中交地产股份有限公司 2018 年第三季度报告全文
中交地产股份有限公司
2018 年第三季度报告
2018 年 10 月
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中交地产股份有限公司 2018 年第三季度报告全文
第一节 重要提示
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证季度报告内容的真
实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本次季报的董事会会议。
公司负责人蒋灿明、主管会计工作负责人刘兵及会计机构负责人(会计主管
人员)陈少国声明：保证季度报告中财务报表的真实、准确、完整。
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第二节 公司基本情况
一、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
本报告期末 上年度末 本报告期末比上年度末增减
总资产（元） 39,475,830,477.38 32,722,664,602.22 20.64%
归属于上市公司股东的净资产
2,237,796,812.24 2,095,494,182.48 6.79%
（元）
本报告期比上年同期 年初至报告期末比上
本报告期 年初至报告期末
增减 年同期增减
营业收入（元） 411,981,810.89 -31.94% 3,589,086,663.27 150.93%
归属于上市公司股东的净利润
-7,457,646.29 -104.81% 295,710,449.96 104.93%
（元）
归属于上市公司股东的扣除非经
-36,757,658.81 -8.45% 158,292,265.15 232.16%
常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额
-- -- 3,311,559,079.43 212.62%
（元）
基本每股收益（元/股） -0.020 -103.85% 0.660 34.69%
稀释每股收益（元/股） -0.020 -103.85% 0.660 34.69%
加权平均净资产收益率 -0.33% 减少 8.87 个百分点 13.49% 增加 7.41 个百分点
非经常性损益项目和金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 年初至报告期期末金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 542,090.73
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统
38,844,187.51 项目公司收到政府补助
一标准定额或定量享受的政府补助除外）
对合联营企业提供财务资助的
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 108,894,445.34
利息收入
受托经营取得的托管费收入 2,122,641.51
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 710,199.35
报告期内因通过增资引入战略
其他符合非经常性损益定义的损益项目 66,767,706.78 投资者导致佛山香颂置业有限
公司、佛山中交房地产开发有限
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公司和成都中交花源美庐置业
公司不再纳入合并范围产生的
收益。
减：所得税影响额 52,109,349.43
少数股东权益影响额（税后） 28,353,736.98
合计 137,418,184.81 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
二、报告期末股东总数及前十名股东持股情况表
1、普通股股东和表决权恢复的优先股股东总数及前 10 名股东持股情况表
单位：股
报告期末表决权恢
报告期末普通股股东总数 9,310 复的优先股股东总 0
数（如有）
前 10 名股东持股情况
持有有限售 质押或冻结情况
股东名称 股东性质 持股比例 持股数量 条件的股份
股份状态 数量
数量
中住地产开发有限公司 国有法人 53.32% 237,690,352
重庆渝富资产经营管理集团有
国有法人 10.69% 47,634,364 质押 18,195,000
限公司
湖南华夏投资集团有限公司 境内非国有法人 6.45% 28,746,853 质押 19,875,000
西安紫薇地产开发有限公司 国有法人 3.36% 14,996,766
彭程 境内自然人 1.64% 7,322,850
南华期货股份有限公司－南华
其他 1.47% 6,530,927
期货银叶 2 号资产管理计划
北京鼎汇科技有限公司 境内非国有法人 0.87% 3,888,900
北京盛泽鑫科技发展有限公司 境内非国有法人 0.55% 2,443,050
张蕾 境内非国有法人 0.44% 1,941,423
周海群 境内非国有法人 0.43% 1,938,382
前 10 名无限售条件股东持股情况
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股份种类
股东名称 持有无限售条件股份数量
股份种类 数量
中住地产开发有限公司 237,690,352 人民币普通股 237,690,352
重庆渝富资产经营管理集团有限公司 47,634,364 人民币普通股 47,634,364
湖南华夏投资集团有限公司 28,746,853 人民币普通股 28,746,853
西安紫薇地产开发有限公司 14,996,766 人民币普通股 14,996,766
彭程 7,322,850 人民币普通股 7,322,850
南华期货股份有限公司－南华期货银叶 2 号资产
6,530,927 人民币普通股 6,530,927
管理计划
北京鼎汇科技有限公司 3,888,900 人民币普通股 3,888,900
北京盛泽鑫科技发展有限公司 2,443,050 人民币普通股 2,443,050
张蕾 1,941,423 人民币普通股 1,941,423
周海群 1,938,382 人民币普通股 1,938,382
湖南华夏投资集团有限公司与彭程存在一致行动关系。除此之外，
上述股东关联关系或一致行动的说明
公司未知其余前十名股东之间是否存在关联关系或一致行动关系。
前 10 名普通股股东参与融资融券业务情况说明 北京鼎汇科技有限公司通过普通证券账户持有 378,300 股，通过信
（如有） 用证券账户持有 3,510,600 股，合计持有 3,888,900 股。
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□ 是 √ 否
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
2、优先股股东总数及前 10 名优先股股东持股情况表
□ 适用 √ 不适用
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第三节 重要事项
一、报告期主要财务数据、财务指标发生变动的情况及原因
√ 适用 □ 不适用
1、资产负债表
项目 期初余额 期末余额 变化比率 变动原因
应收票据及应收账款 2,385,606.43 16,243,305.78 580.89% 主要为公司应收购房款增加
预付账款 19,725,896.71 336,349,616.64 1605.12% 主要为公司预付工程款及预付土地款增加
其他应收款 883,107,829.69 5,244,921,044.34 493.92% 主要为公司应收合联营项目借款及借款利息增加
其他流动资产 612,220,226.68 1,279,748,592.66 109.03% 主要为预缴税费的增加
长期股权投资 681,430,717.47 912,738,932.09 33.94% 主要为公司增加对合联营企业的投资
递延所得税资产 137,594,515.81 233,609,608.16 69.78% 主要为本期项目公司可抵扣亏损增加
短期借款 1,050,000,000.00 -100.00% 主要为公司归还借款
应付票据及应付账款 2,047,024,188.11 2,711,421,161.48 32.46% 主要为应付土地款增加
预收账款 8,993,492,575.33 17,141,420,030.44 90.60% 主要为预售购房款增加
应付职工薪酬 85,421,052.14 32,898,512.16 -61.49% 主要为公司支付了去年年末计提的奖金
应交税费 555,186,197.60 325,893,594.16 -41.30% 主要为公司支付了去年年末计提的所得税
其他应付款 5,029,872,408.97 2,123,559,753.39 -57.78% 主要为项目公司偿还了部分股东借款及部分股东
借款由短期调整为长期
其他流动负债 9,759,207.97 17,950,880.48 83.94% 主要为待转销项税增加
长期借款 5,403,773,902.56 8,508,662,287.02 57.46% 主要为公司本期金融机构借款增加
应付债券 3,150,911,621.79 1,161,438,629.15 -63.14% 主要为部分应付债券重分类到一年内到期的非流
动负债及偿还了部分到期债券
长期应付款 1,068,610,325.76 1,592,762,563.99 49.05% 主要为部分股东借款由短期调整为长期
递延所得税负债 19,458,651.53 44,118,427.01 126.73% 主要为本期已确认但未实际收到利息收入产生应
纳税暂时性差异增加
实收资本 297,193,885.00 445,790,827.00 50.00% 主要为送红股所致
2、利润表
项目 本期发生额 上期发生额 变化比率 变动原因
营业收入 3,589,086,663.27 1,430,329,241.84 150.93% 本期同比交房面积增加导致结转的营业收入增加
营业成本 2,203,941,861.11 1,066,201,810.21 106.71% 本期同比交房面积增加导致结转的营业成本增加
营业税金及附加 318,695,941.66 70,581,174.41 351.53% 本期同比营业收入增加导致税费增加
财务费用 154,591,669.08 53,640,985.29 188.20% 本期外部借款增加，利息增加
资产减值损失 8,808,733.33 -100.00% 上期部分项目车位出现减值迹象，本期无此因素
投资收益 -10,233,136.10 194,412,462.88 -105.26% 上期华通公司处置子公司产生的收益较多
其他收益 216,787.51 100.00% 本期项目公司发生车位补贴收益
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营业外收入 39,916,386.14 1,638,968.70 2335.46% 本期项目公司收到与日常活动无关的政府补助
所得税费用 172,976,164.91 -16,216,545.93 1166.66% 本期利润增加导致所得税费用增加
3、现金流量表
项 目 本期发生额 上期发生额 变化比率 变动原因
销售商品、提供劳务收到的现金 11,953,894,526.99 7,973,960,897.37 49.91% 本期预收购房款增加
购买商品、接受劳务支付的现金 5,714,286,790.99 8,609,348,883.07 -33.63% 本期支付的土地款及工程款增加
支付给职工以及为职工支付的现 237,084,099.11 168,066,216.42 41.07% 本期支付职工薪酬增加
金
支付的各项税费 1,568,464,433.85 684,121,200.16 129.27% 本期预售项目增加，支付的税费对应增加
收回投资收到的现金 1,900,521,818.71 100.00% 本期收回合营项目借款本金
取得投资收益收到的现金 84,173,474.37 199,872,553.70 -57.89% 上期华通公司处置子公司产生的收益较多
处置固定资产、无形资产和其他长 8,433,980.00 780,000.00 981.28% 本期处置部分车辆及电脑，及本期收到上
期资产所收回的现金净额 年年末处置部分房产的款项
购建固定资产、无形资产和其他长 11,328,944.76 29,594,662.41 -61.72% 上期公司房屋建筑物装修费较多
期资产所支付的现金
投资支付的现金 2,773,552,893.06 2,034,400,000.00 36.33% 主要为公司增加对合联营企业的投资
取得子公司及其他营业单位支付 48,413,150.73 -100.00% 上期公司购买惠州中交地产开发有限公
的现金净额 司及苏州华投投资有限公司股权
支付其他与投资活动有关的现金 74,524,400.11 100.00% 本期因通过增资形式引入战略投资者导
致佛山香颂置业有限公司、佛山中交房地
产开发有限公司和成都中交花源美庐置
业有限公司不再纳入合并范围
吸收投资收到的现金 35,900,000.00 129,400,000.00 -72.26% 上期收到少数股东投资款较多
收到其他与筹资活动有关的现金 18,900,000.00 1,623,338.41 1064.27% 本期公司收到银行、信托公司等退回贷款
相关费用
偿还债务所支付的现金 9,749,192,018.13 2,937,695,664.30 231.87% 主要为公司偿还金融机构及关联方借款增加
分配股利、利润或偿付利息所支付 889,381,205.56 549,235,277.37 61.93% 主要为公司偿还金融机构及关联方借款
的现金 利息增加
支付其他与筹资活动有关的现金 45,889,704.63 268,774,785.25 -82.93% 上期华通公司购买大丰项目少数股权
二、重要事项进展情况及其影响和解决方案的分析说明
√ 适用 □ 不适用
（一）报告期内公司各项目主要财务及经营指标
截至2018年9月30日（未经审计），公司总资产3,947,583.05万元，总负债3,544,100.74万元，归属于上市公司股东的净资产
223,779.68万元；2018年1-9月公司实现营业收入358,908.67万元，实现利润总额61,538.06万元，实现归属于上市公司股东净
利润29,571.04万元。
2018年1-9月年公司房地产项目实现签约销售面积88.52万平方米，签约销售金额1,061,874万元，回款金额1,179,071万元。报
告期内，公司主营业务利润主要来源于房地产业务，主营业务构成未发生重大变化。
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（二）非公开发行A股工作的进展
2018年10月22日，公司召开第七届董事会第七十三次会议和第七届监事会第十七次会议，审议通过了《关于终止公司2016
年非公开发行股票事项并撤回申请文件的议案》，经综合考虑监管政策及资本市场外部环境的变化，同意我司决定终止本次
本非公开发行股票事项并向中国证监会申请撤回非公开发行股票的申请文件。
（三）控股股东权益变动的进展
2018年8月7日，我司收到控股股东中住地产开发有限公司（以下简称“中住地产”）书面通知，经中国交通建设集团有限公司
（以下简称“中交集团”）批准，中交房地产集团有限公司（以下简称“地产集团”）与中住地产拟进行吸收合并。本次合并完
成后，地产集团作为本次合并的存续方继续存续，中住地产作为本次合并的被合并方将办理注销登记手续，其全部资产、负
债、业务及其他一切权利与义务由地产集团承接与承继。2018年10月12日和10月23日，我司披露了地产集团及相关中介机构
对中国证监会反馈意见的回复及修订文件。
（四）其他重要事项
重要事项概述 披露日期 临时报告披露网站查询索引
2018 年 7 月 19 日，公司召开第七届董事会第六十八次会议，审议通过
了《关于对控股子公司中交金汇置业有限公司增资的议案》、《关于控
股子公司中房（苏州）地产有限公司对中房（南京）地产有限公司增
本事项已在《中国证券报》、 证
资的议案》、了《关于为佛山中交房地产开发有限公司提供财务资助的
券时报》、《上海证券报》、《证
议案》、《关于为佛山香颂置业有限公司提供财务资助的议案》、《关于
2018 年 07 月 20 日 券日报》及巨潮资讯网上披露，
为中交（天津）置业有限公司提供财务资助的议案》、《关于放弃中交
公告编号 2018-76、77、78、
富力（北京）置业有限公司 10%股权优先收购权的议案》、《关于为中
79、80、81。
交富力（北京）置业有限公司引入投资方事宜签署<补偿协议>、<债权
债务确认协议>的议案》、《关于为中交（嘉兴）置业有限公司提供担保
的议案》、《关于召开 2018 年第五次临时股东大会的议案》
2018 年 8 月 28 日，公司召开第七届董事会第六十九次会议，审议通过
了《关于追溯调整母公司财务报表期初数据的议案》、《关于<中交地产
股份有限公司 2018 年半年度报告>及摘要的议案》、《关于<中交地产股
份有限公司在中交财务有限公司办理存贷款业务的风险持续评估报
告>的议案》、《关于建立<员工管理制度>的议案》、《关于开展供应链金
融资产证券化业务的议案》、《关于为控股公司中房（南京）地产有限 本事项已在《中国证券报》、 证
公司提供担保的议案》、《关于为参股公司佛山中交房地产开发有限公 券时报》、《上海证券报》、《证
司提供担保的议案》、《关于为参股公司佛山香颂置业有限公司提供担 券日报》及巨潮资讯网上披露，
2018 年 08 月 30 日
保的议案》、《关于调整收购杭州康欣置业有限公司 50%股权暨提供财 公告编号 2018-90、91、92、
务资助事项的议案》、《关于对长沙金泰置业有限公司增资暨提供财务 93、94、95、96、97、98、99、
资助的议案》、《关于全资子公司深圳中交房地产有限公司对外投资设 100。
立合资公司议案》、《关于全资子公司深圳中交房地产有限公司对外提
供财务资助的议案》、《关于全资子公司深圳中交房地产有限公司对首
铸二号（东莞）房地产有限公司增资暨提供财务资助的议案》、《关于
全资子公司华通置业有限公司对外投资设立项目公司的议案》、《关于
召开 2018 年第六次临时股东大会的议案》。
2018 年 9 月 12 日，公司召开第七届董事会第七十次会议，审议通过了 本事项已在《中国证券报》、 证
《关于聘任耿忠强先生为中交地产股份有限公司总裁的议案》、《关于 2018 年 09 月 13 日 券时报》、《上海证券报》、《证
中交地产股份有限公司向中交房地产集团有限公司借款到期续借的关 券日报》及巨潮资讯网上披露，
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联交易议案》 公告编号 2018-104、105。
本事项已在《中国证券报》、 证
2018 年 9 月 19 日，公司召开第七届董事会第七十一次会议，审议通过
券时报》、《上海证券报》、《证
了《关于中交地产股份有限公司更换会计师事务所的议案》、《关于中 2018 年 09 月 20 日
券日报》及巨潮资讯网上披露，
交地产股份有限公司 2018 年度经营业绩考核指标及目标值的议案》。
公告编号 2018-108、109。
2018 年 9 月 19 日，公司召开第七届董事会第七十一次会议，审议通过
了《关于向佛山香颂置业有限公司提供财务资助的议案》、《关于向佛
本事项已在《中国证券报》、 证
山中交房地产开发有限公司提供财务资助的议案》、《中交地产股份有
券时报》、《上海证券报》、《证
限公司关于公司符合非公开发行公司债券条件的议案》、《中交地产股
2018 年 09 月 28 日 券日报》及巨潮资讯网上披露，
份有限公司关于非公开发行公司债券方案的议案》、《中交地产股份有
公告编号 2018-110、111、112、
限公司关于提请股东大会授权董事会及董事会授权人士全权办理本次
113。
非公开发行公司债券全部事宜的议案》、《关于召开 2018 年第八次临时
股东大会的议案》。
三、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内超期未履行
完毕的承诺事项
√ 适用 □ 不适用
承诺事由 承诺方 承诺类型 承诺内容 承诺时间 承诺期限 履行情况
公司控股股东中住地产特别承
诺，其在定向发行中认购的本公
司股份自公司股权分置改革实
施之日起的三十六个月之内不
中住地产开 2008 年 05
股改承诺 上市交易或转让；自其持有的我 持续履行 按承诺履行
发有限公司 月 19 日
公司股份锁定期满之日起，若我
公司股价未达到 20 元/股，中住
地产将不通过证券交易所出售
其所持的股份。
对于上海中住，中住地产承诺如
下：A．如果公司清算后的剩余
财产价值低于 2007 年 5 月 31 日
评估值，则中住地产以现金补
中住地产开 足；B．上述公司从 2007 年 5 月 2008 年 05
持续履行 按承诺履行
发有限公司 31 日至清理时不发生或有负债 月 19 日
收购报告书或
等其它影响上市公司权益的或
权益变动报告
有事项。如果期间发生影响上市
书中所作承诺
公司权益的或有事项，则中住地
产承担发生或有事项之损失。
中国房地产 通过划分区域市场避免同业竞 2015 年 7 月，地产集团通
开发集团公 争，包括： 2008 年 05 过无偿划转方式受让取
持续履行
司（注：2015 在我公司及其控股子公司已有 月 19 日 得中房集团持有的中住
年 7 月，地产 房地产业务及拟开展房地产业 地产 100%股权，成为我
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集团通过无 务的城市或地区重庆、四川、贵 公司的间接控股股东。公
偿划转方式 州、广西、陕西、湖南、湖北等， 司就中房集团承诺事项
受让取得中 中房集团及中房集团控制的其 向地产集团进行了问询，
房集团持有 他企业不会直接或以合作、参股 地产集团回函表示：根据
的中住地产 等任何间接方式从事新的可能 中国证监会的相关要求，
100%股权，地 对我公司构成竞争的房地产业 对于中房集团尚未履行
产集团成为 务，包括但不限于房地产开发、 完毕且适用于中交房地
我公司间接 销售、租赁及物业管理业务等； 产的承诺，地产集团承诺
控股股东） B.对于我公司重组前中房集团及 予以承接并继续履行相
中房集团控制的其他企业在上 关义务。地产集团曾于
述我公司开展房地产业务的地 2016 年 2 月筹划与我公
区已经开展、尚未完成的可能对 司的重大资产重组事项，
我公司构成竞争的房地产业务， 并拟在此次重大资产重
中房集团已做出通过转让、委托 组过程中，根据实际情况
销售、委托管理等方式委托与中 提出有效可行的同业竞
房集团不具有关系的第三方继 争问题解决方案，后由于
续经营的安排，中房集团仍享有 重组方案存在重大不确
收益权；C.我公司重组完成后， 定事项，我公司于 2016
在我公司开展房地产业务的地 年 6 月终止本次重大资产
区，如中房集团或中房集团控制 重组。为尽量减少和避免
的其他企业有任何商机可从事、 同业竞争情况,2017 年 4
参与从事可能对我公司构成竞 月，地产集团与我公司于
争的房地产业务，中房集团保证 签订《托管协议》，将中
将该等商业机会通知我公司，我 交置业有限公司的经营
公司在通知指定的合理期间内 管理权委托给我公司行
作出愿意利用该等商业机会的 使。2017 年 12 月，中交
肯定答复的，我公司将享有取得 置业与我公司签订《股权
该商业机会的优先权；如果我公 转让协议》，将华通置业
司放弃该商业机会，中房集团保 有限公司 100%股权转让
证在该房地产项目进入实质销 给我公司。对于中交房地
售或经营阶段时，将该等房地产 产及下属控股子公司与
项目转让或委托给中房集团不 我公司业务的同业竞争
具有关联关系的第三方，中房集 事项，地产集团将继续按
团仍享有收益权。 照实际情况和证券监管
部门的要求，逐步规范和
解决。
资产重组时所
作承诺
首次公开发行
或再融资时所
作承诺
股权激励承诺
其他对公司中
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中交地产股份有限公司 2018 年第三季度报告全文
小股东所作承
诺
承诺是否按时
是
履行
四、对 2018 年度经营业绩的预计
预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及原因说明
□ 适用 √ 不适用
五、证券投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在证券投资。
六、委托理财
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托理财。
七、衍生品投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
八、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表
√ 适用 □ 不适用
接待时间 接待方式 接待对象类型 调研的基本情况索引
2018 年 07 月 05 日 电话沟通 个人 问询主营业务进展情况。提供已披露的定期报告及信息披露相关资料。
2018 年 07 月 13 日 书面问询 个人 问询公司关于混改的情况。提供已披露的定期报告及信息披露相关资料。
2018 年 07 月 16 日 电话沟通 个人 问询业绩预告情况。提供已披露的定期报告及信息披露相关资料。
2018 年 09 月 11 日 书面问询 个人 问询公司人事变动情况。提供已披露的定期报告及信息披露相关资料。
2018 年 09 月 13 日 电话沟通 个人 问询定向增发进展情况。提供已披露的定期报告及信息披露相关资料。
九、违规对外担保情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无违规对外担保情况。
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中交地产股份有限公司 2018 年第三季度报告全文
十、控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金。
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中交地产股份有限公司 2018 年第三季度报告全文
第四节 财务报表
一、财务报表
1、合并资产负债表
编制单位：中交地产股份有限公司
单位：元
项目 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 5,508,706,465.58 5,012,638,752.26
结算备付金
拆出资金
以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据及应收账款 16,243,305.78 2,385,606.43
其中：应收票据
应收账款
预付款项 336,349,616.64 19,725,896.71
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 5,244,921,044.34 883,107,829.69
买入返售金融资产
存货 24,286,216,605.47 23,622,977,717.61
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 1,279,748,592.66 612,220,226.68
流动资产合计 36,672,185,630.47 30,153,056,029.38
非流动资产：
发放贷款及垫款
可供出售金融资产 500,000.00 500,000.00
持有至到期投资
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中交地产股份有限公司 2018 年第三季度报告全文
长期应收款 1,167,760,996.95 1,234,066,257.71
长期股权投资 912,738,932.09 681,430,717.47
投资性房地产 382,832,335.95 396,614,807.96
固定资产 54,304,281.41 56,808,391.16
在建工程 231,258.62
生产性生物资产
油气资产
无形资产 5,476,121.07 4,854,941.83
开发支出
商誉
长期待摊费用 46,191,312.66 57,738,940.90
递延所得税资产 233,609,608.16 137,594,515.81
其他非流动资产
非流动资产合计 2,803,644,846.91 2,569,608,572.84
资产总计 39,475,830,477.38 32,722,664,602.22
流动负债：
短期借款 1,050,000,000.00
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据及应付账款 2,711,421,161.48 2,047,024,188.11
预收款项 17,141,420,030.44 8,993,492,575.33
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 32,898,512.16 85,421,052.14
应交税费 325,893,594.16 555,186,197.60
其他应付款 2,123,559,753.39 5,029,872,408.97
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
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中交地产股份有限公司 2018 年第三季度报告全文
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 1,774,375,312.18 1,560,400,000.00
其他流动负债 17,950,880.48 9,759,207.97
流动负债合计 24,127,519,244.29 19,331,155,630.12
非流动负债：
长期借款 8,508,662,287.02 5,403,773,902.56
应付债券 1,161,438,629.15 3,150,911,621.79
其中：优先股
永续债
长期应付款 1,592,762,563.99 1,068,610,325.76
长期应付职工薪酬
预计负债 3,066,262.74 3,176,437.90
递延收益 3,439,964.03 3,654,369.54
递延所得税负债 44,118,427.01 19,458,651.53
其他非流动负债
非流动负债合计 11,313,488,133.94 9,649,585,309.08
负债合计 35,441,007,378.23 28,980,740,939.20
所有者权益：
股本 445,790,827.00 297,193,885.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 467,046,702.99 465,913,702.99
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 95,262,916.77 95,262,916.77
一般风险准备
未分配利润 1,229,696,365.48 1,237,123,677.72
归属于母公司所有者权益合计 2,237,796,812.24 2,095,494,182.48
少数股东权益 1,797,026,286.91 1,646,429,480.54
所有者权益合计 4,034,823,099.15 3,741,923,663.02
负债和所有者权益总计 39,475,830,477.38 32,722,664,602.22
法定代表人：蒋灿明 主管会计工作负责人：刘兵 会计机构负责人：陈少国
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中交地产股份有限公司 2018 年第三季度报告全文
2、母公司资产负债表
单位：元
项目 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 224,581,480.28 269,008,835.04
以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融资产
衍生金融资产
应收票据及应收账款
其中：应收票据
应收账款
预付款项 2,900,393.30 1,995,328.64
其他应收款 3,959,315,501.18 2,568,119,935.86
存货
持有待售资产
一年内到期的非流动资产 30,600,000.00
其他流动资产 713,131.00 527,930.17
流动资产合计 4,187,510,505.76 2,870,252,029.71
非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款 1,068,320,996.95 2,043,819,700.91
长期股权投资 3,940,484,987.04 3,550,993,000.52
投资性房地产
固定资产 4,459,898.77 4,331,605.32
在建工程
生产性生物资产
油气资产
无形资产 4,542,228.19 3,642,099.45
开发支出
商誉
长期待摊费用 7,070,034.67 11,169,435.58
递延所得税资产 64,913,075.96 16,330,773.24
其他非流动资产
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中交地产股份有限公司 2018 年第三季度报告全文
非流动资产合计 5,089,791,221.58 5,630,286,615.02
资产总计 9,277,301,727.34 8,500,538,644.73
流动负债：
短期借款
以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融负债
衍生金融负债
应付票据及应付账款
预收款项 322,575.43 757,495.02
应付职工薪酬 12,424,373.01 23,154,641.33
应交税费 1,335,082.08 154,137,906.59
其他应付款 3,059,799,566.02 2,190,683,773.78
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 1,774,375,312.18 125,000,000.00
其他流动负债 8,927,392.88 1,713,591.18
流动负债合计 4,857,184,301.60 2,495,447,407.90
非流动负债：
长期借款 380,000,000.00
应付债券 1,161,438,629.15 3,150,911,621.79
其中：优先股
永续债
长期应付款 662,743,148.43 452,743,148.43
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 35,992,171.78 7,098,048.20
其他非流动负债
非流动负债合计 2,240,173,949.36 3,610,752,818.42
负债合计 7,097,358,250.96 6,106,200,226.32
所有者权益：
股本 445,790,827.00 297,193,885.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
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中交地产股份有限公司 2018 年第三季度报告全文
资本公积 1,457,534,554.11 1,457,034,554.11
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 94,052,813.54 94,052,813.54
未分配利润 182,565,281.73 546,057,165.76
所有者权益合计 2,179,943,476.38 2,394,338,418.41
负债和所有者权益总计 9,277,301,727.34 8,500,538,644.73
3、合并本报告期利润表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
一、营业总收入 411,981,810.89 605,320,944.10
其中：营业收入 411,981,810.89 605,320,944.10
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 415,856,547.40 672,622,187.59
其中：营业成本 220,872,502.67 470,750,768.10
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 37,605,830.58 48,269,260.24
销售费用 52,990,419.87 81,409,874.36
管理费用 59,299,745.19 51,924,878.74
研发费用
财务费用 45,088,049.09 11,458,672.82
其中：利息费用
利息收入
资产减值损失 8,808,733.33
18
中交地产股份有限公司 2018 年第三季度报告全文
加：其他收益 50,927.97
投资收益（损失以“－”号填
6,636,463.65 196,425,122.17
列）
其中：对联营企业和合营
6,636,463.65 -3,447,431.53
企业的投资收益
公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
汇兑收益（损失以“-”号填
列）
资产处置收益（损失以“-”号
367,873.63 151,732.35
填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 3,180,528.74 129,275,611.03
加：营业外收入 645,765.84 -27,699.78
减：营业外支出 -17,180.00 57,008.41
四、利润总额（亏损总额以“－”号填
3,843,474.58 129,190,902.84
列）
减：所得税费用 -242,230.81 -16,246,503.01
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 4,085,705.39 145,437,405.85
（一）持续经营净利润（净亏损
以“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损
以“－”号填列）
归属于母公司所有者的净利润 -7,457,646.29 154,935,231.56
少数股东损益 11,543,351.68 -9,497,825.71
六、其他综合收益的税后净额
归属母公司所有者的其他综合收益
的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他
综合收益
1.重新计量设定受益计划
变动额
2.权益法下不能转损益的
其他综合收益
（二）将重分类进损益的其他综
合收益
1.权益法下可转损益的其
他综合收益
19
中交地产股份有限公司 2018 年第三季度报告全文
2.可供出售金融资产公允
价值变动损益
3.持有至到期投资重分类
为可供出售金融资产损益
4.现金流量套期损益的有
效部分
5.外币财务报表折算差额
6.其他
归属于少数股东的其他综合收益的
税后净额
七、综合收益总额 4,085,705.39 145,437,405.85
归属于母公司所有者的综合收益
-7,457,646.29 154,935,231.56
总额
归属于少数股东的综合收益总额 11,543,351.68 -9,497,825.71
八、每股收益：
（一）基本每股收益 -0.020 0.52
（二）稀释每股收益 -0.020 0.52
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：元，上期被合并方实现的净利润为：元。
法定代表人：蒋灿明 主管会计工作负责人：刘兵 会计机构负责人：陈少国
4、母公司本报告期利润表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
一、营业收入 73,480,201.20 49,239,142.19
减：营业成本 85,931,166.36 56,825,863.82
税金及附加 315,938.68 5,999.37
销售费用
管理费用 23,500,792.74 20,965,861.89
研发费用
财务费用 132,492.79 -434,725.59
其中：利息费用
利息收入
资产减值损失
加：其他收益
投资收益（损失以“－”号填 33,885,815.18 27,300,000.00
20
中交地产股份有限公司 2018 年第三季度报告全文
列）
其中：对联营企业和合营企
5,885,815.18
业的投资收益
公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
资产处置收益（损失以“-”号
122,281.56
填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填列） -2,392,092.63 -823,857.30
加：营业外收入 -98,229.56 0.27
减：营业外支出
三、利润总额（亏损总额以“－”号填
-2,490,322.19 -823,857.03
列）
减：所得税费用 -9,094,034.35 -7,030,964.26
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 6,603,712.16 6,207,107.23
（一）持续经营净利润（净亏损
以“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损
以“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他
综合收益
1.重新计量设定受益计划
变动额
2.权益法下不能转损益的
其他综合收益
（二）将重分类进损益的其他综
合收益
1.权益法下可转损益的其
他综合收益
2.可供出售金融资产公允
价值变动损益
3.持有至到期投资重分类
为可供出售金融资产损益
4.现金流量套期损益的有
效部分
5.外币财务报表折算差额
6.其他
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中交地产股份有限公司 2018 年第三季度报告全文
六、综合收益总额 6,603,712.16 6,207,107.23
七、每股收益：
（一）基本每股收益
（二）稀释每股收益
5、合并年初到报告期末利润表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
一、营业总收入 3,589,086,663.27 1,430,329,241.84
其中：营业收入 3,589,086,663.27 1,430,329,241.84
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 3,003,573,528.01 1,515,380,352.31
其中：营业成本 2,203,941,861.11 1,066,201,810.21
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 318,695,941.66 70,581,174.41
销售费用 147,589,648.64 174,595,293.86
管理费用 178,754,407.52 141,552,355.21
研发费用
财务费用 154,591,669.08 53,640,985.29
其中：利息费用 184,429,491.56 97,297,544.82
利息收入 30,903,351.78 45,959,244.19
资产减值损失 8,808,733.33
加：其他收益 216,787.51
投资收益（损失以“－”号填
-10,233,136.10 194,412,462.88
列）
其中：对联营企业和合营企 -77,000,842.87 -5,460,090.82
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中交地产股份有限公司 2018 年第三季度报告全文
业的投资收益
公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
汇兑收益（损失以“-”号填
列）
资产处置收益（损失以“-”号
542,090.73 731,417.93
填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 576,038,877.40 110,092,770.34
加：营业外收入 39,916,386.14 1,638,968.70
减：营业外支出 574,691.91 270,566.60
四、利润总额（亏损总额以“－”号填
615,380,571.63 111,461,172.44
列）
减：所得税费用 172,976,164.91 -16,216,545.93
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 442,404,406.72 127,677,718.37
（一）持续经营净利润（净亏损
442,404,406.72 127,677,718.37
以“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损
以“－”号填列）
归属于母公司所有者的净利润 295,710,449.96 144,297,412.98
少数股东损益 146,693,956.76 -16,619,694.61
六、其他综合收益的税后净额
归属母公司所有者的其他综合收益
的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他
综合收益
1.重新计量设定受益计划
变动额
2.权益法下不能转损益的
其他综合收益
（二）将重分类进损益的其他综
合收益
1.权益法下可转损益的其
他综合收益
2.可供出售金融资产公允
价值变动损益
3.持有至到期投资重分类
为可供出售金融资产损益
23
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4.现金流量套期损益的有
效部分
5.外币财务报表折算差额
6.其他
归属于少数股东的其他综合收益的
税后净额
七、综合收益总额 442,404,406.72 127,677,718.37
归属于母公司所有者的综合收益
295,710,449.96 144,297,412.98
总额
归属于少数股东的综合收益总额 146,693,956.76 -16,619,694.61
八、每股收益：
（一）基本每股收益 0.660 0.49
（二）稀释每股收益 0.660 0.49
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：元，上期被合并方实现的净利润为：元。
6、母公司年初到报告期末利润表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
一、营业收入 237,516,459.35 118,962,262.05
减：营业成本 246,142,648.67 160,331,987.58
税金及附加 790,803.64 74,829.77
销售费用
管理费用 69,375,943.80 59,568,278.63
研发费用
财务费用 114,042.18 -1,080,869.92
其中：利息费用 4,975,807.07
利息收入 4,724,978.73 799,818.94
资产减值损失
加：其他收益
投资收益（损失以“－”号填
-1,308,013.48 46,300,000.00
列）
其中：对联营企业和合营企
-29,308,013.48
业的投资收益
公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
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中交地产股份有限公司 2018 年第三季度报告全文
资产处置收益（损失以“-”号
122,281.56
填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填列） -80,092,710.86 -53,631,964.01
加：营业外收入 31,980.78 0.27
减：营业外支出
三、利润总额（亏损总额以“－”号填
-80,060,730.08 -53,631,963.74
列）
减：所得税费用 -19,706,608.25 -24,989,480.91
四、净利润（净亏损以“－”号填列） -60,354,121.83 -28,642,482.83
（一）持续经营净利润（净亏损
-60,354,121.83 -28,642,482.83
以“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损
以“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他
综合收益
1.重新计量设定受益计划
变动额
2.权益法下不能转损益的
其他综合收益
（二）将重分类进损益的其他综
合收益
1.权益法下可转损益的其
他综合收益
2.可供出售金融资产公允
价值变动损益
3.持有至到期投资重分类
为可供出售金融资产损益
4.现金流量套期损益的有
效部分
5.外币财务报表折算差额
6.其他
六、综合收益总额 -60,354,121.83 -28,642,482.83
七、每股收益：
（一）基本每股收益
（二）稀释每股收益
25
中交地产股份有限公司 2018 年第三季度报告全文
7、合并年初到报告期末现金流量表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 11,953,894,526.99 7,973,960,897.37
客户存款和同业存放款项净增加
额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加
额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
处置以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 1,140,070,148.46 1,177,678,533.88
经营活动现金流入小计 13,093,964,675.45 9,151,639,431.25
购买商品、接受劳务支付的现金 5,714,286,790.99 8,609,348,883.07
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加
额
支付原保险合同赔付款项的现金
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现
237,084,099.11 168,066,216.42
金
支付的各项税费 1,568,464,433.85 684,121,200.16
支付其他与经营活动有关的现金 2,262,570,272.07 2,630,493,281.86
经营活动现金流出小计 9,782,405,596.02 12,092,029,581.51
经营活动产生的现金流量净额 3,311,559,079.43 -2,940,390,150.26
二、投资活动产生的现金流量：
26
中交地产股份有限公司 2018 年第三季度报告全文
收回投资收到的现金 1,900,521,818.71
取得投资收益收到的现金 84,173,474.37 199,872,553.70
处置固定资产、无形资产和其他
8,433,980.00 780,000.00
长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到
的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 1,993,129,273.08 200,652,553.70
购建固定资产、无形资产和其他
11,328,944.76 29,594,662.41
长期资产支付的现金
投资支付的现金 2,773,552,893.06 2,034,400,000.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付
48,413,150.73
的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 74,524,400.11
投资活动现金流出小计 2,859,406,237.93 2,112,407,813.14
投资活动产生的现金流量净额 -866,276,964.85 -1,911,755,259.44
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 35,900,000.00 129,400,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资
35,900,000.00 129,400,000.00
收到的现金
取得借款收到的现金 8,450,418,384.46 9,078,594,380.30
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金 18,900,000.00 1,623,338.41
筹资活动现金流入小计 8,505,218,384.46 9,209,617,718.71
偿还债务支付的现金 9,749,192,018.13 2,937,695,664.30
分配股利、利润或偿付利息支付
889,381,205.56 549,235,277.37
的现金
其中：子公司支付给少数股东的
13,659,634.85
股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 45,889,704.63 268,774,785.25
筹资活动现金流出小计 10,684,462,928.32 3,755,705,726.92
筹资活动产生的现金流量净额 -2,179,244,543.86 5,453,911,991.79
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
五、现金及现金等价物净增加额 266,037,570.72 601,766,582.09
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中交地产股份有限公司 2018 年第三季度报告全文
加：期初现金及现金等价物余额 3,913,931,108.41 2,927,655,950.92
六、期末现金及现金等价物余额 4,179,968,679.13 3,529,422,533.01
8、母公司年初到报告期末现金流量表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 1,182,832,286.65 367,401,740.30
经营活动现金流入小计 1,182,832,286.65 367,401,740.30
购买商品、接受劳务支付的现金
支付给职工以及为职工支付的现
60,066,137.01 42,998,775.24
金
支付的各项税费 159,619,329.22 974,889.27
支付其他与经营活动有关的现金 106,540,903.53 581,569,812.16
经营活动现金流出小计 326,226,369.76 625,543,476.67
经营活动产生的现金流量净额 856,605,916.89 -258,141,736.37
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 3,825,589,579.01 1,271,308,947.00
取得投资收益收到的现金 153,519,558.38 79,403,774.26
处置固定资产、无形资产和其他
长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到
的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 3,979,109,137.39 1,350,712,721.26
购建固定资产、无形资产和其他
3,482,801.27 2,999,390.05
长期资产支付的现金
投资支付的现金 4,439,394,393.06 1,556,091,804.20
取得子公司及其他营业单位支付
的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 4,442,877,194.33 1,559,091,194.25
投资活动产生的现金流量净额 -463,768,056.94 -208,378,472.99
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中交地产股份有限公司 2018 年第三季度报告全文
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 4,213,000,000.00 5,718,000,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金 500,000.00
筹资活动现金流入小计 4,213,500,000.00 5,718,000,000.00
偿还债务支付的现金 4,261,000,000.00 5,218,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付
385,544,390.17 177,759,048.68
的现金
支付其他与筹资活动有关的现金 4,221,165.13 6,449,361.51
筹资活动现金流出小计 4,650,765,555.30 5,402,208,410.19
筹资活动产生的现金流量净额 -437,265,555.30 315,791,589.81
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
五、现金及现金等价物净增加额 -44,427,695.35 -150,728,619.55
加：期初现金及现金等价物余额 268,013,987.60 183,737,725.37
六、期末现金及现金等价物余额 223,586,292.25 33,009,105.82
二、审计报告
第三季度报告是否经过审计
□ 是 √ 否
公司第三季度报告未经审计。
中交地产股份有限公司董事会
2018 年 10 月 30 日
29