金融街控股股份有限公司
（住所：北京市西城区金城坊街7号）
2021年面向专业投资者公开发行公司债券
（第一期）
募集说明书摘要
主承销商、簿记管理人、债券受托管理人
（住所：北京市朝阳区安立路66号4号楼）
签署日： 年 月 日
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
声明
本募集说明书摘要的目的仅为向投资者提供有关本次发行的简要情况，并不
包括募集说明书全文的各部分内容。募集说明书全文同时刊载于深交所网站
（www.szse.cn）。投资者在做出认购决定之前，应仔细阅读募集说明书全文，
并以其作为投资决定的依据。
除非另有说明或要求，本次债券募集说明书摘要所用简称和相关用语与募集
说明书相同。
1
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
重大事项提示
一、金融街控股股份有限公司（以下简称“发行人”、“本公司”、“公司”、
“金融街控股”）于2020年6月29日获得中国证券监督管理委员会证监许可
[2020]1382号文同意向专业投资者公开发行面值不超过人民币181亿元公司债券
的注册。
根据《公司债券发行与交易管理办法》相关规定，本期债券仅面向专业投资
者发行，普通投资者不得参与发行认购。本期债券上市后将被实施投资者适当性
管理，仅限专业投资者参与交易，普通投资者认购或买入的交易行为无效。专业
投资者应当具备相应的风险识别和承担能力，知悉并自行承担公司债券的投资风
险，并符合一定的资质条件，相应资质请参照《证券期货投资者适当性管理办法》
和《深圳证券交易所关于公开发行公司债券投资者适当性管理有关事项的通知》。
参与本期债券申购的专业投资者应确认其具备相关申购资格，应就其认购本期债
券的有关事宜咨询其法律顾问及其他有关专业人士，并对认购本期债券的合法、
合规性自行承担责任。
二、发行人将在本期债券发行结束后及时向深圳证券交易所提出上市交易
申请，并将申请在深交所集中竞价系统和综合协议交易平台同时挂牌（以下简称
“双边挂牌”）。目前本期债券符合在深交所双边挂牌的上市条件，但本期债券
上市前，公司财务状况、经营业绩、现金流和信用评级等情况可能出现重大变化，
公司无法保证本期债券双边挂牌的上市申请能够获得深交所同意，若届时本期债
券无法进行双边挂牌上市，投资者有权选择在上市前将本期债券回售予本公司。
因公司经营与收益等情况变化引致的投资风险和流动性风险，由债券投资者自行
承担。本期债券不在除深交所以外的其它交易场所上市。
三、发行人最近一期末净资产为3,905,609.04万元（截至2020年9月30日未经
审计的合并报表中所有者权益合计数），合并口径资产负债率为76.93%，母公司
口径资产负债率为72.86%。本期债券上市前，发行人最近三个会计年度实现的年
均可分配利润为323,894.92万元（2017年、2018年及2019年合并报表中归属于母
公司所有者的净利润平均值），经合理估计最近三个会计年度实现的年均可分配
2
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
利润不少于公司债券一年利息的1.5倍。发行人在本次发行前的财务指标符合相
关规定。本期债券发行及上市安排请参见发行公告。
四、经中诚信国际信用评级有限责任公司综合评定，发行人的主体信用级别
为AAA，本期债券的信用等级为AAA，上述级别反映了本期债券安全性极高，
违约风险极低。但在本期债券存续期内，若因发行人自身的相关风险或受市场环
境变化等不可控因素影响，发行人不能从预期的还款来源获得足够资金，可能影
响本期债券本息的按期足额偿付。
根据相关主管部门的监管要求和中诚信国际的业务操作规范，在本次评级结
果有效期内，中诚信国际将对其进行跟踪评级。定期跟踪评级报告每年出具一次，
跟踪评级结果和报告于发行人年度报告披露后2个月内出具。定期跟踪评级报告
是中诚信国际在发行人所提供的跟踪评级资料的基础上做出的评级判断。如中诚
信国际未能按时披露上一年度跟踪评级报告，中诚信国际将根据相关主管部门监
管的要求和中诚信国际的业务操作规范，采取公告延迟披露跟踪评级报告，或暂
停评级、终止评级等评级行动。
在发生可能影响发行人信用评级的重大事项时，中诚信国际将启动不定期跟
踪评级程序，发行人应根据已作出的书面承诺及时告知中诚信国际相应事项。中
诚信国际的跟踪评级报告和评级结果将对发行人、监管部门及监管部门要求的披
露对象进行披露。中诚信国际将在监管部门指定媒体及中诚信国际的网站上公布
持续跟踪评级结果。
在中诚信国际开展跟踪评级调查时，发行人将积极予以配合提供相应调查所
需资料、信息及相关情况的说明。
五、发行人主体信用评级AAA，本期公司债券信用等级AAA，本期债券符合
进行质押式回购交易的基本条件，具体折算率等事宜将按债券登记机构的相关规
定执行。
六、受国民经济总体运行状况、宏观经济、金融政策以及国际经济环境变化
的影响，市场利率存在一定波动性。债券的投资价值在其存续期内可能随着市场
利率的波动而发生变动，从而使本期债券投资者持有的债券价值具有一定的不确
3
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
定性。
七、2017年度、2018年度、2019年度和2020年1-9月，发行人经营活动产生的
现 金 流 量 净 额 分 别 为 -725,432.81 万 元 、 -902,913.32 万 元 、 266,029.49 万 元 和
14,842.84万元。2018年度，发行人经营活动产生的现金流量净额较2017年减少
177,480.51万元，主要系公司销售签约回款较2017年增加47亿元，同时公司加大
项目开发投资力度，项目获取和工程建设支出较2017年增加62亿元。2019年，发
行人把握市场机遇，开发业务销售签约和回款较2018年度同期增加，此外，发行
人坚持稳健投资策略，新增项目投资额较2018年同期减少，经营活动产生的现金
流量净额大幅好转，实现经营活动现金流净额266,029.49万元。2020年1-9月，发
行人经营活动产生的现金流量净额为14,842.84万元，上年同期为700,212.23万元，
下滑的主要原因系受新冠肺炎疫情影响，公司销售项目开盘时间相对集中于二、
三季度，导致销售回款较上年同期减少。本期债券的偿债资金一部分来源于发行
人开发项目销售回款及持有项目经营收入，若未来发行人经营活动产生的现金流
量净额波动较大，则会在一定程度上对发行人的偿债能力造成不利影响。
八、本期债券为无担保债券。在本期债券存续期内，若受不可控制的因素影
响，发行人不能如期从预期的还款来源中获得足够资金，将可能会影响本期债券
的本息按期兑付。债券持有人亦无法通过保证人或担保物受偿本期债券本息，将
可能对债券持有人的利益造成不利影响。
九、遵照《公司法》、《管理办法》等法律、法规的规定以及募集说明书的
约定，为维护债券持有人享有的法定权利和债券募集说明书约定的权利，公司已
制定《债券持有人会议规则》，投资者通过认购、交易或其他合法方式取得本期
公司债券，即视作同意公司制定的《债券持有人会议规则》。债券持有人会议根
据《债券持有人会议规则》审议通过的决议对全体本期债券持有人（包括未出席
会议、出席会议但明确表达不同意见或弃权以及无表决权的债券持有人）具有同
等的效力和约束力。在本期债券存续期间，债券持有人会议在其职权范围内通过
的任何有效决议的效力优先于包含债券受托管理人在内的其他任何主体就该有
效决议内容做出的决议和主张。
十、为明确约定发行人、债券持有人及债券受托管理人之间的权利、义务及
4
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
违约责任，公司聘任了中信建投证券担任本期公司债券的债券受托管理人，并订
立了《债券受托管理协议》，投资者认购、交易或者其他合法方式取得本期债券
视作同意公司制定的《债券受托管理协议》。
十一、近年来，宏观经济增长速度放缓，中国经济进入“新常态”。针对宏观
经济及行业周期波动，发行人制定了相应的应对措施，根据市场形势变化和自身
存货情况，主动调整部分项目工程进度。未来，发行人需要继续把控开发进度，
调研市场需求，但如果发行人在国民经济和行业发展周期的不同阶段不能及时调
整经营策略，可能会对发行人未来的盈利和发展前景产生一定影响。
十二、发行人的房地产开发业务受到房地产行业政策的影响。政府近年来一
直根据国内经济发展、房地产行业走势等情况采取具有针对性的房地产调控政策。
近年来，政府实施总体趋严但具有差异化的房地产调控政策。2017年，监管部门
坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”总基调，对房地产市场因城施策、分类调
控。2018年底，中央经济工作会议提出：“构建房地产市场健康发展长效机制，
坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府
主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系”。2019年中央经济工作会议后，
住房与城乡建设部的年度工作会议提出：房地产市场工作目标为“稳地价、稳房
价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展”。房地产政策直接影响发行人的房
地产业务及去库存情况，如果未来国家房地产政策发生变化，可能会给发行人业
务带来一定程度影响。
十三、截至2017年末、2018年末、2019年末和2020年9月末，发行人投资性
房 地 产 分 别 为 3,715,119.15 万 元 、 3,858,107.36 万 元 、 3,968,556.73 万 元 和
4,128,229.62万元，占当年总资产的比重分别29.67%、25.93%、24.50%和24.39%，
近三年发行人主动增持北京、上海、天津等城市核心区域的优质物业，投资性房
地产规模逐年上升。近三年，发行人公允价值变动损益分别为210,318.18万元、
2,365.65万元和68,294.78万元，占当期利润总额的比重分别为37.56%、0.43%和
11.95%，2017年公允价值变动损益规模及占比均相对较高。若当地房地产市场出
现极端恶化情况，有可能导致投资性房地产公允价值下降，可能对发行人的资产
流动性和公允价值造成影响。但公司目前持有的投资性房地产位于北京、上海和
5
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
天津等中心城市的核心区域，资产保值能力较强，增值空间较大。
十四、截至2020年9月末，发行人房地产项目预计总投资金额为756.72亿元，
累计投资金额为597.98亿元，尚未投资金额为158.74亿元。随着公司在建拟建项
目开发推进并继续拓展新的项目，将对公司融资及资金调配带来一定压力。未来
发行人将合理安排项目开发节奏，有序推进销售签约，提升销售回款效率；同时，
发行人主体评级为AAA，资信情况良好，发行人将积极拓宽融资渠道，通过多
种方式筹集低成本资金，优化债务结构，保证公司现金流安全稳健。
十五、为支持业务发展需要，发行人筹资活动流入规模较大；同时，公司在
中心城市核心区域主动增持优质自持物业，项目由开发销售转为持有经营，无法
实现签约回款，近年来有息负债有所上升。截至2017年末、2018年末和2019年末，
发行人有息负债分别为6,302,543.93万元、8,318,838.33万元和8,773,757.53万元。
发行人因正常经营需要，有息负债规模有所增加，未来可能面临一定的本息偿还
压力，进而可能会对本期债券的偿还产生不利影响。
十六、截至2017年末、2018年末、2019年末和2020年9月末，发行人存货余
额分别为5,789,624.01万元、7,763,847.01万元、8,004,109.94万元和8,301,740.58
万元，占资产总额的比重分别为46.24%、52.18%、49.41%和49.04%。发行人存
货规模较大，且占资产的比例相对较高，主要是由于发行人的商务地产、住宅房
地产项目开发较多。如果未来房地产市场出现大幅下滑，将可能降低发行人存货
的价值从而对发行人的盈利能力产生不利影响。发行人开发的地产和物业主要集
中在区域中心城市的核心区域，需求相对稳定，且发行人已针对存货制定了合理
可行的销售计划，能有效确保存货实现销售并逐步结算转化为销售收入。
十七、因业务发展需要，发行人的部分资产通过抵质押手段来获得银行借款，
主要包括固定资产、无形资产、投资性房地产及存货等。截至2020年9月末，发
行人受限资产总计5,223,803.69万元，占当期总资产的30.86%，发行人受限资产
规模较大，如果该部分资产因融资问题产生纠纷，将对发行人的正常经营造成不
利影响。
十八、截至2019年末，发行人可结算规划建筑面积1,753万平方米（对应权益
规划建筑面积1,401万平米），项目主要集中于北京、上海、广州、深圳等一线
6
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
城市以及天津、重庆、武汉、成都、苏州等区域中心城市的核心区域。2019年，
发行人实现销售签约面积118万平方米，实现销售签约金额319亿元。发行人库存
集中于一线城市和区域中心城市，但不同区域受行业调整因素影响，去化程度存
在一定的差异。未来，发行人将继续把控开发进度，调研市场需求，定制针对性
的销售策略，促进项目销售去化。
十九、2017年度、2018年度、2019年度和2020年1-9月，发行人营业外支出分
别为630.21万元、1,968.16万元、8,872.14万元和2,931.45万元。2019年度，发行
人营业外支出较2018年度增加350.78%，主要系发行人因下述合同纠纷案预提违
约金8,114.81万元。北京富饶房地产开发有限公司诉北京华融基础设施投资有限
责任公司、北京华融综合投资有限公司合作开发合同纠纷案，发行人为第三人参
加诉讼。北京市第二中级人民法院于2019年12月27日做出一审判决，判决发行人
支付富饶公司逾期交房违约金8,114.81万元。发行人认为：公司作为第三人，法
院判决超出富饶公司的诉讼请求范围，违反了“不告不理”原则；同时，公司不
存在任何逾期交房责任。为此，发行人已提起上诉，目前该案仍在北京市高级人
民法院二审审理阶段。发行人根据会计准则预提相应违约金8,114.81万元。2020
年9月27日，富饶重审二审案件在北京高院第一次正式开庭。后续进展等待北京
高院进一步通知。该案涉案金额占发行人2019年度净利润的1.97%，金额相对较
小，且发行人已足额预提违约金，预计后续对发行人整体的盈利能力和生产经营
不构成重大影响。
二十、经发行人自查，近三年及一期，发行人及纳入合并范围的子公司不存
在国发【2010】10号文、国办发【2013】17号文中禁止的土地闲置、炒地等违法
违规行为，不存在被国土部门行政处罚或正在被（立案）调查的情况。近三年及
一期相应商品住房开发项目不存在“捂盘惜售”、“哄抬房价”等违法违规情形，
亦不存在因前述违法违规行为被处以行政处罚或正在被（立案）调查的情况。发
行人董事、监事、高级管理人员、控股股东均已对前述事项作出承诺。
二十一、2020年1-9月，发行人实现归属于母公司所有者的净利润为9.10亿元，
较上年同期减少33.87%，主要系受新冠肺炎疫情影响，发行人本期营业收入下降
所致。对此，发行人及时成立疫情防控小组，制定疫情防控方案并组织落实。2020
7
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
年3月份开始，在做好疫情防控的基础上，公司和各子公司积极落实政府要求，
有序推动复工复产。公司开发业务通过开源节流、加快前期效率、加强工程管理、
扩大销售途径、调整推货节奏等措施，保障项目开发销售逐步恢复；资产管理业
务通过强化卫生安全管理、加强客户租约管理、严格成本费用管控等措施，尽可
能降低疫情对公司业务经营的影响。
二十二、截至2020年7月末，发行人当年累计新增有息负债金额占发行人
2019年末净资产的比例超过20%。发行人因正常经营需要，新增借款有所增加。
二十三、2020年度，发行人三分之一以上董事发生变动。发行人上述董事变
动主要系董事个人原因申请辞去发行人董事职务或任期届满所致。
二十四、发行人在本期债券发行环节，不直接或者间接认购自己发行的债券。
债券发行的利率或者价格应当以询价、协议定价等方式确定，发行人不操纵发行
定价、暗箱操作，不以代持、信托等方式谋取不正当利益或向其他相关利益主体
输送利益，不直接或通过其他利益相关方向参与认购的投资者提供财务资助，不
实施其他违反公平竞争、破坏市场秩序等行为。
二十五、发行人如有董事、监事、高级管理人员、持股比例超过5%的股东及
其他关联方参与本期债券认购，发行人将在发行结果公告中就相关认购情况进行
披露。
8
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
目录
声明................................................................................................................................ 1
重大事项提示 ............................................................................................................... 2
第一节 发行概况 ....................................................................................................... 11
一、发行人简介................................................................................................... 11
二、公司债券发行批准情况............................................................................... 12
三、本期债券的主要条款................................................................................... 12
四、本期债券发行有关机构............................................................................... 16
五、发行人与本期债券发行有关的中介机构及其负责人、高级管理人员及经
办人员之间的股权关系或其他利害关系........................................................... 18
第二节 发行人的资信状况 ....................................................................................... 20
一、本期债券信用评级情况............................................................................... 20
二、信用评级报告的主要事项........................................................................... 20
三、发行人历史评级情况................................................................................... 21
四、发行人资信情况........................................................................................... 23
第三节 发行人基本情况 ........................................................................................... 30
一、发行人基本情况........................................................................................... 30
二、发行人设立及实际控制人变更情况........................................................... 31
三、公司组织结构及权益投资情况................................................................... 34
四、公司控股股东和实际控制人基本情况....................................................... 52
五、发行人人员基本情况................................................................................... 55
六、发行人主营业务基本情况........................................................................... 61
七、发行人所在行业状况................................................................................... 83
八、发行人经营方针和战略............................................................................... 89
九、发行人违法违规情况................................................................................... 89
十、关联方关系及交易情况............................................................................... 90
十一、发行人执行国务院房地产调控政策规定的情况................................... 93
第四节 财务会计信息 ............................................................................................... 95
一、近三年及一期的财务报表........................................................................... 95
二、近三年及一期主要财务指标..................................................................... 104
三、本期债券发行后公司资产负债结构的变化............................................. 105
第五节 本期募集资金运用 ..................................................................................... 107
一、募集资金规模............................................................................................. 107
9
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
二、募集资金运用计划..................................................................................... 107
三、募集资金运用对发行人财务状况的影响................................................. 108
第六节 备查文件 ..................................................................................................... 109
一、备查文件..................................................................................................... 109
二、备查地点..................................................................................................... 109
10
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
第一节 发行概况
一、发行人简介
中文名称：金融街控股股份有限公司
英文名称：FINANCIAL STREET HOLDINGS CO., LTD.
法定代表人：高靓
股票上市交易所：深圳证券交易所
股票简称：金融街
股票代码：000402
注册资本：人民币2,988,929,907元
实缴资本：人民币2,988,929,907元
设立日期：1996年6月18日
住所：北京市西城区金城坊街7号
办公地址：北京市西城区金城坊街7号
邮政编码：100033
电话号码：010-66573955
传真号码：010-66573956
互联网网址：www.jrjkg.com.cn
电子邮箱：investors@jrjkg.com
统一社会信用代码：9111000020283066XF
经营范围：以下项目仅限分公司经营：住宿、游泳池、网球场、中西餐、冷、
热饮、糕点、美容美发、洗浴、零售卷烟、图书期刊；房地产开发，销售商品房；
物业管理；新技术及产品项目投资；技术开发；技术服务；技术咨询；停车服务；
出租办公用房、商业用房；健身服务；劳务服务；打字；复印；会议服务；技术
培训；承办展览展示；饭店管理；餐饮管理；企业形象策划；组织文化交流活动；
销售百货、工艺美术品、建筑材料、机械电气设备安装；货物进出口、技术进出
口、代理进出口。（企业依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准
的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事本市产业政策
禁止和限制类项目的经营活动。）
11
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
发行人主营业务为房地产开发销售和持有经营，主要开发地区涵盖北京、上
海、广州、深圳、天津、重庆、武汉、成都、苏州等一线城市及区域中心城市，
累计开发面积超过千万平方米，形成了在城市运营和区域开发领域独特的竞争优
势，成为国内领先的商务地产企业。
截至 2019 年 12 月 31 日，发行人资产总计 16,198,987.58 万元，负债总计
12,300,874.49 万元，所有者权益 3,898,113.09 万元。2019 年，发行人实现营业收
入 2,618,401.60 万元，利润总额 571,724.33 万元，净利润 412,065.29 万元，归属
母公司所有者的净利润 344,186.43 万元。
截至 2020 年 9 月 30 日，发行人资产总计 16,927,656.59 万元，负债总计
13,022,047.55 万元，所有者权益 3,905,609.04 万元。2020 年 1-9 月，发行人实现
营业收入 1,051,789.87 万元，利润总额 160,760.63 万元，净利润 106,481.58 万元，
归属母公司所有者的净利润 90,952.66 万元。
二、公司债券发行批准情况
（一）2020 年 4 月 28 日，发行人董事会审议通过了《公司公开发行公司债
券的议案》，并将该议案提请股东大会审议。
（二）2020年5月20日，发行人股东大会审议通过了《公司公开发行公司债
券的议案》，同意发行人公开发行不超过181亿元（含181亿元）公司债券。
（三）发行人本次面向专业投资者公开发行不超过人民币181亿元（含181亿
元）的公司债券已经深圳证券交易所审核通过，并经中国证券监督管理委员会同
意注册（证监许可[2020]1382号）。本次债券采取分期发行的方式，首期发行自
中国证监会同意注册之日起12个月内完成；其余各期债券发行，自中国证监会同
意注册之日起24个月内完成。
三、本期债券的主要条款
（一）发行主体：金融街控股股份有限公司。
（二）债券名称：金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发
行公司债券（第一期），债券简称“21 金街 01”，债券代码“149344”。
（三）发行规模：本次债券的发行总规模不超过 181 亿元（含 181 亿元），
采用分期发行方式，本期债券为第四期发行，发行规模不超过 9 亿元（含 9 亿元）。
12
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
（四）债券期限：本期债券期限为 5 年期，附第 3 年末投资者回售选择权和
发行人调整票面利率选择权。
（五）发行人调整票面利率选择权：发行人有权决定在本期债券存续期的第
3 年末调整本期债券后 2 年的票面利率；发行人将于第 3 个计息年度付息日前的
第 20 个交易日，在中国证监会指定的信息披露媒体上发布关于是否调整票面利
率以及调整幅度的公告。若发行人未行使调整票面利率选择权，则后续期限票面
利率仍维持原有票面利率不变。
（六）投资者回售选择权：发行人发出关于是否调整本期债券票面利率及调
整幅度的公告后，投资者有权选择在本期债券的第 3 个计息年度付息日将持有的
本期债券按票面金额全部或部分回售给发行人。发行人将按照深交所和债券登记
机构相关业务规则完成回售支付工作。
（七）回售登记期：自发行人发出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅
度的公告之日起 5 个交易日内，债券持有人可通过指定的方式进行回售申报。债
券持有人的回售申报经确认后，相应的公司债券面值总额将被冻结交易；回售登
记期不进行申报的，则视为放弃回售选择权，继续持有本期债券并接受上述关于
是否调整本期债券票面利率及调整幅度的决定。
（八）债券票面金额和发行价格：本期债券票面金额为 100 元，按面值平价
发行。
（九）增信措施：本期债券无担保。
（十）债券利率及其确定方式：本期债券采用固定利率形式，本期债券票面
利率由发行人和主承销商按照发行时网下询价簿记结果共同协商确定。债券票面
利率采取单利按年计息，不计复利。本期债券的票面利率在存续期内前 3 年固定
不变；在存续期的第 3 年末，如发行人行使调整票面利率选择权，未被回售部分
的债券票面利率为存续期内前 3 年票面利率加调整基点（或减调整基点），在债
券存续期后 2 年固定不变。
（十一）债券形式：实名制记账式公司债券。投资者认购的本期债券在登记
机构开立的托管账户托管记载。本期债券发行结束后，债券持有人可按照有关主
管机构的规定进行债券的交易、质押等操作。
（十二）发行对象：持有中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司 A 股证
13
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
券账户的专业投资者。
（十三）发行方式：本期债券面向专业投资者公开发行，采取网下面向专业
投资者询价配售的方式，由发行人与簿记管理人根据簿记建档结果进行债券配售。
具体发行安排将根据深圳证券交易所的相关规定进行。
（十四）配售规则：簿记管理人根据网下询价结果对所有有效申购进行配售，
投资者的获配售金额不会超过其有效申购中相应的最大申购金额。配售依照以下
原则：按照投资者的申购利率从低到高进行簿记建档，按照申购利率从低向高对
认购金额进行累计，当累计金额超过或等于本期债券发行总额时所对应的最高申
购利率确认为发行利率；申购利率在最终发行利率以下（含发行利率）的投资者
按照价格优先的原则配售；在价格相同的情况下，按照等比例原则进行配售，同
时适当考虑长期合作的投资者优先。发行人和簿记管理人有权决定本期债券的最
终配售结果。
（十五）向公司股东配售安排：本期债券不向公司股东优先配售。
（十六）发行首日与起息日：本期债券发行首日为 2021 年 1 月 11 日，本期
债券起息日为 2021 年 1 月 12 日。
（十七）利息登记日：本期公司债券付息的债权登记日为每年付息日的前 1
个交易日，在该登记日当日收市后登记在册的本期公司债券持有人均有权获得上
一计息年度的债券利息（最后一期含本金）。
（十八）付息日：本期债券的付息日为 2022 年至 2026 年每年的 1 月 12 日。
如投资者在第 3 年末行使回售选择权，则回售部分的付息日为 2022 年至 2024 年
每年的 1 月 12 日。如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日，
顺延期间兑付款项不另计利息。
（十九）兑付日：本期债券的兑付日为 2026 年 1 月 12 日。若投资者第 3 年
末行使回售选择权，则本期债券回售部分债券的兑付日期为 2024 年 1 月 12 日。
如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日，顺延期间兑付款项不
另计利息。
（二十）还本付息的期限和方式：本期债券采用单利按年计息，不计复利。
每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。本期债券
于每年的付息日向投资者支付的利息金额为投资者截至付息债权登记日收市时
14
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
所持有的本期债券票面总额与对应的票面利率的乘积；于兑付日向投资者支付的
本息金额为投资者截至兑付债权登记日收市时所持有的本期债券最后一期利息
及所持有的债券票面总额的本金。
（二十一）付息、兑付方式：本期债券本息支付将按照债券登记机构的有关
规定统计债券持有人名单，本息支付方式及其他具体安排按照债券登记机构的相
关规定办理。
（二十二）信用级别及资信评级机构：经中诚信国际信用评级有限责任公司
评定，本期债券信用等级为 AAA，发行人主体信用等级为 AAA，评级展望为稳
定。在本期债券的存续期内，资信评级机构每年将对公司主体信用等级和本期债
券信用等级进行一次跟踪评级。
（二十三）主承销商、债券受托管理人、簿记管理人：中信建投证券股份有
限公司。
（二十四）承销方式：本期债券由主承销商负责组建承销团，以余额包销的
方式承销。
（二十五）拟上市地：深圳证券交易所。
（二十六）本期债券上市安排：本次发行结束后，公司将尽快向深圳证券交
易所提出关于本期债券上市交易的申请。本期债券符合在深圳证券交易所集中竞
价系统和综合协议交易平台同时交易的上市条件。但本期债券上市前，公司财务
状况、经营业绩、现金流和信用评级等情况可能出现重大变化，公司无法保证本
期债券双边挂牌的上市申请能够获得深圳证券交易所同意，若届时本期债券无法
进行双边挂牌上市，投资者有权选择将本期债券回售予本公司。因公司经营与收
益等情况变化引致的投资风险和流动性风险，由债券投资者自行承担，本期债券
不能在除深圳证券交易所以外的其他交易场所上市。
（二十七）募集资金专项账户：发行人开设募集资金专项账户，用于公司债
券募集资金的接收、存储、划转与本息偿付，并进行专项管理。
（二十八）募集资金用途：本期债券募集资金扣除发行费用后拟用于偿还回
售公司债券。
（二十九）质押式回购安排：发行人主体信用评级 AAA，本期公司债券信
用等级 AAA，本期债券符合进行质押式回购交易的基本条件，具体折算率等事
15
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
宜将按债券登记机构的相关规定执行。
（三十）税务提示：根据国家有关税收法律、法规的规定，投资者投资本期
债券所应缴纳的税款由投资者承担。
四、本期债券发行有关机构
（一）发行人：金融街控股股份有限公司
住所：北京市西城区金城坊街 7 号
法定代表人：高靓
联系人：范文、王永欢
联系地址：北京市西城区金城坊街 7 号
联系电话：010-66573955
传真：010-66573956
邮政编码：100033
（二）主承销商：中信建投证券股份有限公司
住所：北京市朝阳区安立路 66 号 4 号楼
法定代表人：王常青
联系人：杜美娜、任贤浩、李文杰、黄凌鸿、黎盼
联系地址：北京市东城区朝内大街 2 号凯恒中心 B 座二层
联系电话：010-65608354
传真：010-65608445
邮政编码：100010
（三）律师事务所：北京观韬中茂律师事务所
住所：北京市西城区金融大街 5 号新盛大厦 B 座 18 层
负责人：韩德晶
联系人：张文亮
联系地址：北京市西城区金融大街 28 号盈泰中心 2 号楼 17 层
电话：010-66578066
传真：010-66578016
16
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
邮政编码：100033
（四）会计师事务所：致同会计师事务所（特殊普通合伙）
住所：北京市朝阳区建国门外大街 22 号赛特广场五层
执行事务合伙人：徐华
联系人：李力
联系地址：北京市朝阳区建国门外大街 22 号赛特广场 5 层
电话：010-85665588
传真：010-85665220
邮政编码：100004
（五）信用评级机构：中诚信国际信用评级有限责任公司
住所：北京市东城区南竹杆胡同 2 号 1 幢 60101
执行事务合伙人：闫衍
联系人：龚天璇
联系地址：北京市东城区南竹杆胡同 2 号银河 SOHO6 号楼
电话：010-66428877
传真：010-66426100
邮政编码：100004
（六）债券受托管理人：中信建投证券股份有限公司
住所：北京市朝阳区安立路66号4号楼
法定代表人：王常青
联系人：任贤浩
联系地址：北京市东城区朝内大街2号凯恒中心B座二层
联系电话：010-65608354
传真：010-65608445
邮政编码：100010
17
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
（七）募集资金及偿债资金专项账户监管银行：上海浦东发展银行北京雍
和支行
营业场所：北京市东城区和平里西街51号A座一层
负责人：焦卫江
联系人：曲安庆
联系地址：北京市东城区和平里西街51号A座一层
联系电话：010-84132695/13718589959
传真：010-84138715
邮政编码：100013
（八）债券上市交易场所：深圳证券交易所
住所：深圳市福田区莲花街道福田区深南大道 2012 号
总经理：沙雁
电话：0755-82083333
传真：0755-82083275
邮政编码：518010
（九）公司债券登记机构：中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司
住所：深圳市福田区莲花街道深南大道 2012 号深圳证券交易所广场 25 楼
总经理：周宁
电话：0755-25938000
传真：0755-25988122
邮政编码：518031
五、发行人与本期债券发行有关的中介机构及其负责人、高
级管理人员及经办人员之间的股权关系或其他利害关系
截至 2020 年 9 月 30 日，中信建投证券持有 15 金街 01（112273.SZ）面额
为 18,140.04 万元，16 金街 01（112455.SZ）面额为 2,000.00 万元，16 金街 02
（112456.SZ）面额为 900.00 万元；中信建投证券持有金融街（000402.SZ）
723,494.00 股。除上述情况外，发行人与本期债券发行有关的中介机构及其负责
18
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
人、高级管理人员及经办人员之间不存在直接或间接的股权关系及其他利害关系。
19
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
第二节 发行人的资信状况
一、本期债券信用评级情况
根据中诚信国际信用评级有限责任公司出具的《金融街控股股份有限公司
2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告》，发行人
的主体信用等级为 AAA，本期债券的信用等级为 AAA，评级展望为稳定。
二、信用评级报告的主要事项
中诚信国际肯定了公司获得较强的股东支持、土地储备区位优势明显、公司
持有较大规模的优质自持物业及融资渠道畅通等方面优势对公司整体信用实力
提供了有力支持。同时，中诚信国际关注到房地产行业政策、存货去化有待加强、
公司杠杆比率处于较高水平等因素对公司经营及信用状况造成的影响。
（一）正面
1、较强的股东支持。公司股东金融街集团是北京市西城区人民政府国有资
产监督管理委员会旗下重要的资产管理平台。作为金融街集团重要的房地产开发
运营平台，公司在资金和业务协同等方面持续获得金融街集团的支持。
2、土地储备区位优势明显。截至 2020 年 9 月末，公司已进入五大城市群
16 个重点城市，一、二线城市的土地储备面积占比较高，土地储备区位优势明
显，为其业务持续发展提供了有力支持。
3、较大规模的优质自持物业，物业租赁及经营收入保持增长。公司大部分
自持物业位于北京金融街区域，资源的稀缺性及优越的地理位置使得公司投资物
业保持了很高的出租率及租金水平，能够贡献稳定的现金流和利润。
4、融资渠道畅通。公司与银行、保险等金融机构保持良好合作关系，未使
用授信充足；同时公司作为上市公司，直接融资渠道畅通。
（二）关注
1、房地产行业政策。在宏观经济增速放缓叠加新冠肺炎疫情影响的背景下，
因城施策等房地产行业调控政策仍在持续，行业利润空间不断收窄，环境及政策
的变化或对公司经营战略的实施提出更高要求。
20
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
2、存货去化有待加强。公司部分项目受地方政府限价政策及竞争环境等影
响，销售进度不及预期，存货去化水平有待提升。
3、杠杆比率持续上升并处于较高水平。随着土地储备规模扩大、开发项目
增加及较大规模自持物业运营，公司外部融资保持在一定规模，债务规模和杠杆
率处于较高水平。
（三）跟踪评级安排
根据中国证监会相关规定、评级行业惯例以及中诚信国际评级制度相关规定，
自首次评级报告出具之日（以评级报告上注明日期为准）起，中诚信国际将在本
期债券信用级别有效期内或者本期债券存续期内，持续关注本期债券发行人外部
经营环境变化、经营或财务状况变化以及本期债券偿债保障情况等因素，以对本
期债券的信用风险进行持续跟踪。跟踪评级包括定期和不定期跟踪评级。
在跟踪评级期限内，中诚信国际将于本期债券发行主体及担保主体（如有）
年度报告公布后两个月内完成该年度的定期跟踪评级，并根据上市规则于每一会
计年度结束之日起 6 个月内披露上一年度的债券信用跟踪评级报告。此外，自本
次评级报告出具之日起，中诚信国际将密切关注与发行主体、担保主体（如有）
以及本期债券有关的信息，如发生可能影响本期债券信用级别的重大事件，发行
主体应及时通知中诚信国际并提供相关资料中诚信国际将在认为必要时及时启
动不定期跟踪评级，就该事项进行调研、分析并发布不定期跟踪评级结果。
中诚信国际的定期和不定期跟踪评级结果等相关信息将根据监管要求或约
定在中诚信国际网站（www.ccxi.com.cn）和交易所网站予以公告，且交易所网
站公告披露时间不得晚于在其他交易场所、媒体或者其他场合公开披露的时间。
如发行主体、担保主体（如有）未能及时或拒绝提供相关信息，中诚信国际
将根据有关情况进行分析，据此确认或调整主体、债券信用级别或公告信用级别
暂时失效。
三、发行人历史评级情况
发行人因发行其他债券、票据等进行公开评级情况如下：
2007 年 5 月，中诚信国际对发行人的主体信用评级为 AA 级。
2009 年 4 月，中诚信证券评估对发行人的主体信用评级为 AA 级。评级展
21
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
望为稳定。
2010 年 6 月，中诚信证券评估发布金融街控股股份有限公司跟踪评级报告，
维持主体信用评级为 AA 级。评级展望为稳定。
2011 年 6 月，中诚信证券评估发布金融街控股股份有限公司跟踪评级报告，
维持主体信用评级为 AA 级。评级展望为稳定。
2012 年 5 月，中诚信证券评估发布金融街控股股份有限公司跟踪评级报告，
调高主体信用评级为 AA+级。评级展望为稳定。
2013 年 5 月，中诚信证券评估发布金融街控股股份有限公司跟踪评级报告，
维持主体信用评级为 AA+级。评级展望为稳定。
2014 年 4 月，中诚信证券评估发布金融街控股股份有限公司跟踪评级报告，
维持主体信用评级为 AA+级。评级展望为稳定。
2014 年 10 月，中诚信国际对发行人的主体进行了信用评级，调高主体信用
评级为 AAA 级。评级展望为稳定。
2015 年 3 月，中诚信国际对发行人的主体进行了信用评级，主体信用评级
为 AAA 级。评级展望为稳定。
2015 年 6 月，中诚信国际发布金融街控股股份有限公司跟踪评级报告，维
持主体信用评级为 AAA 级。评级展望为稳定。
2015 年 7 月，中诚信证券评估对发行人的主体进行了评级，主体信用评级
为 AAA 级。评级展望为稳定。
2016 年 5 月，中诚信证券评估对发行人的主体进行了评级，主体信用评级
为 AAA 级。评级展望为稳定。
2016 年 7 月，中诚信国际发布金融街控股股份有限公司跟踪评级报告，维
持主体信用评级为 AAA 级。评级展望为稳定。
2016 年 9 月，中诚信证券评估对发行人的主体进行了评级，主体信用评级
为 AAA 级。评级展望为稳定。
2016 年 11 月，中诚信国际对发行人的主体进行了评级，主体信用评级为
AAA 级。评级展望为稳定。
2017 年 4 月，中诚信国际对发行人的主体进行了评级，主体信用评级为 AAA
级。评级展望为稳定。
22
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
2017 年 5 月，中诚信证券评估发布金融街控股股份有限公司跟踪评级报告，
主体信用评级为 AAA 级。评级展望为稳定。
2017 年 6 月，中诚信国际对发行人的主体进行了评级，主体信用评级为 AAA
级。评级展望为稳定。
2018 年 3 月，中诚信国际对发行人的主体进行了评级，主体信用评级为 AAA
级。
2018 年 5 月，中诚信证券评估发布金融街控股股份有限公司跟踪评级报告，
主体信用评级为 AAA 级。
2018 年 6 月，中诚信国际发布金融街控股股份有限公司跟踪评级报告，主
体信用评级为 AAA 级。
2019 年 5 月，中诚信证券评估发布金融街控股股份有限公司跟踪评级报告，
主体信用评级为 AAA 级。
2019 年 6 月，中诚信国际发布金融街控股股份有限公司跟踪评级报告，主
体信用评级为 AAA 级。
2020 年 5 月，中诚信国际发布金融街控股股份有限公司跟踪评级报告，主
体信用评级为 AAA 级。
2020 年 6 月，中诚信国际对发行人的主体进行了评级，主体信用评级为 AAA
级。评级展望为稳定。
2020 年 7 月，中诚信国际对发行人的主体进行了评级，主体信用评级为 AAA
级。评级展望为稳定。
2020 年 8 月，中诚信国际对发行人的主体进行了评级，主体信用评级为 AAA
级。评级展望为稳定。
2020 年 11 月，中诚信国际对发行人的主体进行了评级，主体信用评级为
AAA 级。评级展望为稳定。
四、发行人资信情况
（一）获得主要贷款银行的授信情况
发行人资信状况良好，与工商银行、农业银行、中信银行等多家银行均建立
了长期稳定的信贷业务关系，具有较强的间接融资能力。发行人严格遵守银行结
23
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
算纪律，按时归还银行贷款本息。发行人近三年及一期的贷款偿还率和利息偿付
率均为 100.00%，不存在逾期而未偿还的债务。
截至 2020 年 9 月末，发行人获得主要贷款银行的授信总额为 725 亿元，其
中已使用授信 371 亿元，未使用授信 354 亿元，未使用授信余额占授信总额的
49%。
（二）近三年及一期与主要客户业务往来情况
发行人与主要客户及供应商的业务往来均严格按照合同执行，近三年及一期
未发生过重大违约现象。
（三）债券的发行情况
1、截至本募集说明书摘要签署日，发行债券情况
截至本募集说明书摘要签署日，发行人已发行债券情况如下表所示：
表：发行人已发行债券情况
发行 票面 兑付
债券名称 证券简称 起息日 行权日 到期日 期限
规模 利率 情况
2006 年金融街控股第 06 金融街 已兑
9 亿元 2006-05-16 - 2007-02-10 0.75 年 3.32%
一期短期融资券 CP01 付
2007 年金融街控股第 07 金融街 已兑
9 亿元 2007-05-30 - 2008-05-29 1年 3.82%
一期短期融资券 CP01 付
2009 年金融街控股股
22.4 亿 已兑
份有限公司第一期公 09 金街 01 2009-09-01 - 2012-09-01 3年 4.70%
元 付
司债券(3 年)
2009 年金融街控股股
33.6 亿 已兑
份有限公司第一期公 09 金街 02 2009-09-01 - 2014-09-01 5年 5.70%
元 付
司债券(5 年)
金融街控股股份有限
15 金融街 已兑
公司 2015 年度第一期 28 亿元 2015-01-29 - 2020-01-29 5年 4.80%
MTN001 付
中期票据
金融街控股股份有限
15 金融街 已兑
公司 2015 年度第二期 24 亿元 2015-04-27 - 2020-04-27 5年 4.99%
MTN002 付
中期票据
金融街控股股份有限
未兑
公司 2015 年公司债券 15 金街 01 40 亿元 2015-08-20 2018-08-20 2021-08-20 3+3 年 3.84%
付
(第一期)(品种一)
金融街控股股份有限
已兑
公司 2015 年公司债券 15 金街 02 10 亿元 2015-08-20 2020-08-20 2025-08-20 5+5 年 4.20%
付
(第一期)(品种二)
24
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
发行 票面 兑付
债券名称 证券简称 起息日 行权日 到期日 期限
规模 利率 情况
金融街控股股份有限
未兑
公司 2015 年公司债券 15 金街 03 40 亿元 2015-08-31 2020-08-31 2022-08-31 5+2 年 4.24%
付
(第二期)
金融街控股股份有限
已兑
公司 2015 年非公开发 15 金控 01 20 亿元 2015-10-15 - 2016-10-15 1年 4.00%
付
行公司债券(第一期)
金融街控股股份有限
已兑
公司 2016 年非公开发 16 金控 01 20 亿元 2016-02-25 2019-02-25 2021-02-25 3+2 年 3.83%
付
行公司债券(第一期)
金融街控股股份有限
已兑
公司 2016 年非公开发 16 金控 02 15 亿元 2016-04-13 2019-04-15 2021-04-13 3+2 年 3.80%
付
行公司债券(第二期)
金融街控股股份有限
未兑
公司 2016 年非公开发 16 金控 03 15 亿元 2016-06-01 2019-06-03 2021-06-01 3+2 年 3.85%
付
行公司债券(第三期)
金融街控股股份有限
未兑
公司 2016 年非公开发 16 金控 04 15 亿元 2016-07-12 2019-07-12 2021-07-12 3+2 年 3.73%
付
行公司债券(第四期)
金融街控股股份有限
公司 2016 年面向合格 未兑
16 金街 01 5 亿元 2016-10-13 2019-10-14 2021-10-13 3+2 年 2.90%
投资者公开发行公司 付
债券(第一期)(品种一)
金融街控股股份有限
公司 2016 年面向合格 未兑
16 金街 02 20 亿元 2016-10-13 2021-10-13 2023-10-13 5+2 年 3.20%
投资者公开发行公司 付
债券(第一期)(品种二)
金融街控股股份有限
17 金融街 已兑
公司 2017 年度第一期 19 亿元 2017-03-09 2020-03-09 2022-03-09 3+2 年 4.65%
MTN001A 付
中期票据(品种一)
金融街控股股份有限
17 金融街 未兑
公司 2017 年度第一期 11 亿元 2017-03-09 - 2022-03-09 5年 4.75%
MTN001B 付
中期票据（品种二）
金融街控股股份有限
18 金融街 未兑
公司 2018 年度第一期 7 亿元 2018-03-28 2021-03-28 2023-03-28 3+2 年 5.06%
MTN001A 付
中期票据(品种一)
金融街控股股份有限
18 金融街 未兑
公司 2018 年度第一期 26 亿元 2018-03-28 - 2023-03-28 5年 5.28%
MTN001B 付
中期票据(品种二)
25
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
发行 票面 兑付
债券名称 证券简称 起息日 行权日 到期日 期限
规模 利率 情况
金融街控股股份有限
公司 2019 年非公开发 未兑
19 金控 01 5 亿元 2019-01-17 2021-01-17 2023-01-17 2+2 年 4.33%
行公司债券(第一 付
期)(品种一)
金融街控股股份有限
公司 2019 年非公开发 未兑
19 金控 02 15 亿元 2019-01-17 2022-01-17 2024-01-17 3+2 年 4.47%
行公司债券(第一 付
期)(品种二)
金融街控股股份有限
公司 2019 年非公开发 未兑
19 金控 03 4 亿元 2019-04-08 2021-04-08 2021-04-08 2+2 年 4.20%
行公司债券(第二 付
期)(品种一)
金融街控股股份有限
公司 2019 年非公开发 未兑
19 金控 04 11 亿元 2019-04-08 2022-04-08 2024-04-08 3+2 年 4.37%
行公司债券(第二 付
期)(品种二)
金融街控股股份有限
公司 2019 年非公开发 未兑
19 金控 05 5 亿元 2019-05-23 2021-05-23 2023-05-23 2+2 年 4.05%
行公司债券(第三 付
期)(品种一)
金融街控股股份有限
公司 2019 年非公开发 未兑
19 金控 06 10 亿元 2019-05-23 2022-05-23 2024-05-23 3+2 年 4.29%
行公司债券(第三 付
期)(品种二)
金融街控股股份有限
未兑
公司 2019 年非公开发 19 金控 08 10 亿元 2019-06-17 2022-06-17 2024-05-23 3+2 年 4.35%
付
行公司债券(第四期)
金融街控股股份有限
20 金融街 已兑
公司 2020 年度第一期 29 亿元 2020-01-17 - 2020-10-13 270 天 2.98%
SCP001 付
超短期融资券
金融街控股股份有限
20 金融街 已兑
公司 2020 年度第二期 19 亿元 2020-03-05 - 2020-11-27 267 天 2.65%
SCP002 付
超短期融资券
金融街控股股份有限
20 金融街 未兑
公司 2020 年度第三期 25 亿元 2020-04-16 - 2021-01-08 267 天 1.74%
SCP003 付
超短期融资券
金融街控股股份有限
公司 2020 年面向专业 未兑
20 金街 01 20 亿元 2020-07-24 - 2023-07-24 3年 3.50%
投资者公开发行公司 付
债券（第一期）
26
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
发行 票面 兑付
债券名称 证券简称 起息日 行权日 到期日 期限
规模 利率 情况
金融街控股股份有限
公司 2020 年面向专业 未兑
20 金街 02 20 亿元 2020-08-11 2023-08-11 2025-08-11 3+2 年 3.60%
投资者公开发行公司 付
债券（第二期）
金融街控股股份有限
公司 2020 年面向专业 未兑
20 金街 03 10 亿元 2020-08-25 2023-08-25 2025-08-25 3+2 年 3.60%
投资者公开发行公司 付
债券（第三期）
金融街控股股份有限
20 金融街 未兑
公司 2020 年度第一期 15 亿元 2020-09-22 - 2023-09-22 3年 3.87%
MTN001A 付
中期票据(品种一)
金融街控股股份有限
20 金融街 14.6 亿 未兑
公司 2020 年度第一期 2020-09-22 2023-09-22 2025-09-22 3+2 年 3.90%
MTN001B 元 付
中期票据(品种二)
金融街控股股份有限
20 金融街 14.6 亿 未兑
公司 2020 年度第二期 2020-11-18 2023-11-18 2025-11-18 3+2 年 4.08%
MTN002 元 付
中期票据
金融街控股股份有限
20 金融街 25.3 亿 未兑
公司 2020 年度第三期 2020-12-10 2023-12-10 2025-12-10 3+2 年 3.97%
MTN003 元 付
中期票据
注：以上票面利率为债券发行时的票面利率，部分债券因发行人行使过票面利率选择权而将发行时票面利
率进行了调整，其中 15 金街 01 存续期后 3 年的票面利率被调整至 4.74%；16 金控 04 存续期后 2 年票面利
率被调整至 4.10%；16 金街 01 存续期后 2 年票面利率被调整至 3.53%；15 金街 02 存续期后 5 年的票面利
率被调整至 3.07%，投资者回售金额为 9.94 亿元，发行人进行了兑付，同时发行人于 2020 年 9 月 9 日提前
兑付了剩余的 0.06 亿元；15 金街 03 存续期后 2 年的票面利率被调整至 2.21%。
2、存续公司债券募集资金使用情况
截至本募集说明书摘要签署日，针对每期存续的公司债券，发行人均按照募
集说明书约定的用途使用募集资金，具体情况如下：
表：发行人存续公司债券募集资金使用情况
单位：亿元
序号 证券简称 募集资金总额 已使用募集资金 募集资金约定用途 实际用途
1 15 金街 01 40.00 40.00 补充营运资金 补充营运资金
2 15 金街 03 40.00 40.00 补充营运资金 补充营运资金
3 16 金控 03 15.00 15.00 补充营运资金 补充营运资金
4 16 金控 04 15.00 15.00 补充营运资金 补充营运资金
5 16 金街 01 5.00 5.00 补充营运资金 补充营运资金
6 16 金街 02 20.00 20.00 补充营运资金 补充营运资金
7 19 金控 01 5.00 5.00 偿还公司债券 偿还公司债券
27
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
序号 证券简称 募集资金总额 已使用募集资金 募集资金约定用途 实际用途
8 19 金控 02 15.00 15.00 偿还公司债券 偿还公司债券
9 19 金控 03 4.00 4.00 偿还公司债券 偿还公司债券
10 19 金控 04 11.00 11.00 偿还公司债券 偿还公司债券
偿还公司债券、支 偿还公司债券、支
11 19 金控 05 5.00 5.00
付公司债券利息 付公司债券利息
偿还公司债券、支 偿还公司债券、支
12 19 金控 06 10.00 10.00
付公司债券利息 付公司债券利息
偿还公司债券、支 偿还公司债券、支
13 19 金控 08 10.00 10.00
付公司债券利息 付公司债券利息
14 20 金街 01 20.00 偿还回售公司债券 偿还回售公司债券
15 20 金街 02 20.00 48.99 偿还回售公司债券 偿还回售公司债券
16 20 金街 03 10.00 偿还回售公司债券 偿还回售公司债券
注：
1、2018 年，发行人行使票面利率调整选择权，将 15 金街 01 存续期后 3 年的票面利率调整至 4.74%。同时，
投资者行使回售选择权，截至本募集说明书摘要签署日，15 金街 01 债券余额为 39.183 亿元。
2、2019 年，发行人未行使 16 金控 03 票面利率调整选择权，同时，投资者行使回售选择权，截至本募集
说明书摘要签署日，16 金控 03 债券余额为 3.00 亿元。
3、2019 年，发行人行使票面利率调整选择权，将 16 金控 04 存续期后 2 年的票面利率调整至 4.10%。同时，
投资者行使回售选择权，截至本募集说明书摘要签署日，16 金控 04 债券余额为 4.30 亿元。
4、2020 年，发行人行使票面利率调整选择权，将 15 金街 03 存续期后 2 年的票面利率调整至 2.21%。同时，
投资者行使回售选择权，截至本募集说明书摘要签署日，15 金街 03 债券余额为 1.01 亿元。
5、20 金街 01、20 金街 02 和 20 金街 03 募集资金合计 50 亿元，根据相关债券募集说明书约定，48.99 亿
元募集资金用于偿还回售公司债券 15 金街 02 和 15 金街 03，剩余的 1.01 亿元募集资金暂时用于补充流动
资金，将在后续继续用于偿还其他到期或回售公司债券。
（四）影响债务偿还的主要财务指标
发行人主要财务指标如下表：
表：主要财务指标
项目 2020 年 9 月末 2019 年末 2018 年末 2017 年末
流动比率 1.92 2.21 2.71 2.48
速动比率 0.41 0.45 0.40 0.41
资产负债率（%） 76.93 75.94 74.87 73.08
项目 2020 年 1-9 月 2019 年度 2018 年度 2017 年度
EBITDA 利息保障
- 1.67 1.73 2.45
倍数
贷款偿还率（%） 100.00 100.00 100.00 100.00
利息偿付率（%） 100.00 100.00 100.00 100.00
经营活动现金净
14,842.84 266,029.49 -902,913.32 -725,432.81
流量（万元）
28
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
注：
（1）流动比率=流动资产/流动负债
（2）速动比率=（货币资金+应收账款+其他应收款）/流动负债
（3）资产负债率=负债总额/资产总额
（4）EBITDA 利息保障倍数=（利润总额+固定资产折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销+列入财务
费用的利息支出）/（列入财务费用的利息支出+资本化利息支出）
（5）贷款偿还率=实际贷款偿还额/应偿还贷款额
（6）利息偿付率=实际支付利息/应付利息
29
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
第三节 发行人基本情况
一、发行人基本情况
中文名称：金融街控股股份有限公司
英文名称：FINANCIAL STREET HOLDINGS CO., LTD.
法定代表人：高靓
股票上市交易所：深圳证券交易所
股票简称：金融街
股票代码：000402
注册资本：人民币2,988,929,907元
实缴资本：人民币2,988,929,907元
设立日期：1996年6月18日
住所：北京市西城区金城坊街7号
办公地址：北京市西城区金城坊街7号
邮政编码：100033
信息披露负责人：张晓鹏
电话号码：010-66573955
传真号码：010-66573956
互联网网址：www.jrjkg.com.cn
电子邮箱：investors@jrjkg.com
统一社会信用代码：9111000020283066XF
所属行业：房地产开发经营
经营范围：以下项目仅限分公司经营：住宿、游泳池、网球场、中西餐、冷、
热饮、糕点、美容美发、洗浴、零售卷烟、图书期刊；房地产开发，销售商品房；
物业管理；新技术及产品项目投资；技术开发；技术服务；技术咨询；停车服务；
出租办公用房、商业用房；健身服务；劳务服务；打字；复印；会议服务；技术
培训；承办展览展示；饭店管理；餐饮管理；企业形象策划；组织文化交流活动；
销售百货、工艺美术品、建筑材料、机械电气设备安装；货物进出口、技术进出
口、代理进出口。（企业依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准
30
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事本市产业政策
禁止和限制类项目的经营活动。）
发行人主营业务为房地产开发销售和持有经营，主要开发地区涵盖北京、上
海、广州、天津、重庆、武汉、成都、苏州等一线城市及区域中心城市，累计开
发面积超过两千万平方米，形成了在城市运营和区域开发领域独特的竞争优势，
成为国内领先的商务地产企业。
截 至 2019 年 12 月 31 日 ， 发 行 人 资 产 总 计 16,198,987.58 万 元 ， 负 债 总 计
12,300,874.49万元，所有者权益3,898,113.09万元。2019年，发行人实现营业收入
2,618,401.60万元，利润总额571,724.33万元，净利润412,065.29万元，归属母公
司所有者的净利润344,186.43万元。
截 至 2020 年 9 月 30 日 ， 发 行 人 资 产 总 计 16,927,656.59 万 元 ， 负 债 总 计
13,022,047.55万元，所有者权益3,905,609.04万元。2020年1-9月，发行人实现营
业收入1,051,789.87万元，利润总额160,760.63万元，净利润106,481.58万元，归
属母公司所有者的净利润90,952.66万元。
二、发行人设立及实际控制人变更情况
（一）历史沿革
1、发行人前身
发行人前身为重庆华亚现代纸业股份有限公司，系经中国包装总公司以《关
于设立重庆华亚现代纸业股份有限公司的批复》（包企【1994】266 号文）批准，
经中国证监会核准，采用募集方式设立，华西包装集团公司为独家发起人。于
1996 年 6 月 6 日向社会公众发行人民币普通股 3,000 万股（含 300 万股职工股），
设立时公司的股本总额为 7,869.15 万股，其中发起人股 4,869.15 万股，由华西包
装集团公司持有。
1996 年 6 月 26 日，重庆华亚现代纸业股份有限公司 2,700 万股社会公众股
在深圳证券交易所上市；1996 年 12 月 30 日，300 万股职工股在深圳证券交易所
上市，股票简称为“重庆华亚”。
2、股权转让及资产置换
1999 年 12 月 27 日华西包装集团公司与北京金融街建设集团（后更名北京
31
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
金融街投资（集团）有限公司）签署《股权转让协议》，华西包装集团公司将其
所持 48,691,500 股国有法人股全部转让给金融街集团。
2000 年 4 月 10 日召开的公司二届四次董事会审议通过了关于进行资产整体
置换、变更主营业务的决议，并据此于同日与金融街集团签署《资产置换协议》，
前述决议和协议于 2000 年 5 月 15 日获得公司 1999 年年度股东大会批准后生效，
并于 2000 年 5 月 23 日开始实施。2000 年 5 月 24 日华西包装集团公司与金融街
集团办理了股权过户手续，过户手续完成后华西包装集团公司不再持有公司股票，
金融街集团持有公司全部国有法人股，公司其余股份均为流通股。
2000 年 8 月 8 日，经重庆华亚现代纸业股份有限公司 2000 年第一次临时股
东大会批准，公司名称变更为金融街控股股份有限公司，股票简称变更为“金融
街”。
3、发行人上市以来重大股本变动
2002 年 8 月，发行人公开增发人民币普通股 2,145 万股，股本由原来的
125,906,400 股变更为 147,356,400 股。
2003 年 7 月，发行人实施 2002 年度公积金转增股本方案每 10 股转增 10 股，
总股本由 147,356,400 股增至 294,712,800 股。
2004 年 2 月，发行人实施 2003 年度公积金转增股本方案每 10 股转增 3 股，
2004 年 12 月公开增发 7,600 万股，总股本由 294,712,800 股增至 459,126,640 股。
2005 年 4 月，发行人实施 2004 年度公积金转增股本方案每 10 股转增 5 股，
总股本由 459,126,640 股增至 688,689,960 股。
2006 年 3 月，发行人实施 2005 年度每 10 股转增 4 股的公积金转增股本方
案，总股本由 688,689,960 股增至 964,165,944 股。2006 年 12 月，发行人非公开
发行股票 11,428.57 万股，总股本由 964,165,944 股增至 1,078,451,644 股。
2008 年 1 月，发行人公开增发 30,000 万股，总股本由 1,078,451,644 股增至
1,378,451,644 股。2008 年 4 月 22 日，发行人实施 2007 年度资本公积转增股本
的方案，每 10 股以资本公积金转增 8 股，总股本由 1,378,451,644 股增至
2,481,212,959 股。
2010 年 5 月，发行人实施 2009 年度资本公积转增股本的方案，每 10 股转
增 2.2 股，总股本由 2,481,212,959 股增至 3,027,079,809 股。
2014 年 9 月 16 日，发行人召开的 2014 年第二次临时股东大会审议通过了
32
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
《关于公司以集中竞价交易方式回购股份的预案》，并于 2014 年 9 月 25 日在《中
国证券报》、《证券时报》及深圳证券交易所网站发布《关于回购部分社会公众
股份的报告书》。截至 2014 年 11 月 17 日，发行人回购股份数量共计 38,149,902
股，占公司总股本的比例为 1.26%，回购资金总额人民币 24,999.98 万元，回购
资金使用金额达到最高限额，回购方案实施完毕。2014 年 11 月 21 日注销完成
后，发行人总股本由 3,027,079,809 股减少至 2,988,929,907 股。2014 年 11 月 21
日至今，发行人总股本未发生变动。
（二）发行人股东持股情况
截至2020年9月末，发行人前十大股东情况如下：
表：发行人前十大股东情况
单位：股、%
占总股本
股东名称 持股数量 股本性质
比例
北京金融街投资（集团）有限公司 930,708,153 31.14 A 股流通股
和谐健康保险股份有限公司－万能产品 474,524,890 15.88 A 股流通股
大家人寿保险股份有限公司－分红产品 421,555,101 14.10 A 股流通股
长城人寿保险股份有限公司－自有资金 144,414,583 4.83 A 股流通股
中国证券金融股份有限公司 89,369,021 2.99 A 股流通股
中央汇金资产管理有限责任公司 52,910,000 1.77 A 股流通股
香港中央结算有限公司 41,630,600 1.39 A 股流通股
长城人寿保险股份有限公司－分红－个人分红 23,947,377 0.80 A 股流通股
富邦人寿保险股份有限公司－自有资金 18,151,127 0.61 A 股流通股
中国银行－易方达稳健收益债券型证券投资基金 14,120,543 0.47 A 股流通股
合计 2,211,331,395 73.98 -
（三）近三年及一期内发行人股东及实际控制人变动情况
发行人控股股东为金融街集团，实际控制人为西城区国资委。
近三年及一期，金融街集团第一大股东地位未发生变化；西城区国资委作为
发行人的实际控制人，未发生变化。
33
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
（四）发行人重大资产重组情况
报告期内，发行人未发生导致发行人主营业务和经营性资产发生实质变更的
重大资产购买、出售、置换。
三、公司组织结构及权益投资情况
（一）发行人公司治理结构
为了实现持续、稳健、健康的发展，发行人制定了科学、完善的治理结构和
内部控制制度，在发展的过程中有效地防范风险。发行人严格按照《公司法》、
《证券法》、《上市公司治理准则》、《深圳证券交易所股票上市规则》、《主
板上市公司规范运作指引》和《企业内部控制指引》等法律法规、规范性文件的
要求，不断提高公司规范运作水平，完善公司法人治理结构，建立健全内部控制
制度和体系。根据《公司章程》，发行人设股东大会、董事会、监事会、总经理，
报告期内相关机构运行良好。
1、股东大会
根据发行人公司章程第 43 条规定，股东大会是发行人的权力机构，依法行
使下列职权：（1）决定公司的经营方针和投资计划；（2）选举和更换非由职工
代表担任的董事、监事；决定有关董事、监事的报酬事项；（3）审议批准董事
会的报告；（4）审议批准监事会报告；（5）审议批准公司的年度财务预算方案、
决算方案；（6）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；（7）对公司增
加或者减少注册资本作出决议；（8）对发行公司债券作出决议；（9）对公司合
并、分立、解散、清算或者变更公司形式作出决议；（10）修改本章程；（11）
对公司聘用、解聘会计师事务所作出决议；（12）审议批准第四十四条规定的担
保事项；（13）审议公司在一年内购买、出售重大资产超过公司最近一期经审计
总资产 30%的事项；（14）审议批准变更募集资金用途事项；（15）审议股权激
励计划；（16）审议法律、行政法规、部门规章或章程规定应当由股东大会决定
的其他事项。
2、董事会
根据发行人公司章程第 121 条规定，发行人设董事会，对股东大会负责。第
122 条规定，董事会由九名董事组成，设董事长一人，副董事长两人。第 123 条
34
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
规定董事会行使以下职能：（1）负责召集股东大会，并向大会报告工作；（2）
执行股东大会的决议；（3）决定公司经营计划和投资方案；（4）制订公司的年
度财务预算方案、决算方案；（5）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
（6）制订公司增加或减少注册资本、发行债券或者其他证券及上市方案；（7）
拟订公司重大收购、收购本公司股票或者合并、分立、解散及变更公司形式的方
案；（8）在股东大会授权范围内，决定公司对外投资、收购出售资产、资产抵
押、对外担保事项、委托理财、关联交易等事项；（9）决定公司内部管理机构
的设置；（10）根据董事长的提名，聘任或者解聘公司总经理和董事会秘书；根
据总经理的提名，聘任或者解聘公司副总经理、财务负责人和其他高级管理人员，
并决定其报酬事项和奖惩事项；（11）制定公司的基本管理制度和专门委员会工
作细则；（12）制订本章程修改方案；（13）管理公司信息披露事项；（14）向
股东大会提请聘请或更换为公司审计的会计师事务所；（15）听取公司总经理的
工作汇报并检查总经理的工作；（16）制定董事会下设专业委员会的议事规则；
（17）法律、行政法规、部门规章或公司章程授予的其他职权。
3、监事会
根据发行人公司章程第 171 条规定，发行人设监事会。监事会由 3 名监事组
成。监事会主席由全体监事过半数选举产生。监事会应当包括股东代表和适当比
例的公司职工代表，其中职工代表的比例不低于 1/3。监事会中的职工代表由公
司职工通过职工代表大会民主选举产生。第 172 条规定，监事会行使下列职权：
（1）应当对董事会编制的公司定期报告进行审核并提出书面审核意见；（2）检
查公司财务；（3）对董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违
反法律、行政法规、本章程或者股东大会决议的董事、高级管理人员提出罢免的
建议；（4）当董事、高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求董事、高级
管理人员予以纠正；（5）提议召开临时股东大会，在董事会不履行《公司法》
规定的召集和主持股东大会职责时召集和主持股东大会；（6）向股东大会提出
提案；（7）依照《公司法》相关规定，对董事、高级管理人员提起诉讼；（8）
发现公司经营情况异常，可以进行调查；必要时，可以聘请会计师事务所、律师
事务所等专业机构协助其工作，费用由公司承担；（9）公司章程规定或股东大
会授予的其他职权。
4、总经理
35
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
根据发行人公司章程第 152 条，发行人设总经理 1 名，由董事会聘任或解聘。
公司总经理、常务副总经理、副总经理、董事会秘书、财务负责人和公司认定的
其他管理人员为公司高级管理人员。公司章程第 156 条规定总经理对董事会负责，
行使下列职权：（1）主持公司的生产经营管理工作，组织实施董事会决议，并
向董事会报告工作；（2）组织实施公司年度经营计划和投资方案；（3）拟订公
司内部管理机构设置方案；（4）拟订公司的基本管理制度；（5）制定公司的具
体规章；（6）提请董事会聘任或者解聘公司副总经理、财务负责人和其他高级
管理人员；（7）决定聘任或者解聘除应由董事会决定聘任或者解聘以外的其他
管理人员；（8）拟定公司职工的工资、福利、奖惩，决定公司职工的聘用和解
聘；（9）提议召开董事会临时会议；（10）公司章程或董事会授予的其他职权。
（二）发行人治理结构图
截至本募集说明书摘要签署日，发行人治理结构图如下：
图：发行人治理结构图
截至本募集说明书摘要签署日，发行人根据战略定位和管理需要，共设 15
个职能部门，主要职责如下：
表：职能部门职责情况
序号 部门名称 主要职能
1 董事会办公室 资本运作、管理层考核与激励、公司治理、规范运作、信息披露
36
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
序号 部门名称 主要职能
2 党委办公室 党务管理、工会管理
主持纪检监察工作，履行监督检查职责，受理信访举报，查办违
3 纪检工作办公室
纪违法案件
战略规划、经营管理、投资管理、股权融资、股权管理、统计与
4 战略发展部
资质管理
5 产品研发部 产品研发、产品标准、产品定位、设计管理
6 成本管理部 成本管理、采购管理、供应商管理
7 营销管理部 品牌管理、客服管理、营销管理
8 项目管理部 开发计划管理、项目质量管理
9 安全管理办公室 安全管理、维稳管理
10 法律事务部 法律审查、案件处理、法律咨询、法规培训
11 风险审计部 风险管理、内控管理、审计监督
12 财务管理部 财务管理、资金管理、税务管理、会计核算、债权融资
人力资源规划、招聘管理、员工关系管理、绩效管理、薪酬管理、
13 人力资源部
培训开发、企业文化
行政管理、后勤管理、非经营性资产管理、档案管理、接待服务、
14 行政管理部
史志编纂、信息化建设和维护权责、流程管理
15 综合服务中心 金融街软环境建设
（三）发行人内部管理制度
根据有关法规和业务实际情况，发行人制定了相应的内部控制制度，为促进
各项基础管理工作的科学化和规范化奠定了坚实的制度基础，并在经营实践中取
得了良好效果。
为提高发行人的内部控制与经营管理水平，建立现代公司制度，保障公司发
展规划和经营战略目标的实现，发行人根据有关法律、行政法规等，制定了相关
内部控制制度，制度主要涵盖财务管理、会计制度、预算管理、担保、关联方交
易制度、重大投融资决策、下属子公司管理制度等方面。
1、在财务管理方面：依据董事会制定的财务战略，合理筹集资金，有效营
运资产，加强资产管理和风险控制，发行人制订了《财务会计制度》，建立了系
统的财务管理机制，主要包括：（1）建立财务决策机制：明确决策规则、程权
限和责任等；（2）建立财务决策回避机制：对股东、董事会成员、高级管理人
37
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
员与公司利益有冲突的财务决策实行回避制度；（3）建立财务风险管理制度：
明确投资者、经营者及其他相关人员的管理权限和责任，按照风险与收益均衡、
不相容职务分离等原则，控制财务风险；（4）建立财务预算管理制度事项：明
确运算管理的程序、执行时间、权责归属等细节问题；（5）组织机构管理机制：
明确财务管理权职机构及其管理职权和内容；（6）资金筹集制度：明确了对资
金筹集的方式、原则、程序和细则；（7）资产营运：建立资金管理制度，明确
资金调度的条件、权限和程序，统一筹集、使用和管理资金。内容包括对建立销
售合同、存货管理管理以及固定资产购建、使用、处置制度；（8）对外担保制
度：明确了对外担保活动应遵守的审批程序和实施职能部门；（9）损益管理制
度：说明了收入管理的内容，成本控制的制度原则以及收益分配的实施内容和条
件；（10）清算重组：明确了重组清算活动的实施原则和程序；（11）财务监督：
公司设立审计委员会和监事会，对公司的审计、定期报告以合作事务所、机构的
更换等进行职权监督和管理；（12）关联交易：明确了对关联交易的管理制度。
2、在会计制度管理方面：公司根据《企业会计准则》的规定，对公司本身
发生的交易或者事项进行会计确认、计量和报告。主要内容包括：（1）会计核
算：明确会计要素的确立原则，对会计科目的分类以及公司执行的会计核算方法
及会计核算工作程序；（2）组织与人员：明确了会计机构和会计人员的职责和
权限；（3）会计凭证、会计档案管理：分别明确了原始凭证、记账凭证和会计
凭证的内容与格式要求，会计档案的保存期限与借用程序；（4）财产物资管理
制度：明确了货币资金的管理、发票、收据的管理及应收款项的管理；（5）财
务内控：明确了对公司人员财务内控的职责和具体实施规范；（6）财务报告及
财务评价：明确了财务报告披露的时间及内容。
3、在预算管理制度方面：除于《财务管理制度》中专章进行有关规定以外，
发行人制定了独立的《全面预算管理制度》，包括经营计划、投资计划、财务计
划、管理工作计划等。《全面预算管理制度》规定内容主要涵盖：（1）预算的
范围：包括公司及所属全资、控股及实施管理控制的子公司；（2）预算的种类：
涵盖项目开发建设、销售管理、经营管理、资本运营、财务管理等各方面；（3）
预算内容：业务预算、资本预算和财务预算组成；（4）预算管理委员会：经董
事会批准设立，由总经理担任预算管理委员会主任，委员会成员由公司经理班子
成员组成，预算管理委员会是公司预算管理的领导机构，负责组织预算的编制、
38
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
执行、调整、分析和考核；（5）预算区间：自每年 1 月 1 日起至 12 月 31 日止；
（6）预算管理过程：实行全员参与和全过程控制；（7）预算管理办公室：在预
算管理委员会下设，作为预算管理委员会的日常执行机构，预算管理办公室分类
制定相关项目的预算标准；（8）预算监控：施预算执行的动态监控机制。每月
统计各项预算指标实际执行结果，召开经营预算（计划）分析会。预算管理办公
室不定期开展对公司各部门、各子公司预算执行情况的检查及分析；（9）预算
调整：预算调整包括预算目标的调整和不影响预算目标的调整，预算本着一经批
准不得随意调整的原则；（10）预算考核：每考核期末预算管理委员会组织预算
管理办公室对公司各部门、各子公司预算的实际执行情况进行评价与考核。预算
管理秉承着全面性、统筹平衡性、积极适度性、刚性和因企制宜性的原则，各全
面预算管理组织、制度、职权明确，相互配合，为全面预算管理的实施提供了组
织和制度上的保障。
4、在对外担保制度方面：除公司制定的《财务会计制度》中有说明外，发
行人还在公司章程中明确规定了公司对外担保制度管理、审批权限和审查程序、
信息披露、监督调查等。（1）对外担保管理：明确对外担保的对象、对对外担
保调查的内容、事项范围。并且公司对外担保业务建立严格的岗位责任制，明确
相关部门和岗位的职责、权限，确保办理不相容的岗位相互分离、制约和监督；
（2）对外担保审批权限和审查程序：对外担保事项属于股东大会职权，由股东
大会审议通过；除必须由股东大会决定的以外，必须经董事会审议。应由董事会
审议的对外担保，必须经出席董事会三分之二以上董事审议同意并作出决议； 3）
对外担保合同管理：经董事会或股东大会审议批准后，公司法定代表人或其授权
人签订对外担保合同，所签合同应当符合《担保法》等相关法律、法规的规定且
合同事项明确无歧义。除银行出具的格式对外担保合同外，其他形式的对外担保
合同需由负责法律事务的部门审查，必要时交由公司聘请的律师事务所审阅或出
具法律咨询意见书；（4）风险监控：明确登记备案管理程序，以及对债权变化
的管理；（5）信息披露：明确了对外担保披露时间和义务；（6）监督检查：明
确内部控制监督检查的主要内容。
5、在关联交易制度方面：发行人制定了《关联交易制度》并对关联交易制
度作出了详细规定。主要内容包括：（1）明确了关联人的范畴及关联关系的定
义；（2）对关联交易定义；（3）明确关联交易决策程序；（4）明确关联交易
39
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
披露内容；（5）说明日常关联交易管理原则。另有《规范与关联方资金往来的
管理制度》对规范关联方资金往来有规定，并说明关联方资金往来审批条件：与
关联自然人资金往来金额在 30 万元以下，与关联法人资金往来金额在 300 万元
以下的，由公司总经理审核后报董事长批准；公司与关联自然人资金往来金额在
30 万元以上，与关联法人资金往来金额在 300 万元以上的，由公司董事会审议
决定。
定价政策：（1）销售货物：发行人与关联方的销售遵循独立核算的原则和
以市场价格为基础的公允定价原则；（2）接受劳务：发行人接受关联方提供的
劳务，按双方协议进行结算。
6、在重大投、融资决策制度方面：除于《财务会计制度》中有说明外，发
行人公司章程中，还有《股权投资管理制度》、《募集资金管理制度》和《债务
融资管理办法》中有具体严格的说明。在《股权管理投资制度》中，发行人对于
投资管理规定了严格的权限和审批程序：第六条单笔投资总额（含承担债务和费
用）占公司最近一期经审计净资产的 50%以下，或绝对金额不超过 5,000 万元人
民币的投资事项，由公司董事会审议批准；单笔投资总额（含承担债务和费用）
占公司最近一期经审计净资产的 50%以上，且绝对金额超过 5,000 万元人民币的
投资事项，经公司董事会审议后，报公司股东大会审议批准。
在《募集资金管理制度》中，发行人对募集资金来源、使用、信息披露等都
有具体说明。在《债务融资管理办法》中，发行人对融资目的、适用范围、原则、
融资工作管理和资金使用返回，以及融资数据信息的送报都有相应具体规定。
7、在对下属子公司管理方面：发行人规定各下属子公司应根据发行人的基
本制度建立公司的管理制度，子公司规章制度与公司一致。发行人针对下属子公
司的人员进行监督和管理，确保下属子公司规范、高效、有序的运作和健康的发
展，提高公司整体资产运营质量，控制公司整体风险，维护公司整体形象。
8、在安全生产方面的管理制度方面：为进一步加强发行人安全生产管理工
作，全面落实安全生产主体责任，建立安全生产长效机制，防止和减少安全生产
事故，保障生产经营活动顺利进行，制定公司《安全生产管理办法》。安全生产：
在生产经营活动中，为避免造成人员伤害和财产损失的事故而采取相应的事故预
防和控制措施，以保证从业人员的人身安全，保证生产经营活动得以顺利进行的
相关活动。安全生产工作是安全维稳工作的一部分，维稳工作内容详见公司其他
40
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
相关管理制度。管理方针：“安全第一、预防为主、综合治理”；目标：确保无甲
方主体安全生产责任事故，杜绝“较大级别”（含）以上安全生产事故，减少一般
安全生产事故；管理原则：坚持安全生产工作“三同时”原则、“管生产必须管安
全”原则。
9、在信息披露事务和投资者关系管理方面：发行人根据《中华人民共和国
公司法》、《中华人民共和国证券法》等相关法律、法规、规范的要求，依据《公
司章程》的有关规定，结合公司信息披露工作的实际情况，特制定《金融街控股
股份有限公司信息披露管理制度》。公司董事会秘书是公司信息披露工作的直接
责任人，负责处理公司信息披露事务，督促公司制定并执行信息披露管理制度和
重大信息的内部报告制度，促使公司和相关当事人依法履行信息披露义务。董事
会办公室是负责公司信息披露工作的专门机构，董事会秘书和董事会办公室工作
人员是负责公司信息披露的工作人员。公司信息披露的范围及标准严格遵守相关
证券监管规定的要求。公司信息披露的原则是公开、公平、公正、真实、准确、
及时、完整。
10、在突发事件应急管理制度方面：为应对可能对公司经营管理造成不利影
响的突发事件，发行人针对突发事件具备相应的应急处置预案，应急处置预案涵
盖重大突发事件的适用范围、事件等级、应急流程、预警和预防机制、应急处置
方案等。针对公司治理和人员管理方面，如遇突发事件造成公司董事、监事、高
级管理人员无法履行职责的，公司将依法合规按照公司章程及其他决策制度，确
保正常经营的平稳开展和公司治理机制的有效运行。同时，针对信息披露，发生
突发事件后，发行人将按照《金融街控股股份有限公司信息披露制度》，在事件
发生后及时准确披露事件信息及其影响情况。
11、在资金管理制度方面：（1）资金内控管理制度。为加强资金管理，保
证资金安全，保证资金收支平衡，提高资金使用效率，发行人制定了资金管理制
度，主要内容包括：资金预算编制、预算执行和考核、资金集中划拨和调度、资
金收支管理和现金和银行存款管理等。（2）短期资金调度预案。所属公司各项
资金，原则上应集中到公司本部，公司本部根据各子公司的资金预算，以保证子
公司正常经营需要为原则，定期或不定期地将所需资金拨付给各子公司，切实保
障资金安全。发行人本部财务管理部下设资金结算中心，具体负责发行人的预算
编制、资金调度与管理。资金结算中心在财务管理部经理领导下开展工作。发行
41
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
人各部门（包括分公司）按统一的要求定期编制资金预算，经部门经理、职能主
管经理审核后送交财务管理部。财务管理部汇总平衡各部门资金预算后，报财务
总监审核确定。年度资金预算需进一步经总经理审核后，报董事会批准后执行。
（四）发行人对其他企业的重要权益投资情况
1、发行人控股子公司基本情况
截至 2019 年末，发行人纳入合并范围的下属子公司有 127 家，基本情况如
下：
表：发行人控股子公司情况表
持股比例(%) 取得
子公司全称 经营地 注册地 业务性质 备注
直接 间接 方式
北京市西城区金城坊街 2
直接
金融街(北京)置业有限公司 北京市 号楼 04 层 402-L414-A-1 房地产开发 100.00 - 二级
设立
号
河北省遵化市北二环西路 旅游资源开发 直接
金融街(遵化)置业有限公司 遵化市 100.00 - 二级
南侧 与经营 设立
金融街(遵化)房地产开发有限 河北省遵化市汤泉满族乡 直接
遵化市 房地产开发 - 100.00 三级
公司 开发区 设立
金融街金禧丽景(遵化)酒店管 河北省遵化市汤泉满族乡 直接
遵化市 餐饮、住宿服务 - 100.00 三级
理有限责任公司 开发区 设立
遵化古泉小镇旅游发展有限公 河北省遵化市汤泉满族乡 旅游资源开发 直接
遵化市 - 100.00 三级
司 汤泉村 和经营管理 设立
河北省遵化市汤泉满族乡 直接
遵化融晟旅游发展有限公司 遵化市 商务服务业 - 100.00 三级
汤泉村 设立
河北省遵化市汤泉满族乡 直接
遵化融泉房地产开发有限公司 遵化市 房地产开发 - 70.00 四级
汤泉村 设立
河北省遵化市汤泉乡汤泉 直接
遵化融融房地产开发有限公司 遵化市 房地产开发 - 51.00 四级
村东 设立
北京市西城区广安门内大
直接
金融街(北京)置地有限公司 北京市 街 165 号翔达大厦写字楼 房地产开发 100.00 - 二级
设立
11 层
北京市西城区广安门内大
北京德胜投资有限责任公司 北京市 街 165 号翔达大厦写字楼 房地产开发 100.00 - 收购 二级
701 室
北京市西城区广安门内大
金融街融辰(北京)置业有限公 直接
北京市 街 165 号翔达大厦写字楼 5 房地产开发 100.00 - 二级
司 设立
层
北京市门头沟区石龙西路 直接
北京融晟置业有限公司 北京市 房地产开发 - 80.00 三级
58 号永 定 镇政府办公楼 设立
42
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
YD156
北京怡泰汽车修理有限责任公 北京市西城区西绦胡同 63
北京市 汽车修理 100.00 - 收购 二级
司 号
北京市西城区金城坊街 2
金融街长安(北京)置业有限公 直接
北京市 号楼 04 层 402-L414-A-2 房地产开发 100.00 - 二级
司 设立
号
河北省廊坊市安次区龙河
廊坊市盛世置业房地产开发有 直接
廊坊市 高新技术产业区瑞雪道 29 房地产开发 - 80.00 三级
限公司 设立
号 9#厂房
北京市西城区金融大街 9
北京融鑫汇达企业管理服务有 直接
北京市 号楼等 2 幢甲 9 号楼 10 层 企业管理 - 100.00 三级
限公司 设立
1001-40
北京市西城区金融大街 9
北京融玺企业管理服务有限公 直接
北京市 号楼等 2 幢甲 9 号楼 10 层 企业管理 - 100.00 三级
司 设立
1001-43
河北省廊坊市安次区龙河
北京融方企业管理服务有限公 高新技术产业区普照营村 直接
廊坊市 房地产开发 - 100.00 三级
司 （人才家园 B 座 3010 号房 设立
间）
河北省廊坊市安次区龙河
高新技术产业开发区富饶
廊坊市融尚房地产开发有限公 直接
廊坊市 道西侧,瑞雪道南侧人才家 房地产开发 - 100.00 三级
司 设立
园 B 座 6001-6018 号房(办
公场所)
北京市西城区金融大街 9
北京融平企业管理服务有限公 直接
北京市 号楼等 2 幢甲 9 号楼 10 层 企业管理 - 51.00 三级
司 设立
1001-34
北京市大兴区黄村镇政府 直接
北京融德房地产开发有限公司 北京市 房地产开发 - 51.00 四级
东配楼 310 室 设立
北京市丰台区西红门南一
直接
北京金天恒置业有限公司 北京市 街 206 号院 24 号楼 1 层 102 房地产开发 - 50.00 三级
设立
室
北京市西城区金融大街 9
北京金丰融晟投资管理有限公 直接
北京市 号楼等 2 幢甲 9 号楼 10 层 投资管理 - 50.00 三级
司 设立
1001-31
北京市丰台区汽车博物馆
直接
北京金丰万晟置业有限公司 北京市 东路 2 号院 4 号楼 1 至 5 房地产开发 - 50.00 四级
设立
层 101 内 2 层 201
金融街(北京)商务园置业有限 北京市通州区新华北路 55 直接
北京市 房地产开发 80.00 - 二级
公司 号 518 室 设立
北京市大兴区三羊中路 6
北京金融街奕兴置业有限公司 北京市 房地产开发 100.00 - 收购 二级
号院 6 号楼 2 层 201
北京奕环天和置业有限公司 北京市 北京市大兴区黄村镇南六 房地产开发 100.00 - 收购 二级
43
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
环路西磁各庄立交桥南
200 米（中轴路东侧）
北京金融街奕兴天宫置业有限 北京市大兴区黄村镇政府 直接
北京市 房地产开发 100.00 - 二级
公司 东配楼 105 室 设立
北京金石融景房地产开发有限 北京市石景山区阜石路 直接
北京市 房地产开发 80.00 - 二级
公司 165 号院 3 号楼 606 设立
北京市石景山区城通街 26 直接
北京永晟酒店管理有限公司 北京市 餐饮、住宿服务 - 80.00 三级
号院 2 号楼 1 层 101 设立
北京市石景山区体育场南
北京天石基业房地产开发有限 直接
北京市 路 2 号景阳宏昌大厦六层 房地产开发 51.00 - 二级
公司 设立
606
北京市慕田峪长城旅游服务有 旅游服务业、房
北京市 北京市怀柔区慕田峪村 70.00 - 收购 二级
限公司 地产开发
北京市慕田峪长城缆车服务有
北京市 北京市怀柔区慕田峪 旅游服务业 - 56.00 收购 三级
限公司
北京市怀柔区慕田峪长城
北京慕田峪兴旺商品市场有限 直接
北京市 风景名胜区游览服务中心 销售日用百货 - 70.00 三级
公司 设立
D7 号
北京金融街房地产顾问有限公 北京市西城区金融大街 33 房地产信息咨 直接
北京市 100.00 - 二级
司 号 B 座 1101 询 设立
金融街升达(北京)科技有限公 北京市西城区金融大街 33 技术开发、技术 直接
北京市 - 90.00 三级
司 号 601 室 咨询 设立
北京市西城区金城坊街 3 投资管理、投资 直接
北京金融街资产管理有限公司 北京市 100.00 - 二级
号 B1-1 咨询 设立
北京金晟惠房地产开发有限公 北京市西城区金城坊街 3 直接
北京市 房地产开发 - 100.00 三级
司 号 B1-3 设立
北京金凯运动健康管理有限公 北京市西城区金城坊街 2 健康管理、健身 直接
北京市 - 100.00 三级
司 号楼-01 层-102-B116D 号 服务 设立
房地产开发、住
北京市西城区金融大街丙 直接
北京金融街里兹置业有限公司 北京市 宿、中西餐、酒 100.00 - 二级
17 号 11 层 设立
等
北京市西城区金城坊街 2 房地产开发、销 直接
北京金融街购物中心有限公司 北京市 100.00 - 二级
号 售日用百货等 设立
金融街广安(北京)置业有限公 北京市西城区建学胡同 36 直接
北京市 房地产开发 - 100.00 三级
司 号 2 幢 005 设立
北京市丰台区丰台镇后泥 直接
北京融丰置业有限公司 北京市 房地产开发 - 100.00 四级
洼 251 号 101 室 设立
北京市石景山区石景山路 直接
北京金融街京西置业有限公司 北京市 房地产开发 100.00 - 二级
54 号院 3 号楼 6 层 606 设立
企业管理；会议
北京融轩企业管理服务有限公 北京市石景山区石景山路 直接
北京市 服务；酒店管理 - 100.00 三级
司 54 号院 3 号楼 6 层 609 设立
等
北京融嘉房地产开发有限公司 北京市 北京市房山区良乡镇南庄 房地产开发 - 100.00 直接 三级
44
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
子村委会西 320 米 设立
天津市和平区小白楼街大 直接
金融街(天津)置业有限公司 天津市 房地产开发 100.00 - 二级
沽北路 2 号-3301 设立
天津融承和景企业管理咨询有 天津市和平区小白楼街大 直接
天津市 企业管理咨询 - 100.00 三级
限公司 沽北路 2 号-3310 设立
天津市西青区张家窝镇柳
口路与利丰道交口东北侧 直接
天津融承和兴置业有限公司 天津市 房地产开发 - 100.00 四级
天安创新科技产业园二区 设立
3—3-301-1
金融街津塔(天津)置业有限公 天津市和平区大沽北路 2 直接
天津市 房地产开发 9.50 90.50 三级
司 号-4516 设立
天津市南开区长江道与南
金融街融拓(天津)置业有限公 直接
天津市 开三马路交口融汇广场 房地产开发 - 100.00 三级
司 设立
2-1-1401
苏州市吴中区越溪街道东 直接
苏州融拓置业有限公司 苏州市 房地产开发 - 100.00 四级
太湖路 38 号 6 幢 设立
金融街融展(天津)置业有限公 天津市和平区西宁道 81 号 直接
天津市 房地产开发 - 100.00 三级
司 增 1 号 103、104 室 设立
天津滨海高新区滨海科技
天津恒通华创置业有限公司 天津市 园日新道 188 号 3 号孵化 房地产开发 - 90.00 收购 三级
楼 4-A-77 室
金融街东丽湖(天津)置业有限 天津市东丽区东丽湖（旅
天津市 房地产开发 - 51.00 收购 三级
公司 游开发公司内）
天津市武清开发区福源道
金融街融兴(天津)置业有限公 直接
天津市 北侧创业总部基地 C02 楼 房地产开发 - 100.00 三级
司 设立
310 室-132（集中办公区）
天津市和平区南市街南市
直接
天津盛世鑫和置业有限公司 天津市 大街与福安大街交口天汇 房地产开发 - 50.00 三级
设立
广场 2-501
天津市西青区张家窝镇琴
直接
天津鑫和隆昌置业有限公司 天津市 韵道 1 号尚林苑 32、34 号 房地产开发 - 50.00 四级
设立
楼配建二-108
天津融承和鑫企业管理咨询有 天津市和平区小白楼街大 直接
天津市 企业管理咨询 - 34.00 三级
限公司 沽北路 2 号-6111 设立
天津市东丽区东丽湖华纳
直接
天津丽湖融园置业有限公司 天津市 景湖花园（景湖科技园 1 房地产开发 - 34.00 四级
设立
号楼）1-302-20 室
天津市和平区小白楼街大 直接
天津融承和信投资有限公司 天津市 投资 - 100.00 三级
沽北路 2 号-3308 设立
天津市东丽区东丽湖华纳
直接
天津丽湖融景置业有限公司 天津市 景湖花园(景湖科技园 1 号 房地产开发 - 100.00 四级
设立
楼)1-401-06 室
天津万锦晟祥房地产开发有限 天津市 天津市西青区中北镇万卉 房地产开发 - 34.00 收购 三级
45
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
公司 路 5 号 2 号楼 201
天津市西青区李七庄街秀
天津万利融汇置业有限公司 天津市 房地产开发 - 34.00 收购 四级
川国际大厦 A 座 315-1
金融街津门(天津)置业有限公 天津市和平区四平东道 79 直接
天津市 房地产开发 99.96 0.04 二级
司 号 311 设立
天津自贸试验区（空港经
直接
融信(天津)投资管理有限公司 天津市 济区）西五道 35 号汇津广 投资管理 100.00 - 二级
设立
场 3 号楼 329-02 室
天津市武清区高村镇高王
房地产开发项 直接
京津融都(天津)置业有限公司 天津市 路西侧 90 号 116-6（集中 80.00 - 二级
目筹建 设立
办公区）
重庆市江北区建新东路 88 直接
金融街重庆置业有限公司 重庆市 房地产开发 100.00 - 二级
号融景中心 B 塔 25 层 设立
重庆市江北区建新东路 88 直接
金融街重庆融拓置业有限公司 重庆市 房地产开发 - 100.00 三级
号融景中心 B 塔 25 层 设立
重庆九龙坡区九龙园区 C
直接
金融街重庆融玺置业有限公司 重庆市 区号标准厂房（一期）6 号 房地产开发 - 100.00 三级
设立
楼7楼
直接
常熟融展置业有限公司 常熟市 常熟市香山路 88 号 房地产开发 - 100.00 四级
设立
重庆市沙坪坝区土主镇月
台路 18 号【口岸贸易服务 直接
金融街重庆融航置业有限公司 重庆市 房地产开发 - 100.00 三级
大厦】B1 单元 5 楼 503-615 设立
室
重庆市沙坪坝区小杨公桥 直接
重庆金铎实业有限公司 重庆市 房地产开发 - 100.00 三级
108 号 1 幢 设立
重庆市沙坪坝小杨公桥 直接
金融街重庆裕隆实业有限公司 重庆市 房地产开发 - 100.00 三级
108 号 1 幢负 3-库房 设立
重庆市北部新区星光大道
直接
金融街重庆融平置业有限公司 重庆市 62 号（海王星科技大厦 B 房地产开发 - 100.00 三级
设立
区 6 楼 1#）
重庆市北碚区云汉大道 直接
重庆金融街融迈置业有限公司 重庆市 房地产开发 - 100.00 三级
117 号附 375 号 设立
上海市虹口区飞虹路 360
上海杭钢嘉杰实业有限公司 上海市 房地产开发 100.00 - 收购 二级
弄 9 号 6 层(集中登记地)
上海市静安区安远路 127
上海静盛房地产开发有限公司 上海市 号 2 幢 1 层 C2 室(集中登 房地产开发 100.00 - 收购 二级
记地)
上海市崇明区城桥镇乔松 直接
上海融迈置业有限公司 上海市 房地产开发 - 100.00 三级
路 492 号 设立
上海市崇明区城桥镇乔松 直接
上海融阳置业有限公司 上海市 房地产开发 - 100.00 三级
路 492 号 设立
金融街(上海)投资有限公司 上海市 中国（上海）自由贸易试 投资管理 100.00 - 直接 二级
46
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
验区富特北路 211 号 302 设立
部位 368 室
苏州吴中经济开发区越溪 直接
苏州融太置业有限公司 苏州市 房地产开发 - 80.00 三级
街道东太湖路 38 号 6 幢 设立
上海市虹口区海宁路 137 直接
上海融栩实业有限公司 上海市 投资管理 - 100.00 三级
号 7 层 E 座 773R 室 设立
无锡市新吴区新洲路 228 直接
无锡融展置业有限公司 无锡市 房地产开发 - 100.00 四级
号 设立
上海市静安区共和路 169 直接
上海融展置地有限公司 上海市 房地产开发 - 100.00 三级
号 2 层 44 室 设立
上海市静安区共和路 169 直接
上海融兴置地有限公司 上海市 房地产开发 - 100.00 四级
号 2 层 52 室 设立
上海市静安区共和路 169 直接
上海融御置地有限公司 上海市 房地产开发 - 100.00 四级
号 2 层 53 室 设立
无锡市新吴区鸿山街道锡 直接
无锡融拓置业有限公司 无锡市 房地产开发 - 100.00 五级
协路 208 号 设立
上海远乾企业管理咨询有限公 上海市宝山区顾北东路
上海市 企业管理等 - 100.00 收购 三级
司 575 弄 1-17 号 A 区 111-15
上海市青浦区盈港东路
上海远绪置业有限公司 上海市 8300 弄 6-7 号 1 幢 3 层 O 房地产开发 - 50.00 收购 四级
区 362 室
广州市荔湾区鹤洞路 10 号 直接
金融街广州置业有限公司 广州市 房地产开发 100.00 - 二级
201 设立
佛山市三水区云东海大道
大学路云东海街道办事处 直接
佛山融展置业有限公司 佛山市 房地产开发 - 100.00 三级
315 室（仅作办公场所使 设立
用，住所申报）
广州市荔湾区白鹤洞街鹤 直接
广州融麒投资有限公司 广州市 投资管理 - 100.00 三级
洞路 10 号之一 105 房 设立
广州市番禺区市桥街长堤 直接
广州融御置业有限公司 广州市 房地产开发 - 100.00 三级
东路 363 号 设立
广州市荔湾区鹤洞路二巷 直接
广州融方置业有限公司 广州市 房地产开发 - 50.00 三级
7 号之一自编 8 号 设立
广州市海珠区工业大道中
直接
广州融辰置业有限公司 广州市 广纸丙外街 29 号夹层自编 房地产开发 - 100.00 三级
设立
之四（仅限办公用途使用）
广州市花都区花东镇山前
直接
广州融都置业有限公司 广州市 旅游大道 3 号九龙湖社区 房地产开发 - 100.00 三级
设立
中心区门楼
佛山市南海区丹灶镇建沙
直接
佛山融筑置业有限公司 佛山市 路东三区 3 号联东优谷园 房地产开发 - 100.00 三级
设立
10 座 201A
广州金融街融展置业有限公司 广州市 广州市中新广州知识城凤 房地产开发 100.00 - 直接 二级
47
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
凰三路 17 号自编 5 栋 448 设立
室
深圳市南山区粤海街道南 直接
金融街(深圳)投资有限公司 深圳市 投资管理 100.00 - 二级
海大道 1029 号 3 楼 301 设立
深圳市光明区光明街道东
直接
深圳融平实业有限公司 深圳市 周社区高新路研祥科技工 房地产开发 - 100.00 三级
设立
业园二栋研发大楼 501
深圳市坪山区坪山街道六
直接
深圳融辰实业有限公司 深圳市 联社区洋母帐老围二巷 4 房地产开发 - 100.00 三级
设立
号锦富大厦 A 座 6D
深圳市宝安区福永街道白
直接
融展（深圳）实业有限公司 深圳市 石厦社区东区永泰东路 3 房地产开发 - 100.00 三级
设立
号福新大厦 3 单元 218
惠州市惠阳区秋长白石村 直接
惠州融腾置业有限公司 惠州市 房地产开发 - 60.00 三级
（宿舍 2） 设立
惠州市惠阳区秋长白石村 直接
金融街惠州惠阳置业有限公司 惠州市 房地产开发 - 100.00 三级
（宿舍 2） 设立
东莞市茶山镇茶园三路 78 直接
东莞融麒置业有限公司 东莞市 房地产开发 - 100.00 三级
号首层(集群注册) 设立
深圳市罗湖区南湖街道迎
直接
深圳金禧美程旅行社有限公司 深圳市 春路海外联谊大厦四层 旅游服务业 - 100.00 三级
设立
C06a
广东省惠东县巽寮湾度假 直接
金融街惠州置业有限公司 惠州市 房地产开发 91.28 - 二级
村 设立
场地租赁、体育
健身、游艇项目
广东省惠东县巽寮镇红螺 投资、游艇驾驶 直接
惠州巽寮湾游艇会有限公司 惠州市 - 91.28 三级
湾至哨所山一带 员、摩托艇驾驶 设立
员培训、游艇会
经营管理等
惠东县巽寮管委会巽寮村 企业管理、住宿
金融街(惠州)金禧丽景酒店管
惠州市 委会塭仔河边阳光假日小 餐饮服务、物业 - 91.28 收购 三级
理有限责任公司
区 5 栋一层 32 号 管理
香港中环花园道 3 号中国 直接
金融街控股(香港)有限公司 香港 投资、融资 100.00 - 二级
工商银行大厦 16 楼 设立
StartPlusInvestmentslimited( 啟 英属维 直接
英属维京群岛 投资、融资 - 100.00 三级
添投资有限公司) 京群岛 设立
PowerStriveLimited( 振 威 有 限 英属维 直接
英属维京群岛 投资、融资 - 100.00 三级
公司) 京群岛 设立
SUITES 1604-6 CBC
StepmountLimited( 晋步有限公 直接
香港 TOWER 3 Garden RD 投资、融资 - 100.00 四级
司) 设立
Central HONG KONG
金融街成都置业有限公司 成都市 中国（四川）自由贸易试 房地产开发 100.00 - 直接 二级
48
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
验区成都高新区天府大道 设立
北段 1199 号 3 栋 26 楼 2606
号
四川省成都市成华区龙潭 直接
成都融方置业有限公司 成都市 房地产开发 - 100.00 三级
寺龙井路 6 号 设立
中国（四川）自由贸易试
验区成都高新区天府大道 直接
成都融展置业有限公司 成都市 房地产开发 - 100.00 三级
北段 1199 号 3 栋 26 楼 2602 设立
号
成都市新津县新平镇龙泰
四川雅恒房地产开发有限公司 成都市 房地产开发 - 34.00 收购 三级
路9号
成都市新津县五津镇兴园 直接
成都裕诚置业有限公司 成都市 房地产开发 - 100.00 三级
5 路 337 号 设立
成都市锦江区总府路 35 号
成都中逸实业有限公司 成都市 房地产开发 90.00 - 收购 二级
22 层 1 号
武汉市青山区建设三路 1 直接
金融街武汉置业有限公司 武汉市 房地产开发 100.00 - 二级
栋 1-7 层 419 号 设立
武汉江夏经济开发区大桥
股权
湖北当代盛景投资有限公司 武汉市 新区文化路（武汉东湖学 房地产开发 - 80.00 三级
收购
院对面）
武汉融展企业管理咨询有限公 武汉市青山区建设三路 1 直接
武汉市 企业管理等 - 100.00 三级
司 栋 1-7 层 7130 号 设立
武汉融拓盛澜房地产开发有限 直接
武汉市 武昌区临江大道 7 号 31 栋 房地产开发 - 60.00 三级
公司 设立
武汉市东西湖区走马岭走
武汉金田房地产集团有限公司 武汉市 房地产开发 - 85.00 收购 三级
新路 601 号（13）
金融街石家庄房地产开发有限 石家庄 河北省石家庄市新华区北 直接
房地产开发 100.00 - 二级
公司 市 大街 19 号蓝钻名座 B601 设立
石家庄融朗企业管理服务有限 石家庄 河北省石家庄市新华区北 直接
企业管理等 - 100.00 三级
公司 市 大街 19 号蓝钻名座 B602 设立
2、发行人主要子公司基本财务情况
发行人主要子公司 2019 年度基本财务情况如下：
表：发行人主要子公司基本情况
单位：万元
公司名称 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
上海融御置地有限公司 房地产开发 10,000 429,913 93,027 519,729 102,749 77,115
广州融方置业有限公司 房地产开发 1,000 256,006 33,481 391,557 141,392 106,354
金融街广州置业有限公司 房地产开发 10,000 103,157 66,405 140,615 117,465 109,777
金融街重庆融拓置业有限公
房地产开发 60,000 390,584 102,688 212,724 71,684 53,800
司
49
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
金融街（北京）商务园置业
房地产开发 10,000 332,034 113,417 136,103 57,872 43,351
有限公司
发行人主要子公司基本情况如下：
（1）上海融御置地有限公司
上海融御置地有限公司成立于 2015 年 9 月 2 日，注册资本 10,000 万元，法
定代表人为袁俊杰。经营范围包括房地产开发，房地产经纪，实业投资，物业管
理，停车场管理，企业管理咨询，图文设计、制作，会务服务，自有设备租赁（不
得从事金融租赁），从事货物及技术的进出口业务。
（2）广州融方置业有限公司
广州融方置业有限公司成立于 2014 年 11 月 28 日，注册资本 1,000 万元，
法定代表人为闫智，经营范围包括房地产开发经营；物业管理；房地产咨询服务；
自有房地产经营活动。
（3）金融街广州置业有限公司
金融街广州置业有限公司成立于 2014 年 3 月 12 日，注册资本 10,000 万元，
法定代表人为闫智，经营范围包括游泳馆；快餐服务；餐饮配送服务；酒吧服务；
复印服务；中餐服务；散装食品零售；洗浴服务；烟草制品零售；小吃服务；图
书馆；西餐服务；桑拿、汗蒸；咖啡馆服务；小型综合商店、小卖部；超级市场
零售（食品零售除外）；酒类零售；图书、报刊零售；专业停车场服务；美容服
务；理发服务；甜品制售；酒店住宿服务（旅业）；非酒精饮料及茶叶零售；保
健按摩；日式餐、料理服务；自助餐服务；足疗；便利店经营和便利店连锁经营；
音像制品及电子出版物零售；韩式餐、料理服务；房地产中介服务；自行车存放
服务；房地产开发经营；蔬菜零售；棋牌服务；物业管理；电脑打字、录入、校
对、打印服务；企业自有资金投资；自有房地产经营活动；体育用品及器材零售；
娱乐及体育设备出租；场地租赁（不含仓储）；文具用品零售；会议及展览服务；
运动场馆服务（游泳馆除外）；行李搬运服务；健身服务；房地产咨询服务；百
货零售（食品零售除外）；水果零售；房屋租赁；日用杂品综合零售；洗染服务；
小饰物、小礼品零售；图书出租；档案馆；音像制品出租；传真、电话服务；干
果、坚果零售。
（4）金融街重庆融拓置业有限公司
金融街重庆融拓置业有限公司成立于 2010 年 6 月 9 日，注册资本 60,000 万
50
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
元，法定代表人为陈晓燕，经营范围包括房地产开发（凭资质证书执业）；商品
房销售；建筑新产品项目开发及技术服务；自有房屋租赁（不含住宿服务）；酒
店管理；餐饮管理；停车场管理；场地租赁（不含住宿服务）；游泳池（须经审
批的经营项目，取得审批后方可从事经营）；健身服务；会议服务；打字、复印；
企业形象策划；承办经批准的文化艺术交流活动和体育赛事活动；承办展览展示；
销售：食品（须经审批的经营项目，取得审批后方可从事经营）、日用百货、工
艺美术品（不含象牙及其制品）、体育用品、服装；舞蹈培训、声乐培训、武术
培训、绘画培训、网球培训（以上不含专业艺术院校招考科目辅导）。（依法须
经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
（5）金融街（北京）商务园置业有限公司
金融街重庆置业有限公司成立于 2010 年 3 月 8 日，注册资本 10,000 万元，
法定代表人为李亮，经营范围包括房地产开发；销售自行开发的商品房；项目投
资；机动车停车服务；物业管理。（“1、未经有关部门批准，不得以公开方式
募集资金；2、不得公开开展证券类产品和金融衍生品交易活动；3、不得发放贷
款；4、不得对所投资企业以外的其他企业提供担保；5、不得向投资者承诺投资
本金不受损失或者承诺最低收益”；企业依法自主选择经营项目，开展经营活动；
依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事
本区产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）
3、发行人联营、合营企业基本情况
截至 2019 年末，发行人联营、合营企业共有 16 家，对发行人资产、负债、
收入及利润均不产生重大影响，基本情况如下：
表：发行人联营、合营企业基本情况
单位：万元、%
公司名称 企业性质 主营业务 注册资本 持股比例 核算科目
北京石开房地产开发有限公司 合营企业 房地产开发 6,000 50.00 长期股权投资
北京博览奇石旅游开发有限责任公司 合营企业 旅游服务 160 50.00 长期股权投资
深圳融祺投资发展有限公司 合营企业 房地产开发 10,000 50.00 长期股权投资
惠州融拓置业有限公司 合营企业 房地产开发 10,000 50.00 长期股权投资
武汉两湖半岛房地产开发有限公司 合营企业 房地产开发 56,000 50.00 长期股权投资
上海复屹实业发展有限公司 合营企业 房地产开发 50,000 50.00 长期股权投资
北京未来科学城昌融置业有限公司 联营企业 房地产开发 10,000 30.00 长期股权投资
51
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
公司名称 企业性质 主营业务 注册资本 持股比例 核算科目
北京未来科技城昌金置业有限公司 联营企业 房地产开发 5,000 49.00 长期股权投资
北京武夷房地产开发有限公司 联营企业 房地产开发 4,181.23 30.00 长期股权投资
北京环境交易所有限公司 联营企业 商务服务 50,000 16.00 长期股权投资
北京融筑房地产开发有限公司 联营企业 房地产开发 43,950 33.00 长期股权投资
北京远和置业有限公司 联营企业 房地产开发 81,000 25.00 长期股权投资
天津万锦华瑞房地产开发有限公司 联营企业 房地产开发 35,000 49.00 长期股权投资
北京融泰房地产开发有限公司 联营企业 房地产开发 50,000 44.00 长期股权投资
重庆科世金置业有限公司 联营企业 房地产开发 2,000 33.00 长期股权投资
无锡隽苑企业管理有限公司 联营企业 商务服务 35,000 49.00 长期股权投资
四、公司控股股东和实际控制人基本情况
（一）发行人控股股东基本情况
截至 2020 年 9 月 30 日，发行人控股股东为北京金融街投资（集团）有限公
司，直接持有发行人股权比例为 31.14%。金融街集团成立于 1996 年 5 月 29 日，
注册资本 92.3863 亿元。金融街集团系西城区国资委全资拥有的以资本运营和资
产管理为主要任务的国有企业，坚持“科学发展、基业长青”的公司愿景，逐步打
造成为竞争能力不断提高、发展能力持续增强、品牌影响力逐步扩大的优秀国有
投资管理公司。
金融街集团经营范围为投资及资产管理；投资咨询；企业管理；承办展览展
销活动；经济信息咨询；技术推广；设计、制作广告；计算机技术服务；组织文
化艺术交流活动（不含演出）。主营业务主要包括三大板块，分别为房产开发板
块、物业经营与管理板块、客房餐饮板块。
截至 2019 年末，金融街集团资产总额为 24,501,012.29 万元，负债总额为
18,056,795.40 万元，所有者权益为 6,444,216.90 万元；2019 年度实现营业总收入
3,698,781.77 万元，利润总额 539,565.33 万元，净利润 364,202.32 万元，归属于
母公司所有者的净利润 91,772.05 万元。
截至 2020 年 9 月末，金融街集团资产总额为 25,809,463.47 万元，负债总额
为 19,319,089.55 万元，所有者权益为 6,490,373.92 万元；2020 年 1-9 月实现营业
总收入 1,944,888.23 万元，利润总额 200,158.10 万元，净利润 137,812.46 万元，
52
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
归属于母公司所有者的净利润 48,178.35 万元。
截至 2020 年 9 月 30 日，金融街集团直接持有发行人股份数量为 930,708,153
股，持股比例为 31.14%，持有发行人股份无质押、冻结或其他存在争议的情况。
（二）实际控制人基本情况
发行人实际控制人为西城区国资委。西城区国资委为北京市西城区政府特设
机构。西城区国资委负责依法按照法定程序决定区属企业中的国有独资企业和国
有独资公司分立、合并、破产、解散、增减资本、发行公司债券等重大事项；负
责指导和规范区属企业董事会的相关工作，向国有及国有控股、参股公司委派董
事或股权代表；向国有独资公司派出监事会，向国有控股、参股公司派出监事；
通过法定程序对区属企业负责人进行任免、考核并根据其经营业绩进行奖惩；联
系、协调有关部门对企业负责人任中、离任的经营成果及经济负责实施审计；建
立符合社会主义市场经济体制和现代企业治理要求的选人、用人机制，完善经营
者激励和约束制度；指导推进国有及国有控股企业的改革和重组；指导和促进国
有及国有控股企业建立现代企业制度，完善公司治理结构；推动国有经济布局和
结构的战略性调整；通过统计、稽核等方式对区属企业国有资产的保值增值情况
进行监管；建立和完善国有资产保值增值指标体系，拟定考核标准，维护国有资
产出资人的权益；加强协调解决区属企业改革、发展、稳定方面重大问题的职责；
代表区政府向区属企业派出监事，负责监事会的日程工作；主管区街道经济管理
协会和全区各街道集体资产管理协会；承办上级机关和区委、区政府交办的其他
事项。
（三）发行人、发行人控股股东及实际控制人的股权关系
截至 2020 年 9 月 30 日，发行人控股股东为北京金融街投资（集团）有限公
司，该公司及其一致行动人持有发行人股权比例为 36.77%。发行人控股股东及
实际控制人持股情况如下图示：
图：控股股东及实际控制人持股情况
53
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
（四）发行人的独立性
1、业务独立性
发行人具有独立完整的房地产开发与经营体系，在项目立项、土地储备、设
计规划、工程施工、材料采购、项目销售、物业运营等各环节各方面的经营与运
作均独立于控股股东、实际控制人及其控制的企业。
2、资产独立性
发行人在资产所有权方面产权关系明确，拥有独立的有形资产和无形资产。
发行人的控股股东、实际控制人及其控制的企业不存在占用发行人的非经营性资
金、资产和其他资源的情况。
3、人员独立性
发行人的总经理、副总经理、财务负责人及董事会秘书等高级管理人员均专
职在公司工作，未在控股股东、实际控制人及其控制的其他企业中兼任除董事外
的其他职务；发行人财务人员没有在控股股东、实际控制人及其控制的其他企业
中兼职；高级管理人员在发行人领取薪酬，没有在控股股东、实际控制人及其控
制的其他企业领取薪酬；发行人员工的劳动、人事、工资报酬独立管理。发行人
具有良好的人员独立性。
4、财务独立性
发行人设置了独立的财务管理部门，并建立了独立的会计核算体系和财务管
理制度；发行人独立做出财务决策和安排，具有规范的财务会计制度和财务管理
54
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
制度。发行人财务与控股股东、实际控制人及其控制的企业完全分开，实行独立
核算，不存在控股股东干预发行人资金使用的情况；发行人在银行独立开户，独
立纳税，不存在为其控制人纳税的情况。发行人财务机构负责人和财务人员由发
行人独立聘用和管理。
5、机构独立性
发行人的机构与控股股东或实际控制人完全分开且独立运作，不存在混合经
营、合署办公的情形，完全拥有机构设置自主权，发行人具有良好的机构独立性。
五、发行人人员基本情况
（一）现任董事、监事、高级管理人员基本情况
发行人董事、监事、高级管理人员近三年及一期内不存在违法违规及受处罚
的情况。发行人董事、监事、高级管理人员的任职符合《公司法》及《公司章程》
的相关规定。截至本募集说明书摘要签署日，董事、监事、高级管理人员基本情
况如下：
表：现任董事、监事、高级管理人员基本情况
董事会成员
2019 年末持股 2019 年末持有公司已发
姓名 职务 出生年份 任期起止日
数（股） 行债券数（张）
高靓 董事长 1970 年 2017.01.19-2023.08.31 282,300 -
杨扬 副董事长 1968 年 2017.04.18-2023.08.31 - -
赵鹏 副董事长 1973 年 2018.08.23-2023.08.31 12,000 -
董事 2017.08.09-2023.08.31
吕洪斌 1974 年 53,000 -
总经理 2017.01.19-2023.08.31
白力 董事 1974 年 2017.02.16-2023.08.31 52,900 -
董真瑜 董事 1989 年 2020.07.06-2023.08.31 - -
杨小舟 独立董事 1964 年 2017.08.09-2023.08.31 - -
张巍 独立董事 1964 年 2020.08.31-2023-08-31 - -
朱岩 独立董事 1971 年 2020.08.31-2023-08-31 - -
监事会成员
55
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
2019 年末持股 2019 年末持有公司已发
姓名 职务 出生年份 任期
数（股） 行债券数（张）
栗谦 监事会主席 1965 年 2017.02.16-2023.08.31 239,322 -
谢鑫 监事 1982 年 2017.12.23-2023.08.31 - -
卢东亮 职工监事 1971 年 2011.06.24-2023.08.31 21,200 -
非董事高级管理人员
2019 年末持股 2019 年末持有公司已发
姓名 职务 出生年份 任期
数（股） 行债券数（张）
盛华平 常务副总经理 1967 年 2017.02.24-2023.08.31 30,000 -
王志刚 副总经理 1968 年 2011.07.01-2023.08.31 169,694 -
副总经理 2017.02.24-2023.08.31
张晓鹏 1972 年 228,414 -
董事会秘书 2010.01.14-2023.08.31
张梅华 财务总监 1969 年 2011.07.01-2023.08.31 172,000 -
傅英杰 副总经理 1966 年 2017.02.24-2023.08.31 180,000 -
李亮 副总经理 1980 年 2017.02.24-2023.08.31 27,000 -
（二）董事、监事、高级管理人员简历
截至本募集说明书摘要签署日，发行人董事、监事、高级管理人员简历如下：
1、董事会成员简历
高靓：女，EMBA，硕士，曾任公司总经理、常务副总经理、副总经理，北
京金融街投资（集团）有限公司董事、副总经理，金融街投资管理有限公司董事
长兼总经理，北京金融街资本运营中心常务副总经理。现任公司董事长、党委副
书记，恒泰证券股份有限公司董事，中证焦桐基金管理有限公司副董事长，中国
上市公司协会副会长。
杨扬：男，EMBA，硕士，曾任公司副总经理，北京金融街投资（集团）有
限公司副总经理，北京天桥盛世投资集团有限责任公司董事长，北京华融综合投
资公司工程师，金融街协调中心副主任。现任公司党委书记、副董事长，北京金
融街投资（集团）有限公司党委委员。
赵鹏：男，博士，曾任中国人寿保险股份有限公司业务管理部高级主管，中
国保险监督管理委员会发展改革部副处长、处长等职务。现任大家保险集团有限
56
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
责任公司总经理助理兼董事会秘书、北京同仁堂股份有限公司董事和公司副董事
长。
吕洪斌：男，双学士，高级工程师，曾任公司副总经理，金融街广州置业有
限公司执行董事，金融街惠州置业有限公司董事长，金融街（上海）投资有限公
司执行董事，金融街（天津）置业有限公司执行董事。现任公司董事、总经理和
长城人寿保险股份有限公司董事，北京产权交易所董事。
白力：男，硕士，曾任中国人民银行新闻处处长，团委书记（副司局级），
北京市西城区人民政府区长助理，北京金融街建设指挥部常务副总指挥，中国人
民银行团委书记（副司局级）。现任公司董事、长城人寿保险股份有限公司董事
长、北京华融综合投资有限公司董事长、北京金融街保险经纪股份有限公司董事
长、长城财富保险资产管理股份有限公司董事。
董真瑜：女，硕士，现任和谐健康保险股份有限公司资管中心另类投资部副
总经理以及沈阳通盈置业有限公司外部顾问等职务和公司董事。
杨小舟：男，博士，中国注册会计师。现任中国财政科学研究院（原财政部
财政科学研究所）研究员、研究生院博士生导师，京北方信息技术股份有限公司
独立董事和公司独立董事。
张巍：女，博士，现任北京合弘威宇律师事务所主任，中成进出口股份有限
公司独立董事和公司独立董事。
朱岩：男，博士，现任清华大学互联网产业研究院院长，清华经管医疗管理
研究中心常务副主任，清华经管先进信息技术商业应用实验室主任，清华大学经
济管理学院管理科学与工程系教授，工信部信息化百人会会员，APEC 中小企业
信息化促进中心副理事长，商务部电子商务司专家，央视财经评论员，中国工业
经济学会互联网经济与产业创新发展委员会副主任，数字经济百人会专家委员会
委员，中国技术经济学会新设区块链分会理事长，广东精艺金属股份有限公司独
立董事和公司独立董事。
2、监事会成员简历
栗谦：男，硕士，高级工程师（教授级），曾任公司副总经理、总经理助理，
金融街（北京）置业有限公司执行董事、总经理，金融街（北京）置地有限公司
执行董事，金融街重庆置业有限公司执行董事，北京市慕田峪长城旅游服务有限
公司董事长。现任公司监事会主席。
57
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
谢鑫：男，硕士，曾任北京金融街投资（集团）有限公司人力资源部总经理、
副总经理，长城人寿保险股份有限公司人力资源部总经理。现任公司监事、北京
金融街投资（集团）有限公司人力资源副总监兼人力资源部总经理、北京金融街
保险经纪股份有限公司董事、航天科工智慧产业发展有限公司董事。
卢东亮：男，EMBA，硕士，高级工程师，曾任金融街（北京）置业有限公
司总经理，北京金融街奕兴置业有限公司总经理，北京金石融景房地产开发有限
公司董事长，金融街武汉置业有限公司总经理。现任公司职工监事、金融街武汉
置业有限公司执行董事。
3、高级管理人员简历
吕洪斌：详见上文董事会成员简历。
盛华平：男，学士，工程师，曾任公司副总经理，金融街（上海）投资有限
公司执行董事，金融街重庆置业有限公司执行董事、总经理。现任公司常务副总
经理、北京金融街资产管理有限公司董事长兼总经理、北京绿色交易所有限公司
董事。
王志刚：男，硕士，国家一级注册建筑师，曾任公司总经理助理，北京金融
街顾问有限公司执行董事、总经理，北京金石融景房地产开发有限公司董事长，
北京天石基业房地产开发有限公司副董事长，京津融都（天津）置业有限公司董
事长兼总经理。现任公司副总经理。
张晓鹏：男，硕士，曾任长城人寿保险股份有限公司董事会秘书，北京金融
街建设集团董事会办公室主任，金融街成都置业有限公司执行董事、总经理。现
任公司副总经理、董事会秘书、金融街控股（香港）有限公司执行董事和总经理。
张梅华：女，硕士，高级会计师、注册会计师、注册税务师，曾任公司财务
副总监、融信（天津）投资管理有限公司执行董事。现任公司财务总监、北京金
融街集团财务有限公司董事。
傅英杰：男，博士，高级工程师（教授级），国家一级注册建筑师，曾任公
司总建筑师、北京市建筑设计研究院科技质量部副部长。现任公司副总经理。
李亮：男，硕士，曾任金融街（天津）置业有限公司执行董事兼总经理。现
任公司副总经理、金融街（北京）置业有限公司执行董事兼总经理。
58
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
（三）现任董事、监事、高级管理人员在股东单位及其他单位（不包括发
行人下属公司）兼职情况
1、现任董事、监事、高级管理人员在股东单位任职情况
表：现任董事、监事、高级管理人员在股东单位任职情况
在股东单位
在股东单位担 任期起始 任期终止
姓名 在发行人职务 股东单位名称 是否领取报
任职务 日期 日期
酬津贴
北京金融街投资
杨扬 副董事长 党委委员 2018.03 2023.03 否
（集团）有限公司
长城人寿保险股份
吕洪斌 董事、总经理 董事 2018.08 2021.08 否
有限公司
长城人寿保险股份
白力 董事 董事长 2018.08 2021.08 是
有限公司
资管中心另类
和谐健康保险股份
董真瑜 董事 投资部副总经 2020.05 - 是
有限公司
理
人力资源副总
北京金融街投资
谢鑫 监事 监兼人力资源 2017.12 - 是
（集团）有限公司
部总经理
2、现任董事、监事、高级管理人员在其他单位任职情况
表：现任董事、监事、高级管理人员在其他单位任职情况
姓名 在公司单位担任职务 其他单位 在其他单位职务
恒泰证券股份有限公司 董事
高靓 董事长 中证焦桐基金管理有限公司 副董事长
中国上市公司协会 副会长
总经理助理兼董
大家保险集团有限责任公司
赵鹏 副董事长 事会秘书
北京同仁堂股份有限公司 董事
吕洪斌 董事、总经理 北京产权交易所 董事
北京华融综合投资有限公司 董事长
白力 董事 北京金融街保险经纪股份有限公司 董事长
长城财富保险资产管理股份有限公
董事
司
董真瑜 董事 沈阳通盈置业有限公司 外部顾问
北京金融街保险经纪股份有限公司 董事
谢鑫 监事
航天科工智慧产业发展有限公司 董事
杨小舟 独立董事 中国财政科学研究院 研究员
59
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
姓名 在公司单位担任职务 其他单位 在其他单位职务
京北方信息技术股份有限公司 独立董事
北京合弘威宇律师事务所 主任
张巍 独立董事
中成进出口股份有限公司 独立董事
清华大学互联网产业研究院 院长
清华经管医疗管理研究中心 常务副主任
清华经管先进信息技术商业应用实
主任
验室
APEC 中小企业信息化促进中心 副理事长
朱岩 独立董事 商务部电子商务司 专家
中国工业经济学会互联网经济与产
副主任
业创新发展委员会
数字经济百人会专家委员会 委员
中国技术经济学会新设区块链分会 理事长
广东精艺金属股份有限公司 独立董事
盛华平 常务副总经理 北京绿色交易所有限公司 董事
张梅华 财务总监 北京金融街集团财务有限公司 董事
（四）员工构成情况
截至 2019 年末，公司合计拥有员工 3,867 人，公司本科及以上学历的有 2,003
人，占公司员工总数的 51.80%；大专及以下学历的 1,864 人，占公司员工总数的
48.20%。
发行人在职员工的专业构成和学历构成如下：
表：截至 2019 年末发行人在职员工教育程度构成情况
单位：人、%
合并口径
教育程度
人数 占员工总数比例
博士研究生 1 0.03
硕士研究生 354 9.15
大学本科 1,648 42.62
大学专科及以下 1,864 48.20
合计 3,867 100.00
60
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
六、发行人主营业务基本情况
（一）经营范围
以下项目仅限分公司经营：住宿、游泳池、网球场、中西餐、冷、热饮、糕
点、美容美发、洗浴、零售卷烟、图书期刊；房地产开发，销售商品房；物业管
理；新技术及产品项目投资；技术开发；技术服务；技术咨询；停车服务；出租
办公用房、商业用房；健身服务；劳务服务；打字；复印；会议服务；技术培训；
承办展览展示；饭店管理；餐饮管理；企业形象策划；组织文化交流活动；销售
百货、工艺美术品、建筑材料、机械电气设备安装；货物进出口、技术进出口、
代理进出口。（企业依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项
目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事本市产业政策禁止
和限制类项目的经营活动。）
（二）发行人的主营业务分析
1、发行人近三年及一期营业收入情况
发行人按深圳证券交易所《上市公司行业分类结果》属房地产开发行业，具
体从事房产开发、物业租赁、物业经营等业务类型，主要分布在北京、上海、广
州、深圳、天津、重庆、武汉、成都、苏州等一线城市及区域中心城市。
近三年及一期公司营业收入情况如下：
表：近三年及一期公司营业收入情况
单位：万元
项目 2020 年 1-9 月 2019 年 2018 年 2017 年
营业收入 1,051,789.87 2,618,401.60 2,211,335.43 2,551,934.09
营业成本 638,048.99 1,566,997.63 1,136,646.83 1,801,464.65
营业利润 161,061.71 575,592.45 538,429.80 552,897.00
净利润 106,481.58 412,065.29 403,748.74 410,268.94
毛利润 413,740.88 1,051,403.97 1,074,688.59 750,469.44
毛利率 39.34% 40.15% 48.60% 29.41%
2017 年度、2018 年度、2019 年度和 2020 年 1-9 月，发行人营业收入分别为
2,551,934.09 万元、2,211,335.43 万元、2,618,401.60 万元和 1,051,789.87 万元。
61
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
2017 年度，发行人营业收入较 2016 年度增加 28.54%，主要系公司创新营销模式、
提升产品品质，销售签约保持合理规模，对租赁业务统筹策划，提升出租率和租
金收入。2018 年度，发行人营业收入较 2017 年度下降 13.35%，主要系发行人积
极应对市场变化，加强经营整体调度，保障重点项目顺利竣工结算。2019 年度，
发行人营业收入较 2018 年同期上升 18.41%，主要系房产开发业务的销售和工程
有序推进，房产开发业务营业收入较去年同期增长。
2017 年度、2018 年度、2019 年度和 2020 年 1-9 月，发行人营业成本分别为
1,801,464.65 万元、1,136,646.83 万元、1,566,997.63 万元和 638,048.99 万元。2017
年营业成本较 2016 年同比增加 29.70%，与营业收入变动趋势一致。2018 年度，
发行人营业成本较 2017 年度减少 36.90%，一方面是由于发行人开发项目结算规
模较去年同期有所下降；另一方面是发行人成本管控能力持续提升，成本有所节
余。2019 年度，发行人营业成本较 2018 年度增加 37.86%，主要系公司开发项目
结算规模较去年同期有所上升。
2017 年度、2018 年度、2019 年度和 2020 年 1-9 月，发行人毛利润分别为
750,469.44 万元、1,074,688.59 万元、1,051,403.97 万元和 413,740.88 万元；毛利
率分别为 29.41%、48.60%、40.15%和 39.34%。
2、发行人的主营业务结构
（1）按业务类型分
近三年及一期，发行人主营业务收入结构如下表所示：
表：发行人主营业务收入结构
单位：万元、%
2020 年 1-9 月 2019 年 2018 年 2017 年
业务板块
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
房产开发 890,758.33 84.69 2,356,913.59 90.01 1,958,975.65 88.59 2,324,395.13 91.08
物业租赁 127,689.20 12.14 184,112.35 7.03 174,141.81 7.87 156,036.96 6.11
物业经营 21,474.39 2.04 68,740.91 2.63 67,468.92 3.05 64,434.48 2.52
其他收入 11,867.95 1.13 8,634.74 0.33 10,749.05 0.49 7,067.52 0.28
合计 1,051,789.87 100.00 2,618,401.60 100.00 2,211,335.43 100.00 2,551,934.09 100.00
2017 年度、2018 年度、2019 年度和 2020 年 1-9 月，发行人房产开发营业收
入分别为 2,324,395.13 万元、1,958,975.65 万元、2,356,913.59 万元和 890,758.33
万元，占公司主营业务收入的比例在 80%以上。2017 年，公司积极应对市场变
化，在加强项目管控、保障项目工程顺利竣工的前提下，创新营销模式、提升产
62
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
品品质、完善服务体系，销售签约保持合理规模，房产开发营业收入同比增加
32.67%。2018 年，发行人积极应对市场变化，加强经营整体调度，保障重点项
目顺利竣工结算，房产开发业务实现营业收入 1,958,975.65 万元，同比下降
15.72%；但受益于本期结算项目的投资价值显现、项目成本管控提升以及当期结
算项目结构性等因素，房产开发业务毛利率较去年提高 20.42 个百分点至 45.77%。
2019 年，发行人加强经营整体调度，房产开发业务的销售和工程有序推进，房
产开发业务实现营业收入 2,356,913.59 万元，同比增长 20.3%；因结利项目的结
构性差异，房产开发业务毛利率有所下滑至 36.76%，整体毛利率仍保持在房地
产行业较好水平。
2017 年度、2018 年度、2019 年度和 2020 年 1-9 月，发行人物业租赁收入分
别为 156,036.96 万元、174,141.81 万元、184,112.35 万元和 127,689.20 万元。2017
年，发行人物业租赁业务同比增长 24.80%，主要原因一是对于培育期项目，通
过统筹策划、提前招租，提升项目出租率，提高租金收入；二是对于成熟期项目，
通过整合区域资源、提供增值服务、强化换租管理，提升项目租金水平，提高租
金收入。2018 年，发行人在“大资产管理体系”下，物业租赁业务实现营业收入
174,141.81 万元，同比增长 11.60%，毛利率保持在 91.76%的较高水平，盈利能
力持续提升。主要原因一是对于培育期项目（金融街海伦中心、金融街丰科中心
等），通过统筹策划、提前招租，提升项目出租率，提高租金收入；二是对于成
熟期项目，通过加强续换租管理、完善增值服务，租金水平稳步提升，提升租金
收入。2019 年，发行人通过加强租约管理、优化业态配比、拓展销售渠道，物
业租赁业务实现营业收入 184,112.35 万元，同比增长 5.73%，毛利率保持在 91.34%
的较高水平。
2017 年度、2018 年度、2019 年度和 2020 年 1-9 月，发行人物业经营收入分
别为 64,434.48 万元、67,468.92 万元、68,740.91 万元和 21,474.39 万元，总体呈
增长趋势。2017 年，发行人物业经营收入同比增长 0.23%，主要原因是酒店板块
深化特色经营、深挖项目潜力、提升客户服务，营业收入保持稳定。2018 年，
发行人物业经营业务实现营业收入 67,468.92 万元，同比增长 4.71%，主要原因
一是酒店板块拓宽销售渠道和业务模式、优化客户结构，在市场竞争组别中继续
保持领先地位；二是文旅板块强化主题特色营销，完善旅游配套，旅游接待人数
63
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
较去年增加，品牌影响力持续提升。2019 年，面对严峻市场形势，发行人物业
经营业务积极调整销售策略，拓展客户渠道，加强资源整合，实现营业收入
68,740.91 万元，同比增长 1.89%，毛利率为 24.25%。
近三年及一期，发行人主营业务成本结构如下表所示：
表：发行人主营业务成本结构
单位：万元、%
2020 年 1-9 月 2019 年 2018 年 2017 年
业务板块
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
房产开发 594,250.13 93.14 1,490,439.21 95.11 1,062,442.36 93.47 1,735,171.14 96.32
物业租赁 10,366.32 1.62 15,942.61 1.02 14,341.22 1.26 13,618.50 0.76
物业经营 27,029.54 4.24 52,068.91 3.32 52,098.36 4.58 46,408.77 2.58
其他收入 6,403.00 1.00 8,546.91 0.55 7,764.89 0.68 6,266.24 0.35
合计 638,048.99 100.00 1,566,997.63 100.00 1,136,646.83 100.00 1,801,464.65 100.00
2017 年度、2018 年度、2019 年度和 2020 年 1-9 月，发行人房产开发营业成
本分别为 1,735,171.14 万元、1,062,442.36 万元、1,490,439.21 万元和 594,250.13
万元，占营业成本的比例分别为 96.32%、93.47%、95.11%和 93.14%，占比较高。
2017 年度、2018 年度、2019 年度和 2020 年 1-9 月，发行人物业租赁成本分别为
13,618.50 万元、14,341.22 万元、15,942.61 万元和 10,366.32 万元。2017 年度、
2018 年度、2019 年度和 2020 年 1-9 月，发行人物业经营成本分别为 46,408.77
万元、52,098.36 万元、52,068.91 万元和 27,029.54 万元，总体相对稳定。
（2）按业务区域分
按主营区域划分，发行人主营业务情况如下表所示：
表：发行人主营业务区域划分情况
单位：万元、%
2020 年 1-9 月 2019 年度 2018 年度 2017 年度
项目
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
北京 238,512.86 22.68 825,440.80 31.52 604,402.15 27.33 1,240,210.47 48.60
重庆 353,113.05 33.57 232,522.85 8.88 197,698.50 8.94 319,798.04 12.53
天津 86,673.60 8.24 111,683.51 4.27 230,762.54 10.44 505,600.72 19.81
惠州 14,728.22 1.40 72,308.94 2.76 261,338.23 11.82 60,467.93 2.37
上海 104,593.47 9.94 634,086.98 24.22 297,353.62 13.45 55,881.06 2.19
广州 254,168.67 24.17 742,358.51 28.35 619,780.38 28.03 369,975.88 14.50
合计 1,051,789.87 100.00 2,618,401.60 100.00 2,211,335.43 100.00 2,551,934.09 100.00
3、发行人主要客户及供应商情况
近三年及一期，发行人主要客户情况如下：
64
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
表：发行人主要客户情况
单位：万元、%
年度 客户 销售收入 占当期营业收入的比例
客户一 87,511.34 3.43
客户二 75,178.68 2.95
2017 年度 客户三 25,819.91 1.01
客户四 25,526.10 1.00
客户五 23,634.81 0.93
客户一 95,984.05 4.34
客户二 78,940.27 3.57
2018 年度 客户三 66,377.03 3.00
客户四 42,162.20 1.91
客户五 15,485.71 0.70
客户一 183,054.00 6.99
客户二 143,824.81 5.49
2019 年度 客户三 100,381.29 3.83
客户四 98,985.11 3.78
客户五 86,984.49 3.32
客户一 29,904.88 2.84
客户二 12,712.97 1.21
2020 年 1-9 月 客户三 7,722.25 0.73
客户四 4,568.43 0.43
客户五 3,817.80 0.36
近三年及一期，发行人主要供应商情况如下：
表：发行人主要供应商情况
单位：万元
项目 采购商名称 采购金额
供应商一 60,373
供应商二 48,499
2017 年度 供应商三 31,931
供应商四 17,459
供应商五 13,854
供应商一 270,134
供应商二 148,823
2018 年度 供应商三 86,726
供应商四 61,303
供应商五 49,017
供应商一 329,108
2019 年度
供应商二 94,517
65
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
项目 采购商名称 采购金额
供应商三 88,850
供应商四 59,954
供应商五 48,151
供应商一 86,926
供应商二 70,598
2020 年 1-9 月 供应商三 67,475
供应商四 53,496
供应商五 40,906
（三）经营情况分析
金融街控股产品涵盖区域开发、商务综合体、高端写字楼、商业、住宅以及
政府保障工程。
公司深耕五大城市群（京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游）的中心
城市，拓展环五大城市群中心城市（北京、天津、上海、苏州、广州、深圳、重
庆、成都、武汉）一小时交通圈的卫星城/区域，服务通州副中心和雄安新区的
国家战略，适时拓展海外市场。
公司以开发销售业务和资产管理业务为双轮，以四大产品体系（商务产品、
住宅产品、特色小镇产品、金融集产品）、四大服务体系（商务产品服务体系、
住宅产品服务体系、特色小镇服务体系、金融集服务体系）为抓手，打造房地产
全价值链业务平台。
1、房产开发业务
发行人营业收入、毛利润的绝大部分来源于房产开发业务，其房产开发业务
包括写字楼、商业、住宅、公寓及其配套项目等。
（1）发行人主要经营资质
发行人为住建部批准的一级房地产开发企业（证书编号：建开企【2005】483
号），可在全国范围内从事房地产开发项目。
发行人下属主要房地产开发经营主体取得的主要资质情况如下：
表：截至报告期末发行人下属主要房地产开发经营主体取得主要资质
序号 公司名称 资质证书编号 资质等级 有效期至
1 金融街控股股份有限公司 建开企【2005】483 号 一级 2023.6.21
2 北京金石融景房地产开发有限公司 SJ-A-6379 四级 2022.8.27
66
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
序号 公司名称 资质证书编号 资质等级 有效期至
3 北京天石基业房地产开发有限公司 SJ-A-6329 四级 2021.5.17
4 金融街重庆置业有限公司 0322510 二级 2023.4.13
5 金融街重庆融玺置业有限公司 42010247 暂定二级 2021.3.24
6 金融街重庆融平置业有限公司 4409362 暂定二级 2021.3.21
7 金融街重庆融拓置业有限公司 0325032 二级 2023.8.20
8 金融街重庆裕隆实业有限公司 02010008 暂定二级 2021.8.6
9 成都中逸实业有限公司 510100DI34341049Z 暂定三级 2021.5.10
10 成都融方置业有限公司 510108DF343413556Z 暂定三级 2023.7.30
2018.8.13
11 上海杭钢嘉杰实业有限公司 沪房管（虹口）第 0000310 号 暂定
（注）
12 上海融御置地有限公司 沪房管开第 02237 号 三级 2022.3.18
13 上海融兴置地有限公司 沪房管（闸北）第 0000307 号 暂定 2021.9.14
14 上海远绪置业有限公司 沪房管（青浦）第 0001002 号 暂定 2020.12.31
15 金融街（北京）置地有限公司 XC-A-X3830 三级 2023.3.31
16 北京德胜投资有限责任公司 XC-A-0231 四级 2022.8.5
17 北京融嘉房地产开发有限公司 FS-A-8903 暂定 2021.3.1
18 北京融晟置业有限公司 MT-A-X1132 暂定 2021.4.17
19 金融街广州置业有限公司 LWQ13100001 三级 2020.11.30
2018.1.30
20 广州金融街融展置业有限公司 1510606-01 暂定
（注）
2018.3.31
21 广州融御置业有限公司 1510610-03 暂定
（注）
22 广州融辰置业有限公司 1510667-06 暂定 2021.6.30
23 广州融都置业有限公司 穗建开 3510157 暂定 2021.4.30
24 广州融方置业有限公司 1510617-05 暂定 2021.5.30
25 佛山融展置业有限公司 粤佛房开证字第 1304052 号 暂定 2021.2.8
26 金融街（北京）置业有限公司 XC-A-6118 四级 2022.4.25
27 金融街长安（北京）置业有限公司 XC-A-6166 四级 2021.4.24
28 金融街（北京）商务园置业有限公司 TZ-A-X1464 四级 2021.5.17
29 北京金融街奕兴置业有限公司 DX-A-5844 四级 2022.8.5
30 北京奕环天和置业有限公司 DX-A-5875 四级 2023.2.3
31 北京金融街奕兴天宫置业有限公司 DX-A-7810 四级 2022.9.30
32 北京金天恒置业有限公司 FT-A-8695 四级 2021.12.4
33 北京融德房地产开发有限公司 DX-A-9614 四级 2023.9.28
34 廊坊市盛世置业房地产开发有限公司 冀建房开廊字第 978 号 暂定 2020.12.26
35 北京融丰置业有限公司 FT-A-8762 四级 2023.7.16
36 北京金丰万晟置业有限公司 FT-A-8714 四级 2021.9.29
37 金融街融拓（天津）置业有限公司 津建房证【2011】第 S1949 号 四级 2016.2.28
67
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
序号 公司名称 资质证书编号 资质等级 有效期至
（注）
2018.2.28
38 金融街融展（天津）置业有限公司 津建房证【2012】第 S2097 号 四级
（注）
2018.2.28
39 天津恒通华创置业有限公司 津建房证【2014】第 S2405 号 四级
（注）
40 金融街东丽湖（天津）置业有限公司 津建房证【2004】第 S1078 号 四级 2021.12.31
2018.12.31
41 天津盛世鑫和置业有限公司 津建房证【2010】第 S1699 号 四级
（注）
2018.3.31
42 天津鑫和隆昌置业有限公司 津建房证【2014】第 S2364 号 四级
（注）
43 苏州融拓置业有限公司 苏州 KF15012 暂定二级 2021.7.29
44 武汉金田房地产集团有限公司 武房开暂【2018】02316 号 暂定资质 2021.5.3
45 武汉融拓盛澜房地产开发有限公司 武房开暂[2018]02343 号 暂定 2021.6.11
46 武汉两湖半岛房地产开发有限公司 武房开暂[2020]02803 号 暂定 2021.6.29
47 常熟融展置业有限公司 苏州 KF15102 暂定二级 2021.11.13
48 天津万利融汇置业有限公司 津建房证 2018 第[S2745]号 四级 2022.11.25
49 重庆金融街融迈置业有限公司 4409668 暂定三级 2021.10.15
50 成都裕诚置业有限公司 510132DR44341286Z 暂定 2021.10.31
51 湖北当代盛景投资有限公司 武房开暂[2016]01878 号 暂定 2021.11.6
52 四川雅恒房地产开发有限公司 510132DR44341259Z 暂定 2021.10.24
53 金融街（遵化）房地产开发有限公司 冀建房开唐字第 1031 号 暂定 2021.3.31
54 佛山融筑置业有限公司 粤佛房开证字第 1302504 号 暂定 2021.7.28
55 上海融阳置业有限公司 沪房管（崇明）第 0000466 号 暂定 2021.1.6
56 无锡融展置业有限公司 无锡 KF14451 暂定二级 2021.11.30
57 上海融迈置业有限公司 沪房管（崇明）第 0000465 号 暂定 2021.1.6
58 无锡融拓置业有限公司 无锡 KF14449 暂定二级 2021.11.30
59 苏州融太置业有限公司 苏州 KF15309 暂定二级 2021.11.19
60 重庆金融街融驰置业有限公司 04010273 暂定二级 2021.4.19
61 北京融方企业管理服务有限公司 冀建房开廊字第 1031 号 暂定 2021.3.31
62 金融街融兴（天津）置业有限公司 津建房证（2018）第 S2673 号 四级 2022.1.31
63 天津丽湖融园置业有限公司 津建房证（2018）第 S2717 号 四级 2022.6.30
津东丽建房证（2020）第
64 天津丽湖融景置业有限公司 暂定 2021.7.1
DL2949 号
津西青建房证（2020）第
65 天津融承和兴置业有限公司 暂定 2021.6.17
XQ2942 号
粤（惠东）房开证字第 0000054
66 金融街惠州置业有限公司 三级 2021.9.25
号
注：截至目前，发行人子公司金融街融拓（天津）置业有限公司、金融街融展（天津）置业有限公司、
天津恒通华创置业有限公司、上海杭钢嘉杰实业有限公司、广州金融街融展置业有限公司、广州融御置业
68
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
有限公司、天津鑫和隆昌置业有限公司、天津盛世鑫和置业有限公司无在建项目，资质证书有效期不作延
长，仅作在售项目之用。
（2）商务地产和住宅销售情况
近三年及一期，发行人商务地产和住宅的销售情况如下：
表：发行人商务地产和住宅的销售情况
单位：亿元、%
2020 年 1-9 月 2019 年度 2018 年度 2017 年度
项目 签约额 签约额 签约额 签约额
金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
商务地产 16 6.22 53 16.61 59 19.22 81 34.24
住宅 247 93.78 266 83.39 248 80.78 155 65.76
总计 264 100.00 319 100.00 307 100.00 236 100.00
发行人销售区域主要集中在北京、上海、广州、天津、重庆等一线城市及区
域中心城市，涵盖商务和住宅地产等产品。2017 年，国家坚持分类调控、因城
施策的房地产调控政策，不同城市市场出现分化，公司进入的北京、上海、广州、
天津、重庆等重点城市销售金额同比下降 30%以上，使得当年公司合同销售面积
及合同销售额均有所下降。2017 年全年公司实现销售签约金额 236 亿元，同比
下降 14.49%，其中商务地产实现销售金额 81 亿元，同比下降 34.15%，住宅实
现销售金额 155 亿元，与上年基本持平；同期实现签约销售面积 105 万平方米，
同比下降 26.06%。销售单价方面，2017 年公司合同销售均价为 22,476 元/平方米，
同比上升 15.16%。面对行业政策和市场形势，公司积极应对，通过加强大客户
定制销售、运用智慧案场创新营销模式等措施，销售签约规模保持合理水平。
2018 年，房地产行业调控政策持续从紧，公司所进入城市市场销售处于 2016
年以来的较低水平。面对严峻的行业形势，公司全员凝心聚力、攻坚克难，通过
强化销售调度、推行价值营销、提升客户体验等措施，实现销售签约额约 307 亿
元，较去年同期增长 30%，销售签约额创历史新高，迈上新台阶。公司商务地产
项目实现销售签约额 59 亿元（实现销售面积 21.5 万平米）；住宅地产项目实现
销售签约额 248 亿元（实现销售面积 86.4 万平米）。公司在北京、广州、惠州
区域销售签约额分别位于所在城市前十名，城市公司市场地位明显提升。
2019 年，面对严峻的市场形势，公司通过强化销售调度、推行价值营销，
公司实现销售签约额 319 亿元，实现销售签约面积 118 万平米。其中，住宅产品
以“价值营销、提升服务、强化品牌”为原则，以“明确标准、构建体系、丰富
69
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
资源”为抓手，提升产品的展示力、销售力和服务力，实现销售签约额 266 亿元
（实现销售面积 104 万平米）；商务地产加强大客户销售，推进产品去化，实现
销售签约额 53 亿元（实现销售面积 14 万平米）。
70
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
发行人截至 2020 年 9 月末主要竣工项目情况如下：
表：截至 2020 年 9 月末发行人主要住宅及商业地产竣工项目情况
单位：平方米、亿元
截至 2020
所在 项目 建筑 开工时 竣工 投资 国有土地使用 建设用地规 建设工程规划 建筑工程施工 商品房预售许
序号 项目名称 开发主体 年 9 月末
地区 类别 面积 间 时间 总额 权证号 划许可证号 许可证号 许可证号 可证号
销售进度
办公、 京石国用
金融街 北京金石融 （2015）施
酒店、 （2013 出）第 2007 规地字 2015 规（石） 京房售证字
1 （长安） 景房地产开 北京 383,847 2013 年 2018 年 65.27 93% （石）建字
公寓、 00038 号、第 0220 号 建字 0011 号 （2015）27 号
中心项目 发有限公司 0017 号
商业 00039 号
11010620150
北京金天恒 京丰国用 2015 规（丰） （2015）施 京房售证字
北京丰台 住宅、 0009 地字第
2 置业有限公 北京 286,499 2015 年 2018 年 66.56 91% （2015）出第 建字 0037、 （丰）建字 （2015）159
公园懿府 商业 2015 规（丰）
司 00181 号 0041、0046 号 0049 号等 号等
地字 0004 号
津国土房售许
住宅、 字[2013]第
金融街融拓 房地证津字第
天津南开 写字 2011 南开地 2012 南开住证 121040202012 0244-001 号、
3 （天津）置 天津 439,921 2012 年 2015 年 55.11 94% 104051200081
中心 楼、商 证 0019 0003、0004 等 09027 等 津国土房售许
业有限公司 号
业 字[2012]第
0936-001 号等
天津盛世鑫 房地证津字第 2010 和平建证 津国土房售许
住宅、 2010 和平地 121010212010
4 大都会 和置业有限 天津 878,772 2010 年 2018 年 110.30 89% 101051000043 0016 字[2010]第
办公 证 0011 等 08001 等
公司 号等 等 495-001 号等
粤（2015）广 地字第穗规 穂房预（网）
广州珠江 广州融方置 住宅、 穗规建证 440103201506
5 广州 337,458 2016 年 2019 年 63.37 89% 州市不动产第 地证（2015） 字第 20170328
金茂府 业有限公司 商业 [2016]435 号等 300101 号等
00410007 号 35 号 号等
惠州巽寮 金融街惠州 2009-20 惠东国用 惠东县规地 惠东县规建证 惠东房预许字
住宅、 15/ 441323201901
6 湾滨海旅 置业有限公 惠州 2,819,301 2007 年 300.00 80% （2006）第 证字（2017） 字（2019） 第 2019111 号
商业 2018/20 240101 号等
游度假区 司 19 年 210009 号等 000023 号等 000022 号等 等
金融街 金融街重庆 住宅、 2013/20 103D 房地证 地字第 建字第 500105007001 渝国土房管
7 重庆 2011 年 140.75 82%
融景城 融拓置业有 写字 1,716,542 17/ 2010 字第 50010520100 500105201100 GB00812F000 （2020）不动
71
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
限公司 楼、商 2018/20 02149 号 0242 号 106 60559 等 产字权第
业 19 年 等 等 000655211 号
等
上海融御置 住宅、 沪房地静字 沪静地
上海火车 沪静建（2018） 静安房管
地有限公司 写字 2018/20 （2016）第 （2016） 1702JA0194D0
8 站北广场 上海 486,187 2016 年 149.79 87% FA3101062018 （2018）预字
上海融兴置 楼、商 19 年 021014 号（212 EA31010620 1等
项目 6964 等 000204 号等
地有限公司 业 街坊 12 丘）等 165046 等
72
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
2019 年度和 2020 年 1-9 月，发行人新增土地情况如下：
表：发行人新增土地情况
项目 2020 年 1-9 月 2019 年度
新增土地储备项目（个） 3 20
新增权益土地储备（万平方米） 77.9 234
新增权益土地金额（亿元） 23.3 169
土地投资金额（亿元） 23.3 206
截至 2020 年 9 月末，发行人项目储备情况如下：
表：截至 2020 年 9 月末发行人项目储备情况
单位：平方米
2020 年 9 月末
权益 项目 项目规划
城市 项目/区域名称 可结算建筑面积
比例 土地面积 建筑面积
（地上+地下）
北京武夷花园 30% 381,442 1,168,418 1,087,254
金融街（广安）中心 100% 78,804 694,250 513,120
北京马驹桥地块 44% 73,241 242,944 242,944
未来公元（1430 地块） 30% 42,900 235,771 235,771
北京房山金悦嘉苑 100% 59,994 194,366 194,366
北京通州园中园 80% 303,186 462,490 169,630
金融街（长安）中心 80% 52,734 383,847 152,237
北京黄村念坛嘉苑 33% 31,049 130,345 130,345
北京黄村金悦府 25% 28,212 127,118 127,118
北京 融尚未来（4962 地块） 49% 27,393 123,102 78,316
北京黄村颐璟万和 51% 22,718 92,213 92,213
北京门头沟融悦中心 80% 18,015 78,769 78,769
北京丰台公园懿府 50% 82,037 286,499 66,887
北京丰台融府 100% 35,982 151,800 69,282
金融街 E6 地块 100% 7,522 50,000 50,000
漫香林第六区 100% 30,504 71,040 29,952
金融街南宫嘉园 80% 58,767 152,933 9,724
西绦胡同 63 号院地块 100% 3,651 4,125 4,125
金融街（月坛）中心 100% 27,619 371,338 708
廊坊金悦府 100% 211,341 631,370 631,370
廊坊
廊坊金悦郡 80% 38,305 107,734 107,734
73
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
2020 年 9 月末
权益 项目 项目规划
城市 项目/区域名称 可结算建筑面积
比例 土地面积 建筑面积
（地上+地下）
福泉地块（共 4 个子地块） 51% 197,939 249,383 249,383
遵化 古泉小镇一期地块 100% 141,474 195,259 195,259
仟玺古泉酒店/遵化水世
100% 86,385 56,459 56,459
界
天津武清金悦府 100% 193,848 414,074 414,074
大都会 50% 91,569 878,772 339,961
天津东丽湖听湖小镇 51% 366,678 402,960 278,934
天津滨海融御 100% 31,322 282,920 282,920
天津逸湖 100% 147,309 179,014 179,014
天津西青金悦府 100% 46,861 131,095 131,095
天津 天津南开中心 100% 93,348 439,921 116,681
天津东丽湖熙湖臺 34% 96,316 100,051 100,051
天津西青锦庐 34% 55,196 98,771 98,771
天津河东东郡 49% 34,710 83,726 83,726
天津和平中心 100% 27,541 270,291 75,689
诺丁山 50% 122,845 239,379 47,511
天津华苑 90% 45,884 118,509 16,328
上海火车站北广场项目
（上海静安融悦中心、上
100% 77,274 486,187 356,643
海静安融泰中心、金融街
融府）
上海 上海崇明 48 地块 100% 96,239 135,765 135,765
上海崇明 47 地块 100% 82,707 116,046 116,046
上海青浦西郊宸章 50% 20,959 62,276 37,870
金融街（海伦）中心 100% 28,103 164,984 10,840
苏州太湖新城/融悦湾 100% 149,064 676,996 676,996
苏州 苏州融太 80% 78,025 248,066 248,066
常熟金悦融庭 100% 58,364 156,964 156,964
无锡新瑞地块 49% 76,689 186,785 186,785
无锡 无锡鸿山地块 100% 67,886 163,178 163,178
无锡金悦融庭 100% 46,912 124,378 124,378
广州花都花溪小镇 100% 106,600 386,748 320,739
广州
广州广钢融穗华府 100% 60,800 333,347 186,731
74
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
2020 年 9 月末
权益 项目 项目规划
城市 项目/区域名称 可结算建筑面积
比例 土地面积 建筑面积
（地上+地下）
广州珠江金茂府 50% 47,367 337,458 108,845
广州海珠融御 100% 56,096 162,213 105,017
金融街融穗澜湾 100% 27,652 128,650 54,266
金融街融穗御府 100% 44,223 131,500 40,101
佛山金悦郡 100% 63,545 242,333 242,333
佛山南海仙湖悦府 100% 57,615 227,039 227,039
佛山
佛山金悦府 100% 53,009 110,147 110,147
佛山顺德陈村项目 100% 76,009 255,692 255,692
东莞 东莞金悦府 100% 66,653 228,592 228,592
深圳 深圳融御华府 50% 24,109 145,870 145,870
惠州巽寮湾 91% 3,911,441 2,819,301 1,944,376
惠州 惠州金悦华府 50% 83,553 430,139 430,139
惠州仲恺项目 100% 118,911 511,889 511,889
金融街融景城 100% 277,452 1,682,456 377,989
重庆两江融府 100% 224,779 409,987 409,987
重庆嘉粼融府 100% 178,222 291,208 291,208
重庆沙坪坝融府 100% 72,144 240,563 89,158
重庆大渡口领琇长江地块 33% 75,236 217,612 217,612
重庆
重庆九龙坡金悦府 100% 91,803 200,304 200,304
磁器口后街一二期地块 100% 73,814 164,406 164,406
重庆九龙坡金悦熙城 100% 21,101 136,255 52,282
重庆沙坪坝金悦府 100% 56,431 179,417 33,725
磁器口后街三期地块 100% 9,363 7,449 7,449
成都新津金悦府 100% 62,359 232,685 229,190
成都新津花屿岛 34% 69,999 199,724 199,724
成都
成都成华融府 100% 36,443 105,256 105,256
成都春熙路融御 90% 5,030 71,730 71,730
武汉汤逊湖金悦府 80% 197,011 870,372 870,372
武汉东湖地块 50% 52,622 213,947 213,947
武汉
武汉光谷融御 85% 21,639 144,958 144,958
武昌金悦府 85% 33,207 112,508 112,508
75
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
2020 年 9 月末
权益 项目 项目规划
城市 项目/区域名称 可结算建筑面积
比例 土地面积 建筑面积
（地上+地下）
武汉融御滨江 60% 28,712 111,010 111,010
合计 10,561,813 24,465,446 17,765,843
2019 年度，发行人房地产项目销售情况如下：
表：2019 年度发行人房地产项目销售情况
单位：亿元、%
城市 销售金额 比例
广州地区 82.24 25.77
北京地区 106.05 33.23
上海地区 40.30 12.63
天津地区 28.64 8.98
重庆地区 47.64 14.93
惠州地区 6.68 2.09
武汉地区 6.01 1.88
成都地区 1.57 0.49
合计 319.13 100.00
表：2020 年 1-9 月发行人房地产项目销售情况
单位：亿元、%
城市 销售金额 比例
广州地区 84.37 31.99
北京地区 56.82 21.54
上海地区 60.81 23.06
天津地区 18.88 7.16
重庆地区 13.58 5.15
惠州地区 14.47 5.48
武汉地区 9.99 3.79
成都地区 4.82 1.83
合计 263.74 100.00
76
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
（3）房地产库存去化情况
2019 年发行人存货账面价值 800.41 亿元，相比 2018 年增加 3.09%，2019
年房地产项目可供出售面积 2,656,781 平方米，2019 年完成销售 1,180,539 平方
米。总体来看，发行人房地产业务聚焦一线城市和人口吸纳能力强、市场供求关
系健康的区域中心城市，房地产项目总体去化情况良好，但不同区域受行业调整
影响去化程度存在一定差异。
（4）房地产开发业务流程
图：房地产开发业务流程
投资项目信息收集 招标确定专业监理公司
意向性项目的现场考察 办理“建筑工程施工许可证”
选定拟开发项目 施工计划、施工准备
项目可行性研究 组织施工
竞得土地 办理“商品房预售许可证”
办理“国有土地使用证” 推广销售
招标确定设计单位 竣工验收备案
完成施工图设计并报审 房屋
办理“建设工程规划许可证” 办理房屋产权证
招标确定施工单位
（5）房产开发经营模式
发行人房地产开发的主要经营模式为自主开发，主要通过“招、拍、挂”或项
77
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
目公司收购取得土地之后，针对目标客户进行产品设计，履行土地、规划、施工
等相关手续的报批，符合销售条件时办理预售后销售手续，房产建造完成并验收
合格后交付客户。
发行人房产开发的销售定价模式：在对宏观环境、区域环境和房地产产业环
境市场发展趋势分析与预测基础上，通过对项目所在区域房地产市场供求关系及
竞争环境的深入研究，结合项目自身特色，在确保开发项目成本收益测算满足公
司既定利润指标的前提下，综合确定开发项目期房和现房销售价格体系。此方法
适用于销售型物业（包括住宅、写字楼、商业、车位以及特殊用房）价格体系的
制定。
发行人房产开发项目销售模式：通过招、拍、挂或股权收购取得项目的开发
权，并根据项目招、拍、挂约定和市场定位开发相应功能的物业类型。销售模式
为期房销售和现房销售。公司的销售组织以自主销售为主，社会中介代理机构代
理销售为辅，公司市场营销部负责项目的营销策划，市场定位，销售组织与管理
等工作。
2、物业租赁
（1）物业租赁基本情况
近三年，发行人物业租赁基本情况如下：
表：物业租赁基本情况
单位：平方米、%
主要 可出租面 出租率
城市 项目名称 权益
业态 积 2019 年 2018 年 2017 年
金融街中心 111,160 100 95 95 98
金融街万科丰科中
121,092 50 85 37 -
心
金融街（月坛）中心
21,956 100 93 98 83
部分（不含金融集）
德胜国际中心 31,206 100 75 99 100
北京 写字楼
金融街公寓（商务长
13,131 100 50 54 100
租）
金融大厦 11,358 100 100 100 79
其他零散写字楼 6,600 100 100 100 100
金融街（月坛）中心
5,581 100 63 97 83
-金融集
78
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
主要 可出租面 出租率
城市 项目名称 权益
业态 积 2019 年 2018 年 2017 年
通泰大厦 1,212 100 100 100 100
金融街购物中心 94,806 100 99 95 90
金融街（西单）购物
48,414 100 100 100 100
中心
金树街 14,771 100 98 100 100
商业
E2 四合院 5/7 号院 2,577 100 100 100 38
E2 四合院 4/6 号院 2,235 100 100 100 100
C3 四合院 2,081 100 100 100 100
车位配套 149,959 - - - -
写字楼 金融街海伦中心 78,778 100 79 79 73
上海
车位配套 37,617 - - - -
写字楼 金融街南开中心 89,000 100 67 70 65
天津 写字楼 环球金融中心 97,971 100 69 80 77
车位配套 16,881 - - - -
合计 958,386 - - - -
截至 2019 年末，发行人在北京、上海、天津等中心城市的核心区域持有出
租物业的可出租面积约 95.84 万平方米，其中，写字楼可出租面积约 58.90 万平
方米，商业项目可出租面积约 16.49 万平方米，车位配套 20.45 万平方米。发行
人持有办公及配套物业主要集中在北京、上海和天津地区，其中北京地区以金融
街区域项目和和德胜国际中心为主。另外，发行人还持有北京金融街购物中心、
北京西单购物中心、北京金融街 C3 四合院、北京金树街项目、北京金融街 E2
四合院 4/6 和 5/7 号院、金融街月坛中心、金融大厦、金融街公寓、金融街万科
丰科中心、北京金融街区域的零散写字楼和车位、天津环球金融中心、天津金融
街南开中心和上海金融街海伦中心等出租物业。
2018 年，公司持有金融街（月坛）中心写字楼未出租部分由于分布较为分
散，不利于出租经营，经第八届董事会第二十九次会议审议批准，将该部分面积
（11,138.92 平方米）对外销售。
2018 年，公司持有金融街（广安）中心写字楼部分与某大型金融机构购买
79
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
物业共用配套，管理界面交叉，自 2016 年起该金融机构多次表达对公司持有物
业购置需求，同时购买价格高于公允价值，经第八届董事会第二十九次会议审议
批准，将该部分面积（23,964.44 平方米）对外销售。
（2）主要商业项目情况
金融街购物中心作为金融街中心广场的地标性建筑，东望紫禁城，南靠长安
街，西临二环路，位于有“中国华尔街”之称的北京金融街内。金融街购物中心
建筑面积 140,591 平方米，汇聚了超过 800 个知名品牌，倾力为顾客打造优质购
物体验。
金树街位于北京金融街的核心区域，长 300 余米，是北京城区内通过整体规
划审批的餐饮酒吧街，于 2007 年 4 月 26 日开业，集休闲餐饮、娱乐餐饮和商务
用餐等功能之大成。作为金融街中心广场的重要组成部分，金树街扮演着“生态
商务”的重要角色。
C3 四合院建筑面积 2,081 平方米，按照北京传统的四合院进行规划建设，
分为地上和地下两层。
金融街（西单）购物中心位于北京黄金商圈的西单北大街，位于北京西单灵
境胡同西口，紧邻地铁 4 号线灵境胡同站，整体建筑面积 60,900 平方米。金融
街（西单）购物中心现由来自世界时尚之都巴黎的欧洲最大零售集团之一、法国
百货业巨头 Galeries Lafayette 联手香港 I.T 时装集团整体租赁并于 2013 年 9 月开
业，是目前老佛爷百货在亚洲开设的第一家直营百货店。
（3）主要办公楼项目情况
金融街中心项目位于北京市西城区金融大街甲 9 号，是金融街核心区域的
5A 智能甲级写字楼。金融街中心由南塔和北双塔三座写字楼与裙房底商四个部
分组成，总建筑面积约 14 万平方米（改扩建完成后），由国际知名建筑公司 SOM
公司担纲设计，为金融街区域的地标性建筑。
金融街（月坛）中心项目与金融街建成区东、西呼应，是金融街西拓的第一
个项目，项目位于西二环西侧，南礼士路以东，月南大厦以南，西二环以西，月
坛南街以北，总用地面积 42,727.56 平方米，其中建设用地面积 41,390.86 平方米,
总建设面积 36.9 万平方米，办公楼地上建筑面积 239,622 平方米,地下建筑面积
124,475 平方米。以金融总部办公为主，辅以完善的配套设施，构筑人性化的商
务综合体。
80
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
德胜国际中心位于北京市德胜门外大街 83 号，是德胜科技园区的代表项目。
总建筑面积 23 万平方米，由 A、B、C、D 四栋国际甲级写字楼和 E 座独立项目
组成，其中 A、C、D 座入驻世界 500 强企业和大型央企——中国交通建设集团、
中国印钞造币总公司、中国工商银行股份有限公司。
金融街海伦中心位居虹口核心海伦路四平路交汇处，毗邻四川北路商圈，无
缝接驳北外滩商圈及四平路辐射的五角场商圈，轨道交通 4 号、10 号线急速通
达全城。项目按照 LEED 金级认证和国家绿色二星级双认证标准建造，总建筑面
积约 17 万平方米，由 5 幢总建筑面积约 5745 平方米—10410 平方米的多层总部
办公、1 幢 32 层国际 5A 甲级写字楼组成。紧邻外滩金融聚集带，隔江对望陆家
嘴，坐享陆家嘴、外滩、北外滩—上海金三角核心金融圈。以智能化办公、健康
办公、4C 服务等优势，提供国际甲级写字楼的优质办公体验，打造区域商务标
杆。
天津环球金融中心（津塔写字楼）位于天津市和平区大沽北路 2 号，是一座
336.9 米高的世界级地标写字楼。其地上 75 层，地下 4 层，地上建筑面积 20.5
万平方米。津塔写字楼在设计、施工、配套等方面引入的国际一流创新技术在天
津建筑史上写下了多项新纪录，采用了目前最先进的钢板剪力墙结构，同时也是
全球范围内采用钢板剪力墙结构技术建成的最高建筑。2011 年该建筑获得了美
国加州建筑结构设计奖。
（4）物业租赁经营模式
租赁模式：发行人持有经营物业，通过子公司或自身代理公司进行对外宣传、
招商和租赁活动。在确定相应租户之后，即通过签订租赁协议，将公司自持物业
租赁给目标客户使用，公司收取租金实现收益目标。
租金收取方式为根据租赁客户、租赁位置不同等因素，租金收取方式分为固
定租金、业绩抽成及以上两种方式综合确定的三类模式。
结算方式：金融街购物中心、金树街项目、C3 四合院以及金融街（西单）
购物中心等商业项目基本按月结算。金融街万科丰科中心、金融街（月坛）中
心部分（不含金融集）、德胜国际中心、金融街公寓（商务长租）、金融大厦、
金融街（月坛）中心-金融集、通泰大厦、E2 四合院 5/7 号院、E2 四合院 4/6 号
院、金融街海伦中心、金融街南开中心、环球金融中心等办公项目的结算方式为
按季度结算。
81
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
3、物业经营
（1）物业经营基本情况
2019 年度，发行人物业经营基本情况如下：
表：发行人 2019 年度物业经营基本情况
单位：平方米、%
城市 项目名称 权益 规划建筑面积
丽思卡尔顿酒店 100 42,460
金融街公寓（经营部分） 100 36,847
北京
北京体育活动中心 100 6,422
北京长安体育中心 80 1,247
天津 天津瑞吉酒店 100 64,630
惠州 惠州喜来登酒店 100 43,649
重庆融景体育中心 100 1,233
重庆
重庆融御体育中心 100 3,300
合计 199,788
截至 2019 年末，发行人持有金融街丽思卡尔顿酒店、北京体育活动中心、
北京长安体育中心、金融街公寓、天津瑞吉酒店、惠州喜来登酒店、重庆融景体
育中心、重庆融御体育中心等经营物业。发行人与酒店集团签订管理合同，除委
托管理和特许经营的基本管理费以外，还包括酒店集团完成一定的营业收入指标
后获得的更多奖励管理费。
（2）主要物业情况
北京金融街丽思卡尔顿酒店坐落于北京市西城区金城坊东街 1 号，建筑面积
42,460 平方米。酒店拥有 285 间客房和套房及 2,600 平方米的高科技会议中心，
内部装饰高贵典雅，极具东方风情。发行人聘请拥有 100 多年历史的知名酒店品
牌 The Ritz-Carlton 为酒店管理方并向其支付委托管理费。丽思卡尔顿酒店管理
集团延续其在酒店服务领域的声望与传统，为宾客提供最完善的个人服务及设施。
北京金融街公寓位于北京市西城区金城坊街 1 号，蜿蜒 300 米，紧邻中心广
场办公区和西单商业区。公寓（经营部分）建筑面积 36,847 平方米，客房从一
居室到四居室共有大小不同户型 10 余种。环境优雅，交通便利，是国际金融街
区内的低层低密度板式高档酒店式服务公寓。
82
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
北京体育活动中心位于北京市西城区金融大街 18 号金融街购物中心 4-5 层。
体育中心拥有全球顶级 Life Fitness 健身设备，客户涵盖金融街区域内银行、基
金等主要金融单位，致力于为金融街精英人士打造一个高端的商务、专业的健身
中心。
天津瑞吉酒店坐落于天津市和平区张自忠路 158 号，建筑面积 64,630 平方
米。酒店拥有多间客房和套房，起居空间宽敞明亮。发行人聘请喜达屋酒店集团
为酒店管理方并向其支付委托管理费。
惠州喜来登酒店位于广东省惠东巽寮金海湾金海路 1 号，是落户于惠州市金
海湾的首家国际度假酒店，俯瞰风景如画的巽寮湾金海湾。酒店建筑面积 43,649
平方米，拥有多间客房及套房，可观赏 180 度环南中国海景景观，日落美景尽收
眼底。金融街控股聘请喜达屋酒店集团为酒店管理方并向其支付委托管理费。
（3）物业经营模式
自主经营管理模式：即在市场研究分析基础上，确定项目市场定位与经营业
态，针对自持物业成立项目管理公司，以项目公司盈亏作为投资收益。发行人自
主组建项目经营管理团队，负责项目公司的各项经营管理工作。通过提高项目公
司盈利水平，实现控股公司收益目标。自主经营的为金融街公寓和金融街控股体
育中心。自主经营的主要成本费用是固定资产折旧、日常办公费用、人工成本、
能源费。
委托经营管理模式：即委托专业机构进行物业和市场分析与评估，确定项目
市场定位与经营业态。由被委托的专业机构组建项目经营管理团队，负责项目公
司的各项经营管理，控股公司通过审批项目年度经营预算与各项工作计划，以及
其他各种监控手段监督项目运行情况，实现收益目标。委托经营的物业主要有丽
思卡尔顿酒店、天津瑞吉酒店、惠州喜来登酒店。委托经营的主要成本是固定资
产折旧。
七、发行人所在行业状况
发行人按深圳证券交易所《上市公司行业分类结果》属房地产开发行业，具
体从事房产开发、物业租赁、物业经营等业务类型，主要分布在北京、上海、广
州、天津、重庆、武汉、成都、苏州等一线城市及区域中心城市。
83
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
（一）房地产行业现状
2019 年，中央政府始终坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”政策定位，
不将房地产作为短期刺激经济的手段。房地产行业资金定向监管全年保持从紧态
势，住建部通过适时市场预警、央行通过货币闸口管控、银保监会通过资金流向
监管，共同构建起了房地产市场风险防范机制；各地政府严格落实一城一策、因
城施策、城市政府主体责任的长效调控机制，因城、因区、因势施策，保持房地
产市场稳定发展。
根据国家统计局和 WIND 数据，2019 年，全国商品房销售面积为 17.2 亿平
方米，同比下降 0.1%，增速较 2018 年全年回落 1.4 个百分点；全国商品房销售
金额为 16.0 万亿元，同比增长 6.5%，增速较 2018 年全年回落 5.7 个百分点。分
城市来看，一线城市商品房销售面积同比上涨 11.6%，二线城市销售面积同比增
长 2.9%，三四线城市销售面积同比下降 0.6%。受房地产行业调控影响，全国商
品房销售增速持续回落，不同城市出现分化，一二线城市销售形势优于三四线城
市。
根据中国指数研究院百城价格指数，2019 年，全国百城住宅价格同比上涨
3.3%，涨幅较 2018 年放缓 1.8 个百分点；其中，一线城市、二线城市、三线城
市住宅价格同比分别上涨 0.7%、4.2%和 4.6%，一线城市价格涨幅和 2018 年基
本持平，二三线城市价格涨幅较 2018 年分别放缓 2.9、4.1 个百分点。
根据国家统计局和 WIND 数据，2019 年，全国土地购置面积为 2.6 亿平方
米，同比下降 11.4%，增速较 2018 年下滑 25.6 个百分点；土地成交价款为 1.5
万亿元，同比下降 8.7%，增速较 2018 年下降 26.7 个百分点。
根据世邦魏理仕和 WIND 数据，2019 年，北京、上海、天津等重点城市优
质写字楼整体空置率分别为 13.8%、19.4%、42.6%，较上年分别提高 6.2、4.3、
2.8 个百分点；整体租金分别为 426、302、116 元/月*平米，北京、上海租金同
比小幅上涨 0.6%，天津租金同比下降 4.3%。
（二）房地产行业发展趋势
2019 年，房地产行业集中度加速提升，“越大越强、强者恒强”的竞争法
则已成共识。品牌房企积极把握时机，采取灵活的推盘和价格策略抢抓回款，整
体销售业绩延续增长态势。拿地方面，企业投资更加聚焦与理性，拿地区域逐步
84
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
向城市基本面较好的一、二线城市回归。行业融资渠道收缩，企业融资难度攀升，
大型房企在强化现金管控的同时积极融资，缓解资金压力。整体来看，在市场调
整和资金面趋紧的双重压力下，品牌企业准确把握市场节奏精准投资，加大营销
力度推动销售回款，整体竞争优势持续增强。
房地产行业经过多年发展后，目前正处于结构性转变的时期，未来的行业格
局可能在竞争态势、商业模式等方面出现转变。房地产行业曾经高度分散，但随
着消费者选择能力的显现及市场环境的变化，房地产企业竞争越发激烈，行业的
集中度将不断上升，重点市场将出现品牌主导下的精细化竞争态势。同时随着行
业对效率和专业能力的要求不断上升，未来将从“全面化”转向精细分工，不同层
次的房地产企业很可能将分化发展。
未来房地产市场的区域发展将是不平衡的，会出现明显的“分化”。具有经济
基础优势的核心城市，人口会持续的导入，房地产市场规模可以继续扩大，但是
三四线城市会面临人口流出，市场规模缩小，去化困难的局面。另一方面，行业
的客户也发生了变化，80 后、90 后已成为购房的主力，公司的销售政策需与其
需求和消费习惯相适应。
整体来看，在我国经济和房地产行业进入高质量发展的背景下，行业调控政
策和融资环境总体仍将保持从严态势，企业销售业绩分化也会加速行业格局洗牌
及市场集中度的持续提升。着眼未来，房地产市场调整压力尚存，部分具备规模
及资金优势、经营策略坚持快速周转的企业将会继续保持竞争优势。对于多数企
业来说，未来仍需顺应市场发展大势，优化城市布局结构、升级产品与服务水平，
并紧抓政策机遇扩大融资规模，防范自身资金风险，通过高质量的发展内核实现
可持续的规模化发展。
（三）产业政策
国家在房地产行业宏观管理方面涉及的职能部门主要包括国家住房和城乡
建设部、国土资源部、商务部及国家发改委等部委。其中国家住房和城乡建设部
主要负责制定产业政策、制定质量标准和规范；国土资源部主要负责制定国家土
地政策、土地出让制度相关的政策规定；商务部主要负责外商投资国内房地产市
场的监管、审批及相关政策的制定。各地区对房地产开发管理的主要机构是各级
发展与改革委员会、建设委员会、规划管理部门、国土资源管理部门和房屋交易
85
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
管理部门等。
近年来房地产行业发展迅速，在我国国民经济中具有重要的地位。为了规范
和引导房地产行业的健康发展，国家出台了一系列宏观调控的政策。
2016 年 2 月，央行及原银监会发布通知，对房地产贷款政策作出调整：在
不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，
原则上最低首付款比例为 25%，各地可向下浮动 5 个百分点；对拥有 1 套住房且
相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款
购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于 30%。
2017 年 1 月，全国国土资源工作会议强调根据供需形势因城因地施策，建
立住宅用地供应分类管理制度，对房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，
调整结构，提高住宅用地比例，对去库存压力大的三四线城市要减少以至暂停住
宅用地供应。1 月 6 日，央行强调要因城施策，继续落实好差别化住房信贷政策，
切实防范化解金融风险。1 月 10 日，原银监会提出分类实施房地产金融调控。
2017 年 3 月，政府工作报告明确房地产市场的三项重点工作：加强房地产
市场分类调控、因城施策去库存、坚持住房居住属性。同时，扎实推进新型城镇
化，深化户籍制度改革，实现进城落户 1300 万人以上，加快居住证制度全覆盖。
2018 年 3 月，政府工作报告继续坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定
位，继续对房地产市场实行差别化调控。同时，要求加快建立购租并举住房制度，
健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系，支持住房租赁消费，
促进住房租赁市场健康发展。此外，还提出稳妥推进房地产税立法，加强对房地
产市场的税收调控。
2018 年底，中央经济工作会议提出：“构建房地产市场健康发展长效机制，
坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府
主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系”。中央经济工作会议后，住房与
城乡建设部的年度工作会议提出：2019 年房地产市场工作目标为“稳地价、稳房
价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展”。在此政策背景下，2019 年房地产
行业政策预计将以稳为主，同时更加强调因城施策、理性施策，房地产市场将保
持平稳运行状态。
2019 年 5 月，银保监会发布《“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通
知》（银保监发〔2019〕23 号），严查房地产违规融资。针对 2019 年一季度部
86
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
分城市房地产市场出现过热苗头，中央政治局在 4 月和 7 月的政治局会议上重申
“房住不炒”，并首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。银保监会
接连在 2019 年 5 月和 8 月下发相应文件，对房地产融资进行控制。房住不炒和
因城施策仍是主基调，各地政府应根据情况稳定当地房地产市场，确保房地产市
场平稳健康发展。
（四）发行人竞争优势
1、品牌优势
自公司成立以来，金融街控股凭借丰富的经验及雄厚的实力，形成了独特的
“金融街模式”，即地产开发与产业打造并重，地产是平台，产业是核心；通过地
产开发和产业聚集，促进经济发展，提升区域价值。2002 年起，公司将“金融
街模式”逐步在全国进行了复制和推广，先后在重庆、天津、上海、广州、武汉、
成都、苏州等五大城市群中心城市，开发建设了重庆金融中心、天津环球金融中
心、金融街（南开）中心、金融街（海伦）中心、金融街（苏州）中心等商务综
合体，为提升进入城市产业升级、区域发展做出了积极贡献。
公司已连续十余年被评为“中国房地产公司品牌价值 TOP10”，持续蝉联“中
国沪深上市房地产公司 10 强”，并凭借优异表现，荣膺“2018 中国商业地产年度
影响力企业”、“中国商业地产 TOP100 暨商业表现奖”等大奖。公司的综合竞争
力和管理优势得到行业认可，公司的品牌影响力受到了社会的广泛赞誉，公司的
内在投资价值得到了行业的充分肯定。
2、地区优势
公司坚持“深耕五大城市群（京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游）
中心城市，拓展环五大城市群中心城市一小时交通圈的卫星城”区域发展战略。
2019 年，公司在北京、深圳、天津、重庆、成都、武汉、廊坊、常熟、遵化、
惠州、东莞等城市通过兼并收购、合作开发、招拍挂等方式获取 20 个项目，新
增项目权益投资额 169 亿元，新增权益建筑面积 234 万平方米（其中地上权益建
筑面积 167 万平方米）。截至 2019 年末，公司拥有可结算资源的规划建筑面积
为 1,753 万平方米（对应权益规划建筑面积 1,401 万平米），公司项目储备总量
更加丰富，区域分布更加均衡，有利于促进公司业绩稳健增长。
3、管理优势
87
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
发行人根据房地产价值规律，加强对投资管理、产品管理、营销管理、成本
管理、合规管理等的标准、体系建设，同时以业务为导向推进信息化建设，提升
经营决策支撑水平。发行人不断完善风险管理体系，完善一级风险监测指标体系，
强化风险管理水平，继续提高公司治理水平，积极履行企业社会责任，实现依法
合规经营。
公司持续优化完善管理机制，有效支持公司业务发展。一是梳理完善人才选
拔任用机制，坚持有效管用、公开透明的选人用人标准，打造满足公司高质量发
展的人才体系；二是完善以发展和利润为导向的考核激励机制，鼓励各子公司做
大做强业务，提升市场竞争能力，促进公司内生发展；三是加强后备人才队伍建
设，全面落实人才培养培训体系，提升各业务条线的专业能力、管理能力。
4、业务协同优势
发行人的主要业务为房产开发、物业租赁、物业经营，利用其运营业务上下
游较强的渗透能力，充分发挥专业性、规模性特点，对业务信息、产品与服务、
客户资源和业务机会进行协同整合。公司持续适当增持中心城市的优质物业，持
续优化自持物业结构，建立满足公司需要的“大资产管理”体系，逐步开展资产管
理业务的管理输出和资产证券化，提升资产管理业务盈利能力。截至 2019 年末，
公司在北京、上海、天津等中心城市的核心区域拥有可出租面积约 95.84 万平方
米的优质物业，公司通过增加写字楼出租面积、加强项目租约管理、优化项目业
态配比、深化项目特色经营、开展项目主题推广、尝试管理输出等措施，使得资
产管理业务写字楼、商业、酒店板块实现持续增长。
5、客户资源优势
发行人客户种类多，数量大，结构丰富，客户不局限于单一产业，金融、电
信、电力、投资、外资等大型机构均为公司的优质客户，形成覆盖完整的产业链。
发行人客户实力非凡，业务不断扩张，有庞大的商务物业需求，客户一般规模较
大、实力较强，业务遍布全国各地，是各行各业中的领袖。发行人客户黏性强，
维持多年的紧密合作关系，随着客户业务继续壮大，往往会考虑扩租，或者购入
新的办公场所；当发行人开发新项目时，优先选择发行人产品。
88
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
八、发行人经营方针和战略
公司结合行业发展趋势和自身具体情况，重点把握五大城市群、产业消费升
级、持有物业转型三大发展机遇，强化合作发展、协同发展、创新发展，统筹规
模、效益、价值和风险之间的平衡，持续提升股东价值、客户价值、员工价值，
实现公司持续、稳定、健康发展。
1、在区域发展上：公司深耕五大城市群（京津冀、长三角、珠三角、成渝、
长江中游）的中心城市，拓展环五大城市群中心城市（北京、天津、上海、苏州、
广州、深圳、重庆、成都、武汉）一小时交通圈的卫星城/区域，服务通州副中
心和雄安新区的国家战略，适时拓展海外市场。
2、在业务发展上：公司以开发销售业务和资产管理业务为双轮，以四大产
品体系（商务产品、住宅产品、特色小镇产品、金融集产品）、四大服务体系（商
务产品服务体系、住宅产品服务体系、特色小镇服务体系、金融集服务体系）为
抓手，打造房地产全价值链业务平台。
（1）开发销售：以商务产品为主导，以住宅产品为基础，创新投资发展特
色小镇产品（旅游度假康养小镇、绿色金融科技小镇），尝试发展政策支持产品
（租赁住房、共有产权房等），积极应用信息技术、装配式建筑等先进技术，打
造“绿色、健康、智慧、人文”产品，提升产品附加价值和盈利能力。
（2）资产管理：适当增持中心城市的优质物业，持续优化自持物业结构，
建立满足公司需要的“大资产管理”体系，逐步开展资产管理业务资产证券化，同
时尝试管理输出，提升资产管理业务盈利能力。
（3）增值服务：以客户需求、体验和发展为核心，协同教育、医疗等资源，
打造升级针对公司四大产品体系的四大服务体系，逐步形成四大服务体系运营平
台，开创公司新的赢利点。
（4）房产金融：公司结合开发销售、资产管理、增值服务等业务发展需要，
向房地产价值链前后端创新发展投资基金和房产金融业务，在解决公司发展资金
需要的同时，开创公司轻资产运营模式。
九、发行人违法违规情况
发行人不存在未披露或者失实披露的重大违法违规行为，不存在因重大违法
89
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
行为受到行政处罚或受到刑事处罚等情况。发行人及其重要子公司未被列入失信
被执行人名单。
发行人近三年及一期的业务经营符合监管部门的有关规定，不存在因违反工
商、税务、审计、环保、劳动保护等部门的相关规定而受到重大处罚的情形。
发行人董事、监事、高级管理人员报告期内不存在违法违规及受处罚的情况。
发行人董事、监事、高级管理人员的任职符合《公司法》及《公司章程》的相关
规定。
十、关联方关系及交易情况
（一）关联方关系
截至 2019 年末，公司关联方关系情况如下：
1、 发行人控股股东情况
表：发行人控股股东情况
母公司名称 经营范围 注册资本
投资及资产管理；投资咨询；企业管理；承办展览
北京金融街投资（集 展销活动；经济信息咨询；技术推广；设计、制作 102.3863
团）有限公司 广告；计算机技术服务；组织文化交流活动（不含 亿元
演出）
2、 发行人子公司
发行人子公司的详细情况参见本章“三、公司组织结构及权益投资情况”之
“（四）发行人对其他企业的重要权益投资情况”之“1、发行人控股子公司基本情
况”。
3、 发行人合营和联营企业
发行人合营和联营企业的详细情况参见本章“三、公司组织结构及权益投资
情况”之“（四）发行人对其他企业的重要权益投资情况”之“3、发行人联营、合
营企业基本情况”。
近三年与发行人发生关联方交易，或前期与发行人发生关联方交易形成余额
的其他合营或联营企业情况如下：
表：与发行人发生关联方交易的发行人合营和联营企业情况
合营或联营企业名称 与本集团关系
惠州融拓置业有限公司 本集团的合营企业
深圳融祺投资发展有限公司 本集团的合营企业
90
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
合营或联营企业名称 与本集团关系
武汉两湖半岛房地产开发有限公司 本集团的合营企业
天津复地置业发展有限公司 本集团的合营企业
北京未来科技城昌金置业有限公司 本集团的联营企业
北京未来科技城昌融置业有限公司 本集团的联营企业
北京远和置业有限公司 本集团的联营企业
北京武夷房地产开发有限公司 本集团的联营企业
北京融筑房地产开发有限公司 本集团的联营企业
北京环境交易所有限公司 本集团的联营企业
北京融泰房地产开发有限公司 本集团的联营企业
无锡隽苑企业管理有限公司 本集团的联营企业
天津万锦华瑞房地产开发有限公司 本集团的联营企业
天津瑞风万林房地产开发有限公司 本集团的联营企业
4、 其他关联方
表：其他关联方情况
关联方名称 与本集团关系
北京华融基础设施投资有限责任公司 同受同一母公司控制
北京华融新媒广告有限公司 本公司间接控股股东控制的公司
北京华融综合投资有限公司 同受同一母公司控制
北京金昊房地产开发有限公司 同受同一母公司控制
北京金融街第一太平戴维斯物业管理有限公司 同受同一母公司控制
北京金融街集团财务有限公司（以下简称财务公司） 同受同一母公司控制
金融街物业股份有限公司 同受同一母公司控制
北京金融街住宅物业管理有限责任公司 同受同一母公司控制
北京金融街西环置业有限公司 同受同一母公司控制
北京金通泰投资有限公司 同受同一母公司控制
北京天桥盛世投资集团有限责任公司 本公司间接控股股东控制的公司
北京正光房地产开发有限公司 本公司间接控股股东控制的公司
北京金融街资本运营中心 本公司的间接控股股东
长城人寿保险股份有限公司 同受同一母公司控制
北京华利佳合实业有限公司 同受同一母公司控制
北京金融街影院有限责任公司 本公司间接控股股东控制的公司
北京首都华融影院有限责任公司 本公司间接控股股东控制的公司
北京金融街教育投资有限公司 同受同一母公司控制
北京金融街国际教育科技有限公司 同受同一母公司控制
北京金融街书局有限公司 同受同一母公司控制
北京金融街资本运营中心西单美爵酒店 同受同一母公司控制
恒泰证券股份有限公司 同受同一母公司控制
91
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
大家资产管理有限责任公司 有重大影响的投资方
北京市正泽学校 同受同一母公司控制
惠东县巽寮金融街正泽学校 同受同一母公司控制
金融街教育发展（惠州市）有限公司 同受同一母公司控制
董事、经理、财务总监及董事会秘书 关键管理人员
注：北京金融街资本运营中心为金融街集团的控股股东，即本公司的间接控股股东。
（二）关联交易
1、2017 年关联交易情况
参见发行人已于 2018 年 3 月 27 日在深圳证券交易所网站（网址：
http://www.szse.cn/disclosure/listed/bulletinDetail/index.html?cc150d42-3b85-40d7-b
6e3-d094dcb08d6b）披露的《金融街控股股份有限公司 2017 年度报告》之“财务
报告”之“财务报表附注”之“十一 关联方及关联交易”章节相关信息披露。
2、2018 年关联交易情况
参见发行人已于 2019 年 3 月 29 日在深圳证券交易所网站（网址：
http://www.szse.cn/disclosure/listed/bulletinDetail/index.html?70148cba-397b-4549-8
edd-df1cb40ba6be）披露的《金融街控股股份有限公司 2018 年度报告》之“财务
报告”之“财务报表附注”之“十一 关联方及关联交易”章节相关信息披露。
3、2019 年关联交易情况
参见发行人已于 2020 年 4 月 30 日在深圳证券交易所网站（网址：
http://www.szse.cn/disclosure/listed/bulletinDetail/index.html?c24a54a0-ca34-40d5-a
2ab-2b9cbe2b24e6）披露的《金融街控股股份有限公司 2019 年度报告》之“财务
报告”之“财务报表附注”之“十一 关联方及关联交易”章节相关信息披露。
近三年，发行人发生的关联交易决策程序合法，定价合理、公允，发行人关
联交易遵循了公平、公正的原则，没有损害公司及股东利益的情况。
（三）关联方资金占用
近三年及一期，发行人不存在资金被控股股东、实际控制人及其关联方违规
占用，或者为控股股东、实际控制人提供担保的情形。
92
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
十一、发行人执行国务院房地产调控政策规定的情况
（一）关于是否涉及闲置土地
根据发行人提供的文件资料，并经律师及主承销商查询国土资源部网站，近
三年及一期，发行人及纳入合并范围的子公司开发的房地产开发项目不存在项目
土地因闲置土地而被国土资源部门处以行政处罚的情形。
（二）关于是否涉及炒地行为
根据发行人提供的文件资料，并经律师及主承销商核查，近三年及一期，发
行人及合并范围内子公司不存在将开发建设投资未达到项目总投资 25%以上（不
含土地价款）的住宅房地产开发项目对外转出的行为。
根据发行人提供的文件资料，并经律师及主承销商核查国土资源部网站，近
三年及一期，发行人及纳入合并范围的子公司开发的房地产开发项目不存在通过
转让土地赚取差价的“炒地”而被国土资源部门处以行政处罚的情形。
（三）关于是否涉及捂盘惜售、哄抬房价行为
根据发行人提供的文件资料，并经律师及主承销商核查，近三年及一期，相
应商品住房开发项目不存在“捂盘惜售”、“哄抬房价”等违法违规情形，亦不存在
因前述违法违规行为被处以行政处罚或正在被（立案）调查的情况。
（四）相关承诺
发行人董事、监事、高级管理人员、控股股东均已承诺：发行人及纳入合并
范围的子公司不存在国发【2010】10 号文、国办发【2013】17 号文中禁止的土
地闲置、炒地等违法违规行为，不存在被国土部门行政处罚或正在被（立案）调
查的情况。近三年及一期，相应商品住房开发项目不存在“捂盘惜售”、“哄抬房
价”等违法违规情形，亦不存在因前述违法违规行为被处以行政处罚或正在被（立
案）调查的情况。如因存在未披露的土地闲置等违法违规行为给发行人和投资者
造成损失的，将依法向金融街控股和债券持有人承担赔偿责任。
（五）结论意见
综上所述，近三年及一期，发行人及纳入合并范围的子公司开发的房地产开
发项目不存在项目土地为应被征缴土地闲置费或被无偿收回国有建设用地使用
权的闲置土地的情况，亦无正在被（立案）调查的情形；不存在通过转让土地赚
取差价的“炒地”行为，亦无被国土资源部门就炒地行为被处以行政处罚或正在被
93
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
（立案）调查的情形。发行人及纳入合并范围的子公司近三年及一期内取得预售
许可证具备销售条件的商品住房项目不存在“捂盘惜售”、“哄抬房价”等违法违规
情形，亦不存在因前述违法违规行为被处以行政处罚或正在被（立案）调查的情
况。
94
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
第四节 财务会计信息
以下信息主要摘自发行人财务报告，其中关于发行人2017年度、2018年度以
及2019年度财务数据均摘引自经审计的财务报告；2020年1-9月的财务数据摘引
自发行人未经审计的2020年1-9月财务报表。其中，2017年度/年末数来源于2018
年审计报告期初数，2018年度/年末数来源于2019年起执行新金融工具准则调整
执行当年年初财务报表数。投资者欲对发行人的财务状况、经营成果及其会计政
策进行更详细的了解，请查阅发行人最近三年经审计的财务报告及最近一期未经
审计的财务报表。
发行人2017年度、2018年度和2019年度的财务报告经过致同会计师事务所
（特殊普通合伙）审计，并由该机构分别出具了致同审字（2018）第110ZA2242
号、致同审字（2019）第110ZA4477号和致同审字（2020）第110ZA4387号标准
无保留意见的审计报告。
一、近三年及一期的财务报表
（一）合并财务报表
1、合并资产负债表1
表：合并资产负债表
单位：万元
项目 2020 年 9 月末 2019 年末 2018 年末 2017 年末
流动资产：
货币资金 1,337,441.40 1,102,713.25 1,195,720.32 1,154,915.40
应收账款 237,557.56 243,833.14 30,767.48 33,113.82
预付款项 573,722.10 565,277.42 577,142.73 569,829.76
其他应收款 902,054.60 904,934.16 246,046.24 105,828.38
存货 8,301,740.58 8,004,109.94 7,763,847.01 5,789,624.01
其他流动资产 265,914.58 236,512.40 146,443.48 241,626.21
1 根据财政部《关于修订印发 2019 年度一般企业财务报表格式的通知》（财会〔2019〕6 号），发行人将
应收账款及应收票据项目拆分为“应收账款”及“应收票据”项目，“应付账款及应付票据”拆分为“应付账款”
及“应付票据”项目，下同。
95
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
项目 2020 年 9 月末 2019 年末 2018 年末 2017 年末
流动资产合计 11,618,430.83 11,057,380.31 9,959,967.26 7,894,937.58
非流动资产：
可供出售金融资
- - - 16,507.00
产
长期股权投资 452,086.16 447,455.35 376,656.83 328,635.16
其他非流动金融
51,383.00 51,383.00 46,250.00 -
资产
投资性房地产 4,128,229.62 3,968,556.73 3,858,107.36 3,715,119.15
固定资产 264,066.26 250,129.29 256,595.13 261,089.12
在建工程 76,505.79 76,364.58 76,758.60 32.07
无形资产 54,135.01 55,804.67 57,349.00 59,956.40
长期待摊费用 37.18 75.25 266.55 441.77
递延所得税资产 237,740.65 223,311.78 189,038.24 171,286.81
其他非流动资产 45,042.08 68,526.63 58,137.96 73,552.78
非流动资产合计 5,309,225.76 5,141,607.27 4,919,159.65 4,626,620.27
资产总计 16,927,656.59 16,198,987.58 14,879,126.91 12,521,557.85
流动负债：
短期借款 730,550.00 5,000.00 301,097.00 95,000.00
应付票据 3,182.28 3,585.00 7,257.14 21,860.90
应付账款 872,268.20 916,375.68 541,573.05 908,427.57
合同负债 1,560,828.05 - - -
预收款项 - 1,473,599.91 1,036,326.44 1,021,219.83
应付职工薪酬 19,097.21 40,048.39 31,652.58 32,536.98
应交税费 513,797.01 500,030.36 484,750.63 264,783.89
其他应付款 650,588.42 495,786.58 597,736.83 283,418.50
一年内到期的非
1,708,936.74 1,579,574.04 678,940.00 555,213.73
流动负债
流动负债合计 6,059,247.90 5,013,999.97 3,679,333.67 3,182,461.40
非流动负债：
长期借款 4,417,675.37 4,377,253.01 4,054,666.93 2,909,945.46
应付债券 2,128,903.54 2,503,318.48 3,014,950.39 2,678,375.74
96
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
项目 2020 年 9 月末 2019 年末 2018 年末 2017 年末
递延所得税负债 416,220.74 406,303.03 390,497.30 380,145.84
非流动负债合计 6,962,799.65 7,286,874.51 7,460,114.62 5,968,467.04
负债合计 13,022,047.55 12,300,874.49 11,139,448.29 9,150,928.44
股东权益：
股本 298,892.99 298,892.99 298,892.99 298,892.99
资本公积 685,718.51 685,718.51 684,135.41 684,000.69
其他综合收益 77,078.52 77,064.60 77,062.93 73,653.16
盈余公积 149,446.50 149,446.50 149,446.50 141,907.08
未分配利润 2,266,599.32 2,259,893.37 2,005,374.84 1,757,067.77
归属于母公司股
3,477,735.84 3,471,015.97 3,214,912.66 2,955,521.70
东权益合计
少数股东权益 427,873.21 427,097.12 524,765.95 415,107.72
股东权益合计 3,905,609.04 3,898,113.09 3,739,678.61 3,370,629.41
负债和股东权益
16,927,656.59 16,198,987.58 14,879,126.91 12,521,557.85
总计
2、合并利润表2
表：合并利润表
单位：万元
项目 2020 年 1-9 月 2019 年度 2018 年度 2017 年度
一、营业总收入 1,051,789.87 2,618,401.60 2,211,335.43 2,551,934.09
其中：营业收入 1,051,789.87 2,618,401.60 2,211,335.43 2,551,934.09
二、营业总成本 905,600.28 2,108,500.75 1,683,000.67 2,230,206.58
其中：营业成本 638,048.99 1,566,997.63 1,136,646.83 1,801,464.65
税金及附加 88,174.76 232,321.93 266,646.74 201,396.64
销售费用 52,939.93 92,163.44 80,595.25 72,253.90
管理费用 21,400.78 60,544.50 50,233.66 54,996.68
财务费用 105,035.81 156,473.25 148,878.19 100,094.70
加：公允价值变动收益（损
23,980.37 68,294.78 2,365.65 210,318.18
失以“-”号填列）
2 根据财政部《关于修订印发合并财务报表格式（2019 版）的通知》（财会〔2019〕16 号），发行人将原
合并利润表中“资产减值损失”、“信用减值损失”行项目的列报行次进行了调整，下同。
97
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
项目 2020 年 1-9 月 2019 年度 2018 年度 2017 年度
投资收益（损失以“-”号填
-5,551.02 -2,561.11 -3,040.58 7,688.30
列）
其中：对联营企业和合营企
-7,383.69 -2,699.46 -3,881.83 -646.45
业的投资收益
资产处置收益(损失以“-”号
-35.63 5.05 158.47 588.68
填列）
资产减值损失 - - -766.43 11,131.79
信用减值损失 -5,918.17 -2,063.66 - -
其他收益 2,396.57 2,016.55 11,377.93 1,442.54
三、营业利润 161,061.71 575,592.45 538,429.80 552,897.00
加：营业外收入 2,630.37 5,004.01 17,684.06 7,740.81
减：营业外支出 2,931.45 8,872.14 1,968.16 630.21
四、利润总额 160,760.63 571,724.33 554,145.71 560,007.60
减：所得税 54,279.06 159,659.05 150,396.96 149,738.67
五、净利润 106,481.58 412,065.29 403,748.74 410,268.94
归属于母公司所有者的净
90,952.66 344,186.43 326,857.08 300,641.23
利润
少数股东损益 15,528.92 67,878.85 76,891.66 109,627.70
六、其他综合收益的税后净
17.72 1.67 3,409.77 4,635.89
额
七、综合收益总额 106,499.30 412,066.95 407,158.51 414,904.83
归属于母公司所有者的综
90,966.58 344,188.10 330,266.85 305,277.13
合收益总额
归属于少数股东的综合收
15,532.72 67,878.85 76,891.66 109,627.70
益总额
3、合并现金流量表
表：合并现金流量表
单位：万元
项目 2020 年 1-9 月 2019 年度 2018 年度 2017 年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 1,362,591.54 2,929,934.79 2,447,391.85 1,955,102.77
收到的其他与经营活动有关的现
277,971.76 352,778.43 222,097.94 229,948.18
金
经营活动现金流入小计 1,640,563.30 3,282,713.22 2,669,489.80 2,185,050.95
购买商品、接受劳务支付的现金 953,850.73 1,732,085.74 2,774,531.24 2,155,610.80
98
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
项目 2020 年 1-9 月 2019 年度 2018 年度 2017 年度
支付给职工以及为职工支付的现
76,838.13 103,440.26 99,813.44 97,489.97
金
支付的各项税费 325,498.73 555,238.72 318,154.69 370,446.10
支付的其他与经营活动有关的现
269,532.86 625,919.01 379,903.76 286,936.88
金
经营活动现金流出小计 1,625,720.46 3,016,683.73 3,572,403.12 2,910,483.76
经营活动产生的现金流量净额 14,842.84 266,029.49 -902,913.32 -725,432.81
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 33,300.00 120.72 8,000.00 1,112,784.66
取得投资收益收到的现金 1,832.67 952.97 846.93 7,360.08
处置固定资产、无形资产和其他
3.78 24.03 330.28 1,985.36
长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到
- 487.53 - -
的现金净额
收到的其他与投资活动有关的现
- - 69,692.59 -
金
投资活动现金流入小计 35,136.45 1,585.25 78,869.79 1,122,130.09
购建固定资产、无形资产和其他
2,560.13 9,492.93 9,293.92 7,998.23
长期资产支付的现金
投资支付的现金 26,100.00 77,119.84 41,700.00 1,272,802.62
取得子公司及其他营业单位支付
- - 272,385.54 65,539.71
的现金净额
支付的其他与投资活动有关的现
10,000.00 - - 69,222.78
金
投资活动现金流出小计 38,660.13 86,612.77 323,379.45 1,415,563.33
投资活动产生的现金流量净额 -3,523.68 -85,027.52 -244,509.66 -293,433.24
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 1,000.00 3,450.00 81,773.00 695.00
其中：子公司吸收少数股东投资
1,000.00 3,450.00 81,773.00 695.00
收到的现金
取得借款收到的现金 3,470,189.35 2,304,040.75 2,591,514.70 2,211,500.00
发行债券收到的现金 - - - 300,000.00
收到的其他与筹资活动有关的现
150,000.00 - 490.00 -
金
筹资活动现金流入小计 3,621,189.35 2,307,490.75 2,673,777.70 2,512,195.00
偿还债务支付的现金 2,905,740.55 1,894,071.24 795,139.96 1,342,385.93
99
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
项目 2020 年 1-9 月 2019 年度 2018 年度 2017 年度
分配股利、利润或偿付利息支付
491,907.02 629,631.67 515,412.91 389,313.10
的现金
其中：子公司支付给少数股东的
22,530.71 109,811.35 37,698.49 6,226.20
股利、利润
支付的其他与筹资活动有关的现
- 55,020.00 89,500.00 40,651.32
金
筹资活动现金流出小计 3,397,647.56 2,578,722.91 1,400,052.87 1,772,350.34
筹资活动产生的现金流量净额 223,541.79 -271,232.17 1,273,724.83 739,844.66
四、汇率变动对现金的影响 -1.44 15.94 13.41 365.55
五、现金及现金等价物净增加额 234,859.50 -90,214.26 126,315.26 -278,655.84
加：期初现金及现金等价物余额 1,091,384.30 1,181,598.55 1,055,283.30 1,333,939.14
六、期末现金及现金等价物余额 1,326,243.80 1,091,384.30 1,181,598.55 1,055,283.30
（二）母公司财务报表
1、母公司资产负债表
表：母公司资产负债表
单位：万元
项目 2020 年 9 月末 2019 年末 2018 年末 2017 年末
流动资产：
货币资金 621,286.01 292,280.79 350,158.49 224,946.05
应收账款 6,165.71 602.62 640.80 968.30
预付款项 1,822.57 1,512.08 710.99 1,170.16
其他应收款 6,972,746.08 6,821,187.43 6,254,373.41 4,778,997.82
存货 100,010.39 98,915.08 99,327.45 96,972.92
其他流动资产 8,594.78 8,629.94 15,746.77 15,819.89
流动资产合计 7,710,625.54 7,223,127.93 6,720,957.91 5,118,875.14
非流动资产：
可供出售金融资产 - - - 16,367.00
长期股权投资 989,617.68 989,905.82 987,928.95 1,254,607.56
其他非流动金融资产 42,269.00 42,269.00 37,888.00 -
投资性房地产 629,113.41 629,113.41 657,678.54 642,267.90
固定资产 50,913.63 52,244.18 53,705.26 56,236.73
100
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
项目 2020 年 9 月末 2019 年末 2018 年末 2017 年末
无形资产 16,630.52 17,088.09 17,553.50 18,791.46
递延所得税资产 34,119.71 43,700.93 61,712.17 67,560.08
其他非流动资产 64,933.08 60,826.63 58,137.96 59,049.28
非流动资产合计 1,827,597.04 1,835,148.06 1,874,604.37 2,114,880.02
资产总计 9,538,222.58 9,058,275.99 8,595,562.28 7,233,755.16
流动负债：
短期借款 730,000.00 - 54,000.00 95,000.00
应付账款 30,188.41 30,575.30 32,251.16 51,535.39
合同负债 18,156.75 - - -
预收款项 - 16,888.56 16,932.51 18,511.80
应付职工薪酬 8,823.77 19,056.34 12,596.28 15,547.77
应交税费 35,387.23 35,072.25 22,445.19 53,731.61
其他应付款 1,233,934.05 566,532.22 356,805.38 600,307.56
一年内到期的非流动负债 1,443,956.37 1,138,598.61 378,620.00 328,210.00
流动负债合计 3,500,446.58 1,806,723.27 873,650.51 1,162,844.13
非流动负债：
长期借款 1,224,531.67 2,226,020.00 2,438,270.00 1,621,140.00
应付债券 2,128,903.54 2,503,318.48 3,014,950.39 2,678,375.74
递延所得税负债 95,812.33 95,812.33 93,191.31 84,225.24
非流动负债合计 3,449,247.54 4,825,150.80 5,546,411.70 4,383,740.97
负债合计 6,949,694.12 6,631,874.07 6,420,062.21 5,546,585.10
股东权益：
股本 298,892.99 298,892.99 298,892.99 298,892.99
资本公积 741,024.96 741,024.96 739,492.18 739,492.18
其他综合收益 69,917.64 69,917.64 69,917.64 66,586.97
盈余公积 149,446.50 149,446.50 149,446.50 141,907.08
未分配利润 1,329,246.37 1,167,119.83 917,750.75 440,290.84
股东权益合计 2,588,528.46 2,426,401.92 2,175,500.07 1,687,170.07
101
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
项目 2020 年 9 月末 2019 年末 2018 年末 2017 年末
负债和股东权益总计 9,538,222.58 9,058,275.99 8,595,562.28 7,233,755.16
2、母公司利润表
表：母公司利润表
单位：万元
项目 2020 年 1-9 月 2019 年度 2018 年度 2017 年度
一、营业收入 37,214.37 139,854.53 64,245.70 82,218.06
减：营业成本 7,780.95 49,231.13 10,972.72 24,573.29
税金及附加 5,496.83 23,944.30 18,358.77 16,854.47
销售费用 2,105.37 2,833.48 2,205.59 3,958.33
管理费用 2,967.51 23,123.31 14,655.12 23,808.98
财务费用 -17,744.07 -37,547.35 8,079.88 46,705.13
加：公允价值变动收益（损失
- 10,484.09 10,202.39 24,074.81
以“-”号填列）
投资收益（损失以“-”号填列） 224,131.68 277,574.70 534,033.46 314,992.09
资产处置收益(损失以“-”号填
- - 0.69 -17.81
列）
资产减值损失 - - -585.87 11,569.22
信用减值损失 -284.31 -1,071.21 - -
其他收益 267.38 878.91 128.78 767.15
二、营业利润 260,722.54 366,136.15 553,753.07 317,703.32
加：营业外收入 659.19 1,750.55 14,257.41 5,987.09
减：营业外支出 6.08 8,217.47 860.50 8.36
三、利润总额 261,375.65 359,669.23 567,149.98 323,682.04
减：所得税费用 9,581.22 20,632.26 8,398.51 3,867.47
四、净利润 251,794.43 339,036.97 558,751.48 319,814.58
五、其他综合收益的税后净额 - - 3,330.67 -749.00
六、综合收益总额 251,794.43 339,036.97 562,082.15 319,065.58
3、母公司现金流量表
表：母公司现金流量表
单位：万元
102
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
项目 2020 年 1-9 月 2019 年度 2018 年度 2017 年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 35,150.42 144,079.05 67,055.44 130,308.44
收到的其他与经营活动有关的现金 10,381,600.85 7,848,101.14 7,629,177.25 8,303,404.21
经营活动现金流入小计 10,416,751.28 7,992,180.19 7,696,232.69 8,433,712.65
购买商品、接受劳务支付的现金 4,719.65 10,925.01 23,227.59 25,803.52
支付给职工以及为职工支付的现金 12,053.74 15,152.44 18,886.77 21,571.14
支付的各项税费 17,425.62 21,841.70 57,245.97 10,216.35
支付的其他与经营活动有关的现金 9,775,973.21 7,871,654.26 9,044,106.79 9,317,846.65
经营活动现金流出小计 9,810,172.22 7,919,573.41 9,143,467.13 9,375,437.66
经营活动产生的现金流量净额 606,579.06 72,606.79 -1,447,234.44 -941,725.01
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 33,300.00 - 285,554.29 879,224.63
取得投资收益收到的现金 224,419.82 277,630.61 534,721.46 116,635.60
处置固定资产、无形资产和其他长
0.60 2.03 2.21 5.16
期资产收回的现金净额
收到的其他与投资活动有关的现金 - - 9,261.08 -
投资活动现金流入小计 257,720.42 277,632.64 829,539.04 995,865.38
购建固定资产、无形资产和其他长
613.68 1,905.48 762.78 781.77
期资产支付的现金
投资支付的现金 - 500.00 24,901.97 797,211.10
支付的其他与投资活动有关的现金 40,000.00 - - 9,261.08
投资活动现金流出小计 40,613.68 2,405.48 25,664.76 807,253.95
投资活动产生的现金流量净额 217,106.74 275,227.16 803,874.28 188,611.43
三、筹资活动产生的现金流量：
取得借款收到的现金 2,134,000.00 986,200.00 1,591,200.00 1,010,000.00
发行债券收到的现金 - - - 300,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 150,000.00 - - -
筹资活动现金流入小计 2,284,000.00 986,200.00 1,591,200.00 1,310,000.00
偿还债务支付的现金 2,432,166.89 1,009,625.00 442,830.00 326,630.00
分配股利、利润或偿付利息支付的
346,513.69 382,300.29 370,536.33 319,419.95
现金
103
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
项目 2020 年 1-9 月 2019 年度 2018 年度 2017 年度
筹资活动现金流出小计 2,778,680.58 1,391,925.29 813,366.33 646,049.95
筹资活动产生的现金流量净额 -494,680.58 -405,725.29 777,833.67 663,950.05
四、汇率变动对现金的影响 - 13.65 - -
五、现金及现金等价物净增加额 329,005.22 -57,877.70 134,473.51 -89,163.52
加：期初现金及现金等价物余额 292,280.79 350,158.49 215,684.97 304,848.50
六、期末现金及现金等价物余额 621,286.01 292,280.79 350,158.49 215,684.97
二、近三年及一期主要财务指标
表：近三年及一期主要财务指标
项目 2020 年 9 月末 2019 年末 2018 年末 2017 年末
流动比率 1.92 2.21 2.71 2.48
速动比率 0.41 0.45 0.40 0.41
资产负债率（%） 76.93 75.94 74.87 73.08
剔除预收款项后的资产负
67.71 66.84 67.90 64.93
债率（%）
应收账款周转率（次/年）* 4.37 19.07 69.23 39.52
存货周转率（次/年）* 0.08 0.20 0.17 0.32
总资产周转率（次/年）* 0.06 0.17 0.16 0.21
总资产报酬率（%）* 1.92 5.02 5.35 5.72
加权平均净资产收益率
2.61 10.34 10.68 10.56
（%）*
项目 2020 年 1-9 月 2019 年度 2018 年度 2017 年度
EBITDA 利息保障倍数* - 1.67 1.73 2.45
贷款偿还率（%） 100.00 100.00 100.00 100.00
利息偿付率（%） 100.00 100.00 100.00 100.00
经营活动现金净流量（万
14,842.84 266,029.49 -902,913.32 -725,432.81
元）
注：
（1）流动比率=流动资产/流动负债
（2）速动比率=（货币资金+应收账款+其他应收款）/流动负债
（3）资产负债率=负债总额/资产总额
（4）剔除预收款项后的资产负债率=（负债总额-预收款项）/资产总额，2020 年 1-9 月该指
104
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
标=（负债总额-合同负债）/资产总额
（5）应收账款周转率=报告期营业收入/[（期初应收账款余额+期末应收账款余额）/2]
（6）存货周转率=报告期营业成本/[(期初存货余额+期末存货余额)/2]
（7）总资产周转率=报告期营业收入/[（期初资产总计+期末资产总计）/2]
（8）总资产报酬率=（报告期利润总额+报告期列入财务费用的利息支出）/[（期初资产总
计+期末资产总计）/2]×100%
（9）加权平均净资产收益率：根据中国证监会发布的《公开发行证券公司信息披露编报规
则》 第 9 号的通知的规定：加权平均净资产收益率 (ROE)的计算公式如下：ROE=P/
（E0+NP÷2+Ei×Mi÷M0-Ej×Mj÷M0）。其中：P 对应于归属于公司普通股股东的净利润、扣
除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润；NP 为归属于公司普通股股东的净利润；
E0 为归属于公司普通股股东的期初净资产；Ei 为报告期发行新股或债转股等新增的、归属
于公司普通股股东的净资产；Ej 为报告期回购或现金分红等减少的、归属于公司普通股股
东的净资产；M0 为报告期月份数；Mi 为新增净资产次月起至报告期期末的累计月数；Mj
为减少净资产次月起至报告期期末的累计月数
（10）EBITDA 利息保障倍数=（利润总额+固定资产折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊
销+列入财务费用的利息支出）/（列入财务费用的利息支出+资本化利息支出）
（11）贷款偿还率=实际贷款偿还额/应偿还贷款额
（12）利息偿付率=实际支付利息/应付利息
（13）2020 年 1-9 月数据未做年化处理
三、本期债券发行后公司资产负债结构的变化
本期债券发行后将引起发行人资产负债结构的变化，假设发行人的资产负债
结构在以下假设基础上发生变动：
（一）相关财务数据模拟调整的基准日为 2020 年 9 月 30 日；
（二）假设不考虑融资过程中产生的所有由发行人承担的相关费用，本期债
券募集资金净额为 9 亿元；
（三）假设本期债券在 2020 年 9 月 30 日完成发行并且清算结束；
（四）假设本期债券募集资金中 9 亿元均用于偿还回售公司债券。
基于上述假设，以合并报表口径计算，本期债券发行对发行人财务结构的影
响如下表：
表：本期债券发行对发行人财务结构的影响
单位：万元
项目 2020 年 9 月 30 日
105
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
历史数 模拟数
流动资产合计 11,618,430.83 11,618,430.83
非流动资产合计 5,309,225.76 5,309,225.76
资产总计 16,927,656.59 16,927,656.59
流动负债合计 6,059,247.90 6,059,247.90
非流动负债合计 6,962,799.65 6,962,799.65
负债合计 13,022,047.55 13,022,047.55
股东权益合计 3,905,609.04 3,905,609.04
资产负债率（%） 76.93 76.93
流动比率（倍） 1.92 1.92
106
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
第五节 本期募集资金运用
一、募集资金规模
根据《公司债券发行与交易管理办法》的相关规定，结合发行人财务状况及
未来资金需求，经发行人董事会于 2020 年 4 月 28 日审议通过，并经发行人股东
大会于 2020 年 5 月 20 日批准，发行人申请发行不超过 181 亿元（含 181 亿元）
的公司债券。
二、募集资金运用计划
（一）初步计划
本期债券的发行规模为不超过 9 亿元（含 9 亿元），本期债券募集资金扣除
发行费用后拟用于偿还回售公司债券。
本期债券初步拟用于偿还的回售公司债券在下述范围内确定：
表：本期债券拟偿还回售公司债券明细
单位：亿元、%
债券简称 起息日 行权日 票面利率 债券余额
19 金控 01 2019-01-17 2021-01-17 4.33 5.00
19 金控 03 2019-04-08 2021-04-08 4.20 4.00
19 金控 05 2019-05-23 2021-05-23 4.05 5.00
合计 - - - 14.00
发行人将综合考虑本期债券发行时间及实际发行规模、募集资金的到账情况、
相关债务偿付要求、公司债务结构调整计划等因素，本着有利于优化公司债务结
构和节省财务费用的原则，灵活安排偿还公司债务的具体事宜，上述具体偿还债
务将根据具体情况进行调整。
对于行权回售、到期时间早于本期债券发行时间的债券，本公司将自筹资金
偿还到期或回售债券，待本期债券发行完毕、募集资金到账后，以募集资金置换
已使用自筹资金。对于行权回售、到期时间晚于本期债券发行时间的债券，如回
售规模未及预期导致本期债券募集资金兑付回售债券后尚有剩余时，剩余募集资
107
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
金将用于偿还其他到期或回售公司债券，或在其他公司债券到期或回售前用于补
充流动资金。
在不影响募集资金正常使用的情况下，本公司可将暂时闲置的募集资金进行
现金管理，投资于安全性高、流动性好的产品，如国债、政策性银行金融债、地
方政府债、单位人民币 7 天通知存款、交易所债券逆回购等。同时，如本期债券
募集资金到账时间早于相关债券行权回售到期时间，本公司可在不影响最终募集
资金用途的前提下，根据公司财务管理制度，在债券回售或到期前将闲置的债券
募集资金暂时用于补充流动资金，相关债券回售到期时再用于债券偿付。
（二）募集资金使用计划的决策程序及相关承诺
经本公司董事会及股东大会审议通过，本期公司债券募集资金具体使用规划
将根据发行时的资金需求及市场状况，具体授权本公司经理班子依照《公司法》、
《证券法》及《公司债券发行与交易管理办法》等法律法规及《公司章程》的有
关规定进行调整及披露，并按照公司制度履行内部决策程序。
本公司承诺本期债券的募集资金用于约定用途，不得用于弥补亏损和非生产
性支出。
本公司承诺本期债券募集资金不用于购置土地和不用于住宅类房地产业务。
三、募集资金运用对发行人财务状况的影响
（一）对发行人资产负债结构的影响
假设本期债券募集资金按照上述用途3使用，以 2020 年 9 月 30 日合并报表
口径为基准，发行人的资产负债率水平未发生变化。
（二）对发行人财务成本的影响
发行人通过本次发行固定利率的公司债券，有利于锁定公司财务成本，避免
贷款利率波动风险。
（三）对发行人短期偿债能力的影响
本期债券如能成功发行且按上述计划运用募集资金，以 2020 年 9 月 30 日合
并报表口径计算，发行人的流动比率未发生变化。
3参见“第四节 财务会计信息”之“三、本期债券发行后公司资产负债结构的变化”。
108
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
第六节 备查文件
一、备查文件
除募集说明书披露的资料外，发行人及主承销商将整套发行申请文件及其相
关文件作为备查文件，供投资者查阅。有关备查文件如下：
1、中国证监会关于同意金融街控股股份有限公司向专业投资者公开发行公
司债券注册的批复；
2、本期债券募集说明书；
3、本期债券募集说明书摘要；
4、发行人 2017 年-2019 年经审计的财务报告，2020 年三季度未经审计的财
务报表；
5、北京观韬中茂律师事务所为本期债券出具的法律意见书；
6、中诚信国际信用评级有限责任公司为本期债券出具的信用评级报告；
7、本期公司债券受托管理协议；
8、本期公司债券债券持有人会议规则。
二、备查地点
在本期债券发行期内，投资者可至本公司及主承销商处查阅本期债券募集说
明书及上述备查文件，或访问深交所网站（http://www.szse.cn）查阅本期债券募
集说明书及摘要。
1、金融街控股股份有限公司
联系地址：北京市西城区金城坊街 7 号金融街公寓 D 座
联系人：范文
联系电话：010-66573955
传真：010-66573956
2、中信建投证券股份有限公司
联系地址：北京市东城区朝内大街 2 号凯恒中心 B 座二层
联系人：任贤浩
联系电话：010-65608354
109
金融街控股股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
传真：010-65608445
110
