中房地产股份有限公司 2014 年第三季度报告全文
中房地产股份有限公司
2014 年第三季度报告
2014 年 10 月
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中房地产股份有限公司 2014 年第三季度报告全文
第一节 重要提示
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证季度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚
假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
公司董事刘兆丰先生表示：不能保证“公司 2014 年第三季度报告所载资料不存在任何虚假记载、误
导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。” 请投资者特别关
注。
所有董事均已出席了审议本次季报的董事会会议。
公司负责人沈东进、主管会计工作负责人聂焕新及会计机构负责人(会计主管人员)吴福军声明：保证
季度报告中财务报表的真实、准确、完整。
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中房地产股份有限公司 2014 年第三季度报告全文
释义
释义项 指 释义内容
公司、本公司 指 中房地产股份有限公司
上海中住 指 上海中住置业开发有限公司
汇智公司 指 深圳市中住汇智实业有限公司
修合公司 指 湖南修合地产实业有限公司
兆嘉公司 指 长沙中住兆嘉房地产开发有限公司
重庆公司 指 重庆重实房地产开发有限公司
苏州公司 指 中房（苏州）地产有限公司
嘉汇公司 指 重庆中房嘉汇房地产开发有限公司
重庆中房嘉润房地产开发有限公司（原名重庆中房双远房地产开发有
嘉润公司 指
限公司）
天津公司 指 中房（天津）置业有限公司
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第二节 主要财务数据及股东变化
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
本报告期末 上年度末 本报告期末比上年度末增减
总资产（元） 5,903,329,756.81 4,645,423,119.02 27.08%
归属于上市公司股东的净资产
1,704,816,774.66 1,615,909,766.77 5.50%
（元）
本报告期比上年同期 年初至报告期末比上
本报告期 年初至报告期末
增减 年同期增减
营业收入（元） 49,887,748.58 -50.11% 511,692,413.74 -28.63%
归属于上市公司股东的净利润
11,549,216.34 -165.51% 96,123,981.12 50.90%
（元）
归属于上市公司股东的扣除非经
11,511,221.27 -17.73% 45,249,475.81 -51.76%
常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额
-- -- -1,072,747,811.48 640.44%
（元）
基本每股收益（元/股） 0.04 -166.67% 0.32 52.38%
稀释每股收益（元/股） 0.04 -166.67% 0.32 52.38%
加权平均净资产收益率 0.68% 增加 1.76 个百分点 5.64% 增加 1.63 个百分点
非经常性损益项目和金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 年初至报告期期末金额 说明
非流动资产处置损益（包括已
主要是公司总部将持有的对瑞斯康达科技发展股份公司
计提资产减值准备的冲销部 68,302,293.71
10.253%股权转让，确认投资收益 68,258,883.70 元。
分）
计入当期损益的政府补助（与
企业业务密切相关，按照国家
50,000.00 苏州公司本期收到税费返还 50,000.00 元。
统一标准定额或定量享受的政
府补助除外）
主要是核销持有的交易性金融资产潍柴动力股票账面金额
除上述各项之外的其他营业外
-630,505.77 388,068.00 元；苏州公司向吴江慈善基金会捐款 200,000.00 元；
收入和支出
兆嘉公司本期支付华夏科技诉讼案判决的违约金 145,648.80 元。
减：所得税影响额 16,930,287.26
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少数股东权益影响额（税
-83,004.63
后）
合计 50,874,505.31 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
二、报告期末股东总数及前十名股东持股情况表
1、报告期末普通股股东总数及前十名普通股股东持股情况表
单位：股
报告期末普通股股东总数 11,428
前 10 名普通股股东持股情况
持有有限售条件 质押或冻结情况
股东名称 股东性质 持股比例 持股数量
的股份数量 股份状态 数量
中住地产开发公
国有法人 53.32% 158,460,235 158,460,235
司
重庆渝富资产经
营管理集团有限 国有法人 10.69% 31,756,243 质押 12,130,000
公司
湖南华夏投资集
境内非国有法人 8.60% 25,546,469 10,488,343
团有限公司
西安紫薇地产开
国有法人 3.36% 9,997,844
发有限公司
刘朝晖 境内自然人 0.45% 1,331,208
杨建明 境内自然人 0.42% 1,237,100
冯洪燕 境内自然人 0.40% 1,195,793
建投中信资产管
境内非国有法人 0.34% 1,000,000
理有限责任公司
翁钗 境内自然人 0.29% 866,110
深圳市东方明珠
（集团）股份有限 境内非国有法人 0.20% 580,000
公司
前 10 名无限售条件普通股股东持股情况
股东名称 持有无限售条件普通股股份数量 股份种类
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股份种类 数量
重庆渝富资产经营管理集团有限公
31,756,243 人民币普通股 31,756,243
司
湖南华夏投资集团有限公司 15,058,126 人民币普通股 15,058,126
西安紫薇地产开发有限公司 9,997,844 人民币普通股 9,997,844
刘朝晖 1,331,208 人民币普通股 1,331,208
杨建明 1,237,100 人民币普通股 1,237,100
冯洪燕 1,195,793 人民币普通股 1,195,793
建投中信资产管理有限责任公司 1,000,000 人民币普通股 1,000,000
翁钗 866,110 人民币普通股 866,110
深圳市东方明珠（集团）股份有限
580,000 人民币普通股 580,000
公司
大成价值增长证券投资基金 566,400 人民币普通股 566,400
上述股东关联关系或一致行动的说
公司未知上述股东之间是否存在关联关系或一致行动关系。
明
前 10 名无限售条件普通股股东参与
无
融资融券业务股东情况说明（如有）
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□ 是 √ 否
公司股东在报告期内未进行约定购回交易。
2、报告期末优先股股东总数及前十名优先股股东持股情况表
□ 适用 √ 不适用
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第三节 重要事项
一、报告期主要会计报表项目、财务指标发生变动的情况及原因
√ 适用 □ 不适用
1、资产负债表
项目 期末余额 期初余额 变化比率 变动原因
交易性金融资 388,068.00 -100.00% 公司总部本期根据上海市高级人民法院判决书核
产 销持有的潍柴动力股票账面金额38.81万元
应收账款 1,345,146.43 27,400.58 4809.19% 汇智公司应收水电费、厂房出租费增加
预付款项 15,844,286.32 423,576,402.35 -96.26% 公司本期将预付嘉润项目的土地款40029.52万元
转入开发成本；兆嘉公司预付工程款1968.54万元
本期完工计入成本；苏州公司预付工程款增加
848.25万元；嘉汇公司预付工程款增加210.15万元
存货 4,924,114,829.26 3,191,334,164.34 54.30% 公司本期增加嘉润公司和天津公司的两个项目共
支付土地出让金123349万元，以及子公司开发成
本的增加大于结转的营业成本
长期股权投资 51,870,944.54 225,625,450.38 -77.01% 主要是本期中房海门地产有限公司完成清算工
作，公司减少对其的投资成本7,688.18万元，公司
将持有的对瑞斯康达科技发展股份有限公司公司
10.253%股权转 让，长 期股权 投资的账 面价值
9,704.43万元减少。
无形资产 842,689.92 137,425.04 513.20% 本期公司购入的OA软件验收转入无形资产
短期借款 150,000,000.00 100.00% 嘉润公司本期取得银海租赁借款15000万元
应付账款 370,053,573.20 84,380,546.37 338.55%
公司子公司应付工程款增加
应交税费 7,285,227.55 28,951,808.59 -74.84% 重庆公司和修合公司本期缴纳2013年度企业所得
税
应付利息 49,664,447.74 173,211.10 28572.79% 公司总部及子公司本期根据借款协议计提对中房
集团的借款利息
其他应付款 49,314,928.25 190,228,026.06 -74.08% 公司总部因中房海门地产有限公司本期完成清
算，将对该公司的其他应付款7678.70万元冲减长
期股权投资；兆嘉公司本期支付华夏科技诉讼案
执行款5540.58万元
长期借款 963,700,000.00 267,400,000.00 260.40% 兆嘉公司建行开发贷款增加1100万元；苏州公司
本期收到中国银行吴江分行开发贷款29000.00万
元，收到渤海信托贷款21000.00万元；嘉汇公司
本期收到建行开发贷款20000.00万元；汇智公司
本期归还银行借款1390.00万元，转入一年内到期
的非流动负债80.00万元
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长期应付款 867,204,162.37 627,671,962.37 100.00% 为公司总部及子公司本期取得中房集团的长期借
款增加
2、利润表
项目 本期发生额 上期发生额 变化比率 变动原因
销售费用 24,622,953.89 17,588,723.89 39.99% 重庆公司和修合公司本期销售代理费减少394万
元；苏州公司本期发生销售费用1047.23万元，重
庆嘉汇公司本期发生销售费用155.17万元，上期
无此项。
财务费用 -5,325,295.62 -44,405.59 -11892.40% 公司本期产生对中房集团借款费用化利息122.22
万元，嘉汇公司和嘉润公司本期取得银行存款利
息267.10万元；公司总部上年同期因资金相对充
足取得银行存款利息收入308.25万元，重庆重实
公司上期产生借款利息费用271.10万元，深圳公
司借款利息费用本期计入其他业务成本，财务费
用减少520.25万元
投资收益（损失 68,452,627.45 5,450,966.16 1155.79% 主要是公司总部将持有的对瑞斯康达科技发展股
以“-”号填列） 份公司10.253%股权转让共确认投资收益6825.89
万元；上期总部确认参股公司瑞斯康达分红
173.98万元；联营企业北京盛世新业房地产有限
公司上期盈利，上海公司按权益法确认投资收益
371.12万元
营业外收入 183,811.03 1,951,225.13 -90.58% 汇智公司上期处置自用房产实现处置净收益
161.91万元
营业外支出 743,092.77 52,910,300.00 -98.60% 公司总部本期根据上海市高级人民法院判决书核
销持有的潍柴动力股票账面金额38.81万元；苏州
公司本期向吴江慈善基金会捐款20万元；兆嘉公
司本期支付华夏科技诉讼案判决的违约金14.56
万元，上期根据华夏科技诉讼案判决违约金确认
营业外支出5291.03万元。
3、现金流量表
项 目 本期发生额 上期发生额 变化比率 变动原因
销售商品、提 344,730,233.68 752,984,491.38 -54.22% 子公司本期收到购房款减少
供劳务收到的
现金
收到的税费返 50,000.00 0.00 100.00% 苏州公司本期收到税费返还5万元
还
收到其他与经 724,277,255.53 1,206,397,452.02 -39.96% 苏州公司本期收到南通三建公司往来款50000万
营活动有关的 元；嘉润公司本期收到关联方往来款18000万元；
现金 公司总部上期收到购地保证金115060万元
购买商品、接 1,105,244,287.46 702,402,118.40 57.35% 修合公司因项目工程完工,支付工程款减少597.26
受劳务支付的 万元；兆嘉公司本期增加工程款支出5400.23万
现金 元，另付华夏拆迁欠款2381.20万元；苏州公司本
期增加工程款支出7162.32万元，上期支付土地款
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45200万元；嘉汇公司本期缴纳契税2100万元，支
付工程款6549.74万元；嘉润公司本期支付土地款
38051.6万元，缴纳契税3149.45万元；天津公司本
期支付土地款28220万元
收回投资收到 6,613,271.92 0.00 100.00% 公司本部本期收到瑞斯康达股权转让款
的现金
取得投资收益 157,533,739.96 1,739,788.08 100.00% 公司本部本期收到瑞斯康达股权转让款
收到的现金
处置固定资 30,600.00 1,656,222.33 -98.15% 汇智公司本期收到固定资产处置收益，上期收到
产、无形资产和 南天大厦房产处置收益。
其他长期资产
收回的现金净
额
购建固定资 5,463,666.11 1,811,990.59 201.53% 公司本期支付OA软件、明源ERP软件款及购建固
产、无形资产和 定资产增加
其他长期资产
支付的现金
吸收投资收到 86,000,002.94 300,000,000.00 -71.33% 公司总部收到出售零碎股净所得2.94元；嘉润公
的现金 司本期收到中房集团投资款3700万元；天津公司
本期收到中房集团投资款4900万元；苏州公司上
期收到中房集团和中国路桥
的投资款各15000万元
取得借款收到 1,248,300,000.00 49,000,000.00 2447.55% 兆嘉公司本期取得中房集团借款10000万元，建设
的现金 银行开发贷款12000万元；而上年同期收到的开发
贷款为4900万元；苏州公司本期收到中国银行吴
江分行开发贷款29000万元，收到渤海信托贷款
21000万元；嘉润公司本期取得中房集团借款4600
万元，银海租赁贷款15000万元；天津公司
本期取得中房集团借款13230万元
偿还债务支付 332,900,000.00 83,000,000.00 301.08% 公司总部本期归还中房集团借款14000万元；汇智
的现金 公司偿还银行借款1390万元；兆嘉公司本期归还
中房集团借款7000万元，偿还开发贷款10900万
元；重庆公司上期偿还中房集团借款2000万元；
重庆公司上期归还中房集团借款7000万元，汇智
公司偿还银行借款1300万元。
分配股利、利 46,966,023.15 22,939,144.19 104.74% 总部本期支付对中房集团的借款利息307.33万
润或偿付利息 元，本期分配现金股利594.38万元；汇智公司、
支付的现金 兆嘉公司、苏州公司偿还外部借款利息增加。
支付其他与筹 28,049,226.38 980,000.00 2762.17% 本期嘉润公司退回中房集团增资款700万元；苏州
资活动有关的 公司支付融资服务费1679万元；兆嘉公司本期支
现金 付贷款服务费410万元。
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二、重要事项进展情况及其影响和解决方案的分析说明
√ 适用 □ 不适用
（一）报告期内公司各项目主要经营指标
2014年1-9月年公司房地产项目共新开工面积52.84万平方米，期末在建面积81.07万平米，竣工面积6.62万平方米，实现签
约销售面积2.3万平方米，签约销售金额16206.27万元；汇智公司（主营工业地产租赁、管理）实现主营业务收入3198.34万
元。
2014年1-9月房地产项目开发情况见下表：
城市 项目名称 位置 开 工 面 积竣 工 面 积期 末 在 建 面签 约 销 售 额 签 约 销 售 面 积项 目 进
（ 万 平 方 （ 万 平 方 积 （ 万 平 方 （万元） （万平方米） 度
米） 米） 米）
长沙 中房F联邦 岳麓区 0 0 0 2150.33 0.39 竣工
中房瑞致 芙蓉区 0 6.62 28.23 8927.22 1.44 在建
重庆 中房千寻 沙坪坝区 0 0 0 569.25 0.05 峻工
中房那里 九龙坡区 21.25 0 21.25 0 0 在建
注 南岸区 0 0 0 0 0 前期
苏州 中房颐园 吴江区 31.59 0 31.59 4559.47 0.42 在建
天津 注 宝坻区 0 0 0 0 0 前期
合计 52.84 6.62 81.07 16206.27 2.30
注：重庆市南岸区项目于2013年12月取得，土地占地面积24.44万平方米；天津市宝坻区项目于2014年6月取得，土地占地面
积9.9万平方米。上述两个项目正在进行前期工作。
（二）公司债发行工作进展
2014年8月25日，公司第六届董事会第三十四次审议通过了关于公开发行公司债券的相关议案，该事项已经2014年9月10日召
开的2014年第四次临时股东大会上审议通过。截止本报告期末，公司债发行正在积极进行各项资料的准备工作。
（三）报告期内其它重要事项及进展见下表
重要事项概述 披露日期 临时报告披露网站查询索引
2009 年 11 月，我公司起诉德恒证券有限 本项诉讼已在《中国证券报》、《证券时
责任公司，起因为我公司股票帐户上的 2010 年 04 月 04 日 报》、《证券日报》及巨潮资讯网上披露，
124694 股潍柴动力股票的归属纠纷。上 公告编号 2010-21。
海市第一中级人民法院于 2010 年 11 月
12 日做出了驳回一审诉讼请求的判决，
本项诉讼已在《中国证券报》、《证券时
我公司不服判决，于 2010 年 12 月 7 日向
2014 年 07 月 15 日 报》、《证券日报》及巨潮资讯网上披露，
上海市高级人民法院提起上诉。报告期
公告编号 2014-58。
内，公司收到上海市高级人民法院二审判
决书，驳回诉讼请求。
2011 年 1 月，本公司控股子公司兆嘉公 本项诉讼已在《中国证券报》、《证券时
司由于合同纠纷起诉华夏科技，后华夏科 2011 年 01 月 14 日 报》、《证券日报》及巨潮资讯网上披露，
技依据"补充协议"对兆嘉公司提起反诉。 公告编号 2011-01。
我公司于 2013 年 12 月 26 日收到湖南省 本项诉讼已在《中国证券报》、《证券时
2012 年 04 月 24 日
高级人民法院民事判决书（2013）湘高法 报》、《证券日报》及巨潮资讯网上披露，
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民一终字第 161 号，对本案判决如下：兆 公告编号 2012-13。
嘉公司支付华夏公司欠款 2381.2 万；兆
本项诉讼已在《中国证券报》、《证券时
嘉公司支付华夏公司违约金 5540.58 万
2013 年 08 月 17 日 报》、《证券日报》及巨潮资讯网上披露，
元。该判决已执行完毕。我公司认为终审
公告编号 2013-27。
判决由兆嘉公司承担赔偿是不合理的。为
本项诉讼已在《中国证券报》、《证券时
维护上市公司合法权益，已由兆嘉公司向
2013 年 09 月 06 日 报》、《证券日报》及巨潮资讯网上披露，
最高人民法院提出申诉，2014 年 7 月，
公告编号 2013-28。
兆嘉公司收到最高人民法院立案通知。截
止本报告期末，该案正在审理中。 本项诉讼已在《中国证券报》、《证券时
2014 年 01 月 10 日 报》、《证券日报》及巨潮资讯网上披露，
公告编号 2014-02。
本项诉讼已在《中国证券报》、《证券时
2014 年 07 月 15 日 报》、《证券日报》及巨潮资讯网上披露，
公告编号 2014-58。
2014 年 7 月 23 日，公司召开第六届董事 本事项已在《中国证券报》、《证券时
会第三十一次会议案，审议通过了《关于 2014 年 07 月 03 日 报》、《证券日报》及巨潮资讯网上披露，
核销资产的议案》， 对公司持有的德恒证 公告编号 2014-57
券股份有限公司（以下简称“德恒证券”）
的 4,900 万元长期股权投资进行核销，本
次核销的长期股权投资已于 2004 年末全
本事项已在《中国证券报》、《证券时
额计提资产减值准备。公司已向税务机关
2014 年 07 月 24 日 报》、《证券日报》及巨潮资讯网上披露，
申报该项股权投资损失，并取得主管税务
公告编号 2014-64
机关的核准，在企业所得税前扣除该项股
权投资损失，可以抵减公司未来五年内应
交所得税费用 1,225 万元。
2014 年 7 月 23 日，公司召开第六届董事
会第三十一次会议案，审议通过了《关于
对控股子司中房（天津）置业有限公司进
行财务资助的关联交易议案》，由我公司
本事项已在《中国证券报》、《证券时
向控股子公司中房（天津）置业有限公司
2014 年 07 月 24 日 报》、《证券日报》及巨潮资讯网上披露，
（以下简称“天津公司”）按照出资比例
公告编号 2014-65
（51%）提供财务资助 13,770 万元，天津
公司另一股东中国房地产开发集团公司
（以下简称“中房集团”）按出资比例
（49%）提供财务资助 13,230 万元。
2014 年 8 月 6 日，公司第六届董事会第
三十二次会议审议通过了《关于控股子公
司重庆中房嘉汇房地产开发有限公司申
本事项已在《中国证券报》、《证券时
请 4.2 亿元额度开发贷款的议案》，嘉汇
2014 年 08 月 07 日 报》、《证券日报》及巨潮资讯网上披露，
公司以其项目土地及在建工程作为抵押
公告编号 2014-66
担保，向中国建设银行股份有限公司重庆
渝中支行申请人民币 4.2 亿元额度的开发
贷款，期限三年，利率为人民银行同期基
11
中房地产股份有限公司 2014 年第三季度报告全文
准利率上浮 10%。
2014 年 8 月 25 日，公司第六届董事会第
三十四次审议通过了关于公开发行公司
本事项已在《中国证券报》、《证券时
债券的相关议案。该事项已经 2014 年 9
2014 年 08 月 26 日 报》、《证券日报》及巨潮资讯网上披露，
月 10 日召开的 2014 年第四次临时股东大
公告编号 2014-70
会上审议通过。截止本报告期末，公司债
发行正在积极进行各项资料的准备工作。
2014 年 10 月 9 日，公司第六届董事会第
三十六次会议审议通过了《关于通过融资
租赁向中国康富国际租赁有限公司融资 5
本事项已在《中国证券报》、《证券时
亿元的议案》，我司通过融资租赁向中国
2014 年 10 月 10 日 报》、《证券日报》及巨潮资讯网上披露，
康富国际租赁有限公司（以下简称“康富
公告编号 2014-76
国际”）进行融资，融资金额 5 亿元，期
限 5 年，融资服务费 2750 万元，年租息
率为 8.7168%。
三、公司或持股 5%以上股东在报告期内发生或以前期间发生但持续到报告期内的承诺事项
√ 适用 □ 不适用
承诺事由 承诺方 承诺内容 承诺时间 承诺期限 履行情况
公司控股股东中住地产特别承
诺，其在本次定向发行中认购
的股份自公司股权分置改革实
股改实施之日
施之日起的三十六个月之内不
中住地产开发 2008 年 05 月 19 起满三十六个
股改承诺 上市交易或转让；自其持有的 按承诺履行
公司 日 月且股价达 20
我公司股份锁定期满之日起，
元。
若我公司股价未达到 20 元/股，
中住地产将不通过证券交易所
出售其所持的股份。
1、为避免同业竞争，目前中住
地产旗下的其他房地产资产，
包括北京汉华房地产开发有限 1、三亚公司、惠州公司的
公司、华能（海南）实业开发 资产清理工作正在抓紧推
公司三亚公司、上海华能天地 进。2、北京裕泰、华汇仓
房地产有限公司、惠州华能房 储、上海华能物业、北京
收购报告书或
地产开发经营公司等部分股 2008 年 05 月 19 1、2016 年底前；华能已经清算完毕，清算
权益变动报告 中住地产
权，尚在处置过程中，或因其 日 2、长期。 后剩余资产价值均不低于
书中所作承诺
资产状况不宜转入上市公司、 2007 年 5 月 31 日的评估
中住地产即将予以处置；对于 值，不需现金补足。江苏
该部分资产，中住地产承诺在 华能的清算工作正在进行
本次发行股份及资产重组获得 中。
中国证监会批准后 12 个月内
处置完毕。报告期内，中住地
12
中房地产股份有限公司 2014 年第三季度报告全文
产根据实际情况对尚未完成的
三亚公司、惠州公司清理的完
成期限进行了变更，中住地产
承诺最迟在 2016 年底前完成
三亚公司、惠州公司的资产处
置工作。 2、对于上海中住及
拟清算的北京华能、江苏华能、
北京裕泰、上海华能物业、华
汇仓储等，中住地产承诺如下：
A．如果上述公司清算后的剩
余财产价值低于 2007 年 5 月
31 日评估值，则中住地产以现
金补足；B．上述公司从 2007
年 5 月 31 日至清理时不发生或
有负债等其它影响上市公司权
益的或有事项。如果期间发生
影响上市公司权益的或有事
项，则中住地产承担发生或有
事项之损失。
通过划分区域市场避免同业竞
争，包括：A.我公司重组完成
后，在我公司及其控股子公司
已有房地产业务及拟开展房地
产业务的城市或地区重庆、四
川、贵州、广西、陕西、湖南、
湖北等，中房集团及中房集团
控制的其他企业不会直接或以
合作、参股等任何间接方式从
除广东东莞中房龙域项目
事新的可能对我公司构成竞争
是中房集团收购我司之前
的房地产业务，包括但不限于
下属企业遗留的项目，现
房地产开发、销售、租赁及物
2008 年 05 月 19 正在进行后期销售外，目
中房集团 业管理业务等；B.对于我公司 长期
日 前中房集团及其控制的其
重组前中房集团及中房集团控
他企业不存在在中房地产
制的其他企业在上述我公司开
开展业务的城市或地区构
展房地产业务的地区已经开
成竞争的房地产业务。
展、尚未完成的可能对我公司
构成竞争的房地产业务，中房
集团已做出通过转让、委托销
售、委托管理等方式委托与中
房集团不具有关系的第三方继
续经营的安排，中房集团仍享
有收益权；C.我公司重组完成
后，在我公司开展房地产业务
的地区，如中房集团或中房集
13
中房地产股份有限公司 2014 年第三季度报告全文
团控制的其他企业有任何商机
可从事、参与从事可能对我公
司构成竞争的房地产业务，中
房集团保证将该等商业机会通
知我公司，我公司在通知指定
的合理期间内作出愿意利用该
等商业机会的肯定答复的，我
公司将享有取得该商业机会的
优先权；如果我公司放弃该商
业机会，中房集团保证在该房
地产项目进入实质销售或经营
阶段时，将该等房地产项目转
让或委托给我公司不具有关联
关系的第三方，我公司仍享有
收益权
资产重组时所
作承诺
首次公开发行
或再融资时所
作承诺
公司控股股东中住地产于
2013 年承诺：本公司控股子公
司长沙中住兆嘉房地产开发有
其他对公司中 限公司与湖南华夏投资集团有
2014 年 09 月 28
小股东所作承 中住地产 限公司的诉讼及最终审判结果 再审结果 持续履行
日
诺 中，若因《补充协议》兆嘉公
司承担了应由中住地产承担的
责任，中住地产将给予兆嘉公
司相应补偿。
承诺是否及时
是
履行
四、对 2014 年度经营业绩的预计
预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及原因说明
□ 适用 √ 不适用
五、证券投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在证券投资。
14
中房地产股份有限公司 2014 年第三季度报告全文
六、衍生品投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
七、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表
√ 适用 □ 不适用
谈论的主要内容及提供的
接待时间 接待地点 接待方式 接待对象类型 接待对象
资料
地产项目经营情况。提供
2014 年 07 月 07 日 资本证券部 书面问询 个人 流通股东 已披露的定期报告及信息
披露相关资料。
半年报业绩。提供已披露
2014 年 07 月 14 日 资本证券部 书面问询 个人 流通股东 的定期报告及信息披露相
关资料。
半年报是否送配。提供已
2014 年 07 月 24 日 资本证券部 书面问询 个人 流通股东 披露的定期报告及信息披
露相关资料。
股东人数。提供已披露的
2014 年 08 月 18 日 资本证券部 书面问询 个人 流通股东 定期报告及信息披露相关
资料。
媒体报道董事投票情况。
2014 年 08 月 28 日 资本证券部 电话沟通 个人 流通股东 提供已披露的定期报告及
信息披露相关资料。
限售股解禁期限。提供已
2014 年 09 月 24 日 资本证券部 书面问询 个人 流通股东 披露的定期报告及信息披
露相关资料。
公司债发行进展。提供已
2014 年 09 月 28 日 资本证券部 书面问询 个人 流通股东 披露的定期报告及信息披
露相关资料。
15
中房地产股份有限公司 2014 年第三季度报告全文
第四节 财务报表
一、财务报表
1、合并资产负债表
编制单位：中房地产股份有限公司
单位：元
项目 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 742,034,558.30 637,082,722.50
结算备付金
拆出资金
以公允价值计量且其变动计入当
388,068.00
期损益的金融资产
应收票据
应收账款 1,345,146.43 27,400.58
预付款项 15,844,286.32 423,576,402.35
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息
应收股利
其他应收款 18,234,477.74 13,478,479.51
买入返售金融资产
存货 4,924,114,829.26 3,191,334,164.34
划分为持有待售的资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 60,314,310.58 59,981,983.47
流动资产合计 5,761,887,608.63 4,325,869,220.75
非流动资产：
发放委托贷款及垫款
可供出售金融资产
持有至到期投资
16
中房地产股份有限公司 2014 年第三季度报告全文
长期应收款
长期股权投资 51,870,944.54 225,625,450.38
投资性房地产 51,140,366.52 53,868,547.22
固定资产 12,144,612.95 11,514,178.54
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 842,689.92 137,425.04
开发支出
商誉
长期待摊费用 1,372,373.27 1,214,574.08
递延所得税资产 24,071,160.98 27,193,723.01
其他非流动资产
非流动资产合计 141,442,148.18 319,553,898.27
资产总计 5,903,329,756.81 4,645,423,119.02
流动负债：
短期借款 150,000,000.00
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融负债
应付票据
应付账款 370,053,573.20 84,380,546.37
预收款项 449,027,585.00 614,031,244.02
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 2,657,209.58 2,499,768.33
应交税费 7,285,227.55 28,951,808.59
应付利息 49,664,447.74 173,211.10
应付股利 2,874,750.00 2,874,750.00
其他应付款 49,314,928.25 190,228,026.06
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中房地产股份有限公司 2014 年第三季度报告全文
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
划分为持有待售的负债
一年内到期的非流动负债 19,600,000.00 18,800,000.00
其他流动负债
流动负债合计 1,100,477,721.32 941,939,354.47
非流动负债：
长期借款 963,700,000.00 267,400,000.00
应付债券
长期应付款 867,204,162.37 627,671,962.37
专项应付款
预计负债
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 1,830,904,162.37 895,071,962.37
负债合计 2,931,381,883.69 1,837,011,316.84
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 297,193,885.00 297,193,885.00
资本公积 506,776,117.24 508,049,235.75
减：库存股
专项储备
盈余公积 45,044,831.29 45,044,831.29
一般风险准备
未分配利润 855,801,941.13 765,621,814.73
外币报表折算差额
归属于母公司所有者权益合计 1,704,816,774.66 1,615,909,766.77
少数股东权益 1,267,131,098.46 1,192,502,035.41
所有者权益（或股东权益）合计 2,971,947,873.12 2,808,411,802.18
负债和所有者权益（或股东权益）总
5,903,329,756.81 4,645,423,119.02
计
法定代表人：沈东进 主管会计工作负责人：聂焕新 会计机构负责人：吴福军
18
中房地产股份有限公司 2014 年第三季度报告全文
2、母公司资产负债表
编制单位：中房地产股份有限公司
单位：元
项目 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 45,275,089.14 76,735,274.68
以公允价值计量且其变动计入当
388,068.00
期损益的金融资产
应收票据
应收账款
预付款项 1,740,123.08 401,151,987.00
应收利息 26,461,942.03
应收股利 84,650,000.00
其他应收款 747,621.00 320,002,250.00
存货
划分为持有待售的资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 74,224,775.25 882,927,579.68
非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款 381,732,187.00
长期股权投资 1,900,913,719.14 1,951,695,019.99
投资性房地产
固定资产 2,384,798.56 2,931,516.83
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 317,994.00 73,258.33
开发支出
商誉
19
中房地产股份有限公司 2014 年第三季度报告全文
长期待摊费用
递延所得税资产 109,936.91
其他非流动资产
非流动资产合计 2,285,458,635.61 1,954,699,795.15
资产总计 2,359,683,410.86 2,837,627,374.83
流动负债：
短期借款
以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融负债
应付票据
应付账款
预收款项
应付职工薪酬 946,719.71 946,719.71
应交税费 1,547,127.89 1,835,822.00
应付利息 16,323,125.01
应付股利 2,874,750.00 2,874,750.00
其他应付款 57,502,595.90 468,907,799.43
划分为持有待售的负债
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计 79,194,318.51 474,565,091.14
非流动负债：
长期借款
应付债券
长期应付款 250,000,000.00 390,000,000.00
专项应付款
预计负债
递延所得税负债 2,164,237.07
其他非流动负债
非流动负债合计 252,164,237.07 390,000,000.00
负债合计 331,358,555.58 864,565,091.14
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 297,193,885.00 297,193,885.00
资本公积 1,609,337,321.38 1,608,467,502.99
20
中房地产股份有限公司 2014 年第三季度报告全文
减：库存股
专项储备
盈余公积 34,404,357.98 34,404,357.98
一般风险准备
未分配利润 87,389,290.92 32,996,537.72
外币报表折算差额
所有者权益（或股东权益）合计 2,028,324,855.28 1,973,062,283.69
负债和所有者权益（或股东权益）总
2,359,683,410.86 2,837,627,374.83
计
法定代表人：沈东进 主管会计工作负责人：聂焕新 会计机构负责人：吴福军
3、合并本报告期利润表
编制单位：中房地产股份有限公司
单位：元
项目 本期金额 上期金额
一、营业总收入 49,887,748.58 100,003,927.99
其中：营业收入 49,887,748.58 100,003,927.99
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 42,591,224.97 82,978,304.01
其中：营业成本 16,114,022.52 58,848,283.14
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
营业税金及附加 4,251,895.86 6,924,314.72
销售费用 8,539,612.62 6,503,709.13
管理费用 15,644,190.44 12,977,535.84
财务费用 -1,958,496.47 -2,275,538.82
资产减值损失
21
中房地产股份有限公司 2014 年第三季度报告全文
加 ：公允价值变动收益（损失
以“－”号填列）
投资收益（损失以“－”号
-721,794.33 -222,055.67
填列）
其中：对联营企业和合营
-721,794.33 -222,055.67
企业的投资收益
汇兑收益（损失以“-”号填
列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 6,574,729.28 16,803,568.31
加 ：营业外收入 56,486.00 164,341.82
减 ：营业外支出 52,910,300.00
其中：非流动资产处置损
失
四、利润总额（亏损总额以“－”号填
6,631,215.28 -35,942,389.87
列）
减：所得税费用 -3,148,692.72 -9,369,836.54
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 9,779,908.00 -26,572,553.33
其中：被合并方在合并前实现的
净利润
归属于母公司所有者的净利润 11,549,216.34 -17,629,794.08
少数股东损益 -1,769,308.34 -8,942,759.25
六、每股收益： -- --
（一）基本每股收益 0.04 -0.06
（二）稀释每股收益 0.04 -0.06
七、其他综合收益
其中：以后会计期间不能重分类进损
益的其他综合收益项目
以后会计期间在满足规定条件
时将重分类进损益的其他综合收益项
目
八、综合收益总额 9,779,908.00 -26,572,553.33
归属于母公司所有者的综合收益
11,549,216.34 -17,629,794.08
总额
归属于少数股东的综合收益总额 -1,769,308.34 -8,942,759.25
法定代表人：沈东进 主管会计工作负责人：聂焕新 会计机构负责人：吴福军
22
中房地产股份有限公司 2014 年第三季度报告全文
4、母公司本报告期利润表
编制单位：中房地产股份有限公司
单位：元
项目 本期金额 上期金额
一、营业收入 10,730,587.06
减：营业成本 5,500,833.34
营业税金及附加 600,912.88
销售费用
管理费用 4,317,349.53 3,727,852.11
财务费用 -400,535.25 -959,465.67
资产减值损失
加：公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
投资收益（损失以“－”号填
列）
其中：对联营企业和合营企
业的投资收益
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 712,026.56 -2,768,386.44
加：营业外收入 18,915.58
减：营业外支出
其中：非流动资产处置损失
三、利润总额（亏损总额以“－”号填
712,026.56 -2,749,470.86
列）
减：所得税费用 178,006.65
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 534,019.91 -2,749,470.86
五、每股收益： -- --
（一）基本每股收益 0.00 -0.01
（二）稀释每股收益 0.00 -0.01
六、其他综合收益
其中：以后会计期间不能重分类进损
益的其他综合收益项目
以后会计期间在满足规定条件
时将重分类进损益的其他综合收益项
目
七、综合收益总额 534,019.91 -2,749,470.86
23
中房地产股份有限公司 2014 年第三季度报告全文
法定代表人：沈东进 主管会计工作负责人：聂焕新 会计机构负责人：吴福军
5、合并年初到报告期末利润表
编制单位：中房地产股份有限公司
单位：元
项目 本期金额 上期金额
一、营业总收入 511,692,413.74 716,988,648.33
其中：营业收入 511,692,413.74 716,988,648.33
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 464,724,430.92 600,794,147.88
其中：营业成本 361,472,080.66 491,826,558.93
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
营业税金及附加 33,610,290.97 47,366,349.81
销售费用 24,622,953.89 17,588,723.89
管理费用 50,344,401.02 44,056,920.84
财务费用 -5,325,295.62 -44,405.59
资产减值损失
加 ：公允价值变动收益（损失
以“－”号填列）
投资收益（损失以“－”号
68,452,627.45 5,450,966.16
填列）
其中：对联营企业和合营
171,557.77 3,711,178.08
企业的投资收益
汇兑收益（损失以“-”号填
列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 115,420,610.27 121,645,466.61
加 ：营业外收入 183,811.03 1,951,225.13
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中房地产股份有限公司 2014 年第三季度报告全文
减 ：营业外支出 743,092.77 52,910,300.00
其中：非流动资产处置损
9,375.97
失
四、利润总额（亏损总额以“－”号填
114,861,328.53 70,686,391.74
列）
减：所得税费用 23,108,284.36 17,696,889.59
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 91,753,044.17 52,989,502.15
其中：被合并方在合并前实现的
净利润
归属于母公司所有者的净利润 96,123,981.12 63,702,160.22
少数股东损益 -4,370,936.95 -10,712,658.07
六、每股收益： -- --
（一）基本每股收益 0.32 0.21
（二）稀释每股收益 0.32 0.21
七、其他综合收益 -1,273,121.45
其中：以后会计期间不能重分类进损
益的其他综合收益项目
以后会计期间在满足规定条件
时将重分类进损益的其他综合收益项 -1,273,121.45
目
八、综合收益总额 90,479,922.72 52,989,502.15
归属于母公司所有者的综合收益
94,850,859.67 63,702,160.22
总额
归属于少数股东的综合收益总额 -4,370,936.95 -10,712,658.07
法定代表人：沈东进 主管会计工作负责人：聂焕新 会计机构负责人：吴福军
6、母公司年初到报告期末利润表
编制单位：中房地产股份有限公司
单位：元
项目 本期金额 上期金额
一、营业收入 33,074,483.83
减：营业成本 19,396,416.67
营业税金及附加 1,852,171.10 0.01
销售费用
管理费用 15,678,973.40 14,170,673.29
25
中房地产股份有限公司 2014 年第三季度报告全文
财务费用 -857,274.67 -3,076,510.52
资产减值损失
加：公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
投资收益（损失以“－”号填
68,288,184.47 55,356,161.38
列）
其中：对联营企业和合营企
业的投资收益
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 65,292,381.80 44,261,998.60
加：营业外收入 22,782.62 18,915.58
减：营业外支出 397,443.97
其中：非流动资产处置损失 9,375.97
三、利润总额（亏损总额以“－”号填
64,917,720.45 44,280,914.18
列）
减：所得税费用 4,581,112.53 497,579.90
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 60,336,607.92 43,783,334.28
五、每股收益： -- --
（一）基本每股收益 0.20 0.15
（二）稀释每股收益 0.20 0.15
六、其他综合收益 869,815.45
其中：以后会计期间不能重分类进损
益的其他综合收益项目
以后会计期间在满足规定条件
时将重分类进损益的其他综合收益项 869,815.45
目
七、综合收益总额 61,206,423.37 43,783,334.28
法定代表人：沈东进 主管会计工作负责人：聂焕新 会计机构负责人：吴福军
7、合并年初到报告期末现金流量表
编制单位：中房地产股份有限公司
单位：元
项目 本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 344,730,233.68 752,984,491.38
客户存款和同业存放款项净增加
26
中房地产股份有限公司 2014 年第三季度报告全文
额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加
额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
处置交易性金融资产净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还 50,000.00
收到其他与经营活动有关的现金 724,277,255.53 1,206,397,452.02
经营活动现金流入小计 1,069,057,489.21 1,959,381,943.40
购买商品、接受劳务支付的现金 1,105,244,287.46 702,402,118.40
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加
额
支付原保险合同赔付款项的现金
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现
40,159,565.83 32,645,313.80
金
支付的各项税费 80,167,266.70 109,856,672.23
支付其他与经营活动有关的现金 916,234,180.70 1,259,358,230.08
经营活动现金流出小计 2,141,805,300.69 2,104,262,334.51
经营活动产生的现金流量净额 -1,072,747,811.48 -144,880,391.11
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 6,613,271.92
取得投资收益所收到的现金 157,533,739.96 1,739,788.08
处置固定资产、无形资产和其他
30,600.00 1,656,222.33
长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到
的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
27
中房地产股份有限公司 2014 年第三季度报告全文
投资活动现金流入小计 164,177,611.88 3,396,010.41
购建固定资产、无形资产和其他
5,463,666.11 1,811,990.59
长期资产支付的现金
投资支付的现金
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付
的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 18,160.00
投资活动现金流出小计 5,481,826.11 1,811,990.59
投资活动产生的现金流量净额 158,695,785.77 1,584,019.82
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 86,000,002.94 300,000,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资
86,000,000.00 300,000,000.00
收到的现金
取得借款收到的现金 1,248,300,000.00 49,000,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金 6,377.78
筹资活动现金流入小计 1,334,306,380.72 349,000,000.00
偿还债务支付的现金 332,900,000.00 83,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付
46,966,023.15 22,939,144.19
的现金
其中：子公司支付给少数股东的
股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 28,049,226.38 980,000.00
筹资活动现金流出小计 407,915,249.53 106,919,144.19
筹资活动产生的现金流量净额 926,391,131.19 242,080,855.81
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
五、现金及现金等价物净增加额 12,339,105.48 98,784,484.52
加：期初现金及现金等价物余额 610,931,410.90 673,010,227.05
六、期末现金及现金等价物余额 623,270,516.38 771,794,711.57
法定代表人：沈东进 主管会计工作负责人：聂焕新 会计机构负责人：吴福军
8、母公司年初到报告期末现金流量表
编制单位：中房地产股份有限公司
28
中房地产股份有限公司 2014 年第三季度报告全文
单位：元
项目 本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 373,942,986.75 1,668,536,082.70
经营活动现金流入小计 373,942,986.75 1,668,536,082.70
购买商品、接受劳务支付的现金
支付给职工以及为职工支付的现
9,307,425.25 8,390,163.34
金
支付的各项税费 4,703,131.88 3,087,105.35
支付其他与经营活动有关的现金 344,552,015.10 1,696,480,287.70
经营活动现金流出小计 358,562,572.23 1,707,957,556.39
经营活动产生的现金流量净额 15,380,414.52 -39,421,473.69
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 336,337,471.92
取得投资收益所收到的现金 198,801,570.65 40,139,788.08
处置固定资产、无形资产和其他
长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到
的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 535,139,042.57 40,139,788.08
购建固定资产、无形资产和其他
793,162.00 37,779.00
长期资产支付的现金
投资支付的现金 432,161,200.00 20,000,000.00
取得子公司及其他营业单位支付
的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 432,954,362.00 200,037,779.00
投资活动产生的现金流量净额 102,184,680.57 -159,897,990.92
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 2.94
取得借款收到的现金
发行债券收到的现金
29
中房地产股份有限公司 2014 年第三季度报告全文
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 2.94
偿还债务支付的现金 140,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付
9,017,146.08
的现金
支付其他与筹资活动有关的现金 8,137.49
筹资活动现金流出小计 149,025,283.57
筹资活动产生的现金流量净额 -149,025,280.63
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
五、现金及现金等价物净增加额 -31,460,185.54 -199,319,464.61
加：期初现金及现金等价物余额 75,766,561.79 410,361,867.60
六、期末现金及现金等价物余额 44,306,376.25 211,042,402.99
法定代表人：沈东进 主管会计工作负责人：聂焕新 会计机构负责人：吴福军
二、审计报告
第三季度报告是否经过审计
□ 是 √ 否
公司第三季度报告未经审计。
中房地产股份有限公司
2014 年 10 月 21 日
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