神州学人集团股份有限公司
拟转让非主业资产项目
资 产 评 估 说 明
天兴评报字(2014)第 1110 号
（共一册，第一册）
北京天健兴业资产评估有限公司
二〇一四年十月二十日
目录 第1页
目 录
第一部分 关于《评估说明》使用范围的声明 ........................... 1
第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明 ........................... 2
第三部分 评估对象与评估范围说明 ................................... 3
第四部分 资产核实情况总体说明 ..................................... 5
第五部分 股权评估技术说明 ......................................... 8
一、评估范围 ................................................. 8
二、评估方法 ................................................. 8
三、股权评估及计算过程 ....................................... 9
四、评估结果及分析 .......................................... 34
第六部分 房地产评估技术说明 ...................................... 36
一、评估范围 ................................................ 36
二、评估对象概况 ............................................ 36
三、评估过程 ................................................ 37
四、评估依据 ................................................ 38
五、评估方法 ................................................ 38
六、评估测算过程 ............................................ 39
七、评估结果及增减值分析 .................................... 45
第七部分 评估结论及分析 .......................................... 46
一、评估结论 ................................................ 46
二、评估结论与账面价值比较变动情况及原因 .................... 47
三、股东部分权益价值的溢（折）价和流动性折扣 ................ 47
附件一：关于进行资产评估有关事项的说明 ............................. 48
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第一部分 关于《评估说明》使用范围的声明
本评估说明仅供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和部
门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位
和个人，不得见诸公开媒体。
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第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明
本部分内容由委托方暨产权持有者编写并盖章，内容见附件一。
委托方暨产权持有者：神州学人集团股份有限公司（以下简称“神州学人”）
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第三部分 评估对象与评估范围说明
一、评估对象与评估范围
评估对象及评估范围神州学人拟转让的 9 家股权及三处房地产，具体评估范
围如下表所示：
股 权
金额单位：万元
序
被投资单位名称 公司简称 持股比例 账面余额 减值准备 账面价值
号
大华大陆投资有限
1 大华大陆 40.1% 26,296.31 26,296.31
公司
北京欧地安电子工
2 欧地安 100% 156.43 156.43
业科技有限公司
北京沃思华电气科
3 沃思华 100% 302.00 302.00
技有限公司
福州福发技术服务
4 福发技术 100% 50.00 50.00
有限公司
中金增储（北京）
5 中金增储 10% 2,200.00 2,200.00
投资基金有限公司
南京蔚蓝股权投资
6 南京蔚蓝 14.04% 210.04 210.04
企业（有限合伙）
四川新生命干细胞
7 四川新生命 10% 3,100.00 3,100.00
科技股份有限公司
广州市西尔思环境
8 西尔思 46% 443.20 443.20 0
科技发展有限公司
福发环境科技发展
9 福发环境 5% 250.00 250.00 0
有限公司
10 合 计 33,007.97 693.20 32,314.77
上表中，西尔思和福发环境两家公司在评估基准日前早已注销，神州学人已
经全额计提减值准备。
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房地产
单位：万元
序 建筑面积
物业名称 房产证号 坐落 账面原值 账面净值
号 （M2）
长乐市湖
南镇鹏程
航房权证 H
航空港房屋 22 号厂 路 18 号金
1 字第
房 山空港工 10,313.09
10002868 号
业集中区
22 号
2,133.14 1,840.42
长乐市湖
南镇鹏程
航房权证 H
航空港房屋 23 号厂 路 18 号金
2 字 第
房 山空港工 10,313.09
10002867 号
业集中区
23 号
北京市海
太极大厦 5-9 层 30
淀区北四 5150.46M2
3 年使用权、地下车 无 2,950.23 1,991.41
环中路 211 30 个车位
位
号
4 合 计 25,776.64 5,083.37 3,831.83
资产评估范围以委托方提供的评估申报表为准。
二、引用其他机构出具的报告情况
本次评估未引用其他机构出具的报告。
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第四部分 资产核实情况总体说明
一、 资产核实人员组织、实施时间和过程
接受资产评估委托后，北京天健兴业资产评估有限公司指定了评估项目总体
负责人、现场负责人，组建了评估项目组。根据神州学人公司提供的评估申报
表，制定了详细的现场清查核实计划，评估项目组在企业相关人员的配合下，于
2014 年 10 月 08 日至 10 月 22 日，对纳入评估范围各单位进行了现场清查核实。
在企业如实申报资产并对被评估资产、负债进行全面自查的基础上，评估人
员对纳入评估范围内的资产和负债进行了清查核实。非实物资产主要通过查阅企
业的原始会计凭证、核查企业债权债务的形成过程和账面数字的准确性，通过访
谈和账龄分析核实债权收回的可能性、债务的真实性。实物资产清查内容主要为
核实资产数量、使用状态、产权及其他影响评估作价的重要事项。
（一）资产核实主要步骤
1．指导被投资单位相关人员进行填表与准备相关资料
评估人员指导企业在自行资产清查的基础上，按照评估机构提供的“评估申
报表”及其填写要求对纳入评估范围的资产、负债进行填报，同时要求企业相关
人员按照评估人员下发的“评估资料清单”准备资产的产权证明文件和反映性
能、状态、经济技术指标等情况的文件资料。
2．初步审查被投资单位填报的评估申报表
评估人员通过翻阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详细状况和经
营状况，然后审阅企业提供的 “评估申报表”，初步检查有无填项不全、错
填、项目不明确、不完善等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查“评估申
报表”是否符合要求，对于存在的问题反馈给企业进行补充完善。
3．现场实地勘察和数据核实
在企业如实申报并进行全面自查的基础上，根据评估范围涉及资产的类型、
数量和分布状况，评估人员在企业相关人员的配合下，按照资产评估准则的规
定，对各项资产进行了现场清查核实，并针对不同的资产性质及特点，采取了不
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同的清查核实方法。非实物资产、负债主要通过查阅企业的原始会计凭证、核查
企业债权债务的形成过程和函证，通过访谈和账龄分析核实债权收回的可能性、
债务的真实性；实物资产清查内容主要为核实资产数量、使用状态、产权及其他
影响评估作价的重要事项。
4．补充、修改和完善评估申报表
评估人员根据现场实地勘察结果，并和企业相关人员充分沟通，进一步完善
资产“资产评估申报表”，以做到：账、表、实相符及复合客观和企业实际情
况。
5．核实主要资质及产权证明文件
评估人员对纳入评估范围的股权及房地产的产权进行核实调查，以确认产权
是否清晰。
二、 影响资产核实的事项及处理方法
通过资产清查，评估人员发现影响资产核实的事项及处理方法如下：
（一）对于中金增储（北京）投资基金有限公司（持股 10%）和南京蔚蓝股权
投资企业（有限合伙，持股 14.04%）、四川新生命干细胞科技股份有限公司（持
股 10%）三家企业，由于持股比例小，神州学人对其不具有控制权，因此无法对其
履行现场评估程序。本次评估主要是通过委托方取得相关资料的方式选择合适的
方法进行评估。
（二）对于广州西尔思环境科技发展有限公司,评估人员通过全国企业信用公
示系统查询，其营业执照已被广州市工商行政管理局吊销。神州学人已经对西尔
思全额计提减值准备，并出具了西尔思已经注销无资产可供分配且无或有负债的
声明。
（三）对于福发环境科技发展有限公司两家企业，评估人员通过全国企业信
用公示系统未查询到该公司的登记信息。神州学人已经对福发环境全额计提减值
准备，并出具了福发环境已经注销无资产可供分配且无或有负债的声明。
（四）纳入本次股权评估范围的大华大陆持有北京九恒星科技股份有限公司
2.17%股权。北京九恒星科技股份有限公司系依据中国法律设立并在全国中小企业
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股份转让系统挂牌交易的股份有限公司，注册资本 5485.5 万元，总股本 5485.5
万元。公司住所：北京市海淀区中关村南一条 2 号 5,6,7 层，法定代表人：解洪
波。根据北京九恒星科技股份有限公司 2014 年 6 月 19 日在北京市签署的《定向
发行》股份认购协议，北京九恒星科技股份有限公司同意大华大陆以 6.5 元/股的
价格认购 154 万股普通股。至评估基准日，大华大陆已经将增资入股款合计 1001
万元汇入九恒星指定账户，但本次增资入股尚未完成工商注册手续。
由于资料来源的不完全而可能导致的评估对象与实际状况之间的差异，未在
本公司考虑的范围之内。
三、 核实结论
经上述清查核实，神州学人纳入评估范围的股权共 9 家，账面价值 32,314.77
万元，其中有两家已经注销；房地产为位于福建长乐市的工业厂房、位于北京市
海淀区北四环中路 211 号太极大厦 5-9 层的使用权和 30 个车位的使用权，账面价
值 3,831.83 万元。纳入评估范围的资产合计 36,146.60 万元。
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第五部分 股权评估技术说明
一、评估范围
纳入评估范围的股权共 9 家，包括全资子公司 3 家，合营子公司 2 家，参股
公司 4 家。账面余额 33,007.97 万元，长期股权投资提减值准备 693.20 万元，账
面价值 32,314.77 万元。
金额单位：人民币元
序
被投资单位名称 公司简称 持股比例 账面余额 减值准备 账面价值
号
大华大陆投资有限
1 大华大陆 40.1% 26,296.31 26,296.31
公司
北京欧地安电子工
2 欧地安 100% 156.43 156.43
业科技有限公司
北京沃思华电气科
3 沃思华 100% 302.00 302.00
技有限公司
福州福发技术服务
4 福发技术 100% 50.00 50.00
有限公司
中金增储（北京）
5 中金增储 10% 2,200.00 2,200.00
投资基金有限公司
南京蔚蓝股权投资
6 南京蔚蓝 14.04% 210.04 210.04
企业（有限合伙）
四川新生命干细胞
7 四川新生命 10% 3,100.00 3,100.00
科技股份有限公司
广州市西尔思环境
8 西尔思 46% 443.20 443.20 0
科技发展有限公司
福发环境科技发展
9 福发环境 5% 250.00 250.00 0
有限公司
10 合 计 33,007.97 693.20 32,314.77
上表中，西尔思和福发环境两家公司在评估基准日前早已注销，神州学人已
经全额计提减值准备。
二、评估方法
1、对于合营公司大华大陆的评估：大华大陆是由神州学人集团股份有限公司、
北京新荣拓展投资管理有限公司优欧弼及投资管理（上海）有限公司共同出资设
立的合营公司，其中神州学人持有 40.1%股份。因大华大陆公司属于投资公司，无
法对企业未来的收益进行合理的预估，故本次评估未采用收益法进行评估，因无
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法找到与大华大陆相似的交易案例，故本次评估未采用市场法进行评估，结合本
次资产评估对象、价值类型和评估师所收集的资料，确定采用资产基础法对大华
大陆进行整体评估。
2、对全资子公司欧地安、沃思华、福发技术的评估：该三家历史经营状况较
差，且已基本无主营业务，不适合采用收益法和市场法进行评估，故对其采用资
产基础法进行评估。
3、对参股公司四川新生命的评估：该公司历史经营状况较好，在 A 股市场上
有类似的上市公司且近几年均有分红，因此本次评估采用市场法和收益法进行评
估。
4、对参股公司中金增储、南京蔚蓝的评估：该两家公司历史上无投资收益分
红，且由于持股比例较小，无法进入企业履行完整的评估程序，因此本次评估按
照被投资企业持股比例乘以净资产（或调整后净资产）确定评估值；
5、对于西尔思和福发环境的评估：评估人员通过全国企业信用公示系统查询，
西尔思已经注销，评估人员未查到福发环境相关信息。神州学人对西尔思和福发
环境均已经全额计提减值准备，出具了已经注销无资产可供分配且无或有负债的
声明。本次评估，对于持有的这两家公司股权评估为零。
三、股权评估及计算过程
（一）大华大陆投资有限公司评估说明
1、企业简况
企业名称：大华大陆投资有限公司（简称“大华大陆”）
营业执照号: 650000038002645
注册地址：乌鲁木齐经济技术开发区口岸综合楼 34 号 510
法定代表人：郑亚南
注册资本：30,000 万人民币
企业类型：有限责任公司
成立日期：2003 年 01 月 28 日
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经营范围：从事对非上市企业的股权投资、通过认购非公开发行股票或者受
让股权等方式持有上市公司股份以及相关咨询服务。
2、历史沿革
大华大陆投资有限公司是由神州学人集团股份有限公司、山东省高新技术投
资有限公司及优欧弼投资管理（上海）有限公司共同出资设立的有限公司。公司
于 2003 年 1 月 28 日成立，并在北京工商管理局办理了工商登记手续，取得企业
法人营业执照注册号为：110000005280374，注册资本：人民币 30,000 万元，注册
地址：北京市海淀区北四环中路 211 号，法定代表人：郑亚南。
2006 年公司原股东山东省高新技术投资有限公司将股份转让给北京新荣拓展
投资管理有限公司。2011 年大华大陆股东会议决议：公司地址变更为乌鲁木齐经
济技术开发区口岸综合楼 34 号 510 经营期限变更为 40 年；企业法人营业执照注
册号变更为 650000038002645。变更事项于 2011 年 5 月 12 日办理完毕。截至评估
基准日,大华大陆股权结构如下表所示：
金额单位：万元
序号 股东名称 认缴出资额 持股比例%
1 神州学人集团股份有限公司 12,030.00 40.10
2 北京新荣拓展投资管理有限公司 12,000.00 40.00
3 优欧弼投资管理(上海)有限公司 5,970.00 19.90
4 合计 30,000.00 100
3、2012 年-2014 年 9 月财务、经营状况
金额单位：万元
财务状况 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2014 年 09 月 30 日
总资产 73,198.70 65,902.86 72,511.75
总负债 4,180.19 2,657.46 6,740.19
股东权益 69,018.51 63,245.40 65,771.56
经营状况 2012 年 2013 年 2014 年 1-9 月
营业收入 468.36 1,424.14 1,045.27
投资收益 19,780.70 20,322.91 2,078.28
利润总额 17,694.55 20,859.14 2,869.07
净利润 14,931.06 18,900.84 2,526.15
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4、 评估过程
（1）货币资金
货币资金账面价值 1,097,868.71 元，由库存现金、银行存款和其他货币资金
三部分组成。
①库存现金
库存现金账面值 519.80 元，存放在生产财务本部及其所属各独立核算单位财
务部门保险柜中，均为人民币。评估人员按币种核对现金日记账与总账、报表、
评估明细表余额是否相符，对现金盘点进行了监盘，对编制的“现金盘点表”进
行了复核，根据盘点金额和基准日至盘点日的账务记录倒推出评估基准日的金
额，账实相符。以盘点核实后账面价值作为评估值。库存现金评估值为 519.80
元。
②银行存款
银行存款账面值 1,096,621.62 元，共 4 个账户，全部为人民币存款。评估人员
查阅了相关会计记录及对账单，并对其期末余额进行了函证，查阅银行对账单与
银行存款余额调节表，根据回函情况查明未达账项属于正常，经调节后银行存款
余额相符。银行存款以核实后账面值作为评估值，即评估值为 1,096,621.62 元。
③其他货币资金
其他货币资金账面价值 727.29 元，全部是企业证券交易账户余额。对于其他
货币资金评估人员通过向各银行发函询证的方式进行评估确认。银行回函均与账
面记录相符，故以核实后账面值 727.29 元确认评估值。
经评估，货币资金评估值 1,097,868.71 元。
（2）交易性金融资产以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
交易性金融资产是以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，企业
持有的目的主要是为了近期内出售、回购或赎回，并通过一系列的买入卖出从中
赚取差价。交易性金融资产账面原值为 2,434,680.00 元，均为股票投资，未计提减
值准备。
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对于公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产的评估，评估人员首先
进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对。其次，收集投资凭证、
基准日对账单等资料，核实公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产的真
实性和完整性。然后在核实的基础上，以持有数量乘以评估基准日收盘价确定评
估值。
案例：宝诚股份 600892（股票投资评估明细表第 1 项）
评估基准日持有数量 100,000 股，账面价值 2,430,000.00 元。
该股票为企业 2014 年 6 月购入，属于流通股，经核实评估基准日持有数量
100,000 股 ， 评 估 基 准 日 前 收 盘 价 为 24.30 元 / 股 ， 则 对 该 股 票 的 评 估 值
=100,000×24.30= 2,430,000.00 元。
经评估，交易性金融资产评估值为 2,434,680.00 元，无增减值。
（3）应收账款、其他应收款
应收账款账面余额 24,694,147.43 元，坏账准备 740,824.42 元，账面价值为
23,953,323.01 元，为应收关联方北京新荣拓展投资管理有限公司资金占用费；其
他应收款账面余额 498,412.00 元，坏账准备 213,383.20 元，账面价值 285,028.80
元，为应收的备用金和押金。
对应收款项，核对明细账与总账、报表、评估明细表余额是否相符，根据评
估明细表查阅款项金额、发生时间、业务内容等账务记录，分析账龄。对金额较
大或金额异常的款项进行函证，对没有回函的款项实施替代程序（取得期后收回
的款项的有关凭证或业务发生时的相关凭证），对关联单位应收款项进行相互核
对，以证实应收款项的真实性、完整性，核实结果账、表、单金额相符。
评估人员在对上述应收款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现场调查
了解的情况，具体分析欠款数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、
信用、经营管理现状等，采用个别认定和账龄分析的方法估计风险损失，对关联
企业的往来款项等有充分理由相信全部能收回的，评估风险损失为 0；对有确凿证
据表明款项不能收回或实施催款手段后账龄超长的，评估风险损失为 100%；对于
预计不能全额收回但又没有确凿证据证明不能收回或不能全额收回的款项，在逐
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笔分析业务内容的基础上，参考企业计算坏账准备的方法，以帐龄分析分别确定
一定比例的风险损失，按账面余额扣除风险损失确定评估值。对企业计提的坏帐
准备评估为零。
经评估，应收账款评估值 23,953,323.01 元；其他应收款评估值 285,028.80
元。
（4）应收利息
应收利息账面价值 5,366,666.67 元，是企业债券投资等项目的应收利息。
评估人员首先核对其账表是否一致，然后了解了利息计算方法和时点，对其
利息计提原则、方式及程序进行了核查，并通过抽查测算的方式检验其准确性，
经核实未发现重大异常现象，应收利息以核实后的账面价值确认评估值。
经评估，应收利息评估值为 5,366,666.67 元。
（5）持有至到期投资
持有至到期投资账面价值为 460,540,000.00 元，共计 3 项，核算内容为为大
华大陆委托关联方北京新荣扩展投资管理有限公司运作资金、大华大陆委托关联
方北京新荣扩展投资管理有限公司代持股份及持有神州学人集团股份有限公司的
企业债。
对持有至到期投资，核对明细账与总账、报表、评估明细表余额是否相符，
根据评估明细表查阅款项金额、发生时间、顾问协议、对账单等账务记录，对关
联单位应收款项进行相互核对，以证实应收款项的真实性、完整性，核实结果账、
表、单金额相符。
经核实，申报评估明细表各项内容均准确无误，至评估基准日的利息已全部
计入应收账款或应收利息科目，账面值即为企业基准日后预计可以收回的借款额，
则以核实后账面值作为评估值。持有至到期投资评估值为 460,540,000.00 元。
（6）其他流动资产
其他流动资产为大华大陆证券账户的债券逆回购操作款，评估人员通过查看
公司证券账户对账单，核对明细账与总账、报表、评估明细表余额是否相符，证
其他流动资产的真实性、完整性，核实结果账、表、单金额相符。
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其他流动资产账面值为 3,000,000.00 元，评估值为 3,000,000.00 元，评估
无增减值变化。
（7）长期股权投资
①评估范围
纳入评估范围的长期股权投资基本情况见下表所示：
金额单位：人民币元
被投资单位名称 持股比例 投资成本
1 华盛通宝股权投资基金管理有限公司 85%
42,500,000.00
2 福建建银海峡投资基金管理有限公司 70%
7,000,000.00
3 山东今日家居发展有限公司 10%
20,000,000.00
4 烟台民士达特种纸业股份有限公司 16.84%
25,049,619.30
5 凤山县宏益矿业有限责任公司 17.86%
130,000,000.00
6 北京九恒星科技股份有限公司 2.17%
10,010,000.00
合计 234,559,619.30
②评估过程：根据长期投资评估明细表，评估人员查阅了被投资单位章程、
协议，经营范围和经营情况、投资日期、原始投资额和股权比例等书面资料。根
据项目整体方案选取合适的评估方法对被投资企业进行评估。
③评估方法
A、对于华盛通宝股权投资基金管理有限公司、海峡投资基金管理有限公司，
因该两家公司资成立以来基本无主营业务，故采用成本法进行企业价值评估，再
按被持股比例计算长期投资评估值
B、对于凤山县宏益矿业有限责任公司，因该公司存在同类型上市公司可比案
例，故采用市场法进行企业价值评估，再按被持股比例计算长期投资评估值
C、对于非正常经营的山东今日家居发展有限公司，根据被评估企业提供的资
料及评估人员的调查结果，综合分析确定评估价值。
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D、对于烟台民士达特种纸业股份有限公司，因已达成股权转让协议，以协议
价作为评估值；
E、对于正在进行的投资北京九恒星科技股份有限公司，按近期投资成本作为
评估值。
④评估过程及结果
A、华盛通宝股权投资基金管理有限公司
华盛通宝股权投资基金管理有限公司系由大华大陆投资有限公司与玺萌资产
控股有限公司于 2001 年共同出资设立，公司注册资本为 5000 万元，其中大华大
陆以现金出资 4250 万元，持股比例为 85%，玺萌资产控股有限公司以现金出资 750
万元，持股比例为 15%。经营范围：非证券业务的投资管理、咨询；资产管理。
对华盛通宝股权投资基金管理有限公司采用资产基础法进行评估，华盛通宝
股权投资基金管理有限公司净资产账面值为 4,774.40 万元，评估值为 4,773.98 万
元，评估增值-0,42 万元，增值率为-0.01%。
大华大陆持有华盛通宝股权投资基金管理有限公司 85%股权账面值为 4,250
万元，评估值为 4,057.88 万元，评估增值-192.12 元，增值率-4.52%，评估减值原
因为大华大陆对长期股权投资华盛通宝股权投资基金管理有限公司采用成本法核
算，华盛通宝股权投资基金管理有限公司近几年亏损未反映在账面上。
B、福建建银海峡股权投资管理有限公司
福建建银海峡股权投资管理有限公司系由大华大陆与深圳泛盈股权投资基金
管理有限公司共同设立，公司注册资本 1000 万元，其中大华大陆以货币出资 700
万元，持股比列为 70%，深圳泛盈股权投资基金管理有限公司以货币出资 300 万
元，持股比例为 30%，公司成立于 2012 年 6 月，注册地址：平潭县潭城镇九一六
路圆盘西侧，法定代理人：李晶，经营范围为受托对非证券类股权投资及股权投
资有关的咨询服务。
对福建建银海峡股权投资管理有限公司采用资产基础法进行评估，福建建银
海峡股权投资管理有限公司净资产账面值为 995.76 万元，评估值为 1,071.26 万元，
评估增值 75.50 万元，增值率为 7.58%。评估增值的原因为公司其他流动资产中建
行理财产品为到期一次还本付息型，本次评估考虑了利息。
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故大华大陆持有华盛通宝股权投资基金管理有限公司 70%股权账面值为 700
万元，评估值为 749.83 万元，评估增值 7.13%，评估增值原因为大华大陆对长期
股权投资华盛通宝股权投资基金管理有限公司采用成本法核算，华盛通宝股权投
资基金管理有限公司净资产评估增值未反映在账面上。
C、山东今日家居发展有限公司
山东今日家居发展有限公司公司成立于 2001 年 5 月,由山东巨龙投资控股有限
公司公司、李欣共同出资组建，注册资本 1300 万元。2007 年 9 月 17 日大华大陆
与山东巨龙投资控股有限公司、李欣达成关于山东今日家居发展有限公司公司增
资入股协议，大华大陆以 2000 万货币出资，认购山东今日家居发展有限公司 10%
股权。同时，山东巨龙投资控股有限公司公司、李欣承诺在今日家居完成本次增
资公司变更登记 24 个月内，由大华大陆推荐券商供山东今日家居董事会选择确定，
实施公司上市操作，并且山东今日家居每年均需实现符合财务预测的盈利规模。
如果在 24 个月内公司财务表现未能满足承诺内容，山东巨龙投资控股有限公司公
司、李欣、山东今日家居同意以每年 15%的回报率从大华大陆方回购所持有的 10%
股权，因山东今日家居未能实现上述财务预测盈利规模，至 2014 年 9 月 30 日，
山东今日家居陆续向大华大陆支付部分股权回购款共计 1315 万元。
因山东今日家居发展有限公司发生重大变故，据大华大陆管理层介绍和评估人
员通过网络查询该公司因陷入巨额民间借贷纠纷，公司实际控制人李欣已经跑路，
相关资产已经被法院查封。大华大陆已对长期股权投资计提 685 万元减值准备（投
资成本 2,000 万与股权回购款 1,315 万之间的差额）。按照投资协议的约定由于
该公司未达到投资协议约定的上市及当初承诺的盈利规模，所以原股东李欣等需
要按投资协议的约定回购大华大陆持有的 10%的股权，截止评估基准日大华大陆已
经收到股权回购款 1,315 万元，评估人员判断剩余的股权回购款收到的可能性几
乎没有，因此本次评估对该公司股权按已经收回的股权回购款 1,315 万元作为评
估值。故长期股权投资—山东今日家居发展有限公司评估值为 1,315 万元。
D、烟台民士达特种纸业股份有限公司
烟台民士达特种纸业股份有限公司成立于 2009 年，烟台民士达特种纸业股份
有限公司，截止评估基准日，注册资本 10000 万元，注册地址为山东省烟台市经
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济技术开发区峨眉山路 1 号内 2 号，主营芳纶纸及其衍生产品的制造、销售。大
华大陆持有该公司 1684 万股，占总股份比例为 16.84%。
2014 年 7 月 30 日大华大陆与新疆新荣智汇股权投资公司签订了关于烟台民士
达特种纸业股份有限公司 16.84%股份转让协议，转让价款以经审计后的烟台民士
达特种纸业股份有限公司 2013 年 12 月 31 日账面净资产为定价依据，其对应
16.84%的股权价款为 28,922,094.63 元，故对烟台民士达特种纸业股份有限公司的
长期股权投资以协议转让价 2,892.21 万元作为评估值，较账面价值 2,504.96 万元
增值 387.25 万元，增值率 15.46%。
E、凤山县宏益矿业有限责任公司
凤山县宏益矿业有限责任公司成立于 2010 年 7 月，位于广西省凤山县江州乡，
经营范围为黄金开采、地质探矿、选矿、冶炼、兼采伴生矿产，截止评估基准日，
凤山县宏益矿业有限责任公司注册资本为人民币 5,349.237 万元，其中中国黄金集
团出资 2786.011 万元，占注册资本 51.03，大华大陆投资有限公司出资 974.864 万
元，占注册资本 17.86%，玺萌融投资控股有限公司出资 884.876 万元，占注册资
本 16.21%，广西地博矿业投资有限公司出资 813.486 万元，占注册资本 14.90%。
本次我们对凤山县宏益矿业有限责任公司成立采用上市公司比较法中的市净
率倍数进行评估，经评估凤山县宏益矿业有限责任公司 17.86%股权账面价值
13,000.00 万元，评估值 12,662.00 万元，评估增值-338.00 万元，增值率-2.60 %。
F、北京九恒星科技股份有限公司
北京九恒星科技股份有限公司系依据中国法律设立并在全国中小企业股份转
让系统挂牌交易的股份有限公司，注册资本 5485.5 万元，总股本 5485.5 万元。公
司住所：北京市海淀区中关村南一条 2 号 5,6,7 层，法定代表人：解洪波。
根据北京九恒星科技股份有限公司 2014 年 6 月 19 日在北京市签署的《定向
发行》股份认购协议，北京九恒星科技股份有限公司同意大华大陆以 6.5 元/股的
价格认购 154 万股普通股。至评估基准日，大华大陆已经将增资入股款合计 1001
万元汇入九恒星指定账户，但本次增资入股尚未办理工商变更手续。
因对北京九恒星科技股份有限公司属于对于正在进行的投资，故按近期投资
成本作为评估值。故北京九恒星科技股份有限公司 2.17%股权评估值为 1001 万元，
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无增减值。
（8）递延所得税资产
递延所得税资产账面价值 210,282.11 元，是企业会计核算在后续计量过程中
因企业会计准则规定与税法规定不同，由资产的账面价值与其计税基础的差异所
产生。评估人员就差异产生的原因、形成过程进行了调查和了解。经核实企业该
科目核算的内容由 2 项组成。分别为计提坏账准备、交易性金融资产公允价值变
动所形成的递延所得税资产。
根据往来款的评估状况及交易性金融资产的评估状况，递延所得税资产评估
值为 210,282.11 元。
（9）其他非流动资产
其他非流动资产为大华大陆代云大科技持有太平洋证券股份，账面值为
520,009.88，评估人员查阅了相关代持协议，股东会决议，凭证，验证了其他非流
动资产的真实性。
因其他非流动资产为股份代持，与其他非流动负债抵消为零，故本次评估以
账面值作为评估值。其他非流动资产评估值为 520,009.88 元。
（10）负债评估技术说明
大华大陆负债包括短期借款、应交税费、其他应付款三项。
①短期借款
短期借款账面值 49,838,000.00 元，为公上海证券交易所证券正回购款。
评估人员通过证券账户对账单核实评估基准日尚欠的本金余额。短期借款在
确认利息已支付或预提的基础上，以核实后账面值确认评估值。
②应交税费
应交税金账面值 3,886,783.08 元，主要核算公司应交纳的各种税金，如增值
税、城市维护建设税、所得税等。
评估人员查验了企业所交税金的税种和金额，审核纳税申报表和应交税金账
户，核实基准日所应交纳的税种和金额无误。以核实后账面值确认评估值。
③其他应付款
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其他应付款账面值为 13,157,129.22 元，是除主营业务以外，与外单位和本
单位以及职工之间业务往来款项，主要内容为企业应付、暂收其他单位或个人的
款项，如应付退休职工的工会经费、保证金、住房公积金等。
评估人员审查了相关的文件、合同或相关凭证，无虚增虚减现象，在确认其
真实性后，以核实后账面值确认评估值。
经实施以上评估，大华大陆资产评估值 72,418.76 万元，负债评估值 6,740.19
万元，净资产评估值为 65,678.57 万元，较账面净资产 65,771.56 增值额-92.99 万元，
增值率-0.14%，减值原因为股权投资评估减值所致。
5、评估结果
神州学人对大华大陆 40.1%股权投资账面价值 26,296.31 万元，评估值为
26,337.11 万元，评估增值 40.80 万元，增资率 0.16 %。
（二）北京欧地安电子工业科技有限公司评估说明
1、企业简况
企业名称：北京欧地安电子工业科技有限公司
营业执照号: 110108008390036
注册地址：北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 908A 室
法定代表人：杨成枝
注册资本：100 万元人民币
企业类型：有限责任公司(法人独资)
成立日期：2005 年 06 月 01 日
经营范围：法律、行政法规、国务院决定禁止的，不得经营；法律、行政法
规、国务院决定规定应经许可的，经审批机关批准并经工商行政管理机关登记注
册后方可经营；法律、行政法规、国务院决定未规定许可的，自主选择经营项目
开展经营活动。
2、历史沿革
北京欧地安电子工业科技有限公司是由神州学人全资子公司北京欧地安科技
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有限公司于 2005 年 06 月 01 日出资设立的全资子公司，公司注册资本 100 万元人
民币，公司主要经营防雷产品、防雷产品配件等。
3、2012 年-2014 年 9 月财务、经营状况
金额单位：万元
财务状况 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2014 年 09 月 30 日
总资产 156.32 184.54 118.61
总负债 7.52 59.44 65.60
股东权益 148.79 125.10 53.01
经营状况 2012 年 2013 年 2014 年 1-9 月
营业收入 0 191.30 0
利润总额 -21.40 -23.69 -72.09
净利润 -22.74 -23.69 -72.09
4、评估结果
采用资产基础法进行评估，神州学人持有欧地安 100%股东权益的账面价值
156.43 万元，评估值为 59.08 万元，评估增值-97.35 万元，增值率-164.79 %。
（三）北京沃思华电气科技有限公司评估说明
1、企业简况
企业名称：北京沃思华电气科技有限公司
营业执照号: 110105008541810
注册地址：北京市海淀区北四环中路 229 号海泰大厦 916
法定代表人：王伟
注册资本： 200 万元人民币
企业类型：有限责任公司(法人独资)
成立日期：2005 年 06 月 10 日
经营范围：法律、行政法规、国务院决定禁止的，不得经营；法律、行政法
规、国务院决定规定应经许可的，经审批机关批准并经工商行政管理机关登记注
册后方可经营；法律、行政法规、国务院决定未规定许可的，自主选择经营项目
开展经营活动。
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2、历史沿革
北京沃思华电气科技有限公司是由神州学人全资子公司北京欧地安科技有限
公司于 2005 年 06 月 10 日出资设立的全资子公司，是一家专业从事电气接地安装、
防雷接地技术研发及其系列产品开发的科技型企业。
3、2012 年-2014 年 9 月财务、经营状况
金额单位：万元
财务状况 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2014 年 09 月 30 日
总资产 432.28 587.05 484.46
总负债 -2.91 100.13 103.09
股东权益 435.18 486.92 381.37
经营状况 2012 年 2013 年 2014 年 1-9 月
营业收入 0 284.53 4.20
利润总额 -21.40 67.79 -121.61
净利润 -22.74 51.73 -105.55
4、评估结果
采用资产基础法进行评估，神州学人持有沃思华股权账面价值 302.00 万元，
评估值为 384.97 万元，评估增值 82.97 万元，增值率 27.47 %。
（四）福州福发技术服务有限公司评估说明
1、企业简况
企业名称：福州福发技术服务有限公司
营业执照号: 350100100144985
注册地址：福州开发区马江路 25 号 2 号楼
法定代表人：杨超
注册资本： 50.0 万人民币
企业类型：有限责任公司
成立日期：2002 年 12 月 02 日
经营范围: 一般经营项目：机械技术咨询、服务；机械设备安装、维修；机
械产品零配件销售。 许可经营项目：(以上经营范围涉及许可经营项目的，应在
取得有关部门的许可后方可经营)
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2、历史沿革
福州福发技术服务有限系神州学人全资子公司福州福发发电设备有限公司出
资设立的全资子公司，公司成立于 2002 年 12 月 02 日，主要经营机械技术咨询、
服务；机械设备安装、维修；机械产品零配件销售。
3、2012 年-2014 财务、经营状况
金额单位：万元
财务指标 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2014 年 09 月 30 日
总资产 28.67 23.57 21.18
总负债 19.79 16.80 18.86
股东权益 8.87 6.77 2.33
经营业绩 2012 年 2013 年 2014 年 1-9 月
营业收入 69.00 61.94 41.16
利润总额 -11.62 -2.11 -4.44
净利润 -11.62 -2.11 -4.44
4、评估结果
采用资产基础法进行评估，神州学人持有福发技术股权账面价值 50.00 万元，
评估值为 1.80 万元，评估增值-48.20 万元，增值率-96.40 %。
（五）中金增储（北京）投资基金有限公司评估说明
1、企业简况
企业名称：中金增储（北京）投资基金有限公司（简称“中金增储”）
营业执照号: 110000014272212
注册地址：北京市北京经济技术开发区景园北街 2 号 49 号楼 3 层 306 室
法定代表人：施卫东
注册资本：50,000 万人民币
企业类型：其他有限责任公司
成立日期：2011 年 09 月 22 日
经营范围：非证券业务的投资、投资管理、咨询。（不得从事下列业务：1、
发放贷款；2、公开交易证券类投资或金融衍生品交易；3、以公开方式募集资金；
4、对除被投资企业以外的企业提供担保。）下期出资时间为 2016 年 08 月 20 日
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2、历史沿革
中金增储（北京）投资基金有限公司（以下简称“中金增储”）由中国黄金集
团公司、中国信达资产管理股份有限公司、北京恒基广业技贸有限责任公司（已
更名为北京恒基广业投资管理有限公司）、北京东宁川旭商贸有限公司（2011 年
10 月更名为北京东宁川旭投资发展有限公司，2012 年 12 月更名为北京东宁川旭
科贸有限公司）、神州学人集团股份有限公司、北京航众工业有限公司（已更名为
航众工业有限公司）、北京市中青创业投资管理有限公司、山西中青财智企业管理
有限公司于 2011 年 9 月共同出资组建成立。注册资本：人民币 50,000.00 万元。
截止 2014 年 09 月 30 日实收资本：人民币 19,000.00 万元。各股东已出资情况如
下：
金额单位：万元
序号 股东名称 认缴出资 实际出资 持股比例%
1 中国黄金集团公司 10,000.00 4,400.00 20.00
2 中国信达资产管理股份有限公司 5,000.00 2,200.00 10.00
3 北京恒基广业投资管理有限公司 10,000.00 4,400.00 20.00
4 北京东宁川旭科贸有限公司 10,000.00 2,200.00 20.00
5 神州学人集团股份有限公司 5,000.00 2,200.00 10.00
6 航众工业有限公司 5,000.00 2,000.00 10.00
7 北京市中青创业投资管理有限公司 2,500.00 1,100.00 5.00
8 山西中青财智企业管理有限公司 2,500.00 500.00 5.00
9 合计 50,000.00 19,000.00 100
3、2012 年-2014 年 9 月财务、经营状况
金额单位：万元
财务指标 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2014 年 09 月 30 日
总资产 15,572.84 14,904.32 14,111.20
总负债 - 200.18 200.00
股东权益 15,572.84 14,704.14 13,911.20
经营业绩 2012 年 2013 年 2014 年 1-9 月
营业收入 - - -
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利润总额 -2,702.89 -868.70 -792.94
净利润 -2,702.89 -868.70 -792.94
4、评估结果
采用净资产乘以持股比例法进行评估，神州学人持有中金增储股权账面价值
2,200.00 万元，评估值为 1,391.12 万元，评估增值-808.88 万元，减值率-36.77 %。
（六）南京蔚蓝股权投资企业（有限合伙）评估说明
1、企业简况
企业名称：南京蔚蓝股权投资企业（有限合伙）
营业执照号: 320100000152137
注册地址：南京市高淳县经济开发区恒盛路 5 号 4 号楼 238 室
执行事务合伙人：北京华泰铁通科技发展有限公司
企业类型：有限合伙企业
成立日期：2011 年 06 月 13 日
合伙期限：2016 年 06 月 12 日
经营范围：许可经营项目：无。 一般经营项目：股权投资；投资咨询。
2、历史沿革
南京蔚蓝股权投资企业（有限合伙）（以下简称“公司”或“南京蔚蓝”）是
由 21 家股东共同发起设立的有限合伙企业。
金额单位：万元
序号 姓名/名称 认缴出资额 出资比例（％） 实缴出资额
上海金桥房地产发展有
1 2,107.75 47.39 2,107.75
限公司
2 中储发展股份有限公司 175.65 3.95 175.65
神州学人集团股份有限
3 632.32 14.23 632.32
公司
中国有色金属实业技术
4 140.52 3.16 140.52
开发公司
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5 石晓鑫 70.26 1.58 70.26
6 李竞武 175.65 3.95 175.65
7 沈功灿 74.85 1.68 74.85
8 刘军 70.26 1.58 70.26
9 杨蔷芳 70.26 1.58 70.26
10 彭素兰 70.26 1.58 70.26
11 丁方洪 105.39 2.37 105.39
12 戴洪强 70.26 1.58 70.26
13 王惠平 70.26 1.58 70.26
14 杨建华 70.26 1.58 70.26
15 段玉娟 140.52 3.16 140.52
16 胡雅莉 70.26 1.58 70.26
17 雍桂明 70.26 1.58 70.26
18 王金娣 42.42 0.95 42.42
19 李毅 49.9 1.12 49.9
20 陈安宁 99.8 2.24 99.8
北京华泰铁通科技发展
21 70.26 1.58 70.26
有限公司
22 合计 4,447.37 100 4,447.37
3、历史财务、经营状况
因南京蔚蓝是一家合伙制投资企业，成立至今无收入，另因给企业执行事务
合伙人缴纳管理费造成累计亏损 1,527,629.57 元。
4、评估结果
采用净资产乘以持股比例法进行评估，南京蔚蓝股东权益账面价值 210.04 万
元，评估值为 199.88 万元，评估增值-10.16 万元，增值率-4.84 %。
（七）四川新生命干细胞科技股份有限公司评估说明
1、企业简况
企业名称：四川新生命干细胞科技股份有限公司(以下简称“新生命公司”）
北京天健兴业资产评估有限公司
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营业执照号: 510106000052575
注册地址：成都市金牛区金泉路 15 号
法定代表人：张伟
注册资本：伍仟叁佰万元
企业类型：其他股份有限公司(非上市)
成立日期：1999 年 07 月 08 日
经营范围：干细胞工程技术开发、技术服务、成果转化；脐带血采集、检测、
制备、冻存和供应等；干细胞基因工程开发、技术服务、成果转化；生物技术开
发、技术转让、技术服务和技术咨询；肿瘤和其他恶性疾病诊疗技术开发；美容、
抗衰老干细胞技术和产品的研究与应用、成果转化与交流。（依法须经批准的项
目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
2、历史沿革
新生命公司成立于 2009 年，位于成都市金牛区金泉路 15 号；截止评估基准
日，公司注册资本 5300 万元，实收资本 5300 万元，法定代表人为张伟。
新生命公司前身是成都万盛生物医学有限责任公司，创建于 1999 年 7 月 8
日，后经过历次股权转让并更名为四川省脐血干细胞中心有限公司，2009 年变更
为四川新生命干细胞科技股份有限公司。评估基准日新生命公司股权结构如下：
股东名称 认缴出资额（万股） 持股比例
成都铸信企业(集团)有限公司 3,710.00 70
神州学人集团股份有限公司 530.00 10
申利华 530.00 10
张伟 104.94 1.98
肖肖 63.60 1.20
黄麟 53.00 1.00
刘明等其余 13 位自然人股东 272.46 5.72
合计 5,300.00 100.00
3、2012 年-2014 年 9 月财务、经营状况
金额单位：万元
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财务指标 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2014 年 09 月 30 日
总资产 24,382.18 31,281.82 35,819.79
总负债 14,761.85 21,367.63 24,071.75
净资产 9,620.33 9,914.19 11,748.04
其中：归属于母
9,486.71 9,846.96 11,703.70
公司净资产
经营业绩 2012 年 2013 年 2014 年 1-9 月
营业收入 11,750.53 16,467.212 14,585.77
利润总额 4,357.63 6,053.91 6,530.28
净利润 3,640.35 5,063.87 5,424.97
其中：归属母公
3,673.42 5,130.25 5,057.00
司净利润
4、评定估算
新生命公司是一家专业提供干细胞技术服务的高新技术企业。公司属于轻资
产型企业，因此评估方法不宜采用资产基础法进行评估；公司属于生物制品公
司，在 A 股上市公司中有可比的公司，且由于被评估单位有上市计划，因此可以
采用市场法中的上市公司比较法进行评估；新生命公司于 2013 年度分配 2012 年
度利润为每股现金红利 0.4 元，2013 年度利润分配为现金红利每股 0.5 元，2014
年度利润分配为现金红利每股 0.6 元。由于新生命公司有上市计划，公司业绩增
长趋势较好，且评估对象又是非控股股权，评估人员认为历史年度的分红具有一
定的代表性，因此可以采用收益法中的红利模型进行评估。综上所述本次评估对
于新生命公司 10%的股权采用上市公司比较法和红利模型进行评估。
4.1 上市公司比较法
4.1.1 估值模型
本次评估采用上市公司比较法，上市公司比较法是指获取并分析可比上市公
司的经营和财务数据，计算适当的价值比率，在与被评估企业比较分析的基础
上，确定评估对象价值的具体方法。
首先选择与被评估企业处于同一行业且股票交易活跃的上市公司作为可比公
司。其次再选择对比公司的一个或几个收益性或资产类参数，如营业收入、净利
润，或实收资本、总资产、净资产等作为“分析参数”，常用的市场法估值参数
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有市净率、市盈率、市销率。最后计算对比公司市场价值与所选择分析参数之间
的比例关系—称之为比率乘数，将上述比率乘数应用到被评估企业的相应的分析
参数中并考虑股权流通性折扣率从而得到被评估企业的每股市场价格。具体计算
公式为：
(1)P=（PB / PE / PS）×（BVPS / EPS / IPS）（公式一）
式中：P——目标公司（准上市公司）每股市场价格；
PE——可比公司市盈率算术平均值；
EPS——目标公司每股收益；
PB——可比公司市净率算术平均值；
BVPS——目标公司每股净资产；
PS——可比公司市销率算术平均值；
IPS——目标公司每股营业收入；
N1、N2、N3——市净率、市销率评估方法权重
(2)P’=P*（1-ξ ）（公式二）
式中：P’——标的公司股份每股市场价格；
——流通性折扣率；
4.1.2 可比公司及价值比率的选择
目前在 A 股上市公司中在 WIND 申万行业分类下属于生物制品的上市公司 27
家，其中涉及细胞概念的上市公司有四环生物、中源协和、安科生物、天坛生
物、复星医药 5 家。5 家上市公司估值相关指标如下表所示：
表一：相关上市公司财务数据
归属母公司 归属母公司
总股本（万 股票月均价 营业收入
项目名称 净资产（万 净利润（万
股） P（元/股） （万元）
元） 元）
四环生物 102,955.62 4.30 70,379.60 2,868.50 64,283.85
中源协和 35,254.10 34.01 52,252.49 5,077.88 57,226.08
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安科生物 29,035.90 17.90 70,141.20 8,208.89 64,565.91
天坛生物 51,546.69 22.58 214,473.34 25,672.96 181,676.36
复星医药 231,161.14 19.02 1,677,603.62 157,458.39 1,397,082.36
标的企业 5,300.00 待估 11,703.70 5,057.00 14,585.77
注:①上述数据中，股票月均价为 2014 年 9 月份月均价；总股本、归属母公司净资产为 2014
年 9 月 30 日数据；归属母公司净利润、营业收入为 2014 年 1-9 月份数据。
②本次评估，经分析标的企业和可比上市公司未发现财务数据有需要调整事项，因此本次
评估对上述财务数据未做调整。
根据表一计算的相关价值比率如下表所示：
表二：相关上市公司比率
年度每股 年度每股
每股净资 市净率 市盈率 市销率
项目名称 收益 营业收入
产（BVPS） （PB） （PE） （PS）
（EPS) （IPS）
四环生物 0.68 0.04 0.83 6.33 107.55 5.18
中源协和 1.48 0.19 2.16 22.98 179.00 15.75
安科生物 2.42 0.38 2.96 7.40 47.11 6.05
天坛生物 4.16 0.66 4.70 5.43 34.22 4.81
复星医药 7.26 0.91 8.06 2.62 20.90 2.36
标的企业 2.21 1.27 3.67 -- -- --
从上表可以看出,四环生物和中源协相关数据较异常，主要表现在四环生物
每股净资产低于 1 元且市盈率高出一般水平，中源协和各项价值比率 PB、PE、PS
均高出一般水平，安科生物、天坛生物、复星医药各项数据相对
四环生物每股净资产低于 1 元，且每股收益很低；中源协和每股收益较低，
股票价格高，因此可比公司剔除四环生物和中源协和。剩余 3 家公司各项指标均
比较正常，因此本次市场法估值选取安科生物、天坛生物、复星医药作为可比公
司。
经初步测算，市盈率估值高出一般水平，市销率估值一般较少采用，因此本
次评估最终选取市净率作为估值指标。
4.1.3 目标公司每股价值的计算
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计算表二中安科生物、天坛生物、复星医药 3 家可比公司市净率平均值作为
新生命公司的市净率估值倍数。将表二中新生命公司每股指标及计算出的 3 家可
比公司市净率平均值代入 P= PB×BVPS（公式一）中计算得出目标公司（准上市公
司）价格
P = 2.21×5.15
= 11.38（元/股）
4.1.4 流通性折扣率的确定
根据可比上市公司的市场价格算出的价格实际上是把目标公司作为一个准上
市公司评估出的模拟价格，并不能将该价格作为委估股份的市场价格，因为标的
公司非上市公司，其股票不能在股票市场进行自由流通。在产权交易市场，其股
份流通与上市公司相比缺乏相应的流通性，从而使其股票价格存在一定的折扣，
这种折扣即为流通性折扣。
缺少流通性会使企业股权价值减值，这一结论，在国外，已被许多这方面的
研究证实。这些研究包括两类：一类是通过研究有流通限制的股票的交易价格与
自由流通股票的交易价格之间的差异来确定缺少流通性的减值折扣率；另一类是
研究同一公司在未上市前的交易价格和上市的发行价格之间的差异确定缺少流通
性折扣率。比较权威的有 SEC Nonreporting OTC Companies、Moroney、Standard
Research Consultants、Emory 的研究报告。众多国外该类型研究报告流通性折扣
率范围在 25%-60%之间，平均值为 40%。另外考虑到股权持有者对新生命公司影响
力较小，因此本次评估，在 40%的基础上增加 5 个百分点作为流通性折扣率，因此
本次评估委估股份缺乏流通性的折扣率取值为 45%。
4.1.5 目标公司市场法估算结果
将上述计算的目标公司价格 P 及流通性折扣率 ξ 代入公式二中得出委估股份
每股价格：
P’ ＝P*（1-ξ ）
＝11.38*（1-45%）
＝6.26（元/股）
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委估标的公司股份数量为 530 万股股份于评估基准日的市场法评估结果取整
为 3,316.93 万元。
4.2 红利模型估值法
收益法中的预期收益可以现金流量、净利润或现金红利等口径表示。注册资
产评估师应当根据评估项目的具体情况选择恰当的收益口径。由于委估股权持股
比例小，对新生命公司不具有控制权利，经分析本次收益法可以采用红利模型进
行评估，红利模型是将预期股利进行折现以确定评估对象价值的具体方法，通常
适用于缺乏控制权的股东部分权益价值的评估。红利模型计算公司如下：
P=DPS/(r-g)
其中：DPS 为预期红利
R 为股权资本成本
G 为红利增长率
(1)预期红利 DPS 的确定
由于我们无法得知新生命公司未来的分红计划，同时我们注意到委估股权在
2013 年、2014 年分别取得 250 万元、318 万元的分红。本次评估我们参考 2014 年
度分红额度，将预期红利 DPS 确定为固定的 318 万元，不考虑增长，g 取 0，假设
产权持有方无限期持有。
(2)折现率 r 的确定。
折现率的选取应与收益额口径保持一致，红利模型对应的折现率为股东投资
回报率，折现率按 CAPM 模型进行计算。被评估单位为非上市公司，其折现率参考
可比公司按 CAPM 模型计算的股权资本成本并考虑个别风险进行计算，可比公司股
权资本成本的具体计算公式为：
r=Rf+[E(rm)-Rf]×β +ａ
式中：Rf：无风险收益率
E(rm)：市场预期收益率
E(rm)- Rf：市场风险溢价
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β ：权益风险系数
ａ：风险调整系数，本次评估取值为 1%
①无风险收益率 Rf
国债收益率通常被认为是无风险的，因为持有国债到期不能兑付的风险很
小。所以我们选择基准日附近发行的，10 年以上到期的国债收益率的算术平均作
为无风险收益率。经筛选并计算其算术平均值得出无风险收益率 Rf 为 3.98%。
②市场风险溢价
市场风险溢价是预期市场证券组合收益率与无风险收益率之间的差额。由于
国内证券市场是一个新兴而且相对封闭的市场。一方面，历史数据较短，并且在
市场建立的前几年中投机气氛较浓，市场波动幅度很大；另一方面，目前国内对
资本项目下的外汇流动仍实行较严格的管制，再加上国内市场股权割裂的特有属
性，因此，直接通过历史数据得出的股权风险溢价不具有可信度；而在成熟市场
中，由于有较长的历史数据，市场总体的股权风险溢价可以直接通过分析历史数
据得到；因此国际上新兴市场的风险溢价通常也可以采用成熟市场的风险溢价进
行调整确定。根据我公司的研究成果，截至评估基准日市场风险溢价为 7.64%。
③β 的确定
经查询 Wind 咨询金融终端，截至评估基准日，生物制品公司最近 100 周的β
数据的平均值为 0.7461.
③特定风险系数ａ的确定
本次评估，特定风险系数ａ取值为 1%。
经计算折现率 r 为 10.68%。
3.2 估值结果
将预期股利 DPS=318 万元，r=9.68%，g=0%代入模型中
P = DPS/(r-g)
=318/10.68%
=2977.53 万元
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4.3 最终评估结论的确定
市场比较法的相关计算数据取自资本市场，较为直观且说服力较强，但也存
在易受资本市场价格变动，各企业风险、成长性、收益等的影响。红利模型从理
论上来讲可以较好的反映股权的内在价值，但容易受企业分红政策的影响，本次
评估预期分红是参考历史数据，未来分红依然具有很大的不确定性。从以上分析
看出两种方法各有利弊。本次评估二者差异较小，因此最终评估结论按两种方法
的平均值 3,147.23 万元确定。
4.4 评估结果
采用市场法和红利模型进行评估，神州学人持有四川新生命 10%股权账面价
值 3,100.00 万元，评估值为 3,147.23 万元，评估增值 47.23 万元，增值率 1.52 %。
（八）广州西尔思环境科技发展有限公司评估说明
1、企业简况
企业名称：广州西尔思环境科技发展有限公司
营业执照号: 4401011107075
注册地址：广州市天河区东莞庄路 110 号第五研究所甲区 661 楼
法定代表人：叶玉青
注册资本：3000 万元人民币
经营状态：吊销
2、历史沿革
广州西尔斯环境科技发展有限公司是由神州学人集团股份有限公司和信息产
业部电子第五研究所于 2000 年 07 月 26 日共同出资设立的合营企业，注册资本 3000
万元人民币，神州学人持股比例为 46%，主营环保仪器、设备及其系统的技术开发，
环保仪器、设备的生产、销售及售后服务等业务。现该公司已停业多年，营业执
照已被广州市工商行政管理局吊销。
3、2012 年-2014 财务、经营状况
广州西尔斯环境科技发展有限公司营业执照已被广州市工商行政管理局吊
销，已无剩余资产可供分配。
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4、评估结果
广州西尔斯环境科技发展有限公司已停业多年，根据全国企业信用公示系统
查询，其营业执照已被广州市工商行政管理局吊销，根据神州学人集团股份有限
公司出具的说明，该公司已无剩余资产可供分配，神州学人亦无需承担任何潜在
负债。故广州西尔斯环境科技发展有限公司已停业多年 46%股权评估值为 0。
（九）福发环境科技发展有限公司评估说明
1、企业简况
企业名称：福发环境科技发展有限公司
注册地址：福建福州工业路 223 号
注册资本：5000 万元人民币
经营状态：吊销
2、历史沿革
福发环境科技发展有限公司成立于 2000 年，注册资本 5000 万元人民币，主
营环境污染（水、气、声、固废等）防治技术研究开发和防治工程承包、设计、
施工、安装等业务，神州学持有该公司 5%股权。现该公司已停业多年，营业执照
已被吊销。
3、2012 年-2014 财务、经营状况
福发环境科技发展有限公司已停业多年，营业执照已被吊销，已无剩余资产
可供分配。
4、评估结果
福发环境科技发展有限公司已停业多年，评估人员通过全国企业信用公示系
统未查询到该公司的公司登记信息，根据神州学人出具的说明，福发环境科技发
展有限公司营业执照已被吊销，已无剩余资产可供分配，神州亦无需承担任何潜
在负债。故福发环境科技发展有限公司 5%股权评估值为 0。
四、评估结果及分析
经实施上述评估程序后，委估 9 家股权账面价值 32,314.77 万元，评估价值
31,521.18 万元，增值额-793.59 万元，增值率-2.46%，评估结果见下表：
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股权评估汇总表
金额单位：人民币万元
项 目 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
1 大华大陆投资有限公司 26,296.31 26,337.11 40.80 0.16
北京欧地安电子工业科
2 156.43 59.08 -97.35 -62.23
技有限公司
北京沃思华电气科技有
3 302.00 384.97 82.97 27.47
限公司
福州福发技术服务有限
4 50.00 1.80 -48.20 -96.40
公司
中金增储（北京）投资基
5 2,200.00 1,391.12 -808.88 -36.77
金有限公司
南京蔚蓝股权投资企业
6 210.04 199.88 -10.16 -4.84
（有限合伙）
四川新生命干细胞科技
7 3,100.00 3,147.23 47.23 1.52
股份有限公司
广州市西尔思环境科技
8 0 0 0
发展有限公司
福发环境科技发展有限
9 0 0 0
公司
10 合 计 32,314.77 31,521.18 -793.59 -2.46
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第六部分 房地产评估技术说明
一、评估范围
本次纳入评估范围的房地产为位于福建省长乐市湖南镇鹏程路 18 号金山空港
工业集中区 22 号、23 号房产及位于北京市海淀区北四环中路 211 号的太极大厦
5-9 层及该大厦 30 个地下车位。评估基准日，评估对象账面原值合计为
50,833,651.70 元，账面净值合计为 38,318,268.95 元。
二、评估对象概况
委估资产具体情况如下表：
项 目 内 容
评估对象 1 福建省长乐市湖南镇鹏程路 18 号金山空港工业集中区 22 号房产
《房屋所有权证》 航房权证 H 字 房屋所有
神州学人集团股份有限公司
编号 第 10002868 号 权人
土地用途 工业 房屋用途 工业
结构 框架结构 建筑面积 10,313.09 平方米
房屋总层数 共3层 所在层数 1-3 层
取得方式 购入
评估对象 2 福建省长乐市湖南镇鹏程路 18 号金山空港工业集中区 23 号房产
《房屋所有权证》 航房权证 H 字 房屋所有权
神州学人集团股份有限公司
编号 第 10002867 号 人
土地用途 工业 房屋用途 工业
结构 框架结构 建筑面积 10313.09 平方米
房屋总层数 共3层 所在层数 1-3 层
取得方式 购入
北京市海淀区北四环中路 211 号的太极大厦 5-9 层
评估对象 3
及该大厦 30 个地下车位
《房屋所有权证》 房屋所有权
—
编号 人
土地用途 办公、住宅 房产用途 办公
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5-9 层建筑面
结构 框架结构 5,150.46 平方米
积
房屋总层数 地上 16 层，地下 2 层 所在层数 5-9 层及地下车位
取得方式 合作建房，取得 30 年使用权
评估对象 1、2 现为空房，评估对象 3 现自用及出租使用中。
三、评估过程
第一阶段：准备阶段
评估人员进入现场后根据委托方提供的资产明细表进行账表核对，同时对资
产申报表中评估项目的工程量、结构特征与申报的建筑物技术特征表所报数量和
特征是否相符进行了核对并加以调整。
第二阶段：现场调查阶段
对被评估建筑物逐一进行了现场调查，根据申报表，核对各建筑物的名称、
座落地点、结构形式、建筑面积等，并对照企业评估基准日时的资产现状，将资
产申报表中的缺项、漏项进行填补，做到账实相符，不重不漏。在调查时，还主
要察看了房屋、构筑物的外型、层数、高度、跨度、内外装修、室内设施、各构
件现状、基础状况以及维修使用情况，并作了详细的观察记录。
评估人员对委托评估的房屋建筑物、构筑物作详细的查看，除核实建筑物、
构筑物数量及内容是否与申报情况一致外，主要查看建筑物结构、装修、设施、
配套使用状况。
(1)结构：为了判断建筑物基础的安全性，初步确定基础的可靠性和合理
性，为评估提供依据。根据结构类型对承重墙、梁、板柱进行细心观测，查看有
无变形开裂，有无不均匀沉降，查看混凝土构件有无露筋、麻面、变形，查看墙
体是否有风化以及风化的严重程度。
(2)装饰：每个建筑物的装修标准和内容不尽相同，一般可分为内装修和外
装修、高档装修和一般装修，但无论是对何种形式的装修，查看的主要内容是看
装修的内容有无脱落、开裂、损坏，另外还要看装饰的新旧程度。
(3)设备：水电设施是否完好齐全，是否畅通，有无损坏和腐蚀，能否满足
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使用要求。
(4)维护结构：如非承重墙、门、窗、隔断、散水、防水、保温等，查看有
无损坏、丢失、腐烂、开裂等现象。
第三阶段：评估测算阶段
根据本次评估目的，评估采用收益法。
第四阶段：建筑物评估技术说明撰写阶段
根据资产评估准则及《国有资产评估报告指南》等资产评估相关规定等，编
制“建筑物评估技术说明”。
四、评估依据
1. 被评估单位提供的房屋建筑物、构筑物清查评估明细表；
2. 被评估单位提供的房屋所有权证；
3. 被评估单位提供的国有土地使用权；
4、产权持有者提供的《合作协议书》及《地下车位使用权购买协议 》；
4、产权持有者提供的《房屋租赁合同》。
6. 评估基准日的市场调查价格资料。
7、国家国库券利率、银行存、贷款利率等价格资料；
8. 评估人员现场收集的其他资料。
五、评估方法
本次评估采用收益法。
收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值,来判断资产价值的各
种评估方法的总称。它服从资产评估中将利求本的思路，及采用资本化和折现的
途径及其方法来判断和估算资产价值。用数学式概况为：
n
Ri
P
i 1 (1 r ) i
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六、评估测算过程
（一）福建省长乐市湖南镇鹏程路 18 号金山空港工业集中区 22 号、23 号房
产价值求取
评估对象 1、 为福建省长乐市湖南镇鹏程路 18 号金山空港工业集中区 22 号、
23 号房产，房产证登记用途为工业，《国有土地使用证》登记地类用途为工业， 本
次评估按登记用途进行评估。
由于无法取得 3 个以上的近期成交案例，无法用市场法评估；委估对象所处
地域为工业集中区，厂房为标准框架结构厂房，土地为各厂房所使用基地，实际
使用多为自用或出租使用，租赁价格比较透明，故采用收益法能较为准确的测算
出委估对象的市场价值。
1、收益法求取过程
收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值,来判断资产价值的各
种评估方法的总称。它服从资产评估中将利求本的思路，及采用资本化和折现的
途径及其方法来判断和估算资产价值。用数学式概况为：
n
Ri
P
i 1 (1 r ) i
因委估对象位于工业集中区内，该类厂房的租金水平逐年提高，随着福州市
区工厂的不断外迁，预期该地段的租金收益会不断提高。假设年运营费用水平不
变，则该房产价值测算公式为：
V= A/（Y-g）*[1-（1+g）n/(1+Y)n]
式中，V 为房地产价值，
A 为年净收益，
Y 为报酬率，
g 为净收益逐年递增的比率，
n 为收益年限。
下面以 22 号厂房（土地及建筑物）为例说明其市场价值的测算过程。
项 目 内 容
评估对象 1 福建省长乐市湖南镇鹏程路 18 号金山空港工业集中区 22 号房产
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《房屋所有权证》 航房权证 H 字 房屋所有
神州学人集团股份有限公司
编号 第 10002868 号 权人
土地用途 工业 房屋用途 工业
结构 框架结构 建筑面积 10,313.09 平方米
房屋总层数 共3层 所在层数 1-3 层
闽航国用（2010）
土地证号 土地面积 7,552.09 平方米
第 04208 号
取得方式 购入
（1）年预期收益
经评估人员对长乐市湖南镇鹏程路 18 号金山空港工业集中区市场的调查，对
该区域同类物业收益租金未来走势进行分析，确定该厂房 1-3 层平均租金为 0.3
元/m2.天， 则该厂房年潜在毛收入为：
年租金收入=面积×单方租金×365
=10313.09×0.3×365
=1,129,283.36（元）
因该区域工业厂房的出租一般没有押金和中介费，故年收益只考虑房产土地
本身的租金收益。
（2）年运营费用
主要包括：
a.房产税，当地实际情况为按房产现值 75%折扣后的 1.2%计算，经过调查，
该类厂房的单方造价为 1100 元/m2。
b.土地使用税，该处房产处于长乐市 5 等地区域，按规定收取的标准为 2 元
/m2.年。
c.营业税，按年租金收入的 5%计算。
d.城建税及教育附加，为营业税的 10%。
e.印花税，按租金收入的 0.05%计算。
f.维修费，按租金收入的 0.5%计算。
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e.保险费，按租金收入的 0.1%计算。
g.经营管理费，按租金收入的 1.5%计算。
则，该厂房的年运营费用测算如下表：
金额单位：人民币元
序号 项 目 计费基础 费率% 金 额 备 注
1 房产税 造价的 75%× 1.2% 102,099.59
2 土地使用税 土地面积× 2 15,105.80 2 元/㎡
3 营业税 年有效毛收入× 5.00% 56,464.17
4 城建税及教育附加 营业税× 10.00% 5,646.42
5 印花税(元/㎡) 年有效毛收入× 0.05% 564.64
6 维修费(元/㎡) 年有效毛收入× 0.50% 5,646.42
7 保险费(元/㎡) 年有效毛收入× 0.10% 1,129.28
8 经营管理费(元/㎡) 年有效毛收入× 1.5% 16,939.25
合 计 203,595.57
（3）年净收益
年净收益 A=年毛收入-年运营费
=1,129,283.36-203,595.57
= 925,687.79
（4）报酬率 Y
报酬率 Y 是根据一年期存款利率 3%作为无风险利率加上一定的风险调整系数
而得到。风险调整系数主要考虑社会经济发展以及投资房地产的一些可能的风险
因素，经评估人员调查 ，另考虑房地产开发投资的风险及工业厂房出租而涉及的
预期收益可能的风险等因素，本次评估确定风险调整系数为 7%；综合取定折现率
为 10%。
（5）净收益逐年递增的比率 g
根据对近年来长乐市工业集中区租金价格的对比分析，并结合福州市的城市
改造计划对长乐市工业集中区的厂房租金影响，预测未来该工业集中区工业厂房
租金价格会逐年升高（假定政府经济政策连续，未发生金融风暴之类的突发状况
情况下），通过统计分析，测算出该工业厂房出租的年净收益增加逐年递增 3%。
（6）收益年期
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根据神州学人集团股份有限公司取得的土地证登记的截止使用时间为 2057 年
6 月 29 日，确定评估基准日尚可使用时间为：42.78 年。
（7） 22 号厂房市场价值的计算
V= A/（Y-g）×[1-（1+g）n/(1+Y)n]
= 925,687.79/（10%-3%）×[1-（1+3%）42.78/（1+10%）42.78]
= 12,429,972 （元）（取整）
23 号厂房面积与 22 号相同，所占用土地与 22 号厂房略有差异（7,666.50 平
方米），测算过程中只有土地使用税测算有差异。经过测算，23 号厂房的市场价
值为 12,426,918 元。
（二）北京市海淀区北四环中路 211 号太极大厦 5-9 层及 30 个地下车位 30 年
使用权价值
评估对象为太极大厦 5-9 层及 30 个地下车位，该大厦位于北京市海淀区北四
环中路 211 号院内，大厦实际用途为办公（《国有土地使用证》登记土地使用者为
中华人民共和国电子工业部，实际使用者为信息产业部电子第十五研究所，土地
用途为办公、住宅），2001 年 12 月 11 日委托方前身福建福发集团股份有限公司与
信息产业部电子第十五研究所（现为中国电子科技集团公司第十五研究所）签订
《合作协议书》，双方以合作建房形式进行投资，兴建的太极大厦中委托方拥有第
5-9 层（面积为 5150.46 平方米）30 年的使用权；2004 年委托方与中国电子科技集
团公司第十五研究所签订《地下车位使用权购买协议》取得该大厦 30 个地下车位
30 年独家使用权。截止评估基准日委估的太极大厦 5-9 层及 30 个地下车位由委托
方自用或出租使用中。本次评估按实际办公用途进行评估。
委估对象概况
北京市海淀区北四环中路 211 号的太极大厦 5-9 层及该大厦 30 个地
评估对象 3
下车位
《房屋所有权证》 房屋所有权
编号 人
土地用途 办公、住宅 房产用途 办公
5-9 层建筑面
结构 框架结构 5150.46 平方米
积
房屋总层数 地上 16 层，地下 2 层 所在层数 5-9 层及地下 30 个车位
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取得方式 合作建房，取得 30 年使用权
由于委托方对委估房产没有产权，评估对象为一定时段的使用权，即委托方
只拥有对委估对象的使用权和收益权，故采用收益法能较为准确的测算出委估对
象的市场价值。
1、收益法求取过程
收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值,来判断资产价值的各种
评估方法的总称。它服从资产评估中将利求本的思路，及采用资本化和折现的途
径及其方法来判断和估算资产价值。用数学式概况为：
n
Ri
P
i 1 (1 r ) i
因委估对象位于北京市北四环，该类办公写字楼的租金水平逐年提高，根据
该大厦运营的实际情况，假设年运营费用水平不变，则该房产价值测算公式为：
V= A/（Y-g）*[1-（1+g）n/(1+Y)n]
式中，V 为房地产价值，
A 为年净收益，
Y 为报酬率，
g 为净收益逐年递增的比率，
n 为收益年限。
（1）年预期收益
因该大厦位于单位院内，不临街不临路，租金水平略低于正常市场租金水平，
经对周边写字楼租金水平的市场调查，评估人员认为目前对外出租的租金水平即
为该大厦的市场租金水平，即 5-9 层平均租金为 2.5 元/m2.天；每层可出租面积约
为总面积的 90%，年空置率为 5%，则 5-9 层年潜在毛收入为：
5-9 层年租金收入=总面积×出租比例×单方租金×365×（1-空置率）
=5150.46×90%×2.5×365×（1-5%）
= 40,184,324.51（元）
经过对同地段地下车位的租金调查，该类车位的出租价格为 10 元/天.个，则
30 个地下车位的年收益为：
30 个地下车位年租金收入=日租×365× 数量
=10×365×30
= 109,500 （元）
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因出租押金数额较小，押金利息数额较小，故年收益只考虑房产土地本身的
租金收益。
年预期收益=5-9 层年租金收入+30 个地下车位年租金收入
= 40,184,324.51+109,500
=4,127,824.51（元）
（2）年运营费用
主要包括：
a.房产税，按北京市地税局规定的标准为租金收入的 12%计算 。
b.土地使用税，根据协议该项费用由产权持有人缴纳，委托方使用的 5-9 层无
需缴纳。
c.营业税，按年租金收入的 5%计算。
d.城建税及教育附加，为营业税的 10%。
e.印花税，按租金收入的 0.05%计算。
f.维修费，按租金收入的 1.5%计算。
e.保险费，按租金收入的 0.1%计算。
g.经营管理费，按租金收入的 3%计算。
则，太极大厦 5-9 层的年运营费用测算如下表：
金额单位：人民币元
序号 项 目 计费基础 费率% 金 额 备 注
1 房产税 租金收入× 12% 495,338.94
2 土地使用税 土地面积× 3 206,391.23 不需缴纳
3 营业税 年有效毛收入× 5.00% 20,639.12
4 城建税及教育附加 营业税× 10.00% 2,063.91
5 印花税(元/㎡) 年有效毛收入× 0.05% 61,917.37
6 维修费(元/㎡) 年有效毛收入× 1.50% 4,127.82
7 保险费(元/㎡) 年有效毛收入× 0.10% 206,391.23
8 经营管理费(元/㎡) 年有效毛收入× 3% 123,834.74
合 计 914,313.13
（3）年净收益
年净收益 A=年毛收入-年运营费
=4,127,824.51-914,313.13
= 3,213,511.38 （元）
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（4）报酬率 Y
报酬率 Y 是根据一年期存款利率 3%作为无风险利率加上一定的风险调整系数
而得到。风险调整系数主要考虑社会经济发展以及投资房地产的一些可能的风险
因素，经评估人员调查 ，另考虑房地产开发投资的风险及办公用房出租而涉及的
预期收益可能的风险等因素，本次评估确定风险调整系数为 7.5%；综合取定折现
率为 10.5%。
（5）净收益逐年递增的比率 g
因该大厦位于单位内部，其租金水平低于正常的市场水平，但其租金水平亦
随市场变化而变化，进过对该大厦近年来租金水平的统计分析及对未来该区域写
字楼租金市场的判断，评估预测其租金水平年增长幅度为 0.2%，维持在低水平的
增长状态。
（6）收益年期
根据神州学人集团股份有限公司与产权持有人 2011 年 12 月签订的《合作协
议书》及 2004 年签订的《地下车位使用权购买协议》，委托方持有该大厦 5-9 层及
地下车位 30 年的使用权，截止评估基准日已使用 9 年，尚可使用 21 年，即收益
年期为 21 年。
（7） 5-9 层及地下 30 个车位市场价值的计算
V= A/（Y-g）×[1-（1+g）n/(1+Y)n]
= 3,213,511.38/（10.5%-0.2%）×[1-（1+0.2%）21/（1+10.5%）21]
= 27,201,930（元）（取整）
七、评估结果及增减值分析
委估房地产账面原值 5,083.37 万元，账面净值 3,831.83 万元。评估价值为
5,205.89 万元，评估增值 1,374.06 万元，增值率 35.86%。增值原因为近年来房地
产市场价格的持续上涨带动的租金水平的不断上涨。
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第七部分 评估结论及分析
一、 评估结论
北京天健兴业资产评估有限公司接受神州学人集团股份有限公司的委托，根
据国家有关资产评估的法律、法规和资产评估准则，本着独立、客观、公正的原
则，按照必要的评估程序对纳入评估范围的资产、业务实施了实地勘察、市场调
查，对委托评估的股权和房地产的价值进行了评估。经评估，神州学人拟转让的
非主业资产账面价值 36,146.60 万元，评估价值 36,727.06 万元，增值额 580.46 万
元，增值率 1.61 %，具体评估结果如下表所示：
资产评估结果汇总表
单位：万元
账面价 评估价 增值
项 目 增减值
值 值 率%
一 长期股权投资 32,314.77 31,521.18 -793.59 -2.46
1 大华大陆投资有限公司 26,296.31 26,337.11 40.80 0.16
北京欧地安电子工业科
2 156.43 59.08 -97.35 -62.23
技有限公司
北京沃思华电气科技有
3 302.00 384.97 82.97 27.47
限公司
福州福发技术服务有限
4 50.00 1.80 -48.20 -96.40
公司
中金增储（北京）投资基
5 2,200.00 1,391.12 -808.88 -36.77
金有限公司
南京蔚蓝股权投资企业
6 210.04 199.88 -10.16 -4.84
（有限合伙）
四川新生命干细胞科技
7 3,100.00 3,147.23 47.23 1.52
股份有限公司
广州市西尔思环境科技
8 0 0 0
发展有限公司
福发环境科技发展有限
9 0 0 0
公司
二 房地产 3,831.83 5,205.88 1,374.06 35.86
1 工业厂房 1,840.42 2,485.69 645.27 35.06
太极大厦 5-9 层及车位
2 1,991.41 2,720.19 728.79 36.60
30 年使用权
三 合 计 36,146.60 36,727.06 580.46 1.61
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二、 评估结论与账面价值比较变动情况及原因
委估股权和房地产合计账面价值 36,146.60 万元，评估价值 36,727.06 万元，
增值额 580.46 万元，增值率 1.61 %。其中：委估股权账面价值 32,314.77 万元，评
估价值 31,527.05 万元，增值额-787.72 万元，增值率-2.44%；委估房地产账面价值
3,831.83 万元，评估价值 5,205.88 万元，增值额 1,374.06 万元，增值率 35.86%。
评估结论与账面价值变动情况及原因主要为：
委估股权账面价值 32,314.77 万元，评估价值 31,521.18 万元，增值额
-793.59 万元，增值率-2.46%
委估房地产账面原值 5,083.37 万元，账面净值 3,831.83 万元。评估价值为
5,205.89 万元，评估增值 1,374.06 万元，增值率 35.86%。增值原因为近年来房地
产市场价格的持续上涨带动的租金水平的不断上涨。
由于房地产增值幅度大于股权减值幅度，因此整体评估增值。
三、 股东部分权益价值的溢（折）价和流动性折扣
对于股权评估，本评估报告没有考虑控股权和少数股权等因素产生的溢价或
折价，没有考虑流动性对评估对象价值的影响。
（本页以下空白）
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收益法评估附表 第48页
附件一：关于进行资产评估有关事项的说明
关于进行资产评估有关事项的说明
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