证券代码：000690 证券简称：宝新能源 公告编号：2013-024
广东宝丽华新能源股份有限公司
关于与广州富力地产股份有限公司签署土地使用权转让协议的公告
本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、
完整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。
一、交易概述
1、2013 年 6 月 7 日，为加快公司产业转型升级、做大做强新能源电力核心主业，
广东宝丽华新能源股份有限公司（以下简称“本公司”或“公司”）经与广州富力地
产股份有限公司（以下简称“富力地产”，香港联合交易所上市编号：2777）友好协
商，双方就梅县山水城项目部分用地使用权转让签订了《梅县新城项目土地转让协议
书》，本公司拟以 89,496 万元的价格将挂牌编号为 GP2009-15 用地中的 662,942 ㎡的
土地使用权转让给富力地产。
2、本交易不构成关联交易，也不构成《上市公司重大资产重组管理办法》规定
的重大资产重组。本交易标的不涉及债权债务转移，不存在抵押、担保、诉讼及权属
问题。
3、根据深交所《股票上市规则》及公司《章程》相关规定，本交易已经第六届
董事会第一次临时会议审议，尚需提交股东大会审议通过。
二、交易对方的基本情况
1、公司名称：广州富力地产股份有限公司；
企业性质：股份有限公司（中外合资、上市）；
注册地：中国广州珠江新城华夏路 10 号富力中心；
主要办公地：中国广州珠江新城华夏路 10 号富力中心 45-54 楼；
法定代表人：李思廉；
注册资本：80,559.1836 万元；
营业执照注册号：440101000122997；
主营业务：房地产开发经营，房地产资讯服务。仓储服务。场地出租，生产、加
工、批发：木门、铝合金窗、金属扣件、橱柜。（法律法规禁止的不得经营，涉及许
可的凭许可证经营）。
2、对照深交所《股票上市规则》第十章第一节“关联交易及关联人”的有关规
定，未发现富力地产与本公司存在关联关系。
3、富力地产最近一年主要财务数据
总资产：9,858,721 万元；净资产：5,803,054 万元；营业收入：3,036,506 万元；
利润总额：1,004,177 万元；净利润：565,935 万元。
（注：本节基本情况及数据由富力地产提供）
三、交易标的基本情况
1、交易标的为位于梅县新城梅花山公园西面、剑英大道西端北面的地块，由土
地证编号为梅府国用(2012)第 4900 号、梅府国用(2012)第 1336 号、梅府国用(2012)
第 4902 号、梅府国用(2012)第 4905 号、梅府国用(2012)第 4906 号、梅府国用(2012)
第 4908 号（相应的自编号为 A1、A2、A3、A4、A5、A7），共六宗用地组成，土地使用
权面积共 662,942 ㎡，土地性质为商住用地。
交易土地上无建筑物，资产权属清晰，无抵押、质押及其他限制转让的情况，也
不涉及诉讼、仲裁或查封、冻结等司法措施。
2、交易土地账面原值为476,903,487.73元，已计提的折旧为0.00元，账面净值
476,903,487.73元。
本公司委托具有从事证券、期货相关业务资格的北京国融兴华资产评估有限责任
公司以2013年5月31日为评估基准日对本公司此次拟转让土地进行了评估。根据有关
法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，综合该地块所处位置及实际情况，北京
国融兴华资产评估有限责任公司采用了基准地价系数修正法和剩余法的评估方法：
1、基准地价系数修正法
计算方法:宗地楼面熟地价=（适用的基准地价×期日修正系数×容积率修正系数
×因素修正系数+土地开发程度修正）×年期修正系数。
（1）梅县基准地价成果及内涵介绍
根据《基准地价更新成果摘要》，梅县基准地价内涵为：
基准日：2009 年 6 月 30 日；
土地年限：商业 40 年、居住 70 年、工业 50 年
开发程度：五通一平（宗地外通路、供电、通信、通上水、通下水及宗地内土地
平整）
容积率：商业、住宅为 2.0，工业为 1.0
梅县基准地价表
级别 商业 住宅 工业
三级 1467 373 348
四级 865 275 286
五级 423 173 220
（2）基准地价计算公式
宗地楼面熟地价=（适用的基准地价×期日修正系数×容积率修正系数×因素修
正系数+土地开发程度修正）×年期修正系数
（3）确定待估宗地的土地级别及基准地价
待估宗地位于梅县三丰村，属四级地。
（4）期日修正系数的确定
根据中国城市地价动态监测网上公布与梅县相邻地区的地价指数，并结合待估宗
地区域居住用地上涨幅度，确定本次评估期日修正系数为 1.01。
（5）年期修正系数的确定
待估宗地土地性质为出让，土地用途为商住，剩余土地使用年限 67 年，评估设
定为住宅用途，基准地价内涵设定的居住用途土地使用年限为 70 年。
年期修正系数=[（1-1/1+6%）67]/[（1-1/1+6%）70]=0.9967
（6）容积率修正系数的确定
宗地容积率为 3，参考容积率修正系数表确定容积率修正系数为 0.845。
（7）确定各影响因素的修正系数（单位：％）
居住用地因素修正系数说明表
因素修正系数 因素描述 优劣 取值
配套设施 配套一般 一般 0
宗地形状 形状基本规则 一般 0
地形地质 良好 较优 1%
环境质量 良好 较优 1%
合计 2%
（8）开发程度修正
根据基准地价修正体系，城区场地平整费用约为 25 元/平方米。由于待估宗地与
基准地价内涵不一致，故向下修正 25 元/平方米。
2、剩余法
计算方法:熟地价值=开发完成后的房地产价值-由熟地建成房屋的开发成本-管
理费用-投资利息-销售税费-开发利润-买方购买熟地应负担的税费。
（1）估算待估宗地开发完成后总价值
待估宗地土地面积为 165510 平方米，土地用途为商住，宗地容积率 3，规划总建
筑面积为 496,530.00 方米。
估价人员经过市场调查，待估宗地的区位状况及实物状况，确定待估宗地住宅可
销售面积比例为总建筑面积的90%，即住宅可销售建筑面积为446,877.00平方米。
结合该区域房地产市场发展趋势，根据相关产品销售价格，确定项目开发产品的
销售价格。待估宗地周边住宅小区销售均价为3400元/平方米。
（2）开发成本
建安成本包括建筑安装工程费、室外工程费、工程勘察设计和前期工程费、不可
预见费，其中建筑安装工程费包括基础工程、结构工程、设备安装和装饰工程，室外
工程费指基础设施建设费和公共配套设施建设费。
①建筑安装工程费
根据开发项目设定的建设标准及相关规划设计，并参考近几年梅县类似房屋的建
造费用，并结合建筑材料的市场变化实际情况等因素综合考虑，确定平均建安费用为
1500 元/平方米。
②勘察设计和前期工程费
勘察设计和前期工程费包括报建手续费、咨询、可行性研究、勘察设计费、工程
监理费等费用，勘察设计和前期工程费按照建安工程费的 6%确定。
③室外工程费
室外工程费包括基础设施建设费和公共配套设施建设费。
基础设施建设费按照建安工程费的 12%确定；公共配套设施建设费主要为居住小
区服务的、非经营性公共设施和生活服务设施的建设费用，本次评估根据实际情况取
3%。
④其他工程费用
其他工程费包括工程监理费、竣工验收费等，一般为建筑安装工程费用的 1%确定。
（3）管理费用
管理费用是指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出，包括
房地产开发人员工资及福利费、办公费、差旅费等，一般为开发成本的 2%。
（4）销售费用
销售费用是指预售或销售开发完成后的房地产的必要支出，包括广告费、销售资
料制作费、样板房或样板间建设费、售楼处建设费、销售人员或者销售代理费等。一
般为开发完成后的房地产价值的 2%。
（5）投资利息：指取得土地及完成后续投资至销售完成期间 2 年，包括土地取
得成本及开发成本、管理费用、销售费用产生的利息。年贷款利率取一至三年期的贷
款利率 6.15%，土地取得费用假定一次投入，开发成本及管理费假设开发期内均匀投
入。设土地价值为 V，则：
投资利息=（V+取得税费）×[（1+6.15%）2-1]+（开发成本+管理费用+销售费用）
1
×[（1+6.15%） -1]
（6）销售税费
主要包括营业税、城市维护建设税、教育费附加及地方教育费附加。按开发完成
后的房地产总价的 5.5%确定。
（7）投资利润
根据梅县住宅房地产市场开发情况，结合项目所处位置、项目定位、工程进度综
合确定。以土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用为基数。确定投资利润率
住宅为 15%。
投资利润=（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用）×投资利润率
（8）估价结果
土地价值（V）=开发完成的价值-开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售
税费-投资利润
基准地价系数修正法估值结果:428,194,237.80元。
剩余法估值结果: 867,138,960.00元。
以上两种方法从不同角度反映了待估宗地的市场价值。由于当地基准地价基准日
为2009年，距评估基准日时间较长，不能够真实的体现待估宗地市场价值，而剩余法
售价和建造成本等参数均取自公开市场，更能体现待估宗地市场价值，故舍掉基准地
价系数修正法评估结果，以剩余法评估结果作为评估结果，得出以下结论：
自编 土地证日 取得 准用 运作 评估价值 增值
土地权证编号 取得价格（元） 账面价值（元）
号 期 方式 年限 状况 （元） 率（%）
梅府国用（2012） 2012 年 10
A1 出让 107,578,810.62 70 五通 119,063,653.01 210,528,720 76.82
第 4900 号 月 30 日
梅府国用（2012） 2012 年 5 月
A2 出让 100,666,883.41 70 五通 111,413,825.89 204,436,320 83.49
第 1336 号 4日
梅府国用（2012） 2012 年 10
A3 出让 113,766,005.95 70 五通 125,911,377.70 231,038,280 83.49
第 4902 号 月 30 日
梅府国用（2012） 2012 年 10
A4 出让 17,573,610.67 70 五通 19,449,725.01 35,688,840 83.49
第 4905 号 月 30 日
梅府国用（2012） 2012 年 10
A5 出让 90,661,033.55 70 五通 100,339,776.75 184,116,240 83.49
第 4906 号 月 30 日
梅府国用（2012） 2012 年 10
A7 出让 655,183.62 70 五通 725,129.37 1,330,560 83.49
第 4908 号 月 30 日
合计 / / / 430,901,527.82 / / 476,903,487.73 867,138,960 81.83
3、该交易不涉及债权债务转移。
四、交易协议的主要内容
1、协议成交金额：89,496 万元；
2、支付方式：现金；
3、支付期限：分期支付
（1）第一期支付及移交
①协议生效后 3 个工作日内双方开设共管账户，共管账户设立后 2 个工作日内，
富力地产向共管账户支付定金 10,000 万元，本公司开具相应收款收据。
②在定金支付至共管账户后 5 个工作日内，双方共同向政府部门入案申请办妥自
编号为 A1、A2、A3 地块的土地使用权一次性协议转让给富力地产的所有手续，富力
地产取得入案受理回执（届时凭回执由富力地产领取新《国有土地使用证》）。自编号
A1、A2、A3 地块面积共计 495,415 平方米，土地转让金共计 66,879 万元，其中的
62,647.20 万元由富力地产取得入案受理回执后 5 个工作日内向共管账户支付，账户
内定金直接等额抵作第一期支付的土地转让金，富力地产实付 52,647.20 万元，本公
司开具相应收款收据；其余 4,231.80 万元按协议约定第二期支付。
③在公司移交自编号 A1、A2、A3 地块及其相关资料，并开具有效发票给富力地
产的同时，双方共同配合办妥将共管账户里的款项解付给本公司的手续。
（2）第二期支付及移交
①在 2014 年 6 月 10 日前，双方共同向政府部门入案申请办妥自编号为 A4、A5、
A7 地块的土地使用权一次性协议转让给富力地产的所有手续，富力地产取得相应入案
受理回执（届时凭回执由富力地产领取新《国有土地使用证》）。自编号 A4、A5、A7
地块面积总计为 167,527 平方米，土地转让金共计 22,617 万元。富力地产在取得入
案受理回执后 5 个工作日内向共管账户支付自编号 A4、A5、A7 地块的土地转让金
22,617 万元和自编号 A1、A2、A3 地块剩余未付的土地转让金 4,231.80 万元，即共需
向共管账户支付 26,848.80 万元，本公司开具相应的收款收据。
②在公司移交自编号 A4、A5、A7 地块及其相关资料，并开具有效发票给富力地
产的同时，双方共同配合办妥将共管账户中的款项解付给本公司的手续。至此，土地
转让金全部支付完毕。
4、协议的生效条件：本公司股东大会审议通过相关议案之日起生效。
5、交易定价依据：以评估价 86,713.90 万元为参考，结合本地未来发展趋势和
土地升值潜力，经交易双方协商确定以 89,496 万元为成交金额。
6、交易对方履约能力说明：富力地产于 1994 年成立，2005 年在香港联交所主板
上市，业务集房地产设计、开发、工程监理、销售、物业管理、房地产中介等为一体，
是中国综合实力最强的房地产企业之一，为首家被纳入恒生中国企业指数的内地房地
产企业，履约能力良好。
五、涉及本交易的其他安排
本交易不涉及人员安置、土地租赁等情况，不存在与关联人产生同业竞争的情况，
不伴随上市公司股权转让或者高层人事变动计划。
六、交易目的和对公司的影响
1、本交易符合公司发展战略调整，有助于进一步优化公司资源配置，做大做强
新能源电力核心主业，提升公司核心竞争力，有利于公司长远发展。
2、经初步估算，本交易完成后，对公司净利润的影响数约为 17,000 万元，公司
将按照有关法律法规要求根据合同履行进度确认收入。
3、富力地产是国内知名的大型房地产公司，资信记录良好，公司董事会认为付
款方支付能力良好，该等款项收回不存在或有风险。
4、根据深交所《股票上市规则》及公司《章程》相关规定，本交易尚需经股东
大会审议通过。公司将按照分阶段披露原则，及时做好相关事项进展情况的披露工作。
七、备查文件
1、公司第六届董事会第一次临时会议决议；
2、公司独立董事关于处置公司资产的独立意见；
3、《梅县新城项目土地转让协议书》；
4、北京国融兴华资产评估有限责任公司出具的评估报告书（国融兴华评报字
[2013]第 4－012 号）。
特此公告。
广东宝丽华新能源股份有限公司
董事会
二○一三年六月十五日
