金融街控股股份有限公司 2018 年年度报告摘要
金融街控股股份有限公司 2018 年年度报告摘要
一、重要提示
（一）本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，
投资者应当到证监会指定媒体仔细阅读年度报告全文。
（二）非标准审计意见提示
□ 适用 √ 不适用
（三）董事会审议的报告期普通股利润分配预案或公积金转增股本预案
√ 适用 □ 不适用
（四）是否以公积金转增股本
□ 是 √ 否
（五）公司经本次董事会审议通过的普通股利润分配预案为：以 2018 年 12 月 31 日的公司总股本
2,988,929,907 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 3.00 元（含税），送红股 0 股（含税），不以公
积金转增股本。
（六）董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案
□ 适用 √ 不适用
二、公司简介
股票简称 金融街 股票代码 000402
股票上市交易所 深圳证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 张晓鹏 范文
办公地址 北京市西城区金城坊街 7 号 北京市西城区金城坊街 7 号
传真 010-66573956
电话 010-66573955 010-66573088
电子信箱 investors@jrjkg.com
三、主要会计数据和财务指标
（一）近三年主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
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□ 是 √ 否
单位：元
2018 年 2017 年 本年比上年增减 2016 年
营业收入（元） 22,113,354,258.97 25,519,340,880.51 -13.35% 19,852,543,654.29
归属于上市公司股东的
3,268,570,827.61 3,006,412,344.59 8.72% 2,804,370,409.02
净利润（元）
归属于上市公司股东的
扣除非经常性损益的净 2,981,952,943.41 1,756,410,945.83 69.78% 1,292,485,276.45
利润（元）
经营活动产生的现金流
-9,029,133,232.71 -7,254,328,127.47 - 17,085,923,185.80
量净额（元）
基本每股收益（元/股） 1.09 1.01 7.92% 0.94
稀释每股收益（元/股） 1.09 1.01 7.92% 0.94
加权平均净资产收益率 10.68% 10.56% 上升 0.12 个百分点 10.60%
本年末比
2018 年末 2017 年末 2016 年末
上年末增减
总资产（元） 148,526,839,072.15 125,215,578,495.76 18.62% 112,835,514,687.26
归属于上市公司股东的
31,962,553,610.75 29,555,216,959.11 8.15% 27,743,037,929.06
净资产（元）
（二）分季度主要会计数据
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 3,427,459,833.81 3,201,898,201.31 2,060,321,194.14 13,423,675,029.71
归属于上市公司股东的净利润 547,937,091.61 317,034,060.73 175,937,123.32 2,227,662,551.95
归属于上市公司股东的扣除非经常
424,465,674.53 282,986,519.44 139,980,378.02 2,134,520,371.42
性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -7,619,204,290.13 -1,022,084,284.11 -1,649,157,836.10 1,261,313,177.63
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标不存在差异
四、股本及股东情况
（一）普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前 10 名股东持股情况表
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单位：股
年度报告披露日
年度报告披露日前 报告期末表决权
报告期末普通股 前上一月末表决
82,689 上一月末普通股股 80,942 恢复的优先股股 无 无
股东总数 权恢复的优先股
东总数 东总数
股东总数
前 10 名股东持股情况
持有有限 持有无限 质押或冻结情况
股东 持股 报告期末 报告期内增
股东名称 售条件的 售条件的 股份
性质 比例 持股数量 减变动情况
股份数量 股份数量 数量
状态
北京金融街投资（集团）有限 国有
31.14% 930,708,153 31,293,660 0 930,708,153 -- --
公司 法人
和谐健康保险股份有限公司－
其他 15.88% 474,524,890 0 0 474,524,890 -- --
万能产品
安邦人寿保险股份有限公司－
其他 14.10% 421,555,101 0 0 421,555,101 -- --
积极型投资组合
中国证券金融股份有限公司 其他 2.99% 89,369,021 -9,930,924 0 89,369,021 -- --
国有
北京金融街资本运营中心 2.29% 68,417,008 0 0 68,417,008 -- --
法人
中央汇金资产管理有限责任公 国有
1.77% 52,910,000 0 0 52,910,000 -- --
司 法人
长城人寿保险股份有限公司－
其他 0.85% 25,499,080 25,499,080 0 25,499,080 -- --
自有资金
境外
香港中央结算有限公司 0.55% 16,491,321 12,108,221 0 16,491,321 -- --
法人
富邦人寿保险股份有限公司－ 境外
0.45% 13,518,927 679,903 0 13,518,927 -- --
自有资金 法人
境内
冯伟潮 0.37% 11,142,351 3,241,324 0 11,142,351 -- --
自然人
战略投资者或一般法人因配售新股成为
无
前 10 名股东的情况
北京金融街投资（集团）有限公司与北京金融街资本运营中心、长城人寿保险股
份有限公司存在关联关系，属于《上市公司收购管理办法》中规定的一致行动人；
和谐健康保险股份有限公司与安邦人寿保险股份有限公司存在关联关系，属于
上述股东关联关系或一致行动的说明
《上市公司收购管理办法》中规定的一致行动人。
除此之外，公司未知上述股东之间是否存在其他关联关系，也未知上述股东是否
属于《上市公司收购管理办法》中规定的一致行动人。
冯伟潮通过国信证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户持有公司股票 10,182,351
参与融资融券业务股东情况说明
股，同时通过普通证券账户持有股份 960,000 股，合计持有 11,142,351 股。
（二）公司优先股股东总数及前 10 名优先股股东持股情况表
公司报告期无优先股股东持股情况。
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（三）公司与实际控制人之间的产权及控制关系
截至 2019 年 2 月底，北京金融街投资（集团）及其一致行动人合计持有公司股份 1,045,233,462 股，
占公司已发行总股份的 34.97%。
五、公司债券情况
（一）公司债券基本信息
债券余额
债券名称 债券简称 债券代码 到期日 利率
（万元）
2015 年面向合格投资者公开发行公司债券
15 金街 01 112273 2021 年 08 月 20 日 391,830 4.74%
（第一期）（品种一）
2015 年面向合格投资者公开发行公司债券
15 金街 02 112274 2025 年 08 月 20 日 100,000 4.20%
（第一期）（品种二）
2015 年面向合格投资者公开发行公司债券
15 金街 03 112277 2022 年 08 月 31 日 400,000 4.24%
（第二期）
2016 年非公开发行公司债券（第一期） 16 金控 01 118541 2021 年 02 月 25 日 200,000 3.83%
2016 年非公开发行公司债券（第二期） 16 金控 02 118611 2021 年 04 月 13 日 150,000 3.80%
2016 年非公开发行公司债券（第三期） 16 金控 03 118685 2021 年 06 月 01 日 150,000 3.85%
2016 年非公开发行公司债券（第四期） 16 金控 04 118739 2021 年 07 月 12 日 150,000 3.73%
2016 年面向合格投资者公开发行公司债券
16 金街 01 112455 2021 年 10 月 13 日 50,000 2.90%
（第一期）（品种一）
2016 年面向合格投资者公开发行公司债券
16 金街 02 112456 2023 年 10 月 13 日 200,000 3.20%
（第一期）（品种二）
报告期内公司债券的付息
报告期内，公司按时支付上述全部债券当期利息并兑付“15 金街 01”的回售资金
兑付情况
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（二）公司债券最新跟踪评级及评级变化情况
中诚信证券评估有限公司对公司主体及上述债券中公开发行公司债券的评级为 AAA。
报告期内，中诚信证券评估有限公司对公司主体及公开发行公司债券进行了年度跟踪评级，主体评级
和债项评级均为 AAA，评级结果披露于深交所网站及中诚信证券评估有限公司网站。
报告期内，因公司于 2015 年发行中期票据 15 金融街 MTN001、15 金融街 MTN002，于 2017 年发行
中期票据 17 金融街 MTN001A、17 金融街 MTN001B，于 2018 年发行中期票据 18 金融街 MTN001A、18
金融街 MTN001B，中诚信国际信用评级有限责任公司对公司进行了年度跟踪评级，最新主体信用等级为
AAA，不存在评级差异情况。
（三）截至报告期末公司近 2 年的主要会计数据和财务指标
项目 2018 年 2017 年 同期变动率
资产负债率 74.96% 73.08% 1.88%
EBITDA 全部债务比 6.70% 7.58% -0.88%
利息保障倍数 1.70 2.41 -29.46%
六、 经营情况讨论与分析
（一）房地产行业形势分析
1．行业政策变化分析
2018 年，中央政府先后强调“房子是用来住的，不是用来炒的”和“坚决遏制房价上涨”的房地产调
控基调，地方政府“因城施策”，实行差别化调控。需求端，在继续深化调控的同时，更加注重强化市场
监管、遏制投机炒房、保障合理住房需求；供给端，重点调整住房供给结构，大力发展住房租赁市场、共
有产权住房等保障性住房。通过供需两侧的精准调控，房地产市场预期逐步回归理性，促进了房地产市场
的持续稳定健康发展。
2．全国市场形势分析
根据国家统计局和 WIND 数据，2018 年，全国商品房销售面积为 17.2 亿平方米，同比增长 1.3%，增
速较 2017 年全年回落 6.4 个百分点；全国商品房销售金额为 15.0 万亿元，同比增长 12.2%，增速较 2017
年全年回落 1.5 个百分点。分城市来看，一线城市商品房销售金额同比上涨 7.6%，二线城市销售金额同比
增长 11.5%，三四线城市销售金额同比增长 13.4%。受行业调控政策影响，全国商品房销售增速持续回落，
不同城市销售分化持续加大，一二线城市商品房销售增速回落更为明显。
根据中国指数研究院百城价格指数，2018 年，全国百城住宅价格同比上涨 5.1%，涨幅较 2017 年全年
放缓 2.1 个百分点；其中，一线城市、二线城市、三四线城市住宅价格同比分别上涨 0.4%、7.1%和 8.7%，
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涨幅较 2017 年全年分别放缓 1.0、0.6 和 3.8 个百分点。
根据国家统计局和 WIND 数据，2018 年全年，房地产企业资金来源同比增长 6.4%，增速较 2017 年全
年放缓 1.8 个百分点。从外部资金来源看，国内贷款同比下降 4.9%，增速较 2017 年全年下降 22.2 个百分
点；个人按揭贷款同比下降 0.8%，增速较 2017 年全年下降 1.2 个百分点；定金及预收款同比增长 13.8%，
增速较 2017 年全年回落 2.3 个百分点。与此同时，企业自筹资金同比增长 9.7%，增速较 2017 年全年提升
6.2 个百分点。房地产企业外部资金来源持续趋紧，自筹资金压力持续加大。
根据国家统计局和 WIND 数据，2018 年，全国土地购置面积为 2.9 亿平方米，同比增长 14.2%，增速
较 2017 年全年放缓 1.6 个百分点；土地成交价款为 1.6 万亿元，同比增长 18.0%，增速较 2017 年全年下降
31.4 个百分点。全国 100 个大中城市整体土地溢价率为 12.7%，土地溢价率较 2017 年下降 16.5 个百分点；
其中，一线城市、二线城市、三线城市土地溢价率分别为 5.3%、12.4%、15.7%，较 2017 年分别下降 9.9、
18.3、21.8 个百分点。
3．重点城市市场分析
商品房销售面积（万平方米）
时间
北京 上海 广州 天津 重庆 成都 武汉 苏州
2018 年 696 1,767 1,550 1,250 6,536 3,683 3,647 1,994
2017 年 875 1,692 1,758 1,482 6,711 3,922 3,533 1,937
同比变化 -20.4% 4.5% -11.8% -15.7% -2.6% -6.1% 3.2% 3.0%
商品房销售金额（亿元）
时间
北京 上海 广州 天津 重庆 成都 武汉 苏州
2018 年 2,377 4,752 3,103 2,007 5,273 3,633 4,781 3,118
2017 年 2,796 4,027 3,100 2,272 4,558 3,424 4,149 2,894
同比变化 -15.0% 18.0% 0.1% -11.7% 15.7% 6.1% 15.2% 7.7%
根据中国指数研究院数据，2018 年，公司进入的北京、上海、广州、天津、重庆、成都、武汉、苏州
等重点城市商品房销售面积整体同比下降了 3.6%，商品房销售金额整体同比上涨了 6.7%，公司进入重点
城市销售保持在 2016 年以来的较低水平。
土地成交面积（万平方米）
时间
北京 上海 广州 天津 重庆 成都 武汉 苏州
2018 年度 218 145 187 226 1261 307 77 351
2017 年度 413 180 163 226 1112 162 105 435
同比变化 -47.2% -19.6% 14.8% 0.2% 13.4% 89.4% -26.5% -19.4%
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土地成交价格（元/平方米）
时间
北京 上海 广州 天津 重庆 成都 武汉 苏州
2018 年度 19,652 8,095 4,645 4,410 2,084 2,577 2,912 4,067
2017 年度 20,257 8,138 3,674 5,269 2,250 4,079 2,714 6,097
同比变化 -3.0% -0.5% 26.4% -16.3% -7.4% -36.8% 7.3% -33.3%
成交土地溢价率
时间
北京 上海 广州 天津 重庆 成都 武汉 苏州
2018 年度 13.7% 0.8% 6.8% 3.5% 10.8% 11.4% 3.8% 9.9%
2017 年度 24.2% 7.1% 9.1% 16.2% 16.4% 40.9% 10.4% 27.9%
较上年同期变化 -10.5% -6.3% -2.3% -12.7% -5.6% -29.6% -6.6% -18.0%
根据中国指数研究院数据，2018 年，受市场销售低位徘徊影响，公司进入的北京、上海、广州、天津、
重庆、成都、武汉、苏州等重点城市土地成交面积整体同比下降 0.9%，土地成交价格整体同比下降 7.7%，
土地溢价率均值为 7.6%，较 2017 年全年下降了 11.4 个百分点。
根据世邦魏理仕和 WIND 数据，2018 年，北京、上海、天津优质写字楼整体空置率分别为 7.6%、15.2%、
39.8%，较上年分别提高 1.2、1.6、2.3 个百分点；整体租金分别为 427.5、299.5、120.8 元/月*平米，同比
分别下降 0.5%、1.2%、0.2%。
（二）公司经营管理回顾
报告期内，面对行业发展形势变化和内部业务发展要求，公司按照年初制定的“强战略、精管理、提
业绩、促发展”的经营工作思路，重点推进以下几项工作：
1．打造特色党建，全方位围绕经营促发展。报告期内，公司党委深入贯彻习近平新时代中国特色社
会主义思想和十九大报告精神，牢固树立“四个意识”，扎实推进“两学一做”，以“党建就是生产力，抓
好党建就是竞争力”的工作方针，在公司内实现把方向、管大局、保落实，围绕经营抓党建，抓好党建促
发展。公司结合房地产行业特点，在以往党建工作经验的基础上，总结、提炼形成基层党组织在公司组织
体系内、项目建设过程中、项目服务过程中的房地产行业“三维度全覆盖”工作模式。公司持续打造聚力金
融街、北京金融街威斯汀大酒店党支部、天津环球金融中心楼宇党委等特色党建品牌，其中，聚力金融
街从金融街地区 25 万金融从业人员及流动党员的实际需求出发，实现了“线上有平台，线下有组织，服
务有载体”，服务金融从业人员，得到相关部门高度关注，提升公司品牌价值和形象，助力业务发展。
2．完善区域布局，合理价格补充项目资源。报告期内，公司坚持“深耕五大城市群（京津冀、长三
角、珠三角、成渝、长江中游）中心城市，拓展环五大城市群中心城市一小时交通圈的卫星城”的区域战
略，2017 年以来，新进入深圳、成都、武汉、惠州、东莞、佛山、苏州、常熟、廊坊、遵化等五大城市群
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重点城市，基本完成五大城市群 15 个重点城市/区域布局。同时，公司把握行业调整机遇，通过招拍挂、
兼并收购、合作开发等方式，新增项目 20 个，新增权益建筑面积 356 万平方米（其中地上权益面积 248
万平方米），实现权益投资额 191 亿元，地上权益面积土地均价约 7699 元/平米，以合理成本补充了优质项
目资源，保障公司业绩持续提升。
3．应对市场变化，销售签约额创历史新高。报告期内，房地产行业调控政策持续从紧，公司所进入
城市市场销售处于 2016 年以来的较低水平。面对严峻的行业形势，公司全员凝心聚力、攻坚克难，通过
强化销售调度、推行价值营销、提升客户体验等措施，实现销售签约额约 307 亿元，较去年同期增长 30%，
销售签约额创历史新高，迈上新台阶。公司商务地产项目实现销售签约额 59 亿元（实现销售面积 21.5 万
平米）；住宅地产项目实现销售签约额 248 亿元（实现销售面积 86.4 万平米）。公司在北京、广州、惠州区
域销售签约额分别位于所在城市前十名，城市公司市场地位明显提升。
4．优化资管体系，自持盈利能力持续提升。报告期内，公司坚持“持续优化自持物业结构，建立满
足公司需要的‘大资产管理’体系，逐步开展资产管理业务的管理输出和资产证券化，提升资产管理业务
盈利能力”的战略方向，构建以资产公司为管理实体、以各事业部为业务中心的管理体系，整合自持资源，
优化管理体制，提升资产管理业务盈利能力。公司资产管理业务整体实现营业收入 25.1 亿元，同比增长
11%；实现息税前利润 12.9 亿元，同比增长 9%。公司资产管理业务营业收入、息税前利润再创历史新高。
同时，公司拓展轻资产管理输出业务，提升公司资产管理业务的品牌影响力。
5．统筹资金管理，保障财务稳健资金安全。报告期内，面对严峻的行业形势，公司秉承现金为王的
理念，确保财务稳健、资金安全。一是资金统筹管理，科学统筹好销售回款、项目投资、工程建设等大额
资金收支关系，提升资金与业务衔接度；二是合理安排融资工作，完成含权公募公司债回售工作，“15 金
街 01”债券调整后三年票面利率为 4.74%（存续规模 39.2 亿元）；三是申报私募公司债，并取得 60 亿元注
册额度；四是加大项目层面股权合作力度，吸收社会资金，优化资产负债结构。
6．完善产品服务，提升项目市场竞争能力。报告期内，公司坚持以提升产品品质和服务品质为导向，
持续完善“绿色智慧楼宇+life 金融街5C 服务体系”的商务产品价值体系，提升保持商务项目品牌优势；
全新构建了“Life 金融街悦生活”的住宅产品价值体系，发布了“金品家”九大金工筑品、“金智家”
十大领先智慧科技的产品标准，同时打造在教育、健康、养老、健身、社区生活服务等细分领域运营品牌，
全面提升“融社区 1+4+X”服务体系，再塑住宅项目品牌体系。
7．科学简政放权，合理提升整体运营效率。报告期内，公司结合业务发展需要，科学简政放权。一
是在投资决策环节，研究投资授权标准，对符合投资标准的项目决策进一步授权，提高投资决策效率，促
进公司内生发展；二是在开发建设环节，公司围绕开发业务五大业务能力，对开发业务四大职能线（投资
管理、营销管理、产品设计、成本招采）的重要业务事项实行简政放权，公司运营效率得到了明显提升，
新获取项目平均开盘时间较往年水平持续加快，整体运营效率合理提升。
8．坚持以人为本，增强公司内生发展动力。报告期内，公司围绕战略发展方向及经营目标，按照房
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地产全价值链一体化业务平台需要，加强人才培养和梯队建设，保障公司业务发展；按照市场对标、业绩
优先的原则，建立健全房地产开发业务子公司和资产管理业务子公司市场化激励机制，子公司核心团队薪
酬与市场地位、盈利能力、业绩发展挂钩，激活公司内生发展动力。
9．传承企业文化，持续提升公司品牌价值。报告期内，公司秉承“立信求是，敬业乐群”的核心价
值观，传承优秀企业文化，全方位提升公司品牌价值。公司健全产品体系、升级服务体系，为客户提供高
品质的产品和服务，提升客户满意度和忠诚度；公司加强人才梯队建设，深化机制改革，构建和谐企业，
首次进入《福布斯》发布的 2018 年全球最佳雇主榜单，提升员工满意度和归属感；公司规范运作、业务
模式等得到国际资本市场认可，先后入选 MSCI 指数、富时罗素指数，提升资本市场形象。
（三）公司项目开发建设分析
1．公司房地产项目储备情况
单位：平方米
2018 年末
是否为 项目 2018 年末
所属 权益 可结算规划
项目名称 土地用途 报告期新 总体规划 可结算规划
地区 比例 建筑面积
获取项目 建筑面积 建筑面积
（地上）
住宅、办公、
通州武夷花园项目 30% 否 1,168,418 1,168,418 729,792
酒店、商业
金融街（广安）中心 商业、办公 100% 否 694,250 513,119 387,921
住宅、办公、
未来公元 30% 否 235,771 235,771 156,420
商业
金融街园中园 办公 80% 否 462,490 235,229 130,272
金融街金悦嘉苑 住宅、商业 100% 否 194,365 194,365 123,171
办公、酒店、
金融街（长安）中心 80% 否 383,847 167,844 31,988
公寓、商业
金融街融府
住宅 100% 否 151,800 151,800 86,963
（周庄子项目）
北京 念坛嘉园 住宅、办公、
33% 否 130,345 130,345 77,622
（黄村 0802 地块） 商业
金悦府 住宅、办公、
25% 否 127,118 127,118 70,531
（黄村 0901 地块） 商业
住宅、办公、
融尚未来 49% 否 123,102 123,102 86,217
商业
颐璟春秋
住宅 51% 否 92,213 92,213 56,795
（黄村 0702 地块）
公园懿府 住宅、商业 50% 否 286,499 87,777 32,201
金融街融悦广场 办公、商业 80% 是 78,769 78,769 54,045
金融街（月坛）中心 办公、商业 100% 否 371,338 60,076 32,079
金融街 E6 项目 办公 100% 否 50,000 50,000 33,000
9
金融街控股股份有限公司 2018 年年度报告摘要
2018 年末
是否为 项目 2018 年末
所属 权益 可结算规划
项目名称 土地用途 报告期新 总体规划 可结算规划
地区 比例 建筑面积
获取项目 建筑面积 建筑面积
（地上）
漫香林第六区 商业 100% 否 71,040 30,081 9,530
金融街南宫嘉园 住宅、商业 80% 否 152,933 12,116 5,735
西绦胡同 63 号院 办公 100% 否 4,125 4,125 1,825
住宅、办公、
上海火车站北广场项目 100% 否 482,114 448,529 294,633
商业
金融街远洋西郊宸章
上海 住宅、商业 50% 否 62,275 62,275 43,277
（青浦胜利路项目）
住宅、办公、
金融街（静安）中心 100% 否 76,146 11,266 -
商业
金融街花溪小镇
住宅、商业 100% 否 386,748 353,110 244,878
（花都项目）
金融街金茂珠江金茂府 住宅、商业 50% 否 337,458 224,917 126,582
金融街融穗华府 住宅、商业 100% 否 333,347 223,570 126,476
广州
金融街融御 住宅、商业 100% 否 162,213 159,965 106,114
金融街融穗澜湾 住宅、商业 100% 否 128,650 54,303 23,682
金融街融穗御府 住宅、商业 100% 否 131,500 43,258 4,674
金融街金悦府
住宅、商业 100% 否 414,074 414,074 288,721
（武清中央水城）
金融街听湖小镇 住宅 51% 否 402,960 369,708 271,611
大都会 住宅、办公 50% 否 878,772 341,281 211,985
金融街听湖小镇逸湖 住宅 100% 是 192,103 192,103 161,603
住宅、办公、
金融街（南开）中心 100% 否 439,921 120,018 16,979
商业
金融街万科保利南奥
天津 体锦庐 住宅 34% 是 109,271 109,271 80,978
（西青七里庄项目）
金融街万科东郡
住宅 49% 是 96,855 96,855 70,809
（河东成林道项目）
金融街碧桂园熙湖台 住宅 34% 否 93,810 93,810 76,550
住宅、办公、
金融街（和平）中心 100% 否 270,291 91,847 53,576
商业
诺丁山 住宅、商业 50% 否 239,379 48,729 2,560
金融街融汇 住宅、商业 97% 否 118,509 22,937 6,767
住宅、办公、
金融街融景城 100% 否 1,682,456 648,586 372,084
商业
重庆
水土复兴项目 住宅、商业 100% 是 409,987 409,987 292,411
10
金融街控股股份有限公司 2018 年年度报告摘要
2018 年末
是否为 项目 2018 年末
所属 权益 可结算规划
项目名称 土地用途 报告期新 总体规划 可结算规划
地区 比例 建筑面积
获取项目 建筑面积 建筑面积
（地上）
礼嘉组团项目 住宅、商业 100% 否 291,208 291,208 208,238
金融街融府 住宅、商业 100% 否 240,563 240,563 183,964
磁器口后街 商业 100% 否 164,406 164,406 77,906
金融街金悦府 住宅、商业 100% 否 179,417 58,083 26,840
金融街金悦熙城 住宅、商业 100% 否 136,255 57,206 21,146
金融街金悦府
住宅、商业 80% 是 871,317 871,317 573,458
（文化大道项目）
金融街融御 住宅、商业 85% 否 144,958 144,958 99,538
武汉
金融街金悦府
住宅、商业 85% 否 112,508 112,508 77,646
（中芯一路项目）
金融街融御滨江 住宅、商业 60% 是 111,027 111,027 60,010
金融街金悦府 住宅、商业 100% 是 232,685 232,685 160,211
金融街花屿岛
成都 住宅、商业 34% 是 199,712 199,712 145,104
（新津团结岛项目）
金融街融御 住宅、商业、
90% 否 71,730 71,730 50,366
（春熙路项目） 公寓
惠州巽寮湾 住宅、商业 91% 否 2,819,301 2,005,966 1,839,343
惠州
金悦府
住宅 100% 是 415,987 415,987 318,507
（惠城桥东项目）
住宅、办公、
金融街（苏州）中心 商业、酒店、 100% 否 656,425 656,425 587,881
苏州 公寓
金融街金悦融庭 住宅 100% 是 106,603 106,603 105,349
佛山 金融街金悦府 住宅、商业 100% 否 227,039 227,039 183,448
金融街金悦府
东莞 住宅、商业 100% 是 245,201 245,201 168,701
（茶山南路项目）
金融街融御
深圳 住宅、商业 100% 是 149,336 149,336 113,856
（光明区光明街道项目）
住宅、办公、
金融街金悦府 100% 是 621,656 621,656 419,147
商业
廊坊
金融街金悦郡 住宅、商业 80% 否 107,734 107,734 76,610
住宅、公寓、
遵化 金融街古泉小镇 100% 是 234,253 234,253 183,578
酒店
合计 20,566,583 15,328,270 10,663,904
报告期内，公司继续坚持“深耕五大城市群中心城市，拓展环五大城市群中心城市一小时交通圈的卫
星城/区域”的区域战略，在北京、深圳、天津、重庆、成都、武汉、惠州、常熟、东莞、廊坊、遵化等城
11
金融街控股股份有限公司 2018 年年度报告摘要
市以合理价格补充项目资源。截至 2018 年底，公司已进入五大城市群重点城市/区域城市 15 个，公司总体
可结算资源规划建筑面积 1,533 万平方米（对应权益规划建筑面积 1,261 万平米），公司项目储备总量更
加丰富，区域分布更加均衡，有利于促进公司业绩稳健增长。
2．公司房地产项目开发情况
报告期内，公司根据市场形势变化和自身可售货量情况，统筹安排项目工程进度。公司实现开复工面
积为 550 万平方米，同比增长 51%，其中新开工面积为 338 万平方米，同比增长 207%；公司实现竣工面
积 107 万平方米，同比下降 40%。具体情况如下：
2018 年开 2018 年新
项目规划 2018 年 预计 累计
城 土地 工程 权益 复工 开工
项目名称 建筑面积 开工时间 竣工面积 总投资额 已投资额
市 用途 状态 占比 面积 面积
（平米） （平米） （万元） （万元）
（平米） （平米）
住宅
办公
通州武夷花园项目 在建 30% 1,168,418 2018/12/14 141,029 141,029 128,227 1,707,949 214,992
酒店
商业
金融街园中园
办公 在建 80% 462,490 2018/4/28 269,108 269,108 58,989 448,597 304,474
（通州商务园）
住宅
未来公元 办公 在建 30% 235,771 2017/1/19 235,771 419,047 276,277
商业
住宅
金融街金悦嘉苑 在建 100% 194,365 2018/9/30 168,129 168,129 298,580 208,726
商业
金融街融府
住宅 在建 100% 151,800 2018/4/28 84,830 84,830 384,748 336,953
北 （周庄子项目）
京 住宅
念坛嘉园
办公 在建 33% 130,345 2018/5/22 79,275 79,275 227,882 57,417
（黄村 0802 地块）
商业
住宅
金悦府
办公 在建 25% 127,118 2018/8/22 127,118 127,118 372,388 78,901
（黄村 0901 地块）
商业
住宅
融尚未来 办公 在建 49% 123,102 2017/1/25 122,302 239,133 206,053
商业
颐璟春秋
住宅 在建 51% 92,213 2018/7/10 94,924 94,924 284,575 266,469
（黄村 0702 地块）
办公
金融街融悦广场 在建 80% 78,769 2018/12/13 78,749 78,749 114,021 68,325
商业
住宅
大都会 在建 50% 878,772 2012/9/30 313,830 1,103,000 971,723
办公
金融街听湖小镇 住宅 在建 51% 402,960 2017/3/28 416,326 233,029 45,240 227,099 128,216
住宅
金融街金悦府 在建 100% 414,074 2018/11/8 84,876 84,876 614,000 407,705
商业
天 住宅
诺丁山 竣工 50% 239,379 2014/5/1 92,050 92,050 194,000 152,962
津 商业
金融街万科保
住宅 在建 34% 109,271 2018/10/23 98,771 98,771 140,279 78,420
利南奥体锦庐
金融街听湖小镇逸
住宅 在建 34% 93,810 2018/9/13 84,162 84,162 115,704 66,061
湖
金融街万科东郡 住宅 在建 49% 96,855 2018/10/19 80,075 80,075 159,243 104,720
12
金融街控股股份有限公司 2018 年年度报告摘要
2018 年开 2018 年新
项目规划 2018 年 预计 累计
城 土地 工程 权益 复工 开工
项目名称 建筑面积 开工时间 竣工面积 总投资额 已投资额
市 用途 状态 占比 面积 面积
（平米） （平米） （万元） （万元）
（平米） （平米）
住宅
金融街融景城 办公 在建 100% 1,682,456 2016/7/4 406,302 270,731 135,621 1,406,805 1,157,099
商业
重
住宅
庆 金融街融府 在建 100% 240,563 2018/7/18 119,541 119,541 169,482 81,670
商业
住宅
金融街金悦府 竣工 100% 179,417 2016/8/9 68,356 68,356 157,667 146,299
商业
住宅
金融街金悦府 在建 100% 232,685 2018/9/29 232,685 232,685 214,775 113,655
商业
成
住宅
都 金融街融御
商业 在建 90% 71,730 2018/5/28 71,730 71,730 108,686 88,967
（春熙路项目）
公寓
武 住宅
金融街金悦府 在建 80% 871,317 2018/9/21 312,000 312,000 674,663 441,513
汉 商业
住宅
上海火车站北广场
办公 在建 100% 482,114 2016/8/11 477,489 81,936 1,497,850 1,225,520
项目
上 商业
海 金融街远洋西郊
住宅
宸章（青浦胜利路项 在建 50% 62,275 2018/4/10 62,275 62,275 169,184 127,092
商业
目）
住宅
办公
苏
金融街（苏州）中心 商业 在建 100% 656,425 2018/7/30 124,539 124,539 912,209 434,709
州
酒店
公寓
佛 住宅
金融街金悦府 在建 100% 227,039 2018/11/13 227,000 227,000 263,031 142,868
山 商业
金融街花溪小镇 住宅
在建 100% 386,748 2016/12/1 335,463 335,463 257,612 102,488
（花都项目） 商业
广 金融街金茂珠江 住宅
在建 50% 337,458 2016/6/2 183,490 155,000 687,729 607,141
州 金茂府 商业
住宅
金融街融御 竣工 100% 162,213 2017/6/29 161,391 161,391 425,458 124,291
商业
住宅
巽寮湾-海世界 在建 91% 252,092 2016/7/1 112,998 112,998 500,333 133,525
惠 商业
州 住宅
巽寮湾-雅悦公寓 在建 91% 31,609 2017/8/1 31,609 31,608 10,110 8,409
商业
合计 5,498,193 3,380,039 1,071,416 14,505,839 8,863,640
注 1：部分房地产项目分期开发建设，开工时间以最早一期开工时间为准。
注 2：报告期内，公司不存在达到项目可销售状态后 12 个月捂盘惜售的情况；不存在项目实际进度与
计划进度 50%以上差异的情况。
3．公司房地产项目销售情况
可供出售面积 2018 年销售面积 2018 年销售金额 销售金额
城市
（平方米） （平方米） （万元） 所占比例
广州 409,839 232,575 1,015,837 33.13%
北京 583,827 334,336 1,001,140 32.65%
13
金融街控股股份有限公司 2018 年年度报告摘要
可供出售面积 2018 年销售面积 2018 年销售金额 销售金额
城市
（平方米） （平方米） （万元） 所占比例
上海 52,045 41,765 382,447 12.47%
天津 404,519 192,428 318,639 10.39%
重庆 514,143 203,452 238,686 7.78%
惠州 191,644 75,011 109,647 3.58%
合计 2,156,017 1,079,567 3,066,396 100.00%
（四）公司持有项目经营分析
报告期内，公司在北京、上海、天津等中心城市核心区位持有优质物业 118.2 万平方米。从业态结构
看，写字楼、商业和酒店项目建筑面积分别为 76.4、22.3、19.5 万平方米，公司项目主要集中于盈利能力
较好的写字楼业态；从城市分布结构看，北京、上海、天津、惠州项目建筑面积分别为 72.6、14.3、26.9、
4.4 万平方米，公司项目主要集中于资产价值高、盈利能力强的一线城市。
1．公司出租物业资产状况
单位：平方米
城市 主要业态 项目名称 规划建筑面积 权益 出租率
金融街中心 139,617 100% 95%
金融街万科丰科中心 138,263 50% 37%
金融街（月坛）中心部分
36,504 100% 98%
（不含金融集）
德胜国际中心 31,206 100% 99%
写字楼 金融街公寓（商务长租） 13,131 100% 54%
金融大厦 12,175 100% 100%
其他零散写字楼 6,600 100% 100%
北京
金融街（月坛）中心-金融集 5,581 100% 97%
通泰大厦 2,295 100% 100%
车位、配套 其他 30,695 100% 100%
金融街购物中心 140,591 100% 95%
金融街（西单）购物中心 60,900 100% 100%
商业
金树街 14,771 100% 100%
E2 四合院 5/7 号院 2,577 100% 100%
14
金融街控股股份有限公司 2018 年年度报告摘要
城市 主要业态 项目名称 规划建筑面积 权益 出租率
E2 四合院 4/6 号院 2,235 100% 100%
C3 四合院 2,081 100% 100%
上海 写字楼 金融街海伦中心 143,475 100% 79%
写字楼 金融街南开中心 105,881 100% 70%
天津
写字楼 环球金融中心 97,971 100% 80%
合计 986,549 --- ---
2．公司经营物业资产状况
单位：平方米
城市 项目名称 权益 规划建筑面积
丽思卡尔顿酒店 100% 42,460
金融街公寓（经营部分） 100% 36,847
北京
北京体育活动中心 100% 6,422
北京长安体育中心 80% 1,247
天津 天津瑞吉酒店 100% 64,630
惠州 惠州喜来登酒店 100% 43,649
合计 195,255
（五）各类融资成本期限情况
2018 年末 2018 年末
融资途径 融资期限
融资余额（万元） 融资成本区间
公司债 3~10 年 1,821,500 2.90%~4.74%
中期票据 5年 1,193,450 4.65%~5.28%
银行贷款 2~15 年 1,524,926 4.28%~6.00%
保险贷款 5年 880,000 6.00%~7.25%
信托贷款 11 个月~12 年 2,629,778 5.00%~7.50%
15
金融街控股股份有限公司 2018 年年度报告摘要
（六）公司隶属于房地产开发行业，公司按照房地产行业经营惯例为商品房承购人提供
按揭贷款担保。截至报告期末，公司与子公司的上述类型担保余额合计为 409,871 万元。
（七）报告期内主营业务是否存在重大变化
□ 是 √ 否
（八）占公司主营业务收入或主营业务利润 10%以上的产品情况
单位：元
营业收入较 营业成本较 毛利率较
营业收入 营业成本 毛利率
上年同期增减 上年同期增减 上年同期增减
分行业
房产开发 19,589,756,475.84 10,624,423,619.79 45.77% -15.72% -38.77% 20.42%
物业出租 1,741,418,061.32 143,412,200.41 91.76% 11.60% 5.31% 0.49%
物业经营 674,689,192.36 520,983,630.40 22.78% 4.71% 12.26% -5.20%
其他收入 107,490,529.45 77,648,870.48 27.76% 52.09% 23.92% 16.42%
分地区
广州地区 6,197,803,778.41 3,783,068,554.85 38.96% 67.52% 29.42% 17.97%
北京地区 6,044,021,537.96 2,032,416,125.95 66.37% -51.27% -74.51% 30.66%
上海地区 2,973,536,178.36 1,728,995,224.24 41.85% 432.12% 401.52% 3.55%
惠州地区 2,613,382,292.33 1,340,696,154.43 48.70% 332.19% 266.93% 9.12%
天津地区 2,307,625,443.83 1,413,542,320.10 38.74% -54.36% -61.97% 12.26%
重庆地区 1,976,985,028.08 1,067,749,941.51 45.99% -38.18% -60.33% 30.15%
1. 分行业分析
报告期内，公司积极应对市场变化，加强经营整体调度，保障重点项目顺利竣工结算，房产开发业务
实现营业收入 195.9 亿元，同比下降 15.72%；但受益于项目投资价值显现、项目成本管控提升以及当期结
算项目结构性等因素，房产开发业务毛利率较去年提高 20.42 个百分点至 45.77%。
报告期内，公司在 “大资产管理体系”下，物业出租业务实现营业收入 17.4 亿元，同比增长 11.60%，
毛利率保持在 91.76%的较高水平，盈利能力持续提升。主要原因一是对于培育期项目（金融街海伦中心、
金融街丰科中心等），通过统筹策划、提前招租，提升项目出租率，提高租金收入；二是对于成熟期项目，
通过加强续换租管理、完善增值服务，租金水平稳步提升，提升租金收入。
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金融街控股股份有限公司 2018 年年度报告摘要
报告期内，公司物业经营业务实现营业收入 6.7 亿元，同比增长 4.71%，主要原因一是酒店板块拓宽
销售渠道和业务模式、优化客户结构，在市场竞争组别中继续保持领先地位；二是文旅板块强化主题特色
营销，完善旅游配套，旅游接待人数较去年增加，品牌影响力持续提升。
2. 分地区分析
报告期内，随着公司持续完善“五大城市群中心城市及周边卫星城/区域”的城市布局，公司营业收入
的城市分布较往年更加均衡，广州、北京、上海、惠州、天津、重庆地区收入占比分别为 28.03%、27.33%、
13.45%、11.82%、10.44%、8.93%，抵御市场风险能力持续提升。
（九）是否存在需要特别关注的经营季节性或周期性特征
□ 是 √ 否
（十）报告期内营业收入、营业成本、归属于上市公司普通股股东的净利润总额或者构成
较前一报告期发生重大变化的说明
□ 适用 √ 不适用
七、面临暂停上市和终止上市情况
□ 适用 √ 不适用
八、涉及财务报告的相关事项
（一）与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
1． 重要会计政策变更
财政部于 2018 年 6 月 15 日发布了《关于修订印发 2018 年度一般企业财务报表格式的通知》（财会
〔2018〕15 号），自 2018 年半年度财务报告开始执行。公司于 2018 年 8 月 28 日召开第八届董事会第二十
七次会议，审议通过了《关于会计政策变更的议案》，同意公司按照上述通知的规定和要求，对原会计政
策进行相应变更。详细信息请见公司于 2018 年 8 月 30 日在《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》
及巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）发布的《关于会计政策变更的公告》。
财政部于 2018 年 9 月 5 日发布了《关于 2018 年度一般企业财务报表格式有关问题的解读》，公司按
照上述解读的规定和要求对报表项目进行相应列报，详见公司 2018 年年报附注。
2． 会计估计变更
无。
3． 其他列报调整
公司制定了《投资性房地产公允价值计量工作指引》，进一步细化和明确了公司投资性房地产确认的
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金融街控股股份有限公司 2018 年年度报告摘要
时点。参照《财务报表列报准则》第八条的规定，“财务报表的列报项目发生变更的，应当至少对可比期
间的数据按照当期的列报要求进行调整，并在附注中披露调整的原因和性质，以及调整的各项目金额。”
本公司对 2018 年财务报表期初存货和投资性房地产的数据相应进行重述调整，由 2017 年末原报的存货重
分类至投资性房地产 4,945,356,972.06 元，重分类调整事项对期初权益没有影响。
存货和投资性房地产原报与重述明细如下：
单位：元
报表项目 2017年末原报余额 2018年初重述余额 调整金额
存货 62,841,597,055.70 57,896,240,083.64 -4,945,356,972.06
投资性房地产 32,205,834,576.91 37,151,191,548.97 4,945,356,972.06
合计 95,047,431,632.61 95,047,431,632.61 --
（二）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
□ 适用 √ 不适用
（三）与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
1．报告期内新纳入合并范围的子公司
（1） 报告期内新设立的子公司
北京融晟置业有限公司 常熟融展置业有限公司
北京永晟酒店管理有限公司 金融街石家庄房地产开发有限公司
北京融嘉房地产开发有限公司 石家庄融朗企业管理服务有限公司
天津丽湖融景置业有限公司 重庆金融街融迈置业有限公司
成都裕诚置业有限公司 廊坊市融尚房地产开发有限公司
惠州融拓置业有限公司 武汉融展企业管理咨询有限公司
东莞融麒置业有限公司 成都融展置业有限公司
深圳金禧美程旅行社有限公司 北京金凯运动健康管理有限公司
遵化融晟旅游发展有限公司
（2） 报告期内通过收购方式增加的子公司
四川雅恒房地产开发有限公司 天津万锦晟祥房地产开发有限公司
上海远乾企业管理咨询有限公司 湖北当代盛景投资有限公司
上述新纳入合并范围的子公司具体信息请见“附注七、在其他主体中的权益”。
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2．报告期内不再纳入合并范围的子公司
报告期内，经公司第八届董事会第十七次会议审议批准，公司注销京津融城（天津）置业有限公司。
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