深圳南油物业发展股份有限公司一九九四年年度报告(摘要)
重要提示
本公司董事会愿就本报告所载资料的真实性、准确性和完整性负共同及个别责任,并确信未遗漏任何重大事项,致使本报告内容有误导成分,本报告内容由本公司董事会负责解释。
一、近三年财务指标
单位:人民币万元
1994年 比93年增长(%) 1993年 1992年
1、营业收入 20,227.01 101.04 10,061.17 6,972
2、利润总额 3,724.69 22.96 3,029.20 2,196.94
3、税后利闰 3,149.77 23.91 2,542.06 1,882.38
4、资产总额 52,210.31 40.78 37,083.90 24.389.38
5、股东权益 22,408.60 229.81 6,794.33 4,266.80
6、每股净资产(元) 3.31 -50.15 6.64 4.17
7、每股收益(元)
(1)加权股本 0.55 -15.38% 0.65 1.84
(2)年末股本 0.47 -27.69% 0.65 1.84
8、每股红利(元) 0.36 - 0.36 -
9、股东权益比率 42.92% 134.28% 18.32% 17.49%
10、净资产收益比率 21.57%-53.07% 45.96% 51.13%
二、年度分配情况
经首届二次董事会审议,本公司九四年度分配方案为十股送三股红股,另加每十股派发现金0.6元(含税),此方案经股东大会通过和主管机关批准后实施。具体实施分配时间将待九五年四月十八日召开的第二次股东大会审议通过后,适时刊登在《中国证券报》、《证券时报》上予以披露。
三、业务回顾
1994年度,国民经济由于受国家宏观调控、银根紧缩和严控制固定资产投资规模等政策的影响。国同房地产业市场十分萧条。面对严峻经济形势,公司董事会和经营班子,审时度势,积极开拓市场,团结公司全体员工,充分发挥员工的主动性和积极性,挖掘内部潜力,狠抓经营管理,取得良好的经济效益。
1、公司全年施工面积为25万平方米,销售楼宇面积3.5万平方米。全年销售收为2.01亿元,比93年同期增长90%,物业管理面积20多万平方米,地盘监理面积近50万平方米。总资产为5.22亿元,净资产已达2.24亿元。本公司九四年度被深圳市评价协会评价为深圳市最大房地产类公司第21名。
2、公司于93年开工的蔡芳园通过验收,被评为优良工程;荔园高层主体通过验收,;质量获得市质量大检查第二名,可按计划于九五年交付使用;太子山庄前期建筑面积38000平方米,共324户的多层住宅也于94年11月开工建设;芬园D栋±0以下施工,E栋的挖扎桩工程顺利施工;建筑面积7万平方米的南油物业广场已完成设计及勘探;建筑面积3万平方米的荔园综合楼±以下开始施工,所有施工项目均按计划顺利进展。
3、94年度向社会公众发行股票工作于六月底前胜利结束,并于9月12日在深圳证券交易班成功地挂牌上市,同年十月进行的93年度的分红派息工作圆满完成。
4、1994年公司发行股票实际募集到位资金为7738万元,该项资金已全部按招股说明书中向社会公众披露的诸多项目全额投入,其中:蔡芳园:4000万元,荔园1500万元,太子山庄:1500万元,物业广场:800万元。所募资金的及时到位,为94年度所进行的开工建设、竣工销售和指标完成打下了坚实的基础。
5、公司全体员工不懈努力,奋力拼搏,94年度公司税后利润3149.77万元,比93年同期增长23.9%,占年度溢利预测的90.46%。
四、股本及股东持股情况
(截止1994年12月31日)
1、股本结构
股份单位:万股
股份类别
年初数 占总股本比例% 年未数 占总股本比例%
(一)尚未流通股份
法人股 2.730 70 3,549 52.5
高级管理人员 26.3799 0.68 26.3799 0.39
内部职工股 1,143.6201 29.32 1,143.6201 16.29
股份合计 3,900 100 4,719 69.81
(二)已流通股份
其中,普通股
A股 - - 2,041 30.19
(三)股份总数 3,900 100 6,760 100
2.持有公司5%以上发行在外普通股的权东名单:(截止94年12月31日)
股东名称 持股(万股) 占总股本比
深圳南油(集团)有限公司 3,549 52.5%
五、高级管理人员变更及持股情况
因工作需要,公司原董事雷峰先生。公司原监事奚永潮先生、唐琳女士已辞去上述职务,经创立暨首届股东大会选举通过,新选罗黎女士为公司董事、新选李钢铁、邓发强先生为公司监事。其持股情况如下:
娃名 职务 持股数(股)
廖汉标 董事长 27,367
邵伯田 副董事长 27,367
周珠江 总经理 27,367
杜焯芳 董事 27,367
罗 黎 董事 32,832
李钢铁 监事长 0
费亚贤 监事 6,566
邓发强 监事 27,367
吴永刚 副总经理 32,832
张翰华 副总经理 27,367
陈铁影 财务经理 27,367
合 计 263,799
六、重要事项
(一)本公司于1994年5月向社会公众发行股票13OO万股,发行价为6.3元。扣除发行费用后,共筹集资金7737.75万元人民币。若按招股说明书中所列投资项目投人使用。公司股票于94年9月12日在深圳证券交易所挂牌上市。
(二)公司创立暨首届股东大会于94年8月23日召开,会议通过了93年度分红派息方案:每十股送三股红股,每十股送0.6元人民币,新、老股东共享权益。
(三)所送红股741万股已于94年10月24日上市流通。
(四)分红派息后,本公司注册资本已变更为6760万元。
(五)本公司内部职工股11,436,201股已于95年3月15日上市流通。
(六)本公司1994年度无任何重大诉讼事项。
七、公司主要全资和参资企业
企业名称 注册地址 主营业务 本公司持有股份
深圳南油物业管理公司 深圳 物业管理 100%
深圳鸿业工程监理公司 深圳 建筑监理 100%
深圳南油酒店 深圳 酒店旅馆 100%
深圳南油装饰工程公司 深圳 装饰装修 100%
深圳南山珠宝有限公司 深圳 珠宝首饰 40%
八、业务展望
本公司的主业为房地产经营和开发,该产业的兴旺发达与国家的宏观政策息息相关,行业竞争激烈,风险因素诸多。在继续推行宏观调控政策的95年,房地产市场仍会在低迷中调整,据此,董事会制定九五年的计划目标为经营收入2.3亿,计划总投资9000万元。公司确保蔡芳园1.3万平方米的裙房在年中交付使用,山庄一期工程38000平方米的多层住宅已在抓紧施工,市场销售前景良好;建筑面积3万多平方米的荔园商住楼可在年内竣工交付使用;荟芳园D栋完成土±0施工,争取完成三层裙房施工,E栋完成基础工程(随着南油开发区投资环境日益完善,南环大道地动工,对公司开发的房地产有积极地影响,公司对待销售商品房采取正确的营销策略,加快促销步伐。公司坚持以房地产为主,不断调整资本经营结构,向有稳定利润来源的行业投资,增强风险能力;对下属企业加强管理,整顿提高经济效益.在严峻的外部环境条件下,要完成95年制定的任务是有一定难度的。因此,本公司决心在95年度内,审慎使用资金,研究市场,积极拓宽盈利渠道,加大经营管理力度,规范运作,股东谋取最大的利益,力争圆满实现董事会制定的奋斗目标。
九、其他事项
(一)公司简介
1、公司中文名称:深圳南油物业发展股份有限公司
英文名称:SHENZHENNANYOU PROPERTY
2、公司注册地址:深圳市南山区新能源大厦
3、法人代表:廖汉标
4、股票上市交易场所:深圳证券交易所
股票简称:深南物A 证券代码:0046
5、会计师事务所名称:蛇口中华会计师事务所;
6、法律顾问:蛇口律师事务所
(二)备查文件
1、本公司的有关资料备置于公司董事会办公室。
2、查阅方式:来人、来电、来函皆可。
3、查阅时间:每星期一至星期五办公时间内。
4、股征事务代表:王守仁
5、联系地址:深圳南山区南油大道新能源大厦九楼
6、联系电话:(0755)6649732 6404132
图文传真:(0755)6404132
邮政编码:518852
十、财务报表
蛇口中华会计师事务所
蛇中财审报字(1995)第126号
审计报告
深圳南油物业发展股份有限公司董事会暨股东:
我所接受委托,审计了后附贵公司及附属公司(以下统称“贵集团”)一九九四年十二月三十一日的合并资产负债表与截至该日为止会计年度的合并利润及利润分配表和合并财务状况变动表。这些会计报表由贵公司管理当局负责,我们的责任是在审汁的基础上对这些会计报表发表意见。
我们的审计系按照中华人民共和国有关查帐规则和公认的审计准则实施,包括对会计记录的抽查,通函询证,抽盘实物资产,以及在当时倩况下我们认为必要的其他审计程序。
我所认为,上述已审的合并会计报表,在所有重要方面,公允地表达了贵集团及贵公司一九九四年十二月三十一日的财务状况与截至该日为止会计年度的经营成果和财务状况的变动,符合中华人民共和国《企业会计准则》和《股份制试点企业会计制度》的有关规定。
蛇口中华会汰师事务所 中国法册会计师:王剑秋
中国汪册会计师:区金权
一九九五年四月九日
中国 深圳 蛇口
财务报告
(一)一九九四年度财务状况及经营状况:(详见“合并资产负债表””和““合并利润及利润分配表”)
(二)重要会计政策:
(1)会计年度:
本公司会计年度采用公历日历年度。
(2)货币折算:
本公司以人民币为记帐本位币,涉及外币的经济业务采用当日一日市场汇价的中间价折合本位币记帐,月末货币性项目中的非本位币余额,按月末市场汇价的中间介调整,产生的汇兑损益计入当年度损益类帐户。
(3)合并会计报表办法:
除内部往来、实收资本与长期投资、内部销售没收取费用相互抵销林,相同项目的资产,负债、成本和费用逐项合并。
(4)长期投资:
本公司对拥有20%以下股权的长期投资采用成本法核算;对拥有20%以上股权的长期投资采用权益法核算;并对拥有58%以上股权的长期投资合并报表。
(5)存货:
存货按突际成本计怔,发出存货的成本按分批实际法计算确定,低值易耗品在领用时一次摊销。
(6)坏帐准备:
按期末债权余额(扣除关联公司往来)的1.5%计损坏帐准备。
(7)商品房销售收入实现:
本公司商品房收入按商品房已经移交,已书发票帐单提交买主时作为销售实现。
(8)固宠资产及其折旧:
固定资产实际成本计价。固定资产折旧采用直线法平均计算,并按固定资产的类别和原价,估计使用年限和估计残值(原价的5%)确定年折旧率如下:
类别 年折旧率
房屋及建筑物 2.4%
机器设备 9.6%
电子设备 12%
运输工具 8.4%
其他设备 12%
(9)无形资产:
A、商誉:
商誉系本公司根据股权转让协议收购深圳南油酒店有限公司46%的股权产生的投资额超过帐面值的差额,从一九九四年一月一日起分十年摊销。
B、土地使用权
系深圳南油酒店有限公司购入的土地使用权,自一九九四年七月份起按受益期二十五年摊销。
(10)递延资产:
A、开办费:系下述各分司筹建期间所发生的费用
公司名称 摊销起止日
深圳南油物业管理公司 从一九九三年一月一日起分五年报销
深圳南油建筑装饰工程有限公司 从一九九三年十二月一日起分五年摊销
深圳鸿业工程建设监理有限公司 从一九九三年十月一日起分五年摊销
深圳南油酒店有限公司 从一九九二年七月一日起分十年摊
B、装修工程费:系深圳南油酒店有限公司对酒楼进行装修所发生的费用,按十年摊销。
C、电话初装费:系深圳鸿业工程建设监事有限公司安装电话所发生的初装费,从一九九三年七月一日起分五年摊销。
(11)利润钠配:
A、根据本公司一九九四年八月二十三月第一次股东大会决定,一九九三年度的利润分配为按一九九二年十月一日至一九九年矸十二月三十一日的税后利润减除一九九二年度已分配公益金和在建开发商品房等评估增值入帐而产生的上年损益调整后余额,计20,534,665.19元人民币为基数,比例如下:
名称 比例
法定公积金 10%
公益金 14%
其中:应付福利费 7%
股利 76%
合计 100%
B、一九九四年度暂按税后净利润计提10%的法定公积金。
(三)、对财务报表中期末与期初相差30%以上项的的说明;
1、短期投资增加200万元条本公司1994年3月份购买“青海百货”法人股。
2、应收帐款增幅较大是因为1994年房地产市场疲软,售房不能取得银行按揭阶次性收款,而改用分期收款方式所致.
3、其他应收款的增加主要东南油(集团)下属公司的往来款和应收合作建房单位的待摊利息和广告费。
4、无形资产的增加系本公司根据股权转让协议收购深圳南油酒店有限公司49%的股权产生的投资额超过帐面值的差额。
5、短期借款增加系因银行短期借款增加所致。
6、应付帐款减少主要系还付购买南油(集团))公司土地款。
7、未交税金增加是因为售房收入按全额计算税金。而收款为分期收款方式,造成资金缺口技大,故向税务局办理缓缴税款手续暂援缴纳税金所致。
8、股本增大是困为本公司股票上市由存量净资产转增股本及分红送权所致。
9、资本公积金增加主要系资产评估增值及股票发行溢价收入所致。
附注1、
合并利润表中1994年度其他业务利润的增加主要为本公司下属物业管理公司管理的物业增多,代收代支水电费等项利润增加所致。
附注2、
合并利润表及利润分配表中提取法定公积金520.32万元,其中1994年提取上年法定公积金205.34万元,提取1994年度法定公积金314.98万元。提取法定公益金287.49万元均为1994年提取上年法定公益金。
附注3、
合并利润表中“分给外单位利润”为1994年我公司兴建及出售的多为高层楼宇。资金投入量大。建设周期长,故而采取与合作单位出资合作方式,因而需分一部分利润结合作单位。
附注4、
合并利润表中“以前年度损益调整”项中-391.63万元,主要原因是:1992年9月底本公司为准备公司股票上市进行了资产评估。由于种种原因直至1994年5月才被批准股票上市,因此,1992年10月至1993年底这段期间所结转销售的房屋存货均是按未评估的成本结转的。本公司被批准为上市公司后,这段期间销售的房屋需按评伯增值后的房屋存货成本补结转增值额,因此,需在1994年度凋减以前年度利润。
深圳南油物业发展股份有限公司董事会
一九九五年四月十七日
