原燕京华侨大学
固定资产及无形资产-土地评估项目
资 产 评 估 报 告 书
天兴评报字（2014）第0397号
（共一册 第一册）
北京天健兴业资产评估有限公司
二〇一四年四月二十九日
原燕京华侨大学固定资产及无形资产-土地评估项目资产评估报告书 第1页
原燕京华侨大学
固定资产及无形资产-土地评估项目
资产评估报告书
目 录
摘要 ................................................................ 3
资产评估报告书 ...................................................... 6
一、委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者 ...................... 6
二、评估目的 ................................................................ 9
三、评估对象和评估范围 ...................................................... 9
四、价值类型及其定义 ........................................................ 9
五、评估基准日 ............................................................. 10
六、评估依据 ............................................................... 10
七、评估方法 ............................................................... 11
八、评估程序实施过程和情况 ................................................. 15
九、评估假设 ............................................................... 17
十、评估结论 ............................................................... 17
十一、特别事项的说明 ....................................................... 17
十二、评估报告的使用限制说明 ............................................... 20
十三、评估报告提出日期 ..................................................... 21
资产评估报告书附件 ................................................. 23
北京天健兴业资产评估有限公司
原燕京华侨大学固定资产及无形资产-土地评估项目资产评估报告书 第2页
声明
一、本评估报告的分析、判断和结论是在独立、客观、公正的原则基础上形
成的，仅在报告设定的评估假设和限制条件下成立，评估报告使用者应当充分考
虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
二、本评估报告的使用仅限于报告中载明的评估目的，因使用不当造成的后
果与本评估机构和签字注册资产评估师无关。
三、遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表
专业意见是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、
合法性和完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
四、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪
守独立、客观和公正的原则。根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述
的内容是客观的，并对评估报告的合理性承担相应的法律责任。
五、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系，与相关当
事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
六、我们对评估对象及其涉及资产的法律权属状况给予了必要的关注，对评
估对象及其涉及资产法律权属资料进行查验，并对已经发现的问题进行了如实披
露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求，但我们
不对评估对象的法律权属做任何形式的保证。
北京天健兴业资产评估有限公司
原燕京华侨大学固定资产及无形资产-土地评估项目资产评估报告书 第3页
原燕京华侨大学
固定资产及无形资产-土地评估项目
资产评估报告书
天兴评报字（2014）第 0397 号
摘要
北京天健兴业资产评估有限公司（以下简称“天健兴业”）接受神州学人集团
股份有限公司、首都经济贸易大学的共同委托，根据有关法律、法规和资产评估
准则、资产评估公认原则，采用资产基础法对涉及原燕京华侨大学固定资产及无
形资产-土地价值，按照必要的评估程序执行评估业务，对其在2014年3月31日的价
值作出了公允反映。现将资产评估情况报告如下：
一、评估目的：因神州学人集团股份有限公司拟收回出资，需对华侨学院固
定资产及无形资产-土地进行评估，确定上述资产于评估基准日的市场价值，为收
回出资提供价值参考依据。
二、评估对象及评估范围：燕京华侨大学固定资产及无形资产-土地
三、价值类型：本次评估价值类型为市场价值。
四、评估基准日：2014年3月31日。
五、评估方法： 资产基础法。
六、评估结论
在持续经营前提下，至评估基准日 2014 年 3 月 31 日原燕京华侨大学固定资
产及无形资产-土地资产账面价值为 10,553.67 万元，评估价值 59,929.02 万元，增
值额为 49,375.35 万元，增值率为 467.85 %；其中固定资产账面价值为 10,553.67
万元，评估价值 11,689.36 万元，增值额为 1,135.69 万元，增值率为 10.76 %；无
形资产-土地账面价值为 0.00 万元，评估价值 48,239.66 万元，增值额为 48,239.66
万元。评估结果见下表：
北京天健兴业资产评估有限公司
原燕京华侨大学固定资产及无形资产-土地评估项目资产评估报告书 第4页
资产评估结果汇总表
产权持有者名称：原燕京华侨大学 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流动资产 - - -
2 非流动资产 10,553.67 59,929.02 49,375.35 467.85
3 其中：可供出售金融资产 - - -
4 持有至到期投资 - - -
5 长期应收款 - - -
6 长期股权投资 - - -
7 投资性房地产 - - -
8 固定资产 10,553.67 11,689.36 1,135.69 10.76
9 在建工程 - - -
10 工程物资 - - -
11 固定资产清理 - - -
12 生产性生物资产 - - -
13 油气资产 - - -
14 无形资产-土地 - 48,239.66 48,239.66
15 开发支出 - - -
16 商誉 - - -
17 长期待摊费用 - - -
18 递延所得税资产 - - -
19 其他非流动资产 - - -
20 资产总计 10,553.67 59,929.02 49,375.35 467.85
21 流动负债 - - -
22 非流动负债 - - -
23 负债合计 - - -
24 净资产（所有者权益） 10,553.67 59,929.02 49,375.35 467.85
八、特别说明
本次评估是在持续经营的假设前提下进行的。
我们特别强调：本评估意见仅作为交易各方进行资产交易的价值参考依据，
而不能取代交易各方进行交易价格的决定。
根据委托协议的约定，本报告及其结论仅用于本报告所设定的目的而不能用
于其他目的。
北京天健兴业资产评估有限公司
原燕京华侨大学固定资产及无形资产-土地评估项目资产评估报告书 第5页
根据国家的有关规定，本评估报告使用的有效期限为 1 年，自评估基准日 2014
年 3 月 31 日至 2015 年 3 月 30 日。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的全面情况和合理理解评估
结论，请报告使用者在征得评估报告书所有者许可后，认真阅读资产评估报告书
全文，并请关注特别事项说明部分的内容。
北京天健兴业资产评估有限公司
原燕京华侨大学固定资产及无形资产-土地评估项目资产评估报告书 第6页
原燕京华侨大学
固定资产及无形资产-土地评估项目
资产评估报告书
天兴评报字（2014）第 0397 号
神州学人集团股份有限公司、首都经济贸易大学：
北京天健兴业资产评估有限公司（以下简称“天健兴业”）接受神州学人集团
股份有限公司、首都经济贸易大学的共同委托，根据有关法律、法规和资产评估
准则、资产评估公认原则，采用资产基础法对涉及原燕京华侨大学固定资产及无
形资产-土地价值，按照必要的评估程序执行评估业务，对其在2014年3月31日的价
值作出了公允反映。现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者
本评估项目的委托方为神州学人集团股份有限公司、首都经济贸易大学。产
权持有者是原燕京华侨大学。
（一）委托方一
名称：神州学人集团股份有限公司
注册地址：福州市台江区五一南路 67 号
法定代表人姓名：王勇
注册资本：捌亿叁仟肆佰捌拾柒万捌仟贰佰肆拾元
公司类型：股份有限公司（上市）
经营范围：一般经营项目：电子、电子计算机、通讯、网络信息、环境保护
的技术服务及咨询服务；环保产品，机电产品，电子产品，机械设备，仪器仪表，
电气机械及器材，发酵罐，建筑材料，日用百货的批发、零售；对外贸易；房屋
租赁和物业管理。
北京天健兴业资产评估有限公司
原燕京华侨大学固定资产及无形资产-土地评估项目资产评估报告书 第7页
（二）委托方二
名称：首都经济贸易大学
首都经济贸易大学创建于 1956 年，是由原北京经济学院和原北京财贸学院于
1995 年 6 月合并、组建的北京市属重点大学。50 多年来，学校坚持育人为本的办
学宗旨，以培养“崇德尚能，经世济民”之才为己任，为国家和社会培养了一大
批优秀人才。经过几代首经贸人自强不息地开拓和建设，学校已经发展成为拥有
经济学、管理学、法学、文学、理学和工学等六大学科，以经济学、管理学为重
要特色和突出优势，各学科相互支撑、协调发展的现代化、多科性财经类大学。
学校本部位于丰台区花乡，地处中关村高科技园区丰台园内，以全日制本科
生和研究生教育为主，红庙校区位于朝阳区红庙，地处中央商务区（CBD），以留
学生和成人教育为主。校园占地总面积 580 亩，建筑总面积 30 万平方米，图书馆
藏书 166 万余册，拥有中外文期刊 2600 多种。
学校现有在籍学生21553人,其中本科生9741人，高职生360人，硕士研究生2422
人，博士研究生239人，留学生398人，各类成人教育学生8371人。近五年来，本
科招生录取分数始终在市属市管高校中名列前茅；毕业生考研和出国比例不断提
高，就业率保持在95%以上，受到社会广泛认可。学校不断创新大学生思政教育工
作平台，加强学生心理健康教育，完善和丰富大学生发展辅导体系，涌现出全国
先进班集体、全国三好学生、中国大学生自强之星等一系列优秀学生代表和学生
群体。
（三）产权持有者
1．基本情况
名称：原燕京华侨大学（后改为燕京华侨职业学院，以下简称“华侨学院”）
住所：北京市丰台区樊羊路 33 号
开办资金：600 万元
法定代表人姓名：华生
机构类型：民办非企业单位
2．历史沿革
北京天健兴业资产评估有限公司
原燕京华侨大学固定资产及无形资产-土地评估项目资产评估报告书 第8页
燕京华侨大学始建于 1984 年，是北京市归国华侨联合会创办的一所全日制面
授民办高校。
审批机关：北京市教育委员会；审批文号：〔85〕成教字第 047 号；办学许可
证号：〔京〕教社证字 V60010 号。
法人注册情况：2004 年 1 月 13 日取得由北京市民政局批准的《民办非企业单
位登记证书》，证书编号为京民民证字第 0030001 号，开办资金为 600 万元，法定
代表人华生，住所在北京市丰台区樊羊路 33 号。
2005 年 3 月 31 日，经北京市教委批准燕京华侨大学更名为燕京华侨职业学院
（以下简称“华侨学院”）。2005 年 11 月 3 日，北京市教委正式印发京教计【2005】
68 号文件《关于同意将燕京华侨职业学院划转到首都经济贸易大学的批复》，同意
燕京华侨职业学院整体划转到首经贸，撤销燕京华侨职业学院建制；同时首经贸
就燕京华侨职业学院教职工人员安置、在校生安排、资产、经费、教育教学管理
等制定详细的划转实施方案报北京市教委备案 。
3．非限定性净资产
非限定性净资产包括非限定性投入资产和非限定性经营积累。
非限定性投入资产：
2014 年 3 月 31 日
投资者名称
金额（人民币元）
神州学人集团股份有限公司 95,000,000.00
合计 95,000,000.00
备注：（1）燕京华侨大学是北京市归国华侨联合会创办的，2004 年 1 月 13 日
取得由北京市民政局批准的《民办非企业单位登记证书》，证书登记开办资金为 600
万，原始开办资金为办学积累和华侨捐款。
（2）2002 年 7 月 4 日，牛津—剑桥国际高科有限公司、北京市归国华侨联合
会和燕京华侨大学（合作前）签订了《合作办学合同》。神州学人集团股份有限公
司代替牛津—剑桥国际高科有限公司履行合同。2002 年 9 月 17 日，神州学人集团
股份有限公司按照合同的规定在 2002 年 9 月 17 日支付了 9500 万元（由福州尤卡
斯技术服务有限公司代为划入）。截止 2014 年 3 月 31 日，神州学人集团股份有限
北京天健兴业资产评估有限公司
原燕京华侨大学固定资产及无形资产-土地评估项目资产评估报告书 第9页
公司投入资金为 9500 万元。
（四）委托方与产权持有者、委托方以外的其他评估报告使用者的关系
本评估项目委托方为神州学人集团股份有限公司、首都经济贸易大学，产权
持有者为华侨学院。神州学人集团股份有限公司为产权持有者股东。
除以上各方之外无其他评估报告的使用者。
二、评估目的
因神州学人集团股份有限公司拟收回出资，需对华侨学院固定资产及无形资
产-土地进行评估，确定上述资产于评估基准日的市场价值，为收回出资提供价值
参考依据。
所称“市场价值”，意指独立、自愿、精明的交易双方对交易对象在特定的公
开市场上所能实现的公平交易价格而达成的一致合理估计。
双方理解，评估结果系指评估人员对所评估资产或对象在持续经营或既定用
途不变并持续使用且评估基准日的外部经济环境与市场状况表现以及评估师所依
据的评估前提和假设条件没有重大变化的情况下，为满足评估目的而提出的价值
估算成果，不能理解为公开市场条件下的市场成交价格保证。
三、评估对象和评估范围
本项目评估对象及评估范围为华侨学院固定资产及无形资产-土地。固定资产
包括房屋建筑物、构筑物、机器设备及车辆，账面值共计 10,553.67 万元，无形资
产-土地为两宗划拨土地使用权。
华侨学院确定上述资产范围与本次评估范围一致。
四、价值类型及其定义
本次评估价值类型为“市场价值”。本报告书所称“市场价值”是指自愿买方
和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进
行正常公平交易的价值估计数额。
北京天健兴业资产评估有限公司
原燕京华侨大学固定资产及无形资产-土地评估项目资产评估报告书 第10
页
五、评估基准日
本项目资产评估基准日为 2014 年 3 月 31 日。
委托方为本项目拟定了时间表，综合考虑各相关因素并与各方协商，确定评
估基准日为2014年3月31日。
六、评估依据
本次评估工作中所遵循的具体行为依据、法律依据、产权依据和取价依据
为：
（一）行为依据
神州学人集团股份有限公司、首都经济贸易大学与北京天健兴业资产评估有
限公司签订的评估业务约定书。
（二）法律法规依据
1．《中华人民共和国公司法》；
2．国务院 1991 年 91 号令《国有资产评估管理办法》；
3．原国家国有资产管理局国资办发[1992]36 号《国有资产评估管理办法实施
细则》；
4．国务院国有资产监督管理委员会第 12 号令《企业国有资产评估管理暂行
办法》；
5．国资委产权[2006]274 号《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的
通知》；
6．其它相关的法律法规文件；
（三）评估准则依据
1．资产评估价值类型指导意见；
2．中国注册会计师协会关于印发会协[2003]18 号《注册资产评估师关注评估
对象法律权属指导意见》的通知；
3．（中评协[2011]）227 号）《资产评估准则——企业价值》；
北京天健兴业资产评估有限公司
原燕京华侨大学固定资产及无形资产-土地评估项目资产评估报告书 第11
页
4．财企[2004]20 号《资产评估准则—基本准则》、《资产评估职业道德准则
—基本准则》；
5．中评协[2007]189 号关于印发《资产评估准则—评估报告》等 7 项资产评估
准则的通知；
6．企业国有资产评估报告指南；
（四）产权依据
1．公司章程；
2．土地使用权证、车辆行驶证等产权证明文件；
3．其他与企业资产的取得、使用等有关的合同、会计报表及其他资料；
（五）取价依据
1．中国人民银行于评估基准日执行的存贷款利率；
2．近年来财政部发行的国债利率；
3．《资产评估常用数据及参数手册》；
4．同业上市公司有关资料；
5．Wind 资讯
6．各种新闻、杂志、网站、生产厂家或其他渠道收集的价格信息资料和其
他资料；
7．评估人员掌握的有关信息及现场勘察记录等资料；
8．其他询价资料及有关资产评估的参考资料。
七、评估方法
根据评估目的和委托资产特点，本次评估房屋建（构）筑物和设备采用了成
本法进行评估，无形资产土地使用权采用基准地价法进行评估。
1．关于房屋建（构）筑物的评估
本次建（构）筑物的评估采用重置成本法进行评估。
北京天健兴业资产评估有限公司
原燕京华侨大学固定资产及无形资产-土地评估项目资产评估报告书 第12
页
所谓重置成本法是指按评估时点的市场条件和被评估房产的结构特征计算重
置同类房产所需投资（简称重置全价）乘以综合评价的房屋建筑物的综合成新率
确定被评估房产价值的一种方法。
基本公式：
评估值=重置全价×综合成新率
（1）重置全价的确定：
重置全价=建安工程造价＋工程建设其它费＋资金成本
1）建安工程造价
某些单项工程预结算资料完整，评估人员根据预结算中确定的分部分项工程
量，结合被评估建筑物现状进行调整并套用当地现行建筑工程消耗定额按当地基
准日时的人工材料等价格水平和相关规定计算建安工程造价；某些单项工程由于
建成年代较久远，评估人员无法收集到完整的工程预结算资料，对于这些工程，
评估人员采用与被评估建筑物相类似的工程进行材料消耗量的类比，计算出被评
估建筑物的主要建筑材料用量，再结合评估基准日当地建筑材料价格，计算出主
材价，进一步计算得出材料价格和直接工程费等，按照现行的费用定额取费计算
出建安工程造价。
2）工程建设其它费
工程建设其它费主要包括建设单位管理费、工程监理费、勘察设计费、环境
影响评价费、维修费等费用。根据国家和当地政府的有关规定，结合本项目的具
体情况确定。
3）资金成本
资金成本根据项目合理建设工期，按照评估基准日适用的中国人民银行 2012
年 7 月 6 日公布的建设期贷款利率，测算项目的合理资金成本。资金以均匀投入
并按单利计算。
（2）综合成新率的确定
建（构）筑物的成新率根据年限法、勘察法两种方法计算的成新率加权平均
北京天健兴业资产评估有限公司
原燕京华侨大学固定资产及无形资产-土地评估项目资产评估报告书 第13
页
后确定。
年限法成新率＝（经济使用年限-已使用年限）/经济使用年限×100%
勘察法成新率＝结构部分打分值×权数＋装修部分打分值×权数＋安装部分打
分值×权数
勘察法成新率：通过评估人员对各建(构)筑物的实地勘察，对建(构)筑物的基
础、承重构件(梁、板、柱)、墙体、地面、屋面、门窗、墙面粉刷、吊顶及上下
水、通风、电照等各部分的勘察，结合建筑物使用状况、维修保养情况，分别评
定得出各建筑物的现场勘察成新率。
经以上两种方法计算后，通过加权平均计算成新率。
综合成新率＝勘察成新率×60%+年限法成新率×40%
（3）评估值的确定
评估值＝重置全价×综合成新率
2．关于设备类资产的评估
本次设备类资产评估主要采用重置成本法进行评估，即以设备的重置全价乘
以综合成新率得出设备评估价值，基本公式如下：
评估价值＝重置全价×综合成新率
（1）设备重置全价的确定
1)机器设备和电子设备重置全价的确定
机器设备重置全价的确定主要通过市场询价、查阅近期设备报价手册、
《2013 年机电产品价格信息查询系统》以及参考资产占有单位近期签订的设备购
销合同，采用以上一种或几种途径相结合的方法确定设备购置价格。本次评估范
围均为不需安装调试即可直接使用的设备以及电子设备，从市场询价（含运杂费）
即为其评估重置全价。
2）运输设备评估重置全价的确定
车辆重置全价由购置价、车辆购置税、其他费用（如验车费、牌照费、手续
北京天健兴业资产评估有限公司
原燕京华侨大学固定资产及无形资产-土地评估项目资产评估报告书 第14
页
费等）三部分构成。
购置价参照车辆所在地同类车型最新交易的市场价格确定；车辆购置税依据
《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》。其他费用依据地方车辆管理部门的合理
收费标准水平确定。
（2）设备成新率的确定
1）对于机器设备和电子设备的成新率，在年限法成新率的计算基础上，评估
人员通过查阅检维修、技改及检测资料，与设备技术管理人员、现场操作人员、
检维修人员座谈等方式了解设备的设计、制造、实际使用、维护、修理、大修理
改造情况，以及现有性能、运行状态和技术进步等因素的影响，通过打分计算勘
察鉴定成新率，对年限法成新率进行调整后确定综合成新率。
正常使用设备：年限法成新率=（经济使用年限-已使用年限）/经济使用年限
×100%
超期服役设备：年限法成新率=尚可使用年限/（已使用年限＋尚可使用年限）
×100%
2）对于车辆，依据现行的车辆强制报废标准，以车辆行驶里程、现场勘查分
别以 40%及 60%的权重计算成新率。
3．关于无形资产-土地的评估
纳入评估范围的无形资产为土地使用权。
（1）对于土地使用权，评估人员根据委托方提供的评估资料，首先进行土地
面积、容积率、用途、地上建筑物情况等的核实，并与有关人员座谈，了解土地
四至，交通状况，周边环境，土地开发现状，规划与现行实施状况。然后进行了
相关市场调查，收集当地政府公布的有关基准地价文件、当地土地取得费等有关
资料，取得土地评估的计价依据。在根据所收集掌握的有关资料的基础上，宗地
采用成本逼近法和基准地价法对委估宗地进行综合评定估算。
1）成本逼近法：成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依
据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的
北京天健兴业资产评估有限公司
原燕京华侨大学固定资产及无形资产-土地评估项目资产评估报告书 第15
页
估价方法。其基本原理是对土地的所有投资，包括土地取得费用和基础设施开发
费用两大部分作为“基本成本”，运用等量资本获取等量利润的投资原理，加上“基
本成本”所应产生的合理利润、利息，作为地价的基础部分，同时根据国家对土地
的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益（其实质来源于土
地增值），从而求得出让土地价格。
其基本计算公式为：
有限年期土地价格＝土地取得费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋有
关税费＋土地增值收益
2）基准地价法：基准地价是政府制定的，并以政府的名义公布施行的，具
有公示性、法定的权威性和一定的稳定性，是对市场交易价产生制约和引导作用
的一种土地价格标准。基准地价系数修正法，是依据基准地价级别范围，按不同
用途对影响地价的区域因素和个别因素等进行系数修正，从而求得待估宗地公平
市场价值的一种评估方法。根据《城镇土地估价规程》与当地基准地价报告，其
基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：
基准地价系数修正法评估的宗地地价
＝[基准地价×K1×（1+∑K）×Ki +开发程度修正值]×K2
式中： K1──期日修正系数
∑K──影响地价区域因素及个别因素修正系数之和
Ki──其他修正系数
K2──土地使用年期修正系数
八、评估程序实施过程和情况
（一）接受委托及准备阶段
1．天健兴业于 2014 年 4 月接受委托方的委托，开始本评估项目工作。在接
受委托后，天健兴业即与委托方就本次评估目的、评估对象与评估范围、评估基
准日、委托评估资产的特点等影响资产评估方案的问题进行了认真讨论。
2．根据委托评估资产的特点，有针对性地布置资产评估申报明细表，并设
北京天健兴业资产评估有限公司
原燕京华侨大学固定资产及无形资产-土地评估项目资产评估报告书 第16
页
计主要资产调查表，对委托方参与资产评估配合人员进行业务培训，填写资产评
估清查表和各类调查表。
3．评估方案的设计
依据了解资产的特点，制定评估具体方案和实施计划，确定评估人员，组成
资产评估现场工作小组。
4．评估资料的准备
收集和整理评估对象产权证明文件、企业财务资料等。
（二）现场清查阶段
1．评估对象真实性和合法性的查证
根据委托方及产权持有者提供的资产和负债申报明细，评估人员针对实物资
产采用不同的核查方式进行查证。
对固定资产的调查采用重点和一般相结合的原则，重点调查重要房产、设备
等资产。评估人员，查阅了相关房产预决算书，设备购置合同发票等，从而确定
资产的真实性。
2．资产实际状态的调查
设备运行状态的调查采用重点和一般相结合的原则，重点调查价值量较大的
设备。主要通过查阅设备的运行记录，在产权持有者设备管理人员的配合下现场
实地观察设备的运行状态等方式进行。在调查的基础上完善重要设备调查表。
3．实物资产价值构成的调查
根据产权持有者的资产特点，调查其资产价值构成的合理性和合规性。重点
核查固定资产账面金额的真实性、准确性、完整性和合规性。查阅了有关会计凭
证、会计账簿以及设备采购合同等资料。
（三）选择评估方法、收集市场信息和估算过程
评估人员在现场依据针对本项目特点制定的工作计划，结合实际情况确定的
作价原则及估值模型，明确评估参数和价格标准后开始评定估算工作。
（四）评估汇总阶段
1．评估结果的确定
依据天健兴业评估人员在评估现场勘察的情况以及所进行的必要的市场调查
北京天健兴业资产评估有限公司
原燕京华侨大学固定资产及无形资产-土地评估项目资产评估报告书 第17
页
和测算，确定委托评估资产的资产基础法结果。
2．评估结果的分析和评估报告的撰写
按照京天健兴规范化要求编制相关资产的评估报告书。评估结果及相关资产
评估报告按天健兴业规定程序进行三级复核，经签字注册资产评估师最后复核无
误后，由项目组完成并提交报告。
3．工作底稿的整理归档
九、评估假设
1．交易假设：假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评
估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
2．公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在
这样的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市
场条件，是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖
方的地位平等，都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自
愿的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行。
3．持续使用假设：持续使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这
样的市场条件下的资产状态的一种假定。首先被评估资产正处于使用状态，其次
假定处于使用状态的资产还将继续使用下去。在持续使用假设条件下，没有考虑
资产用途转换或者最佳利用条件，其评估结果的使用范围受到限制。
4．企业持续经营假设：是将企业整体资产作为评估对象而作出的评估假
定。即企业作为经营主体，在所处的外部环境下，按照经营目标，持续经营下
去。企业经营者负责并有能力担当责任；企业合法经营，并能够获取适当利润，
以维持持续经营能力。
十、评估结论
在持续经营前提下，至评估基准日 2014 年 3 月 31 日华侨学院固定资产及无
形资产-土地资产账面价值为 10,553.67 万元，评估价值 59,929.02 万元，增值额为
49,375.35 万元，增值率为 467.85 %；其中固定资产账面价值为 10,553.67 万元，评
估价值 11,689.36 万元，增值额为 1,135.69 万元，增值率为 10.76 %；无形资产-土
北京天健兴业资产评估有限公司
原燕京华侨大学固定资产及无形资产-土地评估项目资产评估报告书 第18
页
地账面价值为 0.00 万元，评估价值 48,239.66 万元，增值额为 48,239.66 万元。评
估结果见下表：
资产评估结果汇总表
产权持有者名称：华侨学院 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流动资产 - - -
2 非流动资产 10,553.67 59,929.02 49,375.35 467.85
3 其中：可供出售金融资产 - - -
4 持有至到期投资 - - -
5 长期应收款 - - -
6 长期股权投资 - - -
7 投资性房地产 - - -
8 固定资产 10,553.67 11,689.36 1,135.69 10.76
9 在建工程 - - -
10 工程物资 - - -
11 固定资产清理 - - -
12 生产性生物资产 - - -
13 油气资产 - - -
14 无形资产-土地 - 48,239.66 48,239.66
15 开发支出 - - -
16 商誉 - - -
17 长期待摊费用 - - -
18 递延所得税资产 - - -
19 其他非流动资产 - - -
20 资产总计 10,553.67 59,929.02 49,375.35 467.85
21 流动负债 - - -
22 非流动负债 - - -
23 负债合计 - - -
24 净资产（所有者权益） 10,553.67 59,929.02 49,375.35 467.85
北京天健兴业资产评估有限公司
原燕京华侨大学固定资产及无形资产-土地评估项目资产评估报告书 第19
页
十一、特别事项的说明
1、本报告是在独立、公正、客观、科学的原则下作出的，我公司及参加评
估人员与委托方及资产占有方之间无任何特殊利害关系。
2、本报告提出的评估结果是在委托方及资产占有方提供必要的资料基础上
形成的，我们对委托方和产权持有者提供的有关评估对象法律权属资料和资料来
源进行了必要的查验，并有责任对查验的情况予以披露。但本报告所依据的权属
资料之真实性、准确性和完整性由委托方和资产占有方负责并承担相应的责任。
3、本评估结果是对 2014 年 3 月 31 日这一评估基准日产权持有者资产客观公
允反映，本公司对这一基准日以后的企业资产价值发生的重大变化不负任何责
任。发生评估基准日期后重大事项时，不能直接使用本评估结论。
在评估基准日期后，且评估结果有效期内，若资产数量、价格标准发生变化
并对资产评估结果产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估
值。
4、本次评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则
确定的华侨学院的资产市场价值，未考虑已经办理的或正在办理的抵押、担保等
可能造成的影响，未对资产评估增值做任何纳税准备，也未考虑可能存在的抵
押、担保、或有负债、未决诉讼或任何其他可能存在的诉讼所可能产生的任何影
响，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本报告
也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格
的影响。
5、本次评估结果基于本报告及其说明所陈述的有关假设基础之上，此等数
据将会受多种市场因素影响而变化。我们对市场变化的情况不承担发表意见的责
任，同时我们也没有义务为了反映报告日后的事项而进行任何修改。当前述条件
以及评估中遵循的各种原则发生变化时，评估结果一般会失效。
6、注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并
发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评
北京天健兴业资产评估有限公司
原燕京华侨大学固定资产及无形资产-土地评估项目资产评估报告书 第20
页
估对象可实现价格的保证。
7、本次评估范围内的房屋建筑物未取得房产所有权证。评估时房物和构筑
物的账面值无法拆分出房屋和构筑物各自的详细的账面值，因此房屋和构筑物的
账面值均在房屋中体现，构筑物无账面值。华侨学院承诺其拥有房屋及构筑物的
所有权，不存在任何争议或纠纷。
8、本次评估范围内的部分设备已毁损，我们按实物进行了盘点，评估以盘
存实物为准。华侨学院出具了相关说明。
9、在固定资产核算的图书，账面价值 13,185,019.75 元。后因自然灾害损毁
了部分图书，但华侨学院未做账务处理。现根据盘点数量外文图书全部按 1 台币=
0.03281 美元，1 美元= 6.1521 人民币的外汇比率确认图书价值，图书的总价值为
5,928,619.77 元。
10、2005 年 3 月 31 日，经北京市教委批准燕京华侨大学更名为燕京华侨职业
学院。2005 年 11 月 3 日，北京市教委正式印发京教计【2005】68 号文件《关于
同意将燕京华侨职业学院划转到首都经济贸易大学的批复》，同意燕京华侨职业
学院整体划转到首经贸，撤销燕京华侨职业学院建制；同时首经贸就燕京华侨职
业学院教职工人员安置、在校生安排、资产、经费、教育教学管理等制定详细的
划转实施方案报北京市教委备案 。
11、纳入评估范围的丰国用（96）字第 00401 号土地现为首经贸大学使用，
土地证上的证载权利人为燕京华侨大学，权属不存在争议。
评估报告使用者应注意上述特别事项对评估结论所产生的影响。
十二、评估报告的使用限制说明
1．本报告仅供委托方用于评估目的对应的经济行为和送交资产评估行政主
管部门审查使用；评估报告书的使用权归委托方所有。
2．本报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
3．未经我公司同意委托方不得将报告的全部或部分内容发表于任何公开媒
体上；对不当使用评估结果于其他经济行为而形成的结果，本公司不承担任何法
律责任。
北京天健兴业资产评估有限公司
原燕京华侨大学固定资产及无形资产-土地评估项目资产评估报告书 第21
页
4．根据国家的有关规定，本评估结果的有效期限为 1 年，自评估基准日 2014
年 3 月 31 日起，至 2015 年 3 月 30 日止。
十三、评估报告提出日期
本评估报告提出日期为 2014 年 4 月 29 日。
北京天健兴业资产评估有限公司
原燕京华侨大学固定资产及无形资产-土地评估项目资产评估报告书 第22
页
（ 本页 无正 文）
资 产评 估机 构：北 京天 健兴 业资产 评估 有限 公司
法 定代 表人 ：
注 册资 产评 估师：
注 册资 产评 估师：
二 〇一 四年 四月二 十九 日
北京天健兴业资产评估有限公司
燕京华侨大学固定资产及无形资产-土地评估项目资产评估报告书附件
原燕京华侨大学
固定资产及无形资产-土地评估项目
资产评估报告书附件
北京天健兴业资产评估有限公司
燕京华侨大学固定资产及无形资产-土地评估项目资产评估报告书附件
关于《资产评估报告书附件》使用范围的声明
本资产评估报告附件仅供委托方用于评估目的对应的经济行为和送交资产评
估行政主管部门审查使用；评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可
评估机构不得随意向他人提供或公开；未经我公司同意委托方不得将报告的部分
或部分内容发表于任何公开媒体上；对委托方不当引用评估结果于其他经济行为
而形成的结果，本公司不承担任何法律责任。
北京天健兴业资产评估有限公司
燕京华侨大学固定资产及无形资产-土地评估项目资产评估报告书附件
一、与评估目的相对应的经济行为文件
北京天健兴业资产评估有限公司
燕京华侨大学固定资产及无形资产-土地评估项目资产评估报告书附件
二、委托方和产权持有者法人营业执照
北京天健兴业资产评估有限公司
燕京华侨大学固定资产及无形资产-土地评估项目资产评估报告书附件
三、评估对象涉及的主要权属证明资料
北京天健兴业资产评估有限公司
燕京华侨大学固定资产及无形资产-土地评估项目资产评估报告书附件
四、委托方和相关当事方的承诺函
北京天健兴业资产评估有限公司
燕京华侨大学固定资产及无形资产-土地评估项目资产评估报告书附件
五、签字注册资产评估师的承诺函
北京天健兴业资产评估有限公司
燕京华侨大学固定资产及无形资产-土地评估项目资产评估报告书附件
注册资产评估师承诺函
神州学人集团股份有限公司、首都经济贸易大学：
因神州学人集团股份有限公司拟收回出资，需对华侨学院固定资产及无形资
产-土地进行评估，确定上述资产于评估基准日的市场价值，为收回出资提供价
值参考依据，神州学人集团股份有限公司、首都经济贸易大学委托我公司，对该
经济行为所涉及的原燕京华侨大学固定资产及无形资产-土地，以 2014 年 3 月 31
日为基准日进行了评估，形成了资产评估报告。在本报告中披露的假设条件成立
的前提下，我们承诺如下：
1．具备相应的执业资格。
2．评估对象和评估范围与评估业务约定书约定一致。
3．对评估对象及其所涉及的资产进行了必要的核实。
4．根据资产评估准则和相关评估规范选用了评估方法。
5．充分考虑了影响评估价值的因素。
6．评估结论合理。
7．评估工作未受到干预并独立进行。
注册资产评估师：
注册资产评估师：
二〇一四年四月二十九日
北京天健兴业资产评估有限公司
燕京华侨大学固定资产及无形资产-土地评估项目资产评估报告书附件
六、评估机构资格证书
北京天健兴业资产评估有限公司
燕京华侨大学固定资产及无形资产-土地评估项目资产评估报告书附件
七、评估机构法人营业执照副本
北京天健兴业资产评估有限公司
燕京华侨大学固定资产及无形资产-土地评估项目资产评估报告书附件
八、签字注册资产评估师资格证书
北京天健兴业资产评估有限公司
