中交地产股份有限公司 2023 年第三季度报告
证券代码：000736 证券简称：中交地产 公告编号：2023-123
债券代码：149610 债券简称：21 中交债
债券代码：148162 债券简称：22 中交 01
债券代码：148208 债券简称：23 中交 01
债券代码：148235 债券简称：23 中交 02
债券代码：148385 债券简称：23 中交 04
中交地产股份有限公司
2023 年第三季度报告
本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没
有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。
重要内容提示:
1.董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证季度报告的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误
导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
2.公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人(会计主管人员)声明：保证季度报告中财务信息的
真实、准确、完整。
3.第三季度报告是否经过审计
□ 是 √ 否
一、主要财务数据
(一)主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
本报告期比上年同期增 年初至报告期末比上年
本报告期 年初至报告期末
减 同期增减
营业收入（元） 2,787,470,726.56 -0.74% 11,550,337,503.94 -24.26%
归属于上市公司股东的
-463,188,438.72 -79.23% -1,031,698,648.29 -492.31%
净利润（元）
归属于上市公司股东的
扣除非经常性损益的净 -468,033,366.60 -66.30% -1,055,198,483.49 -222.79%
利润（元）
经营活动产生的现金流 - - 4,419,302,711.08 17.20%
量净额（元）
基本每股收益（元/股） -0.66 -81.08% -1.48 -492%
稀释每股收益（元/股） -0.66 -81.08% -1.48 -492%
加权平均净资产收益率 -16.02% 减少 8.03 个百分点 -37.18% 减少 31.67 个百分点
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中交地产股份有限公司 2023 年第三季度报告
本报告期末 上年度末 本报告期末比上年度末增减
总资产（元） 143,886,105,587.83 137,307,213,180.51 4.79%
归属于上市公司股东的
2,254,357,818.01 3,292,885,709.07 -31.54%
所有者权益（元）
(二)非经常性损益项目和金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
年初至报告期期末金
项目 本报告期金额 说明
额
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备
109,202.58 1,443,203.60
的冲销部分）
计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务
密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定 67,042.96 158,012.79
额或定量持续享受的政府补助除外）
主要为本期对合联营企业提供
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 14,451,954.39 47,405,229.02 的借款收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成
本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资 - -
产公允价值产生的收益
受托经营取得的托管费收入 566,037.73 4,552,830.17
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -554,620.61 1,617,108.59
购买日之前所持股权于购买日按公允价值重新计
- -
量的投资收益
减：所得税影响额 3,727,772.07 12,887,080.96
少数股东权益影响额（税后） 6,066,917.10 18,789,468.01
合计 4,844,927.88 23,499,835.20 --
其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：
□ 适用 √ 不适用
公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目
的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常
性损益的项目的情形。
(三)主要会计数据和财务指标发生变动的情况及原因
√ 适用 □ 不适用
1、资产负债表
项目 上年末余额 期末余额 变化比率 变动原因
预付账款 1,436,931,637.96 248,365,387.70 -82.72% 主要为项目交地，预付土地款转存货
合同资产 3,849,438.38 6,398,023.31 66.21% 主要为应收代建款增加
一年内到期的非流动资产 1,696,360,361.68 2,393,690,950.26 41.11% 主要为项目应收合作方一年内到期借款增加
主要为项目应收合作方借款重分类到一年内
长期应收款 1,983,879,922.07 1,033,559,495.72 -47.90%
到期
使用权资产 45,081,529.66 27,498,997.95 -39.00% 主要为本期使用权资产进行折旧计提
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中交地产股份有限公司 2023 年第三季度报告
长期待摊费用 31,409,211.04 19,604,314.81 -37.58% 主要为营销设施建造费及装修费用摊销
主要为本期可抵扣亏损增加，相应确认递延
递延所得税资产 442,597,400.67 585,488,359.37 32.28%
所得税资产
其他非流动资产 505,276,760.40 986,732,715.65 95.29% 主要为本期预缴税金增加
短期借款 2,025,906,298.88 3,134,614,382.78 54.73% 主要为本期新增借款
应付票据 731,529,501.96 323,290,879.48 -55.81% 主要为本期商票承兑
合同负债 27,783,896,806.68 36,897,283,052.08 32.80% 主要为本期预售房款增加
应付债券 2,592,414,615.73 7,785,819,165.77 200.33% 主要为本期新发行公司债和中期票据
主要为本期对合营及联营企业未实现内部交
递延收益 10,023,115.83 27,373,844.90 173.11%
易损益增加
其他非流动负债 229,544,304.13 588,480,188.36 156.37% 主要为本期待转销项税增加
2、利润表
项目 本期发生额 上期发生额 变化比率 变动原因
营业收入 11,550,337,503.94 15,250,265,906.57 -24.26% ——
营业成本 10,963,576,771.06 13,503,965,443.94 -18.81% ——
税金及附加 88,035,252.31 225,795,165.22 -61.01% 主要为本期交付项目减少，相关税费减少
财务费用 377,703,932.32 220,616,434.29 71.20% 主要为本期借款增加，相关财务费用增加
其他收益 917,448.32 4,402,818.84 -79.16% 主要为本期收到的政府补助减少
主要为本期确认的合联营企业按权益法核算
投资收益 134,400,331.08 -185,525,662.51 172.44%
的投资收益增加
信用减值损失 24,336,182.04 6,041,697.30 302.80% 主要为本期转回部分财务担保损失
资产减值损失 -303,633,747.53 -651,365.01 -46,514.99% 主要为本期计提的存货减值增加
资产处置收益 1,443,203.60 461,726.69 212.57% 主要为本期处置固定资产产生的收益增加
主要为上年同期收购项目公司致营业外收入
营业外收入 6,030,974.84 250,388,122.63 -97.59%
增加，本期无此因素影响。
主要为本期交付项目减少，利润下降，所得
所得税费用 64,214,288.67 373,291,692.16 -82.80%
税费用相应减少
3、现金流量表
项 目 本期发生额 上期发生额 变化比率 变动原因
投资活动现金流入小计 1,189,790,199.85 3,713,263,143.31 -67.96% 主要为本期收到合联营归还的借款减少
投资活动现金流出小计 430,228,301.32 6,376,205,973.00 -93.25% 主要为本期向合联营企业提供的借款减少
二、股东信息
(一)普通股股东总数和表决权恢复的优先股股东数量及前十名股东持股情况表
单位：股
报告期末普通股股东总数 57,545 报告期末表决权恢复的优先股股东总数（如有） 0
前 10 名股东持股情况
持有有限售条 质押、标记或冻结情况
股东名称 股东性质 持股比例 持股数量
件的股份数量 股份状态 数量
中交房地产集团有限公司 国有法人 52.32% 363,846,949
重庆渝富资本运营集团有限 国有法人 5.69% 39,537,980 质押 28,384,200
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中交地产股份有限公司 2023 年第三季度报告
公司
湖南华夏投资集团有限公司 境内非国有法人 3.59% 24,971,761
西安紫薇地产开发有限公司 国有法人 2.22% 15,440,998
香港中央结算有限公司 境外法人 0.59% 4,069,888
中国工商银行股份有限公司
－南方中证全指房地产交易 其他 0.43% 2,977,657
型开放式指数证券投资基金
彭程 境内自然人 0.28% 1,974,373
兴业银行股份有限公司－南
方金融主题灵活配置混合型 其他 0.25% 1,755,600
证券投资基金
刘樵 境内自然人 0.24% 1,650,000
蒋平 境内自然人 0.21% 1,440,000
前 10 名无限售条件股东持股情况
股份种类及数量
股东名称 持有无限售条件股份数量
股份种类 数量
中交房地产集团有限公司 363,846,949 人民币普通股 363,846,949
重庆渝富资本运营集团有限公司 39,537,980 人民币普通股 39,537,980
湖南华夏投资集团有限公司 24,971,761 人民币普通股 24,971,761
西安紫薇地产开发有限公司 15,440,998 人民币普通股 15,440,998
香港中央结算有限公司 4,069,888 人民币普通股 4,069,888
中国工商银行股份有限公司－南方中证全指房地
2,977,657 人民币普通股 2,977,657
产交易型开放式指数证券投资基金
彭程 1,974,373 人民币普通股 1,974,373
兴业银行股份有限公司－南方金融主题灵活配置
1,755,600 人民币普通股 1,755,600
混合型证券投资基金
刘樵 1,650,000 人民币普通股 1,650,000
蒋平 1,440,000 人民币普通股 1,440,000
湖南华夏投资集团有限公司与彭程存在一致行动关系。除此之外，公司
上述股东关联关系或一致行动的说明
未知其余前十名股东之间是否存在关联关系或一致行动关系。
前 10 名股东参与融资融券业务情况说明（如有） 彭程通过信用证券账户持有 1,974,373 股，合计持有 1,974,373 股。
(二)公司优先股股东总数及前 10 名优先股股东持股情况表
□ 适用 √ 不适用
三、其他重要事项
√ 适用 □ 不适用
1、2023年7-9月新增土地储备情况
序号 地区 地块名称 权益比例 土地用途 占地面积 计容建筑面 土地取得方 总价款（亿 权益价款（亿
（万 ㎡ ） 积（万 ㎡） 式 元） 元）
1 成都 天府麓山66亩 100% 住宅 4.4 8.79 招拍挂 11.08 11.08
合计 4.4 8.79 - 11.08 11.08
注：上述权益比例有可能因为引入合作方或跟投企业有所变动。
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中交地产股份有限公司 2023 年第三季度报告
2、报告期内主要财务及经营指标
截至本报告期末，公司总资产1,438.86亿元，较上年末增加4.79%，归属于上市公司股东的净资产22.54亿元，较上年末减少
31.54%，2023年1-9月，公司实现营业收入115.50亿元，较上年同期减少24.26%，实现归属于上市股东的净利润-10.32亿元，
较上年同期减少492.31%。
公司在2023年1-9月实现全口径签约销售金额297.02 亿元，较上年同期减少14.37%，权益口径签约销售金额 215.67亿元，
较上年同期减少10.10%；2023年1-9月实现签约销售面积134.39万平方米，较上年同期减少13.49%。
3、向特定对象发行股票进展
2023年3月14日，公司召开2023年第四次临时股东大会审议通过了向特定对象发行股票相关事项。本次发行的股票种类为境
内上市人民币普通股(A股),每股面值为人民币1.00元。本次发行采用向符合中国证监会规定的不超过35名(含本数)特定对象
发行的方式。本次发行的股票数量按照募集资金总额除以发行价格确定，且不超过本次发行前公司总股本的30%，即不超过
208,630,106股(含本数)，募集资金总额预计不超过人民币35亿元(含本数)。2023年6月6日，公司向特定对象发行股票事项
的申请获得深圳证券交易所上市审核中心审核通过。2023年6月27日，公司收到中国证监会出具的《关于同意中交地产股份
有限公司向特定对象发行股票注册的批复》。截至本报告披露日，本次向特定对象发行股票相关工作有序推进中。
四、季度财务报表
(一)财务报表
1、合并资产负债表
编制单位：中交地产股份有限公司
单位：元
项目 2023 年 9 月 30 日 2023 年 1 月 1 日
流动资产：
货币资金 14,807,529,942.88 10,481,700,487.78
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 32,618,949.62 28,677,900.25
应收款项融资
预付款项 248,365,387.70 1,436,931,637.96
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 5,613,689,244.44 4,737,042,700.89
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 108,488,703,405.17 106,943,087,105.84
合同资产 6,398,023.31 3,849,438.38
持有待售资产
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中交地产股份有限公司 2023 年第三季度报告
一年内到期的非流动资产 2,393,690,950.26 1,696,360,361.68
其他流动资产 3,724,899,013.37 3,220,304,768.24
流动资产合计 135,315,894,916.75 128,547,954,401.02
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款 1,033,559,495.72 1,983,879,922.07
长期股权投资 5,373,555,238.70 5,221,804,178.54
其他权益工具投资 53,323,085.00 53,323,085.00
其他非流动金融资产
投资性房地产 361,945,266.08 344,446,431.78
固定资产 117,694,083.21 119,624,587.06
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 27,498,997.95 45,081,529.66
无形资产 10,809,114.59 11,815,673.27
开发支出
商誉
长期待摊费用 19,604,314.81 31,409,211.04
递延所得税资产 585,488,359.37 442,597,400.67
其他非流动资产 986,732,715.65 505,276,760.40
非流动资产合计 8,570,210,671.08 8,759,258,779.49
资产总计 143,886,105,587.83 137,307,213,180.51
流动负债：
短期借款 3,134,614,382.78 2,025,906,298.88
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据 323,290,879.48 731,529,501.96
应付账款 13,846,656,476.98 17,366,007,911.05
预收款项 2,640,821.56 2,614,665.37
合同负债 36,897,283,052.08 27,783,896,806.68
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 173,435,280.39 207,216,720.78
应交税费 1,176,827,563.53 1,389,871,932.25
其他应付款 4,017,054,459.40 4,007,727,698.23
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中交地产股份有限公司 2023 年第三季度报告
其中：应付利息
应付股利
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 14,461,994,232.45 17,587,250,394.28
其他流动负债 2,331,844,339.79 2,030,872,561.83
流动负债合计 76,365,641,488.44 73,132,894,491.31
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 17,973,717,603.61 20,985,074,851.91
应付债券 7,785,819,165.77 2,592,414,615.73
其中：优先股
永续债
租赁负债 14,891,300.75 16,179,498.51
长期应付款 22,220,580,779.61 20,745,639,686.75
长期应付职工薪酬 521,153.91 521,153.91
预计负债 64,416,286.67 81,998,865.25
递延收益 27,373,844.90 10,023,115.83
递延所得税负债 555,705,170.27 471,677,256.43
其他非流动负债 588,480,188.36 229,544,304.13
非流动负债合计 49,231,505,493.85 45,133,073,348.45
负债合计 125,597,146,982.29 118,265,967,839.76
所有者权益：
股本 695,433,689.00 695,433,689.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 161,125,582.76 161,000,488.64
减：库存股
其他综合收益 -52,832,686.25 -52,832,686.25
专项储备
盈余公积 118,249,106.09 118,249,106.09
一般风险准备
未分配利润 1,332,382,126.41 2,371,035,111.59
归属于母公司所有者权益合计 2,254,357,818.01 3,292,885,709.07
少数股东权益 16,034,600,787.53 15,748,359,631.68
所有者权益合计 18,288,958,605.54 19,041,245,340.75
负债和所有者权益总计 143,886,105,587.83 137,307,213,180.51
2、合并年初到报告期末利润表
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中交地产股份有限公司 2023 年第三季度报告
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
一、营业总收入 11,550,337,503.94 15,250,265,906.57
其中：营业收入 11,550,337,503.94 15,250,265,906.57
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 12,302,771,233.81 14,823,035,149.40
其中：营业成本 10,963,576,771.06 13,503,965,443.94
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 88,035,252.31 225,795,165.22
销售费用 570,267,275.51 576,102,995.93
管理费用 301,843,822.58 296,555,110.02
研发费用 1,344,180.03
财务费用 377,703,932.32 220,616,434.29
其中：利息费用 635,846,242.42 581,937,889.93
利息收入 267,965,473.34 376,377,665.70
加：其他收益 917,448.32 4,402,818.84
投资收益（损失以“－”号填
134,400,331.08 -185,525,662.51
列）
其中：对联营企业和合营企
134,400,331.08 -38,836,928.55
业的投资收益
以摊余成本计量的
金融资产终止确认收益
汇兑收益（损失以“-”号填列）
净敞口套期收益（损失以“－”
号填列）
公 允 价 值 变 动 收益 （ 损 失 以
“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”号
24,336,182.04 6,041,697.30
填列）
资产减值损失（损失以“-”号
-303,633,747.53 -651,365.01
填列）
资产处置收益（损失以“-”号
1,443,203.60 461,726.69
填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） -894,970,312.36 251,959,972.48
加：营业外收入 6,030,974.84 250,388,122.63
减：营业外支出 4,413,866.25 3,196,344.31
四、利润总额（亏损总额以“－”号填 -893,353,203.77 499,151,750.80
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中交地产股份有限公司 2023 年第三季度报告
列）
减：所得税费用 64,214,288.67 373,291,692.16
五、净利润（净亏损以“－”号填列） -957,567,492.44 125,860,058.64
（一）按经营持续性分类
1. 持 续 经营 净 利润 （ 净亏 损 以
-957,567,492.44 125,860,058.64
“－”号填列）
2. 终 止 经营 净 利润 （ 净亏 损 以
“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润（净
-1,031,698,648.29 -174,182,571.32
亏损以“-”号填列）
2.少数股东损益（净亏损以“-”
74,131,155.85 300,042,629.96
号填列）
六、其他综合收益的税后净额
归属母公司所有者的其他综合收益
的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他综
合收益
1.重新计量设定受益计划变动
额
2.权益法下不能转损益的其他
综合收益
3.其他权益工具投资公允价值
变动
4.企业自身信用风险公允价值
变动
5.其他
（二）将重分类进损益的其他综合
收益
1.权益法下可转损益的其他综
合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综
合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
7.其他
归属于少数股东的其他综合收益的
税后净额
七、综合收益总额 -957,567,492.44 125,860,058.64
（一）归属于母公司所有者的综合收
-1,031,698,648.29 -174,182,571.32
益总额
（二）归属于少数股东的综合收益总
74,131,155.85 300,042,629.96
额
八、每股收益：
（一）基本每股收益 -1.48 -0.25
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中交地产股份有限公司 2023 年第三季度报告
（二）稀释每股收益 -1.48 -0.25
3、合并年初到报告期末现金流量表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 20,502,625,147.74 15,893,473,399.74
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还 495,328,686.70 768,843,187.45
收到其他与经营活动有关的现金 3,385,613,001.39 3,823,269,487.14
经营活动现金流入小计 24,383,566,835.83 20,485,586,074.33
购买商品、接受劳务支付的现金 14,021,996,347.74 10,350,658,609.49
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工及为职工支付的现金 374,957,774.29 469,770,439.42
支付的各项税费 1,531,704,145.11 2,260,143,535.25
支付其他与经营活动有关的现金 4,035,605,857.61 3,634,163,947.33
经营活动现金流出小计 19,964,264,124.75 16,714,736,531.49
经营活动产生的现金流量净额 4,419,302,711.08 3,770,849,542.84
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 997,057,123.70 3,521,025,780.71
取得投资收益收到的现金 191,244,416.07 145,642,104.44
处置固定资产、无形资产和其他长期
1,488,660.08 64,000.00
资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 46,531,258.16
投资活动现金流入小计 1,189,790,199.85 3,713,263,143.31
购建固定资产、无形资产和其他长期 33,133,326.03 37,557,937.19
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中交地产股份有限公司 2023 年第三季度报告
资产支付的现金
投资支付的现金 397,094,975.29 6,338,588,035.81
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 60,000.00
投资活动现金流出小计 430,228,301.32 6,376,205,973.00
投资活动产生的现金流量净额 759,561,898.53 -2,662,942,829.69
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 418,280,094.12
其中：子公司吸收少数股东投资收
418,280,094.12
到的现金
取得借款收到的现金 24,356,001,449.18 28,282,199,767.21
收到其他与筹资活动有关的现金 107,302,160.56 1,677,301,448.35
筹资活动现金流入小计 24,881,583,703.86 29,959,501,215.56
偿还债务支付的现金 24,269,339,330.99 31,006,666,324.37
分配股利、利润或偿付利息支付的现
2,039,108,409.44 2,908,455,291.97
金
其中：子公司支付给少数股东的股
85,420,000.00 191,165,000.00
利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 246,206,709.32 1,716,312,190.44
筹资活动现金流出小计 26,554,654,449.75 35,631,433,806.78
筹资活动产生的现金流量净额 -1,673,070,745.89 -5,671,932,591.22
四、汇率变动对现金及现金等价物的影
响
五、现金及现金等价物净增加额 3,505,793,863.72 -4,564,025,878.07
加：期初现金及现金等价物余额 8,681,700,280.53 10,761,555,254.67
六、期末现金及现金等价物余额 12,187,494,144.25 6,197,529,376.60
(二)审计报告
第三季度报告是否经过审计。
□ 是 √ 否
公司第三季度报告未经审计。
中交地产股份有限公司董事会
董事长：李永前
2023 年 10 月 30 日
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