证券代码：000046 证券简称：泛海控股 公告编号：2022-059
泛海控股股份有限公司 2021 年年度报告摘要
一、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指
定媒体仔细阅读年度报告全文。
审议本次年报的董事会会议以现场会议和视频会议相结合的方式召开。公司全体董事均亲自出席了审议本次年报的董事
会会议。
非标准审计意见提示
√ 适用 □ 不适用
永拓会计师事务所（特殊普通合伙）为公司 2021 年度财务报告出具了保留意见审计报告，本公司董事会、监事会对相
关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。
董事会审议的报告期普通股利润分配预案或公积金转增股本预案
□ 适用 √ 不适用
公司 2021 年度拟不派发现金红利，不送红股，也不以资本公积金转增股本。本次利润分配预案尚需提交公司股东大会
审议。
董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案
□ 适用 √ 不适用
二、公司基本情况
（一）公司简介
股票简称 泛海控股 股票代码 000046
股票上市交易所 深圳证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 陆 洋 李秀红
北京市东城区建国门内大街 28 号民生金 北京市东城区建国门内大街 28 号民生金融
办公地址
融中心 C 座 22 层 中心 C 座 22 层
传真 （010）85259797 （010）85259797
电话 （010）85259601 （010）85259655
电子信箱 luyang@fhkg.com lixiuhong@fhkg.com
1
（二）报告期主要业务或产品简介
2014 年初，面对外部环境变化和公司经营发展需要，公司董事会启动实施由单一的房地产上市公司向涵盖金融、房地
产等业务的综合性控股上市公司转型的战略。确定转型战略以来，公司全力调结构、促转型，金融业务占比持续提升。2020
年 1 月，经中国证监会核准，公司行业分类由房地产变更为金融业。
经过近几年的系统布局和整合优化，公司现已拥有民生证券股份有限公司（以下简称“民生证券”）、中国民生信托有限
公司（以下简称“民生信托”）、亚太财产保险有限公司（以下简称“亚太财险”）等核心金融平台，拥有较为丰富的金融业
务经营资质，金融服务体系不断健全，为广大客户提供金融增值服务的能力持续提升。其中，民生证券以“投资+投行+投
研”为业务战略核心，以“植根浦东、立足上海、深耕长三角、放眼全国”为五年发展战略规划，主营业务能力和经营业绩
持续提升；民生信托着重提升主动管理能力，不断优化产品结构，增强内生发展动力，并持续加大风险防控及处置力度，争
取尽快出清风险，重新起航；亚太财险坚持以客户需求为导向、以风险管理为核心、以金融科技为驱动，坚持差异化定位、
数字化运营、生态化布局、轻型化发展，企业发展能力逐年提升。
公司房地产项目价值的持续加速释放，是公司实施战略转型、进一步做优做强的有力支撑。从起步发展至今，公司已形
成集规划设计、开发建设、商业管理及物业服务于一体的房地产开发运营模式，在国内外多个重点城市核心地段实现了布局，
土地储备较为充足且成本优势明显，产品类型丰富，涵盖住宅、公寓、酒店、写字楼、大型综合体等多种业态，品牌效应突
出，代表项目包括武汉中央商务区、杭州民生金融中心、北京泛海国际居住区等精品标杆项目。
未来，公司将按照“聚焦主业，创新发展”的思路，持续推动公司高质量发展。
（三）主要会计数据和财务指标
1、近三年主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减
营业总收入（元） 14,922,802,783.79 14,056,819,178.97 6.16%
归属于上市公司股东的净利润（元） -11,254,511,485.01 -4,621,758,344.82 -143.51%
归属于上市公司股东的扣除非经常性损
-9,924,449,546.91 -4,074,752,041.54 -143.56%
益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） 10,625,318,974.25 8,336,237,439.78 27.46%
基本每股收益（元/股） -2.1659 -0.8894 -143.51%
稀释每股收益（元/股） -2.1659 -0.8894 -143.51%
加权平均净资产收益率 -101.29% -24.10% 减少 77.19 个百分点
本报告期末比上年度末增
本报告期末 上年度末
减
总资产（元） 110,245,216,017.22 180,990,832,219.94 -39.09%
归属于上市公司股东的净资产（元） 5,784,797,020.53 16,606,432,397.04 -65.17%
2
2、分季度主要会计数据
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 6,210,485,514.07 3,745,387,192.61 4,141,287,491.42 825,642,585.69
归属于上市公司股东的净利润 -149,422,311.54 -390,281,136.34 -1,251,895,158.66 -9,462,912,878.47
归属于上市公司股东的扣除非经
-145,173,598.19 69,976,107.93 -658,046,156.91 -9,191,205,899.74
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 3,451,455,865.97 197,550,243.63 3,693,608,226.45 3,282,704,638.20
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□ 是 √ 否
（四）股本及股东情况
1、普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前 10 名股东持股情况表
单位：股
年度报告披露
报告期末普通 报告期末表决权 年度报告披露日前上
日前上一月末
股股东总数 66,382 66,974 恢复的优先股股 0 一月末表决权恢复的 0
普通股股东总
（户） 东总数（户） 优先股股东总数（户）
数（户）
持股 5%以上的股东或前 10 名股东持股情况
持有 质押、标记或冻结情况
有限
持股
股东 报告期末持股 报告期内增 售条 持有无限售条
股东名称 比例
性质 数量 减变动情况 件的 件的股份数量 股份
（%） 数量
股份 状态
数量
中国泛海控股 境内非国有 质押 3,264,592,908
62.83 3,264,672,908 -294,000,000 0 3,264,592,908
集团有限公司 法人
冻结 1,080,595,540
泛海能源控股 境内非国有
2.39 124,000,000 0 0 124,000,000 质押 124,000,000
股份有限公司 法人
林芝锦华投资 境内非国有
1.18 61,111,111 0 0 61,111,111 质押 61,111,111
管理有限公司 法人
德邦创新资本 其他 1.12 57,972,922 -1,000,000 0 57,972,922 0
3
－渤海银行－
中融国际信托
有限公司
黄木顺 境内自然人 1.10 57,133,700 -52,747,100 0 57,133,700 0
陈克春 境内自然人 0.85 44,139,492 0 0 44,139,492 0
香港中央结算
境外法人 0.58 30,173,241 -22,846,119 0 30,173,241 0
有限公司
阮京虹 境内自然人 0.43 22,571,690 993,000 0 22,571,690 0
中国农业银行
股份有限公司
－富国中证
其他 0.41 21,084,000 17,972,300 0 21,084,000 0
500 指 数 增 强
型证券投资基
金（LOF）
周小丽 境内自然人 0.37 19,193,365 16,844,958 0 19,193,365
战略投资者或一般法人因配
售新股成为前 10 名股东的情 不适用
况（如有）
1. 中国泛海、泛海能源同属本公司实际控制人控制的公司；
2. 中国泛海、泛海能源与前 10 名其他股东之间不存在关联关系，也不属于《上市公司
上述股东关联关系或一致行
收购管理办法》规定的一致行动人；
动的说明
3. 未知前 10 名股东中其他股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司收购管理办法》
规定的一致行动人。
上述股东涉及委托/受托表决
不适用
权、放弃表决权情况的说明
前 10 名无限售条件股东持股情况
股份种类
股东名称 报告期末持有无限售条件股份数量
股份种类 数量
中国泛海控股集团有限公司 3,264,672,908 人民币普通股 3,264,672,908
泛海能源控股股份有限公司 124,000,000 人民币普通股 124,000,000
林芝锦华投资管理有限公司 61,111,111 人民币普通股 61,111,111
德邦创新资本－渤海银行－
57,972,922 人民币普通股 57,972,922
中融国际信托有限公司
黄木顺 57,133,700 人民币普通股 57,133,700
陈克春 44,139,492 人民币普通股 44,139,492
香港中央结算有限公司 30,173,241 人民币普通股 30,173,241
阮京虹 22,571,690 人民币普通股 22,571,690
4
中国农业银行股份有限公司
－富国中证 500 指数增强型 21,084,000 人民币普通股 21,084,000
证券投资基金（LOF）
周小丽 19,193,365 人民币普通股 19,193,365
1. 中国泛海、泛海能源同属本公司实际控制人控制的公司；
前 10 名无限售流通股股东之
2. 中国泛海、泛海能源与前 10 名其他股东之间不存在关联关系，也不属于《上市公司
间，以及前 10 名无限售流通
收购管理办法》规定的一致行动人；
股股东和前 10 名股东之间关
3. 未知前 10 名股东中其他股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司收购管理办法》
联关系或一致行动的说明
规定的一致行动人。
1. 公司股东黄木顺除通过普通证券账户持有 10,000,000 股外，还通过光大证券股份有
限公司客户信用交易担保证券账户持有 47,133,700 股，实际合计持有 57,133,700 股；
2. 公司股东陈克春未通过普通证券账户持股，仅通过中信证券股份有限公司客户信用
前 10 名普通股股东参与融资 交易担保证券账户持有 44,139,492 股；
融券业务情况说明 3. 公司股东阮京虹除通过普通证券账户持有 3,691,600 股外，还通过国泰君安证券股份
有限公司客户信用交易担保证券账户持有 18,880,090 股，实际合计持有 22,571,690 股；
4. 公司股东周小丽除通过普通证券账户持有 5,571,920 股外，还通过东兴证券股份有限
公司客户信用交易担保证券账户持有 13,621,445 股，实际合计持有 19,193,365 股。
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□ 是 √ 否
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
2、公司优先股股东总数及前 10 名优先股股东持股情况表
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无优先股股东持股情况。
5
3、以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
（五）在年度报告批准报出日存续的债券情况
√ 适用 □ 不适用
1、公司债券基本信息
单位：万元
债券 债券 起息 债券余额
债券名称 发行日 到期日 利率 还本付息方式 交易场所
简称 代码 日 （万元）
泛海控股 每年付息一次，到期一
股份有限 次还本，最后一期利息随本
公 司 2016 2016 金的兑付一起支付。如投资
2016 年
年面向合 16 泛 年3 2021 年 3 月 7 者在存续期第三年末行使回 深圳证券
112340 3 月 7-8 0.00 6.50%
格投资者 控 01 月7 日 售选择权，则回售部分债券 交易所
日
公开发行 日 的付息日为 2017 年至 2019
公司债券 年每年的 3 月 7 日，兑付日
（第一期） 为 2019 年 3 月 7 日。
泛海控股 每年付息一次，到期一
股份有限 次还本，最后一期利息随本
公 司 2016 2016 金的兑付一起支付。如投资
2016 年
年面向合 16 泛 年3 2021 年 3 月 者在存续期第三年末行使回 深圳证券
112362 3月 0.00 6.50%
格投资者 控 02 月 23 23 日 售选择权，则回售部分债券 交易所
23-24 日
公开发行 日 的付息日为 2017 年至 2019
公司债券 年每年的 3 月 23 日，兑付日
（第二期） 为 2019 年 3 月 23 日。
泛海控股 2018 经与“18 海控 每年付息一次，到期一
18 海 2018 年 156,737.8 深圳证券
股份有限 114372 年9 01”全体投资 9.00% 次还本，最后一期利息随本
控 01 9 月 10 7 交易所
公 司 2018 月 10 者协商一致， 金的兑付一起支付。如投资
6
债券 债券 起息 债券余额
债券名称 发行日 到期日 利率 还本付息方式 交易场所
简称 代码 日 （万元）
年非公开 日 日 “18 海控 01” 者在存续期第二年末行使回
发行公司 本金及利息 售选择权，则回售部分债券
债券（第一 的到期日由 的付息日为 2019 年至 2020
期） 2021 年 9 月 年每年的 9 月 10 日，兑付日
10 日调整为 为 2020 年 9 月 10 日。如发
2021 年 11 月 行人在存续期第二年末行使
10 日 赎回权，则赎回债券付息日
为 2019 年至 2020 年每年的
9 月 10 日，兑付日为 2020
年 9 月 10 日。
未回售登记
债券份额 2.50
每年付息一次，到期一
亿元到期日
次还本，最后一期利息随本
为 2022 年 7
金的兑付一起支付。如投资
泛海控股 月 9 日；经与
者在存续期第二年末行使回
股份有限 “19 泛控 01”
售选择权，则回售部分债券
公 司 2019 2019 已回售登记
的付息日为 2020 年至 2021
年面向合 19 泛 2019 年 年7 的投资者协 深圳证券
112920 55,000.00 7.50% 年每年的 7 月 9 日，兑付日
格投资者 控 01 7月9日 月9 商一致，已回 交易所
为 2021 年 7 月 9 日。如发行
公开发行 日 售登记债券
人在存续期第二年末行使赎
公司债券 份额 3.00 亿
回权，则赎回债券付息日为
（第一期） 元到期日由
2020 年至 2021 年每年的 7
2021 年 7 月 9
月 9 日，兑付日为 2021 年 7
日 调 整 为
月 9 日。
2022 年 1 月 9
日
每年付息一次，到期一
次还本，最后一期利息随本
金的兑付一起支付。如投资
泛海控股
者在存续期第二年末行使回
股份有限
售选择权，则回售部分债券
公 司 2019 2019
2019 年 的付息日为 2020 年至 2021
年面向合 19 泛 年 12 2021 年 12 月 深圳证券
112995 12 月 25 50,000.00 7.50% 年每年的 12 月 25 日，兑付
格投资者 控 02 月 25 25 日 交易所
日 日为 2021 年 12 月 25 日。如
公开发行 日
发行人在存续期第二年末行
公司债券
使赎回权，则赎回债券付息
（第二期）
日为 2020 年至 2021 年每年
的 12 月 25 日，兑付日为
2021 年 12 月 25 日。
泛海控股 20 泛 2020 年 2020 2023 年 1 月 120,000.0 每年付息一次，到期一 深圳证券
149035 7.50%
股份有限 控 01 1 月 23 年1 23 日 0 次还本，最后一期利息随本 交易所
7
债券 债券 起息 债券余额
债券名称 发行日 到期日 利率 还本付息方式 交易场所
简称 代码 日 （万元）
公 司 2020 日 月 23 金的兑付一起支付。如投资
年面向合 日 者在存续期第二年末行使回
格投资者 售选择权，则回售部分债券
公开发行 的付息日为 2021 年至 2022
公司债券 年每年的 1 月 23 日，兑付日
（第一期） 为 2022 年 1 月 23 日。如发
行人在存续期第二年末行使
赎回权，则赎回债券付息日
为 2021 年至 2022 年每年的
1 月 23 日，兑付日为 2022
年 1 月 23 日。
每年付息一次，到期一
次还本，最后一期利息随本
金的兑付一起支付。如投资
泛海控股
者在存续期第二年末行使回
股份有限
售选择权，则回售部分债券
公 司 2020 2020
2020 年 的付息日为 2021 年至 2022
年面向合 20 泛 年2 2022 年 2 月 深圳证券
149044 2月 40,000.00 7.50% 年每年的 2 月 27 日，兑付日
格投资者 控 02 月 27 27 日 交易所
26-27 日 为 2022 年 2 月 27 日。如发
公开发行 日
行人在存续期第二年末行使
公司债券
赎回权，则赎回债券付息日
（第二期）
为 2021 年至 2022 年每年的
2 月 27 日，兑付日为 2022
年 2 月 27 日。
每年付息一次，到期一
次还本，最后一期利息随本
金的兑付一起支付。如投资
泛海控股
者在存续期第二年末行使回
股份有限
售选择权，则回售部分债券
公 司 2020 2020
2020 年 的付息日为 2021 年至 2022
年面向合 20 泛 年4 2022 年 4 月 深圳证券
149116 4 月 29 70,000.00 7.50% 年每年的 4 月 29 日，兑付日
格投资者 控 03 月 29 29 日 交易所
日 为 2022 年 4 月 29 日。如发
公开发行 日
行人在存续期第二年末行使
公司债券
赎回权，则赎回债券付息日
（第三期）
为 2021 年至 2022 年每年的
4 月 29 日，兑付日为 2022
年 4 月 29 日。
泛海控股 2020 每年付息一次，到期一
2020 年
股份有限 20 泛 年6 2023 年 6 月 次还本，最后一期利息随本 深圳证券
114769 6 月 19 90,000.00 6.50%
公 司 2020 海 01 月 19 19 日 金的兑付一起支付。如投资 交易所
日
年非公开 日 者在存续期第二年末行使回
8
债券 债券 起息 债券余额
债券名称 发行日 到期日 利率 还本付息方式 交易场所
简称 代码 日 （万元）
发行公司 售选择权，则回售部分债券
债券（疫情 的付息日为 2021 年至 2022
防 控 债 ） 年每年的 6 月 19 日，兑付日
（第一期） 为 2022 年 6 月 19 日。如发
行人在存续期第二年末行使
赎回权，则赎回债券付息日
为 2021 年至 2022 年每年的
6 月 19 日，兑付日为 2022
年 6 月 19 日。
每年付息一次，到期一
次还本，最后一期利息随本
金的兑付一起支付。如投资
泛海控股 者在存续期第二年末行使回
股份有限 售选择权，则回售部分债券
2020
公 司 2020 2020 年 的付息日为 2021 年至 2022
20 泛 年7 2023 年 7 月 深圳证券
年非公开 114784 7 月 21 60,000.00 7.50% 年每年的 7 月 21 日，兑付日
海 02 月 21 21 日 交易所
发行公司 日 为 2022 年 7 月 21 日。如发
日
债券（第二 行人在存续期第二年末行使
期） 赎回权，则赎回债券付息日
为 2021 年至 2022 年每年的
7 月 21 日，兑付日为 2022
年 7 月 21 日。
公司债券面向符合《公司债券发行与交易管理办法》、《深圳证券交易所债券市场投资者适当性管
投资者适当性安排 理办法》等相关法律法规的规定并拥有中国证券登记结算有限责任深圳分公司 A 股证券账户的专业
机构投资者发行。公司债券上市/挂牌后仅限专业机构投资者参与交易。
2021 年 5 月 21 日开市起，“19 泛控 01”、“20 泛控 01”等公开发行的公司债券的交易方式调整
为仅采取协议大宗交易方式。 “20 泛海 01”、“20 泛海 02”等非公开发行的公司债券采取协议大宗
适用的交易机制 交易方式。
“18 海控 01”、“19 泛控 02”、“20 泛控 02”、“20 泛控 03”已分别于 2021 年 11 月 10 日、2021
年 12 月 27 日、2022 年 2 月 28 日、2022 年 4 月 29 日摘牌，不再适用上述交易方式。
是否存在终止上市交易的风险 “18 海控 01”、“19 泛控 02”、“20 泛控 02”、“20 泛控 03”已分别于 2021 年 11 月 10 日、2021
（如有）和应对措施 年 12 月 27 日、2022 年 2 月 28 日、2022 年 4 月 29 日摘牌。
注：
（1）上表中，付息日、兑付日如遇非交易日，则顺延至其后的第 1 个交易日。
（2）上表中债券余额按照截至 2021 年 12 月 31 日的情况填报；利率按照当期票面利率填报。
（3）报告期内，公司分别于 2021 年 3 月 8 日、2021 年 3 月 23 日完成“16 泛控 01”、“16 泛控 02”的到期兑付工作；
于 2021 年 6 月 30 日完成 18 海控 01 的回售兑付工作，回售兑付完成后债券余额由 250,000.00 万元变更为约 156,737.87 万元。
（4）报告期内，经与“18 海控 01”全体投资者协商一致，“18 海控 01”本金及利息的到期日由 2021 年 9 月 10 日调整
为 2021 年 11 月 10 日，具体详见披露于 2021 年 9 月 10 日、2021 年 11 月 10 日深圳证券交易所固定收益平台的相关公告。
（5）报告期内，经与“19 泛控 01”已回售登记的投资者协商一致，已进行回售登记的合计票面金额为 300,000,000.00
9
元的“19 泛控 01”份额到期日由 2021 年 7 月 9 日调整为 2022 年 1 月 9 日，具体详见披露于 2021 年 7 月 9 日、2022 年 1
月 10 日巨潮资讯网的相关公告。
（6）报告期内，“19 泛控 02”债券持有人根据募集说明书约定在债券存续期第 2 年末享有投资者回售权利，并在回售
登记期内（2021 年 11 月 15 日至 2021 年 11 月 17 日）行使了投资者回售权利，根据中国证券登记结算有限责任公司深圳分
公司提供的数据，回售申报数量为 5,000,000 张，回售金额为人民币 5.00 亿元（不含利息），具体详见披露于 2021 年 12 月
24 日、2021 年 12 月 28 日巨潮资讯网的相关公告。
（7）2022 年 1 月，“20 泛控 01”债券持有人根据募集说明书约定在债券存续期第 2 年末享有投资者回售权利，根据中
国证券登记结算有限责任公司深圳分公司提供的数据，回售申报数量为 0 张，具体详见披露于 2022 年 1 月 14 日、2022 年 1
月 20 日巨潮资讯网的相关公告。
（8）20 泛控 02”债券持有人根据募集说明书约定在债券存续期第 2 年末享有投资者回售权利，并在回售登记期内（2022
年 1 月 10 日至 2022 年 1 月 12 日）行使了投资者回售权利，根据中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司提供的数据，
回售申报数量为 4,000,000 张，回售金额为人民币 4.00 亿元（不含利息），具体详见披露于 2022 年 2 月 25 日巨潮资讯网的
相关公告。
（9）20 泛控 03”债券持有人根据募集说明书约定在债券存续期第 2 年末享有投资者回售权利，并在回售登记期内（2022
年 3 月 16 日至 2022 年 3 月 18 日）行使了投资者回售权利，根据中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司提供的数据，
回售申报数量为 7,000,000 张，回售金额为人民币 7.00 亿元（不含利息），具体详见披露于 2022 年 4 月 28 日巨潮资讯网的
相关公告。
（10）2022 年 1 月，经与“20 泛控 01”部分债券持有人协商一致，同意注销该部分持有人所持有的“20 泛控 01”债
券 6,268,000 张（每张面值 100 元）；经与“20 泛海 01”部分债券持有人协商一致，同意注销该部分持有人所持有的“20 泛
海 01”债券 836,000 张（每张面值 100 元）；经与“20 泛海 02”部分债券持有人协商一致，同意注销该部分持有人所持有的
“20 泛海 02”债券 52,000 张（每张面值 100 元）。截至本报告出具日，上述债券注销工作已完成，“20 泛控 01”、“20 泛海
01”、“20 泛海 02”的债券余额分别变更为 5.732 亿元、8.164 亿元、5.948 亿元。
（11）截至本报告出具日，“18 海控 01”、“19 泛控 02”、“20 泛控 01”、“20 泛控 02”、“20 泛控 03”、“20 泛海 01”、“20
泛海 02”的全体债券持有人及“19 泛控 01”已回售登记的债券持有人以债券交易纠纷为由将公司诉至法院，具体详见披露
于 2022 年 2 月 9 日、2022 年 4 月 23 日巨潮资讯网的相关公告。
2、报告期内信用评级结果调整情况
报告期内，东方金诚国际信用评估有限公司（以下简称“东方金诚”）对公司主体及公司发行的“19 泛控 01”、“19 泛
控 02”、“20 泛控 01”、“20 泛控 02”、“20 泛控 03”、“18 海控 01”等 6 只公司债券进行了定期跟踪评级。经东方金诚评定，
公司主体信用等级为 A，评级展望为负面，上述公司债券的信用等级均为 A，具体内容详见披露于 2021 年 6 月 30 日巨潮资
讯网或深圳证券交易所固定收益平台的相关公告。
报告期内，东方金诚根据信用评级相关制度对公司主体及相关债项信用等级进行了不定期跟踪评级，具体情况如下：
（1）2021 年 1 月 25 日，东方金诚信用评级委员会决定将公司主体信用等级 AA+、相关债项（包括“16 泛控 01”、“16
泛控 02”、“19 泛控 01”、“19 泛控 02”、“20 泛控 01”、“20 泛控 02”、“20 泛控 03”、“18 海控 01”）信用等级 AA+继续列入
评级观察名单，具体内容详见披露于 2021 年 1 月 28 日巨潮资讯网或深圳证券交易所固定收益平台的相关公告。
（2）2021 年 5 月 18 日，东方金诚信用评级委员会决定将公司主体信用等级由 AA+下调至 AA-，评级展望调整为负面，
相关债项（包括“19 泛控 01”、“19 泛控 02”、“20 泛控 01”、“20 泛控 02”、“20 泛控 03”、“18 海控 01”）信用等级由 AA+
下调至 AA-，并移出评级观察名单，评级机构进行评级调整的主要原因：公司 2020 年业绩亏损、控股子公司近期涉诉及被
执行记录持续增多、控股股东中国泛海所持公司部分股份被冻结和将被司法拍卖等，具体内容详见披露于 2021 年 5 月 19
日巨潮资讯网或深圳证券交易所固定收益平台的相关公告。
（3）2021 年 5 月 26 日，东方金诚信用评级委员会决定将公司主体信用等级由 AA-下调至 A，评级展望维持负面，相
关债项（包括“19 泛控 01”、“19 泛控 02”、“20 泛控 01”、“20 泛控 02”、“20 泛控 03”、“18 海控 01”）信用等级由 AA-下
调至 A，评级机构进行评级调整的主要原因：公司境外美元债到期兑付事项、近期到期及回售境内债券规模较大、资产流动
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性减弱等，具体内容详见披露于 2021 年 5 月 27 日巨潮资讯网或深圳证券交易所固定收益平台的相关公告。
（4）2021 年 8 月 27 日，东方金诚信用评级委员会决定将公司主体信用等级由 A 下调至 BB，评级展望维持负面，相
关债项（包括“19 泛控 01”、“19 泛控 02”、“20 泛控 01”、“20 泛控 02”、“20 泛控 03”、“18 海控 01”）信用等级由 A 下调
至 BB，评级机构进行评级调整的主要原因：公司流动性压力大、经营业绩持续亏损、再融资能力弱等，具体内容详见披露
于 2021 年 8 月 30 日巨潮资讯网或深圳证券交易所固定收益平台的相关公告。
（5）2021 年 8 月 30 日，东方金诚信用评级委员会决定将公司主体信用等级由 BB 下调至 C，相关债项（包括“19 泛
控 01”、“19 泛控 02”、“20 泛控 01”、“20 泛控 02”、“20 泛控 03”、“18 海控 01”）信用等级由 BB 下调至 C，评级机构进行
评级调整的主要原因：公司未能按期、足额偿付 18 泛海 MTN001 利息及回售部分债券本金，具体内容详见披露于 2021 年 8
月 31 日巨潮资讯网或深圳证券交易所固定收益平台的相关公告。
（6）东方金诚就“公司 2020 年度业绩预亏”，“公司控股股东所持公司部分股份被冻结”等事项出具了关注公告，具体
内容详见披露于 2021 年 3 月 12 日、2021 年 4 月 27 日巨潮资讯网或深圳证券交易所固定收益平台的相关公告。
3、截至报告期末公司近两年的主要会计数据和财务指标
单位：万元
项目 本报告期末 上年末 本报告期末比上年末增减
流动比率 0.77 1.19 -35.29%
资产负债率 87.51% 80.67% 6.84%
速动比率 0.21 0.68 -69.12%
本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减
扣除非经常性损益后净利润 -992,444.95 -407,475.20 -143.56%
EBITDA 全部债务比 -0.09 0.02 -0.11
利息保障倍数 -0.78 0.22 -454.55%
现金利息保障倍数 5.17 2.54 103.54%
EBITDA 利息保障倍数 -0.75 0.25 -400.00%
贷款偿还率 65.53% 94.21% -28.68%
利息偿付率 76.73% 89.71% -12.98%
说明：息税折旧摊销前利润（EBITDA）大幅下降主要系本年计提大额资产减值损失和信用减值损失。受上述大额减值
影响，EBITDA 全部债务比、利息保障倍数、EBITDA 利息保障倍数同比降低。现金利息保障倍数提高主要系本年利息支出
减少，同时经营活动产生的现金流量净额增加。
三、管理层讨论与分析
（一）报告期内公司经营情况
1、整体经营情况
2021 年，在党中央和国务院的正确领导下，我国统筹推进新冠肺炎疫情防控和经济社会发展工作，疫情防控成果持续
巩固，经济保持恢复发展，构建新发展格局迈出新步伐，高质量发展取得新成效，但国内外不稳定、不确定因素仍然较多，
保持经济平稳运行难度较大。
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从行业形势看，公司目前主营业务为金融和房地产，年内上述行业从政策到市场均面临严峻挑战。金融业整体保持从严
监管态势，着力防控重点领域风险，证券行业市场竞争持续加剧，信托行业处于转型阵痛期，财险行业受到车险综改较大冲
击；房地产业则延续“房住不炒”的总基调，土地、市场监管等方面的调控持续升级，叠加信贷环境收紧、市场预期转变、
疫情持续反复等因素，房企普遍面临较大发展压力。
受境内外宏观经济环境变化、新冠肺炎疫情持续、行业调控升级、融资环境不畅、存量债务集中到期等内外部因素影响，
年内公司旗下的金融、房地产等核心业务发展受到一定阻碍，叠加资产优化处置、引进战略投资者（以下简称“引战”）等
重点工作运作周期较长，导致公司流动性阶段性支撑乏力，企业经营管理面临一定困难。
面对复杂严峻的内外部形势和诸多风险挑战，公司重新审视公司发展的优劣势，全面摸排公司的家底资源，不等不靠、
不推不拖，主动求变、困中求进，围绕资产处置、多层面引战、债务优化、风险化解等核心任务，着力扭转公司基本面，夯
实公司发展基础，提升公司可持续经营能力，争取尽快实现公司经营业绩企稳回升目标。
但是，受公司主营业务经营阶段性受阻以及公司按照企业会计准则要求计提减值准备、计入当期损益的财务费用增加等
因素的综合影响，公司 2021 年度业绩出现重大亏损。经审计，2021 年度公司实现营业总收入为 149.23 亿元，同比增长 6.16%，
归属于上市公司股东的净利润为-112.55 亿元。截至 2021 年 12 月 31 日，公司总资产为 1,102.45 亿元，归属于上市公司股东
的净资产为 57.85 亿元。
2、主要业务经营情况
公司核心业务为金融业务和房地产业务。报告期内，公司直面企业发展的阶段性困难与问题，上下一心，攻坚克难，全
年经营活动围绕企业运营管理、资产优化处置、债务及其他风险防控化解等重点展开。
（1）金融业务
2021 年，公司金融板块实现营业收入 64.83 亿元，占公司营业收入的 43.44%。
年内，公司旗下金融子公司以经营创收增利和风险防范化解为工作重点，深入研判经济社会发展及行业变化趋势，努力
开拓业务发展新局面，同时加快存量风险处置化解，争取恢复并增强金融业务活力，其中：民生证券抓住较好的市场发展机
遇，不断夯实业务及管理基础，经营业绩快速增长，重点业务排名和竞争力持续提升，全年实现营业收入 47.26 亿元、归母
净利润 12.23 亿元（民生证券自 2021 年 8 月起不再纳入公司合并报表范围，但公司仍持有其约 31.03%股份，系其第一大股
东）；民生信托以风险防范化解为第一要务，综合运用非诉清收、融资方重组、资产核销等市场化手段，拓宽处置渠道，全
力推动风险化解，同时积极调整业务模式和结构，深挖标品市场机会，但受监管政策、项目延期兑付、新业务发展缓慢、风
险减值计提等诸多因素影响，民生信托业绩同比大幅下降，全年实现营业收入约-28.13 亿元；亚太财险紧紧围绕“效益为先”
这一核心，持续提升业务品质、加快降低运营成本，全力推动企业向高质量转型发展转变，全年实现营业收入约 60.10 亿元，
同比增长 9.15%，但受车险综改、河南客户水灾等因素影响，全年亏损约 6.60 亿元。
（2）房地产业务
2021 年，公司地产板块实现营业收入 83.65 亿元，占公司营业收入的 56.05%。
房地产业务一直是公司发展的稳固基石和有力支撑。年内，公司全力围绕境内核心地产项目武汉中央商务区项目开展工
作，以保交房、保回款、保稳定、保经营为目标，努力克服资金、工程、物资供应等多重困难，如期推进多项重点工程的进
度，为销售去化和项目融资创造条件，同时想方设法增加可售货值，大力拓展销售渠道，争取应销尽销，并全力推动项目回
款。年内，公司地产板块实现签约销售金额 64.66 亿元，总回款 58.05 亿元，为公司贡献了可观的现金流入。
3、重点工作推进情况
年内，公司重点开展了以下几方面工作：
（1）全力推动资产优化处置，若干项目成功落地
资产优化处置是公司改善经营状况、助力企业突围的必由之路。对公司而言，丰富的核心区位土地储备、有竞争力的金
融业务布局一直是公司最核心的发展优势，也是化解公司发展阶段性问题的重要依仗。
报告期内，公司依托于存量资产质地良好的优势，全面推进境内外部分资产的优化处置工作，争取回笼部分资金、助力
企业轻装上阵。年内，公司以约 30.66 亿元转让了武汉中央商务区宗地 20 项目，以约 22 亿元出售了浙江泛海建设投资有限
公司 100%股权，并完成了武汉中央商务区泛海创业中心等资产的转让工作；但境外资产处置工作则受疫情影响大幅滞后，
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仍需进一步加强，除夏威夷项目地块之一已完成出售协议签署外，其他项目基本处于意向接触或协议洽商阶段。
（2）继续推进多层面引战工作，取得阶段性进展
公司核心子公司引战工作既能为子公司注入活水，提升其经营能力和经营质量，又可为公司引入丰沛现金流，助力公司
调和阶段性资金匹配矛盾。
报告期内，公司持续加大所属公司引战力度，并与相关投资者积极探索新形势下境内外项目合作的新模式。年内，公司
所属的证券、信托、保险板块引战工作均取得一定进展，包括上海沣泉峪企业管理有限公司以 23.644 亿元获得民生证券约
13.49%股权，江苏洋河酒厂股份有限公司以 6.5 亿元获得民生信托约 5.95%股权等。年内，公司也在同时推进武汉公司、亚
太财险的引战工作以及公司旗下类金融牌照股权合作或转让工作，已有多家意向投资人在洽谈中。
（3）多措并举促进债务减量化解，减轻流动性压力
年内，受外部融资环境变化和企业自身经营受阻、存量债务集中到期等因素影响，公司面临阶段性的流动性压力。
为有效缓解压力，公司开源节流、多措并举，一方面持续精简机构人员、撤并低效业务板块，降低企业运营成本，重在
“节流”；另一方面充分利用好公司的资源优势，积极增加资金来源、压降负债规模，重在“开源”，主要措施包括：持续加
强地产项目销售和回款，努力“做优增量”；加强与金融机构的接洽，完成多笔贷款本息的展期工作，争取“盘活存量”；借
助资产抵债、债务重组等手段，以合法化、市场化方式化解风险、压降债务；加快资产优化处置，通过对抵押资产的合理处
置变现来清偿相应债务。经多方努力，公司非金融板块有息负债规模由报告期初约 670 亿元降至报告期末约 540 亿元，债务
规模获得持续压降。
（4）聚焦重点风险防范化解，筑牢风险管理防线
年内，受公司经营风险影响，出现若干项与地产项目工程建设、企业融资相关的诉讼、仲裁、资产查封冻结事项，信托、
境外地产等业务板块的风险也明显增加。
为妥善化解风险，公司不断强化全员风险意识，坚守合法经营、规范运作的底线，坚决杜绝经营压力演变为合规风险；
持续优化风险管理方式和流程，加强对风险的识别和预判，积极制定和落实风险化解方案，全面维护公司利益；针对部分业
务板块风险上升的情况，健全风险定期监测和报告机制，加大风险排查力度，结合公司整体部署制定应对措施；有序开展内
控建设及审计监察工作，发现和弥补管理短板，坚决筑牢风险管理防线。
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（二）报告期内房地产项目经营管理情况
1、新增土地储备项目
□ 适用 √ 不适用
2、累计土地储备情况
单位：万平方米
项目/区域名称 总占地面积 总建筑面积总建筑面积/剩余可开发建筑面积
武汉中央商务区项目 60.25 269.36
北京泛海国际居住区二期 8.5 33.88
沈阳泛海国际居住区项目 10.15 14.89
美国夏威夷科琳娜 1 号地项目 10.63 14.94
美国夏威夷科琳娜 2 号地项目 7 9.2
美国夏威夷卡波雷西区项目 204.55 33.5
美国纽约南街 80 号项目 0.14 8.36
总计 301.22 384.13
3、主要项目开发情况
单位：平方米、万元
城市/区 权益比 开工时 完工 规划计容建 本期竣工
项目名称 所在位置 项目业态 开发进度 土地面积 累计竣工面积 预计总投资金额 累计投资总金额
域 例 间 进度 筑面积 面积
宗地 17 北时代 部分竣工（毛
武汉中央商 2014 年
中心 1、2、3、 办公 坯），部分在 —— 42,869.17 283,273.64 0 185,363.55 283,080.81 217,036.36
务区 6月
4 号楼 建
武汉 宗地 16B 武汉 武汉中央商 办公、商业、 注 1 2009 年
在建 —— 28,100.85 266,112.58 0 0 646,304.18 653,550.34
中心 务区 公寓、酒店 9月
宗地 2 泛海城 武汉中央商 2011 年 部分竣工，部
商业、公寓 —— 30,526.20 143,473.14 0 150,615.28 173,645.64 178,246.48
市广场二期 务区 8月 分在建
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宗地 14B（万怡
部分竣工（毛
酒店、平安银 武汉中央商 2013 年
酒店 坯），部分在 —— 28,547.00 149,300.00 0 173,547.85 252,363.90 171,793.29
行、艾迪逊酒 务区 11 月
建
店、商业街)
宗地 24A 芸海 武汉中央商 2014 年
住宅 竣工（毛坯） —— 94,900.00 303,680.00 0 407,043.80 375,198.71 347,289.86
园 务区 5月
武汉中央商 2019 年
宗地 23E 桂府 住宅 在建 —— 11,393.43 28,483.58 0 0 38,969.54 22,838.43
务区 10 月
武汉中央商 2019 年
宗地 24B 芸府 住宅 在建 —— 35,131.00 94,854.00 0 0 130,504.72 47,760.55
务区 10 月
泛海国际居住
朝阳区东风 住宅、商业、 2010 年 部分竣工，部
北京 区二期（2#地 —— 142,374.41 159,370.00 0 219,709.00 1,073,864.03 1,010,295.98
乡 办公 10 月 分在建
南、3#地）
辽宁省抚顺
泛海国际居住 2014 年 部分竣工，部
抚顺 市沈抚新区 住宅、商业 —— 119,918 116,468 0 50,555.84 98,279.61 84,681.62
区 9月 分在建
高湾经济区
住宅、商业、
洛杉矶泛海广 2014 年
洛杉矶 市中心 写字楼、酒 74.94% 暂缓 —— 18,700.00 138,300.00 0 0 22.5 亿美元 1,049,317.57
场 11 月
店等
注：
（1）武汉项目的持有主体为武汉公司，泛海控股直接和间接合计持有武汉公司 90.25%股份。北京项目的持有主体为东风公司，东风公司已于 2019 年出售给融创房地产集团
有限公司，根据协议约定，该项目为公司保留物业。抚顺项目的持有主体为沈阳公司，其系武汉公司的全资子公司。
（2）经公司 2021 年 5 月 21 日召开的第十届董事会第三十次临时会议审议通过，公司境外全资子公司泛海控股国际投资有限公司（以下简称“泛海控股国际投资”）发行 27,510
股优先股，其股东中泛集团以其对泛海控股国际投资的 4 亿美元债权为对价认购上述优先股。中泛集团将其持有的上述优先股作为其全资子公司泛海控股国际发展第五有限公司认
购非关联第三方 Fountain Alternative Investment SPC - Fountain Alternative Investment SP2（以下简称 “基金”）的 4 亿美元优先级份额的对价，即将上述优先股转让给基金的全资子
公司 Atlantis Bright Investment Management Limited。据此，公司持有的泛海控股国际投资股权（含其项下旧金山泛海中心项目、88 First Street SF LLC）由合并并表转变成以权益法
核算，不再体现于上表。
4、主要项目销售情况
单位：平方米、万元
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城市/区 所在位 权益比 累计预售（销售）本期预售（销售）本期预售（销售） 累计结算面 本期结算面 本期结算金
项目名称 项目业态 计容建筑面积 可售面积
域 置 例 面积 面积 金额 积 积 额
住宅 1,267,929.51 1,260,886.06 40,118.66 121,649.97 1,194,548.32 89,738.22 254,287.45
商业 90,053.92 76,873.65 1,352.36 3,972.53 76,899.58 1,352.36 3,783.36
2,148,100.00
写字楼 656,967.50 656,811.69 155.81 362.4 725,317.35 66,465.95 85,714.29
武汉中央
武汉 江汉区 公寓 89,355.68 16,364.15 0 0 0 0 0
商务区
幼儿园 4,520.63 4,520.63 4,520.63 4,520.63 5,555.85 4,520.63 4,520.63 5,291.29
宗地 20 土
175,189.00 175,189.00 175,189.00 175,189.00 306,580.75 175,189.00 175,189.00 291,981.67
地（注 1）
北京朝
北京 泛海世家 仓房 注2 12,294 12,294 3,461.74 506.24 1,181 3,194.13 506.24 1,124.69
阳区
辽宁省
抚顺市
泛海国际
抚顺 沈抚新 住宅 116,468 90,752 7,508.43 2,583.20 1,652.48 6,779.70 3,664.70 2,214.55
居住区
区高湾
经济区
泛海城市
深圳 南山区 写字楼 25,770.24 25,770.24 16,416.61 0 0 16,416.61 0 0
广场
住宅、商业、
洛杉矶泛
洛杉矶 市中心 写字楼、酒 74.94% 138,300 80,200 0 0 0 0 0 0
海广场
店等
注：
（1）经公司 2021 年 1 月 4 日召开的第十届董事会第十九次临时会议审议通过，公司控股子公司武汉公司向非关联第三方武汉瑞坤房地产开发有限公司转让其持有的武汉中央
商务区不动产权证号为“鄂（2019）武汉市江汉不动产权第 0008198 号”宗地的国有建设用地使用权。
（2）武汉项目的持有主体为武汉公司，泛海控股直接和间接合计持有武汉公司 90.25%股份。北京项目的持有主体为东风公司，东风公司已于 2019 年出售给融创房地产集团
有限公司，根据协议约定，该项目为公司保留物业。抚顺项目的持有主体为沈阳公司，深圳项目的持有主体为深圳公司，均系武汉公司的全资子公司。
5、主要项目出租情况
单位：平方米
16
项目名称 所在位置 项目业态 可出租面积 累计已出租面积 平均出租率
武汉樱海园幼儿园 武汉市江汉区 其他 2,376.00 2,376.00 100.00%
武汉泛海城市广场一期购物中心 武汉市江汉区 商业 59,661.00 38,780.00 65%
武汉泛海城市广场二期购物中心 武汉市江汉区 商业 28,317.00 25,864.51 92%
武汉泛海生活广场 武汉市江汉区 商业 14,136.00 13,995.00 99%
武汉泛海城市广场一期写字楼 武汉市江汉区 写字楼 23,881.76 18,205.37 76.23%
武汉泛海创业中心（报告期内已整售给长江证券） 武汉市江汉区 写字楼 66,465.95 27,245.83 40.99%
武汉汉口泛海喜来登酒店 武汉市江汉区 酒店 67,363.00 67,363.00 100%
武汉泛海费尔蒙酒店 武汉市江汉区 酒店 50,928.00 50,928.00 100%
武汉桂海园会所 武汉市江汉区 会所 2,095.00 0 0%
武汉樱海园会所 武汉市江汉区 会所 1,500.00 1,500.00 100%
北京光彩国际公寓底商 北京市朝阳区 底商 6,115 6,115 100%
北京世家商业楼 北京市朝阳区 商业 3,199 3,199 100%
北京容郡商业楼 北京市朝阳区 商业 3,207 3,207 100%
泛海名人广场综合服务楼 青岛市市南区 商业 2,036.7 0 0%
深圳泛海城市广场（购物中心） 深圳市南山区 商业 25,793.11 20,940.04 81.18%
深圳泛海城市广场（2 栋） 深圳市南山区 写字楼 8,608.27 6,318.03 73.39%
深圳泛海拉菲花园 1 栋 101 深圳市南山区 净菜市场 1,940.74 1,940.74 100.00%
深圳泛海拉菲花园二期 深圳市南山区 商业 4,566.18 4,566.18 100.00%
深圳泛海幼儿园 深圳市南山区 幼儿园 2,496.18 2,496.18 100.00%
深圳泛海城市广场 深圳市南山区 公寓 688.7 688.7 100.00%
深圳其他散租物业 深圳市南山区 其他 18,284.56 18,284.56 100.00%
注：武汉项目的持有主体为武汉公司，泛海控股直接和间接合计持有武汉公司 90.25%股份。北京项目的持有主体为东风公司，东风公司已于 2019 年出售给融创房地产集团有
限公司，根据协议约定，该项目为公司保留物业。抚顺项目的持有主体为沈阳公司，深圳项目的持有主体为深圳公司，均系武汉公司的全资子公司。北京光彩国际公寓底商报告期
已出售。
6、土地一级开发情况
√ 适用 □ 不适用
单位：万元、平方米
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预计总投资金 累计投资金 规划平整土 累计平整土 本期平整 累计销 本期销售 累计结算 本期结算 累计一级土 本期一级土 款项回收
项目名称 所在位置
额 额 地面积 地面积 土地面积 售面积 面积 土地面积 土地面积 地开发收入 地开发收入 情况
泛海国际旅游度假 大连市旅顺口
374,070.46 374,068.04 960,310.00 836,300.00 0 0 0 0 0 0 0 0
区项目 区黄金山南
注：泛海控股直接和间接合计持有武汉公司 90.25%股份，武汉公司持有大连公司 100%股权。
7、发展战略和未来一年经营计划
详见《泛海控股股份有限公司 2021 年年度报告》第三节经营情况讨论与分析之“十二、公司未来发展的展望”相关内容。
8、向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
√ 适用 □ 不适用
公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，截至 2021 年 12 月 31 日累计余额为 65.36 亿元。
9、董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
□ 适用 √ 不适用
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泛海控股股份有限公司 2021 年年度报告摘要
（三）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
营业收入比
营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率 上年同期增
同期增减 期增减（百分点）
减
分行业
房地产行业 8,364,807,056.63 3,345,103,162.03 60.01% 291.79% 226.83% 7.95
信托行业 -2,812,795,586.60 693,510,724.05 -124.66% -225.42% -2.85% -192.83
证券行业 3,329,446,333.36 1,848,862,271.48 44.47% -20.11% -35.11% 12.83
保险行业 5,966,238,780.89 6,362,575,531.46 -6.64% 9.07% 19.69% -9.46
分产品
房地产销售收入 7,728,088,694.29 2,931,015,713.21 62.07% 454.81% 400.04% 4.15
手续费及佣金净收入 2,355,937,435.74 556,863,345.26 76.36% -41.36% -71.89% 25.66
已赚保费 5,715,179,055.82 6,056,491,838.68 -5.97% 12.82% 23.54% -9.19
金融投资业务 -1,689,466,963.41 2,003,967,833.40 -218.62% -161.33% 15.25% -255.51
分地区
华中地区 7,888,259,537.23 3,351,680,413.88 57.51% 215.13% 120.19% 18.32
华北地区 -381,307,524.34 1,668,647,282.31 -537.61% -105.63% -49.46% -588.83
华东地区 4,708,721,513.90 4,038,988,306.21 14.22% 81.51% 63.44% 9.48
注：金融业务营业收入系净额列示，营业支出中主要为业务及管理费用，故金融产品毛利率计算公式调整为：毛利率=
（营业收入-业务及管理费用-税金及附加）/营业收入
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据
□ 适用 √ 不适用
（四）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□ 适用 √ 不适用
（五）融资情况
单位：元
融资成本区间/ 期限结构
融资途径 期末融资余额
平均融资成本 1 年之内 1-2 年 2-3 年 3 年以上
银行贷款 22,219,904,056.63 7.34% 15,497,938,457.38 3,779,691,390.32 496,274,208.93 2,446,000,000.00
票据 1,495,907,121.36 7.71% 1,436,907,121.36 59,000,000.00 -- --
债券 10,003,780,960.41 9.81% 7,303,780,960.41 2,700,000,000.00 -- --
非银行类贷款 17,660,281,367.17 10.59% 14,694,975,008.43 2,253,886,358.74 711,420,000.00 --
信托融资 2,956,020,000.00 9.45% 2,956,020,000.00 -- -- --
基金融资 -- -- -- -- -- --
其他 -- -- -- -- -- --
合计 54,335,893,505.57 8.98% 41,889,621,547.58 8,792,577,749.06 1,207,694,208.93 2,446,000,000.00
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泛海控股股份有限公司 2021 年年度报告摘要
（六）公司 2021 年年度报告披露后面临退市情况
□ 适用 √ 不适用
（七）涉及财务报告的相关事项
1、重要会计政策和会计估计变更
（1）重要会计政策变更
√ 适用 □ 不适用
会计政策变更的内容和原因 审批程序 备注
公司自 2021 年 1 月 1 日起执行财政部于 2018 年 12 月修订发布 经公司 2021 年 4 月 30 日第十届董
的《企业会计准则第 21 号——租赁》（财会[2018] 35 号） 事会第二十八次临时会议审议通过
2018 年 12 月 7 日，财政部发布了《关于修订印发<企业会计准则第 21 号—租赁>的通知》（财会〔2018〕35 号）（简称
“新租赁准则”）。公司于 2021 年 1 月 1 日起执行新租赁准则，执行新租赁准则在报告期无重大影响。
新租赁准则下，除短期租赁和低价值资产租赁外，承租人将不再区分融资租赁和经营租赁，所有租赁将采用相同的会计
处理，均须确认使用权资产和租赁负债。根据新旧准则衔接规定，公司根据首次执行本准则的累积影响数，调整 2021 年年
初财务报表其他相关项目金额，不调整可比期间信息。
（2）重要会计估计变更
本报告期公司主要会计估计未发生变更。
（3）2021 年起首次执行新租赁准则调整首次执行当年年初财务报表相关情况
√ 适用 □ 不适用
是否需要调整年初资产负债表科目
√ 是 □ 否
合并资产负债表
单位：元
项目 2020 年 12 月 31 日 2021 年 1 月 1 日 调整数
预付款项 588,144,834.54 578,883,986.56 -9,260,847.98
其他应收款 2,726,719,460.30 2,707,105,038.72 -19,614,421.58
流动资产合计 134,700,447,765.58 134,671,572,496.02 -28,875,269.56
使用权资产 1,038,753,811.82 1,038,753,811.82
非流动资产合计 46,290,384,454.36 47,329,138,266.18 1,038,753,811.82
资产总计 180,990,832,219.94 182,000,710,762.20 1,009,878,542.26
应付账款 5,585,103,750.04 5,550,937,771.68 -34,165,978.36
一年内到期的非流动负债 29,256,872,669.76 29,574,587,534.62 317,714,864.86
流动负债合计 113,619,017,983.12 113,902,566,869.62 283,548,886.50
租赁负债 726,329,655.76 726,329,655.76
非流动负债合计 32,391,470,576.94 33,117,800,232.70 726,329,655.76
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泛海控股股份有限公司 2021 年年度报告摘要
负债合计 146,010,488,560.06 147,020,367,102.32 1,009,878,542.26
负债和所有者权益总计 180,990,832,219.94 182,000,710,762.20 1,009,878,542.26
调整情况说明：
新租赁准则下，除短期租赁和低价值资产租赁外，承租人将不再区分融资租赁和经营租赁，所有租赁将采用相同的会计
处理，均须确认使用权资产和租赁负债。根据新旧准则衔接规定，公司根据首次执行本准则的累积影响数，调整 2021 年年
初财务报表其他相关项目金额，不调整可比期间信息。
母公司资产负债表
单位：元
项目 2020 年 12 月 31 日 2021 年 1 月 1 日 调整数
使用权资产 7,778,442.43 7,778,442.43
非流动资产合计 51,578,812,561.31 51,586,591,003.74 7,778,442.43
资产总计 85,509,123,360.99 85,516,901,803.42 7,778,442.43
一年内到期的非流动负债 4,472,665,199.31 4,480,443,641.74 7,778,442.43
流动负债合计 64,046,109,656.61 64,053,888,099.04 7,778,442.43
负债合计 69,856,440,421.89 69,864,218,864.32 7,778,442.43
负债和所有者权益总计 85,509,123,360.99 85,516,901,803.42 7,778,442.43
2、报告期内合并范围是否发生变动
√ 是 □ 否
本年度纳入合并范围的公司共 194 户，其中非同一控制下企业合并增加 2 户，新设成立子公司 2 户；注销子公司 4 户，
处置子公司 15 户。
泛海控股股份有限公司
董事长：栾先舟
董事会批准报送日期：2022 年 4 月 28 日
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