安徽丰原药业股份有限公司拟收购
蚌埠涂山投资发展有限公司持有的
安徽丰原大药房连锁有限公司 15%股权项目
资产评估说明
皖国信评报字(2013)第 182 号
安徽国信资产评估有限责任公司
中国 合肥
二零一三年十月十日
安徽丰原药业股份有限公司拟收购蚌埠涂山投资发展有限公司持有的安徽丰原大药房连锁有限公司 15%股权项目
资产评估说明目录
目 录
一、释义1-1
二、关于评估说明使用范围的声明2-1
三、企业关于进行资产评估有关事项的说明3-1
四、资产评估说明4-1
评估对象与评估范围的说明4-1-1
资产核实总体情况说明4-2-1
资产评估技术说明4-3-1
资产基础法评估技术说明4-3-1-1
收益法评估技术说明4-3-2-1
评估结论及分析4-4-1
安徽国信资产评估有限责任公司
安徽丰原药业股份有限公司拟收购蚌埠涂山投资发展有限公司持有的安徽丰原大药房连锁有限公司 15%股权项目
资产评估说明释义
释 义
一、本资产评估说明除特别说明外，均以人民币为说明本位币。
二、简称
安徽丰原药业股份有限公司丰原药业
安徽丰原大药房连锁有限公司丰原大药房
蚌埠涂山投资发展有限公司涂山投资
安徽国信资产评估有限责任公司 1-1
安徽丰原药业股份有限公司拟收购蚌埠涂山投资发展有限公司持有的安徽丰原大药房连锁有限公司 15%股权项目
资产评估说明关于资产评估说明使用范围的声明
关于资产评估说明使用范围的声明
本评估说明仅供财产评估主管机关、企业主管部门审查本公司皖国信评报字
(2013)第 182 号资产评估报告书和检查评估机构工作之用，除法律、行政法规规定外，
材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。
安徽国信资产评估有限责任公司
二○一三年十月十日
安徽国信资产评估有限责任公司 2-1
安徽丰原药业股份有限公司拟收购蚌埠涂山投资发展有限公司持有的安徽丰原大药房连锁有限公司 15%股权项目
资产评估说明资产评估说明
资产评估说明
安徽国信资产评估有限责任公司 4-1
安徽丰原药业股份有限公司拟收购蚌埠涂山投资发展有限公司持有的安徽丰原大药房连锁有限公司 15%股权项目
资产评估说明评估对象与评估范围的说明
评估对象与评估范围的说明
一、评估对象与评估范围的内容
⒈本次评估对象为：安徽丰原药业股份有限公司拟收购蚌埠涂山投资发展有限
公司持有的安徽丰原大药房连锁有限公司 15%股东权益。
⒉本次评估范围为：上述评估对象涉及的丰原大药房全部资产及负债，包括流
动资产、固定资产、在建工程、无形资产、长期待摊费用、递延所得税资产及负债，
以丰原大药房提供填报的《资产负债评估明细表》为准。
根据丰原大药房提供的北京中正天通会计师事务所出具的《审计报告》(中证
天通（2013）审字第 21532 号)，截止 2013 年 6 月 30 日，丰原大药房总资产账面
价值为 165,430,880.29 元，其中：流动资产账面价值为 127,856,481.57 元；非流
动资产账面价值为 37,574,398.72 元，其中固定资产账面价值为 27,459,423.79 员，
在建工程账面价值为 3,363,870.00 元，无形资产账面价值为 566,086.70 元，长期
待摊费用账面价值为 4,320,606.10 元，递延所得税资产账面价值为 1,864,412.13
元；负债账面价值为 124,573,999.77 元，其中流动负债账面价值为 124,573,999.77
元；净资产账面价值为 40,856,880.52 元。详见下表：
安徽丰原大药房连锁有限公司资产及负债账面情况汇总表
金额单位：元
类 别 账面价值 类 别 账面价值
流动资产 127,856,481.57 流动负债 124,573,999.77
货币资金 4,709,959.12 应付账款 39,701,808.27
应收票据 100,000.00 预收账款 914,589.37
应收账款 31,143,639.93 应付职工薪酬 2,180,003.95
预付账款 12,838,970.80 应交税费 1,056,709.01
其他应收款 22,455,244.03 其他应付款 80,720,889.17
存货 56,608,667.69 负债总额 124,573,999.77
非流动资产 37,574,398.72 净资产 40,856,880.52
固定资产 27,459,423.79
在建工程 3,363,870.00
无形资产 566,086.70
长期待摊费用 4,320,606.10
递延所得税资产 1,864,412.13
安徽国信资产评估有限责任公司 4-1-1
安徽丰原药业股份有限公司拟收购蚌埠涂山投资发展有限公司持有的安徽丰原大药房连锁有限公司 15%股权项目
资产评估说明评估对象与评估范围的说明
资产总额 165,430,880.29
列入本次评估范围内的房屋建筑物为安徽丰原大药房位于蚌埠市、淮南市、铜
陵市和怀远县的商业门面房。房产共计 15 项，其中蚌埠市 5 处房产，淮南市 1 处
房产，铜陵市 7 处房产，怀远县 2 处房产。房产主要为框架和混合结构，建购年月
为 1984 年-2008 年间，建筑面积合计为 8336.30 平方米。账面原值 36,232,262.65
元，账面净值 25,624,832.01 元。
列入本次评估范围内的车辆 8 辆、电子设备 2369 项(台、套)，设备合计 2377
项(台、套)。
列入本次评估范围内的在建工程—土建工程账面值为 3,363,870.00 元，为购
置蚌埠市百大拓基广场 1-11、1-12 号商铺已付款，蚌埠市百大拓基广场 1-11、1-12
号商铺建筑面积合计为 223.24 ㎡。
列入本次评估范围内的土地使用权为安徽丰原大药房位于铜陵市 4 处商业门面
房所分摊宗地出让金，《国有土地使用证》土地使用证号分别为铜国用（2012）第
053834 号、铜国用（2012）第 053831 号、铜国用（2012）第 053835 号、铜国用（2012）
第 053833 号，用途均为商服，使用权类型为出让，使用权面积共计为 244.04 ㎡，
土地取得日期均为 2012 年 8 月，终止日期均为 2052 年 8 月。
列入本次评估范围内的长期待摊费用为丰原大药房各门店装修费、租金等。
纳入评估范围的资产负债与委托评估的资产负债范围一致。
二、实物资产的分布情况及特点
⒈现金存放于丰原大药房及其各分公司财务部的保险柜中。
⒉存货存放于丰原大药房配送中心及其各门店。
⒊房屋建筑物
⑴列入本次评估范围内的房屋建筑物为安徽丰原大药房位于蚌埠市、淮南市、
铜陵市和怀远县的商业门面房。房产共计 15 项，其中蚌埠市 5 处房产，淮南市 1
处房产，铜陵市 7 处房产，怀远县 2 处房产。
⑵列入本次评估范围内的房屋建筑物为位于蚌埠市、淮南市、铜陵市和怀远县
的商业门面房。房屋共计 15 项，建成于 1984 年-2008 年间，为框架和混合结构，
均已办理房屋产权证，房产证证载建筑面积共计为 8336.30 ㎡,其中 2731.47 ㎡的
安徽国信资产评估有限责任公司 4-1-2
安徽丰原药业股份有限公司拟收购蚌埠涂山投资发展有限公司持有的安徽丰原大药房连锁有限公司 15%股权项目
资产评估说明评估对象与评估范围的说明
房产对外出租，截止评估基准日尚处于租约期内。截至本次评估基准日，均处于正
常使用状态。
⒋机器设备
⑴ 分布情况
列入本次评估范围内的机器设备分布在丰原大药房位于安徽省各个药房的销
售门店内。
⑵ 特点
丰原大药房主要从事药品的销售，主要设备是办公用的电脑、打印机、空调以
及冷藏药品的冷藏设备，以及部分其他辅助设备。
⑶机器设备账面原值的构成及其来源与依据
机器设备账面原值为被评估单位财务部门提供的历史成本并经相关会计师事
务所审计确认。
⑷机器设备管理和维护状况
机器设备由设备部门统一管理，各分类设备有专人分类管理，有统一的设备管
理台帐，统一的管理制度，设备维修和保养有计划的分部进行，设备管理相对较严
格。
⒌列入本次评估范围内的在建工程—土建工程账面值为 3,363,870.00 元，为
购置蚌埠市百大拓基广场 1-11、1-12 号商铺已付款，蚌埠市百大拓基广场 1-11、
1-12 号商铺建筑面积合计为 223.24 ㎡。截止本次评估基准日该预购的商铺尚处于
在建状态。
⒍无形资产
⑴土地使用权
列入本次评估范围内的土地使用权为安徽丰原大药房位于铜陵市 4 处商业门面
房所分摊宗地出让金，《国有土地使用证》土地使用证号分别为铜国用（2012）第
053834 号、铜国用（2012）第 053831 号、铜国用（2012）第 053835 号、铜国用（2012）
第 053833 号，用途均为商服，使用权类型为出让，使用权面积共计为 244.04 ㎡，
土地取得日期均为 2012 年 8 月，终止日期均为 2052 年 8 月。截止本次评估基准日
均处于正常使用状态。
安徽国信资产评估有限责任公司 4-1-3
安徽丰原药业股份有限公司拟收购蚌埠涂山投资发展有限公司持有的安徽丰原大药房连锁有限公司 15%股权项目
资产评估说明评估对象与评估范围的说明
⑵其他无形资产
列入本次评估范围内的其他无形资产为丰原大药房宣城地区 2008 年 9 月购买
的存货管理软件账面原值 26,737.70 元，账面净值 12,841.02 元，账面摊销期 10
年。
安徽国信资产评估有限责任公司 4-1-4
安徽丰原药业股份有限公司拟收购蚌埠涂山投资发展有限公司持有的安徽丰原大药房连锁有限公司 15%股权项目
资产评估说明资产核实情况总体说明
资产核实情况总体说明
一、资产核实过程
根据本项目具体情况，本公司安排 9 名评估人员，于 2013 年 8 月 4 日至 14 日进
驻丰原大药房，广泛搜集、验证资料，清查核实资产。
⒈流动资产评估人员进行账面审核，发放询证函，现场抽查、勘核实物资产；
⒉固定资产评估人员于 2012 年 8 月 4 日至 14 日在企业专业人员的配合下对被评
估单位进行实物资产的清核勘察，作现状分析，掌握资产现时使用状态、历史情况并
作现场勘察记录和工作底稿；
⒊收益法评估人员在各相关人员配合下开展历史生产经营状况、市场竞争状况及
经营前景等方面的调查。
二、影响资产核实的事项及处理方法
1.截止本评估说明出具日，部分债权债务询证函回函未全部收到，本机构评估人
员对其履行了如抽查相关凭证等替代程序。
三、核实结论
评估人员在丰原大药房有关人员的配合下，对列入本次评估范围内的资产实施了
账面审核、现场清查，委评资产实际状况与企业提供资料基本一致。清查结果如下：
⒈流动资产账面价值为 127,856,481.57 元，经清查，账账相符、账实相符。
⒉非流动资产账面价值为 37,574,398.72 元，其中：
⑴固定资产账面价值为 27,459,423.79 元，其中：
①房屋建筑物
列入本次评估范围内的房屋建筑物为位于蚌埠市、淮南市、铜陵市和怀远县的
商业门面房。房屋共计 15 项，建成于 1984 年-2008 年间，为框架和混合结构，均
已办理房屋产权证，房产证证载建筑面积共计为 8336.30 ㎡。经核实，位于铜陵市
的铜房 2009 第 007878 号“西郊网点楼”房产、铜房 2009 第 007880 号“鑫冠大厦
网点”房产、铜房 2009 第 007874、007875、007876、007877 号“长江路房产”，
安徽国信资产评估有限责任公司 4-2-1
安徽丰原药业股份有限公司拟收购蚌埠涂山投资发展有限公司持有的安徽丰原大药房连锁有限公司 15%股权项目
资产评估说明资产核实情况总体说明
截止评估基准日尚处于抵押状态。
评估人员对列入本次评估范围内的房屋建筑物实施了账面审核、现场清查等清
查程序，根据有关会计政策规定，与丰原大药房取得了一致意见，无盘盈、盘亏房
屋建筑物，均处于正常使用状态。评估范围内的房屋建筑物，经现场勘查，清查结
论如下：
丰原大药房房屋建筑物账面情况汇总表
金额单位：元
2
项 目 项数 建筑面积(m ) 账面原值 账面净值
房屋 15 8336.30 36,232,262.65 25,624,832.01
合计 15 8336.30 36,232,262.65 25,624,832.01
②机器设备
a.概括：通过现场勘查，列入本次评估范围内的机器设备和丰原大药房提供填
报的资产评估明细表一致。
b.机器设备运行、维护保养、管理情况：通过实地查看，委评主要设备运行正
常，保养较好，维修及时，能够满足生产要求。设备管理制度较健全，能够较好地
得到贯彻实施，档案管理较完善，生产线进行重点监测，没有发生重大设备的毁损
现象。
c.评估人员对列入本次评估范围内的机器设备实施了账面审核、现场清查等清
查程序，根据有关会计政策规定，与丰原大药房取得了一致意见，无盘盈、盘亏、
报废设备。评估范围内的机器设备经现场勘查，清查结论如下：
丰原大药房机器设备账面情况汇总表
金额单位：元
项 目 数量(台、套) 账面原值 账面净值
车辆 8 922,656.13 394,666.80
电子设备 2369 7,360,527.77 1,439,924.98
合 计 2377 8,283,183.90 1,834,591.78
③在建工程—土建工程
列入本次评估范围内的在建工程—土建工程账面值为 3,363,870.00 元，为购
置蚌埠市百大拓基广场 1-11、1-12 号商铺已付款，蚌埠市百大拓基广场 1-11、1-12
号商铺建筑面积合计为 223.24 ㎡。截止本次评估基准日该预购的商铺尚处于在建
安徽国信资产评估有限责任公司 4-2-2
安徽丰原药业股份有限公司拟收购蚌埠涂山投资发展有限公司持有的安徽丰原大药房连锁有限公司 15%股权项目
资产评估说明资产核实情况总体说明
状态。
④无形资产
A.土地使用权
列入本次评估范围内的土地使用权为安徽丰原大药房位于铜陵市 4 处商业门面
房所分摊宗地出让金，《国有土地使用证》土地使用证号分别为铜国用（2012）第
053834 号、铜国用（2012）第 053831 号、铜国用（2012）第 053835 号、铜国用（2012）
第 053833 号，用途均为商服，使用权类型为出让，使用权面积共计为 244.04 ㎡，
土地取得日期均为 2012 年 8 月，终止日期均为 2052 年 8 月。截止本次评估基准日
均处于正常使用状态。
B.其他无形资产
列入本次评估范围内的其他无形资产为丰原大药房宣城地区 2008 年 9 月购买
的存货管理软件账面原值 26,737.70 元，账面净值 12,841.02 元，账面摊销期 10
年。
⑤长期待摊费用账面价值为 4,320,606.10 元，为丰原大药房各门店装修费、
租金等。
⑥递延所得税资产账面价值为 1,864,412.13 元，系应收账款、其他应收款坏
账准备、可抵扣亏损及税款抵减和计提职工教育经费影响形成的递延所得税资产，
评估人员查阅了总账、明细账、核实其与报表的一致性，并对其账面价值合理性进
行了核实。
⑦负债账面价值为 124,573,999.77 元，均为流动负债，包括应付账款、预收
账款、应付职工薪酬、应交税费及其他应付款。评估人员进行账面审核，发放询证
函，抽查凭证，并查阅了相关文件，经清查，账表、账账、账证一致。
安徽国信资产评估有限责任公司 4-2-3
安徽丰原药业股份有限公司拟收购蚌埠涂山投资发展有限公司持有的安徽丰原大药房连锁有限公司 15%股权项目
资产评估说明资产评估技术说明
资产评估技术说明
资产评估的常用方法包括：市场法、资产基础法和收益法。
本项目评估对象为安徽丰原药业股份有限公司拟收购蚌埠涂山投资发展有限
公司持有的安徽丰原大药房连锁有限公司 15%股东权益。由于市场近期无行业和资
产结构及规模等均相同或相似的可比交易案例、或交易案例无法量化的价格差异因
素较多，本项目评估对象不适宜直接采用市场法进行评估。
根据本次评估目的、可搜集的资料，针对评估对象的属性特点，确定本项目评
估对象采用资产基础法和收益法进行评估。
安徽国信资产评估有限责任公司 4-3-1
安徽丰原药业股份有限公司拟收购蚌埠涂山投资发展有限公司持有的安徽丰原大药房连锁有限公司 15%股权项目
资产评估说明资产基础法评估技术说明
资产基础法评估技术说明
资产基础法是指在采用适宜的评估方法对被评估单位各单项资产负债进行评估
的基础上确定评估对象价值的评估思路。根据本次评估目的、可搜集的资料，针对评
估对象的属性特点，采用适宜的评估方法对被评估单位各单项资产负债进行评估，加
和后确定被评估单位全部股东权益评估值，再乘以 15%得出丰原大药房 15%股权评估
值。
一、流动资产评估技术说明
1.货币资金：包括现金和银行存款，账面金额为 4,709,959.12 元。其中：
⑴现金，存放于丰原大药房及其各分公司财务处保险柜内，评估人员首先实地清
点了盘点日企业库存现金实有数，根据评估基准日至盘点日期间的现金收入数和现金
支出数，计算出评估基准日的实际数，经与现金日记账、总账、报表核对相符。证实
了现金账面余额真实、准确。对于人民币以核实后的账面值确定评估值；对于外币以
核实后的账面值乘以评估基准日的汇率确定评估值。
⑵银行存款，评估人员进行了账面审核，评估人员核对了银行对账单，并取得了
银行询证函回函，证明账面余额真实准确。本币账户以核实后的账面值确定评估值；
外币账户按基准日对账单余额乘以基准日汇率确定评估值。
经上述方法评估后，货币资金的评估值为 4,709,959.12 元。
2.应收票据：账面价值 100,000.00 元，系应收的评估基准日尚未到期的银行承
兑汇票。评估人员进行了账表证核对，依票据核实出票日、到期日、票面价值，并对
应收票据进行了盘点。经核实，应收票据在评估基准日后能形成相应资产或权益，以
清查核实后账面值 100,000.00 元作为评估值。
3.应收账款：为应收销售款，账面金额 31,143,639.93 元。评估人员逐笔核对并
安徽国信资产评估有限责任公司 4-3-1-1
安徽丰原药业股份有限公司拟收购蚌埠涂山投资发展有限公司持有的安徽丰原大药房连锁有限公司 15%股权项目
资产评估说明资产基础法评估技术说明
查阅了总账、明细账，抽查了部分原始凭证、销售合同等相关资料，了解了债务人的
资信状况，并对数额较大的款项进行了必要的函证，对未函证或未回函的债权性资产，
实施替代程序进行查证核实。经核实，账龄在 1 年以内的，以清查核实后账面值的
99%确定评估值，账龄在 1-2 年的，以清查核实后账面值的 95%确定评估值，账龄在 5
年以上的，评估为零；另根据评估有关规定，将坏账准备 435,005.69 元评估为零。
经上述方法评估后，应收账款的评估值为 31,180,200.31 元，评估增值 36,560.38
元。
4.预付账款：为预付房租及货款，账面金额 12,838,970.80 元。评估人员抽查了
相关的业务合同及付款凭证，并进行了函证。均为正常往来款项，按评估基准日实际
享有的权益作为评估值，评估值为 12,838,970.80 元。
5.其他应收款：系应收的职工借款及房租押金、水电费押金、医保押金、购房款、
代垫款、保证金和往来款等，账面价值为 22,455,244.03 元。评估人员查阅了有关会
计记录，向财会人员了解核实经济内容，并对数额较大的款项进行了必要的函证，对
未函证或未回函的债权性资产，实施替代程序进行查证核实。经核实，对于职工借款
及房租押金、水电费押金、医保押金、购房款、代垫款、保证金等应收款，以清查核
实后账面值作为评估值；对于应收的往来款，账龄均为 2-3，以清查核实后账面值的
70%确定评估值；应收五河县医药公司第四零售店 904.00 元、五河县东刘集医药站
3,269.90 元、五河县医药公司第三零售店 439.60 元，系小批发业务未收回货款，账
龄为 3-4 年，以清查核实后账面值的 50%确定评估值；对于应收蚌埠市粮食局
280,292.80 元，系补交的中良大厦土地出让金，本次评估在房屋建筑物中考虑，故
其他应收款评估为零。另根据评估有关规定，其他应收款坏账准备评估值为零。
经上述方法评估后，其他应收款的评估值为 22,536,585.38 元，评估增值
安徽国信资产评估有限责任公司 4-3-1-2
安徽丰原药业股份有限公司拟收购蚌埠涂山投资发展有限公司持有的安徽丰原大药房连锁有限公司 15%股权项目
资产评估说明资产基础法评估技术说明
81,341.35 元。
5. 存货：为库存商品，账面价值为 56,608,667.69 元。
⑴核实的内容及方法
评估人员在财务人员、保管人员的配合下，对存货的数量品质、存放地点进行了
实地抽盘，并核对了账册、凭证、采购合同及发票等,了解了仓库的保管及内部管理
制度及其执行情况。
⑵评估方法
产成品（库存商品）：系中药、西药和计生用品。评估人员了解了仓库的保管及
内部控制情况，通过与仓库保管员的交谈，查阅了仓库台账，了解存货的状况。由于
被评估单位库存商品明细品种繁多，且毛利较低，考虑到实际情况，本次评估按核实
后账面值（不含税进价）56,608,667.69 元确定评估值。
二、房屋建筑物评估技术说明
㈠房屋建筑物概况
列入本次评估范围内的房屋建筑物为位于蚌埠市、淮南市、铜陵市和怀远县的商
业门面房。房屋共计 15 项，建成于 1984 年-2008 年间，为框架和混合结构，均已办
理房屋产权证，房产证证载建筑面积共计为 8336.30 ㎡。
截至本次评估基准日，均处于正常使用状态。
㈡房屋建筑物核实的方法和结果
⒈核实的方法
采用现场清查，账账核对、账实核对、实地勘察，具体过程如下：
⑴清查账册，将被评估单位提供填报的资产评估明细表与固定资产明细账及总账
进行账账核对。
安徽国信资产评估有限责任公司 4-3-1-3
安徽丰原药业股份有限公司拟收购蚌埠涂山投资发展有限公司持有的安徽丰原大药房连锁有限公司 15%股权项目
资产评估说明资产基础法评估技术说明
⑵了解建筑物的分布情况、位置及实际使用功能等情况。
⑶根据被评估单位提供填报的资产评估明细表，组成由评估人员、被评估单位房
屋管理人员和会计人员参加的资产清查小组，逐项对委评建筑物的数量、购建年月、
结构形式、建筑面积及实际使用状况等进行现场清查核实，进行账实核对。
⑷评估人员对建筑物的使用情况、新旧程度等进行全面勘察和综合评价，并作了
详细记录。
⑸填制房屋建筑物评估调查表。
⒉核实的结果
经核实，位于铜陵市的铜房 2009 第 007878 号“西郊网点楼”房产、铜房 2009
第 007880 号“鑫冠大厦网点”房产、铜房 2009 第 007874、007875、007876、007877
号“长江路房产”，截止评估基准日尚处于抵押状态。其余房屋评估人员经账面审核、
现场清查均处于正常使用状态。
㈢评估方法
根据评估对象的特点和目的，房屋建筑物采用收益法进行本次评估。
收益法又称收益资本法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报
酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。收益法的步
骤为：调查了解与估价对象类似用途的租赁状况，估算估价对象的每年的有效毛收入，
扣除社会一般的正常费用，得到估价对象每年的净收益，选用适当的资本化率，运用
适当的公式计算得到估价对象的价格。收益法求取估价对象市场价格的公式为：
V＝a/（r-s）×[1-(1+s)n/(1+r)n]
V:房地产价值
a:年净收益
安徽国信资产评估有限责任公司 4-3-1-4
安徽丰原药业股份有限公司拟收购蚌埠涂山投资发展有限公司持有的安徽丰原大药房连锁有限公司 15%股权项目
资产评估说明资产基础法评估技术说明
r:资本化率
S:等比递增系数
n:国有土地剩余使用年限
㈣案例
案例 1：舞台街小区(二期 5 号楼 1-2 层) (房屋建筑物评估明细表序号 5)
⒈资产概况
该房地产座落于蚌埠市蚌山区舞台街小区 1 幢七层 5 号楼的 1-2 层。房屋产权证
号为蚌自字第 025482 号，建成于 2002 年，钢混结构，证载建筑面积 1023.36 平方米。
土地使用权证为蚌国土（出让）第 09131 号，土地使用权面积为 146.2 平方米，终止
使用日期为 2040 年 5 月。该楼总层数共七层，一层局部及二层已租赁给承租户使用
（剩余部分自用）。层高约 3.5 米左右，钢筋独立柱基础，梁、板、柱承重，现浇楼
盖，240 粘土砖填充墙，外墙体采用马赛克贴面，内墙体为乳胶漆饰面，天棚粉刷饰
面，塑钢窗、防盗卷闸门，地板砖地面，楼梯台阶水泥砂浆面层，水卫及电照设施齐
全。
⒉评估方法及过程
采用收益法评估。
⑴求取年总收入
依据被评估方提供的租赁合同及相关资料，目前一层局部和二层对外出租，租赁
期限为 2011 年 11 月 1 日至 2016 年 10 月 31 日止。年租金为 140000 元/年。
根据租赁合同，截止评估基准日尚有三年租约。根据当前的租金水平及周边同类
型房地产的市场调研，结合该地区同档次物业的租金资料，参照租约期租金部分租赁
面积因素的影响，综合确定估价对象的毛收入按市场客观租金求取，随着蚌埠市建设
安徽国信资产评估有限责任公司 4-3-1-5
安徽丰原药业股份有限公司拟收购蚌埠涂山投资发展有限公司持有的安徽丰原大药房连锁有限公司 15%股权项目
资产评估说明资产基础法评估技术说明
步伐的加快及城市商业的不断发展，根据估价对象所处的区域情况，预计年净收益以
每年 2.5%的比率增长。出租率设为 95%。则：
第一层租金为 75 元/月.平米，毛收入=296,300.25 元；
第二层租金为 45 元/月.平米，毛收入= 347,203.53 元；
毛收入合计＝643,503.78 元。
⑵各项年运营费用
①营业税及附加 年收益的 5.66%。
②房地产税 年收益的 12%。
③管理费 年收益的 1.5%。
④土地使用税 土地使用面积每平方 10 元。
⑤维修费 建安成本(1000 元/平方米)的 2%。
⑥保险费 建安成本(1000 元/平方米)的 0.2%。
运营费用= 147,271.24 元
⑶求取年净收益
a=643,503.78-147,271.24=496,232.54 元。
⑷收益法求取估价对象的市场价格
估价对象建成于 2002 年。土地使用权终止日期 2040 年 5 月，土地尚可使用年限
27 年。房屋总使用年限为 60 年，截止评估基准日，已经使用 11.66 年，尚可使用 48.34
年，根据土地使用权使用年限与房屋耐用年限孰短原则，确定收益年限 n =27 年。资
本化率取 7%(利用安全利率加风险调整值进行确定，通过比较分析，根据安全利率即
一年期整存整取存款利率，结合蚌埠市同类同性质房地产收益状况等取定)，根据公
式:
安徽国信资产评估有限责任公司 4-3-1-6
安徽丰原药业股份有限公司拟收购蚌埠涂山投资发展有限公司持有的安徽丰原大药房连锁有限公司 15%股权项目
资产评估说明资产基础法评估技术说明
Ｖ＝a/（r-s）×[1-(1+s)n /(1+r)n]
＝496,232.54/（7%-2.5%）×[1-(1+2.5%)27/(1+2.5%)27]
＝7,570,742.21(元)。
评估单价＝7,570,742.21/1,023.36＝7,397.93(元/平方米)。
取整为 7,400.00 元/平方米。
案例 2：长江路房产(《房屋建筑物评估明细表》序号 15)
⒈资产概况：
建筑面积：1144.52 平方米。
该房地产位于铜陵市长江中路 64 号红楼商城 A 楼。房地权号铜房 2009 字第
007874、007875、007876、007877 号，建成于 2003 年，为框架结构。地上 18 层，
纳入本次评估范围内房产所在地上 1-2、4、6 层局部，第 1-2 层用途为商业经营，第
4 层、第 6 层用途为办公。基础为钢筋混凝土基础，钢筋混凝土柱、梁、板承重，非
承重墙粘土空心砖；外墙采用铝塑板，塑钢窗、卷帘门、玻璃门；内部装修地面为地
板砖面层，乳胶漆墙面，轻钢龙骨吊顶饰面板为铝塑板以及矿棉板；水卫、消防火警、
动力照明设施齐全。土地使用权证号铜国用 2009 第 42179、42178、42180、42177
号，使用权类型均为出让，终止日期均为 2050 年 01 月 25 日，第 1-2 层地类（用途）
为商业用地，第 4、6 层地类（用途）为其他商服用地。截止本次基准日该房地产部
分对外租赁均正常使用。
⒉评估方法
采用收益法评估。
⑴求取年总收入
根据租赁协议，长江路房产第二层 418.65 平方米对外租赁，年租金 156000 元/
安徽国信资产评估有限责任公司 4-3-1-7
安徽丰原药业股份有限公司拟收购蚌埠涂山投资发展有限公司持有的安徽丰原大药房连锁有限公司 15%股权项目
资产评估说明资产基础法评估技术说明
年，租约到 2014 年 03 月 08 日租约届满；长江路房产第六层 65 平方米对外租赁，年
租金 18000 元/年，租约到 2014 年 04 月 14 日租约届满。根据当前的租金水平及边同
类型房地产的市场调研，确定估价对象在正常租赁情况下的年租金为 942,886.04
元 ，明细如下：
租金标准 建筑面积 年租金额
序号
(元/月㎡) （㎡） （元）
第1层 150.00 356.82 642,276.00
第2层 31.05 418.65 156,000.00
第4层 40.00 208.87 100,257.60
第6层 23.08 160.18 44,363.45
假设出租率为 98%，并预计年净收益以每年 2.5%的比率增长。
则毛收入＝942,886.04 元×98%=924,028.32 元
⑵各项年运营费用
①营业税及附加 年收益的 5.66%。
②房地产税 年收益的 12%。
③管理费 年收益的 1.5%。
④土地使用税 土地使用面积每平方 10 元。
⑤维修费 建安成本(1000 元/平方米)的 2%。
⑥保险费 建安成本(1000 元/平方米)的 0.2%。
⑶求取年净收益
a=924,028.32-202,430.23 =721,598.09 元。
⑷收益法求取估价对象的市场价格
估价对象为框架结构，设计耐用年限为 60 年，已使用 10.42 年，尚可使用年限
为 49.58 年；土地使用权终止日期 2050 年 01 月 25 日，该估价对象的土地使用权尚
安徽国信资产评估有限责任公司 4-3-1-8
安徽丰原药业股份有限公司拟收购蚌埠涂山投资发展有限公司持有的安徽丰原大药房连锁有限公司 15%股权项目
资产评估说明资产基础法评估技术说明
可使用年限 36.58 年，根据收益法的规定，收益年限应按土地尚可使用年限与房屋尚
可使用年限孰短的原则来确定，故此评估对象的总收益年限为 36.58 年。资本化率取
7%(利用安全利率加风险调整值进行确定，通过比较分析，根据安全利率即一年期整
存整取存款利率，结合铜陵市同类同性质房地产收益状况等取定)，根据公式:
Ｖ＝a/（r-s）×[1-(1+s)n /(1+r)n]
36.58
＝721,598.09/（7%-2.5%）×[1-(1+2.5%) /(1+2.5%)^36.58]
＝12,705,570.09 (元)。
评估单价＝12,705,570.09 /1,144.52＝11,101.22 (元/平方米)。
取整为 11,100.00 元/平方米。
㈤评估结论
评估人员经过现场勘察、评定估算，列入本次评估范围内的房屋建筑物在 2013
年 6 月 30 日及相关前提下的评估价值如下：
房屋建筑物评估结论汇总表
金额单位:人民币元
账面价值 评估价值 增值
项目 增减值
原值 净值 重置全价 评估价值 率%
房屋建筑物 36,232,262.65 25,624,832.01 71,633,318.20 71,633,318.20 46,008,486.19 179.55
合计 36,232,262.65 25,624,832.01 71,633,318.20 71,633,318.20 46,008,486.19 179.55
㈥有关事项说明
⒈截止本项目评估基准日 2013 年 06 月 30 日，列入本次评估范围内的下列房产
对应的土地使用权分割、过户、产权登记手续尚未办理，安徽丰原大药房连锁有限公
司承诺，相关手续将于后期补充办理。本次评估采用收益法评估，其评估价值包含其
占有的土地使用权价值。未办理土地使用权证的房产明细如下：
安徽国信资产评估有限责任公司 4-3-1-9
安徽丰原药业股份有限公司拟收购蚌埠涂山投资发展有限公司持有的安徽丰原大药房连锁有限公司 15%股权项目
资产评估说明资产基础法评估技术说明
序 建成 账面价值
权证编号 建筑物名称 结构
号 年月 账面原值 账面净值
蚌自字第
1 中良大厦 15-16 楼 框架 2002 3,615,164.00 2,774,176.70
030221 号
蚌自字第
2 淮河路连锁店房产 钢混 2001 9,337,258.00 5,898,465.40
014028 号
蚌自字第
3 张公山连锁店房产 钢混 1984 1,061,570.00 566,272.21
014175 号
蚌自字第
4 中荣街连锁店房产 钢混 1984 3,710,000.00 2,358,940.83
010086 号
蚌自字第 舞台街小区(二期 5 号
5 钢混 2002 6,169,442.00 5,398,261.70
025482 号 楼 1-2 层局部)
怀自字第
6 怀远营业房 1 混合 2008.8 701,958.52 550,125.02
203104 号
怀自字第
7 怀远营业房 2 混合 2008.1 828,879.93 631,652.75
202952 号
淮潘字第
8 淮南营业房 混合 1989 788,650.00 586,431.15
09037188 号
其中表中“中良大厦”已经补缴土地出让价款，土地使用权证尚未拿到。
2.列入本次评估范围内的位于铜陵市的铜房 2009 第 007878 号“西郊网点楼”房
产、铜房 2009 第 007880 号“鑫冠大厦网点”房产、铜房 2009 第 007874、007875、
007876、007877 号“长江路房产”，截止评估基准日尚处于抵押状态。
3.列入本次评估范围内的张公山连锁店房产的证载权利人为蚌埠丰原大药房有
限公司。安徽丰原大药房连锁有限公司承诺其实际产权为安徽丰原大药房连锁有限公
司，产权无争议，相关权利人变更手续将于后期补充办理。
4.评估价值与账面净值相比增值 46,008,486.19 元，增值率为 179.55%。主要原
因在于房产购置年代教久远，而基准日房产所在地商业房产价格上涨较大，导致增值。
三、机器设备评估技术说明
㈠机器设备概况
评估人员根据本次评估目的, 在丰原大药房各单位相关部门的配合下，运用公允
安徽国信资产评估有限责任公司 4-3-1-10
安徽丰原药业股份有限公司拟收购蚌埠涂山投资发展有限公司持有的安徽丰原大药房连锁有限公司 15%股权项目
资产评估说明资产基础法评估技术说明
的资产清查核实方法，遵照与资产评估有关的国家法律、法规，对列入本次评估范围
内的丰原大药房的机器设备实施了账面审核、现场清查等清查程序，根据有关会计政
策规定，与丰原大药房取得了一致意见，清查结论如下：
丰原大药房机器设备账面情况汇总表
金额单位：元
项 目 数量(台、套) 账面原值 账面净值
车辆 8 922,656.13 394,666.80
电子设备 2369 7,360,527.77 1,439,924.98
合 计 2377 8,283,183.90 1,834,591.78
㈡评估方法与过程
1.机器设备评估
(1)评估过程
①资产清查
见资产清查说明。
②市场调查
评估人员通过市场调查,搜集评估基准日委评估资产的市场价格信息及正在执行
的相关取费标准，为采用适宜的评估方法提供基础资料。
③确定评估值
根据资产清查及市场调查结论，选取适宜的参数，采用合理的的评估方法确定评
估值。
④撰写资产评估说明
⑵评估方法
根据本次评估目的、委评资产的属性特点及可搜集的资料，采用成本法进行评估。
成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评资产所需的全部成
本减去被评资产已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值、经济性陈旧贬值得到
的差额作为被评资的评估值的一种资产评估方法。或首先估算被评资产与其全新状态
相比有几成新、即求出成新率，再用全部成本与成新率相乘所得乘积作为评估值。
计算公式：
安徽国信资产评估有限责任公司 4-3-1-11
安徽丰原药业股份有限公司拟收购蚌埠涂山投资发展有限公司持有的安徽丰原大药房连锁有限公司 15%股权项目
资产评估说明资产基础法评估技术说明
评估价值＝重置全价-实体性陈旧贬值-功能性陈旧贬值-经济性陈旧贬值。
评估价值＝重置全价×成新率。
(1)机器设备
①重置全价的确定
A.电子设备
电子设备重置价值=购置价。
电子设备购置价根据设备规格型号、生产厂家等参数，通过查询相关专业网站的
近期报价资料或从商场获得。
B.车辆以现行购价为基础，加购置附加费及其他费用等构成重置全价。
②成新率的确定
A.本次评估的设备都为价值量较小的电子设备，根据其已使用年限和寿命年限，
采用年限法确定成新率。计算公式：
成新率=尚可使用年限÷(实际已使用年限+尚可使用年限)×100%。
B.车辆以现场勘察为依据，考虑现时实际状况、实际已使用时间及已行驶里程、
维修保养状况等因素，参考国家经贸委等四部委颁布的《关于调整汽车报废标准若干
规定的通知》(国经贸资源<2000>1202 号)的有关规定，采用年限法、工作量法及观
测法综合确定。公式如下：
综合成新率＝理论成新率×40%＋观测法成新率×60%
其中：理论成新率＝min(年限法成新率，工作量法成新率)
即理论成新率取年限法成新率与工作量法成新率孰低者。
③评估价值的确定
评估价值＝重置全价×成新率。
㈢、评估结论
经评定估算，列入本次评估范围内的丰原大药房的机器设备在 2013 年 6 月 30
日及相关前提下的评估结论如下：
丰原大药房机器设备评估结论汇总表
金额单位：元
项目 账面值 评估价值 增减值 增值率%
安徽国信资产评估有限责任公司 4-3-1-12
安徽丰原药业股份有限公司拟收购蚌埠涂山投资发展有限公司持有的安徽丰原大药房连锁有限公司 15%股权项目
资产评估说明资产基础法评估技术说明
原值 A 净值 B 原值 C 净值 D E=D-B F=E/B*100
车 辆 922,656.13 394,666.80 787,300.00 436,125.00 41,458.20 10.50
电子设备 7,360,527.77 1,439,924.98 5,223,860.00 2,435,659.50 995,734.52 69.15
合 计 8,283,183.90 1,834,591.78 6,011,160.00 2,871,784.50 1,037,192.72 56.54
㈣有关事项说明
0
1.根据财政部、国家税务总局《关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》
(财税[2008]170 号)，从 2009 年 1 月 1 日起，增值税一般纳税人购进或者自制固定
资产发生的进项税额，可根据《中华人民共和国增值税暂行条例》和《中华人民共和
国增值税暂行条例实施细则》的有关规定，凭增值税专用发票、海关进口增值税专用
缴款书和运输结算单据从销项税额中扣除。故本次评估的设备及营运车辆的重置价值
均不包含不计入固定资产成本的增值税进项税额。
㈤案例
案例 1：解放厢式货车(《丰原大药房固定资产—车辆评估明细表序号 5》)
㈠ 产概况
该车账面原值为 224,243.52 元 ，账面净值为 101,823.74 元。规格型号为解放
CA5300XXYP2K2L7T10EA80-3，由一汽解放生产。该车主要参数：排量 7.12L；轴距
1900+4500+1350；最大总质量 30.49 吨；货箱长度 9.5 米；额定载重 19.505 吨；最
高时速 90KM/H。车牌号码为皖 C13700，2011 年 4 月购置并投入使用，主要用于公司
药品配送。
㈡评估方法及过程
采用成本法。
(1)重置全价的确定
评估人员通过查看相关网站(www.360che.com.cn 等), 参考同类车型确定该车
型现行价格约为 208,000.00 元/辆，车辆购置附加税按不含增值税价 10%计取，牌照
费及其他费用按 200.00 元计取。
重置全价=购价+车辆购置附加税-扣除增值税进项税额+其他费用
=208,000.00+208,000.00/1.17*10%-208,000.00*0.17/1.17+200.00
=195,755.56 (元)
取整为 195,800.00 元。
安徽国信资产评估有限责任公司 4-3-1-13
安徽丰原药业股份有限公司拟收购蚌埠涂山投资发展有限公司持有的安徽丰原大药房连锁有限公司 15%股权项目
资产评估说明资产基础法评估技术说明
(2)成新率的确定
经现场勘察，并向使用人员了解，该车从 2011 年 4 月投入使用，已通过车管
所年检。
a.理论成新率
①年限法
该车已使用近 2 年，参考国家经贸委等四部委颁布的《关于调整汽车报废标准若
干规定的通知》(国经贸资源<2000>1202 号)等有关规定，参考车辆的经济使用寿命
并结合委估车辆实际车况，确定该车尚可使用 8 年。
成新率=尚可使用年限÷(尚可使用年限+已使用年限)×100%
=8÷(8+2)×100%
=80.00%
②工作量法
成新率=车辆尚可行驶公里数÷车辆总行驶公里数×100%
=(500000-125779)÷500000×100%
=74.84%。
理论成新率取较低的一种，确定为 75%。
b.现场勘察成新率
评估人员通过向车辆驾驶人员和管理人员了解车辆行驶状况：该车未发生重大交
通事故、也未进行过大修，车身外观一般，车厢内部设施、附件齐全，，各种灯光、
电器、仪表工作正常，维护保养一般。发动机工作正常，刹车灵敏，油耗尚可，功率
充足，全车轻微异响、无“四漏”现象，操纵灵活，方向正确、制动可靠，车况一般，
已通过当地车管所年检,现场勘察成新率确定为 75%。
c.综合成新率
综合成新率=理论成新率*40%+现场勘察成新率*60%
=75%*40%+75%*60%
=75%。
取整为 75%。
(3)评估价值的确定
评估价值=重置全价×成新率
安徽国信资产评估有限责任公司 4-3-1-14
安徽丰原药业股份有限公司拟收购蚌埠涂山投资发展有限公司持有的安徽丰原大药房连锁有限公司 15%股权项目
资产评估说明资产基础法评估技术说明
=195,800.00×75%
=146,850.00(元)
案例 2.格力空调（《丰原大药房固定资产电子设备评估明细表》序号 366）
⒈ 资产概况
该设备主要由珠海格力电器股份有限公司制造，规格型号为：格力 KFR-72LW/
(72520)-N5。数量 1 台, 账面原值合计 3,931.62 元，账面净值为零，于 2010 年 5
月购置并投入使用。
⒉评估方法及过程
采用成本法。
⑴ 重置全价的确定
通过网上查阅商家报价，并考虑市场交易因素，确定同型号该设备的现行含税的
购置费合计为 5,000.00 元（含运杂费、安装费）。扣除增值税的购置价为 4,273.50
元，取整为 4,270.00 元
① 成新率
经评估人员调查了解，评估对象 2010 年 5 月投入使用，实际已使用 3 年 2 个月，
参考同类设备正常使用经济寿命判断，预计尚可使用 5 年。
成新率=尚可使用年限÷(实际已使用年限+尚可使用年限)×100%
=5÷(3.17+5)×100%
=61.20%。
(3)评估价值
评估价值=重置全价×成新率
=4,270.00×61%
=2,604.70 (元)。
安徽国信资产评估有限责任公司 4-3-1-15
安徽丰原药业股份有限公司拟收购蚌埠涂山投资发展有限公司持有的安徽丰原大药房连锁有限公司 15%股权项目
资产评估说明资产基础法评估技术说明
四、在建工程评估技术说明
列入本次评估范围内的在建工程—土建工程账面值为 3,363,870.00 元，为购置
蚌埠市百大拓基广场 1-11、1-12 号商铺已付款，蚌埠市百大拓基广场 1-11、1-12
号商铺建筑面积合计为 223.24 ㎡。截止本次评估基准日该预购的商铺尚处于在建状
态。
评估人员了解在建工程开工日期、预计完工日期、形象进度和付款程度等情况。
查阅了在建工程明细账、工程建设相关资料和合同及工程付款情况，抽查了部分原始
凭证，对账面余额进行了核实，无不合理支出，评估值按在建工程账面值列示的实际
付款额确定。
五、无形资产—土地使用权评估技术说明
土地使用权为安徽丰原大药房位于铜陵市 4 处商业门面房所分摊宗地，《国有土
地使用证》土地使用证号分别为铜国用（2012）第 053834 号、铜国用（2012）第 053831
号、铜国用（2012）第 053835 号、铜国用（2012）第 053833 号，用途均为商服，使
用权类型为出让，使用权面积共计为 244.04 ㎡，土地取得日期均为 2012 年 8 月，终
止日期均为 2052 年 8 月。账面原值 556,725.20 元，账面净值 553,245.68 元，系丰
原大药房铜陵地区 2012 年 8 月补交铜陵市 4 处商业门面房所分摊宗地的土地出让金，
账面摊销期 40 年。评估人员查阅了总账、明细账和相关凭证，了解了具体内容及其
摊销情况。对土地使用权的位置、面积、四至、实际用途、开发程度等进行现场勘察，
并作详细记录。本次评估将其调整到相应房屋建筑物主体中，以收益法按房地合一评
估。
六、无形资产-其他无形资产评估技术说明
其他无形资产账面原值 26,737.70 元，账面净值 12,841.02 元，系丰原大药房宣
城地区 2008 年 9 月购买的存货管理软件，账面摊销期 10 年。评估人员查阅了总账、
明细账，了解了具体内容及其摊销情况。经清查核实，根据尚可使用年限以实际摊余
价值确定评估值。
安徽国信资产评估有限责任公司 4-3-1-16
安徽丰原药业股份有限公司拟收购蚌埠涂山投资发展有限公司持有的安徽丰原大药房连锁有限公司 15%股权项目
资产评估说明资产基础法评估技术说明
七、长期待摊费用评估技术说明
长期待摊费用账面价值为 4,320,606.10 元，为丰原大药房各门店装修费、租金
等。评估人员查阅了总账、明细账，抽查了原始凭证、装修及租赁合同等相关资料，
了解了具体内容及其摊销情况。经清查核实，以实际摊余价值确定评估值
八、递延所得税资产评估技术说明
递延所得税资产账面价值为 1,864,412.13 元，系应收账款、其他应收款坏账准
备、可抵扣亏损及税款抵减和计提职工教育经费影响形成的递延所得税资产。评估人
员核实了递延所得税资产的产生基础及过程，对金额进行了复核。经清查核实，对于
应收款坏账准备影响的递延资产按评估确认的坏账金额所形成的递延所得税额确定
评估值；对于可抵扣亏损及税款抵减和计提职工教育经费影响的递延资产账面值作为
评估值。
经上述方法评估后，递延所得税资产的评估值为 1,834,936.70 元。
九、负债评估技术说明
负债账面价值为 124,573,999.77 元，评估值为 124,573,999.77 元，均为流动负
债，包括应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费及其他应付款。
⒈流动负债
⑴应付账款：系应付的货款，账面金额 39,701,808.27 元。评估人员主要核实购
货合同、业务内容、结算方式、期限和金额等内容的真实性，并对大额应付款进行函
证，以有真实购销行为、基准日后需实际承付的款项确定评估值。
⑵预收账款：系预收的储值卡销售款，账面金额 914,589.37 元，评估人员主要
核实业务内容、结算方式、期限和金额等内容的真实性，以有真实购销行为、基准日
后需实际承付的款项确定评估值。
⑶应付职工薪酬：系应付住房公积金、职工教育经费及工会经费，账面金额
2,180,003.95 元。评估人员对其提取、使用情况进行了核实，以核实后账面值确定
安徽国信资产评估有限责任公司 4-3-1-17
安徽丰原药业股份有限公司拟收购蚌埠涂山投资发展有限公司持有的安徽丰原大药房连锁有限公司 15%股权项目
资产评估说明资产基础法评估技术说明
评估值。
⑷应交税费：系应交的增值税、企业所得税和个人所得税，账面金额
1,056,709.01 元。评估人员查阅了有关账簿、凭证、纳税申报表，以清查核实后的
账面值确定评估值。
⑸其他应付款：系应付的暂扣工资、押金、水电款、运输费、装修工程尾款、应
付安徽丰原药业股份有限公司的往来款等，账面金额 80,720,889.17 元。评估人员经
与总账、明细账、原始凭证核对，并发放了往来询证函，了解其发生的时间、内容及
款项的真实性，均为评估基准日后应承担的负债，以核实后的账面值确定评估值。
安徽国信资产评估有限责任公司 4-3-1-18
安徽丰原药业股份有限公司拟收购安徽丰原大药房连锁有限公司股权项目
资产评估说明收益法评估技术说明
收益法评估技术说明
一、收益法的基本原理
收益法是本着收益还原的思路对企业的整体资产进行评估，是指将预期收益资本化或
者折现，确定评估对象价值的评估方法。收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流
量折现法。本次评估采用现金流量折现法。
二、评估假设
⒈国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次交易各方所
处地区的政治、经济和社会环境无重大变化，无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大
不利影响。
⒉针对评估基准日资产的实际状况，假设企业持续经营。
⒊假设公司的经营者是负责的，且公司管理层有能力担当其职务。
⒋除非另有说明，假设公司完全遵守所有有关的法律法规。
⒌假设公司未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在重要方面
基本一致。
⒍被评估单位在未来经营期内主营业务、产品的结构，收入与成本的构成以及销售策
略和成本控制等仍保持其近期的状态持续，而不发生较大变化。不考虑未来可能由于管理
层、经营策略以及商业环境等变化导致的资产规模、构成以及主营业务、产品结构等状况
的变化所带来的损益。
⒎有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化。
⒏在未来的经营期内，评估对象的各项期间费用不会在现有基础上发生大幅的变化，
大部分仍将保持其最近几年的变化趋势持续，并随经营规模的变化而同步变动。本评估所
指的财务费用是企业在生产经营过程中，为筹集正常经营或建设性资金而发生的融资成本
费用。鉴于企业的货币资金或其银行存款等在生产经营过程中频繁变化，评估时不考虑存
款产生的利息收入，也不考虑付息债务之外的其他不确定性损益。
⒐本次评估不考虑通货膨胀因素的影响。
根据资产评估的要求，认定这些假设条件在评估基准日时成立，当未来经济环境发生
较大变化时，将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
安徽国信资产评估有限责任公司 4-3-2-1
安徽丰原药业股份有限公司拟收购安徽丰原大药房连锁有限公司股权项目
资产评估说明收益法评估技术说明
三、评估方法概述
⒈概述
现金流折现方法(DCF)是通过将企业未来预期的现金流折算为现值，估计企业价值的
一种方法，即通过估算企业未来预期现金流和采用适宜的折现率，将预期现金流折算成现
时价值，得到企业价值。其适用的基本条件是：企业具备持续经营的基础和条件，经营与
收益之间存有较稳定的对应关系，并且未来收益和风险能够预测及可量化。使用现金流折
现法的关键在于未来预期现金流的预测，以及数据采集和处理的客观性和可靠性等。当对
未来预期现金流的预测较为客观公正、折现率的选取较为合理时，其估值结果具有较好的
客观性，易于为市场所接受。
⒉基本评估思路
本次评估的基本评估思路是：
⑴对纳入报表范围的资产和主营业务，按照最近几年的历史经营状况的变化趋势和业
务类型等分别估算预期收益（净现金流量），并折现得到经营性资产的价值。
⑵对纳入报表范围，且评估师根据目前所掌握资料可以明确判断的溢余或非经营性资
产(负债)，单独测算其价值。
⑶由上述各项资产和负债价值的加和，得出企业价值，企业价值减去付息债务价值得
出评估对象的股东全部权益价值得出评估结果。
⒊评估模型
股东全部权益评估值=未来收益期内各期的收益现值之和+溢余资产(扣除溢余负债)-
付息债务
n Ft
P＝∑───t +A-B
t=1 (1+i)
式中：P----评估值
Ft---未来第t个收益期的预期收益(净现金流量)
i----折现率
n----收益年期
A----溢余资产(扣除溢余负债)
B----付息债务
(1)Ft(净现金流量)＝税后净利润＋折旧与摊销－资本性支出－净营运资金的变动额
安徽国信资产评估有限责任公司 4-3-2-2
安徽丰原药业股份有限公司拟收购安徽丰原大药房连锁有限公司股权项目
资产评估说明收益法评估技术说明
(2)本次预测假设丰原大药房的经营年限为永续，其中预测期至2018年，2018年后Ft
保持稳定。
(3)折现率采用加权资本成本(WACC)确定，WACC由企业权益资本成本Re和债务成本Rd
加权平均构成。其中权益资本成本通过资本定价模型CAPM求取，债务成本按评估基准日执
行的利率测算。
WACC=[Re×E/(D+E)]+[Rd×(1-t)×D/(D+E)]
式中：WACC――加权平均资本成本
Re――普通权益资本成本，股权回报率
Rd――有息负债成本
D――有息负债市场价值
E――所有者权益市场价值
t――所得税率
其中D以评估基准日有息负债的账面值确定，E以评估基准日的市场价值确定。
Re的确定，在CAPM中：
Re＝Rf+β ×(Rm-Rf)＋Ru
＝Rf+β ×ERP＋Ru
式中：Re――股权回报率
Rf――无风险报酬率
β ――风险系数
Rm――市场回报率
ERP――市场风险溢价(Rm-Rf)
Ru――企业特定风险溢价(非系统风险)
四、尽职调查情况说明
⒈资产尽职调查内容
根据本次评估目的的特点和收益法评估的技术要求，评估机构确定了资产核实的主要
内容是丰原大药房资产及负债的存在与真实性，具体以被评估单位提供的基准日2013年6
月30日资产负债表为准，经核实无误，确认资产及负债的存在。为确保资产核实的准确性，
评估机构制定了详细的尽职调查计划，确定的尽职调查内容主要是：
安徽国信资产评估有限责任公司 4-3-2-3
安徽丰原药业股份有限公司拟收购安徽丰原大药房连锁有限公司股权项目
资产评估说明收益法评估技术说明
⑴本次评估的经济行为背景情况，主要为委托方和被评估单位对本次评估事项的说
明；
⑵评估对象存续经营的相关法律情况，主要为评估对象的有关章程、投资出资协议、
重大合同情况等；
⑶评估对象的相关土地房屋产权情况；
⑷评估对象执行的会计制度以及固定资产折旧方法、存货成本入账和存货发出核算方
法等；
⑸评估对象最近几年的债务、借款情况以及债务成本情况；
⑹评估对象执行的税率税费及纳税情况；
⑺评估对象的应收应付账款情况；
⑻评估对象最近几年的关联交易情况；
⑼评估对象的主营业务、生产能力和历史经营业绩等；
⑽评估对象最近几年主营业务成本，主要成本构成项目和设备及场所（折旧摊销）、
人员工资福利费用等情况；
⑾评估对象最近几年主营业务收入情况；
⑿评估对象未来几年的经营计划以及经营策略，包括：市场需求、价格策略、销售计
划、成本费用控制、资金筹措和投资计划等以及未来的主营收入和成本构成及其变化趋势
等；
⒀评估对象的主要经营优势和风险，包括：国家政策优势和风险、产品（技术）优势
和风险、市场（行业）竞争优势和风险、财务（债务）风险、汇率风险等；
⒁评估对象预计的新增投资计划等以及批复或实施情况；
⒂评估对象近四年及2013年6月30日资产负债表、损益表、现金流量表以及营业收入
明细和成本费用明细；
⒃与本次评估有关的其他情况。
⒉影响资产核实和尽职调查的事项
本次评估中未发现影响资产清查或尽职调查的事项。
⒊资产清查核实和尽职调查的过程
本次评估的资产清查核实及尽职调查，是在企业现场进行。采用的方法主要是通过对
企业现场勘察、参观、以及专题座谈会的形式，对被评估单位的经营性资产的现状、生产
安徽国信资产评估有限责任公司 4-3-2-4
安徽丰原药业股份有限公司拟收购安徽丰原大药房连锁有限公司股权项目
资产评估说明收益法评估技术说明
条件和生产能力以及历史生产状况、主营业务收入、成本、期间费用及其构成等的状况进
行调查复核。特别是对影响评估作价的资源情况、生产能力、产品价格和相关的成本费用
等进行了专题的详细调查，查阅了相关的会计报表、账册等财务数据资料、重要工程合同
协议等。通过与企业的管理、财务人员进行座谈交流，了解企业的经营情况等。在资产核
实和尽职调查的基础上进一步开展市场调研工作，收集有关产品或相关业务所处市场的宏
观行业资料以及可比公司的财务资料和市场信息等。
⒋资产、负债及历史经营情况
⑴资产及负债情况
丰原大药房最近几年经审计后的资产负债表主要项目如下：
丰原大药房近几年资产负债主要项目情况
单位：万元
项目 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 1~6 月
流动资产 9,757.88 10,075.97 11,538.49 12,785.65
非流动资产 3,310.12 3,470.43 3,947.83 3,757.44
资产总计 13,067.99 13,546.40 15,486.32 16,543.09
流动负债合计 9,344.91 9,522.94 11,422.68 12,457.40
负债合计 9,344.91 9,522.94 11,422.68 12,457.40
所有者权益 3,723.08 4,023.46 4,063.65 4,085.69
⑵营业收入与利润情况
丰原大药房主营业务为药品、医疗器械、保健食品等销售，近几年经审计后的利润表
的收入成本以及利润情况如下表：
丰原大药房最近几年营业收入及利润情况
单位：万元
项目名称 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 1~6 月
一、营业收入 24312.80 22462.85 24885.98 13943.44
其中：主营业务收入 24054.63 22175.45 24504.81 13705.24
其他业务收入 258.17 287.40 381.16 238.21
减：营业成本 19418.91 15697.55 16858.19 9366.77
其中：主营业务成本 19399.73 15697.55 16850.91 9361.82
其他业务成本 19.18 7.27 4.95
营业税金及附加 83.17 123.18 135.45 87.67
销售费用 4466.15 5385.74 6542.99 3747.40
管理费用 870.81 921.49 1034.24 501.45
财务费用 278.72 314.50 340.16 206.21
安徽国信资产评估有限责任公司 4-3-2-5
安徽丰原药业股份有限公司拟收购安徽丰原大药房连锁有限公司股权项目
资产评估说明收益法评估技术说明
项目名称 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 1~6 月
资产减值损失 (72.55) (17.29) 15.69 14.00
投资收益 80.11 0.71
二、营业利润 -732.40 117.80 -40.73 20.65
加：营业外收入 100.94 17.83 46.22 37.72
减：营业外支出 10.39 4.88 12.04 0.01
三、利润总额 -641.85 130.76 -6.55 58.36
减：所得税 28.10 -169.63 -46.73 35.44
四、净利润 -669.95 300.38 40.18 22.92
五、宏观经济状况
1.宏观经济因素
国际宏观经济因素
2013 年全球经济形势依然充满变数，依旧不容乐观，世界主要发达经济体经济复苏
乏力，新兴经济体经济增长预期普遍低于去年，欧债危机悬而未决，国际贸易保护主义抬
头，世界主要经济组织对全球经济增长的预测都不乐观，甚至宣称不排除再次陷入衰退的
可能。但随着金融环境逐步改善、悲观情绪提前释放，新兴经济体和美国经济的稳定以及
全面新一轮宽松政策的全面实施，世界经济将小幅波动回暖。我国进出口增速可能随着世
界经济轻度复苏而反弹，但由于成本上涨带来的比较优势弱化，进出口增速难以恢复到危
机前水平。
⑴不确定因素依然较多。这次国际金融危机主要是结构性危机，完成全球性的结构调
整仍需时日，世界经济复苏面临的经济性和非经济性干扰因素仍然很多，国际经济发展形
势在今后较长一段时期具有很大的不确定性，有些情况目前还看不准，需要密切跟踪。
⑵发达国家透支性发展模式没有得到根本改变，以发达国家为首的新一轮全球货币宽
松将有效缓解世界金融环境的低迷，但将释放大量流动性转嫁危机。为了应对危机，三大
经济体同时采取了宽松的货币政策，全球的流动性会因此大量的增加。第三轮数量宽松性
安徽国信资产评估有限责任公司 4-3-2-6
安徽丰原药业股份有限公司拟收购安徽丰原大药房连锁有限公司股权项目
资产评估说明收益法评估技术说明
货币政策基本在发达国家同步实施，导致的结果是发达国家资产负债占 GDP 比重全面上
调，当然新兴市场国家央行资产负债表占 GDP 的比重也会上扬，也就是说世界人民的钱都
多了，但同时世界人民的钱有可能都不值钱，因此未来经济都将面临较高通货膨胀的压力。
而欧美发达国家的借贷指数将有所改善。
⑶在欧洲中央银行和欧盟委员会陆续通过欧元救助方案和财政调整方案的作用下，债
务货币化、债务分摊化以及债务的重构开始快速推进。政治家最擅长一件事情就是在危机
的时候进行政治妥协，社会也会在危机的时候进行社会妥协，欧洲经济虽然会继续低迷，
但像去年三四月份出现的大幅度波动和持续萧条可能在下半年结束，比如现在各个国家风
险状况明显得到改善，同时可用的资金也的确得到大幅度的提升。但欧债危机究竟会发展
到什么程度，是否还会出现新的“引爆点”？尚待观察。
⑷美国经济虽然面临财政悬崖的冲击，但政治妥协将避免出现极端情况，在就业改善、
房地产市场向好、消费提升以及金融市场稳定等因素的作用下，2013 年美国经济小幅回
升的概率较大。
⑸在新兴经济体和美国制造业回升（2012 年美国公司开始保持 16%以上的增长速度）
作用下，全球生产状况得到改善，世界经济有望在 2013 年走出“全球制造业困局”。 但
新兴经济体在结构性矛盾和通胀压力不断加大的情况下，内部的脆弱性问题最终会怎样解
决， 实难定论。
从国际环境看，当前我国经济正处在增长阶段转化和寻求全球新平衡的关键期，仍处
在发展的重要战略机遇期，并且从以往那种简单纳入全球分工体系、扩大出口和加快投资
的传统机遇，转变为扩大内需、提高创新能力、促进经济发展方式转变的新机遇。我们要
因势利导，顺势而为，深刻理解、紧紧抓住和切实用好这样的新机遇，努力在风云变幻的
国际环境中谋求更大的国家利益。
安徽国信资产评估有限责任公司 4-3-2-7
安徽丰原药业股份有限公司拟收购安徽丰原大药房连锁有限公司股权项目
资产评估说明收益法评估技术说明
国内宏观经济因素
上半年，面对错综复杂多变的国内外环境，党中央、国务院坚持稳中求进的工作总基
调，以提高经济增长质量和效益为中心，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，以
改革促调整，以调整促发展，国民经济运行总体平稳，稳中有进。初步核算，上半年国内
生产总值 248009 亿元，按可比价格计算，同比增长 7.6%。其中，一季度增长 7.7%，二季
度增长 7.5%。分产业看，第一产业增加值 18622 亿元，增长 3.0%；第二产业增加值 117037
亿元，增长 7.6%；第三产业增加值 112350 亿元，增长 8.3%。从环比看，二季度国内生产
总值增长 1.7%。
⑴ 农业生产稳定增长，夏粮再获丰收
全国夏粮总产量 13189 万吨，比上年增加 196 万吨，增长 1.5%。夏收油菜籽产量 1348
万吨，比上年增加 45 万吨，增长 3.4%。上半年，猪牛羊禽肉产量 3916 万吨，同比下降
0.2%，其中猪肉产量 2614 万吨，增长 1.0%。生猪存栏 45250 万头，同比下降 0.6%；生猪
出栏 34211 万头，增长 1.1%。
⑵工业生产平稳增长，企业利润继续增加
上半年，全国规模以上工业增加值按可比价格计算同比增长 9.3%，增速比一季度回
安徽国信资产评估有限责任公司 4-3-2-8
安徽丰原药业股份有限公司拟收购安徽丰原大药房连锁有限公司股权项目
资产评估说明收益法评估技术说明
落 0.2 个百分点。分经济类型看，国有及国有控股企业增加值同比增长 5.2%，集体企业
增长 5.0%，股份制企业增长 10.9%，外商及港澳台商投资企业增长 7.4%。分轻重工业看，
重工业增加值同比增长 9.6%，轻工业增长 8.4%。分行业看，41 个工业大类行业增加值全
部实现同比增长。分地区看，东部地区增加值同比增长 8.7%，中部地区增长 10.0%，西部
地区增长 10.5%。分产品看，上半年 464 种产品中有 325 种产品同比增长。其中，发电量
增长 4.4%，粗钢增长 7.4%，钢材增长 10.2%，水泥增长 9.7%，平板玻璃增长 10.8%，十
种有色金属增长 10.0%，焦炭增长 7.4%，硫酸（折 100%）增长 7.3%，烧碱（折 100%）增
长 4.7%，化学纤维增长 5.8%，乙烯增长 4.6%，微型计算机设备增长 6.4%，集成电路增长
9.8%，汽车增长 15.2%，其中轿车增长 16.1%。上半年规模以上工业企业产销率达到 97.5%，
与上年同期持平。规模以上工业企业实现出口交货值 53426 亿元，同比增长 4.8%。6 月份，
规模以上工业增加值同比增长 8.9%，环比增长 0.68%。
1-5 月份，全国规模以上工业企业实现利润 20812 亿元，同比增长 12.3%，增速比一
季度加快 0.2 个百分点，上年同期为下降 2.4%。其中，主营活动利润 23272 亿元，同比
增长 11.4%。在 41 个工业大类行业中，33 个行业主营活动利润比上年同期增长，6 个行
业比上年同期减少，1 个行业由上年同期亏损转为盈利，1 个行业亏损比上年同期减少。
1-5 月份，规模以上工业企业每百元主营业务收入中的成本为 85.41 元，以利润总额计算
的利润率为 5.35%，以主营活动利润计算的利润率为 5.99%。
安徽国信资产评估有限责任公司 4-3-2-9
安徽丰原药业股份有限公司拟收购安徽丰原大药房连锁有限公司股权项目
资产评估说明收益法评估技术说明
⑶固定资产投资较快增长，第三产业投资增速快于全部投资
上半年，固定资产投资（不含农户）181318 亿元，同比名义增长 20.1%（扣除价格因
素实际增长 20.1%），增速比一季度回落 0.8 个百分点，比上年同期回落 0.3 个百分点。
其中，国有及国有控股投资 57342 亿元，增长 17.5%；民间投资 115584 亿元，增长 23.4%。
分地区看，东部地区投资同比增长 18.7%，中部地区增长 23.6%，西部地区增长 22.7%。
分产业看，第一产业投资 3884 亿元，同比增长 33.5%；第二产业投资 78052 亿元，增长
15.6%；第三产业投资 99382 亿元，增长 23.5%。在第二产业投资中，工业投资 76572 亿
元，同比增长 16.2%；其中，采矿业投资 5454 亿元，增长 8.8%；制造业投资 63257 亿元，
增长 17.1%；电力、热力、燃气及水的生产和供应业投资 7861 亿元，增长 14.5%。上半年，
基础设施（不包括电力、热力、燃气及水的生产与供应)投资 27262 亿元，同比增长 25.3%。
从到位资金情况看，上半年到位资金 217401 亿元，同比增长 20.1%。其中，国家预算资
金增长 18.9%，国内贷款增长 13.0%，自筹资金增长 18.6%，利用外资下降 8.4%。上半年
新开工项目计划总投资 173277 亿元，同比增长 15.1%；新开工项目 199834 个，同比增加
25169 个。从环比看，6 月份固定资产投资（不含农户）增长 1.51%。
上半年，全国房地产开发投资 36828 亿元，同比名义增长 20.3%（扣除价格因素实际
安徽国信资产评估有限责任公司 4-3-2-10
安徽丰原药业股份有限公司拟收购安徽丰原大药房连锁有限公司股权项目
资产评估说明收益法评估技术说明
增长 20.3%），增速比一季度加快 0.1 个百分点，比上年同期加快 3.7 个百分点；其中住
宅投资增长 20.8%，增速比一季度回落 0.3 个百分点，比上年同期加快 8.8 个百分点。房
屋新开工面积 95901 万平方米，同比增长 3.8%；其中住宅新开工面积增长 2.9%。全国商
品房销售面积 51433 万平方米，同比增长 28.7%，增速比一季度回落 8.4 个百分点，上年
同期为下降 10.0%；其中住宅销售面积增长 30.4%。全国商品房销售额 33376 亿元，同比
增长 43.2%，增速比一季度回落 18.1 个百分点，上年同期为下降 5.2%；其中住宅销售额
增长 46.0%。上半年，房地产开发企业土地购置面积 15721 万平方米，同比下降 10.4%，
降幅分别比一季度和上年同期缩小 11.6 和 9.5 个百分点。6 月末，全国商品房待售面积
43731 万平方米，同比增长 39.2%，增速比 3 月末回落 1.7 个百分点，比上年同期加快 6.1
个百分点。上半年房地产开发企业到位资金 57225 亿元，同比增长 32.1%，增速比一季度
加快 2.8 个百分点，比上年同期加快 26.4 个百分点。其中，国内贷款增长 30.4%，自筹
资金增长 16.3%。
⑷市场销售增长平稳，家电类产品销售增长较快
上半年，社会消费品零售总额 110764 亿元，同比名义增长 12.7%（扣除价格因素实
际增长 11.4%），增速比一季度加快 0.3 个百分点，比上年同期回落 1.7 个百分点。其中，
限额以上企业（单位）消费品零售额 55251 亿元，同比增长 10.5%。按经营单位所在地分，
城镇消费品零售额 95789 亿元，同比增长 12.5%；乡村消费品零售额 14975 亿元，增长
14.3%。按消费形态分，餐饮收入 11795 亿元，同比增长 8.7%，增速比一季度加快 0.2 个
百分点，比上年同期回落 4.5 个百分点；商品零售 98969 亿元，增长 13.2%，比一季度加
快 0.3 个百分点，比上年同期回落 1.3 个百分点。在商品零售中，限额以上企业（单位）
商品零售额 51508 亿元，增长 11.7%。其中，汽车类增长 8.8%，增速比上年同期回落 0.3
个百分点；家具类增长 21.3%，比上年同期回落 3.8 个百分点；家用电器和音像器材类增
安徽国信资产评估有限责任公司 4-3-2-11
安徽丰原药业股份有限公司拟收购安徽丰原大药房连锁有限公司股权项目
资产评估说明收益法评估技术说明
长 15.3%，比上年同期加快 12.0 个百分点。6 月份，社会消费品零售总额同比名义增长
13.3%（扣除价格因素实际增长 11.7%），环比增长 1.26%。
⑸进出口增速回落，出口回落幅度大于进口
上半年，进出口总额 19977 亿美元，同比增长 8.6%，增速比一季度回落 4.9 个百分
点；出口 10528 亿美元，增长 10.4%，回落 8.0 个百分点；进口 9449 亿美元，增长 6.7%，
回落 1.9 个百分点。进出口相抵，顺差 1079.5 亿美元。进出口总额中，一般贸易进出口
10359 亿美元，增长 6.3%；加工贸易进出口 6497 亿美元，增长 1.1%。出口额中，一般贸
易出口 5063 亿美元，增长 10.0%；加工贸易出口 4113 亿美元，下降 0.9%。进口额中，一
般贸易进口 5296 亿美元，增长 3.0%；加工贸易进口 2384 亿美元，增长 4.6%。6 月份，
进出口总额 3215 亿美元，同比下降 2.0%；其中出口 1743 亿美元，下降 3.1%；进口 1472
亿美元，下降 0.7%。
⑹居民消费价格基本稳定，工业生产者价格继续下降
上半年，居民消费价格同比上涨 2.4%，涨幅与一季度持平，比上年同期回落 0.9
个百分点。其中，城市上涨 2.4%，农村上涨 2.5%。分类别看，食品价格上涨 4.0%，烟酒
及用品上涨 0.8%，衣着上涨 2.4%，家庭设备用品及维修服务上涨 1.6%，医疗保健和个人
用品上涨 1.6%，交通和通信下降 0.6%，娱乐教育文化用品及服务上涨 1.4%，居住上涨 2.9%。
在食品价格中，粮食价格同比上涨 5.1%，油脂价格上涨 3.3%，猪肉价格下降 3.7%，鲜菜
价格上涨 2.3%。6 月份，居民消费价格同比上涨 2.7%，环比持平（涨跌幅度为 0）。上半
年工业生产者出厂价格同比下降 2.2%，降幅比一季度扩大 0.5 个百分点，比去年同期扩
大 1.6 个百分点；6 月份同比下降 2.7%，环比下降 0.6%。上半年工业生产者购进价格同
比下降 2.4%；6 月份同比下降 2.6%。
安徽国信资产评估有限责任公司 4-3-2-12
安徽丰原药业股份有限公司拟收购安徽丰原大药房连锁有限公司股权项目
资产评估说明收益法评估技术说明
⑺居民收入稳定增长，农村居民收入增速快于城镇
上半年，城镇居民人均总收入 14913 元。其中，城镇居民人均可支配收入 13649 元，
同比名义增长 9.1%；扣除价格因素实际增长 6.5%，增速比一季度回落 0.2 个百分点。在
城镇居民人均总收入中，工资性收入同比名义增长 8.7%，经营净收入增长 8.5%，财产性
收入增长 14.0%，转移性收入增长 9.4%。农村居民人均现金收入 4817 元，同比名义增长
11.9%；扣除价格因素实际增长 9.2%，增速比一季度回落 0.1 个百分点。其中，工资性收
入同比名义增长 16.8%，家庭经营收入增长 7.6%，财产性收入增长 22.6%，转移性收入增
安徽国信资产评估有限责任公司 4-3-2-13
安徽丰原药业股份有限公司拟收购安徽丰原大药房连锁有限公司股权项目
资产评估说明收益法评估技术说明
长 14.4%。上半年城镇居民人均可支配收入中位数 11938 元，同比名义增长 9.2%；农村居
民人均现金收入中位数 4171 元，增长 13.0%。6 月末，农村外出务工劳动力 17111 万人，
同比增加 444 万人，增长 2.7%。外出务工劳动力月均收入 2477 元，同比增长 12.6%。
⑻货币供应量稳定增长，新增贷款同比多增
6 月末，广义货币（M2）余额 105.45 万亿元，同比增长 14.0%，增速比上月末回落
1.8 个百分点，比上年末加快 0.2 个百分点；狭义货币（M1）余额 31.36 万亿元，增长 9.1%，
安徽国信资产评估有限责任公司 4-3-2-14
安徽丰原药业股份有限公司拟收购安徽丰原大药房连锁有限公司股权项目
资产评估说明收益法评估技术说明
比上月末回落 2.2 个百分点，比上年末加快 2.6 个百分点；流通中货币（M0）余额 5.42
万亿元，增长 9.9%，比上月末回落 0.9 个百分点，比上年末加快 2.2 个百分点。6 月末，
人民币贷款余额 68.08 万亿元，人民币存款余额 100.91 万亿元。上半年新增人民币贷款
5.08 万亿元，同比多增 2217 亿元；新增人民币存款 9.09 万亿元，多增 1.71 万亿元。
六、所在行业现状与发展前景
⑴所属行业
丰原大药房主营的业务是药品、医疗器械、保健食品等销售，属医药流通行业，药品
是关系人民生命健康的特殊商品，药品流通行业是关系国计民生的重要行业。
⑵行业主要法律法规及政策
①新修订的《药品经营质量管理规范》(简称 GSP)经卫生部通过并正式发布，2013 年
6 月 1 日起正式实施。修订后的 GSP 对药品购销渠道、仓储温湿度控制、票据管理、冷链
管理和药品运输等方面都提出了更高的要求。对于医药流通企业而言，将有 3 年时间适应
新版 GSP。新修订的药品 GSP 实施的过渡期限为截至 2016 年。但该期限之后，将依据《中
华人民共和国药品管理法》的有关规定，停止仍不达标企业的药品经营活动。从长期看，
新版 GSP 的出台对规范医药流通市场，促进行业可持续健康发展具有较大意义。特别是针
对得到政府和社会各界广泛关注的药品安全问题，新版 GSP 强化了药品在流通过程中各个
环节的监控，有利于降低流通环节安全问题的发生几率。而新版 GSP 的出台也将促进行业
内企业的分化、提高行业整体市场集中度。对于一些有实力的企业来说，将会借机脱颖而
出，但对于一些小企业来说，则面临淘汰风险。在新规的约束下，将会加快兼并重组的步
伐，甚至不达标的企业也会自动抱团寻求发展，一些小散企业将会出局。
②2011 年 5 月 5 日，商务部正式对外发布了《全国药品流通行业发展规划纲要
（2011-2015）》（以下简称《药品纲要》）。《药品纲要》客观分析了药品流通行业的现状和
安徽国信资产评估有限责任公司 4-3-2-15
安徽丰原药业股份有限公司拟收购安徽丰原大药房连锁有限公司股权项目
资产评估说明收益法评估技术说明
问题，对行业面临的形势进行了深入剖析。同时，《药品纲要》明确了行业发展的“十二
五”时期的总体目标和主要任务：一是提高行业集中度，调整行业结构；二是发展药品现
代流通和经营方式，加强对外交流合作；三是规范药品流通秩序，加强行业信用建设；四
是加强行业基础建设，提升行业发展水平。为实现《药品纲要》确定的目标，保障《药品
纲要》的顺利实施，商务部提出四项保障措施：一是加强政策引导，改善发展环境；二是
加强理论研究，培养人才队伍；三是发挥多方力量，形成工作合力；四是建立《药品纲要》
的实施制度保障。
⑵ 公司所属行业概况
① 行业现状
改革开放以来，我国药品流通从计划分配体制转向市场化经营体制，行业获得了长足
发展，药品流通领域的法律框架和监管体制基本建立，药品供应保障能力明显提升，多种
所有制并存、多种经营方式互补、覆盖城乡的药品流通体系初步形成。市场规模持续扩大。
在医药制造稳步增长、政策扶持力度逐步加大等利好下，我国药品流通市场总量呈现出稳
定增长态势，2005-2011年医药流通行业复合增长率达17.03%，市场规模在2011年达到1885
亿元。预计随着新医改的不断深入，我国医药流通市场规模将以15%左右的增速持续增长。
药品流通企业兼并重组步伐加快，行业集中度开始提高。2009年，药品百强批发企业
销售额占全国药品批发销售总额的70％。连锁经营发展较快，连锁企业门店数已占零售门
店总数的1/3，百强连锁企业销售额占零售企业销售总额的39％；现代医药物流、网上药
店以及第三方医药物流等新型药品流通方式逐步发展，扁平化、少环节、可追踪、高效率
的现代流通模式比重开始提高。社会作用不断增强。
2009年，全国药品流通行业从业人员约400万人，占城乡商业服务业就业人数的5％；
各类药店提供销售及服务约130亿人次，较2005年增长33％，在方便群众购药、平抑药品
价格等方面发挥了重要作用。药品流通骨干企业成为药品储备和应急配送主体，不仅确保
了2008年北京奥运会和2010年上海世博会等重大活动的药品需求，而且有效保证了“非
典”、“禽流感”等重大疫情和“5.12”汶川特大地震等自然灾害中的药品供应。药品流通
行业对相关产业发展的带动性增强，在国民经济中的地位日益显现，为维护国家安全、社
会稳定和人民群众利益作出了重大贡献。
安徽国信资产评估有限责任公司 4-3-2-16
安徽丰原药业股份有限公司拟收购安徽丰原大药房连锁有限公司股权项目
资产评估说明收益法评估技术说明
但是，由于长期实行的以药补医体制等体制性弊端，以及药品定价、采购和医保支付
机制不完善等问题，加上准入门槛较低、行业规划管理欠缺、市场竞争不充分、执法监督
工作不到位等因素，导致药品流通行业存在以下突出问题：一是流通组织化现代化水平较
低。药品流通行业集中度低，发展水平不高，跨区域扩展缓慢。现代医药物流发展相对滞
后，管理水平、流通效率和物流成本与发达国家存在很大差距。二是行业发展布局不够合
理。药品流通城乡发展不够平衡，发达地区和城市药品流通企业过度集中，农村和“老、
少、边、岛、渔、牧”等偏远地区药品配送网络未能全面有效覆盖，药品可及性有待提高。
三是流通秩序有待规范。药品购销领域各类违规经营现象比较突出。部分零售药店出售假
劣、过期等不合格药品。部分中药材市场存在药材交易混乱、质量缺乏保障、市场管理缺
位等问题。
② 行业发展前景
医药卫生体制改革对行业提出新要求。2011-2015年，是实现深化医药卫生体制改革
目标的关键时期，也是药品流通行业结构调整和转变发展方式的关键时期。中央提出加快
建立药品供应保障体系，发展药品现代物流和连锁经营，规范药品生产流通秩序，建立便
民惠民的农村药品供应网等任务，迫切要求行业必须加快结构调整，转变发展方式，实现
科学发展。加快发展面临较好机遇。
根据《十二五全国药品流通行业规划纲要》,未来5年，全球药品市场将维持快速扩张
态势，市场规模预计将从2009年的7730亿美元，增加到2015年的1.2万亿美元以上，年均
增长8％左右，全球药品流通行业集中度和流通效率将继续提高。在药品市场增长空间方
面，中国将是潜力最大的市场。随着我国开始向中高收入国家迈进以及人口老龄化的加快，
人民生活需求和消费结构将发生重大变化，对医疗卫生服务和自我保健的需求将大幅度增
加，药品市场增长潜力巨大。中央提出“政事分开、管办分开、医药分开、营利性和非营
利性分开”的医改方向，以及“保基本、强基层、建机制”的医药卫生体制改革任务，要
求建设覆盖城乡的公共卫生服务体系、医疗服务体系、医疗保障体系和药品供应保障体系，
必将在推动医药卫生事业发展的同时，带动药品市场规模的增加，为药品流通行业带来新
的机遇。抓住机遇仍需面对诸多挑战。
药品流通行业改革发展与国家医药卫生体制改革相辅相成，与用药制度设计密切相
关，而医药卫生体制改革是一个复杂和渐进的过程。从外部环境看，改革与药品流通有关
的体制机制，涉及行业管理体制的完善和重大利益格局调整，其进展状况在本规划期内存
安徽国信资产评估有限责任公司 4-3-2-17
安徽丰原药业股份有限公司拟收购安徽丰原大药房连锁有限公司股权项目
资产评估说明收益法评估技术说明
在一定程度的不确定性，全国统一市场的形成仍需克服地方保护等多种因素的影响。从内
部看，药品流通行业基础薄弱，总体发展程度较低，管理水平、设备设施相对落后，人才
匮乏，行业结构调整和实现转型发展仍有一定难度。
根据《十二五全国药品流通行业规划纲要》目标,到2015年，全国药品流通行业将形
成1－3家年销售额过千亿的全国性大型医药商业集团，20家年销售额过百亿的区域性药品
流通企业；药品批发百强企业年销售额占药品批发总额85％以上，药品零售连锁百强企业
年销售额占药品零售企业销售总额60％以上；连锁药店占全部零售门店的比重提高到2/3
以上。县以下基层流通网络更加健全。骨干企业综合实力接近国际分销企业先进水平。
七、企业的业务分析及企业的资产、财务分析
⒈丰原大药房基本情况
丰原大药房成立于2001年，注册资本为人民币4000万元，经营范围：中药材、中成药、
中药饮片、化学药制剂、抗生素、生化药品、生物制品、诊断药品、医疗器械、保健食品、
食品、百货、日用化学用品的销售及农产品的收购。
⑴主要产品服务用途
丰原大药房目前业务经营为药品、医疗器械、保健食品等销售。
⑵经营模式
销售模式主要是平价大药房的销售模式, 采用柜台+货架、全柜台的经营模式。由经
济运行部负责直营门店的开办及加盟店的开发工作。
⑶采购模式主要由采购部负责统一采购计划的制订与调整，与供货单位洽谈、签订合
同。确保药品在库率。
⑷行业的区域性
根据当地药监部门的整体规划及企业的布点需要合理开办零售药店。
⑸行业的季节性
有销售淡季和销售旺季。对医药流通行业来讲，在一年中药品销售总量较小的时间有
6、7、8 月份三个月。其次，“淡季”是相对的，春夏秋季对感冒、止咳类产品来说无疑
是淡季；但对外用、胃肠道、妇科、清热祛火、暑湿感冒类的产品却是不折不扣的最旺的
季节；而对于心脑血管、抗菌消炎类等品类，则受季节影响并不明显。
⑹经营管理状况
丰原大药房组织机构图
安徽国信资产评估有限责任公司 4-3-2-18
安徽丰原药业股份有限公司拟收购安徽丰原大药房连锁有限公司股权项目
资产评估说明收益法评估技术说明
各部门职责：
① 综合办公室
包括办公室，人事管理室，党办、工会室三部分。办公室是直接为公司领导和总经理
办公会服务的综合办事机构，在分管领导的带领下，完成公司行政事务和综合事务，其主
要任务是做好公司总经理办公会、中层管理者会议和专题会议的会务组织；公司对内对外
宣传；重大事项的督办；重要商务活动的组织和服务；公司内、外部公文的处理；印鉴及
档案的管理；领导交办的其他工作任务；人事管理室是公司管理体系和企业文化建设、贯
彻、宣传和维护的职能部门，其主要职能是做好人力资源规划、工作分析，员工招聘，人
才的发展与培训，人事考评，薪酬福利，绩效管理，劳动关系、劳动合同管理，制度建设。
党办、工会室负责公司党务、工会等工作。
②财务部
负责统筹公司本部及各分部门店的财务会计预算、核算和管理工作，对有关业务经营
活动进行风险监控。
③ 经济运行部
负责包括门店运营辅导、数据分析、宣传策划、公司CI系统建设、直营门店的开办及
开发、门店装修工程的设计及预算编制、门店营业设施及装修材料采购及配送、老店升级
改造及扩建装修、公司零星工程维修、公司自有房产对外出租合同签订及租金收缴等物业
安徽国信资产评估有限责任公司 4-3-2-19
安徽丰原药业股份有限公司拟收购安徽丰原大药房连锁有限公司股权项目
资产评估说明收益法评估技术说明
管理工作。
④采购部
负责公司经营品种及采购工作。确立首营企业、首营品种。首营企业、首营品种资料
的收集及报批工作，合同的洽谈、签订及报批工作。采购计划的制订与调整，确保在库率。
拒收品种、滞销品种、效期品种的退、换货工作。办理公司及厂家的货款工作。商品陈列
推广协议、三方协议及宣传促销协议的签订、跟踪、执行工作；商品计划审核、监督和库
存管理工作；商品定价、比价及监督工作。
⑤信息中心
负责公司汇众系统、浪潮系统、人力资源系统、瑞商系统等信息系统维护、开发、培
训，保证公司信息安全，保证公司各种经营数据准确有效，提供各类数据报表、考核数据；
搜寻各种有利公司信息提供公司领导；比价购买电脑及周边电脑设备；医保信息中心协调
及医保软件维护。
⑥配送部
按照《中华人民共和国药品管理法》、《药品经营质量管理规范》等法律、法规做好商
品的验收入库、保管、养护、发货、复核及配送等工作，为公司各门店及时运送货源，确
保门店销售需要。
⑦质量管理部
按照《中华人民共和国药品管理法》、《药品经营质量管理规范》、《医疗器械监督管理
条例》、非药品等有关经营法律、法规和行政规章，全面负责公司经营资质资料的审核、
制度的建立健全、不合格品的控制、实施GSP认证等各项经营质量管理工作及公司各类证
照的办理工作。
2.企业在行业中的地位、竞争优势及劣势
企业在行业中的地位
丰原大药房是安徽省食品药品监督管理局首批批准的跨地域药品零售连锁企业，连续
九年位列中国连锁药店百强榜前50位，其中，2010-2012年连续3年荣登中国连锁药店百强
榜前30名，是安徽省跨区域最广、销售额最大、门店数量最多的药品零售连锁企业。
竞争优势
丰原大药房有丰原集团、丰原药业强大的后盾支持。拥有多年开店经验及完善的门店
经营系统，良好的品牌知名度与信任度。
安徽国信资产评估有限责任公司 4-3-2-20
安徽丰原药业股份有限公司拟收购安徽丰原大药房连锁有限公司股权项目
资产评估说明收益法评估技术说明
竞争劣势
企业对人才的需求尤其是对基层专业型人才的需求量变得非常大，如店长、柜组长、
执业药师和骨干店员等，但人才培养速度跟不上信的发展速度，人才的高流动率也使企业
的惯性发展受到严重影响。
企业多元化的经营是行业内的趋势，但是部分门店由于地区医保政策的限制，不允许
医保药店经营非药品，限制了门店的多元化经营,导致顾客在门店只能购买药品、医疗器
械等商品，消费单一，非药品销售份额丢失。
由于医院实行电子处方，无纸质处方，限制了处方的外流，造成了患者无法到零售药
店购药，导致门店部分顾客减少。
网络销售的快速发展，其中销售保健品、OTC等商品，吸引部分中青年顾客群体在网
上购药，导致实体门店相应品种部分客户流失。
房租涨幅较大，企业自有房产少，导致经营成本高，盈利困难。
⑴企业的发展战略及经营策略
①开展品类分析，找出品类缺口，积极引进品牌高毛利品种，重点引进保健品、妇科
用品、家用健康医疗器械及吸客类的日化品种；同时做好慢性病药品厂家直供，保证门店
需求。
②实施商品汰换机制，对公司现有的经营品种进行动态综合评价，对3-6个月不动销
的品种、长期滞销的、无质量及退换货保证的品种进行集中梳理，定期进行筛选汰换，优
化品种结构，保证企业利益最大化。
③整合厂家资源，加强战略合作，培育品牌战略品种，开发上游品种资源，对品牌战
略协议品种进行定期跟踪，落实推广措施，确保战略合作落实到位。同时整合公司门店广
告位置及陈列资源，统一对外招标，增加公司其他收入。
④调整考核政策，激发员工的工作热情，根据不同的门店类型，采取不同的考核政策，
最大限度的挖掘员工的销售潜力，激发员工的工作热情。
⑤落实新版会员管理制度，提升会员顾客消费。2013年，在原有的基础上，修订了新
版的《会员管理规定》，增加了会员日、会员商品、会员双倍积分、会员日全场打折等内
容，给会员顾客提供更加优惠、便利的服务，吸引更多的顾客加入会员，提升门店销售额。
⑥差异化、多元化经营，寻求市场突破。市场竞争激烈，如何开拓思路，推广新的经
安徽国信资产评估有限责任公司 4-3-2-21
安徽丰原药业股份有限公司拟收购安徽丰原大药房连锁有限公司股权项目
资产评估说明收益法评估技术说明
营模式是每个零售企业应该考虑的问题，而通过错位竞争开拓自己的道路才是企业生存发
展的关键环节。2013年在蚌埠市区引进自动售药机，方便广大市民购药；积极寻找合适的
医院合办连锁药房；与医院的部分科室实施外购处方奖励政策；在部分门店增加中国移动、
电信、联通、公交IC卡充值代办业务等等，通过差异化经营，增加门店经营特色，从而带
动门店销售的增加。
⑦通过兼并、收购等方式，扩大市场占有率。积极利用国家对大型零售连锁企业的政
策扶持，快速收购、兼并成熟地区的单体药店、个体药店，通过快速扩张的形式，扩大丰
原大药房在当地的市场占有率。
3.资产配置和使用的情况
丰原大药房现有房屋建筑物8336.3平方米(不包括租赁房产及未过户房产)，均处于使
用状态。
生产设备如下表：
企业设备资产情况表
设备类型 账面原值 账面净值
车辆 922,656.13 394,666.80
电子设备 7,360,527.77 1,439,924.98
合计 8,283,183.90 1,834,591.78
以上设备均处于正常使用状态。
⑶ 人才资源情况
截止本项目评估基准日，丰原大药房拥有员工1620人，其专业结构、学历状况如下表：
部门分类 人数 占总人数比例
管理部门 120 7.41%
销售部门 1500 92.59%
合计 1620 100%
按员工年龄分：
年龄分类 人数 占总人数比例
35 岁及以下 1069 66%
35-45 岁 405 25%
安徽国信资产评估有限责任公司 4-3-2-22
安徽丰原药业股份有限公司拟收购安徽丰原大药房连锁有限公司股权项目
资产评估说明收益法评估技术说明
45 岁及以上 146 9%
合计 1620 100%
按员工学历分:
学历分类 人数 占总人数比例
本科 340 21%
大专及以下 1280 79%
合计 1620 100%
⑼历史财务资料的分析总结
①成本费用占营业收入比例表
单位：%
项目 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 1~6 月
营业成本 79.87 69.88 67.74 67.18
营业税金及附加 0.34 0.55 0.54 0.63
销售费用 18.37 23.98 26.29 26.88
管理费用 3.58 4.10 4.16 3.60
财务费用 1.15 1.40 1.37 1.48
②主要财务指标分析表
项目名称 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 1~6 月
偿债能力状况分析
短期偿债能力分析
流动比率 1.04 1.06 1.01 1.03
速动比率 0.08 0.05 0.04 0.04
长期偿债能力分析
资产负债率 71.51% 70.30% 73.76% 75.30%
股东权益比例 28.49% 29.70% 26.24% 24.70%
负债股权比例 251.00% 236.69% 281.09% 304.90%
营运能力分析
存货周转率 4.50 3.36 3.23 1.68
应收账款周转率 8.87 8.43 9.21 4.56
流动资产周转率 2.43 2.27 2.30 1.15
安徽国信资产评估有限责任公司 4-3-2-23
安徽丰原药业股份有限公司拟收购安徽丰原大药房连锁有限公司股权项目
资产评估说明收益法评估技术说明
项目名称 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 1~6 月
固定资产周转率 7.82 7.50 8.60 5.00
总资产周转率 1.82 1.69 1.71 0.87
盈利能力分析
资产报酬率 -2.71% 3.35% 2.30% 1.65%
净资产报酬率 -8.95% 11.50% 8.25% 6.49%
毛利率 25.20% 43.10% 47.62% 48.86%
销售净利率 -2.76% 1.34% 0.16% 0.16%
八、净现金流量预测
⒈营业收入与成本预测
丰原大药房的营业执照未注明经营期限，根据丰原大药房的经营目的、产品构成、资
本构成、经营管理水平、市场开拓能力和所在行业外部环境及发展前景分析，经营到期后
继续经营的可能很大，本次预测假设企业的经营年限为永续，预测期自评估基准日至2017
年，2017年后Ft保持稳定。
根据未来规划及前几年经营情况的变化趋势、同行业经营状况等已知条件，对2013
年7-12月—2018年经营情况进行预测。
⑴ 营业务收入分析及预测
丰原大药房主要收入为药品、保健品收入等。历史年度主营业务表如下：
金额单位：万元
项目名称 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 1-6 月
主营业务收入合计 21,052.90 24,054.63 22,175.45 24,504.81 13,705.24
主营业务成本合计 16,154.57 19,399.73 15,697.55 16,850.91 9,361.82
截止评估基准日丰原大药房在全省30个地区设262家门店， 其中2011年新开门店30
家、2012年新开门店38家，2013年上半年新开门店2家，以后年度除新购入合肥及芜湖门
店不考虑新增门店，新增门店收入具有滞后性，随着周边小区、商服的发展成熟，收入将
在几年内逐步增长并趋于稳定。丰原大药房近年来收入呈上升趋势，未来随着新开门店周
边商服成熟，收入仍会有一定的增长空间。2013年主营业务收入根据2013预算预测， 2014
年主营业务收入环比递增12%，2015年主营业务收入环比递增10%，2016年主营业务收入环
比递增8%，2017年主营业务收入环比递增5%。未来的主营业务收入预测如下：
安徽国信资产评估有限责任公司 4-3-2-24
安徽丰原药业股份有限公司拟收购安徽丰原大药房连锁有限公司股权项目
资产评估说明收益法评估技术说明
金额单位：万元
项目名称 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年
主营业务收入合计 16,144.76 33,432.00 36,775.20 39,717.22 41,703.08
主营业务成本合计 11,466.57 23,327.79 25,660.57 27,713.42 29,099.09
⑵ 主营业务成本分析及预测
丰原大药房主营业务成本为药品购进成本。根据企业的定价政策，销售价格为进货价
加一定利润，故企业毛利率较为稳定，按2011-2012年平均毛利率确定，2013-2017年主营
业务成本率为69.78%。主营业务成本的历史数据及预测数据见主营业务收入。
⑶ 其他业务收入和其他业务成本分析及预测
其他业务收入是为房屋租赁收入及其他收入
金额单位：万元
项目名称 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 1-6 月
其他业务收入合计 178.96 258.17 287.40 381.16 238.21
其他业务成本合计 21.70 19.18 - 7.27 4.95
其中：租赁收入 127.04 103.62 63.38 101.96 79.90
租赁成本 15.24 12.43 7.27 4.95
服务收入 51.92 154.55 224.02 279.20 158.31
服务成本 6.46 6.75 -
租赁收入按已签房屋租赁合同金额预测收入，服务收入按年均5%增长预测。预测数
据如下：
金额单位：万元
项目名称 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年
其他业务收入合计 164.85 409.10 426.41 445.41 466.11
其他业务成本合计 5.42 9.20 9.28 9.47 9.75
其中：租赁收入 6.55 76.65 77.34 78.90 81.26
租赁成本 5.42 9.20 9.28 9.47 9.75
服务收入 158.31 332.44 349.07 366.52 384.84
租赁收入中不包括已作为溢余资产房屋的出租收入。
⒉营业税金及附加预测
评估对象基准日财务报告披露，评估对象的税项主要有增值税、营业税、城建税、教
育费附加、地方教育费附加。
城建税、教育费附加及地方教育费附加以应缴增值税、营业税为基数，按规定税率预
测，丰原大药房的营业税率为5%，城建税率为7%，教育费附加为3%，地方教育费附加为2%。
安徽国信资产评估有限责任公司 4-3-2-25
安徽丰原药业股份有限公司拟收购安徽丰原大药房连锁有限公司股权项目
资产评估说明收益法评估技术说明
应缴增值税根据预测年度的销项税减进项税预测。由于企业收入中含部分免税收入，
故进项税根据以前年度进项税占销项税比率预测进行预测。销项税按以前年度占营业收入
比率预测。
⒊期间费用预测
⑴ 销售费用
主要内容包括职工薪酬、租赁费、装修费、展览广告费、办公费、运输费及其他费用
等。历史数据如下：
金额单位：万元
项目名称 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 1-6 月
销售费用合计 3,710.63 4,466.15 5,385.74 6,542.99 3,747.40
工资及奖金 1,607.15 1,823.68 2,140.19 2,725.13 1,589.67
职工福利费 156.23 199.79 138.92 118.81 51.62
社会保险费 343.58 413.59 575.74 738.32 449.33
住房公积金 28.73 54.37 73.24 78.43 40.50
工会经费 31.73 36.16 42.72 54.24 31.81
职工教育经费 24.00 26.73 32.39 41.24 24.05
固定资产折旧 146.90 153.44 162.34 170.72 84.93
运输费 22.61 46.93 71.05 91.07 40.41
办公费 87.69 85.74 97.09 117.49 43.31
差旅费 36.38 41.82 39.10 41.26 21.87
招待费 14.17
修理费 28.28 27.48 27.94 36.04 12.22
物料消耗 2.05 4.34 1.01 1.19 2.38
展览费和广告费 66.01 104.28 109.79 148.06 71.59
租赁费 710.61 980.96 1,329.75 1,638.63 926.57
通讯费 46.23 49.78 53.75 65.08 37.35
水电费 103.89 128.16 137.83 179.06 103.19
装修费 198.87 221.17 269.41 226.92 166.24
发票使用费 8.59 5.89 10.86 8.26 0.88
低值易耗品摊销 34.93 19.05 22.44 21.04 4.83
劳动保护费 1.87 3.37 5.93 0.79
交通费 8.73 8.42 10.13 4.95
其他 23.59 31.97 38.38 23.36 24.74
保险费 2.58
会务费 2.57 0.20
职工薪酬的预测根据企业的历史水平，考虑一定的人数增长、工资水平增长幅度预测。
安徽国信资产评估有限责任公司 4-3-2-26
安徽丰原药业股份有限公司拟收购安徽丰原大药房连锁有限公司股权项目
资产评估说明收益法评估技术说明
租赁费根据已签定的租赁合同预测，装修费按企业新开门店计划预测，展览广告费、
办公费、运输费等根据以前年度占营业收入比例的平均数乘以预测当期的营业收入预测。
预测年度数据如下：
金额单位：万元
项目名称 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年
销售费用合计 3,710.28 8,155.35 8,575.63 8,980.64 9,385.32
工资及奖金 1,681.25 3,606.19 3,810.54 4,001.06 4,201.12
职工福利费 125.84 195.65 206.74 217.07 227.93
社会保险费 475.22 1,019.32 1,077.08 1,130.93 1,187.48
住房公积金 41.92 90.88 96.03 100.83 105.87
工会经费 33.61 72.12 76.21 80.02 84.02
职工教育经费 25.01 54.09 57.16 60.02 63.02
固定资产折旧 85.78 207.35 207.35 207.35 207.35
运输费 62.79 115.44 126.90 137.00 143.84
办公费 93.49 153.02 168.21 181.60 190.67
差旅费 29.54 57.51 63.22 68.25 71.66
招待费 16.58 34.39 37.81 40.82 42.86
修理费 25.62 39.73 41.72 43.80 45.99
物料消耗 0.62 3.15 3.31 3.47 3.65
展览费和广告费 92.34 183.37 201.58 217.63 228.50
租赁费 706.63 1,746.97 1,796.81 1,855.56 1,914.37
通讯费 30.98 71.75 75.34 79.11 83.06
水电费 84.82 197.41 207.28 217.65 228.53
装修费 53.76 222.30 233.41 245.08 257.34
发票使用费 8.12 9.45 9.92 10.42 10.94
低值易耗品摊销 17.27 23.20 24.36 25.58 26.86
劳动保护费 5.43 6.54 6.86 7.21 7.57
交通费 5.69 11.17 11.73 12.32 12.93
其他 5.26 31.50 33.08 34.73 36.47
保险费 2.71 2.85 2.99 3.14 3.30
⑵ 管理费用
通过分析管理费用中明细项目，分类别进行预测。主要内容包括职工薪酬、业务招待
费、差旅费、运输费、GMP费、折旧费、各种税费等。历史数据如下：
金额单位：万元
项目名称 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 1-6 月
管理费用合计 862.95 870.81 921.49 1,034.24 501.45
工资及奖金 262.32 376.28 402.41 412.01 256.18
安徽国信资产评估有限责任公司 4-3-2-27
安徽丰原药业股份有限公司拟收购安徽丰原大药房连锁有限公司股权项目
资产评估说明收益法评估技术说明
项目名称 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 1-6 月
职工福利费 76.01 58.66 82.18 72.10 26.11
社会保险费 101.56 76.23 92.50 105.63 60.33
住房公积金 19.91 16.48 19.19 18.71 9.61
工会经费 5.25 7.53 8.05 8.24 4.92
职工教育经费 3.93 5.64 7.06 6.18 3.69
固定资产折旧 28.79 45.80 46.43 46.41 22.07
保险费 1.40 3.09 2.27 0.74
聘请中介机构费 2.22 0.10 2.38 4.25 2.47
房产税 28.78 36.23 29.53 30.36 11.29
土地使用税 6.19 13.52 2.26 2.71 0.58
车船使用税 0.10 0.15 0.26 0.29
印花税 6.48 8.91 7.43 7.35 4.35
残疾人保障金 4.16 5.86 10.46 3.06
办公费 15.33 14.28 23.26 23.49 6.03
差旅费 20.03 24.57 24.12 28.29 14.04
交通费 3.90 4.39 4.64 4.68 2.45
修理费 5.94 9.90 6.98 5.84 0.40
低值易耗品摊销 0.35 0.35 0.61 0.62
业务招待费 76.63 77.60 66.08 103.57 26.54
通讯费 10.76 9.90 9.80 9.81 3.90
运输费 56.83 21.22 19.84 25.01 12.28
水电费 5.45 6.47 6.11 9.03 5.48
水利基金 17.86 9.07 23.26 25.91 11.91
GMP 费用 47.93 3.26
河道工程修建维护管理费 23.58 14.62 9.35 0.86 0.06
堤防基金 7.34 2.97 4.12 2.29
价调基金 2.58 3.77 6.67 3.46
其他 83.23 6.32 1.83 13.04 3.33
会务费 0.13 0.65 0.50 0.40
物料消耗 0.26 0.28
劳务费 8.78 10.91
企业年金 19.23 35.93 42.38
职工薪酬的预测同销售费用中职工薪酬的预测。
固定资产折旧的预测等于企业上年度固定资产折旧额，加上本年度新增固定资产而增
加的折旧额，减去因固定资产折旧年度到期及减少固定资产而减少的固定资产折旧额。各
种税费按规定税费标准及企业实际缴纳的情况预测。
安徽国信资产评估有限责任公司 4-3-2-28
安徽丰原药业股份有限公司拟收购安徽丰原大药房连锁有限公司股权项目
资产评估说明收益法评估技术说明
业务招待费、差旅费、运输费等根据以前年度费用占主营业务收入的比例的平均数乘
以预测年度的主营业务收入预测。预测年度数据如下：
金额单位：万元
项目名称 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年
管理费用合计 596.81 1,176.48 1,244.18 1,311.70 1,372.20
工资及奖金 175.82 453.60 476.28 500.09 525.10
职工福利费 55.80 86.01 90.31 94.82 99.56
社会保险费 43.70 109.23 114.69 120.42 126.44
住房公积金 7.02 17.46 18.34 19.25 20.22
工会经费 3.72 9.07 9.53 10.00 10.50
职工教育经费 2.79 6.80 7.14 7.50 7.88
固定资产折旧 24.34 56.37 56.37 56.37 56.37
保险费 2.26 3.15 3.31 3.47 3.65
聘请中介机构费 2.53 5.25 5.51 5.79 6.08
房产税 19.07 30.36 30.36 30.36 30.36
土地使用税 2.33 2.90 2.33 2.90 2.33
车船使用税 0.29 0.29 0.29 0.29 0.29
印花税 4.73 10.15 11.16 12.05 12.65
残疾人保障金 7.93 11.54 12.11 12.72 13.35
办公费 23.91 33.49 36.82 39.75 41.73
差旅费 19.40 37.41 41.12 44.39 46.61
交通费 2.46 5.16 5.42 5.69 5.97
修理费 5.73 6.43 6.76 7.09 7.45
低值易耗品摊销 0.02 0.67 0.70 0.74 0.78
业务招待费 80.91 120.20 132.13 142.65 149.78
通讯费 6.41 10.82 11.36 11.93 12.53
运输费 16.28 31.94 35.12 37.91 39.80
水电费 4.00 9.95 10.45 10.97 11.52
水利基金 6.24 20.30 22.32 24.10 25.30
GMP 费用 47.07 52.85 55.49 58.26 61.18
河道工程修建维护管理 15.07 16.92 18.60 20.08 21.08
堤防基金 2.21 5.04 5.54 5.98 6.28
费
价调基金 3.14 7.38 8.11 8.76 9.20
其他 10.37 14.38 15.10 15.85 16.65
会务费 1.00 1.05 1.10 1.16 1.22
物料消耗 0.29 0.30 0.32 0.34 0.35
⑶ 财务费用
等于利息支出减去利息收入加上银行汇兑损失、手续费。历史年度费用如下：
安徽国信资产评估有限责任公司 4-3-2-29
安徽丰原药业股份有限公司拟收购安徽丰原大药房连锁有限公司股权项目
资产评估说明收益法评估技术说明
金额单位：万元
项目名称 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 1-6 月
利息收入(以“-”号填列)
活期存款 -31.49 -3.05 -4.00 -3.77 -1.71
利息支出
短期借款 198.63 271.08 305.06 329.06 199.43
手续费 10.86 10.69 13.44 14.86 8.49
合计 178.01 278.72 314.50 340.16 206.21
利息支出根据丰原大药房评估基准日的借款金额及利率预测。
利息收入、手续费较少，不予预测。
财务费用预测如下：
金额单位：万元
项目名称 2013 年 7-12 月 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年
利息支出
短期借款 204.67 404.10 404.10 404.10 404.10
合计 204.67 404.10 404.10 404.10 404.10
⒋营业外收支
其他的收支不经常性发生，不予考虑。
⒌所得税
丰原大药房企业所得税率为25%。
根据税收政策优惠政策，招待费需进行调整，按实际发生的招待费的40%调增应纳税
所得额。
⒍追加资本预测
追加资本系指企业在不改变当前经营业务条件下，为保持持续经营所需增加的营运资
金和超过一年的长期资本性投入。如经营规模扩大所需的资本性投资(购置固定资产或其
他非流动资产)，以及所需的新增营运资金及持续经营所必须的资产更新等。
在本次评估中，未来经营期内的追加资本主要为持续经营所需的基准日现有资产的更
新、新增产能所需的资本性支出和营运资金增加额。即本报告所定义的追加资本为：
追加资本＝资产更新+营运资金增加额+资本性支出
⑴资产更新投资估算
按照收益预测的前提和基础，在维持现有资产规模和资产状况的前提下，结合企业历
史年度资产更新和折旧回收情况，预计未来资产更新改造支出。本次预测丰原大药房每年
安徽国信资产评估有限责任公司 4-3-2-30
安徽丰原药业股份有限公司拟收购安徽丰原大药房连锁有限公司股权项目
资产评估说明收益法评估技术说明
的资产更新投资，根据固定资产的实际使用寿命，采用年金公式测算得出。预测结果详见
“现金流预测结果表”。
⑵ 营运资金增加额估算
营运资金追加额系指企业在不改变当前主营业务条件下，为保持企业持续经营能力所
需的新增营运资金，如正常经营所需保持的现金、产品存货购置、代客户垫付购货款(应
收账款)等所需的基本资金以及应付的款项等。营运资金的追加是指随着企业经营活动的
变化，获取他人的商业信用而占用的现金，正常经营所需保持的现金、存货等；同时，在
经济活动中，提供商业信用，相应可以减少现金的即时支付。通常其他应收账款和其他应
付账款核算的内容绝大多为与主业无关或暂时性的往来，需具体甄别视其与所估算经营业
务的相关性个别确定。因此估算营运资金的增加原则上只需考虑正常经营所需保持的现
金、应收款项、存货和应付款项等主要因素。本报告所定义的营运资金增加额为：
⑶营运资金增加额＝当期营运资金－上期营运资金
⑷ 营运资金＝现金+应收款项+存货-应付款项
其中：
⑸ 应收款项＝营业收入总额/应收款项周转率
⑹ 应收款项主要包括应收账款、应收票据、预收账款及与经营业务相关的其他应收
账款等诸项。
⑺ 存货＝营业成本总额/存货周转率
⑻ 应付款项＝营业成本总额/应付账款周转率
⑼ 应付款项主要包括应付账款、应付票据、预付账款及与经营业务相关的其他应付
账款等诸项。
⑽ 根据对企业历史资产与业务经营收入和成本费用的统计分析以及未来经营期内各
年度收入与成本估算的情况，预测得到的未来经营期各年度的营运资金增加额。
⑾ 预测数字见《现金流预测计算结果表》。资本性支出的预测
资本性支出是后期新开门店的固定资产支出。
⒎净现金流量预测结果
本次评估中对未来收益的预测，主要是在历史经营、财务数据的核实以及对行业的市
场调研、分析的基础上，根据市场需求与未来企业发展等综合情况做出的专业判断。预测
时不考虑其它非经常性收入等产生的损益。
安徽国信资产评估有限责任公司 4-3-2-31
安徽丰原药业股份有限公司拟收购安徽丰原大药房连锁有限公司股权项目
资产评估说明收益法评估技术说明
评估对象未来经营期内的净现金流量的预测结果如下表：
现金流预测结果表
金额单位：人民币万元
2013 年 7-12
项目/年度 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2017 年以后
月
营业收入 16,309.62 33,841.10 37,201.61 40,162.63 42,169.18 42,169.18
减：营业成本 11,471.99 23,336.99 25,669.85 27,722.89 29,108.84 29,108.84
营业税金及附加 74.74 181.64 199.66 215.55 226.31 226.31
销售费用 3,710.28 8,155.35 8,575.63 8,980.64 9,385.32 9,385.32
管理费用 596.81 1,176.48 1,244.18 1,311.70 1,372.20 1,372.20
财务费用 204.67 404.10 404.10 404.10 404.10 404.10
营业利润 251.12 586.53 1,108.18 1,527.76 1,672.42 1,672.42
利润总额 251.12 586.53 1,108.18 1,527.76 1,672.42 1,672.42
减：所得税 55.75 162.09 294.04 400.29 437.37 437.37
净利润 195.36 424.44 814.14 1,127.47 1,235.05 1,235.05
加：折旧摊销等 126.45 280.04 280.04 280.04 276.31 276.31
加：扣税后利息 153.51 303.08 303.08 303.08 303.08 303.08
追加资本 182.14 442.58 456.89 254.12 246.64 221.40
营运资金增加额 85.48 33.59 35.49 32.72 25.23
减:资本性支出 200.00 200.00
资产更新 96.67 208.99 221.40 221.40 221.40 221.40
净现金流量 293.17 564.98 940.37 1,456.47 1,567.80 1,593.03
九、权益资本价值预测
⒈折现率采用加权资本成本(WACC)确定，WACC由企业权益资本成本Re和债务成本Rd
加权平均构成。其中权益资本成本通过资本定价模型CAPM求取，债务成本按评估基准日执
行的利率测算。
WACC=[Re×E/(D+E)]+[Rd×(1-t)×D/(D+E)]
式中：WACC――加权平均资本成本
Re――普通权益资本成本，股权回报率
Rd――有息负债成本
D――有息负债市场价值
E――所有者权益市场价值
t――所得税率
安徽国信资产评估有限责任公司 4-3-2-32
安徽丰原药业股份有限公司拟收购安徽丰原大药房连锁有限公司股权项目
资产评估说明收益法评估技术说明
其中D以评估基准日有息负债的账面值确定，E以评估基准日的市场价值确定。
⑴Re的确定，在CAPM中：
Re＝Rf+β ×(Rm-Rf)＋Ru
＝Rf+β ×ERP＋Ru
式中：Re――股权回报率
Rf――无风险报酬率
β ――风险系数
Rm――市场回报率
ERP――市场风险溢价(Rm-Rf)
Ru――企业特定风险溢价(非系统风险)
① 计算无风险收益率Rf
国债收益率通常被认为是无风险的，因为持有该债权到期不能兑付的风险很小，可以
忽略不计。我们在沪、深两市选择从2013年6月30日到国债到期日剩余期限超过10年期的
国债，并计算其到期收益率，取所有国债到期收益率的平均值作为本次评估无风险收益率，
为4.12%。
②估算资本市场平均收益，以确定市场风险溢价 ERP
A.选取衡量股市 ERP 的指数：估算股票市场的投资回报率首先需要确定一个衡量股
市波动变化的指数，中国目前沪、深两市有许多指数，选用的指数应该是能最好反映市场
主流股票变化的指数，本项目中国股票市场的 ERP 时选用沪深300作为衡量股市 ERP 的指
数。
B.指数年期的选择：中国股市始于上世纪90年代初期，最初几年发展较快但不够规范，
直到1996年之后才逐渐走上正规，考虑到上述情况，我们在测算中国股市 ERP 时的计算
年期从2002年开始，即指数的时间区间选择为2003-12-31到2012-12-31之间。
C.指数成分股及其数据采集：沪深300指数的成分股每年是发生变化的，因此我们在
估算时采用每年年底的沪深300指数的成分股。对于沪深300指数没有推出之前的2003年，
我们采用外推的方式推算其相关数据，即采用2004年年底沪深300指数的成分股外推到上
述年份，亦即假定2003年的成分股与2004年年末一样。在相关数据的采集方面，为简化本
次评估的 ERP 测算中的测算过程，我们借助Wind资讯的数据系统选择每年各成分股年末
的交易收盘价作为基础数据进行测算。由于成分股收益中应该包括每年分红、派息和送股
安徽国信资产评估有限责任公司 4-3-2-33
安徽丰原药业股份有限公司拟收购安徽丰原大药房连锁有限公司股权项目
资产评估说明收益法评估技术说明
等产生的收益，因此我们选用的成份股年末收盘价是Wind资讯数据系统从2003-12-31起至
2012-12-31的复权交易年收盘价，包含了每年由于分红、派息等产生的收益的复权交易年
收盘价能够全面反映其价格。
D.年收益率的计算采用几何平均值
几何平均值计算方法：
设第1年到第i年的几何平均值为 Ci ，则：
( i 1)
Pi
Ci = -1(i=2,3,n)
P1
上式中： Pi 为第i年年末交易收盘价(后复权)
P1 为基期交易收盘价(后复权)
E.计算期每年年末的无风险收益率 rfi 的估算：
为了估算每年的 ERP ，需要估算计算期内每年年末的无风险收益率 rfi ，本次评估我
们采用国债的到期收益率(Yield to Maturate Rate)作为无风险收益率；样本的选择标准
是每年年末距国债到期日的剩余年限超过10年的国债，最后以选取的全部国债的到期收益
率的平均值作为每年年末的无风险收益率 rfi 。
F.估算结论：
ERPi ＝ Ci － rfi (i＝1,2,)
Rm 几何平均 无风险收益率 ERP=Rm 几
序号 年分
值 Rf(距到期剩余年限 何平均值-Rf
1 2003 5.69% 3.77% 1.92%
超过 10 年)
2 2004 1.95% 4.98% -3.03%
3 2005 3.25% 3.56% -0.31%
4 2006 22.54% 3.55% 18.99%
5 2007 37.39% 4.30% 33.09%
6 2008 0.57% 3.80% -3.23%
7 2009 16.89% 4.09% 12.80%
8 2010 15.10% 4.25% 10.85%
9 2011 10.60% 3.96% 6.64%
10 2012 11.83% 4.11% 7.72%
安徽国信资产评估有限责任公司 4-3-2-34
安徽丰原药业股份有限公司拟收购安徽丰原大药房连锁有限公司股权项目
资产评估说明收益法评估技术说明
Rm 几何平均 无风险收益率 ERP=Rm 几
序号 年分
值 Rf(距到期剩余年限 何平均值-Rf
2003-2012 8.54%
超过 10 年)
通过估算2003年-2012年每年年末沪深300的市场风险超额收益率
ERPi ，采用几何平
均值计算的并进而估算的 ERP ＝8.54%作为市场风险溢价。
② 系数的估算
由于被评估单位是非上市公司，无法直接计算其β 系数，为此我们采用的方法是在上
市公司中寻找一些在主营业务范围、经营业绩和资产规模等均与被评估单位相当或相近的
上市公司作为对比公司，通过估算对比公司的β 系数进而估算被评估单位的β 系数。经分
析选取业务规模与被评估资产相近的丰原药业、美罗药业、桐君阁作为样本参照公司。
通过Wind资讯的数据系统进行查询，得到各对比公司无财务杆杠系数的β 值分别为
0.5958、0.6585、0.3964，计算其平均值得到被评估单位预期无财务杠杆市场风险系数β
值为0.5502，再根据被评估单位的D和E，计算出被评估单位预期β 值为0.8899。
③ 行业特定风险系数Ru
丰原大药房为非上市公司，而主要参数选取参照的是上市公司，故需通过企业特定风
险系数Ru进行调整。综合考虑丰原大药房与可比上市公司在融资渠道、规模及市场影响力、
经营管理规范程度等方面的对比，确定丰原大药房特定风险系数Ru为3%。
⑤权益资本成本Re
Re＝Rf+β ×(Rm-Rf)＋Ru
＝4.12%+0.8899×8.54%+3%
＝14.73%
即折现率为14.73%
⑶ Rd的确定
在评估基准日，被评估企业预测范围内的短期借款为6700万元，为其他应付款-丰原
药业股份公司借款，扣税后的债务成本为4.52%。
⑷ WACC的确定
根据被评估企业的评估基准日的资本结构计算得出权益比E/(D+E)为57.55%，债务比
D/(D+E)为42.45%。
WACC=14.73%×57.55%＋4.52%×42.45%
安徽国信资产评估有限责任公司 4-3-2-35
安徽丰原药业股份有限公司拟收购安徽丰原大药房连锁有限公司股权项目
资产评估说明收益法评估技术说明
＝10.22%。
即折现率为10.22%
⒉权益资本价值的确定
⑴ 经营性资产价值预测
评估对象的经营性资产价值为13,612.84万元。详见下表：
权益资本价值测算结果表
2013 年 7-12 2017 年以
项目/年度 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年
月 后
净现金流量 293.17 564.98 940.37 1,456.47 1,567.80 1,593.03
折现率％ 0.1022 0.1022 0.1022 0.1022 0.1022 0.1022
折现系数 0.9525 0.8642 0.7841 0.7114 0.6454 0.6454
现值 279.25 488.25 737.31 1,036.07 1,011.86 10,060.10
经营性资产价值 13,612.84
⑵溢余性或非经营性资产价值预测 12,897.28
经核实，在评估基准日2013年6月30日资产负债表披露，有如下一些资产的价值在本
12,897.28
次预测的经营性资产中未予以考虑，应属本次评估所预测的经营性资产价值之外的溢余性
资产非经营性资产。
评估基准日评估对象的固定资产房屋建筑物中有7处房屋中有对外出租情况, 出租面
积为2494.47平方,未来预测未考虑此租金收入，出租房屋与企业现有经营无关，作为溢余
资产,以资产基础法确定的评估值2169.05万元作为溢余资产。
固定资产——房屋建筑物出租情况表
账面价值 评估价值
序 实际建筑 出租面
建筑物名称 重置单价
号 账面原值 账面净值 面积(m2 积(m2 评估值
(元/平方米)
或 m3) 或 m3)
1 中荣街连锁店房产 3,710,000.00 2,358,940.83 1439.83 17,133,977.00 587.00 6,985,300.00
2 舞台街小区(二期 5 号楼 1-2 层局部) 6,169,442.00 5,398,261.70 1023.36 7,572,864.00 796.81 5,896,394.00
3 西郊网点楼 724,009.64 494,881.35 305.53 1,371,829.70 80.00 359,200.00
4 狮子山综合楼 277,775.56 190,002.44 426.58 1,621,004.00 320.01 1,216,038.00
安徽国信资产评估有限责任公司 4-3-2-36
安徽丰原药业股份有限公司拟收购安徽丰原大药房连锁有限公司股权项目
资产评估说明收益法评估技术说明
5 商南网点 1,094,915.98 748,339.03 318.04 1,911,420.40 147.00 883,470.00
6 鑫冠大厦网点 1,443,134.50 986,252.21 226.76 2,782,345.20 80.00 981,600.00
4,690,689.13 3,205,303.93 1,144.52 12,704,172.00 483.65 5,368,515.00
7 长江路房产
合 计 21,690,517.00
⑵ 权益资本价值的确定
将所得到的经营性资产价值13,612.84万元，基准日存在的溢余性资产的价值2169.05
万元，企业在基准日付息债务6700万元代入评估模型，得到评估对象的股东全部权益价值
为9,081.89万元。
十、评估结果
丰原大药房采用收益法的评估结果为9,081.89万元。
安徽国信资产评估有限责任公司 4-3-2-37
安徽丰原药业股份有限公司拟收购安徽丰原大药房连锁有限公司股权项目
资产评估说明评估结论及分析
评估结论及分析
一、评估结论
在实施上述资产评估方法和程序后，经评定估算，安徽丰原药业股份有限公司拟收购
蚌埠涂山投资发展有限公司持有的安徽丰原大药房连锁有限公司 15%股权在 2013 年 6 月
30 日及相关前提下的评估值为 1,311.57 万元。
安徽丰原大药房连锁有限公司全部股东权益在 2013 年 6 月 30 日及相关前提下收益法
评估结果为 9,081.89 万元，安徽丰原大药房连锁有限公司全部股东权益账面价值为
4,085.69 万元，增值额为 4,996.20 万元，增值率为 122.29%。
安徽丰原大药房连锁有限公司全部股东权益在 2013 年 6 月 30 日及相关前提下资产基
础法评估结果为 8,743.77 万元，安徽丰原大药房连锁有限公司全部股东权益账面价值为
4,085.69 万元，增值额为 4,658.08 万元，增值率为 114.01%。
收益法评估结论与资产基础法评估结论差异额为 338.12 万元，差异率为 3.87%。
资产基础法是从现时成本角度出发，以被评估单位账面记录的资产负债为评估范围，
将被评估单位账面记录的各项资产评估值加总后，减去负债评估值作为其全部股东权益的
评估价值。
收益法是从未来收益角度出发，以被评估单位现实资产未来可以产生的收益，经过风
险折现后的现值作为其全部股东权益的评估价值。
考虑丰原大药房前几年经营成果波动较大，近两年微利，且丰原药业对丰原大药房
的经营管理影响比较大等因素，其未来收益预测具有一定的不确定性，故确定资产基础
法评估结论作为本项目评估报告使用结果。
二、资产基础法评估结果与账面价值比较变化情况及原因
⒈评估结果与账面价值比较变动情况
经评定估算，在 2013 年 6 月 30 日及相关前提下，丰原大药房资产基础法评估结果与
账面价值比较变动情况如下表：
评估结果与账面价值比较变动情况表
安徽国信资产评估有限责任公司 4-4-1
安徽丰原药业股份有限公司拟收购安徽丰原大药房连锁有限公司股权项目
资产评估说明评估结论及分析
被评估单位：安徽丰原大药房连锁有限公司 金额单位：元
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项目
A B C=B-A D=C/A×100%
流动资产 127,856,481.57 127,974,383.30 117,901.73 0.09
货币资金 4,709,959.12 4,709,959.12
应收票据 100,000.00 100,000.00
应收账款 31,143,639.93 31,180,200.31 36,560.38 0.12
预付账款 12,838,970.80 12,838,970.80
其他应收款 22,455,244.03 22,536,585.38 81,341.35 0.36
存货 56,608,667.69 56,608,667.69
非流动资产 37,574,398.72 84,037,356.52 46,462,957.80 123.66
固定资产 27,459,423.79 74,505,102.70 47,045,678.91 171.33
在建工程 3,363,870.00 3,363,870.00
无形资产 566,086.70 12,841.02 -553,245.68 -97.73
长期待摊费用 4,320,606.10 4,320,606.10
递延所得税资产 1,864,412.13 1,834,936.70 -29,475.43 -1.58
资产总额 165,430,880.29 212,011,739.82 46,580,859.53 28.16
流动负债 124,573,999.77 124,573,999.77
应付账款 39,701,808.27 62,938,741.08
预收账款 914,589.37 439,700.21
应付职工薪酬 2,180,003.95 17,622,162.98
应交税费 1,056,709.01 4,803,887.63
其他应付款 80,720,889.17 1,410,419.59
负债总额 124,573,999.77 124,573,999.77
净资产 40,856,880.52 87,437,740.05 46,580,859.53 114.01
⒉评估结果与账面价值比较变动原因
⑴流动资产
流动资产账面价值为 127,856,481.57 元，评估值为 127,974,383.30 元，评估增值
117,901.73 元，增值率 0.09%。其中：
①应收账款：评估增值 36,560.38 元，增值原因为：应收款项按账龄分析法评估导致
评估减值 398,445.31 元；另根据评估有关规定，应收账款坏账准备评估值为零，导致评
估增值 435,005.69 元。
安徽国信资产评估有限责任公司 4-4-2
安徽丰原药业股份有限公司拟收购安徽丰原大药房连锁有限公司股权项目
资产评估说明评估结论及分析
②其他应收款：评估增值 81,341.35 元，增值原因为：对于职工借款及房租押金、水
电费押金、医保押金、购房款、代垫款、保证金等应收款，以清查核实后账面值作为评估
值；对于应收的往来款，账龄均为 2-3，以清查核实后账面值的 70%确定评估值；应收五
河县医药公司第四零售店 904.00 元、五河县东刘集医药站 3,269.90 元、五河县医药公司
第三零售店 439.60 元，系小批发业务未收回货款，账龄为 3-4 年，以清查核实后账面值
的 50%确定评估值；对于应收蚌埠市粮食局 280,292.80 元，系补交的中良大厦土地出让
金，本次评估在房屋建筑物中考虑，故其他应收款评估为零。另根据评估有关规定，其他
应收款坏账准备评估值为零，导致评估增值 376,895.48 元。
⑵房屋建筑物：评估增值 46,008,486.19 元，增值率为 179.55%。主要原因在于：房
屋建筑物评估价值为房地合一的市场价值，包含其占用的土地使用权价值和房地产购置年
代较久远，而基准日房地产所在地商业房产价格上涨很大，故导致增值。
⑶机器设备:委评设备账面原值汇总为 8,283,183.90 元，账面价值汇总为 1，834，
591.78 元，评估重置价值为 6,011,160.00 元，评估值 2,871,784.50 元；评估值比账面
价值增值 1,037,192.72 元，增值率 56.54%。设备评估增值的主要原因为: ①企业财务提
取的设备折旧速度相对其实际损耗程度快，导致设备增值。
⑷无形资产—土地使用权:评估减值 553,245.68 元，减值率 100%。减值原因为土地
使用权调整到相应房屋建筑物中，采用收益法按房地合一评估。
⑸递延所得税资产：评估减值 29,475.43 元，减值原因为：对于应收款坏账准备影响
的递延资产按评估确认的坏账金额确定评估值，导致评估减值。
三、评估结论成立的条件
⒈评估结论根据上述原则、依据、前提、方法、程序得出。
⒉评估结论仅为本评估目的服务。
⒊评估结论系对评估基准日资产公允价值的反映。
⒋评估结论只有在上述原则、依据、前提存在的条件下成立。
⒌评估结论未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力
的影响。
⒍评估结论未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。
⒎评估结论是本评估机构出具的，受本机构评估人员的职业水平和能力的影响。
安徽国信资产评估有限责任公司 4-4-3
安徽丰原药业股份有限公司拟收购安徽丰原大药房连锁有限公司股权项目
资产评估说明评估结论及分析
⒏本项目评估报告载明的其他评估结论成立条件。
四、评估结论的瑕疵事项及特别事项说明
1.评估报告中涉及的有关法律文件及相关材料由委托方提供，由委托方对上述资
料的真实性、合法性承担法律责任。
2.本报告评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，在持续经营前提下以重置成本
价值标准确定的价值，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜以及特殊的交易方可能追
加付出的价格对本次评估价值的影响，未对资产评估增值额作任何纳税调整准备，也未考
虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力因素对资产价格的影响。
3.本报告评估结论未考虑控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价，也未考虑流动
性对评估对象价值的影响。
4.根据财政部、国家税务总局《关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》（财
税[2008]170 号），本次评估的设备及营运车辆重置价值不包含不计入固定资产成本的进
项税额。
5.委评房屋建筑物评估值均包含其所占用的土地使用权价值。
6.截止本项目评估基准日 2013 年 06 月 30 日，列入本次评估范围内的下列房产对应
的土地使用权分割、过户、产权登记手续尚未办理，安徽丰原大药房连锁有限公司承诺，
相关手续将于后期补充办理。本次房产评估采用收益法，其评估价值未扣除其未来办理土
地使用权证可能需要缴纳的相关费用。未办理土地使用权证的房产明细如下：
建筑面积
房产权证编号 建筑物名称 建成年月 证载权利人
m2
中良大厦
蚌自字第 030221 号 2002 1247.36 安徽丰原大药房连锁有限公司
15-16 楼
张公山连锁店
蚌自字第 014175 号 1984 329.19 蚌埠丰原大药房有限公司
房产
中荣街连锁店
蚌自字第 010086 号 1984 1439.83 安徽丰原大药房连锁有限公司
房产
怀自字第 203104 号 怀远营业房 1 2008 138.27 安徽丰原大药房连锁有限公司
安徽国信资产评估有限责任公司 4-4-4
安徽丰原药业股份有限公司拟收购安徽丰原大药房连锁有限公司股权项目
资产评估说明评估结论及分析
怀自字第 202952 号 怀远营业房 2 2008 173.27 安徽丰原大药房连锁有限公司
淮潘字第 09037188 号 淮南营业房 1989 131.10 安徽丰原大药房连锁有限公司
上表中中良大厦 15-16 楼已补缴土地出让价款，土地使用权证取得手续尚在办理过程
中。
7.截止本项目评估基准日 2013 年 06 月 30 日，列入本次评估范围内的张公山连锁店
房产的证载权利人为蚌埠丰原大药房有限公司。安徽丰原大药房连锁有限公司承诺其实际
产权为安徽丰原大药房连锁有限公司，产权无争议，相关权利人变更手续将于后期补充办
理。
建筑面积
权证编号 建筑物名称 建成年月 证载权利人
m2
张公山连锁店
蚌自字第 014175 号 1984 329.19 蚌埠丰原大药房有限公司
房产
8.截止本项目评估基准日 2013 年 06 月 30 日，列入本次评估范围内的下列房产为安
徽丰原大药房连锁有限公司控股股东安徽丰原药业股份有限公司贷款设定了抵押担保，见
下表：
抵押担保
贷款银 合同担保
建筑物名 建筑面积 担保起 担保终
序号 权证编号 账面价值 账面净值 行或机 的最高债
称 ㎡ 始日期 止日期
构名称 权额（万
元)
铜房 2009 铜陵西郊
1 305.53 724,009.64 494,881.35
第 007878 网点楼
铜房 2009 铜陵鑫冠
2 226.76 1,443,134.50 986,252.21
第 007880 大厦网点 徽商银
铜房 2009 行合肥 2012.4. 2015.4.
2,500.00
第 花园街 18 18
007874\0 铜陵长江 支行
3 1144.52 4,690,689.13 3,205,303.93
07875\00 路房产
7876\007
877
合计 1,676.81 6,857,833.27 4,686,437.49
安徽国信资产评估有限责任公司 4-4-5
安徽丰原药业股份有限公司拟收购安徽丰原大药房连锁有限公司股权项目
资产评估说明评估结论及分析
五、评估基准日的期后事项说明及对评估结论的影响
特别提示：本节评估基准日的期后事项影响评估结论，且在发生评估基准日期后事项
后，不能直接使用评估结论。
评估基准日后、有效期以内资产数若发生变化，应根据原评估方法对资产额进行相应
调整；若资产价格标准发生变化，并对资产评估价值产生明显影响时，委托方应及时聘请
评估机构重新确定评估价值。
六、评估结论的效力、使用范围与有效期
⒈本评估结论系评估专业人员依据国家有关规定出具的意见，具有法律规定的效力。
⒉本评估结果仅供委托方在本次评估目的下使用和送交财产评估主管机关审查使用。
评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可评估机构不得随意向他人提供或公
开。
⒊本评估结论有效期为一年，即自 2013 年 6 月 30 日至 2014 年 6 月 29 日止。
安徽国信资产评估有限责任公司 4-4-6
