国众联资产评估土地房地产估价有限公司
关于深圳证券交易所《关于对万泽实业股份有限公司的问
                          询函》的回复

深圳证券交易所：

    万泽实业股份有限公司于 2018 年 8 月 7 日收到贵所下发的《关于对万

泽实业股份有限公司的问询函》（公司部问询函〔2018〕第 269 号，以下简

称“问询函”）。根据问询函的要求，本公司对相关问题进行了核查，回复

如下：

    3．说明汕头“三旧改造”规划出台时间、具体内容，第二次评估未考虑
汕头“三旧改造”规划区域内未来土地综合利用后提升价值的原因及合理性，

并结合汕头“三旧改造”规划的具体内容、可比地块市场价值等，分析测算对

上述两宗土地价值的影响。请评估师发表核查意见。
    本公司核查情况：
    市场法主要评估参数可详见本次《土地估价技术报告》（国众联（2018）

（技）字第 4-009 号）“第三部分 土地估价”。

    本次以土地作价入股为评估目的，因此评估的是土地的现状规划条件

下价值（工业用地，宗地一根据产权证记载容积率≤2.0 设定；宗地二依据

《汕头经济特区城市规划条例》第十三条（二）“容积率：新区多层建筑不

大于 2.0，高层建筑不大于 4.5“设定容积率≤2.0）；经本公司评估人员向

当地国土部门相关工作人员口头咨询核实，该区域的“三旧”改造方案需

要由权利人作为申报主体向规划部门进行新的规划指标申报，由于双方尚

未完成以土地作价入股的经济行为，所以申报主体尚不确定，新的规划指
标也并未取得，故本公司无法在工业用途及工业规划指标的现状条件下考

虑“三旧”改造因素对评估对象价值的影响。因此，本次评估不考虑“三

旧改造”对评估对象的影响，是合理的。
（本页无正文，为《国众联资产评估土地房地产估价有限公司关于深圳证

券交易所〈关于对万泽实业股份有限公司的问询函〉的回复》之签字盖章

页）




                            国众联资产评估土地房地产估价有限公司



                                              年    月    日