中交地产股份有限公司 2018 年年度报告摘要
证券代码：000736 证券简称：中交地产 公告编号：2019-043
债券代码：112263 债券简称：15 中房债
债券代码：112410 债券简称：16 中房债
债券代码：118858 债券简称：16 中房 02
债券代码：114438 债券简称：19 中交 01
中交地产股份有限公司 2018 年年度报告摘要
一、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒
体仔细阅读年度报告全文。
董事、监事、高级管理人员异议声明
姓名 职务 内容和原因
声明
除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议
未亲自出席董事姓名 未亲自出席董事职务 未亲自出席会议原因 被委托人姓名
非标准审计意见提示
□ 适用 √ 不适用
董事会审议的报告期普通股利润分配预案或公积金转增股本预案
√ 适用 □ 不适用
是否以公积金转增股本
□ 是 √ 否
公司经本次董事会审议通过的普通股利润分配预案为：以 445,790,827 为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 1.90 元（含
税），送红股 2 股（含税），不以公积金转增股本。
董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案
□ 适用 √ 不适用
二、公司基本情况
1、公司简介
股票简称 中交地产 股票代码 000736
股票上市交易所 深圳证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 田玉利 王婷
重庆市渝北区洪湖东路 9 号财富大厦 B 座 重庆市渝北区洪湖东路 9 号财富大厦 B 座
办公地址
9楼 9楼
传真 023-67530016 023-67530016
电话 023-67530016 023-67530016
电子信箱 zfdc000736@163.com zfdc000736@163.com
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中交地产股份有限公司 2018 年年度报告摘要
2、报告期主要业务或产品简介
（一）主营业务及经营模式简述
报告期内，公司从事主要业务为房地产开发业务，产品以刚需及改善住宅为主，主要产品、经营模式等未发生重大变化。截
止2018年底，我公司共持有及参与房地产项目44个（包括并表项目和参股项目），业务主要分布于长三角、珠三角、京津冀
和西南城市群等区域。
（二）行业发展阶段、周期性特点及公司在行业中的地位简述
从宏观经济形势来看，我国经济发展在经历了多年增量扩能的高速增长后，仍处于并将长期处于重要战略机遇期，并转入以
质量提升为主的高质量发展阶段。从房地产行业形势来看，国家对房地产行业的整体调控思路没有变化，但调整政策的靶向
性、科学性以及自主性将进一步增强，核心导向是促进房地产行业平稳健康发展。从房地产行业发展趋势来看，我国城市化
率不断提升，生育政策逐步放开，家庭小型化和结构变化日超显著，上述因素将进一步催生刚性需求，使得改善型居住需求
进一步释放。房地产行业将呈现由高速增长转向高质量发展，行业细分市场进一步分化，城市分化加剧的特点，稳定的利润
和现金流将成为发展趋势。
房地产行业周期转为缓慢，长周期主要受经济增长、人口数量及结构、城市化因素等影响，短周期主要受利率、抵押贷首付
比、税收、土地政策等影响。
公司房地产项目所售产品主要为刚需及改善型住宅产品，项目布局集中于经济较为发达的重点二线城市，2018年度，公司坚
持深化机制，强化效率，进一步优化战略布局及对外合作，公司规模继续扩张，各项经营指标较2017年度有较大幅度的增长。
公司虽在纵向发展水平上取得了明显成绩，但与行业内标杆企业相比较，整体规模仍相对偏小，市场占有率及行业影响力较
为有限，需进一步加强规模化发展，稳健、积极扩大经营规模，提升规模效益。
3、主要会计数据和财务指标
（1）近三年主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
√ 是 □ 否
追溯调整或重述原因
同一控制下企业合并
单位：人民币元
本年比上年增
2017 年 2016 年
2018 年 减
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
营业收入 8,947,567,912.60 5,793,578,805.33 6,260,811,825.25 42.91% 4,729,700,021.39 5,391,664,833.27
归属于上市公司股东的净利
809,869,355.55 617,165,221.61 592,473,854.33 36.69% 115,900,279.15 140,004,349.45
润
归属于上市公司股东的扣除
286,169,403.41 163,973,820.94 163,973,820.94 74.52% 15,829,319.95 15,829,319.95
非经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净
5,796,489,385.73 -3,614,017,892.32 -3,456,403,621.79 -267.70% 157,226,253.68 302,678,121.40
额
基本每股收益（元/股） 1.82 2.080 1.33 36.84% 0.390 0.31
稀释每股收益（元/股） 1.82 2.080 1.33 36.84% 0.390 0.31
增加 7.52 个百分
加权平均净资产收益率 26.57% 21.27% 19.05%
点
4.34% 4.04%
本年末比上年
2017 年末 2016 年末
2018 年末 末增减
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
总资产 40,229,785,544.89 32,722,664,602.22 34,381,972,511.11 17.01% 23,948,819,416.12 25,824,507,052.59
归属于上市公司股东的净资 2,284,986,905.65 2,095,494,182.48 2,874,958,311.64 -20.52% 2,594,869,321.77 3,399,024,818.21
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产
（2）分季度主要会计数据
单位：人民币元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 465,663,598.60 4,279,183,175.76 638,900,864.32 3,563,820,273.92
归属于上市公司股东的净利润 -2,367,293.90 543,804,465.69 -421,261.69 268,853,445.45
归属于上市公司股东的扣除非经
-53,606,177.57 251,672,343.04 -31,577,308.36 119,680,546.30
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -17,311,307.06 2,779,147,723.53 1,065,172,352.89 1,969,480,616.37
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
√ 是 □ 否
由于公司在2018年12月完成收购北京联合置业有限公司100%股权属同一控制下企业合并，需追溯调整报表数据，因此上述
财务指标较已披露季度报告及半年度报告相关财务指标有较大变化。
4、股本及股东情况
（1）普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前 10 名股东持股情况表
单位：股
年度报告披露日前
年度报告披露日 报告期末表决权
报告期末普通 一个月末表决权恢
10,877 前一个月末普通 11,224 恢复的优先股股 0 0
股股东总数 复的优先股股东总
股股东总数 东总数
数
前 10 名股东持股情况
质押或冻结情况
股东名称 股东性质 持股比例 持股数量 持有有限售条件的股份数量
股份状态 数量
中交房地产集
国有法人 53.32% 237,690,352 237,690,352
团有限公司
重庆渝富资产
经营管理集团 国有法人 10.69% 47,634,364 47,634,364 质押 18,195,000
有限公司
湖南华夏投资 境内非国有
5.55% 24,746,853 24,746,853 质押 11,850,000
集团有限公司 法人
西安紫薇地产
国有法人 3.36% 14,996,766 14,996,766
开发有限公司
彭程 境内自然人 1.64% 7,322,850 7,322,850
北京鼎汇科技 境内非国有
0.87% 3,888,900 3,888,900
有限公司 法人
屈月莲 境内自然人 0.45% 2,000,000 2,000,000
张丕 境内自然人 0.45% 2,000,000 2,000,000
张蕾 境内自然人 0.44% 1,941,423 1,941,423
北京石煜扬帆
境内非国有
投资管理有限 0.41% 1,847,805 1,847,805
法人
公司
上述股东关联关系或一致行 湖南华夏投资集团有限公司与彭程存在一致行动关系。除此之外，公司未知其余前十名股东
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动的说明 之间是否存在关联关系或一致行动关系。
参与融资融券业务股东情况 北京鼎汇科技有限公司通过普通证券账户持有 378,300 股，通过信用证券账户持有 3,510,600
说明（如有） 股，合计持有 3,888,900 股。
（2）公司优先股股东总数及前 10 名优先股股东持股情况表
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无优先股股东持股情况。
（3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
5、公司债券情况
公司是否存在公开发行并在证券交易所上市，且在年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑付的公司债券
是
（1）公司债券基本信息
债券名称 债券简称 债券代码 到期日 债券余额（万元） 利率
中房地产股份有限公司
2015 年面向合格投资者公 15 中房债 112263 2020 年 08 月 12 日 70,000 4.22%
开发行公司债券
中房地产股份有限公司
2016 年面向合格投资者公 16 中房债 112410 2021 年 07 月 06 日 47,000 3.69%
开发行公司债券
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中房地产股份有限公司
2016 年非公开发行公司债 16 中房私 118542 2019 年 03 月 11 日 65,300 6.30%
券
中房地产股份有限公司
2016 年非公开发行公司债 16 中房 02 118858 2019 年 09 月 13 日 100,000 3.94%
券（第二期）
报告期内公司债券的付息兑付情况 上述公司债券在报告期内均正常付息。
（2）公司债券最新跟踪评级及评级变化情况
2018年6月，经联合信用评级有限公司综合评估，本公司长期信用等级为AA，本公司发行的15中房债、16中房债信用等级为
AAA，16中房私信用等级为AAA。
联合信用将在债券存续期内，每年发行人公告年报后2个月内对本期债券进行一次定期跟踪评级，并在债券存续期内根据有
关情况进行不定期跟踪评级。跟踪评级结果将在联合信用网站和深圳证券交易所网站予以公布，提醒投资者关注。
（3）截至报告期末公司近 2 年的主要会计数据和财务指标
单位：万元
项目 2018 年 2017 年 同期变动率
资产负债率 89.48% 86.77% 增加 2.71 个百分点
EBITDA 全部债务比 5.18% 4.34% 增加 0.84 个百分点
利息保障倍数 1.72 1.33 29.32%
三、经营情况讨论与分析
1、报告期经营情况简介
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
是
房地产业
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号—上市公司从事房地产业务》的披露要求
（一）报告期全国房地产宏观经济形势、行业政策环境变化简要分析
2018年度，全国房地产调控政策频繁，中央和地方政策对楼市调控基调仍是促进房地产行业稳健发展。中央经济工作会议和
全国住房和城乡建设工作会议的核心导向是促进房地产行业平稳健康发展，构建房地产市场健康发展长效机制，坚持“房住
不炒”定位，因城施策，分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。虽然国家对房地产行业的
整体调控思路没有变化，但调整政策的靶向性、科学性以及自主性将进一步增强。报告期内的房地产行业呈现以下特点：一
是房地产行业整体由高速增长转向高质量发展，企业追求规模和质量的均衡成长，高品质的产品、服务能力及精益化管理将
成为决定房企发展的重要要素。二是房地产行业细分市场进一步分化，房企开始向投资商、开发商、服务商相分离的方向转
变，新产品、新业态不断涌现，消费者进一步细分，房地产业态也更加丰富和多元化。三是房地产告别暴利时代，稳定的利
润和现金流成为发展趋势。四是城市间的分化加剧，优质的工作岗位和教育、医疗、景观等资源将吸引更多的人口聚集，具
备这些条件的城市将成为房企争夺的重点。五是短期来看，在限价政策下，通过高溢价实现盈利的模式遇到瓶颈，保持稳定
的现金回流将成为房地产企业的最优选择。
（二）报告期公司经营情况回顾
财务指标方面：截至2018年12月31日，公司总资产402.30亿元，较上年末增长17.00%，归属于上市公司股东的净资产22.85
亿元，较上年末减少20.52%；2018公司实现营业总收入89.48亿元，较上年同期增长42.91%，实现利润总额15.42亿元，较上
年同期增长47.07%，实现归属于上市公司股东净利润8.10亿元，较上年同期增长36.69%。
经营指标方面：公司在2018年1-12月（合并报表范围项目）实现签约销售面积123.38万平方米，签约销售金额1,487,690万元，
回款金额1,613,312万元。
报告期内，公司经营规模及经营业绩较上一年度均有大幅增长，公司主营业务利润主要来源于房地产业务，主营业务构成未
发生重大变化。
5
中交地产股份有限公司 2018 年年度报告摘要
业务拓展及建设方面：报告期内，公司进一步优化战略布局，北京、天津、宁波、苏州、长沙、武汉等深耕区域再有斩获，
新进入杭州、东莞、石家庄和青岛等经济较为发达城市，总计进入城市达22个，规模效应初步显现；公司进一步丰富投资方
式，加大对外合作力度，在招拍挂取得土地方式之外，通过收并购获取新项目，并与行业内知名企业进一步深化了合作关系；
面对房地产行业调控持续的情况，公司各项目团队扛住压力，坚定信心，控成本，提收益，确保项目经营目标的达成，有力
地支撑了公司业绩的提升。
管理提升方面：一是公司根据当前所处发展阶段、规模体量和管理成熟度，启动了组织架构优化工作，将管理体系调整为二
级组织架构，公司总部要求专业高效，突出管理的精细化和专业化，城市公司要求执行力强，实现城市深耕和经营目标达成；
二是进一步提高信息化管理水平，优化信息化管理工具，强化管控深度，有效提升管理效率，实现动态反映项目运营情况，
达到实时监控、提前预警的目的；三是进一步提升管理人员专业化程度，通过人才引进、内部交流和培养，盘活了人力资源，
为公司管理专业化的提升提供了人才保障；四是进一步夯实财务基础管理，完善预算管理规范体系建设，保障年度业绩目标
的科学分解；五是进一步整合资源，降低管理成本，提高经营效益；六是加大对已清盘项目公司的压减力度，实现资源的优
化集中管理。
资金统筹方面：报告期内，由于政策调控原因，房地产企业融资渠道大幅受限，公司一方面强化融资能力，在报告期内首次
获得供应链ABS发债20亿元审批，非公开发行公司债券17亿元取得深交所无异议函，有效支撑了公司投资拓展及项目开发建
设的资金需求；二是提升资金管理效率，报告期内完成公司资金池搭建，集中管理资金，全面提升资金使用效率。
产品研发方面：报告期内，公司围绕建立产品标准化、品质控制、制度流程体系展开各项工作，提升产品的标准化和可复制
性，以品质助销售，以销售强品牌，以品牌促项目，实现了公司品牌与项目品质的有效联动。
风险防控方面：报告期内，公司一是严防法律风险，重要经济决策、内控制度、合同及授权委托书实现法律审核全覆盖；二
是严防经营风险，2018年内开展了对部分项目公司的专项内控审计和绩效审计，对发现的问题及时整改纠偏，对收购类和合
作类项目加强前期风险防范工作；三是严防安全质量风险。
（三）土地储备情况
截至报告期末，我公司房地产业务土地储备情况如下（包含参股项目）：
序号 地区 项目名称 是否报告 权益 土地用途 占地面积（万 规划总建筑 期末累计已 在建及待建
期内新增 比例 ㎡） 面积（万㎡） 竣工面积 面积（万㎡）
（万㎡）
1 中交中央公园 否 80% 住宅、商业 39.66 120.62 74.97 45.65
长沙
2 金地中交麓谷香颂 是 48.51% 住宅、商业 4.53 20.35 0 20.35
3 中房那里 否 40% 住宅、商业 3.98 21.25 21.25 0
4 重庆 中交漫山 否 70% 住宅、商业 37.19 75.65 26.41 49.24
5 中交中央公园 否 71% 住宅、商业 51.85 197.39 22.93 174.46
6 中房颐园 否 70% 住宅 10.45 31.59 31.52 0
7 中交璟庭 否 70% 住宅 6.21 21.01 21.01 0
8 大河华章花园 否 35.7% 住宅 5.25 18.06 0 18.06
苏州
9 常熟及第阁 否 30.97% 住宅 6.67 20.20 0 20.20
10 浒关璞玉风华苑 否 34.3% 住宅 9.45 25.84 0 25.84
11 运东037号地块 是 69.86% 住宅 4.95 12.23 0 12.23
12 中交金梧桐公馆 否 51% 住宅 9.90 20.45 9.97 10.48
13 天津 中交美庐 否 51% 住宅、商业 2.11 5.02 0 5.02
14 中交香颂 是 100% 住宅 8.39 18.31 0 18.31
15 中交君玺 否 70% 住宅 4.61 13.17 5.90 7.27
16 中交月湖美庐 否 70% 住宅 5.83 14.94 0 14.94
17 宁波 奉化M0一号地块 否 100% 工业 2.39 4.83 0 4.83
18 奉化M0二号地块 是 100% 工业 3.77 8.88 0 8.88
19 鄞州长丰L1地块 是 99.25% 住宅 1.18 3.47 0 3.47
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中交地产股份有限公司 2018 年年度报告摘要
20 舟山 中交南山美庐 否 34% 住宅 15.88 46.43 46.43 0
21 温州 中交御墅 否 70% 住宅 2.39 8.57 0 8.57
22 南京 中交荣域 否 70% 住宅 17.53 61.29 0 61.29
23 嘉兴 中交四季美庐 否 90% 住宅、商业 8.18 16.18 0 16.18
24 牧山美庐项目 否 50% 住宅、商业 6.58 13.43 0 13.43
成都
25 新津团结岛项目 是 33% 住宅、商业 7.00 19.97 0 19.97
26 中雅江湾豪园 否 47.37% 住宅、商业 5.07 19.23 0 19.23
佛山
27 中雅江湾豪庭 否 47.37% 住宅、商业 6.01 22.62 0 22.62
28 惠州 中交香颂花园 否 51% 住宅、商业 6.22 16.88 0 16.88
29 中交锦绣雅郡 否 73% 住宅、商业 11.78 41.34 0 41.34
昆明
30 中交金地中央公园 否 36.4% 住宅、商业 6.55 42.98 0 42.98
31 中交江锦湾 否 51% 住宅、商业 5.16 25.37 24.94 0
武汉
32 中交香颂 是 53% 住宅、商业 7.76 16.20 0 16.20
33 宜兴 中交上东湾 否 84.62% 住宅 2.73 9.63 9.63 0
34 大丰 中交美庐城 否 100% 住宅、商业 6.75 22.41 22.41 0
35 中交富力雅郡 否 50% 住宅 9.40 34.03 0 34.03
北京
36 延庆03街区项目 是 49.9% 住宅、商业 5.95 17.30 0 17.30
37 临平A-3-07号地块 是 100% 住宅 4.77 14.21 0 14.21
38 杭州 中交财富大厦 是 100% 商业 1.41 8.12 0 8.12
39 中交理想时代芳华 是 50% 住宅 3.77 12.52 0 12.52
40 石家庄 中交财富中心 是 51% 其他商服 2.00 18.30 18.30 0
41 青岛 中交阳光屿岸 是 100% 住宅 14.46 24.72 24.58 0.14
42 万科四季华城 是 39.6% 住宅、商业 5.03 13.84 0 13.84
东莞
43 万科首铸翡翠东望 是 9.25% 商住 6.75 33.75 0 33.75
44 西安 中交科技城 是 15% 工业 8.54 16.50 0 16.50
合计 396.04 1229.08 360.25 868.33
注：权益比例为截止报告期末的数据，公司根据经营需要，可能引入合资合作单位共同开发及员工按规定参与跟投，相应权
益比例可能会发生变化。本报告的权益比例概念下同。
（四）截至本报告期末主要房地产项目开发情况（并表项目）
序号 地区 项目名称 业态 权益 占地面积 规划总建 期末累计 开工 预计总投资 实际
比例 （万㎡） 筑面积（万 已竣工面 时间 额（万元） 投资额
㎡） 积（万㎡） （万元）
1 长沙 中交中央公园 住宅、商业 80% 39.66 120.62 74.97 2012-4 689,748 311,226
2 重庆 中房那里 住宅、商业 40% 3.98 21.25 21.25 2014-7 146,309 147,537
3 中交漫山 住宅、商业 70% 37.19 75.65 26.41 2015-12 551,313 315,004
4 中交中央公园 住宅、商业 71% 51.85 197.39 22.93 2017-9 1,802,367 748,697
5 苏州 中房颐园 住宅 70% 10.45 31.59 31.52 2014-4 286,809 303,935
6 中交璟庭 住宅 70% 6.21 21.01 21.01 2016-9 127,600 157,740
7 大河华章花园 住宅 35.7% 5.25 18.06 0 2018-3 254,427 156,745
8 运东037号地块 住宅 69.86% 4.95 12.23 0 -- 176,207 83,634
9 天津 中交金梧桐公馆 住宅 51% 9.90 20.45 9.97 2016-6 148,876 118,181
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中交地产股份有限公司 2018 年年度报告摘要
10 中交美庐 住宅、商业 51% 2.11 5.02 0 2018-6 55,179 29,304
11 中交香颂 住宅 100% 8.39 18.31 0 2018-10 215,057 101,877
12 宁波 中交君玺 住宅 70% 4.61 13.17 5.90 2017-1 264,000 227,515
13 中交月湖美庐 住宅 70% 5.83 14.94 0 2017-12 183,540 140,787
14 奉化M0一号地块 工业 100% 2.39 4.83 0 -- 23,699 2,004
15 奉化M0二号地块 工业 100% 3.77 8.88 0 -- 43,096 2,958
16 鄞州长丰L1地块 住宅 99.25% 1.18 3.47 0 -- 73,240 39,919
17 温州 中交御墅 住宅 70% 2.39 8.57 0 2017-1 150,000 124,733
18 南京 中交荣域 住宅 70% 17.53 61.29 0 2017-8 280,000 180,635
19 嘉兴 中交四季美庐 住宅、商业 90% 8.18 16.18 0 2017-12 169,137 116,795
20 惠州 中交香颂花园 住宅、商业 51% 6.22 16.88 0 2017-11 75,006 48,994
21 昆明 中交锦绣雅郡 住宅、商业 73% 11.78 41.34 0 2017-9 243,422 116,623
22 武汉 中交江锦湾 住宅、商业 51% 5.16 25.37 24.94 2013-4 176,115 167,705
23 中交香颂 住宅、商业 53% 7.76 16.20 0 -- 81,098 19,084
24 宜兴 中交上东湾 住宅 84.62% 2.73 9.63 9.63 2015-6 57,281 55,696
25 大丰 中交美庐城 住宅、商业 100% 6.75 22.41 22.41 2015-4 141,315 126,760
26 北京 延庆03街区项目 住宅、商业 49.9% 5.95 17.30 0 -- 277,109 16,250
27 杭州 临平A-3-07号地块 住宅 100% 4.77 14.21 0 -- 305,000 91,216
28 中交财富大厦 商业 100% 1.41 8.12 0 2016-12 109,700 61,591
29 石家庄 中交财富中心 其他商服 51% 2.00 18.30 18.30 2014-12 180,784 144,309
30 青岛 中交阳光屿岸 住宅 100% 14.46 24.72 24.58 2012-12 155,933 149,726
合计 294.81 887.39 313.82 - 7,443,367 4,307,180
注：上表中涉及项目建筑面积、投资金额的相关数据可能根据项目具体开发情况进行动态调整。
（五）本报告期主要房地产项目销售情况（并表项目）
序号 地区 项目名称 权益比例 业态 本报告期预售面积 本报告期预售 本报告期结 竣工时间
（万㎡） 金额（万元） 算面积（万
㎡）
1 住宅 0 0 0 2013-12
中房F联邦 100%
商业及其他 其他（车位等） 32
2 长沙 住宅 17.59 126,681 18.03 2022-7
中交中央公园 80% 商业及其他 商业：1.36 21,297
其他（车位等）
3 住宅 0 0 0 2013-5
中房千寻 71%
商业及其他 其他（车位等） 2,137
4 住宅 0 0 0.01 2017-1
中房那里 40% 商业及其他 商业：0.01 1,823
其他（车位等）
重庆
5 住宅 4.29 56,274 3.55 2021-12
中交漫山 70% 商业及其他 商业：0.05 3,459
其他（车位等）
6 住宅 25.35 329,280 15.80 2025-3
中交中央公园 71%
商业及其他 商业：0.24 6,768
8
中交地产股份有限公司 2018 年年度报告摘要
其他（车位等）
7 住宅 0.04 672 0.22 2017-11
中房颐园 70%
商业及其他 其他（车位等） 159
苏州
8 住宅 0.55 8,678 14.31 2018-6
中交璟庭 70%
商业及其他 其他（车位等） 629
9 中交金梧桐公 住宅 0.26 3,261 6.57 2019-2
天津 51%
馆 商业及其他 其他（车位等） 296
10 住宅 2.52 74,328 0 2019-1
中交君玺 70%
商业及其他 其他（车位等） 3,605
宁波
11 住宅 7.69 144,471 0 2019-11
中交月湖美庐 70%
商业及其他 其他（车位等） 7,799
12 住宅 0.08 2,561 0 2019-5
温州 中交御墅 70%
商业及其他 其他（车位等） 244
13 住宅 16.88 141,939 0 2021-8
南京 中交荣域 70%
商业及其他 0.39 3,983
14 住宅 3.41 87,840 0 2019-12
嘉兴 中交四季美庐 90%
商业及其他 0 0
15 住宅 11.40 83,980 0 2019-12
惠州 中交香颂花园 51%
商业及其他 0 0
16 住宅 23.07 237,685 0 2020-5
昆明 中交锦绣雅郡 73%
商业及其他 0.28 3,856
17 住宅 0 0 3.49 2016-12
武汉 中交江锦湾 51%
商业及其他 2.83 33,194
18 住宅 0.03 174 0.05 2017-8
宜兴 中交上东湾 84.62%
商业及其他 其他（车位等） 305
19 住宅 0.11 668 2.78 2017-10
大丰 中交美庐城 100%
商业及其他 0.54 11,034
20 住宅 0 0 0 2019-10
杭州 中交财富大厦 100%
商业及其他 1.55 41,561
21 住宅 0 0 10.42 2018-5
石家庄 中交财富中心 51%
商业及其他 1.30 23,921
22 住宅 1.56 21,550 2.33 2019-1
青岛 中交阳光屿岸 100%
商业及其他 其他（车位等） 1,546
合计 123.38 1,487,690 77.56
（六）房地产出租情况
序号 地区 项目名称 业态 权益比例 楼面面积（万㎡） 出租率
1 深圳 深圳百门前工业区 工业厂房及宿舍 100% 18.99 91.89%
2 重庆 中房那里 商业 40% 2.91 76%
3 北京 华通大厦A座 写字楼 100% 1.10 100%
4 北京 华通大厦B座 写字楼 100% 0.57 100%
9
中交地产股份有限公司 2018 年年度报告摘要
（七）跟投项目情况
序号 地区 项目名称 各类别主体的投资金额及占比 收益分配 实际投资金额与收益分 退出情
金额 配金额之间的匹配性 况
1 嘉兴 中交四季美庐 中交地产股份有限公司出资6300万元，占比 0 按投资比例及公司跟投 未退出
90%；嘉兴雅颂企业管理咨询合伙企业（有限合 政策匹配
伙）出资700万元，占比10%。
2 佛山 中雅江湾豪园 中交地产股份有限公司出资9000万元，占比 0 按投资比例及公司跟投 未退出
47.37%；上海凝宇企业管理服务中心（有限合 政策匹配
作）出资500万元，占比2.63%；广州番禺雅居
乐房地产开发有限公司出资9482.9万元，占比
49.91%；广州同兴企业管理有限公司出资7.6万
元，占比0.04%；广州恒泰企业管理有限公司出
资9.5万元，占比0.05%。
3 中雅江湾豪庭 中交地产股份有限公司出资9000万元，占比 0 按投资比例及公司跟投 未退出
47.37%；上海凝宇企业管理服务中心（有限合 政策匹配
作）出资500万元，占比2.63%；广州番禺雅居
乐房地产开发有限公司出资9482.9万元，占比
49.91%；广州同兴企业管理有限公司出资7.6万
元，占比0.04%；广州恒泰企业管理有限公司出
资9.5万元，占比0.05%。
4 昆明 中交锦绣雅郡 中交地产股份有限公司出资7300万元，占比 0 按投资比例及公司跟投 未退出
73%；中交置业有限公司出资1900万元，占比 政策匹配
19%；昆明众垚建设项目管理合伙企业（有限合
伙）出资800万元，占比8%。
5 苏州 常熟及第阁 苏州华投投资有限公司（其中中交地产股份有 0 按投资比例及公司跟投 未退出
限公司股权占比93%，苏州华凯投资有限公司股 政策匹配
权占比7%）认缴出资1665万元，占比33.3%；
苏州中南世纪城房地产开发有限公司认缴出资
1581.75万元，占比31.64%；苏州恒熠企业管理
咨询有限公司出资1670万元，占比33.4%苏州中
南锦府投资中心（有限合伙）认缴出资83.25万
元，占比1.67%。。
6 运东037号地块 中房（苏州）地产有限公司出资19960万元，占 0 按投资比例及公司跟投 未退出
比99.8%；苏州华凯投资有限公司出资40万元， 政策匹配
占比0.2%。
7 长沙 金地中交麓谷香 中交地产股份有限公司出资9702万元，占比 0 按投资比例及公司跟投 未退出
颂 48.51%；长沙雅颂房地产咨询合伙企业（有限 政策匹配
合作）出资98万元，占比0.49%；金地（集团）
湖南置业有限公司出资9392万元，占比46.96%；
嘉兴稳投五号投资合伙企业（有限合伙）出资
808万，占比4.04%。
8 武汉 中交香颂 华通置业有限公司认缴出资2120万元，占比 0 按投资比例及公司跟投 未退出
53%；武汉德禄房地产开发有限公司认缴出资 政策匹配
1800万元，占比45%；武汉嘉晨置业合伙企业出
资80万元，占比2%。
9 宁波 鄞州长丰L1地块 中交地产股份有限公司出资4962.5万元，占比 0 按投资比例及公司跟投 未退出
99.25%；宁波中旻投资管理合伙企业（有限合 政策匹配
伙）企业出资37.5万元，占比0.75%。
10 北京 延庆03街区项目 华通置业有限公司认缴出资4990万元，占比 0 按投资比例及公司跟投 未退出
49.9%；北京富力通达房地产开发有限公司认缴 政策匹配
出资4990万元，占比49.9%；北京嘉晨置业合伙
企业认缴出资20万元，占比0.2%?
11 东莞 万科四季华城 深圳中交房地产有限公司出资39.6万元，占比 0 按投资比例及公司跟投 未退出
10
中交地产股份有限公司 2018 年年度报告摘要
39.6%；中致（深圳）咨询管理合伙企业（有限 政策匹配
合伙）出资0.4万元，占比0.4%；东莞市中万创
诚实业投资有限公司出资20万元，占比20%；东
莞市科岑实业投资有限公司出资40万元，占比
40%。
12 万科首铸翡翠东 首铸一号(东莞)房地产有限公司出资68万元，占 0 按投资比例及公司跟投 未退出
望 比68%；广东宏远投资有限公司出资17万元，占 政策匹配
比17%；深圳中交房地产有限公司出资9.25万
元，占比9.25%；中交鼎信股权投资管理有限公
司出资5万元，占比5%；中致（深圳）咨询管理
合伙企业（有限合伙）出资0.75万元，占比0.75%。
（八）截止2018年12月31日的融资情况
融资途径 融资余额（亿元） 期限 成本区间
银行贷款 63.49 1.5-15年 4.99%-7.6%
信托融资 3.00 3年 5.23%-8.00%
融资租入固定资产租赁借款 6.73 1-5年 7.01%-8.17%
关联方借款 30.97 0.5-5年 5.60%-9.63%
公开发行公司债 11.70 5年 4.03%-4.61%
非公开发行公司债 16.53 不超过3年 4.18%-6.81%
其他 10.80 2年 8.00%
（九）截至本报告期末，公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的担保余额为766,320.59万元，无已承担担保责任且涉及
金额占公司最近一期经审计净利润10%以上的情况。
2、报告期内主营业务是否存在重大变化
□ 是 √ 否
3、占公司主营业务收入或主营业务利润 10%以上的产品情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同期增
产品名称 营业收入 营业成本 毛利率
同期增减 同期增减 减
地产销售 8,837,271,978.57 6,144,605,477.63 30.47% 43.74% 36.06% 增加 3.92 个百分点
租赁收入 78,479,475.77 30,127,470.78 61.61% 10.25% 10.16% 增加 0.03 个百分点
物业管理 8,001,149.23 6,474,830.08 19.08% 16.01% 4.26% 增加 9.12 个百分点
其他 23,815,309.03 3,027,600.66 87.29% -30.82% -41.77% 增加 2.39 个百分点
4、是否存在需要特别关注的经营季节性或周期性特征
□ 是 √ 否
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中交地产股份有限公司 2018 年年度报告摘要
5、报告期内营业收入、营业成本、归属于上市公司普通股股东的净利润总额或者构成较前一报告期发生
重大变化的说明
□ 适用 √ 不适用
6、面临暂停上市和终止上市情况
□ 适用 √ 不适用
7、涉及财务报告的相关事项
（1）与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
根据《财政部关于修订印发2018年度一般企业财务报表格式的通知》(财会[2018]15号)要求，本公司将“应收票据”和“应收账
款”汇总列示为“应收票据及应收账款”，将“应收利息”、“应收股利”和“其他应收款”汇总列示于“其他应收款”，将“固定资产”
和“固定资产清理”汇总列示于“固定资产”，将“在建工程”和“工程物资”汇总列示于“在建工程”；本公司将“应付票据”和“应付
账款”汇总列示为“应付票据及应付账款”，将“应付利息”、“应付股利”和“其他应付款”汇总列示于“其他应付款”，将“长期应
付款”和“专项应付款”汇总列示于“长期应付款”；本公司在“财务费用”项目下增加“利息收入”和“利息支出”，反映本公司确认
的利息收入和为筹集生产经营所需资金等而发生的应予费用化的利息支出。本公司相应追溯调整了比较数据，该会计政策变
更对合并及公司净利润和股东权益无影响。
（2）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。
（3）与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
1、本年发生的非同一控制下的企业合并：公司通过与北京中润建科投资有限公司签订一致行动协议，取得对中交石家庄房
地产开发有限公司的控制权；华通置业有限公司通过与北京远乾置业有限公司签订一致行动协议书，取得对中交地产(海口)
有限公司的控制权。
2、同一控制下的企业合并：2018年12月，公司收购北京联合置业有限公司100%股权，北京联合置业有限公司系中国交通建
设股份有限公司的子公司，由于合并前后合并双方均受中交集团控制且该控制并非暂时性，故本合并属同一控制下的企业合
并，合并日确定为12月31日。
3、引入外部投资者，股权比例减少，不再纳入合并范围的公司：佛山中交房地产开发有限公司、佛山香颂置业有限公司、
成都中交花源美庐置业有限公司。
4、新设立成立子公司：中交（天津）置业有限公司、武汉中交德禄香颂置业有限公司、宁波中交城市未来置业有限公司、
深圳中交房地产有限公司、中交美庐(杭州)置业有限公司、宁波中交美郡置业有限公司、苏州中交雅郡地产有限公司。
5、清算注销子公司：中交汇锦置业宜兴有限公司。
法定代表人：耿忠强
中交地产股份有限公司董事会
2019年4月11日
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