众联资产评估有限公司
ASSETS A P PR A I S A L C O . , LT D
本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
莱茵达体育发展股份有限公司
拟购买股权所涉及的杭州枫郡置业有限公司
股东全部权益价值评估项目
资产评估报告
众联评报字[2020]第 1297 号
（共 1 册，第 1 册）
湖北众联资产评估有限公司
2020 年 11 月 24 日
“莱茵体育”拟购买股权所涉及的杭州枫郡置业有限公司股东全部权益价值评估项目●资产评估报告
目 录
第一部分、声明 ............................................................................................. 1
第二部分、资产评估报告摘要...................................................................... 4
第三部分、资产评估报告正文...................................................................... 7
一、委托人及其他资产评估报告使用人 ............................................... 8
二、评估目的 .........................................................................................11
三、评估对象和评估范围 ......................................................................11
四、价值类型及其定义......................................................................... 13
五、评估基准日 .................................................................................... 13
六、评估依据 ........................................................................................ 13
七、评估方法 ........................................................................................ 15
八、评估程序实施过程和情况 ............................................................. 18
九、评估假设 ........................................................................................ 20
十、评估结论 ........................................................................................ 20
十一、特别事项说明 ............................................................................ 21
十二、资产评估报告使用限制说明 ..................................................... 23
十三、资产评估报告日......................................................................... 24
第四部分、资产评估报告附件.................................................................... 25
湖北众联资产评估有限公司
“莱茵体育”拟购买股权所涉及的杭州枫郡置业有限公司股东全部权益价值评估项目●资产评估报告
第一部分、声明
湖北众联资产评估有限公司 1
“莱茵体育”拟购买股权所涉及的杭州枫郡置业有限公司股东全部权益价值评估项目●资产评估报告
声 明
莱茵达体育发展股份有限公司、莱茵达控股集团有限公司：
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发
布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产
评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违
反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用
人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个
人不能成为资产评估报告的使用人。
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，
评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论也不应当被认为是对评估对象可实
现价格的保证，也不能用评估对象实际实现的价格验证评估结论的合理性。
三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独
立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
四、评估对象涉及的资产以及负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签
名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的
真实性、完整性、合法性负责。
五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预
期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏
见。
六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调
查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及
其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且
已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告
中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的
假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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“莱茵体育”拟购买股权所涉及的杭州枫郡置业有限公司股东全部权益价值评估项目●资产评估报告
八、评估结论的使用在资产评估报告中载明的有效期内有效。资产评估报告使用
者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定资产评估报告使用期
限。
九、未经委托人书面许可，资产评估机构及其资产评估专业人员不得将资产评
估报告的内容向第三方提供或者公开，法律、行政法规另有规定的除外。未征得资
产评估机构同意，资产评估报告的内容不得被摘抄、引用或者披露于公开媒体，法律、
行政法规规定以及相关当事人另有约定的除外。
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“莱茵体育”拟购买股权所涉及的杭州枫郡置业有限公司股东全部权益价值评估项目●资产评估报告
第二部分、资产评估报告摘要
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“莱茵体育”拟购买股权所涉及的杭州枫郡置业有限公司股东全部权益价值评估项目●资产评估报告
资产评估报告摘要
重要提示
本摘要内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和
正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。
湖北众联资产评估有限公司接受莱茵达体育发展股份有限公司及莱茵达控股集
团有限公司的共同委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客
观和公正的原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对莱茵达体育发展股份有
限公司拟购买股权所涉及的杭州枫郡置业有限公司股东全部权益在 2020 年 8 月 31 日
的市场价值进行了评估。现将资产评估报告摘要如下：
一、评估目的：为莱茵达体育发展股份有限公司拟购买股权所涉及的杭州枫郡置
业有限公司股东全部权益在 2020 年 8 月 31 日的市场价值进行了评估，为该经济行为
提供价值参考。
二、评估对象和评估范围：评估对象为杭州枫郡置业有限公司的股东全部权益；评
估范围是杭州枫郡置业有限公司经审计后账面上列示的全部资产及相关负债。具体范围
为委托人及被评估单位提供的审计后“各类资产及负债评估申报明细表”上所列内容。
三、价值类型：市场价值。
四、评估基准日：2020 年 8 月 31 日
五、评估方法：资产基础法。
六、评估结论：本资产评估报告采用资产基础法评估的结果作为评估结论。具体
评估结论如下：
截止评估基准日 2020 年 8 月 31 日，杭州枫郡置业有限公司经中审众环会计师事
务所（特殊普通合伙）审计后的总资产为 1,198.30 万元，负债总额 757.25 万元，股东
全部权益为 441.05 万元。采用资产基础法评估后股东全部权益价值 441.13 万元，评估
增值 0.08 万元，增值率 0.02%。
七、评估结论的使用有效期：本报告评估结论使用有效期为一年，即自 2020 年 8
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月 31 日至 2021 年 8 月 30 日期间使用有效。
八、特别事项说明：
1．本次评估是在被评估单位基准日财务报表已经审计的基础上进行的，评估基
准日的审计报告是本次评估的重要依据。
2．对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在企业委托时未作特殊书面
说明而评估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，评估机构及评估人员不承担
相关责任。
3．资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可
实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
4．资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、
特别事项说明及其对评估结论的影响。
5．按照国家现行国有资产监督管理有关要求，本评估项目属于需要办理备案的资
产评估项目。因此，本资产评估报告必须经过由国有资产监督管理机构授权经营的出
资企业进行备案后，才能作为相应经济行为作价的参考依据。
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第三部分、资产评估报告正文
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莱茵达体育发展股份有限公司
拟购买股权所涉及的杭州枫郡置业有限公司
股东全部权益价值评估项目
资产评估报告正文
众联评报字[2020]第 1297 号
莱茵达体育发展股份有限公司、莱茵达控股集团有限公司：
湖北众联资产评估有限公司接受双方的委托，按照法律、行政法规和资产评估准
则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，
对莱茵达体育发展股份有限公司拟购买股权所涉及的杭州枫郡置业有限公司股东全
部权益在 2020 年 8 月 31 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。
一、委托人及其他资产评估报告使用人
（一）委托人概况
1、委托人 1
名称：莱茵达体育发展股份有限公司
主体类型：其他股份有限公司（上市）
住所：浙江省杭州市文三路 535 号莱茵达大厦
法定代表人：胥亚斌
注册资本：壹拾贰亿捌仟玖佰贰拾贰万叁仟玖佰肆拾玖元
成立日期：1988 年 03 月 31 日
营业期限：1988 年 03 月 31 日至 2026 年 10 月 15 日
统一社会信用代码：913300002434900169
经营范围：实业投资，体育活动的组织、策划，体育场馆的设计、施工、管理及
设备安装，体育用品的研发与销售，化工原料（不含化学危险品和易制毒品）的销售，
体育经纪代理业务，知识产权代理（除专利代理），会展服务，设计、制作、代理、
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发布国内各类广告，设备租赁，物业管理，经济信息咨询，投资咨询，建筑技术咨询，
企业管理咨询，投资管理，仓储服务（不含危险品），资产管理。（依法须经批准的
项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
2、委托人 2
名称：莱茵达控股集团有限公司
主体类型：有限责任公司(自然人投资或控股)
住所：西藏自治区拉萨市堆龙德庆区团结路口远大商厦 504
法定代表人：高靖娜
注册资本：壹亿元整
成立日期：1995 年 04 月 20 日
营业期限：1995 年 04 月 20 日至 2025 年 04 月 19 日
统一社会信用代码：913300002539065131
经营范围：创业投资（不得从事担保和房地产业务；不得参与发起或管理公募或
私募证券投资基金、投资金融衍生品；不得以公开方式募集资金、吸收公众存款、发
放贷款；不得从事证券、期货类投资；不得公开交易证券类投资产品或金融衍生产品；
不得经营金融产品、理财产品和相关衍生业务。），纺织原料、金属材料（不含钢材）、
化工原料（不含危险品及易制毒品）、装饰材料、五金交电、电梯、家用电器、煤炭
（无储存）、矿产品、木桨的销售、房屋租赁，物业管理，计算机软件设计及系统集
成工程，经营进出口业务。【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营
活动】
（二）被评估单位概况
1、被评估单位的基本概况
企业名称：杭州枫郡置业有限公司
统一社会信用代码：91330110063996554X
住所：浙江省杭州市余杭区东湖街道东湖北路 100-7 号 302-2 室
类型：有限责任公司（自然人投资或控股的法人独资）
法定代表人：易能超
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“莱茵体育”拟购买股权所涉及的杭州枫郡置业有限公司股东全部权益价值评估项目●资产评估报告
注册资本：伍仟万元整
成立日期：2013 年 04 月 22 日
营业期限：2013 年 04 月 22 日至 2033 年 04 月 21 日
经营范围：房地产开发经营。 室内装饰工程施工；房屋租赁；物业管理；国内
广告设计、制作、代理、发布（除新闻媒体及网络广告）。（依法须经批准的项目，
经相关部门批准后方可开展经营活动）
杭州枫郡置业有限公司（以下简称“枫郡置业”）系由上海勤飞置业有限公司出资
组建的有限责任公司，于 2013 年 4 月在杭州市工商行政管理局余杭分局注册登记成
立，初始注册资本为人民币 2,000 万元整，由上海勤飞置业有限公司以货币形式出资
认缴。上述出资情况业经浙江宏达会计师事务所有限公司验证，并出具了浙宏会(2013)
验 026 号验资报告。
2013 年 9 月，枫郡置业增加注册资本人民币 3,000 万元，新增注册资本由上海勤
飞置业有限公司以货币形式全额认缴。该次增资后，枫郡置业注册资本为人民币 5,000
万元，实收资本为人民币 5,000 万元。上述出资情况业经浙江正大会计师事务所有限
公司验证，并出具浙正大验字(2013)第 192 号验资报告。具体如下：
序号 股东姓名或名称 认缴出资额(万元) 实缴出资额(万元) 持股比例
1 上海勤飞置业有限公司 5,000 5,000 100%
2015 年 12 月，上海勤飞置业有限公司将其持有的 100%股权转让给浙江莱茵达智
慧地产有限公司，该次股权转让后，浙江莱茵达智慧地产有限公司持有枫郡置业 100%
股权。
2019 年 12 月，枫郡置业增加注册资本人民币 2,800 万元，新增注册资本由浙江
莱茵达智慧地产有限公司以货币形式全额认缴。该次增资完成后，枫郡置业注册资本
为人民币 7,800 万元，浙江莱茵达智慧地产有限公司持有枫郡置业 100%股权。
2019 年 12 月，浙江莱茵达智慧地产有限公司将其持有的枫郡置业 100%股权，以
人民币 730.73 万元的价格转让给莱茵达控股集团有限公司。该次股权转让完成后，莱
茵达控股集团有限公司持有枫郡置业 100%股权，具体情况如下：
序号 股东姓名或名称 认缴出资额(万元) 实缴出资额(万元) 持股比例
1 莱茵达控股集团有限公司 7,800 7,800 100%
截止评估基准日，杭州枫郡置业有限公司股东及股权情况未发生变化。
2、被评估单位的财务状况及经营情况
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杭州枫郡置业有限公司 2019 年及 2020 年 1-8 月财务状况及经营成果情况见下
表：
（单位元）
项目 2019 年 12 月 31 日 2020 年 8 月 31 日
资产总计 14,009,016.34 11,983,000.91
负债总计 9,507,977.08 7,572,472.11
净资产 4,501,039.26 4,410,528.80
项目 2019 年度 2020 年 1-8 月
营业收入 13,009,523.75 -
营业成本 - -
净利润 10,923,323.94 -90,510.46
以上财务数据业经中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具众环审
字[2020]280037 号标准无保留意见《审计报告》。
3、委托人与被评估单位的关系
委托人 1 莱茵达体育发展股份有限公司拟购买委托人 2 莱茵达控股集团有限公司
持有的被评估单位股权。
（二）资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人
本报告的使用人仅为委托人和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用
人。除法律、行政法规另有规定外，其他任何机构和个人不能成为本资产评估报告的
使用人。
二、评估目的
根据莱茵达体育发展股份有限公司文件《关于启动对枫郡置业公司审计、评估的
相关事宜》的相关内容，莱茵达体育发展股份有限公司拟购买莱茵达控股集团有限公
司持有的杭州枫郡置业有限公司股权，湖北众联资产评估公司接受莱茵达体育发展股
份有限公司及莱茵达控股集团有限公司的共同委托，对上述经济行为所涉及的杭州枫
郡置业有限公司股东全部权益的市场价值进行评估，作为该经济行为的价值参考。
三、评估对象和评估范围
（一）评估对象
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“莱茵体育”拟购买股权所涉及的杭州枫郡置业有限公司股东全部权益价值评估项目●资产评估报告
根据本次评估目的，评估对象是杭州枫郡置业有限公司股东全部权益。
（二）评估范围
评估范围为杭州枫郡置业有限公司经审计后账面上列示的全部资产及负债。截至
评估基准日 2020 年 8 月 31 日，杭州枫郡置业有限公司的资产总额为 11,983,000.91 元，
负债总额 7,572,472.11 元，股东全部权益 4,410,528.80 元。评估范围详见下表：
单位：元
科目名称 账面价值 科目名称 账面价值
一、流动资产合计 11,979,870.91 四、流动负债合计 7,572,472.11
货币资金 10,572.95 应付账款 2,311,244.48
其它应收款 11,969,297.96 应付职工薪酬 15.88
二、非流动资产合计 3,130.00 应交税费 160,337.11
固定资产 3,130.00 其他应付款 5,100,874.64
五、负债总计 7,572,472.11
三、资产总计 11,983,000.91 六、净资产（所有者权益） 4,410,528.80
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。评估基准
日账面值经中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）审计,审计报告号为：众环审字
[2020]280037 号。
1.对企业价值影响较大的单项资产或者资产组合情况
杭州枫郡置业有限公司申报的实物资产为电子设备，共计 8 台，主要为台式电脑、
打印机等。至评估基准日，均可正常使用。
2.企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
（1）企业申报的账面记录的无形资产情况
无。
（2）企业申报的账面未记录的无形资产情况
无。
3.引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额
本次评估未引用其他评估中介机构的结果。
以上纳入评估范围的具体资产，以委托人和被评估单位提供的审计后“各类资产及
负债评估申报明细表”为准。
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本次纳入评估范围的各项资产与资产评估委托合同书中确定的范围一致。
四、价值类型及其定义
根据本次评估目的，价值类型确定为市场价值。即是指自愿买方和自愿卖方在各
自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价
值估计数额。
五、评估基准日
本项目选定的资产评估基准日是 2020 年 8 月 31 日。
评估基准日是根据本次评估的特定目的，由委托人确定。其成立的理由和条件是：
（一）与企业财务报告期相衔接；
（二）与委托人的经济行为实现日相接近。
本次资产评估工作中，资产评估范围的界定、评估价格的确定、评估参数的选取
等均以此日企业内部财务报表、外部经济环境以及市场情况确定。
六、评估依据
（一）行为依据
1.莱茵达体育发展股份有限公司文件《关于启动对枫郡置业公司审计、评估的相
关事宜》（2020 年 8 月 11 日）；
2.湖北众联资产评估有限公司与莱茵达体育发展股份有限公司、莱茵达控股集团
有限公司签订的《资产评估委托合同》。
（二）法律依据
1. 《中华人民共和国公司法》（2018 年 10 月 26 日第十三届全国人民代表大会常
务委员会第六次会议通过修订，自 2018 年 10 月 26 日起施行）；
2.《中华人民共和国物权法》（2007 年 3 月 16 日第十届全国人民代表大会第五
次会议通过，自 2007 年 10 月 1 日起施行）；
3.《中华人民共和国企业国有资产法》（2008 年 10 月 28 日第十一届全国人民代
表大会常务委员会第五次会议通过，自 2009 年 5 月 1 日起施行）；
4.《中华人民共和国资产评估法》（2016 年 7 月 2 日第十二届全国人民代表大会
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常务委员会第二十一次会议通过，自 2016 年 12 月 1 日起施行）；
5.《中华人民共和国企业所得税法》（2007 年 3 月 16 日第十届全国人民代表大
会第五次会议通过，自 2008 年 1 月 1 日起施行）；
6.《国有资产评估管理办法》（国务院 1991 年第 91 号令）；
7.《企业国有资产评估管理暂行办法》（2005 年 8 月 25 日，国务院国有资产监
督管理委员会令第 12 号）；
8.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权[2006]274
号）；
9.《国有资产评估管理若干问题的规定》（2001 年 12 月 31 日，财政部令第 14
号）；
10.《企业国有资产交易监督管理办法》（国务院国资委、财政部第 32 号令，2016
年 6 月 24 日）；
11.《中华人民共和国增值税暂行条例》（经 2017 年 10 月 30 日国务院第 191 次
常务会议通过）；
12.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（2011 年 10 月 28 日经财政部、
国家税务总局审议通过修订，自 2011 年 11 月 1 日起施行）；
13.《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部
税务总局 海关总署公告 2019 年第 39 号）；
14《资产评估准则基本准则》（财资[2017]43 号）；
15.《企业会计准则—基本准则》（财政部令第 76 号修订，2014 年 7 月 15 日）；
16.其他相关法律、法规和通知文件等。
（三）准则依据
1.《资产评估职业道德准则》（中评协[2017]30 号）；
2.《资产评估执业准则——资产评估程序》（中评协[2018]36 号）；
3.《资产评估执业准则——资产评估报告》（中评协[2018]35 号）；
4.《资产评估执业准则——资产评估方法》（中评协[2019]35 号）；
5.《资产评估执业准则——资产评估委托合同》（中评协[2017]33 号）；
6.《资产评估执业准则——资产评估档案》（中评协[2018]37 号）；
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7.《资产评估执业准则——企业价值》（中评协[2018]38 号）；
8.《资产评估执业准则——机器设备》（中评协[2017]39 号）；
9.《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2017]42 号）；
10.《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协[2017]46 号）；
11.《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2017]47 号）；
12.《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协[2017]48 号）。
（四）权属依据
1.企业营业执照；
2.重要设备的购置发票；
3.企业出资证明（公司章程、验资报告等）；
4.其他与企业资产的取得、使用等有关的合同、会计凭证、会计报表及其他资料。
（五）取价依据
1. 《 资产评估常用方法与参数手册 》杨志 明著，由机械工业出版社 出版于
2011-11-01；
2.国家有关部门公布的物价指数；
3. 2020 年《机电产品价格信息查询系统》；
4.有关设备生产厂家或经销商提供的价格资料，市场调查价格；
5.被评估单位提供的有关文字资料及相关资料；
6.被评估单位提供的各项合同、会计凭证、会计报表及其他会计资料；
7.被评估单位提供的《资产评估申报明细表》；
8.评估人员现场勘察记录工作底稿。
七、评估方法
根据《资产评估执业准则—企业价值》规定，执行企业价值评估业务，应当根据
评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析收益法、市场法、成本法（资
产基础法）三种基本方法的适用性，选择评估方法。
企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进
行比较，确定评估对象价值的评估方法。市场法中常用的两种方法是上市公司比较法
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“莱茵体育”拟购买股权所涉及的杭州枫郡置业有限公司股东全部权益价值评估项目●资产评估报告
和交易案例比较法。由于在目前国内资本市场的公开资料中尚无法找到在相同经济行
为下的同类资产交易案例，因此不具备使用市场法的必要前提，本次评估不适宜采用
市场法。
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值
的评估方法。杭州枫郡置业有限公司主要从事房地产开发，房地产开发项目为旺角 7
号项目，主要包括住宅、商铺、车位等。截止评估基准日，可售部分地产已全部出售
完毕，尚无新的拿地开发计划，故不适用收益法。
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基
础，评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
本项目对委估范围内的全部资产及负债的资料收集完整，适宜采用资产基础法进行评
估。
因此，本项目采用资产基础法进行评估。
（一）资产基础法
1.关于流动资产评估
本次纳入评估范围的流动资产包括：货币资金及其他应收款。
（1）货币资金
纳入本次评估范围的货币资金为银行存款，以经核实后的账面值作为评估值。
（2）其他应收款
对其他应收款的评估，评估人员在对应收款项核实无误的基础上，借助于历史资
料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人
资金、信用、经营管理现状等，采用个别认定和账龄组合的方法估计评估风险损失，
对关联企业的往来款项等有充分理由相信全部能收回的，评估风险损失为零；对有确
凿证据表明款项不能收回或账龄超长的，评估风险损失为 100%；对很可能收不回部分
款项的，且难以确定收不回账款数额的，参考企业会计计提坏账准备的方法，根据账
龄分析估计出评估风险损失。
2.关于设备类固定资产评估
根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合委估设备的特
点和收集资料情况，本次评估主要采用重置成本法进行评估。
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设备评估值＝设备重置全价×设备综合成新率
根据企业提供的机器设备明细清单，进行了账、实核对，做到账表、账实相符，
同时通过对有关的合同、发票等法律权属证明及会计凭证审查核实对其权属予以确认。
在此基础上，组织设备评估人员进行现场勘察和核实。
（1）重置全价的确定
设备重置全价由设备购置费、运杂费、安装调试费组成。
重置全价计算公式：
重置全价＝设备购置费＋运杂费＋安装调试费
①设备购置价的确定
向设备的生产厂家、代理商及经销商询价，能够查询到基准日市场价格的设备，
以市场价确定其购置价。
由于被评估单位适用增值税简易征收，故设备购置价为含税价。
②运杂费的确定
设备运杂费是指从产地到设备安装现场的运输费用。运杂费率以设备购置价为基
础，根据生产厂家与设备安装所在地的距离不同，按不同运杂费率计取。如供货条件
约定由供货商负责运输和安装时(在购置价格中已含此部分价格)，则不计运杂费。
③安装调试费的确定
参考《资产评估常用数据与参数手册》等资料，按照设备的特点、重量、安装难
易程度，以含税设备购置价为基础，按不同安装费率计取。
对小型、无须安装的设备，不考虑安装调试费。
（2）成新率的确定
依据国家有关技术经济、财税政策，通过查阅设备的技术档案、现场考察，从设
备的实际技术状况、负荷率、利用率、工作环境、维护保养等方面综合考虑其损耗，
从而确定尚可使用年限，计算提出年限法的成新率，年限法的成新率计算公式为：
成新率＝[尚可使用年限/（已使用年限＋尚可使用年限）]×100%
（3）评估值的确定
评估值＝重置全价×综合成新率
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八、评估程序实施过程和情况
本次评估程序实施过程介绍如下：
（一）明确资产评估业务基本事项
受理资产评估业务前，公司业务负责人与委托人的授权代表进行交流，了解并
明确资产评估业务基本事项，包括被评估单位以及委托人以外的其他资产评估报告
使用人、评估目的、价值类型、评估对象和评估范围、评估基准日、资产评估报告
使用范围、资产评估报告提交期限及方式、评估服务费及支付方式、委托人与资产
评估机构及其资产评估专业人员工作配合和协助等需要明确的重要事项。
（二）订立资产评估委托合同
公司对专业能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价后，与委托人签订《资
产评估委托合同》，明确双方各自承担的责任和义务，正式受理该项资产评估业务。
（三）编制资产评估计划
评估计划是明确评估技术思路，合理安排人员、突出项目重点、防止出现评估
疏漏的保证。根据本项目的具体情况，制定了资产评估操作方案和计划，拟定收集
资料提纲。根据评估计划和评估方案，组建评估小组成员，执行本次评估任务。
（四）进行评估现场调查
在企业申报并全面自查的基础上，评估人员对纳入评估范围内的资产进行了核
实。核实资产包括流动资产和非流动资产，核实内容主要为核实资产产权、数量、
使用状态及其他影响评估作价的重要因素，主要步骤如下：
1.指导被评估单位填表和准备应提供的评估资料。评估人员指导被评估单位的财
务与资产管理人员在自行资产清查的基础上，按要求填写“资产评估申报表”，同时收
集准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料等。
2.审查和完善被评估单位填报的资产评估申报表以及收益法预测表。评估人员通
过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详细状况，然后仔细审查各类“资
产评估申报表”，检查有无填项不全、错填、资产项目不明确等情况，并根据经验及
掌握的有关资料，检查有无漏项等，同时反馈给被评估单位进行完善。要求委托人
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或者被评估单位对其提供的评估明细表及相关证明材料以签字、盖章或者其他方式
进行确认；
3.资产评估师和评估专业人员通过询问、函证、核对、监盘、勘查、检查等方式
进行现场调查，获取评估业务需要的基础资料，了解评估对象现状，关注评估对象
法律权属；
4.根据客观环境和资产的重要程度采用资料核实，相关人员访谈或抽样等方式进
行调查。
（五）收集整理评估资料
资产评估专业人员应当根据资产评估业务具体情况收集资产评估业务需要的资
料。包括：委托人或者其他相关当事人提供的涉及评估对象和评估范围等资料；从
政府部门、各类专业机构以及市场等渠道获取的其他资料。如与交易案例相关的交
易报告书、独立财务顾问报告、审计报告、评估报告。并对收集的评估资料进行分
析、归纳和整理，形成评定估算和编制资产评估报告的依据。
（六）评定估算形成结论
资产评估专业人员根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分
析市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法的适用性，选择评估方法。针对
各类资产的具体情况，根据选用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计
算和判断，形成测算结果。项目负责人对形成的测算结果进行综合分析，形成评估
结论，编制初步资产评估报告。
（七）编制出具评估报告
根据公司资产评估业务流程管理办法规定，对初步资产评估报告进行内部审核。
项目负责人在内部审核完成后，根据审核意见修改资产评估报告，形成评估报告征
求意见稿。在不影响对评估结论进行独立判断的前提下，与委托人就资产评估报告
有关内容进行沟通，根据委托人反馈意见进行合理修改后形成资产评估报告正式稿
并向委托人提交。
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九、评估假设
本评估报告分析估算采用的假设条件如下：
（一）一般假设
1.假设评估基准日后被评估单位持续经营；
2.假定评估对象和评估范围内资产负债已经处在交易的过程中，资产评估师根据
交易条件等模拟市场进行评估；
3.假定拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，都有获取足够市场
信息的机会和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断；
4.假设评估基准日后被评估单位所处国家和地区的政治、经济和社会环境无重大
变化；
5.假设评估基准日后无不可抗力对被评估单位造成重大不利影响。
（二）特殊假设
1.假设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写本评估报告时所采用的
会计政策在重要方面保持一致；
2.假设评估基准日后被评估单位在现有管理方式和管理水平的基础上，经营范
围、方式与目前保持一致。
本评估报告评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成立，当上述假设条件
发生较大变化时，签字资产评估师及本评估机构将不承担由于假设条件改变而推导
出不同评估结论的责任。
十、评估结论
（一）评估结论
我们根据国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则，本着独立、公正、
科学、客观的原则，履行了资产评估必要的程序，采用资产基础法对杭州枫郡置业有
限公司的股东全部权益价值进行了评估。
杭州枫郡置业有限公司评估基准日账面总资产为 1,198.30 万元，负债为 757.25
万元，所有者权益为 441.05 万元，采用资产基础法评估后的总资产评估值 1,198.38 万
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元，评估增值 0.08 万元，增值率 0.01%；总负债评估值 757.25 万元，无评估增减值；
股东全部权益评估值 441.13 万元，评估增值 0.08 万元，增值率 0.02%。具体评估汇总
情况详见下表：（金额单位：人民币万元）：
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项目
A B C=B-A D=C/A×100%
流动资产 1 1,197.99 1,197.99 - -
非流动资产 2 0.31 0.39 0.08 25.81
其中：固定资产 3 0.31 0.39 0.08 25.81
资产总计 4 1,198.30 1,198.38 0.08 0.01
流动负债 5 757.25 757.25 - -
负债合计 6 757.25 757.25 - -
净资产（所有者权益） 7 441.05 441.13 0.08 0.02
以上评估结论自评估基准日起壹年内使用有效。
（二）评估结果与账面价值比较变动情况及原因分析
评估增值是由固定资产评估增值造成的，固定资产评估增值 0.08 万元，增值原因
为企业会计折旧年限与评估所使用的经济年限不同。
十一、特别事项说明
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和能力所能
评定估算的有关事项：
（一）权属等主要资料不完整或者存在瑕疵的情形；
无。
（二）委托人未提供的其他关键资料情况；
无。
（三）未决事项、法律纠纷等不确定因素；
1.本评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行
价格，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的
价格等对评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其
他不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等发生变
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化时，评估结果一般会失效；
2.在执行本次评估程序过程中，评估专业人员对资产评估对象法律权属资料进行
必要的核查验证，但并不表示评估专业人员对评估对象法律权属进行了确认或发表了
意见。执行资产评估业务的目的是对资产评估对象价值进行估算并发表专业意见，对
资产评估对象法律权属确认或者发表意见超出资产评估专业人员的执业范围。资产评
估专业人员不得对资产评估对象的法律权属提供保证。
（四）重要的利用专家工作及相关报告情况；
无。
（五）重大期后事项；
评估基准日后若资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产额进行相应调整；
若资产价格标准发生变化，并对资产评估值产生明显影响时，委托方应及时聘请评估
机构重新确定评估值。
（六）评估程序受限的有关情况、评估机构采取的弥补措施及对评估结论影响的
情况；
无。
（七）其他需要说明的事项。
莱茵达体育发展股份有限公司于 2015 年 10 月 28 日以 159,044,200.00 元的价格购
买了杭州枫郡置业有限公司持有的 15,867.65m2 的商业超市，自购买之日起，该商业超
市的收益权、处分权已由莱茵达体育发展股份有限公司占有，截至评估基准日，上述
商业物业尚未办理产权变更。根据莱茵达体育发展股份有限公司原控股股东莱茵达控
股集团有限公司与现控股股东成都体育产业投资集团有限责任公司于 2019 年 3 月 11
日签署的《股份转让协议》约定，在不减少莱茵达体育发展股份有限公司净资产的前
提下，莱茵达控股集团有限公司须在《股份转让协议》生效之日起两年内，将杭州枫
郡置业有限公司全部股权转让至莱茵达体育发展股份有限公司名下，实现将该不动产
产权过户至莱茵达体育发展股份有限公司名下。鉴于本次评估范围为杭州枫郡置业有
限公司经审计后的账面资产及负债，评估人员未考虑上述事项对评估值的影响，请报
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告使用者重点关注。
评估报告使用者应注意以上特别事项对评估结论产生的影响。
十二、资产评估报告使用限制说明
（一）使用范围
1.本资产评估报告经承办该项业务的资产评估专业人员（或资产评估师）签名并
加盖资产评估机构印章后方可正式使用；
2.评估结论使用有效期为自评估基准日起一年（2020 年 8 月 31 日至 2021 年 8 月
30 日）。委托人或者其他资产评估报告使用人应当在评估结论使用有效期内使用资产
评估报告。
3.未经委托人书面许可，资产评估机构及其资产评估专业人员不得将资产评估报
告的内容向第三方提供或者公开，法律、行政法规另有规定的除外。
4.未征得资产评估机构同意，资产评估报告的内容不得被摘抄、引用或者披露于
公开媒体，法律、行政法规规定以及相关当事人另有约定的除外。
5.按照国家现行国有资产监督管理有关要求，本评估项目属于需要办理备案的资
产评估项目。因此，本资产评估报告必须经过由国有资产监督管理机构授权经营的出
资企业进行备案后，才能作为相应经济行为作价的参考依据。
（二）委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评
估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不
承担责任；
（三）除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、
行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报
告的使用人；
（四）资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象
可实现价格，评估结论也不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证，也不能用评
估对象实际实现的价格验证评估结论的合理性。
资产评估报告使用人按本报告所载明的评估目的使用时，应关注上述报告使用限
制事项。
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十三、资产评估报告日
本资产评估报告日为 2020 年 11 月 24 日，是资产评估师和评估专业人员形成评
估结论的日期。
资产评估师（资产评估专业人员）（签章）：
资产评估师（资产评估专业人员）（签章）：
湖北众联资产评估有限公司
2020 年 11 月 24 日
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第四部分、资产评估报告附件
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资产评估报告附件
附件一：与评估目的相对应的经济行为文件；
附件二：被评估单位专项审计报告；
附件三：委托人和被评估单位法人营业执照；
附件四：委托人和其他相关当事人的承诺函；
附件五：签名资产评估师的承诺函；
附件六：资产评估机构备案文件或者资格证明文件；
附件七：资产评估机构法人营业执照副本；
附件八：负责该评估业务的资产评估师资格证明文件；
附件九：资产评估汇总表或者明细表。
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评估机构名称：湖北众联资产评估有限公司
机构地址：武汉市武昌区东湖路 169 号 1 栋 4 层
法定代表人：胡家望
联 系 人：胡传清
联系电话：（027）85856921
邮政编码：430077
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