跟踪评级报告
泛海控股股份有限公司主体
及“15 泛控 01”、“16 泛控 01”、“16 泛控 02”2016
年度跟踪评级报告
报告编号：东方金诚债跟踪评字【2016】013号
本次跟踪 评级观点
主体信用等级：AA+ 东方金诚国际信用评估有限公司（以下简称“东
评级展望：稳定 方金诚”）通过对泛海控股股份有限公司（以下简称
“15 泛控 01”、“16 泛控 01”、 “泛海控股”或“公司”）经营环境、竞争力、业务
“16 泛控 02”信用等级：AA+ 运营、企业管理以及财务状况的综合分析，认为跟踪
评级时间：2016 年 5 月 5 日 期内，公司在传统房地产主业基础上，不断拓展金融
上次评级 业务，形成以证券业务为核心，涵盖证券、信托、保
主体信用等级：AA 险、期货等业态的金融业务布局，成为收入和利润的
评级展望：稳定 重要来源；公司房地产业务主要位于北京、上海和武
“15 泛控 01”、“16 泛控 01”、 汉等一线和核心二线城市，项目开发经验丰富，具有
“16 泛控 02”信用等级：AA 较强的市场竞争力；2014 年以来，公司加快销售北
评级时间：2015 年 8 月 31 日、2015 京、深圳、武汉、上海等优势区域的存量重点项目，
年 11 月 24 日、2015 年 11 月 24 合同销售金额实现快速增长，盈利能力较强；公司拥
日 有较充足的低成本拟建项目，地理位置较优越，为未
债券概况 来业务发展提供有力支撑；2015 年，公司证券经纪
“15 泛控 01”、“16 泛控 01”、 业务中的股票、基金、债券交易总额快速增长，带动
“16 泛控 02”发行总额：合计 50 同期经纪业务佣金费收入增加，盈利性较高；2016
亿元 年 1 月公司完成非公开发行股票，募集资金 57.5 亿
债券存续期：3 年～5 年 元，资本实力得到增强。
偿还方式：按年付息，到期一次还 同时，东方金诚也关注到，公司房地产开发业务
本 易受房地产行业调控政策影响；公司金融证券业务的
评级小组负责人 经营状况受证券市场行情及其走势的影响较大；公司
朱林 房地产在建及拟建项目未来投资规模较大，存在一定
评级小组成员 资金压力；公司有息债务规模增长较快，资产负债率
王莹莹 水平较高。
综合考虑，东方金诚评定泛海控股 AA+的主体信
用等级，评级展望为稳定，并评定“15 泛控 01”、
邮箱：
“16 泛控 01”和“16 泛控 02”AA+的信用等级。
dfjc-gs@coamc.com.cm
电话：010-62299800
传真：010-65660988
地址：北京市西城区德胜门外大街 83 号
德胜国际中心 B 座 7 层 100088
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跟踪评级报告
本次跟踪 主要数据和指标
主体信用等级：AA+ 项 目 2013 年 2014 年 2015 年
评级展望：稳定 资产总额（亿元） 538.42 708.89 1183.56
“15 泛控 01”、“16 泛控 所有者权益（亿元） 129.79 125.15 151.63
01”和“16 泛控 02”信用等 全部债务（亿元） 259.95 401.94 683.92
营业收入（亿元） 72.41 76.16 126.71
级：AA+
利润总额（亿元） 17.17 22.99 31.94
评级时间：2016 年 5 月 5 日
EBITDA（亿元） 18.66 26.94 45.23
上次评级 营业利润率（%） 47.18 49.15 47.77
主体信用等级：AA 净资产收益率（%） 9.87 13.30 15.61
评级展望：稳定 资产负债率（%） 75.89 82.35 87.19
“15 泛控 01”、“16 泛控 全部债务资本化比率（%） 66.70 76.26 81.85
流动比率（%） 234.08 192.10 207.11
01”和“16 泛控 02”信用等
全部债务/EBITDA（倍） 13.93 14.92 -
级：AA
EBITDA 利息倍数（倍） 0.73 0.88 -
评 级时 间： 2015 年 8 月 31
EBITDA/本次发债额度（倍） 0.23 0.34 -
日、2015 年 11 月 24 日、2015
注：数据基于泛海控股股份有限公司 2013 年～2015 年经审计的合并财务报
年 11 月 24 日 告。
债券概况
“15 泛控 01”、“16 泛控 优势
01”和“16 泛控 02”发行总 跟踪期内，公司在传统房地产主业基础上，不断拓
额：合计 50 亿元 展金融业务，形成以证券业务为核心，涵盖证券、
债券存续期：3 年～5 年 信托、保险、期货等业态的金融业务布局，成为收
偿还方式：按年付息，到期 入和利润的重要来源；
一次还本 公司房地产业务主要位于北京、上海和武汉等一线
和核心二线城市，项目开发经验丰富，具有较强的
评级小组负责人 市场竞争力；
朱林 2014 年以来，公司加快销售北京、深圳、武汉、上
评级小组成员 海等优势区域的存量重点项目，合同销售金额实现
王莹莹 快速增长，盈利能力较强；
公司拥有较充足的低成本拟建项目，地理位置较优
越，为未来业务发展提供有力支撑；
邮箱： 2015 年，公司证券经纪业务中的股票、基金、债券
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交易总额快速增长，带动同期经纪业务佣金费收入
电话：010-62299800
增加，盈利性较高；
传真：010-65660988
地址：北京市西城区德胜门外大 2016 年 1 月公司完成非公开发行股票，募集资金
街 83 号德胜国际中心 B 座 7 层 57.5 亿元，资本实力得到增强。
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本次跟踪 关注
主体信用等级：AA+ 公司房地产开发业务易受房地产行业调控政策影
评级展望：稳定 响；
“15 泛控 01”、“16 泛控 公司金融证券业务的经营状况受证券市场行情及
01”和“16 泛控 02”信用等 其走势的影响较大；
级：AA+ 公司房地产在建及拟建项目未来投资规模较大，存
评级时间：2016 年 5 月 5 日 在一定资金压力；
上次评级 公司有息债务规模增长较快，资产负债率水平较
主体信用等级：AA 高。
评级展望：稳定
“15 泛控 01”、“16 泛控
01”和“16 泛控 02”信用等
级：AA
评 级时 间： 2015 年 8 月 31
日、2015 年 11 月 24 日、2015
年 11 月 24 日
债券概况
“15 泛控 01”、“16 泛控
01”和“16 泛控 02”发行总
额：合计 50 亿元
债券存续期：3 年～5 年
偿还方式：按年付息，到期
一次还本
评级小组负责人
朱林
评级小组成员
王莹莹
邮箱：
dfjc-gs@coamc.com.cm
电话：010-62299800
传真：010-65660988
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跟踪评级原因
按照相关监管要求及东方金诚国际信用评估有限公司（以下简称“东方金诚”）
对泛海控股股份有限公司（以下简称“泛海控股”或“公司”）主体长期信用及存
续期内泛海控股股份有限公司 2015 年面向合格投资者公开发行公司债券(第一
期)、泛海控股股份有限公司 2016 年面向合格投资者公开发行公司债券(第一期)
和泛海控股股份有限公司 2016 年面向合格投资者公开发行公司债券(第二期)的跟
踪评级安排，东方金诚根据泛海控股提供的 2015 年审计报告以及相关经营数据，
进行本次定期跟踪评级。
主体概况
泛海控股主要经营房地产开发业务和证券、保险等金融业务，控股股东为中国
泛海控股集团有限公司（以下简称“中国泛海”），实际控制人为自然人卢志强。
泛海控股成立于 1989 年 5 月 9 日，前身为南海石油深圳开发服务总公司物业
发展公司（以下简称“深南物业”），于 1994 年 9 月 12 日在深圳证券交易所上市，
简称“深南物 A”，股票代码“0046”，控股股东为深圳南油（集团）有限公司。
1998 年 10 月，泛海能源控股股份有限公司受让 52.50%法人股，成为深南物业控股
股东。后经多次股权转让、更名和定向增发等，截至 2014 年 4 月 28 日，公司更名
为泛海控股股份有限公司，股票简称变更为“泛海控股”，代码为“000046”，中
国泛海成为第一大股东。
2014 年 7 月，公司完成受让中国泛海、泛海能源控股股份有限公司（以下简
称“泛海能源”）持有的民生证券股份有限公司 72.999%股权相关事宜，将业务范
围从房地产拓展至金融领域。截至 2015 年末，泛海控股总股本为 455731 万股，自
然人卢志强通过个人直接及其旗下子公司中国泛海和泛海能源间接合计持有公司
76.58%的股份，为公司实际控制人。
2015 年 10 月 21 日，公司非公开发行股票申请获得中国证监会审核通过，拟
向包括控股股东中国泛海在内的十名特定投资者（不超过十名）非公开发行股票合
计不超过 65864.83 万股，拟募集资金总额不超过 57.5 亿元。2016 年 1 月 12 日，
公司完成此次非公开发行股票 6.39 亿股，募集资金 57.5 亿元，资本实力进一步增
强。
截至 2015 年末，公司资产总额 1183.56 亿元，所有者权益 151.63 亿元，资产
负债率为 87.19%；纳入合并报表范围的主体共 89 家，与上年度财务报告相比新增
合并主体 32 户。2015 年，公司实现营业总收入 126.71 亿元，利润总额 31.94 亿
元。
债券本息兑付及募集资金使用情况
经中国证券监督管理委员会证监许可“【2015】2625”号文批复，公司于 2015
年 12 月发行 15 亿元公司债，债券简称为“15 泛控 01”,票面利率 5.35%，起息日
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为 2015 年 12 月 21 日，每年按付息一次，到期日为 2020 年 12 月 21 日,到期一次
还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。截至本报告出具日，“15 泛控 01”
所募集资金已全部用于偿还金融机构借款；“15 泛控 01”尚未到本息偿付日。
经中国证券监督管理委员会出具的证监许可“【2016】183”号文批复，公司
于 2016 年 3 月发行 35 亿元公司债，本次公司债券采用分期发行方式，债券简称分
别为“16 泛控 01”和“16 泛控 02”。
“16 泛控 01”发行规模 22 亿元，票面利率 5.60%，起息日为 2016 年 3 月 7
日，每年付息一次，到期日为 2021 年 3 月 7 日。“16 泛控 02”发行规模 13 亿元，
票面利率 5.29%，起息日为 2016 年 3 月 23 日，每年付息一次，到期日为 2021 年 3
月 23 日，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。截至本报告出具
日，“16 泛控 01”及“16 泛控 02”所募集资金中 23 亿元资金已用于偿还金融机
构借款；“16 泛控 01”和“16 泛控 02”均尚未到本息偿付日。
宏观经济和政策环境
宏观经济
2015 年我国宏观经济增速继续放缓，面临一定下行压力，部分行业需求下降、
产能过剩、经济效益下滑等问题仍然突出
根据国家统计局核算，2015 年中国实现国内生产总值（GDP）676708 亿元；按
可比价格计算，GDP 同比增长 6.9%，比 2014 年下降 0.4 个百分点。总体来看，中
国宏观经济增速继续放缓，面临一定的下行压力。
2015 年，我国工业增长下降明显，全年第二产业增加值同比增速较 2014 年回
落 1.3 个百分点；全国规模以上工业增加值同比增长 6.1%，增速较 2014 年回落 2.2
个百分点。2015 年 12 月，全国工业生产者出厂价格指数（PPI）同比下降 5.9%，
已持续 46 个月同比负增长。分行业看，煤炭、钢铁等部分强周期性行业需求下降、
产能过剩、经济效益下滑等问题较为突出，产业转型和升级压力较大。
2015 年，全国固定资产投资（不含农户）及房地产开发投资分别同比名义增
长 10.0%和 1.0%，增速分别较 2014 年回落 5.7 个百分点和 10.4 个百分点，投资对
经济增长的拉动作用继续减弱。同期，国内市场销售表现较为稳定，社会消费品零
售总额同比名义增长 10.7%，最终消费支出对 GDP 增长的贡献率为 66.4%，比 2014
年提高 15.2 个百分点；但对外贸易形势仍不容乐观，进出口总额同比下降 7.0%。
政策环境
中央政府通过推进新型城镇化及“一带一路”建设、“降息降准”等措施加
大了财政政策及货币政策实施力度，预计 2016 年中央政府将继续推行积极的财政
政策，货币政策稳中偏松
在“稳增长、调结构、促改革”的经济发展思路下，2015 年以来，中央政府
通过深化财税体制改革、规范地方政府债务管理、加大基础设施建设和鼓励推广
PPP 模式等措施，加大了财政政策实施力度，并通过“降息降准”等措施加强了货
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币政策调节。
2015 年，财政政策多方面发力，稳增长意图明显。首先，中央政府继续深化
“营改增”改革，推进个人所得税改革，出台了《深化财税体制改革总体方案》，
探索建立现代财政制度。其次，进一步规范地方政府债务管理，印发了地方政府一
般债券和专项债券预算管理等办法，分批顺利完成地方债券置换工作，缓解了地方
政府债务压力。第三，有序开展了 62 个国家新型城镇化综合试点工作、推进“一
带一路”建设，并加大拨付财政资金促进铁路、水利工程、棚户区改造等建设来加
大基础设施投资，充分发挥了财政资金在投资上的先导作用。此外，为缓解基础设
施建设、公共服务领域投资的资金压力，加快推广了 PPP 模式，推荐项目 6650 个，
计划投资额 8.7 万亿元，涵盖了道路交通、环境保护、城市公共事业等多个领域。
货币政策方面，2015 年央行共实施了 5 次降息和 5 次降准。自 2015 年 3 月 1
日起，央行分别 5 次下调金融机构一年期存贷款基准利率，金融机构一年期存款基
准利率由 2.75%降至 1.5%，一年期贷款基准利率从 5.6%下调至 4.35%。自 2015 年
2 月 5 日起，央行分别 4 次下调金融机构存款准备金率 0.5 个、1 个、0.5 个和 0.5
个百分点；同时为进一步支持“三农”和小微企业，5 次定向下调非县域农商行、
农信社、村镇银行等农村金融机构以及国有大型商业银行、股份制商业银行、外资
银行、农发行、金融租赁公司和汽车金融公司一定幅度的准备金率。此外，央行还
灵活运用公开市场操作、扩大逆回购、中期借贷便利（MLF）和抵押补充贷款工具
（PSL）等多种货币政策工具，加强了基础货币投放，保持货币市场流动性。
预计 2016 年，中央政府将以“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”
为经济工作的重心，继续推行积极的财政政策，货币政策稳中偏松，宏观经济下行
的压力有望得到一定缓解。
行业及区域经济环境
公司主要从事房地产开发、金融证券业务等，其中房地产业务经营区域主要集
中在武汉、北京、上海和深圳等国内一、二线城市。
房地产行业
公司主营房地产开发业务，收入及利润易受房地产市场波动影响。房地产行业
是国民经济的基础性行业之一，与建筑、建材、工程机械、家用电器等一系列行业
密切相关，周期性较强。
受相关政策支持影响，2015 年全国商品房销售面积和销售额实现较大增长，
但房地产开发投资需求仍然下滑明显
2014 年下半年开始至今，我国房地产市场支持政策陆续出台，改善性需求不
断释放。2015 年，全国商品房销售面积从 2014 年的 12.06 亿平方米增至 12.8 亿
平方米，同比增长 6.5%，增速较上年提高 14.1 个百分点；全国商品房销售额 8.7
万亿元，同比增长 14.4%，涨幅较上年提高 20.7 个百分点。2016 年 1～2 月，全国
商品房销售面积累计 1.12 亿平方米，同比增长 28.2%；全国商品房销售额 0.86 万
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亿元，同比增长 43.6%。
图 1：1999 年至 2016 年 1～2 月全国商品房销售面积累计值和同比变动情况
资料来源：WIND，东方金诚整理
虽然房地产市场销售恢复较快，但投资需求仍然进一步下降。2015 年，全国
房地产开发投资分别同比名义增长 1.0%，增速较 2014 年回落 9.5 个百分点,增速
下滑明显。2016 年 1～2 月，全国房地产开发投资完成额 0.91 万亿元，同比增长
3%，增速较 2015 年同期回落 7.4 个百分点。
图 2：1999 年～2015 年房地产投资完成额、固定资产投资完成额和 GDP
资料来源：WIND，东方金诚整理
全国商品房待售面积继续增加，三四线和部分二线城市的房地产库存积压较
为严重，房地产施工面积、新开工面积等指标增速继续下行
截至 2016 年 2 月末，全国商品房待售面积为 7.39 亿平方米，同比 2015 年 2
月底的 6.39 亿平方米，增长 15.66%。从地区分布来看，行业库存主要集中在三四
线和部分二线城市。
受行业库存高企影响，全国房地产开发企业房屋施工面积、新开工面积等指标
增速继续下行。2015 年，我国房地产开发企业房屋施工面积同比仅增长 1.30%，增
速较上年下降 7.88 个百分点；房屋新开工面积同比下降 14.00%；房屋竣工面积同
比下降 6.90%，较上年 5.94%的增速下降了 12.84 个百分点。2016 年 1～2 月，我
国房地产开发企业房屋施工面积同比上涨 5.9%，房屋新开工面积同比上涨 13.7%，
房屋竣工面积同比上涨 28.9%。
全国商品房平均销售价格有所上涨，其中一线城市价格涨幅显著大于二、三
线城市
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2015 年，房地产政策导向转为宽松，减税、降息、降首付多管齐下，商品房
平均销售价格升至 6792.55 元/平方米，涨幅达 7.41%。
1
从百城价格指数 来看，2016 年一季度，一线城市住宅销售均价继续升至
35200.00 元/平方米，同比增长 24.52%；二线城市住宅销售均价 10141.41 元/平方
米，同比增长 2.90%；三线城市住宅销售均价 6835.04 元/平方米，同比增长 0.65%。
图 3：2011 年～2015 年全国百城一、二、三线城市平均住宅价格情况
资料来源：国家统计局，东方金诚整理
我国房地产市场集中度持续提升，部分区域性房地产企业具有一定的竞争优
势
我国房地产企业数量较多，市场相对分散，但近年来集中度持续提升。根据中
国房地产 TOP10 研究组发布的《2016 中国房地产百强企业研究报告》显示，2015
年地产百强企业实现销售总额 32032.1 亿元，销售面积 29583.6 万平方米，同比分
别增长 14.4%和 6.5%；百强企业 2015 年销售额市场份额为 36.7%，较 2014 年（35.4%）
提高了 1.3 个百分点。
房地产行业竞争具有一定的区域性特征，部分区域性房地产开发企业虽然整体
规模和资金实力与全国大型房地产企业相比仍有差距，但在特定区域市场中已具有
一定的竞争优势。
证券行业
近年来国内资本市场的快速发展为证券公司提供了良好的发展机遇，证券公司
整体经营能力有了显著提升
随着上市公司股权分置改革、证券公司综合治理等多项基础性制度改革工作的
基本完成，国内证券公司整体经营能力和水平有了显著进步。
截至 2015 年末，国内共有证券公司 125 家；证券公司资产总额为 6.42 万亿元，
净资产为 1.45 万亿元，净资本为 1.25 万亿元。近年来，我国证券公司盈利状况随
证券市场的景气度上升而有所好转。
1
百城价格指数是反映全国 100 个重点城市在不同时点在售新房价格水平及其不同时点的变化情况，其中
价格水平以 100 个城市在售新房样本楼盘报价均值表示。
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图 4：2007 年～2014 年证券公司整体盈利状况
数据来源：中国证券业协会，东方金诚整理
证券经纪业务、投资银行业务和证券自营业务是我国证券公司收入的主要来
源。2008 年～2012 年，受股票市场持续低迷影响，证券经纪业务占比呈逐年下降
趋势，自营业务、投资银行业务均出现较大波动。2012 年 5 月，中国证监会发布《关
于推进证券公司改革开放、创新发展的思路与措施》，明确了证券公司创新发展的
基本目标，为证券公司资产管理、自营、代销金融产品、柜台交易、融资融券等多
项业务的创新发展创造了良好条件。2013 年以来，随着创新业务的发展，融资融券
业务和资产管理业务占比均有所提高，而传统证券经纪业务收入占比于 2014 年有
所下降；受股票 IPO 放缓影响，投资银行业务占比有所下降。
总体上看，近年来国内资本市场快速发展，证券公司获得了良好的发展机遇，
经营能力和创新能力有所提升；随着证券行业创新业务的不断发展，证券公司的收
入来源将更加多样化，业务结构和收入结构的优化将降低证券公司对证券经纪、投
资银行等传统业务的依赖，从而增强证券公司的整体盈利能力；我国证券行业法律
法规不断完善，有助于提升证券公司的发展能力和盈利水平。
证券行业集中度较高，且同质化现象明显，市场竞争较为激烈
近年来，部分行业领先的证券公司通过在市场低谷时期进行收购兼并以及多种
途径增资扩股等方式有效地巩固并扩大了经营规模、市场占有率及影响力，使得证
券行业保持了较高的行业集中度。2015 年，行业领先证券公司在融资融券等创新业
务的拓展上具有明显的竞争优势，行业集中度进一步提高。
我国证券公司业务种类相对单一，不同证券公司之间的盈利模式差异化程度较
低，导致证券公司对经纪业务、投行业务和自营业务依赖程度过大，同质化竞争现
象较为明显。
与国际一流证券公司相比，我国证券公司规模普遍偏小，核心竞争力仍然有待
提高。随着国内证券行业对外开放进程的加快，高盛、瑞银、瑞信和摩根大通等国
外金融机构通过在我国境内设立办事处、设立合资证券公司、收购等方式在我国境
内开展业务。这些实力强大的外资金融机构的加入，进一步加剧了国内证券市场竞
争。
业务运营
经营概况
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公司营业收入和利润主要来源于房地产开发业务和金融业务，跟踪期内，营
业收入大幅增长，毛利率水平高
2015 年，公司主营业务收入为 126.71 亿元，同比上年增长 66.37%。其中，房
地产开发收入为 86.63 亿元，同比上年增长 56.46%；金融业务收入为 32.30 亿元，
同比增长 108.11%。
从收入构成来看，公司主营业务收入主要来自房地产开发业务和金融业务。
2013 年至 2015 年，房地产开发业务收入占各年主营业务收入比例分别为 75.54%、
72.71%和 68.37%；金融业务占比分别为 17.97%、20.40%和 25.49%，逐年有所上升。
其它类别业务收入和占比均较小。
表 1：公司主营业务收入构成及毛利润、毛利率情况
单位：亿元、%
2013 年 2014 年 2015 年
业务类别
金额 占比 金额 占比 金额 占比
营业收入 72.41 100.00 76.16 100.00 126.71 100.00
主营业务 72.32 99.87 75.95 99.73 126.28 99.66
1、房地产
房地产开发 54.70 75.54 55.37 72.71 86.63 68.37
商品销售 2.65 3.65 3.16 4.15 4.19 3.31
物业管理 1.73 2.38 1.32 1.74 0.97 0.76
物业出租 0.24 0.33 0.57 0.74 2.19 1.73
2、金融业务 13.01 17.97 15.53 20.40 32.30 25.49
其他业务 0.09 0.13 0.20 0.27 0.43 0.34
毛利润 毛利率 毛利润 毛利率 毛利润 毛利率
主营业务
1、房地产 45.59 63.04 34.15 56.53 45.31 48.11
房地产开发 31.50 57.60 32.70 59.05 41.87 48.33
商品销售 1.06 40.16 1.28 40.42 1.78 42.43
物业管理 -0.18 -10.23 -0.17 -12.83 0.05 5.26
物业出租 0.19 79.24 0.36 63.93 1.57 71.74
2
2、金融业务 - - 5.29 34.65 16.26 53.67
其他业务 0.06 67.40 0.11 51.52 0.20 64.08
资料来源：公司提供，东方金诚整理
从毛利率来看，2015 年公司房地产开发业务毛利率为 48.33%，而 2014 年为
59.05%，有所下降，是受当年结算成本增幅较大所致，但总体保持在较高水平；金
融业务为 53.67%，较 2014 年增幅较大，毛利率水平高。
从资产分布来看，2015 年末，房地产业务类资产占公司资产总额比例为
67.81%，金融证券类业务资产占比为 27.21%。从 2015 年营业利润分布来看，金融
证券和房地产业务的营业利润基本持平；金融保险主要为 2015 年新并购的子公司
亚太财险，当年处于亏损中，2016 年公司将完成对亚太财险的增资计划，预计该
2
金融证券业务没有直接成本，营业支出中主要为业务及管理费用，故毛利率计算公司调整为：毛利率=（营
业收入-业务及管理费用-营业税金及附加-资产减值损失）/营业收入。
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跟踪评级报告
公司未来收入和利润将增长。
表 2：2015 年公司资产和利润分布等情况
单位：亿元
业务类别 资产 负债 收入 营业利润
房地产（含房地产开发、商品
802.61 676.98 93.95 16.77
销售、物 业管理和物业出租）
证券 322.07 204.66 30.29 16.26
保险 36.03 24.64 2.23 -0.24
其它 22.85 125.66 0.24 -1.11
合并报表期末数、全年合计数 1183.56 1031.94 126.71 31.68
资料来源：公司年报，东方金诚整理
房地产开发
公司房地产开发业务主要位于北京、上海、武汉和深圳等一线和核心二线城
市，项目开发经验丰富，具有很强的品牌优势和竞争实力
公司房地产开发业务运营主体主要为下属项目子公司，且以子公司武汉中央商
务区建设投资股份有限公司（以下简称“武汉公司”）和中泛控股有限公司分别作
为境内、境外房地产业务整合及管控平台。
房地产业务为公司的传统主业，经营历史较长，公司已在北京、上海、武汉和
深圳等一线和核心二线城市，以及美国洛杉矶、旧金山等境外城市的核心地段实现
布局，公司业务区域分布多元。
公司房地产开发业务以住宅产品为主，涉及写字楼、商业、酒店、大型城市综
合体等多个业态，并具备多业态综合开发能力。2015 年公司住宅结算收入占比为
56.91%，写字楼结算收入占比为 27.57%，其他产品类型占比 15.53%。公司产品在
空间合理性、住宅理念、以及人性化设计等方面得到了市场和客户的高度认可，具
有很强的品牌优势和竞争实力。
2015 年，公司在中国房地产报主办、凤凰房产全程协办的“中国房地产企业
品牌价值排行榜 TOP50”中排名第 18 位。
表 3：2015 年部分城市房地产市场情况
单位：万平方米、元/平方米
库存去
新开工面积 土地成交面积 商品房销售面积 商品房成交均价
化周期
城市 （月）截
数值 同比 数值 同比 数值 同比 数值 同比 至 2016
年2月
武汉 2320 0.06% 1638 -32% 2627 16% 8916 8.4 9.0
上海 2605 -6.4% 1494 -15% 2911 43% 23167 26% 4.0
北京 2707 10.5% 1281 -13% 1511 19% 25515 8% 13.2
杭州 2031 -15.8% 847 -38% 1380 42% 15998 2% 8.7
资料来源：公开资料，东方金诚整理
2015 年，公司加速销售北京、深圳、武汉、上海等优势区域的存量重点项目，
合同销售金额实现快速增长
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跟踪评级报告
2013 年～2015 年，公司合同销售金额和结算销售收入均保持快速增长，具体
见表 4。其中，2015 年合同销售金额为 150.84 亿元，同比上年增长 54.19%；合同
销售面积为 46.92 万平方米，同比上年下降 15.97%，但由于公司加速销售北京、
深圳等区域的优势地段项目，销售单价高，并未影响 2015 年公司整体销售金额的
增长，具体见表 5。
表 4：2013 年～2015 年公司房地产开发业务主要销售数据
指标 2013年 2014年 2015年
合同销售面积（万平方米） 31.85 55.84 46.92
合同销售金额（亿元） 58.44 97.83 150.84
平均合同销售价格（元/平
18354 17520 32151
方米）
结算面积（万平方米） 29.54 31.64 35.18
结算销售收入（亿元） 54.70 55.37 86.63
平均结算价格（元/平方米） 18517 17500 24625
结算成本（亿元） 23.19 22.68 44.76
资料来源：公司提供，东方金诚整理
分区域销售情况来看，2015 年，公司房地产实现合同销售金额 150.84 亿元，
房地产项目销售主要集中在北京、武汉和深圳等城市，具体见表 5；北京、武汉和
深圳销售占比分别为 47%、44%和 6%。
表 5： 2013 年～2015 年公司房地产开发项目分区域销售情况
单位：万平方米、万元、元/平方米、%
2013 年 2014 年 2015 年
地区 合同销 合同销 平均合同 销售 合同销 合同销 平均合同 销售 合同销 合同销 平均合同 销售
售面积 售金额 销售价格 占比 售面积 售金额 销售价格 占比 售面积 售金额 销售价格 占比
武汉 25.05 40.09 16001 69 54.13 87.02 16075 89 35.15 66.00 18775 44
杭州 4.76 13.34 28009 23 (车位） 0.25 ─ 0 ─ ─ ─ ─
深圳 2.03 5.01 24691 9 0.64 1.91 29688 2 2.50 8.51 34104 6
北京 ─ ─ ─ ─ 1.07 8.65 81230 9 8.63 71.40 82730 47
沈阳 ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ 0.04 0.03 7442 0
上海 ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ 0.60 4.91 81833 3
合计 31.85 58.44 18350 100 55.84 97.83 17519 100 46.92 150.84 32151 100
资料来源：公司提供，东方金诚整理
2013 年～2015 年，公司平均合同销售单价波动增长，其中 2015 年平均合同销
售价格 32148 元/平方米，同比上升 83.49%；房地产开发业务毛利率分别为 57.6%、
59.05%和 48.33%，受结算成本影响，逐年有所下降，但仍处较高水平。
公司已完工项目主要位于武汉、杭州和深圳等城市，总体销售情况较好，盈
利水平较高
2013 年～2015 年，公司已完工项目主要位于武汉、杭州和深圳等城市，包括
武汉中央商务区项目、深圳泛海拉菲花园二期、深圳泛海城市广场等项目，总体销
售情况较好，盈利水平较高。武汉中央商务区项目中的完工项目包括樱海园、悦海
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园、泛海国际 SOHO 城、泛海城市广场一期等，具体见表 6。
截至 2015 年末，武汉中央商务区项目(简称“武汉 CBD 项目”)中的已完工部
分，总体销售进度达到 94.11%；已完工部分的投资额为 139.17 亿元，建筑面积为
177 万平方米，占总规划建筑面积 875.91 万平方米的比例为 20.2%，其中可售面积
113.03 万平方米，已售为 106.37 万平方米；平均售价 16558 元/平方米，平均楼
面地价 1538 元/平方米，盈利水平较高。
截至 2015 年末，公司已完工项目中尚可销售面积为 16.84 万平方米。
3
表 6：公司 2011 年至 2015 年主要已完工项目情况
单位：万平方米、亿元、元/平方米
项目 项目 总投 建筑 可售 楼面 竣工 开盘 合同销 合同销 平均
城市
名称 类型 资额 面积 面积 地价 时间 时间 售面积 售金额 售价
泛海国际
杭州 写字楼 15.25 17 13.25 1597 2011/8 2010.12 13.25 37.38 28211
中心
杭州泛海
杭州 写字楼 7.92 5 - 1839 2014/06 公司拟自持经营
SOHO 中心
青岛名人 商业、写
青岛 7.38 8 5.02 1049 2014/09 公司拟自持经营
广场二期 字楼
泛海拉菲 住宅、商
深圳 4.14 8 5.68 395 2011/11 2011.7 5.43 13.52 24899
花园二期 业
深圳泛海 公寓、商
深圳 10.73 12 7.99 781 2015/08 2014.10 3.08 10.27 33325
城市广场 业
武 汉 CBD
已完工项 武汉 - 139.17 177 113.03 1538 - - 106.37 176.11 16558
目合计
其中： 住宅、商
武汉 15.80 29 22.19 1275 2012/09 2010.6 21.74 33.26 15299
樱海园 业
住宅、商
悦海园 武汉 11.85 15 12.00 2253 2013/12 2012.11 11.83 18.54 15672
业
兰海园 武汉 住宅 12.27 11 9.7 2601 2013/10 2014.3 5.64 14.03 2876
泛海国际 写字楼、
武汉 41.32 63 42.31 1240 2014/01 2012.4 41.07 68.57 16696
SOHO 城 商业
泛海城市 商业、写
武汉 27.27 23 — 1091 2014/05 公司拟自持经营
广场一期 字楼
住宅、商
香海园 武汉 11.80 11 9.34 2661 2014/12 2014.12 9.34 14.94 15996
业
住宅、商
竹海园 武汉 9.09 12 8.14 2150 2014/12 2013.12 7.97 12.54 15734
业
住宅、商
松海园 武汉 9.77 13 9.35 1123 2015/10 2014.9 8.78 14.23 16207
业
合计 - - 184.59 227 144.97 1452 - - 128.13 237.28 18976
资料来源：公司提供，东方金诚整理
公司在建房地产项目未来可售面积较大，主要集中在武汉、北京以及上海等
地区，土地成本相对较低
截至 2015 年末，公司房地产在建项目共计 17 个（具体见表 7），可售面积 247.21
3
泛海 SOHO 中心位于杭州钱江新城公园路钱塘江边，为规划建设中的杭州市中央商务区；名人广场二期地
处青岛市东部新区，位于香港中路和福州南路交汇处，附近分布有青岛市政府、五四广场、国际金融中心、
国际新闻中心等，为青岛市的政治、经济、文化、商业中心区域。
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万平方米。其中，已售面积为 37.87 万平方米，未来可售面积为 209.34 万平方米；
国内项目累计实现合同销售金额为 112.21 亿元。
公司在建项目总规划建筑面积约 456.82 万平方米，主要分布于武汉、北京、
上海、杭州、沈阳等地，在建项目规划建筑面积分别为 337.21 万平方米、48.63
万平方米、22.89 万平方米、10.36 万平方米和 13.73 万平方米，占总规划建筑面
积的比例分别为 73.81%、10.65%、5.01%、2.27%和 3.00%。
公司在建项目楼面地价平均为 3604 元/平方米，土地成本相对较低，为公司未
来销售及盈利提升提供了较大保障。
表 7：截至 2015 年末公司主要在建项目情况
单位：万平方米、元/平方米、亿元
业态及 总建筑 计划投 已投 可售 已售 预售 楼面 实现销
项目名称 4
地理位置 面积 资额 资额 面积 面积 价格 地价 售金额
武汉 CBD 在建项
处汉口王家墩地区， 337.21 464.35 122.04 192.29 30.53 16066 1228 49.37
目
跨经济发达的江汉
其中：泛海城市广
和硚口二区，交通方 21.99 17.26 5.26 9.2 1.00 17300 1246
场二期
便，市政配套完善，
碧海园 7.42 7.1 2.1 5.11 0.00 - 1949
区位优势明显；
财富中心 9.63 8.19 3.26 7.15 0.00 - 1748
武 汉 CBD 项 目 为 大
国际中心 24.37 28.76 12.34 12.66 3.66 13005 1175
型综合体项目，规划
世贸中心 125.35 118.58 6.49 67.88 5.75 - 1144
分中央商务办公区、
武汉中心 36.66 55.15 21.78 9.32 0.00 1469
综合商业区和生活
泛海时代中心 38.71 38.35 1.28 28.09 9.05 14354 1238
服务区，业态涵盖住
桂海园 29.2 25.3 6.2 22.51 11.07 19241 1266
宅、写字楼、商务公
芸海园 40.7 43.10 0.57 30.37 0.00 - 1862
寓、酒店、商业中心、
宗地 23-1 3.18 2.04 0.67 - - - 1293
生活及市政设施等。
基础设施建设 - 120.52 62.09 - - - -
北京泛海国际居
公寓，处北京东四环
住区二期（2#地， 25.78 127.87 102.18 23.16 3.86 95068 19792 36.66
东侧
3#地）
北京泛海国际居 公寓，处北京东四环
22.85 109.86 57.39 6.5 2.84 74789 20291 21.24
住区二期(4#地） 东侧
上海泛海国际公 公寓，处上海董家渡
22.89 91.41 54.63 10.05 0.60 81833 15124 4.91
寓 区域
酒店，杭州钱江新城
杭州泛海酒店 10.36 21.21 9.9 - - - 1262
公园路钱塘江边
沈阳泛海国际居 住宅，处沈抚新城东
13.73 5.09 2.48 7.31 0.04 7500 1030 0.03
住区 北部
洛杉矶泛海广场 5
1441 美
美国洛杉矶 24.00 93.08 18.68 7.9 - -
项目 元/平方
4
在建项目楼面地价为土地出让金、红线外大市政配套费用、拆迁费用及契税之和除以规划建筑面积所得
结果。
5
洛杉矶泛海广场项目计划投资额 14.4 亿美元，按 2016 年 3 月 31 日人民币汇率中间价 6.4641 换算为 93.08
亿人民币。
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米
合计 - 456.82 912.87 367.30 247.21 37.87 29478 3604
资料来源：公司提供，东方金诚整理
公司在建项目中，武汉 CBD 项目总规划建筑面积占比最大，开发周期较长，是
武汉市“十一五”规划中的现代服务业中心，属武汉市重点建设项目。截至 2015
年末，该项目未完工在建部分规划建筑面积 337.21 万平方米，占总规划建筑面积
875.91 万平方米中的比例为 38.50%，其中可售面积 192.29 万平方米，累计实现合
同销售金额 49.37 亿元。2015 年 12 月 29 日，作为华中第一座开建的 400 米以上
的超高层建筑，在建中的华中第一高楼“武汉中心”，顺利通过了武汉市质量监督
站组织的主体结构验收。
跟踪期内，公司在建项目投资规模大，未来面临一定的资本支出压力
2013 年～2015 年，公司新开工面积降幅较大，但由于项目周转速度加快，完
工面积逐年增长，具体见下表。
表 8：2013 年～2015 年公司房地产开发业务主要经营数据
指标 2013年 2014年 2015年
开发投资金额（亿元） 60.95 88.18 92.65
新开工面积（万平方米） 168.44 111.10 24.79
6
施工面积 （万平方米） 451.62 561.06 468.31
完工面积（万平方米） 57.64 74.34 89.11
资料来源：公司提供，东方金诚整理
公司在建项目总投资额 912.87 亿元，截至 2015 年末，已累计投入 367.30 亿
元，尚需投资额 545.57 亿元。在建项目投资规模大，后续仍存在一定的资本支出
压力。
表 9：截至 2015 年末公司主要在建项目未来投资计划
单位：亿元
总投 待投资 未来投资计划
项目
资额 金额 2016 年 2017 年 2018 年 合计
武汉 CBD 464.35 342.31 25.45 59.52 55.84 140.81
北京泛海国际居住区
127.87 25.69 8.70 8.21 1.20 18.11
二期
北京泛海国际居住区
109.86 52.47 8.01 3.44 0.89 12.34
二期（4#地）
上海泛海国际公寓 91.41 36.78 4.94 12.53 2.52 19.99
杭州泛海酒店项目 21.21 11.31 2.46 0.61 0.50 3.57
沈阳泛海国际居住区 5.09 2.61 0.78 0.12 0.00 0.9
7
美国洛杉矶泛海广场 93.08 74.40 12.4 - - 12.4
6
“施工面积”中包含部分已毛坯竣工备案但仍在进行精装修续建施工的项目。
7
美国洛杉矶泛海广场项目计划总投资 14.4 亿元，按 2016 年 3 月 30 日人民币汇率中间价 6.4614 计算，
折合人民币为 93.08 亿元，2016 年对该项目投资计划为 19178.63 万美元，折合人民币为 12.40 亿美元。
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跟踪评级报告
合计 912.87 545.57 62.74 84.34 60.95 208.12
资料来源：公司提供，东方金诚整理
公司拥有充足的低成本优质拟建项目，地段优势明显，前期制约项目开发建
设的拆迁问题也正在逐步得到解决，为公司未来业务持续发展提供有力支撑
跟踪期内，公司新增 3 块土地，分别为美国旧金山泛海中心项目（规划面积为
21.83 万平米）、美国夏威夷酒店项目（规划为 9.2 万平米）、美国索诺玛项目（测
算中），具体见下表。公司均通过协议方式获得，土地价格总金额为 34.54 亿元。
8
截至 2015 年末，公司拟建项目规划建筑面积为 462.85 万平方米 （不含美国
索诺玛项目），其中武汉、北京、沈阳等国内城市规划建筑面积占比分别为 77.92%、
9
14.45%和 0.93%。公司拟建项目还需投资金额为 632.25 亿元 ，未来面临一定的资
金压力。
公司拟建项目中，武汉 CBD、北京泛海国际居住区二期和沈阳泛海国际居住区
项目为滚动式开发的尚未开发部分，北京泛海国际居住区二期项目还需进行拆迁工
作，但截至 2015 年末，前期制约项目开发建设的拆迁问题也正在逐步得到解决。
表 10：截至 2015 年末公司主要拟建项目情况
单位：万平方米、亿元、元/平方米
土地证
计划 规划建 土地金 土地取 规划用途
地块名称 地址 取得
投资 筑面积 总额 得方式 类型
时间
武汉中央商 2008 10
住宅/商业/
武汉 CBD 297.27 360.65 7.28 招拍挂
务区 -2009 办公
北京泛海国际
北京东四环 2006 住宅/商业/
居住区二期 205.75 66.86 4.76 协议
主干道东侧 -2010 办公
（1#）
沈阳泛海国际 沈抚新城东 2012
11
- 4.31 0.99 招拍挂 商住
居住区 北部 -2013
旧金山泛海中 公寓/商业/
12
美国旧金山 2015 129.23 21.83 19.13 协议
心项目 酒店
酒店/SPA/酒
13
Sonoma 项目 美国索诺玛 2015 - - 3.00 协议 庄/别墅/庄
园
美国夏威夷 Ko
Olina 度假区酒 美国夏威夷 2015 - 9.2 12.41 协议 酒店/公寓
店
8
未计算 Sonoma 项目，因项目的部分业态尚需根据市场定位进行设计，暂时无法确定规划建筑面积。
9
不含沈阳项目和美国索诺玛项目 ，尚在测算中。
10
武汉 CBD 项目整体出让金总额 18.40 亿元，土地出让金总额是按照规划建筑面积比例分摊计算。
11
沈阳泛海国际居住区计划投资额公司正在测算中。
12
旧金山泛海中心项目计划总投资 20 亿美元，土地金总额为 2.96 亿美元，按 2016 年 3 月 30 日人民币汇
率中间价 6.4614 计算，折合人民币为 129.23 亿元和 19.13 亿元。
13
Sonoma 项目已取得许可，总用地面积 360 英亩，建筑面积和投资额正在规划测算中。土地金总额为 0.46
亿美元，按 2016 年 3 月 30 日人民币汇率中间价 6.4614 计算，折合人民币为 3 亿元。
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跟踪评级报告
土地证均
合计 - - 632.25 462.85 47.57 -
已取得
资料来源：公司提供，东方金诚整理
金融业务
跟踪期内，公司在传统房地产主业基础上，持续拓展金融业务，形成涵盖证
券、信托、保险、期货、战略投资等业态的金融布局，成为收入和利润的重要来
源
跟踪期内，公司持续拓展金融领域业务，金融业务已涵盖证券、保险、信托、
期货等业态，旗下正在运营及申请设立的金融类企业达 9 家。公司未来 1-2 年内金
融平台运营核心为民生证券、亚太财险和民生信托。
截至 2015 年末，公司已经实现控股民生证券、民生期货、亚太财险，参股民
生信托，全资申请设立民生基金、民金所及民生融资担保有限公司（以下简称“融
资担保公司”），作为主要发起人申请设立亚太再保险、亚太互联网人寿，有望取
得资质。2016 年 4 月，公司收购民生信托控股权并完成对其增资，民生信托注册
资本由 30 亿元增至 70 亿元，公司合计持有民生信托 93.42%股权。
2015 年，公司金融业务合计实现营业收入约 32.30 亿元，占公司营业收入约
25.49%；从收入构成来看，主要来自民生证券，民生证券经营态势良好。
表 11：跟踪期内公司金融板块增资、收购项目情况
单位：亿元、%
收购（增资） 控股子 持股比
主要内容 金额
时间 公司 例
通过子公司受让民安财产保险有限公司股权。转让
完成后，民安保险更名为亚太财产保险有限公司，
亚太财 公司间接持有亚太险 51.00%股权。亚太财险，15
2015/11/03 17.85 51.00
险
年末，资产 36.13 亿元，负债 24.64 亿元，收入 2.23
亿元，净利润-0.2 亿元。
民生证券对其控股子公司民生期货有限公司（以下
民生期 简称“民生期货”）增资 4.30 亿元，增资后民生
2015/12/12 4.30 95.87
货 期货注册资本达到 4.36 亿元，民生证券对民生期
货的持股比例增至 95.87%。
公司以自有资金向民生证券增资 68.5 亿元，同时
民生证 还通过参与司法拍卖获得民生证券部分股权，对民
2016/02/03 69.14 87.65
券
生证券的持股比例由 72.99%增至 87.65%。
公司通过武汉公司收购控股股东中国泛海持有的
民生信托 59.65%的股权。同时，武汉公司以其自有
资金出资 56.87 亿元对民生信托增资 40 亿元，使
民生信 其注册资本由 30 亿元增至 70 亿元。收购及增资完
2016/03/29 84.17 93.42
托 成后，公司合计持有民生信托 93.42%股权。
2015 年，民生信托实现营业收入 10.82 亿元、净利
润 3.91 亿元，分别增长 131.02%和 108.73%，管理
资产规模 1133.66 亿元。
资料来源：公司提供，东方金诚整理
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跟踪评级报告
2014 年以来，公司证券经纪业务中的股票、基金、债券交易总额快速增长，
带动同期经纪业务佣金费收入增加，盈利性增强
公司证券业务主要经营主体为民生证券。2015 年末，民生证券的资产合计为
322.07 亿元，资产负债率为 63.55%。2015 年，民生证券实现营业收入 30.29 亿元，
同比增长 93.42%，净利润为 12.15 亿元，同比增长 199.45%。
民生证券业务收入主要来源于证券经纪业务、证券自营业务、投资银行业务、
金融工具投资收益及融资融券利息收入等。跟踪期内，证券经纪业务收入为 16.88
亿元，证券自营业务收入和投资银行业务分别为 5.25 和 5.11 亿元，较 2014 年均
有较大增幅，截止到 2015 年末占总收入的比重分别为 55.74%、17.34 %和 16.86%,为
民生证券的主要收入来源。
表 12：2013～2015 民生证券主要业务营业收入情况
单位：亿元
2013 年 2014 年 2015 年
科目
金额 占比 金额 占比 金额 占比
营业收入 12.58 100 15.38 100 31.98 100
证券经纪业务 6.45 49.2 7.73 49.36 16.88 55.74
证券自营业务 0.65 4.28 2.20 13.25 5.25 17.34
投资银行业务 4.23 32.36 3.04 19.41 5.11 16.86
融资融券业务 0.63 4.79 1.82 11.59 4.09 13.5
资产管理业务 0.13 0.96 0.20 1.25 0.3 0.98
期货业务 0.5 3.84 0.40 2.52 0.35 1.16
资料来源：公司提供，东方金诚整理
证券经纪业务是民生证券的基础业务，截至 2015 年末，民生证券在全国设立
了 7 家分公司及 48 家营业部。2015 年，受益于市场行情影响，公司股票、基金、
债券交易总额快速增长，带动同期经纪业务佣金费收入增加，公司实现经纪业务手
续费净收入为 14.76 亿元，较上年增长 118.18%。
表 13：民生证券经纪业务交易情况
单位：亿元
2013 年 2014 年 2015 年
项目类别
交易金额 交易金额 交易金额
股票 4371.98 6067.61 18212.74
基金 24.32 41.96 252.54
14
债券 3276.56 4813.06 5344.40
合计 7672.87 10922.63 23809.68
资料来源：民生证券提供，东方金诚整理
14
此处债券交易中包含债券融资融券回购交易。
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跟踪评级报告
企业管理
产权结构
跟踪期内，公司产权结构没有变化。
公司治理
跟踪期内，公司在治理结构无重大变化。
内部管理
报告期内，公司对内部管理体系和组织架构进行了重大调整，目前公司下设十
一个职能管理总部和八大业务平台15。通过系统梳理、修订重点规章制度，基本廓
清了公司和业务平台之间、各业务平台之间的管控事项和权责边界，逐步形成了“公
司总部-业务平台-所属公司”三级管控体系。组织结构图详见附件三。
总体来看，公司内部管理制度较为健全。
战略规划
2014 年初，公司启动战略转型，提出在继续发挥现有房地产业务优势的基础
上，融合具有较大发展潜力的金融、战略投资等业务板块，战略目标是成为“以金
融为主体、以产业为基础、以互联网为平台的产融一体化”国际化企业集团。
跟踪期内，加大了对金融业务投资，基本完成以民生证券、民生信托、亚太财
险为核心，涵盖证券、信托、保险、期货等主要金融业态，金融业务成为公司主营
业务之一。
未来，公司计划深入推动金融服务与产业运营的深度互动协同，一方面通过金
融产品和工具不断提升产业价值，创新业务模式，提高资本效率、提升盈利能力，
另一方面通过产业资本价值的释放，进一步壮大金融资本实力，形成产业和金融的
良性循环，以产融结合驱动企业价值快速增长。
财务分析
财务概况
公司提供了 2015 年合并财务报表。立信会计师事务所（特殊普通合伙）对公
司 2015 年财务报表进行了审计，并出具了标准无保留意见的审计报告。
报表合并范围方面，截至 2015 年末，公司纳入合并范围的子公司数量为 89
家，与上年度财务报告相比新增合并主体 32 户。
15
职能管理总部包括包括董事会办公室、监事会办公室、公司办公室、人力资源管理总部、资产财务管理
总部、信息技术管理总部、公司管理总部、风控法务总部、审计监察总部、国际业务发展总部和泛海研究
院；八大业务平台包括保险集团总部、房地产开发集团总部、民金所、民生证券、民生信托、股权投资公
司、不动产投资公司和中泛控股。
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跟踪评级报告
资产构成与资产质量
跟踪期内，公司资产规模大幅增长
截至 2015 年末，公司资产总额为 1183.56 亿元,其中流动资产 1003.51 亿元，
占比 84.79%。2015 年末公司资产总额较 2014 年增长 66.96%，主要是随着公司业
务规模扩大存货、货币资金大幅增加以及新合并 32 家子公司所致。
图 5：2013 年～2015 年公司资产构成
资料来源：公司审计报告，东方金诚整理
1．流动资产
2015 年末，公司流动资产为 1003.51 亿元，较 2014 年增长 68.61%。流动资产
的大幅增长主要是由于存货、货币资金和融出资金的增长。截至 2015 年末，公司
流动资产中占比较大的项目依次为存货、货币资金和融出资金，占比分别为
51.46%、29.16%和 4.86%，合计占流动资产总额的比例为 85.49%。
图 6：2015 年末公司流动资产构成
资料来源：公司审计报告，东方金诚整理
2015 年末，公司存货为 516.44 亿元，较上年增长 40.03%；主要为开发的房地
产项目，其中开发成本占比为 75.03%，开发产品占比为 9.91%，土地一级开发成本
占比为 14.74%；公司货币资金为 292.67 亿元，同比增长 155.08%，主要是公司为
扩大经营规模而发行债券及增加长期借款导致货币资金大幅增加所致。
2015 年，公司融出资金为 48.74 亿元，较上年增长 50.59%。公司融出资金客
户主要为个人融资，2015 年末对个人融资 47.64 亿元，占比为 97.74%。
2．非流动资产
2015 年末，公司非流动资产为 180.06 亿元,同比增加 66.96%，2015 年公司非
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跟踪评级报告
16
流动资产增幅较大主要是可供出售金融资产、商誉的大幅增加 所致。
公司非流动资产以投资性房地产、可供出售金融资产、商誉、递延所得税资产
和长期股权投资为主，占比为 32.02%、26.15%、10.93%、7.02%和 6.30%，合计占
非流动资产比例为 82.42%。
图 7：截至 2015 年末公司非流动资产构成情况
资料来源：公司审计报告，东方金诚整理
2015年末，公司投资性房地产公允价值57.65亿元，较2014年增长16.82%；公
司可供出售金融资产为47.09亿元，较2014年增长103.70%,主要变动原因是可供出
售权益工具价值增加所致。同年，商誉总计为19.69亿元，较2014年增长12.34亿元，
主要由于公司全资子公司武汉中央商务区建设投资股份有限公司（以下简称“武汉
公司”）公司收购亚太财险，投资成本与亚太财险交易日可辨认净资产份额之间的
差额11.91亿元计入商誉所致。
总体来看，跟踪期内，公司资产总额有所增加，资产以流动资产为主，公司整
体资产质量较好。
资本结构
1.所有者权益
跟踪期内，公司非公开发行股票募集资金 57.5 亿元，所有者权益大幅增加，
资本实力有较大增强
截至 2015 年末，公司所有者权益为 151.63 亿元，较上年增长 21.16%，资本
实力有所增强。公司所有者权益中实收资本为 45.57 亿元，占比 30.05%；未分配
利润 34.19 亿元，占比 22.55%；资本公积 12.12 亿元，占比 7.99%；盈余公积为
5.94 亿元，占比 3.92%；一般风险准备为 4.06 亿元，占比 2.68%；少数股东权益
48.74 亿元，占比 32.14%。
2016 年 1 月 12 日，公司非公开发行股票 6.39 亿股，募集资金 57.5 亿元，使
公司资本实力进一步增强。
2.负债结构及负债水平
跟踪期内，公司负债规模大幅增长
16
可供出售金融资产增加主要是由于对外投资增加所致；商誉的大幅增加主要是公司收购亚太财险，投资
成本与亚太财险交易日可辨认净资产份额之间的差额计入商誉所致。
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跟踪评级报告
截至 2015 年末，公司负债为 1031.94 亿元，其中流动负债为 484.53 亿元，占
比 46.95%，非流动负债为 547.41 亿元，占比 53.05%。跟踪期内，公司负债同比增
长 77%，主要是公司为扩大经营规模而大幅增加长期借款和债券所致。
图 8：2013 年～2015 公司负债结构构成
资料来源：公司审计报告，东方金诚整理
2015 年末，公司流动负债为 484.53 亿元，同比增长 56.39%，主要是应付账款、
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债、应付利息增加所致。2015 年
末，公司流动负债主要由代理买卖证券款、一年内到期流动负债、应付账款、预收
款项等构成，占流动负债比重分别为 24.96%、20.12%、12.74%和 11.12%。
图 9：2015 年末公司流动负债构成
资料来源：公司审计报告，东方金诚整理
2015 年末，公司非流动负债为 547.41 亿元，同比增长 99.84%，主要由于长期
借款、应付债券和递延税所得负债增加。公司流动负债主要为长期借款和应付债券，
占比分别为 68.06%和 31.20%。其中，长期借款 372.57 亿元，较 2014 年增长 52.95%；
公司应付债券为 170.82 亿元，较 2014 年增长 525.09%。2015 年公司发行了“15
泛海 MTN001 中期票据”31.95 亿元、“15 泛控 01 小公募”14.95 亿元及“15 海控
01 公司债”39.87 亿元。公司控股子公司民生证券分别发行了“15 民生 01”10.49
亿元、“民生 02”6 亿元和“民生 03”15 亿元。
2015 年末，公司全部债务为 683.92 亿元，全部债务以长期有息债务为主，占
比 79.45%。2015 年末，全部债务资本化比率为 81.85%，较 2014 年增加 5.59 个百
分点。总体来看，受房地产开发支出较大等因素影响，公司债务总额规模较大。
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跟踪评级报告
表 14：公司债务结构情况
单位：亿元、%
项目 2013 年 2014 年 2015 年
短期有息债务 70.70 131.01 140.52
长期有息债务 189.25 270.93 543.40
全部债务 259.95 401.94 683.92
长期债务资本化比率 59.32 68.40 78.18
全部债务资本化比率 66.70 76.26 85.15
资料来源：公司提供，东方金诚整理
截至 2015 末，公司资产负债率为 87.19%，若考虑到预收账款和收入结转因素，
17
调整后的资产负债率 为 86.99%。受公司房地产业务开发规模扩大融资需求增加等
因素影响，公司资产负债率有所上升。
盈利能力
跟踪期内，随着房地产销售加速，金融证券业务收入增加，公司营业收入和
利润总额实现大幅增长，盈利能力较好
2015 年，公司营业总收入为 126.71 亿元，同比增长 66.37%，主要是房地产销
售收入和金融业务收入大幅增加所致。2015 年，房地产开发收入为 86.63 亿元，
同比上年增长 56.46%；金融业务收入为 32.30 亿元，同比增长 108.11%。
图 10：2012 年～2014 年公司收入和盈利情况
资料来源：公司提供资料，东方金诚整理
2015 年，公司营业利润为 31.68 亿元，较 2014 年增长 38.90%；营业利润率为
47.77%，与 2014 年相比下降 1.38 个百分点。受财务费用变化影响，公司期间费
用规模及占营业收入比例均有所增加。2015 年公司财务费用较高主要由于长期借
款增加所致。2015 年，公司利润总额为 31.94 亿元，同比增长 38.94%。
17
调整后资产总额=财务报表资产总额-预收账款*（1-当期房地产业务毛利率）；调整后负债总额=财务报
表负债总额-预收账款
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跟踪评级报告
表 15：2013 年～2015 年公司期间费用情况
单位：亿元、%
项目 2013 年 2014 年 2015 年
销售费用 2.00 2.51 3.96
管理费用 12.68 13.14 19.14
财务费用 2.90 3.45 11.90
期间费用合计 17.18 19.10 35.00
期间费用占营业收入比例 23.71 25.08 27.62
数据来源：公司提供，东方金诚整理
2015 年，公司总资本收益率为 4.34%，净资产收益率为 15.61%，上述两项指
标均出现不同程度的上升。
现金流
跟踪期内，公司经营活动现金流转变为净流出，投资活动现金流净流出规模
加大，筹资活动现金流保持大规模净流入
2015 年，公司经营性净现金流为-1.79 亿元；投资活动净现金流表现为净流出，
为-61.36 亿元；公司筹资性净现金流为 240.16 亿元。公司筹资活动现金流入大幅
致增加主要是长期借款和发行债券增加所致。
图 11：2013 年～2015 年公司现金流情况
资料来源：公司审计报告，东方金诚整理
偿债能力
从短期偿债能力指标看，截至 2015 年末，公司流动比率和速动比率分别为
207.11%和 100.52%，均有所上升。2015 年，经营性净现金流动负债比为-0.37%，
公司经营性净现金流对债务的保障程度降低。
从长期偿债能力指标看，2015 年公司 EBITDA 利息倍数为 0.93 倍，全部债务
/EBITDA 倍数 15.12 倍，较 2014 年变化不大。
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跟踪评级报告
表 16：2013 年～2015 年公司偿债能力主要指标
指标名称 2013 年 2014 年 2015 年
流动比率（%） 234.08 192.10 207.11
速动比率（%） 95.24 73.07 100.52
经营现金流动负债比（%） -18.11 2.35 -0.37
EBITDA 利息倍数（倍） 0.73 0.88 0.93
全部债务/EBITDA（倍） 13.93 14.92 15.12
资料来源：公司提供资料，东方金诚整理
过往债务履约情况
根据公司提供、中国人民银行征信中心出具的《企业信用报告》，截至 2015
年 10 月 16 日，公司存在四笔次级类信贷记录，主要为展期还款所致，发生时间在
2004～2006 年，均已于当年结清。
表 17：截至 2015 年 10 月 16 日公司信用信息报告中次级记录情况
单位：万元
序号 种类 借款金额 贷款日期 到期日期 结清日期 五级分类 备注
1 流动资金贷款 8000 2004/6/4 2005/6/4 2005/6/3 次级 -
2 流动资金贷款 8000 2005/6/3 2005/9/3 2006/9/6 次级 展期归还
3 流动资金贷款 3000 2004/9/21 2005/9/21 2006/9/6 次级 展期归还
4 其他贷款 2860 2005/8/9 2006/3/30 2006/8/3 次级 展期归还
资料来源：公司提供资料，东方金诚整理
截至 2015 年末，公司及子公司共发行债券 10 只，目前在存续的分别为控股子
公司民生证券发行的 4.2 亿元“14 民生 02”、10.00 亿元 15 民生 01”证券公司债、
6.00 亿元“15 民生 02”证券公司债、15.00 亿元“15 民生 03”证券公司债、子公
司泛海建设国际控股有限公司发行的 3.2 亿美元境外企业债券、泛海控股国际 2015
有限公司发行的 4.0 亿美元境外企业债券及公司发行的 40.00 亿元私募债、公司发
行的 32 亿元“15 泛海 MNT001 中期票据”、15 亿元“15 泛海 01”和 2.5 亿元亚太
财险次级债，到期日分别为 2016 年 10 月 17 日、2016 年 3 月 20 日、2017 年 4 月
16 日、2017 年 6 月 17 日、2019 年 9 月 8 日、2020 年 8 月 11 日、2018 年 9 月 24
日、2020 年 10 月 14 日、2020 年 12 月 21 日和 2016 年 12 月 30 日。截至 2015 年
末，公司存续债券付息情况正常。
抗风险能力及结论
跟踪期内，公司在传统房地产主业基础上，不断拓展金融业务，形成以证券业
务为核心，涵盖证券、信托、保险、期货等业态的金融业务布局，成为收入和利润
的重要来源；公司房地产业务主要位于北京、上海和武汉等一线和核心二线城市，
项目开发经验丰富，具有较强的市场竞争力；2014 年以来，公司加快销售北京、
深圳、武汉、上海等优势区域的存量重点项目，合同销售金额实现快速增长，盈利
能力较强；公司拥有较充足的低成本拟建项目，地理位置较优越，为未来业务发展
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跟踪评级报告
提供有力支撑；2015 年，公司证券经纪业务中的股票、基金、债券交易总额快速
增长，带动同期经纪业务佣金费收入增加，盈利性较高；2016 年 1 月公司完成非
公开发行股票，募集资金 57.5 亿元，资本实力得到增强。
同时，东方金诚也关注到，公司房地产开发业务易受房地产行业调控政策影响；
公司金融证券业务的经营状况受证券市场行情及其走势的影响较大；公司房地产在
建及拟建项目未来投资规模较大，存在一定资金压力；公司有息债务规模增长较快，
资产负债率水平较高。
综上，东方金诚认为泛海控股抗风险能力和偿债能力很强，评定泛海控股 AA+
的主体信用等级，评级展望为稳定，并评定“15 泛控 01”、“16 泛控 01”和“16
泛控 02”AA+的信用等级。
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跟踪评级报告
附件一：截止本报告出具日泛海控股股权关系图
卢志强
77.14%
通海控股有限公司（原名泛海控股有限公司）
100%
泛海集团有限公司
2.57% 97.43% 20%
其他公众股东 中国泛海控股集团有限公司 泛海能源控股股份有限公司
80%
30.99% 0.03% 66.59% 2.39%
泛海控股股份有限公司
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跟踪评级报告
附件二：截止本报告出具日泛海控股股权关系图
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跟踪评级报告
附件三：合并资产负债表
单位：万元
项目名称 2013 年末 2014 年末 2015 年末
流动资产：
货币资金 813671.33 1147367.68 2926712.99
交易性金融资产 207973.19 161882.46 487370.51
应收票据 113.57 399.13 603.51
应收账款 105191.23 155148.14 118208.38
预付款项 229928.79 126131.64 43753.74
应收利息 6793.72 8927.25 20510.30
应收股利 - 80.33 10000.00
其它应收款 28841.00 29553.71 30211.57
买入返售金融资产 421812.51 24187.49 89286.55
存货 3042706.65 3687932.46 5164367.93
其他流动资产 17822.71 18975.27 304602.64
结算备付金 95403.00 246984.47 305369.64
融出资金 141749.97 323662.56 487392.26
存出保证金 17951.86 20498.44 16008.68
衍生金融资产 - - 1.88
应收分保装款 - - 5028.20
应收分保合同准备金 - - 20677.43
流动资产合计 5129959.55 5951731.04 10035057.99
非流动资产：
可供出售金融资产 19871.77 231185.29 470917.44
持有至到期投资 17500.00 18000.00 12397.21
长期股权投资 - 103782.70 113357.80
投资性房地产 66245.05 493451.59 576521.65
固定资产 36510.44 55629.71 69070.20
在建工程 474.25 582.39 60717.93
无形资产 3196.64 3360.62 6570.28
开发支出 - - -
商誉 8154.44 73555.70 196873.41
长期待摊费用 1596.45 1083.61 4499.94
递延所得税资产 77150.46 88408.58 126425.30
其他非流动资产 23582.68 68139.64 73425.24
应收款项投资 - - 49000.00
存出资本保证金 - - 40785.65
非流动资产合计 254282.18 1137179.82 1800562.04
资产总计 5384241.73 7088910.86 11835620.04
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跟踪评级报告
附件三：合并资产负债表 (续表)
单位：万元
项目名称 2013 年末 2014 年末 2015 年末
流动负债：
短期借款 170798.00 431602.09 430332.67
拆入资金 20000.00 31600.00 -
交易性金融负债 7618.59 4229.64 17817.37
应付短期融资款 - - 94676.25
应付账款 184913.00 251801.25 617277.17
预收款项 76190.38 210370.44 538680.34
卖回回购金融资产款 544514.02 132874.43 266402.48
应付职工薪酬 21648.36 29146.24 49596.29
应交税费 113322.33 152894.72 155195.13
应付利息 10542.00 21240.45 66190.88
应付股利 46.78 40.99 345.57
其他应付款 148462.42 136871.60 204778.58
代理买卖证券款 312834.86 747900.89 1209259.86
信用交易代理买卖证券款 10078.82 37690.99 -
一年内到期的非流动负债 536224.45 878518.00 974845.50
应付短期融资款 - - 94676.25
预收保费 - - 7001.45
应付手续费及佣金 - - 3091.15
应付分保账款 - - 3622.29
保险合同准备金 - - 189883.99
其他流动负债 34320.37 31466.12 6311.40
流动负债合计 2191514.39 3098255.76 4845261.13
非流动负债：
长期借款 1892459.90 2435997.00 3725866.31
应付债券 0.00 273268.93 1708169.89
递延所得税负债 2221.42 29794.09 39826.17
递延收益 - - 233.29
其他非流动负债 0.00 90.00
非流动负债合计 1894818.12 2739150.02 5474095.67
负债合计 4086332.51 5837405.78 10319356.80
所有者权益(或股东权益)：
实收资本（或股本） 455731.18 455731.18 455731.18
资本公积 490036.55 163438.11 121241.43
其他综合收益 221.43 -453.16 9960.35
盈余公积 48179.33 53368.35 59437.21
一般风险准备 8394.73 22928.43 40589.29
未分配利润 156211.23 232384.74 341876.74
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外币报表折算差额 - - -
归属母公司所有者权益合计 1167169.18 927397.65 1028836.19
少数股东权益 130740.04 324107.43 487427.04
股东权益合计 1297909.22 1251505.07 1516263.23
负债与股东权益合计 5384241.73 7088910.86 11835620.04
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附件四：合并利润表
单位：万元
项目名称 2013 年 2014 年 2015 年
一、营业总收入 724118.96 761585.25 1267057.91
其中：营业收入 594028.39 606246.93 944049.35
其中：△利息收入 11532.73 22485.58 35019.64
△手续费及佣金收入 105914.00 107066.33 208170.98
已赚保费 - - 19843.69
金融业务投资收益 - - 52972.43
金融业务公允价值变动收
6744.33
益 - -
金融业务汇兑收益 - - 257.49
减：营业成本 267600.48 263548.68 489380.47
△利息支出 - - -
△手续费及佣金支出 - - 1815.92
营业税金及附加 114886.72 123684.94 156567.39
保险合同赔付支出净额 - - 16574.60
提取保险合同准备金净额 - - -1046.04
分保费用支出净额 - - 297.36
销售费用 19952.03 25147.52 39598.53
管理费用 141300.15 131390.37 191483.08
财务费用 10407.16 34450.27 118897.95
资产减值损失 3583.96 4576.12 -1084.52
加：公允价值变动收益 2767.20 48355.98 28596.05
投资收益 0.00 943.10 33638.85
其中：对联营企业和合营企业
-1209.58 9126.09
的投资收益 -
汇兑收益 - - -
二、营业利润 169155.66 228086.44 316808.06
加：营业外收入 3078.11 1996.23 2968.10
减：营业外支出 506.57 196.54 363.53
其中：非流动资产处置损失 124.54 111.14 29.67
三、利润总额 171727.21 229886.12 319412.62
减：所得税 43603.57 63459.23 82767.04
加：未确认的投资损失 - - -
四、净利润 128123.64 166426.89 236645.59
归属于母公司所有者的净利润 125571.05 155868.89 202017.18
少数股东损益 2552.59 10558.00 34628.40
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附件五：合并现金流量表
单位：万元
项目名称 2013 年 2014 年 2015 年
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金 568725.63 674551.15 1326365.50
处置交易性金融资产净增加额 -51125.74 68059.10 -272343.93
回购业务资金净增加额 76192.87 -17862.34 66581.95
向其他金融机构拆入资金净增加额 18842.85 9875.11 -35349.42
代理买卖证券收到的现金净额 - 460519.28 419916.03
收取利息、手续费及佣金的现金 131398.12 153548.83 303711.97
收到税费返还 561.69 600.80 706.07
收到原保险合同保费取得的现金 - - 22014.46
收到的其他与经营活动有关的现金 86727.38 90066.92 206670.42
经营活动现金流入小计 831322.81 1439358.85 2038273.08
购买商品、接受劳务支付的现金 738220.81 773286.62 1173134.37
支付利息、手续费及佣金的现金 9576.28 16034.23 43713.80
支付给职工以及为职工支付的现金 108002.84 111832.21 136874.54
支付的各项税费 192888.52 178791.96 291270.65
代理买卖证券支付的现金净额 - - 7441.56
支付原保险合同赔付款项的现金 - - 16525.76
支付再保险业务现金净额 - - 119.25
支付的其他与经营活动有关的现金 120874.99 104722.86 2038273.08
融出资金净增加额 - 181912.59 164706.44
经营活动现金流出小计 1228121.52 1366580.48 2056136.51
经营活动产生的现金流量净额 -396798.72 72778.37 -17863.43
二、投资活动产生的现金流量 43713.80
收回投资所收到的现金 - 75083.43 163736.32
取得投资收益所收到的现金 - 816.98 10982.41
处置固定资产、无形资产和其他长期
90.45 52.83 59.60
资产而所收到的现金净额
处置子公司及其他营业单位所收到的
- - -
现金净额
收到的其他与投资活动有关的现金 - - 91852.23
投资活动现金流入小计 90.45 80051.32 266630.56
购建固定资产、无形资产和其他长期
33122.43 8045.04 63415.89
资产所支付的现金
投资所支付的现金 40610.19 322542.60 662159.61
取得子公司及其他营业单位所支付的
- 81761.21 81431.16
现金净额
买入返售业务资金净增加额 - - 16900.00
支付的其他与投资有关的现金 - 16468.57 56351.63
投资活动现金流出小计 73732.63 428817.41 880258.29
投资活动产生的现金流量净额 -73642.17 -348766.09 -613627.73
三、筹资活动产生的现金流 0.00
吸收投资所收到的现金 0.30 - 122821.13
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取得借款所收到的现金 1425791.90 2637019.49 3085029.60
发行债券收到的现金 - 272644.68 1423310.14
收到的其他与筹资活动有关的现金 46860.00 102521.13 200514.09
筹资活动现金流入小计 1472652.21 3012185.30 4831674.95
偿还债务所支付的现金 626266.00 1490004.40 1780588.38
分配股利、利润或偿付利息所支付的
311554.58 344865.24 529479.38
现金
支付其他与筹资活动有关的现金 109579.33 345309.32 120000.41
筹资活动现金流出小计 1047399.91 2180178.96 2430068.17
筹资活动产生的现金流量净额 425252.30 832006.34 2401606.78
四、汇率变动对现金的影响额 -262.51 -3648.42 24460.18
五、现金和现金等价物净增加额 -45451.10 552370.20 1794575.79
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附件六：公司主要财务指标
项 目 2013 年 2014 年 2015 年
盈利能力
营业利润率(%) 47.18 49.15 47.77
总资本收益率(%) 3.49 3.79 4.34
净资产收益率(%) 9.87 13.30 15.61
偿债能力
资产负债率(%) 75.89 82.35 87.19
长期债务资本化比率(%) 59.32 68.40 78.18
全部债务资本化比率(%) 66.70 76.26 81.85
流动比率(%) 234.08 192.10 207.11
速动比率(%) 95.24 73.07 100.52
经营现金流动负债比(%) -18.11 2.35 -0.37
EBITDA 利息倍数(倍) 0.73 0.88 0.93
全部债务/EBITDA(倍) 13.93 14.92 15.12
筹资前现金流量净额债务保护倍数(倍) -0.18 -0.07 -0.09
筹资前现金流量净额利息保护倍数(倍) -58.47 -8.24 -5.02
经营效率
销售债权周转次数(次) 10.00 5.84 9.24
存货周转次数(次) 0.10 0.08 0.11
总资产周转次数(次) 0.16 0.12 0.13
现金收入比(%) 78.54 88.57 104.68
增长指标
资产总额年平均增长率(%) 37.18 34.39 66.96
营业收入年平均增长率(%) 29.54 16.72 21.16
利润总额年平均增长率(%) 64.69 48.48 66.37
本次债券偿债能力
EBITDA/本次发债额度(倍) 0.37 0.54 0.90
经营活动现金流入量偿债倍数(倍) 1.66 2.88 4.08
经营活动现金流量净额偿债倍数(倍) -0.79 0.15 -0.04
筹资活动前现金流量净额偿债倍数(倍) -0.94 -0.55 -1.26
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附件七：主要财务指标计算公式
指 标 名 称 计 算 公 式
盈利指标
毛利率 （营业收入-营业成本）/营业收入×100%
营业利润率 （营业收入-营业成本-营业税金及附加）/营业收入×100%
（净利润+利息费用）/（所有者权益+长期有息债务+短期有息债务）
总资本收益率
×100%
净资产收益率 净利润/所有者权益×100%
利润现金比率 经营活动产生的现金流量净额/利润总额×100%
偿债能力指标
资产负债率 负债总额/资产总计×100%
全部债务资本化比率 全部债务/（长期有息债务+短期有息债务+所有者权益）×100%
长期债务资本化比率 长期有息债务/（长期有息债务+所有者权益）×100%
担保比率 担保余额/所有者权益×100%
EBITDA 利息倍数 EBITDA/利息支出
全部债务/EBITDA 全部债务/EBITDA
债务保护倍数 （净利润+固定资产折旧+摊销）/全部债务
筹资活动前现金流量净额债务保
筹资活动前现金流量净额/全部债务
护倍数
期内长期债务偿还能力 期内（净利润+固定资产折旧+摊销）/期内应偿还的长期有息债务本金
流动比率 流动资产合计/流动负债合计×100%
速动比率 （流动资产合计-存货）/流动负债合计×100%
经营现金流动负债比率 经营活动现金流量净额/流动负债合计×100%
筹资活动前现金流量净额利息保
筹资活动前现金流量净额/利息支出
护倍数
筹资活动前现金流量净额本息保 筹资活动前现金流量净额/（当年利息支出+当年应偿还的全部债务本
护倍数 金）
经营效率指标
销售债权周转次数 营业收入/（平均应收账款净额+平均应收票据）
存货周转次数 营业成本/平均存货净额
总资产周转次数 营业收入/平均资产总额
现金收入比率 销售商品、提供劳务收到的现金/营业收入×100%
增长指标
资产总额年平均增长率
净资产年平均增长率 （1）2 年数据：增长率=（本期-上期）/上期×100%
营业收入年平均增长率 （2）n 年数据：增长率=【(本期/前 n 年)^（1/(n-1)）-1】×100%
利润总额年平均增长率
本次债券偿债能力
EBITDA/本次发债额度 EBITDA/本次发债额度
经营活动现金流入量偿债倍数 经营活动产生的现金流入量/本期债券到期偿还额
经营活动现金流量净额偿债倍数 经营活动现金流量净额/本期债券到期偿还额
筹资活动前现金流量净额偿债倍
筹资活动前现金流量净额/本期债券到期偿还额
数
注：长期有息债务=长期借款+应付债券+其他长期有息债务
短期有息债务=短期借款+交易性金融负债+一年内到期的非流动负债+应付票据+其他短期有息债务
全部债务=长期有息债务+短期有息债务
EBITDA=利润总额+利息费用+固定资产折旧+摊销
利息支出=利息费用+资本化利息支出
筹资活动前现金流量净额=经营活动产生的现金流量净额+投资活动产生的现金流量净额
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跟踪评级报告
附件八：企业主体及长期债券信用等级符号及定义
符号 定 义
AAA 偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。
AA 偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低。
A 偿还债务能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低。
BBB 偿还债务能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般。
BB 偿还债务能力较弱，受不利经济环境影响很大，违约风险较高。
B 偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高。
CCC 偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高。
CC 在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务。
C 不能偿还债务。
注：除 AAA 级，CCC 级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示略高或
略低于本等级。
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