金融街控股股份有限公司 2020 年年度报告摘要
金融街控股股份有限公司 2020 年年度报告摘要
一、重要提示
（一）本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，
投资者应当到证监会指定媒体仔细阅读年度报告全文。
（二）非标准审计意见提示
□ 适用 √ 不适用
（三）董事会审议的报告期普通股利润分配预案或公积金转增股本预案
√ 适用 □ 不适用
（四）是否以公积金转增股本
□ 是 √ 否
（五）公司经本次董事会审议通过的普通股利润分配预案为：以 2020 年 12 月 31 日的公司总股本
2,988,929,907 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 3.00 元（含税），送红股 0 股（含税），不以公
积金转增股本。
（六）董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案
□ 适用 √ 不适用
二、公司简介
股票简称 金融街 股票代码 000402
股票上市交易所 深圳证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 张晓鹏 范文
办公地址 北京市西城区金城坊街 7 号 北京市西城区金城坊街 7 号
传真 010-66573956
电话 010-66573955 010-66573088
电子信箱 investors@jrjkg.com
三、主要会计数据和财务指标
（一）近三年主要会计数据和财务指标
1
金融街控股股份有限公司 2020 年年度报告摘要
单位：元
本年
2020 年 2019 年 2018 年
比上年增减
营业收入（元） 18,121,373,449.03 26,184,015,959.15 -30.79% 22,113,354,258.97
归属于上市公司股东的净利
2,498,437,474.76 3,441,864,333.90 -27.41% 3,268,570,827.61
润（元）
归属于上市公司股东的扣除
288,139,046.76 2,865,275,261.37 -89.94% 2,981,952,943.41
非经常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净
9,889,877,867.85 2,660,294,877.91 271.76% -9,029,133,232.71
额（元）
基本每股收益（元/股） 0.84 1.15 -26.96% 1.09
稀释每股收益（元/股） 0.84 1.15 -26.96% 1.09
加权平均净资产收益率 7.02% 10.34% 下降 3.32 个百分点 10.68%
本年末比
2020 年末 2019 年末 2018 年末
上年末增减
总资产（元） 169,207,915,755.86 161,989,875,785.91 4.46% 148,526,839,072.15
归属于上市公司股东的净资
36,393,953,513.90 34,710,159,729.61 4.85% 31,962,553,610.75
产（元）
（二）分季度主要会计数据
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 2,245,162,786.90 3,621,887,433.57 4,650,848,452.40 7,603,474,776.16
归属于上市公司股东的净利润 164,517,227.71 86,780,605.24 658,228,786.52 1,588,910,855.29
归属于上市公司股东的扣除非经
106,375,663.78 21,470,766.87 403,379,437.11 -243,086,821.00
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -4,592,840,368.61 2,979,875,514.10 1,761,393,212.85 9,741,449,509.51
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标不存在差异
四、股本及股东情况
（一）普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前 10 名股东持股情况表
2
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单位：股
年度报告披露日
年度报告披露日前 报告期末表决
报告期末普通股 前上一月末表决
69,644 上一月末普通股股 70,066 权恢复的优先 无 无
股东总数 权恢复的优先股
东总数 股股东总数
股东总数
前 10 名股东持股情况
质押或冻结
持有有限 持有无限 情况
股东 持股 报告期末 报告期内增
股东名称 售条件的 售条件的
性质 比例 持股数量 减变动情况 股份
股份数量 股份数量 数量
状态
北京金融街投资（集团）有限公司 国有法人 31.14% 930,708,153 0 0 930,708,153 -- --
和谐健康保险股份有限公司－万
其他 15.88% 474,524,890 0 0 474,524,890 -- --
能产品
大家人寿保险股份有限公司－分
其他 14.10% 421,555,101 0 0 421,555,101 -- --
红产品
长城人寿保险股份有限公司－自
其他 4.83% 144,414,583 0 0 144,414,583 -- --
有资金
境内一般法
中国证券金融股份有限公司 2.40% 71,615,860 -17,753,161 0 71,615,860 -- --
人
中央汇金资产管理有限责任公司 国有法人 1.77% 52,910,000 0 0 52,910,000 -- --
香港中央结算有限公司 境外法人 1.34% 40,017,651 -26,905,520 0 40,017,651 -- --
长城人寿保险股份有限公司－分
其他 0.80% 23,947,377 16,517,418 0 23,947,377 -- --
红－个人分红
富邦人寿保险股份有限公司－自
境外法人 0.61% 18,151,127 0 0 18,151,127 -- --
有资金
中国银行－易方达稳健收益债券
其他 0.42% 12,426,219 -1,269,990 0 12,426,219 -- --
型证券投资基金
战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10
无
名股东的情况
1．北京金融街投资（集团）有限公司与长城人寿保险股份有限公司存在
关联关系，属于《上市公司收购管理办法》中规定的一致行动人；
2．2020 年 3 月，经中国银保监会批准，安邦保险集团股份有限公司、安
邦财产保险股份有限公司将其所持有的和谐健康保险股份有限公司 100%
股份转让给福佳集团有限公司及其他受让方。大家人寿保险股份有限公
上述股东关联关系或一致行动的说明 司、福佳集团有限公司发布的《简式权益变动报告书》披露：本次交易完
成后，和谐健康保险股份有限公司与大家人寿保险股份有限公司不再存在
一致行动关系，详细内容请见 2020 年 3 月 24 日和 2020 年 3 月 31 日在指
定媒体发布的《简式权益变动报告书》。
3．除此之外，公司未知上述股东之间是否存在其他关联关系，也未知上
述股东是否属于《上市公司收购管理办法》中规定的一致行动人。
1．北京金融街投资（集团）有限公司、长城人寿保险股份有限公司、和
上述股东涉及委托/受托表决权、放弃表决权情 谐健康保险股份有限公司和大家人寿保险股份有限公司持有公司的股份
况的说明 不存在涉及委托/受托表决权、放弃表决权情况；
2．除此以外，公司未知上述其他股东持有公司的股份是否存在涉及委托/
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金融街控股股份有限公司 2020 年年度报告摘要
受托表决权、放弃表决权情况。
前 10 名普通股股东参与融资融券业务情况说明 无
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股
否
东在报告期内是否进行约定购回交易
注：和谐健康保险股份有限公司于 2021 年 3 月 25 日减持公司股份 5,909,630 股，减持比例为 0.2%。本次减持后，和谐
健康保险股份有限公司持有公司股份 468,615,260 股，持股比例 15.68%。
（二）公司优先股股东总数及前 10 名优先股股东持股情况表
公司报告期无优先股股东持股情况。
（三）公司与实际控制人之间的产权及控制关系
截至 2020 年 12 月底，北京市西城区人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称“西城区国资委”）
持有北京金融街资本运营中心（以下简称“资本运营中心”）100%股权。资本运营中心持有北京金融街投
资（集团）有限公司（以下简称“金融街集团”）62.06%股权。金融街集团及其一致行动人合计持有公司
股份 1,099,070,113 股，占公司已发行总股份的 36.77%。根据上述股权控制关系，西城区国资委为公司的
实际控制人。
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五、公司债券情况
（一）公司债券基本信息
债券余额 还本付息
序号 债券名称 债券简称 债券代码 起息日 到期日 利率
（万元） 方式
2015 年面向合格投资者公开发行公
1 15 金街 01 112273.SZ 2015-08-20 2021-08-20 391,830 4.74%
司债券（第一期）（品种一）
2015 年面向合格投资者公开发行公
2 15 金街 02 112274.SZ 2015-08-20 2025-08-20 100,000 4.20%
司债券（第一期）（品种二）
2015 年面向合格投资者公开发行公
3 15 金街 03 112277.SZ 2015-08-31 2022-08-31 10,088 2.21%
司债券（第二期）
2016 年非公开发行公司债券（第三
4 16 金控 03 118685.SZ 2016-06-01 2021-06-01 30,000 3.85%
期）
2016 年非公开发行公司债券（第四
5 16 金控 04 118739.SZ 2016-07-12 2021-07-12 43,000 4.10%
期）
2016 年面向合格投资者公开发行公
6 16 金街 01 112455.SZ 2016-10-13 2021-10-13 50,000 3.53%
司债券（第一期）（品种一）
2016 年面向合格投资者公开发行公
7 16 金街 02 112456.SZ 2016-10-13 2023-10-13 200,000 3.20%
司债券（第一期）（品种二）
单利按年
2019 年非公开发行公司债券（第一 计息，不计
8 19 金控 01 114421.SZ 2019-01-17 2023-01-17 50,000 4.33%
期）（品种一） 复利。每年
2019 年非公开发行公司债券（第一 付息一次，
9 19 金控 02 114428.SZ 2019-01-17 2024-01-17 150,000 4.47%
期）（品种二） 到期一次
2019 年非公开发行公司债券（第二 还本，最后
10 19 金控 03 114458.SZ 2019-04-08 2023-04-08 40,000 4.20%
期）（品种一） 一期利息
2019 年非公开发行公司债券（第二 随本金的
11 19 金控 04 114459.SZ 2019-04-08 2024-04-08 110,000 4.37% 兑付一起
期）（品种二）
支付。
2019 年非公开发行公司债券（第三
12 19 金控 05 114480.SZ 2019-05-23 2023-05-23 50,000 4.05%
期）（品种一）
2019 年非公开发行公司债券（第三
13 19 金控 06 114481.SZ 2019-05-23 2024-05-23 100,000 4.29%
期）（品种二）
2019 年非公开发行公司债券（第四
14 19 金控 08 114504.SZ 2019-06-17 2024-06-17 100,000 4.35%
期）（品种二）
2020 年面向专业投资者公开发行公
15 20 金街 01 149174.SZ 2020-07-24 2023-07-24 200,000 3.50%
司债券（第一期）
2020 年面向专业投资者公开发行公
16 20 金街 02 149196.SZ 2020-08-11 2025-08-11 200,000 3.60%
司债券（第二期）
2020 年面向专业投资者公开发行公
17 20 金街 03 149209.SZ 2020-08-25 2025-08-25 100,000 3.60%
司债券（第三期）
2021 年面向专业投资者公开发行公
18 21 金街 01 149344.SZ 2021-01-12 2026-01-12 90,000 3.54%
司债券（第一期）
公司债券上市或转让的交易场所 深圳证券交易所
上述债券中 15 金街 01、15 金街 02、15 金街 03、16 金控 03、16 金控 04、
16 金街 01、16 金街 02、19 金控 01、19 金控 02、19 金控 03、19 金控 04、
投资者适当性安排 19 金控 05、19 金控 06、19 金控 08 仅面向合格投资者发行，非合格投资者
不得参与发行交易；20 金街 01、20 金街 02、20 金街 03、21 金街 01 仅面
向专业投资者发行，非专业投资者不得参与发行交易。
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金融街控股股份有限公司 2020 年年度报告摘要
报告期内，公司按时支付上述全部债券当期利息并兑付 15 金街 02 和 15 金
报告期内公司债券的付息兑付情况
街 03 的回售资金。
15 金街 01 附第 3 年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权；
15 金街 02 附第 5 年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权；
15 金街 03 附第 5 年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权；
16 金控 03 附第 3 年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权；
16 金控 04 附第 3 年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权；
16 金街 01 附第 3 年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权；
16 金街 02 附第 5 年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权；
19 金控 01 附第 2 年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权；
19 金控 02 附第 3 年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权；
19 金控 03 附第 2 年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权；
公司债券附发行人或投 资者选择权条 19 金控 04 附第 3 年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权；
款、可交换条款等特殊条款的，报告期
19 金控 05 附第 2 年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权；
内相关条款的执行情况。
19 金控 06 附第 3 年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权；
19 金控 08 附第 3 年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权；
20 金街 02 附第 3 年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权；
20 金街 03 附第 3 年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权；
21 金街 01 附第 3 年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。
报告期内，15 金街 02 存续期后 5 年票面利率较前 5 年票面利率 4.20%下调 113BP
至 3.07%，投资者全部回售了本期债券；15 金街 03 存续期后 2 年票面利率较前 5
年票面利率 4.24%下调 203BP 至 2.21%，投资者回售金额 389,912 万元。报告期内，
19 金控 01 存续期后 2 年票面利率较前 2 年票面利率 4.33%下调 333BP 至 1.00%，
截至报告期末，投资者回售登记金额 50,000 万元，公司已于 2021 年 1 月 18 日对付
了 19 金控 01 回售资金。除上述情况外，报告期内未出现其他相关条件执行情况。
注：2021 年 1 月 12 日，公司完成 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）的发行，发行金额 90,000 万元，发行期
限 3+2 年，票面利率 3.54%。2021 年 1 月 18 日，公司兑付了 19 金控 01 的回售资金，兑付后 19 金控 01 债券余额为 0。
（二）公司债券最新跟踪评级及评级变化情况
中诚信国际信用评级有限责任公司对公司主体及上述债券中公开发行公司债券的评级为 AAA。
报告期内，中诚信国际信用评级有限责任公司对公司主体及公开发行公司债券进行了年度跟踪评级，
主体评级和债项评级均为 AAA，评级结果披露于深交所网站及中诚信国际信用评级有限责任公司网站，
敬请投资者关注。
报告期内，因公司于 2017 年发行中期票据 17 金融街 MTN001B 以及 2018 年发行中期票据 18 金融街
MTN001A、18 金融街 MTN001B，中诚信国际信用评级有限责任公司对公司进行了年度跟踪评级；因公司
于 2020 年发行中期票据 20 金融街 MTN001A、20 金融街 MTN001B、20 金融街 MTN002、20 金融街 MTN003，
中诚信国际信用评级有限责任公司对公司进行了主体评级，最新主体信用等级为 AAA，不存在评级差异
情况。
（三）截至报告期末公司近 2 年的主要会计数据和财务指标
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金融街控股股份有限公司 2020 年年度报告摘要
项目 2020 年 2019 年 同期变动率
资产负债率 76.48% 75.94% 0.54%
EBITDA 全部债务比 4.42% 6.47% -2.05%
利息保障倍数 1.15 1.64 -29.88%
六、 经营情况讨论与分析
（一）房地产行业形势分析
1．行业政策变化分析
2020 年，新冠肺炎疫情在全球蔓延，对世界经济运行产生明显影响，对我国经济社会发展也带来前所
未有的冲击。面对新冠肺炎疫情影响，中央政府始终坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”政策定位，
不将房地产作为短期刺激经济的手段。中央坚持行业调控不动摇的同时，30 多个城市不同程度的升级楼市
调控政策，从限购、限贷、限售等方面持续强化，部分城市针对离婚购房等现象从严了政策管理。在金融
政策方面，房地产金融监管力度持续强化，人民银行、证监会试点实施控制房地产企业融资的“三道红线”
政策，人民银行、银保监会建立银行房地产贷款集中度管理制度，促进房地产市场稳定发展。
2．全国市场形势分析
根据国家统计局和 WIND 数据，2020 年，全国商品房销售面积为 17.6 亿平米，同比上升 2.6%，增速
较 2019 年全年增加 2.7 个百分点，其中商务地产销售面积为 1.3 亿平米，同比下降 9.2%；全国商品房销售
金额为 17.4 万亿元，同比上升 8.7%，增速较 2019 年全年增加 2.2 个百分点，其中商务地产销售额为 1.5
万亿元，同比下降 9.3%。分城市看，一线城市商品房销售面积同比上涨 14.3%，二线城市商品房销售面积
同比下降 9.8%，三四线城市商品房销售面积同比上涨 3.1%。
根据中国指数研究院数据，2020 年，百城住宅价格同比上涨 3.5%，涨幅和 2019 年基本持平。分城市
看，一线城市住宅价格同比上涨 2.6%，涨幅较 2019 年提高 1.9 个百分点；二线城市住宅价格同比上涨 3.2%，
涨幅较 2019 年下降 1.0 个百分点；三四线城市百城住宅价格同比上涨 4.6%，涨幅与 2019 年持平。
根据国家统计局和 WIND 数据，2020 年，全国土地购置面积为 2.6 亿平米，同比减少 1.1%，降幅较
2019 年减少 10.3 个百分点；土地成交价款为 1.7 万亿元，同比增加 17.4%，增速较 2019 年上升 26.1 个百
分点；土地成交价格 6763 元/平米，同比上涨 18.7%，涨幅较 2019 年提高 15.6 个百分点。
3．公司进入主要城市市场分析
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金融街控股股份有限公司 2020 年年度报告摘要
商品住宅销售面积（万平米）
北京 上海 广州 天津 重庆 成都 武汉 苏州
2020 年 1~12 月 734 1,434 1,223 1,260 4,814 2,706 2,146 1,994
2019 年 1~12 月 791 1,354 1,107 1,394 5,149 2,565 2,982 19,84
同比变化 -7.1% 5.9% 10.5% -9.6% -6.5% 5.5% -28.0% 0.5%
商品住宅销售金额（亿元）
北京 上海 广州 天津 重庆 成都 武汉 苏州
2020 年 1~12 月 3,132 5,269 3,316 2,061 4,293 3,596 3,135 3692
2019 年 1~12 月 3,033 4,457 2,657 2,156 4,458 3,008 4,125 3492
同比变化 3.3% 18.2% 24.8% -4.4% -3.7% 19.5% -24.0% 5.7%
根据中国指数研究院数据，2020 年，公司所进入的上述城市商品住宅销售面积同比下降 5.9%，商品
住宅销售金额同比上涨 4.0%。
住宅用地成交面积（万平米）
北京 上海 广州 天津 重庆 成都 武汉 苏州
2020 年 1~12 月 603 1,491 1,536 1,369 5,161 2,092 2,911 2,178
2019 年 1~12 月 642 1,436 1,076 1,804 4,749 2,366 2,768 1,862
同比变化 -6.1% 3.8% 42.8% -24.1% 8.7% -11.6% 5.2% 17.0%
住宅用地成交均价（元/平米）
北京 上海 广州 天津 重庆 成都 武汉 苏州
2020 年 1~12 月 28,821 15,526 13,314 6,741 3,162 6,233 6,141 8,324
2019 年 1~12 月 23,292 10,965 12,641 6,858 2,865 5,294 5,846 9,418
同比变化 23.7% 41.6% 5.3% -1.7% 10.4% 17.7% 5.1% -11.6%
根据中国指数研究院数据，2020 年，公司进入的上述城市住宅用地成交面积同比增长 3.8%，成交价
格同比增长 14.4%，土地价格上涨较快。
根据世邦魏理仕和 WIND 数据，2020 年，北京、上海、天津优质写字楼的空置率分别为 16.4%、20.0%
和 45.3%，空置率较 2019 年分别提高了 6.1、1.7 和 2.8 个百分点；整体租金分别为 418、289、103 元/月*
平米，较 2019 年分别下降 8.5%、13.3%、13.3%。
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金融街控股股份有限公司 2020 年年度报告摘要
（二）公司经营管理回顾
报告期内，面对新冠肺炎疫情和行业持续调整等影响，公司坚持“提效保质、优化结构、稳中求进、
质量发展”的经营工作思路，有序推进复工复产，努力降低疫情对公司经营管理的影响，主要推进了以下
几项重点工作：
1．坚持党建引领，为公司发展提供保障。报告期内，面对新冠肺炎疫情影响，公司党委坚持党建引
领，认真学习、深入贯彻习近平总书记疫情期间重要讲话精神、重要指示以及十九届五中全会精神，号召
公司各党组织、全体党员提高认识、担当作为，为公司疫情防控、复工达产、安全生产、项目顺利推进提
供坚强的政治保障；通过多种方式开展“三会一课”及主题党日活动，巩固“不忘初心、牢记使命”主题
教育成果，将主题教育成果转化为疫情防控工作的动力；结合疫情防控实际，搭建线上交流平台，不断提
升党建规范化和标准化水平；规范所属子公司组织架构及岗位设置等，着力推进打造管控有力、协同有序、
决策高效、界面清晰的组织架构体系，助力公司业务发展。
2．强化资金管理，持续提升财务稳健性。报告期内，面对行业资金监管的严峻形势，公司高度重视
现金流安全，确保财务安全稳健：强化资金调度，科学统筹公司工程建设、项目投资、销售回款等大额资
金的收支平衡，保持经营活动现金流为正；通过发行公司债券、中期票据等，为公司募集期限合理、成本
较低的资金，科学匹配有息负债期限结构，降低公司整体资金成本；持续强化销售回款，积极盘活存量资
产，提高资金使用效率和资产周转率。公司现金短债比、净负债率等核心财务指标得到有效改善。
3．深化价值营销，销售签约金额创新高。报告期内，公司以“提价值、快去化、降风险、提效率”
为营销指导原则，持续深化价值营销体系，实现销售签约额 402.0 亿元，较去年同期增长 26.0%。其中，
住宅地产通过“金融街悦享家”等线上销售平台加大品牌宣传和销售推广，通过“Life 金融街悦生活”
服务体系全面推广强化两点一线管理，新开盘项目销售去化率良好，实现销售签约额 339.1 亿元（销售面
积约 148.9 万平米）；商务地产通过标准制定、强化团队、完善机制、加强调度等措施，产成品销售取得较
大突破，实现销售签约额 62.9 亿元（销售面积约 23.9 万平米）。
4．强化运营管理，提升项目市场竞争力。报告期内，面对行业持续强化调控和新冠肺炎疫情影响，
公司立足“大运营管理体系”，全面推进提质增效：以效率为导向，通过优化投资结构、推进产品标准化
落地、强化工作前置、优化供应商管理等措施，持续提升项目前期效率；以客户需求为导向，深入分析疫
情所带来的产品需求变化，从产品设计角度及时做出优化调整，持续完善产品标准和品控体系，不断提升
产品品质和市场竞争力；以客户价值为核心，构建“健康智慧社区+life 金融街悦生活”住宅产品价值体
系，包括“金品家”九大金工筑品、“金智家”十大领先智慧科技、融社区“1+4+X”服务体系，提升开发
项目市场竞争能力。
5．防疫经营并重，克服疫情的重大影响。报告期内，面对新冠肺炎疫情的不利影响，公司写字楼板
块通过强化招商运营，提升服务水平，努力推进重点项目续租/换租；商业板块通过开启线上销售、举办主
题活动，积极助力客户销售，疫情缓解后重点商业项目流量和销售额恢复明显；酒店板块合理调配运营酒
9
金融街控股股份有限公司 2020 年年度报告摘要
店资源，在保持优质服务、提升客户满意度的同时，合理优化成本费用管控。同时，公司对受疫情影响的
中小微企业客户采取缓交、减免租金等措施，与客户共克时艰。报告期内，公司资产管理业务整体实现营
业收入 21.6 亿元，实现息税前利润 11.4 亿元。
6．合理补充项目，完善战略性投资布局。报告期内，面对战略布局区域重点城市土地市场价格上涨
明显的局面，公司持续深耕五大城市群中心城市和周边一小时交通圈卫星城/区域，同时注重提高投资管理
能力，持续完善投资标准、管理体系、考核机制，在“积极参与、稳健投资”的策略下，重点参与快周转、
房地价比合理、销售现金流良好、抗风险能力强的项目。公司通过招拍挂、股权收购等方式，以合理成本
在上海、佛山、惠州、天津、遵化获取项目 5 个，新增项目权益规划建筑面积 96.9 万平米，实现权益投资
额约 50 亿元。
7．强化风险控制，确保公司安全合规运营。报告期内，针对新冠肺炎疫情，公司及时成立疫情防控
领导小组，制定疫情防控方案并组织落实，确保开发和运营项目疫情安全。根据已建立的风险监测体系，
公司从经营管理重点出发，结合疫情影响，及时分析公司所面临的外部环境风险、市场竞争风险、项目进
度风险、开发项目销售风险和客户管理风险，积极制定应对措施，并安排到相关经营工作中，通过持续的
风险监控和整改，不断完善内控体系，保障公司在疫情期间平稳运营，在疫情缓和后及时复工复产。
（三）公司项目开发建设分析
1．公司房地产项目储备情况
（1）新增项目储备一览表
项目 项目规划 增加
土地 项目 土地总价 权益地价
城市 项目名称 土地面积 建筑面积 权益
规划用途 取得方式 （万元） （万元）
（㎡） （㎡） 比例
住宅、商
惠州 惠州仲恺项目 118,911 511,889 股权收购 100% 125,807 125,807
业
天津 天津东丽湖听湖小镇 住宅 179,672 197,785 股权收购 49% --- 26,500
住宅、商
佛山 顺德金悦府 76,009 255,692 招拍挂 100% 163,989 163,989
业
上海 上海宝山罗店项目 住宅 35,675 100,990 招拍挂 100% 183,000 183,000
福泉地块（遵储【2020】8
遵化 商业 5,917 6,500 招拍挂 51% 772 394
号）
合计 416,184 1,072,856 -- -- -- 499,690
（2）累计项目储备一览表
10
金融街控股股份有限公司 2020 年年度报告摘要
单位：平米
2020 年末
权益 项目 项目规划
城市 项目名称 可结算建筑面积
比例 土地面积 建筑面积
（地上+地下）
北京武夷花园 30% 381,442 1,181,586 1,056,722
北京金悦郡 44% 73,241 259,232 259,232
未来公元（1430 地块） 30% 42,900 235,771 235,771
北京房山金悦嘉苑 100% 59,994 194,366 194,366
北京通州园中园 80% 303,186 462,490 166,196
金融街（长安）中心 80% 52,734 383,847 152,139
北京黄村金悦府 25% 28,212 127,118 108,109
融尚未来（4962 地块） 49% 27,393 123,102 77,570
北京黄村念坛嘉苑 33% 31,049 130,345 72,894
北京
北京丰台融府 100% 35,982 151,800 67,056
北京丰台公园懿府 50% 82,037 286,499 57,696
北京黄村颐璟春秋 51% 22,718 94,924 57,100
金融街 E6 地块 100% 7,522 50,000 50,000
北京门头沟融悦中心 80% 18,015 78,769 32,101
漫香林第六区 100% 30,504 71,040 29,952
金融街南宫嘉园 80% 58,767 152,933 4,739
西绦胡同 63 号院地块 100% 3,651 4,125 4,125
金融街（月坛）中心 100% 27,619 371,338 708
廊坊金悦府 100% 211,341 631,370 631,370
廊坊
廊坊金悦郡 80% 38,305 107,734 107,734
福泉地块（共 5 个子地块） 51% 197,939 249,383 249,383
遵化 古泉小镇一期地块 100% 141,474 195,259 195,259
仟玺古泉酒店/遵化水世界 100% 86,385 56,459 56,459
天津 天津武清金悦府 100% 193,848 374,164 374,164
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金融街控股股份有限公司 2020 年年度报告摘要
2020 年末
权益 项目 项目规划
城市 项目名称 可结算建筑面积
比例 土地面积 建筑面积
（地上+地下）
大都会 50% 91,569 878,772 335,929
天津滨海融御 100% 31,322 278,662 278,662
天津东丽湖听湖小镇 100% 366,678 402,960 265,116
天津逸湖 100% 147,309 144,352 144,352
天津西青金悦府 100% 46,861 129,216 129,216
天津南开中心 100% 93,348 439,921 114,630
天津东丽湖熙湖臺 34% 96,316 100,051 100,051
天津西青锦庐 34% 55,196 98,771 98,771
天津河东东郡 49% 34,710 83,726 83,726
天津和平中心 100% 27,541 270,291 75,242
诺丁山 50% 122,845 239,379 47,009
天津华苑 90% 45,884 118,509 15,003
上海火车站北广场项目（上海
静安融悦中心、上海静安融泰 100% 77,274 486,187 356,133
中心、金融街融府）
崇明金悦府（上海崇明 48 地
100% 96,239 137,492 137,492
块）
崇明金悦府（上海崇明 47 地
100% 82,707 117,085 117,085
上海 块）
宝山金悦府（上海宝山罗店项
100% 35,675 100,990 100,990
目）
青浦西郊宸章 50% 20,959 62,276 35,410
金融街（海伦）中心 100% 28,103 164,984 10,367
苏州太湖新城（融悦湾） 100% 149,064 676,996 601,726
苏州 苏州融悦时光 80% 78,025 244,884 244,884
常熟金悦融庭 100% 58,364 156,965 156,965
无锡新瑞地块（无锡路劲时光
49% 76,689 208,393 208,393
鸿著）
无锡 无锡金悦府（无锡鸿山地块） 100% 67,886 165,556 165,556
无锡融府 100% 46,912 126,648 126,648
12
金融街控股股份有限公司 2020 年年度报告摘要
2020 年末
权益 项目 项目规划
城市 项目名称 可结算建筑面积
比例 土地面积 建筑面积
（地上+地下）
广州花都花溪小镇 100% 106,600 403,852 292,262
广州广钢融穗华府 100% 60,800 333,347 185,177
广州珠江金茂府 50% 47,367 337,458 107,877
广州
广州海珠融御 100% 56,096 162,213 85,752
金融街融穗澜湾 100% 27,652 128,650 54,225
金融街融穗御府 100% 44,223 131,500 40,264
顺德金悦府 100% 76,009 255,692 255,692
佛山金悦郡 100% 63,545 242,333 242,333
佛山
佛山金悦府 100% 57,615 227,039 227,039
佛山南海仙湖悦府 100% 53,009 124,247 124,247
东莞 东莞金悦府 100% 66,653 228,592 228,592
深圳 深圳融御华府 50% 24,109 145,870 145,870
惠州巽寮湾 91% 4,030,875 3,467,579 2,253,239
惠州 惠州仲恺项目 100% 118,911 511,889 511,889
惠州金悦华府 50% 91,004 455,865 455,865
重庆两江融府 100% 224,779 407,305 380,820
金融街融景城 100% 277,452 1,682,456 344,661
重庆嘉粼融府 100% 178,222 287,075 271,475
重庆大渡口领琇长江地块 33% 75,236 214,718 214,718
重庆 重庆九龙坡金悦府 100% 91,803 198,924 198,924
重庆沙坪坝融府 100% 72,144 240,563 86,367
重庆九龙坡金悦熙城 100% 21,101 136,255 52,238
磁器口后街 100% 83,177 146,406 40,606
重庆沙坪坝金悦府 100% 56,431 179,417 32,097
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金融街控股股份有限公司 2020 年年度报告摘要
2020 年末
权益 项目 项目规划
城市 项目名称 可结算建筑面积
比例 土地面积 建筑面积
（地上+地下）
成都新津金悦府 100% 62,359 232,685 229,096
成都新津花屿岛 34% 69,999 199,724 199,724
成都
成都成华融府 100% 36,443 108,414 108,414
成都春熙路融御 90% 5,030 71,730 71,730
武汉金悦府 80% 197,011 835,740 835,740
金融街（东湖）中心 50% 102,246 229,448 229,448
武汉 武汉光谷融御 85% 21,639 144,958 144,958
武昌金悦府 85% 33,207 112,508 112,508
武汉融御滨江 60% 28,712 111,010 111,010
合计 10,695,193 24,502,182 17,065,058
报告期内，公司继续坚持“深耕五大城市群中心城市，拓展环五大城市群中心城市一小时交通圈的卫
星城/区域”的区域战略，在上海、佛山、惠州、天津、遵化通过招拍挂、股权收购等方式以合理价格补充
项目资源。截至 2020 年底，公司拥有项目总体可结算规划建筑面积 1,707 万平米（对应权益规划建筑面积
1,383 万平米）。
2．公司房地产项目开发情况
报告期内，公司克服新冠肺炎疫情影响，根据市场形势变化和自身可售货量情况，统筹安排项目工程
进度。公司实现开复工面积 813 万平米，其中，公司实现新开工面积 244 万平米，公司实现竣工面积 160
万平米。主要开发项目情况如下：
规划 本期 累计 预计总 累计
项目 项目 权益 开发 土地面积
城市 建筑面积 竣工面积 竣工面积 投资金额 投资金额
名称 业态 比例 进度 （㎡）
（㎡） （㎡） （㎡） （万元） （万元）
住宅
办公
苏州太湖新城（融
上海 商业 100% 在建 149,064 676,996 124,230 124,230 928,223 593,471
悦湾）
酒店
公寓
住宅
金融街融景城 办公 100% 完工 277,452 1,682,456 129,298 1,673,600 1,300,436 1,237,669
重庆 商业
住宅
沙坪坝融府 100% 在建 72,144 240,563 220,000 220,000 152,733 136,443
商业
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金融街控股股份有限公司 2020 年年度报告摘要
注：报告期内，公司上述项目不存在达到项目可销售状态后 12 个月捂盘惜售的情况；不存在项目实际进度与计划进度
50%以上差异的情况。
3．公司房地产项目销售情况
（1）总体销售情况
2020 年销售面积 2020 年销售金额 销售金额
区域
（平米） （万元） 所占比例
北京地区（含廊
326,276 1,097,260 27.29%
坊、遵化）
广州地区（含东
325,815 1,035,383 25.75%
莞、佛山、深圳）
上海地区（含苏
370,138 904,208 22.49%
州、无锡）
天津地区 169,142 268,418 6.68%
重庆地区 201,918 231,262 5.75%
惠州地区 154,319 195,627 4.87%
武汉地区 89,471 168,058 4.18%
成都地区 90,690 119,924 2.98%
合计 1,727,769 4,020,140 100.00%
（2）主要项目销售情况
规划 累计 累计 本期 本期 累计 本期 本期
项目 项目 权益
城市 建筑面积 可售面积 销售面积 销售面积 销售金额 结算面积 结算面积 结算金额
名称 业态 比例
（㎡） （㎡） （㎡） （㎡） （万元） （㎡） （㎡） （万元）
住宅
深圳 融御华府 50% 145,870 87,600 82,288 82,288 423,002 0 0 0
商业
住宅
办公
苏州太湖新城
上海 商业 100% 676,996 151,756 111,377 111,377 344,275 75,273 75,273 216,730
（融悦湾）
酒店
公寓
住宅
广州 海珠融御 100% 162,213 99,829 83,227 39,586 222,853 76,461 42,809 221,921
商业
住宅
东莞 金悦府 100% 228,592 90,750 80,177 80,177 184,340 0 0 0
商业
惠州 金悦华府 住宅 50% 455,865 130,761 125,538 125,538 161,500 0 0 0
住宅
金融街融景城 办公 100% 1,682,456 1,612,977 1,355,200 70,863 73,282 1,337,535 153,489 228,965
重庆 商业
住宅
沙坪坝融府 100% 240,563 158,496 155,988 27,223 35,354 154,195 154,195 188,344
商业
15
金融街控股股份有限公司 2020 年年度报告摘要
（四）公司持有项目经营分析
报告期内，公司在重点城市持有写字楼、商业、酒店等业态的优质物业。从城市分布结构看，公司持
有的项目主要集中于北京、上海、天津、重庆等国家中心城市，资产价值高，盈利能力强；从业态结构看，
公司项目主要集中于盈利能力较好的写字楼和商业业态。
1．公司主要出租物业资产状况
单位：平米
主要 可出租
城市 项目名称 权益 出租率
业态 面积
金融街万科丰科中心 50% 121,092 91%
金融街中心 100% 111,160 61%
德胜国际中心 100% 31,206 80%
金融街（月坛）中心部分
100% 21,956 95%
（不含金融集）
写字楼 金融街公寓（商务长租） 100% 13,131 44%
金融大厦 100% 11,358 100%
其他零散写字楼 100% 6,600 100%
金融街（月坛）中心-金融集 100% 5,581 76%
通泰大厦 100% 1,785 100%
北京
金融街购物中心 100% 94,806 98%
金融街（西单）购物中心 100% 48,414 100%
北京门头沟融悦中心 80% 32,605 25%
金树街 100% 14,771 97%
商业
金熙汇 80% 12,571 55%
E2 四合院 4/6 号院 100% 2,235 100%
C3 四合院 100% 2,081 100%
E2 四合院 5/7 号院 100% 2,577 100%
车位配套 156,558
上海 写字楼 金融街海伦中心 100% 78,778 76%
16
金融街控股股份有限公司 2020 年年度报告摘要
主要 可出租
城市 项目名称 权益 出租率
业态 面积
商业、住宅 青浦西郊宸章 50% 7,446 ---
车位配套 37,617
写字楼 金融街南开中心 100% 85,109 74%
天津 写字楼 环球金融中心 100% 97,971 70%
车位配套 16,881
商业 磁器口后街一期 100% 56,345 20%
重庆 商业、住宅 嘉粼融府 100% 15,625 --
车位配套 49,489
合计（含车位配套） 1,135,748
注1：2020年12月，经公司第九届董事会第七次会议审议批准，公司和另一股东方北京万科企业有限
公司将金丰万晟置业有限公司（持有金融街万科丰科中心）100%股权及相应债权转让予中国平安人寿保
险股份有限公司。截至报告期末，相关事项按协议约定办理中。
注2：公司北京门头沟融悦中心、上海青浦西郊宸章、重庆磁器口后街一期、重庆嘉粼融府竣工转为
持有运营，目前上述项目尚处于培育期。
注3：受新冠肺炎疫情影响，公司金融街中心、金融街公寓（商务长租）部分客户到期退租后，意向
客户入驻计划有所变化，阶段性影响项目出租率。
2．公司主要经营物业资产状况
单位：平米
规划建筑面积
城市 项目名称 权益
（平米）
丽思卡尔顿酒店 100% 42,460
北京 金融街公寓（经营部分） 100% 36,847
北京体育活动中心 100% 6,422
天津瑞吉酒店 100% 64,630
天津
南开体育中心 100% 1,735
惠州 惠州喜来登酒店 100% 43,649
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金融街控股股份有限公司 2020 年年度报告摘要
规划建筑面积
城市 项目名称 权益
（平米）
重庆融御体育中心 100% 3,300
重庆
重庆融景体育中心 100% 1,233
合计 200,276
（五）各类融资成本期限情况
单位：万元
期限结构
期末 融资
融资途径
融资余额 成本区间
1 年之内 1~2 年 2~3 年 3 年以上
信托贷款 2,623,930 5.50%~7.10% 0 606,200 1,174,800 842,930
公司债券 1,860,637 2.21%~4.74% 0 0 203,183 1,657,454
银行贷款 1,591,347 4.00%~5.50% 1,000 9,791 444,148 1,136,408
中期票据 1,202,776 3.87%~5.28% 0 0 151,061 1,051,715
资产支持专项
758,964 2.80% 0 0 0 758,964
计划-优先级
保险贷款 457,000 4.75%~6.00% 0 0 0 457,000
超短期融资券 250,000 1.74% 250,000 0 0 0
合计 8,744,654 --- 251,000 615,991 1,973,192 5,904,471
（六）土地一级开发情况
□ 适用 √ 不适用
（七）按揭担保情况
公司有房地产开发销售业务，按照房地产销售惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保。截至报告期末，
公司与子公司上述类型担保余额为 800,022 万元。报告期内，公司未因上述按揭担保蒙受重大损失。
（八）董监高与上市公司共同投资
□ 适用 √ 不适用
（九）报告期内主营业务是否存在重大变化
□ 是 √ 否
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金融街控股股份有限公司 2020 年年度报告摘要
（十）占公司主营业务收入或主营业务利润 10%以上的产品情况
单位：元
营业收入较 营业成本较 毛利率较
营业收入 营业成本 毛利率
上年同期增减 上年同期增减 上年同期增减
分行业
房产开发 15,813,360,764.94 11,458,588,099.67 27.54% -32.91% -23.12% 降低 9.22 个百分点
物业出租 1,668,853,424.24 194,030,900.08 88.37% -9.36% 21.71% 降低 2.97 个百分点
物业经营 326,410,558.07 400,387,295.06 -22.66% -52.52% -23.10% 降低 46.91 个百分点
其他收入 312,748,701.78 113,659,095.96 63.66% 262.20% 32.98% 提高 62.64 个百分点
分地区
北京地区 4,807,362,877.66 2,889,412,637.49 39.90% -41.76% -30.81% 降低 9.50 个百分点
广州地区 4,221,533,690.81 2,764,856,283.40 34.51% -43.13% -38.91% 降低 4.52 个百分点
重庆地区 4,208,529,586.38 2,834,209,527.42 32.66% 80.99% 116.49% 降低 11.04 个百分点
苏州地区 2,167,299,979.23 1,582,217,162.77 27.00% - -
上海地区 1,196,232,438.77 956,592,562.95 20.03% -81.13% -77.85% 降低 11.86 个百分点
天津地区 1,158,683,634.70 807,343,239.73 30.32% 3.75% 4.35% 降低 0.40 个百分点
惠州地区 313,097,393.18 285,616,999.56 8.78% -56.70% -49.49% 降低 13.01 个百分点
成都地区 48,633,848.30 46,416,977.45 4.56% - - --
报告期内，公司房产开发业务实现营业收入 158.13 亿元，同比下降 32.91%，毛利率为 27.54%，较去
年同期下降 9.22 个百分点；其中，住宅产品实现收入 144.35 亿元，毛利率为 25.89%；商务产品收入 13.78
亿元，毛利率为 44.81%。受新冠肺炎疫情影响，公司房产开发业务项目结算规模较去年同期下降；同时，
因结算项目的结构性差异，房地产开发业务毛利率有所下滑。
报告期内，公司物业出租业务实现营业收入 16.69 亿元，同比下降 9.36%，毛利率为 88.37%，较去年
同期下降 2.97 个百分点。公司物业出租业务的收入和毛利率小幅下降，主要原因是受新冠肺炎疫情影响，
项目客流量和销售额明显下滑，加之给客户租金减免，租赁收入和毛利率有所下降。
报告期内，物业经营业务实现营业收入 3.26 亿元，同比下降 52.52%，毛利率为-22.66%，较去年同期
下降 46.91 个百分点。公司物业经营业务下降的主要原因是受新冠肺炎疫情影响，酒店入住率和景区客流
量大幅下降。
（十一）是否存在需要特别关注的经营季节性或周期性特征
□ 是 √ 否
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金融街控股股份有限公司 2020 年年度报告摘要
（十二）报告期内营业收入、营业成本、归属于上市公司普通股股东的净利润总额或者构成
较前一报告期发生重大变化的说明
□ 适用 √ 不适用
七、面临退市情况
□ 适用 √ 不适用
八、涉及财务报告的相关事项
（一）与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
具体请见 2020 年年度报告第九节财务报告“附注四、27 重要会计政策、会计估计的变更”。
（二）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
□ 适用 √ 不适用
（三）与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
具体请见公司 2020 年年度报告第九节财务报告“附注七、合并范围的变动”。
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