北京国融兴华资产评估有限责任公司
Beijing Guorongxinghua Assets Appraisal Co., Ltd 广东宝丽华新能源股份有限公司资产转让项目评估说明
目 录
第一部分 关于评估说明使用范围的声明.................................................................................. 2
第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 ................................................................ 3
第三部分 资产评估说明 ................................................................................................................ 4
一、 评估对象与评估范围说明 .....................................................................................................4
二、 资产核实情况总体说明 .........................................................................................................5
（一） 资产核实人员组织、实施时间和过程.......................................................................5
（二） 影响资产核实的事项及处理方法 ...............................................................................6
（三） 核实结论 ...........................................................................................................................6
第四部分 土地使用权评估技术说明 .......................................................................................... 7
第五部分 评估结论 .........................................................................................................................23
（一）评估结果 ..........................................................................................................................23
（二）资产基础法评估结论与账面价值比较变动情况及原因 .......................................23
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第一部分 关于评估说明使用范围的声明
评估说明供资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和部门使
用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位
和个人，不得见诸公开媒体。
北京国融兴华资产评估有限责任公司
2013年6月7日
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第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明
北京国融兴华资产评估有限责任公司接受广东宝丽华新能源股份
有限公司委托，对广东宝丽华新能源股份有限公司所拥有的土地使用权
进行评估，有关说明详见后附：委托方、被评估单位共同编写的《企业
关于进行资产评估有关事项的说明》。
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第三部分 资产评估说明
一、 评估对象与评估范围说明
本次评估对象为广东宝丽华新能源股份有限公司的部分资产。
评估范围为广东宝丽华新能源股份有限公司所拥有的土地使用权。共计
12 项，总面积为 1,116,431.00 平方米，账面价值为 915,595,898.90 元。
具体资产情况如下：
金额单位：人民币元
序 取得 地类 准用
土地权证编号 开发程度 面积(m2) 账面价值 证载权利人
号 方式 （用途） 年限
梅府国用（2012） 广东宝丽华新能
1 出让 商住 70 五通 165,510.00 119,063,653.01
第 4900 号 源股份有限公司
梅府国用（2012） 广东宝丽华新能
2 出让 商住 70 五通 154,876.00 111,413,825.89
第 1336 号 源股份有限公司
梅府国用（2012） 广东宝丽华新能
3 出让 商住 70 五通 175,029.00 125,911,377.70
第 4902 号 源股份有限公司
梅府国用（2012） 广东宝丽华新能
4 出让 商住 70 五通 27,037.00 19,449,725.01
第 4905 号 源股份有限公司
梅府国用（2012） 广东宝丽华新能
5 出让 商住 70 五通 139,482.00 100,339,776.75
第 4906 号 源股份有限公司
梅府国用（2012） 广东宝丽华新能
6 出让 商住 70 五通 93,536.00 67,287,401.66
第 4907 号 源股份有限公司
梅府国用（2012） 广东宝丽华新能
7 出让 商住 70 五通 1,008.00 725,129.37
第 4908 号 源股份有限公司
梅府国用（2012） 广东宝丽华新能
8 出让 商住 70 五通 195,455.00 140,605,318.71
第 1341 号 源股份有限公司
梅府国用（2013） 广东宝丽华新能
9 出让 住宅 70 五通 47,095.00 56,906,070.00
第 71 号 源股份有限公司
梅府国用（2013） 广东宝丽华新能
10 出让 商业 40 五通 35,160.00 59,098,000.00
第 70 号 源股份有限公司
梅府国用（2013） 广东宝丽华新能
11 出让 商业 40 五通 35,147.00 57,888,244.80
第 68 号 源股份有限公司
梅府国用（2013） 广东宝丽华新能
12 出让 住宅 70 五通 47,096.00 56,907,376.00
第 72 号 源股份有限公司
合计 1,116,431.00 915,595,898.90
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象与评估范围一致。
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二、 资产核实情况总体说明
（一） 资产核实人员组织、实施时间和过程
在进入现场清查前，成立了以现场项目负责人为主的清查核实小组，制
定了现场清查核实实施计划，就企业的资产情况进行清查核实。项目组清查
核实工作从 2013 年 6 月 2 日开始，到 2013 年 6 月 4 日结束。
清查核实工作主要包括以下过程：
1、 指导企业相关的财务与资产管理人员在资产清查的基础上，按照评
估机构提供的“资产评估明细表”、“评估调查表”及其填写要求，进行登记填报，
同时收集被评估资产的产权归属证明文件和项目有关经济技术指标等情况
的文件资料。
2、 初步审查被评估单位提供的资产评估明细表
评估人员通过翻阅有关资料，了解涉及评估范围内具体对象的详细状
况。然后仔细审核各类资产评估明细表，初步检查有无填项不全、错填、资
产项目不明确，并根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估明细表有无漏
项等。
3、 现场实地勘察
评估人员会同被评估单位有关人员对其申报评估的资产进行了核实，主
要是账账、账表、账实的核实核对。评估人员根据被评估单位提供的评估申
报表，在制定复核计划的基础上，对企业申报评估的资产进行核实，对核实
过程中发现的问题提请被评估单位进行调整处理。
对无形资产-土地使用权的核实，评估人员通过收集、核查土地使用权证，
实地勘察，了解土地的四至、周围的环境、道路交通、场地平整以及土地实
际使用状况等。
4、 补充、修改和完善资产评估明细表
根据现场实地勘察结果，进一步完善资产评估明细表，以做到“表”、“实”
相符。
5、 核实产权证明文件
评估人员对评估范围内的产权进行了调查，以确认产权是否清晰。
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（二） 影响资产核实的事项及处理方法
无影响资产核实的事项。
（三） 核实结论
通过以上资产清查核实程序，评估人员认为，委估的各项资产负债产权
清晰。清查核实过程中未受干扰，企业申报资料满足了“账表相符、账实相符”
的评估要求。
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第四部分 土地使用权评估技术说明
纳入本次评估范围内的无形资产为土地使用权。
(一) 评估范围
纳入本次评估范围的共12宗土地。
(二) 土地使用权概况
1.土地登记状况
纳入本次评估范围的土地使用权共12项，证载土地面积为1,116,431平方
米，宗地位臵、用途、面积、土地证书号、地号等详见《土地登记状况表》
使用
序
土地证号 土地使用者 座落 地号 用途 权类 终止日期 面积(平方米)
号
型
广东宝丽华 梅县山水
梅府国用（2012） 242102020 2080 年 5
1 新能源股份 城土地 A1 商住 出让 165,510.00
第 4900 号 193 月 25 日
有限公司 号地块
广东宝丽华 梅县山水
梅府国用（2012） 242102020 2080 年 5
2 新能源股份 城土地 A2 商住 出让 154,876.00
第 1336 号 195 月 25 日
有限公司 号地块
广东宝丽华 梅县山水
梅府国用（2012） 242102020 2080 年 5
3 新能源股份 城土地 A3 商住 出让 175,029.00
第 4902 号 196 月 25 日
有限公司 号地块
广东宝丽华 梅县山水
梅府国用（2012） 242102020 2080 年 5
4 新能源股份 城土地 A4 商住 出让 27,037.00
第 4905 号 197 月 25 日
有限公司 号地块
广东宝丽华 梅县山水
梅府国用（2012） 242102020 2080 年 5
5 新能源股份 城土地 A5 商住 出让 139,482.00
第 4906 号 198 月 25 日
有限公司 号地块
广东宝丽华 梅县山水
梅府国用（2012） 242102020 2080 年 5
6 新能源股份 城土地 A6 商住 出让 93,536.00
第 4907 号 199 月 25 日
有限公司 号地块
广东宝丽华 梅县山水
梅府国用（2012） 242102020 2080 年 5
7 新能源股份 城土地 A7 商住 出让 1,008.00
第 4908 号 209 月 25 日
有限公司 号地块
广东宝丽华 梅县山水
梅府国用（2012） 242102020 2080 年 5
8 新能源股份 城土地 B1 商住 出让 195,455.00
第 1341 号 200 月 25 日
有限公司 号地块
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广东宝丽华 梅县扶大
梅府国用（2013） 242102030 2082 年 12
9 新能源股份 高管会三 住宅 出让 47,095.00
第 71 号 047 月 30 日
有限公司 丰村
广东宝丽华 梅县扶大
梅府国用（2013） 242102030 2052 年 12
10 新能源股份 高管会三 商业 出让 35,160.00
第 70 号 046 月 30 日
有限公司 丰村
广东宝丽华 梅县扶大
梅府国用（2013） 242102030 2052 年 12
11 新能源股份 高管会三 商业 出让 35,147.00
第 68 号 045 月 30 日
有限公司 丰村
广东宝丽华 梅县扶大
梅府国用（2013） 242102030 2082 年 12
12 新能源股份 高管会三 住宅 出让 47,096.00
第 72 号 048 月 30 日
有限公司 丰村
合
1,116,431
计
2.土地权利状况
待估宗地的土地所有权属于国家所有，广东宝丽华新能源股份有限公司
合法拥有其土地使用权。根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况，全部
待估宗地来源合法，产权清楚,不存在抵押他项权利。
3.土地利用状况
根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况，待估宗地均为空地，未进
行开发利用，土地尚未进行平整。土地开发程度为“五通”（即宗地外通路、
通电、供水、排水、通讯，宗地内场地不平），宗地1-8容积率为3.3，宗地9-12
容积率为3。
(三) 地价定义
根据委托方提供的资料及现场勘查情况，各待估宗地土地登记用途、设
定用途、设定年期、实际及设定开发程度等状况详见《待估宗地地价定义表》
设定
序 登记 设定 设定 实际开 设定开
土地证号 土地面积 容积 基准日
号 用途 用途 年期 发程度 发程度
率
梅府国用（2012）第 2013 年 5
1 165,510.00 商住 住宅 3 67.0 五通 五通
4900 号 月 31 日
梅府国用（2012）第 3 2013 年 5
2 154,876.00 商住 住宅 67.0 五通 五通
1336 号 月 31 日
梅府国用（2012）第 3 2013 年 5
3 175,029.00 商住 住宅 67.0 五通 五通
4902 号 月 31 日
梅府国用（2012）第 3 2013 年 5
4 27,037.00 商住 住宅 67.0 五通 五通
4905 号 月 31 日
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梅府国用（2012）第 3 2013 年 5
5 139,482.00 商住 住宅 67.0 五通 五通
4906 号 月 31 日
梅府国用（2012）第 3 2013 年 5
6 93,536.00 商住 住宅 67.0 五通 五通
4907 号 月 31 日
梅府国用（2012）第 3 2013 年 5
7 1,008.00 商住 住宅 67.0 五通 五通
4908 号 月 31 日
梅府国用（2012）第 3 2013 年 5
8 195,455.00 商住 住宅 67.0 五通 五通
1341 号 月 31 日
梅府国用（2013）第 2013 年 5
9 47,095.00 住宅 住宅 3.3 69.6 五通 五通
71 号 月 31 日
梅府国用（2013）第 2013 年 5
10 35,160.00 商业 商业 3.3 39.6 五通 五通
70 号 月 31 日
梅府国用（2013）第 2013 年 5
11 35,147.00 商业 商业 3.3 39.6 五通 五通
68 号 月 31 日
梅府国用（2013）第 2013 年 5
12 47,096.00 住宅 住宅 3.3 69.6 五通 五通
72 号 月 31 日
合
1,116,431
计
(四) 影响地价的因素分析
1. 区域因素
（1）概况
梅县位于广东省东北部，介于北纬23° 55＇－24° 48＇、东经115 ° 47＇－
116 ° 33＇之间。东邻大埔，西界兴宁，南连丰顺，北接蕉岭。东北与福建省
上杭、永定毗连，西北与平远接壤，中部环接梅州市梅江区。总面积2755.36
平方公里。
（2）行政区划
梅县下辖18个镇和1个城镇办事处，1个高新技术产业园区管理委员会，
382个村委会和36个居委会，总人口627427人，总户数168014户。其中农业人
口484756人。
（3）气候条件
梅县地理位臵靠近北回归线，且东近太平洋，属亚热带季风气候。气候
温和，阳光充足，热量丰富，雨量充沛，雨热同季，干冷同期，但易旱易涝，
偶有奇热和严寒，四季宜耕宜牧。梅县年平均气温21.3℃，极端最高气温
39.5℃，最低气温零下7.3℃。
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（4）交通条件
主要交通有：铁路：广梅汕铁路，公路：204国道、206国道，高速公路：
梅河高速公路、汕梅高速公路，梅江可常年通航。梅县机场位于广东省梅州
市梅江区三角镇长岗岌，距市区中心4km。
（5）自然资源
矿产：梅县是全国重点产煤县和广东省主要的建材工业基地，梅县石灰
石蕴量达40亿吨，煤炭1.25亿吨，铁矿1318万吨，金、银、铜、铁、锰、钨、
铋、锑、铅、锌等有色金属的储量也较大。森林：梅县森林覆盖率72%，松、
杉、荷、橼、桉、藤、竹、油茶、油桐和金柚等产品较多。
（6）经济运行情况
2013年一季度，梅县规模以上工业企业实现工业增加值6.14亿元，比去年
同期增长11.8%；实现工业总产值28.9亿元，比去年同期增长14%。梅县规模
以上工业产品销售率为99.6%，比去年同期提高2.3个百分点。梅县10种主要工
业产品产量中：同比增产的有：火力发电量（+48.7%）、服装（+26.4%）、水
泥（+4.1%）、橡胶轮胎外胎（+4%）等4种产品；同比减产的有：水力发电量
（-37.1%）、化学药品原药（-16.4%）、硫酸（-15.3%）、精炼铜（-10%）、无纺
布（-4.7%）、印制电路板（-0.4%）等6种产品。梅县工业投资9.25亿元（占同
期梅县固定资产投资总额的56.3%），比去年同期增长75.6%。梅县完成社会消
费品零售总额24.82亿元，比去年同期增长14.7%。其中：批发和零售贸易业完
成21.86亿元，比增16.7%；住宿和餐饮业完成2.96亿元，比增2.1%。
2. 个别因素
待估宗地均分布于梅县三丰村。各宗地地势不平，地质地基良好，本次
评估设定的土地开发状态为“五通”，即宗地红线外“五通”（通路、通电、
供水、排水、通讯）及红线内场地不平整。
宗地红线外基础设施状况如下：
道路：待估宗地均一面或两面临路，对外交通较为便利；
供电：市政电网，供电保证率100%；
供水：市政自来水管网；
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排水：可直接排入市政排污管网；
通讯：处于城市通讯范围内，有线及无线通讯方便。
(五) 评估方法
1.方法选择
根据《城镇土地估价规程》，通行的估价方法有市场法、收益还原法、
剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。按照《城镇土地估价规程》，
根据当地地产市场发育情况，结合待估宗地的具体特点以及估价人员掌握的
地价资料情况，经综合分析，本次估价采用基准地价系数修正法和剩余法对
待估宗地进行评估。
2.方法介绍
基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，对各城市
已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算宗地客观价格的方法。
剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物
建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，
以价格余额来确定待估宗地土地价格的一种方法。
(六) 评估过程
案例1：《国有土地使用权证》（梅府国用（2012）第4900号），土地位
于梅县山水城土地A1号地块，土地面积为165510平方米，土地性质为出让，
土地用途为商住，宗地容积率3。
1. 基准地价系数修正法
宗地楼面熟地价=（适用的基准地价× 期日修正系数× 容积率修正系数× 因
素修正系数+土地开发程度修正）× 年期修正系数
（1）梅县基准地价成果及内涵介绍
根据《基准地价更新成果摘要》，梅县基准地价内涵为：
基准日：2009 年 6 月 30 日；
土地年限：商业 40 年、居住 70 年、工业 50 年
开发程度：五通一平（宗地外通路、供电、通信、通上水、通下水及宗
地内土地平整）
容积率：商业、住宅为 2.0，工业为 1.0
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梅县基准地价
级别 商业 住宅 工业
三级 1467 373 348
四级 865 275 286
五级 423 173 220
（2）基准地价计算公式
宗地楼面熟地价=（适用的基准地价× 期日修正系数× 容积率修正系数× 因
素修正系数+土地开发程度修正）× 年期修正系数
（3）确定待估宗地的土地级别及基准地价
待估宗地位于梅县三丰村，属四级地。
（4）期日修正系数的确定
根据中国城市地价动态监测网上公布与梅县相邻地区的地价指数，并结
合待估宗地区域居住用地上涨幅度，确定本次评估期日修正系数为 1.01。
（5）年期修正系数的确定
待估宗地土地性质为出让，土地用途为商住，剩余土地使用年限 67 年，
评估设定为住宅用途，基准地价内涵设定的居住用途土地使用年限为 70 年。
年期修正系数=[（1-1/1+6%）67]/[（1-1/1+6%）70]=0.9967
（6）容积率修正系数的确定
宗地容积率为 3，参考容积率修正系数表确定容积率修正系数为 0.845。
（7）确定各影响因素的修正系数（单位：％）
居住用地因素修正系数说明表
因素修正系数 因素描述 优劣 取值
配套设施 配套一般 一般 0
宗地形状 形状基本规则 一般 0
地形地质 良好 较优 1%
环境质量 良好 较优 1%
合计 2%
（8）开发程度修正
根据基准地价修正体系，城区场地平整费用约为 25 元/平方米。由于待
估宗地与基准地价内涵不一致，故向下修正 25 元/平方米。
（9）土地评估价格确定
宗地楼面熟地价=（适用的基准地价× 期日修正系数× 容积率修正系数× 因
素修正系数+土地开发程度修正）× 年期修正系数
=（2751.010.845（1+2%）-25）0.9967
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=204元/平方米
2. 剩余法
熟地价值=开发完成后的房地产价值-由熟地建成房屋的开发成本-管理费
用-投资利息-销售税费-开发利润-买方购买熟地应负担的税费
（1）估算待估宗地开发完成后总价值
待估宗地土地面积为 165510 平方米，土地用途为商住，宗地容积率 3，
规划总建筑面积为 496,530.00 方米。
估价人员经过市场调查，待估宗地的区位状况及实物状况，确定待估宗
地住宅可销售面积比例为总建筑面积的 90%，即住宅可销售建筑面积为
446,877.00平方米。
结合该区域房地产市场发展趋势，根据相关产品销售价格，确定项目开
发产品的销售价格。待估宗地周边住宅小区销售均价为3400元/平方米。
开发价值=446,877.00× 3400=151938.18万元
（2）开发成本
建安成本包括建筑安装工程费、室外工程费、工程勘察设计和前期工程
费、不可预见费，其中建筑安装工程费包括基础工程、结构工程、设备安装
和装饰工程，室外工程费指基础设施建设费和公共配套设施建设费。
①建筑安装工程费
根据开发项目设定的建设标准及相关规划设计，并参考近几年梅县类似
房屋的建造费用，并结合建筑材料的市场变化实际情况等因素综合考虑，确
定平均建安费用为 1500 元/平方米。
建安造价=1500× 496,530.00=74479.5 万元
②勘察设计和前期工程费
勘察设计和前期工程费包括报建手续费、咨询、可行性研究、勘察设计
费、工程监理费等费用，勘察设计和前期工程费按照建安工程费的 6%确定。
勘察设计和前期工程费=建安工程费× 6%
=74479.5× 6%
=4468.77 万元
③室外工程费
室外工程费包括基础设施建设费和公共配套设施建设费。
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基础设施建设费按照建安工程费的 12%确定；公共配套设施建设费主要
为居住小区服务的、非经营性公共设施和生活服务设施的建设费用，本次评
估根据实际情况取 3%。
室外工程费=基础设施建设费+公共配套设施建设费
=建安工程费× 12%+建安工程费× 3%
=74479.5× 12%+74479.5× 3%
=11171.93 万元
④其他工程费用
其他工程费包括工程监理费、竣工验收费等，一般为建筑安装工程费用
的 1%确定。
其他工程费用=建筑安装工程费× 费率
=74479.5× 1%
=744.8 万元
综上，开发成本=建筑安装工程费+勘察设计和前期工程费+室外工程费+
其他工程费用，则：
开发成本=建筑安装工程费+勘察设计和前期工程费+室外工程费+其他
工程费用
=74479.5+4468.77+11171.93+744.8
=90865 万元
（3）管理费用
管理费用是指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动的必要
支出，包括房地产开发人员工资及福利费、办公费、差旅费等，一般为开发
成本的 2%。
管理费用=开发成本× 比率
=90865× 2%
=1817.3 万元
（4）销售费用
销售费用是指预售或销售开发完成后的房地产的必要支出，包括广告
费、销售资料制作费、样板房或样板间建设费、售楼处建设费、销售人员或
者销售代理费等。一般为开发完成后的房地产价值的 2%。
销售费用=开发完成后的房地产总价× 2%
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=151938.18× 2%
=3038.76 万元
（5）投资利息：指取得土地及完成后续投资至销售完成期间 2 年，包
括土地取得成本及开发成本、管理费用、销售费用产生的利息。年贷款利率
取一至三年期的贷款利率 6.15%，土地取得费用假定一次投入，开发成本及
管理费假设开发期内均匀投入。设土地价值为 V，则：
投资利息=（V+取得税费）× [（1+6.15%）2-1]+（开发成本+管理费用+销售
费用）× [（1+6.15%）1-1]
投资利息=（V+ V× 3.05%）× [（1+6.15%）2-1]
+（90865+1817.3+3038.76）× [（1+6.15%）1-1]
（6）销售税费
主要包括营业税、城市维护建设税、教育费附加及地方教育费附加。按
开发完成后的房地产总价的 5.5%确定。
销售税费=开发完成后的房地产总价× 5.5%
=151938.18× 5.5%
=8356.6 万元
（7）投资利润
根据梅县住宅房地产市场开发情况，结合项目所处位臵、项目定位、工
程进度综合确定。以土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用为基数。
确定投资利润率住宅为 15%。
投资利润=（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用） 投资利润率
投资利润=（V+V× 3.05%+90865+1817.3+8356.6）× 15%
（8）估价结果
土地价值（V）=开发完成的价值-开发成本-管理费用-销售费用-投资利息
-销售税费-投资利润
土地价值（V）
=151938.18-90865-1817.3-8356.6-{ （ V+V× 3.05% ） × [ （ 1+6.15% ） 2-1]+
（ 90865+1817.3+8356.6 ） ×[ （ 1+6.15% ） 1-1]}-8356.6-
（V+V× 3.05%+90865+1817.3+8356.6）× 15%
由此公式得出 V=21062.07 万元
楼面地价=21062.07÷ 496,530.00=424 元/平方米
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3.土地市场价值的确定
本次评估选用了基准地价系数修正法和剩余法进行评估。两种方法从不
同角度反映了待估宗地的市场价值，两种方法的评估结果有一定差异。由于
当地基准地价基准日为 2009 年，距评估基准日时间较长，不能够真实的体现
待估宗地市场价值，而剩余法售价和建造成本等参数均取自公开市场，更能
体现待估宗地市场价值，故舍掉基准地价系数修正法评估结果，以剩余法评
估结果作为待估宗地评估结果，详见《评估结果确定表》：
评估结果确定表
基准地价系数修正法估价 剩余法估价结果(元/ 楼面地 地面地
结果(元/平方米) 平方米) 价 容积 价 土地面积 宗地总价
（元/平 率 （元/平 （平方米） （元）
数值 权重 数值 权重
方米) 方米)
204 0 424 100% 424 3 1272 165,510.00 210,528,720
案例2：《国有土地使用权证》（梅府国用（2013）第70号），土地位置
梅县扶大高管会三丰村商业地块，土地面积为35160平方米，土地性质为出让，
土地用途为商业，宗地容积率3.3。
1. 基准地价系数修正法
宗地楼面熟地价=（适用的基准地价×期日修正系数×容积率修正系数×
因素修正系数+土地开发程度修正）×年期修正系数
（1）梅县基准地价成果及内涵介绍
根据《基准地价更新成果摘要》，梅县基准地价内涵为：
基准日：2009 年 6 月 30 日；
土地年限：商业 40 年、居住 70 年、工业 50 年
开发程度：五通一平（宗地外通路、供电、通信、通上水、通下水及宗
地内土地平整）
容积率：商业、住宅为 2.0，工业为 1.0
梅县基准地价
级别 商业 住宅 工业
三级 1467 373 348
四级 865 275 286
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五级 423 173 220
（2）基准地价计算公式
宗地楼面熟地价=（适用的基准地价×期日修正系数×容积率修正系数
×因素修正系数+土地开发程度修正）×年期修正系数
（3）确定待估宗地的土地级别及基准地价
待估宗地位于梅县三丰村，属商业五级地，基准地价为 423 元/平方米。
（4）期日修正系数的确定
根据中国城市地价动态监测网上公布与梅县相邻地区的地价指数，并结
合待估宗地区域商业用地上涨幅度，确定本次评估期日修正系数为 1.01。
（5）年期修正系数的确定
待估宗地土地性质为出让，土地用途为商业，剩余土地使用年限 39.6
年，评估设定为商业，基准地价内涵设定的商业用途土地使用年限为 40 年。
年期修正系数=[（1-1/1+6%）39.6]/ [（1-1/1+6%）40]=0.9974
（6）容积率修正系数的确定
宗地容积率为 3.3，参考容积率修正系数表确定容积率修正系数为 0.81。
（7）确定各影响因素的修正系数（单位：％）
商业用地因素修正系数说明表
因素修正系数 因素描述 优劣 取值
宗地形状 形状基本规则 一般 0
地形地质 良好 较优 2%
环境质量 良好 较优 1%
合计 3%
（8）开发程度修正
根据基准地价修正体系，城区场地平整费用约为 25 元/平方米。由于待
估宗地与基准地价内涵不一致，故向下修正 25 元/平方米。
（9）土地评估价格确定
宗地楼面熟地价=（适用的基准地价×期日修正系数×容积率修正系数×
因素修正系数+土地开发程度修正）×年期修正系数
=（4231.010.81（1+3%）-25）0.9974
=317元/平方米
2. 剩余法
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熟地价值=开发完成后的房地产价值-由熟地建成房屋的开发成本-管理费
用-投资利息-销售税费-开发利润-买方购买熟地应负担的税费
（1）估算待估宗地开发完成后总价值
待估宗地土地面积为 35160 平方米，土地用途为商住，宗地容积率 3.3，
规划总建筑面积为 116028 方米。
估价人员经过市场调查，待估宗地的区位状况及实物状况，确定待估宗
地商业可销售面积比例为总建筑面积的 90%，即商业可销售建筑面积为
104425.2平方米。
结合该区域房地产市场发展趋势，根据相关产品销售价格，确定项目开
发产品的销售价格。待估宗地周边商业销售均价为3800元/平方米。
开发价值=104425.2× 3800=39681.58万元
（2）开发成本
建安成本包括建筑安装工程费、室外工程费、工程勘察设计和前期工程
费、不可预见费，其中建筑安装工程费包括基础工程、结构工程、设备安装
和装饰工程，室外工程费指基础设施建设费和公共配套设施建设费。
①建筑安装工程费
根据开发项目设定的建设标准及相关规划设计，并参考近几年梅县类似
房屋的建造费用，并结合建筑材料的市场变化实际情况等因素综合考虑，确
定平均建安费用为 1700 元/平方米。
建安造价=1700× 116028=19724.76 万元
②勘察设计和前期工程费
勘察设计和前期工程费包括报建手续费、咨询、可行性研究、勘察设计
费、工程监理费等费用，勘察设计和前期工程费按照建安工程费的 6%确定。
勘察设计和前期工程费=建安工程费× 6%
=19724.76× 6%
=1183.49 万元
③室外工程费
室外工程费包括基础设施建设费和公共配套设施建设费。
基础设施建设费按照建安工程费的 12%确定；公共配套设施建设费主要
为居住小区服务的、非经营性公共设施和生活服务设施的建设费用，本次评
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估根据实际情况取 0。
室外工程费=基础设施建设费+0
=建安工程费× 12%
=19724.76× 12%
=2366.97 万元
④其他工程费用
其他工程费包括工程监理费、竣工验收费等，一般为建筑安装工程费用
的 1%确定。
其他工程费用=建筑安装工程费× 费率
=19724.76× 1%
=197.25 万元
综上，开发成本=建筑安装工程费+勘察设计和前期工程费+室外工程费+
其他工程费用，则：
开发成本=建筑安装工程费+勘察设计和前期工程费+室外工程费+其他
工程费用
=19724.76+1183.49+2366.97+197.25
=23472.47 万元
（3）管理费用
管理费用是指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动的必要
支出，包括房地产开发人员工资及福利费、办公费、差旅费等，一般为开发
成本的 2%。
管理费用=开发成本× 比率
=23472.47× 2%
=469.45 万元
（4）销售费用
销售费用是指预售或销售开发完成后的房地产的必要支出，包括广告
费、销售资料制作费、样板房或样板间建设费、售楼处建设费、销售人员或
者销售代理费等。一般为开发完成后的房地产价值的 2%。
销售费用=开发完成后的房地产总价× 2%
=39681.58× 2%
=793.63 万元
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（5）投资利息：指取得土地及完成后续投资至销售完成期间 1 年，包
括土地取得成本及开发成本、管理费用、销售费用产生的利息。年贷款利率
取一年期的贷款利率 6%，土地取得费用假定一次投入，开发成本及管理费
假设开发期内均匀投入。设土地价值为 V，则：
投资利息=（V+取得税费）× [（1+6.15%）1-1]+（开发成本+管理费用+销售
费用）× [（1+6%）0.5-1]
投资利息=（V+ V× 3.05%）× [（1+6%）1-1]
+（23472.47+469.45+793.63）× [（1+6%）0.5-1]
（6）销售税费
主要包括营业税、城市维护建设税、教育费附加及地方教育费附加。按
开发完成后的房地产总价的 5.5%确定。
销售税费=开发完成后的房地产总价× 5.5%
=39681.58× 5.5%
=2182.49 万元
（7）投资利润
根据梅县住宅房地产市场开发情况，结合项目所处位臵、项目定位、工
程进度综合确定。以土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用为基数。
确定投资利润率住宅为 15%。
投资利润=（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用） 投资利润率
投资利润=（V+V× 3.05%+23472.47+469.45+2182.49）× 15%
（8）估价结果
土地价值（V）=开发完成的价值-开发成本-管理费用-销售费用-投资利息
-销售税费-投资利润
土地价值（V）
=39681.58-23472.47-469.45-2182.49-{ （ V+V× 3.05% ） × [ （ 1+6% ） 2-1]+
（ 23472.47+469.45+2182.49 ） ×[ （ 1+6% ） 1-1]}-2182.49-
（V+V× 3.05%+23472.47+469.45+2182.49）× 15%
由此公式得出 V=6698.66 万元
楼面地价=6698.66÷ 116028=577 元/平方米
3.土地市场价值的确定
本次评估选用了基准地价系数修正法和剩余法进行评估。两种方法从不
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同角度反映了待估宗地的市场价值，两种方法的评估结果有一定差异。由于
当地基准地价基准日为 2009 年，距评估基准日时间较长，不能够真实的体现
待估宗地市场价值，而剩余法售价和建造成本等参数均取自公开市场，更能
体现待估宗地市场价值，故舍掉基准地价系数修正法评估结果，以剩余法评
估结果作为待估宗地评估结果，详见《评估结果确定表》：
评估结果确定表
基准地价系数修正法估价 剩余法估价结果(元/ 楼面地价 地面地价 土地面积
容积 宗地总价
结果(元/平方米) 平方米) （元/平 （元/平 （平方
率 （元）
数值 权重 数值 权重 方米) 方米) 米）
317 0 577 100% 577 3.3 1904 35,160.00 66,944,640
（七）评估结果一览表
地面价
序 容积 他项
土地位臵 面积（平方米） 土地证编号 （元/平 总价（万元）
号 率 权利
方米）
梅县山水城土地 梅府国用（2012）第
1 165,510.00 3.0 1,272 无 210,528,720
A1号地块 4900号
梅县山水城土地 梅府国用（2012）第
2 154,876.00 3.0 1,320 无 204,436,320
A2号地块 1336号
梅县山水城土地 梅府国用（2012）第
3 175,029.00 3.0 1,320 无 231,038,280
A3号地块 4902号
梅县山水城土地 梅府国用（2012）第
4 27,037.00 3.0 1,320 无 35,688,840
A4号地块 4905号
梅县山水城土地 梅府国用（2012）第
5 139,482.00 3.0 1,320 无 184,116,240
A5号地块 4906号
梅县山水城土地 梅府国用（2012）第
6 93,536.00 3.0 1,320 无 123,467,520
A6号地块 4907号
梅县山水城土地 梅府国用（2012）第
7 1,008.00 3.0 1,320 无 1,330,560
A7号地块 4908号
梅县山水城土地 梅府国用（2012）第
8 195,455.00 3.0 1,210 无 236,500,550
B1号地块 1341号
梅县扶大高管会 梅府国用（2013）第
9 47,095.00 3.3 1,210 无 56,984,950
三丰村 71号
梅县扶大高管会 梅府国用（2013）第
10 35,160.00 3.3 1,904 无 66,944,640
三丰村 70号
梅县扶大高管会 梅府国用（2013）第
11 35,147.00 3.3 1,904 无 66,919,888
三丰村 68号
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梅县扶大高管会 梅府国用（2013）第
12 47,096.00 3.3 1,210 无 56,986,160
三丰村 72号
合
1,116,431 1,474,942,668.00
计
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第五部分 评估结论
根据国家有关资产评估的规定，本着独立、公正和客观的原则及必要的
评估程序，对广东宝丽华新能源股份有限公司拟转让的土地使用权的价值进
行了评估。采用基准地价系数修正法和剩余法对待估宗地进行评估，评估结
论根据以上评估工作得出，其评估结果如下：
（一）评估结果
经评估，截止评估基准日 2013 年 5 月 31 日，广东宝丽华新能源股份有
限公司拟转让的土地使用权的评估值为 147,494.27 万元。
（二）资产基础法评估结论与账面价值比较变动情况及原因
1、评估结果与账面价值比较变动情况
土地使用权评估价值为 147,494.27 万元，与账面价值比较增值 55,934.68
万元，增值率为 61.09 %。
2、评估结果分析
土地使用权，主要是近几年土地价格上涨较快，整体呈现增值。
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