中交地产股份有限公司 2018 年第三季度报告正文
证券代码：000736 证券简称：中交地产 公告编号：2018-126
债券代码：112263 债券简称：15 中房债
债券代码：112410 债券简称：16 中房债
债券代码：118542 债券简称：16 中房私
债券代码：118858 债券简称：16 中房 02
中交地产股份有限公司 2018 年第三季度报告正文
第一节 重要提示
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证季度报告内容的真
实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本次季报的董事会会议。
公司负责人蒋灿明、主管会计工作负责人刘兵及会计机构负责人(会计主管
人员)陈少国声明：保证季度报告中财务报表的真实、准确、完整。
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第二节 公司基本情况
一、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
本报告期末 上年度末 本报告期末比上年度末增减
总资产（元） 39,475,830,477.38 32,722,664,602.22 20.64%
归属于上市公司股东的净资产
2,237,796,812.24 2,095,494,182.48 6.79%
（元）
本报告期比上年同期 年初至报告期末比上
本报告期 年初至报告期末
增减 年同期增减
营业收入（元） 411,981,810.89 -31.94% 3,589,086,663.27 150.93%
归属于上市公司股东的净利润
-7,457,646.29 -104.81% 295,710,449.96 104.93%
（元）
归属于上市公司股东的扣除非经
-36,757,658.81 -8.45% 158,292,265.15 232.16%
常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额
-- -- 3,311,559,079.43 212.62%
（元）
基本每股收益（元/股） -0.020 -103.85% 0.660 34.69%
稀释每股收益（元/股） -0.020 -103.85% 0.660 34.69%
加权平均净资产收益率 -0.33% 减少 8.87 个百分点 13.49% 增加 7.41 个百分点
非经常性损益项目和金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 年初至报告期期末金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 542,090.73
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统
38,844,187.51 项目公司收到的政府补助
一标准定额或定量享受的政府补助除外）
对合联营企业提供财务资助的
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 108,894,445.34
资金占用损益
受托经营取得的托管费收入 2,122,641.51
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 710,199.35
报告期内因通过增资引入战略
其他符合非经常性损益定义的损益项目 66,767,706.78 投资者导致佛山香颂置业有限
公司、佛山中交房地产开发有限
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公司和成都中交花源美庐置业
公司不再纳入合并范围产生的
收益。
减：所得税影响额 52,109,349.43
少数股东权益影响额（税后） 28,353,736.98
合计 137,418,184.81 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
二、报告期末股东总数及前十名股东持股情况表
1、普通股股东和表决权恢复的优先股股东总数及前 10 名股东持股情况表
单位：股
报告期末表决权恢复
报告期末普通股股东总数 9,310 的优先股股东总数（如 0
有）
前 10 名股东持股情况
持有有限售 质押或冻结情况
股东名称 股东性质 持股比例 持股数量 条件的股份
股份状态 数量
数量
中住地产开发有限公司 国有法人 53.32% 237,690,352
重庆渝富资产经营管理集团有限公司 国有法人 10.69% 47,634,364 质押 18,195,000
湖南华夏投资集团有限公司 境内非国有法人 6.45% 28,746,853 质押 19,875,000
西安紫薇地产开发有限公司 国有法人 3.36% 14,996,766
彭程 境内自然人 1.64% 7,322,850
南华期货股份有限公司－南华期货银叶
其他 1.47% 6,530,927
2 号资产管理计划
北京鼎汇科技有限公司 境内非国有法人 0.87% 3,888,900
北京盛泽鑫科技发展有限公司 境内非国有法人 0.55% 2,443,050
张蕾 境内非国有法人 0.44% 1,941,423
周海群 境内非国有法人 0.43% 1,938,382
前 10 名无限售条件股东持股情况
股东名称 持有无限售条件股份数量 股份种类
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股份种类 数量
中住地产开发有限公司 237,690,352 人民币普通股 237,690,352
重庆渝富资产经营管理集团有限公司 47,634,364 人民币普通股 47,634,364
湖南华夏投资集团有限公司 28,746,853 人民币普通股 28,746,853
西安紫薇地产开发有限公司 14,996,766 人民币普通股 14,996,766
彭程 7,322,850 人民币普通股 7,322,850
南华期货股份有限公司－南华期货银叶 2 号资产管理计
6,530,927 人民币普通股 6,530,927
划
北京鼎汇科技有限公司 3,888,900 人民币普通股 3,888,900
北京盛泽鑫科技发展有限公司 2,443,050 人民币普通股 2,443,050
张蕾 1,941,423 人民币普通股 1,941,423
周海群 1,938,382 人民币普通股 1,938,382
湖南华夏投资集团有限公司与彭程存在一致行动关系。除此之外，公司
上述股东关联关系或一致行动的说明
未知其余前十名股东之间是否存在关联关系或一致行动关系。
北京鼎汇科技有限公司通过普通证券账户持有 378,300 股，通过信用证
前 10 名普通股股东参与融资融券业务情况说明（如有）
券账户持有 3,510,600 股，合计持有 3,888,900 股。
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□ 是 √ 否
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
2、优先股股东总数及前 10 名优先股股东持股情况表
□ 适用 √ 不适用
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第三节 重要事项
一、报告期主要财务数据、财务指标发生变动的情况及原因
√ 适用 □ 不适用
1、资产负债表
项目 期初余额 期末余额 变化比率 变动原因
应收票据及应收账款 2,385,606.43 16,243,305.78 580.89% 主要为公司应收购房款增加
预付账款 19,725,896.71 336,349,616.64 1605.12% 主要为公司预付工程款及预付土地款增加
其他应收款 883,107,829.69 5,244,921,044.34 493.92% 主要为公司应收合联营项目借款及借款利息增加
其他流动资产 612,220,226.68 1,279,748,592.66 109.03% 主要为预缴税费的增加
长期股权投资 681,430,717.47 912,738,932.09 33.94% 主要为公司增加对合联营企业的投资
递延所得税资产 137,594,515.81 233,609,608.16 69.78% 主要为本期项目公司可抵扣亏损增加
短期借款 1,050,000,000.00 -100.00% 主要为公司归还借款
应付票据及应付账款 2,047,024,188.11 2,711,421,161.48 32.46% 主要为应付土地款增加
预收账款 8,993,492,575.33 17,141,420,030.44 90.60% 主要为预售购房款增加
应付职工薪酬 85,421,052.14 32,898,512.16 -61.49% 主要为公司支付了去年年末计提的奖金
应交税费 555,186,197.60 325,893,594.16 -41.30% 主要为公司支付了去年年末计提的所得税
其他应付款 5,029,872,408.97 2,123,559,753.39 -57.78% 主要为项目公司偿还了部分股东借款及部分股东
借款由短期调整为长期
其他流动负债 9,759,207.97 17,950,880.48 83.94% 主要为待转销项税增加
长期借款 5,403,773,902.56 8,508,662,287.02 57.46% 主要为公司本期金融机构借款增加
应付债券 3,150,911,621.79 1,161,438,629.15 -63.14% 主要为部分应付债券重分类到一年内到期的非流
动负债及偿还了部分到期债券
长期应付款 1,068,610,325.76 1,592,762,563.99 49.05% 主要为部分股东借款由短期调整为长期
递延所得税负债 19,458,651.53 44,118,427.01 126.73% 主要为本期已确认但未实际收到利息收入产生应
纳税暂时性差异增加
实收资本 297,193,885.00 445,790,827.00 50.00% 主要为送红股所致
2、利润表
项目 本期发生额 上期发生额 变化比率 变动原因
营业收入 3,589,086,663.27 1,430,329,241.84 150.93% 本期同比交房面积增加导致结转的营业收入增加
营业成本 2,203,941,861.11 1,066,201,810.21 106.71% 本期同比交房面积增加导致结转的营业成本增加
营业税金及附加 318,695,941.66 70,581,174.41 351.53% 本期同比营业收入增加导致税费增加
财务费用 154,591,669.08 53,640,985.29 188.20% 本期外部借款增加，利息增加
资产减值损失 8,808,733.33 -100.00% 上期部分车位出现减值迹象，本期不存在此因素
投资收益 -10,233,136.10 194,412,462.88 -105.26% 上期华通公司处置子公司产生的收益较多
其他收益 216,787.51 100.00% 本期项目公司发生车位补贴收益
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营业外收入 39,916,386.14 1,638,968.70 2335.46% 本期项目公司收到与日常活动无关的政府补助
所得税费用 172,976,164.91 -16,216,545.93 1166.66% 本期利润增加导致所得税费用增加
3、现金流量表
项 目 本期发生额 上期发生额 变化比率 变动原因
销售商品、提供劳务收到的现金 11,953,894,526.99 7,973,960,897.37 49.91% 本期预收购房款增加
购买商品、接受劳务支付的现金 5,714,286,790.99 8,609,348,883.07 -33.63% 本期支付的土地款及工程款增加
支付给职工以及为职工支付的现 237,084,099.11 168,066,216.42 41.07% 本期支付职工薪酬增加
金
支付的各项税费 1,568,464,433.85 684,121,200.16 129.27% 本期预售项目增加，支付的税费对应增加
收回投资收到的现金 1,900,521,818.71 100.00% 本期收回合营项目借款本金
取得投资收益收到的现金 84,173,474.37 199,872,553.70 -57.89% 上期华通公司处置子公司产生的收益较多
处置固定资产、无形资产和其他长 8,433,980.00 780,000.00 981.28% 本期处置部分车辆及电脑，及本期收到上
期资产所收回的现金净额 年年末处置部分房产的款项
购建固定资产、无形资产和其他长 11,328,944.76 29,594,662.41 -61.72% 上期公司房屋建筑物装修费较多
期资产所支付的现金
投资支付的现金 2,773,552,893.06 2,034,400,000.00 36.33% 主要为公司增加对合联营企业的投资
取得子公司及其他营业单位支付 48,413,150.73 -100.00% 上期公司购买惠州中交地产开发有限公
的现金净额 司及苏州华投投资有限公司股权
支付其他与投资活动有关的现金 74,524,400.11 100.00% 本期因通过增资形式引入战略投资者导
致佛山香颂置业有限公司、佛山中交房地
产开发有限公司和成都中交花源美庐置
业有限公司不再纳入合并范围
吸收投资收到的现金 35,900,000.00 129,400,000.00 -72.26% 上期收到少数股东投资款较多
收到其他与筹资活动有关的现金 18,900,000.00 1,623,338.41 1064.27% 本期公司收到银行、信托公司等退回贷款
相关费用
偿还债务所支付的现金 9,749,192,018.13 2,937,695,664.30 231.87% 主要为公司偿还金融机构及关联方借款增加
分配股利、利润或偿付利息所支付 889,381,205.56 549,235,277.37 61.93% 主要为公司偿还金融机构及关联方借款
的现金 利息增加
支付其他与筹资活动有关的现金 45,889,704.63 268,774,785.25 -82.93% 上期华通公司购买大丰项目少数股权
二、重要事项进展情况及其影响和解决方案的分析说明
√ 适用 □ 不适用
（一）报告期内公司各项目主要财务及经营指标
截至2018年9月30日（未经审计），公司总资产3,947,583.05万元，总负债3,544,100.74万元，归属于上市公司股东的净资产
223,779.68万元；2018年1-9月公司实现营业收入358,908.67万元，实现利润总额61,538.06万元，实现归属于上市公司股东净
利润29,571.04万元。
2018年1-9月年公司房地产项目实现签约销售面积88.52万平方米，签约销售金额1,061,874万元，回款金额1,179,071万元。报
告期内，公司主营业务利润主要来源于房地产业务，主营业务构成未发生重大变化。
（二）非公开发行A股工作的进展
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中交地产股份有限公司 2018 年第三季度报告正文
2018年10月22日，公司召开第七届董事会第七十三次会议和第七届监事会第十七次会议，审议通过了《关于终止公司2016
年非公开发行股票事项并撤回申请文件的议案》，经综合考虑监管政策及资本市场外部环境的变化，同意我司终止本次本非
公开发行股票事项并向中国证监会申请撤回非公开发行股票的申请文件。
（三）控股股东权益变动的进展
2018年8月7日，我司收到控股股东中住地产开发有限公司（以下简称“中住地产”）书面通知，经中国交通建设集团有限公司
（以下简称“中交集团”）批准，中交房地产集团有限公司（以下简称“地产集团”）与中住地产拟进行吸收合并。本次合并完
成后，地产集团作为本次合并的存续方继续存续，中住地产作为本次合并的被合并方将办理注销登记手续，其全部资产、负
债、业务及其他一切权利与义务由地产集团承接与承继。2018年10月12日和10月23日，我司披露了地产集团及相关中介机构
对中国证监会反馈意见的回复。
（四）其他重要事项
重要事项概述 披露日期 临时报告披露网站查询索引
2018 年 7 月 19 日，公司召开第七届董事会第六十八次会议，
审议通过了《关于对控股子公司中交金汇置业有限公司增资
的议案》、《关于控股子公司中房（苏州）地产有限公司对中
房（南京）地产有限公司增资的议案》、了《关于为佛山中交
房地产开发有限公司提供财务资助的议案》、《关于为佛山香 本事项已在《中国证券报》、《证券时报》、
颂置业有限公司提供财务资助的议案》、《关于为中交（天津） 《上海证券报》、《证券日报》及巨潮资
2018 年 07 月 20 日
置业有限公司提供财务资助的议案》、《关于放弃中交富力（北 讯网上披露，公告编号 2018-76、77、78、
京）置业有限公司 10%股权优先收购权的议案》、《关于为中 79、80、81。
交富力（北京）置业有限公司引入投资方事宜签署<补偿协
议>、<债权债务确认协议>的议案》、《关于为中交（嘉兴）置
业有限公司提供担保的议案》、《关于召开 2018 年第五次临时
股东大会的议案》
2018 年 8 月 28 日，公司召开第七届董事会第六十九次会议，
审议通过了《关于追溯调整母公司财务报表期初数据的议
案》、《关于<中交地产股份有限公司 2018 年半年度报告>及摘
要的议案》、《关于<中交地产股份有限公司在中交财务有限公
司办理存贷款业务的风险持续评估报告>的议案》、《关于建立
<员工管理制度>的议案》、《关于开展供应链金融资产证券化
业务的议案》、《关于为控股公司中房（南京）地产有限公司
提供担保的议案》、《关于为参股公司佛山中交房地产开发有 本事项已在《中国证券报》、《证券时报》、
限公司提供担保的议案》、《关于为参股公司佛山香颂置业有 《上海证券报》、《证券日报》及巨潮资
2018 年 08 月 30 日
限公司提供担保的议案》、《关于调整收购杭州康欣置业有限 讯网上披露，公告编号 2018-90、91、92、
公司 50%股权暨提供财务资助事项的议案》、《关于对长沙金 93、94、95、96、97、98、99、100。
泰置业有限公司增资暨提供财务资助的议案》、《关于全资子
公司深圳中交房地产有限公司对外投资设立合资公司议案》、
《关于全资子公司深圳中交房地产有限公司对外提供财务资
助的议案》、《关于全资子公司深圳中交房地产有限公司对首
铸二号（东莞）房地产有限公司增资暨提供财务资助的议案》、
《关于全资子公司华通置业有限公司对外投资设立项目公司
的议案》、《关于召开 2018 年第六次临时股东大会的议案》。
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中交地产股份有限公司 2018 年第三季度报告正文
2018 年 9 月 12 日，公司召开第七届董事会第七十次会议，审
本事项已在《中国证券报》、《证券时报》、
议通过了《关于聘任耿忠强先生为中交地产股份有限公司总
2018 年 09 月 13 日 《上海证券报》、《证券日报》及巨潮资
裁的议案》、《关于中交地产股份有限公司向中交房地产集团
讯网上披露，公告编号 2018-104、105。
有限公司借款到期续借的关联交易议案》
2018 年 9 月 19 日，公司召开第七届董事会第七十一次会议，
本事项已在《中国证券报》、《证券时报》、
审议通过了《关于中交地产股份有限公司更换会计师事务所
2018 年 09 月 20 日 《上海证券报》、《证券日报》及巨潮资
的议案》、《关于中交地产股份有限公司 2018 年度经营业绩考
讯网上披露，公告编号 2018-108、109。
核指标及目标值的议案》。
2018 年 9 月 19 日，公司召开第七届董事会第七十一次会议，
审议通过了《关于向佛山香颂置业有限公司提供财务资助的
议案》、《关于向佛山中交房地产开发有限公司提供财务资助
本事项已在《中国证券报》、《证券时报》、
的议案》、《中交地产股份有限公司关于公司符合非公开发行
《上海证券报》、《证券日报》及巨潮资
公司债券条件的议案》、《中交地产股份有限公司关于非公开 2018 年 09 月 28 日
讯网上披露，公告编号 2018-110、111、
发行公司债券方案的议案》、《中交地产股份有限公司关于提
112、113。
请股东大会授权董事会及董事会授权人士全权办理本次非公
开发行公司债券全部事宜的议案》、《关于召开 2018 年第八次
临时股东大会的议案》。
三、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内超期未履行
完毕的承诺事项
√ 适用 □ 不适用
承诺事由 承诺方 承诺类型 承诺内容 承诺时间 承诺期限 履行情况
公司控股股东中住地产特别承
诺，其在定向发行中认购的本
公司股份自公司股权分置改革
实施之日起的三十六个月之内
中住地产开 2008 年 05 月
股改承诺 不上市交易或转让；自其持有 持续履行 按承诺履行
发有限公司 19 日
的我公司股份锁定期满之日
起，若我公司股价未达到 20 元
/股，中住地产将不通过证券交
易所出售其所持的股份。
对于上海中住，中住地产承诺
如下：A．如果公司清算后的
剩余财产价值低于 2007 年 5 月
收购报告书 31 日评估值，则中住地产以现
或权益变动 中住地产开 金补足；B．上述公司从 2007 2008 年 05 月
持续履行 按承诺履行
报告书中所 发有限公司 年 5 月 31 日至清理时不发生或 19 日
作承诺 有负债等其它影响上市公司权
益的或有事项。如果期间发生
影响上市公司权益的或有事
项，则中住地产承担发生或有
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中交地产股份有限公司 2018 年第三季度报告正文
事项之损失。
通过划分区域市场避免同业竞 2015 年 7 月，地产集团
争，包括：A.我公司重组完成 通过无偿划转方式受让
后，在我公司及其控股子公司 取得中房集团持有的中
已有房地产业务及拟开展房地 住地产 100%股权，成为
产业务的城市或地区重庆、四 我公司的间接控股股东。
川、贵州、广西、陕西、湖南、 公司就中房集团承诺事
湖北等，中房集团及中房集团 项向地产集团进行了问
控制的其他企业不会直接或以 询，地产集团回函表示：
合作、参股等任何间接方式从 根据中国证监会的相关
事新的可能对我公司构成竞争 要求，对于中房集团尚未
的房地产业务，包括但不限于 履行完毕且适用于中交
房地产开发、销售、租赁及物 房地产的承诺，地产集团
业管理业务等；B.对于我公司 承诺予以承接并继续履
重组前中房集团及中房集团控 行相关义务。地产集团曾
中国房地产
制的其他企业在上述我公司开 于 2016 年 2 月筹划与我
开发集团公
展房地产业务的地区已经开 公司的重大资产重组事
司（注：2015
展、尚未完成的可能对我公司 项，并拟在此次重大资产
年 7 月，地产
构成竞争的房地产业务，中房 重组过程中，根据实际情
集团通过无
集团已做出通过转让、委托销 况提出有效可行的同业
偿划转方式
售、委托管理等方式委托与中 2008 年 05 月 竞争问题解决方案，后由
受让取得中 持续履行
房集团不具有关系的第三方继 19 日 于重组方案存在重大不
房集团持有
续经营的安排，中房集团仍享 确定事项，我公司于 2016
的中住地产
有收益权；C.我公司重组完成 年 6 月终止本次重大资
100%股权，地
后，在我公司开展房地产业务 产重组。为尽量减少和避
产集团成为
的地区，如中房集团或中房集 免同业竞争情况,2017 年
我公司间接
团控制的其他企业有任何商机 4 月，地产集团与我公司
控股股东）
可从事、参与从事可能对我公 于签订《托管协议》，将
司构成竞争的房地产业务，中 中交置业有限公司的经
房集团保证将该等商业机会通 营管理权委托给我公司
知我公司，我公司在通知指定 行使。2017 年 12 月，中
的合理期间内作出愿意利用该 交置业与我公司签订《股
等商业机会的肯定答复的，我 权转让协议》，将华通置
公司将享有取得该商业机会的 业有限公司 100%股权转
优先权；如果我公司放弃该商 让给我公司。对于中交房
业机会，中房集团保证在该房 地产及下属控股子公司
地产项目进入实质销售或经营 与我公司业务的同业竞
阶段时，将该等房地产项目转 争事项，地产集团将继续
让或委托给中房集团不具有关 按照实际情况和证券监
联关系的第三方，中房集团仍 管部门的要求，逐步规范
享有收益权。 和解决。
资产重组时
所作承诺
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中交地产股份有限公司 2018 年第三季度报告正文
首次公开发
行或再融资
时所作承诺
股权激励承
诺
其他对公司
中小股东所
作承诺
承诺是否按
是
时履行
四、对 2018 年度经营业绩的预计
预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及原因说明
□ 适用 √ 不适用
五、证券投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在证券投资。
六、委托理财
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托理财。
七、衍生品投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
八、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表
√ 适用 □ 不适用
接待时间 接待方式 接待对象类型 调研的基本情况索引
2018 年 07 月 05 日 电话沟通 个人 问询主营业务进展情况。提供已披露的定期报告及信息披露相关资料。
2018 年 07 月 13 日 书面问询 个人 问询公司关于混改的情况。提供已披露的定期报告及信息披露相关资料。
2018 年 07 月 16 日 电话沟通 个人 问询业绩预告情况。提供已披露的定期报告及信息披露相关资料。
2018 年 09 月 11 日 书面问询 个人 问询公司人事变动情况。提供已披露的定期报告及信息披露相关资料。
2018 年 09 月 13 日 电话沟通 个人 问询定向增发进展情况。提供已披露的定期报告及信息披露相关资料。
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中交地产股份有限公司 2018 年第三季度报告正文
九、违规对外担保情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无违规对外担保情况。
十、控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金。
中交地产股份有限公司董事会
2018 年 10 月 30 日
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