- 8,817,030.96 911,435.23 21,945,116.26
1.外币财务报表折算差额 13,128,085.30 8,817,030.96 -- -- 8,817,030.96 911,435.23 21,945,116.26
其他综合收益合计 28,163,050.13 7,628,874.78 - -297,039.04 7,925,913.82 911,435.23 36,088,963.95
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33、盈余公积
项目 2020.12.31 本期增加 本期减少 2021.12.31
法定盈余公积 218,724,273.67 22,420,581.26 -- 241,144,854.93
任意盈余公积 -- -- --
合计 218,724,273.67 22,420,581.26 -- 241,144,854.93
34、未分配利润
项目 本期发生额 上期发生额 提取或分配比例
调整前上期末未分配利润 1,560,720,254.31 1,464,915,816.81 --
调整期初未分配利润合计数
-- --
（调增+，调减-）
调整后期初未分配利润 1,560,720,254.31 1,464,915,816.81
加：本期归属于母公司所有者的净利润 220,836,309.93 290,229,772.23 --
减：提取法定盈余公积 22,420,581.26 27,501,434.73 10%
应付普通股股利 88,014,420.00 166,923,900.00 --
期末未分配利润 1,671,121,562.98 1,560,720,254.31 --
35、营业收入和营业成本
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 1,305,013,711.33 644,196,683.45 1,602,794,163.58 793,896,680.56
其他业务 15,776,937.12 22,151,678.03 12,215,550.30 11,611,768.12
合计 1,320,790,648.45 666,348,361.48 1,615,009,713.88 805,508,448.68
（2）主营业务（分行业）
本期发生额 上期发生额
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房地产 876,161,088.60 280,828,284.77 1,158,411,393.81 387,659,747.71
工程施工 200,259,571.16 194,607,475.30 251,454,463.43 244,511,214.58
物业管理 162,526,580.18 145,898,235.49 151,968,675.51 139,937,487.12
租赁 81,791,161.56 38,780,101.44 63,254,584.48 35,984,852.34
小计 1,320,738,401.50 660,114,097.00 1,625,089,117.23 808,093,301.75
减：内部抵销数 15,724,690.17 15,917,413.55 22,294,953.65 14,196,621.19
合计 1,305,013,711.33 644,196,683.45 1,602,794,163.58 793,896,680.56
（3）主营业务（分地区）
本期发生额 上期发生额
地区名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
境内： 1,320,105,876.64 660,114,097.00 1,624,250,104.98 807,403,891.75
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本期发生额 上期发生额
地区名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
广东省 1,308,786,001.07 652,104,794.06 1,613,933,749.67 799,028,972.30
其他 11,319,875.57 8,009,302.94 10,316,355.31 8,374,919.45
境外： 632,524.86 -- 839,012.25 689,410.00
美国 632,524.86 -- 839,012.25 689,410.00
小计 1,320,738,401.50 660,114,097.00 1,625,089,117.23 808,093,301.75
减：内部抵销数 15,724,690.17 15,917,413.55 22,294,953.65 14,196,621.19
合计 1,305,013,711.33 644,196,683.45 1,602,794,163.58 793,896,680.56
（4）营业收入分解信息
本期发生额 合计
项目
房地产 工程施工 物业管理 租赁 其他
主营业务收入 876,161,088.60 192,993,579.90 159,487,885.27 76,371,157.56 -- 1,305,013,711.33
其中：在某一时
876,161,088.60 -- -- -- -- 876,161,088.60
点确认
在某一时段确认 -- 192,993,579.90 159,487,885.27 76,371,157.56 -- 428,852,622.73
其他业务
-- -- -- -- 15,776,937.12 15,776,937.12
收入
合计 876,161,088.60 192,993,579.90 159,487,885.27 76,371,157.56 15,776,937.12 1,320,790,648.45
36、税金及附加
项目 本期发生额 上期发生额
土地增值税 234,706,353.29 311,880,157.14
房产税 9,928,730.40 7,554,272.86
城市维护建设税 4,235,765.07 5,098,758.97
教育费附加 1,910,215.37 2,261,494.65
地方教育费附加 1,081,322.37 1,372,146.74
堤围防护费等 2,497,929.35 1,795,236.14
合计 254,360,315.85 329,962,066.50
说明：各项税金及附加的计缴标准详见附注四、税项。
37、销售费用
项目 本期发生额 上期发生额
销售代理费及佣金 26,587,685.99 44,260,043.83
职工薪酬 9,474,880.74 6,493,766.61
业务费 3,261,755.78 2,131,882.24
广告费 2,932,966.45 2,646,392.11
其他 480,459.26 457,312.43
合计 42,737,748.22 55,989,397.22
130
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
38、管理费用
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 79,343,163.63 64,704,357.03
中介机构费 4,027,178.08 12,450,245.35
业务招待费 2,857,097.54 2,167,046.29
折旧费 2,567,845.33 3,850,384.39
办公费 2,364,940.64 1,831,836.07
修理费 985,033.96 717,959.58
差旅费 496,794.63 297,270.72
其他摊销费用 421,749.41 436,258.47
水电费 273,581.21 431,830.71
其他 4,970,447.17 6,729,038.14
合计 98,307,831.60 93,616,226.75
39、财务费用
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 12,247,386.77 --
减：利息资本化 12,237,466.31 --
利息收入 28,863,878.27 30,130,066.10
汇兑损益 9,320,742.60 7,808,608.84
减：汇兑损益资本化 -- --
手续费及其他 1,449,724.20 815,772.21
合计 -18,083,491.01 -21,505,685.05
40、其他收益
与资产相关/
补助项目（产生其他收益的来源） 本期发生额 上期发生额
与收益相关
增值税减免 1,483,095.28 1,062,301.22 与收益相关
以工代训职业培训补贴 165,000.00 -- 与收益相关
进项税加计扣除 11,384.12 174,534.77 与收益相关
农贸市场周边背街小巷整治（巩卫经费） 10,000.00 -- 与收益相关
防疫补贴金 -- 3,245,019.09 与收益相关
稳岗补贴 -- 125,750.12 与收益相关
简易办法征收增值税的减免 -- 166.87 与收益相关
合计 1,669,479.40 4,607,772.07
41、投资收益
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 -105,321.37 -92,348.97
131
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
项目 本期发生额 上期发生额
其他权益工具投资的股利收入 692,580.00 599,760.00
结构性存款到期收益 1,196,580.44 15,217,058.60
合计 1,783,839.07 15,724,469.63
42、公允价值变动收益
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
交易性金融资产 11,828,130.44 --
43、信用减值损失（损失以“—”号填列）
项目 本期发生额 上期发生额
应收账款坏账损失 -4,433,371.85 -1,865,160.28
其他应收款坏账损失 -2,362,779.29 1,380,875.47
应收票据坏账损失 -999,068.57 125,285.66
合计 -7,795,219.71 -358,999.15
44、资产减值损失（损失以“—”号填列）
项目 本期发生额 上期发生额
存货跌价损失 268,941.60 --
45、资产处置收益（损失以“-”填列）
项目 本期发生额 上期发生额
固定资产处置利得（损失以“-”填列） -8,852.73 11,429.23
46、营业外收入
计入当期非经常性
项目 本期发生额 上期发生额
损益的金额
补偿款 - 30,000,000.00 -
罚款/违约收入 1,506,996.67 670,000.10 1,506,996.67
其他 210,438.20 2,600.16 210,438.20
废品收入 28,700.00 21,161.31 28,700.00
合计 1,746,134.87 30,693,761.57 1,746,134.87
47、营业外支出
计入当期非经常性
项目 本期发生额 上期发生额
损益的金额
对外捐赠支出 31,464.96 89,121.31 31,464.96
非流动资产毁损报废损失 16,439.20 69,581.08 16,439.20
罚款支出 85,686.90 -- 85,686.90
其他 74,538.68 1,525,401.58 74,538.68
合计 208,129.74 1,684,103.97 208,129.74
132
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
48、所得税费用
（1）所得税费用明细
项目 本期发生额 上期发生额
按税法及相关规定计算的当期所得税 125,965,276.65 173,172,138.96
递延所得税费用 -57,160,740.87 -62,701,304.18
合计 68,804,535.78 110,470,834.78
（2）所得税费用与利润总额的关系列示如下：
项目 本期发生额 上期发生额
利润总额 286,404,205.51 400,433,589.16
按法定（或适用）税率计算的所得税费用（利润总额*25%） 71,601,051.38 100,108,397.29
某些子公司适用不同税率的影响 -810,905.02 -523,491.63
对以前期间所得税的调整影响 -378,391.66 --
权益法核算的合营企业和联营企业损益 26,330.35 -126,852.76
不征税、减免税收入 -173,145.00
不可抵扣的成本、费用和损失 563,064.63 15,046,324.88
利用以前年度未确认可抵扣亏损和可抵扣暂时性差异的
-2,131,851.54 -4,257,625.20
纳税影响（以“-”填列）
未确认可抵扣亏损和可抵扣暂时性差异的纳税影响 108,382.64 692,907.43
减免企业所得税 -- -468,825.23
所得税费用 68,804,535.78 110,470,834.78
49、现金流量表项目注释
（1）收到其他与经营活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
利息收入 39,813,057.28 11,768,922.91
往来款及其他 338,784,024.72 42,259,017.80
合计 378,597,082.00 54,027,940.71
（2）支付其他与经营活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
手续费 1,449,724.20 815,772.21
付现费用 50,267,187.02 72,468,127.90
往来款及其他 231,759,408.78 1,291,173.09
合计 283,476,320.00 74,575,073.20
133
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
（3）收到其他与投资活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
理财产品等 797,803,419.53 1,000,000,000.00
（4）支付其他与投资活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
理财产品等 1,300,000,000.00 --
（5）收到其他与筹资活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
子公司股东借款 193,016,852.52 --
林溪郡员工跟投款 22,800,000.00 --
合计 215,816,852.52 --
50、现金流量表补充资料
（1）现金流量表补充资料
补充资料 本期发生额 上期发生额
1、将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 217,599,669.73 289,962,754.38
加：资产减值损失 -268,941.60 --
信用减值损失 7,795,219.71 358,999.15
固定资产折旧、投资性房地产折旧 29,162,034.64 29,954,172.05
无形资产摊销 -- --
长期待摊费用摊销 240,227.24 100,458.19
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失
13,451.61 -11,429.23
（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 16,439.20 69,581.08
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） -11,828,130.44 --
财务费用（收益以“－”号填列） 450,266.20 647,689.01
投资损失（收益以“－”号填列） -1,783,839.07 -15,724,469.63
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -57,380,478.73 -66,303,918.73
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） 85,543.83 3,602,614.55
存货的减少（增加以“－”号填列） -1,600,400,189.74 231,291,659.65
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 79,815,735.11 -54,000,863.50
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 130,530,884.37 -134,783,233.80
其他 -- --
经营活动产生的现金流量净额 -1,205,952,107.94 285,164,013.17
2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动： -- --
债务转为资本 -- --
134
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
补充资料 本期发生额 上期发生额
一年内到期的可转换公司债券 -- --
融资租入固定资产 -- --
3、现金及现金等价物净变动情况： -- --
现金的期末余额 612,293,635.15 2,669,103,926.82
减：现金的期初余额 2,669,103,926.82 1,507,189,760.35
加：现金等价物的期末余额 -- --
减：现金等价物的期初余额 -- --
现金及现金等价物净增加额 -2,056,810,291.67 1,161,914,166.47
（2）现金及现金等价物的构成
项目 期末数 期初数
一、现金 612,293,635.15 2,669,103,926.82
其中：库存现金 12,082.00 61,121.83
可随时用于支付的银行存款 372,181,553.15 1,026,042,804.99
可随时用于支付的其他货币资金 240,100,000.00 1,643,000,000.00
二、现金等价物 -- --
其中：三个月内到期的债券投资 -- --
三、期末现金及现金等价物余额 612,293,635.15 2,669,103,926.82
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和
-- --
现金等价物
说明：可随时用于支付的银行存款中包含分类至持有待售资产的货币资金 64,521,214.48 元。
51、所有权或使用权受到限制的资产
项目 期末账面价值 受限原因
应收账款 50,440,116.24 短期借款质押
货币资金 3,500,000.00 诉讼冻结
深圳市龙岗区城市更新项目内
货币资金 5,674,439.78
及周边公共设施项目-建设资金
52、外币货币性项目
项目 期末外币余额 折算汇率 期末折算人民币余额
货币资金
其中：美元 153,319.14 6.3757 977,516.84
港币 6,667,176.97 0.8176 5,451,083.89
应收账款
其中：美元 16,000.00 6.3757 102,011.20
港币 4,905,150.10 0.8176 4,010,450.72
其他应付款
其中：美元 733,761.87 6.3757 4,678,245.55
135
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
53、政府补助
采用总额法计入当期损益的政府补助情况
上期计入损益 本期计入损益 计入损益的列 与资产相关/与
补助项目 种类
的金额 的金额 报项目 收益相关
税费补助 财政拨款 1,237,002.86 1,494,479.40 其他收益 与收益相关
防疫补助 财政拨款 3,245,019.09 - 其他收益 与收益相关
用工补助 财政拨款 125,750.12 165,000.00 其他收益 与收益相关
合计 4,607,772.07 1,659,479.40
六、合并范围的变动
1、非同一控制下的企业合并
1）2021 年 4 月 30 日，本公司与广州博琵企业管理咨询有限公司签订合作开发协议，
以 4.5 亿元的作价受让其持有广东建邦集团（惠阳）实业有限公司（以下简称“广东建
邦”）51.00%的股权。收购时点，广东建邦持有房地产开发项目林溪郡（后更名为“深
房林馨苑”）全部权益，存货占资产总额 95.48%，因此该交易不构成业务合并。本公司
于 2021 年 5 月 11 日拥有对广东建邦的控制权，于 2021 年 5 月 1 日将广东建邦纳入合
并报表范围。
2）深房集团委托恒大地产集团珠三角房地产开发有限公司管理的方式开发项目地块，
具体内容包括但不限于项目勘察、规划、设计、招投标、工程进度、质量、安全、营销、
成本等管理工作，但财务及资金管理由广东建邦集团（惠阳）实业有限公司自行负责。
项目经营管理过程中需对外签订采购、设计、工程、监理、宣传、销售、物业等合同的，
广东建邦集团（惠阳）实业有限公司委托恒大地产集团珠三角房地产开发有限公司以广
东建邦集团（惠阳）实业有限公司名义签订，广东建邦集团（惠阳）实业有限公司运营
过程中产生的全部费用均由广东建邦集团（惠阳）实业有限公司自行承担。
3）广州博琵企业管理咨询有限公司承诺广东建邦集团（惠阳）实业有限公司 2021-2025
年实现累计净利润不低于 12.5 亿元，净利润总额不受政府调整项目土地利用条件和经济
技术指标的影响。其中 2021-2023 年累计实现的净利润不低于 3 亿元；2021-2024 年累计
实现的净利润不低于 7.5 亿；2021-2025 年累计实现的净利润不低于 12.5 亿元。为落实广
州博琵企业管理咨询有限公司的净利润承诺，各方应于 2026 年 3 月 31 日前完成项目公
司截至 2025 年 12 月 31 日的净利润核算，并按照以下约定执行：
如广州博琵企业管理咨询有限公司未能完成业绩承诺，则在分配 2025 年项目公司利润
时，广州博琵企业管理咨询有限公司将其已获分配的利润部分或全部支付给深房集团，
直至深房集团 2021-2025 获分配的利润累计达到按利润承诺对应的 6.375 亿元；如广州博
琵企业管理咨询有限公司将 2025 年获分配的利润全部支付给深房集团后，仍无法满足
深房集团累计获得 6.375 亿元利润分配之情况，不足部分由广州博琵企业管理咨询有限
公司在 2026 年 5 月 31 日前补足差额；广州博琵企业管理咨询有限公司补足差额给深房
集团后，广东建邦集团（惠阳）实业有限公司在 2025 年 12 月 31 日以后产生的利润，优
先分配给广州博琵企业管理咨询有限公司，直至广州博琵企业管理咨询有限公司累计的
分配利润达到按利润承诺对应的 6.125 亿元，广东建邦集团（惠阳）实业有限公司净利
136
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
润总额超出 12.5 亿元的部分由广州博琵企业管理咨询有限公司、深房集团方按股权比例
分配。
恒大地产集团珠三角房地产开发有限公司为广州博琵企业管理咨询有限公司的利润承
诺和差额补足事项提供连带担保责任。
2、其他
2021 年 10 月 27 日，本公司在深圳市设立一家全资子公司深圳市深房传麒房地产开发有
限公司，注册资本 3,000.00 万元。
七、在其他主体中的权益
1、在子公司中的权益
（1）企业集团的构成
主要经 持股比例%
子公司名称 注册地 业务性质 取得方式
营地 直接 间接
深圳市深房集团龙岗 通过设立或投
深圳 深圳 房地产开发 95.00 5.00
开发有限公司 资等方式取得
美国长城地产有限公 通过设立或投
美国 美国 房地产开发 70.00 --
司 资等方式取得
深圳市物业管理有限 通过设立或投
深圳 深圳 物业管理 95.00 5.00
公司 资等方式取得
深圳海燕大酒店有限 通过设立或投
深圳 深圳 酒店服务 68.10 31.90
公司 资等方式取得
深圳圳通工程有限公 通过设立或投
深圳 深圳 安装维修 73.00 27.00
司 资等方式取得
深圳市华展建设监理 通过设立或投
深圳 深圳 监理 75.00 25.00
有限公司 资等方式取得
深圳市联华企业有限 机械机电 通过设立或投
深圳 深圳 95.00 5.00
公司 设备安装 资等方式取得
通过设立或投
新峰置业有限公司 香港 香港 投资、管理 100.00 --
资等方式取得
通过设立或投
新峰企业有限公司 香港 香港 投资、管理 100.00 --
资等方式取得
深圳市深房保税贸易 通过设立或投
深圳 深圳 进出品贸易 95.00 5.00
有限公司 资等方式取得
深圳市深房投资有限 通过设立或投
深圳 深圳 投资 90.00 10.00
公司 资等方式取得
深圳经济特区房地产
通过设立或投
（集团）广州房地产 深圳 深圳 房地产开发 95.00 5.00
资等方式取得
有限公司
北京新峰房地产开发 通过设立或投
北京 北京 房地产经营 75.00 25.00
经营有限公司 资等方式取得
广东建邦集团（惠阳） 通过业务收购
惠州 惠州 房地产经营 51.00
实业有限公司 取得
137
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
主要经 持股比例%
子公司名称 注册地 业务性质 取得方式
营地 直接 间接
深圳市深房传麒房地 通过设立或投
深圳 深圳 房地产经营 100.00
产开发有限公司 资等方式取得
说明：
① 本公司纳入合并范围的长期停业且工商登记处于已吊销未注销状态的子公司共 5 家，
分别为北京深房物业管理有限责任公司、广州黄埔新邨房地产开发有限公司、深圳经济
特区房地产（集团）广州房地产有限公司、新峰房地产开发建筑（武汉）有限公司、北
京新峰房地产开发经营有限公司，以非持续经营为基础列报，这 5 家子公司对本集团合
并范围以外公司的债权已全额计提减值准备。
②本公司未纳入合并范围的已注销、吊销、停业的控股公司情况如下：
主要 注册 持股比例%
子公司名称 业务性质 取得方式
经营地 地 直接 间接
通过设立或投
深圳市深房百货有限公司 深圳 深圳 商贸 95.00 5.00
资等方式取得
通过设立或投
百立有限公司 香港 香港 商贸 60.00 40.00
资等方式取得
澳大 澳大 通过设立或投
澳洲柏克顿有限公司 房地产 60.00 --
利亚 利亚 资等方式取得
加拿 通过设立或投
加拿大长城（温哥华）有限公司 加拿大 房地产 -- 60.00
大 资等方式取得
广东 广东 通过设立或投
广东省封开县联峰水泥制造有限公司 制造业 -- 90.00
封开 封开 资等方式取得
广东 广东 通过设立或投
江门新江房地产有限公司 房地产 -- 90.91
江门 江门 资等方式取得
陕西 陕西 通过设立或投
西安新峰物业商贸有限公司 房地产 -- 67.00
西安 西安 资等方式取得
通过设立或投
深圳深喜建筑装饰公司 深圳 深圳 建筑装饰 70.00 --
资等方式取得
通过设立或投
深圳市圳通新机电实业发展有限公司 深圳 深圳 机电工程 95.00 5.00
资等方式取得
通过设立或投
深圳市房产机电管理公司 深圳 深圳 机电管理 100.00 --
资等方式取得
通过设立或投
深圳市南洋大酒店有限公司 深圳 深圳 酒店经营 95.00 5.00
资等方式取得
通过设立或投
深圳市康泰隆工业电炉有限公司 深圳 深圳 工业制造 -- 100.00
资等方式取得
通过设立或投
深圳市龙岗横岗华岗实业有限公司 深圳 深圳 实业投资 -- 79.92
资等方式取得
说明：
1、深圳市深房百货有限公司于 2007 年 10 月 29 日召开股东会，决议终止营业、注销，
并组成清算组进行清算，清算组于 2007 年 12 月 7 日发布了清算公告。
138
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
2、百立有限公司、澳洲柏克顿有限公司、加拿大长城（温哥华）有限公司，这三家公
司系本公司早年在境外设立的公司，2000 年 12 月 13 日本公司召开董事会，决定将该三
公司进行停业清算。澳洲柏克顿有限公司、加拿大长城（温哥华）有限公司已完成注销
程序。
3、广东省封开县联峰水泥制造有限公司的全部资产（包括有形资产和无形资产）已于
2006 年 1 月 22 日被法院拍卖偿债，成为一空壳公司。
4、深圳深喜建筑装饰公司为本公司已注销子公司深圳市特发房产建筑装修公司的控股
子公司，经本公司《关于深圳圳通工程有限公司与深圳深喜建筑装饰公司合并的通知》
（深房[1997]19 号），深圳深喜建筑装饰公司所有经营业务由深圳圳通工程有限公司承接，
已于 2002 年 2 月 8 日吊销。
未纳入合并范围的被投资单位因或已注销，或已于多年前停止经营，且公司实体已不存
在，本公司已无法对其实施有效控制，根据《企业会计准则第 33 号——合并财务报表》
的规定，上述公司不纳入本公司的合并财务报表的合并范围，本公司对上述公司投资及
实质上构成对这些公司的净投资的账面价值已全额计提减值。
（2）重要的非全资子公司
少数股东持 本期归属于少数 本期向少数股东 期末少数股东
子公司名称
股比例% 股东的损益 宣告分派的股利 权益余额
美国长城地产有限公司 30.00 -85,336.59 -- -19,533,105.73
新峰投资有限公司 45.00 -1,375.31 -- -116,180,387.59
柏伟置业有限公司 20.00 -2,692.95 -- -3,889,709.36
广东建邦集团（惠阳）
49.00 -3,120,424.87 -- 428,698,890.60
实业有限公司
（3）重要非全资子公司的主要财务信息
2021.12.31
子公司名称 非流动 非流动
流动资产 资产合计 流动负债 负债合计
资产 负债
美国长城地
585,669.06 17,615,753.07 18,201,422.13 99,105,956.86 -- 99,105,956.86
产有限公司
新峰投资有
4,748.07 36,016.90 40,764.97 258,219,487.07 -- 258,219,487.07
限公司
柏伟置业有
957.41 -- 957.41 32,908,874.92 -- 32,908,874.92
限公司
广东建邦集
团（惠阳）实 1,190,571,804.12 3,795,473.63 1,194,367,277.75 1,201,698,603.08 125,920.77 1,201,824,523.85
业有限公司
续（1）：
2020.12.31
子公司名称 非流动
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 负债合计
负债
美国长城地
135,920.52 18,027,985.50 18,163,906.02 101,822,102.87 -- 101,822,102.87
产有限公司
139
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
2020.12.31
子公司名称 非流动
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 负债合计
负债
新峰投资有
4,769.05 36,016.90 40,785.95 258,216,451.81 -- 258,216,451.81
限公司
柏伟置业有
985.56 -- 985.56 32,895,438.31 -- 32,895,438.31
限公司
续（2）：
本期发生额 上期发生额
子公司
名称 营业 综合收益总 经营活动现金 营业 综合收益 经营活动
净利润 净利润
收入 额 流量 收入 总额 现金流量
美国长
城地产
632,524.86 -284,455.30 -284,455.30 352,837.90 839,012.25 -774,074.99 -774,074.99 -774,075.02
有限公
司
新峰投
资有限 - -3,056.24 -3,056.24 -20.98 -- -53,650.12 -53,650.12 --
公司
柏伟置
业有限 - -13,464.76 -13,464.76 -28.15 - -53,264.03 -53,264.03 --
公司
广东建
邦集团
（惠阳） - -6,368,214.03 -6,368,214.03 -748,387,911.00 -- -- -- --
实业有
限公司
2、在合营安排或联营企业中的权益
在合营安排或联营企业中的权益
（1）不重要合营企业和联营企业的汇总财务信息
项目 2021.12.31/本期发生额 2020.12.31/上期发生额
合营企业：
投资账面价值合计 -- --
下列各项按持股比例计算的合
-- --
计数
净利润 -- --
其他综合收益 -- --
综合收益总额 -- --
联营企业：
投资账面价值合计 272,168.28 377,489.65
下列各项按持股比例计算的合
计数
净利润 -105,321.37 -92,348.97
其他综合收益 -- --
综合收益总额 -- --
140
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
（2）对合营企业或联营企业发生超额亏损的分担额
本期未确认的损失
前期累积未确认的 本期末累积未确认
被投资单位名称 份额（或本期实现
损失份额 的损失份额
净利润的分享额）
深圳市新峰地产顾问有限公司 2,217,955.89 -- 2,217,955.89
说明：深圳市新峰地产顾问有限公司成立于 1993 年 03 月 15 日，注册资本人民币 300.00
万元，本公司认缴 60.00 万元，占深圳市新峰地产顾问有限公司注册资本 20.00%。截至
2021 年 12 月 31 日本公司实际出资 60.00 万元，已确认长期股权投资损益变动-60.00 万元。
八、金融工具风险管理
本集团的主要金融工具包括货币资金、应收票据、应收账款、其他应收款、交易性金融
资产、其他流动资产、其他权益工具投资、应付账款、其他应付款、短期借款、长期应
付款。各项金融工具的详细情况已于相关附注内披露。与这些金融工具有关的风险，以
及本集团为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本集团管理层对这些风险敞
口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。
1、风险管理目标和政策
本集团从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，力求降低金融风险对
本集团财务业绩的不利影响。基于该风险管理目标，本集团已制定风险管理政策以辨别
和分析本集团所面临的风险，设定适当的风险可接受水平并设计相应的内部控制程序，
以监控本集团的风险水平。本集团会定期审阅这些风险管理政策及有关内部控制系统，
以适应市场情况或本集团经营活动的改变。本集团的内部审计部门也定期或随机检查内
部控制系统的执行是否符合风险管理政策。
本集团的金融工具导致的主要风险是信用风险、流动性风险、市场风险（包括汇率风险、
利率风险和商品价格风险）。
董事会负责规划并建立本集团的风险管理架构，制定本集团的风险管理政策和相关指引
并监督风险管理措施的执行情况。本集团已制定风险管理政策以识别和分析本集团所面
临的风险，这些风险管理政策对特定风险进行了明确规定，涵盖了市场风险、信用风险
和流动性风险管理等诸多方面。本集团定期评估市场环境及本集团经营活动的变化以决
定是否对风险管理政策及系统进行更新。
本集团通过适当的多样化投资及业务组合来分散金融工具风险，并通过制定相应的风险
管理政策减少集中于单一行业、特定地区或特定交易对手的风险。
（1）信用风险
信用风险，是指交易对手未能履行合同义务而导致本集团产生财务损失的风险。
本集团对信用风险按组合分类进行管理。信用风险主要产生于银行存款、应收票据、应
收账款、其他应收款。
141
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
本集团银行存款主要存放于国有银行和其它大中型上市银行，本集团预期银行存款不存
在重大的信用风险。
对于应收票据、应收账款、其他应收款，本集团设定相关政策以控制信用风险敞口。本
集团基于对客户的财务状况、信用记录及其他因素诸如目前市场状况等评估客户的信用
资质并设置相应信用期。本集团会定期对客户信用记录进行监控，对于信用记录不良的
客户，本集团会采用书面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本集团的整体
信用风险在可控的范围内。
本集团应收账款的债务人为分布于不同行业和地区的客户。本集团持续对应收账款的财
务状况实施信用评估，并在适当时购买信用担保保险。
本集团所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面金额。本集团没
有提供任何其他可能令本集团承受信用风险的担保。
本集团应收账款中，前五大客户的应收账款占本集团应收账款总额的 56.87%（2020 年：
53.79%）；本集团其他应收款中，欠款金额前五大公司的其他应收款占本集团其他应收
款总额的 63.70%（2020 年：61.40%）。
（2）流动性风险
流动性风险，是指本集团在履行以交付现金或其他金融资产结算的义务时遇到资金短缺
的风险。
管理流动风险时，本集团保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以
满足本集团经营需要，并降低现金流量波动的影响。本集团管理层对银行借款的使用情
况进行监控并确保遵守借款协议。同时从主要金融机构获得提供足够备用资金的承诺，
以满足短期和长期的资金需求。
本集团通过经营业务产生的资金及银行及其他借款来筹措营运资金。于 2021 年 12 月 31
日，本集团尚未使用的银行借款额度为 0.00 万元（2020 年 12 月 31 日：0.00 万元）。
期末，本集团持有的金融资产、金融负债和表外担保项目按未折现剩余合同现金流量的
到期期限分析如下（单位：人民币万元）：
2021.12.31
项目
一年以内 一年至五年以内 五年以上 合计
金融负债：
短期借款 5,044.01 -- -- 5,044.01
应付票据 24,737.64 -- -- 24,737.64
应付账款 14,144.76 -- -- 14,144.76
应付利息 1,653.53 -- -- 1,653.53
其他应付款 56,484.21 -- -- 56,484.21
持有待售负债 5,791.56 783.69 -- 6,575.25
为购房者提供的担保 39,237.82 -- -- 39,237.82
金融负债和或有负债合计 141,301.97 6,575.25 - 147,877.22
142
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
期初，本集团持有的金融资产、金融负债和表外担保项目按未折现剩余合同现金流量的
到期期限分析如下（单位：人民币万元）：
2020.12.31
项目
一年以内 一年至五年以内 五年以上 合计
金融负债：
短期借款 7,689.40 -- -- 7,689.40
应付账款 17,692.66 -- -- 17,692.66
应付利息 1,653.53 -- -- 1,653.53
其他应付款 26,056.99 -- -- 26,056.99
长期应付款 -- 748.02 -- 748.02
为购房者提供的担保 37,135.79 -- -- 37,135.79
金融负债和或有负债合计 90,228.36 748.02 -- 90,976.38
上表中披露的金融负债金额为未经折现的合同现金流量，因而可能与资产负债表中的账
面金额有所不同。
已签订的担保合同最大担保金额并不代表即将支付的金额。
（3）市场风险
金融工具的市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生
波动的风险，包括利率风险、汇率风险和其他价格风险。
利率风险
利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。
利率风险可源于已确认的计息金融工具和未确认的金融工具（如某些贷款承诺）。
本集团的利率风险主要产生于长期银行借款。浮动利率的金融负债使本集团面临现金流
量利率风险，固定利率的金融负债使本集团面临公允价值利率风险。本集团根据当时的
市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例，并通过定期审阅与监察维持适当
的固定和浮动利率工具组合。
报告期内本集团以自有资金运营，截至期末无银行借款等固定或浮动利率的金融负债，
因此本集团认为面临的利率风险并不重大。
汇率风险
汇率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。
汇率风险可源于以记账本位币之外的外币进行计价的金融工具。
汇率风险主要为本集团的财务状况和现金流量受外汇汇率波动的影响。除了在香港设立
的子公司持有以港币为结算货币的资产外，只有小额香港市场投资业务，本集团持有的
外币资产及负债占整体的资产及负债比例并不重大。因此本集团认为面临的汇率风险并
不重大。
143
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
2、资本管理
本集团资本管理政策的目标是为了保障本集团能够持续经营，从而为股东提供回报，并
使其他利益相关者获益，同时维持最佳的资本结构以降低资本成本。
为了维持或调整资本结构，本集团可能会调整融资方式、调整支付给股东的股利金额、
向股东返还资本、发行新股与其他权益工具或出售资产以减低债务。
本集团以资产负债率（即总负债除以总资产）为基础对资本结构进行监控。于 2021 年
12 月 31 日，本集团的资产负债率为 31.62%（2020 年 12 月 31 日：25.92%）。
九、公允价值
按照在公允价值计量中对计量整体具有重大意义的最低层次的输入值，公允价值层次可
分为：
第一层次：相同资产或负债在活跃市场中的报价（未经调整的）。
第二层次：直接（即价格）或间接（即从价格推导出）地使用除第一层次中的资产或负
债的市场报价之外的可观察输入值。
第三层次：资产或负债使用了任何非基于可观察市场数据的输入值（不可观察输入值）。
（1）以公允价值计量的项目和金额
于2021年12月31日，以公允价值计量的资产及负债按上述三个层次列示如下：
第一层次公允 第二层次公允 第三层次公允
项目 合计
价值计量 价值计量 价值计量
一、持续的公允价值计量
（一）交易性金融资产 514,024,710.91 -- -- 514,024,710.91
（二）其他权益工具投资 -- -- 36,322,704.33 36,322,704.33
持续以公允价值计量的资产
514,024,710.91 -- 36,322,704.33 550,347,415.24
总额
（2）第三层次公允价值计量中使用的重要的不可观察输入值的量化信息
内容 期末公允价值 估值技术 不可观察输入值 范围（加权平均值）
权益工具投资：
账面净资产、
非上市股权投资 36,322,704.33 资产净值法 N/A
流动性折价
权益工具投资：
144
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
（3）不以公允价值计量但披露其公允价值的项目和金额
本集团以摊余成本计量的金融资产和金融负债主要包括：货币资金、应收账款、其他应
收款、短期借款、应付账款、其他应付款和长期应付款等。
除上述金融资产和金融负债以外，其他不以公允价值计量的金融资产和金融负债的账面
价值与公允价值相差很小。
十、关联方及关联交易
1、本公司的母公司情况
注册资本 母公司对本公 母公司对本公司表
母公司名称 注册地 业务性质
(万元) 司持股比例% 决权比例%
深圳市投资控 投资、房地产
广东深圳 2,800,900.00 57.19 57.19
股有限公司 开发、担保
本公司最终控制方是：深圳市国资委
报告期内，母公司注册资本未发生变化
2、本公司的子公司情况
子公司情况详见附注 01。
3、本公司的合营企业和联营企业情况
重要的合营和联营企业情况详见附注 02。
4、本公司的其他关联方情况
关联方名称 与本公司关系
深圳市建安（集团）股份有限公司 同受母公司控制
深圳东方新世界百货有限公司 参股公司
深圳深喜建筑装饰公司 未纳入合并的已吊销未注销控股子公司
深圳市圳通新机电实业发展有限公司 未纳入合并的长期停业控股子公司
深圳市南洋大酒店有限公司 未纳入合并的已吊销未注销控股子公司
深圳市房产机电管理公司 未纳入合并的已吊销未注销控股子公司
深圳市龙岗横岗华岗实业有限公司 未纳入合并的已吊销未注销控股子公司
广州博琵企业管理咨询有限公司 广东建邦集团（惠阳）实业有限公司股东
董事、经理、财务总监及董事会秘书 关键管理人员
5、关联交易情况
（1）关联采购与销售情况
① 采购商品、接受劳务
145
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
深圳市荣华机电工程有限公司 电梯保养 1,329,886.76 1,293,962.28
② 出售商品、提供劳务
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
深圳市建安（集团）股份有限公司 装修劳务 7,614,678.90 7,258,154.64
深圳市荣华机电工程有限公司 物业服务 68,772.00 68,772.00
（2）关联托管、承包情况
① 公司委托出包
出包资产 出包费定价
出包方名称 承包方名称 出包起始日 出包终止日 本期确认的
类型 依据
汕头市华峰 深圳市建安
2018 年 10 2021 年 5 月
房地产开发 （集团）股 工程施工 协议议价 30,985,550.60
月 19 日 1日
有限公司 份有限公司
② 关联方资金拆借情况
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入：
深圳市投 借款本金已于 2016 年
资控股有限公 16,535,277.94 2006 年 11 月 9 日 2016 年 12 月 22 日 12 月 22 日清还，剩余
司 金额为应付利息。
说明：期末应付深圳市投资控股有限公司借款利息余额为 16,535,277.94 元。
（3）关键管理人员薪酬
本集团本期关键管理人员 10 人，上期关键管理人员 13 人，支付薪酬情况见下表：
项目 本期发生额（万元） 上期发生额（万元）
关键管理人员薪酬 844.64 884.86
（4）为倡导集团核心员工与公司共享市场化项目的经营成果，共担经营风险，激发其提效
率、增效益的内生动力，提升资产管理效率，实现国有资产保值增值，公司制定了《深
房集团林溪郡项目员工跟投管理办法》，根据上述管理办法规定，跟投事项将会与公司
部分董事、监事、高管构成共同投资的关联交易。截至 2021 年 12 月 31 日止，公司董事、
监事、高管共计跟投金额为 895.00 万元。
6、关联方应收应付款项
（1）应收关联方款项
146
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
2021.12.31 2020.12.31
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
深圳市新峰地产顾问有
应收账款 1,118,383.88 1,118,383.88 1,144,740.49 1,144,740.49
限公司
广东省惠州罗浮山矿泉
其他应收款 10,465,168.81 10,465,168.81 10,465,168.81 10,465,168.81
水饮料有限公司
其他应收款 深圳润华汽车贸易公司 3,072,764.42 3,072,764.42 3,072,764.42 3,072,764.42
加拿大长城（温哥华）
其他应收款 89,035,748.07 89,035,748.07 89,035,748.07 89,035,748.07
有限公司
其他应收款 澳洲柏克顿有限公司 12,559,290.58 12,559,290.58 12,559,290.58 12,559,290.58
其他应收款 百立有限公司 18,689,545.58 18,870,785.54 18,870,785.54 18,870,785.54
深圳市深房百货有限公
其他应收款 237,648.82 237,648.82 237,648.82 237,648.82
司
深圳市荣华机电工程有
其他应收款 475,223.46 475,223.46 475,223.46 23,761.17
限公司
西安新峰物业商贸有限
其他应收款 8,419,205.19 8,419,205.19 8,419,205.19 8,419,205.19
公司
其他应收款 深圳深喜建筑装饰公司 7,660,529.37 7,660,529.37 7,660,529.37 7,660,529.37
深圳市南洋大酒店有限
其他应收款 3,168,721.00 3,168,721.00 3,168,721.00 3,168,721.00
公司
（2）应付关联方款项
项目名称 关联方 2021.12.31 2020.12.31
应付利息 深圳市投资控股有限公司 16,535,277.94 16,535,277.94
应付账款 深圳市建安（集团）股份有限公司 25,576,607.95 54,193,856.16
其他应付款 深圳东方新世界百货有限公司 902,974.64 902,974.64
其他应付款 封开县联峰水泥制造有限公司 1,867,348.00 1,867,348.00
其他应付款 深圳市房产机电管理公司 14,981,420.99 14,981,420.99
其他应付款 深圳市圳通新机电实业发展有限公司 8,827,940.07 8,827,940.07
其他应付款 深圳市深房百货有限公司 639,360.38 639,360.38
其他应付款 深圳市龙岗横岗华岗实业有限公司 165,481.09 165,481.09
其他应付款 广州博琵企业管理咨询有限公司 193,016,852.52 --
十一、承诺及或有事项
1、重要的承诺事项
（1）资本承诺
已签约但尚未于财务报表中确
2021.12.31 2020.12.31
认的资本承诺
大额发包合同 475,137,087.80 153,945,220.09
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
（2）前期承诺履行情况
详见附注十、5、（2）关联承包情况。
截至 2021 年 12 月 31 日，本集团不存在其他应披露的承诺事项。
2、或有事项
（1）未决诉讼仲裁形成的或有负债及其财务影响
原告 被告 案由 受理法院 标的额 案件进展情况
西安市商业贸易委员会
西安新峰物业 投资补偿 陕西省高级 3,662 万元
西安商贸旅游有限责任 待执行
商贸有限公司 纠纷 人民法院 及其利息
公司
西安新峰物业商贸有限公司（以下简称“西安新峰公司”）是本公司之全资子公司新峰企
业有限公司在西安成立的中外合资企业，其中新峰企业有限公司以现金出资占股 67%，
西安市商业贸易委员会（以下简称“西安商贸委”）直属企业西安商贸大厦以土地使用权
出资占股 16%，香港大地王实业投资公司占股 17%，主营业务是房地产开发，开发项目
为西安商贸大厦。该项目于 1995 年 11 月 28 日开工，由于合作双方在项目经营方针上发
生严重分歧，迫使项目在 1996 年停工。1997 年西安市政府强制收回西安新峰公司投资
项目，调整给西安市商贸委下属企业——西安商贸旅游有限责任公司（以下简称“商贸旅
游公司”）。但双方对于投资补偿款发生诉讼，2001 年 12 月 19 日经陕西省高级人民法院
“〔2000〕陕经一初字第 25 号”判决书判决：1、商贸旅游公司于判决生效后一个月向西安
新峰公司支付补偿款 3,662 万元及其利息，逾期履行时，加倍支付迟延履行期间的债务
利息；2、西安市商贸委对上述补偿款的利息承担连带责任。
本案经拍卖商贸旅游公司资产，累计已执行收回 1,520.10 万元。本公司根据获取财产线
索情况，多次向陕西省高级人民法院提交恢复执行申请，截至 2021 年 12 月 31 日，该案
件处于待执行阶段。
截至 2021 年 12 月 31 日，本公司账面对西安新峰公司长期股权投资账面余额 32,840,729.61
元，已全额计提减值准备，账面债权余额 8,419,205.19 元，已全额计提减值准备。
（2）为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响
截至 2021 年 12 月 31 日，本集团按房地产经营惯例为商品房承购人提供按揭贷款担保合
计 39,237.82 万元。
项目 期限 金额（万元） 备注
翠林苑 至办理完房产证抵押登记并交由银行保管 2,802.31
传麒东湖名苑 至办理完房产证抵押登记并交由银行保管 2,924.43
天悦湾 至办理完房产证抵押登记并交由银行保管 33,511.08
合计 39,237.82
（3）其他或有负债（不包括极不可能导致经济利益流出企业的或有负债）
与合营企业或联营企业投资相关的或有负债详见附注七、2、（2）。
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
截至 2021 年 12 月 31 日，本集团不存在其他应披露的或有事项。
十二、资产负债表日后事项
1、资产负债表日后利润分配情况
本公司拟以 2021 年 12 月 31 日总股本 1,011,660,000 股为基数，向全体股东每 10 股派发现
金红利 0.88 元（含税），合计 89,026,080.00 元。
2、深圳市深房投资有限公司出售情况
出于优化调整产业结构考虑，2021 年 12 月 30 日，本公司及其子公司深圳市深房投资有
限公司与深圳市国贸物业管理有限公司签订《股权收购协议》，将合计持有深圳市物业
管理有限公司 100%股权转让给深圳市国贸物业管理有限公司，转让定价为 19,667.67 万
元。2022 年 2 月 11 日，本公司已完成上述股权转让事项。
截至 2022 年 3 月 17 日，本集团不存在其他应披露的资产负债表日后事项。
十三、其他重要事项
终止经营
项目 本期发生额 上期发生额
终止经营收入（A） 163,141,074.63 151,546,323.15
减：终止经营费用（B） 160,034,977.84 149,890,088.34
终止经营利润总额（C） 4,470,327.62 5,171,663.63
减：终止经营所得税费用（D） 1,123,400.14 1,373,074.99
经营活动净利润（E=C-D） 3,346,927.48 3,798,588.64
资产减值损失/（转回）（F） -- --
处置收益总额（G） -- --
处置相关所得税费用（H） -- --
处置净利润（I=G-H） -- --
终止经营净利润（J=E+F+I） 3,346,927.48 3,798,588.64
其中：归属于母公司股东的终止经营利润 3,346,927.48 3,798,588.64
归属于少数股东的终止经营利润 -- --
经营活动现金流量净额 -3,487,467.47 -2,615,700.26
投资活动现金流量净额 -528,491.28 -615,198.54
筹资活动现金流量净额 - --
说明：上述终止经营为已签订协议待出售的深圳市物业管理有限公司财务数据。
十四、母公司财务报表主要项目注释
1、应收账款
149
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（1）按账龄披露
账龄 2021.12.31 2020.12.31
1 年以内 9,893,622.09 5,281,165.00
1至2年 -- --
2至3年 -- 66,518.00
3 年以上 9,710,249.94 10,221,420.93
小计 19,603,872.03 15,569,103.93
减：坏账准备 9,895,586.10 10,151,079.19
合计 9,708,285.93 5,418,024.74
（2）按坏账计提方法分类披露
2021.12.31
账面余额 坏账准备
类别
预期信用损 账面价值
金额 比例(%) 金额
失率(%)
按单项计提坏账准备 9,649,415.20 49.22 9,649,415.20 100.00 --
按组合计提坏账准备 9,954,456.83 50.78 246,170.90 2.47 9,708,285.93
其中： -- -- -- -- --
应收合并范围内关联方 5,031,038.74 25.67 - - 5,031,038.74
应收其他客户 4,923,418.09 25.11 246,170.90 5.00 4,677,247.19
合计 19,603,872.03 100.00 9,895,586.10 50.48 9,708,285.93
续：
2020.12.31
账面余额 坏账准备
类别
预期信用损 账面价值
金额 比例(%) 金额
失率(%)
按单项计提坏账准备 10,132,205.24 65.08 10,132,205.24 100.00 --
按组合计提坏账准备 5,436,898.69 34.92 18,873.95 0.35 5,418,024.74
其中： -- -- -- -- --
应收合并范围内关联方 5,059,419.69 32.50 -- -- 5,059,419.69
应收其他客户 377,479.00 2.42 18,873.95 5.00 358,605.05
合计 15,569,103.93 100.00 10,151,079.19 65.20 5,418,024.74
按单项计提坏账准备：
2021.12.31 2020.12.31
预期
预期信用
名称 信用 计提
账面余额 坏账准备 损失率 账面余额 坏账准备
损失率 理由
（%）
（%）
预计
长期未收
9,649,415.20 9,649,415.20 100.00 10,132,205.24 10,132,205.24 100.00 无法
回售房款
收回
150
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
按组合计提坏账准备：
组合计提项目：应收合并范围内关联方
2021.12.31 2020.12.31
账龄 预期信用 预期信用
应收账款 坏账准备 应收账款 坏账准备
损失率(%) 损失率(%)
1 年以内 5,031,038.74 -- -- 5,059,419.69 -- --
组合计提项目：应收其他客户
2021.12.31 2020.12.31
预期信用损 预期信用损
应收账款 坏账准备 应收账款 坏账准备
失率(%) 失率(%)
1 年以内 4,923,418.09 246,170.90 5.00 310,961.00 15,548.05 5.00
1至2年 -- -- -- -- -- --
2-3 年 -- -- -- 66,518.00 3,325.90 5.00
合计 4,923,418.09 246,170.90 5.00 377,479.00 18,873.95 5.00
（3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
坏账准备金额
2020.12.31 10,151,079.19
本期计提 --
本期收回或转回 255,493.09
本期核销 --
2021.12.31 9,895,586.10
（4）按欠款方归集的应收账款期末余额前五名单位情况
应收账款 占应收账款期末余 坏账准备
单位名称
期末余额 额合计数的比例% 期末余额
深圳海燕大酒店有限公司 5,031,038.74 25.66 --
深圳市新峰地产顾问有限公司 1,118,383.88 5.70 1,118,383.88
大兴汽车配件有限公司 1,857,730.28 9.48 1,857,730.28
王卫东 1,200,000.00 6.12 1,200,000.00
蔡光耀 876,864.11 4.47 876,864.11
合计 10,084,017.01 51.43 5,052,978.27
2、其他应收款
① 按账龄披露
账龄 2021.12.31 2020.12.31
1 年以内 568,919,874.78 342,045,464.68
1至2年 209,903,464.26 79,875,511.65
151
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
账龄 2021.12.31 2020.12.31
2至3年 78,698,092.26 140,372,735.75
3 年以上 1,522,297,306.33 1,399,130,297.43
小计 2,379,818,737.63 1,961,424,009.51
减：坏账准备 792,517,845.87 801,009,814.12
合计 1,587,300,891.76 1,160,414,195.39
② 按款项性质披露
2021.12.31 2020.12.31
项目
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值
应收政府
-- -- -- 165,460.00 -- 165,460.00
部门款项
应收代收
203,659.15 -- 203,659.15 307.17 -- 307.17
代付款
应收其他
4,801,159.55 4,056,565.36 744,594.19 5,464,176.55 3,647,753.92 1,816,422.63
往来款项
应收关联
137,211,313.52 137,211,313.52 -- 137,211,313.52 137,211,313.52 --
方往来款
合并范围
2,237,602,605.41 651,249,966.99 1,586,352,638.42 1,818,582,752.27 660,150,746.68 1,158,432,005.59
内往来款
合计 2,379,818,737.63 792,517,845.87 1,587,300,891.76 1,961,424,009.51 801,009,814.12 1,160,414,195.39
③ 坏账准备计提情况
期末，处于第一阶段的坏账准备：
未来 12 个月
类别 账面余额 内的预期信 坏账准备 账面价值 理由
用损失率(%)
应收政府部门款项 -- -- -- -- --
应收代收代付款 203,659.15 -- -- 203,659.15 203,659.15
应收其他往来款项 783,783.36 5.00 39,189.17 744,594.19 783,783.36
应收关联方往来款 -- -- -- -- --
合计 987,442.51 3.97 39,189.17 948,253.34 987,442.51
期末，处于第二阶段的坏账准备：
未来 12 个月内
类别 账面余额 的预期信用损 坏账准备 账面价值 理由
失率(%)
按单项计提坏账准备
合并范围内往来
2,237,602,605.41 29.10 651,249,966.99 1,586,352,638.42 预计无法收回
款
期末，处于第三阶段的坏账准备：
152
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整个存续期
类别 账面余额 预期信用损 坏账准备 账面价值 理由
失率（%）
按单项计提坏账准备 -- -- -- -- 预计无法收回
应收其他往来款项 4,017,376.19 100.00 4,017,376.19 -- 预计无法收回
应收关联方往来款 137,211,313.52 100.00 137,211,313.52 -- 预计无法收回
合计 141,228,689.71 100.00 141,228,689.71 --
2020 年 12 月 31 日，坏账准备计提情况：
2020 年 12 月 31 日，处于第一阶段的坏账准备：
未来 12 个月内的预
类别 账面余额 坏账准备 账面价值 理由
期信用损失率(%)
按组合计提坏账准备
应收政府部门款项 165,460.00 -- -- 165,460.00
应收员工备用金 -- -- -- --
应收代收代付款 307.17 -- -- 307.17
应收其他往来款项 1,912,023.82 5.00 95,601.19 1,816,422.63
应收关联方往来款 -- -- -- --
合计 2,077,790.99 4.60 95,601.19 1,982,189.80
2020 年 12 月 31 日，处于第二阶段的坏账准备：
未来 12 个月内
类别 账面余额 的预期信用损 坏账准备 账面价值 理由
失率(%)
按单项计提坏账准备
合并范围内往来款 1,818,582,752.27 36.30 660,150,746.68 1,158,432,005.59 预计无法收回
2020 年 12 月 31 日，处于第三阶段的坏账准备：
整个存续期预期
类别 账面余额 坏账准备 账面价值 理由
信用损失率（%）
按单项计提坏账准备
应收其他往来款项 3,552,152.73 100.00 3,552,152.73 -- 预计无法收回
应收关联方往来款 137,211,313.52 100.00 137,211,313.52 -- 预计无法收回
合计 140,763,466.25 100.00 140,763,466.25 --
本期计提、收回或转回的坏账准备情况
153
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第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 整个存续期 整个存续期 合计
未来 12 个月
预期信用损失(未 预期信用损失(已
预期信用损失
发生信用减值) 发生信用减值)
2020 年 12 月 31 日余额 948,253.34 660,150,746.68 139,910,814.10 801,009,814.12
本期计提 -909,064.17 -- 1,317,875.61 408,811.44
本期转回 -- -- -- --
本期转销 -- -- -- --
本期核销 -- -- -- --
其他变动 -- -8,900,779.69 -- -8,900,779.69
2021 年 12 月 31 日余额 39,189.17 651,249,966.99 141,228,689.71 792,517,845.87
说明：其他变动主要是由于汇率变动影响。
④ 按欠款方归集的其他应收款期末余额前五名单位情况
占其他应收款
款项 其他应收款 坏账准备
单位名称 账龄 期末余额合计
性质 期末余额 期末余额
数的比例(%)
汕头市华峰房地产 子公司往 1 年以内、1-3
786,160,642.90 33.03 --
开发有限公司 来款 年、3 年以上
广东建邦集团（惠 子公司往
564,501,364.30 1 年以内 23.72 --
阳）实业有限公司 来款
子公司往 1 年以内、5
新峰企业有限公司 530,624,324.60 22.30 508,377,320.74
来款 年以上
深圳市深房集团龙 子公司往
108,417,692.30 1 年以内 4.56 --
岗开发有限公司 来款
美国长城地产有限 子公司往
94,502,416.46 5 年以上 3.97 94,502,416.46
公司 来款
合计 2,084,206,440.56 87.58 602,879,737.20
154
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
3、长期股权投资
2021.12.31 2020.12.31
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 1,735,224,157.90 152,839,271.15 1,582,384,886.75 303,045,949.42 152,839,271.15 150,206,678.27
对合营企业投资 9,455,465.38 9,455,465.38 - 9,455,465.38 9,455,465.38 --
对联营企业投资 2,794,548.48 2,522,380.20 272,168.28 2,899,869.88 2,522,380.20 377,489.68
合计 1,747,474,171.76 164,817,116.73 1,582,657,055.03 315,401,284.68 164,817,116.73 150,584,167.95
（1）对子公司投资
本期计提 减值准备
被投资单位 2020.12.31 本期增加 本期减少 2021.12.31
减值准备 期末余额
深圳市物业管理有限公司 12,821,791.52 -- 12,821,791.52 - -- --
深圳海燕大酒店有限公司 20,605,047.50 -- -- 20,605,047.50 -- --
深圳市深房投资有限公司 9,000,000.00 -- -- 9,000,000.00 -- --
新峰企业有限公司 556,500.00 -- -- 556,500.00 -- --
新峰置业有限公司 22,717,697.73 -- -- 22,717,697.73 -- --
深圳经济特区房地产（集团）广州房地产有限公司 19,000,000.00 -- -- 19,000,000.00 -- 19,000,000.00
深圳圳通工程有限公司 11,332,321.45 -- -- 11,332,321.45 -- --
美国长城地产有限公司 1,435,802.00 -- -- 1,435,802.00 -- --
深圳市深房保税贸易有限公司 4,750,000.00 -- -- 4,750,000.00 -- --
深圳市华展建设监理有限公司 6,000,000.00 -- -- 6,000,000.00 -- --
启禄有限公司 212,280.00 -- -- 212,280.00 -- --
北京深房物业管理有限责任公司 500,000.00 -- -- 500,000.00 -- 500,000.00
深圳市联华企业有限公司 13,458,217.05 -- -- 13,458,217.05 -- --
深圳市深房集团龙岗开发有限公司 30,850,000.00 -- -- 30,850,000.00 -- --
北京新峰房地产开发经营有限公司 64,183,888.90 -- -- 64,183,888.90 -- 64,183,888.90
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
本期计提 减值准备
被投资单位 2020.12.31 本期增加 本期减少 2021.12.31
减值准备 期末余额
汕头市华峰房地产开发有限公司 16,467,021.02 -- -- 16,467,021.02 -- --
百立有限公司 201,100.00 -- -- 201,100.00 -- 201,100.00
澳洲柏克顿公司 906,630.00 -- -- 906,630.00 -- 906,630.00
深圳市深房百货有限公司 9,500,000.00 -- -- 9,500,000.00 -- 9,500,000.00
汕头新峰大厦 58,547,652.25 -- -- 58,547,652.25 -- 58,547,652.25
广东建邦集团（惠阳）实业有限公司 -- 450,000,000.00 -- 450,000,000.00 -- --
深圳市深房传麒房地产开发有限公司 -- 995,000,000.00 -- 995,000,000.00 -- --
合计 303,045,949.42 1,445,000,000.00 12,821,791.52 1,735,224,157.90 -- 152,839,271.15
说明：2021 年 12 月，本公司管理层因业务发展需要决定将其深圳市物业管理有限公司 100%股权转让给深圳市国贸物业管理有限公司；
本公司将拟出售的深圳市物业管理有限公司的长期股权投资重分类到持有待售资产。
（2）对联营、合营企业投资
本期增减变动
追加/ 权益法下确 其他综 宣告发放 减值准备期
被投资单位 2020.12.31 减少 其他权 计提减 2021.12.31
新增 认的投资损 合收益 现金股利 其他 末余额
投资 益变动 值准备
投资 益 调整 或利润
①合营企业
封开杏花宾馆 9,455,465.38 -- -- -- -- -- -- -- -- 9,455,465.38 9,455,465.38
小计 9,455,465.38 -- -- -- -- -- -- -- -- 9,455,465.38 9,455,465.38
②联营企业
深圳市荣华机电工程有限公司 1,454,444.32 -- -- -105,321.37 -- -- -- -- -- 1,349,122.95 1,076,954.64
深圳润华汽车贸易公司 1,445,425.56 -- -- -- -- -- -- -- -- 1,445,425.56 1,445,425.56
小计 2,899,869.88 -- -- -105,321.37 -- -- -- -- -- 2,794,548.51 2,522,380.20
合计 12,355,335.26 -- -- -105,321.37 -- -- -- -- -- 12,250,013.89 11,977,845.58
156
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
4、营业收入和营业成本
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 774,049,479.78 198,814,980.86 911,815,174.45 241,307,783.52
其他业务 16,130.55 -- 24,095.25 --
合计 774,065,610.33 198,814,980.86 911,839,269.70 241,307,783.52
（1）主营业务（分行业）
本期发生额 上期发生额
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房地产 706,622,743.82 166,178,270.82 860,010,047.62 211,257,440.88
租赁 67,426,735.96 32,636,710.04 51,805,126.83 30,050,342.64
合计 774,049,479.78 198,814,980.86 911,815,174.45 241,307,783.52
（2）主营业务（分地区）
本期发生额 上期发生额
地区名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
广东省 774,049,479.78 198,814,980.86 911,815,174.45 241,307,783.52
5、投资收益
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 -105,321.37 -92,348.97
其他权益工具投资的股利收入 692,580.00 599,760.00
结构性存款投资收益 1,196,580.44 15,217,058.60
合计 1,783,839.07 15,724,469.63
十五、补充资料
1、当期非经常性损益明细表
项目 本期发生额 说明
非流动资产处置损益 -13,451.61
计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国
1,669,479.40
家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外）
委托他人投资或管理资产的损益 13,024,710.91
结构性存款未到期利息
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 482,790.04
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 1,542,604.01
其他符合非经常性损益定义的损益项目
非经常性损益总额 16,706,132.75
减：非经常性损益的所得税影响数 4,176,533.19
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文
项目 本期发生额 说明
非经常性损益净额 12,529,599.56
减：归属于少数股东的非经常性损益净影响数（税后）
归属于公司普通股股东的非经常性损益 12,529,599.56
2、净资产收益率和每股收益
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率% 基本每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 5.72% 0.2183
扣除非经常性损益后归属于公司普通
5.40% 0.2059
股股东的净利润
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