证券代码： 000046 证券简称： 泛海控股 公告编号：2018-062
泛海控股股份有限公司 2017 年年度报告摘要
一、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指
定媒体仔细阅读年度报告全文。
除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议：
未亲自出席董事姓名 未亲自出席董事职务 未亲自出席会议原因 被委托人姓名
卢志强 董事 公务原因 李明海
韩晓生 董事 公务原因 赵英伟
赵晓夏 董事 公务原因 宋宏谋
张 博 董事 公务原因 张喜芳
冯鹤年 董事 公务原因 陈怀东
陈飞翔 独立董事 公务原因 孔爱国
非标准审计意见提示
□ 适用 √ 不适用
董事会审议的报告期普通股利润分配预案或公积金转增股本预案
√ 适用 □ 不适用
是否以公积金转增股本
□ 是 √ 否
公司经本次董事会会议审议通过的利润分配预案为：以 2017 年 12 月 31 日总股本 5,196,200,656 股为基数，向全体股东
每 10 股派发现金红利 1.50 元（含税），不送红股，不以资本公积金转增股本。本次利润分配预案尚需提交公司股东大会审
议。
董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案
□ 适用 √ 不适用
公司 2017 年年度报告经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具了标准无保留意见的审计报告。
二、公司基本情况
（一）公司简介
股票简称 泛海控股 股票代码 000046
股票上市交易所 深圳证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 陈怀东 陆 洋、李秀红
北京市东城区建国门内大街 28 号 北京市东城区建国门内大街 28 号
办公地址
民生金融中心 C 座 22 层 民生金融中心 C 座 22 层
电话 （010）85259601 （010）85259655
传真 （010）85259797 （010）85259797
电子信箱 chd@fhkg.com luyang@fhkg.com、lixiuhong@fhkg.com
1
（二）报告期主要业务简介
2014 年初，面对外部环境变化和公司经营发展需要，经审慎研究，公司董事会作出企业战略转型发展的决策，提出在
继续发挥现有房地产业务优势的基础上，融合具有较大发展潜力的金融、战略投资等业务板块，将公司打造成涵盖金融、房
地产、战略投资等业务的综合性控股上市公司。确定转型战略以来，公司全力调结构、促转型，资产规模持续扩大，业务结
构、经营质量有所优化，为今后的良性发展打下了坚实基础。目前，公司的业务主要覆盖以下几个领域：
1、房地产业务
房地产业务为公司的传统主业。从起步发展至今二十余年，公司已形成集规划设计、开发建设、商业管理及物业服务于
一体的房地产开发和运营模式，在北京、上海、武汉、杭州、深圳及美国洛杉矶、旧金山、夏威夷等境内外十余个重点城市
核心地段实现了布局，产品类型涵盖住宅、公寓、酒店、写字楼、大型综合体等多种业态，代表项目包括北京泛海国际居住
区、武汉中央商务区、杭州民生金融中心等精品标杆项目。整体而言，公司境内外土地储备较为充足且成本优势明显，产品
类型丰富，品牌效应突出，项目价值持续加速释放，是公司实施战略转型、进一步做优做强的有力支撑。
报告期内，在因城施策分类指导的房地产政策调控下，房地产市场进一步回归理性，步入了平稳健康发展的新阶段。面
对政策和市场变化，公司将控成本、稳节奏、防风险作为阶段性工作重点，有序推动北京、上海、武汉等重点项目的开发建
设，并把项目销售作为各项工作的重中之重，努力寻求突破，同时进一步优化调整管理架构，有效提高了管理效率。
2、金融业务
金融业务是公司转型的主要方向。经过近几年的系统布局和整合优化，公司现已拥有民生证券股份有限公司（以下简称
“民生证券”）、中国民生信托有限公司（以下简称“民生信托”）、亚太财产保险有限公司（以下简称“亚太财险”）等核心金
融平台，金融服务体系不断健全，为实体企业和广大客户提供金融增值服务的能力持续提升。
报告期内，面对持续趋严的监管形势和日益激烈的市场竞争，公司各金融类企业严守风险底线，坚持依法合规经营，认
真修炼内功，并积极开拓市场，业务价值不断释放，具体而言：民生信托保持开拓进取势头，实现了业绩的大幅提升和主动
管理能力的持续增强；民生证券积极调整业务结构，加大短板补强和系统优化力度，监管分类评级跃升至 A 级；亚太财险
通过狠抓综合成本率、积极开拓市场、提升投资收益等措施，实现了扭亏为盈。
3、战略投资业务
战略投资业务是公司转型发展的重要组成部分，是金融业务、房地产业务的有益补充。战略投资业务服务于公司整体战
略，重点关注公司核心产业之外具有广阔发展前景的项目，以与公司现有业务形成互补和平衡，从而获取最大化投资收益。
公司在境内主要通过泛海股权投资有限公司（以下简称“泛海投资”）进行战略投资运作，在境外主要通过中泛集团有限公
司（以下简称“中泛集团”）、中泛控股有限公司等进行战略投资运作。
报告期内，公司着力提升投资平台的私募基金募资能力、强化投后管理、完善风控合规体系等，使其综合实力不断增强，
并积极顺应国家关于支持实体经济的政策导向，持续优化投资布局。目前公司重点投资项目包括云锋基金、万达影业、北汽
新能源、蔚来汽车、WeWork 等，并在聚焦的行业和领域储备了大量优质项目。综上，公司在投资领域已初步建立较为专业
的经营运作体系，具有一定的市场影响力。
（三）主要会计数据和财务指标
1、近三年主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
本年比上
2017 年 2016 年 2015 年
年增减
营业总收入（元） 16,876,338,974.63 24,670,534,835.16 -31.59% 13,751,098,093.96
归属于上市公司股东的净利润（元） 2,891,318,658.16 3,109,104,886.10 -7.00% 2,253,552,979.07
归属于上市公司股东的扣除非经常性损
2,280,697,225.95 1,888,519,667.81 20.77% 1,769,137,593.97
益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） -19,257,987,387.39 -15,229,140,549.17 -26.45% -473,238,366.66
基本每股收益（元/股） 0.5564 0.6045 -7.96% 0.4945
2
稀释每股收益（元/股） 0.5564 0.6045 -7.96% 0.4945
加权平均净资产收益率 15.14% 18.17% -3.03% 19.00%
本年末比
2017 年末 2016 年末 上年末增 2015 年末
减
总资产（元） 187,775,062,711.27 167,835,999,425.01 11.88% 122,370,090,763.09
归属于上市公司股东的净资产（元） 20,069,475,888.35 18,324,805,088.19 9.52% 12,634,544,463.02
2、分季度主要会计数据
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业总收入 3,374,416,182.37 1,962,482,014.31 3,575,032,545.05 7,964,408,232.90
归属于上市公司股东的净利润 434,611,797.67 469,171,698.37 318,258,517.30 1,669,276,644.82
归属于上市公司股东的扣除非经
434,192,219.25 199,138,133.18 324,067,988.62 1,323,298,884.90
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -12,739,679,798.63 1,447,508,773.90 -7,270,633,368.20 -695,182,994.46
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□ 是 √ 否
（四）股本及股东情况
1、普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前 10 名股东持股情况表
单位：股
年度报告披露日
年度报告披露日 报告期末表决权恢
报告期末普通 前上一月末表决
37,669 前上一月末普通 38,155 复的优先股股东总 0 0
股股东总数 权恢复的优先股
股股东总数 数（如有）
股东总数（如有）
持股 5%以上的股东或前 10 名股东持股情况
持有有限售 持有无限售 质押或冻结情况
持股比例 报告期末持 报告期内增
股东名称 股东性质 条件的股份 条件的股份
（%） 股数量 减变动情况 股份状态 数量
数量 数量
中 国 泛 海 控 股 境内非国有
67.15 3,489,326,751 29,297,266 95,833,333 3,393,493,418 质押 3,243,347,101
集团有限公司 法人
中国证券金融
国有法人 3.00 155,691,668 17,419,530 0 155,691,668
股份有限公司
黄木顺 自然人 2.70 140,080,889 49,840,889 0 140,080,889 质押 73,680,000
泛 海 能 源 控 股 境内非国有
2.39 124,000,000 0 0 124,000,000 质押 124,000,000
股份有限公司 法人
德 邦 创 新 资 本 其他 2.35 122,222,222 0 0 122,222,222
3
－渤海银行－
中融国际信托
有限公司
中国银河证券
国有法人 1.18 61,550,628 -5,116,038 0 61,550,628
股份有限公司
建信基金－兴
业银行－华鑫
信托－华鑫信
其他 1.18 61,476,574 -15,190,092 0 61,476,574
托慧智投资 52
号结构化集合
资金信托计划
新 华 联 控 股 有 境内非国有
1.18 61,111,111 0 0 61,111,111 质押 35,090,000
限公司 法人
林 芝 锦 华 投 资 境内非国有
1.18 61,111,111 0 0 61,111,111
管理有限公司 法人
中央汇金资产
管 理 有 限 责 任 国有法人 0.99 51,653,500 0 0 51,653,500
公司
战略投资者或一般法人因配
售新股成为前 10 名股东的情 不适用
况（如有）
1、中国泛海控股集团有限公司（以下简称“中国泛海”）、泛海能源控股股份有限公司（以下简
称“泛海能源”）同属公司实际控制人控制的公司；
上述股东关联关系或一致行 2、中国泛海、泛海能源与前 10 名其他股东之间不存在关联关系，也不属于《上市公司收购管
动的说明 理办法》规定的一致行动人；
3、未知前 10 名股东中其他股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司收购管理办法》规定
的一致行动人。
前 10 名无限售条件股东持股情况
股份种类
股东名称 报告期末持有无限售条件股份数量
股份种类 数量
中国泛海控股集团有限公司 3,393,493,418 人民币普通股 3,393,493,418
中国证券金融股份有限公司 155,691,668 人民币普通股 155,691,668
黄木顺 140,080,889 人民币普通股 140,080,889
泛海能源控股股份有限公司 124,000,000 人民币普通股 124,000,000
德邦创新资本－渤海银行－
122,222,222 人民币普通股 122,222,222
中融国际信托有限公司
中国银河证券股份有限公司 61,550,628 人民币普通股 61,550,628
建信基金－兴业银行－华鑫
信托－华鑫信托慧智投资
61,476,574 人民币普通股 61,476,574
52 号结构化集合资金信托计
划
新华联控股有限公司 61,111,111 人民币普通股 61,111,111
林芝锦华投资管理有限公司 61,111,111 人民币普通股 61,111,111
中央汇金资产管理有限责任
51,653,500 人民币普通股 51,653,500
公司
1、中国泛海、泛海能源同属公司实际控制人控制的公司；
前 10 名无限售流通股股东之
2、中国泛海、泛海能源与前 10 名其他股东之间不存在关联关系，也不属于《上市公司收购管
间，以及前 10 名无限售流通
理办法》规定的一致行动人；
股股东和前 10 名股东之间关
联关系或一致行动的说明 3、未知前 10 名股东中其他股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司收购管理办法》规定
的一致行动人。
4
前 10 名普通股股东参与融资
不适用
融券业务情况说明（如有）
2、公司优先股股东总数及前 10 名优先股股东持股情况表
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无优先股股东持股情况。
3、以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
（五）公司债券情况
公司是否存在公开发行并在证券交易所上市，且在年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑付的公司债券
是
1、公司债券基本信息
债券
债券 债券 债券
发行日 到期日 余额 利率 还本付息方式
名称 简称 代码
（万元）
1、2015 年 9
月 24 日至 每年付息一次，到期一次
泛海控股股 2017 年 9 月 还本，最后一期利息随本金的
份有限公司 23 日，利率 兑付一起支付。如投资者在存
2015 年非公 2015 年 9 月 2018 年 9 月 为 7.60%； 续期第二年末行使回售选择
15 海控 01 118357 400,000
开发行公司 24 日 24 日 2、2017 年 9 权，则回售部分债券的付息日
债券（第一 月 24 日至 为 2016 年至 2017 年每年的 9
期） 2018 年 9 月 月 24 日，回售部分债券的兑
23 日，利率 付日为 2017 年 9 月 24 日。
为 7.65%。
泛海控股股 每年付息一次，到期一次
份有限公司 还本，最后一期利息随本金的
2015 年面向 兑付一起支付。如投资者在存
2015 年 12 2020 年 12 月
合格投资者 15 泛控 01 112306 150,000 5.35% 续期第三年末行使回售选择
月 22 日 21 日
公开发行公 权，则回售部分债券的付息日
司债券（第一 为 2016 年至 2018 年每年的 12
期） 月 21 日，回售部分债券的兑
5
债券
债券 债券 债券
发行日 到期日 余额 利率 还本付息方式
名称 简称 代码
（万元）
付日为 2018 年 12 月 21 日。
1、2016 年 1
月 22 日至 每年付息一次，到期一次
泛海控股股 2018 年 1 月 还本，最后一期利息随本金的
份有限公司 21 日，利率 兑付一起支付。如投资者在存
2016 年非公 2016 年 1 月 2019 年 1 月 为 7.30%； 续期第二年末行使回售选择
16 海控 01 118499 630,000
开发行公司 22 日 22 日 2、2018 年 1 权，则回售部分债券的付息日
债券（第一 月 22 日至 为 2017 年至 2018 年每年的 1
期） 2019 年 1 月 月 22 日，回售部分债券的兑
21 日，利率 付日为 2018 年 1 月 22 日。
为 7.65%。
每年付息一次，到期一次
泛海控股股
还本，最后一期利息随本金的
份有限公司
兑付一起支付。如投资者在存
2016 年面向
2016 年 3 月 2021 年 3 月 7 续期第三年末行使回售选择
合格投资者 16 泛控 01 112340 220,000 5.60%
8日 日 权，则回售部分债券的付息日
公开发行公
为 2017 年至 2019 年每年的 3
司债券（第一
月 7 日，回售部分债券的兑付
期）
日为 2019 年 3 月 7 日。
每年付息一次，到期一次
泛海控股股
还本，最后一期利息随本金的
份有限公司
兑付一起支付。如投资者在存
2016 年面向
2016 年 3 月 2021 年 3 月 续期第三年末行使回售选择
合格投资者 16 泛控 02 112362 130,000 5.29%
24 日 23 日 权，则回售部分债券的付息日
公开发行公
为 2017 年至 2019 年每年的 3
司债券（第二
月 23 日，回售部分债券的兑
期）
付日为 2019 年 3 月 23 日。
每年付息一次，到期一次
泛海控股股 还本，最后一期利息随本金的
份有限公司 兑付一起支付。如投资者在存
2016 年非公 2016 年 8 月 2019 年 8 月 9 续期第三年末行使回售选择
16 海控 02 118785 170,000 6.49%
开发行公司 10 日 日 权，则回售部分债券的付息日
债券（第二 为 2017 年至 2018 年每年的 8
期） 月 9 日，回售部分债券的兑付
日为 2018 年 8 月 9 日。
公司债券上市或转让的交
深圳证券交易所
易场所
上述 6 只公司债券均仅面向符合《公司债券发行与交易管理办法》规定并拥有中国证券登记结
投资者适当性安排
算有限责任公司深圳分公司 A 股证券账户的合格投资者发行。
报告期内，公司已于 2017 年 1 月 23 日派付“16 海控 01”第一年度的利息，于 2017 年 3 月 7
报告期内公司债券的付息 日派付“16 泛控 01”第一年度的利息，于 2017 年 3 月 23 日派付“16 泛控 02”第一年度的利息，
兑付情况 于 2017 年 8 月 9 日派付“16 海控 02”第一年度的利息，于 2017 年 9 月 25 日派付“15 海控 01”
第二年度的利息，于 2017 年 12 月 21 日派付“15 泛控 01”第二年度的利息。
上述 6 只公司债券均附发行人利率上调选择权、投资者回售选择权条款。报告期内，“15 海控
01”和“16 海控 01”涉及执行行权条款，具体情况如下：
公司债券附发行人或投资 1、“15 海控 01”：公司行使发行人利率上调选择权，上调幅度为 0.05%，即该债券存续期最后
者选择权条款、可交换条 1 年票面利率为 7.65%并固定不变，投资者未行使回售选择权。
款等特殊条款的，报告期 2、“16 海控 01”：公司行使发行人利率上调选择权，上调幅度为 0.35%，即该债券存续期最后
内相关条款的执行情况。 1 年票面利率为 7.65%并固定不变，部分投资者行使回售选择权，回售金额约 47.10 亿元（不含利息），
回售兑付工作已于 2018 年 1 月 22 日完成。截至目前，该公司债券余额为 15.90 亿元。
3、其余 4 只公司债券均未到债券含权条款行权期，无行权情况发生。
6
注：上表中，付息日、兑付日如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日。顺延期间，付息/兑付款项不
另计利息。
2、公司债券最新跟踪评级及评级变化情况
报告期内，东方金城国际信用评级有限公司（以下简称“东方金诚”）对公司及公司发行的“15 泛控 01”、“16 泛控 01”、
“16 泛控 02”、“15 海控 01”、“16 海控 01”、“16 海控 02”等 6 只公司债券进行了 2017 年度跟踪评级。经东方金诚评定，
公司主体信用等级为 AA+，评级展望为稳定，上述 6 只公司债券的信用等级为 AA+。公司已根据监管要求于 2017 年 6 月
24 日对外披露了 3 只公开发行公司债券的跟踪评级报告——《泛海控股股份有限公司主体及相关债项 2017 年度跟踪评级报
告》，具体内容详见公司披露于 2017 年 6 月 24 日巨潮资讯网的相关公告。
3、截至报告期末公司近 2 年的主要会计数据和财务指标
单位：万元
项目 2017 年 2016 年 同期变动率
息税折旧摊销前利润 858,894.00 1,035,646.17 -17.07%
流动比率 1.51 2.33 -35.19%
资产负债率 85.36% 85.17% 0.19%
速动比率 0.57 1.09 -47.71%
EBITDA 全部债务比 0.07 0.10 -30.00%
利息保障倍数 1.05 1.60 -34.38%
现金利息保障倍数 -1.49 -1.20 24.17%
EBITDA 利息保障倍数 1.07 1.60 -33.13%
贷款偿还率 100.00% 100.00%
利息偿付率 100.00% 100.00%
注：
财务指标定义及计算公式：
1、息税折旧摊销前利润（EBITDA）=净利润+所得税（企业所得税及土地增值税）+利息（计入当期损益的利息支出）
+折旧+摊销
2、息税前利润（EBIT）=净利润+所得税（企业所得税及土地增值税）+利息（计入当期损益的利息支出）
3、流动比率=流动资产/流动负债
4、速动比率=（流动资产-存货）/流动负债
5、资产负债率=负债总额/资产总额*100%
6、EBITDA 全部债务比= EBITDA/有息债务总额（短期借款+应付短期融资款+拆入资金+一年内到期的非流动负债+长
期借款+应付债券）
7、利息保障倍数=息税前利润（EBIT）/（计入财务费用的利息支出+资本化的利息支出）
8、EBITDA 利息保障倍数= EBITDA /（计入当期损益的利息支出+资本化的利息支出）
9、现金利息保障倍数=（经营活动产生的现金流量净额+现金利息支出+所得税付现）/现金利息支出
10、贷款偿还率=实际贷款偿还额/应偿还贷款额*100%
11、利息偿付率=实际支付利息/应付利息*100%
4、报告期内发生的重大事项
公司 2017 年累计新增借款、对外提供担保超过公司 2016 年末合并报表经审计净资产的 20%，上述新增借款和对外担
保主要系发行公司债券、非金融企业债务融资工具及向金融机构融资所致，均用于公司经营发展，属于公司正常经营活动范
围，不会对公司偿债能力产生重大不利影响。公司已按照监管要求对相关情况予以披露，具体内容详见公司披露于 2017 年
1 月 7 日、2017 年 2 月 9 日、2017 年 3 月 7 日、2017 年 5 月 5 日、2017 年 9 月 7 日、2017 年 12 月 7 日《中国证券报》、《证
券时报》、《上海证券报》及巨潮资讯网的相关公告。
7
三、经营情况讨论与分析
（一）报告期经营情况简介
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
√ 是 □ 否
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号——上市公司从事房地产业务》的披露要求。
2017 年，国内外经济形势错综复杂。世界经济复苏势头加强，但风险因素也在不断积聚，美国减税、加息等政策已经
或正在产生广泛的外溢影响，国际经济前景面临诸多不确定性。国内经济则保持了稳中向好的态势，全年 GDP 增长 6.9%，
党的十九大顺利召开，更是开启了全面建设社会主义现代化国家新征程。但在年内“调结构、控风险、去库存、去杠杆”的
大思路导向下，公司房地产业务和金融业务全年均处于“强监管、严调控”态势之下，对应的市场环境也随之发生了巨大转
变。
报告期内，面对严峻的外部监管和市场环境，公司董事会在坚持转型发展方向不动摇的前提下，着力对公司产业方向、
投资策略、经营模式、管理体系等进行了更为系统的前瞻考虑、整体优化，主要体现在：第一，要求公司不断加深对国家社
会经济发展大势的理解和把握，始终秉持“顺势而行，顺势而为”的发展理念，注重“礼让三分”、“利让三分”的经营之道，
敏锐捕捉企业发展机遇，不断拓宽企业发展空间；第二，要求各金融平台高度重视金融风险防控，按照“控风险、创价值、
谋发展、强规范”的理念，不断加强内控建设、完善合规管理，并切实回归金融本源，加大对实体经济的支持力度，从而彰
显企业社会责任；第三，要求房地产业务平台根据国家政策强调房屋居住属性、鼓励“租购并举”等趋势，研究提高项目租
赁比例、增加社区配套等可行措施，以更好地满足人民群众对于美好生活的追求，将“创造城市新生活”的理念落到实处；
第四，要求公司根据国家规范境外投资的要求，谨慎把握境外投资节奏，将工作重点放在境外存量项目的优化和提升上。
在公司董事会的领导下，公司管理层和全体员工砥砺奋进，攻坚克难，全力推进公司转型向纵深发展并持续巩固转型成
果。经审计，截至 2017 年 12 月 31 日，公司总资产达 1,877.75 亿元，归属于上市公司股东的净资产达 200.69 亿元；2017
年度实现归属于上市公司股东的净利润达 28.91 亿元。
2017 年，公司主要在以下几个方面取得了较大进展：
（一）促进金融业务升级，提振企业战略转型成功信心
2017 年，在金融严监管背景下，公司金融板块将外部监管要求转变为转型发展的内在动力，持续提高合规运作、防范
风险的意识和能力，并积极调整经营策略，稳步推进系统优化，不断增强服务实体经济和广大客户的能力，经营效益和发展
基础获得有效提升，极大地提振了公司战略转型成功信心。
信托业务方面，公司控股子公司民生信托持续推进全面转型升级，成功延续跨越式发展态势，全年实现经营收入 33.08
亿元，同比增长 72.22%，实现净利润 18.16 亿元，同比增长 90.87%，年末管理信托资产规模达 1,871 亿元，同比增长 30.47%，
年末管理信托资产规模中，主动管理类规模为 1,404 亿元，占比达 75.04%，民生信托各项核心指标已全面进入行业第一梯
队。
证券业务方面，公司控股子公司民生证券不断夯实发展基础，对业务模式、组织架构、决策体系、人才队伍等进行持续
优化提升。在 2017 年证券行业整体营收同比下滑的背景下，民生证券实现了营收利润双增长，并在中国证监会公布的 2017
年证券公司分类评级中取得历史性突破，从 CC 级跃升至 A 级，为其日后业务拓展奠定了良好基础。
保险业务方面，公司控股子公司亚太财险通过强化总部管控能力，创新产品和业务模式，稳固提升资金运用管理能力，
实现了业务有效增长，综合成本率大幅降低，顺利实现扭亏为盈的经营目标。
互联网金融业务方面，公司根据监管政策变化，积极探索转型方向，相应调整了业务节奏和发展策略，审慎推进相关工
作。
（二）积极应对外部环境变化，努力追求地产业务新突破
2017 年，因城施策分类指导的房地产调控不断深化，部分热点城市出台了限购、限贷、限价等全方位约束措施。在系
列调控政策影响下，热点城市房价涨势得到控制，全国房地产市场进一步回归理性，步入了平稳健康发展的新阶段。公司审
慎分析了房地产政策形势，重新梳理了房地产业务的开发计划，将控成本、稳节奏、防风险作为阶段性工作重点，努力适应
瞬息万变的政策、市场变化。年内，公司有序推动北京、上海、武汉等重点项目的开发建设，并把项目销售作为各项工作的
重中之重，多方努力、寻求突破。
项目销售方面，公司年内重点推盘项目所处城市的调控力度不断加大。为减少销售压力，公司积极推进北京泛海国际居
住区二期部分项目、上海董家渡 10 号地块项目的预售许可证获取工作，但受限于调控政策等因素，年内公司未能如期取得
上述项目的预售许可证，公司房地产销售业绩释放受到较大影响，签约销售面积和金额远低于往年同期。为平抑上述项目未
如期推盘的不利影响，公司及时调整了武汉中央商务区项目的推盘计划安排，即对武汉中央商务区芸海园项目实施快销政策，
全力促销售、保回款，力保武汉中央商务区项目销售额目标达成。同时，公司加大了武汉中央商务区部分整售项目的回款力
度，有效增加了公司现金流。
项目开发建设方面，公司根据市场变化和去化情况，灵活调整开竣工节奏，全年实现新开工面积 14.34 万平方米，竣工
面积 99.68 万平方米，截至 2017 年 12 月 31 日在建面积为 249.79 万平方米，较上年稳中有降。2017 年，公司各项重点工程
均在有序推进中，武汉中央商务区多个定制楼盘均已顺利交付。
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项目工程拆迁方面，公司所属上海董家渡项目 12 号地块、14 号部分地块正在积极推进居民搬迁工作；北京泛海国际居
住区二期整体拆迁工作成效明显，其中 1 号地块已全部完成拆迁，为下一步顺利开展工程建设打下了良好的基础。
（三）优化投资业务板块，服务公司转型发展大局
投资是公司业务板块的重要组成部分，是公司转型发展过程中对房地产业务和金融业务的有益补充。年内，公司投资平
台根据国家政策导向和市场变化，持续加强自身能力建设，优化调整投资结构，管理资产规模显著增长，投前研究、投中把
控、投后管理水平大幅提升，支持公司转型发展大局的能力日益增强。
投资布局方面，公司积极响应国家鼓励“服务实体经济”、鼓励房地产市场“租售并举”等政策号召，明确了投资业务
板块“助力实体经济，助推民族产业”的发展定位，不断深化在新能源汽车、智能制造、互联网+、长租公寓、地方产业基
金等方面的投资布局，年内成功推动北汽新能源、蔚来汽车、WeWork 中国、青云 cloud、海徕长租公寓等一系列在市场上
有较大影响力的项目落地，并在重点关注的行业和领域储备了上百个具有跟进价值的项目。资产配置优化方面，年内公司综
合考虑政策和市场变化，择机实现了部分项目的退出，获得投资回报超过 6 亿元。
（四）调整海外投资节奏，着重优化提升存量项目
近年来，国家密集出台一系列监管政策，持续加强对境外投资的宏观指导，引导和规范境外投资方向。公司高度关注海
外投资风险，主动适应国家政策变化，适当调整海外投资节奏，着力优化提升境外业务布局，确保现有项目稳健发展。
报告期内，公司将更多的资源和精力集中于优化存量项目。公司海外地产项目当前大部分尚处在前期规划设计阶段，公
司根据当地市场走势、公司资金状况等因素，合理制定开发建设计划，谨慎把握资金投入和开发建设节奏。同时，为进一步
理顺管理关系、提高管理效率，公司大幅调整了海外地产的管理模式，建立了专门的美国、香港地区业务管理平台，变总部
管理为属地管理，以快速应对海外项目政策和市场变化，更好地降低管控风险。在海外电力项目的管理过程中，公司特别注
重加强对当地法律、市场、社会环境的研判，有效化解困难与挑战，其中印尼棉兰电厂项目土地争议获得有效解决，为项目
后续开发运营扫除了障碍。
（五）加强财务统筹力度，提升企业稳健经营能力
2017 年以来，受地产严调控、金融去杠杆、流动性趋紧等因素叠加影响，房地产企业融资渠道持续收窄，融资成本不
断抬升，且公司部分存量债务陆续到期，公司面临较大的资金压力。年内，公司高度关注财务稳健性，敦促管理层综合运用
银行、信托等传统渠道和各类资本市场创新工具，积极拓宽资金渠道，并大力加强财务统筹工作，确保公司安全稳健经营。
增加资金来源方面，公司积极探索各类创新融资手段，加大资本市场融资力度，为公司持续发展提供流动性补充。在境
内市场，公司完成 28 亿元中期票据项目的注册工作并以较低成本成功完成其中 14 亿元发行；取得北京金融资产交易所核发
的不超过 30 亿元债权融资计划备案通知书；完成物业费资产支持专项计划审批及发行，募资 6.62 亿元；全资子公司泛海投
资计划通过公开发行公司债券募资 5 亿元。在境外市场，公司通过发行美元债券募资 10 亿美元，境外全资子公司中泛集团
通过发行短债募资约 6.4 亿美元，境外附属公司中国泛海国际金融有限公司（以下简称“中国泛海金融”）通过供股募资约
51.33 亿港元。
存量债务管理方面，公司高度关注现有债务情况，力求统筹做好资金调配和现金流管理，务必确保各项债务足额、按时
偿付兑息。除及时偿还银行、信托等传统渠道债务外，公司前期发行的 6 只公司债券、2 只中期票据均完成兑付兑息，未出
现违约情况。
此外，公司高度关注资产负债率优化事项，通过加快房地产项目去化和回款、提高各业务平台盈利能力等多种措施，确
保公司资产负债率保持在安全边际内。
（六）全面加强风险控制，确保公司未来行稳致远
在金融和地产监管全面升级、公司业务日益复杂、国内外经营风险叠加的背景下，持续加强风险控制管理的重要性毋庸
置疑。报告期内，公司从完善日常工作机制和信息技术手段、狠抓突出风险点、筑牢制度“防火墙”、创建良好风控氛围等
多个层面出发，全面提升风险防范化解能力：
一是不断完善日常工作机制，持续加强上下级单位的“纵向联动”、不同部门的“横向协同”、前中后台的“系统互通”，
通过工作信息报送、工作事项交流、重点工作督导、项目联合审核等手段，在事前事中事后各环节有效堵住风险缺口，筑牢
风险防线；二是着重对信托、证券等金融板块加大信息技术投入，借助先进的信息技术手段，提高风险识别能力；三是针对
不同业务平台、业务模式的特点，重点关注复杂架构产品、关联交易、境外项目成本控制及合规管理等风险高发区域，加大
检查、督导、协调力度，全面排查、有序化解风险隐患；四是通过定期召开风控条线工作会议和培训、组织编制《公司内部
控制管理手册》等方式，不断明确工作规范、统一工作标准，构建上下贯通的风控体系，营造全员参与的良好风控氛围。
通过系统优化，公司对风险的识别、评估、监控、防范、化解水平不断提升，风险控制基础进一步夯实，为公司稳健发
展提供了有力保障。
凭借规范的公司治理、清晰的转型战略和突出的经营成果，公司赢得了市场及专业机构的广泛认可。2017 年，公司获
得了“成功转型上市公司”、“2017 房地产企业品牌影响力榜样”、“2017 中国上市公司口碑榜最具核心竞争力奖”、“中国最
受尊敬企业”、“2017 中国上市公司口碑榜最具核心竞争力奖”、“年度稳健发展价值地产企业”等多个重要奖项。
（二）报告期内公司房地产项目经营管理情况
1、截至报告期末未开发土地储备情况
单位：万平方米
9
待开发
地块名称 地址 总建筑面积 规划用途
土地面积
住宅、商业、酒店、
武汉中央商务区项目 武汉中央商务区 74.78 358.86
办公
住宅、商业、酒店、
北京泛海国际居住区二期 北京东四环主干道东侧 14.69 88.21
办公
沈阳泛海国际居住区 沈抚新城东北部 9.56 7.17 住宅、商业
酒店、酒庄、别墅、
美国索诺马项目 美国索诺马郡 145.67 1.98（暂估）
庄园
美国纽约南街 80 号项目 美国纽约 0.14 8.36（暂估） 酒店、公寓
美国夏威夷 Ko Olina 度假
美国夏威夷 Ko Olina 1#地项目 10.63 14.94（地上，暂估） 酒店、公寓
区
美国夏威夷 Ko Olina 度假
美国夏威夷 Ko Olina 2#地项目 7.00 9.23（地上，暂估） 酒店、公寓
区
美国夏威夷西区项目 美国夏威夷 Kapolei 市 206.63 33.5（地上，暂估） 住宅、商业
注：截至本报告披露日，尚有上海董家渡 12 号地、14 号地及大连等项目处于一级开发或拆迁阶段。以上项目涉及建筑
面积共约 170 万平方米未列入。
2、截至报告期末房地产开发情况
（1） 二级开发业务
单位：万平方米、亿元
总建筑 2017 报告期末 报告 预计 期末在
权益 占地 面积（含 年新开 累计已竣 期内 总投 建部分
项目名称 项目状态 工建筑 业态
比例 面积 地上、地 工建筑面 在建 资金 累计投
下） 面积 积 面积 额 资金额
杭州泛海钓鱼
台酒店（即泛 在建，
100% 1.56 10.36 0 10.36 2.65 9.98 7.25 酒店
海国际大酒店 部分竣工
项目）
住宅、商
武汉中央商务 在建，
100% 191.31 819.42 0 350.4 213.69 419.56 123.17 业、酒店、
区 部分竣工
办公
上海泛海国际
公寓（即董家 在建，
100% 4.39 22.89 0 4.25 22.89 104.94 51.89 住宅、商业
渡 10 号地项 部分竣工
目）
沈阳泛海国际 在建，
100% 22.10 16.59 0 4.95 6.07 5.09 2.65 住宅、商业
居住区 部分竣工
北京泛海国际
在建，
居住区二期 100% 5.54 22.85 0 22.85 1.57 66.17 3.65 住宅、商业
部分竣工
（4#地）
北京泛海国际
在建， 住宅、商
居住区二期 100% 17.52 25.78 1.82 20.05 9.37
部分竣工 业、办公
（2#地、3#地）
431.34 137.00
北京泛海国际 住宅、商
1#地住宅
居住区二期 100% 7.52 66.85 12.52 0 12.52 业、酒店、
部分在建
（1#地） 办公
10
总建筑 2017 报告期末 报告 预计 期末在
权益 占地 面积（含 年新开 累计已竣 期内 总投 建部分
项目名称 项目状态 业态
比例 面积 地上、地 工建筑 工建筑面 在建 资金 累计投
下） 面积 积 面积 额 资金额
18.00
美国洛杉矶泛 公寓、商
在建 74.95% 1.87 24.93 0 0 24.93 亿美 55.76
海广场 业、酒店
元
29.00 公寓、写字
美国旧金山泛
在建 100% 0.51 21.32 0 0 21.32 亿美 42.87 楼、商业、
海中心
元 酒店
注：
① 上述项目不存在未取得应具备的资质文件的情况。
② 上表为截至 2017 年 12 月 31 日的公司房地产项目基本情况，相关数据可能根据项目开发建设情况有所调整。
（2）一级开发业务
单位：万平方米
地块名称 地址 需平整土地面积 累计已平整土地面积 收入分成比例
大连泛海国际旅游度假区 大连市旅顺口区 96.03 61.40 10%
3、报告期内房地产销售情况
单位：万平方米
地区 项目 业态 2017 年可售面积 2017 年销售面积 2017 年结算面积 竣工时间
住宅 10.57 7.20 7.35
武汉 武汉中央商务区 商业 1.62 0.14 0.17 2012-2017
写字楼 18.21 17.63 18.84
北京 泛海国际居住区（二期） 住宅 0.45 0.07 3.37 2017
公寓 0.09 0.05 0.05
深圳 泛海城市广场 2015
写字楼 1.49 0.50 0.50
抚顺 泛海国际居住区 住宅 2.26 - - 2016
合计 34.69 25.59 30.28 —
注：以上项目中，公司的权益比例均为 100%。
4、截至报告期末房地产出租情况
可租赁面积
业态 地区 项目 出租率 期末公允价值（元） 权益比例
(万平方米)
武汉 泛海城市广场一期商业及车位 5.98 98.15% 1,555,001,500.00 100%
泛海名人广场地下一层及地上五
青岛 0.20 100.00% 33,918,661.60 100%
层
商业
北京 光彩国际公寓部分底商 1.45 44% 655,000,000.00 75%
深圳 泛海城市广场 1.97 85.72% 509,505,678.00 100%
泛海城市广场一期非自用办公楼
武汉 2.10 97.00% 445,553,300.00 100%
部分
杭州 杭州民生金融中心 3.32 56.94% 982,000,000.00 100%
写字楼 港陆广场 2.92 94.38% 855,590,000.00 74.95%
上海
港陆黄浦中心 0.98 96.91% 206,220,000.00 74.95%
旧金山 旧金山一街物业 0.17 59% 166,085,605.52 100%
11
可租赁面积
业态 地区 项目 出租率 期末公允价值（元） 权益比例
(万平方米)
武汉 泛海喜来登酒店 6.74 100.00% 1,188,433,900.00 100%
酒店
杭州 泛海钓鱼台酒店 2.97 100.00% 1,108,000,000.00 100%
武汉 樱海园一期幼儿园 0.24 100.00% 19,000,000.00 100%
其他 泛海幼儿园 0.25 100.00% 12,231,282.00 100%
深圳
其他零星物业 0.87 100.00% 119,053,199.00 100%
（三）报告期内主营业务是否存在重大变化
□ 是 √ 否
（四）占公司主营业务收入或主营业务利润 10%以上的产品情况
√ 适用 □ 不适用
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号——上市公司从事房地产业务》的披露要求。
单位：元
营业收入 营业成本比
毛利率比上
项目 营业收入 营业成本 毛利率 比上年同 上年同期增
年同期增减
期增减 减
房地产销售收入 7,832,661,706.62 4,884,178,756.29 37.64% -55.67% -52.45% -4.23%
手续费及佣金净收入 3,408,681,224.04 1,472,650,209.67 56.80% 24.26% -2.32% 11.76%
（五）是否存在需要特别关注的经营季节性或周期性特征
□ 是 √ 否
（六）报告期内营业收入、营业成本、归属于上市公司普通股股东的净利润总额或者构成较前一报告期发
生重大变化的说明
□ 适用 √ 不适用
（七）面临暂停上市和终止上市情况
□ 适用 √ 不适用
（八）涉及财务报告的相关事项
1、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
2017 年，财政部发布修订《企业会计准则第 42 号——持有待售的非流动资产、处置组和终止经营》（财会[2017]13 号）、
《企业会计准则 16 号-政府补助》（财会[2017]15 号）,《关于修订印发一般企业财务报表格式的通知》财会〔2017〕30 号，
具体调整影响情况详见《泛海控股股份有限公司 2017 年年度报告》第十一节财务报告之“五、45.重要会计政策和会计估计
变更”。
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2、报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。
3、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
公司本年度纳入合并范围的主体共 175 户，与上年度财务报告相比新增合并主体 59 户，减少纳入合并主体 2 户。其中
非同一控制企业合并中国泛海金融及其下属子公司新增 49 户；新设成立子公司 10 户；控制的结构化主体到期 2 户。合并报
表范围变化具体情况详见《泛海控股股份有限公司 2017 年年度报告》第十一节财务报告之“八、合并范围的变更”。
泛海控股股份有限公司
董事长：卢志强
董事会批准报送日期：2018 年 4 月 26 日
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