西藏荣通房地产评估公司            西藏山发工贸有限公司市场评估报告



位于泽当镇康珠特色街东侧、建设局南侧西藏
山发工贸有限公司所属的 1100.95 平方米房
        产、1007 平方米土地市场价格评估
{本报告使用提示}

        我公司受西藏山发工贸有限公司与曲松县方圆投资公司的

委托，接受了本次评估工作。本报告是根据委托方（西藏山发工贸

有限公司）提供的房屋所有权证：山房权证乃东县字第 301001924

号复印件、国有土地使用证：山乃国用（2008 更）字第 23 号复印

件得出其评估结果。本评估报告其估价目的仅为委托方西藏山发工

贸有限责任公司所属的房地产对外转让于估价时点二 0 一四年九月

二十日的市场价格提供参考依据，不得用于抵押、司法、投资入股、

交税估价目的。

    在实地勘察、对周边区域调查及分析现有资料的基础上，结合

估价对象评估范围为西藏山发工贸有限公司所属的 1100.95 平方米

房产、1007 平方米土地，根据估价对象所处于同一区域内的房地产市

场发育较完全，销售活跃，故本报告房地产采用市场比较法与收益法

得出其评估结果。如以后当事人提供的法定资料、委托评估内容与

委估资料不符的，本报告估价结果相应无效。



                                西藏荣通房地产评估有限公司

                                    二 0 一四年十月十七日


                            （1）
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                            房地产估价报告


一、估价项目名称: 位于泽当镇康珠特色街东侧、建设局南侧西藏山发

工贸有限公司所属的 1100.95 平方米房产、1007 平方米土地市场价格评估

二、委托方:西藏山发工贸有限责任公司、曲松县方圆投资有限公司

              住所：曲松县旦路 1 号、曲松县卓康路 1 号

              联系电话：18208035555

三、估价方:西藏荣通房地产评估有限公司

                资质等级:房地产价格评估二级资质

                资质证号:P540101201302-2

                资质等级:土地价格评估 B 级资质

                资质证号:B201354001

              地址:拉萨市宇拓路 26 号(物资总公司院内 1 楼)

                    拉萨市金珠西路格桑林卡 E 区 11 栋 6 号

              电话:0891-6996678 13908986960

四、估价人员:李浩           汪洋   虞泽明    刘建    王文川

五、作业日期:2014 年 9 月 18 日至 2014 年 10 月 17 日

六、估价报告编号:西藏荣通房地产〔2014〕估字第 9-86 号



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                                 目           录

                       一、 致委托估价方函


                       二、 估价师声明


                       三、 估价的假设和限制条件


                       四、 估价报告结果


                       五、 附件




地址:拉萨市宇拓路 26 号（物资总公司院内 1 楼）

     拉萨市金珠西路格桑林卡 E 区 11 栋 6 号

电话:0891-6996678           13908986960



                                      （3）
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                                致委托方函
       西藏山发工贸有限责任公司、曲松县方圆投资有限公司:承蒙委托，
  本公司估价人员对贵方委托的位于泽当镇康珠特色街东侧、建设局南侧
  西藏山发工贸有限公司所属的 1100.95 平方米房产、1007 平方米土地之现
  时市场价格进行了评估，其估价目的仅为委托方欲了解估价对象于估价时
  点二 0 一四年九月二十日的市场价格提供参考依据，不得用于抵押、司法、
  投资入股、交税估价目的。
       估价目的:仅为委托方西藏山发工贸有限责任公司所属的房地产对
  外转让于估价时点二 0 一四年九月二十日的市场价格提供参考依据，不
  得用于抵押、司法、投资入股、交税估价目的。
       估价时点:依据委托方的要求，本报告的估价时点为二 0 一四年九
  月二十日。
       估价结果:本着独立、客观、公正的原则，依据我国现行有关法律、
  法规政策的规定，利用贵方提供的资料以及评估人员现场查勘和市场调
  查取得的资料，由专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估
  价程序，选取适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基
  础上，对估价对象在估价时点的客观合理价格进行估算和判定，完成了
  估价工作，最终得出委估房地产在估价时点二 0 一四年九月二十日的市
  场评估价格如下表：
  委估对象       委估            实际      房屋所 建筑面积     评估平均单    评估总价
                         结构
      坐落       性质            用途      在层数 （㎡）       价（元/㎡）     （元）
泽当镇康珠特     房地    框架    门市        1      508.21       9750        4955048
色街东侧、建设
                 房地    框架    茶楼       2-3      592.74      4860        2880716
    局南侧
    合 计                               取百位整                             7835800

        委估房地产在估价时点二 0 一四年九月二十日的市场评估总价
  为:7835800 元,人民币大写:柒佰捌拾叁万伍仟捌佰元整。
       此致
                                                      报告签发人（签章）
                                                西藏荣通房地产评估有限公司
                                                     二 0 一四年十月十七日


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                            估价师声明
我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意

见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与当事人没有利

害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，

形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、我们已对估价报告中的估价对象进行了实地查勘。我们对估价对象

的查勘，仅限于估价对象的外观和使用状况，估价人员不承担对估价对

象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其它被遮盖、未暴露及难

于接触到的部分进行检查的责任。

6、本估价报告评估结果应与本估价报告的“本估价报告使用提示”“致

委托方函”、“估价师声明”、“估价的假设和限制条件”、“估价结果报告”

和“附件”作为一个整体使用，我们不对任何割裂使用的应用行为负责。

否则由此引起的后果与本公司和估价人员无关。

估价人员：

李 浩    中国注册房地产估价师 注册号：5120020146          （签章）



汪 洋    中国注册房地产估价师 注册号：5420070003          （签章）


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                   估价的假设和限制条件
    1、本报告评估结果仅为委托方西藏山发工贸有限责任公司所属的
房地产对外转让于估价时点二 0 一四年九月二十日的市场价格提供参考
依据，不得用于抵押、司法、投资入股、交税估价目的，如此假设限制
条件不成立，本报告结果相应无效。
    2、委托方应对其提供资料的真实性、合法性、准确性以及产生的

后果负责。对于估价对象的权属属性和其它有关争议均与本公司无关。

估价对象的权属属性及真实性由委托方保证其合法性，估价方未到有关

部门进行核实。

    3、本次评估是以估价对象能够继续使用为假设前提。

    4、本次评估是以估价对象可以合理分享外部环境的各项配套设施

为假设前提。

    5、估价对象不存在也不涉及任何法律纠纷，不存在司法机关和行

政机关依法裁决查封或者以其他形式限制该资产权利的情形。

    6、本报告未考虑估价对象处置时可能对其价值有影响的债权、债

务的限制，也未考虑委托方的资信情况。

    7、本评估报告中估价对象的估价结果为公开市场价值，它依据了

如下假设：

   （1）有自愿的买、卖双方；

   （2）买、卖双方都有一段充分了解物业现状及市场供求状况行情的

时间，并且有一段合理的推广、洽谈及促成交易的时间；

    （3）交易完成期间的市场状况、价格水平及其它情况，与评估

基准日市场状态和价值水平是稳定的；


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    （4） 不考虑具有特殊利益买家追加出价；

    （5） 交易双方均在市场信息充分、理性及非强制情况下进行交易。

    8、本报告其估价目的仅为委托方西藏山发工贸有限责任公司所属

的房地产对外转让于估价时点二 0 一四年九月二十日的市场价格提供参

考依据，如果改变评估条件及目的，本报告所评定的价格应作相应调整，

甚至重估。在本报告有效应用期内，因宏观经济自然灾害或评估房地产

的因素发生重大变化，并对评估结果有较大影响时，评估结果应作适当

调整，或者重新委托评估。

   9、本评估报告未经估价机构同意，不得向委托方和评估报告审查部

门之外的单位和个人提供。

   10、如果委托方对本报告中采用的数据、结论等有异议，请收到报

告之日起五日内到本所申请复核，否则本报告自行生效。




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                     房地产估价结果报告
一、委托方:西藏山发工贸有限公司、曲松县方圆投资有限公司

二、估价方:西藏荣通房地产评估有限公司

三、估价对象法定用途、实际用途以及区位、实物、权益概况：

    用途和权益状况:委估对象位于泽当镇康珠特色街东侧、建设局南

侧，房屋所有权证：山房权证乃东县字第 301001924 号，幢号：1，结

构：框架，房屋总层数:3 层，所在层数：1-3 层，建筑面积为 1100.95

平方米（1 层建筑面积为：508.21 平方米，2-3 层建筑面积为：592.74

平方米），设计用途：商业营业，实际用途：一层门市，二至三层茶楼。

国有土地使用证：山乃国用（2008 更）字第 23 号，地号：无，图号：

无，地类用途：商业，使用权类型：出让，终止日期：2078 年 5 月 30

日，使用权面积：1007.00 平方米（其中代征地 232 平方米）。

    实物状况: 委估对象外墙为喷砂，部分地面铺木地板、部分地面铺

地砖、部分地面为水泥砂浆，部分内墙为乳胶刷漆面、部分内墙为贴墙

纸，部分天棚为乳胶刷漆面、部分天棚为榉木板造型吊顶，铝合金窗、

木门、卷帘门、玻璃门，通水、电、气、闭路、电话、通风采光良好，

维护保养较好。

    区位状况:估价对象位于泽当镇康珠特色街东侧、建设局南侧，临

街道：山南地区香曲东路，紧邻：山南地区住房和城乡建设局，山南地

区自来水公司，山南地区康珠园，所处区域周围商贸、办公设施较好，

交通便捷，购物方便。


                              （8）
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    市场状况分析: 委估房地产的评估价值是根据委估对象现状及估

价时点的房地产市场状况得出。委估房地产为商业的特性，根据山南地

区房地产的市场收益状况，再结合其变现时间长短及相关费用、税金、

清偿顺序等因素，得出在估价时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与评

估的市场价值的差异度为 20%-30%。
    四、估价目的:仅为委托方西藏山发工贸有限责任公司所属的房地

产对外转让于估价时点二 0 一四年九月二十日的市场价格提供参考依

据，不得用于抵押、司法、投资入股、交税估价目的。

    五、估价时点:二 0 一四年九月二十日

    六、价值定义:采用公开市场价值标准，估价对象在估价时点较容

易成交的一次性付清价款的市场转让价格，且交易双方各自依法负担应

缴纳的税费。

    七、估价依据：

    1、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国城市房地产管

理法》以及有关法规政策；

    2、《房地产估价规范》（ＧＢ/Ｔ50291-1999）；

    3、委估方提供的相关资料；

    4、估价人员实地查勘、市场调查的相关资料；

    5、本估价机构掌握和收集的有关资料。

    八、估价原则:

    公正、公平原则:房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个



                                （9）
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对各方当事人来说都是公平合理的价值。

    合法原则:对于房地产的估价首先应遵循合法的原则，即必须以估

价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。

    最高最佳使用原则:由于房地产具有用途的多样性，不同的利用方

式为权利人带来的收益量不同，且权利人都期望从其所占有的房地产获

得更多的收益，并以能满足这一目的来确定房地产利用方式的依据。所

以，房地产价格是以该房地产的最高最佳使用原则为前提的。但最高最

佳使用原则受到合法原则的约束。

    替代原则:根据市场运行规律，在同一商品市场，商品或提供服务

的效用相同或大致相同时，价格最低者吸引最大需求；即有两个以上互

有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互比较

之后才决定的。房地产价格也同样遵循替代规律。某宗房地产的价格受

其他具有相同使用价值的房地产、即同类型具有替代可能的房地产价格

的牵制。换言之，具有相同使用价值、有替代可能的房地产之间相互影

响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。

    估价时点原则:房地产估价结论具有很强的时间性和时效性，这主

要是考虑到资金的时间价值和房地产市场的波动性，因此估价结果是估

价对象在估价时点的价格，不能将该估价结果作为估价对象在其他时点

的价格。

    反映市场供求原则:房地产价格是由房地产的供给和需求这两种相

反的力量共同作用的结果。


                             （10）
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     九、估价方法：房地产评估的常用方法有市场比较法、收益法、

成本法、假设开发法、基准地价系数修正法等，估价方法选用按照《房

地产估价技术规范》（GR／T50291－1999）要求，根据当地房地产市场

发展情况，结合估价对象的具体特点以及估价目的等，选择适宜的估价

方法。

    根据估价目的，且与委估房地产处于同一区域内的房地产市场发育

较完全，销售活跃，故本报告房地产采用市场比较法与收益法进行估价

作业。

    市场比较法是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似

房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格，修

正得出估价对象房地产客观合理价格或价值的方法。

    公式:估价对象价格= 较实例价格×交易情况修正系数×交易日期

修正系数×个别因素修正系数×区域因素修正系数

    收益法是求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将

其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的

方法。

    收益法公式（有限年期）：

    v=a/r{1-1÷（1+r）n}

         v=房地产的收益价格

         a:年净收益

         r:资本化率

       n:房地产的收益年限


                               （11）
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       十、估价结果：经过估价人员周密、准确的测算及结合估价对象所

  处区域的房地产市场情况，最终得出委估房地产在估价时点二 0 一四年

  九月二十日的市场评估价格如下表：
  委估对象       委估           实际       房屋所 建筑面积    评估平均单    评估总价
                         结构
      坐落       性质           用途       在层数 （㎡）      价（元/㎡）     （元）
泽当镇康珠特     房地    框架   门市         1      508.21      9750        4955048
色街东侧、建设
                 房地    框架   茶楼        2-3     592.74      4860        2880716
    局南侧
    合 计                              取百位整                             7835800

        委估房地产在估价时点二 0 一四年九月二十日的市场评估总价

  为:7835800 元,人民币大写:柒佰捌拾叁万伍仟捌佰元整。

       十一、估价人员:李浩 汪洋            刘建      王文川

       十二、估价作业时间:2014 年 9 月 18 日至 2014 年 10 月 17 日

       十三、估价报告应用有效期:如房地产市场价格变化较大，则本报

  告的应用有效期为自本报告出具之日起半年。如房地产市场价格波动不

  大，市场较平稳，则本报告的应用有效期为自本报告出具之日起壹年。

  超过估价报告应用有效期内使用估价报告的，相关责任由使用者承担。

  在估价报告应用有效期内使用估价报告的，相关责任由出具估价报告的

  估价机构承担，但使用者不当使用的除外。




                                       （12）
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                            附            件


一、委估对象实景照片；


二、估价机构营业执照证复印件；


三、估价机构资质证书复印件；


四、估价人员资质证书复印件；


五、委托方（西藏山发工贸有限公司、曲松县方圆投资有限公司）营业


    执照、组织机构代码证、法定代表人身份复印件；


六、房屋所有权证：山房权证乃东县字第 301001924 号复印件；


七、国有土地使用证：山乃国用（2008 更）字第 23 号复印件。




                                 （13）
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                         委估对象实景照片
                               （14）
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                         委估对象实景照片
                               （15）