重庆国际实业投资股份有限公司 2011 年年度报告摘要
证券代码：000736 证券简称：重庆实业 公告编号：2012-05
重庆国际实业投资股份有限公司 2011 年年度报告摘要
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及其董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、
误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。
本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于巨潮资讯网 。投资者欲了解详细内容，应
当仔细阅读年度报告全文。
1.2 除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议
未亲自出席董事姓 未亲自出席董事职
未亲自出席会议原因 被委托人姓名
名 务
沈东进 董事长 出差 孙卫东
杨雨松 董事 工作原因 吴文德
钟飞 董事 工作原因 吴文德
1.3 公司年度财务报告已经中瑞岳华会计师事务所审计并被出具了标准无保留意见的审计报告。
1.4 公司负责人沈东进、主管会计工作负责人聂焕新及会计机构负责人吴福军声明：保证年度报告中
财务报告的真实、完整。
§2 公司基本情况
2.1 基本情况简介
股票简称 重庆实业
股票代码 000736
上市交易所 深圳证券交易所
2.2 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 田玉利 王婷
联系地址 重庆市渝北区洪湖东路 9 号财富大厦 B 座 9 楼 重庆市渝北区洪湖东路 9 号财富大厦 B 座 9 楼
电话 023-67530016 023-67530016
传真 023-67530016 023-67530016
电子信箱 zqb@000736.net zqb@000736.net
§3 会计数据和财务指标摘要
3.1 主要会计数据
单位：元
1
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2011 年 2010 年 本年比上年增减（％） 2009 年
营业总收入（元） 505,150,354.34 431,591,173.90 17.04% 78,457,572.26
营业利润（元） 89,734,068.02 138,042,597.26 -35.00% 90,299,157.28
利润总额（元） 89,893,313.74 138,471,269.28 -35.08% 108,469,282.69
归属于上市公司股东
72,292,270.61 128,634,272.69 -43.80% 103,456,263.25
的净利润（元）
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益 71,371,730.61 66,609,935.03 7.15% 39,630,019.12
的净利润（元）
经营活动产生的现金
-114,266,667.35 -325,697,864.80 -64.92% -110,000,318.46
流量净额（元）
本年末比上年末增减
2011 年末 2010 年末 2009 年末
（％）
资产总额（元） 2,524,538,309.63 2,123,925,629.55 18.86% 1,966,441,520.25
负债总额（元） 974,111,252.97 644,633,516.68 51.11% 759,790,795.42
归属于上市公司股东
1,433,462,167.82 1,361,449,627.44 5.29% 1,206,650,724.83
的所有者权益（元）
总股本（股） 297,193,885.00 297,193,885.00 0.00% 297,193,885.00
3.2 主要财务指标
单位：元
2011 年 2010 年 本年比上年增减（％） 2009 年
基本每股收益（元/股） 0.24 0.43 -44.19% 0.35
稀释每股收益（元/股） 0.24 0.43 -44.19% 0.35
扣除非经常性损益后的基本
0.24 0.22 9.09% 0.13
每股收益（元/股）
加权平均净资产收益率（％） 5.17% 10.01% 下降 4.84 个百分点 9.12%
扣除非经常性损益后的加权
5.11% 5.19% 下降 0.08 个百分点 3.49%
平均净资产收益率（％）
每股经营活动产生的现金流
-0.38 -1.10 -65.45% -0.37
量净额（元/股）
本年末比上年末增减
2011 年末 2010 年末 2009 年末
（％）
归属于上市公司股东的每股
4.82 4.58 5.24% 4.06
净资产（元/股）
资产负债率（％） 38.59% 30.35% 增加 8.24 个百分点 38.64%
3.3 非经常性损益项目
√ 适用 □ 不适用
单位：元
非经常性损益项目 2011 年金额 附注（如适用） 2010 年金额 2009 年金额
非流动资产处置损益 34,626.21 56,795,217.17 73,119,322.67
本公司子公司上海中住置业开发
计入当期损益的对非金融企业收取的资 有限公司对北京盛世新业房地产
681,092.52 2,015,931.57 783,324.21
金占用费 有限公司提供借款，本年度共应收
取资金占用费 411,092.52 元。
2
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本公司子公司深圳市中住汇智实
单独进行减值测试的应收款项减值准备 业有限公司本年收回沙湾水厂的
250,000.00 3,000,000.00 0.00
转回 往来款，转回了原来计提的坏账准
备 25,000.00 元。
企业重组费用，如安置职工的支出、整合
0.00 - -165,326.52 -728,907.87
费用等
计入当期损益的政府补助，但与公司正常
经营业务密切相关，符合国家政策规定、
0.00 - 0.00 800,000.00
按照一定标准定额或定量持续享受的政
府补助除外
除同公司正常经营业务相关的有效套期
保值业务外，持有交易性金融资产、交易
性金融负债产生的公允价值变动损益，以 0.00 - 0.00 -16,178,230.33
及处置交易性金融资产、交易性金融负债
和可供出售金融资产取得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支
124,619.51 - 484,806.97 10,759,770.64
出
所得税影响额 -170,398.24 - -106,291.53 -4,729,035.19
少数股东权益影响额 600.00 - 0.00 0.00
合计 920,540.00 -- 62,024,337.66 63,826,244.13
§4 股东持股情况和控制框图
4.1 前 10 名股东、前 10 名无限售条件股东持股情况表
单位：股
本年度报告公布日前一个月末股东总
2011 年末股东总数 10,887 10,061
数
前 10 名股东持股情况
持有有限售条件股份 质押或冻结的股份数
股东名称 股东性质 持股比例（%） 持股总数
数量 量
中住地产开发公司 国有法人 53.32% 158,460,235 158,460,235 -
重庆渝富资产经营管理集团
国有法人 10.69% 31,756,243 - 12,130,000
有限公司
湖南华夏科技投资发展有限 境内非国有法
8.60% 25,546,469 10,488,343 -
公司 人
西安紫薇地产开发有限公司 国有法人 3.36% 9,997,844 - -
苏海莹 境内自然人 1.00% 2,974,958 - -
周敏 境内自然人 0.83% 2,469,214 - -
中国高新投资集团公司 国有法人 0.68% 2,020,923 - -
境内非国有法
湖南瀚海贸易有限公司 0.48% 1,423,637 - -
人
苏鹤 境内自然人 0.46% 1,380,500 - -
建投中信资产管理有限责任 境内非国有法
0.34% 1,000,000 - -
公司 人
前 10 名无限售条件股东持股情况
股东名称 持有无限售条件股份数量 股份种类
重庆渝富资产经营管理集团有限公司 31,756,243 人民币普通股
3
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湖南华夏科技投资发展有限公司 15,058,126 人民币普通股
西安紫薇地产开发有限公司 9,997,844 人民币普通股
苏海莹 2,974,958 人民币普通股
周敏 2,469,214 人民币普通股
中国高新投资集团公司 2,020,923 人民币普通股
湖南瀚海贸易有限公司 1,423,637 人民币普通股
苏鹤 1,380,500 人民币普通股
建投中信资产管理有限责任公司 1,000,000 人民币普通股
彭宏辉 840,900 人民币普通股
上述股东关联关系或一致行
公司未知前十名流通股股东之间是否存在关联关系
动的说明
4.2 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
4
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§5 董事会报告
5.1 管理层讨论与分析概要
一、报告期内经营情况回顾
截止 2011 年 12 月 31 日，公司总资产 252,453.83 万元，归属于上市公司股东的净资产 143,346.22 万元；2011 年公司实
现营业收入 50,515.04 万元，较 2010 年增加 17.04%；实现利润总额 8,989.33 万元，比 2010 年降低 35.08 %；实现归属于上
市公司股东的净利润 7，229.23 万元，比 2010 年降低 43.80% %。2011 年全年新开工面积共计 15.71 万平方米，全年施工面
积共 42.06 万平方米，其中 2011 年竣工面积为 13.37 万平方米。
2011 年，房地产行业形势极为严峻，国家对房地产强力调控已初见成效，全国房价快速上涨态势得到有力遏制，市场成
交量明显萎缩，房地产市场面临较大风险。公司董事会会同经营班子全面分析了影响公司发展的内、外部因素，确定了 2011
年度公司发展总体思路：稳步推进在建项目，力争实现经营突破，奠定加速发展基础。围绕着 2011 年的工作思路，公司主要
工作如下：一是抓好现有房地产项目开发经营，确保项目顺利推进；二是拓宽对外融资渠道，保证公司发展的资金需要；三
是积极拓展新房地产项目，力求新项目拓展取得突破；四是积极调整公司资产结构，全力支持主营业发展。一年来，在公司
的统一部署、领导下，各所属企业从实际出发，积极、主动地开展了全年经营工作。
（一）稳步做好主业经营，确保现有项目顺利推进
公司全资子公司修合公司在 2011 年围绕“加紧销售，快速回款，确保利润”的基本工作思路，在严峻的政策和低迷的市
场状况下，通过严密关注和深入分析市场动向及政策趋势，正确把握供求形势、合理制定销售计划，通过调整定价策略、实
施有效促销措施，加紧销售，快速回款。取得了较好的销售业绩，为公司全年业绩提供了有力的支撑。
公司控股子公司兆嘉公司在 2011 年度进一步完善了组织架构，调整管理体系，以合同和预算管理为基础，严控费用支出，
有效开展报批报建工作、推动产品优化设计、积极进行工程前期准备，为 2012 年的项目开工奠定扎实基础。
公司全资子公司重庆重实房地产开发有限公司（以下简称“重庆公司”）在 2011 年市场低迷、资金紧缺的形势下，通力
配合，准确判断市场，抢进度保质量，稳健推进项目施工进度，加强资金运作，严控成本，保证项目现金流的连续性，保证
了工程建设各个节点的资金需求，实现了“当年开工、当年销售、当年回款”。
公司全资子公司深圳汇智在 2011 年保持稳步经营，面对资金紧张、市场环境恶化、维修成本加大的困难，严控成本，提
升物业管理水平，千方百计提高物业出租率，保证了园区出租率,费用收缴率均不低于 95%，保证了工业区的安全稳定，为公
司全年业绩提供了有力支持.
（二）积极拓宽融资渠道，满足公司发展资金需求。
资金问题是阻碍公司发展的主要问题，在目前国家资金政策持续紧缩的情况下，公司在建项目存在较大的资金压力，为
了满足在建项目的正常运转需求，保证资金链的健康良性运转，在公司有关股东及关联方的支持下，公司通过关联方借款、
出售非主营业务股权等方式多方筹集资金，同时通过深入挖潜、盘活资金，加强资金运作严控成本，保证项目现金流的连续
性，保证了工程建设各个节点的资金需求。
（三）广泛开展跟踪调研，加大新项目拓展力度。
为了使公司项目开发形成滚动态势，确保公司快速、可持续发展，公司在确保目前在建的三个项目稳步推进的同时，成
立了项目拓展小组，依托各方资源，先后奔赴全国各地进行市场考察及项目拓展调研，充实了公司项目资料库。
（四）加大对非持续经营企业清理工作
2011 年，公司积极开展北京汇星智房地产开发有限责任公司清算工作，对拟清算的江苏汇智房地产开发有限公司、上海
中住置业开发有限公司展开清算的准备工作，制定下一步清理思路。
二、报告期内公司开发项目进展情况
截止 2011 年 12 月 31 日，公司各子公司或控股子公司所属开发项目进展情况如下：
（一）中房F 联邦项目
该项目由全资子公司修合公司负责开发，项目位于长沙市高新技术开发区麓谷基地麓云路 159 号，规划总用地面积约为
18 万平方米，规划总建筑面积约为 44 万平方米，其中住宅约 35.5 万平方米，分两期进行建设。
开发进度：报告期内，1~20#栋工程全部开工建设，其中一期 1、2#和 5~8#栋已于 2010 年完成交付。全年在施面积 26 万平方
2
米，其中二期工程 3~4#栋于 8 月 30 日正式交付，9~14#栋于 11 月 30 日交付，合计竣工面积 134810 m 。其余在施的 15~20#
工程正按施工组织计划展开，进度正常。
销售情况：2011 年度实现签约销售额 4.41 亿元，签约销售面积 8.92 万平方米,实现主营业务 46,318.23 万元
（二）中房瑞致国际（注：曾用案名中房湘橘华府）
该项目由公司控股子公司兆嘉公司开发，项目总建筑面积约 116.35 万平方米，其中住宅建筑面积约 75.18 万平方米，公建面
积约 19.71 万平方米，其它配套面积约 3.37 万平方米。根据该项目总体规模，拟分四期滚动开发，项目建设期设定为六年。
前期工作进展：已完成项目总体规划方案调整工作，制定项目总体开发方案，取得项目建设用地规划许可，项目一期工程规
划许可证报批完成入窗手续。
（三）中房千寻项目
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该项目由全资子公司重庆公司开发，该项目位于重庆市沙坪坝区，项目规划建筑面积约 15.71 万平方米。
开发进度：报告期内 1-8#楼栋全面施工，2011 年 9 月份主体结构达到预售条件，完成项目售楼处及园林广场，保证了项目的
如期开盘；报告期末 1#、2#、7#楼封顶； 3#楼完成 27 层主体结构、8#楼完成 29 层结构；4#楼完成 25 层主体结构，5#楼完
成 30 层主体结构，6#楼完成 29 层主体结构。
销售情况：项目 1#、6#楼在报告期内对外销售。截止报告期末，实现签约销售额 7,343 万元，签约销售面积 1.16 万平方米。
此外，公司参股的盛世新业二期地块拆迁工作已进入尾声，二期地块上市手续正在加紧办理当中；报告期内，公司参股的瑞
斯康达发展稳定。
三、对公司未来发展的展望
（一）外部市场环境及行业发展趋势
2012 年，中国的房地产行业的发展环境中面临着更多的不确定性。政策方面，房地产行业已经经历了超过一年之久的严
厉调控，2012 年政策基调仍将持续，控房价、限购政策仍将继续；土地供应方面：土地供应总量会适度增加，但预计将向保
障性住房倾斜，商品房市场的土地供应仍将趋紧；金融政策方面：商品房金融政策仍然是以从紧为主，商品房的开发贷款、
按揭政策仍不会有明显松动。预计 2012 年的房地产市场形势仍然严峻，结构性调整的趋势会越来越明显，房地产企业机会与
挑战并存。但不管形势如何变化，房地产企业只要掌握政策变化的规律，找准市场需求释放的节奏，积极进行战略创新，通
过打造个性化的产品建立自己的品牌，就能赢得可持续发展的优势。
（二）公司主要优势、困难以及应对措施
1.公司的主要优势在于：
（1）公司财务状况良好，资产负债率较低，财务结构比较稳健。
（2）公司主要股东和关联方在资金等方面给予了公司有力的支持，为公司在建项目的顺利推进提供有力支撑。
（3）公司拥有完善的治理结构和决策议事和内部管理制度，运营规范，为公司经营活动的有序开展提供了有力保障。
2.公司面临的主要困难及应对措施：
（1）市场风险：预计未来较长一段时间内房地产调控政策都不会放松，这将使得市场继续保持低迷态势，进而影响到潜
在客户的购买力和购买意愿。
应对措施：关注政策，贴近市场，采取灵活的销售价格和销售策略，实施更为灵活的付款策略，促进销售。
（2）资金紧张，在货币政策紧缩及房地产市场宏观调控加大的外部环境下，公司明年在建项目及新项目拓展的资金需求
量加大。
应对措施：积极促进销售，实现销售资金回笼；充分拓展融资渠道；继续争取股东和关联方资金支持；通过上述方式实
现资金渠道多元化，确保公司资金有效运转。
（3）土地储备不足，公司必须新增相当量的土地储备，才能实现公司加速发展总体目标。
应对措施：在做好现有项目开发的基础上，抓紧进行市场考察及项目拓展调研，积极落实新项目。
（4）公司现有的人才队伍不能满足主业快速发展的需求，需要更多的复合型人才、工程及财务等专业性人才，以更好地
实现对各项目公司的纵深管理。
应对措施：公司将加强人才培养机制，对下属各企业的经营管理人员加强培训和相应调整，提高员工的相关业务知识和
项目操作水平，重点培养一批年富力强、有一定专业素养的复合型人才，形成若干支能打硬仗的团队。
（三）2012 年经营发展计划
1.大力推进在建项目建设，保证在建项目开发进度
2012 年度里，公司将继续严格控制工程质量，合理安排工程进度，确保在建的中房F 联邦、中房千寻项目按计划进
行开发；加快前期工作，确保中房瑞致国际在 2012 年内开始施工。
2.做好新项目土地储备工作，为公司可持续发展奠定基础
为保障公司未来的可持续经营，公司将克服资金紧张的困难，充分挖掘项目资源，把握国家土地政策的细微变化，积极
应对未来市场供应要求，尽最大所能加大土地储备力度；同时考虑通过股权收购、参股等方式拓宽项目取得途径。
3.做好资金规划及融资工作，确保资金链的安全
一方面做好资金整体规划和年度需求筹划，保证资金的使用效率，并以较好的资金周转率实现公司资金良性运转；另一
方面想方设法融资，在争取现有融资渠道畅通的情况下，充分拓展其他融资渠道，为公司融资提供更多可能性。
4.做好非持续性经营资产的清理、优化资产结构，做好资产处置工作
继续做好对北京汇星智房地产开发有限责任公司、江苏汇智房地产开发有限责任公司、上海中住置业开发有限公司等公
司的清理工作。为保证资金良性运转，给企业发展提供有力支撑，公司将加快对非主营业务资产的处置。督导盛世新业加快
砖厂村二期土地的一级开发工作，力争本年度完成全部土地一级开发任务并将剩余土地入市交易，收回公司投入资金及投资
收益。
6
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5.2 主营业务分行业、产品情况表
单位：万元
主营业务分行业情况
营业收入比上
营业成本比上 毛利率比上年增减
分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%） 年增减（%）
年增减（%） （%）
地产销售 46,318.23 34,493.16 25.53% 18.20% 8.16% 增加 6.91 个百分点
工业厂房租赁、管理 3,762.01 1,065.64 71.67% 4.46% 15.58% 增加 2.73 个百分点
主营业务分产品情况
营业收入比上
营业成本比上 毛利率比上年增减
分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%） 年增减（%）
年增减（%） （%）
中房 F 联邦 46,318.23 34,493.16 25.53% 18.20% 8.16% 6.91%
工业厂房租赁、管理 3,762.01 1,065.64 71.67% 4.46% 15.58% 2.73%
5.3 报告期内利润构成、主营业务及其结构、主营业务盈利能力较前一报告期发生重大变化的原因说明
√ 适用 □ 不适用
一、资产负债表
应收账款较上期变化-90.91%主要原因：子公司江苏汇智公司本年度收回车位款 442 万元。
预付款项较上期变化-91.20%主要原因：子公司修合公司本年将预付工程款转入开发成本。
其他应收款较上期变化 31.71%主要原因：子公司重庆公司缴纳农民工保障金增加 397 万元；子公司兆嘉公司按规定缴纳临时
接电费增加 76 万元.
其他流动资产较上期变化 100.00%主要原因：子公司重庆公司预售房预缴税费 217 万元。修合公司预缴税费 577 万元。
长期待摊费用较上期变化-47.62%主要原因：本期摊销 123 万元，年末余额 77 万元为一年内到期的长期待摊费用，重分类至
“一年内到期的非流动资产”。
递延所得税资产较上期变化 131.34%主要原因：子公司兆嘉公司本期亏损本期确认递延所得税资产 105 万元；子公司重庆公
司确认递延所得税资产 224 万元。
应付账款较上期变化-38.43%主要原因：子公司修合公司本期支付预结算工程成本合同款 3,169 万元。
预收款项较上期变化 32.64%主要原因：子公司重庆公司本期新增预售房屋购房款 4,091 万元；子公司修合公司本年二期预售，
较上年增加 1,143 万元。
应交税费较上期变化 59.15%主要原因：子公司重庆公司预缴预收房款税金 217.47 万元，子公司修合公司预缴预收房款税金
576.75 万元，年末重分类为其他流动资产。
应付利息较上期变化 715.63%主要原因：本年公司子公司兆嘉公司新增中房集团 1 亿元利息 632 万元。
其他应付款较上期变化 354.21%主要原因：本年公司收到瑞斯康达股权转让款 20,240 万元。
长期应付款较上期变化 100.00%主要原因：子公司兆嘉公司新增应付中房集团借款本金 10,000 万元以及子公司重庆公司新增
借款本金 2000 万元及利息 127 万元。
二、利润表
营业税金及附加较上期变化 48.69%主要原因：本年子公司修合公司交房结转收入较上年增加，相应的税金较上年增加 1,158
万元。
销售费用较上期变化 43.18%主要原因：本年子公司修合公司加大销售力度，增加销售费用 100 万元，子公司重庆公司开始预
售增加销售费用 488 万元。
投资收益较上期变化-60.13%主要原因：本年参股公司瑞斯康达和盛世新业权益法核算分别实现投资收益少于上年。上年存在
处置裕泰的清算收益 5,685 万元。
三、现金流量表
销售商品、提供劳务收到的现金较上期变化 46.37%主要原因：子公司修合公司本年二期商品房开盘预售，收到售房款比上年
增加 13,915 万元；子公司重庆公司本年商品房开盘预售，收到售房款 4,090 万元。
收到其他与经营活动有关的现金较上期变化-41.64%主要原因：本年往来款主要系子公司重庆公司收到重庆拓达贸易往来款
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290 万元，收到万泰建设集团往来款 1,020 万元，上年收到往来款 9,199 万元,往来款本年与上年减少 7,889 万元。
支付的各项税费较上期变化 96.49%主要原因：本年子公司修合公司二期商品房预售，购房款增加，预交税金增加 3263 万元。
本年子公司重庆公司商品房预售，购房款增加，预交税金增加 238 万元。
支付其他与经营活动有关的现金较上期变化-51.21%主要原因：单位往来款较上年有较大减少，上年支付湖南华夏科技 13,710
万元，本年未发生。
收回投资收到的现金较上期变化 142524.35%主要原因：本期公司出售瑞斯康达股权收到现金 20,240 万元。
处置子公司及其其他营业单位收到的现金净额较上期变化-100.00%公司上年收回转让西安希望城公司的剩余股权款 6,050 万
元。
支付其他与投资活动有关的现金较上期变化-100.00%主要原因：公司上期由于合并范围变化支付 591 万元，本年无此业务。
吸收投资收到的现金较上期变化-100.00%主要原因：子公司兆嘉公司上年收到华通公司投资款 14451 万元，公司本年无此业
务。
取得借款收到的现金较上期变化-41.27%主要原因：子公司修合公司本年较上年减少 14,500 万元，子公司深圳汇智较上年减少
5,000 万元，公司本部较上年减少 11,200 万元。子公司兆嘉公司收到中房集团往来款 1.2 亿元。
收到其他与筹资活动有关的现金较上期变化-100.00%主要原因：上年子公司修合收到江苏南通三建集团有限公司往来款。
偿还债务所支付的现金较上期变化-49.54%主要原因：本年公司归还流动资金 4000 万元，子公司深圳汇智根据合同归还贷款
1400 万元，子公司重庆公司归还贷款 11,744 万元，子公司修合公司归还贷款 5,800 万元。子公司兆嘉公司归还华通置业借款
200 万元。
§6 财务报告
6.1 与最近一期年度报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的具体说明
□ 适用 √ 不适用
6.2 重大会计差错的内容、更正金额、原因及其影响
□ 适用 √ 不适用
6.3 与最近一期年度报告相比，合并范围发生变化的具体说明
□ 适用 √ 不适用
6.4 董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
重庆国际实业投资股份有限公司董事会
二○一二年三月二十八日
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