深圳华侨城股份有限公司 2022 年度董事会工作报告



                  深圳华侨城股份有限公司

                  2022 年度董事会工作报告

     2022年，受宏观环境、行业形势等多重因素影响，公司
主业经营遭受巨大挑战。面对前所未有的困难，公司董事会
带领公司上下，保持战略定力、坚定发展信心，扎实推进业
务专业化整合，全面推行精益管理，坚决防范重大风险，切
实发挥了董事会“定战略、作决策、防风险”的作用。
     一、2022年度董事会主要工作情况

     2022 年，公司董事会召集股东大会 2 次，贯彻执行股东
大会决议 15 项；召开董事会会议 7 次，全票审议通过 36 个
事项，所有董事均出席或委托出席了董事会全部会议；董事
会下设“战略、提名、审计、薪酬与考核”四个专门委员会
累计召开会议 13 次，审议听取议案 25 项。
     重点工作报告如下:
     （一）推动城市公司组建，启动专业化整合
     在房地产行业急转直下的形势下，为妥善化解资源分散
与重复配置矛盾、增强主业市场竞争能力，2022年，公司董
事会基于“开发与运营分离”的基本原则，积极推动城市公
司组建和专业化整合工作。
     开发业务方面，董事会执行委员会先后审议通过组织架
构调整有关方案，为公司全面推进城市公司组建提供了决策

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支持。报告期内，各公司、事业部71个项目公司整合为22家
城市公司集中管理，管理口径三级企业数量减少了69%，管
理层级由4级减少为3级，人均在建面积和管理效率大幅提
高。
     运营业务方面，董事会执行委员会审议通过相关方案，
并据此成立旅游发展集团、商业管理公司，分别对公司旗下
自然人文景区、规模以上商业进行市场化的集中归口管理。
此外，在董事会的指导下，公司强化欢乐谷集团、酒店集团
的平台作用，分别负责公司旗下主题公园和酒店产品的运营
统筹。
     随着专业化整合全面落实，公司将逐步实现“一业一企、
一企一业”运作，各业务板块独立自主经营能力与效益水平
将在市场竞争中得到充分检验。
       （二）提出精益管理思想，提高治理效能
     为适应行业发展要求及企业高质量可持续发展需求，
2022年，公司董事会推动提出精益管理思想，并要求公司管
理层在组织、运营、财务等各个方面贯彻落实，切实增强公
司价值创造能力。
     在董事会建设层面，主要工作如下:
     一是完善基本制度。根据《关于中央企业落实子企业董
事会职权有关工作的通知》要求，出台《公司董事会授权管
理制度（试行）》，不断完善制度体系。

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     二是优化工作机制。在坚持召开董事会会前沟通会的基
础上，以《会议要览》为载体，深入推进“闭环管理”工作
机制，不断强化股东大会、董事会、监事会、管理层与执行
层之间的信息互联互通，持续提升公司治理效能。
     三是开展实地调研。积极组织独立董事赴成都、宜宾、
自贡开展实地调研，增进独立董事对一线项目经营情况的了
解，为独立董事科学决策提供有力支持。
     （三）坚持底线思维，坚决防控风险
     2022年，面对严峻的行业形势，公司董事会把风险防控
放到更加突出的位置，坚守不发生重大风险的底线。
     一是完善合规管理。报告期内，按照证券监管要求，董
事会审议通过《公司股东大会规则》《公司监事会议事规则》
《公司信息披露管理制度》《公司投资者关系管理制度》四
项制度，积极夯实公司治理基础。
     二是加强投资管控。公司秉持 “以收定投、以销定产”
原则，从严审批、审慎决策投资项目。报告期内，董事会执
行委员会共审议通过投资类事项共14个。
     三是严控财务风险。面对严峻的行业形势，在董事会指
导下，公司聚焦流动性安全，通过置换长短期债务、管控债
务规模等举措，优化了资本结构、降低了融资成本、守牢了
风险底线。



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     二、2022 年度公司经营情况
     2022年，我国经济恢复受“需求收缩、供给冲击、预期
转弱”三重压力持续冲击，复杂严峻的外部形势给我国经济
发展带来的影响逐步加深。公司主营业务所处的文化旅游及
房地产市场受经济下行及行业周期性调整等因素影响，处于
低谷运行状态。在主业遭受多重不利因素叠加影响下，公司
归属于上市公司股东的净利润大幅下降，出现亏损。
     （一）主营业务由盈利转为亏损
     报告期内，公司实现主营业务收入766亿元，同比下降
25%；实现净利润-128亿元、归母净利润-109亿元。其中：
旅游综合业务收入272亿元，同比降低37%；毛利率25%，同
比降低8个百分点。房地产业务收入494亿元，同比降低16%；
毛利率22%，同比持平。
     一是受房地产市场下行影响，公司房地产业务签约销售
金额553亿元，同比下降33%。同时，为深入推动资源结构调
整，公司部分项目采取更加灵活的价格策略促进销售去化，
致使公司房地产业务净利润贡献同比减少。
     二是考虑公司部分项目所在城市新房销售价格进入下
行通道，销售流速在2022年下半年进一步放缓，公司对存货
项目进行了盘查和评估，并依据会计谨慎原则，对部分受市
场不确定性影响，存在减值迹象的存货计提了减值准备，减
值金额同比2021年末有较大幅度增加。

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     三是报告期内，公司旅游景区业务受需求萎缩等诸多因
素冲击，经营效益下滑，亏损金额加大。同时，受持续亏损
或更新改造等因素影响，公司对部分景区资产计提减值。
     四是因市场因素影响，房企投资策略普遍趋于谨慎，公
司转让股权实现的投资收益同比减少。
     五是受房地产市场下行影响，部分合作开发项目实现的
利润减少或对资产计提减值准备增加，公司按持股比例确认
的投资收益同比大幅减少。
     （二）聚焦流动性管理，公司资本结构进一步优化
     2022年，受多重因素影响，公司出现较大幅度亏损，但
公司持续健康发展的基本面良好：
     面对严峻的房地产行业形势，公司适时调整投资策略，
坚定落实“以收定投、以销定产”原则，确保公司流动性安
全可控。截至报告期末，公司货币资金416亿元，占总资产
比例超过10%、现金短债比维持1.53较好安全边际，经营性
现金流总体平衡，为公司紧跟房地产市场改善趋势，把握投
资窗口机遇，适时补仓优质项目创造了必要条件。
     资本结构稳定，经营风险可控。公司积极把握融资环境
改善窗口机遇，与金融机构主动沟通，通过长短期债务置换、
债务规模管控等措施，推动公司资本结构持续优化、融资成
本不断下降。截止2022年12月31日，公司有息负债余额1281
亿，较上年下降110亿，其中公司短期债务213亿，较年初减

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少60亿，占有息负债比17%，较年初下降3个百分点。2022年，
公司对短期及一年内到期债务置换超过400亿元，预计节省
利息约7亿元。同时，公司综合融资成本不断优化，截至报
告期末为4.23%，较年初下降23BP。
     （三）启动专业化整合，提升主营业务市场竞争力
     为服务公司区域拓展和深耕需要，公司旗下房地产公司
以及华东、中部、西部、北方四大事业部自创立之初均定位
为区域型的综合性发展平台，具备各产品类型开发运营全流
程业务能力。考虑公司目前在运营旅游、商业、酒店项目已
具备一定规模，完成了产品条线专业化运作的必要积累，公
司于2022年全面启动专业化整合工作，其一是基于“开发与
运营”分离原则，剥离各事业部的存量非地产开发类产品的
运营职能，推动其聚焦地产开发销售业务，并通过城市公司
组建提升其开发效率；其二是形成旅游、商业、酒店项目的
专业化运作二级平台，与事业部形成对等关系，聚焦存量运
营业务的分类管理，推动产品条线实现专业化运作。
     开发方面，公司于报告期内全面完成城市公司组建，妥
善化解资源分散与重复配置矛盾。各公司、事业部71个项目
公司整合为22家城市公司集中管理，管理口径三级企业数量
减少了69%，管理层级由4级减少为3级，人均在建面积和管
理效率大幅提高。同时，根据新的业务结构，公司全面完成
授放权体系建设及流程制度体系调整，推动“总部-事业部-

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城市公司”管理体系高效运行。
     运营方面，成立旅游发展集团、商业管理公司，分别对
公司旗下自然人文景区、规模以上商业进行市场化的集中归
口管理。强化欢乐谷集团、酒店集团的平台作用，分别负责
公司旗下主题公园和酒店产品的运营统筹工作。基于以上四
家专业化运营管理单位，公司正对原各事业部在运营的旅
游、商业、酒店项目开展管理口径整合，并将在具备经济可
行性的前提下，适时推进相关项目的资产及股权重组，逐步
推动相关项目实现法人与管理口径统一，充分释放产品条线
运作效率与管理效能。
     随着专业化整合全面落实，公司各业务将逐步实现“一
业一企、一企一业”运作，各业务板块独立自主经营能力与
效益水平将在市场竞争中得到充分检验，各业务专业化、市
场化发展能力将稳步提升。
     （四）加强精益管理，提升主营业务运营效率
     1、文化旅游业务
     2022年，公司紧抓市场消费新趋势，持续向市场提供丰
富多彩的文旅产品，为2023年文化旅游业务的全面复苏夯实
基础。报告期内，公司旗下文旅项目共计接待游客6184.9万
人次，为去年同期69%水平，为2019年同期155%水平（含增
量项目接待游客人次）。从剔除增量项目的可比口径看，接
待游客人次为2019年同期53%水平。

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     ①紧抓消费新趋势，创新文旅产品供给
     公司秉持创新精神，紧抓旅游市场消费新趋势，向市场
持续推出新业态、新产品。报告期内，公司推出了成都东安
阁精品园林式酒店、以“宇宙探索”为主题的大型主题公园
襄阳奇幻谷、集“都市娱乐、休闲度假、文化体验”业态为
一体的衡阳玛雅海滩水公园、城市新地标西安OCT1314摩天
轮和南昌华侨城福朋喜来登酒店，获得市场良好反响。
     公司坚持创想基因，充分发挥在特色主题活动打造方面
的优势，深挖文化、科技和节庆热点，面向市场推出了各类
优质主题活动。如九地欢乐谷/玛雅海滩水公园面向市场推
出国风艺术节、飞雪电音节、灯光节，并深挖夜间经济活力，
推出夜游、夜市等系列活动，为游客提供休闲娱乐新场景；
文商旅综合体深圳欢乐港湾践行“科技+旅游”理念，创新
推出了大型元宇宙AR秀，打造全国首个将城市建筑综合体与
元宇宙结合的视觉秀场；顺德欢乐海岸深挖在地文化，举办
“岭南年俗嘉年华”、“美食嘉年华”、点灯节等大型活动，
为当地旅游发展注入新动能；公司旗下酒店深化与景区联
动，如前海华侨城JW万豪酒店联动湾区之光摩天轮，主推酒
店客房+摩天轮、自助餐+摩天轮、客房+美食巴士下午茶等
系列套餐，拓展亲子游市场需求。
     ②推进存量项目升级，焕新成熟产品活力
     报告期内，公司统筹旗下经典文旅项目稳步推进升级改

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造，全面提升文旅产品的供给品质，优化消费体验。深圳威
尼斯睿途酒店引入洲际酒店集团“英迪格”品牌，完成改造，
焕新面客；推进深圳欢乐谷冒险山区域、北京欢乐谷七期改
造升级，总投资超过6亿元，推动成熟项目以全新面貌迎接
旅游市场复苏趋势。
     ③强化IP运用，文旅融合丰富游客体验
     公司持续发力IP整合营销赋能，深化自主IP研发应用及
与行业优质IP的跨界合作。报告期内，深圳欢乐谷与“迷你
世界”联手，构建游乐体验新场景；北京欢乐谷2022年通过
春风游园季、国潮文化节联动《大闹天宫》《哪吒闹海》《葫
芦兄弟》三大经典国产IP；深圳欢乐港湾联动泡泡玛特头部
IP MOLLY、小黄鸭B.Duck，营造热点话题；襄阳奇幻谷雪怪、
蜥蜴人、太空歌姬等原创IP及“奇幻大巡游”广受游客欢迎。
     2、房地产业务
     2022年，公司坚定不移推行精益管理，产品、开发、营
销和运营专业化运作水平有效提升。报告期内，公司累计实
现签约销售面积267万平方米、签约销售额553亿元。克而瑞
行业百强企业2022年全口径销售金额排名中，华侨城从2021
年的50名上升至35名。
     ①狠抓去化，创造存量结构优化空间
     公司紧握市场窗口期，大力推动项目去化，深圳龙胜四
海华亭、东莞高埗天鹅堡、苏州胥江路、无锡运河湾、合肥

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空港国际小镇、济宁太白湖等项目销售均位列片区去化排名
第一，并有多个项目销售位列片区去化排名前三。公司深圳
新玺项目、西安沣东创想中心项目销售位列城市或片区商办
去化排名前列。
     ②优中优选，稳妥推进新项目获取
     公司秉持“优中选优”理念，聚焦核心城市热点板块，
按照“以收定投”原则稳妥推进新项目投资。报告期内，公
司新获取项目开发用地3宗，新增土地面积31万平方米，计
容建筑面积31万平方米。落地项目分别为成都市锦绣天府文
旅综合项目、东莞市松山湖2022WR012地块文旅综合项目、
深圳市龙岗区龙城G01019-0042地块安居型商品房项目。
     ③精益管理，提升项目开发管控能力
     公司全面优化房地产业务大运营体系，提升货值、工期、
营销管理精细化程度，并扎实推进产品标准化体系建设，强
化成本适配，提升集采水平，推动公司房地产业务专业化运
作水平不断提升。在严格确保项目质量的前提下，公司部分
项目开发效率达到区域领先水平。各事业部快周转项目高层
产品多数实现开工至精装交付总工期在24个月内。
     3、物管业务
     公司将旗下物商集团重组升级为华侨城服务集团，以服
务品质提升带动市场化发展。在做好传统住宅物业管理的同
时，结合公司主业，积极拓展商业办公、旅游产品及公共设

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施等其他服务品类；着力建设统一管家服务平台和电商平台
等新业务，创造盈利增长点。报告期内，物业集团累计新增
接管项目52个，新增管理面积434万平方米，目前在管物业
项目共计316个，管理总面积达4,680万平方米，覆盖全国56
个城市。报告期内落地项目中，共有34个市场化物业服务项
目，管理业态不断丰富、业务布局进一步优化。
     报告期内，公司物业板块新设6家分、子公司，全国布
局分、子公司数量已达80家，业务覆盖范围进一步拓宽。在
人工成本和运营成本上涨的形势下，公司物业板块收入、利
润均实现增长，品牌美誉度明显提升，获得2022物业服务力
百强企业第37名、2022中国物业服务百强企业第39名、2022
高端物业服务力TOP10企业等多个行业重量级荣誉。
       （五）加强数字化建设，赋能主营业务高质量发展
     公司积极践行精益管理，全力推进数字化转型，围绕管
理信息化、业务数字化和数字化新基建，赋能主营业务发展。
     一是持续夯实管理信息化，有效提升管理效率和效能。
搭建智慧人力资源平台，助力公司人才队伍建设。全面提升
财务数字化水平，推进业财融合，提升精益管理和风险管控
能力；构建司库管理体系，进一步加强资金的集约、高效、
安全管理，实现资金“看得见、管得住”目标。推进供应链
平台建设，全面提升采购效率、降低采购成本、保证采购质
量。

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     二是持续推进业务数字化。报告期内，公司推出线上房
源展示小程序“侨城e家”，形成房源统一对外展示窗口；
不断完善地产大运营体系，提升房地产开发业务数字化能
力；上线新花橙平台，全面支持旗下文旅企业在平台自主运
营，共同做大流量、做强销售。平台入选中数联“2022全国
企业数字化转型十佳案例”，荣获广东第11届“省长杯”工
业设计大赛产业组优秀奖。
     三是加快构建数字化新基建。公司全面加强上云建设，
提高系统保障与连通能力，助力打破系统壁垒、减少信息孤
岛；按照“业务数据化、数据资产化、资产服务化、服务业
务化”的思路，持续推进数据入湖，夯实数据服务能力，支
持公司在复杂严峻市场形势下准确做出经营决策。
     （六）深化产融结合，加强业务跨板块协同
     公司旗下香港华侨城，控股公司境外上市平台华侨城
（亚洲）控股有限公司，主要负责公司跨境资本运作业务。
公司深入推动产融结合，通过香港华侨城基金平台直接或间
接参投文旅、科技类企业，深入服务公司主业发展。其中，
深圳看到科技有限公司已入选国家工业与信息化部专精特
新“小巨人”企业，相关VR及直播技术于公司旗下欢乐谷落
地应用；迷你世界IP与欢乐谷达成战略合作协议，在景区内
主题景点和主题演艺打造等方面合作已于深圳欢乐谷落地。



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     三、2023年度公司重点工作计划
     （一）优化资本结构，推动公司发展提质增效
     加强现金流管理，保障产销节奏匹配，维持充足现金储
备与充裕流动性。同时，持续优化资本结构，充分利用房地
产融资信贷、债券、股权融资的“三箭齐发”政策支持，积
极探索再融资方式，降低融资成本。
     （二）深入推进专业化整合，推动业务条线专业化运作
     开发方面。结合城市公司建设成果，推动“总部-事业
部-城市公司”管理体系高效运行，保障总部做“精”、事
业部做“专”、城市公司做“实”做“强”，项目做“快”，
进一步提升公司房地产业务资源配置能力与运作效率。
     运营方面。做强欢乐谷集团、旅发集团、商管公司和酒
店集团四大专业化运营管理平台，全面完成存量在运营项目
的管理整合工作，同时推动四大平台公司积极稳妥拓展外部
业务，形成面向市场的盈利模式。
     推动旅游业务向“市”图强，以欢乐谷集团作为全国九
地欢乐谷/玛雅海滩水公园、襄阳华侨城奇幻度假区、南昌
欢乐星际亲子乐园、各地摩天轮等主题公园类产品的管理统
筹及发展平台，负责花橙线上平台发展；以旅发集团统筹公
司旅行社等旅行服务业务，负责自然人文景区轻资产管理输
出业务。



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     推动商业和酒店业务“市”而生，以商管公司统筹公司
旗下欢乐海岸系列产品的运营管理工作，并集中管理各类型
规模以上商业，拓展华侨城商管业务和品牌的对外输出；以
酒店集团为核心，形成公司高星级酒店的资产管理平台、自
营酒店的运营统筹平台，打造具备“投-融-建-管-退”全链
条能力的专业化酒店开发运营商。
       （三）深化供给侧改革，把握文旅行业复苏机遇
     一是推进存量项目更新。持续推进东部华侨城改造、深
圳欢乐谷冒险山改造及北京欢乐谷七期改造。二是保持优质
新品供给。加快推进新项目建设，推动南京欢乐滨江、宁波
欢乐海岸、常熟沙家浜文旅综合项目开业迎客。三是坚持文
旅融合发展。充分挖掘在地文化特色，有机融入文旅产品和
大型特色主题文化活动，不断丰富文旅产品供给。提升 IP
运营能力，加强文化主题类旅游产品、主题商品开发，带动
景区二消水平的提升。四是探索旅游科技应用。深入挖掘“文
旅+科技”融合实践路径，深入探索人工智能、AR 等科技手
段在文旅产品的应用场景，以“科技+”能力赋能文旅产品
升级。五是提升项目经营管理水平。加强文旅业务经营管理
体系建设，提升文旅企业的运作水平，释放存量项目经营效
益。
       （四）去化与投资并重，优化房地产资源区域与业态结
构

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     存量去化方面，坚持分类施策，加速资产变现和资金回
流，为公司资本结构优化与“调仓换仓”加快新项目落地创
造条件。
     新项目获取方面，一是聚焦北京、上海、广州、深圳、
杭州等核心城市核心板块，通过市场化“招拍挂”，及时补
仓优质项目。二是在项目良性循环、可持续的前提下，继续
利用文旅综合开发优势，获取优质土地资源。三是积极参与
积极介入工程代建、保障房建设等业务，主动融入国内房地
产市场新发展格局，进一步丰富公司收入结构。
     （五）坚持向“市”而兴，提升物业服务质量与业务规
模
     一是坚持“服务为本、客户至上”理念，打造“6W3H3A”
服务管理体系，提升服务品质。二是加强市场化拓展，提升
管理规模与市场地位。三是加快发展业务数字化建设，优化
智慧物业管理平台、智慧城区管理平台、智慧商管平台功能，
提升运营效率。四是探索发展增值服务，结合华侨城多元主
业优势，打破客户边界，建立会员服务体系，为业主、商家、
社区、消费者、游客等提供多维服务，探索服务端盈利点。
     （六）加快数字化建设，提升业务管理精益水平
     公司将继续围绕主营业务发展需要，加强数字化能力建
设，大力探索实践数字化应用的有效路径，不断挖掘数据价
值、释放技术红利。一是加强地产 ERP 建设，健全公司大运

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营体系，提升房地产业务精益管理水平。二是推进文旅行业
云建设，协同业务需求，不断丰富各主营业务数字化场景，
不断提升跨板块的中台服务及数据交换能力。三是通过优化
管理流程、推进业财融合、建设大采购平台，持续夯实管理
信息化水平，助力公司提升经营决策效率和风险管控能力。
     （七）加强产融结合，发挥金融服务主业实效
     利用好当前有利的政策环境，搭建不动产产业基金，在
项目和资金两端推动公司房地产主业更高质量发展。搭建持
有型物业专项基金，服务公司持有型物业资产证券化需求。
加强境外资金运用，为境内主业项目资金需求提供多元供给
通道。


     2023 年，公司董事会将继续带领公司全体员工，深入贯
彻“调整、改革、创新、提高、安全”总体方略，全力以赴
推动公司主业经营整体好转。


                                           深圳华侨城股份有限公司
                                                  董 事 会
                                           二○二三年三月三十一日




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