北方国际：中信建投证券股份有限公司关于公司涉及的房地产业务之专项核查意见2015-03-05
中信建投证券股份有限公司
关于北方国际合作股份有限公司涉及的房地产业务
之专项核查意见
中信建投证券股份有限公司（以下简称“中信建投”、“保荐机构”）作为北
方国际合作股份有限公司（以下简称“发行人”或“公司”）2014年非公开发行
股票的保荐机构和主承销商，根据中国证监会《中国证监会行政许可项目审查反
馈意见通知书》（141744号）的要求，就发行人及下属公司是否存在闲置土地、
炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为进行了专项核查。现将有关情况汇
报如下：
一、核查依据
《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《招
标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《闲置土地处置办法》、《国务院关于
促进节约集约用地的通知》（国发[2008]3号）、《国务院办公厅关于促进房地产市
场平稳健康发展的通知》（国办发[2010]4号）、《国务院关于坚决遏制部分城市房
价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）、《国务院办公厅关于进一步做好房地产
市场调控工作有关问题的通知》（国办发[2011]1号）和《国务院办公厅关于继续
做好房地产市场调控工作的通知》（国办发[2013]17号）等。
二、北方国际的房地产业务占比较低
2011年、2012年、2013年和2014年1-9月（以下简称“报告期”），北方国际
主营业务收入分别为26.32亿元、16.60亿元、29.57亿元和18.69亿元，房地产业务
收入分别为1.23亿元、0.27亿元、5.04亿元和3.18亿元，房地产业务占主营业务收
入的比例分别为4.67%、1.61%、17.06%和17.00%。房地产业务在公司主营业务
收入中所占比例较低，2013年和2014年1-9月占比较高主要是由于发行人之子公
司番禺富门花园房地产有限公司南沙境界家园四期项目销售收入增加。
三、对北方国际房地产业务的核查情况
1
（一）核查的内容与范围
北方国际自身不从事房地产开发业务，主要通过下属境内企业开展房地产项
目开发业务。北方国际从事房地产开发业务的子公司情况如下：
注册资本 法定
序号 公司名称 注册地址 持股比例
（万元） 代表人
北方国际地产有限 北京市石景山区政达路 6 北方国际持股
1 46,000 赵志勇
公司 号院 3 号楼 15 层 1501 80%
番禺富门花园房地 广州市南沙区黄阁镇（黄 北方国际地产
2 10,500 张雅辉
产有限公司 阁所） 持股 75%
上述公司中，北方国际地产有限公司（以下简称“北方国际地产”）是北方
国际的控股子公司，北方国际持有其80%的股份，番禺富门花园房地产有限公司
（以下简称“富门花园公司”）是北方国际地产的控股子公司，北方国际地产持
有其75%的股权。
报告期内，北方国际地产未开展房地产开发业务，富门花园公司的房地产开
发项目情况如下：
序号 项目开发主体 项目名称 项目位置 项目建设内容
1 富门花园公司 南沙境界家园四期 广州市南沙区 住宅
2 富门花园公司 南沙境界家园 B11 号楼 广州市南沙区 住宅
除上述房地产项目外，报告期内，发行人房地产子公司获取土地情况如下：
2014年9月15日，北方国际地产缴纳了竞买保证金（《网上挂牌竞买保证金达
账确认书》，编号：17443111），取得了广东省佛山市顺德区容桂街道容英路以西、
新有路以北宗地（地块编号：092110-203）的竞买资格，并于2014年9月18日竞
得该宗地，成交价为人民币1.88亿元，面积为31,218.09平方米。2014年9月22日，
北方国际地产与佛山市顺德区国土城建和水利局签订了《佛山市国有建设用地使
用权出让合同》（合同编号：440606-2014-001282）。北方国际地产已于2014年10
月13日全额缴纳了土地出让金。2014年12月16日，项目公司北方国际地产（佛山
顺德）有限公司完成了设立的工商登记手续，北方国际地产持股100%。2014年
12月22日，北方国际地产与佛山市顺德区国土城建和水利局、北方国际地产（佛
2
山顺德）有限公司签订了《国有建设用地使用权出让合同变更协议》（合同编号：
440606-2014-001282-补01号），约定《佛山市国有建设用地使用权出让合同》（合
同编号：440606-2014-001282）项下国有建设用地使用权的受让人由北方国际地
产变更为北方国际地产（佛山顺德）有限公司，相关的权利义务由北方国际地产
（佛山顺德）有限公司承担。目前北方国际地产（佛山顺德）有限公司正在办理
土地使用权证书。
（二）富门花园公司房地产项目履行的审批手续
根据公司提供的相关项目审批文件，截至本核查意见出具之日，富门花园公
司上述房地产项目已履行的审批手续或取得的审批文件如下：
1、南沙境界家园四期
截至本核查意见出具之日，南沙境界家园四期项目已竣工，项目具体情况如
下：
序号 文件名称 文件编号 颁发机关 颁发日期
番禺市建设委
1 建设用地规划许可证 018415 号 1992-10-14
员会
广州市国土资
06 国用（04）第 000022
2 国有土地使用证 源和房屋管理 2006-05-26
号
局
关于番禺富门花园房地产有限
3 公司调整南沙境界总平面规划 穗规南函[2011]18 号 广州市规划局 2011-01-17
方案的复函
4 关于送审建筑设计方案的复函 穗规南函[2011]214 号 广州市规划局 2011-05-13
穗规南建证[2011]150
5 建设工程规划许可证 广州市规划局 2011-05-30
号
穗规南建证[2011]155
6 建设工程规划许可证 广州市规划局 2011-06-08
号
穗规南建证[2011]156
7 建设工程规划许可证 广州市规划局 2011-06-08
号
广州南沙开发
广州市 2011 年商品房屋建设正 穗南发改项目
8 区发展和改革 2011-07-11
式项目计划备案回执 [2011]127 号
局
3
序号 文件名称 文件编号 颁发机关 颁发日期
关于申请调整《建设工程规划
9 穗规南函[2011]463 号 广州市规划局 2011-09-22
许可证》及其附图的复函
关于申请调整《建设工程规划
10 穗规南函[2011]464 号 广州市规划局 2011-09-22
许可证》及其附图的复函
关于申请调整《建设工程规划
11 穗规南函[2011]465 号 广州市规划局 2011-09-22
许可证》及其附图的复函
关于南沙境界家园四期工程环 穗南开环管影 广州南沙开发
12 2011-11-22
境影响报告书的审批意见 [2011]180 号 区环境保护局
广州市南沙区
13 建筑工程施工许可证 440199201112290101 2011-12-29
建设和管理局
广州市国土资
穗房预（网）字第
14 商品房预售许可证 源和房屋管理 2012-07-13
20120435 号
局
广州市国土资
穗房预（网）字第
15 商品房预售许可证 源和房屋管理 2012-08-10
20120435 号-1
局
广州市国土资
穗房预（网）字第
16 商品房预售许可证 源和房屋管理 2012-09-27
20120435 号-2
局
广州市国土资
穗房预（网）字第
17 商品房预售许可证 源和房屋管理 2012-09-27
20120435 号-3
局
广州市国土资
穗房预（网）字第
18 商品房预售许可证 源和房屋管理 2013-04-28
20120435 号-4
局
穗规南验证[2013]146
19 建设工程规划验收合格证 广州市规划局 2013-10-30
号
穗规南验证[2013]147
20 建设工程规划验收合格证 广州市规划局 2013-10-30
号
穗规南验证[2013]148
21 建设工程规划验收合格证 广州市规划局 2013-10-30
号
房屋建设工程和市政基础设施 穗南建竣验备 2013-053 广州市南沙区
22 2013-11-14
工程竣工验收备案表 号 建设和管理局
2、南沙境界家园B11号楼项目
4
截至本核查意见出具之日，南沙境界家园B11号楼已竣工，项目具体情况如
下：
序号 文件名称 文件编号 颁发机关 颁发日期
番禺市建设委
1 建设用地规划许可证 018415 号 1992-10-14
员会
广州市国土资
06 国用（04）第 000022
2 国有土地使用证 源和房屋管理 2006-05-26
号
局
关于批准南沙境界家园建设项 广州市环境保
3 穗环管影[2009]116 号 2009-06-30
目环境影响报告书的函 护局
4 建设工程规划许可证 穗规南建证[2012]11 号 广州市规划局 2012-01-10
广州南沙开发
广州市 2012 年商品房屋建设 穗南发改项目[2012]20
5 区发展和改革 2012-02-22
正式项目计划备案回执 号
局
广州南沙开发
6 建筑工程施工许可证 440199201212110101 区建设和管理 2012-12-11
局
广州市国土资
广东省广州市商品房预售许可 穗房预（网）字第
7 源和房屋管理 2013-01-25
证 20130057 号
局
穗规南验证[2013]126
8 建设工程规划验收合格证 广州市规划局 2013-09-04
号
广州南沙开发
房屋建设工程和市政基础设施 穗南建竣验备 2013-054
9 区建设和管理 2013-12-02
工程竣工验收备案表 号
局
（三）关于是否涉及闲置用地和炒地违法违规行为的核查
1、关于是否存在闲置用地行为的核查
国土资源部1999年发布的《闲置土地处置办法》（国土资源部令第5号）第二
条规定“本办法所称闲置土地，是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原
批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。具有下
列情形之一的，也可以认定为闲置土地：（一）国有土地有偿使用合同或者建设
用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行
政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；（二）已动工开
5
发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额
占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的；（三）法律、行政法
规规定的其他情形”。第四条规定“在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方
式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日
期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置
费；满2年未动工开发时，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政
府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除
外”。
国土资源部2012年修订的《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）第
二条规定“本办法所称闲置土地，是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地
使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开
发的国有建设用地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面
积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一
年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地”。
中信建投就北方国际从事房地产业务的境内子公司的前述房地产项目是否
存在土地闲置问题进行了核查，情况如下：
南沙境界家园四期项目和南沙境界家园B11号楼的开发建设均处于06国用
（04）第000022号土地项下，分别于2011年12月和2012年12月开工建设，并分别
于2013年10月和2013年9月验收，目前上述项目均已开发完成。
富门花园公司为北方国际地产于2007年通过收购股权方式取得的房地产开
发公司，北方国际地产持有其75%的股权，并于2007年12月6日完成工商变更登
记。北方国际地产收购富门花园公司时，富门花园二期、富门花园三期工程均已
开工建设。
富门花园二期工程取得建筑工程施工许可证三份（1、编号：
440199200509300201 ， 合 同 开 工 日 期 ： 2005 年 10 月 12 日 ； 2 、 编 号 ：
440199200606160201 ， 合 同 开 工 日 期 ： 2006 年 4 月 7 日 ； 3 、 编 号 ：
440115200604240201，合同开工日期：2006年4月7日），富门花园三期工程建筑
施工许可证取得一份（编号：440199200606300201，合同开工日期：2006年7月1
6
日）。
富门花园二期工程于2009年1月14日前完成竣工验收。富门花园三期工程于
2009年7月30日前完成竣工验收。
通过查询中华人民共和国国土资源部网站、北京市国土资源局和广州市国土
资源和房屋管理局网站，根据公司下属子公司北方国际地产、富门花园公司提供
的土地使用权取得文件、房地产项目建设手续审批文件，出具的承诺以及土地、
住建、规划等主管部门出具的证明文件并经中信建投核查，报告期内，北方国际
不存在《闲置土地处置办法》规定的土地闲置情况。
2、关于是否存在炒地行为的核查
通过查询中华人民共和国国土资源部网站、北京市国土资源局和广州市国土
资源和房屋管理局网站，根据公司下属子公司北方国际地产、富门花园公司提供
的土地使用权取得文件、房地产项目建设手续审批文件，出具的承诺以及土地、
住建、规划等主管部门出具的证明文件并经中信建投核查，报告期内北方国际地
产、富门花园公司系依照法律法规规定取得相关土地使用权并用于相关房地产项
目开发，不存在炒地的违法违规行为，不存在被行政处罚或调查的情况。
（四）关于是否存在捂盘惜售、哄抬房价违法违规行为的核查
根据公司下属子公司北方国际地产、富门花园公司提供的房地产项目建设销
售资料、出具的承诺以及土地、住建、规划等主管部门出具的证明文件并经中信
建投核查，报告期内北方国际地产、富门花园公司房地产项目系依照相关法律法
规规定申请相关建设审批手续及房屋预售许可证，并按照申领房屋预售许可证时
备案的房屋销售价格，且依据国家法律法规规定及项目所在地的相关地方性规
定、政策的要求进行销售，不存在捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为，不存在
被行政处罚或调查的情况。
四、结论
中信建投已查询中华人民共和国国土资源部网站、北京市国土资源局和广州
市国土资源和房屋管理局网站，核查了公司下属子公司北方国际地产、富门花园
7
公司提供的土地使用权取得文件、房地产项目建设手续审批文件、房地产项目建
设销售资料以及出具的承诺，查阅了土地、住建、规划等主管部门出具的证明文
件。经核查，中信建投认为，报告期内北方国际下属的北方国际地产、富门花园
公司房地产项目不存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为，
不存在被行政处罚或调查的情况。
8
（本页无正文，为《中信建投证券股份有限公司关于北方国际合作股份有限公司
涉及的房地产业务之专项核查意见》之签字盖章页）
保荐代表人签名： ________________
王晨宁 王 建
中信建投证券股份有限公司
2015 年 3 月 4 日
9
