北方国际：重大资产重组涉及的深圳华特容器股份有限公司土地使用权资产减值测试项目资产评估报告2019-04-02
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声明 ................................................................ 1
资产评估报告摘要 .................................................... 2
资产评估报告 ........................................................ 4
一、委托人、产权持有单位概况和评估委托合同约定的其他评估报告使用者 .. 4
二、评估目的 ........................................................ 6
三、评估对象和评估范围 .............................................. 6
四、价值类型 ........................................................ 6
五、评估基准日 ...................................................... 7
六、评估依据 ........................................................ 7
七、评估方法 ........................................................ 9
八、评估程序实施过程和情况 ......................................... 10
九、评估假设 ....................................................... 11
十、评估结论 ....................................................... 11
十一、特别事项说明 ................................................. 11
十二、资产评估报告的使用限制说明 ................................... 13
十三、资产评估报告日 ............................................... 14
资产评估报告附件 ................................................... 16
北京天健兴业资产评估有限公司
深圳华特容器股份有限公司土地使用权市场价值项目资产评估报告 第1页
声明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协
会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本
资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告
使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担
责任。 本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报
告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任
何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。本资产评估机构及资产评估师提
示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实
现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚
持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
四、评估对象涉及的资产清单由委托人、产权持有单位申报并经其采用签名、
盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的
真实性、完整性、合法性负责。
五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或
者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人
不存在偏见。
六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场
调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估
对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实
披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的
要求。
七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估
报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告
中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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深圳华特容器股份有限公司土地使用权市场价值项目资产评估报告 第2页
北方国际合作股份有限公司重大资产重组
涉及的深圳华特容器股份有限公司
土地使用权资产减值测试项目
资产评估报告摘要
天兴评报字（2019）第 0175 号
北京天健兴业资产评估有限公司接受北方国际合作股份有限公司的委托，按
照有关法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，
采用市场法和基准地价系数修正法，按照必要的评估程序，对深圳华特容器股份
有限公司的土地使用权在 2018 年 12 月 31 日的市场价值作出了公允反映。现将资
产评估情况报告如下：
评估目的：北方国际合作股份有限公司因重大资产重组于 2016 年与北方工业
科技有限公司签定了《盈利预测补偿协议》。依据《上市公司重大资产重组管理
办法》及中国证监会关于盈利预测补偿的相关规定，对采用市场法评估的深圳华
特容器股份有限公司土地使用权，需要在交易实施完毕后连续三个会计年度 2016
年、2017 年、2018 年对土地使用权进行减值测试，因此需要对深圳华特容器股份
有限公司的土地使用权在评估基准日 2018 年 12 月 31 日的市场价值提供专业意见。
二、评估对象：深圳华特容器股份有限公司的土地使用权。
三、评估范围：深圳华特容器股份有限公司两处工业用地。分别为深圳华特
容器股份有限公司自用的位于深圳福永镇重庆路深圳华特厂区用地，土地证号分
别为：深房地字第 5000349168 号、深房地字第 5000349166 号、深房地字第
5000349164 号、深房地字第 5000349170 号；以及位于上海市南汇区新场镇 36 街
坊 41/68 丘上海分公司用地，土地证号为：沪房地南字（2009）第 027172 号。具
体情况如下表所示：
用地 剩余使用 开发
序号 宗地名称 土地权证号 土地位置 取得日期 面积(m2)
性质 年限 程度
深房地字第
5000349168 号、深房 深圳宝安
深圳福永厂 地字第 5000349166 区福永重 五通
1 2001-4-30 出让 32.35 16,553.90
房用地 号、深房地字第 庆路 130 一平
5000349164 号、深房 号
地字第 5000349170 号
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深圳华特容器股份有限公司土地使用权市场价值项目资产评估报告 第4页
北方国际合作股份有限公司重大资产重组
涉及的深圳华特容器股份有限公司
土地使用权资产减值测试项目
资产评估报告
天兴评报字（2019）第 0175 号
北方国际合作股份有限公司：
北京天健兴业资产评估有限公司接受贵公司的委托，按照有关法律、行政法
规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用市场法和基准地
价系数修正法，按照必要的评估程序，对对深圳华特容器股份有限公司的土地使
用权在 2018 年 12 月 31 日的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况报告如
下。
一、委托人、产权持有单位概况和评估委托合同约定的其他评估
报告使用者
（一）委托人概况
企业名称：北方国际合作股份有限公司（以下简称“北方国际”）
统一社会信用代码：91110000192472028J
注册地址：北京市丰台区南四环西路 188 号 12 区 47 号楼 3 层（301、302）
法定代表人：原军
注册资本：人民币 769,505,410 元
公司类型：其他股份有限公司（上市）
成立日期：1986 年 4 月 5 日
上市地：深圳证券交易所
股票简称及代码：北方国际（000065）
经营范围：各类型工业、能源、交通、民用工程建设项目的施工总承包；承
包境外工程及境内国际招标工程；上述境外工程所需的设备、材料出口；对外派
遣实施上述境外工程所需的劳务人员；自营和代理各类商品及技术的进出口业务，
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但国家限定公司经营或禁止进出口的商品及技术除外；经营进料加工和“三来一
补”业务；经营对销贸易和转口贸易；铝型材、铝门窗、铝制品、建筑幕墙和室
内外装饰工程设计、制作、施工、机械安装及修理。（企业依法自主选择经营项
目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展
经营活动；不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）
（二）产权持有单位概况
1.基本信息
企业名称：深圳华特容器股份有限公司（简称“深圳华特”）
注册地址：深圳市宝安区福永街道同富裕工业区重庆路 130 号
法定代表人：严琪
注册资本：11363.6364 万人民币
企业类型：股份有限公司(非上市)
成立时间：1985 年 06 月 19 日
经营范围：塑料制品、塑胶制品、模具、日用百货、电子产品的销售；计算
机软硬件的技术开发与销售；与马口铁印刷及包装相关的技术开发；马口铁新材
料应用技术的研发；塑胶瓶、塑胶盖的销售；投资咨询；经济信息咨询；商务信
息咨询；投资兴办实业（具体项目另行申报）；国内贸易（不含专营、专卖、专
控商品）；经营进出口业务（法律、行政法规、国务院决定禁止的项目除外，限
制的项目须取得许可后方可经营）。^加工、生产经营各种马口铁包装容器、印花
马口铁、马口铁及各种包装材料包装产品；从事上述产品的批发、进出口及相关
配套业务（涉及许可证管理、专项规定管理的商品按照国家有关规定办理）；包
装装潢及其他印刷品印刷。。
（三）资产评估委托合同约定的其他评估报告使用者
根据资产评估委托合同的约定，本报告无其他报告使用者。
（四）委托人和产权持有单位的关系
委托人北方国际为产权持有单位深圳华特的股东，持有深圳华特 99.12%股权。
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二、评估目的
北方国际合作股份有限公司因重大资产重组于 2016 年与北方工业科技有限公
司签定了《盈利预测补偿协议》。依据《上市公司重大资产重组管理办法》及中
国证监会关于盈利预测补偿的相关规定，对采用市场法评估的深圳华特容器股份
有限公司土地使用权，需要在交易实施完毕后连续三个会计年度 2016 年、2017 年、
2018 年对土地使用权进行减值测试，因此需要对深圳华特容器股份有限公司的土
地使用权在评估基准日 2018 年 12 月 31 日的市场价值提供专业意见。
三、评估对象和评估范围
（一）评估对象
评估对象为深圳华特于评估基准日的土地使用权。
（二）评估范围
评估范围为深圳华特两处工业用地，原始入账价值为 21,454,830.00 元，账
面价值为 16,095,609.38 元。分别为深圳华特自用的位于深圳福永镇重庆路深圳
华特厂区用地，土地证号分别为：深房地字第 5000349168 号、深房地字第
5000349166 号、深房地字第 5000349164 号、深房地字第 5000349170 号；以及位
于上海市南汇区新场镇 36 街坊 41/68 丘上海分公司用地，土地证号为：沪房地南
字（2009）第 027172 号。具体情况如下表所示：
用地 剩余使 开发
序号 宗地名称 土地权证号 土地位置 取得日期 面积(m2)
性质 用年限 程度
深房地字第 5000349168
号、深房地字第 深圳宝安区福
深圳福永 五通
1 5000349166 号、深房地字 永重庆路 130 2001-4-30 出让 32.35 16,553.90
厂房用地 一平
第 5000349164 号、深房地 号
字第 5000349170 号
上海分公 上海市南汇区
沪房地南字（2009）第 五通
2 司厂区用 新场镇新瀚路 2006-12-31 出让 38 25,821.30
027172 号 一平
地 33 号
委托人和产权持有单位已承诺委托评估对象和评估范围与经济行为所涉及的
评估对象和评估范围一致。
四、价值类型
本次评估价值类型为市场价值，本报告书所称市场价值是指自愿买方和自愿
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卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常
公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
评估基准日是 2018 年 12 月 31 日。
评估基准日是由委托人确定的，与资产评估委托合同约定的评估基准日一致。
六、评估依据
本次评估工作中所遵循的经济行为依据、法律法规依据、评估准则依据、资
产权属依据和评估取价依据为：
（一）经济行为依据
1.北方国际合作股份有限公司与北方工业科技有限公司签定的《盈利预测补偿
协议》。
2.《上市公司重大资产重组管理办法》第 35 条、中国证监会监管问答【2015-9】。
（二）法律法规依据
1. 《中华人民共和国企业国有资产法》；
2. 《中华人民共和国公司法》；
3. 《中华人民共和国证券法》；
4. 《中华人民共和国物权法》；
5. 《中华人民共和国城市房地产管理法》；
6. 《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国主席令第 46 号）；
7. 《国有资产评估管理办法》（国务院 1991 年 91 号令）；
8. 《国有资产评估管理办法实施细则》（原国家国有资产管理局发布的国资
办发[1992]36 号）；
9. 《关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见
的通知》（国办发[2001]102 号）；
10. 《国有资产评估管理若干问题的规定》（财政部第 14 号令）；
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深圳华特容器股份有限公司土地使用权市场价值项目资产评估报告 第8页
11. 《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院 2003 年 378 号令）；
12. 《企业国有资产评估管理暂行办法》（2005 年国务院国资委第 12 号令）；
13. 《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权
[2006]274 号）；
14. 《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》（国资产权
[2009]941 号）；
15. 《上市公司重大资产重组管理办法》（中国证券监督管理委员会第 109 号
令）；
16. 《中华人民共和国土地管理法实施条例》；
17. 《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》；
18. 其它相关的法律法规文件。
（三）评估准则依据
1. 《资产评估基本准则》（财资〔2017〕43 号）；
2. 《资产评估职业道德准则》（中评协〔2017〕30 号）；
3. 《资产评估执业准则——资产评估程序》（中评协〔2017〕31 号）；
4. 《资产评估执业准则——资产评估报告》（中评协〔2017〕32 号）；
5. 《资产评估执业准则——资产评估委托合同》（中评协〔2017〕33 号）；
6. 《资产评估执业准则——资产评估档案》（中评协〔2017〕34 号）；
7. 《资产评估执业准则——不动产》（中评协〔2017〕38 号）；
8. 《以财务报告为目的的评估指南》（中评协〔2017〕45 号）；
9. 《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协〔2017〕46 号）；
10. 《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协〔2017〕48 号）。
（四）资产权属依据
1. 企业法人营业执照；
2. 土地使用证；
3. 其他权属文件。
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（五）评估取价依据
1. 产权持有单位提供的《资产评估申报表》；
2. 评估基准日银行存贷款基准利率；
3. 评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料；
4. 土地出让合同；
5. 《深圳市宗地地价测算规则（试行）》；
6. 《上海市 2013 年基准地价更新成果》；
7. 国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料及价格信息资料，以及我公
司收集的有关询价资料和取价参数资料等。
七、评估方法
根据估价对象的特点、具体条件和项目的实际情况，依据《城镇土地估价规
程》，结合估价对象所在区域的土地市场情况和土地估价师收集的有关资料，分
析、选择适宜于估价对象土地使用权价格的评估方法。
依据《城镇土地估价规程》规定，估价对象设定用途为工业用地，可以采用
基准地价系数修正法、市场比较法、剩余法、收益还原法等方法评估。
本次评估范围内宗地证载用途为工业用地，根据估价人员实地调查，待估宗
地所处区域均有较完善的基准地价标准，且待估宗地均处于当地基准地价覆盖范
围内，但由于深圳地块基准地价明显低于土地市场价格，因此基准地价系数修正
法不适用于深圳地块的评估，而上海地块基准地价与出让地市场价比较接近，因
此可采用基准地价系数修正法进行评估。
因为收益还原法适用于有现实收益或潜在收益的土地或不动产估价，估价对
象所在区域有没有类似物业出租，因此不采用收益还原法评估。
因为市场比较法主要用于地产市场发达，有充足的具有替代性的土地交易实
例的地区。待估宗地所在区域类似交易案例充足，所以选择市场比较法评估。
因为剩余法适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价。允许运用于以下
情形：（1）待开发房地产或待拆迁改造后再开发房地产的土地估价；（2）仅将
土地开发整理成可供直接利用的土地估价；（3）现有房地产中地价的单独评估。
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深圳华特容器股份有限公司土地使用权市场价值项目资产评估报告 第10页
待估宗地地上有建筑物，宗地所在区域没有类似物业的销售，所以不选择剩余法
评估。
综上所述，本次估价对于深圳地块采用市场比较法进行评估，对于上海地块
采用市场比较法、基准地价系数修正法进行评估。
八、评估程序实施过程和情况
根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，依据国家有
关部门相关法律规定和规范化要求，按照与委托人的资产评估委托书所约定的事
项，北京天健兴业资产评估有限公司业已实施了对委托人提供的法律性文件与会
计记录以及相关资料的验证审核，按产权持有单位提交的资产清单，对相关资产
进行了必要的产权查验、实地察看与核对，进行了必要的市场调查和交易价格的
比较，等有必要实施的资产评估程序。资产评估的详细过程如下：
1．接受委托及准备阶段
（1）北京天健兴业资产评估有限公司于 2019 年 2 月接受委托人的委托，从
事本资产评估项目。在接受委托后，北京天健兴业资产评估有限公司即与委托人
就本次评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日、委托评估资产的特点等影
响资产评估方案的问题进行了认真讨论。
（2）根据委托评估资产的特点，有针对性地布置资产评估申报明细表，并设
计调查表等，指导参与资产评估人员填写资产评估清查表和土地调查表。
（3）评估方案的设计
依据了解资产的特点，制定评估实施计划，确定评估人员，进行评估现场工
作。
（4）评估资料的准备
收集和整理评估对象产权证明文件、市场交易价格信息及相关信息等。
2.现场清查阶段
（1）评估对象真实性和合法性的查证
根据委托方及产权持有单位提供的资产申报明细，评估人员通过核查土地的
权属文件、入账会计凭证等确认资产的真实性。
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深圳华特容器股份有限公司土地使用权市场价值项目资产评估报告 第11页
（2）资产实际状态的调查
通过现场勘查，了解土地的实际情况，并完善土地调查表。
（3）实物资产价值构成情况的调查
通过收集土地的规划使用信息、相关的市场交易情况等，了解目前土地的市
场价格情况。
3．评定估算及综合处理阶段
（1）评估结果的确定
依据北京天健兴业资产评估有限公司评估人员在评估现场勘察的情况及所进
行的必要的市场调查和测算，确定委托评估资产的评估结果。
（2）评估结果的分析和评估报告的撰写
按照北京天健兴业资产评估有限公司规范化要求编制相关资产的评估报告
书。评估结果及相关资产评估报告按北京天健兴业资产评估有限公司规定程序进
行三级复核，经签字资产评估师最后复核无误后，由项目组完成并提交报告。
九、评估假设
1．交易假设：假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估
资产的交易条件等模拟市场进行估价。
2．公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在这
样的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场
条件，是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖方
的地位平等，都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿
的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行。
3．现状持续使用假设：现状持续使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资
产在这样的市场条件下的资产状态的一种假定。首先被评估资产正处于使用状态，
其次假定处于使用状态的资产还将继续使用下去。在现状持续使用假设条件下，
没有考虑资产用途转换或者最佳利用条件，其评估结果的使用范围受到限制。
十、评估结论
纳入本次评估范围的土地使用权于评估基准日的账面值为 1,609.56 万元，评
北京天健兴业资产评估有限公司
深圳华特容器股份有限公司土地使用权市场价值项目资产评估报告 第13页
合同编号为 2018 信字第 010329 号借款合同，借款金额 10,000,000.00 元；于 2018
年 11 月 28 日与兵工财务有限责任公司签订合同编号为 2018 信字第 010438 号借
款合同，借款金额 30,000,000.00 元；于 2018 年 12 月 27 日与兵工财务有限责任
公司签订合同编号为 2018 信字第 010478 号借款合同，借款金额 20,000,000.00
元；并签订合同编号为 2016 专信字第 010008 号最高额抵（质）押合同，抵押金
额 80,000,000.00 元，抵押物为上海分公司房地产。抵质押物信息如下：
建筑物名称 权证编号 详细座落地址 抵押权人
华特厂房 1 栋一层 深房地字第 5000349168 号
华特厂房 1 栋二层 深房地字第 5000349166 号 深圳宝安区福永重 兵工财务有限
华特厂房 1 栋三层 深房地字第 5000349164 号 庆路 130 号 责任公司
华特厂房 1 栋夹层 深房地字第 5000349170 号
宿舍楼 沪房地南字（2009）第 027172 号
研发楼 沪房地南字（2009）第 027172 号 上海浦东新区新场 兵工财务有限
门卫室 沪房地南字（2009）第 027172 号 新瀚路 33 号 责任公司
生产车间 沪房地南字（2009）第 027172 号
评估结论未考虑上述抵押事项影响，提请报告使用者关注。
十二、资产评估报告的使用限制说明
（一） 本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；
（二） 委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资
产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师
不承担责任；
（三） 除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法
律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资
产评估报告的使用人；
（四） 资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估
对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
（五） 本评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者被披露于公开媒体，
需评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定除外；
（六） 本评估报告所揭示的评估结论仅对本项目对应的经济行为有效，资产
北京天健兴业资产评估有限公司
深圳华特容器股份有限公司土地使用权市场价值项目资产评估报告 第14页
评估结果使用有效期为自评估基准日起一年，即评估基准日 2018 年 12 月 31 日至
2019 年 12 月 30 日止。当评估目的在有效期内实现时，要以评估结论作为价值的
参考依据（还需结合评估基准日的期后事项的调整）。超过一年，需重新进行资
产评估。
十三、资产评估报告日
资产评估报告日为 2019 年 3 月 27 日。
北京天健兴业资产评估有限公司
