证券代码：000069 证券简称：华侨城 A 公告编号：2020-28
深圳华侨城股份有限公司 2019 年年度报告摘要
一、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒
体仔细阅读年度报告全文。
非标准审计意见提示
不适用
董事会审议的报告期普通股利润分配预案或公积金转增股本预案
适用
是否以公积金转增股本
否
公司经本次董事会审议通过的普通股利润分配预案为：以 8,202,506,415 为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 3 元（含
税），送红股 0 股（含税），不以公积金转增股本。
董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案
不适用
二、公司基本情况
1、公司简介
股票简称 华侨城 A 股票代码 000069
股票上市交易所 深圳证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 关 山 陈 兰
办公地址 广东省深圳市南山区华侨城集团办公大楼 广东省深圳市南山区华侨城集团办公大楼
传真 0755-26600936 0755-86000069
电话 0755-26909069 0755-26909069
电子信箱 000069IR@chinaoct.com 000069IR@chinaoct.com
2、报告期主要业务或产品简介
控股股东华侨城集团按照高质量发展要求，以“中国文化产业领跑者、中国新型城镇化引领者、中国全域旅游示范者”
为战略定位，践行“文化+旅游+城镇化”、“旅游+互联网+金融”的创新发展模式，着力搭建文化产业、旅游产业、新型城
镇化、电子科技产业及相关业务投资五大业务板块。
1
2019年，华侨城集团经营效益稳步提升，关键经营指标再上新台阶。截至年末资产总额约5,525亿元，全年营业收入突
破1,310亿元，利润总额突破239亿元，在国资委7月份通报的2018年度及2016-2018年任期考核结果中，连续9年评级为A级，
继续荣膺“业绩优秀企业”称号。2020年，华侨城集团将深入践行新战略、奋力谋求新跨越，实现各项业务的高质量发展。
在华侨城集团“文化+旅游+城镇化”的战略布局下，公司以“主题公园领导者、旅游产业领军者、城镇化价值实现者”
为战略定位，以文化旅游、房地产为主营业务，不断增强企业竞争力，在文化旅游发展新模式、房地产业务差异化、旅游与
互联网融合等方面进行探索与实践。
（一）文化旅游业务
文化旅游业是公司最具社会影响力和品牌知名度的优势产业，是公司战略定位的重要组成部分。公司文化旅游业务以“文
化+旅游”为内核，采用“旅游+”为载体的协同发展模式，业态上以主题公园、酒店、旅行社、文化旅游综合体、文创园区
等为核心，涵盖规划、设计、建设、运营全产业链。旗下“欢乐谷”荣获国内主题公园行业唯一中国驰名商标，已在全国七
座城市建成开放，组建成立“欢乐谷集团”，成为全国最具实力的主题公园集团。公司始终坚持创新、品质和特色，致力于
传承、展现、弘扬中国优秀文化，满足人们对美好生活的向往和需求，打造中国文化旅游业的领军企业。
（二）房地产业务
公司秉承“优质生活创想家”的品牌定位，以文化内涵融入房地产开发，形成了文化旅游、酒店、住宅和商业类地产业
务融合发展的独特优势，并结合“互联网+”的思维模式探索特色社区生活一体化运营模式，以人文社区、品质社区、生活
街区为居民提供优质生活及人文体验。近年来，公司积极创新产品模式，在公园式商业街区、康养旅居等方面进行了深入探
索和实践。
3、主要会计数据和财务指标
（1）近三年主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
是
追溯调整或重述原因
同一控制下企业合并
单位：元
本年比上
2018 年 2017 年
2019 年 年增减
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
营业收入 60,025,027,201.56 48,142,343,166.02 48,156,217,460.00 24.65% 42,341,224,701.44 42,341,224,701.44
归属于上市公司股东的净
12,340,101,773.12 10,588,870,563.62 10,575,071,349.32 16.69% 8,643,242,549.64 8,642,839,466.64
利润
归属于上市公司股东的扣
10,004,839,601.45 9,512,082,237.42 9,498,283,023.12 5.33% 7,294,605,352.03 7,294,202,269.03
除非经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量
-5,187,770,194.27 -9,984,217,376.99 -10,044,574,579.77 -48.35% -7,700,131,348.34 -7,914,416,621.77
净额
基本每股收益（元/股） 1.5044 1.2907 1.2907 16.56% 1.0533 1.0533
稀释每股收益（元/股） 1.5044 1.2907 1.2907 16.56% 1.0533 1.0533
加权平均净资产收益率 19.33% 18.98% 18.98% 0.35% 18.05% 18.05%
2019 年末 2018 年末 本年末比 2017 年末
2
上年末增
减
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
218,028,989,392.3
总资产 379,619,969,381.18 294,167,136,809.80 295,526,412,352.32 28.46% 217,463,411,954.55
9
归属于上市公司股东的净
68,636,907,488.10 59,123,312,515.26 59,134,236,311.24 16.07% 52,048,414,872.64 52,054,108,209.52
资产
（2）分季度主要会计数据
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 7,919,825,408.09 9,734,278,752.00 12,206,947,246.69 30,163,975,794.78
归属于上市公司股东的净利润 1,198,726,020.59 1,610,939,575.68 3,187,748,191.73 6,342,687,985.12
归属于上市公司股东的扣除非经
1,143,256,742.06 1,513,822,319.97 2,305,755,887.89 5,042,004,651.53
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -637,461,474.25 -7,906,257,596.21 4,844,387,585.70 -1,488,438,709.51
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
否
4、股本及股东情况
（1）普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前 10 名股东持股情况表
单位：股
年度报告披露日前
年度报告披露日 报告期末表决权
报告期末普通 一个月末表决权恢
103,129 前一个月末普通 103,690 恢复的优先股股 0 0
股股东总数 复的优先股股东总
股股东总数 东总数
数
前 10 名股东持股情况
质押或冻结情况
股东名称 股东性质 持股比例 持股数量 持有有限售条件的股份数量
股份状态 数量
华侨城集团有 3,855,685,4
国有法人 47.01% 1,138,152,352 - 0
限公司 42
前海人寿保险
境内非国有
股份有限公司 7.54% 618,062,871 0 未知 0
法人
－海利年年
北京诚通金控
国有法人 3.24% 265,864,078 0 未知 0
投资有限公司
3
中国证券金融
国有法人 2.99% 245,302,846 0 未知 0
股份有限公司
香港中央结算
境外法人 2.80% 229,616,312 0 未知 0
有限公司
深圳市钜盛华 境内非国有
1.43% 117,474,302 117,400,795 质押 117,400,795
股份有限公司 法人
全国社保基金
其他 1.30% 106,529,467 0 未知 0
四零三组合
中央汇金资产
管理有限责任 国有法人 0.93% 76,116,400 0 未知 0
公司
兴业银行股份
有限公司-工银
瑞信金融地产 其他 0.48% 39,028,146 0 未知 0
行业混合型证
券投资基金
深圳华侨城资
本投资管理有 国有法人 0.39% 31,952,196 0 未知 0
限公司
前十名股东中，国有法人股东华侨城集团与深圳华侨城资本投资管理有限公司存在关联关系，
上述股东关联关系或一致行 为一致行动人；前海人寿保险股份有限公司与深圳市钜盛华股份有限公司存在关联关系，为
动的说明 一致行动人；除此之外，未知前十名其他股东是否存在关联关系，也未知其是否属于《上市
公司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人。
参与融资融券业务股东情况
不适用
说明（如有）
（2）公司优先股股东总数及前 10 名优先股股东持股情况表
不适用
4
（3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
5、公司债券情况
公司是否存在公开发行并在证券交易所上市，且在年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑付的公司债券
是
（1）公司债券基本信息
债券名称 债券简称 债券代码 到期日 债券余额（万元） 利率
2016 华侨城公司债
16 侨城 02 112377 2023 年 04 月 13 日 100,000 3.40%
02
2018 华侨城公司债
18 侨城 01 112634 2023 年 01 月 18 日 250,000 5.59%
01
2018 华侨城公司债
18 侨城 02 112635 2025 年 01 月 18 日 100,000 5.70%
02
2018 华侨城公司债
18 侨城 03 112642 2023 年 02 月 05 日 200,000 5.54%
03
2018 华侨城公司债
18 侨城 04 112643 2025 年 02 月 05 日 300,000 5.74%
04
2018 华侨城公司债
18 侨城 05 112655 2023 年 03 月 12 日 80,000 5.35%
05
2018 华侨城公司债
18 侨城 06 112656 2025 年 03 月 12 日 20,000 5.50%
06
2019 华侨城公司债
19 侨城 01 112878 2024 年 03 月 19 日 250,000 3.88%
01
5
报告期内公司债券的付息兑
按时足额付息
付情况
（2）公司债券最新跟踪评级及评级变化情况
（一）2016年首评
深圳华侨城股份有限公司主体长期信用等级为AAA，评级展望为“稳定”
深圳华侨城股份有限公司公开发行的“16侨城01”、“16侨城02”债券信用等级为AAA
（二）2016年跟踪评级
深圳华侨城股份有限公司主体长期信用等级为AAA，评级展望为“稳定”
深圳华侨城股份有限公司公开发行的“16侨城01”、“16侨城02”债券信用等级为AAA
（三）2017年跟踪评级
深圳华侨城股份有限公司主体长期信用等级为AAA，评级展望为“稳定”
深圳华侨城股份有限公司公开发行的“16侨城01”、“16侨城02”债券信用等级为AAA
（四）2018年跟踪评级
深圳华侨城股份有限公司主体长期信用等级为AAA，评级展望为“稳定”
深圳华侨城股份有限公司公开发行的“16侨城01”、“16侨城02”、“18侨城01”、“18侨城02”、“18侨城03”、“18侨城04”“18侨城
05”、“18侨城06”债券信用等级为AAA
（五）2019年跟踪评级
深圳华侨城股份有限公司主体长期信用等级为AAA，评级展望为“稳定”
深圳华侨城股份有限公司公开发行的“16侨城01”、“16侨城02”、“18侨城01”、“18侨城02”、“18侨城03”、“18侨城04”、“18
侨城05”、“18侨城06”和“19侨城01”债券信用等级为AAA
评级情况无变化，主体与债券评级无差异
（3）截至报告期末公司近 2 年的主要会计数据和财务指标
单位：万元
项目 2019 年 2018 年 同期变动率
资产负债率 74.98% 73.77% 1.21%
EBITDA 全部债务比 19.30% 21.95% -2.65%
利息保障倍数 2.27 2.55 -10.98%
三、经营情况讨论与分析
（一）报告期经营情况简介
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号——上市公司从事房地产业务》的披露要求
是
1、宏观经济及行业发展状况
宏观经济方面：2019 年世界大变局加速演变，在国际金融危机发生 10 年后，世界经济再次来到十字路口，经贸摩擦此
起彼伏，保护主义、单边主义持续蔓延，英国脱欧、地缘政治以及多地上演的民粹主义都为全球经济带来了更大的风险和挑
6
战。2019 年是新中国成立 70 周年，也是全面建成小康社会的关键之年，我国经济从高增长阶段转向高质量发展阶段，仍处
于重要战略机遇期，拥有足够的韧性、巨大的潜力和不断迸发的创新活力，人民群众追求美好生活的愿望十分强烈。经国家
统计局初步核算，2019 年全年国内生产总值 990,865 亿元，按可比价格计算，比上年增长 6.1%。显示我国经济社会持续健
康发展，国民经济运行总体平稳，发展质量稳步提升，主要预期目标较好实现，为全面建成小康社会奠定了坚实基础。
社会方面：截至 2019 年末，我国人口总量平稳增长，人口自然增长率 3.34‰，人口老龄化速度加快，以养老康养为代
表的“银发经济”发展潜力凸显；城镇化率达到 60.6%，比上年末提高 1.02 个百分点，按照国际标准初步完成从乡村社会到城
市社会的转型，但与发达国家还有一定差距，人口将进一步向中心城市、大都市集聚，城镇化仍将成为推动我国经济乃至全
球经济发展的重要动力；2019 年中央经济会议指出：要加快落实区域发展战略，完善区域政策和空间布局，发挥各地比较
优势，构建全国高质量发展的新动力源，推进京津冀协同发展、长三角一体化发展、粤港澳大湾区建设，打造世界级创新平
台和增长极。
从公司所处的文化旅游和房地产两大主营业务板块来看：
文化旅游行业：旅游产业作为国民经济的支柱产业，是我国经济社会快速发展最直观的缩影，当前中国经济与旅游行业
正从“高速增长”向“高质量增长”阶段转变。2019 年来，旅游行业面临着外部局势与内部环境的考验，市场在变化，产业在转
型，产品在迭代，机遇与挑战并存。文旅融合的深入，全域旅游的推进，科技与金融的赋能，为“旅游+N”的融合与裂变，
带来更多的可能性。
2019 年，我国文化旅游产业总量规模稳步增长，产业结构逐步优化，发展质量逐步提升，市场主体持续发展壮大，产
业投资持续增长，产品和服务更加优质丰富，国际合作成效显著，居民文化旅游消费日趋活跃，消费潜力进一步释放，文化
旅游产业正在成为经济增长的重要引擎。
房地产行业：2019 年以来，在坚持住房居住属性，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制
下，中国房地产市场整体保持平稳健康发展，全国房地产开发投资 132,194 亿元，同比增长 9.9%，市场投资热情依旧高涨，
商品房销售面积 171,558 万平方米，同比下降 0.1%，商品房销售额 159,725 亿元，增长 6.5%，房地产依旧是宏观经济的重
要组成部分。随着 2019 年中央经济会议重申房住不炒，强调全面落实因城施策等长效管理调控机制，保持房地产市场平稳
健康发展依旧是主基调。我国城镇化仍在稳步推进，需求仍然存在较高支撑力，市场整体将继续表现稳中有所波动的态势。
2、公司经营情况回顾
2019 年，在董事会的正确领导下，公司积极担当“主题公园领导者、旅游产业领军者、城镇化价值实现者”的战略定位，
聚焦主责主业，按照高质量发展要求全面深化企业改革，经营业绩实现大幅增长，超额完成了董事会下达的年度经营业绩指
标。
（1）经营业绩持续增长，发展质量稳步提高
2019 年，公司实现营业收入 600 亿元，同比增长 25%；利润总额 192 亿元，同比增长 25%；净利润 143 亿元，每股基
本盈利 1.5 元，同比增长 17%；归母净利润 123 亿元，同比增长 17%。截至 2019 年 12 月底，公司资产总值达到 3,796 亿元，
同比增长 28%；公司股东权益合计 950 亿元，同比增长 23%。各项指标均创下历史新高。
报告期内，公司加强精细化管理，提升经营效率，在多个维度均实现了较好的发展。（1）剔除预收账款及合同负债外
的资产负债率为 56.53%，较年初降低 2.22 个百分点，公司风险控制能力进一步加强；（2）公司 2019 年销售毛利率为 56.58%，
继续保持行业领先地位，得益于公司商业模式所带来的低成本资源获取和高溢价市场销售的显著优势；（3）公司营收口径销
售及管理费用率合计达 7.8%，较上年同期下降 0.8 个百分点，经营管理质量进一步提升；（4）公司净资产收益率为 19.33%，
较 2018 年增长 0.3 个百分点，体现了公司拥有很强的综合竞争力，整体保持良好的盈利性。
（2）主营业务创新发展，各项举措成效显著
文化旅游业务方面：华侨城深耕文化产业、旅游产业及相关业务发展，拥有丰富多元的文化旅游产品，实现了景区、演
艺、酒店、旅行社、城市文旅综合体等全面发展，产业遍布全国各地。2019 年，公司文旅产业继续保持持续健康发展，各
项经营指标稳步增长。旗下 18 家景区、24 家酒店、1 家旅行社、2 家开放式旅游区 2019 年累计接待游客 5209 万人次，同
比增长 12%。
1）传统旅游业务做强做优
在主题公园市场竞争呈现白热化的情况下，华侨城主题公园业务仍旧表现出强劲的增长势头，在全球主题公园大型企业
7
集团排名中，华侨城连续 6 年位居亚洲第一、全球第四。
欢乐海岸、欢乐港湾等系列产品是华侨城“文化+旅游+城镇化”的战略实践，是新型城镇化建设与生态、环境的和谐
共舞，也是华侨城“造城”优势的集中体现，创造了“文化+旅游+商业+娱乐+住宅+生态+……”的全新文化旅游综合体，
这种以全业态、全天候、全融合、新体验、新智慧、新生态为特色的大型综合项目，满足了当下消费者的集中需求，也顺应
了各地政府城镇化建设步伐，是华侨城在全国广泛战略布局的一个创新力作，具有良好的投资回报率和发展空间。通过总结
深圳、顺德、宁波等地欢乐海岸系列项目的成功经验，目前，公司已在大湾区、长三角、长江经济带等多地投资拓展欢乐海
岸、欢乐港湾系列产品，成为华侨城又一优势和拳头产品。
酒店业务立足于把握行业发展的重大机遇，把握旅游住宿市场的重大机遇，并在“酒店+”业务模式和产品组合领域积极
实践和探索。2019 年，华侨城酒店集团凭借发展规模、品牌价值跻身“2018 年度中国饭店 60 强”榜单。
华侨城旅行社连续十多年进入全国百强旅行社行列，综合指标排名位列广东旅行社前列，是华南地区业务全、规模大、
信誉好、实力强的旅行社之一，并凭借雄厚的实力荣膺“2019 年度中国旅行社品牌 20 强”。
2）战略引领、标准先行，旅游业务实现高质量发展
公司《文化旅游产业五年发展战略规划（2019-2023）》有序推进，文旅产业规模、版图扩张、产业标杆等目标实现均有
明显进展。同时，公司以制度建设为抓手，发布《旅游标准化管理办法》，规范旅游标准化工作。公司旗下各旅游企业积极
响应标准化工作要求，参与标准化建设工作，以标准化思维坚守华侨城旅游品质,保障华侨城旅游的特色，推动华侨城标准
化的创新发展。
3）推陈出新，旅游新产品陆续落地、IP 引入实现新突破
新产品陆续推出，创新旅游供给。顺德欢乐海岸 PLUS 开创性地将主题商业与旅游、休闲娱乐和文化创意融为一体，形
成独特的“商业+娱乐+文化+旅游+生态”的全新商业模式；深圳欢乐港湾有序推进各项建设工作，公园预计于 2020 年开业；
南昌玛雅乐园盛大开业，探索水公园全季运营模式。
老旧景区升级改造、内容创新不断深入。启动深圳华侨城旅游度假区提升改造工程，开展东部华侨城整体提升改造，确
保文旅项目品质紧跟时代要求，如全新推出北京欢乐谷五期香格里拉区、上海欢乐谷“上海滩”主题区、深圳欢乐谷 6 期产
品、锦绣中华和华侨城旅行社各类研学产品。
IP 自创及合作方面也取得新进展。北京欢乐谷五期香格里拉区推出金翅勇士、格桑公主等 IP 形象；重庆欢乐谷与奥飞
娱乐品牌联合，打造国内首个超级飞侠 IP 实景主题区；欢乐谷携手“第五人格”、“梦幻西游”、“新倩女幽魂”等知名 IP 打造
丰富的主题活动。
4）聚焦节庆，旅游产业品牌辐射能力显著增强
成功举办第二届华侨城文化旅游节，整合旗下文旅业态，在全国各地推出多项主题文旅活动和旅游产品，为中国旅游者
提供了最为丰富的旅游盛宴，充分展示华侨城在文化旅游产业领域的丰富资源、广泛布局和多元化旅游业态，持续提升华侨
城旅游品牌知名度。
全年举办上百场丰富多彩的主题活动，持续引爆市场，包括锦绣中华 30 周年系列活动；世界之窗国际街头艺术节、《盛
世纪》新晚会；各地欢乐谷举办多场世界级电竞赛事、音乐节、狂欢节；东部华侨城打造山嗨踏青季、巴西风情节等。
5）谋求创新，旅游产业核心能力持续巩固
2019 年，华侨城启动旅游管理智慧化工程建设，完成 “数字云图”华侨城旅游大数据平台、“观星台”华侨城旅游口碑大
数据监测平台、“慧旅云库”华侨城文化旅游资源知识库等四个平台模块一期建设，实现对所有客户的精细化、精准化管理，
也实现对企业的业务流程的规范化管理和服务质量标准化指导，进而提升了整体管控效率。
各旅游企业也在运营中积极融入最新科技：华侨城洲际大酒店已经完成酒店大堂和总统套房的 5G 娱乐/办公；欢乐谷与
未来科技签约，未来就 AR+乐园模式开展合作；锦绣中华与景区码合作，实现游客园区全场景便捷服务；深圳世界之窗与
联通合作，打造全国首个 5G 全覆盖的 5A 级大型文化主题公园；深圳欢乐谷与中国电信在 5G 技术上达成战略合作，将开
启 5G+智慧景区园区建设。南昌玛雅乐园成为全国首个全面覆盖“人脸识别”系统的智慧主题公园，南京欢乐谷按欢乐谷智慧
化试点景区打造，未来将成为欢乐谷第一家门票全电子化的公园，第一家推出打通消费、服务、营销场景的会员管理体系的
公园。深圳欢乐谷万圣节首次引入 AR 技术，打造 AR 主题节庆。
房地产业务方面：在坚持“房住不炒”、“因城施策”、调控力度不减的政策环境下，各房地产业务单位敏锐把握政策导向，
8
加大关注市场需求，充分发挥自身的品牌、产品、模式、运营、资金等优势，积极拓展战略联盟等合作共享渠道，发掘各类
潜在的市场机会，不断创新资源获取、价值实现的方式和手段，进一步加快项目周转速度，2019 年项目推盘、销售、回款
同比去年均实现较大幅度增长。报告期内，公司实现签约面积 252 万平方米，同比增长 22%；实现签约金额 863 亿元，同
比增长 45%。
1）投资及土地储备方面
公司坚持“以收定投”原则，确保拥有充裕的资金应对市场波动，积极捕捉潜在项目发展机会，采取“优中选优”的投资策
略，合理补充项目资源。2019 年，公司年内累计获取土地 47 宗，新增土地面积 625 万平方米，计容建筑面积 1,208 万平方
米。在粤港澳大湾区、长三角、长江经济带等国家重点战略区域加大投资力度，综合利用市场化拍地、股权收购等多样化手
段，成功落地武汉青山红坊、合肥国际空港小镇和巢湖半岛温泉小镇、济南章丘绣源河等多个文旅及城镇化项目，在多个重
点城市实现“一城多点”布局，其中 28 个项目以底价摘牌，有效降低了资源获取成本，为公司可持续发展夯实资源基础。
2）运营管理方面
公司积极通过多种手段加快项目销售、加速资金回流，运营管理水平得到进一步提升。
一方面，潮州纯水岸、肇庆纯水岸、南京丰字河等项目开创性地实现了当年拿地、当年开工、当年回款的快周转目标。
其中，肇庆纯水岸项目 3 月 11 日获取土地、3 月 15 日启动建设、11 月 18 日开始预售，取得了当年拿地、当年开工、当年
结转的新突破；南京丰字河项目成功实现了当年拿地当年销售回款。
另一方面，公司各级企业坚持合作开发模式，在降低土地成本及投资风险、加快资金回流方面均取得良好效果。如地产
公司江门市新会区枢纽新城项目与中粮地产合作，东莞项目与保利、卓越合作，共同开发快周转的商住项目；西部事业部成
都洛带项目、西安沣东项目与融创合作，加快公司资产周转；北方事业部太原文旅综合项目与中铁合作，双方共享共赢，推
动公司高质量跨越发展。
3）物业商业方面
公司下属华侨城物商集团发展积极发挥自身专业优势，持续支持公司主业发展的同时，通过与外部企业成立合作公司、
物业管理及物业全托管等多种方式积极拓展市场和项目资源。荣获由中国物业管理协会、上海易居房地产研究院中国房地产
测评中心联合组织评选“2019 物业服务企业综合实力 500 强”和“2019 住宅物业服务领先企业”两大奖项。
（3）经营模式改革优化，内部协同日益增强
“战区+兵种”的合作机制覆盖前期项目拓展、中期开发建设、后期运营管理等全流程，在实践中，双方独立核算、自负
盈亏，有效发挥战区的资源获取能力和兵种的专业服务能力，实现了合作主体多元化、合作模式多样化、合作价格市场化、
责权利对等化、绩效考核差异化的效果。公司各事业部（“战区”）、子公司（专业化“兵种”）发挥各自专业优势，推进“战区
+兵种”模式实践，合力开展项目拓展工作，积极获取优质资源和项目。“合肥大会战”汇聚香港华侨城、华东事业部等各方力
量成功落地合肥空港国际小镇项目、巢湖经开区半汤温泉小镇项目，储备了近 2000 亩优质战略资源。西部事业部与欢乐谷
集团在西安沣东，华侨城房地产公司与深东事业部在广州增城等项目深入合作，形成了良性互动，不断拓展公司发展空间。
（4）产融结合持续深化，资金保障坚实有力
坚定贯彻国资委“金融服务主业”总体指导原则，公司综合运用直接融资、发行债券、Reits、权益融资等多种手段实现外
部融资 558.16 亿元，平均融资成本 4.56%，处于同行业较低水平。下属香港华侨城作为公司境外投融资平台，积极配合公
司北方事业部、华东事业部、西部事业部等落地项目，助力解决各事业部外资需求，2019 年通过各种金融手段外部融资及
投资累计超过 200 亿港元。同时充分发挥产业基金撬动社会资本的功能，公司所属企业参与管理或出资的各类基金共 7 只，
总规模 443,596.4 万元，同比去年增长 82.1%，有效撬动社会资本，服务公司主业发展。
3、公司房地产及相关业务经营情况
（1）新增土地储备项目
土地面积 计容建筑面积 土地总价款 权益对价
序号 项目名称 所在位置 土地用途 获取方式 权益比例
（㎡，全口径） （㎡，全口径） （万元） （万元）
济南章丘绣源河项
1 济南 住宅+商业 282,600 618,100 招拍挂 100.00% 85,002 85,002
目二期
9
土地面积 计容建筑面积 土地总价款 权益对价
序号 项目名称 所在位置 土地用途 获取方式 权益比例
（㎡，全口径） （㎡，全口径） （万元） （万元）
济南章丘绣源河二
2 济南 住宅+商业 157,621 238,557 招拍挂 100.00% 60,440 60,440
期补方项目
郑州华侨城中原项
3 郑州 商业 20,059 80,235 招拍挂 100.00% 24,044 24,044
目二期
4 淄博项目二期 淄博 住宅+商业 142,399 196,868 招拍挂 70.00% 40,175 28,123
青岛即墨龙泉新城
5 青岛 住宅 61,477 122,954 招拍挂 100.00% 27,608 27,608
项目一期
张家口下花园首开
6 张家口 住宅 59,827 139,258 招拍挂 51.00% 13,164 6,714
区项目
7 无锡经开区项目 无锡 住宅 143,853 223,022 招拍挂 51.00% 387,597 197,674
无锡梁锡区锡钢浜
8 无锡 商业 35,133 42,159 股权收购 49.00% 29,446 14,429
项目
南京江北新区丰字
9 南京 住宅+商业 104,378 345,493 招拍挂 40.00% 376,133 150,453
河项目
南京栖霞区燕子矶
10 南京 住宅 73,842 212,667 招拍挂 51.00% 384,400 196,044
新城项目
11 南京南部新城项目 南京 住宅 47,824 101,864 招拍挂 51.00% 300,906 153,462
南京栖霞区住宅
12 南京 住宅 38,956 66,225 招拍挂 51.00% 93,776 47,826
项目
宁波海曙区五江口
13 宁波 住宅 160,971 365,308 股权收购 25.00% 408,059 102,015
项目
宁波奉化阳光海岸
14 宁波 住宅+商业 81,491 99,913 招拍挂 100.00% 10,350 10,350
项目二期
沙家浜大型文旅综
15 苏州 住宅+商业 161,102 138,100 招拍挂 60.00% 51,814 31,088
合项目
西安沣东华侨城项
16 西安 住宅+商业 631,591 931,442 招拍挂 65.00% 481,326 312,862
目一期第一批用地
17 西安高新区项目 西安 住宅 59,104 166,700 股权收购 49.00% 145,422 71,257
自贡中华彩灯大世
18 自贡 住宅 367,402 556,665 招拍挂 51.00% 61,991 31,616
界项目
武汉青山红坊项目
19 武汉 住宅 65,836 285,000 招拍挂 100.00% 283,056 283,056
第一批次用地
武汉青山红坊项目
20 武汉 住宅 265,922 544,000 招拍挂 100.00% 690,987 690,987
第二批次用地
武汉杨春湖欢乐天
21 武汉 住宅+商业 19,590 133,799 招拍挂 100.00% 98,015 98,015
际中央区（B 区）
10
土地面积 计容建筑面积 土地总价款 权益对价
序号 项目名称 所在位置 土地用途 获取方式 权益比例
（㎡，全口径） （㎡，全口径） （万元） （万元）
22 南昌象湖商业用地 南昌 商业 58,840 70,025 招拍挂 100.00% 12,040 12,040
深汕华侨城启动区
23 深汕合作区 住宅 135,446 139,390 招拍挂 100.00% 70,486 70,486
项目
潮洲意溪镇石牌区
24 潮州 住宅+商业 146,374 512,308 招拍挂 100.00% 84,390 84,390
项目
茂名歌美海东岸
25 茂名 住宅 222,287 551,272 招拍挂 100.00% 29,206 29,206
项目
广州增城白水寨背
26 广州 商业 129,991 155,989 招拍挂 89.00% 59,161 52,582
阴项目
广州增城石滩镇郑
27 广州 住宅 106,340 319,019 招拍挂 100.00% 362,324 362,324
田村项目
广州增城荔城街萝
28 广州 住宅 31,559 94,678 招拍挂 100.00% 118,198 118,198
岗村项目
29 广州荔湾项目 广州 住宅+商业 29,856 83,597 股权收购 25.00% 366,291 91,573
东莞虎门镇赤岗社
30 东莞 住宅 19,614 39,228 招拍挂 100.00% 72,764 72,764
区项目
东莞寮步镇泉塘村
31 东莞 住宅 29,036 63,880 招拍挂 100.00% 92,158 92,158
项目
东莞黄江镇田心村
32 东莞 住宅+商业 35,199 105,596 招拍挂 100.00% 144,619 144,619
项目
佛山南海区云禧园
33 佛山 住宅+商业 111,401 356,484 股权收购 50.00% 562,055 281,028
项目
佛山南海区大沥黄
34 佛山 住宅 31,480 78,699 招拍挂 100.00% 113,355 113,355
岐项目
江门鹤山古劳水乡
35 江门 住宅+商业 10,6876 111,452 招拍挂 100.00% 24,662 24,662
项目（一期 A 区）
江门鹤山古劳水乡
36 江门 住宅+商业 81,923 61,468 招拍挂 100.00% 15,681 15,681
项目（一期 B 区）
37 江门新会项目 江门 住宅+商业 42,865 107,163 招拍挂 50.00% 69,804 34,902
深圳坪山正山甲项
38 目三期城市更新 深圳 住宅+商业 43,983 228,090 股权收购 55.00% 150,600 82,830
项目
深圳坪山坪环城市
39 深圳 商业 24,600 196,900 招拍挂 100.00% 240,519 240,519
综合体项目
龙岗低碳文化会议
40 深圳 住宅+商业 39,242 267,277 招拍挂 50.00% 237,015 118,508
中心项目
11
土地面积 计容建筑面积 土地总价款 权益对价
序号 项目名称 所在位置 土地用途 获取方式 权益比例
（㎡，全口径） （㎡，全口径） （万元） （万元）
肇庆华侨城文化旅
41 肇庆 住宅+商业 165,496 429,389 招拍挂 40.00% 83,203 33,281
游科技小镇（二期）
肇庆华侨城文化旅
42 游科技小镇（二期 肇庆 文旅 148,535 44,561 招拍挂 29.00% 9,893 2,869
文旅用地）
潮州工艺美术文化
43 科技产业园-产业 潮州 工业 158,836 635,345 招拍挂 51.00% 10,511 5,361
地块
潮州工艺美术文化
44 科技产业园-住宅 潮州 住宅 95,400 333,900 招拍挂 49.00% 44,140 21,629
地块
合肥巢湖半岛温泉
45 合肥 住宅+商业 414,487 339,400 招拍挂 51.00% 116,435 59,382
小镇项目
合肥空港国际小镇
46 合肥 住宅+商业 694,356 848,259 招拍挂 51.00% 272,485 138,967
项目
滁州明湖康养小镇
47 滁州 住宅+商业 161,995 299,006 招拍挂 51.00% 29,938 15,268
项目
合计 6,246,995 12,080,704 - - 7,445,644 4,941,647
（2）累计土地储备情况
总占地面积 总建筑面积 剩余可开发建筑面积
序号 项目名称
（万㎡，全口径） （万㎡，全口径） （万㎡，全口径）
1 成都信和御龙山 24.84 78.08 33.14
2 成都泊里中心 2.48 21.43 -
3 成都天府美丽汇 7.69 52.29 52.29
4 成都实业尾盘 203.68 167.52 5.77
5 西安华侨城天鹅堡 11.42 50.25 -
6 华侨城西安国际文化中心 2.06 22.76 -
7 西安中央商务区 8.84 26.53 10.50
8 西安西咸文教园 4.59 10.10 -
9 西安沣东华侨城一期第一批次土地 38.76 45.37 33.27
10 成都博客小镇 38.28 71.86 46.60
11 成都中国艺库 9.53 14.21 10.56
12 成都莫奈的湖项目 7.18 11.58 4.45
13 宜宾三江口 CBD 项目 18.41 76.06 28.16
12
总占地面积 总建筑面积 剩余可开发建筑面积
序号 项目名称
（万㎡，全口径） （万㎡，全口径） （万㎡，全口径）
14 成都蓬莱尚岛项目 34.91 28.40 13.00
15 昆明吴家营 13 块地（呈贡项目） 83.89 106.41 94.54
16 重庆华侨城地产项目 103.79 191.85 54.99
17 重庆两江悦来项目 14.83 38.40 38.40
18 御景悦来项目 16.20 44.27 27.39
19 江山云出项目 16.16 38.27 27.74
20 自贡中华彩灯大世界 36.74 55.67 31.19
21 深圳华侨城大厦 1.41 15.04 -
22 深圳天鹅堡花园三期（天鹅堡 4 号地） 4.03 13.65 -
23 深圳香山里花园四期（西北片区 3 号地） 2.26 11.10 -
24 深圳香山里花园五期（西北片区 4 号地） 3.68 13.28 -
25 深圳天鹅堡花园二期 3.18 11.64 -
26 深圳天鹅湖花园一期尾盘 2.93 11.78 -
27 深圳招华会展项目 52.82 150.06 111.60
28 深圳渔人码头项目 2.51 18.65 -
29 深圳四海云亭 2.05 12.44 -
30 深圳四海云创 1.33 6.64 -
31 深圳红山 6979 10.99 17.16 -
32 深圳华侨城创想大厦 1.60 15.52 -
33 惠州帝豪金山湖 1 号 3.75 18.69 -
34 惠州大金山湖项目 19.19 64.11 33.36
35 顺德天鹅湖项目 41.25 52.49 -
36 顺德欢乐海岸一期、天睿蓝楹湾 31.80 51.39 5.42
37 顺德主题公园 18.43 7.52 -
38 佛山云溪别院 5.78 12.55 -
39 肇庆卡乐小镇 23.21 43.23 10.56
40 丽江济海文创项目 24.19 25.68 25.68
41 茂名电白歌美海西岸项目 17.50 38.72 22.35
42 茂名电白歌美海东岸项目 22.23 55.15 55.15
43 深汕华侨城启动区 13.54 14.90 -
44 潮州意溪镇石牌区项目 14.64 51.23 31.44
45 增城白水寨背阴地块项目 13.00 15.60 15.60
13
总占地面积 总建筑面积 剩余可开发建筑面积
序号 项目名称
（万㎡，全口径） （万㎡，全口径） （万㎡，全口径）
46 增城石滩镇郑田村地块 10.63 31.90 25.22
47 东莞虎门镇赤岗社区 2019WG021 地块 1.96 3.92 -
48 东莞寮步镇 2019WG022 地块 2.90 6.39 -
49 东莞黄江镇田心村项目 3.52 10.56 10.56
50 佛山南海区大沥黄岐项目 3.15 7.87 7.87
51 江门鹤山古劳水乡项目（一期 A 区） 10.69 11.15 11.15
52 江门鹤山古劳水乡项目（一期 B 区） 4.40 22.81 -
53 坪山正三甲项目三期城市更新项目 3.16 9.47 9.47
54 增城荔城街罗岗村地块 4.29 10.72 10.72
55 江门新会 19 号地块 2.99 8.36 8.36
56 荔湾项目 11.14 35.65 -
57 佛山南海三山新城项目 7.49 6.15 6.15
58 肇庆卡乐小镇二期地块 16.55 42.94 42.94
59 上海苏河湾二期 33-02 街坊地块 1.48 8.16 -
上海苏河湾 46-01 地块、46-02 地块、44-01
60 1.01 10.02 0.51
地块
61 上海苏河湾一期 1、41、42 街坊地块 7.10 27.58 6.89
62 上海浦江华侨城八期（122-14） 8.00 9.64 -
63 上海浦江镇 0029 街坊 P1 宗地 5.71 8.48 8.48
64 上海浦江镇 0061、0055 街坊 P1 宗地 5.25 8.94 8.20
65 上海中意国际 3.10 4.71 -
66 上海嘉途酒店项目 11.72 2.67 -
67 南京欢乐滨江项目 46.61 115.98 49.06
68 南京华侨城大型文旅综合项目 5.39 9.72 4.08
69 南京华侨城地产项目 46.15 79.77 32.14
70 宁波欢乐海岸项目 31.90 68.00 -
71 宁波奉化阳光海湾项目 39.58 53.90 43.57
72 宁波东部新城项目 8.00 12.29 -
73 杭州钱江世纪城项目 10.79 31.29 -
74 杭州大江东项目 14.32 34.80 8.90
75 杭州丁桥项目 12.01 31.38 -
76 无锡 XDG-2017-27 号地块 14.28 31.41 10.73
77 常熟沙家浜 2018B-014 地块 3.00 6.29 -
14
总占地面积 总建筑面积 剩余可开发建筑面积
序号 项目名称
（万㎡，全口径） （万㎡，全口径） （万㎡，全口径）
78 扬州瘦西湖 GZ083、GZ085 地块 60.78 86.07 68.93
79 温州瓯海区牛山单元 C 街坊中片地块 14.57 30.67 8.69
80 无锡 XDG-2019-8 号地块 14.39 22.30 13.11
81 南京江北新区丰子河项目 10.44 34.55 14.15
82 南京栖霞区燕子矶新城项目 7.39 21.30 12.03
83 无锡 XDG-2018-54 号地块 3.51 4.22 4.22
84 宁波海曙区五江口项目 15.78 47.82 47.82
85 宁波奉化阳光海湾项目二期 45 号地块 8.15 9.99 9.99
86 南京秦淮区南部新城 G70 地块 4.79 10.18 10.18
87 南京栖霞区 2019G69 地块 3.90 6.62 6.62
88 沙家浜大型文旅综合项目地块 16.11 13.81 13.81
89 武汉华侨城文旅综合项目-华侨城原岸 26.76 37.46 -
90 武汉杨春湖启动区 A 地块-欢乐天际 9.95 60.63 35.71
91 武汉东西湖当代华侨城东岸项目 12.37 41.77 11.13
92 南昌华侨城象湖文旅综合项目 100.05 137.11 96.11
93 南昌华侨城象湖文旅项目新增商业用地 5.88 7.00 7.00
94 襄阳华侨城文旅示范区（一区）一期 98.75 158.74 148.51
95 武汉杨春湖商务区中央科技文化区一期 16.09 90.46 90.46
96 郑州二七区金水河源项目一期 15.04 29.42 1.53
97 武汉青山红坊 P（2019）088 号地 6.58 28.50 18.50
98 武汉青山红坊 P（2019）136 号地 26.59 54.40 54.40
99 武汉东湖金茂府 11.16 51.50 18.45
100 北京中铁华侨城和园 7.76 25.88 -
101 北京斋堂项目 9.94 9.00 8.62
102 天津华侨城东丽湖项目 80.29 104.09 30.01
103 天津翡翠嘉和项目 19.82 33.92 20.75
104 天津精武镇住宅项目 5.12 10.25 -
105 天津西青区水街商业 5.84 5.84 -
106 章丘锦绣河源一期项目 60.87 89.42 67.39
107 章丘锦绣河源二期项目 44.02 79.40 64.99
108 淄博文旅项目 37.76 50.37 50.37
109 太原煤气化公司 1842 地块 13.35 32.19 32.19
15
总占地面积 总建筑面积 剩余可开发建筑面积
序号 项目名称
（万㎡，全口径） （万㎡，全口径） （万㎡，全口径）
110 太原煤气化公司 1844 地块 10.58 31.69 31.69
111 太原煤气化公司 1845 地块 7.19 18.57 18.57
112 太原煤气化公司 1846 地块 11.23 36.02 28.42
113 郑州华侨城中原项目一期 9.23 29.82 29.82
114 郑州华侨城中原项目一期商业 2.01 8.02 8.02
115 青岛即墨龙泉新城项目一期 6.15 12.30 12.30
116 下花园未来光影城项目 5.98 13.93 13.93
117 宝安滨海文化公园（一期） 10.53 18.12 -
118 深圳宝安 A001-0206 宗地项目 1.18 7.65 -
119 深圳宝安 A002-0265 宗地项目 0.77 11.42 -
120 昆明阳宗海项目 94.93 70.00 70.00
121 常熟梅李项目 5.37 4.29 -
122 长安国际置地项目 0.86 10.47 -
123 合肥巢湖半汤温泉小镇项目 41.45 34.14 34.14
124 合肥空港国际小镇项目 69.44 84.83 84.83
125 深圳大贸荷棠里项目 1.18 6.99 -
126 潮州工艺美术文化科技产业园-产业地块 15.88 39.71 39.71
127 潮州工艺美术文化科技产业园-住宅地块 2.46 19.69 19.69
128 坪山环评城市综合体项目 9.54 33.39 21.39
129 龙岗低碳文化会议中心项目 3.92 26.73 26.73
合计 2,463.50 4,605.09 2,533.02
16
（3）主要项目开发情况（统计口径：土地成交金额大于 50 亿元的项目）
项目 规划计容建 本期竣工面 累计竣工面 预计总投资 累计投资总金额
序号 城市 项目名称 区域 权益比例 开工时间 开发进度 完工进度 土地面积（㎡）
业态 筑面积（㎡） 积（㎡） 积（㎡） 金额（万元） （万元）
1 天津 天津华锦万吉 西青区 住宅 60.00% 2018 年 2 月 在建 18.00% 198,163 339,213.52 - - 768,897.63 549,699.42
住宅+
2 上海 苏河湾一期 静安区 100.00% 2012 年 5 月 在建 77.00% 70,979.60 282,164.80 - 216,819.50 1,455,691.55 1,352,216.9
商业
住宅+
3 南京 南京欢乐海岸 建邺区 51.00% 2015 年 12 月 在建 28.00% 466,132.87 1,159,817 56,355 56,355 2,400,000 1,185,749.75
商业
4 杭州 钱江世纪城 萧山区 住宅 20.00% 2018 年 5 月 在建 50.00% 107,887 296,288.01 - - 1,417,109.80 1,102,606.59
住宅+
5 杭州 丁桥项目 江干区 100.00% 2018 年 01 月 在建 30.00% 120,100 313,810 - - 898,531.73 629,152.84
商业
住宅+
6 武汉 欢乐天际中央区 洪山区 100.00% - 未开工 100.00% 160,893 904,600 - - 1,461,594.28 538,946.39
商业
滨江商务区红坊 住宅+
7 武汉 青山区 100.00% - 未开工 0.00% 265,922 544,000 - - 1,292,129.92 332,095.21
项目 商业
象湖文化旅游综 住宅+
8 南昌 西湖区 100.00% 2017 年 11 月 在建 12.00% 1,059,311.83 1,371,135 38,081.66 38,081.66 1,933,781.74 951,974.9
合项目 商业
9 成都 信和御龙山项目 成华区 住宅 80.00% 2012 年 01 月 在建 12.00% 248,363.49 1,240,167.61 - 663,990 667,277 81,041.86
10 昆明 呈贡启平项目 呈贡区 住宅 17.00% 2019 年 01 月 在建 42.00% 838,932.49 1,038,600.13 - - 1,711,728.22 719,404.1
11 深圳 会展项目 宝安区 其他 50.00% 2017 年 07 月 在建 44.00% 218,081 538,020 140,630 140,630 2,359,811 1,219,841
12 深圳 渔人码头 南山区 商业 60.00% 2018 年 09 月 在建 15.00% 41,912.40 357,345 - - 2,143,279.02 1,024,394.2
13 深圳 华侨城创想大厦 龙华区 商业 100.00% 2017 年 09 月 在建 78.00% 16,030.57 160,250 - - 910,000 811,854.43
南海三山新城
14 佛山 南海区 住宅 50.00% - 未开工 0.00% 222,802.54 675,044 - - 1,726,190.18 289,072.60
项目
合计 4,035,511.79 9,220,455.07 235,066.66 1,115,876.16 21,146,022.07 10,788,050.19
17
（4）地产及旅游综合项目销售情况
权益 计容建筑面积 已开盘总可售 累计销售面积 本期销售面积 本期销售金额
序号 城市 项目 名称 所在 位置 项目 业态
比例 （㎡） 面积（㎡） （㎡） （㎡） （万元）
1 天津 东丽湖 天津市东丽湖 综合体 100% 609,146 544,669 506,929 18,815 21,627
2 深圳 香山美墅.云邸 深圳市南山区 住宅 100% 125,715 122,005 121,399 758 10,436
3 深圳 香山里花园 深圳市南山区 住宅/商业 100% 317,048 305,630 298,519 65,974 547,766
4 深圳 天鹅湖花园 深圳市南山区 住宅 100% 414,983 364,196 266,454 57,747 739,219
5 深圳 红山 6979 龙华区红山 综合体 50% 140,100 116,969 90,880 5,735 58,049
6 深圳 海府生态大厦 深圳市宝安中心区 办公/公寓/商业 100% 33,196 33,196 19,322 19,322 209,488
7 深圳 大空港项目 深圳市宝安区 公寓/办公/酒店 50% 185,169 184,604 61,821 61,821 304,507
8 深圳 华侨城大厦 深圳市南山区 商业/写字楼 100% 152,344 150,360 150,360 150,360 1,097,626
9 深圳 创想大厦 深圳市龙华区 办公/公寓/商业 100% 43,489 42,119 2,427 2,427 14,858
10 惠州 万象天汇 惠州市惠城区 综合体 34% 27,422 26,623 203 203 294
11 顺德 天鹅湖 佛山市顺德区 综合体 70% 520,372 712,879 572,901 115,897 229,812
12 顺德 天睿花园 佛山市顺德区 综合体 70% 79,336 79,336 24,141 24,141 45,380
13 顺德 蓝岸公寓 佛山市顺德区 综合体 70% 41,311 41,311 35,003 19,582 35,047
14 顺德 云邸 佛山市顺德区 住宅 100% 49,249 49,249 12,595 12,595 26,784
15 肇庆 纯水岸 肇庆鼎湖新区 综合体 40% 14,312 11,283 3,029 3,029 3,919
16 潮州 纯水岸一期 潮州市湘桥区 住宅/商业/车位 51% 54,520 54,380 5,354 5,354 4,230
17 上海 新浦江城 上海市闵行区 住宅/车位 86% 792,340 982,251 785,681 14,953 74,547
18 上海 苏河湾 上海市静安区 商业 100% 297,438 227,908 158,079 2,529 15,238
19 杭州 江与锦城 杭州市钱塘新区 住宅/车位 50% 115,294 150,383 140,479 492 757
20 杭州 吟彩芳菲之城 杭州市江干区 住宅/车位 100% 29,717 43,045 9,912 9,912 32,194
21 杭州 澄之华庭 杭州市萧山区 综合体 20% 312,872 242,495 241,708 241,708 1,172,332
18
权益 计容建筑面积 已开盘总可售 累计销售面积 本期销售面积 本期销售金额
序号 城市 项目 名称 所在 位置 项目 业态
比例 （㎡） 面积（㎡） （㎡） （㎡） （万元）
22 南京 翡翠天域 南京市栖霞区 综合体 100% 352,200 369,518 269,349 145,747 338,536
23 南京 江畔都会上城 南京市浦口区 住宅/车位 40% 57,111 58,882 58,353 58,353 178,606
24 南京 欢乐海岸 南京市建邺区 综合体 51% 529,441 573,874 546,750 242,771 875,562
25 宁波 阳光海湾 宁波市奉化区 综合体 100% 78,835 75,374 4,769 4,769 5,187
26 宁波 欢乐海岸 宁波市鄞州区 综合体 100% 450,103 479,101 454,705 82,415 223,433
27 宁波 宁波壹号院 宁波市鄞州区 综合体 40% 131,897 132,965 93,941 93,941 348,897
28 无锡 大运华府 无锡市梁溪区 住宅/车位 100% 119,829 115,174 7,372 7,372 14,789
29 常熟 水畔华庭 常熟市沙家浜风景区 住宅 70% 44,601 43,053 25,406 25,406 22,445
30 温州 华侨城欢乐天地 温州市瓯海区 综合体 100% 100,835 94,230 34,632 34,632 81,843
31 扬州 扬州瘦西湖 扬州市邗江区 综合体 70% 154,650 154,650 94,203 94,203 108,004
32 武汉 华侨城纯水岸 武汉市东湖风景区 综合体/车位 100% 1,016,500 1,287,508 1,104,450 2,963 1,713
33 武汉 华侨城 原岸 武汉市东湖风景区 综合体 100% 374,600 350,339 342,832 176,172 590,495
34 武汉 当代华侨城东岸 武汉市东西湖区 综合体 51% 28,007 27,909 12,864 12,864 18,013
35 襄阳 华侨城天鹅堡 襄阳市东津新区 综合体 51% 65,518 64,883 18,993 18,993 29,102
36 南昌 华侨城万科世纪水岸 南昌市西湖区 综合体 100% 572,914 485,371 382,240 262,015 513,865
37 成都 纯水岸 成都市金牛区 住宅 83% 570,641 468,878 460,405 472 218
38 成都 天屿 成都市金牛区 住宅 83% 53,911 53,911 54,482 54,482 119,825
39 成都 原岸 成都市金牛区 住宅 83% 183,825 146,852 117,561 1,969 2,396
40 成都 万汇公寓 成都市金牛区 公寓/车位 83% 91,394 55,023 29,216 26,496 34,575
41 成都 洛带博客小镇 成都市龙泉驿区 综合体 85% 28,321 21,785 2,784 1,275 1,561
42 成都 莫奈的湖 成都市龙泉驿区 综合体 50% 141,320 108,708 3,921 3,921 6,448
19
权益 计容建筑面积 已开盘总可售 累计销售面积 本期销售面积 本期销售金额
序号 城市 项目 名称 所在 位置 项目 业态
比例 （㎡） 面积（㎡） （㎡） （㎡） （万元）
43 成都 信和御龙山 成都市成华区 房地产 80% 738,748 643,164 435,285 2,733 4,090
44 重庆 天际湾 重庆市渝北区 住宅/商业/车位 100% 390,177 510,424 362,657 8,017 9,740
45 重庆 天澜美墅 重庆市渝北区 综合体 100% 191,758 342,988 216,526 33,380 36,033
46 重庆 岚溪云墅 重庆市渝北区 综合体 100% 99,890 142,463 26,072 13,737 21,282
47 重庆 溪山集 重庆市渝北区 综合体 100% 122,817 101,848 16,364 16,364 20,945
48 重庆 云麓台 重庆市渝北区 综合体 100% 101,016 98,419 27,333 27,333 36,461
49 重庆 云溪别墅 重庆市渝北区 综合体 100% 86,622 69,401 51,099 51,099 65,815
50 西安 天鹅堡 西安市曲江区 住宅 60% 456,622 499,172 482,065 41,868 65,283
51 西安 108 坊 西安市雁塔区 住宅 92% 122,648 197,992 184,383 5,477 5,453
52 西安 招商雍景湾 西安市西咸新区 住宅 50% 100,828 118,914 57,784 57,784 92,436
53 宜宾 宜宾三江口 CBD 宜宾市叙州区 综合体 35% 114,196 135,606 92,927 77,246 107,041
54 其他尾盘 - - - 1,041 1,624
合计 12,027,148 12,513,270 9,578,919 2,520,664 8,625,826
20
深圳华侨城股份有限公司 2019 年年度报告摘要
（5）地产及旅游综合项目出租情况
全年月均可出 全年月均累计已 全年月均出租
序号 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例
租面积（㎡） 出租面积（㎡） 率
1 东部工业区 深圳市南山区华侨城 厂房 100% 207,322 148,203 71%
2 燕栖楼 深圳市南山区华侨城 住宅 100% 46,711 36,773 79%
3 华山村 深圳市南山区华侨城 住宅 100% 27,513 26,728 97%
4 汉唐大厦 深圳市南山区华侨城 写字楼 100% 28,162 21,392 76%
5 购物中心 深圳市南山区华侨城 商业 100% 18,802 18,667 99%
6 华生活馆 深圳市南山区华侨城 商业 100% 19,483 17,803 91%
7 纯水岸 深圳市南山区华侨城 商业 100% 17,364 17,304 100%
8 保龄球馆 深圳市南山区华侨城 商业 100% 13,431 13,431 100%
9 海景花园裙楼 深圳市南山区华侨城 商业 100% 11,163 10,877 97%
10 生态广场 深圳市南山区华侨城 商业 100% 10,794 10,185 94%
11 东组团 深圳市南山区华侨城 住宅 100% 17,224 9,740 57%
12 东部市场 深圳市南山区华侨城 商业 100% 9,052 9,028 100%
13 福清街 深圳市南山区华侨城 商业 100% 9,166 6,915 75%
14 锦绣花园 深圳市南山区华侨城 商业 100% 5,496 5,098 93%
15 纯水岸 深圳市南山区华侨城 商业 100% 3,699 3,559 96%
16 湖滨花园 深圳市南山区华侨城 商业 100% 3,988 3,549 89%
17 步行街 深圳市南山区华侨城 商业 100% 3,528 3,267 93%
18 桂花苑服务楼 深圳市南山区华侨城 商业 100% 3,460 3,137 91%
19 西部市场 深圳市南山区华侨城 商业 100% 3,734 2,762 74%
20 东方花园服务裙楼 深圳市南山区华侨城 商业 100% 4,199 2,594 62%
21 香山村 深圳市南山区华侨城 住宅 100% 2,593 2,593 100%
22 香山里花园 深圳市南山区华侨城 商业 100% 5,924 857 14%
23 芳华苑 深圳市南山区华侨城 住宅 100% 711 711 100%
24 天鹅湖花园 深圳市南山区华侨城 商业 100% 43,075 411 1%
25 中旅广场 深圳市南山区华侨城 住宅 100% 236 236 100%
26 华侨城购物中心 深圳市南山区华侨城 商业 100% 166 166 100%
27 海景花园 深圳市南山区华侨城 商业 100% 104 104 100%
28 侨城馨苑 深圳市南山区华侨城 商业 100% 1,219 103 8%
29 湾厦花园 深圳市南山区蛇口 住宅 100% 220 220 100%
30 深圳欢乐海岸 深圳市南山区 商业/写字楼 100% 111,084 106,562 96%
31 红山 6979 深圳市龙华区 商业 50% 70,605 62,957 89%
32 大空港项目 深圳市宝安区国际会展 商业 50% 12,500 - 0%
21
深圳华侨城股份有限公司 2019 年年度报告摘要
中心
33 欢乐海岸 佛山市顺德区 商业 70% 61,430 47,615 78%
34 武汉东方里 武汉市欢乐大道 商业 100% 67,503 59,163 88%
南昌华侨城商 南昌市西湖区 商业 100% 200,000 -
35 0%
业区
36 浦江华侨城 上海市闵行区浦江镇 写字楼/商业 86% 48,683 47,007 97%
37 苏河湾 上海静安区 商业 100% 5,689 4,437 78%
38 宝格丽公寓 上海静安区 商业 100% 24,937 - 0%
39 洛带博客小镇 成都市龙泉驿区 商业 85% 19,504 5,601 29%
40 商业街 成都金牛区西华大道 商业 100% 73,816 68,417 93%
41 SAM 会员店 成都金牛区西华大道 商业 100% 20,789 20,789 100%
42 创想中心 成都金牛区西华大道 写字楼 100% 20,578 20,435 99%
43 北京商业街 北京市朝阳区 商业 63% 45,014 44,038 98%
44 长安国际 西安市碑林区 写字楼 100% 87,638 75,440 86%
合计 1,388,309 938,872 68%
（6）土地一级开发情况
不适用
（7）融资途径
单位：万元
融资成本区间 期限结构
融资途径 期末融资余额
/平均融资成本 1 年之内 1-2 年 2-3 年 3 年以上
银行贷款 7,143,112.50 2.87%-6% 2,886,892.94 1,928,790.16 1,449,458.61 877,970.78
票据
债券 1,300,000.00 3.4%-5.74% 0.00 630,000.00 250,000.00 420,000.00
非银行类贷款 753,500.00 4.24%-6% 210,000.00 0.00 441,500.00 102,000.00
信托融资 10,000.00 4.79% 10,000.00
基金融资 890,000.00 6.00% 890,000.00
其他 1,673,832.22 2.7%-6% 405,089.72 337,287.04 175,050.00 756,405.45
合计 11,770,444.71 3,511,982.66 2,896,077.20 2,316,008.61 3,046,376.23
4、公司房地产项目跟投情况
本公司自 2016 年开始探索尝试项目跟投。2019 年 12 月，公司推出新版项目跟投管理办法，创新文旅综合项目的跟投
激励，要求公司投资的项目均实施跟投，旨在激发核心人才与公司共创、共担、共享，为公司和股东创造更大价值。
报告期内，本公司开展的跟投项目中，跟投认购总额 3410 万元，跟投主体的收益分配与实际投资保持匹配，因项目尚
未进行结转，具体收益尚未分配，项目各股东暂无退出计划，截至 2019 年年底，跟投项目情况具体如下：
项目名称 投资主体 实际投资金额 实际投资占比 占项目资金峰值比例
华侨城方 630,845.67 万元 99.96% 103.10%
丁桥项目
跟投主体 271.00 万元 0.04% 0.04%
22
深圳华侨城股份有限公司 2019 年年度报告摘要
合计 631,116.67 万元 100.00% 103.15%
华侨城方 148,972.07 万元 97.94% 134.50%
温州牛山项目一期 跟投主体 3,139.00 万元 2.06% 2.83%
合计 152,111.07 万元 100.00% 137.34%
5、根据《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号—上市公司从事房地产业务》披露主要项目
不适用
6、报告期内主营业务是否存在重大变化
否
7、占公司主营业务收入或主营业务利润 10%以上的产品情况
不适用
8、是否存在需要特别关注的经营季节性或周期性特征
否
9、报告期内营业收入、营业成本、归属于上市公司普通股股东的净利润总额或者构成较前一报告期发生
重大变化的说明
不适用
10、面临暂停上市和终止上市情况
不适用
11、涉及财务报告的相关事项
（1）与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
公司 2019 年度执行了财政部于今年颁布的以下企业会计准则修订：《企业会计准则第 21 号——租赁》、《企业会计准则
第 22 号——金融工具确认和计量》、企业会计准则第 23 号——金融资产转移》、企业会计准则第 37 号——金融工具列报》、
《关于修订印发合并财务报表格式（2019 版）的通知》（财会 [2019]16 号）、《企业会计准则第 7 号——非货币性资产交换 (修
订)》、《企业会计准则第 12 号——债务重组 (修订)》。
公司控股子公司香港华侨城及其所属公司重要会计政策变更
财政部于2018年颁布了修订后的《企业会计准则第21号——租赁》（以下简称新租赁准则），香港华侨城及其所属公司
于2019年1月1日起执行新租赁准则其影响列示如下：
2019年1月1日
按照原租赁准则列示的账面价 按照新租赁准则列示的账面价值
报表项目 重新计量
值（2018 年 12 月 31 日） （2019 年 1 月 1 日）
长期应收款 1,115,065,990.51 25,819,829.21 1,140,885,819.72
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深圳华侨城股份有限公司 2019 年年度报告摘要
按照原租赁准则列示的账面价 按照新租赁准则列示的账面价值
报表项目 重新计量
值（2018 年 12 月 31 日） （2019 年 1 月 1 日）
长期应收款 1,115,065,990.51 25,819,829.21 1,140,885,819.72
使用权资产 --- 72,295,701.66
72,295,701.66
租赁负债 --- 98,115,530.87
98,115,530.87
在计量租赁负债时，香港华侨城及其所属公司使用2019年1月1日的增量借款利率来对租赁付款额进行折现。香港华侨城
及其所属公司所用的加权平均利率为3.81%--6.38%。
①首次执行日的衔接处理
香港华侨城及其所属公司在新租赁准则下根据租赁的定义评估合同是否为租赁或者包含租赁。对于首次执行日前已存
在的合同，在首次执行日选择不重新评估其是否为租赁或者包含租赁。
②香港华侨城及其所属公司作为承租人
原租赁准则下，香港华侨城及其所属公司根据租赁是否实质上将与资产所有权有关的全部风险和报酬转移给本集团，
将租赁分为融资租赁和经营租赁。
新租赁准则下，香港华侨城及其所属公司不再区分融资租赁与经营租赁。对所有租赁 (选择简化处理方法的短期租赁
和低价值资产租赁除外)确认使用权资产和租赁负债。
香港华侨城及其所属公司选择根据首次执行新租赁准则的累积影响数，调整首次执行新租赁准则当年年初留存收益及
财务报表其他相关项目金额，不调整可比期间信息。
对于首次执行日前的经营租赁，香港华侨城及其所属公司在首次执行日根据剩余租赁付款额按首次执行日公司增量借
款利率折现的现值计量租赁负债，并按照以下方法计量使用权资产：
A、与租赁负债相等的金额，并根据预付租金进行必要调整。香港华侨城及其所属公司对所有其他租赁采用此方法。
B、对于首次执行日前的融资租赁，香港华侨城及其所属公司在首次执行日按照融资租入资产和应付融资租赁款的原
账面价值，分别计量使用权资产和租赁负债。
③香港华侨城及其所属公司作为出租人
在新租赁准则下，香港华侨城及其所属公司作为转租出租人应基于原租赁产生的使用权资产，而不是原租赁的标的资
产，对转租赁进行分类。对于首次执行日前划分为经营租赁且在首次执行日后仍存续的转租赁，香港华侨城及其所属公司在
首次执行日基于原租赁和转租赁的剩余合同期限和条款进行重新评估，并按照新租赁准则的规定进行分类。重分类为融资租
赁的，将其作为一项新的融资租赁进行会计处理。
香港华侨城及其所属公司无需对其作为出租人的租赁调整首次执行新租赁准则当年年初留存收益及财务报表其他相
关项目金额。自首次执行日起按照新租赁准则进行会计处理。
2）除香港华侨城及其所属公司外，本集团及其他下属子公司的重要会计政策变更
①会计政策变更内容
财政部于2017年颁布了修订后的《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》、《企业会计准则第23号——金融资
产转移》及《企业会计准则第37号——金融工具列报》(以下合称“新金融工具准则”)等。香港华侨城及其所属公司于2018年
1月1日起执行新金融工具准则，本集团及其他子公司于2019年1月1日起执行新金融工具准则。
新金融工具准则将金融资产划分为三个基本分类：A、以摊余成本计量的金融资产；B、以公允价值计量且其变动计入
其他综合收益的金融资产；及C、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在新金融工具准则下，金融资产的分
类是基于公司管理金融资产的业务模式及该资产的合同现金流量特征而确定。新金融工具准则取消了原金融工具准则中规定
的持有至到期投资、贷款和应收款项及可供出售金融资产三个分类类别。根据新金融工具准则，嵌入衍生工具不再从金融资
产的主合同中分拆出来，而是将混合金融工具整体适用关于金融资产分类的相关规定。
新金融工具准则以“预期信用损失”模型替代了原金融工具准则中的“已发生损失”模型。“预期信用损失”模型要求持续
评估金融资产的信用风险，因此在新金融工具准则下，信用损失的确认时点早于原金融工具准则。
“预期信用损失”模型适用于下列项目：A、摊余成本计量的金融资产；B、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益
的债务工具投资；C、其他流动资产；D、财务担保合同；E、合同资产。
“预期信用损失”模型不适用于权益工具投资。
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深圳华侨城股份有限公司 2019 年年度报告摘要
采用“预期信用损失”模型未对本集团财务状况和经营成果产生重大影响。采用新金融工具准则对本集团金融负债的会
计政策并无重大影响。
②首次执行新金融工具准则首次执行当年年初财务报表相关项目列示情况
公司及其他子公司从2019年1月1日开始执行新金融工具准则。合并资产负债表和母公司报表项目调整如下：
项目 本集团
2018年12月31日 调整数 2019年1月1日
可供出售金融资产 1,185,293,672.43 -1,185,293,672.43 ---
其他非流动金融资产 275,689,223.52 64,979,299.00 340,668,522.52
其他权益工具投资 1,161,835,504.71 1,120,314,373.43 2,282,149,878.14
（续）
项目 母公司
2018年12月31日 调整数 2019年1月1日
可供出售金融资产 1,169,893,672.43 -1,169,893,672.43 ---
其他非流动金融资产 --- 64,979,299.00 64,979,299.00
其他权益工具投资 --- 1,104,914,373.43 1,104,914,373.43
3）财务报表列报变更
公司根据《关于修订印发合并财务报表格式（2019版）的通知》（财会 [2019]16号）的规定编制2019年12月31日的财
务报表，并采用追溯调整法变更了相关财务报表列报。相关列报调整影响如下：
①将原合并资产负债表中的“应收票据及应收账款”行项目分拆为“应收票据”“应收账款”“应收款项融资”三个行项目；
②将“应付票据及应付账款”行项目分拆为“应付票据”“应付账款”两个行项目；
③将原合并利润表中“资产减值损失”“信用减值损失”行项目的列报行次进行了调整。
④删除了原合并现金流量表中“为交易目的而持有的金融资产净增加额”“发行债券收到的现金”等行项目。
⑤在原合并资产负债表和合并所有者权益变动表中分别增加了“专项储备”行项目和列项目。
上述会计政策变更对本集团和母公司利润表无影响。
4）《企业会计准则第7号——非货币性资产交换 (修订)》
《企业会计准则第7号——非货币性资产交换 (修订)》（以下简称新非货币性资产交换准则）细化了非货币性资产交换
准则的适用范围，明确了换入资产的确认时点和换出资产的终止确认时点并规定了两个时点不一致时的会计处理方法，修订
了以公允价值为基础计量的非货币性资产交换中同时换入或换出多项资产时的计量原则，此外新增了对非货币资产交换是否
具有商业实质及其原因的披露要求。
新非货币性资产交换准则自2019年6月10日起施行，对2019年1月1日至准则施行日之间发生的非货币性资产交换根据
该准则规定进行调整，对2019年1月1日之前发生的非货币性资产交换，不再进行追溯调整。采用该准则未对本集团的财务状
况和经营成果产生重大影响。
5）《企业会计准则第12号——债务重组 (修订)》
《企业会计准则第12号——债务重组 (修订)》（以下简称新债务重组准则）修改了债务重组的定义，明确了该准则的
适用范围，并规定债务重组中涉及的金融工具的确认、计量和列报适用金融工具相关准则的规定。对于以资产清偿债务方式
进行债务重组的，新债务重组准则修改了债权人受让非金融资产初始确认时的计量原则，并对于债务人在债务重组中产生的
利得和损失不再区分资产转让损益和债务重组损益两项损益进行列报。对于将债务转为权益工具方式进行债务重组的，新债
务重组准则修改了债权人初始确认享有股份的计量原则，并对于债务人初始确认权益工具的计量原则增加了指引。
新债务重组准则自2019年6月17日起施行，对2019年1月1日至准则施行日之间发生的债务重组根据该准则规定进行调
整，对2019年1月1日之前发生的债务重组，不再进行追溯调整。采用该准则未对本集团的财务状况和经营成果产生重大影响。
（2）重要会计估计变更
公司本年未发生需要披露的重大会计估计变更事项。
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深圳华侨城股份有限公司 2019 年年度报告摘要
（2）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
不适用
（3）与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
本公司2019年度纳入合并范围的子公司共237户，本公司本年度合并范围比上年度增加58户，减少20户，详见第十二节附注、
七“合并范围的变更”。
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