本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
北方国际合作股份有限公司拟对
内蒙古满都拉港务商贸有限公司增资
所涉及的内蒙古满都拉港务商贸有限公司
股东全部权益价值项目
资 产 评估报告
中水致远评报字【2019】第 070009 号
（本评估报告共 1 册，本册为第 1 册）
中水致远资产评估有限公司
二Ｏ一九年四月二十五日
内蒙古满都拉港务商贸有限公司股东全部权益价值.资产评估报告
目 录
声 明 ....................................................................................................... - 2 -
摘 要 ....................................................................................................... - 4 -
正 文 ....................................................................................................... - 7 -
一、 委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评
估报告使用人概况 .................................................................................. - 7 -
二、 评估目的..................................................................................... - 11 -
三、 评估对象和评估范围................................................................ - 11 -
四、 价值类型..................................................................................... - 14 -
五、 评估基准日 ................................................................................ - 14 -
六、 评估依据..................................................................................... - 15 -
七、 评估方法..................................................................................... - 20 -
八、 资产基础法中各类资产和负债的具体评估方法应用 ......... - 21 -
九、 收益法的具体评估方法应用 ................................................... - 32 -
十、 评估程序实施过程和情况 ....................................................... - 34 -
十一、 评估假设 .............................................................................. - 37 -
十二、 评估结论 .............................................................................. - 39 -
十三、 特别事项说明 ...................................................................... - 41 -
十四、 评估报告使用限制说明 ..................................................... - 44 -
十五、 资产评估报告日 .................................................................. - 45 -
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内蒙古满都拉港务商贸有限公司股东全部权益价值.资产评估报告
声 明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国
资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法
规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或
者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产
评估机构及其资产评估师不承担责任。
资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产
评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；
除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不
等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可
实现价格的保证。
三、资产评估机构及其资产评估师遵守法律、行政法规和资产评
估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告
依法承担责任。
四、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报
并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相
关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。
五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象
没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利
益关系，对相关当事人不存在偏见。
六、我们已对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现
场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的
关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已
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内蒙古满都拉港务商贸有限公司股东全部权益价值.资产评估报告
经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人
完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果
受资产评估报告中评估假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人
应当充分考虑资产评估报告中载明的评估假设、限制条件、特别事项
说明及其对评估结论的影响。
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内蒙古满都拉港务商贸有限公司股东全部权益价值.资产评估报告
北方国际合作股份有限公司拟对
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所涉及的内蒙古满都拉港务商贸有限公司
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资 产 评估报告
中水致远评报字【2019】第 070009 号
摘 要
中水致远资产评估有限公司接受北方国际合作股份有限公司委
托，对北方国际合作股份有限公司拟对内蒙古满都拉港务商贸有限
公司增资扩股所涉及的内蒙古满都拉港务商贸有限公司股东全部权
益在评估基准日 2018 年 12 月 31 日的市场价值进行了评估。现将本
资产评估报告的主要内容摘要如下：
一、评估目的：北方国际合作股份有限公司拟对内蒙古满都拉
港务商贸有限公司增资，中水致远资产评估有限公司接受北方国际
合作股份有限公司委托，对上述经济行为所涉及的内蒙古满都拉港
务商贸有限公司股东全部权益的市场价值进行了评估，作为该经济
行为的价值参考。
二、评估对象和评估范围：评估对象为内蒙古满都拉港务商贸
有限公司股东全部权益价值。评估范围为内蒙古满都拉港务商贸有
限公司评估基准日经审计的全部资产和负债。于评估基准日 2018 年
12 月 31 日经审计的资产总额账面值为 24,345.16 万元，负债总额账
面值为 13,851.34 万元，所有者权益账面值为 10,493.82 万元。
三、价值类型：本报告评估结论的价值类型为市场价值。
四、评估基准日：2018 年 12 月 31 日。
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五、评估方法：采用收益法和资产基础法两种评估方法，评估
结论采用资产基础法的评估结果。
六、评估结论：经评估，在本报告假设条件下，于评估基准日
2018 年 12 月 31 日，内蒙古满都拉港务商贸有限公司股东全部权益
价值评估值为 13,619.94 万元，金额大写：人民币壹亿叁仟陆佰壹拾
玖万玖仟肆佰元整。与账面净资产 10,493.82 万元相比评估增值
3,126.12 万元，增值率 29.79 %。
七、评估结论使用有效期：根据有关规定，本报告评估结论有
效使用期为一年，即自 2018 年 12 月 31 日至 2019 年 12 月 30 日期间
有效。
八、对评估结论产生影响的特别事项：
评估报告使用人应关注下述特别事项对评估结论的影响。
1．纳入本次评估范围的房屋建筑物目前均未取得房屋产权证。
对于本次评估对尚未办理房屋所有权证的房屋，建筑面积主要依据
被评估单位提供的确权证明、工程资料等，结合资产评估专业人员
现场勘查确定，但最终面积还应以房屋管理部门核发的产权证登记
面积为准。内蒙古满都拉港务商贸有限公司承诺这些建筑物的所有
权归内蒙古满都拉港务商贸有限公司所有，权属明确无争议。本次
评估未考虑产权瑕疵对评估结论的影响。
2．经评估人员现场勘查并向被评估单位人员了解，港务公司生
活区房屋以及生活区围栏工程所占用土地为从当地牧民处购置的牧
草地，港务公司未提供其生活区房屋以及生活区围栏工程所占用土地
来源的相关合同或者文件。而且该块土地的购置成本包含在生活区房
屋以及生活区围栏的原始成本中。本次评估无法对该土地使用权及地
上附着物进行评估，按其账面价值确认。
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在使用本评估结论时，提请评估报告使用人关注报告正文中的
评估假设和限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响，并在
使用本报告时给予充分考虑。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情
况和正确理解和使用评估结论，应当阅读资产评估报告正文。
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内蒙古满都拉港务商贸有限公司股东全部权益价值.资产评估报告
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所涉及的内蒙古满都拉港务商贸有限公司
股东全部权益价值项目
资 产 评 估 报告
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正 文
北方国际合作股份有限公司：
中水致远资产评估有限公司接受贵公司的委托，按照法律、行政
法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用收
益法和资产基础法两种评估方法，按照必要的评估程序，对北方国际
合作股份有限公司拟对内蒙古满都拉港务商贸有限公司增资之经济
行为所涉及的内蒙古满都拉港务商贸有限公司股东全部权益在评估
基准日 2018 年 12 月 31 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情
况报告如下：
一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估
报告使用人概况
（一）委托人概况
企业名称：北方国际合作股份有限公司
统一社会信用代码：91110000192472028J
地 址：北京市丰台区南四环西路 188 号 12 区 47 号楼 3 层（301、
302）
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法定代表人：原军
公司类型：其他股份有限公司（上市）
注册资本：76950.541 万元
成立日期：1986 年 04 月 05 日
营业期限：2001 年 04 月 05 日至 2036 年 04 月 04 日
经营范围：各类型工业、能源、交通、民用工程建设项目的施工
总承包；承包境外工程及境内国际招标工程；上述境外工程所需的设
备、材料出口；对外派遣实施上述境外工程所需的劳务人员；自营和
代理各类商品及技术的进出口业务，但国家限定公司经营或禁止进出
口的商品及技术除外；经营进料加工和“三来一补”业务；经营对销
贸易和转口贸易；铝型材、铝门窗、铝制品、建筑幕墙和室内外装饰
工程设计、制作、施工、机械安装及修理。（企业依法自主选择经营
项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批
准的内容开展经营活动；不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的
经营活动。）
（二）被评估单位概况
1. 企业基本情况
公司名称：内蒙古满都拉港务商贸有限公司（以下或简称：港务
公司）
统一社会信用代码：91150223MA0N038821
住 所：内蒙古自治区包头市达茂旗满都拉镇口岸西南 6 公里处
法定代表人：那胜宝音
公司类型：其他有限责任公司
注册资本：壹亿零叁佰肆拾壹万伍仟柒佰（人民币）
成立日期：2016 年 10 月 19 日
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营业期限：自 2016 年 10 月 19 日至 2046 年 10 月 18 日
经营范围：物流、仓储服务；畜产品、建材、矿产品（稀土、危
化品及国家限制的除外）、煤炭、机械设备进出口贸易及销售；口岸
基础建设服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可看展
经营活动）
2. 股东及股权结构
截至 2018 年 12 月 31 日，港务公司股东及持股比例如下：
序号 股东 认缴出资额（万元） 实缴出资额（万元） 股权比例（%）
1 达茂旗松布尔物业服务有限责任公司 6,294.2007 6,294.2007 51.00
2 包钢矿业有限责任公司 6,047.3693 6,047.3693 49.00
合计 12,341.57 12,341.57 100.00
3. 历史沿革
港务公司成立于 2016 年 10 月，注册资本为 10,341.57 万元。达
茂旗松布尔物业服务有限责任公司出资 5,274.20 万元，占注册资本的
51.00%；内蒙古包钢钢联股份有限公司出资 5,067.37 万元，占注册资
本的 49.00%。
港务公司于 2018 年 7 月份增资 2,000.00 万元，注册资本为
12,341.57 万元。达茂旗松布尔物业服务有限责任公司出资 6,294.20
万元，占注册资本的 51.00%；内蒙古包钢钢联股份有限公司出资
6,047.37 万元，占注册资本的 49.00%。
2018 年 8 月份内蒙古包钢钢联股份有限公司将其持有港务公司
的 49.00%的股权全额转让给包钢矿业有限责任公司。
4. 企业组织机构
港务公司的治理架构采用公司制，包括董事会、监事会、经营管
理层。其中，公司董事会 3 人，由达茂旗松布尔物业服务有限责任公
司委派 1 人，内蒙古包钢钢联股份有限公司 1 人，职工董事 1 人。监
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事会的人员设置同上原则。公司经营管理层中，设总经理 1 名，副总
经理 2 名，财务总监 1 名，财务部长 1 名。
5. 企业主要经营业务
港务公司主要经营范围是大宗生产资料的仓储业务。
6.评估基准日及近一年的资产、负债及财务状况：
金额单位：人民币万元
项目 2017 年 12 月 31 日 2018 年 12 月 31 日
总资产 18,597.31 24,345.16
负债 9,551.14 13,851.34
净资产 9,046.18 10,493.82
项目 2017 年度 2018 年度
营业收入 2,093.99 3,019.07
利润总额 -1,171.31 -341.26
净利润 -1,295.39 -552.36
港务公司 2017 年度及评估基准日的会计报表由致同会计师事务
所（特殊普通合伙）进行审计，并出具了致同专字(2019)第 110ZB4460
号审计报告。
（三）资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人
本次评估，资产评估委托合同未约定其他资产评估报告使用人。
本评估报告的使用人为委托人和法律、行政法规规定的资产评估
报告使用人。
除国家法律法规另有规定外，任何未经资产评估机构和委托人确
认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为资产评估报告使用人。
（四）委托人与被评估单位之间的关系
委托人拟对被评估单位增资。
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二、评估目的
根据《北方国际合作股份有限公司会议纪要》（2019年第013期）
的决定北方国际合作股份有限公司拟对港务公司增资，中水致远资产
评估有限公司接受北方国际合作股份有限公司委托，对上述经济行为
所涉及的港务公司股东全部权益的市场价值进行了评估，作为该经济
行为的价值参考。
三、评估对象和评估范围
（一）评估对象
本项目评估对象为港务公司股东全部权益价值。
（二）评估范围内资产和负债基本情况
本项目评估范围为港务公司的全部资产和负债。于评估基准日
2018 年 12 月 31 日经审计的资产总额账面值为 24,345.16 万元，负债
总额账面值为 13,851.34 万元，所有者权益账面值为 10,493.82 万元。
评估范围内的资产包括流动资产和非流动资产，其中流动资产
包括货币资金、应收票据及应收账款、其他应收款和其他流动资
产；非流动资产包括投资性房地产、固定资产、在建工程、无形资产
和递延所得税资产。
评估范围内的负债为流动负债和非流动负债，其中流动负债包
括应付票据及应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费和其
他应付款；非流动负债包括预计负债。
评估范围内全部资产和负债的账面价值如下表：
单位：万元
项 目 账面价值
流动资产合计 1 826.66
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非流动资产合计 2 23,518.49
其中：长期股权投资 3 -
投资性房地产 4 64.17
固定资产 5 9,087.15
在建工程 6 8,090.88
无形资产 7 6,274.72
其中:无形资产-土地使用权 8 6,274.72
其他非流动资产 9 1.57
资产总计 10 24,345.16
流动负债 11 13,775.03
非流动负债 12 76.30
负债总计 13 13,851.34
净 资 产 14 10,493.82
评估范围内全部资产及负债的具体情况详见本报告附件《资产评
估明细表》。
以上委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评
估范围一致。
（三）评估范围内主要资产的法律权属状况、经济状况和物理状
况
1. 货币资金账面价值为479.90万元，为银行存款。
2. 应收票据及应收账款账面价值为106.05万元，核算内容主要为
企业应收场地使用服务费。
3. 其他应收款账面净额为6.88万元，核算的内容为应收的押金、
备用金、设备款、工程款和住房公积金等。
4. 其他流动资产账面价值为233.82万元，主要为公司待抵扣增值
税进项税。
5. 投资性房地产账面净值合计为64.17万元，占账面总资产0.26%，
主要为可出租的生活区房屋。
6. 固定资产账面净额合计9,087.15万元，占账面总资产37.33%，主
要包括房屋建筑物、机器设备、车辆和电子设备。
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房屋建（构）筑物共23项。为港务公司所拥有的1#储煤库、挡风
墙、修理厂、生活区房屋、满都拉口岸物流园区煤炭御储装系统封闭
仓库（2#煤棚）、内蒙古满都拉港务商贸有限公司物流园区低压配网
配电室、10KV配变、发电机组等工程等，建筑面积共计72,858.63㎡。
港务公司主要房产分布于内蒙古包头市达茂旗满都拉口岸物流园区
内。
纳入本次评估范围的房屋建筑物目前均未取得房屋产权证。
设备类资产是机器设备、电子设备和车辆。其中：机器设备155
台（套），为玻璃钢罐、蓄水罐、锅炉等；车辆共计3辆，主要为哈弗
SUV、江铃皮卡；电子设备共计30台（套），主要为电脑、打印机、
监控等设备，以上机器设备均正常运行。申报的设备类实物资产分布
在港务公司仓储园区及办公场所内。
7. 在建工程账面净额为8,090.88万元，占账面总资产33.23%。
列入本次评估范围的在建工程为在建工程—土建工程，共19项。
包括煤炭卸储装系统封闭煤炭堆场3#煤棚、安全监测监控系统、园区
道路及管网建设项目围栏护坡工程施工一二标段、满都拉园区基础设
施工程、园区围栏和加高围栏工程、海关监管区专场区硬化工程等工
程项目。港务公司主要在建工程—土建工程分布于内蒙古包头市达茂
旗满都拉口岸物流园区内。
8. 无形资产为1宗土地使用权，账面价值为6,274.72万元。具体情
况如下：
序 土地权证 土地用 取得日 开发程 原始入账价值
土地位置 面积(m2)
号 编号 途 期 度 （元）
蒙（2017）
满都拉口岸
达茂联合旗 工业用 2017/7/ 三通一
1 物流园海关 607,713.00 65,192,178.51
不动产权第 地 31 平
区监管场所
0000399号
合 计 607,713.00 65,192,178.51
9. 递延所得税资产账面价值为1.57万元，为企业计提坏账准备形
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成。
（四）企业申报的表外资产的类型、数量
企业未申报无表外资产。
（五）利用专家工作
本次评估报告中基准日各项资产及负债账面值经致同会计师事
务所（特殊普通合伙）审计。
四、价值类型
根据本次评估目的，价值类型确定为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何
强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计
数额。
选择市场价值作为本次评估的价值类型，是遵照价值类型与评估
目的相一致的原则，并充分考虑市场条件和评估对象自身条件等因
素，在本次资产评估机构接受委托人评估委托时所明确的评估结论价
值类型。
五、评估基准日
本项目评估基准日是2018年12月31日。该评估基准日是由委托人
确定的。
选择该评估基准日的理由是：
（一）该评估基准日，符合相关经济行为的需要，有利于评估目
的的实现。
（二）该评估基准日为被评估单位会计年末报表日，也是审计报
告的资产负债表日，便于资产评估机构充分利用企业现有的财务资
料，有利于评估工作的完成。
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六、评估依据
本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规
依据、评估准则依据、资产权属依据，及评定估算时采用的取价依据
和其他参考资料等，具体如下：
（一）经济行为依据
北方国际合作股份有限公司会议纪要（2019年013期）。
（二）法律法规依据
1. 《中华人民共和国资产评估法》（2016 年 12 月 1 日起施行）；
2. 《资产评估行业财政监督管理办法》（财政部令第 86 号）；
3. 《中华人民共和国公司法》（2013 年 12 月 28 日第十二届全国
人民代表大会常务委员会第六次会议修订）；
4. 《中华人民共和国物权法》（2007 年 3 月 16 日第十届全国人
民代表大会第五次会议通过）；
5. 《中华人民共和国企业所得税法》（2007 年 3 月 16 日第十届
全国人民代表大会第五次会议通过）；
6. 《中华人民共和国企业国有资产法》(2008 年 10 月 28 日第十
一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过)；
7. 《国有资产评估管理办法》（国务院第 91 号令，1991 年）；
8. 《国有资产评估管理办法施行细则》国资办发〔1992〕36 号）；
9. 《国有资产评估管理若干问题的规定》（中华人民共和国财政
部令第 14 号，2002 年 1 月 1 日起施行）；
10.《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院第 378 号令，
2003）；
11.《财政部关于改革国有资产评估行政管理方式、加强资产评
估监督管理工作的意见》（国办发[2001]102 号，2001 年）；
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12.《企业国有资产评估管理暂行办法》（国资委第 12 号令，2005
年 8 月 25 日）；
13.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国
资委产权[2006]274 号）；
14.《企业国有资产交易监督管理办法》（国务院国资委、财政部
令第 32 号，2016 年 6 月 24 日）；
15.《中华人民共和国城市房地产管理法》(1994 年 7 月 5 日第八
届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过)；
16.《中华人民共和国增值税暂行条例》(1993 年 12 月 13 日中华
人民共和国国务院令第 134 号发布，2008 年 11 月 5 日国务院第
34 次常务会议修订)；
17.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部、国家
税务总局令第 50 号，2011 年 10 月 28 日财政部、国家税务总局
令第 65 号修订)；
18.《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税 2016
第 36 号）；
19.《财政部、税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税
〔2018〕32 号）；
20.《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第 28
号）；
21.《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席
令第 72 号）；
22.《中华人民共和国土地管理法实施条例》；
23.《中华人民共和国城乡规划法》（中华人民共和国主席令第 74
号）；
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24.《中华人民共和国物权法》（2007 年 3 月 16 日第十届全国人
民代表大会第五次会议通过）；
25.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
（国务院令第 55 号，1990 年 5 月 19 日）；
26.《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕
28 号）；
27.《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕
31 号）；
28.《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3 号）；
29.《土地调查条例》（中华人民共和国国务院令第 518 号）；
30.国土资源部关于严格按国家标准实施《城镇土地分等定级规
程》和《城镇土地估价规程》的通知（国土资发[2002]195 号）；
31.国土资源部《关于进一步规范土地登记的通知》（国土资发
[2003]383 号）；
32.《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部
令第 39 号）；
33.国土资源部关于贯彻实施《中华人民共和国物权法》的通知（国
土资发[2007]112 号）；
34.《土地登记办法》（国土资源部令第 40 号）；
35.国土资源部办公厅关于印发<国有建设用地使用权出让地价评
估技术规范>的通知（2018 年 4 月 9 日实施）；
36.《关于取消、停征和免征一批行政事业性收费的通知》财税
[2014]101 号。
37.《企业会计准则》和其他相关会计制度；
38.《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海
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关总署公告 2019 年第 39 号）
39.其他相关法律、法规、通知文件等。
（三）评估准则依据
1. 《资产评估基本准则》（财资[2017]43 号）；
2. 《资产评估职业道德准则》（中评协[2017]30 号）；
3. 《资产评估执业准则—资产评估程序》（中评协[2018]36 号）；
4. 《资产评估执业准则—资产评估报告》（中评协[2018]35 号）；
5. 《资产评估执业准则—资产评估委托合同》（中评协[2017]33
号）；
6. 《资产评估执业准则—资产评估档案》（中评协[2018]37 号）；
7. 《资产评估执业准则—企业价值》（中评协[2018]38 号）；
8. 《资产评估执业准则—不动产》（中评协[2017]38 号）；
9. 《资产评估执业准则—机器设备》（中评协[2017]39 号）；
10.《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2017]42 号）
11.《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协[2017]46 号）；
12.《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2017]47 号）；
13.《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协[2017]48 号）。
（四）资产权属依据
1. 企业法人营业执照；
2. 重要资产购置合同或凭证；
3. 机动车行驶证；
4. 国有土地使用证；
5. 其他与企业资产的取得、使用等有关的合同、会计凭证、会计
报表及其他资料；
6. 企业提供的有关权属情况说明。
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（五）取价依据
1. 国家宏观经济、行业、区域市场及企业统计分析数据；
2. 现行的国家和地方税收政策和规定；
3. 企业提供的有关财务资料及工程资料；
4. 企业提供的财务管理、市场运营等经营的资料；
5. 企业固定资产折旧计提方法；
6. 企业的财务会计核算制度；
7. 企业提供的部分合同、协议等；
8. 基准日近期国债收益率、同类上市公司有关指标；
9.2018 年版《机电产品报价手册》；
10.《机动车强制报废标准规定》(商务部、国家发展和改革委员
会、公安部、环境保护部联合发布第 12 号令)；
11.评估基准日近期的《UDC 联合商情》、《汽车商情》；
12.1995 年 12 月 29 日机械工业部《关于发布〈机械工业建设建
设项目概算编制办法及各项概算指标〉的通知》（机械计[1995]1041
号）；
13.《关于进一步放开建设项目专业服务价格的通知》（发改价格
〔2015〕299 号）；
14.房屋建筑物所在地区现行的建筑工程费用定额、安装工程费
用定额、装饰工程费用定额、市政工程费用定额等定额资料；
15.原城乡环境建设保护部发布的《房屋完损等级评定标准》、《鉴
定房屋新旧程度参考依据》和《房屋不同成新率的评分标准及修正系
数》；
16.当地 2018 年 12 月的《工程造价信息》；
17.有关造价指数及类似工程造价指标；
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18.《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507-2014)；
19.国土资源部国土资发 2006 年 307 号《关于发布实施<全国工
业工地出让最低标准>的通知》；
20.中国城市地价动态监测公布的地价指数、地价增长率等参数；
21.资产评估专业人员调查了解到的其他资料。
（六）其他参考资料
1. 企业提供的资产清单和评估申报表；
2. 被评估单位基准日会计报表；
3. 被评估单位基准日及历史年度审计报告；
4. 《资产评估常用数据与参数手册》；
5. 资产评估专业人员进行的市场调查资料；
6. 资产评估专业人员现场勘察及询证的相关资料；
7. 企业相关部门及人员提供的相关材料；
8. 有关部门颁布的统计资料和技术标准资料，以及资产评估机构
收集的有关宏观经济、行业分析和市场资料以及其他有关资料。
七、评估方法
（一）评估方法的选择
根据本项目的评估目的，评估范围涉及企业的全部资产及负债。
根据《资产评估基本准则》和《资产评估执业准则—企业价值》等
有关资产评估准则规定，资产评估的基本评估方法可以选择市场法、
收益法和资产基础法（成本法）。
企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者
可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。市场法中常
用的两种方法是上市公司比较法和交易案例比较法。考虑到我国目前
的产权市场发展状况和被评估企业的特定情况以及市场信息条件的
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限制，我们很难在市场上找到与此次被评估企业相类似的参照物及交
易情况。因此，本次评估未采用市场法进行评估。
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确
定评估对象价值的评估方法。本次评估以评估对象持续经营为假设前
提，企业管理层对企业未来经营进行了分析和预测，具备采用收益法
进行评估的基本条件。
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的
资产负债表为基础，评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值，
确定评估对象价值的评估方法。本项目对委估范围内的全部资产及负
债的资料收集完整，适宜采用资产基础法进行评估。
因此，本项目采用资产基础法和收益法两种评估方法进行评估。
（二）评估结论确定的方法
在采用两种评估方法分别形成各自评估结果的基础上，在对两种
评估方法具体应用过程中所使用资料的完整性、数据可靠性，以及评
估结果的合理性等方面进行综合分析的基础上，选用其中一种方法的
评估结果作为本报告的最终评估结论。
八、 资产基础法中各类资产和负债的具体评估方法应用
（一） 关于流动资产的评估
1. 货币资金
货币资金为银行存款。
对于银行存款，资产评估专业人员对银行存款账面值同银行对账
单进行了核对，全部存款平衡相符，未发现影响净资产的事宜。人民
币账户以账面价值确定评估价值。
2．应收账款和其他应收款
资产评估专业人员向财务部门了解应收账款形成的原因，审核了
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相关账薄、原始凭证等，并对大额款项进行了函证。在对应收账款核
实无误的基础上，借助于历史资料和现场调查了解的情况，具体分析
数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管
理现状等。经核实，以应收款合计减去评估风险损失后的金额确定评
估值。坏账准备按评估有关规定评估为零。
3．其他流动资产
资产评估专业人员清查时，查阅了明细账、原始凭证资料及其租
赁合同等相关资料，并与企业相关人员调查了解其合法性、合理性、
真实性和准确性，核查发生时间、原始发生额、资产及权利的尚存情
况，已核实后的账面值确定评估值。
（二） 关于房屋建筑物的评估
房地产评估的基本方法包括市场比较法、收益法、成本法等。根
据评估对象特点、价值类型及资料收集等相关条件，确定本次评估对
委估房产采用成本法进行评估。
重置成本法计算公式如下：
建筑物评估值=重置全价×成新率
(1)重置全价
重置全价=建安造价＋前期及其他费用＋资金成本－可抵扣增值
税
A、建安造价的确定
由于该建筑物相关资料较为齐备，采用预决算调整法。依据原竣
工资料所确定的各分部分项工程量，参考《内蒙古房屋建筑与装饰工
程预算定额》（2017版）、《内蒙古通用安装工程预算定额》（2017版）、
《内蒙古市政工程预算定额》（2017版），并依据达茂旗2018年12月份
造价信息、指导价等调整价差，计算得出建筑安装工程综合造价。
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B、前期及其他费用的确定
工程前期及其它费用包括项目建设管理费、勘察设计费、工程建
设监理费、招标代理服务费、建设项目前期工作咨询费、环境影响咨
询费等；按照《财建〔2016〕504号》、《发改价格〔2015〕299号》等
政府相关规定的标准进行计算收取。C、资金成本的确定
资金成本是指房屋建造过程中所耗用资金的利息或机会成本，以
同期银行贷款利率计算，利率以评估基准日时中国人民银行公布的贷
款利率为准；资金成本一般按照建造期资金均匀投入计算。
资金成本＝（建安总造价＋前期及其他费用）×合理工期÷２×
贷款利率
D、可抵扣增值税的确定
建安造价中可抵扣增值税1＝建安造价/1.10×10%
前期费中可抵扣增值税2＝建安造价×(前期及其他费率-建设单
位管理费率)/1.06×6%
(2)成新率
本次评估房屋建筑物成新率的确定，采用理论成新率和现场勘察
成新率两种方法计算，并对两种结果按现场理论成新率和勘察成新率
4:6的比例加权平均计算综合成新率。其中：
理论成新率N1：根据尚可使用年限和房屋已使用年限计算。
理论成新率N1=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限) ×
100%
勘察成新率N2：通过评估人员对各建筑物的实地勘察，对建筑
物的基础、承重构件(梁、板、柱)、墙体、地面、屋面、门窗、墙面
粉刷、吊顶及上下水、通风、电照等各部分的勘察，根据原城乡环境
建设保护部发布的《房屋完损等级评定标准》、《鉴定房屋新旧程度参
考依据》和《房屋不同成新率的评分标准及修正系数》，结合建筑物
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使用状况、维修保养情况，分别评定得出各建筑物的现场勘察成新率。
经以上两种方法计算后，通过加权平均计算成新率。
成新率N=理论成新率N1×40%+勘察成新率N2×60%
(3)评估值的确定
评估值=重置全价×综合成新率
（三） 关于设备类资产的评估
根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结
合委估设备的特点和收集资料情况，主要采用成本法进行评估。
计算公式：评估价值 = 重置全价×综合成新率
重置全价由设备购置价、运杂费、安装调试费、设备基础费、前
期及其他费用、资金成本等部分构成。
增值税一般纳税人，根据《财政部国家税务总局关于全国实施增
值税转型改革若干问题的通知》（财税【2008】第170号）和《关于全
面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）《财政部、
税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号）规定，
本次评估时设备重置成本的购置价、运杂费、安装调试费、设备基础
费、前期及其他费用均按不含增值税价格计算。另外，对委估设备中
不需要单独的基础或基础已在建设厂房时统一建设，账面值已在房屋
建筑中的机器设备，在本次评估中不考虑设备基础费用。
根据委估企业设备类资产的特点，对于购置价高、需安装调试的
设备，在评估计算过程中考虑了前期及其他费用和资金成本；对于零
星采购的小型设备，购置价较低、基本上不需要安装，不再考虑前期
及其他费用和资金成本。
1．重置全价的确定
1.1机器设备重置全价
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（1）定型设备重置全价的确定
重置全价由设备购置价、运杂费、安装调试费、设备基础费、前
期及其他费用、资金成本等部分构成。计算公式为：
重置全价=设备购置价+运杂费+安装调试费+设备基础费+前期
及其他费用+资金成本－可抵扣增值税
①设备购置价
如有近期成交的，我们参照最近一期成交的价格；无近期成交的
设备，如目前市场仍有此种设备，我们采用询价方式或通过2018年《机
电产品报价手册》查价；对于无法询价也无替代产品的设备，我们在
核实其原始购置成本基本合理的情况下，采用物价指数调整法来确
定。
②运杂费
设备运杂费是指从产地到设备安装现场的运输费用。运杂费率以
设备购置价为基础，根据生产厂家与设备安装所在地的距离不同，按
不同运杂费率计取。如供货条件约定由供货商负责运输和安装时，则
不计运杂费。
③安装调试费
根据设备的特点、重量、安装难易程度，以设备购置价为基础，
按不同安装费率计取。对无须安装的设备，不考虑安装调试费。
④设备基础费
对委估设备中不需要单独的基础或基础已在建设厂房时统一建
设，账面值已在房屋建筑中的机器设备，在本次评估中不考虑设备基
础费用。
⑤前期及其他费用
前期及其他费用主要取费项目有建设单位管理费、勘察设计费、
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工程监理费、招投标服务费、可行性研究报告费、工程保险费、环境
影响咨询费、联合试运转费等。参照国家、地方及行业有关收费规定。
⑥资金成本
资金成本的计算基础为设备购置价、运杂费、安装调试费、设备
基础费和前期及其他费用，根据合理建设工期和基准日执行的贷款利
率计算确定。
合理建设工期依据该工程的工程量的大小、建设项目相关规定以
及行业惯例确定。贷款利率根据评估基准日中国人民银行公布的贷款
利率确定，资金按均匀投入考虑，即：
资金成本=(设备购置价格+运杂费+安装调试费+设备基础费+前
期及其他费用)×贷款利率×建设工期×1/2
1.2车辆重置全价
车辆的重置全价，根据车辆市场信息及其他近期车辆市场价格资
料，确定本评估基准日的运输车辆现行含税购价，在此基础上根据《中
华人民共和国车辆购置税暂行条例》及相关文件考虑车辆购置税、新
车上户等手续费。
重置全价=现行不含税购置价+车辆购置税+新车上户牌照手续
费等
1.3电子设备重置全价
电子设备的购置价主要通过市场调研和询价确定。通常商家送货
上门，且多数电子设备购置时间较短，即购即用，不需要专门安装。
故重置时不计运杂费和安装调试费，直接由购置价确定重置全价。即
重置全价=购置价（不含税）
2．综合成新率的确定
2.1机器设备成新率
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机器设备的成新率，采用年限法与现场勘察法，分别测算理论成
新率和勘察成新率，并按40%，60%比例加权求和确定其成新率，即：
成新率=理论成新率×40%+现场勘察成新率×60%
（1）理论成新率
根据设备的原始制造质量、已使用年限、使用频率和强度、日常
维护保养等情况，参照同类设备的经济使用年限，依据现场勘察设备
的实际技术状况，判断其尚可使用年限，并进而确定其成新率。计算
公式如下：
成新率=（1-已使用年限/经济使用年限）×100%
或
成新率=尚可使用年限／（实际已使用年限+尚可使用年限）
×100%
（2）现场勘察成新率
勘察成新率是将设备按功能（或价值）分成若干部分，分别进行
勘察鉴定，再将设备各部分的现场勘查成新率与其按功能（或价值）
所占整台设备的权重，加权求和，确定整台设备的勘察成新率。
（3）综合成新率
将理论成新率和现场勘察成新率按40%，60%比例加权求和确定
委估设备的成新率，即
成新率=理论成新率×40%+现场勘察成新率×60%
2.2车辆成新率
对于运输车辆，按商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012
年第12号《机动车强制报废标准规定》的有关规定，按以下方法确定
成新率，即：
年限成新率＝（1-2/经济使用年限）已使用年限×100%
里程成新率＝(规定行驶里程－已行驶里程 )／规定行驶里程
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×100%
理论成新率＝Min(使用年限成新率，行驶里程成新率)
小、微型非营运载客汽车、大型非营运轿车、轮式专用机械车无
使用年限限制的车辆考虑经济使用年限为15年。理论成新率按使用年
限成新率与行驶里程成新率孰低确定。
同时对待估车辆各组成部分进行必要的勘察鉴定，若勘察鉴定结
果与按上述方法确定的成新率相差较大，则进行适当的调整，确定最
终成新率。若两者结果相当，则不再进行调整。
2.3电子设备成新率
采用年限法确定成新率。
成新率=(1－已使用年限/经济使用年限) ×100%
或成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限) ×100%
（四） 关于在建工程的评估
在首先根据企业提供的申报明细表了解在建工程的申报内容并
进行现场核实工作，了解评估基准日工程现状、付款情况、未来建设
计划，收集相关资料及文件。
经核实，上述项目部分工程尚未完工，施工期与评估基准日较近，
人工、材料、机械价格与市场价格变化不大，对于未完工的工程本次
以核实后的账面值作为评估值；对于已完工的工程，本次采用成本法
进行评估。
重置成本法计算公式如下：
建筑物评估值＝重置全价×成新率
（1）重置全价
重置全价＝建安造价＋前期及其他费用＋资金成本－可抵扣增
值税
A．建安造价的确定
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由于该建筑物相关资料较为齐备，采用预决算调整法。依据原竣
工资料所确定的各分部分项工程量，参考《内蒙古房屋建筑与装饰工
程预算定额》（2017版）、《内蒙古通用安装工程预算定额》（2017版）、
《内蒙古市政工程预算定额》（2017版），并依据达茂旗2018年12月份
造价信息、指导价等调整价差，计算得出建筑安装工程综合造价。
B．前期及其他费用的确定
工程前期及其它费用包括项目建设管理费、勘察设计费、工程建
设监理费、招标代理服务费、建设项目前期工作咨询费、环境影响咨
询费等；按照《财建〔2016〕504号》、《发改价格〔2015〕299号》等
政府相关规定的标准进行计算收取。
C．资金成本的确定
资金成本是指房屋建造过程中所耗用资金的利息或机会成本，以
同期银行贷款利率计算，利率以评估基准日时中国人民银行公布的贷
款利率为准；参照《全国统一建筑安装工程工期定额》（2016）及委
估资产建设规模确定合理工期；资金成本一般按照建造期资金均匀投
入计算。
资金成本＝（建安造价＋前期及其他费用）×贷款利率×合理工
期÷２
D．可抵扣增值税的确定
建安造价中可抵扣增值税1＝建安造价/（1＋增值税率）×增值
税率
前期费中可抵扣增值税2＝建安造价×(前期及其他费率-建设单
位管理费率)/（1＋增值税率）×增值税率
（2）成新率
本次评估房屋建筑物成新率的确定，采用理论成新率和现场勘察
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成新率两种方法计算，并对两种结果按现场理论成新率和勘察成新率
4:6的比例加权平均计算综合成新率。其中：
理论成新率N1：根据尚可使用年限和房屋已使用年限计算。
理论成新率N1＝尚可使用年限/（尚可使用年限＋已使用年限）
× 100%
勘察成新率N2：通过资产评估专业人员对各建筑物的实地勘察，
对建筑物的基础、承重构件（梁、板、柱）、墙体、地面、屋面、门
窗、墙面粉刷、吊顶及上下水、通风、电照等各部分的勘察，根据原
城乡环境建设保护部发布的《房屋完损等级评定标准》、《鉴定房屋新
旧程度参考依据》和《房屋不同成新率的评分标准及修正系数》，结
合建筑物使用状况、维修保养情况，分别评定得出各建筑物的现场勘
察成新率。
经以上两种方法计算后，通过加权平均计算成新率。
成新率N＝理论成新率N1×40%＋勘察成新率N2×60%
（3）评估值的确定
评估值＝重置全价×综合成新率
（五） 关于无形资产的评估
纳入本次评估范围的无形资产为土地使用权。根据《资产评估基
本准则》、《资产评估执业准则—资产评估报告》、《资产评估执业准则
-不动产》的规定，土地使用权评估的基本方法包括市场法、收益法
和成本法三种基本方法以及基准地价修正法、假设开发法等衍生方
法，评估方法的选择应按照地价评估技术规程，根据各种方法的适用
性和可操作性，结合项目的具体特点及评估目的等选择适当的评估方
法。为此，经资产评估专业人员现场查勘，以及评估对象的特点、评
估目的及宗地所处区域的影响因素等资料进行收集、分析和整理，并
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结合评估对象的实际情况，选用基准地价修正法和成本逼近法对土地
使用权价格进行评估。
1．基准地价系数修正法，
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数
等评估成果,按照替代原理，将待估宗地的区域条件和个别条件等与
其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正
系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在评估基准日客观价
格的一种估价方法。其基本计算公式如下：
宗地地价＝基准地价×（1＋∑Ki）×Kt′×Kr′×Kn′+Kd′
×Kn′
式中：∑Ki—待估宗地综合修正系数
Kt′—待估宗地期日修正系数
Kr′—待估宗地容积率修正系数
Kn′—待估宗地使用年期修正系数
Kd′—开发程度修正
2．成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，
再加上一定的利润、利息、应缴纳的税费和土地所有权收益来确定
土地价格的估价方法。其基本原则是把对土地的所有投资包括土地
取得费用和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”，运用等
量资本获取等量利润的投资原理，加上“基本成本”所应产生的合
理利润、利息，作为地价的基础部分，同时根据国家对土地所有权
在经济上得到实现的需要，加上土地所有权收益，从而求出土地无
限年期价格，再乘以年期修正系数、区位修正系数得出土地有限年期
价格。
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基本公式为：地价=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润
+土地增值收益）×年期修正系数×区位修正系数。
（六） 关于负债的评估
企业申报的负债为流动负债和非流动负债，流动负债包括应付票
据及应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款，
非流动负债包括预计负债。根据企业提供的各项目明细表，对各项负
债进行核实后，确定各笔债务是否是公司基准日实际承担的，债权人
是否存在来确定评估值。
九、收益法的具体评估方法应用
采用收益法评估，要求评估的企业价值内涵与应用的收益类型以
及折现率的口径一致。
（一） 关于收益口径——企业自由现金流量
本次采用的收益类型为企业自由现金流量。企业自由现金流量指
的是归属于包括股东和付息债权人在内的所有投资者的现金流量，其
计算公式为：
企业自由现金流量＝税后净利润＋折旧与摊销＋利息费用(扣除
税务影响后)－资本性支出－净营运资金变动
（二） 关于折现率
本次采用企业的加权平均资本成本(WACC)作为企业自由现金流
量的折现率。企业的资金来源有若干种，如股东投资、债券、银行贷
款、融资租赁和留存收益等。债权人和股东将资金投入某一特定企业，
都期望其投资的机会成本得到补偿。加权平均资本成本是指以某种筹
资方式所筹措的资本占资本总额的比重为权重，对各种筹资方式获得
的个别资本成本进行加权平均所得到的资本成本。WACC 的计算公式
为：
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1 T Rd
1 1
WACC Re
1 D / E 1 E / D
其中： E：为评估对象目标股本权益价值；
D：为评估对象目标债务资本价值；
Re：为股东权益资本成本；
Rd：为借入资本成本；
T：为公司适用的企业所得税税率。
其中股东权益资本成本采用资本资产定价模型(CAPM)计算确
定：
Re R f e ( Rm R f )
其中：Rf——无风险报酬率；
βe——企业的风险系数；
Rm——市场期望收益率；
α—— 企业特定风险调整系数。
（三） 关于收益期
本次评估采用永续年期作为收益期。其中，第一阶段为 2019 年
1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日，共计 5 年，在此阶段根据港务公司
的经营情况，收益状况处于变化中；第二阶段为 2024 年 1 月 1 日至
永续经营，在此阶段港务公司均按保持 2023 年预测的稳定收益水平
考虑。
（四） 收益法的评估计算公式
本次采用的收益法的计算公式为：
n
Ai A
P i 1 (1 R) i R(1 R) n B OE
式中：P ——为企业股东全部权益价值评估值；
Ai —— 企业近期处于收益变动期的第 i 年的企业自由现
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金流量；
A —— 企业收益稳定期的持续而稳定的年企业自由现
金流量；
R —— 折现率；
n ——企业收益变动期预测年限；
B —— 企业评估基准日付息债务和股东负债的现值；
OE——企业评估基准日非经营性、溢余资产与负债总和的
现值。
十、评估程序实施过程和情况
资产评估专业人员对评估对象涉及的资产和负债实施了评估工
作，本次评估程序实施过程介绍如下：
（一）明确评估业务基本事项
由本公司业务负责人与委托人代表商谈明确委托人、被评估单位
和委托人以外的资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用
人；评估目的；评估对象和评估范围；价值类型；评估基准日；评估
报告使用限制；评估报告提交时间及方式；评估服务费总额、支付时
间和方式；委托人与资产评估专业人员工作配合和协助等其他需要明
确的重要事项。
（二）签订资产评估委托合同
根据评估业务具体情况，本公司对专业能力、独立性和业务风险
进行综合分析和评价，资产评估机构决定承接该评估业务。资产评估
机构受理资产评估业务的应当与委托人依法订立资产评估委托合同，
约定资产评估机构和委托人权利、义务、违约责任和争议解决等内容。
（三）编制评估计划
本公司承接该评估业务后，立即组织资产评估专业人员编制了资
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产评估计划，并合理确定资产评估计划的繁简程度。资产评估计划包
括资产评估业务实施的主要过程及时间进度、人员安排及技术方案
等。
（四）现场调查
根据评估业务具体情况，我们对评估对象进行了现场调查。包括：
1. 要求委托人和被评估单位提供涉及评估对象和评估范围的详
细资料；
2. 要求委托人或者被评估单位对其提供的评估明细表及相关证
明材料以签字、盖章及法律允许的其他方式进行确认；
3. 资产评估专业人员通过询问、访谈、核对、勘查等方式进行
调查，获取评估业务需要的资料，了解评估对象现状，关注评估对象
法律权属；
4. 对无法或者不宜对评估范围内所有资产、负债等有关内容进
行逐项调查的，根据重要程度采用抽查等方式进行调查。
（五）收集评估资料
我们根据评估业务具体情况收集评估资料，并根据评估业务需要
和评估业务实施过程中的情况变化及时补充收集评估资料。这些资料
包括：
1. 直接从市场等渠道独立获取的资料，从委托人、被评估单位
等相关当事人获取的资料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相
关部门获取的资料；
2. 查询记录、询价结果、检查记录、行业资讯、分析资料、鉴
定报告、专业报告及政府文件等形式；
3. 资产评估专业人员依法对资产评估活动中使用的资料进行核
查验证。核查验证的方式通常包括观察、询问、书面审查、实地调查、
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查询、函证、复核等。
4. 与企业管理人员一道，仔细甄别和分析纳入合并预测企业范
围，核实验证企业编制调整合并报表的过程和方法的合理性和准确
性，核实验证企业未来预测的合理性和相关数据的一致性；
5. 将企业申报的数据，与审计后数据进行核对；
6. 资产评估专业人员根据资产评估业务具体情况对收集的评估
资料进行分析、归纳和整理，形成评定估算和编制资产评估报告的依
据。
（六）与审计机构核对数据
审计机构与本公司同时进入企业作业现场，因此，在各自工作基
础上，与审计机构进行数据核对工作。
（七）评定估算
1. 根据上述评估程序和方法，确定资产基础法和收益法的评估
结果。
2. 对资产基础法和收益法的评估结果进行比较、分析、补充、
修改、完善，在综合分析价值影响因素的基础上，合理选用其中一种
评估方法的评估结果确定本次资产评估工作的评估结论。
（八）编制和提交评估报告
在上述工作的基础上，起草资产评估报告初稿。本公司内部对评
估报告初稿和工作底稿进行初审后，与委托人或者委托人同意的其他
相关当事人就评估报告有关内容进行了必要沟通。在全面考虑有关意
见后，对评估报告进行必要的调整、修改和完善，然后重新按本公司
内部资产评估报告审核制度和程序对报告进行了认真审核后，由本公
司出具正式资产评估报告向委托人提交。
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十一、评估假设
（一）一般假设
1. 交易假设：假定所有待评估资产已经处在交易过程中，资产
评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
2. 公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件
以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是
指充分发达与完善的市场条件，是指一个有自愿的买方和卖方的竞争
性市场，在这个市场上，买方和卖方的地位平等，都有获取足够市场
信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿的、理智的、非强制
性或不受限制的条件下进行。
3. 资产持续使用假设：持续使用假设是对资产拟进入市场的条
件以及资产在这样的市场条件下的资产状态的一种假定。首先被评估
资产正处于使用状态，其次假定处于使用状态的资产还将继续使用下
去。在持续使用假设条件下，没有考虑资产用途转换或者最佳利用条
件，其评估结果的使用范围受到限制。
4. 企业持续经营假设：被评估单位的生产经营业务可以按其现
状持续经营下去，并在可预见的经营期内，其经营状况不发生重大变
化。
（二）特殊假设
1. 假设评估基准日外部经济环境不变，国家现行的宏观经济不
发生重大变化，无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影
响。
2. 假设企业所处的社会经济环境以及所执行的税赋、汇率、税
率等政策无重大变化。
3. 假设评估基准日后被评估单位的管理层是负责的、稳定的，
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且有能力担当其职务。
4. 假设被评估单位完全遵守国家所有相关的法律法规，符合国
家的产业政策，不会出现影响公司发展和收益实现的重大违规事项。
5. 假设评估基准日后被评估单位在现有管理方式和管理水平的
基础上，经营范围、方式与目前保持一致。
6. 假设未来企业保持现有的信用政策不变，不会遇到重大的款
项回收问题。
7. 假设被评估单位提供的基础资料和财务资料真实、准确、完
整。
8. 假设企业已充分告知并经评估人员核查可能影响收益及成本
的重大事项。
9. 本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提，有
关资产的现行市价以评估基准日的国内有效价格为依据。
10. 假设被评估单位生产经营遵守和符合有关的法律、法规、行
业规范和安全生产要求，并能够持续经营下去。
11. 假设被评估单位所处的社会经济环境以及所执行的税赋、税
率等政策无重大变化。
12. 评估仅基于现有的生产经营能力和经营状况对企业价值做出
判断，不考虑未来可能由于管理层经营策略的重大改变和追加投资等
而使经营业务发生较大变化的情况，也未考虑新的产权主体管理模式
等因素对企业收益的影响。
（三）评估限制条件
1. 本评估结论是依据本次评估目的，以公开市场为假设前提而
估算的评估对象的市场价值，没有考虑特殊的交易方式可能追加或减
少付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑宏观经济环境发生变
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化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。
2. 评估报告中所采用的评估基准日已在报告前文明确，我们对
价值的估算是根据评估基准日企业所在地货币购买力做出的。
本报告评估结论在以上假设和限制条件下得出，当上述评估假设
和限制条件发生较大变化时，评估结论无效。
十二、评估结论
根据国家有关资产评估的规定，本着独立、公正和客观的原则及
必要的评估程序，对港务公司的股东全部权益的市场价值进行了评
估。根据以上评估工作，得出如下评估结论：
（一）资产基础法评估结果
经资产基础法评估，港务公司总资产账面价值为 24,345.16 万元，
评估价值为 27,471.28 万元，增值额为 3,126.12 元，增值率为 12.84 %；
总负债账面价值 13,851.34 万元，评估价值为 13,851.34 万元，评估
无增减值；净资产账面价值为 10,493.82 万元，评估价值为 13,619.94
万元，增值额为 3,126.12 万元，增值率 29.79 %。具体见评估结果汇
总表：
资产评估结果汇总表
评估基准日：2018 年 12 月 31 日
单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增减率％
项 目
B C D=C-B E=D/B×100%
流动资产合计 1 826.66 826.66 - -
非流动资产合计 2 23,518.49 26,644.61 3,126.12 13.29
其中: 长期股权投资 3 - - -
投资性房地产 4 64.17 64.17 - -
固定资产 5 9,087.15 8,989.09 -98.06 -1.08
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账面价值 评估价值 增减值 增减率％
项 目
B C D=C-B E=D/B×100%
在建工程 6 8,090.88 7,927.14 -163.75 -2.02
无形资产 7 6,274.72 9,662.64 3,387.92 53.99
其中:无形资产-土
8 6,274.72 9,662.64 3,387.92 53.99
地使用权
其他非流动资产 9 - -
1.57 1.57
资产总计 10 24,345.16 27,471.28 3,126.12 12.84
流动负债 11 13,775.03 13,775.03 - -
非流动负债 12 76.30 76.30 - -
负债总计 13 13,851.34 13,851.34 - -
净 资 产 14 10,493.82 13,619.94 3,126.12 29.79
（二）收益法评估结果
经评估，于评估基准日 2018 年 12 月 31 日，用收益法评估的港
务公司股东全部权益价值为 13,820.16 万元人民币，与账面净资产
10,493.82 万元相比评估增值 3,326.34 万元，增值率为 31.70%。
（三）两种方法评估结果分析
从以上结果可以看出，资产基础法评估结果相对账面净资产增
值，收益法评估结果相对账面净资产增值。收益法的评估结果比资产
基础法的评估结果高 200.22 万元，高出幅度 1.47 %。分析两种评估
方法的基础与价值组成，可知：
资产基础法是从资产重置的角度间接地评价资产的公平市场价
值，强调的是评估基准日各部分资产的重置价值，技术思路是以企业
在评估基准日客观存在的资产和负债为基础逐一进行评估取值后得
出的评估结论，可以使报告使用者很直观地了解企业的存量资产的价
值构成。
本次收益法评估中综合分析了港务公司历史经营业绩、自身竞争
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优劣势和行业发展趋势等因素，对港务公司提供的未来收益预测数据
进行了分析和核实，并以此为基础以现金流折现模型计算得到了收益
法评估结果。
因港务公司主要的收入的影响因素除其本身的周转量外，也受满
都拉口岸矿石类资源的吞吐量的重大影响，而满都拉口岸矿石类资源
的吞吐量现阶段难以提升的主要因素为蒙古国方面的基础建设。本次
评估港务公司在预测期预测了公司周转量的增加，但该结果能够实现
的影响因素较多，所以本次评估的盈利预测过于激进，未来的不确定
性较强。
综上所述，我们认为资产基础法的评估结果更为合理，更能客观
反映港务公司的市场价值，因此本报告采用资产基础法的评估结果作
为最终评估结果。
（四）评估结论
经评估，于评估基准日 2018 年 12 月 31 日，港务公司股东全部
权益价值为 13,619.94 万元，金额大写：人民币壹亿叁仟陆佰壹拾玖
万玖仟肆佰元整。
十三、特别事项说明
评估报告使用人在使用本评估报告时，应关注以下特别事项对评
估结论可能产生的影响，在依据本报告自行决策时给予充分考虑。
（一）对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在企业委
托时未作特殊说明而资产评估专业人员已履行评估程序，仍无法获知
的情况下，资产评估机构及资产评估专业人员不承担相关责任。
（二）由港务公司提供的与评估相关的行为文件、营业执照、产
权证明文件、财务报表、会计凭证等评估所需资料，是编制本报告的
基础。委托人和相关当事人应当对所提供资料的真实性、合法性和完
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整性承担责任。
（三）资产评估专业人员对委托范围内的资产产权进行了必要的
核实工作，对所发现的资产产权存在的问题给予尽可能的充分披露，
本次评估未发现存在产权争议事项，但评估报告是对评估对象发表专
业估值意见，不具有产权证明的法律属性，因此，本报告不能作为产
权证明文件。
（四）利用专家工作
本次评估报告中基准日各项资产及负债账面值经致同会计师事
务所（特殊普通合伙）审计。
（五）资产权属资料不全面或者存在瑕疵的情况
1. 目前港务公司所有房屋均未取得房屋产权证，占用土地为工
业用地，土地权证编号为蒙（2017）达茂联合旗不动产权第 0000399
号。未办理权证房屋具体情况见下表：
建筑物名称 结构 建成年月 计量单位 建筑面积
1#储煤库 钢结构 2013/9/1 m2 11,250.00
修理厂 彩钢 2012/12/1 m2 895.72
监管库 钢结构 2013/9/1 m2 206
地磅房2套 砖混 2012/9/21 m2 208
2#煤棚 钢结构 2018/8/1 m2 25998
3#煤棚 钢结构 2018/10/1 m2 26000
配电室 砖混 2017/11/1 m2 40.48
彩钢房 彩钢 2018/12/1 m2 12
对于本次评估对尚未办理房屋所有权证的房屋，建筑面积主要依
据被评估单位提供的确权证明、工程资料等，结合资产评估专业人员
现场勘查确定，但最终面积还应以房屋管理部门核发的产权证登记面
积为准。内蒙古满都拉港务商贸有限公司承诺这些建筑物的所有权归
内蒙古满都拉港务商贸有限公司所有，权属明确无争议。本次评估未
考虑产权瑕疵对评估结论的影响。
2．经评估人员现场勘查并向被评估单位人员了解，港务公司生
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活区房屋以及生活区围栏工程所占用土地为从当地牧民处购置的牧
草地，港务公司未提供其生活区房屋以及生活区围栏工程所占用土地
来源的相关合同或者文件。而且该块土地的购置成本包含在生活区房
屋以及生活区围栏的原始成本中。本次评估无法对该土地使用权及地
上附着物进行评估，按其账面价值确认。。地上附着物明细：
建筑物名称 结构 建成年月 计量单位 建筑面积
生活区房屋 彩钢 2011/9/1 m2 2,195.00
生活区围栏 铁艺 2012/5/1 m 8,000.00
3．港务公司房屋建筑物中的生活区厕所所占用是从牧民毕力格
图处租赁。根据港务公司与毕力格图签订的《土地临时使用补偿协
议》，土地临时使用费叁万元，租赁期为六年又六个月。因生活区厕
所为配套设施，且租赁协议续签较为简便，本次评估按照生活区厕所
的经济使用年限考虑其成新率。
（六）评估程序受到限制的说明
1. 对隐蔽工程的清查核实，受客观条件所限，资产评估专业人
员无法进行实物勘察，仅通过被评估单位提供的相关资料进行核实。
2. 评估过程中，资产评估专业人员在对设备进行勘察时，因检
测手段限制及部分设备正在运行等原因，主要依赖于资产评估专业人
员的外观观察和被评估企业提供的近期检测资料及向有关操作使用
人员的询问情况等判断设备状况。
（七）评估机构采取的弥补措施及对评估结论影响的情况
对于评估程序受到限制的清查核实，资产评估专业人员根据购置
合同、向现场相关管理人员了解进行核实。如实际情况与核实了解的
情况有所差异，会对评估结论产生影响。
（八）本次评估中所涉及的未来盈利预测是建立在由企业管理层
制定，并经企业确认的盈利预测基础上的。企业管理层、以及企业对
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提供的未来盈利预测所涉及的相关数据和资料的真实性和完整性，以
及未来盈利预测的合理性和可实现性负责。本评估报告是在企业提供
的预测数据资料的基础上做出的。提供必要的资料并保证所提供的资
料的真实性、合法性、完整性是委托方及相关当事方的责任；资产评
估师的责任是对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、
估算并发表专业意见。
（九）本次收益法评估中所采用的评估假设是在目前条件下，对
委估对象未来经营的一个合理预测，如果未来出现可能影响假设前提
实现的各种不可预测和不可避免的因素，则会影响盈利预测的实现程
度。我们在此提醒委托人和其他有关方面，我们并不保证上述假设可
以实现，也不承担实现或帮助实现上述假设的义务。
（十）本评估结论未考虑评估值增减可能产生的纳税义务变化。
（十一）评估基准日至资产评估报告日之间可能对评估结论产生
影响的事项
评估基准日后，若资产数量及作价标准发生变化，对评估结论造
成影响时，不能直接使用本评估结论，须对评估结论进行调整或重新
评估。
评估结论是中水致远资产评估有限公司出具的，受本机构资产评
估专业人员的执业水平和能力的影响。
资产评估报告使用人应注意以上的特别事项对评估结论所产生
的影响。
十四、评估报告使用限制说明
（一）本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途，不
得用于本评估目的之外的其他经济行为。
（二）委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法
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规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评
估机构及其资产评估师不承担责任。
（三）除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告
使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何
机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
（四）资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估
结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估
对象可实现价格的保证。
（五）本报告需经资产评估机构及两名资产评估师签名、盖章，
并依据国有资产资产管理的有关规定，在有权核准或备案管理单位完
成资产评估报告核准或备案后，方可产生法律规定的效力、正式使用。
（六）评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者披露于公
开媒体，需经得本资产评估机构的书面同意，法律、法规规定以及相
关当事方另有约定的除外。
（七）本报告书评估结论自评估基准日起算有效使用期限为一
年，即自 2018 年 12 月 31 日至 2019 年 12 月 30 日期间使用有效。当
评估目的在评估基准日后的一年内实现时，评估结论可以作为本评估
目的的参考依据，超过一年，需重新进行资产评估。
十五、资产评估报告日
本报告书形成时间为：2019 年 4 月 25 日。
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（本页无正文，为盖章签字页）
资产评估师（签章）：
资产评估师（签章）：
中水致远资产评估有限公司
二Ｏ一九年四月二十五日
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