万方地产股份有限公司 2010 年年度报告摘要
证券代码：000638 证券简称：万方地产 公告编号：2011-014
万方地产股份有限公司 2010 年年度报告摘要
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及其董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、
误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。
本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）。投资者
欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。
1.2 公司年度财务报告已经大信会计师事务所审计并被出具了标准无保留意见的审计报告。
1.3 公司负责人张晖、主管会计工作负责人邓永刚及会计机构负责人李晓清声明：保证年度报告中财
务报告的真实、完整。
§2 公司基本情况简介
2.1 基本情况简介
股票简称 万方地产
股票代码 000638
上市交易所 深圳证券交易所
注册地址 沈阳市和平区中华路 126 号
注册地址的邮政编码 110001
办公地址 北京市朝阳区曙光西里甲 1 号第三置业大厦 A 座 30 层
办公地址的邮政编码 100028
公司国际互联网网址 www.vanfund.cn
电子信箱 vanfund@vanfund.cn
2.2 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 刘玉 董知
北京市朝阳区曙光西里甲 1 号第三置业大厦 A 北京市朝阳区曙光西里甲 1 号第三置业大厦 A
联系地址
座 30 层 座 30 层
电话 010-64656161 010-64656161
传真 010-64656767 010-64656767
电子信箱 liuyu@vanfund.cn dongzhi@vanfund.cn
1
万方地产股份有限公司 2010 年年度报告摘要
§3 会计数据和业务数据摘要
3.1 主要会计数据
单位：元
本年比上年增减
2010 年 2009 年 2008 年
（％）
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
营业总收入（元） 294,938,402.71 442,254,008.98 442,254,008.98 -33.31% 374,601,842.41 374,601,842.41
利润总额（元） 92,439,869.92 74,448,261.19 74,448,261.19 24.17% 85,762,402.80 85,762,402.80
归属于上市公司股东
48,920,271.99 37,815,926.80 37,815,926.80 29.36% 72,256,442.96 72,256,442.96
的净利润（元）
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益 31,063,881.49 38,193,513.95 38,193,513.95 -18.67% 45,405,886.05 45,405,886.05
的净利润（元）
经营活动产生的现金
-73,059,678.86 99,215,872.90 99,215,872.90 -173.64% 100,578,425.46 100,578,425.46
流量净额（元）
本年末比上年末
2010 年末 2009 年末 2008 年末
增减（％）
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
总资产（元） 804,913,795.47 674,915,741.75 674,915,741.75 19.26% 676,546,108.18 676,546,108.18
归属于上市公司股东
200,839,159.52 141,396,727.07 130,353,476.65 54.07% 20,375,843.34 9,332,592.92
的所有者权益（元）
股本（股） 154,700,000.00 154,700,000.00 154,700,000.00 0.00% 154,700,000.00 154,700,000.00
3.2 主要财务指标
单位：元
本年比上年增
2010 年 2009 年 2008 年
减（％）
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
基本每股收益（元/股） 0.32 0.24 0.24 33.31% 0.47 0.47
稀释每股收益（元/股） 0.32 0.24 0.24 33.31% 0.47 0.47
扣除非经常性损益后的
0.20 0.25 0.25 -18.67% 0.29 0.29
基本每股收益（元/股）
加权平均净资产收益率
31.60% 56.07% 77.11% -45.51% 236.60% 251.27%
（%）
扣除非经常性损益后的
加权平均净资产收益率 20.07% 56.48% 77.88% -57.81% 95.00% 296.17%
（%）
每股经营活动产生的现
-0.47 0.64 0.64 -173.64% 0.65 0.65
金流量净额（元/股）
本年末比上年
2010 年末 2009 年末 2008 年末
末增减（％）
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
归属于上市公司股东的
1.30 0.91 0.84 54.76% 0.13 0.06
每股净资产（元/股）
非经常性损益项目
2
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√ 适用 □ 不适用
单位：元
非经常性损益项目 金额 附注（如适用）
债务重组损益 54,621.25
非流动资产处置损益 25,720,464.06
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -2,151,399.78
少数股东权益影响额 314,869.94
所得税影响额 -6,082,164.97
合计 17,856,390.50 -
3.3 境内外会计准则差异
□ 适用 √ 不适用
§4 股本变动及股东情况
4.1 股份变动情况表
单位：股
本次变动前 本次变动增减（+，-） 本次变动后
公积金转
数量 比例 发行新股 送股 其他 小计 数量 比例
股
一、有限售条件股份 66,300,000 42.86% 0 0 0 0 0 66,300,000 42.86%
1、国家持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
2、国有法人持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
3、其他内资持股 66,300,000 42.86% 0 0 0 0 0 66,300,000 42.86%
其中：境内非国有
66,300,000 42.86% 66,300,000 42.86%
法人持股
境内自然人持
股
4、外资持股
其中：境外法人持
股
境外自然人持
股
5、高管股份 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
二、无限售条件股份 88,400,000 57.14% 0 0 0 0 0 88,400,000 57.14%
1、人民币普通股 88,400,000 57.14% 0 0 0 0 0 88,400,000 57.14%
2、境内上市的外资
0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
股
3、境外上市的外资
0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
股
4、其他 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
154,700,00 154,700,00
三、股份总数 100.00% 0 0 0 0 0 100.00%
0 0
限售股份变动情况表
单位：股
3
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本年解除限售股 本年增加限售股
股东名称 年初限售股数 年末限售股数 限售原因 解除限售日期
数 数
北京万方源房地
66,300,000 0 0 66,300,000 股改 2012-6-5
产开发有限公司
合计 66,300,000 0 0 66,300,000 － －
4.2 前 10 名股东、前 10 名无限售条件股东持股情况表
单位：股
股东总数 29,023
前 10 名股东持股情况
持有有限售条件股份 质押或冻结的股份数
股东名称 股东性质 持股比例 持股总数
数量 量
北京万方源房地产开发有限
境内自然人 42.86% 66,300,000 66,300,000 66,010,000
公司
姚思团 境内自然人 0.47% 723,601 0 0
丁学专 境内自然人 0.36% 552,100 0 0
张治德 境内自然人 0.32% 500,000 0 0
谭文兵 境外法人 0.23% 353,600 0 0
境内非国有法
日照宏达进出口有限公司 0.20% 310,000 0 0
人
淄博万兰达纺织工业有限公 境内非国有法
0.20% 306,341 0 0
司 人
李梦 境内自然人 0.19% 300,000 0 0
陈就浦 境内自然人 0.15% 234,685 0 0
孙亦鹏 境内自然人 0.14% 219,528 0 0
前 10 名无限售条件股东持股情况
股东名称 持有无限售条件股份数量 股份种类
姚思团 723,601 人民币普通股
丁学专 552,100 人民币普通股
张治德 500,000 人民币普通股
谭文兵 353,600 人民币普通股
日照宏达进出口有限公司 310,000 人民币普通股
淄博万兰达纺织工业有限公司 306,341 人民币普通股
李梦 300,000 人民币普通股
陈就浦 234,685 人民币普通股
孙亦鹏 219,528 人民币普通股
张海平 215,000 人民币普通股
上述股东关联关系或一致行 公司第一大股东与其他 10 大股东之间不存在关联关系，本公司未知其他 10 大股东是否存在关
动的说明 联关系或属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人。
4.3 控股股东及实际控制人情况介绍
4.3.1 控股股东及实际控制人变更情况
□ 适用 √ 不适用
4
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4.3.2 控股股东及实际控制人具体情况介绍
公司控股股东为北京万方源房地产开发有限公司，共持有本公司 6,630 万股，持股比例为 42.86%。万方源成立于 2000
年 11 月 16 日，法定代表：张晖，注册资本：25,000 万元，企业法人营业执照注册号：110000001762086，经营范围：房地
产开发；销售自行开发后的商品房。
公司实际控制人是张晖先生，男，1974 年 3 月生，本科学历，中国国籍，其直接向万方源出资 811 万元，占 3.24%，通
过北京迅通畅达通讯科技开发有限公司间接持有万方源 37.33%的股权，通过万方投资控股（集团）有限公司间接持有万方
源 49.78%的权益，总共合计持有万方源 90.35%的权益。
4.3.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
张 晖 其他两名自然人
20%
80%
北京迅通畅达通讯
科技开发有限公司
46.15%
53.85%
万方投资控股集团
杨克宁
有限公司
92.44% 4% 0.32%
3.24%
北京万方源房地产
开发有限公司
42.86%
万方地产股份有限
公司
5
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§5 董事、监事和高级管理人员
5.1 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
报告期内
是否在股
从公司领
东单位或
年初持股 年末持股 取的报酬
姓名 职务 性别 年龄 任期起始日期 任期终止日期 变动原因 其他关联
数 数 总额（万
单位领取
元）（税
薪酬
前）
张晖 董事长 男 37 2008-11-15 2013-06-30 0 0无 0.00 是
杭滨 副董事长 男 41 2008-11-15 2013-06-30 0 0无 0.00 是
李庆民 董事、总经理 男 41 2008-11-15 2013-06-30 0 0无 37.00 否
董事、副总经
寻鹏 男 42 2008-11-15 2013-06-30 0 0无 29.00 否
理
董事、董事会
刘玉 女 37 2008-11-15 2013-06-30 0 0无 13.12 否
秘书
董事、财务总
邓永刚 男 37 2008-11-15 2013-06-30 0 0无 14.40 否
监
崔劲 独立董事 男 45 2009-08-07 2013-06-30 0 0无 5.65 否
张汉亚 独立董事 男 65 2010-07-01 2013-06-30 0 0无 2.83 否
王国强 独立董事 男 43 2010-07-01 2013-06-30 0 0无 2.83 否
张钧 监事 男 40 2010-07-01 2013-06-30 0 0无 0.00 是
周永坤 监事 男 59 2008-11-15 2013-06-30 0 0无 0.00 是
刘静 监事 女 34 2008-11-15 2013-06-30 0 0无 0.00 是
董知 职工监事 女 28 2008-11-15 2013-06-30 0 0无 7.45 否
简丽佳 职工监事 女 27 2010-07-01 2013-06-30 0 0无 3.90 否
王革红 副总经理 男 44 2010-07-01 2013-06-30 0 0无 20.58 否
陈北国 副总经理 男 42 2010-07-01 2013-06-30 0 0无 6.50 否
合计 - - - - - 0 0 - 143.26 -
董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□ 适用 √ 不适用
5.2 董事出席董事会会议情况
以通讯方式 是否连续两次
现场出席次 委托出席次
董事姓名 具体职务 应出席次数 参加会议次 缺席次数 未亲自出席会
数 数
数 议
张晖 董事长 8 8 0 0 0否
杭滨 副董事长 8 8 0 0 0否
李庆民 董事＼总经理 8 8 0 0 0否
寻鹏 董事＼副总经理 8 8 0 0 0否
刘玉 董事＼董事会秘书 8 8 0 0 0否
邓永刚 董事＼财务总监 8 3 5 0 0否
崔劲 独立董事 8 4 4 0 0否
张汉亚 独立董事 5 3 2 0 0否
6
万方地产股份有限公司 2010 年年度报告摘要
王国强 独立董事 5 2 3 0 0否
李凯 独立董事 3 1 1 1 0否
张韶华 独立董事 3 1 2 0 0否
连续两次未亲自出席董事会会议的说明
年内召开董事会会议次数 8
其中：现场会议次数 2
通讯方式召开会议次数 0
现场结合通讯方式召开会议次数 6
§6 董事会报告
6.1 管理层讨论与分析
一、对公司经营状况的讨论与分析
（一）公司经营情况的回顾
1、公司总体经营情况
2010 年度，公司实现营业总收入 29,493.84 万元，较上年同期减少 33.31%；实现归属于上市公司股东的净利润 4,892.03
万元，折合每股收益 0.32 元，较上年同期增长 29.36%；扣除非经常性损益后的净利润 3,106.39 万元，折合每股收益 0.20 元，
较上年同期降低了 18.67%；公司总资产达到 80,491.38 万元，较上年同期增长 19.26%；归属于上市公司股东的所有者权益达
到 20,083.92 万元，较上年同期增长 54.07%，每股净资产从 2009 年的 0.84 元/股增长至 2010 年的 1.30 元/股，较上年同期
增长 54.76%；经营活动产生的现金流量净额为-7,305.97 万元，较上年同期减少 173.64%。详见下表：
单位：元
本年比上年增减
2010 年 2009 年 2008 年
（％）
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
营业总收入（元） 294,938,402.71 442,254,008.98 442,254,008.98 -33.31% 374,601,842.41 374,601,842.41
利润总额（元） 92,439,869.92 74,448,261.19 74,448,261.19 24.17% 85,762,402.80 85,762,402.80
归属于上市公司股东
48,920,271.99 37,815,926.80 37,815,926.80 29.36% 72,256,442.96 72,256,442.96
的净利润（元）
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益 31,063,881.49 38,193,513.95 38,193,513.95 -18.67% 45,405,886.05 45,405,886.05
的净利润（元）
经营活动产生的现金
-73,059,678.86 99,215,872.90 99,215,872.90 -173.64% 100,578,425.46 100,578,425.46
流量净额（元）
本年末比上年末
2010 年末 2009 年末 2008 年末
增减（％）
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
总资产（元） 804,913,795.47 674,915,741.75 674,915,741.75 19.26% 676,546,108.18 676,546,108.18
归属于上市公司股东
200,839,159.52 141,396,727.07 130,353,476.65 54.07% 20,375,843.34 9,332,592.92
的所有者权益（元）
股本（股） 154,700,000.00 154,700,000.00 154,700,000.00 0.00% 154,700,000.00 154,700,000.00
单位：元
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万方地产股份有限公司 2010 年年度报告摘要
本年比上年增减
2010 年 2009 年 2008 年
（％）
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
基本每股收益（元/股） 0.32 0.24 0.24 33.31% 0.47 0.47
稀释每股收益（元/股） 0.32 0.24 0.24 33.31% 0.47 0.47
扣除非经常性损益后的基本每 0.20 0.25 0.25 -18.67% 0.29 0.29
股收益（元/股）
加权平均净资产收益率（%） 31.60% 56.07% 77.11% -45.51% 236.60% 251.27%
扣除非经常性损益后的加权平 20.07% 56.48% 77.88% -57.81% 95.00% 296.17%
均净资产收益率（%）
每股经营活动产生的现金流量 -0.47 0.64 0.64 -173.64% 0.65 0.65
净额（元/股）
本年末比上年末
2010 年末 2009 年末 2008 年末
增减（％）
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
归属于上市公司股东的每股净 1.30 0.91 0.84 54.07% 0.13 0.06
资产（元/股）
对主要会计数据分析情况如下：
（1）报告期内，公司实现营业总收入 29,493.84 万元，较上年同期减少 33.31%；其中公司房地产开发业务实现收入
19,281.21 万元，较上年同期减少了 36.71%，主要原因是北京华松房地产开发有限责任公司（以下简称“北京华松”）在望京
地区的房地产开发项目结算接近尾声，收入减少；钢压延加工业务实现收入 10,108.63 万元，较上年同期减少了 25.26%，主
要原因是公司在报告期内出售了对沈阳超力钢筋有限公司（以下简称“超力钢筋”）的全部股权，因此，自 2010 年 7 月 1 日
起，公司不再合并该公司钢压延加工业务的营业收入。
（2）报告期内，虽然营业收入减少，公司实现净利润却较上年同期增长 34.08%，达到 5,070.36 万元，主要原因是：商
品房销售单价的提高，使毛利润率达到了 52.39%，较上年同期增加 39.58%；公司全资子公司中辽国际工业总公司出售下属
沈阳超力钢筋有限公司的股权实现了 1,724.72 万元的净利润，扣除这部分非经常性损益后，净利润为 3,106.39 万元，较上
年同期下降了 18.67%。
（3）报告期内，公司归属于上市公司股东的所有者权益较上年同期增长了 54.07%，主要原因是：公司实现了净利润
4,892.03 万元；北京天源房地产开发有限公司（以下简称“北京天源”）因增资扩股而增加资本公积金 3,030 万元。
（4）报告期内，公司经营活动产生的现金流量净额为-73,059,678.86，较上年同期减少 173.64%，主要原因为：
①因公司向大股东归还借款导致支付与经营性有关的其他款项增加。
②子公司北京天源和香河东润房地产开发有限公司支付工程预付款增加 19,034.28 万元，导致预付款项期末余额较年初
余额增长 67.92%
2、主营业务及其经营状况
（1）主营业务分行业、产品情况表
单位：元
主营业务分行业情况
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年增
分行业或分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%）
增减（%） 增减（%） 减（%）
房地产业 19,281.21 9,180.64 52.39% -36.71% -51.75% 39.58%
钢压延加工业 10,108.63 9,382.91 7.18% -25.26% -24.93% -5.40%
主营业务分产品情况
商品房销售 19,281.21 9,180.64 52.39% -36.71% -51.75% 39.58%
钢棒产品销售 10,108.63 9,382.91 7.18% -25.26% -24.93% -5.40%
8
万方地产股份有限公司 2010 年年度报告摘要
地区 营业收入 营业收入比上年增减（%）
北京 19,281.21 -36.71%
沈阳 10,108.63 -25.26%
（2）对公司主营业务及其经营情况的分析
公司本报告期内的房地产业务收入主要来自于北京华松，由于北京华松所开发的项目在 2008 和 2009 年度已经完成大
部分房屋交付使用，因此本报告期北京华松确认的收入减少，导致合并报表中公司的主营业务收入减少。
报告期内，公司不断开拓房地产业务，房地产开发业务量有较大幅增长，其中，北京天源在顺义太平村的 30.3 万平米
回迁安置房项目正在施工，香河东润在香河地区的“滨河国际新城”（暂定名）项目正处于拆迁整理阶段，北京万方天成房地
产开发有限公司（以下简称“万方天成”）在朝阳区的“孙河家园（暂定名）四期”40.3 万平米回迁安置房项目正在办理与立项
等手续，但前述项目均处于开发阶段，尚未达到结转收入的条件。上述项目的经营正有序进行，预计在未来 1～2 年内可实
现利润。
由于公司处置对超力钢筋的全部股权，因此，公司今后将不再经营历史遗留的钢压延加工业务，公司今后主业更加突出。
3、公司资产构成的变化
（1）报告期内，公司以 5,900 万元的价格出售了公司全资子公司中辽国际工业总公司持有的超力钢筋 48.9% 的股权，
并于 2010 年 12 月 29 日完成股权过户手续，公司自 2010 年 7 月 1 日起不再合并沈阳超力钢筋的报表，对公司的资产构成
情况造成如下影响：
单位：元
项 目 期末余额 年初余额 变动情况 变动率 备注
流动资产：
应收票据 0.00 4,690,000.00 -4,690,000.00 -100.00%
应收账款 446,500.00 30,385,933.14 -29,939,433.14 -98.53%
非流动资产：
固定资产 4,457,056.90 27,287,740.89 -22,830,683.99 -83.67%
无形资产 0.00 5,025,251.08 -5,025,251.08 -100.00% 超力钢筋不再纳入合并
长期待摊费用 0.00 1,119,180.04 -1,119,180.04 -100.00%
非流动负债：
长期借款 0.00 34,000,000.00 -34,000,000.00 -100.00%
营业总成本
财务费用 1,056,335.88 2,438,164.60 -1,381,828.72 -56.67%
超力钢筋不再纳入合并，房地产销售主
销售费用 2,756,955.61 4,527,937.56 -1,770,981.95 -39.11%
体完成，销售费用同时减少。
（2）报告期内，根据项目进度，北京天源和香河东润对其所开发的项目增加预付工程款，使公司的预付账款较年初增加
了 67.92%。同时，因北京天源收回了“顺义太平村一级开发项目”的工程押金，使得公司的其他应收款相应减少 53.89%。
单位：元
项 目 期末余额 年初余额 变动情况 变动率 备注
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万方地产股份有限公司 2010 年年度报告摘要
流动资产：
北京天源和香河东润增加工程预付
预付款项 470,591,334.35 280,248,523.02 190,342,811.33 67.92%
款
其他应收款 19,283,539.24 41,818,540.82 -22,535,001.58 -53.89% 天源收回工程押金
（3）报告期内发生的长期股权投资变化
报告期内，公司收购或新设立控股子公司 3 家，处置了超力钢筋 48.9%的股权，通过增资扩股为子公司北京天源引入了
新股东，具体情况如下：
①2010 年 7 月 29 日，公司召开第 6 届董事会第 2 次会议，审议通过了《公司对外投资设立子公司的议案》，同意公司
与自然人蔡宏炜共同在北京市门头沟区投资设立子公司。2010 年 8 月 2 日，北京万方天成房地产开发有限公司正式成立，
注册地址北京市门头沟区，注册资金 5,100 万元，法定代表人：张晖，万方地产以现金方式投资人民币 5,090 万元，占该公
司注册资本的 99.8%。
②2010 年 8 月 25 日，召开了 2010 年第二次临时股东大会，会议审议并通过了《关于公司对外投资设立子公司的议案》，
同意公司与自然人苏建青共同在河北省沧州市投资设立子公司。2010 年 10 月 28 日，沧州市广润房地产开发有限公司（以
下简称“沧州广润”）正式成立，注册资金 3,000 万元，法定代表人：张晖，万方地产以现金出资 2,550 万元，占注册资本的
85%。
③2010 年 8 月 6 日，公司召开第 6 届董事会第 3 次会议，审议通过了《关于公司购买香河东润房地产开发有限公司 70%
股权的议案》，公司以 700 万元的价格购买北京宽邦投资有限公司持有的香河东润 70%的股权。2010 年 8 月 18 日，香河东
润 70%股权正式过户至万方地产名下。
④2010 年 11 月 29 日，公司召开了 2010 年第四次临时股东大会，会议审议并通过了《关于出售沈阳超力钢筋有限公司
股权的议案》，公司与北京宏途建设工程有限公司（以下简称“宏途建设”）于 2010 年 11 月 11 日签订了《股权转让合同》，
宏途建设以人民币 5,900 万元的价格收购万方地产全资子公司中辽国际工业总公司持有的沈阳超力钢筋有限公司 48.9%的股
权。2010 年 12 月 29 日，沈阳超力钢筋有限公司 48.9%的股权正式过户至宏途建设名下。
⑤2010 年 11 月 29 日，公司召开了 2010 年第四次临时股东大会，会议审议通过了《关于审议子公司北京天源房地产开
发有限公司增资扩股方案的议案》，公司与北京市顺义区仁和镇资产运营中心、北京农业产业投资基金（以下简称“农投基
金”）、北京天源四方于 2010 年 12 月 21 日签订了《增资扩股协议》，农投基金对北京天源以每股 1.61 元的价格进行增资扩
股，2010 年 12 月 29 日北京天源完成增资扩股，注册资本由原来的 7,000 万元变更为 11,970 万元，公司持股占全部股权的
53.47%，农投基金持股占 41.52%，顺义区仁和镇资产运营中心持股占 5.01%。
4、公司人员变动情况
截至 2010 年 12 月 31 日，公司共有在册员工 139 人（含受大股东委托管理的重庆百年同创房地产开发有限公司），其
中中层以上管理人员 38 人、专业技术人员 46 人、财务人员 21 人、人力资源 12 人、行政等相关人员 22 人。
上述人员学历构成为：硕士及以上学历占 4.32%、本科占 36.69%、大专占 41.73%、大专以下占 17.27%。；年龄构成为：
25 岁以下占 7.19%、25-34 岁占 47.48%、35-44 岁占 30.94%、45-54 岁占 10.07%、55 岁以上占 4.32%。
5、公司主要子公司的经营情况及业绩
报告期内公司的主营业务利润仍来自于北京华松,而历史遗留的中辽国际工业总公司则因出售下属钢筋公司的股权获得
投资收益，各子公司经营及业绩情况如下：
（1）北京华松
北京华松在北京望京地区开发的“裕景华庭”项目，整体预计产生 7.4 亿元左右的收入，并实现税后净利润 1.5 亿元左右。
该项目已基本完成，本报告期，北京华松确认销售收入 1.93 亿元，利润总额 8,064.78 万元 ，净利润 6,038.23 万元。
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万方地产股份有限公司 2010 年年度报告摘要
（2）北京天源
2010 年 7 月 17 日公司披露了《关于下属子公司北京天源一级开发项目进展及变更的公告》，由于北京天源实施的太平
村项目一级土地开发项目位于新规划的北京 M15 号地铁沿线，为简化程序，提高效率，该项目纳入市区联合储备项目，由
北京市土地整理储备中心、北京市土地整理储备中心顺义分中心作为开发主体组织实施土地一级开发，北京天源作为施工主
体继续参与该项目的实施。
为保证 M15 号线的顺利通车，加快 M15 号线沿线周边土地一级开发进度，顺义土储中心与北京天源于 2010 年 7 月 15
日签订了《顺义区太平村改造土地一级开发招标项目解除协议》，约定双方解除于 2007 年 6 月 25 日的《顺义区太平村旧村
改造土地一级开发项目委托协议》及《资金管理协议》、《项目资金监管三方协议》，并约定顺义土储中心以项目开发完毕日
为基准日，向北京天源支付经审计确定的项目前期投入费用，并按审计确定的投入费用的 8%计取开发利润。截至本报告期
末，顺义区太平村旧村改造土地一级开发项目已基本施工完毕，但北京天源尚未完成与顺义土储中心的结算。
2010 年 7 月 15 日，北京天源与北京市顺义区住房保障办公室签订了《顺义区仁和镇太平村定向安置房项目框架协议》，
协议约定北京市顺义区住房保障办公室委托北京天源建设太平村项目共计 30.3 万平米的回迁房，项目竣工后，由北京市顺
义区住房保障办公室委托造价机构对建设成本进行总体评价，并按照项目总造价的 3%向北京天源支付开发利润。目前，该
项目正在实施当中，已经完成部分建设面积的基础施工。
本报告期末，北京天源实现净利润-158.32 万元。
（3）万方天成
万方天成成立于 2010 年 8 月 2 日，本报告期内未有签约项目。根据公司于 2011 年 3 月 19 日披露的《关于控股子公司
签署重大协议的公告》，北京市孙河农工商联合公司委托万方天成代理建设孙河家园（暂定名）四期中约 40.3 万平米的安置
用房及配套设施。目前，万方天成正在办理立项等相关手续。
报告期内，万方天成实现净利润 -3.8 万元。
（4）沧州广润
沧州广润成立于 2010 年 10 月 28 日， 本报告期内未有签约项目，实现净利润-3.5 万元。
（5）香河东润
香河东润在河北省廊坊市香河县拥有约1560亩的拆迁改造项目，项目暂定名为“滨河国际新城”，目前项目处于拆迁过程
中，报告期内实现净利润-74.53万元。
（6）中辽国际工业总公司
中辽国际工业总公司为公司历史遗留子公司，该公司持有沈阳超力钢筋有限公司 48.9%的股权。沈阳超力钢筋有限公司
一家独立经营、自负盈亏的中外合资企业，也属于公司的历史遗留企业，多年来一直处于微利和亏损的边缘，既非优质资产
亦非公司目前的主营业务，对公司的盈利状况影响很小。
2009 年度的审计当中发现超力钢筋在未通知公司的情况下，新增了 2 笔对外担保，尽管公司在发现该情况后及时采取
了相关措施，未造成严重后果，但也体现出公司对超力钢筋的管控能力有限。
鉴于上述原因，公司董事会决定将该部分股权进行处置，以彻底剥离遗留的不良资产。
根据公司于 2010 年 11 月 13 日披露的《关于出售下属沈阳超力钢筋有限公司股权的公告》，公司与北京宏途建设工程
有限公司（以下简称“宏途建设”）于 2010 年 11 月 11 日签订了《股权转让合同》，宏途建设将以人民币 5,900 万元的价格收
购超力钢筋 48.9%的股权。
鉴于超力钢筋自 2009 年以来，一直为多个铁路项目供应无粘结预应力钢棒及成套产品，并被京沈铁路客运专线辽宁有
限责任公司评委会评审为无粘结预应力钢棒的合格生产商，其产品具备一定的高新技术含量，且销售渠道稳定，因此经公司
与宏途建设协商，同意以高于评估值的价格转让。2010 年 12 月 29 日，沈阳超力钢筋有限公司 48.9%的股权正式过户至宏途
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万方地产股份有限公司 2010 年年度报告摘要
建设名下，全部股权转让款已收到，交易完成。本报告期，中辽国际工业总公司因处置超力钢筋股权实现净利润 1,724.72
万元。
（二）对公司未来发展的展望
1、公司发展的宏观经济背景及行业发展趋势
2010 年，金融危机对国内外实体经济影响逐渐淡化，全球经济稳步复苏，无论是发达经济体还是新兴经济体或其他发
展中经济体，基本上均实现一定程度的正增长。在此背景下，中国经济在积极的财政政策及适度宽松的货币政策带动下快速
回升，经济总量实现了较好的增长。
在国内经济快速增长的同时，由于货币增长较快，信贷投放较多，最终消费价格持续走高，通胀压力成为相对突出问
题。为控制放贷过量造成的流动性过大，中国人民银行 2010 年两次加息、六次收紧存款准备金率，截至 2011 年 4 月 22 日，
中国人民银行又两次加息、四次收紧存款准备金率，显示出在物价上涨压力以及美国量化宽松货币政策对中国负效应较大的
影响下，今年的货币政策将呈适度紧缩趋势。货币政策之外，结构调整和发展方式转型也是 2011 年宏观经济增长面临的现
实问题。作为 “十二五规划”的第一年，“十二五规划”所作出的经济发展战略布局，既影响到日后经济可持续发展的运行模
式和效率，又将直接左右 2011 年的经济运行。上述因素共同构成了 2011 年企业发展的宏观经济背景。
2010 年的房地产市场可谓波折起伏：一季度房屋成交量增幅回落，房价涨幅趋缓，部分地区三、四月份的楼价地价暴
涨；二季度房地产市场需求增幅继续回落，价格涨幅回落甚至下跌，五、六月份普遍处于销售低迷状态。三季度房屋成交量
增幅继续回落，房价涨幅趋缓但八、九月份市场迅速复苏，房价涨幅增加；四季度房屋成交量增幅回升，房价涨幅增加，十
月份以来，调控政策再次密集出台，市场再度低迷。整体来看，2010 年的房地产市场运行态势基本良好，房地产供给较快
增加，需求增幅减小，房价涨幅回落。
2010 年房地产市场的最大特点是调控力度空前，政策调控成为对市场产生最大影响力的因素。2010 年 1 月 10 日，国
务院办公厅出台了“国十一条”，即《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，规定购买二套房的家庭，贷款首付比例不
得低于 40%，房地产企业必须“公开房源+明码标价”等，这被认为是国家打出的抑制房价“第一拳”。2010 年 4 月 14 日，国务
院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于 50%，贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍。对购买
首套住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于 30%。2010 年 4 月 17 日，国务院又发出《关
于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出了调控楼市的 10 项具体措施，被称为“新国十条”。要点包括要求房价过高、
上涨过快、供应紧张的地区暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的
非本地居民暂停发放购买住房贷款等。2010 年 9 月 29 日，国家出台巩固楼市调控成果措施，暂停发放第三套及以上房贷；
首套房首付比例不低于 30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调
整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。2011 年 1 月 26 日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署
进一步做好房地产市场调控工作。会议提出八条政策，包括二套住房首付款比例不低于 60%、贷款利率不低于基准利率的
1.1 倍、地方政府问责、调整个税和加强土地增值税、普遍实施限购令等。一系列全新的调控政策，让人感觉到史无前例的
调控力度。波折起伏的市场，层层加码的调控，意味着今天中国的房地产，不仅仅是经济问题，更是民生问题。
近期闭幕的两会上温总理政府工作报告、住建部等相关部委记者会均有许多有关房地产调控政策的内容，2011 年房地
产市场仍将保持强有力的调控力度。温家宝总理在两会闭幕的记者会上提出“控制货币流动性”是调房价的手段之一，并同时
反复强调保障性住房的建设。预计在 2011 年乃至更长的时间内，收紧货币将是调控房价的重要手段，差别化信贷政策将得
到严厉执行，而伴随着资金、土地等相关政策的落实，保障性住房建设将逐步得到落实。
2、公司发展战略及发展方向
如何在上述宏观经济环境、行业环境背景下，充分调动利用公司自身的资源，实现公司的稳健发展，是公司董事会制定
2011 年公司发展计划所首要考虑的问题。为此，公司董事会有针对性地分析了企业内外部发展环境与公司的优劣势，在此
基础上，为 2011 年制订如下的发展战略：
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万方地产股份有限公司 2010 年年度报告摘要
（1）夯实面向二三线城市的战略布局，实现战略重心的顺利转移
随着一线城市面房地产市场房价日益饱和、土地资源日趋稀缺，调控力度不断加大，二三线甚至四线城市越来越成为
今后一段时间房地产业竞争的焦点，对此，公司及时审时度势，在二三线城市开始了业务的拓展。2010 年，公司在河北香
河、沧州分别设立了项目公司，在当地拓展业务。今年将对上述已成立公司加大投入力度，确保项目的顺利开展，积极积累
异地管控经验，为公司战略重心向二三线城市转移打下良好的基础。
（2）积极响应国家政策，积极参与保障房建设
今后一段时期，我国将进入保障性住房建设“加速跑”的阶段。住房和城乡建设部表示，2011 年全国将开工建设保障性
住房和棚户区改造住房 1000 万套，未来 5 年我国计划新建保障性住房 3600 万套，这意味着保障房建设即将进入井喷时代。
在保障房建设过程中，“政府＋开发商”的模式将成为最主要建设方式，政府将会把更多的保障房土地整理和建安工程都交由
开发商完成。同时，作为民生工程，保障房贷款支持力度预计会更大，在再融资方面也有可能享有一定的优先权； 另外，
在土地、税收等方面也会有一定的优惠条件。所有这些为保障房的建设提供了较为宽松的政策、信贷环境。为此，公司将积
极响应国家大力建设保障性住房的政策，以控股子公司北京天源和北京万方天成承建的回迁安置房为起点，结合实面向二三
线城市的战略布局，大力拓展保障房建设项目，开发出更多更好的保障房建设项目。
（3）迎接人口老龄化趋势，积极试水养老地产市场
根据国家人口计生委数据，2009 年，全国 60 岁以上老年人口已达 1.6714 亿。据估计，到 2015 年，老年人口总量将突
破 2 亿，占总人口比例将超过 15%。这表明中国已经进入老龄化的高峰期。针对人口老龄化，面向养老住宅市场，设计、供
应合适的养老住宅产品，是今后房地产业一个重要的潜在增长点，在这方面，全国才刚刚起步。因此，公司将积极尝试养老
地产项目，积极探索适合养老地产市场的产品模式、商业模式，加快对于养老地产的研发和投入， 并在合适的时机推出项
目产品。
（4）不断拓宽融资渠道，进一步完善融资结构
一方面，在当前国内严厉的调控和限购背景下，银行与资本市场等常规融资渠道已对房地产行业设置了较大障碍；另一
方面，单一的融资渠道已无法满足公司未来快速增长的需要。所以，搭建合理的融资结构、融资渠道已成为公司当前的现实
需要。为此，公司将在扎实稳健的基础上，不断拓宽融资渠道，丰富资金的来源，积极尝试股权融资、信托融资等多种融资
方式，从而建立起既能保证企业现阶段投资需要，又能降低和规避融资风险的融资体系，不断增强公司资金方面的风险抵御
力。
（5）加强业务流程建设
随着企业规模的快速增长、业务的日益复杂，流程体系正日益成为支撑企业运作的核心模块和基础平台，对此，公司已
将其提升到战略高度。未来公司将通过对标杆企业管理理念和管理方法的不断学习，通过对自身经营管理经验的不断梳理总
结，进一步巩固业务流程体系建设成果，优化业务流程体系结构，加强业务流程体系的宣传与培训，实现内部协同效率的不
断提升，做大与做强的同步并进。
（6）创新人才机制，既加大引进力度又立足内部培育
为了确保人才队伍的成长与企业的发展的相互匹配，相互促进，公司将以人才体制创新为前提，以事业发展为基础，针
对企业对人才的现实和未来需要，通过提供在业内具有竞争力的薪资水平，通过目标管理和绩效考核下的物质与精神激励，
以及广阔的成长与发展环境，吸引和招揽行业一流人才，加速对行业高端人才的集聚。与此同时，积极创造条件，促进高端
人才与公司现有人才队伍的融合，既让高端人才能人尽其才、才尽其用，又让高端人才成为人才队伍观念优化、知识优化、
技能优化的催化剂。
对于公司内部现有人才的培养与培育，一直是公司人才战略的重要环节。公司将进一步加强人才培训机制、晋升机制、
考核机制、激励机制的建设，促进人才队伍结构进一步优化，人才整体素质持续提升。
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万方地产股份有限公司 2010 年年度报告摘要
（7）进一步突出产品特色，树立品牌形象
当前房地产市场的竞争已逐渐集中在两个方面：一个是资本竞争，一个是品牌竞争。经过多年的积累，万方地产在区域
内已积聚了一定的知名度和品牌力，但总的来说，还没有形成明确清晰的定位，品牌建设还处于起步阶段，不够完善和成熟，
这种状态无法应对未来的竞争需要。为此，公司将在今后的 3 年中加大品牌建设力度，以现有的开发项目为起点，对其进行
全面的梳理、整合，逐步形成立足于城市化、城乡一体化以及新农村建设，打造城市综合体，促进所在区域产业结构调整、
土地价值提升、居住品质升级的产品开发特色，并以此为核心，积极探索公司的品牌建设与发展体系，累积品牌特色与品牌
形象，最终建立起以品牌竞争取代产品竞争的新的经营模式，以实现公司未来的长远发展。
3、 公司 2011 年的经营目标和工作重点
（1）各子公司项目工程进度目标
北京天源承建的顺义区“太平村回迁安置房”项目计划在年底前完成部分面积主体结构封顶；香河东润的“滨河国际新城
“城中村改造项目力争配合当地政府完成前套和后套两个村庄的拆迁准备工作，并实施部分拆迁；万方天成承建的“孙河家园
四期”回迁安置房项目计划办理完立项和建设手续，年内开工。
（2）进一步完善公司内部架构和内控制度，梳理管理流程，加强风险控制
随着控股子公司和项目的增多，公司原有的管理架构和内控制度在一定程度上已经不能满足现有的管理要求，2011 年
公司将根据目前的业务情况完善、充实内部架构和内控制度，使管理流程更加有效和顺畅，控制重点更加明确，提高上市公
司控制风险的能力。
（3）加强人才梯队建设，加强队伍能力建设
一流的企业的关键是一流的人才，公司一直重视人才队伍的建设，通过“请进来，送出去”等多种方式，优化人才队伍结
构，提升人才队伍素质。今后则要进一步强化人才队伍的建设，将高度提升到队伍的延续更替上来，加强人才培育的力度，
加快人才培育的速度，对骨干、高潜质人才进行全方位重点培养，对后备人才加强选拨与培育，对内部员工重视其成长与综
合素质的提升，同时，积极引进行业的优秀人才，为实现公司的经营目标和成长提供坚实的人力资源基础。
（4）加强资金管理，加速资金周转
房地产行业属资金密集型行业，房地产企业最大的风险来自于资金管理，所以，公司一直都非常重视资金管理能力的打
造，特别是在当前货币政策将适度紧缩的背景下。为此，对新增项目，公司将进一步强化项目的投资可行性研究工作，完善
并严格执行预算制度，并由总公司对资金进行统一调配，提高资金利用效率，提高企业的经济效益。
（5）进一步强化绩效考核管理，加大考核力度
宏观的战略要依靠绩效考核来获得落实，具体的任务执行要靠绩效考核来保证战略方向，要确保公司战略目标实现，有
效有力的绩效考核是核心、是基础。今年公司将进一步强化绩效考核的管理，加大绩效考核力度：在操作上，进一步细化量
化各项经营指标，将月度考核与年终考核相结合；在范围上，重点抓子（分）公司及总部各部门负责人，以其为点带动全员
的考核；在方法上，对绩效考核中各项指标的异常波动和偏差情况，要认真分析、及时纠偏、不断跟踪。通过以上措施，进
一步完善考核制度，规范考核流程，切实发挥出绩效考核在贯彻落实发展战略中的作用。
4、面临的风险因素及应对措施
2011 年，国家政策对房地产市场调控全面升级以及日趋复杂多变的房地产市场形势，无疑将给公司的发展带来较大的
外部风险，与此同时，公司处于非常重要的快速发展期，必定会带来一定的内部管控风险，这些都将成为未来可能的风险来
源。
（1）宏观经济及宏观调控政策风险
2011 年，全球仍增长乏力，而欧美的宽松货币政策也将一如既往的持续，再加上受应对金融危机时采取的经济刺激政
策进入尾声，贸易保护主义等因素的影响，2011 年中国经济的增长速度会放慢，这些都将是宏观经济的潜在危险。而随着
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万方地产股份有限公司 2010 年年度报告摘要
紧缩货币政策、信贷政策、“限购令”和保障房供应等房地产调控政策的实施，调控效果将逐步显现，其最终效果决定了 2011
年房地产宏观调控的政策压力。为此，公司将密切关注国内外经济形势和政策走向，认真分析各项调控宏观政策，积极地顺
应变化、顺势调整。
（2）房地产市场变化风险
限贷令、限购令、保障房供应等宏观政策对消费者需求的综合影响，以及当前已日趋多元化房地产消费群体，和公司对
消费者需求特点的把握，对房屋设计规划、科技智能含量的把握和运用等都会形成潜在的风险，为此，公司将密切关注市场
的动态变化，认真研究消费者的需求变化，精细化前期调研工作，缩短项目开发周期，提高项目开发各环节各阶段的专业能
力，及时掌握先进行业科技，准确判断不同层次房地产市场对科技要求，使开发出的产品更加符合市场需求。
（3）业务规模扩大及多项目异地经营带来的风险
随着公司今年多个项目的同时启动，以及在二三线城市的拓展速度的加快，公司的管理幅度将进一步加大，管理链条将
进一步延伸，这将使公司的管理难度和管控风险相应增加。为此，公司对子公司实施高管及重要管理人员委派，财务、成本
等重要部门直线管理的控制方式，不断加强制度建设，优化组织结构，依托不断完善的各项内控制度和信息化系统，提高管
理的针对性、及时性，使公司内部的监督管理能与业务发展相匹配、相适应、相促进，不断提高消除和应对运营管理风险的
能力。
二、报告期内的投资情况
（一）报告期内公司不存在募集资金投资项目，也不存在报告期之前募集资金的使用延续到报告期的情况。
（二）非募集资金项目情况
1、北京华松开发的“裕景华庭”项目位于北京市繁华的望京地区，该项目投入总成本（含应上缴税金）5.9 亿元。目前，
该项目已基本完成，220 套住宅全部交付使用，15 套商业中的 14 套交付使用，该项目预计实现净利润 1.5 亿元，截至本报
告期末 ，累计实现净利润 13,257.86 万元，其中本报告期内实现净利润 6,038.23 万元。
2、北京天源开发的顺义太平村回迁安置房项目预计总投入约 12.5 亿元，预期收益 3,750 万元。截至本报告期末已投入
26,719.96 万元，目前工程部分面积的基础施工已完成。
3、香河东润开发的“滨河国际新城”项目预计总投入约 14 亿元，分期滚动开发，年预期收益率约为 17%。目前该项目正
处于拆迁整理过程中，截至本报告期末已投入 11,206.42 万元。
4、北京万方天成开发的朝阳区“孙河家园（四期）”回迁安置房项目预计总体投入约 15 亿元，预期收益 4,500 万元。目
前正在办理项目的立项手续，尚未涉及资金投入。
三、公司前期重大会计差错更正的情况
根据辽宁省地方税务局于 2010 年 12 月 9 日批复的《关于万方地产股份有限公司资产损失税前扣除的批复》（辽地税函
【2010】235 号）、沈阳市地税局和平分局征收科于 2011 年 3 月 17 日下发给公司的《税收通用缴款书》（地 01070648 号），
以及国家有关会计和税务法律法规，公司对 2007 年净利润作出调整，调减利润 11,043,250.42 元，同时，调整 2008~2010 年
期初未分配利润。详细情况如下：
公司前身中国辽宁国际合作（集团）股份有限公司（以下简称“中辽国际”）在 2007 年债务重组和资产重组过程中，产
生了债务重组收益，因而也产生了应纳税所得额；同时，公司也存在以前年度亏损可税前抵扣情况和资产损失可税前抵扣情
况，但由于主管税务机关一直未出具相关核定文件，公司对应纳税所得额无法准确核算，因此，2007 年度至 2009 年度，公
司未对 2007 年产生的应纳税所得额产生的应纳税金进行账务处理。
为确定上述几个事项的准确金额，公司聘请了辽宁德信税务师事务所有限责任公司为我公司做了 2007 年以前 5 个年度
（包括 2007 年度）的汇算清缴审计，该所出具了《中国辽宁国际合作（集团）股份有限公司企业所得税汇算清缴鉴证报告
（2007）》（辽德信（所）字第【08121】号）和《中国辽宁国际合作（集团）股份有限公司企业税前弥补亏损鉴证报告（2007）》
15
万方地产股份有限公司 2010 年年度报告摘要
（辽德信（所）字第【08014】号），并上报给了沈阳市地税局和平分局。上述两个报告认定，公司在 2007 年度的应纳税所
得额为 173,042,866.43 元，在 2002 年度经审核的亏损额为 13,997,847.87 元，2003 年度经审核的亏损额为 63,407,539.54 元，
两年共计 77,405.387.41 元，可在 2007 年度作税前弥补亏损。因此，公司 2007 年度应纳税所得额为 173,042,866.43－
77,405,387.41＝95,637,479.02 元。根据国家税务总局 2008 年 3 月 24 日下发的《国家税务总局关于做好 2007 年度企业所得
税汇算清缴工作的补充通知》 国税函【2008】264 号）中第二条第二款规定，上述 95,637,479.02 元应纳税所得额可以在 2007～
2011 年的 5 个年度平均计入。沈阳市地税局和平分局征收科于 2011 年 3 月 17 日下发了对公司的《税收通用缴款书》（地
01070648 号），对上述事项进行了批准和确认。
辽宁省地方税务局于 2010 年 12 月 9 日批复的《关于万方地产股份有限公司资产损失税前扣除的批复》辽地税函【2010】
235 号），批准了我公司对辽宁华盛信托公司的长期股权投资损失 54,121,500 元可以在税前扣除。
上述 95,637,479.02 元应纳税所得额和可税前扣除的投资损失 54,121,500 元相抵后，应纳税所得额的余额为 41,515,979.02
元，对应所得税费用为 11,043,250.42 元。因此，公司 2007 年净利润应追溯调减 11,043,250.42 元，调减后公司 2007 年度实
现净利润由 267,156,542.12 元调整为 256,113,291.70 元，每股收益由 1.73 元/股调整为 1.66 元/股。由于上述变化，2008—2010
年的期初未分配利润也应相应调减 11,043,250.42 元，但当期损益不变。
公司董事会认为：本次对财务报表数据进行追溯调整的依据充分；对会计差错的更正处理基于客观原因，符合《企业会
计准则》、《关于公开发行证券的公司信息披露编报规则》的有关规定，符合公司实际情况，同意对公司财务报表予以追溯调
整。
四、董事会工作情况
（一）报告期内董事会成员变动情况
公司第五届董事会于 2010 年 7 月 1 日届满，经公司第一大股东提名，公司召开第 5 届董事会第 30 次会议及 2010 年第
一次临时股东大会，会议选举张晖先生、杭滨先生、李庆民先生、寻鹏先生、刘玉女士、邓永刚先生为公司第六届董事会董
事；选举崔劲先生、王国强先生、张汉亚先生为公司第六届董事会独立董事。
2010 年 6 月 30 日，公司第 6 届董事会第一次会议审议通过了《关于选举公司第六届董事会战略委员会组成成员的议案》，
《关于选举公司第六届董事会审计委员会组成成员的议案》、《关于选举公司第六届董事会薪酬与考核委员会组成成员的议
案》。
公司第六届董事会战略委员会由 5 名董事组成：主任委员：张晖先生，委员：张汉亚先生（独立董事）、杭滨先生、李
庆民先生、寻鹏先生。
公司第六届董事会审计委员会由 3 名董事组成：主任委员：崔劲先生（独立董事），委员：王国强先生（独立董事）、寻
鹏先生。
公司第六届董事会薪酬与考核委员会由 3 名董事组成：主任委员：张汉亚先生（独立董事），委员：王国强先生（独立
董事）、杭滨先生。
（二）报告期内董事会会议情况
2010 年董事会共组织召开八次会议，审议议案 36 项，具体情况如下：
1、2010 年 4 月 22 日，召开第 5 届董事会第 28 次会议，会议审议并通过了《2009 年度董事会工作报告》、《2009 年度
财务决算报告》、《2009 年年度报告全文及摘要》、《2009 年度利润分配及资本金转增股本预案》、《2009 年度公司内部控制自
我评价报告》、《预估 2010 年公司日常关联交易的议案》等 12 项议（预）案。
2、2010 年 4 月 28 日，召开第 5 届董事会第 29 次会议，会议审议并通过了《2010 年第一季度报告全文及正文》。
3、2010 年 6 月 11 日，召开第 5 届董事会第 30 次会议，会议审议并通过了《关于提名公司第六届董事会董事候选人、
独立董事候选人的预案》。
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万方地产股份有限公司 2010 年年度报告摘要
4、2010 年 6 月 30 日，召开第 6 届董事会第 1 次会议，会议审议并通过了《关于选举公司董事长、副董事长的议案》、
《关于选举公司第六届董事会战略委员会组成成员的议案》、《关于选举公司第六届董事会审计委员会组成成员的议案》等
10 项议案。
5、2010 年 7 月 29 日，召开第 6 届董事会第 2 次会议，会议审议并通过了《公司 2010 年半年度报告全文》及其摘要、
《公司对外投资设立子公司的议案》。
6、2010 年 8 月 6 日，召开第 6 届董事会第 3 次会议，会议审议并通过了《关于公司对外投资设立子公司的预案》、《关
于公司购买香河东润房地产开发有限公司 70%股权的议案》、《关于公司召开 2010 年第二次临时股东大会的议案》。
7、2010 年 10 月 21 日，召开第 6 届董事会第 4 次会议，会议审议并通过了《公司 2010 年第三季度报告全文及其摘要》、
《关于修改<公司章程>的预案》、《关于召开公司 2010 年第三次临时股东大会的议案》。
8、2010 年 11 月 11 日，召开第 6 届董事会第 5 次会议，会议审议并通过了《关于出售沈阳超力钢筋有限公司股权的预
案》、关于审议子公司北京天源房地产开发有限公司增资扩股方案的预案》、关于召开 2010 年第四次临时股东大会的议案》。
（三）报告期内董事会所做的主要工作
1、顺利完成换届选举工作
根据《公司法》、《公司章程》及相关法律法规的规定，公司接受第一大股东提名，经第 5 届董事会第 30 次会议及 2010
年第一次临时股东大会审议通过《关于提名公司第六届董事会董事候选人、独立董事候选人的议案》、《关于选举公司第六届
监事会监事的议案》，选举张晖先生、杭滨先生、李庆民先生、寻鹏先生、刘玉女士、邓永刚先生为公司第六届董事会董事；
选举崔劲先生、王国强先生、张汉亚先生为公司第六届董事会独立董事；选举张钧先生、刘静女士、周永坤先生为公司第六
届监事会监事；选举董知女士、简丽佳女士为公司职工代表监事。
公司于 2010 年 6 月 30 日召开第 6 届董事会第 1 次会议，会议审议通过了相关议案，选举张晖先生为公司第六届董事
会董事长，选举杭滨先生为公司第六届董事会副董事长；公司第六届董事会聘任李庆民先生为公司总经理，聘任刘玉女士为
公司董事会秘书，聘任寻鹏先生、陈北国先生、王革红先生为公司副总经理，聘任邓永刚先生为公司财务总监， 聘任董知
女士为公司证券事务代表。
2、积极应对宏观形势的变化，项目拓展有序展开
2010 年房地产调控政策频繁，市场跌宕起伏，整个地产业都面临着市场与资金双重的重大压力，面对此情况，董事会
按照公司既定的战略目标，审时度势，趋利避害，通过参与保障房建设、合作开发等方式，优化资金配置，降低开发风险，
确保项目的拓展、土地的储备按既定发展战略、既定的发展节奏有序展开。在面向二、三线城市方面，公司通过合作分别在
河北香河、沧州成立了子公司，开始了项目的开发前期工作；在保障房方面，子公司北京天源、万方天成分别承接了太平村
项目 30.3 万平方米的回迁安置房建设、孙河家园（暂定名）四期中约 40.3 万平方米的安置用房及配套设施建设。
3、进一步清理不良资产，降低上市公司风险。
公司在进行 2009 年度的审计当中发现下属孙公司沈阳超力钢筋在未通知公司的情况下，新增了 2 笔对外担保，发现
该情况后公司董事会及时对该事项进行了补充审议和披露，虽未造成严重后果，但也体现出万方地产对超力钢筋的管控能力
有限。为此，公司董事会决定尽快将该部分遗留资产进行处置，以降低上市公司的管控风险。
经过多次谈判，董事会选定了交易对方，提交公司股东大会审议通过后，于 2010 年 12 月 29 日完成超力钢筋股权过
户。至此，公司将不再合并沈阳超力钢筋的财务报表，对控制能力有限的资产实施了剥离。
4、不断促进公司完善规范治理和内部控制
为了提高公司的规范运作水平，增强信息披露的真实性、准确性及为加强公司定期报告及重大事项在编制、审议和披露
期间，公司外部信息报送和使用管理，2010 年 4 月 22 日公司召开第 5 届董事会第 28 次会议，会议审议通过了《年报信息
披露重大差错责任追究制度》、《外部信息报送和使用管理规定制度》。
17
万方地产股份有限公司 2010 年年度报告摘要
根据深交所于 2010 年 9 月 1 日起实行的《深圳证券交易所主板上市公司规范运作指引》，为进一步加强公司的规范运作，
董事会对《公司章程》的部分条款进行了修订，并已提交公司 2010 年第三次股东大会审议通过。
5、为实施定向增发做好充分准备
公司第一大股东北京万方源房地产开发有限公司（以下简称“北京万方源”）恢复上市时承诺在公司恢复上市的一年内向
公司提出首次定向增发的预案，北京万方源按期履行了承诺，但由于宏观调控的原因，公司暂时无法实施定向增发。目前，
定向增发前的各项资产准备工作已基本完成，一旦具备实施条件时，公司董事会将尽快提出定向增发方案，在增强公司的持
续经营能力的同时，彻底解决与第一大股东之间存在的同业竞争问题。
（四）对股东大会决议的执行情况
2010 年共召开股东大会五次，审议了 15 项由董事会提交股东大会的议案，具体情况如下：
1、2010 年 5 月 16 日，召开了 2009 年度股东大会，会议审议并通过了《2009 年度董事会工作报告》、《2009 年度监事
会工作报告》、《2009 年度财务决算报告》、《2009 年度独立董事述职报告》、《2009 年度报告全文及摘要》、《2009 年度利润
分配及资本公积金转增股本议案》等 9 个议案，该等议案均已执行完毕。
2、2010 年 6 月 30 日，召开了 2010 年第一次临时股东大会，会议审议并通过了《关于选举公司第六届董事会董事、独
立董事的议案》、《关于选举公司第六届监事会监事的议案》，公司第六届董事、监事会成员已于公告日上任并履行职责，该
等议案已执行完毕。
3、2010 年 8 月 25 日，召开了 2010 年第二次临时股东大会，会议审议并通过了《关于公司对外投资设立子公司的议案》
审议议案，2010 年 10 月 28 日，沧州市广润房地产开发有限公司正式成立，该议案已执行完毕。
4、2010 年 11 月 9 日，召开了 2010 年第三次临时股东大会，会议审议并通过了《关于修改<公司章程>的议案》，《公司
章程》已于公告日修订完毕，该议案已执行完毕。
5、2010 年 11 月 29 日，召开了 2010 年第四次临时股东大会，会议审议并通过了《关于出售沈阳超力钢筋有限公司股
权的议案》、《关于审议子公司北京天源房地产开发有限公司增资扩股方案的议案》。2010 年 12 月 29 日，沈阳超力钢筋有限
公司 48.9%的股权正式过户；2010 年 12 月 29 日北京天源的注册资本由原来的 7,000 万元变更为 11,970 万元，2011 年 1 月
4 日万方地产将其持有的北京天源 6,400 万的股权质押给农投基金，出质股权数额占北京天源全部股权的 53.47%。该等议案
已执行完毕。
报告期内，公司董事会按照《公司法》、《证券法》和《公司章程》等有关法律法规的要求履行职责，严格按照股东大会
的决议和授权，认真执行股东大会通过的各项决议，在履行过程中未超越股东大会授权范围。
（五）审计委员会履职情况
报告期内，公司审计委员会认真履行职责，委托公司内部审计部门对公司的内部控制情况进行了专项审计，并对内审部
门出具的《审计报告》进行了审议，在此基础上审议通过了公司《内部控制自我评价报告》，并提请公司董事会审议。
报告期内，审计委员会共召开会议 5 次，分别对公司的外部审计工作安排、4 次定期财务报告、会计师事务所选聘、年
度利润分配方案、内部控制自我评价报告等事项进行了审议，充分发挥了专业委员会的作用。
在公司 2010 年年度财务报告审计的相关工作中，严格按照《审计委员会年报工作规程》中的要求，在年审注册会计师
进场前，审计委员会成员就审阅了公司编制的财务会计报表，形成书面意见；并在年审注册会计师进场后加强与年审注册会
计师的沟通，年审注册会计师出具初步审计意见后再次审阅公司财务会计报表，形成出面意见。年审注册会计师出具公司年
度财务会计报告后，审计委员会对此进行了表决，形成决议后提交董事会审核，确保了公司年度财务报告的真实、准确和完
整。
（六）薪酬委员会履职情况
报告期内，公司薪酬委员会共召开会议 2 次，2010 年 6 月 28 日，根据对公司目前的业务量，分析了公司高管人员及各
18
万方地产股份有限公司 2010 年年度报告摘要
级员工的工作情况，考察了公司高管的工作完成情况，在此基础上向董事会提交了《关于审议公司高级管理人员薪酬的议案》，
对公司高管薪酬进行了合理调整。 2010 年 12 月 13 日，在参考了相关地区行业薪酬平均水平的基础上，对新成立的控股子
公司的薪酬制度发表了指导意见。
（七）战略委员会履职情况
报告期内，公司战略委员会共召开会议 2 次，分别对公司三年发展战略和重大投资决策进行了研讨论并提出建议。
2010 年 3 月 28 日召开的第一次会议，就不断趋紧的宏观调控政策出台对公司业务造成的影响进行了讨论，进一步明确
要加快参与保障房建设的步伐，适度规避风险。
2010 年 12 月 27 日召开的第二次会议上，讨论通过了《万方地产股份有限公司 2011-2012 年发展战略规划》，并以书面
形式报告公司董事会。
五、内幕信息知情人管理制度执行情况
经公司第五届董事会第 27 次会议审议通过，公司于 2009 年 10 月 20 日建立了《内幕信息知情人报备制度》。
报告期内，公司副总经理陈北国之配偶王青违反了《深圳证券交易所主板上市公司规范运作指引》第 3.8.15 条第一款规
定，在公司第三季度定期报告公告前 30 日内买入公司股票，为此，深圳证券交易所公司管理部给公司发来了监管函。
陈北国系公司于 2010 年 6 月 30 日新聘副总，被公司派驻重庆工作，其配偶王青在不了解相关规定的情况下购买了公
司股票，尽管其本意并非故意违规，但仍然给公司造成了严重后果。
事件发生后，公司董事长给予了充分地重视，亲自组织全体董事、监事及高管召开会议，责令要求公司董事会秘书加强
对公司全体董事、监事及高管的培训与日常监管，并做处罚决定如下：
1、扣除公司副总陈北国 3 个月工资，要求其作出书面检讨，并在公司范围内通报批评。
2、其配偶王青所持公司股票在卖出前应当将其卖出计划以书面方式通知董事会秘书，由董事会秘书核查公司信息披露
及重大事项等进展情况，在买卖行为不违反《公司法》、《证券法》、《上市公司收购管理办法》、《股票上市规则》、《深圳证券
交易所主板上市公司规范运作指引》、深交所其他相关规定和公司章程等规定的前提下方可出售，如有收益，收益部分归公
司所有。
3、扣除公司董事会秘书 1 个月工资。
4、根据公司《董事、监事和高级管理人员持股及其变动管理制度》，由公司全体董事、监事及高管及关联人员对持有公
司股票的情况进行自查，并于 2010 年 10 月 30 日前将自查结果以书面形式汇报公司董事会。
通过此次事件，公司董事会充分总结工作中的不足，一方面加强对公司董、监、高的培训，另一方面在敏感时期通过短
信方式对相关人员进行提醒，以避免此类事件再度发生。
截至本报告期末，公司副总经理陈北国之配偶王青未有出售其所持公司股票的书面计划，也未有其他人员违反规定购买
公司股票的行为发生。
六、本次利润分配及资本公积金转增股本预案
1、根据《公司法》和《公司章程》的相关规定，公司实现利润应首先用于弥补以前年度亏损，完全弥补以前年度亏损
后才能进行分配。经大信会计师事务有限公司审计确认，公司 2010 年度实现归属于母公司所有者净利润 48,920,271.99 元，
期初未分配利润-211,853,095.02 元，弥补亏损后，公司尚有未弥补亏损 162,932,823.03 元，因此公司 2010 年度不进行利润
分配，也不进行资本公积金转增股本。
2、公司最近 3 年现金分红情况
分红年度 现金分红金额（含税） 分红年度合并报表中归属于上市公 占合并报表中归属于上市 年度可分配利润
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万方地产股份有限公司 2010 年年度报告摘要
司股东的净利润 公司股东的净利润的比率
2009 年 0.00 37,815,926.80 0.00% -211,853,095.02
2008 年 0.00 72,256,442.96 0.00% -358,786,737.72
2007 年 0.00 256,113,291.70 0.00% -460,416,337.18
最近三年累计现金分红金额占最近年均净利润的比例（%） 0.00%
6.2 主营业务分行业、产品情况表
单位：万元
主营业务分行业情况
营业收入比上年增 营业成本比上年增 毛利率比上年增减
分行业或分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%）
减（%） 减（%） （%）
房地产业 19,281.21 9,180.64 52.39% -36.71% -51.75% 39.58%
钢压延加工业 10,108.63 9,382.91 7.18% -25.26% -24.93% -5.40%
主营业务分产品情况
商品房销售 19,281.21 9,180.64 52.39% -36.71% -51.75% 39.58%
钢棒产品销售 10,108.63 9,382.91 7.18% -25.26% -24.93% -5.40%
6.3 主营业务分地区情况
单位：万元
地区 营业收入 营业收入比上年增减（%）
北京 19,281.21 -36.71%
沈阳 10,108.63 -25.26%
6.4 采用公允价值计量的项目
□ 适用 √ 不适用
6.5 募集资金使用情况对照表
□ 适用 √ 不适用
变更募集资金投资项目情况表
□ 适用 √ 不适用
6.6 非募集资金项目情况
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
项目名称 项目金额 项目进度 项目收益情况
目前，该项目已基本完成，220 套住宅 该项目预计实现净利润 1.5 亿元，截至本报
北京华松开发的“裕景华庭”项目 59,000.00 全部交付使用，15 套商业中的 14 套交 告期末 ，累计实现净利润 13,257.86 万元，
付使用 其中本报告期内实现净利润 6,038.23 万元。
项目预计总投入约 12.5 亿元，预期收益
北京天源开发的顺义太平村回迁安置房项
125,000.00 目前工程部分面积的基础施工已完成。 3,750 万元。截至本报告期末已投入
目
26,719.96 万元.
项目预计总投入约 14 亿元，分期滚动开发，
香河东润开发的“滨河国际新城”项目 140,000.00 目前该项目正处于拆迁整理过程中. 年预期收益率约为 17%。截至本报告期末
已投入 11,206.42 万元。
北京万方天成开发的朝阳区“孙河家园（四 150,000.00 目前正在办理项目的立项手续， 尚未涉及资金投入。项目预计总体投入约
20
万方地产股份有限公司 2010 年年度报告摘要
期）”回迁安置房项目 15 亿元，预期收益 4,500 万元。
合计 474,000 - -
6.7 董事会对公司会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的原因及影响的说明
√ 适用 □ 不适用
根据辽宁省地方税务局于 2010 年 12 月 9 日批复的《关于万方地产股份有限公司资产损失税前扣除的批复》（辽地税函
【2010】235 号）、沈阳市地税局和平分局征收科于 2011 年 3 月 17 日下发给公司的《税收通用缴款书》（地 01070648 号），
以及国家有关会计和税务法律法规，公司对 2007 年净利润作出调整，调减利润 11,909,194.42 元，同时，调整 2008~2010 年
初的未分配利润。详细情况如下：
公司前身中国辽宁国际合作（集团）股份有限公司（以下简称“中辽国际”）在 2007 年债务重组和资产重组过程中，产
生了债务重组收益，因而也产生了应纳税所得额；同时，公司也存在以前年度亏损可税前抵扣情况和资产损失可税前抵扣情
况，但由于主管税务机关一直未出具相关核定文件，公司对应纳税所得额无法准确核算，因此，2007 年度至 2009 年度，公
司未对 2007 年产生的应纳税所得额产生的应纳税金进行账务处理。
为确定上述几个事项的准确金额，公司聘请了辽宁德信税务师事务所有限责任公司为我公司做了 2007 年以前 5 个年度
（包括 2007 年度）的汇算清缴审计，该所出具了《中国辽宁国际合作（集团）股份有限公司企业所得税汇算清缴鉴证报告
（2007）》（辽德信（所）字第【08121】号）和《中国辽宁国际合作（集团）股份有限公司企业税前弥补亏损鉴证报告（2007）》
（辽德信（所）字第【08014】号），并上报给了沈阳市地税局和平分局。上述两个报告认定，公司在 2007 年度的应纳税所
得额为 173,042,866.43 元，在 2002 年度经审核的亏损额为 13,997,847.87 元，2003 年度经审核的亏损额为 63,407,539.54 元，
两年共计 77,405.387.41 元，可在 2007 年度作税前弥补亏损。因此，公司 2007 年度应纳税所得额为 173,042,866.43－
77,405,387.41＝95,637,479.02 元。根据国家税务总局 2008 年 3 月 24 日下发的《国家税务总局关于做好 2007 年度企业所得
税汇算清缴工作的补充通知》 国税函【2008】264 号）中第二条第二款规定，上述 95,637,479.02 元应纳税所得额可以在 2007～
2011 年的 5 个年度平均计入，即在 2007～2011 年五年间，每年计入应纳税所得额 19,127,495.80 元。沈阳市地税局和平分
局征收科于 2011 年 3 月 17 日下发了对公司的《税收通用缴款书》（地 01070648 号），对上述事项进行了批准和确认。
辽宁省地方税务局于 2010 年 12 月 9 日批复的《关于万方地产股份有限公司资产损失税前扣除的批复》（辽地税函【2010】
235 号），批准了我公司对辽宁华盛信托公司的长期股权投资损失 54,121,500 元可以在税前扣除。
上述 95,637,479.02 元应纳税所得额和可税前扣除的投资损失 54,121,500 元相抵后，应纳税所得额的余额为 41,515,979.02
元，对应所得税费用为 11,043,250.42 元。因此，公司 2007 年净利润应追溯调减 11,043,250.42 元，调减后公司 2007 年度实
现净利润由 267,156,542.12 元调整为 256,113,291.70 元，每股收益由 1.73 元/股调整为 1.66 元/股。由于上述变化，2008—2010
年的期初未分配利润也应相应调减 11,043,250.42 元，但当期损益不变。
6.8 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
6.9 董事会本次利润分配或资本公积金转增股本预案
根据《公司法》和《公司章程》的相关规定，公司实现利润应首先用于弥补以前年度亏损，完全弥补以前年度亏损后才
能进行分配。经大信会计师事务有限公司审计确认，公司 2010 年度实现归属于母公司所有者净利润 48,920,271.99 元，期
初未分配利润-211,853,095.02 元，弥补亏损后，公司尚有未弥补亏损 162,932,823.03 元，因此公司 2010 年度不进行利润分
配，也不进行资本公积金转增股本。
21
万方地产股份有限公司 2010 年年度报告摘要
公司最近三年现金分红情况表
单位：元
分红年度合并报表中归 占合并报表中归属于上
分红年度 现金分红金额（含税） 属于上市公司股东的净 市公司股东的净利润的 年度可分配利润
利润 比率
2009 年 0.00 37,815,926.80 0.00% -211,853,095.02
2008 年 0.00 72,256,442.96 0.00% -358,786,737.72
2007 年 0.00 256,113,291.70 0.00% -460,416,337.18
最近三年累计现金分红金额占最近年均净利润的比例（%） 0.00%
公司本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案
√ 适用 □ 不适用
本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案的原因 公司未分配利润的用途和使用计划
根据《公司法》和《公司章程》的相关规定，公司实现利润应
首先用于弥补以前年度亏损，完全弥补以前年度亏损后才能进
行分配。经大信会计师事务有限公司审计确认，公司 2010 年
度实现归属于母公司所以者净利润 48,920,271.99 元，期初未 无
分配利润-211,853,095.02 元，弥补亏损后，公司尚有未弥补亏
损 162,932,823.03 元，因此公司 2010 年度不进行利润分配，也
不进行资本公积转增股本。
§7 重要事项
7.1 收购资产
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
自购买日起至 本年初至本年 与交易
所涉及 所涉及
本年末为公司 末为公司贡献 对方的
是否为 的资产 的债权
交易对方或 被收购或置 贡献的净利润 的净利润（适 定价原 关联关
购买日 交易价格 关联交 产权是 债务是
最终控制方 入资产 （适用于非同 用于同一控制 则 系（适用
易 否已全 否已全
一控制下的企 下的企业合 关联交
部过户 部转移
业合并） 并） 易情形）
香河东润房
北京宽邦投 地产开发有 评估定
2010-08-18 700.00 0.00 -74.53 否 是 是 不适用
资有限公司 限公司 70% 价
股权
7.2 出售资产
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
本年初起至 所涉及 所涉及 与交易对
出售日该出 出售产 的资产 的债权 方的关联
被出售或置 是否为关
交易对方 出售日 交易价格 售资产为公 生的损 定价原则 产权是 债务是 关系（适
出资产 联交易
司贡献的净 益 否已全 否已全 用关联交
利润 部过户 部转移 易情形）
沈阳超力钢
北京宏途建
筋有限公司
设工程有限 2010-12-29 5,900.00 -133.66 2,572.05 否 评估定价 是 是 不适用
48.9%的股
公司
权
7.1、7.2 所涉及事项对公司业务连续性、管理层稳定性的影响。
22
万方地产股份有限公司 2010 年年度报告摘要
沈阳超力钢筋有限公司一家独立经营、自负盈亏的中外合资企业，属于中辽国际的历史遗留企业，多年来一直处于微利和亏
损的边缘，既非优质资产亦非万方地产目前的主营业务，对万方地产的盈利状况影响很小，对公司的业务连续性和管理层的
稳定性均不造成影响。
7.3 重大担保
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保额度相 实际发生日期
实际担保金 是否履行完 是否为关联方
担保对象名称 关公告披露 担保额度 （协议签署 担保类型 担保期
额 毕 担保（是或否）
日和编号 日）
披露日期：
中辽国际北方 2008 年 8 月 1998 年 04 月 连带责任保
1,200.00 60.00 12 个月 否 否
公司 5 日；编号： 20 日 证
2008-054
披露日期：
中辽国际北方 2008 年 8 月 1998 年 07 月 连带责任保
50.00 2.50 9 个月 否 否
公司 5 日；编号： 20 日 证
2008-054
披露日期：
中辽国际北方 2008 年 8 月 1997 年 09 月 连带责任保
100.00 5.00 6 个月 否 否
公司 5 日；编号： 01 日 证
2008-054
报告期内审批的对外担保额度 报告期内对外担保实际发生额
0.00 0.00
合计（A1） 合计（A2）
报告期末已审批的对外担保额 报告期末实际对外担保余额合
0.00 67.50
度合计（A3） 计（A4）
公司对子公司的担保情况
担保额度相 实际发生日期
实际担保金 是否履行完 是否为关联方
担保对象名称 关公告披露 担保额度 （协议签署 担保类型 担保期
额 毕 担保（是或否）
日和编号 日）
报告期内审批对子公司担保额 报告期内对子公司担保实际发
0.00 0.00
度合计（B1） 生额合计（B2）
报告期末已审批的对子公司担 报告期末对子公司实际担保余
0.00 0.00
保额度合计（B3） 额合计（B4）
公司担保总额（即前两大项的合计）
报告期内审批担保额度合计 报告期内担保实际发生额合计
0.00 0.00
（A1+B1） （A2+B2）
报告期末已审批的担保额度合 报告期末实际担保余额合计
0.00 67.50
计（A3+B3） （A4+B4）
实际担保总额（即 A4+B4）占公司净资产的比例 0.34%
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C） 0.00
直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保对象提供的债务担保
0.00
金额（D）
担保总额超过净资产 50%部分的金额（E） 0.00
上述三项担保金额合计（C+D+E） 0.00
为本公司北方公司提供的 67.5 万元担保责任已全部协议由
未到期担保可能承担连带清偿责任说明
本公司控股股东万方源无偿承担，本公司实际不存在担保
23
万方地产股份有限公司 2010 年年度报告摘要
责任。但由于债权人未进行债权申报，暂无法偿付担保责
任，也无法消除担保记录。
7.4 重大关联交易
7.4.1 与日常经营相关的关联交易
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
向关联方销售产品和提供劳务 向关联方采购产品和接受劳务
关联方 占同类交易金额的比 占同类交易金额的比
交易金额 交易金额
例 例
万方投资控股（集团）有限公司 0.00 0.00% 106.39 100.00%
北京万方源房地产开发有限公司 104.00 100.00% 0.00 0.00%
合计 104.00 100.00% 106.39 100.00%
其中：报告期内公司向控股股东及其子公司销售产品或提供劳务的关联交易金额 104.00 万元。
与年初预计临时披露差异的说明 公司年初预估日常关联交易与年末实际发生额不存在差异。
7.4.2 关联债权债务往来
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
向关联方提供资金 关联方向上市公司提供资金
关联方
发生额 余额 发生额 余额
万方投资控股集团有限公司 431.20 0.00 287.97 159.59
北京万方源房地产开发有限公司 30,791.93 0.00 27,931.72 3,969.19
重庆百年同创房地产有限公司 11,455.00 0.00 23,190.00 11,735.00
北京伟业通润经贸有限公司 0.00 0.00 1,672.50 0.00
辽宁国际经济咨询公司 0.00 0.00 0.00 75.18
中国辽宁国际经济技术合作公司鞍
0.00 0.00 0.00 12.60
山公司
辽宁省国际经济贸易公司 0.00 0.00 0.00 4.11
合计 42,678.13 0.00 53,082.19 15,955.67
其中：报告期内上市公司向控股股东及其子公司提供资金的发生额 42,678.13 万元，余额 0.00 万元。
7.4.3 大股东及其附属企业非经营性资金占用及清偿情况表
□ 适用 √ 不适用
7.5 委托理财
□ 适用 √ 不适用
7.6 承诺事项履行情况
上市公司及其董事、监事和高级管理人员、公司持股 5%以上股东及其实际控制人等有关方在报告期内或持续到报告期
内的以下承诺事项
24
万方地产股份有限公司 2010 年年度报告摘要
√ 适用 □ 不适用
一、控股股东在股权分置改革时作出的承诺及承诺履行情况
公司控股股东北京万方源房地产开发有限公司（以下简称“万方源”）在公司股权分置改革时作出了如下承诺：
“公司 2008 年、2009 年、2010 年每年经具有证券从业资格会计师事务所审计的标准无保留意见审计报告显示的全面
摊薄后的每股收益均不低于 0.20 元。” 否则，“万方源将向流通股股东追加对价一次，追加对价股份总数为 6,630,000 股，
按现有流通股数量为基准，流通股股东每 10 股获付 0.75 股。”
“万方源所持有的公司股份自恢复上市之日起三年（36 个月）内，不上市交易或转让。如果出现需要追加对价的情况，
万方源持有的公司股份自恢复上市之日起四年（48 个月）内，不上市交易或转让。”
承诺履行情况：
公司 2008 年度、2009 年度、2010 年度经审计的全面摊薄后的每股收益分别为 0.47 元、0.24 元、0.32 元，未有触及向
流通股东追加对价的情况发生，该承诺事项已履行完毕；截至本次公告日，万方源所持公司全部售流通股仍处于限售期，
万方源切实履行了限售规定，未出现违规抛售情况。
二、控股股东为确保公司持续经营、持续盈利能力及避免同业竞争相关事项所作的承诺及承诺履行情况
为确保公司的持续经营及持续盈利能力、避免同业竞争，公司控股股东作出如下承诺：
1、在恢复上市后 6 个月内向上市公司提出首次定向增发议案，通过定向增发方式把房地产开发方面的所有相关经营性
资产注入上市公司，以增强上市公司的持续经营及持续盈利能力，在注入前，将委托上市公司经营管理所有房地产开发方面
相关经营性资产，并按市场公允价格支付相关管理费；对不具备注入上市公司条件但构成同业竞争的资产或股权，将在公司
恢复上市后一年内转让给其他无关第三方。
2、在上市公司开展房地产开发业务的地域，万方源及其关联企业将不再从事与公司相同或相似的房地产开发业务。
3、对于万方源正在从事的“北京顺义区平各庄旧村改造土地一级开发一期项目”，根据国家有关规定和万方源与顺义区
政府签订的《顺义区平各庄旧村改造土地一级开发一期项目委托协议》，该项目无法转让和委托上市公司管理，为避免同业
竞争，在该项目完成后，万方源承诺将不再从事土地一级开发业务。
4、如前述首次定向增发事宜未获中国证监会批准，万方源将把拟认购定向增发股份的资产及股权经评估作价后全部出
售给上市公司，并暂不要求上市公司支付相应款项，待上市公司获得开发收益并具备支付能力时，再行支付。”
上述承诺履行情况：
（1）万方源于 2009 年 12 月 4 日向公司提出首次定向增发议案，公司于 2009 年 12 月 12 日召开的第五届董事第二十
七次会议上审议通过了《万方地产股份有限公司发行股份购买资产暨关联交易预案》（以下简称“《预案》”），公司已于 2009
年 12 月 16 日在《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券报》及巨潮资讯网上公告了公司董事会审议的相关决议等文件，并
在同日的《证券时报》上披露了《万方地产股份有限公司发行股份购买资产暨关联交易预案》全文，万方源已按期履行了有
关向上市公司提出首次定向增发议案的承诺。自《预案》公告后，万方源与中国长城资产管理公司、湖南广晟地产控股有限
公司等合作方积极推进本次重大资产重组的相关资产的准备工作，现将进展情况公告如下：
①本次拟注入的由中国长城资产管理公司持有 100%股权的辽宁成源置业有限公司已于 2010 年 2 月 9 日完成增资扩股，
该公司注册资本已由原来的 120,000,000 元增加至 327,181,700 元。为定向增发做好了基础准备。
②根据《预案》，为竞拍在北京顺义区平各庄 675 亩土地一级开发项目中约 200 亩的土地使用权，万方源于 2010 年 1
月对重庆百年同创房地产开发有限公司（以下简称“重庆百创”）增资 100,000,000 元，为竞拍做好了准备工作。该地块原计
划于 2010 年 1 月完成并进入“招拍挂”程序，但因受 2009 年底以来国家对房地产行业宏观调控的影响，顺义区政府拟将该地
块改为回迁安置房建设用地，因此，该项资产的准备工作未能如期完成。
③根据《预案》，万方源与湖南广晟地产控股有限公司（以下简称“湖南广晟”）签订的《合作框架协议》及公司与湖南
25
万方地产股份有限公司 2010 年年度报告摘要
广晟签订的《关于万方地产首次定向增发的框架协议》，万方源将依法收购湖南楚盛园置业发展有限公司（以下简称“楚盛园”）
10%的股权并以该股权资产参与公司的本次定向增发。上述 10%股权收购事宜已经南方联合产权交易中心挂牌交易，万方源
已于 2010 年 4 月 2 日成功摘牌，并于 2010 年 5 月 17 日与湖南广晟签订了《产权交易合同》，2010 年 12 月 28 日湖南广晟
与万方源完成股权过户，楚盛园 10%股权已正式过户到万方源名下。
④根据《预案》，万方源本次拟注入的重庆“米兰天空商业楼”项目已完成与合作方的结算工作，目前已完成了大楼主体
的产权过户手续。
⑤根据《预案》及广东省广晟公司资产经营有限公司出具的《关于解除楚盛园土地使用权抵押担保的承诺书》，该公司
已将楚盛园于 2008 年 2 月 25 日与中国建设银行股份有限公司广州芳村支行签定的《最高额抵押合同》解除，楚盛园不再承
担担保责任，相关土地解押手续已于 2010 年 5 月 10 日办理完毕。
⑥根据《预案》及万方投资控股集团有限公司《关于解除重庆百创土地抵押担保的承诺书》，该公司已于 2010 年 4 月
26 日办理了重庆北部新区金山城市广场 B06、B07、B08 号 1-1 号土地使用权的抵押担保的解除手续。
受国家对房地产行业宏观调控的影响，本次定向增发暂不能进行，与此相关的审计评估工作也尚未开展，公司将继续做
好定向增发的相关准备工作，在国家宏观政策许可时，积极稳妥地推进定向增发工作的完成。
（2）经重庆百创第五届第六次股东会决议同意，将重庆百创委托给公司管理，并授权万方源为股东代表签署协议。
万方源已于 2009 年 8 月 6 日与公司签订了《委托经营管理协议书》，约定自 2009 年 8 月 10 日起至重庆百创通过定向增发
的方式成为公司的控股子公司为止的期间，由公司行使对重庆百创的全部管理、经营、决策等事宜。万方源按每年 104 万元
的标准向公司支付委托管理费，管理期不满一年的，按一年支付委托管理费。
（3）截至本次公告日，万方源及其关联企业未从事除已公告项目以外的房地产开发业务，也未从事除“北京顺义区平各
庄旧村改造土地一级开发一期项目”以外的一级开发业务。
三、控股股东为规范与公司的关联交易所作出的承诺及承诺履行情况
万方源在收购公司股权时，对与公司可能发生的关联交易作出了如下承诺：
“本公司及下属企业与上市公司及下属企业之间尽可能避免发生关联交易，对于无法避免或者有合理原因而发生的关联交
易，本公司承诺将遵循市场公正、公平、公开的原则，并依法签定协议，履行合法程序，保证交易价格的透明、公开、公允，
严格按照中国证监会的有关法律法规和证券交易所的规定履行信息披露义务和办理相关报批程序，保证不通过关联交易损害
公司及其他股东的合法权益。”
截至本次公告日，万方源严格履行了上述承诺，未有通过关联交易损害公司及其他股东合法权益的情况发生。
四、控股股东无偿代公司承担为原大股东违规担保的形成的担保责任所作出的承诺及承诺履行情况。
根据万方源与公司于 2008 年 8 月 1 日签订的《关于解决中国辽宁国际合作集团股份有限公司原大股
东违规担保的协议》约定，鉴于公司为原大股东辽宁国际集团的下属公司北方公司贷款提供担保尚有 67.5
万元担保责任未解除，万方源将无偿承担该担保责任的偿付义务。上述协议的签订经过了公司第五届董事
会第十一次会议审议批准，并及时做了公告。
截至本次公告日，未有相关债权人向公司追索上述担保责任，此承诺处于履行过程中。
五、为支持公司长期稳定发展，中国长城资产管理公司（以下简称“长城公司”）所作出的承诺及承诺履行情况。
长城公司将严格执行 2008 年 4 月 25 日与万方源签订的《战略合作协议书》中的有关约定，在公司恢复上市后的首次定
向增发时及首次定向增发完成后的三年内，组织合计不低于 2000 亩权属清晰的建设用地（其中商业或住宅用途的建设用地
合计不低于 1000 亩），以认股对价或转让、出资等其他有偿方式提供给公司选用。同时，长城公司承诺在公司首次定向增发
时，将以大约 484 亩土地使用权参与认购公司首次定向增发的股份，包括但不限于：①长城公司所持辽宁成源置业有限公司
26
万方地产股份有限公司 2010 年年度报告摘要
100％股权，该公司拥有沈阳苏家屯区约 243 亩商业开发用地；②长城公司拥有的在辽宁省阜蒙县的约 240 亩商业开发用地。
承诺履行情况：
公司已于 2009 年 12 月 16 日在《证券时报》上披露了《万方地产股份有限公司发行股份购买资产暨关联交易预案》全
文，长城公司以其持有的辽宁成源置业有限公司 100％股权认购公司首次定向增发的股份，成源置业拥有下列土地使用权①
沈阳苏家屯区约 243 亩商业开发用地；②辽宁省阜蒙县的约 240 亩商业开发用地。长城公司关于参与公司首次定向增发的
承诺正处于履行当中。
7.7 重大诉讼仲裁事项
□ 适用 √ 不适用
7.8 其他重大事项及其影响和解决方案的分析说明
7.8.1 证券投资情况
□ 适用 √ 不适用
7.8.2 持有其他上市公司股权情况
□ 适用 √ 不适用
7.8.3 持有拟上市公司及非上市金融企业股权情况
□ 适用 √ 不适用
7.8.4 买卖其他上市公司股份的情况
□ 适用 √ 不适用
7.8.5 其他综合收益细目
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
1．可供出售金融资产产生的利得（损失）金额
减：可供出售金融资产产生的所得税影响
前期计入其他综合收益当期转入损益的净额
小计
2．按照权益法核算的在被投资单位其他综合收益中所
享有的份额
减：按照权益法核算的在被投资单位其他综合收益中所
享有的份额产生的所得税影响
前期计入其他综合收益当期转入损益的净额
小计
3．现金流量套期工具产生的利得（或损失）金额
减：现金流量套期工具产生的所得税影响
前期计入其他综合收益当期转入损益的净额
27
万方地产股份有限公司 2010 年年度报告摘要
转为被套期项目初始确认金额的调整额
小计
4．外币财务报表折算差额
减：处置境外经营当期转入损益的净额
小计
5．其他
减：由其他计入其他综合收益产生的所得税影响
前期其他计入其他综合收益当期转入损益的净额
小计
合计 0.00 0.00
§8 监事会报告
√ 适用 □ 不适用
公司监事会在 2010 年度认真履行《公司法》和《公司章程》赋予的职责，对公司依法运作情况、财务状况、资产交易
情况及公司董事会成员和高级管理人员履职情况等进行了有效监督和检查，有效地发挥了监事会的作用，现将具体工作汇报
如下：
一、2010 年度监事会召开会议情况
2010 年监事会共组织召开六次会议，审议议案 13 项，具体情况如下：
（一）4 月 22 日，召开第 5 届监事会第 14 次会议，会议审议并通过了《2009 年度监事会工作报告》、《2009 年度财务
决算报告》、《2009 年年度报告全文及摘要》、《2009 年度利润分配及资本金转增股本预案》等 8 项议（预）案。
（二）4 月 28 日，召开第 5 届监事会第 15 次会议，会议审议并通过了《2010 年第一季度报告全文及正文》。
（三）6 月 11 日，召开第 5 届监事会第 16 次会议，会议审议并通过了《关于提名第六届监事会监事候选人的预案》。
（四）6 月 30 日，召开第 6 届监事会第 1 次会议，会议审议并通过了《关于选举公司第六届监事会主席的议案》。
（五）7 月 29 日，召开第 6 届监事会第 2 次会议，会议审议并通过了《公司 2010 年半年度报告全文及摘要》。
（六）10 月 21 日，第 6 届监事会第 3 次会议，会议审议并通过了《2010 年第三季度报告全文及摘要》。
二、报告期内监事会工作情况
（一）公司依法运作情况
报告期内，监事会依据有关法律法规，对公司各方面的依法运作情况进行了监督和检查，监事会成员多次列席了董事会
会议，认为公司在资金使用、投资、出售、收购、交易等经营行为中，没有出现内部交易、损害中小股东权益、造成公司资
产流失等违法、违规、违纪问题。本报告期内公司董事及高级管理人员在履行职务时，没有发现违反法律、法规、《公司章
程》或者其他损害公司利益的行为。
（二）核查内部控制情况
根据《深圳证券交易所上市公司内部控制指引》的要求，监事会对公司内部控制情况进行了充分核查，发表核查意见如
下：公司现有的内部控制制度符合现行相关法律、法规和规章制度的要求，在所有重大方面能满足风险有效控制的要求；2010
年度内部控制自我评价报告》客观、真实反映了公司内部控制制度的建立、运行和检查监督情况。
（三）检查公司财务情况
公司2010年度财务情况经大信会计师事务有限公司审计后，出具了标准无保留意见审计报告。该报告客观、真实、准确
地反映了公司截至2010年12月31日的财务状况和2010年1月至12月的生产经营成果。
28
万方地产股份有限公司 2010 年年度报告摘要
（四）募集资金使用情况
报告期内，公司无募集资金使用情况。
（五）收购、出售资产情况
1、2010 年 11 月 11 日，公司与北京宏途建设工程有限公司于签订了《股权转让合同》，宏途建设将以人民币 5,900 万
元的价格收购万方地产全资子公司中辽国际工业总公司持有的沈阳超力钢筋有限公司 48.9%的股权。工商变更手续已于 12
月 29 日完成。
监事会认为：对钢筋公司股权的处置彻底解决了公司对钢筋公司管控能力有限的问题，为上市公司规避了风险，提升了
资产质量，有利于上市公司主业更加突出，该次交易程序合法、合规，保护了广大投资者的利益。
2、2010 年 8 月 4 日，公司与北京宽邦投资有限公司签订了《股权转让协议》，公司以人民币 700 万元的价格购买其持
有的东润房地产 70%的股权。
监事会认为：上述出售资产的情况是公司结合实际运营及业务发展需要而进行的投资行为，审批程序合规、合法，没有
损害中小投资者的利益。
（六）公司关联交易情况
公司 2010 年度发生如下两笔日常关联交易：
序号 交易类别 交易标的 关联方 涉及金额（元）
1 办公用房租赁 北京市朝阳区曙光西里甲一号 A 座 30 层 万方投资控股集团有限公司 1,063,932.00
重庆百年同创房地产开发有限公司的经营决
2 受托管理 北京万方源房地产开发有限公司 1,040,000.00
策权
合 计 2,103,932.00
该两笔日常日常关联为日常经营所需，均履行了相应的审核程序，定价主要遵循市场原则，关联交易价格合理，没有损
害公司和中小股东利益。
（七）公司董事会成员和高级管理人员履职情况
公司董事会成员及高级管理人员能按照国家有关法律、行政法规和本公司章程的有关规定，忠实勤勉地履行其职责。董
事会全面落实股东大会的各项决议，高级管理人员认真贯彻执行董事会决议。
报告期内，公司副总经理陈北国之配偶王青违反了《深圳证券交易所主板上市公司规范运作指引》第 3.8.15 条第一款规
定，在公司第三季度定期报告公告前 30 日内买入公司股票，事件发生后公司及时采取了相关措施，同时也对相关人员进行
了处理，努力杜绝此类情况再度发生。除此之外，未发现公司董事及高级管理人员在执行职务、行使职权时有违反法律、法
规、公司《章程》及损害公司和股东利益的行为。
（八）公司前期重大会计差错更正的意见
公司本次追溯调整符合《企业会计准则》及有关法律法规的规定，客观地反映了公司的财务状况和经营成果，且不构成
重大会计差错，同意公司做出本次追溯调整处理。
三、监事会 2011 年度重点工作
（一）严格按照《公司法》、公司《章程》及《监事会议事规则》的要求，开展好监事会日常议事活动。根据公司实际
需要召开监事会定期和临时会议，做好各项议题的审议工作；按照上市公司监管部门的有关要求，认真完成各种专项审核、
检查和监督评价活动，并出具专项核查意见。
（二）加强监事的内部学习。加强调研和培训，推进自身建设，开展调查研究； 跟踪监管部门的新要求，加强学习和
培训，持续推进监事会的自身建设。
29
万方地产股份有限公司 2010 年年度报告摘要
（三）加强学习监管政策，适应上市公司的监管需要。按照监管部门的要求， 督促公司严格按照相关法律、法规的要
求不断完善公司治理结构，建立公司规范治理的长效机制，维护公司和全体股东的权益。
§9 财务报告
9.1 审计意见
财务报告 是
审计意见 标准无保留审计意见
审计报告编号 大信审字[2011]第 5-0069 号
审计报告标题 审计报告
审计报告收件人 万方地产股份有限公司全体股东
我们审计了后附的万方地产股份有限公司（以下简称“贵公司”）财务报表，包括 2010 年 12 月 31
引言段 日的资产负债表和合并资产负债表，2010 年度的利润表和合并利润表、股东权益变动表和合并股
东权益变动表、现金流量表和合并现金流量表以及财务报表附注。
按照企业会计准则的规定编制财务报表是贵公司管理层的责任。这种责任包括：（1）设计、实施
管理层对财务报表的责任
和维护与财务报表编制相关的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误而导致的重大错报；
段
（2）选择和运用恰当的会计政策；（3）作出合理的会计估计。
我们的责任是在实施审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师审计
准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守职业道德规范，计划和实施
审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序
取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行
注册会计师责任段
风险评估时，我们考虑与财务报表编制相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对
内部控制的有效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计
的合理性，以及评价财务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
我们认为，贵公司财务报表已经按照企业会计准则的规定编制，在所有重大方面公允反映了贵公
审计意见段
司 2010 年 12 月 31 日的财务状况以及 2010 年度的经营成果和现金流量。
非标意见
审计机构名称 大信会计师事务所
审计机构地址 上海市浦东新区向城路 58 号东方国际科技大厦 25 楼 G-H 室
审计报告日期 2011 年 04 月 27 日
注册会计师姓名
呙华文＼舒铭
9.2 财务报表
9.2.1 资产负债表
编制单位：万方地产股份有限公司 2010 年 12 月 31 日 单位：
元
30
万方地产股份有限公司 2010 年年度报告摘要
期末余额 年初余额
项目
合并 母公司 合并 母公司
流动资产：
货币资金 108,797,054.88 10,252,636.44 48,556,268.32 226,800.53
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
应收票据 4,690,000.00
应收账款 446,500.00 30,385,933.14
预付款项 470,591,334.35 280,248,523.02 119,499.84
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息
应收股利
其他应收款 26,652,965.95 26,133,374.09 41,818,540.82 3,593,947.38
买入返售金融资产
存货 177,706,403.63 218,545,588.79
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 784,194,258.81 36,386,010.53 624,244,854.09 3,940,247.75
非流动资产：
发放委托贷款及垫款
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 14,205,148.08 177,352,781.36 14,205,148.08 93,952,781.36
投资性房地产
固定资产 4,457,056.90 424,479.17 27,287,740.89 242,330.95
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 5,025,251.08
开发支出
商誉
长期待摊费用 1,119,180.04
递延所得税资产 2,057,331.68 3,033,567.57
其他非流动资产
非流动资产合计 20,719,536.66 177,777,260.53 50,670,887.66 94,195,112.31
资产总计 804,913,795.47 214,163,271.06 674,915,741.75 98,135,360.06
流动负债：
31
万方地产股份有限公司 2010 年年度报告摘要
短期借款 1,179,900.00 1,179,900.00 1,179,900.00 1,179,900.00
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
交易性金融负债
应付票据
应付账款 69,895,525.00 159,252.63 77,354,593.06 159,252.63
预收款项 71,284,665.73 5,078.88 141,983,171.59 5,078.88
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 855,753.91 498,298.87 898,014.22 456,222.24
应交税费 112,135,191.04 9,962,032.94 75,168,651.02 9,368,433.55
应付利息 141,639.78 141,639.78 141,639.78 141,639.78
应付股利
其他应付款 216,077,520.25 167,521,952.29 127,437,720.06 40,669,255.85
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
一年内到期的非流动负债 500,000.00 500,000.00
其他流动负债
流动负债合计 472,070,195.71 179,468,155.39 424,663,689.73 51,979,782.93
非流动负债：
长期借款 34,000,000.00
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债 1,410,745.27 1,410,745.27 1,554,035.62 1,554,035.62
递延所得税负债 2,075,798.95 2,075,798.95 4,151,597.90 4,151,597.90
其他非流动负债
非流动负债合计 3,486,544.22 3,486,544.22 39,705,633.52 5,705,633.52
负债合计 475,556,739.93 182,954,699.61 464,369,323.25 57,685,416.45
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 154,700,000.00 154,700,000.00 154,700,000.00 154,700,000.00
资本公积 204,216,574.75 167,532,602.76 182,651,163.87 167,532,602.76
减：库存股
专项储备
盈余公积 4,855,407.80 4,507,363.39 4,855,407.80 4,507,363.39
一般风险准备
未分配利润 -162,932,823.03 -295,531,394.70 -211,853,095.02 -286,290,022.54
外币报表折算差额
归属于母公司所有者权益合计 200,839,159.52 31,208,571.45 130,353,476.65 40,449,943.61
少数股东权益 128,517,896.02 80,192,941.85
32
万方地产股份有限公司 2010 年年度报告摘要
所有者权益合计 329,357,055.54 31,208,571.45 210,546,418.50 40,449,943.61
负债和所有者权益总计 804,913,795.47 214,163,271.06 674,915,741.75 98,135,360.06
9.2.2 利润表
编制单位：万方地产股份有限公司 2010 年 1-12 月 单位：元
本期金额 上期金额
项目
合并 母公司 合并 母公司
一、营业总收入 294,938,402.71 1,040,000.00 442,254,008.98 433,333.33
其中：营业收入 294,938,402.71 1,040,000.00 442,254,008.98 433,333.33
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 226,122,218.26 9,596,397.82 370,273,257.86 6,664,026.74
其中：营业成本 185,635,474.91 317,115,084.84
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
营业税金及附加 15,648,596.70 57,720.00 28,684,863.69 24,050.01
销售费用 2,756,955.61 4,527,937.56
管理费用 21,472,524.00 9,364,227.62 21,764,798.20 6,783,696.23
财务费用 1,056,335.88 3,127.98 2,438,164.60 -27,392.37
资产减值损失 -447,668.84 171,322.22 -4,257,591.03 -116,327.13
加：公允价值变动收益（损失
以“-”号填列）
投资收益（损失以“-”号填
25,720,464.06 4,111,968.59 1,207,400.46
列）
其中：对联营企业和合
营企业的投资收益
汇兑收益（损失以“-”号填
列）
三、营业利润（亏损以“-”号填列） 94,536,648.51 -8,556,397.82 76,092,719.71 -5,023,292.95
加：营业外收入 150,574.19 54,621.25 1,513,525.03 1,276,661.60
减：营业外支出 2,247,352.78 739,595.59 3,157,983.55 143,290.35
其中：非流动资产处置损失
四、利润总额（亏损总额以“-”
92,439,869.92 -9,241,372.16 74,448,261.19 -3,889,921.70
号填列）
减：所得税费用 26,452,458.10 19,238,529.44
五、净利润（净亏损以“-”号填列） 65,987,411.82 -9,241,372.16 55,209,731.75 -3,889,921.70
归属于母公司所有者的净
48,920,271.99 -9,241,372.16 37,815,926.80 -3,889,921.70
利润
33
万方地产股份有限公司 2010 年年度报告摘要
少数股东损益 17,067,139.83 17,393,804.95
六、每股收益：
（一）基本每股收益 0.32 0.24
（二）稀释每股收益 0.32 0.24
七、其他综合收益
八、综合收益总额 65,987,411.82 -9,241,372.16 55,209,731.75 -3,889,921.70
归属于母公司所有者的综
48,920,271.99 -9,241,372.16 37,815,926.80 -3,889,921.70
合收益总额
归属于少数股东的综合收
17,067,139.83 17,393,804.95
益总额
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0.00 元。
9.2.3 现金流量表
编制单位：万方地产股份有限公司 2010 年 1-12 月 单位：元
本期金额 上期金额
项目
合并 母公司 合并 母公司
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的
240,143,954.03 283,532,429.25
现金
客户存款和同业存放款项
净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金
净增加额
收到原保险合同保费取得
的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加
额
处置交易性金融资产净增
加额
收取利息、手续费及佣金的
现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还 156,170.48
收到其他与经营活动有关
160,151,633.31 127,592,960.84 253,892,678.68 27,628,274.42
的现金
经营活动现金流入小计 400,451,757.82 127,592,960.84 537,425,107.93 27,628,274.42
购买商品、接受劳务支付的
395,856,629.69 398,504,477.48
现金
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项
净增加额
支付原保险合同赔付款项
的现金
34
万方地产股份有限公司 2010 年年度报告摘要
支付利息、手续费及佣金的
现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支
9,753,731.88 5,250,735.93 9,867,309.79 3,054,744.89
付的现金
支付的各项税费 9,844,997.11 1,500,000.00 9,329,295.99 503,042.00
支付其他与经营活动有关
58,056,078.00 27,169,406.00 20,508,151.77 5,618,314.15
的现金
经营活动现金流出小计 473,511,436.68 33,920,141.93 438,209,235.03 9,176,101.04
经营活动产生的现金
-73,059,678.86 93,672,818.91 99,215,872.90 18,452,173.38
流量净额
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和
其他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单
57,947,142.38
位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关
的现金
投资活动现金流入小计 57,947,142.38
购建固定资产、无形资产和
1,237,561.81 246,983.00 2,252,402.51 255,936.00
其他长期资产支付的现金
投资支付的现金
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单
6,981,235.17 83,400,000.00
位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关
18,000,000.00 18,000,000.00
的现金
投资活动现金流出小计 8,218,796.98 83,646,983.00 20,252,402.51 18,255,936.00
投资活动产生的现金
49,728,345.40 -83,646,983.00 -20,252,402.51 -18,255,936.00
流量净额
三、筹资活动产生的现金流
量：
吸收投资收到的现金 84,600,000.00
其中：子公司吸收少数股东
84,600,000.00
投资收到的现金
取得借款收到的现金 34,000,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关
的现金
筹资活动现金流入小计 84,600,000.00 34,000,000.00
偿还债务支付的现金 87,370,000.00
分配股利、利润或偿付利息
1,027,879.98 5,206,688.51
支付的现金
其中：子公司支付给少数股
东的股利、利润
35
万方地产股份有限公司 2010 年年度报告摘要
支付其他与筹资活动有关
的现金
筹资活动现金流出小计 1,027,879.98 92,576,688.51
筹资活动产生的现金
83,572,120.02 -58,576,688.51
流量净额
四、汇率变动对现金及现金等价
10,025,835.91 196,237.38
物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 60,240,786.56 20,051,671.82 20,386,781.88 392,474.76
加：期初现金及现金等价物
48,556,268.32 10,252,636.44 28,169,486.44 226,800.53
余额
六、期末现金及现金等价物余额 108,797,054.88 30,304,308.26 48,556,268.32 619,275.29
36
万方地产股份有限公司 2010 年年度报告摘要
9.2.4 合并所有者权益变动表
编制单位：万方地产股份有限公司 2010 年度 单位：元
本期金额 上年金额
归属于母公司所有者权益 归属于母公司所有者权益
所有者 所有者
项目 少数股 少数股
实收资 实收资
资本公 减：库 专项储 盈余公 一般风 未分配 权益合 资本公 减：库 专项储 盈余公 一般风 未分配 权益合
本（或 其他 东权益 本（或 其他 东权益
积 存股 备 积 险准备 利润 计 积 存股 备 积 险准备 利润 计
股本） 股本）
154,70 182,65 -211,85 210,54 154,70 195,57 -347,74
4,855,4 80,192, 17,844, 62,953, 83,329,
一、上年年末余额 0,000.0 1,163.8 3,095.0 6,418.5 0,000.0 4,801.4 3,487.3
07.80 941.85 529.24 426.66 270.00
0 7 2 0 0 0 0
加：会计政策变更
-11,043 -11,043
前期差错更正
,250.42 ,250.42
其他
154,70 182,65 -211,85 210,54 154,70 195,57 -358,78
4,855,4 80,192, 17,844, 62,953, 72,286,
二、本年年初余额 0,000.0 1,163.8 3,095.0 6,418.5 0,000.0 4,801.4 6,737.7
07.80 941.85 529.24 426.66 019.58
0 7 2 0 0 0 2
118,81 146,93 138,26
三、本年增减变动金额（减 21,565, 48,920, 48,324, -12,923 -12,989 17,239,
0,637.0 3,642.7 0,398.9
少以“-”号填列） 410.88 271.99 954.17 ,637.53 ,121.44 515.19
4 0 2
48,920, 17,067, 65,987, 37,815, 17,393, 55,209,
（一）净利润
271.99 139.83 411.82 926.80 804.95 731.75
（二）其他综合收益
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万方地产股份有限公司 2010 年年度报告摘要
48,920, 17,067, 65,987, 37,815, 17,393, 55,209,
上述（一）和（二）小计
271.99 139.83 411.82 926.80 804.95 731.75
109,11
（三）所有者投入和减少 21,565, 31,257, 52,823, -12,923 -12,989 -154,28 83,050,
7,715.9
资本 410.88 814.34 225.22 ,637.53 ,121.44 9.76 667.17
0
66,034, 66,034,
1．所有者投入资本
589.13 589.13
2．股份支付计入所有
者权益的金额
109,11
21,565, -34,776 -13,211 -12,923 -12,989 -154,28 83,050,
3．其他 7,715.9
410.88 ,774.79 ,363.91 ,637.53 ,121.44 9.76 667.17
0
（四）利润分配
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）
的分配
4．其他
（五）所有者权益内部结
转
1．资本公积转增资本
（或股本）
2．盈余公积转增资本
（或股本）
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万方地产股份有限公司 2010 年年度报告摘要
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（七）其他
154,70 204,21 -162,93 128,51 329,35 154,70 182,65 -211,85 210,54
4,855,4 4,855,4 80,192,
四、本期期末余额 0,000.0 6,574.7 2,823.0 7,896.0 7,055.5 0,000.0 1,163.8 3,095.0 6,418.5
07.80 07.80 941.85
0 5 3 2 4 0 7 2 0
9.2.5 母公司所有者权益变动表
编制单位：万方地产股份有限公司 2010 年度 单位：元
本期金额 上年金额
实收资本 实收资本
项目 减：库存 一般风险 未分配利 所有者权 减：库存 一般风险 未分配利 所有者权
（或股 资本公积 专项储备 盈余公积 （或股 资本公积 专项储备 盈余公积
股 准备 润 益合计 股 准备 润 益合计
本） 本）
154,700, 167,532, 4,507,36 -286,290, 40,449,9 154,700, 167,532, 4,507,36 -271,356, 55,383,1
一、上年年末余额
000.00 602.76 3.39 022.54 43.61 000.00 602.76 3.39 850.42 15.73
加：会计政策变更
-11,043,2 -11,043,2
前期差错更正
50.42 50.42
其他
二、本年年初余额 154,700, 167,532, 4,507,36 -286,290, 40,449,9 154,700, 167,532, 4,507,36 -282,400, 44,339,8
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万方地产股份有限公司 2010 年年度报告摘要
000.00 602.76 3.39 022.54 43.61 000.00 602.76 3.39 100.84 65.31
三、本年增减变动金额（减 -9,241,37 -9,241,37 -3,889,92 -3,889,92
少以“-”号填列） 2.16 2.16 1.70 1.70
-9,241,37 -9,241,37 -3,889,92 -3,889,92
（一）净利润
2.16 2.16 1.70 1.70
（二）其他综合收益
-9,241,37 -9,241,37 -3,889,92 -3,889,92
上述（一）和（二）小计
2.16 2.16 1.70 1.70
（三）所有者投入和减少
资本
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所有
者权益的金额
3．其他
（四）利润分配
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）
的分配
4．其他
（五）所有者权益内部结
转
1．资本公积转增资本
（或股本）
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万方地产股份有限公司 2010 年年度报告摘要
2．盈余公积转增资本
（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（七）其他
154,700, 167,532, 4,507,36 -295,531, 31,208,5 154,700, 167,532, 4,507,36 -286,290, 40,449,9
四、本期期末余额
000.00 602.76 3.39 394.70 71.45 000.00 602.76 3.39 022.54 43.61
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万方地产股份有限公司 2010 年年度报告摘要
9.3 与最近一期年度报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的具体说明
□ 适用 √ 不适用
9.4 重大会计差错的内容、更正金额、原因及其影响
√ 适用 □ 不适用
公司前身中国辽宁国际合作（集团）股份有限公司， 2007 年破产债务重组后，由于公司 2007 年度以前产生的亏损税
前可抵扣金额和资产损失税前可抵扣金额，主管税务机关一直未出具相关核定文件，公司对应纳税所得无法准确核算，因此，
2007 年度至 2009 年度，公司未对 2007 年产生的应纳税所得额产生的应纳税金进行账务处理。
2010 年 12 月及 2011 年 3 月，辽宁省地方税务局分别对公司 2007 年度以前产生的亏损税前可抵扣金额和资产损失税前
可抵扣金额进行了核定。公司据此对 2007 年度所得税费用进行追溯确认。在编制 2010 年度比较财务报表时，已经采用追溯
调整法对该项前期差错进行了更正。
9.5 与最近一期年度报告相比，合并范围发生变化的具体说明
√ 适用 □ 不适用
1：2010 年 7 月 29 日，经公司第六届董事会第二次会议决议，公司投资设立新子公司北京万方天成房地产开发有限公
司，子公司于 2010 年 8 月 6 日成立。
2：2010 年 8 月 6 日，经公司第六届董事会第三次会议决议，公司以人民币 700 万元受让北京宽邦投资有限公司持有的
香河东润房地产开发有限公司 70%股权，股权转让变更程序于 2010 年 8 月 18 日完成。
3：2010 年 8 月 25 日，经公司 2010 年第二次临时股东大会决议，公司投资设立新子公司沧州市广润房地产开发有限公
司，子公司于 2010 年 11 月 16 日成立。
4：公司 2010 年 11 月 29 日，经 2010 年第四次临时股东大会决议处置公司二级子公司沈阳超力钢筋有限公司，2010 年
12 月完成股权转让。
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