泛海控股股份有限公司董事会
                   2021 年度工作报告


                 第一部分   2021 年工作回顾



    一、整体经营情况

    2021 年，在党中央和国务院的正确领导下，我国统筹推进新冠

肺炎疫情防控和经济社会发展工作，疫情防控成果持续巩固，经济保

持恢复发展，构建新发展格局迈出新步伐，高质量发展取得新成效，

但国内外不稳定、不确定因素仍然较多，保持经济平稳运行难度较大。

    从行业形势看，公司目前主营业务为金融和房地产，年内上述行

业从政策到市场均面临严峻挑战。金融业整体保持从严监管态势，着

力防控重点领域风险，证券行业市场竞争持续加剧，信托行业处于转

型阵痛期，财险行业受到车险综改较大冲击；房地产业则延续“房住

不炒”的总基调，土地、市场监管等方面的调控持续升级，叠加信贷

环境收紧、市场预期转变、疫情持续反复等因素，房企普遍面临较大

发展压力。

    受境内外宏观经济环境变化、新冠肺炎疫情持续、行业调控升级、

融资环境不畅、存量债务集中到期等内外部因素影响，年内公司旗下

的金融、房地产等核心业务发展受到一定阻碍，叠加资产优化处置、

引进战略投资者（以下简称“引战”）等重点工作运作周期较长，导

致公司流动性阶段性支撑乏力，企业经营管理面临一定困难。


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    面对复杂严峻的内外部形势和诸多风险挑战，公司董事会立足企

业发展现状，重新审视、深化调整公司发展战略，积极督导公司管理

层分析公司发展的优劣势，全面摸排公司的家底资源，不等不靠、不

推不拖，主动求变、困中求进，围绕资产处置、多层面引战、债务优

化、风险化解等核心任务，着力扭转公司基本面，夯实公司发展基础，

提升公司可持续经营能力，争取尽快实现公司经营业绩企稳回升目

标。

    但是，受公司主营业务经营阶段性受阻以及公司按照企业会计准

则要求计提减值准备、计入当期损益的财务费用增加等因素的综合影

响，公司 2021 年度业绩出现重大亏损。经审计，2021 年度公司实现

营业总收入为 149.23 亿元，同比增长 6.16%，归属于上市公司股东的

净利润为-112.55 亿元。截至 2021 年 12 月 31 日，公司总资产为 1,102.45

亿元，归属于上市公司股东的净资产为 57.85 亿元。

    二、主要业务经营情况

    公司核心业务为金融业务和房地产业务。在公司董事会的引领

下，公司直面企业发展的阶段性困难与问题，上下一心，攻坚克难，

全年经营活动围绕企业运营管理、资产优化处置、债务及其他风险防

控化解等重点展开。

    1. 金融业务

    2021 年，公司金融板块实现营业收入 64.83 亿元，占公司营业收

入的 43.44%。

    年内，公司旗下金融子公司以经营创收增利和风险防范化解为工


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作重点，深入研判经济社会发展及行业变化趋势，努力开拓业务发展

新局面，同时加快存量风险处置化解，争取恢复并增强金融业务活力，

其中：民生证券抓住较好的市场发展机遇，不断夯实业务及管理基

础，经营业绩快速增长，重点业务排名和竞争力持续提升，全年实现

营业收入 47.26 亿元、归母净利润 12.23 亿元（民生证券自 2021 年 8

月起不再纳入公司合并报表范围，但公司仍持有其约 31.03%股份，

系其第一大股东）；民生信托以风险防范化解为第一要务，综合运用

非诉清收、融资方重组、资产核销等市场化手段，拓宽处置渠道，全

力推动风险化解，同时积极调整业务模式和结构，深挖标品市场机会，

但受监管政策、项目延期兑付、新业务发展缓慢、风险减值计提等诸

多因素影响，民生信托业绩同比大幅下降，全年实现营业收入约-28.13

亿元；亚太财险紧紧围绕“效益为先”这一核心，持续提升业务品质、

加快降低运营成本，全力推动企业向高质量转型发展转变，全年实现

营业收入约 60.10 亿元，同比增长 9.15%，但受车险综改、河南客户

水灾等因素影响，全年亏损约 6.60 亿元。

    2. 房地产业务

    2021 年，公司地产板块实现营业收入 83.65 亿元，占公司营业收

入的 56.05%。

    房地产业务一直是公司发展的稳固基石和有力支撑。年内，根据

公司董事会的统一部署，公司全力围绕境内核心地产项目武汉中央商

务区项目开展工作，以保交房、保回款、保稳定、保经营为目标，努

力克服资金、工程、物资供应等多重困难，如期推进多项重点工程的


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进度，为销售去化和项目融资创造条件，同时想方设法增加可售货值，

大力拓展销售渠道，争取应销尽销，并全力推动项目回款。年内，公

司地产板块实现签约销售金额 64.66 亿元，总回款 58.05 亿元，为公

司贡献了可观的现金流入。

    三、重点工作推进情况

    年内，除了高度关注企业日常经营外，公司董事会围绕“公司核

心团队建设”、“年度计划涉及重点工作”等，督导管理层开展了以下

几方面工作：

   （一）因时应势完善、调整董事会及管理层构成，提升科学决策

能力，强化执行力

    为配合公司资产优化处置、引战、转型发展等阶段性重点工作，

年内公司董事会对董事会组成人员及公司部分管理层进行了微调。目

前核心管理团队具备房地产、金融、财务等领域的专业背景和丰富经

验，对行业和公司情况更为熟悉，作风更加稳健。

    本次关键人员调整，一是提高了董事会在复杂环境下科学决策、

引领全局的能力，有助于公司既快又稳地推动各项重点工作，有利于

化解当前突出矛盾，拓宽公司持续发展空间；二是进一步夯实了公司

“稳健的经营方式”加“审慎的财务管理能力”的经营理念，全面提

升了公司风险识别能力及综合抗风险能力，强调执行力；三是增强了

公司与控股股东之间的沟通联络，有助于公司在独立自主、合法合规

前提下与控股股东协调行事，形成合力，并借助控股股东资源推动上

市公司持续健康发展。


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    （二）全力推动资产优化处置，若干项目成功落地

    资产优化处置是公司改善经营状况、助力企业突围的必由之路。

对公司而言，丰富的核心区位土地储备、有竞争力的金融业务布局一

直是公司最核心的发展优势，也是化解公司发展阶段性问题的重要依

仗。

    报告期内，公司依托于存量资产质地良好的优势，全面推进境内

外部分资产的优化处置工作，争取回笼部分资金、助力企业轻装上阵。

年内，公司以约 30.66 亿元转让了武汉中央商务区宗地 20 项目，以

约 22 亿元出售了浙江泛海建设投资有限公司 100%股权，并完成了武

汉中央商务区泛海创业中心等资产的转让工作；但境外资产处置工作

则受疫情影响大幅滞后，仍需进一步加强，除夏威夷项目地块之一已

完成出售协议签署外，其他项目基本处于意向接触或协议洽商阶段。

    （三）继续推进多层面引战工作，取得阶段性进展

    作为公司董事会部署的重点工作之一，公司核心子公司引战工作

既能为子公司注入活水，提升其经营能力和经营质量，又可为公司引

入丰沛现金流，助力公司调和阶段性资金匹配矛盾。

    报告期内，公司持续加大所属公司引战力度，并与相关投资者积

极探索新形势下境内外项目合作的新模式。年内，公司所属的证券、

信托、保险板块引战工作均取得一定进展，包括上海沣泉峪企业管理

有限公司以 23.644 亿元获得民生证券约 13.49%股权，江苏洋河酒厂

股份有限公司以 6.5 亿元获得民生信托约 5.95%股权等。年内，公司

也在同时推进武汉公司、亚太财险的引战工作以及公司旗下类金融牌


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照股权合作或转让工作，已有多家意向投资人在洽谈中。

    （四）多措并举促进债务减量化解，减轻流动性压力

    年内，受外部融资环境变化和企业自身经营受阻、存量债务集中

到期等因素影响，公司面临阶段性的流动性压力。

    为有效缓解压力，公司开源节流、多措并举，一方面持续精简机

构人员、撤并低效业务板块，降低企业运营成本，重在“节流”；另

一方面充分利用好公司的资源优势，积极增加资金来源、压降负债规

模，重在“开源”，主要措施包括：持续加强地产项目销售和回款，

努力“做优增量”；加强与金融机构的接洽，完成多笔贷款本息的展

期工作，争取“盘活存量”；借助资产抵债、债务重组等手段，以合

法化、市场化方式化解风险、压降债务；加快资产优化处置，通过对

抵押资产的合理处置变现来清偿相应债务。经多方努力，公司非金融

板块有息负债规模由报告期初约 670 亿元降至报告期末约 540 亿元，

债务规模获得持续压降。

    （五）聚焦重点风险防范化解，筑牢风险管理防线

    年内，受公司经营风险影响，出现若干项与地产项目工程建设、

企业融资相关的诉讼、仲裁、资产查封冻结事项，信托、境外地产等

业务板块的风险也明显增加。

    为妥善化解风险，公司不断强化全员风险意识，坚守合法经营、

规范运作的底线，坚决杜绝经营压力演变为合规风险；持续优化风险

管理方式和流程，加强对风险的识别和预判，积极制定和落实风险化

解方案，全面维护公司利益；针对部分业务板块风险上升的情况，健


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全风险定期监测和报告机制，加大风险排查力度，结合公司整体部署

制定应对措施；有序开展内控建设及审计监察工作，发现和弥补管理

短板，坚决筑牢风险管理防线。



    如上所述，2021 年，在公司董事会的引领下，公司管理层和全

体员工上下一心、承压前行，务实重行、苦干实干，努力化解公司当

前阶段的发展问题。但受诸多因素影响，尽管各种风险已获得较大程

度释放，但年内企业经营痛点仍未能全面化解，公司经营业绩大幅低

于预期，未能向股东、向公众递交一份满意的年度经营答卷。

    下一阶段，公司董事会将时刻强化忧患意识，直面问题挑战，审

时度势调整策略，沉住气，下苦功，带领公司管理层和全体员工全力

以赴做好工作，有所作为，争取尽快从根本上改善公司基本面状况。



                 第二部分 2022 年工作计划



    2022 年，全球疫情影响仍在蔓延，世界经济复苏动力不足，外

部环境更趋复杂严峻和不确定，我国经济发展面临需求收缩、供给冲

击、预期转弱三重压力，面临的风险挑战明显增多。但我国经济韧性

较强，长期向好的基本面未有改变，持续发展具有多方面有利条件。

    从行业情况看，金融业和房地产业的监管环境、政策环境、市场

环境整体上仍然偏紧，公司面临的压力和挑战仍然较大。金融行业将

着力加强法治建设，完善金融风险处置机制，引导金融机构加大对实


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体经济的支持力度，信托、财险等金融机构仍处在调整、转型期；房

地产行业将继续坚持“房住不炒”定位，探索新的发展模式，重点稳

地价、稳房价、稳预期，因城施策促进行业良性循环和健康发展。

     2022 年是公司化解风险、脱困突围的重要一年，任务重，挑战

多。公司董事会将做好战略引领，牢牢树立稳定公司经营、改善公司

流动性的核心要务，督促管理层充分运用、借力公司发展的资源优势，

全面部署、着力促进经营提质增效，巩固企业发展根基，并全力推动

资产优化处置、多层面引战等重点难点工作，争取尽快实现公司战略

性瘦身目标，不断改善公司基本面状况，推动企业企稳回升、业绩重

塑增长。

     2022 年，公司董事会将督促公司管理层扎实推进以下重点工作：

     一是全力改善经营状况，确保公司持续经营能力

     金融业、房地产业虽仍处在强监管态势下，但近年来随着行业风

险的逐步释放，企业转型成效的逐步显现，市场融资环境的逐步改善，

金融业和地产业均有望底部企稳。为提升公司持续经营能力，公司一

方面要继续巩固核心业务发展，推动金融子公司深化转型，加快地产

项目开发销售运营；另一方面要审时度势，保持对市场的敏锐嗅觉，

大力整合公司资源，优化组织架构，挖掘新的市场机遇。

     二是加快推进资产优化处置和引战工作，早日实现战略性瘦身目

标

     利用好公司多年经营积累下的资源优势，全面部署实施资产优化

处置和多层面引战工作，是解决公司阶段性流动性问题的至关重要的


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一环。公司将继续从全局出发，以保障公司核心业务发展、防范和化

解重大风险为基本目标，以武汉市规划打造区域金融中心为契机，依

托公司武汉中央商务区等优质地产项目以及民生信托和亚太财险等

核心金融子公司，秉持开放的态度，通过合作开发、股权转让、资产

转让等多种方式灵活开展资产优化处置及引战工作，尤其是优先处置

境外项目，压降境外资产规模，以期优化公司资产负债结构，提升公

司经营活力，尽早实现战略突围。

    三是关注阶段性流动性风险，有序推进债务风险防范化解工作

    公司董事会高度重视财务安全，要求管理层切实把控好企业第一

生命线，更要善于借助“自身资源”和“市场力量”两把钥匙，妥善

解决好公司当前阶段遇到的阶段性流动性问题。一是加快推进地产项

目销售和回款，着力改善公司经营创现能力；二是主动加强市场沟通

联系，跟进市场政策变化信号，积极优化债务结构并寻求融资机会、

拓宽融资渠道；三是加强与债权人的沟通，友好协商融资展期事宜，

为公司落实其他化债措施争取时间和空间；四是合理、灵活地通过资

产抵债等方式，压降存量债务规模；五是持续推进资产优化处置和引

战工作，尽量回收资金，增加现金流；六是全方位优化公司组织架构，

合理控制经营成本，切实提高人均效能。

    四是加大风险管控力度，提升公司风险抵御能力

    明者防祸于未萌，智者图患于将来。公司一贯将风险防范化解工

作摆在突出位置，下一阶段将按照稳定全局、统筹协调的基本方针，

做好风险管理工作，牢牢守住风险防控底线，一方面要持续开展全公


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司风险监测排查，提升整个系统的风险识别、预警及管控能力，及早

发现、快速处置、有序化解，并关注重点领域和薄弱环节，着重加强

对风险高发平台和环节的管控，另一方面要不断规范和强化内部控制

体系，完善全链条各个环节的制度流程，防患于未然，维护公司经营

大局稳定。



    回望 2021 年，面对风雨转型路，我们叩问初心，勇毅笃行；面

对困境与挑战，我们踔厉奋发，砥心砺志。

    2022 年，更是公司突围的关键之年。展望前路，挑战与机遇并

存，有阳光也有风雨，有通途也有险阻。

    重任在肩，使命在前。公司董事会将正视困难、坚定信心，继续

发扬勇于担当、奋发有为的精神，带领公司管理层和全体员工直面困

难和挑战，凝心聚力抓发展，坚定不移地为实现公司全年经营发展目

标而不懈奋斗，为广大投资者创造更好的回报！



                          泛海控股股份有限公司董事会

                            二〇二二年四月二十八日




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