中交地产股份有限公司 2020 年第三季度报告正文
证券代码：000736 证券简称：中交地产 公告编号：2020-184
债券代码：112410 债券简称：16 中房债
债券代码：114438 债券简称：19 中交 01
债券代码：114547 债券简称：19 中交债
债券代码：149192 债券简称：20 中交债
中交地产股份有限公司 2020 年第三季度报告正文
第一节 重要提示
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证季度报告内容的真
实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连
带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本次季报的董事会会议。
公司负责人李永前、主管会计工作负责人刘兵及会计机构负责人(会计主管
人员)陈少国声明：保证季度报告中财务报表的真实、准确、完整。
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第二节 公司基本情况
一、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
√ 是 □ 否
追溯调整或重述原因
会计政策变更;同一控制下企业合并
上年度末 本报告期末比上年度末增减
本报告期末
调整前 调整后 调整后
总资产（元） 93,127,332,327.25 47,492,384,708.27 47,721,460,787.82 95.15%
归属于上市公司股东的净
2,990,700,612.07 2,734,610,344.23 2,738,365,763.44 9.21%
资产（元）
本报告期比 年初至报告期
上年同期 上年同期增 上年同期 末比上年同期
本报告期 年初至报告期末
减 增减
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后 调整后
营业收入（元） 2,024,963,117.93 2,843,996,507.71 2,843,996,507.71 -28.80% 8,027,184,218.09 4,591,645,040.27 4,591,645,040.27 74.82%
归属于上市公司股东的净
161,347,192.00 70,481,122.32 70,481,122.32 128.92% 286,106,285.57 163,407,408.61 163,407,408.61 75.09%
利润（元）
归属于上市公司股东的扣
除非经常性损益的净利润 -136,562,654.14 20,373,248.36 20,373,248.36 -770.30% -203,550,962.69 136,122.25 136,122.25 -149,635.41%
（元）
经营活动产生的现金流量
- - - - -14,202,778,568.44 -5,427,823,690.52 -5,427,823,690.52 161.67%
净额（元）
基本每股收益（元/股） 0.23 0.1 0.10 130.00% 0.41 0.23 0.23 78.26%
稀释每股收益（元/股） 0.23 0.1 0.10 130.00% 0.41 0.23 0.23 78.26%
增加 2.68 个 增加 2.99 个百
加权平均净资产收益率 5.71% 3.03% 3.03% 10.00% 7.01% 7.01%
百分点 分点
调整原因：
1、我公司从 2020 年 1 月 1 日起开始执行财政部于 2017 年修订发布的《企业会计准则第 14 号—收入》准则，因此按照相
关规定对财务报表 2020 年 1 月 1 日数据进行重述，我司已于 2020 年 4 月 29 日《关于会计政策变更的公告》，公告编号 2020-078。
2、报告期内，我司通过增资扩股将广西中交城市投资发展有限公司纳入合并范围，由于我司和广西中交城市投资发展有限
公司同受中国交通建设集团有限公司控制，本次收购属于同一控制下企业合并，需要再次调整 2020 年 1 月 1 日数据。我司
已于 2020 年 8 月 28 日披露《关于同一控制下企业合并追溯调整前期财务数据的公告》（公告编号 2020-141）。
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非经常性损益项目和金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 年初至报告期期末金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 189,276.92
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统
41,453,846.45
一标准定额或定量享受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 372,360,586.48 对联营企业收取的资金占用费
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损
276,152.80
益
受托经营取得的托管费收入 1,415,094.33
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -1,096,569.24
主要为本期将原合营企业昆明
金盛纳入合并，合并日股权按照
其他符合非经常性损益定义的损益项目 376,602,610.84
公允价值重新计量，确认投资收
益。
减：所得税影响额 51,535,097.52
少数股东权益影响额（税后） 250,008,652.80
合计 489,657,248.26 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
二、报告期末股东总数及前十名股东持股情况表
1、普通股股东和表决权恢复的优先股股东总数及前 10 名股东持股情况表
单位：股
报告期末表决权恢复的优先
报告期末普通股股东总数 13,098 0
股股东总数（如有）
前 10 名股东持股情况
持有有限售条件 质押或冻结情况
股东名称 股东性质 持股比例 持股数量
的股份数量 股份状态 数量
中交房地产集团有限公司 国有法人 53.32% 370,796,949
重庆渝富资本运营集团有限 国有法人 10.69% 74,309,608 质押 28,384,200
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公司
湖南华夏投资集团有限公司 境内非国有法人 5.55% 38,605,091 质押 30,875,000
浙江开元股权投资有限公司 境内非国有法人 3.59% 24,994,276
西安紫薇地产开发有限公司 国有法人 3.36% 23,394,955
彭程 境内自然人 1.51% 10,524,696
屈月莲 境内自然人 0.45% 3,120,000
彭兰乔 境内自然人 0.44% 3,027,700
中国工商银行股份有限公司
－中欧时代先锋股票型发起 其他 0.43% 2,999,898
式证券投资基金
孙其寿 境内自然人 0.41% 2,841,052
前 10 名无限售条件股东持股情况
股份种类
股东名称 持有无限售条件股份数量
股份种类 数量
中交房地产集团有限公司 370,796,949 人民币普通股 370,796,949
重庆渝富资本运营集团有限公司 74,309,608 人民币普通股 74,309,608
湖南华夏投资集团有限公司 38,605,091 人民币普通股 38,605,091
浙江开元股权投资有限公司 24,994,276 人民币普通股 24,994,276
西安紫薇地产开发有限公司 23,394,955 人民币普通股 23,394,955
彭程 10,524,696 人民币普通股 10,524,696
屈月莲 3,120,000 人民币普通股 3,120,000
彭兰乔 3,027,700 人民币普通股 3,027,700
中国工商银行股份有限公司－中欧时代先锋
2,999,898 人民币普通股 2,999,898
股票型发起式证券投资基金
孙其寿 2,841,052 人民币普通股 2,841,052
湖南华夏投资集团有限公司与彭程存在一致行动关系。除此之外，公司未知其余前十名
上述股东关联关系或一致行动的说明
股东之间是否存在关联关系或一致行动关系。
前 10 名股东参与融资融券业务情况说明（如
彭程通过信用证券账户持有 10,524,696 股，合计持有 10,524,696 股。
有）
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□ 是 √ 否
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
2、优先股股东总数及前 10 名优先股股东持股情况表
□ 适用 √ 不适用
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第三节 重要事项
一、报告期主要财务数据、财务指标发生变动的情况及原因
√ 适用 □ 不适用
单位：元
1、资产负债表
项目 上年末余额 期末余额 变化比率 变动原因
应收账款 22,000,451.42 4,583,518.03 -79.17% 主要为本期收回购房款
预付账款 850,793,620.25 2,436,941,846.28 186.43% 主要为本期预付土地款增加
其他应收款 4,499,051,911.42 8,265,916,955.02 83.73% 主要为本期对合联营企业提供的借款增加
存货 29,507,991,301.20 64,453,264,676.48 118.43% 主要为本期新增项目公司
合同资产 6,916,551.58 100.00% 主要为应收代建业务工程款
一年内到期的非流动资产 794,615,450.16 -100.00% 主要为本期收回合联营企业借款
其他流动资产 1,011,708,143.21 1,804,501,616.40 78.36% 主要为预缴税金增加
固定资产 62,936,892.80 85,374,552.30 35.65% 主要为项目公司部分商业存货转为自用
长期待摊费用 36,988,953.33 55,278,742.46 49.45% 主要为临建营销设施费增加
其他非流动资产 537,681,833.64 3,114,683.64 -99.42% 主要为上年末支付的合联营企业投资款，本期
在其公司成立后转为长期股权投资及借款
短期借款 2,816,828,692.23 100.00% 主要为本期新增金融机构短期借款
预收账款 11,780,545,465.30 625,428.95 -99.99% 主要为本期公司执行新收入准则，预收房款由
预收账款调整到合同负债
合同负债 - 18,613,633,116.12 100.00% 主要为本期公司执行新收入准则，预收房款由
预收账款调整到合同负债
应付职工薪酬 106,450,376.90 61,961,373.87 -41.79% 主要为本期支付了上年末计提的奖金
其他应付款 4,724,156,938.49 9,787,287,069.35 107.18% 主要为本期应付小股东借款增加
一年内到期的非流动负债 4,470,658,832.35 6,116,614,522.69 36.82% 主要为本期一年内到期的外部借款增加
其他流动负债 25,662,856.79 1,557,180,983.80 5967.84% 主要为本期公司执行新收入准则，预收房款在
计入合同负债的同时确认了待转销项税，重分
类至其他流动负债
长期借款 6,576,155,672.87 26,966,338,893.64 310.06% 主要为本期新增金融机构长期借款
应付债券 2,159,745,725.44 3,873,707,178.14 79.36% 主要为本期在北京金融资产交易所发行债券
递延所得税负债 25,343,960.12 212,167,031.63 737.15% 主要为本期公司执行新收入准则，销售佣金由
销售费用调整到了合同取得成本，同时确认递
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延所得税负债导致
实收资本 534,948,992.00 695,433,689.00 30.00% 主要本期送红股及资本公积转增股本
资本公积 221,322,602.83 130,085,132.41 -41.22% 主要为本期资本公积转增股本
2、利润表
项目 本期发生额 上期发生额 变化比率 变动原因
营业收入 8,027,184,218.09 4,591,645,040.27 74.82% 主要为本期结利项目增加，收入结转增加
营业成本 6,037,263,333.05 3,521,814,211.23 71.42% 主要为本期结利项目增加，成本结转增加
营业税金及附加 239,114,837.82 140,830,780.64 69.79% 主要为本期结利项目增加，税金相应增加
销售费用 281,710,480.17 148,602,230.19 89.57% 主要为本期预售项目增加，广告宣传及策划费
增加
管理费用 283,322,731.18 213,294,510.25 32.83% 主要为本期新增项目增加，人员相关费用增加
财务费用 408,313,188.94 9,694,061.54 4111.99% 本期外部借款增加，费用化利息增加
其他收益 42,221,108.70 469,708.31 8888.79% 主要为昆明置业收到政府产业发展扶持基金
投资收益 315,693,858.30 -61,522,707.34 613.13% 主要为本期将原合营企业昆明金盛纳入合并，
合并日股权按照公允价值重新计量，确认投资
收益
信用减值损失 10,470,563.23 4,754,802.30 120.21% 主要为本期按照金融工具准则对应收款项确
认信用减值损失
营业外收入 1,779,205.11 1,045,831.74 70.12% 主要为本期项目公司收到科技园扶持资金
所得税费用 362,856,371.23 143,244,410.94 153.31% 主要为本期结利项目增加，利润总额增加，所
得税费用相应增加
3、现金流量表
项 目 本期发生额 上期发生额 变化比率 变动原因
经营活动现金流入小计 17,024,827,364.08 5,853,107,076.40 190.87% 主要为本期销售回款的增加
经营活动现金流出小计 31,318,842,330.63 11,280,930,766.92 177.63% 主要为本期新增项目增加，支付的土地款等增
加
投资活动现金流入小计 2,217,568,030.96 3,562,100,367.25 -37.75% 主要为本期合联营企业偿还的借款减少
投资活动现金流出小计 3,865,057,741.21 2,819,439,767.42 37.09% 主要为本期向合联营企业提供的借款增加
筹资活动现金流入小计 43,059,253,158.07 16,341,663,478.86 163.49% 主要为本期取得的金融机构借款增加
筹资活动现金流出小计 22,059,053,121.95 12,505,042,602.51 76.40% 主要为本期偿还的金融机构借款增加
二、重要事项进展情况及其影响和解决方案的分析说明
√ 适用 □ 不适用
1、报告期内主要财务及经营指标
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中交地产股份有限公司 2020 年第三季度报告正文
截至本报告期末，公司总资产931.27亿元，较上年末增加95.15%，归属于上市公司股东的净资产29.91亿元，较上年末增加
9.21%，2020年1-9月，公司实现营业收入80.27亿元，较上年同期增长74.82%，实现归属于上市股东的净利润2.86亿元，较上
年同期增长75.09%。
公司在2020年1-9月实现全口径签约销售金额300.63亿元，权益口径签约销售金额196.84亿；实现签约销售面积140.67万平方
米。
2、2020年7-9月新增土地储备情况
序号 地区 地块名称 权益比例 土地用途 占地面积 计容建筑 土地取得 总价款（万 权益价款
（万㎡） 面积（万 方式 元） （万元）
㎡）
1 南京 南京江宁G35地块 59.9% 居住用地 8.3 17.95 招拍挂 206000 123394
2 贵州 贵阳市贵安新区马场科技 35% 居住用地 79.47 131.89 招拍挂 228909 80118.15
新城GA(20)005-017地块
3 苏州 苏州吴中城区苏地 100% 居住用地 4.75 10.94 招拍挂 193022 193022
2020-WG-53号地块
4 厦门 翔安区2020XP09地块 50.99% 居住用地 5.62 16.87 招拍挂 385000 196311.5
5 西安 西安沣西新城 100% 居住用地 9.92 23.56 招拍挂 183682 183682
ZZFX-ZX03-27-A号地块
6 济南 济南市中区大涧沟地块 20% 居住用地 12.53 30.08 招拍挂 170364 34072.8
7 宁波 宁波慈溪中横线北侧-A地 99.95% 居住用地 8.56 18.83 招拍挂 173348 173261.33
块
8 绍兴 绍兴市越城区洋泾湖11号 99.95% 居住用地 4.91 5.01 招拍挂 97000 96951.5
地块
9 福州 福州仓山项目 48.98% 居住用地 3.71 8.54 增资 121000 59265.8
10 郑州 郑州市创意产业园31号地 100% 成住用地 2.39 5.96 招拍挂 28434 28434
11 长沙 长沙市望城区019号金山桥 99.9% 居住用地 13.51 30.21 招拍挂 96678 96581.32
地块
合计 153.68 299.84 - 1883437 1265094.4
注：上述权益比例有可能因为引入合作方或跟投企业有所变动。
3、公司债券工作的进展
2020年7月，公司收到中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证监会”）《关于同意中交地产股份有限公司向专业投资者
公开发行公司债券注册的批复》（证监许可【2020】1373号）。
2020年8月，公司债券在深圳证券交易所上市，债券简称“20中交债”，债券代码149192，发行总额7亿元。
4、索引
重要事项概述 披露日期 临时报告披露网站查询索引
中交地产股份有限公司关于公开发行公司债券获得中国
2020 年 07 月 14 日 巨潮资讯网
证券监督管理委员会同意注册的公告
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中交地产股份有限公司 2020 年第三季度报告正文
中交地产股份有限公司 2020 年面向专业投资者公开发
2020 年 08 月 07 日 巨潮资讯网
行公司债券在深圳证券交易所上市的公告
5、股份回购的实施进展情况
□ 适用 √ 不适用
6、采用集中竞价方式减持回购股份的实施进展情况
□ 适用 √ 不适用
三、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内超期未履行
完毕的承诺事项
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内超期未履行完毕的承诺事项。
四、金融资产投资
1、证券投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在证券投资。
2、衍生品投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
五、募集资金投资项目进展情况
□ 适用 √ 不适用
六、对 2020 年度经营业绩的预计
预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及原因说明
□ 适用 √ 不适用
七、日常经营重大合同
□ 适用 √ 不适用
八、委托理财
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托理财。
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中交地产股份有限公司 2020 年第三季度报告正文
九、违规对外担保情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无违规对外担保情况。
十、控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金。
十一、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表
√ 适用 □ 不适用
谈论的主要内容及提供的 调研的基本
接待时间 接待地点 接待方式 接待对象类型 接待对象
资料 情况索引
咨询同业竞争解决情况。提
2020 年 07 月 07 日 公司 书面问询 个人 个人 供已披露的定期报告及信 -
息披露相关资料。
咨询股东及股价情况。提供
2020 年 07 月 10 日 公司 书面问询 个人 个人 已披露的定期报告及信息 -
披露相关资料。
咨询融资情况。提供已披露
2020 年 08 月 14 日 公司 书面问询 个人 个人 的定期报告及信息披露相 -
关资料。
咨询公司拿地情况。提供已
2020 年 09 月 24 日 公司 书面问询 个人 个人 披露的定期报告及信息披 -
露相关资料。
中交地产股份有限公司董事会
2020 年 10 月 29 日
9