金融街控股股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
财务报表附注
一、公司基本情况
1、公司概况
金融街控股股份有限公司（以下简称本公司或公司），原名重庆华亚现代纸业股份
有限公司，成立于 1996 年 6 月 18 日。公司第一大股东为北京金融街投资（集团）有限
公司（原北京金融街建设集团，以下简称金融街集团），截止 2018 年 12 月 31 日，该公
司持有本公司股权为 930,708,153 股，持股比例为 31.14%；该公司及一致行动人持有本公
司股权为 1,045,233,462 股，持股比例为 34.97%。
2008 年 1 月，公司公开增发 30,000 万股人民币普通股股票，募集资金总额为 828,300
万元（含发行费用）。公司股本增至 1,378,451,644 股。
2008 年 4 月 22 日，公司 2007 年度股东大会通过资本公积转增股本的方案：以公司
现有总股本 1,378,451,644 股为基数，向全体股东每 10 股以资本公积金转增 8 股。上述
方案实施后，公司股本增至 2,481,212,959 股。2008 年 8 月，公司进行了企业法人营业执
照工商变更，变更后的注册资本为 2,481,212,959 元。
2010 年 5 月 11 日，公司 2009 年度股东大会通过资本公积转增股本的方案：以公司
现有总股本 2,481,212,959 股为基数，向全体股东每 10 股以资本公积金转增 2.2 股。上述
方案实施后，公司股本增至 3,027,079,809 股。2010 年 7 月，公司进行了企业法人营业执
照工商变更，变更后的注册资本为 3,027,079,809 元。
2014 年 9 月 16 日，公司 2014 年度第二次临时股东大会通过了以集中竞价交易方式
回购并注销股份的方案，上述方案实施后，公司回购并注销股份 38,149,902 股，回购资
金总额 249,999,844.84 元，公司股本减至 2,988,929,907 股。2014 年 12 月，公司进行了企
业法人营业执照工商变更，变更后的注册资本为人民币 2,988,929,907.00 元。
公司注册住所为北京市西城区金城坊街 7 号。法定代表人为高靓。本公司及其子公
司（以下简称本集团）主要经营范围为房地产开发，销售商品房；物业管理；新技术及
产品项目投资；技术开发；技术服务；技术咨询；停车服务；出租办公用房、商业用房；
健身服务；劳务服务；打字；复印；会议服务；技术培训；承办展览展示；饭店管理；
餐饮管理；企业形象策划；组织文化交流活动；销售百货、工艺美术品、建筑材料、机
械电气设备安装；货物进出口、技术进出口、代理进出口；以下项目仅限分公司经营：
住宿、游泳池、网球场、中西餐、冷、热饮、糕点、美容美发、洗浴、零售烟卷、图书
期刊。
本财务报表及财务报表附注业经本公司第八届董事会第三十五次会议于 2019 年 3
月 27 日批准。
2、合并财务报表范围
截至 2018 年 12 月 31 日止，本集团纳入合并范围的子公司共 116 户，详见本附注八
“在其他主体中的权益”。本期本集团合并范围内子公司比上年度末增加 23 户，本期注销
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子公司 1 户。详见本附注七“合并范围的变动”。
二、财务报表的编制基础
本集团财务报表以持续经营假设为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部
颁布的企业会计准则及其应用指南、解释及其他有关规定（统称“企业会计准则”）编制。
根据企业会计准则的相关规定，本集团会计核算以权责发生制为基础。除某些金融
工具和投资性房地产外，本财务报表均以历史成本为计量基础。资产如果发生减值，则
按照相关规定计提相应的减值准备。
三、遵循企业会计准则的声明
本集团编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本集团 2018
年 12 月 31 日的合并及公司财务状况及 2018 年度的合并及公司经营成果和现金流量等有
关信息。此外，本集团的财务报表在所有重大方面符合中国证券监督管理委员会 2014
年修订的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号－财务报告的一般规定》有
关财务报表及其附注的披露要求。
四、重要会计政策和会计估计
1、会计期间
本集团的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告期
间。本集团会计年度采用公历年度，即每年自 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
2、营业周期
正常营业周期是指本集团从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期
间。本集团从事房地产开发行业，正常营业周期超过一年且不固定，故以一年作为一个
营业周期，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。
3、记账本位币
人民币为本公司及境内子公司经营所处的主要经济环境中的货币，本公司及境内子
公司以人民币为记账本位币。本公司之境外子公司根据其经营所处的主要经济环境中的
货币确定其记账本位币。本集团编制本财务报表时所采用的货币为人民币。
4、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
企业合并，是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事项。
企业合并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。
（1）同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时
性的，为同一控制下的企业合并。同一控制下的企业合并，在合并日取得对其他参与合
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并企业控制权的一方为合并方，参与合并的其他企业为被合并方。合并日，是指合并方
实际取得对被合并方控制权的日期。
合并方取得的资产和负债均按合并日在被合并方的账面价值计量。合并方取得的净
资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公
积（股本溢价）；资本公积（股本溢价）不足以冲减的，调整留存收益。
合并方为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益。
（2）非同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下
的企业合并。非同一控制下的企业合并，在购买日取得对其他参与合并企业控制权的一
方为购买方，参与合并的其他企业为被购买方。购买日，是指为购买方实际取得对被购
买方控制权的日期。
对于非同一控制下的企业合并，合并成本包含购买日购买方为取得对被购买方的控
制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，为企业合并
发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他管理费用于发生时计入当期损益。
购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债
务性证券的初始确认金额。所涉及的或有对价按其在购买日的公允价值计入合并成本，
购买日后 12 个月内出现对购买日已存在情况的新的或进一步证据而需要调整或有对价
的，相应调整合并商誉。购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买
日的公允价值计量。合并成本大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价
值份额的差额，确认为商誉。合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价
值份额的，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合
并成本的计量进行复核，复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公
允价值份额的，其差额计入当期损益。
购买方取得被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日因不符合递延所得税资产确认
条件而未予确认的，在购买日后 12 个月内，如取得新的或进一步的信息表明购买日的
相关情况已经存在，预期被购买方在购买日可抵扣暂时性差异带来的经济利益能够实现
的，则确认相关的递延所得税资产，同时减少商誉，商誉不足冲减的，差额部分确认为
当期损益；除上述情况以外，确认与企业合并相关的递延所得税资产的，计入当期损益。
通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，根据《企业会计准则第 33 号——
合并财务报表》第五十一条关于“一揽子交易”的判断标准（参见本附注四、5（2）），判
断该多次交易是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，参考本部分前面各段描述及
本附注四、14“长期股权投资”进行会计处理；不属于“一揽子交易”的，区分个别财务报表
和合并财务报表进行相关会计处理：
在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新
增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的被购买方的股权涉
及其他综合收益的，在处置该项投资时将与其相关的其他综合收益采用与被购买方直接
处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理（即，除了按照权益法核算的在被购买方
重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动中的相应份额以外，其余转入当期投
资收益）。
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在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日
的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之
前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，与其相关的其他综合收益应当采用与被
购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理（即，除了按照权益法核算的
在被购买方重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动中的相应份额以外，其余
转为购买日所属当期投资收益）。
5、合并财务报表的编制方法
（1）合并财务报表范围的确定原则
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指本公司拥有对被投资方
的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的
权力影响该回报金额。合并范围包括本公司及全部子公司。子公司，是指被本公司控制
的主体。
一旦相关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的相关要素发生了变化，本集团
将进行重新评估。
（2）合并财务报表编制的方法
从取得子公司的净资产和生产经营决策的实际控制权之日起，本集团开始将其纳入
合并范围；从丧失实际控制权之日起停止纳入合并范围。对于处置的子公司，处置日前
的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中；当期处置的
子公司，不调整合并资产负债表的期初数。非同一控制下企业合并增加的子公司，其购
买日后的经营成果及现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中，且不
调整合并财务报表的期初数和对比数。同一控制下企业合并增加的子公司，其自合并当
期期初至合并日的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量
表中，并且同时调整合并财务报表的对比数。
在编制合并财务报表时，子公司与本集团采用的会计政策或会计期间不一致的，按
照本集团的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下
企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。
公司内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。
子公司的股东权益及当期净损益中不属于本集团所拥有的部分分别作为少数股东
权益及少数股东损益在合并财务报表中股东权益及净利润项下单独列示。子公司当期净
损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目
列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初股东权益中所享有
的份额，仍冲减少数股东权益。
当因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权时，对于剩余股权，
按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允
价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的
份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他
综合收益，在丧失控制权时采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会
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计处理（即，除了在该原有子公司重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动以
外，其余一并转为当期投资收益）。其后，对该部分剩余股权按照《企业会计准则第 2
号——长期股权投资》或《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》等相关规定
进行后续计量，详见本附注四、14“长期股权投资”或本附注四、9“金融工具”。
本集团通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，需区分处置对
子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易是否属于一揽子交易。处置对子公司股权投
资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次
交易事项作为一揽子交易进行会计处理：①这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情
况下订立的；②这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；③一项交易的发生取决于
其他至少一项交易的发生；④一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时
是经济的。不属于一揽子交易的，对其中的每一项交易视情况分别按照“不丧失控制权
的情况下部分处置对子公司的长期股权投资”（详见本附注四、14、（2）④）和“因处置
部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权”（详见前段）适用的原则进行
会计处理。处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各
项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之
前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表
中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
6、合营安排分类及共同经营会计处理方法
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本集团根据在合
营安排中享有的权利和承担的义务，将合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营，
是指本集团享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合营企业，是指本
集团仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
本集团对合营企业的投资采用权益法核算，按照本附注四、14（2）② “权益法核算
的长期股权投资”中所述的会计政策处理。
本集团作为合营方对共同经营，确认本集团单独持有的资产、单独所承担的负债，
以及按本集团份额确认共同持有的资产和共同承担的负债；确认出售本集团享有的共同
经营产出份额所产生的收入；按本集团份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；确
认本集团单独所发生的费用，以及按本集团份额确认共同经营发生的费用。
当本集团作为合营方向共同经营投出或出售资产（该资产不构成业务，下同）、或
者自共同经营购买资产时，在该等资产出售给第三方之前，本集团仅确认因该交易产生
的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。该等资产发生符合《企业会计准则第 8 号
——资产减值》等规定的资产减值损失的，对于由本集团向共同经营投出或出售资产的
情况，本集团全额确认该损失；对于本集团自共同经营购买资产的情况，本集团按承担
的份额确认该损失。
7、现金及现金等价物的确定标准
本集团现金及现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及本集团持有
的期限短（一般为从购买日起，三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额的现
金、价值变动风险很小的投资。
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8、外币业务和外币报表折算
（1）外币交易的折算方法
本集团发生的外币交易在初始确认时，按交易日的即期汇率（通常指中国人民银行
公布的当日外汇牌价的中间价，下同）折算为记账本位币金额，但集团发生的外币兑换
业务或涉及外币兑换的交易事项，按照实际采用的汇率折算为记账本位币金额。
（2）对于外币货币性项目和外币非货币性项目的折算方法
资产负债表日，对于外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，由此产生的
汇兑差额，除：①属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差
额按照借款费用资本化的原则处理；②可供出售的外币货币性项目除摊余成本之外的其
他账面余额变动产生的汇兑差额计入其他综合收益之外，均计入当期损益。
以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算的记账本
位币金额计量。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率
折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动（含汇
率变动）处理，计入当期损益或确认为其他综合收益。
（3）外币财务报表的折算
资产负债表日，对境外子公司外币财务报表进行折算时，资产负债表中的资产和负
债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算，股东权益项目除“未分配利润”外，其他项
目采用发生日的即期汇率折算。
利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。
现金流量表所有项目均按照现金流量发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的影
响额作为调节项目，在现金流量表中单独列示“汇率变动对现金及现金等价物的影响” 项
目反映。
由于财务报表折算而产生的差额，在资产负债表股东权益项目下的“其他综合收益”
项目反映。
处置境外经营并丧失控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外
经营相关的外币报表折算差额，全部或按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。
9、金融工具
在本集团成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。金融资产和金
融负债在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融资产和金融负债，相关的交易费用直接计入损益，对于其他类别的金融资产和金融负
债，相关交易费用计入初始确认金额。
（1）金融资产和金融负债的公允价值确定方法
公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或
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者转移一项负债所需支付的价格。金融工具存在活跃市场的，本集团采用活跃市场中的
报价确定其公允价值。活跃市场中的报价是指易于定期从交易所、经纪商、行业协会、
定价服务机构等获得的价格，且代表了在公平交易中实际发生的市场交易的价格。金融
工具不存在活跃市场的，本集团采用估值技术确定其公允价值。估值技术包括参考熟悉
情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融
工具当前的公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等。
（2）金融资产的分类、确认和计量
以常规方式买卖金融资产，按交易日进行会计确认和终止确认。金融资产在初始确
认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持有至到期投资、贷款
和应收款项以及可供出售金融资产。
① 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
包括交易性金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
交易性金融资产是指满足下列条件之一的金融资产：A.取得该金融资产的目的，主
要是为了近期内出售；B.属于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观
证据表明本集团近期采用短期获利方式对该组合进行管理；C.属于衍生工具，但是，被
指定且为有效套期工具的衍生工具、属于财务担保合同的衍生工具、与在活跃市场中没
有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资挂钩并须通过交付该权益工具结算
的衍生工具除外。
符合下述条件之一的金融资产，在初始确认时可指定为以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产：A.该指定可以消除或明显减少由于该金融资产的计量基础不同
所导致的相关利得或损失在确认或计量方面不一致的情况；B.本集团风险管理或投资策
略的正式书面文件已载明，对该金融资产所在的金融资产组合或金融资产和金融负债组
合以公允价值为基础进行管理、评价并向关键管理人员报告。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产采用公允价值进行后续计量，公
允价值变动形成的利得或损失以及与该等金融资产相关的股利和利息收入计入当期损
益。
② 持有至到期投资
是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且本集团有明确意图和能力持有至到期
的非衍生金融资产。
持有至到期投资采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，在终止确认、发生减
值或摊销时产生的利得或损失，计入当期损益。
实际利率法是指按照金融资产或金融负债（含一组金融资产或金融负债）的实际利
率计算其摊余成本及各期利息收入或支出的方法。实际利率是指将金融资产或金融负债
在预期存续期间或适用的更短期间内的未来现金流量，折现为该金融资产或金融负债当
前账面价值所使用的利率。
在计算实际利率时，本集团将在考虑金融资产或金融负债所有合同条款的基础上预
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计未来现金流量（不考虑未来的信用损失），同时还将考虑金融资产或金融负债合同各
方之间支付或收取的、属于实际利率组成部分的各项收费、交易费用及折价或溢价等。
③ 贷款和应收款项
是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产。本集团划
分为贷款和应收款的金融资产包括应收票据、应收账款、应收利息、应收股利及其他应
收款等。
贷款和应收款项采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，在终止确认、发生减
值或摊销时产生的利得或损失，计入当期损益。
④ 可供出售金融资产
包括初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产，以及除了以公允价值计量
且其变动计入当期损益的金融资产、贷款和应收款项、持有至到期投资以外的金融资产。
可供出售债务工具投资的期末成本按照其摊余成本法确定，即初始确认金额扣除已
偿还的本金，加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进
行摊销形成的累计摊销额，并扣除已发生的减值损失后的金额。可供出售权益工具投资
的期末成本为其初始取得成本。
可供出售金融资产采用公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失，
除减值损失和外币货币性金融资产与摊余成本相关的汇兑差额计入当期损益外，确认为
其他综合收益，在该金融资产终止确认时转出，计入当期损益。但是，在活跃市场中没
有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，以及与该权益工具挂钩并须通过交
付该权益工具结算的衍生金融资产，按照成本进行后续计量。
可供出售金融资产持有期间取得的利息及被投资单位宣告发放的现金股利，计入投
资收益。
（3）金融资产减值
除了以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本集团在每个资产负债
表日对其他金融资产的账面价值进行检查，有客观证据表明金融资产发生减值的，计提
减值准备。
本集团对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试；对单项金额不重大的金融资
产，单独进行减值测试或包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。
单独测试未发生减值的金融资产（包括单项金额重大和不重大的金融资产），包括在具
有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行减值测试。已单项确认减值损失的金融资
产，不包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。
① 持有至到期投资、贷款和应收款项减值
以成本或摊余成本计量的金融资产将其账面价值减记至预计未来现金流量现值，减
记金额确认为减值损失，计入当期损益。金融资产在确认减值损失后，如有客观证据表
明该金融资产价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损
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失予以转回，金融资产转回减值损失后的账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该
金融资产在转回日的摊余成本。
② 可供出售金融资产减值
当综合相关因素判断可供出售权益工具投资公允价值下跌是严重或非暂时性下跌
时，表明该可供出售权益工具投资发生减值。其中“严重下跌”是指公允价值下跌幅度累
计超过 20%；“非暂时性下跌”是指公允价值连续下跌时间超过 12 个月。
可供出售金融资产发生减值时，将原计入其他综合收益的因公允价值下降形成的累
计损失予以转出并计入当期损益，该转出的累计损失为该资产初始取得成本扣除已收回
本金和已摊销金额、当前公允价值和原已计入损益的减值损失后的余额。
在确认减值损失后，期后如有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与确
认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，可供出售权益工具投资的减
值损失转回确认为其他综合收益，可供出售债务工具的减值损失转回计入当期损益。
在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，或与该权益工
具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产的减值损失，不予转回。
（4）金融资产转移的确认依据和计量方法
满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：① 收取该金融资产现金流量的合
同权利终止；② 该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转
移给转入方；③该金融资产已转移，虽然企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上
几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对该金融资产控制。
若企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且未放弃
对该金融资产的控制的，则按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并
相应确认有关负债。继续涉入所转移金融资产的程度，是指该金融资产价值变动使企业
面临的风险水平。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值及因转移而
收到的对价与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额计入当期损益。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值在终止确认
及未终止确认部分之间按其相对的公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对价与应分
摊至终止确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和与分摊的前述账
面金额之差额计入当期损益。
本集团对采用附追索权方式出售的金融资产，或将持有的金融资产背书转让，需确
定该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬是否已经转移。已将该金融资产所有权上
几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权
上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产；既没有转移也没有保留金融资产
所有权上几乎所有的风险和报酬的，则继续判断企业是否对该资产保留了控制，并根据
前面各段所述的原则进行会计处理。
（5）金融负债的分类和计量
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金融负债在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
和其他金融负债。初始确认金融负债，以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融负债，相关的交易费用直接计入当期损益，对于其他金融负债，相
关交易费用计入初始确认金额。
① 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
分类为交易性金融负债和在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融负债的条件与分类为交易性金融资产和在初始确认时指定为以公允价值计
量且其变动计入当期损益的金融资产的条件一致。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债采用公允价值进行后续计量，公
允价值的变动形成的利得或损失以及与该等金融负债相关的股利和利息支出计入当期
损益。
② 其他金融负债
与在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益工具挂钩并须通过交付该
权益工具结算的衍生金融负债，按照成本进行后续计量。其他金融负债采用实际利率法，
按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。
（6）金融负债的终止确认
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，才能终止确认该金融负债或其一部分。
本集团（债务人）与债权人之间签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，
且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存金融负债，并同
时确认新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认的，将终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括
转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
（7）权益工具
权益工具是指能证明拥有本集团在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。本
集团发行（含再融资）、回购、出售或注销权益工具作为权益的变动处理。本集团不确
认权益工具的公允价值变动。与权益性交易相关的交易费用从权益中扣减。
本集团对权益工具持有方的各种分配（不包括股票股利），减少股东权益。本集团
不确认权益工具的公允价值变动额。
10、公允价值计量
公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者
转移一项负债所需支付的价格。
本集团以公允价值计量相关资产或负债，假定出售资产或者转移负债的有序交易在
相关资产或负债的主要市场进行；不存在主要市场的，本集团假定该交易在相关资产或
负债的最有利市场进行。主要市场（或最有利市场）是本集团在计量日能够进入的交易
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市场。本集团采用市场参与者在对该资产或负债定价时为实现其经济利益最大化所使用
的假设。
存在活跃市场的金融资产或金融负债，本集团采用活跃市场中的报价确定其公允价
值。金融工具不存在活跃市场的，本集团采用估值技术确定其公允价值。
以公允价值计量非金融资产的，考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济利
益的能力，或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能
力。
本集团采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，
优先使用相关可观察输入值，只有在可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，
才使用不可观察输入值。
在财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债，根据对公允价值计量整体而言
具有重要意义的最低层次输入值，确定所属的公允价值层次：第一层次输入值，是在计
量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输入值，是除
第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；第三层次输入值，是相
关资产或负债的不可观察输入值。
每个资产负债表日，本集团对在财务报表中确认的持续以公允价值计量的资产和负
债进行重新评估，以确定是否在公允价值计量层次之间发生转换。
11、应收款项
应收款项包括应收票据、应收账款、其他应收款等。
（1）坏账准备的确认标准
本集团在资产负债表日对应收款项账面价值进行检查，对存在下列客观证据表明应
收款项发生减值的，计提减值准备：①债务人发生严重的财务困难；②债务人违反合同
条款（如偿付利息或本金发生违约或逾期等）； ③债务人很可能倒闭或进行其他财务重
组； ④其他表明应收款项发生减值的客观依据。
（2）坏账准备的计提方法
① 单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项坏账准备的确认标准、计提方法
本集团将金额为人民币 500 万元以上的应收款项确认为单项金额重大的应收款项。
本集团对单项金额重大的应收款项单独进行减值测试，单独测试未发生减值的金融
资产，包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。单项测试已确认
减值损失的应收款项，不再包括在具有类似信用风险特征的应收款项组合中进行减值测
试。
② 按信用风险组合计提坏账准备的应收款项的确定依据、坏账准备计提方法
A．信用风险特征组合的确定依据
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本集团对单项金额不重大以及金额重大但单项测试未发生减值的应收款项，按信用
风险特征的相似性和相关性对金融资产进行分组。这些信用风险通常反映债务人按照该
等资产的合同条款偿还所有到期金额的能力，并且与被检查资产的未来现金流量测算相
关。
不同组合的确定依据：
项 目 确定组合的依据
账龄分析法组合 应收款项的账龄
合并范围内关联方组合 往来单位性质
投标保证金、备用金组合 款项用途
合营企业、联营企业往来款组合 往来单位性质
B．根据信用风险特征组合确定的坏账准备计提方法
按组合方式实施减值测试时，坏账准备金额系根据应收款项组合结构及类似信用风
险特征（债务人根据合同条款偿还欠款的能力）按历史损失经验及目前经济状况与预计
应收款项组合中已经存在的损失评估确定。
不同组合计提坏账准备的计提方法：
项 目 计提方法
账龄分析法组合 按照账龄分析法计提坏账准备
合并范围内关联方组合 无需计提坏账准备
投标保证金、备用金组合 无需计提坏账准备
合营企业、联营企业往来款组合 无需计提坏账准备
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的组合计提方法
账 龄 应收账款计提比例% 其他应收款计提比例%
0-3 个月 -- --
3-6 个月 3.00 3.00
6 个月-1 年 6.00 6.00
1-2 年 15.00 15.00
2-3 年 30.00 30.00
3 年以上 50.00 50.00
③ 单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项
本集团对于单项金额虽不重大但具备以下特征的应收款项，如：应收关联方款项；
与对方存在争议或涉及诉讼、仲裁的应收款项；已有明显迹象表明债务人很可能无法履
行还款义务的应收款项等，单独进行减值测试，有客观证据表明其发生了减值的，根据
其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提坏账准备。
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（3）坏账准备的转回
如有客观证据表明该应收款项价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有
关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。但是，该转回后的账面价值不超过假
定不计提减值准备情况下该应收款项在转回日的摊余成本。
本集团向金融机构以不附追索权方式转让应收款项的，按交易款项扣除已转销应收
账款的账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。
12、存货
（1）存货的分类
本集团存货主要包括开发成本、开发产品、出租开发产品、周转材料、周转房、库
存商品、酒店物资等。
（2）存货取得和发出的计价方法
本集团各类存货按实际成本进行初始计量。
本集团开发成本项目包括土地成本、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、
公共配套设施费、开发间接费、融资成本及开发过程中的其他相关费用。
本集团存货的盘存制度为永续盘存制。
房地产类存货发出时，采用个别计价法确定其实际成本。非房地产类存货发出时按
加权平均法计价。
出租开发产品在预计可使用年限内按年限平均法摊销，预计可使用年限超过 45 年
的，按 45 年摊销；周转房在预计可使用年限内按年限平均法摊销，预计可使用年限超
过 45 年的，按 45 年摊销；酒店物资领用按一次摊销法摊销。
（3）存货可变现净值的确认和跌价准备的计提方法
在资产负债表日，本集团存货按照成本与可变现净值孰低计量。
可变现净值为存货的预计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用
及相关税费后的金额。
本集团按照单个存货项目计提存货跌价准备。
在资产负债表日，如果存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备，并计入
当期损益。如果以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，并在
原已计提的存货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。
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13、持有待售和终止经营
（1）持有待售的非流动资产或处置组的分类与计量
本集团主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换）而非持续使用一项
非流动资产或处置组收回其账面价值时，该非流动资产或处置组被划分为持有待售类别。
上述非流动资产不包括采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产、采用公允
价值减去出售费用后的净额计量的生物资产、职工薪酬形成的资产、金融资产、递延所
得税资产及保险合同产生的权利。
处置组，是指在一项交易中作为整体通过出售或其他方式一并处置的一组资产，以
及在该交易中转让的与这些资产直接相关的负债。在特定情况下，处置组包括企业合并
中取得的商誉等。
同时满足下列条件的非流动资产或处置组被划分为持有待售类别：根据类似交易中
出售此类资产或处置组的惯例，该非流动资产或处置组在当前状况下即可立即出售；出
售极可能发生，即已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在
一年内完成。因出售对子公司的投资等原因导致丧失对子公司控制权的，无论出售后本
集团是否保留部分权益性投资，在拟出售的对子公司投资满足持有待售类别划分条件时，
在个别财务报表中将对子公司投资整体划分为持有待售类别，在合并财务报表中将子公
司所有资产和负债划分为持有待售类别。
初始计量或在资产负债表日重新计量持有待售的非流动资产或处置组时，账面价值
高于公允价值减去出售费用后净额的差额确认为资产减值损失。对于持有待售的处置组
确认的资产减值损失金额，先抵减处置组中商誉的账面价值，再根据处置组中的各项非
流动资产账面价值所占比重，按比例抵减其账面价值。
后续资产负债表日持有待售的非流动资产或处置组公允价值减去出售费用后的净
额增加的，以前减记的金额予以恢复，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失
金额内转回，转回金额计入当期损益。已抵减的商誉账面价值不得转回。
持有待售的非流动资产和持有待售的处置组中的资产不计提折旧或进行摊销；持有
待售的处置组中负债的利息和其他费用继续予以确认。被划分为持有待售的联营企业或
合营企业的全部或部分投资，对于划分为持有待售的部分停止权益法核算，保留的部分
（未被划分为持有待售类别）则继续采用权益法核算；当本集团因出售丧失对联营企业
和合营企业的重大影响时，停止使用权益法。
某项非流动资产或处置组被划分为持有待售类别，但后来不再满足持有待售类别划
分条件的，本集团停止将其划分为持有待售类别，并按照下列两项金额中较低者计量：
①该资产或处置组被划分为持有待售类别之前的账面价值，按照其假定在没有被划
分为持有待售类别的情况下本应确认的折旧、摊销或减值进行调整后的金额；
②可收回金额。
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（2）终止经营
终止经营，是指满足下列条件之一的已被本集团处置或被本集团划分为持有待售类
别的、能够单独区分的组成部分：
①该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区。
②该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的
一项相关联计划的一部分。
③该组成部分是专为转售而取得的子公司。
（3）列报
本集团在利润表中分别列示持续经营损益和终止经营损益。不符合终止经营定义的
持有待售的非流动资产或处置组，其减值损失和转回金额及处置损益作为持续经营损益
列报。终止经营的减值损失和转回金额等经营损益及处置损益作为终止经营损益列报。
拟结束使用而非出售且满足终止经营定义中有关组成部分的条件的处置组，自其停
止使用日起作为终止经营列报。
对于当期列报的终止经营，在当期财务报表中，原来作为持续经营损益列报的信息
被重新作为可比会计期间的终止经营损益列报。终止经营不再满足持有待售类别划分条
件的，在当期财务报表中，原来作为终止经营损益列报的信息被重新作为可比会计期间
的持续经营损益列报。
14、长期股权投资
本部分所指的长期股权投资是指本集团对被投资单位具有控制、共同控制或重大影
响的长期股权投资。本集团对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的长期股权
投资，作为可供出售金融资产或以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产核算，
其会计政策详见附注四、9“金融工具”。
共同控制，是指本集团按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关
活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。重大影响，是指本集团对被投
资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控
制这些政策的制定。
（1）投资成本的确定
对于同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照被合并方所有者权
益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。
长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值
之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。以发行权益性证券
作为合并对价的，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账
面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，按照发行股份的面值总额作为股本，
长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公
积不足冲减的，调整留存收益。通过多次交易分步取得同一控制下被合并方的股权，最
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终形成同一控制下企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交
易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，
在合并日按照应享有被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的
份额作为长期股权投资的初始投资成本，长期股权投资初始投资成本与达到合并前的长
期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调
整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并日之前持有的股权投资因采用
权益法核算或为可供出售金融资产而确认的其他综合收益，暂不进行会计处理。
对于非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在购买日按照合并成本作为长
期股权投资的初始投资成本，合并成本包括购买方付出的资产、发生或承担的负债、发
行的权益性证券的公允价值之和。通过多次交易分步取得被购买方的股权，最终形成非
同一控制下的企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”
的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，按
照原持有被购买方的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的
长期股权投资的初始投资成本。原持有的股权采用权益法核算的，相关其他综合收益暂
不进行会计处理。原持有股权投资为可供出售金融资产的，其公允价值与账面价值之间
的差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动转入当期损益。
合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他
相关管理费用，于发生时计入当期损益。
除企业合并形成的长期股权投资外的其他股权投资，按成本进行初始计量，该成本
视长期股权投资取得方式的不同，分别按照本集团实际支付的现金购买价款、本集团发
行的权益性证券的公允价值、投资合同或协议约定的价值、非货币性资产交换交易中换
出资产的公允价值或原账面价值、该项长期股权投资自身的公允价值等方式确定。与取
得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出也计入投资成本。对于因追加投
资能够对被投资单位实施重大影响或实施共同控制但不构成控制的，长期股权投资成本
为按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》确定的原持有股权投资的公允
价值加上新增投资成本之和。
（2）后续计量及损益确认方法
对被投资单位具有共同控制（构成共同经营者除外）或重大影响的长期股权投资，
采用权益法核算。此外，公司财务报表采用成本法核算能够对被投资单位实施控制的长
期股权投资，除非投资符合持有待售的条件。
① 成本法核算的长期股权投资
采用成本法核算时，长期股权投资按初始投资成本计价，追加或收回投资调整长期
股权投资的成本。除取得投资时实际支付的价款或者对价中包含的已宣告但尚未发放的
现金股利或者利润外，当期投资收益按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确
认。
② 权益法核算的长期股权投资
采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可
辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于
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投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调
整长期股权投资的成本。
采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收
益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按
照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的
账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他
变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积。在确认应享有被投资单位净损益
的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单
位的净利润进行调整后确认。被投资单位采用的会计政策及会计期间与本集团不一致的，
按照本集团的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资
收益和其他综合收益。对于本集团与联营企业及合营企业之间发生的交易，投出或出售
的资产不构成业务的，未实现内部交易损益按照享有的比例计算归属于本集团的部分予
以抵销，在此基础上确认投资损益。但本集团与被投资单位发生的未实现内部交易损失，
属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。本集团向合营企业或联营企业投出的资产构
成业务的，投资方因此取得长期股权投资但未取得控制权的，以投出业务的公允价值作
为新增长期股权投资的初始投资成本，初始投资成本与投出业务的账面价值之差，全额
计入当期损益。本集团向合营企业或联营企业出售的资产构成业务的，取得的对价与业
务的账面价值之差，全额计入当期损益。本集团自联营企业及合营企业购入的资产构成
业务的，按《企业会计准则第 20 号——企业合并》的规定进行会计处理，全额确认与交
易相关的利得或损失。
在确认应分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其他实质
上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限。此外，如本集团对被投资单位负
有承担额外损失的义务，则按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。被投
资单位以后期间实现净利润的，本集团在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复
确认收益分享额。
对于本集团首次执行新会计准则之前已经持有的对联营企业和合营企业的长期股
权投资，如存在与该投资相关的股权投资借方差额，按原剩余期限直线摊销的金额计入
当期损益。
③ 收购少数股权
在编制合并财务报表时，因购买少数股权新增的长期股权投资与按照新增持股比例
计算应享有子公司自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整
资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
④ 处置长期股权投资
在合并财务报表中，母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权
投资，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产的差额计入股东权益；母
公司部分处置对子公司的长期股权投资导致丧失对子公司控制权的，按本附注四、5、（2）
“合并财务报表编制的方法”中所述的相关会计政策处理。
其他情形下的长期股权投资处置，对于处置的股权，其账面价值与实际取得价款的
差额，计入当期损益。
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采用权益法核算的长期股权投资，处置后的剩余股权仍采用权益法核算的，在处置
时将原计入所有者权益的其他综合收益部分按相应的比例采用与被投资单位直接处置
相关资产或负债相同的基础进行会计处理。因被投资方除净损益、其他综合收益和利润
分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当期损益。
采用成本法核算的长期股权投资，处置后剩余股权仍采用成本法核算的，其在取得
对被投资单位的控制之前因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的
其他综合收益，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，
并按比例结转当期损益；因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其
他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动按比例结转当期损益。
本集团因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，
处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，
并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被
投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按金融工具确认和计量准则的有关规定进
行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。对于
本集团取得对被投资单位的控制之前，因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核
算而确认的其他综合收益，在丧失对被投资单位控制时采用与被投资单位直接处置相关
资产或负债相同的基础进行会计处理，因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中
除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动在丧失对被投资单位控
制时结转入当期损益。其中，处置后的剩余股权采用权益法核算的，其他综合收益和其
他所有者权益按比例结转；处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处
理的，其他综合收益和其他所有者权益全部结转。
本集团因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后
的剩余股权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公
允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其
他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同
的基础进行会计处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有
者权益变动而确认的所有者权益，在终止采用权益法时全部转入当期投资收益。
本集团通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，如果上述交易属
于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会
计处理，在丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价
值之间的差额，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期
损益。
（3）长期股权投资的减值测试方法及减值准备计提方法
长期股权投资的的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、21“长期资产减
值”。
15、投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已出
租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。此外，对
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2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
于本集团持有以备经营出租的空置建筑物，若董事会作出书面决议，明确表示将其用于
经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，也作为投资性房地产列报。
本集团投资性房地产采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，会计政策选择的依据为：
①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。
②本集团能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关
信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
本集团不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，在资产负债表日以投资性房地产的
公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
本集团投资性房地产由公司聘请的具有房地产评估资质的第三方机构出具评估报
告，以评估报告的估价结论作为其公允价值。
本集团有确凿证据表明房地产用途发生改变，将投资性房地产转换为自用房地产时，
以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计
入当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资
性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差
额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。
16、固定资产
（1）固定资产确认条件
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一
个会计年度的有形资产。固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本集团，且其成
本能够可靠地计量时才予以确认。固定资产按成本并考虑预计弃置费用因素的影响进行
初始计量。
（2）各类固定资产的折旧方法
固定资产从达到预定可使用状态的次月起，采用年限平均法在使用寿命内计提折旧。
各类固定资产的使用寿命、预计净残值和年折旧率如下：
固定资产类别 折旧年限(年) 预计净残值率 年折旧率(%)
房屋及建筑物 45.00 3.00% 2.16
办公设备 5.00-10.00 3.00% 9.70-19.40
运营设备 5.00-10.00 3.00% 9.70-19.40
运输工具 5.00-10.00 3.00% 9.70-19.40
其他 2.00 3.00% 48.50
预计净残值是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状
态，本集团目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。
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（3）固定资产的减值测试方法及减值准备计提方法
固定资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、21“长期资产减值”。
（4）融资租入固定资产的认定依据及计价方法
融资租赁为实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁，其所有权最
终可能转移，也可能不转移。以融资租赁方式租入的固定资产采用与自有固定资产一致
的政策计提租赁资产折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的在租赁资
产使用寿命内计提折旧，无法合理确定租赁期届满能够取得租赁资产所有权的，在租赁
期与租赁资产使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。
（5）其他说明
与固定资产有关的后续支出，如果与该固定资产有关的经济利益很可能流入且其成
本能可靠地计量，则计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值。除此以外
的其他后续支出，在发生时计入当期损益。
当固定资产处于处置状态或预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该
固定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后
的差额计入当期损益。
本集团至少于年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，
如发生改变则作为会计估计变更处理。
17、在建工程
在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项工程支出、工程达到
预定可使用状态前的资本化的借款费用以及其他相关费用等。在建工程在达到预定可使
用状态后结转为固定资产。
在建工程的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、21“长期资产减值”。
18、借款费用
借款费用包括借款利息、折价或溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇
兑差额等。可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，在资产支
出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建
或生产活动已经开始时，开始资本化；构建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定
可使用状态或者可销售状态时，停止资本化。其余借款费用在发生当期确认为费用。
专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息
收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支
出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本
化金额。资本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。
资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差
额计入当期损益。
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符合资本化条件的资产指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定
可使用或可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
如果符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中断、并且中断时间连
续超过 3 个月的，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。
19、无形资产
（1）无形资产
无形资产是指本集团拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
无形资产按成本进行初始计量。与无形资产有关的支出，如果相关的经济利益很可
能流入本集团且其成本能可靠地计量，则计入无形资产成本。除此以外的其他项目的支
出，在发生时计入当期损益。
取得的土地使用权通常作为无形资产核算。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土
地使用权支出和建筑物建造成本则分别作为无形资产和固定资产核算。如为外购的房屋
及建筑物，则将有关价款在土地使用权和建筑物之间进行分配，难以合理分配的，全部
作为固定资产处理。
使用寿命有限的无形资产自可供使用时起，对其原值减去预计净残值和已计提的减
值准备累计金额在其预计使用寿命内采用直线法分期平均摊销。使用寿命不确定的无形
资产不予摊销。
期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，如发生变更则
作为会计估计变更处理。此外，还对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核，
如果有证据表明该无形资产为企业带来经济利益的期限是可预见的，则估计其使用寿命
并按照使用寿命有限的无形资产的摊销政策进行摊销。
（2）研究与开发支出
本集团内部研究开发项目的支出分为研究阶段支出与开发阶段支出。
研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。
开发阶段的支出同时满足下列条件的，确认为无形资产，不能满足下述条件的开发
阶段的支出计入当期损益：
① 完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
② 具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
③ 无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在
市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；
④ 有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能
力使用或出售该无形资产；
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⑤ 归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
无法区分研究阶段支出和开发阶段支出的，将发生的研发支出全部计入当期损益。
（3）无形资产的减值测试方法及减值准备计提方法
无形资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、21“长期资产减值”。
20、长期待摊费用
长期待摊费用为已经发生但应由报告期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的
各项费用。长期待摊费用在预计受益期间按直线法摊销。
21、长期资产减值
对于固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产、以成本模式计量的投资性房
地产及对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资等非流动非金融资产，本集团于
资产负债表日判断是否存在减值迹象。如存在减值迹象的，则估计其可收回金额，进行
减值测试。商誉、使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，无论
是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。
减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并
计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现
金流量的现值两者之间的较高者。资产的公允价值根据公平交易中销售协议价格确定；
不存在销售协议但存在资产活跃市场的，公允价值按照该资产的买方出价确定；不存在
销售协议和资产活跃市场的，则以可获取的最佳信息为基础估计资产的公允价值。处置
费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售状态
所发生的直接费用。资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最终
处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。
资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估
计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流
入的最小资产组合。
在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期
从企业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商誉的
资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失
金额先抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组
合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面
价值。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
22、职工薪酬
本集团职工薪酬主要包括短期职工薪酬、离职后福利、辞退福利以及其他长期职工
福利。其中：
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短期薪酬主要包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生育保险
费、工伤保险费、住房公积金、工会经费和职工教育经费、非货币性福利等。本集团在
职工为本集团提供服务的会计期间将实际发生的短期职工薪酬确认为负债，并计入当期
损益或相关资产成本。其中非货币性福利按公允价值计量。
离职后福利主要包括设定提存计划。其中设定提存计划主要包括基本养老保险、失
业保险以及年金等，相应的应缴存金额于发生时计入相关资产成本或当期损益。
在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁减而提
出给予补偿的建议，在本集团不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的
辞退福利时，和本集团确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本两者孰早日，确认辞
退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益。但辞退福利预期在年度报告期结束后十
二个月不能完全支付的，按照其他长期职工薪酬处理。
本集团向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划的，按照设定提存计划
进行会计处理，除此之外按照设定收益计划进行会计处理。
23、预计负债
当与或有事项相关的义务同时符合以下条件，确认为预计负债：（1）该义务是本集
团承担的现时义务；（2）履行该义务很可能导致经济利益流出；（3）该义务的金额能够
可靠地计量。
在资产负债表日，考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素，
按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行计量。
如果清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定
能够收到时，作为资产单独确认，且确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
（1）亏损合同
亏损合同是履行合同义务不可避免会发生的成本超过预期经济利益的合同。待执行
合同变成亏损合同，且该亏损合同产生的义务满足上述预计负债的确认条件的，将合同
预计损失超过合同标的资产已确认的减值损失（如有）的部分，确认为预计负债。
（2）重组义务
对于有详细、正式并且已经对外公告的重组计划，在满足前述预计负债的确认条件
的情况下，按照与重组有关的直接支出确定预计负债金额。
24、收入
（1）商品销售
本集团已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，本集团不再对该商品实施
与所有权相关的继续管理权和实际控制权，相关的收入能够可靠计量，销售款已经收到
或取得了收款的证据，并且与销售该商品有关的成本能够可靠地计量时，确认营业收入
的实现。
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商品房销售收入实现的具体条件：工程已经竣工并通过有关部门验收；实际销售面
积符合合同规定，在合理的期限内已向购买方发出书面交房通知；履行了合同规定的义
务，且价款取得或确信可以取得；成本能够可靠地计量。
（2）提供劳务
对提供劳务交易的结果能够可靠估计的情况下，本集团在期末按完工百分比法确认
劳务收入，即在劳务合同的总收入、劳务的完成程度能够可靠地确定，与交易相关的价
款能够流入，已经发生和将要发生的劳务成本能够可靠地计量时，确认劳务收入。
（3）土地开发
本集团土地开发按照完工百分比法在资产负债表日确认合同收入和费用。确定完工
进度的方法：根据累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例确定。
（4）让渡资产使用权
他人使用本集团资金发生的利息收入，按使用资金的时间和实际利率计算确定；发
生的使用费收入按合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。上述收入的确定并应同
时满足：
①与交易相关的经济利益能够流入公司；
②收入的金额能够可靠地计量。
25、政府补助
政府补助是指本集团从政府无偿取得货币性资产和非货币性资产，不包括政府作为
所有者投入的资本。政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。本
集团将所取得的用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助界定为与资产相关的
政府补助；其余政府补助界定为与收益相关的政府补助。若政府文件未明确规定补助对
象，则采用以下方式将补助款划分为与收益相关的政府补助和与资产相关的政府补助：
（1）政府文件明确了补助所针对的特定项目的，根据该特定项目的预算中将形成资产
的支出金额和计入费用的支出金额的相对比例进行划分，对该划分比例需在每个资产负
债表日进行复核，必要时进行变更；（2）政府文件中对用途仅作一般性表述，没有指明
特定项目的，作为与收益相关的政府补助。
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产
的，按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额计量。按照名义金
额计量的政府补助，直接计入当期损益。
本集团对于政府补助通常在实际收到时，按照实收金额予以确认和计量。但对于期
末有确凿证据表明能够符合财政扶持政策规定的相关条件预计能够收到财政扶持资金，
按照应收的金额计量。按照应收金额计量的政府补助应同时符合以下条件：（1）应收补
助款的金额已经过有权政府部门发文确认，或者可根据正式发布的财政资金管理办法的
有关规定自行合理测算，且预计其金额不存在重大不确定性；（2）所依据的是当地财政
部门正式发布并按照《政府信息公开条例》的规定予以主动公开的财政扶持项目及其财
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政资金管理办法，且该管理办法应当是普惠性的（任何符合规定条件的企业均可申请），
而不是专门针对特定企业制定的；（3）相关的补助款批文中已明确承诺了拨付期限，且
该款项的拨付是有相应财政预算作为保障的，因而可以合理保证其可在规定期限内收到。
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产的使用寿命内按照合理、
系统的方法分期计入其他收益或营业外收入。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期
间的相关成本费用和损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间，
计入其他收益或营业外收入；用于补偿已经发生的相关成本费用和损失的，直接计入其
他收益或营业外收入。
已确认的政府补助需要返还时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面
余额，超出部分计入当期损益；不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。
政府资本性投入不属于政府补助。
26、递延所得税资产/递延所得税负债
（1）当期所得税
资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债（或资产），以按照税
法规定计算的预期应交纳（或返还）的所得税金额计量。计算当期所得税费用所依据的
应纳税所得额系根据有关税法规定对本年度税前会计利润作相应调整后计算得出。
（2）递延所得税资产及递延所得税负债
某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负债
确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产
生的暂时性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。
与商誉的初始确认有关，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳
税所得额（或可抵扣亏损）的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的应纳税暂时性
差异，不予确认有关的递延所得税负债。此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资
相关的应纳税暂时性差异，如果本集团能够控制暂时性差异转回的时间，而且该暂时性
差异在可预见的未来很可能不会转回，也不予确认有关的递延所得税负债。除上述例外
情况，本集团确认其他所有应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债。
与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）的
交易中产生的资产或负债的初始确认有关的可抵扣暂时性差异，不予确认有关的递延所
得税资产。此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，如
果暂时性差异在可预见的未来不是很可能转回，或者未来不是很可能获得用来抵扣可抵
扣暂时性差异的应纳税所得额，不予确认有关的递延所得税资产。除上述例外情况，本
集团以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认其他可抵扣暂
时性差异产生的递延所得税资产。
对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏
损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
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资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期
收回相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。
于资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法获
得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面
价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
（3）所得税费用
所得税费用包括当期所得税和递延所得税。
除确认为其他综合收益或直接计入股东权益的交易和事项相关的当期所得税和递
延所得税计入其他综合收益或股东权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账
面价值外，其余当期所得税和递延所得税费用或收益计入当期损益。
（4）所得税的抵销
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行
时，本集团当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资
产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是
对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间
内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负
债时，本集团递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。
27、租赁
融资租赁为实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁，其所有权最
终可能转移，也可能不转移。融资租赁以外的其他租赁为经营租赁。
（1）本集团作为承租人记录经营租赁业务
经营租赁的租金支出在租赁期内的各个期间按直线法计入相关资产成本或当期损
益。初始直接费用计入当期损益。或有租金于实际发生时计入当期损益。
（2）本集团作为出租人记录经营租赁业务
经营租赁的租金收入在租赁期内的各个期间按直线法确认为当期损益。对金额较大
的初始直接费用于发生时予以资本化，在整个租赁期间内按照与确认租金收入相同的基
础分期计入当期损益；其他金额较小的初始直接费用于发生时计入当期损益。或有租金
于实际发生时计入当期损益。
（3）本集团作为承租人记录融资租赁业务
于租赁期开始日，将租赁开始日租赁资产的公允价值与最低租赁付款额现值两者中
较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差
额作为未确认融资费用。此外，在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租
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赁项目的初始直接费用也计入租入资产价值。最低租赁付款额扣除未确认融资费用后的
余额分别长期负债和一年内到期的长期负债列示。
未确认融资费用在租赁期内采用实际利率法计算确认当期的融资费用。或有租金于
实际发生时计入当期损益。
（4）本集团作为出租人记录融资租赁业务
于租赁期开始日，将租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融资
租赁款的入账价值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额、初始直接费用及未担保
余值之和与其现值之和的差额确认为未实现融资收益。应收融资租赁款扣除未实现融资
收益后的余额分别长期债权和一年内到期的长期债权列示。
未实现融资收益在租赁期内采用实际利率法计算确认当期的融资收入。或有租金于
实际发生时计入当期损益。
28、重要会计政策、会计估计的变更
（1）重要会计政策变更
①根据财政部《关于修订印发 2018 年度一般企业财务报表格式的通知》财会[2018]15
号），经第八届董事会第二十七次决议通过，本集团对财务报表格式进行了以下修订：
A、资产负债表
将原“应收票据”及“应收账款”行项目整合为“应收票据及应收账款”；
将原“应收利息”及“应收股利”行项目归并至“其他应收款”；
将原“固定资产清理”行项目归并至“固定资产”；
将原“工程物资”行项目归并至“在建工程”；
将原“应付票据”及“应付账款”行项目整合为“应付票据及应付账款”项目；
将原“应付利息”及“应付股利”行项目归并至“其他应付款”。
B、利润表
在“财务费用”行项目下分别列示“利息费用”和“利息收入”明细项目；
本集团对可比期间的比较数据按照财会[2018]15 号文进行调整。
财务报表格式的修订对本集团的资产总额、负债总额、净利润、其他综合收益等无
影响。
②根据财政部《关于 2018 年度一般企业财务报表格式有关问题的解读》，本集团作
为个人所得税的扣缴义务人，根据《中华人民共和国个人所得税法》收到的扣缴税款手
续费在“其他收益”中填列，对可比期间的比较数据进行调整。
本集团实际收到的政府补助，无论是与资产相关还是与收益相关，在编制现金流量
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表时均作为经营活动产生的现金流量列报，对可比期间的比较数据进行调整，报告期内，
上述会计政策变更对本集团现金流无影响。
（2）重要会计估计变更
无。
（3）其他列报调整
根据本集团新制定的《投资性房地产公允价值计量工作指引》，新制定的投房指引
更为细化和明确了公司投资性房地产确认的时点。参照《财务报表列报准则》第八条的
规定，“财务报表的列报项目发生变更的，应当至少对可比期间的数据按照当期的列报
要求进行调整，并在附注中披露调整的原因和性质，以及调整的各项目金额。”本集团
对 2018 年财务报表期初存货和投资性房地产的数据相应进行重述调整，由 2017 年末原
报的存货重分类至投资性房地产 4,945,356,972.06 元，重分类调整事项对期初权益没有影
响。存货和投资性房地产原报与重述明细如下：
报表项目 2017 年末原报余额 2018 年初重述余额 调整金额
存货 62,841,597,055.70 57,896,240,083.64 -4,945,356,972.06
投资性房地产 32,205,834,576.91 37,151,191,548.97 4,945,356,972.06
合计 95,047,431,632.61 95,047,431,632.61 --
29、资产证券化业务
本集团将物业资产证券化（应收款项即“信托财产”），一般将这些资产出售给特定目
的实体，然后再由该实体向投资者发行证券。证券化金融资产的权益以信用增级、次级
债券或其他剩余权益 （保留权益）的形式保留。保留权益在本集团的资产负债表内以
公允价值入账。证券化的利得或损失取决于所转移金融资产的账面价值，并在终止确认
的金融资产与保留权益之间按它们于转让当日的相关公允价值进行分配。证券化的利得
或损失记入当期损益。
在应用证券化金融资产的政策时，本集团已考虑转移至另一实体的资产的风险和报
酬转移程度，以及本集团对该实体行使控制权的程度：
①当本集团已转移该金融资产所有权上几乎全部风险和报酬时，本集团将终止确认
该金融资产；
②当本集团保留该金融资产所有权上几乎全部风险和报酬时，本集团将继续确认该
金融资产；
③如本集团并未转移或保留该金融资产所有权上几乎全部风险和报酬，本集团将考
虑对该金融资产是否存在控制。如果本集团并未保留控制权，本集团将终止确认该金融
资产，并把在转移中产生或保留的权利及义务分别确认为资产或负债。如本集团保留控
制权，则根据对金融资产的继续涉入程度确认金融资产。
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2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
30、重大会计判断和估计
本集团在运用会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，本集团需要对无法
准确计量的报表项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是基于
本集团管理层过去的历史经验，并在考虑其他相关因素的基础上做出的。这些判断、估
计和假设会影响收入、费用、资产和负债的报告金额以及资产负债表日或有负债的披露。
然而，这些估计的不确定性所导致的结果可能造成对未来受影响的资产或负债的账面金
额进行重大调整。
本集团对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的变
更仅影响变更当期的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来期间
的，其影响数在变更当期和未来期间予以确认。
于资产负债表日，本集团需对财务报表项目金额进行判断、估计和假设的重要领域
如下：
（1）租赁的归类
本集团根据《企业会计准则第 21 号——租赁》的规定，将租赁归类为经营租赁和融
资租赁，在进行归类时，管理层需要对是否已将与租出资产所有权有关的全部风险和报
酬实质上转移给承租人，或者本集团是否已经实质上承担与租入资产所有权有关的全部
风险和报酬，作出分析和判断。
（2）坏账准备计提
本集团根据应收款项的会计政策，采用备抵法核算坏账损失。应收款项减值是基于
评估应收款项的可收回性。鉴定应收款项减值要求管理层的判断和估计。实际的结果与
原先估计的差异将在估计被改变的期间影响应收款项的账面价值及应收款项坏账准备
的计提或转回。
（3）存货跌价准备
本集团根据存货会计政策，按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现净
值及陈旧和滞销的存货，计提存货跌价准备。存货减值至可变现净值是基于评估存货的
可售性及其可变现净值。鉴定存货减值要求管理层在取得确凿证据，并且考虑持有存货
的目的、资产负债表日后事项的影响等因素的基础上作出判断和估计。实际的结果与原
先估计的差异将在估计被改变的期间影响存货的账面价值及存货跌价准备的计提或转
回。
（4）可供出售金融资产减值
本集团确定可供出售金融资产是否减值在很大程度上依赖于管理层的判断和假设，
以确定是否需要在利润表中确认其减值损失。在进行判断和作出假设的过程中，本集团
需评估该项投资的公允价值低于成本的程度和持续期间，以及被投资对象的财务状况和
短期业务展望，包括行业状况、技术变革、信用评级、违约率和对手方的风险。
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（5）折旧和摊销
本集团对固定资产和无形资产在考虑其残值后，在使用寿命内按直线法计提折旧和
摊销。本集团定期复核使用寿命，以决定将计入每个报告期的折旧和摊销费用数额。使
用寿命是本集团根据对同类资产的已往经验并结合预期的技术更新而确定的。如果以前
的估计发生重大变化，则会在未来期间对折旧和摊销费用进行调整。
（6）投资性房地产公允价值的确定
本集团采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。会计政策选择的依据为：
①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。
②本集团能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关
信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
（7）递延所得税资产
在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，本集团就所有未利用的税务
亏损确认递延所得税资产。这需要本集团管理层运用大量的判断来估计未来应纳税利润
发生的时间和金额，结合纳税筹划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。
（8）所得税
本集团在正常的经营活动中，有部分交易其最终的税务处理和计算存在一定的不确
定性。部分项目是否能够在税前列支需要税收主管机关的审批。如果这些税务事项的最
终认定结果同最初估计的金额存在差异，则该差异将对其最终认定期间的当期所得税和
递延所得税产生影响。
（9）土地增值税
本集团根据土地增值税清算相关规定，基于清算口径累计计提了土地增值税。考虑
到实际清算情况，清算缴纳税额可能高于或低于资产负债表日估计的数额，估计额的任
何增减变动都会影响以后年度的损益。
五、税项
主要税种及税率
税 种 具体税率情况
房地产开发及租赁业务适用于增值税简易征收的项目，按应税收入的
5%计缴增值税；适用于一般计税的项目，按应税收入的 11%、10%（注）、
增值税
6%等税率计算销项税，并按扣除当期允许抵扣的进项税额后的差额计缴
增值税。
2016 年 5 月 1 日前，房地产开发业务按应税营业额的 5%计缴；以预收
款方式收取价款时，以预收账款额作为应税营业额计缴税金；受托开发
营业税 业务，按应税营业额的 3%计缴。根据财政部和国家税务总局联合发布
的财税[2016]36 号文，自 2016 年 5 月 1 日起全国范围内全部营业税纳税
人纳入营业税改征增值税试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。
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2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
税 种 具体税率情况
城市维护建设税 按应纳流转税的5%、7%计缴。
教育费附加 按应纳流转税的3%计缴，地方教育费附加按应纳流转税的2%计缴。
房地产开发业务在项目开发阶段按预收款预缴，项目达到土地增值税清
土地增值税
算条件时按开发项目清算汇缴。
本集团及设立于中国境内其余子公司适用所得税税率为 25%。本集团设
企业所得税
立于香港地区的子公司适用所得税税率为 16.5%。
契税 按土地使用权的出售、出让金额3%-5%计缴。
其他税项 按国家有关的具体规定计缴。
注：根据财政部与国家税务总局联合发布的《关于调整增值税税率的通知》（财税
〔2018〕32 号），自 2018 年 5 月 1 日起，纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，
原适用 17%和 11%税率的，税率分别调整为 16%、10%。自 2018 年 5 月 1 日起，本集团
提供建筑劳务、不动产租赁、销售不动产税率调整为 10%。
六、合并财务报表项目注释
以下注释项目（含公司财务报表主要项目注释）除非特别指出，期初指 2018 年 1
月 1 日，期末指 2018 年 12 月 31 日，本期指 2018 年度，上期指 2017 年度。
1、货币资金
项 目 期末数 期初数
库存现金： 602,327.09 703,764.76
银行存款： 11,855,235,867.56 11,548,430,128.12
银行存款中：财务公司存款 680,894,470.88 201,260,995.02
其他货币资金 101,364,961.94 20,155.69
合 计 11,957,203,156.59 11,549,154,048.57
其中：存放在境外的款项总额 41,177,466.61 49,370,528.05
期末，受限的货币资金余额 141,217,607.54 元。
2、应收票据及应收账款
项 目 期末数 期初数
应收账款 307,674,845.94 331,138,193.73
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2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
应收账款
①应收账款按种类披露
期末数
种 类
金 额 比例% 坏账准备 计提比例% 净额
单项金额重大并单项计提
-- -- -- -- --
坏账准备的应收账款
按信用风险特征组合计提
386,729,384.34 98.99 79,054,538.40 20.44 307,674,845.94
坏账准备的应收账款
单项金额虽不重大但单项
3,941,066.91 1.01 3,941,066.91 100.00 --
计提坏账准备的应收账款
合 计 390,670,451.25 100.00 82,995,605.31 21.24 307,674,845.94
应收账款按种类披露（续）
期初数
种 类
金 额 比例% 坏账准备 计提比例% 净额
单项金额重大并单项计提
-- -- -- -- --
坏账准备的应收账款
按信用风险特征组合计提
419,930,796.81 98.96 88,792,603.08 21.14 331,138,193.73
坏账准备的应收账款
单项金额虽不重大但单项
4,429,722.21 1.04 4,429,722.21 100.00 --
计提坏账准备的应收账款
合 计 424,360,519.02 100.00 93,222,325.29 21.97 331,138,193.73
账龄分析法组合，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
期末数
账 龄
金 额 比例% 坏账准备 计提比例% 净额
0-3 个月 174,823,907.42 45.21 -- -- 174,823,907.42
3-6 个月 6,851,435.34 1.77 205,543.05 3.00 6,645,892.29
6 个月-1 年 3,595,493.19 0.93 215,729.59 6.00 3,379,763.60
1-2 年 43,743,854.01 11.31 6,561,578.10 15.00 37,182,275.91
2-3 年 33,928,297.68 8.77 10,178,489.31 30.00 23,749,808.37
3 年以上 123,786,396.70 32.01 61,893,198.35 50.00 61,893,198.35
合 计 386,729,384.34 100.00 79,054,538.40 20.44 307,674,845.94
（续）
期初数
账 龄
金 额 比例% 坏账准备 计提比例% 净额
0-3 个月 98,576,486.96 23.47 -- -- 98,576,486.96
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2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
期初数
账 龄
金 额 比例% 坏账准备 计提比例% 净额
3-6 个月 18,113,575.15 4.32 543,407.24 3.00 17,570,167.91
6 个月-1 年 7,904,352.74 1.88 474,261.15 6.00 7,430,091.59
1-2 年 164,612,799.22 39.20 24,691,919.90 15.00 139,920,879.32
2-3 年 11,393,883.29 2.71 3,418,165.04 30.00 7,975,718.25
3 年以上 119,329,699.45 28.42 59,664,849.75 50.00 59,664,849.70
合 计 419,930,796.81 100.00 88,792,603.08 21.14 331,138,193.73
②本期计提坏账准备金额-8,455,952.75 元；本期核销应收账款 1,770,767.23 元。
③按欠款方归集的应收账款期末余额前五名单位情况
应收账款 占应收账款期末余额 坏账准备
单位名称
期末余额 合计数的比例% 期末余额
法人一 49,549,261.25 12.68 24,774,630.63
法人二 46,612,304.00 11.93 --
法人三 38,004,114.75 9.73 19,002,057.37
法人四 33,122,728.51 8.48 --
法人五 32,074,839.75 8.21 4,811,225.96
合计 199,363,248.26 51.03 48,587,913.96
3、预付款项
（1）预付款项按账龄披露
期末数 期初数
账 龄
金 额 比例% 金 额 比例%
1 年以内 401,355,224.00 6.96 384,863,908.37 6.75
1至2年 63,505,437.50 1.10 11,541,627.74 0.20
2至3年 10,609,864.71 0.18 1,053,939,677.69 18.50
3 年以上 5,295,956,784.17 91.76 4,247,952,368.86 74.55
合 计 5,771,427,310.38 100.00 5,698,297,582.66 100.00
说明：账龄超过 1 年的预付款项主要系预付北京中信房地产有限公司的地价款。
（2）按预付对象归集的预付款项期末余额前五名单位情况
预付款项 占预付款项期末余额
单位名称
期末余额 合计数的比例%
法人一 5,010,572,000.00 86.82
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财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
预付款项 占预付款项期末余额
单位名称
期末余额 合计数的比例%
法人二 163,550,969.01 2.83
法人三 84,730,000.00 1.47
法人四 57,768,683.07 1.00
法人五 37,793,418.00 0.65
合 计 5,354,415,070.08 92.77
4、其他应收款
项 目 期末数 期初数
其他应收款 2,460,462,379.19 1,058,283,750.60
其他应收款
①其他应收款按种类披露
期末数
种 类
金额 比例% 坏账准备 计提比例% 净额
单项金额重大并单项计提
-- -- -- -- --
坏账准备的其他应收款
按信用风险特征组合计提
坏账准备的其他应收款
其中：账龄分析法组合 373,018,769.74 14.75 65,141,714.02 17.46 307,877,055.72
投标保证金、备用金组合 76,787,720.14 3.04 -- -- 76,787,720.14
合营企业、联营企业往来款
2,075,797,603.33 82.07 -- -- 2,075,797,603.33
组合
组合小计 2,525,604,093.21 99.86 65,141,714.02 2.58 2,460,462,379.19
单项金额虽不重大但单项
计提坏账准备的其他应收 3,602,165.16 0.14 3,602,165.16 100.00 --
款
合 计 2,529,206,258.37 100 68,743,879.18 2.72 2,460,462,379.19
其他应收款按种类披露（续）
期初数
种 类
金额 比例% 坏账准备 计提比例% 净额
单项金额重大并单项计提
-- -- -- -- --
坏账准备的其他应收款
按信用风险特征组合计提
坏账准备的其他应收款
其中：账龄分析法组合 290,042,991.05 26.10 51,038,770.66 17.60 239,004,220.39
投标保证金、备用金组合 7,688,563.25 0.69 -- -- 7,688,563.25
合营企业、联营企业往来款
811,590,966.96 73.05 -- -- 811,590,966.96
组合
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财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
期初数
种 类
金额 比例% 坏账准备 计提比例% 净额
组合小计 1,109,322,521.26 99.84 51,038,770.66 4.60 1,058,283,750.60
单项金额虽不重大但单项
计提坏账准备的其他应收 1,809,583.00 0.16 1,809,583.00 100.00 --
款
合 计 1,111,132,104.26 100.00 52,848,353.66 4.76 1,058,283,750.60
A、账龄组合，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
期末数
账 龄
金额 比例% 坏账准备 计提比例% 净额
0-3 个月 81,425,778.33 21.83 -- -- 81,425,778.33
3-6 个月 48,928,261.00 13.12 1,467,847.83 3.00 47,460,413.17
6 个月-1 年 70,339,872.50 18.86 4,220,392.35 6.00 66,119,480.15
1-2 年 55,179,598.00 14.79 8,276,939.70 15.00 46,902,658.30
2-3 年 36,980,479.07 9.91 11,094,143.72 30.00 25,886,335.35
3 年以上 80,164,780.84 21.49 40,082,390.42 50.00 40,082,390.42
合 计 373,018,769.74 100.00 65,141,714.02 17.46 307,877,055.72
期初数
账 龄
金 额 比例% 坏账准备 计提比例% 净额
0-3 个月 90,206,196.23 31.10 -- -- 90,206,196.23
3-6 个月 7,895,173.57 2.72 236,855.19 3.00 7,658,318.38
6 个月-1 年 40,681,253.78 14.03 2,440,875.22 6.00 38,240,378.56
1-2 年 47,325,409.91 16.32 7,098,811.45 15.00 40,226,598.46
2-3 年 53,526,249.72 18.45 16,057,874.91 30.00 37,468,374.81
3 年以上 50,408,707.84 17.38 25,204,353.89 50.00 25,204,353.95
合 计 290,042,991.05 100.00 51,038,770.66 17.60 239,004,220.39
B、组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款：
组合名称 账面余额 坏账准备 计提比例%
投标保证金、备用金组合 76,787,720.14 -- --
合营企业、联营企业往来款组合 2,075,797,603.33 -- --
合 计 2,152,585,323.47 -- --
②本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备金额 16,229,499.98 元；本期核销其他应收款 333,974.46 元。
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2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
③其他应收款按款项性质披露
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
保证金、备用金、押金 222,050,449.42 62,697,686.45
代付公维基金、水泥基金等 138,089,184.24 108,672,556.06
往来款 2,159,636,843.16 932,244,538.21
其他 9,429,781.55 7,517,323.54
合 计 2,529,206,258.37 1,111,132,104.26
④按欠款方归集的其他应收款期末余额前五名单位情况
占其他应收款
款项 其他应收款 坏账准备
单位名称 账龄 期末余额合计
性质 期末余额 期末余额
数的比例(%)
北京远和置业有限公司（以
往来款 570,203,379.16 0-3个月 22.55 --
下简称远和置业）
北京融筑房地产开发有限公
往来款 416,484,230.70 6个月-1年 16.47 --
司（以下简称融筑地产）
北京未来科技城昌金置业有
往来款 378,852,415.29 1-2年 14.98 --
限公司（以下简称昌金置业）
北京未来科技城昌融置业有
往来款 377,975,958.32 1-2年 14.94 --
限公司（以下简称昌融置业）
天津万锦华瑞房地产开发有
限公司（以下简称天津万锦 往来款 332,151,504.86 0-3个月 13.13 --
华瑞）
合 计 -- 2,075,667,488.33 -- 82.07 --
5、存货
（1）存货分类
期末数 期初数
存货种类
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
开发成本 60,146,316,473.59 -- 60,146,316,473.59 44,047,154,185.76 -- 44,047,154,185.76
开发产品 16,062,059,562.63 -- 16,062,059,562.63 12,672,132,400.93 109,260.40 12,672,023,140.53
出租开发产品 1,412,440,068.98 -- 1,412,440,068.98 1,159,721,762.95 -- 1,159,721,762.95
周转材料 1,848,984.33 -- 1,848,984.33 1,605,329.85 -- 1,605,329.85
周转房 8,912,465.06 -- 8,912,465.06 9,449,151.39 -- 9,449,151.39
库存商品 1,480,413.28 -- 1,480,413.28 1,720,534.25 -- 1,720,534.25
酒店物资 5,412,127.72 -- 5,412,127.72 4,565,978.91 -- 4,565,978.91
合 计 77,638,470,095.59 -- 77,638,470,095.59 57,896,349,344.04 109,260.40 57,896,240,083.64
－48－
金融街控股股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
（2）存货跌价准备
本期增加 本期减少
存货种类 期初数 期末数
计提 其他 转回或转销 其他
开发产品
其中：重庆金悦熙城 109,260.40 -- -- 109,260.40 -- --
（3）存货期末余额中含有借款费用资本化金额的说明
截 至 2018 年 12 月 31 日 止 ， 存 货 期 末 余 额 中 含 有 借 款 费 用 资 本 化 金 额 为
6,684,493,827.63 元，当期资本化率 2.90%—7.50%。
（4）开发成本
开工 预计 预计 期末跌
项目名称 期末数 期初数
时间 竣工时间 总投资 价准备
E1 未开工 -- -- 16,364,500.00 16,364,500.00 --
E6 未开工 -- -- 327,956,828.42 312,852,804.53 --
E6-A 未开工 -- -- 415,428,688.42 399,897,135.31 --
惠州巽寮湾滨海旅游度
2007 年 2021 年 200.00 亿 1,219,803,920.28 1,419,906,899.76 --
假区
重庆融景城项目 2011 年 2020 年 140.75 亿 1,423,185,667.44 1,799,735,409.87 --
天津大都会项目 2010 年 2019 年 109.20 亿 2,778,300,820.67 2,443,945,484.86 --
通州商务园项目 2011 年 2019 年 35.24 亿 825,282,621.90 861,697,413.03 --
金融街（长安）中心
2013 年 2018 年 64.69 亿 -- 728,406,408.81 --
（京西项目）
公园懿府（南苑项目） 2015 年 2018 年 66.56 亿 -- 36,989,533.01 --
金融街听湖小镇（天津
2014 年 2020 年 22.71 亿 1,210,253,764.99 1,081,264,203.87 --
东丽湖项目）
诺丁山项目（张家窝 H
2014 年 2018 年 17.68 亿 -- 399,051,056.02 --
地块）
金融街融熙府（重庆特
2015 年 2020 年 17.00 亿 815,453,589.05 697,100,904.83 --
钢项目）
广州珠江金茂府（荔湾区
2015 年 2019 年 63.37 亿 716,904,451.24 3,356,666,283.79 --
广钢新城二期项目）
金融街融御（海珠区石
2017 年 2018 年 38.84 亿 -- 2,916,702,087.74 --
岗路项目）
闸北项目-C1 地块 2017 年 2020 年 84.45 亿 2,309,047,346.18 2,155,373,037.48 --
闸北项目-C2、D 地块 2016 年 2018/2019 年 65.34 亿 3,000,000,307.54 4,840,484,592.64 --
重庆金悦锦城/金悦郦城 2016 年 2018 年 17.00 亿 -- 162,414,081.16 --
金融街花溪小镇（广州
2016 年 2019/2020 年 24.91 亿 820,050,501.75 579,181,929.81 --
花都北优花园项目）
金融街金悦嘉苑（房山
2018 年 2020 年 29.86 亿 1,964,064,889.71 1,725,163,532.86 --
区良乡镇中心地块）
金融街融府（周庄子项
2018 年 2019 年 38.47 亿 3,341,947,423.92 3,040,288,142.46 --
目）
金融街金悦郡（廊安土
2018 年 2020 年 13.16 亿 871,253,329.30 801,184,717.94 --
2017-3）
－49－
金融街控股股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
开工 预计 预计 期末跌
项目名称 期末数 期初数
时间 竣工时间 总投资 价准备
金融街融悦湾（苏州太
2018 年 2021/2022 年 91.22 亿 3,812,979,893.55 3,476,737,094.46 --
湖新城项目）
金融街碧桂园熙湖台
（天津东丽湖 03、04 地 2018 年 2020 年 11.55 亿 656,389,351.27 559,950,001.41 --
块）
重庆礼嘉项目 2018 年 2021 年 39.32 亿 2,313,491,242.45 2,101,433,155.95 --
金融街金悦府（武清中
2018 年 2021 年 61.46 亿 3,756,460,543.11 3,494,688,190.27 --
央水城项目）
颐璟春秋(黄村 0702 地
2018 年 2020 年 31.78 亿 2,540,322,887.37 2,246,132,106.15 --
块）
金融街金悦府（佛山三
2018 年 2020 年 26.50 亿 1,424,199,615.75 1,190,818,843.43 --
水地块）
金融街融御（成都春熙
2018 年 2020 年 10.80 亿 889,665,357.53 782,786,483.26 --
路）
金融街融御（武汉光谷
2019 年 2022 年 27.72 亿 441,541,066.2 419,938,151.05 --
广场项目）
金融街古泉小镇（董氏
2019 年 2020 年 21.19 亿 254,528,209.13 -- --
地块项目）
金融街金悦融庭（常熟
市 2018A-010 地块住宅用 2019 年 2020 年 27.42 亿 1,454,263,742.81 -- --
房项目）
两江新区水土复兴地块 2019 年 2021 年 30.00 亿 1,002,323,810.90 -- --
金融街金悦府
2019 年 2021 年 65.59 亿 3,455,875,206.53 -- --
（廊安土 2017-3）
金融街阅江台（盛澜武
2019 年 2020 年 17.00 亿 639,622,993.53 -- --
生所项目）
金融街金悦府（文化大
2018 年 2023 年 90.27 亿 4,417,657,826.02 -- --
道项目）
天津自来水地块 2018 年 2020 年 16.00 亿 725,170,990.46 -- --
李七庄项目 2018 年 2020 年 14.33 亿 784,202,336.22 -- --
惠州文头岭 2019 年 2021 年 37.31 亿 1,772,166,506.97 -- --
东莞茶山 2019 年 2020/2022 年 29.25 亿 1,600,285,963.07 -- --
远洋金融街西郊宸章
2018 年 2020 年 16.90 亿 1,040,213,883.89 -- --
（上海西郊宸章）
金融街融御（深圳光明
2019 年 2021 年 37.76 亿 2,832,322,794.52 -- --
区街道地块项目）
金融街金悦府（新津金
2018 年 2020 年 21.56 亿 1,136,549,905.86 -- --
悦府项目）
金融街花屿岛（新津御
2018 年 2020 年 17.52 亿 806,797,093.02 -- --
宾府项目）
金融街融悦广场（门头
2018 年 2019 年 11.40 亿 333,986,602.62 -- --
沟项目）
合 计 -- -- -- 60,146,316,473.59 44,047,154,185.76 --
－50－
金融街控股股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
（5）开发产品
项目名称 竣工时间 期初数 本期增加 本期减少 期末数
B5 富凯大厦 2002 年 9,187,484.43 -- -- 9,187,484.43
G2-6/7 2006 年 18,215,435.85 -- -- 18,215,435.85
大屯项目 2010 年 501,942.37 -- -- 501,942.37
金阳大厦 1997 年 3,373,654.42 -- -- 3,373,654.42
金融街（月坛）中心 2014 年 27,857,075.56 -- -- 27,857,075.56
北七家 2013/2014 年 900,249.65 -- 373,130.20 527,119.45
惠州巽寮湾滨海旅游度
2009/2018 年 1,409,550,260.64 973,271,875.58 1,187,760,432.23 1,195,061,703.99
假区
重庆嘉年华项目 2005 年 21,214,186.81 -- -- 21,214,186.81
重庆金融中心 2010/2011 年 6,452,285.28 -- -- 6,452,285.28
重庆融城华府项目 2011 年 7,803,625.70 -- 48,245.27 7,755,380.43
2013/2017/
重庆融景城项目 1,628,622,508.98 845,093,359.66 763,644,916.01 1,710,070,952.63
2018 年
重庆金悦城项目 2012/2014 年 30,139,313.31 -- 1,802,562.27 28,336,751.04
津门项目 2010/2011 年 39,299,713.09 -- 743,768.63 38,555,944.46
津塔项目 2010/2011 年 1,073,499.04 -- -- 1,073,499.04
天津大都会项目 2012/2017 年 191,449,849.08 -- 46,541,296.25 144,908,552.83
天津（南开）中心（天津
2013/2015 年 258,872,031.50 41,339,344.79 112,252,783.36 187,958,592.93
世纪中心）
金融街（和平）中心 2014/2016 年 977,011,102.62 27,684,879.38 149,658,302.75 855,037,679.25
金色漫香林（三羊居住区
2009/2017 年 227,630,949.41 -- 142,985,839.68 84,645,109.73
居住、商业项目）
德胜国际中心 2009 年 33,602,181.58 -- -- 33,602,181.58
金色漫香郡（大兴区黄村
2012 年 11,117,442.57 -- 8,265,015.01 2,852,427.56
镇孙村项目）
金融街园中园（通州商务 2012/2014/
28,314,773.81 439,023,246.14 445,001,660.30 22,336,359.65
园项目） 2018 年
北京融景城（衙门口住宅
2013 年 1,095,644.32 -- -- 1,095,644.32
项目）
生物医药基地 11 号地 2014 年 9,620,795.12 -- 651,132.72 8,969,662.4
金融街（广安）中心（大
2015 年 3,424,178.49 -- 3,424,178.49 --
吉项目）
南宫嘉园（南宫项目） 2015/2016 年 114,380,299.64 -- 29,737,076.91 84,643,222.73
金融街（长安）中心（京 2016/2017/
848,938,350.03 728,406,408.81 1,202,760,056.56 374,584,702.28
西项目） 2018 年
金融街（海伦）中心（上
2016 年 18,770,422.60 -- -- 18,770,422.60
海海伦中心项目）
金融街（静安）中心 2016 年 50,138,354.74 -- 38,708,510.72 11,429,844.02
融穗御府（萝岗长岭居项
2016/2017 年 109,077,481.34 -- 24,009,044.45 85,068,436.89
目）
融穗澜湾（番禺市桥项
2016 年 126,042,634.61 19,761,343.06 46,013,080.24 99,790,897.43
目）
－51－
金融街控股股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
项目名称 竣工时间 期初数 本期增加 本期减少 期末数
重庆金悦熙城项目 2016 年 244,054,219.72 -- 21,864,563.16 222,189,656.56
公园懿府（南苑项目） 2017 年 1,875,752,126.55 -- 567,585,721.42 1,308,166,405.13
天津诺丁山项目（张家窝
2017/2018 年 121,803,819.00 633,673,441.98 680,182,115.27 75,295,145.71
H 地块）
天津融汇（华苑项目） 2017 年 200,219,249.70 -- 119,326,594.97 80,892,654.73
重庆金悦锦城/金悦郦城 2017/2018 年 193,537,226.32 341,616,567.55 336,486,111.72 198,667,682.15
金融街花溪小镇（广州
2017 年 22,810,914.12 -- 18,985,588.71 3,825,325.41
花都北优花园项目）
融穗华府（荔湾区广钢新
2017 年 3,453,132,807.07 29,557,784.05 1,745,778,105.80 1,736,912,485.32
城一期项目）
广州珠江金茂府（荔湾区
2017/2018 年 347,144,311.86 4,253,634,452.93 1,993,348,302.20 2,607,430,462.59
广钢新城二期项目）
金融街融御（海珠区石
2019 年 -- 3,717,531,643.91 84,076,996.47 3,633,454,647.44
岗路项目）
金融街融府（上海闸北
2018 年 -- 2,839,282,372.32 1,799,840,625.68 1,039,441,746.64
项目 C2、D 地块）
金融街听湖小镇（天津
2018 年 -- 362,235,030.67 290,328,831.68 71,906,198.99
东丽湖项目）
合 计 -- 12,672,132,400.93 15,252,111,750.83 11,862,184,589.13 16,062,059,562.63
（6）出租开发产品明细情况
项目名称 期初数 本期增加 本期减少 期末数
F4-D（北） 4,995,501.27 -- 135,013.56 4,860,487.71
B5 富凯大厦地上 41,772,564.66 -- 2,029,473.12 39,743,091.54
B5 富凯大厦地下 14,361,970.60 -- 459,288.96 13,902,681.64
C6 通泰大厦 62,465,363.95 -- 2,213,374.32 60,251,989.63
G2-6/7 182,411.07 -- 5,745.24 176,665.83
B1 地下 46,535,052.61 -- 1,385,200.92 45,149,851.69
重庆嘉年华项目 4,874,260.61 -- 27,508.77 4,846,751.84
重庆融景城项目 173,053,442.19 66,317,356.07 52,429,169.26 186,941,629
凤池岛酒店公寓底层商铺 40,378,088.29 -- 40,378,088.29 --
惠州巽寮湾滨海旅游度假区 187,149,155.65 59,045,789.49 34,111,664.00 212,083,281.14
津塔项目 126,988,389.23 -- 3,305,554.56 123,682,834.67
天津大都会项目 50,912,907.04 -- 6,895,509.78 44,017,397.26
金融街（南开）中心（天津世纪中心） 247,184,708.96 39,846,941.04 57,341,788.14 229,689,861.86
金融街（和平）中心 91,695,739.48 -- 29,762,223.82 61,933,515.66
津门项目 54,109,736.68 -- 297,557.93 53,812,178.75
金融街园中园（通州商务园项目） 13,062,470.66 -- 303,778.44 12,758,692.22
融穗御府（萝岗长岭居项目） -- 434,732.27 4,448.53 430,283.74
金融街融御（上海静安项目） -- 18,042,351.42 420,350.28 17,622,001.14
－52－
金融街控股股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
项目名称 期初数 本期增加 本期减少 期末数
金色漫香林（三羊居住区居住、商业项
-- 121,826,684.39 20,803.27 121,805,881.12
目）
金融街（长安）中心（京西商务中心） -- 178,247,256.31 1,255,437.67 176,991,818.64
重庆金悦熙城项目 -- 1,743,442.02 4,268.12 1,739,173.90
合 计 1,159,721,762.95 485,504,553.01 232,786,246.98 1,412,440,068.98
6、其他流动资产
项 目 期末数 期初数
预缴营业税 68,406,485.33 86,151,102.13
预缴土地增值税 441,034,700.01 466,127,640.31
预缴企业所得税 495,637,512.03 452,793,082.41
预缴城建税 4,536,669.50 5,508,981.29
预缴教育费附加 3,222,451.10 4,169,796.33
待抵扣及预缴增值税 368,816,448.45 274,142,219.94
信托投资计划 80,437,607.63 80,437,607.63
保本理财产品 -- 70,000,000.00
收购股权的债权款 -- 857,083,745.00
代垫的土地整理费 -- 117,000,000.00
其他 2,342,906.87 2,847,931.99
合 计 1,464,434,780.92 2,416,262,107.03
－53－
金融街控股股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
7、可供出售金融资产
（1）可供出售金融资产情况
期末数 期初数
项 目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
可供出售债务工具
可供出售权益工具 198,070,000.00 -- 198,070,000.00 165,070,000.00 -- 165,070,000.00
其中：按公允价值计量 -- -- -- -- -- --
按成本计量 198,070,000.00 -- 198,070,000.00 165,070,000.00 -- 165,070,000.00
合 计 198,070,000.00 -- 198,070,000.00 165,070,000.00 -- 165,070,000.00
（2）采用成本计量的可供出售权益工具
账面余额 减值准备 在被投资单
本期
被投资单位 位持股比例
期初 本期增加 本期减少 期末 期初 本期增加 本期减少 期末 现金红利
(%)
北京慕田峪长城施必得滑道娱乐有限
1,400,000.00 -- -- 1,400,000.00 -- -- -- -- 20.00 3,000,000.00
公司
北京通州商务园开发建设有限公司 100,000,000.00 -- -- 100,000,000.00 -- -- -- -- 18.75 --
北京产权交易所有限公司 16,670,000.00 -- -- 16,670,000.00 -- -- -- -- 11.06 3,152,100.00
北京创新工场创业投资中心 27,000,000.00 3,000,000.00 -- 30,000,000.00 -- -- -- -- 1.20 1,504,180.03
中证焦桐基金管理公司 20,000,000.00 -- -- 20,000,000.00 -- -- -- -- 10.00 --
北京怀信融资担保有限公司 -- 30,000,000.00 30,000,000.00 -- -- -- -- 11.03 --
合 计 165,070,000.00 33,000,000.00 -- 198,070,000.00 -- -- -- -- -- 7,656,280.03
－54－
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2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
8、长期股权投资
本期增减变动
减值准备
被投资单位 期初余额 减少 权益法下确认的 其他综合收益 其他权益 宣告发放现金 计提减 期末余额
追加投资 其他 期末余额
投资 投资损益 调整 变动 股利或利润 值准备
①合营企业
北京石开房地产开发
32,370,869.40 -- -- 48,426.49 -- -- -- -- -- 32,419,295.89 --
有限公司
北京博览奇石旅游开
4,556,863.33 -- -- -- -- -- -- -- -- 4,556,863.33 --
发有限责任公司
小 计 36,927,732.73 -- -- 48,426.49 -- -- -- -- -- 36,976,159.22 --
②联营企业
昌融置业 28,626,924.19 -- -- -4,315,627.08 -- -- -- -- -- 24,311,297.11 --
昌金置业 18,092,211.22 -- -- -8,093,140.42 -- -- -- -- -- 9,999,070.80 --
北京武夷房地产开发
有限公司（以下简称 3,108,955,143.00 -- -- -6,968,990.33 -- -- -- -- -- 3,101,986,152.67 --
武夷地产）
北京环境交易所有限
公司（以下简称北京 93,749,592.36 -- -- -6,880,029.74 -- -- -- -- -- 86,869,562.62 --
环交所）
融筑地产 -- 145,035,000.00 -- -5,198,522.21 -- -- -- -- -- 139,836,477.79 --
远和置业 -- 202,500,000.00 -- -6,398,106.08 -- -- -- -- -- 196,101,893.92 --
天津万锦华瑞 -- 171,500,000.00 -- -1,012,360.16 -- -- -- -- -- 170,487,639.84 --
小 计 3,249,423,870.77 519,035,000.00 -- -38,866,776.02 -- -- -- -- -- 3,729,592,094.75 --
合 计 3,286,351,603.50 519,035,000.00 -- -38,818,349.53 -- -- -- -- -- 3,766,568,253.97 --
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2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
9、投资性房地产
（1）投资性房地产明细情况
项 目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
采用成本模式进行后续计量的投资性房地产 -- -- -- --
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产 37,151,191,548.97 2,276,889,218.09 847,007,216.58 38,581,073,550.48
减:投资性房地产减值准备 -- -- -- --
合 计 37,151,191,548.97 2,276,889,218.09 847,007,216.58 38,581,073,550.48
（2）按公允价值计量的投资性房地产
本期增加 本期减少
项 目 期初公允价值 自用房地产或存 公允价值变动 投资性房地产在建 期末公允价值
购置 处置 其他
货转入 损益 新增
一、成本合计 23,462,693,406.21 -- 140,215,732.98 -- 1,681,321,964.84 459,721,102.90 -- 24,824,510,001.13
房屋建筑物 23,462,693,406.21 -- 140,215,732.98 -- 1,681,321,964.84 459,721,102.90 -- 24,824,510,001.13
二、公允价值变动合计 13,688,498,142.76 -- 44,408,945.31 410,942,574.96 -- 387,286,113.68 -- 13,756,563,549.35
房屋建筑物 13,688,498,142.76 -- 44,408,945.31 410,942,574.96 -- 387,286,113.68 -- 13,756,563,549.35
三、账面价值合计 37,151,191,548.97 -- 184,624,678.29 410,942,574.96 1,681,321,964.84 847,007,216.58 -- 38,581,073,550.48
房屋建筑物 37,151,191,548.97 -- 184,624,678.29 410,942,574.96 1,681,321,964.84 847,007,216.58 -- 38,581,073,550.48
说明：
①公司投资性房地产均位于商业繁华地段，存在着较为活跃的房地产交易市场，公司能够取得同类或类似的房地产交易价格。
②公司投资性房地产由公司聘请的具有房地产评估资质的第三方机构出具评估报告，以评估报告的估价结论作为公允价值。
③投资性房地产公允价值入账价值为在公允价值估测价格基础上扣除涉及的流转税和土地增值税后金额。
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财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
④公司于 2018 年 3 月 24 日召开的第八届董事会第十六次会议决议，部分金融街公寓准备长期持有，计入投资性房地产核算，采
用公允价值计量，此部分资产转入投资性房地产时公允价值为 57,229,106.38 元。
（3）投资性房地产按项目披露
项 目 地理位置 建筑面积 当期租金收入 期初公允价值 期末公允价值 公允价值变动
北京市西城区金城坊街 2 号、金融大街 18
金融街购物中心 93,378.29 166,181,147.52 3,515,292,820.22 3,560,023,405.40 7,251,185.14
号
中国北京市西城区金城坊街 1 号、3 号、5
金树街底商 号、7 号、9 号、11 号、太平桥大街 27 号 14,771.14 42,486,281.42 488,388,506.65 494,368,094.78 5,979,588.13
底商
金融街中心 中国北京市西城区金融大街 9 号楼 139,616.60 625,201,581.70 6,385,259,758.71 6,512,322,485.38 127,062,726.67
中国北京市西城区金融大街甲 23 号、乙
C3 四合院 2,080.56 9,874,919.39 195,849,920.92 198,133,920.92 2,284,000.00
23 号
E2 四合院 中国北京市西城区丁章胡同 1 号、3 号 4,811.42 15,640,083.54 611,236,698.58 619,760,984.30 8,524,285.72
美晟国际广场项 中国北京市西城区西单北大街 110 号综合
48,977.93 36,182,123.38 1,914,316,596.88 1,914,316,596.88 --
目 楼
金融街（月坛）中
中国北京市西城区月坛南街 1 号院 53,224.00 165,045,786.12 2,608,866,206.00 2,665,198,849.92 61,479,343.92
心
德胜国际中心 中国北京市西城区德胜门外大街 77 号 31,205.88 74,133,037.14 763,148,044.63 776,471,377.96 13,323,333.33
天津环球金融中
中国天津市和平区大沽北路 2 号 97,970.72 69,461,083.60 2,312,390,436.73 2,330,068,113.39 17,677,676.66
心
中国北京市西城区菜市口东南角大吉片
大吉写字楼 23,964.44 -- 847,007,216.58 -- --
危改小区 C
金融大厦 中国北京市西城区阜成门内大街 410 号楼 12,175.34 69,143,339.73 558,869,781.27 569,466,515.84 10,596,734.57
中国北京市西城区金城坊街 1 号、3 号、5
金融街公寓 13,131.41 76,741,755.05 635,919,585.32 698,247,572.59 49,507,826.20
号、7 号、9 号、11 号、太平桥大街 27 号
中国上海市虹口区四平路以东、天水路以
上海海伦中心 143,475.44 120,729,107.19 5,238,408,051.00 5,319,298,821.00 80,890,770.00
南、同嘉路以西、海伦路以北
－57－
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2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
项 目 地理位置 建筑面积 当期租金收入 期初公允价值 期末公允价值 公允价值变动
天津市南开区长江道与南开三马路交口
金融街南开中心 105,881.25 55,997,037.13 1,891,196,197.18 1,902,935,393.18 11,739,196.00
融汇广场 2 号楼
金融街万科丰科 北京市丰台区花乡四合庄（中关村科技园
138,263.04 25,277,263.50 4,239,684,756.24 4,393,782,482.04 59,034,853.93
中心 丰台园东区三期）
天津武清黄庄地
天津市武清区黄庄街滨河道东侧 10,000.00 -- 127,918,941.86 144,170,458.32 --
块（在建）
黄村 0702 地块 北京市大兴区黄村镇 DX00-0102-0702 地块
2,363.45 -- 97,521,943.78 107,471,482.59 --
（在建） F1 住宅混合公建用地
上海西郊宸章
上海市青浦区盈浦街道盈港路 1118 号 7,445.57 -- -- 222,345,041.54 --
（在建）
闸北项目 C1 地块 上海市闸北区天目西路街道 212 街坊 12
206,242.40 -- 3,689,986,800.28 4,225,817,750.57 --
（在建） 丘
门头沟融悦中心 北京市门头沟区永定镇 MC00-0018-0061 地
36,399.90 -- -- 336,100,728.00 --
项目（在建） 块
房山良乡金悦嘉 北京市房山区良乡镇中心区 01-17-02 等地
7,940.00 -- 96,659,206.70 108,577,540.90 --
苑项目（在建） 块 B1 商业用地
重庆巴渝老街项
重庆市沙坪坝区沙坪坝组团 A 标准分区 77,865.00 -- 525,032,778.07 587,693,142.99 --
目（在建）
重庆礼嘉项目
重庆市两江新区礼嘉组团 A 标准分区 15,623.79 -- 183,211,628.92 201,648,084.37 --
（在建）
水土复兴项目
重庆市两江新区水土组团 B 分区 40,232.37 -- -- 179,618,720.32 --
（在建）
苏州太湖项目 苏州市吴中区太湖新城塔韵路东侧、天颜
118,000.00 -- 225,025,672.45 251,744,810.45 --
（在建） 路北侧
融拓盛澜武生所 武汉市武昌区彭刘杨西路和临江大道交
22,000.00 -- -- 233,258,657.85 --
项目（在建） 汇处
东莞茶山（在建） 东莞市茶山镇下朗村 2,500.00 -- -- 28,232,519.00 --
合 计 -- 1,552,094,546.41 37,151,191,548.97 38,581,073,550.48 455,351,520.27
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财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
（4）未办妥产权证书的情况
项 目 账面价值 未办妥产权证书原因
美晟国际广场项目 1,914,316,596.88 尚在办理中
10、固定资产
项 目 期末数 期初数
固定资产 2,565,951,334.35 2,610,891,167.71
固定资产
①固定资产情况
项 目 房屋及建筑物 运输工具 办公设备 运营设备 其他 合 计
一、账面原值：
1.期初余额 3,025,770,440.73 35,662,157.67 57,797,491.44 291,510,768.62 24,768,599.00 3,435,509,457.46
2.本期增加金额 18,333,979.71 3,833,837.36 8,166,052.93 33,882,756.23 496,220.36 64,712,846.59
（1）购置 -- 3,357,555.50 8,166,052.93 23,307,757.95 496,220.36 35,327,586.74
（2）在建工程/存货
18,333,979.71 -- -- 10,574,998.28 -- 28,908,977.99
转入
（3）企业合并增加 -- 476,281.86 -- -- -- 476,281.86
3.本期减少金额 14,260,448.53 1,739,030.36 3,720,351.12 1,645,383.24 425,553.05 21,790,766.30
（1）处置或报废 3,175,902.07 1,739,030.36 3,720,351.12 1,645,383.24 425,553.05 10,706,219.84
（2）转入投资性房
11,084,546.46 -- -- -- -- 11,084,546.46
地产
4.期末余额 3,029,843,971.91 37,756,964.67 62,243,193.25 323,748,141.61 24,839,266.31 3,478,431,537.75
二、累计折旧
1.期初余额 524,678,709.40 25,270,387.52 40,643,904.52 216,085,314.02 17,939,974.29 824,618,289.75
2.本期增加金额 67,855,954.29 3,045,243.74 5,142,082.28 19,879,679.85 1,897,421.26 97,820,381.42
（1）计提 67,855,954.29 3,004,669.66 5,142,082.28 19,879,679.85 1,897,421.26 97,779,807.34
（2）企业合并增加 -- 40,574.08 -- -- -- 40,574.08
3.本期减少金额 3,549,722.48 1,052,171.84 3,711,509.17 1,344,047.76 301,016.52 9,958,467.77
（1）处置或报废 826,243.87 1,052,171.84 3,711,509.17 1,344,047.76 301,016.52 7,234,989.16
（2）转入投资性房
2,723,478.61 -- -- -- -- 2,723,478.61
地产
4.期末余额 588,984,941.21 27,263,459.42 42,074,477.63 234,620,946.11 19,536,379.03 912,480,203.40
三、减值准备
1.期初余额 -- -- -- -- -- --
2.本期增加金额 -- -- -- -- -- --
计提 -- -- -- -- -- --
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2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
项 目 房屋及建筑物 运输工具 办公设备 运营设备 其他 合 计
3.本期减少金额 -- -- -- -- -- --
处置或报废 -- -- -- -- -- --
4.期末余额 -- -- -- -- -- --
四、账面价值
1.期末账面价值 2,440,859,030.70 10,493,505.25 20,168,715.62 89,127,195.50 5,302,887.28 2,565,951,334.35
2.期初账面价值 2,501,091,731.33 10,391,770.15 17,153,586.92 75,425,454.60 6,828,624.71 2,610,891,167.71
②未办妥产权证书的固定资产情况
项 目 账面价值 未办妥产权证书原因
喜来登会所 49,999,155.93 尚在办理中
凤池岛办公楼 8,597,872.27 尚在办理中
美晟国际广场项目 20,512,352.64 尚在办理中
慕田峪房屋建筑物 265,926,758.82 尚在办理中
11、在建工程
项 目 期末数 期初数
在建工程 767,585,954.33 320,699.86
在建工程
期末数 期初数
项 目
账面余额 减值准备 账面净值 账面余额 减值准备 账面净值
慕田峪景观改造 639,249.63 -- 639,249.63 320,699.86 -- 320,699.86
永晟酒店 766,946,704.70 -- 766,946,704.70 -- -- --
合 计 767,585,954.33 -- 767,585,954.33 320,699.86 -- 320,699.86
12、无形资产
项 目 土地使用权 软件系统 合 计
一、账面原值
1.期初余额 733,881,572.18 100,705,112.18 834,586,684.36
2.本期增加金额 -- 9,109,813.36 9,109,813.36
购置 -- 9,109,813.36 9,109,813.36
3.本期减少金额 5,539,403.14 -- 5,539,403.14
转入投资性房
5,539,403.14 -- 5,539,403.14
地产/处置
4.期末余额 728,342,169.04 109,814,925.54 838,157,094.58
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2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
项 目 土地使用权 软件系统 合 计
二、累计摊销 -- -- --
1.期初余额 178,480,609.71 56,542,038.71 235,022,648.42
2.本期增加金额 17,471,711.02 13,096,214.18 30,567,925.20
计提 17,471,711.02 13,096,214.18 30,567,925.20
3.本期减少金额 923,489.13 -- 923,489.13
转入投资性房
923,489.13 -- 923,489.13
地产/处置
4.期末余额 195,028,831.60 69,638,252.89 264,667,084.49
三、减值准备 -- -- --
1.期初余额 -- -- --
2.本期增加金额 -- -- --
3.本期减少金额 -- -- --
4.期末余额 -- -- --
四、账面价值
1.期末账面价值 533,313,337.44 40,176,672.65 573,490,010.09
2.期初账面价值 555,400,962.47 44,163,073.47 599,564,035.94
13、长期待摊费用
本期减少
项 目 期初数 本期增加 期末数
本期摊销 其他减少
装修费 4,417,724.65 882,755.81 2,635,002.93 -- 2,665,477.53
14、递延所得税资产与递延所得税负债
（1）未经抵销的递延所得税资产和递延所得税负债
期末数 期初数
项 目 可抵扣/应纳税 递延所得税资产/ 可抵扣/应纳税 递延所得税资产/
暂时性差异 负债 暂时性差异 负债
递延所得税资产：
资产减值准备 137,815,945.40 34,453,986.35 138,349,298.45 34,587,324.61
出租开发产品摊销 33,265,027.56 8,316,256.89 23,429,191.04 5,857,297.76
可抵扣亏损 1,640,336,897.72 410,084,224.43 1,606,494,683.57 401,623,670.89
结转以后年度抵扣的费用 22,497,280.68 5,624,320.17 95,422,346.84 23,855,586.71
已预提尚未支付的各项费用 5,339,611,182.92 1,334,902,795.73 4,917,532,905.26 1,229,383,226.32
未实现内部利润 388,003,102.46 97,000,775.62 70,244,028.20 17,561,007.05
小 计 7,561,529,436.74 1,890,382,359.19 6,851,472,453.36 1,712,868,113.34
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财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
期末数 期初数
项 目 可抵扣/应纳税 递延所得税资产/ 可抵扣/应纳税 递延所得税资产/
暂时性差异 负债 暂时性差异 负债
递延所得税负债：
投资性房地产公允价值变动
15,348,780,679.00 3,837,195,169.75 15,199,152,325.51 3,799,788,081.38
及折旧
资产评估增值 6,681,234.04 1,670,308.51 6,681,234.04 1,670,308.51
小 计 15,355,461,913.04 3,838,865,478.26 15,205,833,559.55 3,801,458,389.89
（2）未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异及可抵扣亏损明细
项 目 期末数 期初数
可抵扣暂时性差异 1,157,711,227.92 1,156,187,506.31
可抵扣亏损 1,471,604,724.42 1,098,241,693.07
合 计 2,629,315,952.34 2,254,429,199.38
（3）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
年 份 期末数 期初数
2018 年 -- 42,321,605.88
2019 年 93,822,719.66 93,822,719.66
2020 年 183,208,759.11 257,640,228.50
2021 年 313,917,035.51 392,528,903.65
2022 年 231,802,674.71 311,928,235.38
2023 年 648,853,535.43 --
合 计 1,471,604,724.42 1,098,241,693.07
15、其他非流动资产
项 目 期末数 期初数
资产支持证券 333,000,000.00 333,000,000.00
信托业保障基金 66,500,000.00 66,500,000.00
预付股权投资款 -- 145,035,000.00
B1地下人防车库 5,347,101.67 5,514,198.67
B5地下人防车库 23,708,815.74 24,479,834.22
B7地下人防车库 12,395,059.78 14,254,318.78
F2地下人防车库 22,587,408.37 25,411,715.41
F7/9地下人防车库 117,841,178.04 121,332,768.48
合 计 581,379,563.60 735,527,835.56
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2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
16、短期借款
项 目 期末数 期初数
保证借款 470,990,000.00 --
信用借款 2,539,980,000.00 950,000,000.00
合 计 3,010,970,000.00 950,000,000.00
注：保证借款由本集团为子公司提供担保，金额为 47,099.00 万元。
17、应付票据及应付账款
项 目 期末数 期初数
应付票据 72,571,412.79 218,609,035.37
应付账款 5,415,730,492.37 9,084,275,747.91
合 计 5,488,301,905.16 9,302,884,783.28
（1）应付票据
种 类 期末数 期初数
商业承兑汇票 72,571,412.79 217,431,280.33
银行承兑汇票 -- 1,177,755.04
合 计 72,571,412.79 218,609,035.37
（2）应付账款
项 目 期末数 期初数
地价款 203,596,120.89 4,019,124,278.40
工程款 5,133,836,643.97 4,928,873,349.46
应付货款 43,289,578.37 31,257,779.09
应付代理及服务费 18,546,183.10 26,656,546.19
其他 16,461,966.04 78,363,794.77
合 计 5,415,730,492.37 9,084,275,747.91
18、预收款项
项 目 期末数 期初数
购房款 10,056,255,856.69 9,907,705,512.17
预收租金 276,993,292.68 246,928,701.49
其他 30,015,270.33 57,564,063.14
合 计 10,363,264,419.70 10,212,198,276.80
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2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
（1）账龄超过 1 年的重要预收款项
项 目 期末数 未偿还或未结转的原因
法人一 550,600,000.00 项目尚未竣工结算
法人二 319,612,500.00 项目尚未竣工结算
法人三 188,410,000.00 项目尚未竣工结算
法人四 152,550,000.00 项目尚未竣工结算
法人五 128,189,520.00 项目尚未竣工结算
合 计 1,339,362,020.00 --
（2）大额预收款项中预售房产收款情况列示如下：
项目名称 2018.12.31 2017.12.31 预计竣工时间 预售比例（%）
广州珠江金茂府（荔湾区
1,520,511,178.14 1,933,019,057.00 2017/2018 年 93.10
广钢新城二期项目）
金融街（广安）中心
1,236,411,700.00 1,166,719,350.00 -- --
（大吉项目）
金融街融府（周庄子项
1,004,486,402.00 -- 2019 年 77.81
目）
金融街融御（海珠区石
956,357,222.00 261,803,670.00 2019 年 45.08
岗路项目）
通州商务园项目 870,176,484.88 826,604,549.59 2019 年 69.36
金融街听湖小镇（天津
783,601,348.66 471,059,641.00 2020 年 93.66
东丽湖项目）
合 计 6,371,544,335.68 4,659,206,267.59 -- --
19、应付职工薪酬
项 目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
短期薪酬 319,139,192.64 916,921,530.47 926,626,514.28 309,434,208.83
离职后福利-设定提存计划 6,230,560.46 88,771,442.77 87,910,428.94 7,091,574.29
辞退福利 -- 309,109.00 309,109.00 --
合 计 325,369,753.10 1,006,002,082.24 1,014,846,052.22 316,525,783.12
（1）短期薪酬
项 目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
工资、奖金、津贴和补贴 269,323,161.53 775,242,573.87 795,536,735.66 249,028,999.74
职工福利费 -- 28,496,436.04 28,496,436.04 --
社会保险费 3,177,602.53 41,669,504.26 41,043,294.21 3,803,812.58
其中：1．医疗保险费 2,891,690.96 37,851,674.84 37,273,558.03 3,469,807.77
2．工伤保险费 241,652.89 1,279,528.66 1,267,662.15 253,519.40
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2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
项 目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
3．生育保险费 44,258.68 2,538,300.76 2,502,074.03 80,485.41
住房公积金 2,127,325.73 42,096,975.58 42,019,532.58 2,204,768.73
工会经费和职工教育经费 44,511,102.85 29,416,040.72 19,530,515.79 54,396,627.78
合 计 319,139,192.64 916,921,530.47 926,626,514.28 309,434,208.83
（2）设定提存计划
项 目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
离职后福利
其中：1．基本养老保险费 6,006,990.06 67,080,162.26 66,258,033.61 6,829,118.71
2．失业保险费 222,590.93 2,540,399.91 2,501,514.73 261,476.11
3．企业年金缴费 979.47 19,150,880.60 19,150,880.60 979.47
合 计 6,230,560.46 88,771,442.77 87,910,428.94 7,091,574.29
20、应交税费
税 项 期末数 期初数
城建税 36,342,162.25 16,730,251.51
增值税 391,480,674.57 165,572,667.25
土地增值税 3,045,556,094.48 1,923,236,645.51
企业所得税 1,324,284,728.06 502,160,927.14
个人所得税 4,826,352.20 5,972,669.49
房产税 14,889,151.67 15,141,949.49
教育费附加 26,000,335.64 12,286,633.19
其他 4,126,841.28 6,737,158.85
合 计 4,847,506,340.15 2,647,838,902.43
21、其他应付款
项 目 期末数 期初数
其他应付款 5,977,368,254.07 2,834,184,962.90
其他应付款
项 目 期末数 期初数
往来款 3,953,110,106.18 1,209,696,949.60
投标、租赁保证金等 544,698,407.40 459,266,612.79
代收代缴契税、维修基金等 129,328,239.47 310,081,719.09
担保费 39,377,323.33 57,144,637.51
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2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
项 目 期末数 期初数
违约金 81,257,901.86 81,257,901.86
整售意向金 1,060,653,152.00 483,412,808.00
其他 168,943,123.83 233,324,334.05
合 计 5,977,368,254.07 2,834,184,962.90
其中，账龄超过 1 年的重要其他应付款
项 目 金额 未偿还或未结转的原因
北京万科企业有限公司 656,928,418.29 子公司股东借款
周庄子管理中心 223,368,000.00 整售意向金
廊坊市城区房地产开发有限公司 157,099,591.33 子公司股东借款
上海启泰安华企业发展有限公司 162,961,208.00 整售意向金
湖北滨湖房地产开发有限公司 92,428,131.66 子公司股东借款
合 计 1,292,785,349.28 --
22、一年内到期的非流动负债
项 目 期末数 期初数
一年内到期的长期借款 6,789,400,000.00 4,055,295,264.58
一年内到期的应付债券 -- 1,496,842,051.66
合 计 6,789,400,000.00 5,552,137,316.24
一年内到期的长期借款
项 目 期末数 期初数
质押借款 739,100,000.00 102,000,000.00
抵押借款 2,301,100,000.00 1,850,254,600.70
保证借款 2,844,200,000.00 1,903,040,663.88
信用借款 905,000,000.00 200,000,000.00
合 计 6,789,400,000.00 4,055,295,264.58
23、长期借款
项 目 期末数 期初数
质押借款 3,382,500,000.00 1,195,000,000.00
抵押借款 21,382,469,346.49 15,367,709,201.40
保证借款 15,961,100,000.00 14,592,040,663.88
信用借款 6,610,000,000.00 2,000,000,000.00
小 计 47,336,069,346.49 33,154,749,865.28
减：一年内到期的长期借款 6,789,400,000.00 4,055,295,264.58
合 计 40,546,669,346.49 29,099,454,600.70
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财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
注：
①质押借款系本集团以子公司金融街（北京）置业有限公司的 100%股权，子公司上海
静盛房地产开发有限公司 100%股权，子公司上海杭钢嘉杰实业有限公司 100%股权，子
公司成都中逸实业有限公司 90%股权，子公司上海静盛房地产开发有限公司 100%股权以
及联营企业北京武夷房地产开发有限公司 30%股权为质押物向银行提供质押担保取得的
借款。
②抵押借款明细详见“附注六、45 所有权或使用权受限制的资产”。
③保证借款中由金融街集团提供担保的金额为 470,000.00 万元，详见“附注十一、5（3）
关联担保情况”，由本集团为子公司提供担保的金额为 1,126,110.00 万元。
24、应付债券
项 目 期末数 期初数
2015 年第一期中期票据 2,919,167,833.70 2,915,622,119.64
2015 年第二期中期票据 2,475,393,543.93 2,472,298,611.76
2015 年度第一期公募债（品种一） 3,983,081,807.49 4,057,762,434.50
2015 年度第一期公募债（品种二） 1,015,388,941.46 1,015,116,625.94
2015 年度第二期公募债 4,049,817,280.18 4,048,155,882.02
2016 年度非公开公司债（第一期） 2,063,544,809.00 2,061,824,546.47
2016 年度非公开公司债（第二期） 1,537,567,335.48 1,536,285,541.96
2016 年度非公开公司债（第三期） 1,533,146,415.28 1,531,868,322.51
2016 年度非公开公司债（第四期） 1,522,564,296.24 1,521,316,670.50
2016 年度公开公司债（第一期） 品种一） 502,132,923.56 501,800,616.27
2016 年度公开公司债（第一期） 品种二） 2,007,760,212.11 2,006,794,972.07
2017 年第一期中期票据（品种一） 1,971,250,534.71 1,972,271,128.12
2017 年第一期中期票据（品种二） 1,141,279,467.77 1,142,639,906.89
2018 年第一期中期票据（品种一） 726,074,581.76 --
2018 年第一期中期票据（品种二） 2,701,333,932.70 --
合 计 30,149,503,915.37 26,783,757,378.65
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财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
应付债券的增减变动
债券
债券名称 面值 发行日期 发行金额
期限
2015 年第一期中期票据 2,800,000,000.00 2015/1/29 5年 2,800,000,000.00
2015 年第二期中期票据 2,400,000,000.00 2015/4/27 5年 2,400,000,000.00
2015 年度第一期公募债（品种一） 4,000,000,000.00 2015/8/20 6年 4,000,000,000.00
2015 年度第一期公募债（品种二） 1,000,000,000.00 2015/8/20 10 年 1,000,000,000.00
2015 年度第二期公募债 4,000,000,000.00 2015/8/31 7年 4,000,000,000.00
2016 年度非公开公司债（第一期） 2,000,000,000.00 2016/2/25 5年 2,000,000,000.00
2016 年度非公开公司债（第二期） 1,500,000,000.00 2016/4/13 5年 1,500,000,000.00
2016 年度非公开公司债（第三期） 1,500,000,000.00 2016/6/1 5年 1,500,000,000.00
2016 年度非公开公司债（第四期） 1,500,000,000.00 2016/7/12 5年 1,500,000,000.00
2016 年度公开公司债（第一期） 品种一） 500,000,000.00 2016/10/13 5年 500,000,000.00
2016 年度公开公司债（第一期） 品种二） 2,000,000,000.00 2016/10/13 7年 2,000,000,000.00
2017 年第一期中期票据（品种一） 1,900,000,000.00 2017/3/9 5年 1,900,000,000.00
2017 年第一期中期票据（品种二） 1,100,000,000.00 2017/3/9 5年 1,100,000,000.00
2018 年第一期中期票据（品种一） 700,000,000.00 2018/3/28 5年 700,000,000.00
2018 年第一期中期票据（品种二） 2,600,000,000.00 2018/3/28 5年 2,600,000,000.00
合 计 29,500,000,000.00 -- -- 29,500,000,000.00
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财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
应付债券（续）
债券名称 期初余额 本期发行 按面值计提利息 溢折价摊销 本期偿还 期末余额
2015 年第一期中期票据 2,915,622,119.64 -- 134,400,000.00 3,545,714.06 -- 2,919,167,833.70
2015 年第二期中期票据 2,472,298,611.76 -- 119,760,000.00 3,094,932.17 -- 2,475,393,543.93
2015 年度第一期公募债（品种一） 4,057,762,434.50 -- 166,986,425.00 -6,367,052.01 81,700,000.00 3,983,081,807.49
2015 年度第一期公募债（品种二） 1,015,116,625.94 -- 42,000,000.00 272,315.52 -- 1,015,388,941.46
2015 年度第二期公募债 4,048,155,882.02 -- 169,600,000.00 1,661,398.16 -- 4,049,817,280.18
2016 年度非公开公司债（第一期） 2,061,824,546.47 -- 76,600,000.00 1,720,262.53 -- 2,063,544,809.00
2016 年度非公开公司债（第二期） 1,536,285,541.96 -- 57,000,000.00 1,281,793.52 -- 1,537,567,335.48
2016 年度非公开公司债（第三期） 1,531,868,322.51 -- 57,750,000.00 1,278,092.77 -- 1,533,146,415.28
2016 年度非公开公司债（第四期） 1,521,316,670.50 -- 55,950,000.00 1,250,423.24 -- 1,522,564,296.24
2016 年度公开公司债（第一期）（品种一） 501,800,616.27 -- 14,500,000.00 332,307.29 -- 502,132,923.56
2016 年度公开公司债（第一期）（品种二） 2,006,794,972.07 -- 64,000,000.00 965,240.04 -- 2,007,760,212.11
2017 年第一期中期票据（品种一） 1,972,271,128.12 -- 88,350,000.00 -1,020,593.41 -- 1,971,250,534.71
2017 年第一期中期票据（品种二） 1,142,639,906.89 -- 52,250,000.00 -1,360,439.12 -- 1,141,279,467.77
2018 年第一期中期票据（品种一） -- 700,000,000.00 26,565,000.00 -490,418.24 -- 726,074,581.76
2018 年第一期中期票据（品种二） -- 2,600,000,000.00 102,960,000.00 -1,626,067.30 -- 2,701,333,932.70
2015 年境外人民币债券 1,496,842,051.66 -- 41,625,000.00 3,157,948.34 1,500,000,000.00 --
小 计 28,280,599,430.31 3,300,000,000.00 1,270,296,425.00 7,695,857.56 1,581,700,000.00 30,149,503,915.37
减：一年内到期的应付债券 1,496,842,051.66 -- 41,625,000.00 3,157,948.34 1,500,000,000.00 --
合 计 26,783,757,378.65 3,300,000,000.00 1,228,671,425.00 4,537,909.22 81,700,000.00 30,149,503,915.37
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25、股本
期初余额 本期增减变动（+、-） 期末余额
项 目
金额 比例（%） 发行新股 公积金转股 其他 小计 金额 比例（%）
一、有限售条件股份
1.国家持股 -- -- -- -- -- -- -- --
2.国有法人持股 -- -- -- -- -- -- -- --
3.其他内资持股 1,135,911.00 0.04 -- -- 228,280.00 -- 1,364,191.00 0.05
其中：境内法人持股 -- -- -- -- --
境内自然人持股 1,135,911.00 0.04 -- -- 228,280.00 1,364,191.00 0.05
4.外资持股
其中：境外法人持股 -- -- -- -- -- -- -- --
境外自然人持股 -- -- -- -- -- -- -- --
有限售条件股份合计 1,135,911.00 0.04 -- -- 228,280.00 -- 1,364,191.00 0.05
二、无限售条件股份
1.人民币普通股 2,987,793,996.00 99.96 -- -- -228,280.00 -- 2,987,565,716.00 99.95
2.境内上市的外资股 -- -- -- -- -- -- -- --
3.境外上市的外资股 -- -- -- -- -- -- -- --
4.其他 -- -- -- -- -- -- -- --
无限售条件股份合计 2,987,793,996.00 99.96 -- -- -228,280.00 -- 2,987,565,716.00 99.95
三、股份总数 2,988,929,907.00 100.00 -- -- -- -- 2,988,929,907.00 100.00
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26、资本公积
项 目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
股本溢价 6,813,561,628.29 1,347,124.55 -- 6,814,908,752.84
其他资本公积 26,445,302.73 -- -- 26,445,302.73
合 计 6,840,006,931.02 1,347,124.55 -- 6,841,354,055.57
说明：
（1）北京德俊置业有限公司收购本公司之子公司北京融平企业管理服务有限公司 49%的
股权，溢价部分 758,795.58 元增加资本公积。
（2）天津碧德房地产开发有限公司、宁夏伟嘉股权投资管理有限公司分别收购金融街（天
津）置业有限公司的子公司天津融承和鑫企业管理有限公司 33%、33%的股权，溢价部
分 588,328.97 元增加资本公积。
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27、其他综合收益
本期发生金额
项 目 期初数 本期所得税前 减：前期计入其他综合 减：所得税费 税后归属于 税后归属于 期末数
发生额 收益当期转入损益 用 母公司 少数股东
一、以后不能重分类进损益的其
他综合收益
1.重新计算设定受益计划净负债
-- -- -- -- -- -- --
和净资产的变动
2.权益法下在被投资单位不能重
分类进损益的其他综合收益中享 -- -- -- -- -- -- --
有的份额
二、以后将重分类进损益的其他
736,531,641.46 45,199,907.91 -- 11,102,236.33 34,097,671.58 -- 770,629,313.04
综合收益
1.权益法下在被投资单位以后将
重分类进损益的其他综合收益中 -- -- -- -- -- -- --
享有的份额
2.可供出售金融资产公允价值变
-- --
动损益
3.持有至到期投资重分类为可供
-- -- -- -- -- -- --
出售金融资产损益
4.现金流量套期损益的有效部分 -- -- -- -- -- -- --
5.外币财务报表折算差额 900,480.83 790,962.60 -- -- 790,962.60 -- 1,691,443.43
6 存货转为投资性房地产时公允
735,631,160.63 44,408,945.31 -- 11,102,236.33 33,306,708.98 -- 768,937,869.61
价值与成本的差额
其他综合收益合计 736,531,641.46 45,199,907.91 -- 11,102,236.33 34,097,671.58 -- 770,629,313.04
说明：其他综合收益的税后净额本期发生额为 34,097,671.58 元。其中，归属于母公司股东的其他综合收益的税后净额本期发生额
为 34,097,671.58 元。
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28、盈余公积
项 目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
法定盈余公积 1,419,070,761.37 75,394,192.13 -- 1,494,464,953.50
29、未分配利润
项 目 本期发生额 上期发生额 提取或分配比例
调整前 上期末未分配利润 17,570,677,718.26 16,079,651,913.44 --
调整 期初未分配利润合计数
-- -- --
（调增+，调减-）
调整后 期初未分配利润 17,570,677,718.26 16,079,651,913.44
加：本期归属于母公司所有者的净利润 3,268,570,827.61 3,006,412,344.59 --
减：提取法定盈余公积 75,394,192.13 319,814,576.97 --
提取任意盈余公积 -- -- --
提取一般风险准备 -- -- --
应付普通股股利 896,678,972.10 1,195,571,962.80 --
应付其他权益持有者的股利 -- -- --
转作股本的普通股股利 -- -- --
期末未分配利润 19,867,175,381.64 17,570,677,718.26 --
其中：子公司当年提取的盈余公积归
385,682,359.83 237,223,861.48 --
属于母公司的金额
30、营业收入和营业成本
本期发生额 上期发生额
项 目
收入 成本 收入 成本
主营业务 22,113,354,258.97 11,366,468,321.08 25,519,340,880.51 18,014,646,527.97
主营业务（业务分部）
本期发生额 上期发生额
产品名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房产开发 19,589,756,475.84 10,624,423,619.79 23,243,951,328.68 17,351,711,448.89
物业出租 1,741,418,061.32 143,412,200.41 1,560,369,574.92 136,185,016.69
物业经营 674,689,192.36 520,983,630.40 644,344,801.13 464,087,678.99
其他收入 107,490,529.45 77,648,870.48 70,675,175.78 62,662,383.40
合 计 22,113,354,258.97 11,366,468,321.08 25,519,340,880.51 18,014,646,527.97
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2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
31、税金及附加
项 目 本期发生额 上期发生额
土地增值税 2,154,503,306.79 1,332,108,711.28
房产税 310,061,505.00 276,048,312.26
城市维护建设税 78,119,467.31 76,984,376.74
教育费附加 56,503,407.34 55,801,839.23
印花税 32,436,192.29 19,710,082.62
土地使用税 23,622,086.97 17,473,006.29
营业税 8,702,305.74 233,149,747.55
其他 2,519,103.53 2,690,346.94
合 计 2,666,467,374.97 2,013,966,422.91
32、销售费用
项 目 本期发生额 上期发生额
人工费用 209,530,995.43 192,738,715.06
办公事务及业务活动费 555,751,738.22 482,520,823.79
其他 40,669,732.73 47,279,505.09
合 计 805,952,466.38 722,539,043.94
33、管理费用
项 目 本期发生额 上期发生额
人工费用 334,516,698.82 388,063,378.41
办公事务及业务活动费 117,740,389.79 104,675,820.21
物业管理租赁费 27,154,003.25 22,915,702.08
其他 22,925,506.88 34,311,926.38
合 计 502,336,598.74 549,966,827.08
34、财务费用
项 目 本期发生额 上期发生额
利息费用总额 4,309,088,075.43 2,826,872,454.82
减：利息资本化 2,523,208,183.33 1,617,266,523.93
利息费用 1,785,879,892.10 1,209,605,930.89
减：利息收入 304,035,487.93 225,006,865.43
汇兑损益 381,416.12 -56,544.91
减：汇兑损益资本化 -- --
手续费及其他 6,556,103.20 16,404,464.29
合 计 1,488,781,923.49 1,000,946,984.84
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2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
35、资产减值损失
项 目 本期发生额 上期发生额
坏账损失 7,773,547.23 -107,918,406.92
存货跌价损失 -109,260.40 -3,399,467.22
合 计 7,664,286.83 -111,317,874.14
36、其他收益
与资产相关/
补助项目（产生其他收益的来源） 本期发生额 上期发生额
与收益相关
稳岗补贴 923,398.57 628,492.28 与收益相关
改造补助 66,700.00 933,240.00 与收益相关
景区补贴 95,530.00 166,940.00 与收益相关
专项补贴、奖励及税费返还 112,693,704.09 12,696,768.99 与收益相关
合 计 113,779,332.66 14,425,441.27
37、投资收益
项 目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 -38,818,349.53 -6,464,466.01
可供出售金融资产持有期间取得的投资收益 7,656,280.03 5,276,215.17
处置可供出售金融资产取得的投资收益 -- 13,559,236.10
银行保本理财产品取得的投资收益 756,295.15 63,321,763.30
信托计划取得的投资收益 -- 490,003.91
其他 -- 700,240.60
合 计 -30,405,774.35 76,882,993.07
38、公允价值变动收益
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
按公允价值计量的投资性房地产 410,942,574.96 2,103,181,818.44
处置投资性房地产 -387,286,113.68 --
合 计 23,656,461.28 2,103,181,818.44
39、资产处置收益
项 目 本期发生额 上期发生额
固定资产处置利得（损失以“-”填列） 1,584,735.05 5,886,790.65
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2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
40、营业外收入
计入当期非经常性
项 目 本期发生额 上期发生额
损益的金额
固定资产报废、毁损利得 68,090.98 68,649.27 68,090.98
拆迁补偿款 136,753,396.23 56,603,773.58 136,753,396.23
客户违约金收入 35,304,863.68 11,794,468.01 35,304,863.68
其他 4,714,271.28 8,941,233.28 4,714,271.28
合 计 176,840,622.17 77,408,124.14 176,840,622.17
41、营业外支出
计入当期非经常性
项 目 本期发生额 上期发生额
损益的金额
固定资产报废、毁损损失 139,155.03 209,556.39 139,155.03
违约金及罚款 7,593,690.92 1,195,104.39 7,593,690.92
对外捐赠支出 6,015,105.80 1,258,000.00 6,015,105.80
其他 5,933,653.75 3,639,430.33 5,933,653.75
合 计 19,681,605.50 6,302,091.11 19,681,605.50
42、所得税费用
（1）所得税费用明细
项 目 本期发生额 上期发生额
按税法及相关规定计算的当期所得税 1,661,583,278.01 1,290,439,085.79
递延所得税费用 -157,613,658.99 206,947,573.66
合 计 1,503,969,619.02 1,497,386,659.45
（2）所得税费用与利润总额的关系列示如下：
项 目 本期发生额 上期发生额
利润总额 5,541,457,058.79 5,600,076,024.37
按法定（或适用）税率计算的所得税费用 1,385,364,264.70 1,400,019,006.09
某些子公司适用不同税率的影响 2,061,910.19 5,905,857.15
对以前期间当期所得税的调整 -11,075,078.77 4,078,574.50
权益法核算的合营企业和联营企业损益 9,704,587.38 1,616,116.50
无须纳税的收入（以“-”填列） -1,538,025.00 -1,391,720.43
不可抵扣的成本、费用和损失 15,149,870.81 5,496,381.37
税率变动对期初递延所得税余额的影响 -- 126.75
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2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
项 目 本期发生额 上期发生额
利用以前年度未确认可抵扣亏损和可抵扣暂时性差异
-54,418,447.35 --
的纳税影响（以“-”填列）
未确认可抵扣亏损和可抵扣暂时性差异的纳税影响 158,720,537.06 81,662,317.52
所得税费用 1,503,969,619.02 1,497,386,659.45
43、现金流量表项目注释
（1）收到其他与经营活动有关的现金
项 目 本期发生额 上期发生额
往来 1,477,876,125.05 2,055,862,195.73
利息收入 193,602,578.41 148,629,055.10
拆迁补偿收入 144,958,600.00 60,000,000.00
专项补贴收入 104,483,054.10 6,692,447.28
收回土地整理费 117,000,000.00 --
按揭等保证金 163,899,588.87 --
其他 19,159,484.12 28,298,100.46
合 计 2,220,979,430.55 2,299,481,798.57
（2）支付其他与经营活动有关的现金
项 目 本期发生额 上期发生额
往来 3,023,114,715.12 1,745,922,735.43
营业费用-大额 437,591,782.53 491,413,650.95
管理费用-大额 181,978,092.13 153,882,986.70
金融机构手续费 6,220,279.20 16,212,557.98
捐赠支出 6,095,105.80 1,148,000.00
代付土地整理费 -- 117,000,000.00
按揭等保证金 107,581,656.64 302,093,242.77
其他 36,455,927.46 41,695,659.12
合 计 3,799,037,558.88 2,869,368,832.95
（3）收到其他与投资活动有关的现金
项 目 本期发生额 上期发生额
股权收购保证金 692,227,816.96 --
取得子公司收到的现金净额 4,698,035.84 --
合 计 696,925,852.80 --
－77－
金融街控股股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
（4）支付其他与投资活动有关的现金
项 目 本期发生额 上期发生额
股权收购保证金 -- 692,227,816.96
（5）收到其他与筹资活动有关的现金
项 目 本期发生额 上期发生额
不丧失控制权转让子公司股权收到现金 4,900,000.00 --
（6）支付其他与筹资活动有关的现金
项 目 本期发生额 上期发生额
子公司减资支付给少数股东的现金 895,000,000.00 300,000,000.00
收购子公司少数股权款 -- 106,513,151.35
合 计 895,000,000.00 406,513,151.35
44、现金流量表补充资料
（1）现金流量表补充资料
补充资料 本期发生额 上期发生额
1、将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 4,037,487,439.77 4,102,689,364.92
加：资产减值准备 7,664,286.83 -111,317,874.14
固定资产折旧 97,779,807.34 96,788,047.91
无形资产摊销 30,567,925.20 29,971,715.86
长期待摊费用摊销 2,635,002.93 2,401,603.59
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失
-1,584,735.05 -5,886,790.65
（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 71,064.05 140,907.12
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） -23,656,461.28 -2,103,181,818.44
财务费用（收益以“－”号填列） 1,785,745,812.83 1,205,950,456.14
投资损失（收益以“－”号填列） 30,405,774.35 -76,882,993.07
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -183,918,511.03 -335,912,600.44
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） 26,304,852.04 542,860,174.10
存货的减少（增加以“－”号填列） -13,506,704,062.65 -8,611,615,092.29
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -841,594,862.12 408,587,950.37
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） -490,336,565.92 -2,398,921,178.45
其他 -- --
－78－
金融街控股股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
补充资料 本期发生额 上期发生额
经营活动产生的现金流量净额 -9,029,133,232.71 -7,254,328,127.47
2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本 -- --
一年内到期的可转换公司债券 -- --
融资租入固定资产 -- --
3、现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 11,815,985,549.05 10,552,832,988.84
减：现金的期初余额 10,552,832,988.84 13,339,391,428.48
加：现金等价物的期末余额 -- --
减：现金等价物的期初余额 -- --
现金及现金等价物净增加额 1,263,152,560.21 -2,786,558,439.64
（2）本期收购资产支付的现金净额
项 目 本期发生额
本期发生的收购资产于本期支付的现金或现金等价物
其中：湖北当代盛景投资有限公司 2,657,870,857.33
减：购买日子公司持有的现金及现金等价物 --
加：以前期间发生的收购资产于本期支付的现金或现金等价物
其中：成都中逸实业有限公司 65,984,536.46
取得子公司支付的现金净额 2,723,855,393.79
（3）现金及现金等价物的构成
项 目 期末数 期初数
一、现金 11,815,985,549.05 10,552,832,988.84
其中：库存现金 602,327.09 703,764.76
可随时用于支付的银行存款 11,814,018,260.02 10,552,109,068.39
可随时用于支付的其他货币资金 1,364,961.94 20,155.69
可用于支付的存放中央银行款项 -- --
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资 -- --
三、期末现金及现金等价物余额 11,815,985,549.05 10,552,832,988.84
母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等
141,217,607.54 996,321,059.73
价物
－79－
金融街控股股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
45、所有权或使用权受到限制的资产
受限的资产 期末账面价值 期初账面价值 科目 受限原因
F2、F4 项目部分土地使用 投资性房地产、 用于借款
1,500,946,081.69 1,453,507,966.44
权和房屋所有权 固定资产、存货 抵押
金融街购物中心部分土地 用于借款
3,560,023,405.40 3,515,292,820.22 投资性房地产
使用权和房屋所有权 抵押
富凯大厦房屋建筑物所有 用于借款
62,833,257.61 65,322,019.69 存货
权 抵押
A1 土地使用权和房屋所有 用于借款
569,466,515.84 558,869,781.27 投资性房地产
权 抵押
A5 土地使用权和房屋所有 用于借款
6,512,322,485.38 6,385,259,758.71 投资性房地产
权 抵押
C3 土地使用权和房屋所有 用于借款
198,133,920.92 195,849,920.92 投资性房地产
权 抵押
E2 土地使用权和房屋所有 用于借款
619,760,984.30 611,236,698.58 投资性房地产
权 抵押
天津大都会项目部分土地 用于借款
815,055,665.16 1,817,818,796.57 存货
使用权及在建工程 抵押
用于借款
津塔写字楼 461 套产权 2,330,068,113.39 2,312,390,436.73 投资性房地产
抵押
惠州部分土地使用权及在 无形资产、 用于借款
341,007,731.00 350,123,359.28
建工程 固定资产、存货 抵押
重庆融景城项目部分土地 用于借款
252,840,511.46 587,353,590.31 存货
使用权及在建工程 抵押
天津张家窝 H 地块部分土 用于借款
-- 1,670,433.86 存货
地使用权及在建工程 抵押
用于借款
金融街海伦中心项目 5,319,298,821.00 -- 投资性房地产
抵押
远洋金融街西郊宸章(上 存货、 用于借款
1,270,918,796.77 --
海西郊宸章) 投资性房地产 抵押
用于借款
上海闸北项目 C2 地块 -- 2,962,114,829.69 存货
抵押
丰台科技园项目土地使用 用于借款
4,393,782,482.04 4,239,684,756.24 投资性房地产
权及在建工程 抵押
用于借款
通州商务园项目 842,881,948.09 -- 存货
抵押
用于借款
金融街融府(周庄子项目) 3,369,527,125.24 -- 存货
抵押
金融街听湖小镇（天津东
用于借款
丽湖项目）部分土地使用权 145,252,838.13 -- 存货
抵押
及在建工程
用于借款
金融街融御(成都春熙路) 392,841,589.40 -- 存货
抵押
金融街金悦府(新津金悦 用于借款
1,006,831,075.24 -- 存货
府项目) 抵押
存货、 用于借款
颐璟春秋(黄村 0702 地块) 2,664,694,824.25 --
投资性房地产 抵押
－80－
金融街控股股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
受限的资产 期末账面价值 期初账面价值 科目 受限原因
金融街(北京)置业有限公司 用于借款
450,000,000.00 450,000,000.00 长期股权投资
100%股权 质押
北京金融街里兹置业有限 用于借款
-- 265,828,600.00 长期股权投资
公司 100%股权 质押
上海静盛房地产开发有限 用于借款
10,000,000.00 10,000,000.00 长期股权投资
公司 100%股权 质押
上海杭钢嘉杰实业有限公 用于借款
1,201,450,000.00 1,201,450,000.00 长期股权投资
司 100%股权 质押
成都中逸实业有限公司 用于借款
310,063,027.50 -- 长期股权投资
90%股权 质押
北京武夷房地产开发有限 用于借款
12,543,690.00 -- 长期股权投资
公司 30%股权 质押
用于借款
慕田峪缆车公司 80%股权 8,000,000.00 -- 长期股权投资
质押
用于收购
股权收购保证金 -- 692,227,816.96 货币资金
股权
履约保函
保函保证金 100,000,000.00 -- 货币资金
保证金
用于按揭
按揭保证金 21,395,953.61 174,453,914.61 货币资金 贷款连带
保证
用于借款
现金质押 19,821,653.93 129,639,328.16 货币资金
质押
46、外币货币性项目
项 目 期末外币余额 折算汇率 期末折算人民币余额
货币资金 3,719,634.38
其中：美元 515,601.28 6.8632 3,538,674.71
港币 203,928.97 0.8762 178,682.56
新加坡元 453.48 5.0062 2,270.21
加拿大元 1.37 5.0381 6.90
七、合并范围的变动
1、 新设子公司
北京融晟置业有限公司 常熟融展置业有限公司
北京永晟酒店管理有限公司 金融街石家庄房地产开发有限公司
北京融嘉房地产开发有限公司 石家庄融朗企业管理服务有限公司
天津丽湖融景置业有限公司 重庆金融街融迈置业有限公司
成都裕诚置业有限公司 廊坊市融尚房地产开发有限公司
惠州融拓置业有限公司 武汉融展企业管理咨询有限公司
东莞融麒置业有限公司 成都融展置业有限公司
－81－
金融街控股股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
深圳金禧美程旅行社有限公司 北京金凯运动健康管理有限公司
遵化融晟旅游发展有限公司
2、收购资产组
收购新增的子公司的主要资产为拟开发产品及在建开发产品。本公司收购下述公司的实
质主要是购买其所拥有的拟开发产品及在建开发产品。
（1）本公司之子公司金融街（天津）置业有限公司本期对天津万锦晟祥房地产开发有
限公司增资，取得控股权 34%，对应的增资款项为 102,000,000.00 元，已全部支付；
（2）本公司之子公司金融街成都置业有限公司本期对四川雅恒房地产开发有限公司增
资，取得控股权 34%，对应的增资款项为 103,030,303.00 元，已全部支付；
（3）本公司之子公司金融街武汉置业有限公司本期收购湖北当代盛景投资有限公司 80%
的股权，转让价款为 2,657,870,857.33 元，已全部支付；
（4）本公司之子公司金融街（上海）投资有限公司本期收购上海远乾企业管理咨询有
限公司 100%股权及全部债权，债权的构成为用于支付目标地块 50%的土地款、契税、其
他费用等款项及相关利息。
3、处置子公司
本期注销的子公司：京津融城（天津）置业有限公司
－82－
金融街控股股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
八、在其他主体中的权益
1、在子公司中的权益
（1）企业集团的构成
持股比例(%)
取得
子公司全称 经营地 注册地 业务性质 备注
方式
直接 间接
直接 二级
金融街(北京)置业有限公司 北京市 北京市西城区金城坊街 2 号楼 04 层 402-L414-A-1 号 房地产开发 100.00 --
设立 子公司
直接 二级
金融街(遵化)置业有限公司 遵化市 河北省遵化市北二环西路南侧 旅游资源开发与经营 100.00 --
设立 子公司
直接 三级
金融街(遵化)房地产开发有限公司 遵化市 河北省遵化市汤泉满族乡开发区 房地产开发 -- 100.00
设立 子公司
金融街金禧丽景(遵化)酒店管理有限 直接 三级
遵化市 河北省遵化市汤泉满族乡开发区 餐饮、住宿服务 -- 100.00
责任公司 设立 子公司
旅游资源开发和经营 直接 三级
遵化古泉小镇旅游发展有限公司 遵化市 河北省遵化市汤泉满族乡汤泉村 -- 100.00
管理 设立 子公司
直接 三级
遵化融晟旅游发展有限公司 遵化市 河北省遵化市汤泉满族乡汤泉村 商务服务业 -- 100.00
设立 子公司
直接 二级
金融街(北京)置地有限公司 北京市 北京市西城区广安门内大街 165 号翔达大厦写字楼 11 层 房地产开发 100.00 --
设立 子公司
二级
北京德胜投资有限责任公司 北京市 北京市西城区广安门内大街 165 号翔达大厦写字楼 701 室 房地产开发 100.00 -- 收购
子公司
直接 二级
金融街融辰(北京)置业有限公司 北京市 北京市西城区广安门内大街 165 号翔达大厦写字楼 5 层 房地产开发 100.00 --
设立 子公司
直接 三级
北京融晟置业有限公司 北京市 北京市门头沟区石龙西路 58 号永定镇政府办公楼 YD156 房地产开发 -- 80.00
设立 子公司
二级
北京怡泰汽车修理有限责任公司 北京市 北京市西城区西绦胡同 63 号 汽车修理 100.00 -- 收购
子公司
直接 二级
金融街长安(北京)置业有限公司 北京市 北京市西城区广安门内大街 165 号翔达大厦写字楼 6 层 房地产开发 100.00 --
设立 子公司
－83－
金融街控股股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
持股比例(%)
取得
子公司全称 经营地 注册地 业务性质 备注
方式
直接 间接
河北省廊坊市安次区龙河高新技术产业区瑞雪道 29 号 9# 直接 三级
廊坊市盛世置业房地产开发有限公司 廊坊市 房地产开发 -- 80.00
厂房 设立 子公司
直接 三级
北京融鑫汇达企业管理服务有限公司 北京市 北京市西城区金融大街 9 号楼等 2 幢甲 9 号楼 10 层 1001-40 企业管理 -- 100.00
设立 子公司
直接 三级
北京融玺企业管理服务有限公司 北京市 北京市西城区金融大街 9 号楼等 2 幢甲 9 号楼 10 层 1001-43 企业管理 -- 100.00
设立 子公司
河北省廊坊市安次区龙河高新技术产业区普照营村（人才 直接 三级
北京融方企业管理服务有限公司 廊坊市 企业管理 -- 100.00
家园 B 座 3010 号房间） 设立 子公司
河北省廊坊市安次区龙河高新技术产业开发区富饶道西 直接 四级
廊坊市融尚房地产开发有限公司 廊坊市 房地产开发 -- 100.00
侧,瑞雪道南侧人才家园 B 座 6001-6018 号房(办公场所) 设立 子公司
直接 三级
北京融平企业管理服务有限公司 北京市 北京市西城区金融大街 9 号楼等 2 幢甲 9 号楼 10 层 1001-34 企业管理 -- 51.00
设立 子公司
直接 四级
北京融德房地产开发有限公司 北京市 北京市大兴区黄村镇政府东配楼 310 室 房地产开发 -- 100.00
设立 子公司
直接 三级
北京金天恒置业有限公司 北京市 北京市丰台区西红门南一街 206 号院 24 号楼 1 层 102 室 房地产开发 -- 50.00
设立 子公司
直接 三级
北京金丰融晟投资管理有限公司 北京市 北京市西城区金融大街 9 号楼等 2 幢甲 9 号楼 10 层 1001-31 投资管理 -- 50.00
设立 子公司
北京市丰台区汽车博物馆东路 2 号院 4 号楼 1 至 5 层 101 直接 四级
北京金丰万晟置业有限公司 北京市 房地产开发 -- 50.00
内 2 层 201 设立 子公司
直接 二级
金融街(北京)商务园置业有限公司 北京市 北京市通州区新华北路 55 号 518 室 房地产开发 80.00 --
设立 子公司
北京市大兴区亦庄镇东工业区北京大富源建筑市政工程 二级
北京金融街奕兴置业有限公司 北京市 房地产开发 100.00 -- 收购
有限责任公司院内 1 幢 206 号 子公司
北京市大兴区黄村镇南六环路西磁各庄立交桥南 200 米 二级
北京奕环天和置业有限公司 北京市 房地产开发 100.00 -- 收购
（中轴路东侧） 子公司
直接 二级
北京金融街奕兴天宫置业有限公司 北京市 北京市大兴区黄村镇政府东配楼 105 室 房地产开发 100.00 --
设立 子公司
直接 二级
北京金石融景房地产开发有限公司 北京市 北京市石景山区阜石路 165 号院 3 号楼 606 房地产开发 80.00 --
设立 子公司
直接 三级
北京永晟酒店管理有限公司 北京市 北京市石景山区城通街 26 号院 2 号楼 1 层 101 餐饮、住宿服务 -- 100.00
设立 子公司
－84－
金融街控股股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
持股比例(%)
取得
子公司全称 经营地 注册地 业务性质 备注
方式
直接 间接
直接 二级
北京天石基业房地产开发有限公司 北京市 北京市石景山区体育场南路 2 号景阳宏昌大厦六层 606 房地产开发 51.00 --
设立 子公司
旅游服务业、房地产 二级
北京市慕田峪长城旅游服务有限公司 北京市 北京市怀柔区慕田峪村 70.00 -- 收购
开发 子公司
三级
北京市慕田峪长城缆车服务有限公司 北京市 北京市怀柔区慕田峪 旅游服务业 -- 56.00 收购
子公司
直接 三级
北京慕田峪兴旺商品市场有限公司 北京市 北京市怀柔区慕田峪长城风景名胜区游览服务中心 D7 号 销售日用百货 -- 70.00
设立 子公司
直接 二级
北京金融街房地产顾问有限公司 北京市 北京市西城区金融大街 33 号 B 座 1101 房地产信息咨询 100.00 --
设立 子公司
直接 三级
金融街升达(北京)科技有限公司 北京市 北京市西城区金融大街 33 号 601 室 技术开发、技术咨询 -- 90.00
设立 子公司
直接 二级
北京金融街资产管理有限公司 北京市 北京市西城区金城坊街 3 号 B1-1 投资管理、投资咨询 100.00 --
设立 子公司
直接 三级
北京金晟惠房地产开发有限公司 北京市 北京市西城区金城坊街 3 号 B1-3 房地产开发 -- 100.00
设立 子公司
直接 三级
北京金凯运动健康管理有限公司 北京市 北京市西城区金城坊街 2 号楼-01 层-102-B116D 号 健康管理、健身服务 -- 100.00
设立 子公司
房地产开发、住宿、 直接 二级
北京金融街里兹置业有限公司 北京市 北京市西城区金融大街丙 17 号 11 层 100.00 --
中西餐、酒等 设立 子公司
房地产开发、销售日 直接 二级
北京金融街购物中心有限公司 北京市 北京市西城区金城坊街 2 号 100.00 --
用百货等 设立 子公司
直接 三级
金融街广安(北京)置业有限公司 北京市 北京市西城区建学胡同 36 号 2 幢 005 房地产开发 -- 100.00
设立 子公司
直接 四级
北京融丰置业有限公司 北京市 北京市丰台区丰台镇后泥洼 251 号 101 室 房地产开发 -- 100.00
设立 子公司
天津市和平区小白楼街大沽北路 2 号天津环球金融中心津 直接 三级
金融街购物中心(天津)有限公司 天津市 销售日用百货 -- 100.00
塔写字楼 4602 设立 子公司
直接 二级
北京金融街京西置业有限公司 北京市 北京市石景山区石景山路 54 号院 3 号楼 6 层 606 房地产开发 100.00 --
设立 子公司
企业管理；会议服务； 直接 三级
北京融轩企业管理服务有限公司 北京市 北京市石景山区石景山路 54 号院 3 号楼 6 层 609 -- 100.00
酒店管理等 设立 子公司
－85－
金融街控股股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
持股比例(%)
取得
子公司全称 经营地 注册地 业务性质 备注
方式
直接 间接
直接 三级
北京融嘉房地产开发有限公司 北京市 北京市房山区良乡镇南庄子村委会西 320 米 房地产开发 -- 100.00
设立 子公司
直接 二级
金融街(天津)置业有限公司 天津市 天津市和平区烟台道 62 号 427 室 房地产开发 100.00 --
设立 子公司
直接 三级
金融街津塔(天津)置业有限公司 天津市 天津市和平区大沽北路 2 号-4516 房地产开发 9.50 90.50
设立 子公司
直接 三级
金融街融拓(天津)置业有限公司 天津市 天津市南开区长江道与南开三马路交口融汇广场 2-1-1401 房地产开发 -- 100.00
设立 子公司
直接 四级
苏州融拓置业有限公司 苏州市 苏州市吴中区越溪街道东太湖路 38 号 6 幢 房地产开发 -- 100.00
设立 子公司
直接 三级
金融街融展(天津)置业有限公司 天津市 天津市和平区西宁道 81 号增 1 号 103、104 室 房地产开发 -- 100.00
设立 子公司
天津滨海高新区滨海科技园日新道 188 号 3 号孵化楼 三级
天津恒通华创置业有限公司 天津市 房地产开发 -- 90.00 收购
4-A-77 室 子公司
三级
金融街东丽湖(天津)置业有限公司 天津市 天津市东丽区东丽湖（旅游开发公司内） 房地产开发 -- 51.00 收购
子公司
天津市武清开发区福源道北侧创业总部基地 C02 楼 310 室 直接 三级
金融街融兴(天津)置业有限公司 天津市 房地产开发 -- 100.00
-132（集中办公区） 设立 子公司
天津市和平区南市街南市大街与福安大街交口天汇广场 直接 三级
天津盛世鑫和置业有限公司 天津市 房地产开发 -- 50.00
2-501 设立 子公司
天津市西青区张家窝镇琴韵道 1 号尚林苑 32、34 号楼配建 直接 四级
天津鑫和隆昌置业有限公司 天津市 房地产开发 -- 50.00
二-108 设立 子公司
直接 三级
天津融承和鑫企业管理咨询有限公司 天津市 天津市和平区小白楼街大沽北路 2 号-6111 企业管理咨询 -- 34.00
设立 子公司
天津市东丽区东丽湖华纳景湖花园（景湖科技园 1 号楼） 直接 四级
天津丽湖融园置业有限公司 天津市 房地产开发 -- 100.00
1-302-20 室 设立 子公司
直接 三级子
天津融承和信投资有限公司 天津市 天津市和平区小白楼街大沽北路 2 号-3308 投资 -- 100.00
设立 公司
天津市东丽区东丽湖华纳景湖花园(景湖科技园 1 号 直接 四级
天津丽湖融景置业有限公司 天津市 房地产开发 -- 100.00
楼)1-401-06 室 设立 子公司
三级
天津万锦晟祥房地产开发有限公司 天津市 天津市西青区中北镇万卉路 5 号 2 号楼 201 房地产开发 -- 34.00 收购
子公司
－86－
金融街控股股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
持股比例(%)
取得
子公司全称 经营地 注册地 业务性质 备注
方式
直接 间接
四级
天津万利融汇置业有限公司 天津市 天津市西青区李七庄街秀川国际大厦 A 座 315-1 房地产开发 -- 34.00 收购
子公司
直接 二级
金融街津门(天津)置业有限公司 天津市 天津市和平区四平东道 79 号 311 房地产开发 99.96 0.04
设立 子公司
天津自贸试验区（空港经济区）西五道 35 号汇津广场 3 直接 二级
融信(天津)投资管理有限公司 天津市 投资管理 100.00 --
号楼 329-02 室 设立 子公司
直接 二级
京津融都(天津)置业有限公司 天津市 天津市武清区高村镇高王路西侧 90 号 116-6（集中办公区） 房地产开发项目筹建 80.00 --
设立 子公司
直接 二级
金融街重庆置业有限公司 重庆市 重庆市江北区建新东路 88 号融景中心 B 塔 25 层 房地产开发 100.00 --
设立 子公司
直接 三级
金融街重庆融拓置业有限公司 重庆市 重庆市江北区建新东路 88 号融景中心 B 塔 25 层 房地产开发 -- 100.00
设立 子公司
重庆九龙坡区九龙园区 C 区号标准厂房（一期）6 号楼 7 直接 三级
金融街重庆融玺置业有限公司 重庆市 房地产开发 -- 100.00
楼 设立 子公司
直接 四级
常熟融展置业有限公司 常熟市 常熟市香山路 88 号 房地产开发 -- 100.00
设立 子公司
重庆市沙坪坝区土主镇月台路 18 号【口岸贸易服务大厦】 直接 三级
金融街重庆融航置业有限公司 重庆市 房地产开发 -- 100.00
B1 单元 5 楼 503-615 室 设立 子公司
直接 三级
重庆金铎实业有限公司 重庆市 重庆市沙坪坝区小杨公桥 108 号 1 幢 房地产开发 -- 100.00
设立 子公司
直接 三级
金融街重庆裕隆实业有限公司 重庆市 重庆市沙坪坝小杨公桥 108 号 1 幢负 3-库房 房地产开发 -- 100.00
设立 子公司
重庆市北部新区星光大道 62 号（海王星科技大厦 B 区 6 直接 三级
金融街重庆融平置业有限公司 重庆市 房地产开发 -- 100.00
楼 1#） 设立 子公司
直接 三级
金融街重庆融迈置业有限公司 重庆市 重庆市北碚区云汉大道 117 号附 375 号 房地产开发 -- 100.00
设立 子公司
二级
上海杭钢嘉杰实业有限公司 上海市 上海市虹口区飞虹路 360 弄 9 号 3608A 室 房地产开发 100.00 -- 收购
子公司
二级
上海静盛房地产开发有限公司 上海市 上海市静安区昌平路 363 号 5 楼 550 室 房地产开发 100.00 -- 收购
子公司
中国（上海）自由贸易试验区富特北路 211 号 302 部位 368 直接 二级
金融街(上海)投资有限公司 上海市 投资管理 100.00 --
室 设立 子公司
－87－
金融街控股股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
持股比例(%)
取得
子公司全称 经营地 注册地 业务性质 备注
方式
直接 间接
直接 三级
上海融栩实业有限公司 上海市 上海市虹口区海宁路 137 号 7 层 E 座 773R 室 投资管理 -- 100.00
设立 子公司
直接 三级
上海融展置地有限公司 上海市 上海市静安区共和路 169 号 2 层 44 室 房地产开发 -- 100.00
设立 子公司
直接 四级
上海融兴置地有限公司 上海市 上海市静安区共和路 169 号 2 层 52 室 房地产开发 -- 100.00
设立 子公司
直接 四级
上海融御置地有限公司 上海市 上海市静安区共和路 169 号 2 层 53 室 房地产开发 -- 100.00
设立 子公司
三级
上海远乾企业管理咨询有限公司 上海市 上海市宝山区顾北东路 575 弄 1-17 号 A 区 111-15 企业管理等 -- 100.00 收购
子公司
四级
上海远绪置业有限公司 上海市 上海市青浦区盈港东路 8300 弄 6-7 号 1 幢 3 层 O 区 362 室 房地产开发 -- 50.00 收购
子公司
直接 二级
金融街广州置业有限公司 广州市 广州市荔湾区鹤洞路 10 号 201 房地产开发 100.00 --
设立 子公司
佛山市三水区云东海大道大学路云东海街道办事处 315 室 直接 三级
佛山融展置业有限公司 佛山市 房地产开发 -- 100.00
（仅作办公场所使用，住所申报） 设立 子公司
直接 三级
广州融麒投资有限公司 广州市 广州市荔湾区白鹤洞街鹤洞路 10 号之一 105 房 投资管理 -- 100.00
设立 子公司
直接 三级
广州融御置业有限公司 广州市 广州市番禺区市桥街长堤东路 363 号 房地产开发 -- 100.00
设立 子公司
直接 三级
广州融方置业有限公司 广州市 广州市荔湾区鹤洞路二巷 7 号之一自编 8 号 房地产开发 -- 50.00
设立 子公司
广州市海珠区工业大道中广纸丙外街 29 号夹层自编之四 直接 三级
广州融辰置业有限公司 广州市 房地产开发 -- 100.00
（仅限办公用途使用） 设立 子公司
广州市花都区花东镇山前旅游大道 3 号九龙湖社区中心区 直接 三级
广州融都置业有限公司 广州市 房地产开发 -- 100.00
门楼 设立 子公司
直接 二级
广州金融街融展置业有限公司 广州市 广州市中新广州知识城凤凰三路 17 号自编 5 栋 448 室 房地产开发 100.00 --
设立 子公司
直接 二级
金融街(深圳)投资有限公司 深圳市 深圳市南山区粤海街道南海大道 1029 号 3 楼 301 投资管理 100.00 --
设立 子公司
深圳市光明区光明街道东周社区高新路研祥科技工业园 直接 三级
深圳融祺投资发展有限公司 深圳市 投资管理 -- 100.00
二栋研发大楼五层 501 设立 子公司
－88－
金融街控股股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
持股比例(%)
取得
子公司全称 经营地 注册地 业务性质 备注
方式
直接 间接
直接 三级
惠州融腾置业有限公司 惠州市 惠州市惠阳区秋长白石村（宿舍 2） 房地产开发 -- 60.00
设立 子公司
直接 三级
金融街惠州惠阳置业有限公司 惠州市 惠州市惠阳区秋长白石村（宿舍 2） 房地产开发 -- 100.00
设立 子公司
惠州市惠城区东升一路 1 号中信水岸城花园第 2 栋 1 单元 直接 三级
惠州融拓置业有限公司 惠州市 房地产开发 -- 100.00
19 层 01 号房(仅限办公) 设立 子公司
直接 三级
东莞融麒置业有限公司 东莞市 东莞市茶山镇茶园三路 78 号首层(集群注册) 房地产开发 -- 100.00
设立 子公司
直接 三级
深圳金禧美程旅行社有限公司 深圳市 深圳市罗湖区南湖街道迎春路海外联谊大厦四层 C06a 旅游服务业 -- 100.00
设立 子公司
直接 二级
金融街惠州置业有限公司 惠州市 广东省惠东县巽寮湾度假村 房地产开发 91.28 --
设立 子公司
场地租赁、体育健身、
游艇项目投资、游艇
直接 三级
惠州巽寮湾游艇会有限公司 惠州市 广东省惠东县巽寮镇红螺湾至哨所山一带 驾驶员、摩托艇驾驶 -- 91.28
设立 子公司
员培训、游艇会经营
管理等
金融街(惠州)金禧丽景酒店管理有限 惠东县巽寮管委会巽寮村委会塭仔河边阳光假日小区 5 栋 企业管理、住宿餐饮 三级
惠州市 -- 91.28 收购
责任公司 一层 32 号 服务、物业管理 子公司
直接 二级
金融街控股(香港)有限公司 香港 香港中环花园道 3 号中国工商银行大厦 16 楼 投资、融资 100.00 --
设立 子公司
StartPlusInvestmentslimited( 啟 添 投 资 有 英属维京群 直接 三级
英属维京群岛 投资、融资 -- 100.00
限公司) 岛 设立 子公司
英属维京群 直接 三级
PowerStriveLimited(振威有限公司) 英属维京群岛 投资、融资 -- 100.00
岛 设立 子公司
SUITES 1604-6 CBC TOWER 3 Garden RD Central HONG 直接 四级
StepmountLimited(晋步有限公司) 香港 投资、融资 -- 100.00
KONG 设立 子公司
中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道北段 直接 二级
金融街成都置业有限公司 成都市 房地产开发 100.00 --
1199 号 3 栋 26 楼 2606 号 设立 子公司
中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道北段 直接 三级
成都融展置业有限公司 成都市 房地产开发 -- 100.00
1199 号 3 栋 26 楼 2602 号 设立 子公司
－89－
金融街控股股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
持股比例(%)
取得
子公司全称 经营地 注册地 业务性质 备注
方式
直接 间接
三级
四川雅恒房地产开发有限公司 成都市 成都市新津县新平镇龙泰路 9 号 房地产开发 -- 34.00 收购
子公司
直接 三级
成都裕诚置业有限公司 成都市 成都市新津县五津镇兴园 5 路 337 号 房地产开发 -- 100.00
设立 子公司
二级
成都中逸实业有限公司 成都市 成都市锦江区总府路 35 号 22 层 1 号 房地产开发 90.00 -- 收购
子公司
直接 二级
金融街武汉置业有限公司 武汉市 武汉市青山区建设三路 1 栋 1-7 层 419 号 房地产开发 100.00 --
设立 子公司
武汉江夏经济开发区大桥新区文化路（武汉东湖学院对 股权 三级
湖北当代盛景投资有限公司 武汉市 房地产开发 -- 80.00
面） 收购 子公司
直接 三级
武汉融展企业管理咨询有限公司 武汉市 武汉市青山区建设三路 1 栋 1-7 层 7130 号 企业管理等 -- 100.00
设立 子公司
直接 三级
武汉融拓盛澜房地产开发有限公司 武汉市 武昌区临江大道 7 号 31 栋 房地产开发 -- 60.00
设立 子公司
三级
武汉金田房地产集团有限公司 武汉市 武汉市东西湖区走马岭走新路 601 号（13） 房地产开发 -- 85.00 收购
子公司
直接 二级
金融街石家庄房地产开发有限公司 石家庄市 河北省石家庄市新华区北大街 19 号蓝钻名座 B601 房地产开发 100.00 --
设立 子公司
直接 三级
石家庄融朗企业管理服务有限公司 石家庄市 河北省石家庄市新华区北大街 19 号蓝钻名座 B602 企业管理等 -- 100.00
设立 子公司
－90－
金融街控股股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
（2）重要的非全资子公司
本期向少数股东收购股
少数股东的持 期初少数 本期归属于少数股东 期末少数股东
子公司名称 权/子公司减资支付给少
股比例（%） 股东权益余额 的损益 权益余额
数股东的现金
北京金石融景房地产开发有限公司 20.00% 328,025,949.99 26,066,190.46 -- 244,754,619.45
金融街(北京)商务园置业有限公司 20.00% 94,833,600.41 45,298,442.28 -- 140,132,042.69
金融街惠州置业有限公司 8.72% 9,953,261.64 45,876,843.36 -- 55,830,105.00
成都中逸实业有限公司 10.00% 70,576,169.86 -840,646.85 -- 72,357,926.51
广州融方置业有限公司 50.00% 995,193,503.20 440,441,758.68 -750,000,000.00 600,635,261.88
北京金天恒置业有限公司 50.00% 546,968,489.84 144,888,683.65 -145,000,000.00 369,857,173.49
北京金丰融晟投资管理有限公司 50.00% 532,161,184.11 -75,020,971.89 -- 457,140,212.22
廊坊市盛世置业房地产开发有限公司 20.00% 1,105,212.52 -257,476.55 -- 847,735.97
武汉金田房地产集团有限公司 15.00% 17,937,126.77 84,605.55 -- 18,021,732.32
金融街东丽湖(天津)置业有限公司 49.00% 326,995,667.75 12,897,844.71 -- 339,893,512.46
天津盛世鑫和置业有限公司 50.00% 1,124,236,127.59 146,430,337.66 -- 1,270,666,465.25
天津恒通华创置业有限公司 3.00% 30,544,240.93 1,594,740.60 -- 31,238,981.53
注：①持有半数但仍控制被投资单位并将其纳入合并报表范围的依据：公司派驻的董事在董事会表决权中占控制地位，能够控制被投
资单位的财务和经营政策，且无其他可能引起控制权变更的情况。
②上述“持股比例”计算原则：按照本公司最终在各子公司的净资产中所享有的权益比例填列。
－91－
金融街控股股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
（3）重要非全资子公司的主要财务信息
期末余额
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债合计 负债合计
北京金石融景房地产开发有限公
990,768,327.64 836,364,138.81 1,827,132,466.45 603,359,368.22 -- 603,359,368.22
司
金融街(北京)商务园置业有限公司 2,194,040,716.43 78,743,456.02 2,272,784,172.45 1,478,313,959.03 93,810,000.00 1,572,123,959.03
金融街惠州置业有限公司 2,985,472,642.23 572,397,697.97 3,557,870,340.20 2,489,498,098.23 428,118,744.11 2,917,616,842.34
成都中逸实业有限公司 529,926,496.08 4,941,365.54 534,867,861.62 218,870,149.77 15,000,000.00 233,870,149.77
广州融方置业有限公司 4,787,661,178.11 178,363,042.11 4,966,024,220.22 3,764,753,696.46 -- 3,764,753,696.46
北京金天恒置业有限公司 1,734,667,717.72 55,159,022.47 1,789,826,740.19 1,050,112,393.22 -- 1,050,112,393.22
北京金丰融晟投资管理有限公司 101,885,892.13 4,393,973,773.93 4,495,859,666.06 3,247,647,359.83 339,621,213.27 3,587,268,573.10
廊坊市盛世置业房地产开发有限
884,272,551.44 1,809,205.05 886,081,756.49 881,843,076.63 -- 881,843,076.63
公司
武汉金田房地产集团有限公司 271,344,094.86 1,658,017.81 273,002,112.67 344,554,677.61 -- 344,554,677.61
金融街东丽湖(天津)置业有限公司 1,259,119,024.61 25,111,128.16 1,284,230,152.77 981,218,606.11 105,642,376.64 1,086,860,982.75
天津盛世鑫和置业有限公司 3,728,294,823.53 3,631,848.96 3,731,926,672.49 1,190,593,741.99 -- 1,190,593,741.99
天津恒通华创置业有限公司 403,456,303.80 91,408.76 403,547,712.56 53,990,515.96 -- 53,990,515.96
－92－
金融街控股股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
续（1）：
期初余额
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债合计 负债合计
北京金石融景房地产开发有限公
2,633,339,288.51 54,503,631.83 2,687,842,920.34 1,047,713,170.40 -- 1,047,713,170.40
司
金融街(北京)商务园置业有限公司 1,433,428,783.31 31,416,140.85 1,464,844,924.16 990,676,922.12 -- 990,676,922.12
金融街惠州置业有限公司 3,723,679,634.67 691,674,558.22 4,415,354,192.89 3,951,211,284.05 350,000,000.00 4,301,211,284.05
成都中逸实业有限公司 388,521,207.87 1,823,050.25 390,344,258.12 80,940,077.78 -- 80,940,077.78
广州融方置业有限公司 4,857,257,375.62 6,308,678.75 4,863,566,054.37 2,273,179,047.98 600,000,000.00 2,873,179,047.98
北京金天恒置业有限公司 2,350,468,289.83 135,296,662.64 2,485,764,952.47 1,391,827,972.80 -- 1,391,827,972.80
北京金丰融晟投资管理有限公司 106,774,839.87 4,239,880,023.77 4,346,654,863.64 1,311,159,327.10 1,976,862,499.79 3,288,021,826.89
廊坊市盛世置业房地产开发有限
813,212,244.56 1,493,239.78 814,705,484.34 809,179,421.72 -- 809,179,421.72
公司
武汉金田房地产集团有限公司 229,218,022.11 357,448.07 229,575,470.18 301,692,072.09 -- 301,692,072.09
金融街东丽湖(天津)置业有限公司 838,423,140.72 3,337,500.54 841,760,641.26 731,177,054.52 -- 731,177,054.52
天津盛世鑫和置业有限公司 3,855,082,949.49 4,429,843.40 3,859,512,792.89 1,413,040,537.72 198,000,000.00 1,611,040,537.72
天津恒通华创置业有限公司 448,901,469.15 117,600.29 449,019,069.44 112,652,861.47 -- 112,652,861.47
－93－
金融街控股股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
续（2）：
本期发生额 上期发生额
子公司名称 经营活动 经营活动
营业收入 净利润 综合收益总额 营业收入 净利润 综合收益总额
现金流量 现金流量
北京金石融景房地产开发
487,860,787.66 130,330,952.29 130,330,952.29 -163,277,818.90 3,583,829,495.40 607,430,671.84 607,430,671.84 -10,568,987.37
有限公司
金融街(北京)商务园置业
976,330,903.15 226,492,211.38 226,492,211.38 -450,997,265.40 -- -9,610,053.72 -9,610,053.72 360,990,331.87
有限公司
金融街惠州置业有限公司 2,613,382,292.33 526,110,589.02 526,110,589.02 -167,249,618.25 604,679,306.26 -141,855,888.28 -141,855,888.28 -201,649,106.71
成都中逸实业有限公司 5,651.33 -8,406,468.49 -8,406,468.49 38,725,445.31 7,350.43 -1,941,529.07 -1,941,529.07 -48,090,305.62
广州融方置业有限公司 3,607,481,051.43 880,883,517.37 880,883,517.37 2,575,756,018.46 1,191,066,012.38 232,937,457.65 232,937,457.65 1,462,598,995.09
北京金天恒置业有限公司 1,058,200,680.42 289,777,367.30 289,777,367.30 646,949,331.95 5,579,935,021.08 438,886,523.96 438,886,523.96 1,535,368,619.28
北京金丰融晟投资管理有
25,279,400.25 -150,041,943.79 -150,041,943.79 72,894,434.74 -- 963,559,593.38 963,559,593.38 -284,031,499.00
限公司
廊坊市盛世置业房地产开
-- -1,287,382.76 -1,287,382.76 -2,855,330.51 -- -4,473,937.38 -4,473,937.38 -4,835,766.19
发有限公司
武汉金田房地产集团有限
-- 564,036.97 564,036.97 3,708,149.49 -- -294,684.28 -294,684.28 -3,544.48
公司
金融街东丽湖(天津)置业
477,840,306.99 86,785,583.28 86,785,583.28 212,724,594.32 55,982.88 -24,969,828.30 -24,969,828.30 111,596,342.80
有限公司
天津盛世鑫和置业有限公
1,117,545,840.06 292,860,675.33 292,860,675.33 138,106,262.85 2,595,659,943.94 352,975,682.80 352,975,682.80 441,584,309.73
司
天津恒通华创置业有限公
175,660,251.50 43,190,988.63 43,190,988.63 112,983,008.63 1,401,171,260.60 57,908,533.22 57,908,533.22 17,473,016.72
司
－94－
金融街控股股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
2、在合营安排或联营企业中的权益
（1）重要的联营企业
持股比例(%) 对合营企业或联
联营企业名称 主要经营地 注册地 业务性质 营企业投资的
直接 间接 会计处理方法
昌金置业 北京市 北京市昌平区北七家镇未来科技城定泗路 237 号都市绿洲 217 室 房地产开发 -- 49.00 权益法
昌融置业 北京市 北京市昌平区未来科技城定泗路 237 号都市绿洲 117 室 房地产开发 -- 30.00 权益法
武夷地产 北京市 北京市通州区武夷花园（通胡大街 68 号） 房地产开发 -- 30.00 权益法
融筑地产 北京市 北京市大兴区黄村镇政府东配楼 307 室 房地产开发 -- 33.00 权益法
远和置业 北京市 北京市大兴区黄村镇政府东配楼 308 室 房地产开发 -- 25.00 权益法
（2）重要联营企业的主要财务信息
昌金置业 昌融置业 武夷地产
项 目
期末数 期初数 期末数 期初数 期末数 期初数
流动资产 2,126,187,197.05 1,888,267,509.91 2,840,028,970.54 2,442,491,869.45 12,090,108,378.50 12,077,289,277.67
非流动资产 4,372,693.96 7,177,292.12 7,520,386.20 11,646,042.54 211,853,669.89 274,123,920.44
资产合计 2,130,559,891.01 1,895,444,802.03 2,847,549,356.74 2,454,137,911.99 12,301,962,048.39 12,351,413,198.11
流动负债 2,110,153,624.07 958,521,921.98 1,417,457,799.75 1,179,331,004.73 1,006,796,546.30 1,233,017,728.26
非流动负债 -- 900,000,000.00 1,349,053,899.96 1,179,383,826.64 1,145,000,000.00 945,000,000.00
负债合计 2,110,153,624.07 1,858,521,921.98 2,766,511,699.71 2,358,714,831.37 2,151,796,546.30 2,178,017,728.26
净资产 20,406,266.94 36,922,880.05 81,037,657.03 95,423,080.62 10,150,165,502.09 10,173,395,469.85
－95－
金融街控股股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
昌金置业 昌融置业 武夷地产
项 目
期末数 期初数 期末数 期初数 期末数 期初数
其中：少数股东权益 -- -- -- -- -- --
归属于母公司的所有
-- -- -- -- -- --
者权益
按持股比例计算的净资产份
9,999,070.80 18,092,211.22 24,311,297.11 28,626,924.19 3,045,049,650.63 3,052,018,640.96
额
调整事项 -- -- -- -- -- --
其中：商誉 -- -- -- -- -- --
未实现内部交易损益 -- -- -- -- -- --
减值准备 -- -- -- -- -- --
其他 -- -- -- -- 56,936,502.04 56,936,502.04
对联营企业权益投资的账面
9,999,070.80 18,092,211.22 24,311,297.11 28,626,924.19 3,101,986,152.67 3,108,955,143.00
价值
存在公开报价的权益投资的
-- -- -- -- -- --
公允价值
－96－
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财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
融筑地产 远和置业
项 目
期末数 期初数 期末数 期初数
流动资产 2,263,591,828.76 -- 3,186,847,021.82 --
非流动资产 47,650.86 -- 4,741.38 --
资产合计 2,263,639,479.62 -- 3,186,851,763.20 --
流动负债 1,783,551,631.35 -- 2,402,444,187.52 --
非流动负债 56,340,945.88 -- -- --
负债合计 1,839,892,577.23 -- 2,402,444,187.52 --
净资产 423,746,902.39 -- 784,407,575.68 --
其中：少数股东权益 -- -- -- --
归属于母公司的所有
-- -- -- --
者权益
按持股比例计算的净资产份
139,836,477.79 -- 196,101,893.92 --
额
调整事项 -- -- -- --
其中：商誉 -- -- -- --
未实现内部交易损益 -- -- -- --
减值准备 -- -- -- --
其他 -- -- -- --
对联营企业权益投资的账面
139,836,477.79 -- 196,101,893.92 --
价值
存在公开报价的权益投资的
-- -- -- --
公允价值
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财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
续：
昌金置业 昌融置业 武夷地产
项 目
本期发生额 上期发生额 本期发生额 上期发生额 本期发生额 上期发生额
净利润 -16,516,613.11 -6,569,438.44 -14,385,423.59 -3,510,330.23 -23,229,967.76 --
终止经营的净利润 -- -- -- -- -- --
其他综合收益 -- -- -- -- -- --
综合收益总额 -16,516,613.11 -6,569,438.44 -14,385,423.59 -3,510,330.23 -23,229,967.76 --
企业本期收到的来自联营企
-- -- -- -- -- --
业的股利
融筑地产 远和置业
项 目
本期发生额 上期发生额 本期发生额 上期发生额
净利润 -15,753,097.61 -- -25,592,424.32 --
终止经营的净利润 -- -- -- --
其他综合收益 -- -- -- --
综合收益总额 -15,753,097.61 -- -25,592,424.32 --
企业本期收到的来自联营企
-- -- -- --
业的股利
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财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
（2）其他不重要合营企业和联营企业的汇总财务信息
项 目 期末数/本期发生额 期初数/上期发生额
合营企业：
投资账面价值合计 36,976,159.22 36,927,732.73
下列各项按持股比例计算的合计数 48,426.49 58,065.54
净利润 48,426.49 58,065.54
其他综合收益 -- --
综合收益总额 48,426.49 58,065.54
联营企业：
投资账面价值合计 257,357,202.46 93,749,592.36
下列各项按持股比例计算的合计数 -7,892,389.90 -2,250,407.64
净利润 -7,892,389.90 -2,250,407.64
其他综合收益 -- --
综合收益总额 -7,892,389.90 -2,250,407.64
九、金融工具风险管理
本集团的主要金融工具包括货币资金、应收款项、借款、应付款项等。各项金融工
具的详细情况已于相关附注内披露。与这些金融工具有关的风险，以及本集团为降低这
些风险所采取的风险管理政策如下所述。本集团管理层对这些风险敞口进行管理和监控
以确保将上述风险控制在限定的范围之内。
1、风险管理目标和政策
本集团从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，力求降低金融风
险对本集团财务业绩的不利影响。基于该风险管理目标，本集团已制定风险管理政策以
辨别和分析本集团所面临的风险，设定适当的风险可接受水平并设计相应的内部控制程
序，以监控本集团的风险水平。本集团会定期审阅这些风险管理政策及有关内部控制系
统，以适应市场情况或本集团经营活动的改变。本集团的内部审计部门也定期或随机检
查内部控制系统的执行是否符合风险管理政策。
（1）信用风险
本集团的流动资金存放在信用评级较高的银行，故流动资金的信用风险较低。
本集团采用了必要的政策确保所有销售客户均具有良好的信用记录，无重大信用集
中风险。
本集团应收账款中，欠款金额前五大客户的应收账款占本集团应收账款总额的 51.03%
（2017 年：67.50%）；本集团其他应收款中，欠款金额前五大公司的其他应收款占本集
团其他应收款总额的 82.07%（2017 年：80.50%）。
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2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
（2）流动性风险
流动风险为本集团在到期日无法履行其财务义务的风险。本集团管理流动性风险的
方法是确保有足够的资金流动性来履行到期债务，而不至于造成不可接受的损失或对企
业信誉造成损害。本集团定期分析负债结构和期限，以确保有充裕的资金。本集团管理
层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款协议。
本集团通过经营业务产生的资金及银行及其他借款来筹措营运资金。于 2018 年 12
月 31 日，本集团尚未使用的银行借款额度为人民币 383 亿元。
期末本集团持有的主要金融资产和金融负债按未折现剩余合同义务的到期期限分
析如下：
期末数
项 目
一年以内 一年至五年以内 五年以上 合 计
金融资产：
货币资金 11,957,203,156.59 -- -- 11,957,203,156.59
应收票据及应收账款 307,674,845.94 -- -- 307,674,845.94
其他应收款 2,460,462,379.19 -- -- 2,460,462,379.19
其他流动资产 1,464,434,780.92 -- -- 1,464,434,780.92
金融资产合计 16,189,775,162.64 -- -- 16,189,775,162.64
短期借款 3,010,970,000.00 -- -- 3,010,970,000.00
应付票据及应付账款 5,488,301,905.16 -- -- 5,488,301,905.16
其他应付款 5,977,368,254.07 -- -- 5,977,368,254.07
一年内到期的非流动
6,789,400,000.00 -- -- 6,789,400,000.00
负债
长期借款 -- 27,486,899,346.49 13,059,770,000.00 40,546,669,346.49
应付债券 -- 29,134,114,973.91 1,015,388,941.46 30,149,503,915.37
金融负债和或有负债
21,266,040,159.23 56,621,014,320.40 14,075,158,941.46 91,962,213,421.09
合计
（3）市场风险
利率风险
本集团因利率变动引起金融工具现金流量变动的风险主要与浮动利率借款有关。
于 2018 年 12 月 31 日，本集团的浮动利率借款合同，金额合计为 1,690,126.00 万元，固
定利率借款合同（含公司债券），金额合计为 6,286,408.00 万元。
其他价格风险
本集团以市场价格销售房地产商品，因此受到此等价格波动的影响。
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2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
汇率风险
汇率风险指因汇率变动产生损失的风险。本集团承受汇率风险主要与美元、港币有
关。于 2018 年 12 月 31 日，除下表所述资产为美元、港币、新加坡元、加拿大元外，本
集团的资产及负债均为人民币余额。
2018 年 12 月 31 日外币余额：
项 目 期末余额 期初余额
货币资金-美元 515,601.28 180,343.92
货币资金-港币 203,928.97 269,862.34
货币资金-新加坡元 453.48 2,214.39
货币资金-加拿大元 1.37 7.13
2、资本管理
本集团资本管理政策的目标是为了保障本集团能够持续经营，从而为股东提供回报，
并使其他利益相关者获益，同时维持最佳的资本结构以降低资本成本。
本集团以资产负债率（即总负债除以总资产）为基础对资本结构进行监控。于 2018
年 12 月 31 日，本集团的资产负债率为 74.96%（2017 年 12 月 31 日：73.08%）。
十、公允价值
（1）以公允价值计量的项目和金额
于 2018年12月31日，以公允价值计量的资产及负债按上述三个层次列示如下：
第一层次 第二层次 第三层次
项 目 合计
公允价值计量 公允价值计量 公允价值计量
一、持续的公允价值计量
投资性房地产
1.出租的土地使用权 -- -- -- --
2.出租的建筑物 -- 38,581,073,550.48 -- 38,581,073,550.48
3. 持 有 并 准 备 增 值 后 转
-- -- -- --
让的土地使用权
（2）不以公允价值计量但披露其公允价值的项目和金额
本集团以摊余成本计量的金融资产和金融负债主要包括：货币资金、应收账款、其
他应收款、其他流动资产、短期借款、应付账款、其他应付款、一年内到期的非流动负
债、长期借款和应付债券等。
以上不以公允价值计量的金融资产和金融负债的账面价值与公允价值相差很小。
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财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
（3）持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
投资性房地产，持续第二层次公允价值计量的出租建筑物，本集团采用的估值技术
主要为：市场比较法和收益法。
本集团选取的第三方评估机构为深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司，该机构
被广东省自然资源厅评定为土地评估一级信用等级。
十一、关联方及关联交易
1、本公司的母公司情况
母公司对 母公司对本
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 本公司持 公司表决权
股比例% 比例%
投资及资产管理；投资咨
北京市西城区高 询；企业管理；承办展览展
梁桥路 6 号 5 号 销活动；经济信息咨询；技
金融街集团 92.3863 亿 31.14 31.14
楼6层A区 术推广；设计、制作广告；
(T4)06A2 计算机技术服务；组织文化
交流活动（不含演出）
本集团最终控制方是北京市西城区国资委。
2、本公司的子公司情况
子公司情况详见附注八、1。
3、本集团的合营企业和联营企业情况
重要的合营和联营企业情况详见附注八、2。
本期与本集团发生关联方交易，或前期与本集团发生关联方交易形成余额的其他合营或
联营企业情况如下：
合营或联营企业名称 与本集团关系
昌金置业 本集团的联营企业
昌融置业 本集团的联营企业
远和置业 本集团的联营企业
武夷地产 本集团的联营企业
融筑地产 本集团的联营企业
北京环交所 本集团的联营企业
天津万锦华瑞 本集团的联营企业
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财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
4、本集团的其他关联方情况
关联方名称 与本集团关系
北京华融基础设施投资有限责任公司
同受同一母公司控制
（以下简称华融基础设施）
北京华融新媒广告有限公司 本公司间接控股股东控制的公司
北京华融综合投资公司 同受同一母公司控制
北京金昊房地产开发有限公司 同受同一母公司控制
北京金融街第一太平戴维斯物业管理有限公司
同受同一母公司控制
（以下简称第一太平物业）
北京金融街集团财务有限公司（以下简称财务公司） 同受同一母公司控制
北京金融街物业管理有限责任公司
同受同一母公司控制
（以下简称金融街物业管理）
北京金融街西环置业有限公司 同受同一母公司控制
北京金通泰投资有限公司 同受同一母公司控制
北京天桥盛世投资集团有限责任公司 本公司间接控股股东控制的公司
北京天桥艺术中心管理有限公司 本公司间接控股股东的联营公司
北京正光房地产开发有限公司 本公司间接控股股东控制的公司
恒泰证券股份有限公司 本公司之母公司的联营公司
北京金融街资本运营中心（注） 本公司的间接控股股东
北京金融街资本运营中心西单美爵酒店
本公司间接控股股东控制的公司
（以下简称西单美爵酒店）
长城人寿保险股份有限公司 同受同一母公司控制
长城财富资产管理股份有限公司 同受同一母公司控制
北京金融街影院有限责任公司 本公司间接控股股东控制的公司
北京金融街住宅物业管理有限责任公司
同受同一母公司控制
（以下简称金融街住宅物业）
北京金融街教育投资有限公司 同受同一母公司控制
安邦资产管理有限责任公司 有重大影响的投资方
北京华利佳合实业有限公司 同受同一母公司控制
北京市正泽学校 同受同一母公司控制
北京首都华融影院有限责任公司 本公司间接控股股东控制的公司
董事、经理、财务总监及董事会秘书 关键管理人员
注：北京金融街资本运营中心（以下简称资本运营中心）为金融街集团的控股股东，即本
公司的间接控股股东。
－103－
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2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
5、关联交易情况
（1）关联采购与销售情况
①采购商品、接受劳务
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
第一太平物业 物业管理 93,000,408.66 98,443,538.22
金融街物业管理 物业管理 52,991,953.31 36,721,797.58
长城人寿保险股份有限公司 保险费 1,512,898.80 1,442,479.78
北京首都华融影院有限责任公司 广告服务 943,396.20 4,716,981.00
北京华融新媒广告有限公司 广告服务 293,589.40 481,903.96
金融街集团 咨询费 288,113.16 28,301.88
金融街住宅物业 物业管理 201,162.20 --
西单美爵酒店 活动成本 163,193.49 --
北京金昊房地产开发有限公司 活动成本 10,032.00 10,032.00
合 计 -- 149,404,747.22 141,845,034.42
②出售商品、提供劳务
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
北京金昊房地产开发有限公司 管理服务费 2,653,256.97 575,777.55
北京天桥盛世投资集团有限责任公司 房地产经纪 728,029.31 644,336.60
资本运营中心 管理服务费 400,000.00 388,679.25
北京金融街影院有限责任公司 物业管理 1,202,943.40 874,867.92
北京正光房地产开发有限公司 房地产经纪 595,034.41 122,835.24
华融基础设施 销售商品 -- 42,572.22
金融街物业管理 物业管理 165,094.34 174,254.41
长城人寿保险股份有限公司 代建服务费 -- 396,226.42
长城财富资产管理股份有限公司 代建服务费 -- 169,811.32
北京华利佳合实业有限公司 销售商品 53,630,991.43 --
武夷地产 品牌使用费 10,648,706.99 --
融筑地产 咨询费 4,761,197.87 --
远和置业 咨询费 5,690,790.46 --
昌金置业 房地产经纪 1,363,608.50 --
昌融置业 房地产经纪 241,742.45 --
北京天桥艺术中心管理有限公司 活动费 -- 417,578.00
合计 -- 82,081,396.13 3,806,938.93
－104－
金融街控股股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
（2）关联租赁情况
①公司出租
本期确认的 上期确认的
承租方名称 租赁资产种类
租赁收益 租赁收益
安邦资产管理有限责任公司 写字楼 9,332,064.00 7,406,400.00
北京华融新媒广告有限公司 LED 显示屏 -- 1,150,793.62
金融街物业管理 商铺 12,817.02 14,401.14
北京市正泽学校 写字楼 4,804,800.00 5,205,636.57
金融街物业管理 停车场 3,002,663.90 1,585,324.57
资本运营中心 写字楼 -- 1,096,600.00
北京金融街教育投资有限公司 车位 4,200.00 22,285.71
金融街集团 写字楼 2,356,909.71 2,356,909.71
北京金融街影院有限责任公司 商铺 2,186,868.01 2,288,421.10
长城人寿保险股份有限公司 广告牌 566,037.72 --
远和置业 广告牌 683,962.24 --
北京环交所 写字楼 4,038,400.00 --
第一太平物业 车位 4,874,089.91 2,714,435.51
合 计 -- 31,862,812.51 23,841,207.93
②公司承租
出租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁费 上期确认的租赁费
华融基础设施 写字楼 4,833,942.84 3,222,628.56
北京金通泰投资有限公司 写字楼 256,429.20 222,062.40
合 计 -- 5,090,372.04 3,444,690.96
（3）关联担保情况
①本集团作为被担保方
担保是否已经履行
担保方 担保金额 担保起始日 担保终止日
完毕
金融街集团 1,500,000,000.00 2013/9/5 2018/9/4 是
金融街集团 1,500,000,000.00 2014/3/25 2018/3/24 是
金融街集团 1,500,000,000.00 2014/3/25 2019/3/24 否
金融街集团 1,200,000,000.00 2014/3/25 2019/3/24 否
金融街集团 2,000,000,000.00 2015/2/10 2020/2/9 否
合 计 7,700,000,000.00 -- -- --
－105－
金融街控股股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
说明：
1）期末金融街集团为本集团金融机构借款提供担保的余额为 470,000.00 万元，均为提供
保证担保。
2）担保费：截至 2018 年 12 月 31 日止，金融街集团为本集团金融机构借款提供担保的
余额是 470,000.00 万元，公司本期计提担保费 39,365,068.49 元，本期支付担保 费
57,127,660.35 元。
②本集团作为担保方
截至 2018 年 12 月 31 日止，本集团为昌金置业的金融机构借款提供的担保余额为 44,100.00
万元。
（4）关联方资金拆借情况
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入
财务公司 200,000,000.00 2016/2/24 2018/2/23 已到期
财务公司 200,000,000.00 2017/6/21 2019/6/20 未到期
财务公司 400,000,000.00 2017/9/1 2019/9/1 未到期
财务公司 300,000,000.00 2017/10/23 2019/10/23 未到期
财务公司 200,000,000.00 2018/2/28 2020/2/28 未到期
拆出
昌融置业 77,580,900.00 2014/12/30 2021/11/20 未到期
昌融置业 37,500,000.00 2016/1/19 2021/11/20 未到期
昌融置业 12,900,000.00 2016/6/14 2021/11/20 未到期
昌融置业 48,119,100.00 2016/1/20 2021/11/20 未到期
昌融置业 26,400,000.00 2016/10/13 2021/11/20 未到期
昌融置业 31,500,000.00 2016/12/26 2021/11/20 未到期
昌融置业 45,000,000.00 2017/1/19 2021/11/20 未到期
昌融置业 4,500,000.00 2017/6/19 2021/11/20 未到期
昌融置业 4,500,000.00 2017/9/19 2021/11/20 未到期
昌融置业 30,000,000.00 2017/12/1 2021/11/20 未到期
昌融置业 2,100,000.00 2017/12/15 2021/11/20 未到期
昌融置业 27,000,000.00 2018/1/19 2021/11/20 未到期
昌融置业 6,000,000.00 2018/3/19 2021/11/20 未到期
昌金置业 19,600,000.00 2015/3/20 2018/6/6 已到期
昌金置业 26,950,000.00 2015/3/20 2018/6/29 已到期
昌金置业 680,012.23 2015/3/20 2018/7/30 已到期
昌金置业 11,569,987.77 2015/4/27 2018/7/30 已到期
－106－
金融街控股股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
昌金置业 24,500,000.00 2015/4/27 2018/8/31 已到期
昌金置业 17,150,000.00 2015/4/27 2018/12/4 已到期
昌金置业 9,558,248.24 2015/4/27 2018/12/28 已到期
昌金置业 22,291,751.76 2016/1/19 2018/12/28 已到期
昌金置业 31,608,248.24 2016/1/19 2021/2/11 未到期
昌金置业 48,751,751.76 2016/1/20 2021/2/11 未到期
昌金置业 18,620,000.00 2016/9/5 2021/2/11 未到期
昌金置业 9,800,000.00 2016/10/27 2021/2/11 未到期
昌金置业 17,150,000.00 2016/11/21 2021/2/11 未到期
昌金置业 40,180,000.00 2016/12/12 2021/2/11 未到期
昌金置业 49,000,000.00 2017/1/19 2021/2/11 未到期
昌金置业 4,900,000.00 2017/3/17 2021/2/11 未到期
昌金置业 7,350,000.00 2017/6/16 2021/2/11 未到期
昌金置业 10,780,000.00 2017/6/29 2021/2/11 未到期
昌金置业 2,940,000.00 2017/8/21 2021/2/11 未到期
昌金置业 13,720,000.00 2017/9/19 2021/2/11 未到期
昌金置业 51,450,000.00 2017/12/1 2021/2/11 未到期
昌金置业 29,400,000.00 2018/1/19 2021/2/11 未到期
昌金置业 12,250,000.00 2018/3/19 2021/2/11 未到期
天津万锦华瑞 14,785,976.38 2018/8/24 2021/9/25 未到期
天津万锦华瑞 308,700,000.00 2018/9/6 2021/9/25 未到期
天津万锦华瑞 3,765,528.48 2018/10/18 2021/9/25 未到期
天津万锦华瑞 4,900,000.00 2018/10/30 2021/9/25 未到期
远和置业 472,500,000.00 2018/2/26 2021/2/25 未到期
远和置业 15,000,000.00 2018/7/9 2021/2/25 未到期
远和置业 15,750,000.00 2018/8/30 2021/2/25 未到期
远和置业 20,587,500.00 2018/10/25 2021/2/25 未到期
远和置业 6,000,000.00 2018/11/9 2021/2/25 未到期
融筑地产 338,415,000.00 2018/4/3 2020/12/28 未到期
融筑地产 400,000.00 2018/6/8 2020/12/28 未到期
融筑地产 39,140,600.00 2018/6/15 2020/12/28 未到期
说明：关联方利息支出
本集团本期向财务公司支付借款利息 47,559,375.00 元。
－107－
金融街控股股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
（5）关联方利息收入
关联方 本期发生额 上期发生额
财务公司 7,013,648.99 5,601,114.47
昌融置业 23,467,885.21 23,878,915.09
昌金置业 29,200,391.78 26,065,393.35
融筑地产 26,509,019.81 --
远和置业 38,081,018.08 --
（6）关键管理人员薪酬
本公司本期关键管理人员 21 人，上期关键管理人员 25 人，支付薪酬情况见下表：
单位：万元
项 目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员薪酬 4,182.45 6,242.66
（7）关联方其他交易
本公司之全资子公司上海融兴置地有限公司本期通过渤海国际信托股份有限公司
发起“渤海信托 融兴 1 号集合资金信托计划”，长城人寿保险股份有限公司已认购本
次信托计划，认购金额不超过 10 亿元。
6、关联方应收应付款项
（1）应收关联方款项
期末数 期初数
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收账款
金融街物业管理 1,153,440.19 -- 2,474,306.18 --
第一太平物业 350,000.00 -- -- --
昌金置业 170,014.00 -- -- --
北京金昊房地产开发有限公司 1,792,373.39 -- -- --
北京华融新媒广告有限公司 3,184,641.43 477,696.21 5,184,641.38 --
融筑地产 5,046,869.74 -- -- --
远和置业 6,032,237.89 -- -- --
武夷地产 11,287,629.41 -- -- --
合 计 29,017,206.05 477,696.21 7,658,947.56 --
预付账款
华融基础设施 17,427,367.41 -- 17,427,367.39 --
－108－
金融街控股股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
期末数 期初数
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金融街物业管理 78,925.62 -- 78,925.62 --
长城人寿保险股份有限公司 105,480.00 -- -- --
合 计 17,611,773.03 -- 17,506,293.01 --
其他应收款
华融基础设施 422,970.00 -- 422,970.00 --
第一太平物业 16,309,067.12 4,236,263.23 13,531,900.78 3,461,519.72
金融街物业管理 50,924.38 -- 555,112.83 --
北京金融街西环置业有限公司 487,500.00 243,750.00 487,500.00 243,750.00
北京金通泰投资有限公司 64,107.30 28,273.30 -- --
昌金置业 378,852,415.29 -- 466,179,316.95 --
昌融置业 377,975,958.32 -- 345,411,650.01 --
远和置业 570,203,379.16 -- -- --
融筑地产 416,484,230.70 -- -- --
天津万锦华瑞 332,151,504.86 -- -- --
武夷地产 130,115.00 -- -- --
合 计 2,093,132,172.13 4,508,286.53 826,588,450.57 3,705,269.72
（2）应付关联方款项
项目名称 关联方 期末数 期初数
应付账款
第一太平物业 4,664,504.99 4,711,112.21
金融街物业管理 3,386,571.32 463,899.97
北京华融新媒广告有限公司 40,990.00 40,990.00
合 计 8,092,066.31 5,216,002.18
其他应付款
第一太平物业 14,577,058.17 291,333.20
安邦资产管理有限责任公司 2,446,333.92 2,446,333.92
金融街集团 39,374,502.45 57,144,637.51
金融街物业管理 16,136,438.67 9,504,024.52
金融街住宅物业 1,276,068.33 5,189,443.82
北京金融街影院有限责任公司 503,500.00 502,950.00
资本运营中心 -- 493,470.00
北京环交所 958,095.00 958,095.00
－109－
金融街控股股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
项目名称 关联方 期末数 期初数
昌金置业 -- 2,777.16
合 计 75,271,996.54 76,533,065.13
预收账款
金融街物业管理 14,000.01 --
北京环交所 1,366,035.00 1,366,035.00
金融街集团 206,229.60 206,229.60
恒泰证券股份有限公司 152,550,000.00 152,550,000.00
北京华融综合投资公司 550,600,000.00 550,600,000.00
合 计 704,736,264.61 704,722,264.60
（3）银行存款
项目名称 期末余额 期初余额
财务公司 680,894,470.88 201,260,995.02
（4）长期借款
项目名称 期末余额 期初余额
财务公司 1,100,000,000.00 1,100,000,000.00
十二、 承诺及或有事项
（一）重要的承诺事项
截至 2018 年 12 月 31 日止，本集团不存在应披露的承诺事项。
（二）或有事项
按揭担保
截至 2018 年 12 月 31 日止，公司为银行向商品房承购人发放的总额为 409,871 万元（银
行与商品房承购人签订的借款合同金额）抵押贷款提供保证担保。
截至 2018 年 12 月 31 日止，除上述事项外，本集团不存在其他应披露的或有事项。
十三、资产负债表日后事项
1、重要的资产负债表日后事项说明
无。
－110－
金融街控股股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
2、 资产负债表日后利润分配情况
根据公司 2019 年 3 月 27 日召开的第八届董事会第三十五次会议审议通过的《2018 年
度利润分配预案》，以公司截至 2018 年 12 月 31 日的总股本 2,988,929,907 股为基数，每
10 股派发现金 3 元（含税）。该预案尚需报经公司股东大会审议通过。
3、 其他资产负债表日后事项说明
截至 2019 年 3 月 27 日止，本集团不存在其他应披露的资产负债表日后事项。
十四、其他重要事项
1、中信城地块项目进展情况
公司全资子公司金融街（北京）置地有限公司（以下简称“北京置地”）与北京中信
房地产有限公司（以下简称“中信地产”）就受让中信地产拥有的北京 中信城 B、C、D
地块（以下简称“中信城地块”）签署了相关合作意向书和协议。
2017 年 7 月 21 日，经公司第七届董事会第五十九次会议审议通过，公司与北京中信房
地产有限公司就中信城项目 B 地块拆迁事宜签署补充协议。
2017 年 9 月，《北京城市总体规划（2016~2035 年）》获得中共中央和国务院批复，首都
功能核心区重点优化空间布局，推进功能重组，有序疏解非首都功能。目前，北京市相关
部门正根据《北京城市总体规划（2016~2035 年）》，按照“控制人口规模、控制建筑规模”
的指导意见组织开展首都功能核心区详细规划编制工作。中信城 B 地块处于首都功能核心
区，未来将按照首都功能核心区详细规划的要求，开展中信城 B 地块规划建设指标的编制
工作。
2、分部信息
根据本集团的内部组织结构、管理要求及内部报告制度，本集团的经营业务划分为 11
个报告分部。这些报告分部是以公司日常内部管理要求的财务信息为基础确定的。集团的
管理层定期评价这些报告分部的经营成果，以决定向其分配资源及评价其业绩。
本集团报告分部包括：地区分部
分部报告信息根据各分部向管理层报告时采用的会计政策及计量标准披露，这些会计
政策及计量基础与编制财务报表时的会计政策及计量基础保持一致。
项目 主营业务收入 主营业务成本 资产总额 负债总额
北京 6,209,429,400.69 2,115,481,311.34 134,091,774,387.52 99,615,973,773.84
天津 2,307,625,443.83 1,415,515,241.06 24,781,663,363.92 19,855,334,345.06
广州 6,197,819,041.26 3,783,288,320.21 14,815,888,332.27 13,231,751,309.79
重庆 1,976,969,765.23 1,069,468,615.01 12,329,330,989.61 11,831,828,978.97
惠州 2,613,382,292.33 1,341,499,316.01 3,557,870,340.20 2,917,616,842.34
上海 2,973,949,971.48 1,732,913,864.10 18,560,856,753.72 15,341,677,616.76
香港 -- -- 42,290,833.05 81,924.70
－111－
金融街控股股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
项目 主营业务收入 主营业务成本 资产总额 负债总额
深圳 -- -- 6,340,805,080.81 6,273,273,511.46
成都 -- -- 2,617,534,885.23 2,024,427,201.99
武汉 -- -- 5,826,607,287.02 5,111,051,924.08
遵化 -- -- 395,968,980.05 200,583,519.75
分部间抵销 -165,821,655.85 -91,698,346.65 -74,833,752,161.25 -65,075,225,506.42
合 计 22,113,354,258.97 11,366,468,321.08 148,526,839,072.15 111,328,375,442.32
十五、母公司财务报表主要项目注释
1、应收票据及应收账款
项 目 期末数 期初数
应收账款 6,407,988.14 9,682,963.67
应收账款
①应收账款按种类披露
期末数
种 类
金 额 比例% 坏账准备 计提比例% 净额
单项金额重大并单项计提坏
-- -- -- -- --
账准备的应收账款
按信用风险特征组合计提坏
8,620,670.60 100.00 2,212,682.46 25.67 6,407,988.14
账准备的应收账款
单项金额虽不重大但单项计
-- -- -- -- --
提坏账准备的应收账款
合 计 8,620,670.60 100.00 2,212,682.46 25.67 6,407,988.14
应收账款按种类披露（续）
期初数
种 类
金 额 比例% 坏账准备 计提比例% 净额
单项金额重大并单项计提坏
-- -- -- -- --
账准备的应收账款
按信用风险特征组合计提坏
12,598,209.10 86.12 2,915,245.43 23.14 9,682,963.67
账准备的应收账款
单项金额虽不重大但单项计
2,031,133.50 13.88 2,031,133.50 100.00 --
提坏账准备的应收账款
合 计 14,629,342.60 100.00 4,946,378.93 33.81 9,682,963.67
－112－
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财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
账龄组合，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款
期末数
账 龄
金 额 比例% 坏账准备 计提比例% 净额
0-3 个月 3,039,298.00 35.26 -- -- 3,039,298.00
3-6 个月 1,060,820.72 12.31 31,824.62 3.00 1,028,996.10
6 个月-1 年 180,495.68 2.09 10,829.74 6.00 169,665.94
3 年以上 4,340,056.20 50.34 2,170,028.10 50.00 2,170,028.10
合 计 8,620,670.60 100.00 2,212,682.46 25.67 6,407,988.14
期初数
账 龄
金 额 比例% 坏账准备 计提比例% 净额
0-3 个月 5,162,638.61 40.98 -- -- 5,162,638.61
3-6 个月 1,012,803.51 8.04 30,384.10 3.00 982,419.41
6 个月-1 年 592,722.18 4.70 35,563.33 6.00 557,158.85
1-2 年 187,784.00 1.49 28,167.60 15.00 159,616.40
3 年以上 5,642,260.80 44.79 2,821,130.40 50.00 2,821,130.40
合 计 12,598,209.10 100.00 2,915,245.43 23.14 9,682,963.67
②本期计提坏账准备金额-1,500,741.32 元；本期核销应收账款 1,232,955.15 元。
③按欠款方归集的应收账款期末余额前五名单位情况
应收账款 占应收账款期末余额合计数的 坏账准备
单位名称
期末余额 比例% 期末余额
法人一 3,759,256.20 43.62 1,879,628.10
法人二 1,640,012.50 19.02 --
法人三 1,042,550.01 12.09 80,400.00
法人四 540,851.04 6.27 --
法人五 420,000.00 4.87 210,000.00
合 计 7,402,669.75 85.87 2,170,028.10
2、其他应收款
项 目 期末数 期初数
其他应收款 62,543,734,078.54 47,789,978,157.23
－113－
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财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
其他应收款
①其他应收款按种类披露
期末数
种 类 计提
金 额 比例% 坏账准备 净额
比例%
单项金额重大并单项计提
-- -- -- -- --
坏账准备的其他应收款
按信用风险特征组合计提
坏账准备的其他应收款
其中：账龄分析法组合 102,933,675.77 0.16 26,114,182.50 25.37 76,819,493.27
合并范围内关联方组合 61,709,628,241.66 98.63 -- -- 61,709,628,241.66
投标保证金、备用金组合 457,970.00 -- -- -- 457,970.00
合营企业、联营企业往来款
756,828,373.61 1.21 -- -- 756,828,373.61
组合
组合小计 62,569,848,261.04 100.00 26,114,182.50 0.04 62,543,734,078.54
单项金额虽不重大但单项
计提坏账准备的其他应收 -- -- -- -- --
款
合 计 62,569,848,261.04 100.00 26,114,182.50 0.04 62,543,734,078.54
其他应收款按种类披露（续）
期初数
种 类 计提
金 额 比例% 坏账准备 净额
比例%
单项金额重大并单项计提
-- -- -- -- --
坏账准备的其他应收款
按信用风险特征组合计提
-- -- -- -- --
坏账准备的其他应收款
其中：账龄分析法组合 65,195,333.99 0.14 18,754,776.33 28.77 46,440,557.66
合并范围内关联方组合 46,984,159,264.84 98.28 -- -- 46,984,159,264.84
投标保证金、备用金组合 53,000.00 -- -- -- 53,000.00
合营企业、联营企业往来款
759,325,334.73 1.58 -- -- 759,325,334.73
组合
组合小计 47,808,732,933.56 100.00 18,754,776.33 0.04 47,789,978,157.23
单项金额虽不重大但单项
计提坏账准备的其他应收 -- -- -- -- --
款
合 计 47,808,732,933.56 100.00 18,754,776.33 0.04 47,789,978,157.23
－114－
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财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
A、账龄组合，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款
期末数
账 龄
金 额 比例% 坏账准备 计提比例% 净额
0-3 个月 31,467,102.06 30.57 -- -- 31,467,102.06
3-6 个月 2,450,000.00 2.38 73,500.00 3.00 2,376,500.00
6 个月-1 年 6,677,538.71 6.49 400,652.32 6.00 6,276,886.39
1-2 年 11,941,392.36 11.60 1,791,208.86 15.00 10,150,183.50
2-3 年 6,750,000.00 6.56 2,025,000.00 30.00 4,725,000.00
3 年以上 43,647,642.64 42.40 21,823,821.32 50.00 21,823,821.32
合 计 102,933,675.77 100.00 26,114,182.50 25.37 76,819,493.27
期初数
账 龄
金 额 比例% 坏账准备 计提比例% 净额
0-3 个月 2,856,298.99 4.38 -- -- 2,856,298.99
3-6 个月 -- -- -- -- --
6 个月-1 年 11,941,392.36 18.32 716,483.54 6.00 11,224,908.82
1-2 年 6,750,000.00 10.35 1,012,500.00 15.00 5,737,500.00
2-3 年 23,990,142.64 36.80 7,197,042.79 30.00 16,793,099.85
3 年以上 19,657,500.00 30.15 9,828,750.00 50.00 9,828,750.00
合 计 65,195,333.99 100.00 18,754,776.33 28.77 46,440,557.66
B、组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款：
组合名称 账面余额 坏账准备 计提比例%
合并范围内关联方组合 61,709,628,241.66 -- --
投标保证金、备用金组合 457,970.00 -- --
合营企业、联营企业往来款组合 756,828,373.61 -- --
合 计 62,466,914,585.27 -- --
②本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备金额 7,359,406.17 元。
③其他应收款按款项性质披露
项 目 期末余额 期初余额
保证金 30,465,270.00 59,300.00
代付公维基金等 -- 866,075.00
－115－
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财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
项 目 期末余额 期初余额
往来款 62,537,712,153.99 47,806,461,425.16
其他 1,670,837.05 1,346,133.40
合 计 62,569,848,261.04 47,808,732,933.56
④按欠款方归集的其他应收款期末余额前五名单位情况
其他应收款 占其他应收款期末余 坏账准备
单位名称 款项性质 账龄
期末余额 额合计数的比例(%) 期末余额
苏州融拓置业有限
往来款 4,211,195,363.31 3 年以内 6.73 --
公司
金融街长安(北京)
往来款 4,155,168,769.21 3 年以内 6.64 --
置业有限公司
金融街融兴（天津）
往来款 3,937,610,347.42 3 年以内 6.29 --
置业有限公司
北京融方企业管理
往来款 3,485,526,149.27 3 年以内 5.57 --
服务有限公司
深圳融祺投资发展
往来款 2,848,615,990.26 3 年以内 4.55 --
有限公司
合 计 -- 18,638,116,619.47 -- 29.78 --
3、长期股权投资
期末数 期初数
项 目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
对子公司投资 9,792,419,935.14 -- 9,792,419,935.14 12,452,326,003.64 -- 12,452,326,003.64
对联营企业投资 86,869,562.62 -- 86,869,562.62 93,749,592.36 -- 93,749,592.36
合 计 9,879,289,497.76 -- 9,879,289,497.76 12,546,075,596.00 -- 12,546,075,596.00
（1）对子公司投资
本期计提 减值准备
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
减值准备 期末余额
金融街(北京)置业有
450,000,000.00 -- -- 450,000,000.00 -- --
限公司
金融街(北京)置地有
100,000,000.00 -- -- 100,000,000.00 -- --
限公司
金融街长安(北京)置
1,000,000,000.00 -- -- 1,000,000,000.00 -- --
业有限公司
北京德胜投资有限责
347,725,855.74 -- 40,000,000.00 307,725,855.74 -- --
任公司
北京怡泰汽车修理有
118,787,373.94 -- -- 118,787,373.94 -- --
限责任公司
北京天石基业房地产
5,100,000.00 -- -- 5,100,000.00 -- --
开发有限公司
北京金融街奕兴置业
1,084,937,200.00 -- 130,000,000.00 954,937,200.00 -- --
有限公司
－116－
金融街控股股份有限公司
财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
本期计提 减值准备
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
减值准备 期末余额
北京奕环天和置业有
181,208,000.00 -- 130,000,000.00 51,208,000.00 -- --
限公司
北京金融街奕兴天宫
100,000,000.00 -- 90,000,000.00 10,000,000.00 -- --
置业有限公司
金融街(北京)商务园
80,000,000.00 -- -- 80,000,000.00 -- --
置业有限公司
北京金融街商业投资
10,000,000.00 -- -- 10,000,000.00 -- --
管理有限公司
北京金融街购物中心
437,686,748.39 -- 337,714,300.00 99,972,448.39 -- --
有限公司
北京金融街里兹置业
270,288,397.00 -- 255,828,600.00 14,459,797.00 -- --
有限公司
北京金融街房地产顾
8,156,400.00 -- -- 8,156,400.00 -- --
问有限公司
金融街(天津)置业有
950,000,000.00 -- 850,000,000.00 100,000,000.00 -- --
限公司
金融街津门(天津)置
594,750,000.00 -- -- 594,750,000.00 -- --
业有限公司
金融街津塔(天津)置
99,750,000.00 -- -- 99,750,000.00 -- --
业有限公司
金融街重庆置业有限
434,035,699.35 -- -- 434,035,699.35 -- --
公司
金融街惠州置业有限
722,886,611.90 -- -- 722,886,611.90 -- --
公司
融信（天津）投资管
20,000,000.00 -- -- 20,000,000.00 -- --
理有限公司
北京金石融景房地产
800,000,000.00 -- -- 800,000,000.00 -- --
开发有限公司
北京市慕田峪长城旅
141,846,400.00 -- -- 141,846,400.00 -- --
游服务有限公司
金融街融辰（北京）
10,000,000.00 -- -- 10,000,000.00 -- --
置业有限公司
上海杭钢嘉杰实业有
1,967,691,430.11 -- -- 1,967,691,430.11 -- --
限公司
金融街广州置业有限
1,000,000,000.00 -- 900,000,000.00 100,000,000.00 -- --
公司
金融街（上海）投资
10,000,000.00 -- -- 10,000,000.00 -- --
有限公司
金融街控股（香港）
260,290,000.00 -- -- 260,290,000.00 -- --
有限公司
广州金融街融展置业
50,000,000.00 -- 40,000,000.00 10,000,000.00 -- --
有限公司
上海静盛房地产开发
213,252,982.25 -- 90,000,000.00 123,252,982.25 -- --
有限公司
京津融都（天津）置
16,000,000.00 -- -- 16,000,000.00 -- --
业有限公司
－117－
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财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
本期计提 减值准备
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
减值准备 期末余额
金融街（深圳）投资
100,000,000.00 -- -- 100,000,000.00 -- --
有限公司
成都中逸实业有限公
636,932,904.96 23,601,631.50 -- 660,534,536.46 -- --
司
金融街成都置业有限
100,000,000.00 -- -- 100,000,000.00 -- --
公司
金融街（遵化）置业
111,000,000.00 90,035,200.00 -- 201,035,200.00 -- --
有限公司
金融街武汉置业有限
20,000,000.00 80,000,000.00 -- 100,000,000.00 -- --
公司
金融街北京京西置业 -- 10,000,000.00 -- 10,000,000.00 -- --
有限公司
合 计 12,452,326,003.64 203,636,831.50 2,863,542,900.00 9,792,419,935.14 -- --
－118－
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财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
（2）对联营、合营企业投资
本期增减变动
宣告发放 减值准备
被投资单位 期初余额 权益法下确认的 其他综合 其他权 计提减值 期末余额
追加投资 减少投资 现金股利 其他 期末余额
投资损益 收益调整 益变动 准备
或利润
联营企业
北京环交所 93,749,592.36 -- -- -6,880,029.74 -- -- -- -- -- 86,869,562.62 --
－119－
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2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
4、营业收入和营业成本
本期发生额 上期发生额
项 目
收入 成本 收入 成本
主营业务 642,457,033.96 109,727,226.82 822,180,557.76 245,732,930.74
5、投资收益
项 目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 5,342,558,326.76 3,084,075,389.00
权益法核算的长期股权投资收益 -6,880,029.74 -2,250,407.64
处置长期股权投资产生的投资收益 -- 222,178.50
可供出售金融资产持有期间取得的投资收益 4,656,280.03 3,276,215.17
处置以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产取
-- 13,559,236.10
得的投资收益
银行保本理财产品取得的投资收益 -- 51,038,317.40
合 计 5,340,334,577.05 3,149,920,928.53
十六、补充资料
1、当期非经常性损益明细表
项 目 本期发生额 说明
非流动性资产处置损益 1,513,671.00 --
计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，
符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的 113,779,332.66 --
政府补助除外）
对非金融企业收取的资金占用费 117,258,314.88 --
委托他人投资或管理资产的损益 756,295.15 --
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值
23,656,461.28 --
变动产生的损益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 157,230,080.72 --
其他符合非经常性损益定义的损益项目 -- --
非经常性损益总额 414,194,155.69 --
减：非经常性损益的所得税影响数 102,096,114.67 --
非经常性损益净额 312,098,041.02 --
减：归属于少数股东的非经常性损益净影响数（税后） 25,480,156.82 --
归属于公司普通股股东的非经常性损益 286,617,884.20 --
－120－
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财务报表附注
2018 年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）
2、净资产收益率和每股收益
加权平均净资 每股收益
报告期利润
产收益率% 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 10.68 1.09 1.09
扣除非经常性损益后归属于公司普通股
9.74 1.00 1.00
股东的净利润
每股收益的计算 本期金额 上期金额
归属于母公司普通股股东的净利润 3,268,570,827.61 3,006,412,344.59
其中：持续经营净利润 3,268,570,827.61 3,006,412,344.59
终止经营净利润 -- --
基本每股收益 1.09 1.01
其中：持续经营基本每股收益 1.09 1.01
终止经营基本每股收益 -- --
稀释每股收益 1.09 1.01
其中：持续经营稀释每股收益 1.09 1.01
终止经营稀释每股收益 -- --
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2019 年 3 月 27 日
－121－