鹤山美华纺织有限公司
企业整体价值
评估报告书
广东正恒资评字[2020]第 0063 号
广东正恒资产土地房地产评估有限公司
二○二○年九月二十一日
鹤山美华纺织有限公司企业整体价值评估报告
广东正恒资评字[2020]第 0063 号
目录
签字注册评估师声明............................................................................... 1
评估报告摘要 ........................................................................................... 3
评估报告正文 ........................................................................................... 6
一、委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者 6
二、评估目的..................................................................................... 6
三、评估对象和评估范围 ................................................................ 7
四、价值类型及其定义 .................................................................... 7
五、评估基准日................................................................................. 7
六、评估依据..................................................................................... 8
七、评估方法定义及选取 ................................................................ 9
八、评估程序实施过程和情况 ........................................................ 9
九、计算过程................................................................................... 11
十、评估假设................................................................................... 22
十一、评估结论............................................................................... 23
十二、特别事项说明 ...................................................................... 24
十三、评估报告使用限制说明 ...................................................... 25
十四、评估报告日........................................................................... 25
十五、评估机构............................................................................... 25
十六、评估人员............................................................................... 26
附件 ......................................................................................................... 27
鹤山美华纺织有限公司企业整体价值评估报告
广东正恒资评字[2020]第 0063 号
声明
1、 本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估
协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
2、 委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资
产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用
人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担
责任。
3、 本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估
报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为本资产评估报告的使用
人。
4、 本资产评估机构及资产评估专业人员提示资产评估报告使用人应当正
确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为
是对评估对象可实现价格的保证。
5、 资产评估机构及评估专业人员遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守
独立、客观和公正的原则；根据在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是
客观的， 并确信评估结论是合理的。
6、 评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，
评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及
其评估结论的影响。我们提请评估报告使用者密切关注本报告的“评估假设”、“特
别事项说明”和“评估报告使用限制说明”、“使用范围与有效期”。
7、 评估对象涉及的资产清单由委托方或产权持有单位申报；本机构及估价
人员按委托方指定的资产评估对象和范围进行了资产评估，资产评估范围与委托范
围一致，未重未漏，但提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整
性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。因资料有误造成估价结果偏
差的，本公司和评估人员不承担相应的责任。
8、 估价人员已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关
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鹤山美华纺织有限公司企业整体价值评估报告
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注，但仅对委估资产的价值发表意见，无权对它们的法律权属作出任何形式的保证。
本报告不得作为任何形式的产权证明文件使用。
9、 估价人员对实物资产的勘察按常规仅限于其表观质量和使用、保养状
况，未触及被遮盖、隐蔽及难于接触到的部位，估价人员未受委托对它们的质量进
行专业技术检测和评估，评估以委托方及被评估单位提供的资料为基础，如果这些
评估对象的内在质量有瑕疵，评估结论可能会受到不同程度的影响。
本报告除按规定报送有关政府管理部门或依据法律需公开的情形外，未经本评
估公司许可，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开的媒体上。
本声明系广东正恒资评字[2020]第 0063 号整体资产评估报告书不可分割的部分。
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鹤山美华纺织有限公司企业整体价值评估报告
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鹤山美华纺织有限公司企业整体价值
评估报告摘要
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一、评估目的：鹤山美华纺织有限公司拟了解企业整体在评估基准日的公允价
值，特委托广东正恒资产土地房地产评估有限公司对鹤山美华纺织有限公司的企业
整体价值进行评估，为上述价值咨询之经济行为提供参考意见。
二、价值类型及其定义：根据评估目的及评估对象的特点等相关条件，本次选
择的评估价值类型为公允价值，公允价值是指熟悉市场情况的买卖双方在公平交易
的条件下和自愿的情况下所确定的价格，或无关联的双方在公平交易的条件下一项
资产可以被买卖或者一项负债可以被清偿的成交价格。
三、评估范围与对象：本项目评估对象为鹤山美华纺织有限公司的企业整体价
值，评估范围为截止评估基准日 2020 年 8 月 31 日鹤山美华纺织有限公司财务报表
所列示的全部资产及负债，具体资产类型和账面价值列表如下：
科目名称 调整后账面价值
一、流动资产合计 15,101,011.62
货币资金 168,258.38
预付账款 53.04
内部往来借方 14,889,391.09
其他流动资产 43,309.11
二、非流动资产合计 3,045,807.40
固定资产 2,076,342.38
无形资产 969,465.02
三、资产总计 18,146,819.02
四、流动负债合计 3,752,075.75
应付账款 19,367.47
预收账款 830.30
应付职工薪酬 10,292.07
应交税费 5,785.69
其他应付款 3,715,800.22
五、负债合计 3,752,075.75
六、所有者权益合计 14,394,743.27
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鹤山美华纺织有限公司企业整体价值评估报告
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实收资本 14,374,314.81
资本公积 20,428.46
盈余公积 424,021.33
未分配利润 -424,021.33
四、评估基准日：2020 年 8 月 31 日。
五、评估方法：评估人员根据评估目的、价值类型和资料收集情况等条件，在
本次评估中采用资产基础法进行评估。
从评估对象的实际情况角度分析，被评估企业所提供的各项资料比较完整清
晰，因此用资产评估基本方法中的资产基础法进行评估是可行的。
六、评估结论：
经评估，委估资产在评估基准日 2020 年 8 月 31 日，资产账面值 18,146,819.02
元，资产评估值 24,848,737.62 元；负债账面值 3,752,075.75 元，负债评估值
3,752,075.75 元；所有者权益账面值 14,394,743.27 元，所有者权益 评估值
21,096,661.87 元 ，增值额为 6,701,918.60 元，增值率为 46.56%。
资产评估结果汇总表
评估基准日：2020 年 8 月 31 日 金额单位：人民币元
调整后账面价值 评估价值 增减值 增加率
项目 D=C/A｜
A B C=B-A
× 100%
1 流动资产合计 15,101,011.62 15,101,011.62 - -
2 货币资金 168,258.38 168,258.38 - -
3 预付账款 53.04 53.04 - -
4 内部往来借方 14,889,391.09 14,889,391.09 - -
5 其他流动资产 43,309.11 43,309.11 - -
6 非流动资产合计 3,045,807.40 9,747,726.00 6,701,918.60 220.04
7 固定资产 2,076,342.38 6,351,921.00 4,275,578.62 205.92
8 无形资产 969,465.02 3,395,805.00 2,426,339.98 250.28
9 资产总计 18,146,819.02 24,848,737.62 6,701,918.60 36.93
10 流动负债合计 3,752,075.75 3,752,075.75 - -
11 应付账款 19,367.47 19,367.47 - -
12 预收账款 830.30 830.30 - -
13 应付职工薪酬 10,292.07 10,292.07 - -
14 应交税费 5,785.69 5,785.69 - -
15 其他应付款 3,715,800.22 3,715,800.22 - -
16 负债合计 3,752,075.75 3,752,075.75 - -
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17 所有者权益合计 14,394,743.27 21,096,661.87 6,701,918.60 46.56
18 实收资本 14,374,314.81 14,374,314.81 - -
19 资本公积 20,428.46 6,722,347.06 6,701,918.60 32,806.77
20 盈余公积 424,021.33 424,021.33 - -
21 未分配利润 -424,021.33 -424,021.33 - -
负债和所有者权益
22 18,146,819.02 24,848,737.62 6,701,918.60 36.93
总计
评估结论详细情况见报告正文,并请关注特别事项说明中披露事项。
七、报告日：2020 年 9 月 21 日。
八、报告有效期：经核准的资产评估结果使用有效期自评估基准日起一年，即
2020 年 8 月 31 日至 2021 年 8 月 30 日。
以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资
产评估报告书全文。
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鹤山美华纺织有限公司企业整体价值
评估报告正文
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鹤山美华纺织有限公司：
我们接受贵司委托，根据国家有关法律、法规和资产评估准则，本着独立、客
观、公正、科学的原则，采用公认的资产评估方法，按照必要的评估程序对鹤山美
华纺织有限公司拟进行企业整体价值咨询所涉及的全部资产及负债在评估基准日
2020 年 8 月 31 日的公允价值进行了评估，现将资产评估情况及评估结果报告如下：
一、委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者
（一）委托方（即产权持有者）简介：
名称：鹤山美华纺织有限公司
统一社会信用代码：91440700768418471D
住所：鹤山市沙坪镇人民东路 16 号
法定代表人：郭敏
注册资金：壹佰捌拾贰万美元
成立日期：2004 年 11 月 04 日
公司类型：有限责任公司（台港澳与境内合资）
经营范围：生产经营高档织物面料的织染及后整理加工和各类经纬编针织品。
(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)。
简介：鹤山美华纺织有限公司成立于 2004 年 11 月 04 日，位于鹤山市沙坪镇人
民东路 16 号，公司注册资本 182 万美元。
（二）业务约定书约定的其他评估报告使用者
1、国家法律法规规定的其他评估报告使用者。
二、评估目的
鹤山美华纺织有限公司拟了解企业整体在评估基准日的公允价值，特委托广东
正恒资产土地房地产评估有限公司对鹤山美华纺织有限公司的企业整体价值进行评
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估，为上述价值咨询之经济行为提供参考意见。
三、评估对象和评估范围
本项目评估对象为鹤山美华纺织有限公司的企业整体价值，评估范围为截止评
估基准日 2020 年 8 月 31 日鹤山美华纺织有限公司财务报表所列示的全部资产及负
债，具体资产类型和账面价值列表如下：
科目名称 调整后账面价值
一、流动资产合计 15,101,011.62
货币资金 168,258.38
预付账款 53.04
内部往来借方 14,889,391.09
其他流动资产 43,309.11
二、非流动资产合计 3,045,807.40
固定资产 2,076,342.38
无形资产 969,465.02
三、资产总计 18,146,819.02
四、流动负债合计 3,752,075.75
应付账款 19,367.47
预收账款 830.30
应付职工薪酬 10,292.07
应交税费 5,785.69
其他应付款 3,715,800.22
五、负债合计 3,752,075.75
六、所有者权益合计 14,394,743.27
实收资本 14,374,314.81
资本公积 20,428.46
盈余公积 424,021.33
未分配利润 -424,021.33
四、价值类型及其定义
根据评估目的及评估对象的特点等相关条件，本次选择的评估价值类型为公允
价值，公允价值是指熟悉市场情况的买卖双方在公平交易的条件下和自愿的情况下
所确定的价格，或无关联的双方在公平交易的条件下一项资产可以被买卖或者一项
负债可以被清偿的成交价格。
五、评估基准日
本着有利于保证评估结果有效地服务于评估目的，尽量减少和避免评估基准日
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后的调整事项，准确的划定评估范围，准确高效地核验资产，根据经济行为的性质，
确定评估基准日为 2020 年 8 月 31 日。
本次资产评估工作中，资产评估范围的界定、评估价值的确定、评估参数的选
取等，均以该日之外经济环境及市场情况确定。本报告书所采用的一切取价标准均
为评估基准日有效的价值标准。
六、评估依据
（一）经济行为依据：
1、签订的业务约定书。
（二）法律法规依据：
1、《中华人民共和国物权法》（2007 年 3 月 16 日第十届全国人民代表大会第五
次会议通过，2007 年 10 月 1 日起施行）；
2、《中华人民共和国土地管理法》（由中华人民共和国第九届全国人民代表大会
常务委员会第四次会议于 1998 年 8 月 29 日修订通过，自 1999 年 1 月 1 日起施行）；
3、《中华人民共和国城市房地产管理法》1994 年 7 月 5 日第八届全国人民代表
大会常务委员会第八次会议通过，自 1995 年 1 月 1 日起施行）；；
4、《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国主席令 2016 年第 46 号，自
2016 年 12 月 1 日起施行）；
5、《资产评估行业财政监督管理办法》（中华人民共和国财政部令 2017 年第 86
号，自 2017 年 6 月 1 日起施行）；
6、其他相关法律法规依据。
（三）准则依据：
1、财资[2017]43 号《资产评估基本准则》；
2、中评协[2017]30 号《资产评估执业道德准则——基本准则》；
3、中评协[2018]35 号《资产评估执业准则——资产评估报告》；
4、中评协[2018]36 号《资产评估执业准则——资产评估程序》；
5、中评协[2017]33 号《资产评估准则——资产评估委托合同》；
6、中评协[2017]46 号《资产评估机构业务质量控制指南》；
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7、中评协[2017]48 号《资产评估对象法律权属指导意见》；
8、中评协[2017]47 号《资产评估价值类型指导意见》；
9、中评协[2018]37 号《资产评估执业准则——资产评估档案》；
10、中评协[2017]37 号《资产评估准则——无形资产》；
11、中评协[2017]38 号《资产评估准则——不动产》；
12、中评协[2018]38 号《资产评估执业准则——企业价值》；
13、《固定资产分类与代码》（GB/T 14885-2010）；
14、《企业会计准则》（财政部令第 33 号）。
（四）权属依据：
1、《房地产权证》、《国有土地使用证》复印件；
2、营业执照、公司章程、验资报告等复印件等产权资料；
3、其他能证明资产产权的有关文件、合同、协议、会计凭证等资料。
（五）取价依据：
1、广东省房屋建筑工程概算定额；
2、鹤山市房地产市场信息；
3、评估基准日 2020 年 8 月 31 日银行贷款利率；
4、现金盘点表和银行对账单；
5、评估机构收集的信息资料及询价资料；
6、《鹤山美华纺织有限公司董事会决议》及其他取价依据。
七、评估方法定义及选取
（一）评估方法的选择
依据资产评估准则的规定，企业价值评估可以采用收益法、市场法、资产基础
法三种方法。收益法是企业整体资产预期获利能力的量化与现值化，强调的是企业
的整体预期盈利能力。市场法是以现实市场上的参照物来评价估值对象的现行公平
市场价值，它具有估值数据直接取材于市场，估值结果说服力强的特点。资产基础
法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的思路。
根据委托方介绍，鹤山美华纺织有限公司本次评估的目的是为股权价值咨询之
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经济行为提供参考意见,资产基础法从企业购建角度反映了企业的价值,委估资产的
明细较易取得,单项资产的价值均可通过市场调查等方式获取,故适宜采用资产基础
法进行评估。
评估人员根据评估目的、价值类型和资料收集情况等条件，在本次评估中采用
资产基础法进行评估。从评估对象的实际情况角度分析，被评估企业所提供的各项
资料比较完整清晰，因此用资产评估基本方法中的资产基础法进行评估是可行的。
（二）资产基础法介绍
资产基础法，是以在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的企业或独立获
利实体所需的投资额作为判断鹤山美华纺织有限公司股东全部权益价值的依据，具
体是指将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得企业价值的方
法。
从评估对象的实际情况角度分析，被评估单位历史经营财务数据健全，管理有
序，会计核算健全，企业的各项资产、负债资料齐备，不仅可根据财务资料和构建
资料等确定资产数量，还可通过现场勘查核实其使用状况及数量记录真实性。经清
查后，被评估单位资产构成清晰，可以从公开市场获取评估资产现行市场价值所需
的相关信息，满足采用资产基础法进行评估的条件。
八、评估程序实施过程和情况
本次评估分五个阶段进行：
（一）接受委托：
1.接受委托了解委托单位及被评估单位的基本情况，明确评估目的，确定评估
范围和对象及评估基准日；
2.与委托方签署资产评估协议书；
3.收集相关评估资料，拟订评估工作计划。
（二）资产清查
评估人员进入现场后，指导企业清查资产，填报资产清查评估明细表，同时收
集产权证明文件及其它准备资料，然后根据企业提供的清查评估明细表现场检查核
实资产，对表中漏填，误填的项目，要求企业进行修改和补充，作为评估的依据。
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（三）评定估算
评估人员考虑各相关因素，选择与委估资产相适应的评估方法，然后在现场勘
查、鉴定的基础上，收集有关的市场信息资料，对委估资产进行评定估算，得出初
步评估结论。
（四）评估汇总
评估小组首先对与委估资产有关的背景资料、技术鉴定记录及其他各类参考数
据资料进行分类整理；然后对评估的整体情况和初步评估结论进行分析讨论，进行
必要的修正；最后由评估人员撰写各分项评估说明和资产评估报告书，经评估机构
内部三级审核后出具正式资产评估报告书。
（五）提交资产评估报告书
评估机构将出具的正式资产评估报告书提交委托方。
九、计算过程
评估人员根据评估目的、价值类型和资料收集情况等条件，在本次评估中采用
资产基础法进行评估。
从评估对象的实际情况角度分析，被评估企业所提供的各项资料比较完整清晰，
因此用资产评估基本方法中的资产基础法进行评估是可行的。
（一）流动资产
鹤山美华纺织有限公司的流动资产包括货币资金、预付账款、内部往来借方和
其他流动资产。
1、核对账目
对鹤山美华纺织有限公司提供的资产评估申报资料逐项核对、归纳，与资产负
债表、总账以及明细表的相关科目 2020 年 8 月 31 日期末金额核对，以验证报表的
正确性，同时抽查部分凭证和查阅相关文件，进行验证。检查会计处理是否正确，
并根据实际情况按会计制度调整相关科目。
2、现场核对
本公司评估人员与鹤山美华纺织有限公司的有关人员一道进行现场核对数据，
并了解各项流动资产的具体情况同时获取有关合同及支付凭证等资料。
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（1）货 币 资 金
货币资金账面值 168,258.38 元，主要包括库存现金和银行存款，调整后账面值
168,258.38 元，对于货币资金的评估，评估人员通过对申报单位评估基准日对银行
对账单、银行存款余额表及相关凭证进行审核以及企业财务人员对现金进行清点，
核对无误后，以经核实后的账面价值确认评估价值，评估值为：168,258.38 元。
（2）预 付 账 款
预付账款账面值 53.04 元，主要为预付佛山市禅城区下朗永丰起毛厂、江苏德
力化纤有限公司的款项，调整后账面值为 53.04 元。对于预付账款部分的评估，评
估人员通过对申报单位记账凭证进行审核，评估值按评估目的实现后可实现的权利
价值进行评估，本次以核实后的调整后账面值为评估值，评估值为：53.04 元。
（3）内 部 往 来 借 方
内部往来借方账面值 14,889,391.09 元，主要为美达尼龙有限公司的股东出资
款项，调整后账面值为 14,889,391.09 元。对内部往来款项的评估，经评估人员和
企业人员分析，评估值按评估目的实现后可实现的权利价值进行评估，本次以核实
后的调整后账面值为评估值，评估值为：14,889,391.09 元。
（4）其他流动资产
其他流动资产账面值 43,309.11 元，主要为待扣税金，调整后账面值为
43,309.11 元。对于其他流动资产部分的评估，评估人员通过对申报单位记账凭证
进行审核，评估值按评估目的实现后可实现的权利价值进行评估，本次以核实后的
调整后账面值为评估值，评估值为：43,309.11 元。
以上合计，鹤山美华纺织有限公司流动资产账面净值 15,101,011.62 元，调整
后账面净值 15,101,011.62 元，评估值合计 15,101,011.62 元。
（二）固定资产
鹤山美华纺织有限公司的固定资产主要为房屋建筑物。
（1）房 屋 建 筑 物
房屋建筑物账面净值为 2,076,342.38 元，包括鹤山市沙坪人民东路 16 号之五、
之六合共两处建筑物，调整后账面净值为 2,076,342.38 元，经过现场勘查及核实，
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建筑物具体情况及估值如下：
1）鹤山市沙坪人民东路 16 号之五房产，《房地产权证》证号为：粤房地证字第
C6272472 号，建筑面积为 13,251.38 平方米，建筑结构及层数为钢筋混凝土结构 5
层，房屋用途为工业厂房，竣工日期为 1993 年，权属人为鹤山美华纺织有限公司。
评估人员现场勘查，评估对象外墙为玻璃马赛克，顶部为钢筋混凝土，室外已安装
铁防盗门和铝合金窗，窗户有部分破损，室内地面为水泥地，内墙和天花均为批灰，
目前空置。
2）鹤山市沙坪人民东路 16 号之六房产，《房地产权证》证号为：粤房地证字第
C6272473 号，建筑面积为 864.00 平方米，建筑结构及层数为钢筋混凝土结构 2 层，
房屋用途为工业厂房，竣工日期为 1993 年，权属人为鹤山美华纺织有限公司。评估
人员现场勘查，评估对象外墙为玻璃马赛克，顶部为钢筋混凝土，室外已安装铁防
盗门和塑钢窗，室内地面为水泥地，内墙和天花均为批灰，目前空置。
3）经评估人员共同分析，估价对象为生产性用房，经济使用年限为 50 年，已
使用 27 年，理论成新率为 46%，观察成新率为 60%，综合成新率约 50%，于评估基
准日按重置价值确定评估对象价值为如下：
重置单价 综合成 评估单价 评估总价
估价对象 用途 竣工 面积（㎡）
（元/㎡） 新率 （元/㎡） （元/㎡）
鹤山市沙坪人民 生产性
1993 年 13,251.38 900 50% 450 5,963,121.00
东路 16 号之五 用房
鹤山市沙坪人民 生产性
1993 年 864.00 900 50% 450 388,800.00
东路 16 号之六 用房
小计 14,115.38 6,351,921.00
经上合计，鹤山美华纺织有限公司固定资产账面值 2,076,342.38 元，调整后账
面值 2,076,342.38 元，评估值合计 6,351,921.00 元。
（三）无形资产
鹤山美华纺织有限公司的无形资产主要为土地使用权。
（ 1） 土 地 使 用 权
土地使用权账面值价值 969,465.02 元，调整后账面值 969,465.02 元，根据委
托方提供资料及估价人员调查，鹤山美华纺织有限公司所属的土地位于鹤山市沙坪
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镇人民东路 16 号（楼冲大岗背）地块，评估对象具体情况如下：
①、评估对象概况
A.权益状况：
待估宗地位于鹤山市沙坪镇人民东路 16 号（楼冲大岗背）地块，《国有土地使
用证》证号为：鹤国用（2007）第 000266 号，证载用途为工业用地，登记土地面积
6,468.20 平方米，登记使用权类型为国有出让，土地使用权人为鹤山美华纺织有限
公司。
B.实物状况：
待估宗地位于鹤山市沙坪镇人民东路 16 号（楼冲大岗背）地块，用途设定为工
业用地，至评估基准日评估对象宗地红线外“五通”（通给水、通排水、通电、通路、
通通讯）,红线内已建有建筑物。宗地地势平坦，地基承载力较好，能满足一般工程
建设的需要。宗地形状较规则，呈多边形。
综合考虑鹤山市的规划发展及该地块的宗地位置及宗地面积各项因素，宗地作
为工业用地使用，符合最高最佳使用原则。
C.区域状况：
1、区域状况
鹤山市属于江门市，位于广东省南部珠江三角洲腹地，地跨东经 11228’-
1132’，北纬 2228’- 22051’。处西江下游右岸，珠江三角洲西南部，北邻高
明南海顺德，西接新兴，东毗蓬江，南连开平。全市总面积 1082.7 平方公里，市政
府驻沙坪街道，现下辖 9 个镇和 1 个街道（鹤山市辖沙坪街道和雅瑶、龙口、古劳、
桃源、共和、址山、鹤城、宅梧、双合等 9 个镇），26 个社区居民委员会、112 个村
民委员会、10 个三峡库区移民村，户籍人口 36.98 万，常住人口 46 万，拥有旅居
海外的华侨、华人和港澳台同胞 36.2 万，分布于 51 个国家和地区，是全国著名侨
乡之一。人称“海内一个鹤山，海外一个鹤山”。
沙坪镇地处鹤山城区，市政府所在地，毗邻江门市区、新会区。全镇总面积 146
平方公里，属丘陵地区，辖下 15 个农村村委会、88 条自然村和 5 个城镇管理区，
面积 40.5 平方公里，人口 94599 人。
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2、环境条件
鹤山地处北回归线以南(北纬 22.29 度-22.52 度，东经 l12.28 度-ll3.25 度)，
属南亚热带季风区，境内具有海洋气候特征，温、光、热、雨量充足，四季宜种。
2015 年日照 1705.1 小时，年平均气温 23℃，年总降雨量 1978.5 公厘左右，夏秋多
台风暴雨，无霜期为 365 天，冬春有冷空气侵袭和偶有奇寒，无霜期长。
3、交通条件
（1）道路通达度。鹤山市陆路四通八达，325 国道、江(门)肇(庆)以及佛(山)
开(平)高速公路交汇于此，新（会）台（山）高速在邻近经过，成为珠江三角洲西
南部的交通枢纽。鹤山拥有国家一类口岸鹤山港，每天有高速豪华客轮往返鹤山与
香港之间（香港中港城码头开）。南距开平市水口港（1000 吨码头）、台山市公益港
（1000 吨集装箱及客货运码头）仅 6 公里，北距鹤山港（3000 吨集装箱货运及客运
码头）40 公里，镇内交通已实现网络化、硬底化。
（2）公交便捷度。鹤山市内多条线路辐射市区。另外，从鹤山汽车总站坐车，
可直达重庆、梧州、广州、深圳、珠海、东莞、惠州、虎门、梅州、番禺、肇庆、
佛山、江门、水口等城市。至广州 70 公里，至佛山 40 公里，距江门 23.8 公里，至
珠海 130 公里。区域内开通了公共汽车业务、出租车业务，出租的士、面的穿插于
街道，公交便捷度较好，能满足区域内外人员的流动。
4、基础设施
镇内基础设施完善，水、电供应充足，邮电、通讯、互联网信息传输方便，当
地各类银行可提供外向兑换、直汇等服务。鹤山市全市实现公路网络化、硬底化，
现有公路通车里程达 885.8 公里，公路密度每百平方公里达到 79.95 公里，鹤山港
是国家一类口岸，市内每天有高速豪华客轮与香港对开，港口可停泊 3000 吨级货轮，
年吞吐量 160 万吨，并建立了政府电子政务专网平台，已完成鹤山主变电工程、古
劳扩建主变电工程、35 项农网改造工程和 15 配网工程等。供水干管总长 850 公里，
城区饮用水普及率 100%，使用液化石油气普及率 98%，支持 20 多条自然村新铺设（扩
宽）了水泥路，为全镇 96 条自然村重新制作了统一标识的村名指示牌。
5、公共设施状况
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有鹤山市人民医院、鹤山市中医院、鹤山市妇幼保健医院等医疗单位，有鹤山
最大的购物中心大润发、新建成的鹤山广场大型购物中心、人人乐、百货大厦、华
润万家、新天地商业广场、华客隆购物广场、顺客隆购物广场、新世纪商业广场等
众多购物场所，也有鹤山图书馆、鹤山市文化馆、鹤山博物馆、鹤山市体育中心、
鹤山剧院等公共场所，以及中国银行、工商银行、交通银行、农业银行、珠江村镇
银行、建设银行等金融机构，并有以色色会所为代表的特色休闲场所。另外，知名
连锁企业麦当劳、肯德基、国美电器等也相继进入了鹤山。
沙坪镇是江门地区现代化新型小城镇建设和信息化建设的试点镇。曾获评江门
市"五邑"杯小城镇达标建设一等奖和省卫生先进镇。鹤山拥有全国示范性高中 1 所
（鹤山市第一中学）、省一级学校 5 所、江门市一级学校 5 所、鹤山市一级学校 6
所以及鹤山市职业技术高级中学。鹤山著名的中小学和幼儿园有：鹤山一中、鹤华
中学、纪元中学、鹤山二中、沙坪中学、鹤山三中等，沙坪镇第一、第二、第三、
第四、第五、第六小学，碧桂园中小学，向阳花幼儿园、财贸幼儿园、新星幼儿园、
沙坪镇幼儿园等。建有占地 1 万多平方米、投资 1400 万元的大型农贸市场，总投资
500 万元的镇级图书馆。
6、产业集聚规模
全市形成电子电器、橡胶和塑料制品、电气制造、新光源、金属制品、印刷包
装、制鞋、纺织制衣、化工等九大工业支柱产业，形成了完善的产业发展链。国家
火炬计划江门新材料产业基地、中国印刷产业基地、中国男鞋生产基地、中国水暖
卫浴五金产业基地、中国制伞名镇、中国凉茶之乡先后落户鹤山。全市累计有国家
级高新技术企业 21 家。
沙坪镇"三高"农业发展迅速，初步形成面向城区的"菜篮子"基地。由于农村土
地大部分已被征用，各村委会都大力利用征地补偿款发展二、三产业，全镇有 4 个
村委会成为亿元产值村委会，7 个村委会集体经济年纯收入超百万元，农村经济不
断发展，农民收入不断增加。沙坪镇确立"工业立镇，第三产业富镇"的指导思想，
经济迅速发展。现有镇办企业 29 家，其中"三资"企业 8 家，民营、个体私营企业
3497 家，从业人员 11205 人，初步形成商贸、制鞋、建筑、电子、五金、橡塑等支
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柱行业。拥有生产 ADIDAS、NIKE 世界名牌服装和高级不锈钢餐具、刀具、钢丝绳、
螺旋缝焊钢管等优质产品的多家大型企业，产品远销欧美、日本、新加坡等地。
2019 年 1-12 月，完成规模以上工业产值 526.27 亿元，增长 6.04%；增加值 147.86
亿元，增长 6.9%。部分行业产值实现较快增长，其中橡胶和塑料制品业 48.15 亿元，
增长 12.4%；食品制造业 26.45 亿元，增长 47%；通用设备制造业 18.29 亿元，增长
26.5%。产值占比前三位的行业: 电气机械及器材制造业产值 76.87 亿元，下降
1.02%；金属制品业产值 59.55 亿元，增长 9.34%；印刷和记录媒介复制业产值 53.19
亿元，下降 2.63%。外商及港澳台资企业 207.83 亿元，增长 6.86%；规上民营企业
产值 338.87 亿元，增长 5.73%，占规上工业产值的 64.39%。
（评估对象地理位置图）
鹤山市沙坪镇人民东路 16 号（楼冲大岗背）的一处国有出让工业用地，靠近大
围一街，周边工业聚集程度一般，工业氛围一般，工业配套设施基本齐备。
②、评估方法的选取
●剩余法（不选取）：剩余法是在测算完成开发后的不动产正常交易价格的基础
上，扣除正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算
待估土地价格的方法。待估宗地为待开发用地，由于委托方无法提供相关规划设计
条件，无法确定开发规模，故本次评估不适宜选用剩余法。
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●市场比较法（选取）：市场比较法是指在求取一宗待估宗地的价格时, 根据替
代原则，将待估宗地与在近期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，并跟
据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素，修正得出
待估土地价值的方法。由于估价对象所在区域商住土地市场活跃度较高，土地市场
上近期成交的可比实例（同一供需圈、用途一致、邻近区域）较多，故本次评估适
宜选用市场比较法估价。
●成本逼近法（不选取）：成本逼近法，是以开发土地所耗费的各项费用之和为
主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价
格的方法。成本逼近法一般适用于新开发土地的估价，特别适用于既无收益又很少
有交易情况的学校、公园及公共建筑、公益设施等特殊性的土地估价。估价对象为
收益性土地，故估价对象不适宜采用成本逼近法进行估价。
●收益还原法（不选取）：收益还原法是在估算土地在未来每年预期纯收益的基
础上，以一定的还原率，将估价对象在未来每年的纯收益折算为评估基准日收益总
和的方法。适用于评估有收益或潜在收益的土地和建筑物。虽然待估宗地是具有收
益的土地，但由于周边区域较少与估价对象土地用途相同的单纯土地出租经营情况，
故不适宜选用收益还原法。
●基准地价系数修正法（选取）：适宜用于政府已公布基准地价且基准地价修正
体系较为完善的地区。估价对象位于基准地价覆盖范围内，且有完整修正体系，修
正后有一定参考性。故选用公示地价系数修正法进行测算。
综上所述，评估方法选用市场比较法和基准地价系数修正法。
市场法其计算公式为待估宗地价格=比较实例宗地价格×待估宗地情况指数/比
较实例宗地情况指数×待估宗地区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指数×
评估对象个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数
基准地价系数修正法其基本公式为：
P= P0×KO×（1+∑K1）×y×T
其中：P 为待估宗地的地价
P0 为待估宗地所在区域的基准地价
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KO 为待估宗地容积率的修正系数
∑K1 为待估宗地个别因素修正系数之和
y 为待估宗地的土地剩余使用年限修正系数
T 为待估宗地的期日修正系数
③、地价定义
本次评估的地价定义是指依照《城镇土地估价规程》和估价的具体要求，于评
估基准日 2020 年 8 月 31 日，宗地地价定义如下：
待估宗地：位于鹤山市沙坪镇人民东路 16 号（楼冲大岗背）地块，房地产权证
证号为：鹤国用（2007）第 000266 号，使用权面积为 6,468.20 平方米，土地使用
权性质为国有出让，用途为工业用地，土地实际开发程度为宗地红线外“五通”（即
通上水、通下水、通电、通通讯、通路）和宗地红线内已建有建筑物，本次评估设
定开发程度为宗地红线外“五通”（即通上水、通下水、通电、通讯、通路）和宗地
红线内场地平整条件下的国有出让工业用地土地使用权市场价格。
④、估价结果
经过估价人员对委估宗地的现场查勘,并对各种有关信息进行了收集、整理和分
析，依据土地估价的原则、理论和方法，综合考虑当地房地产市场、社会经济发展
等因素对地价的影响，综合评定出委估宗地在 2020 年 8 月 31 日，满足评估假设和
地价定义等条件下，评估基准日评估值为：3,395,805.00 元，评估单价为 525 元/
平方米。
经上合计，鹤山美华纺织有限公司无形资产账面值 969,465.02 元，调整后账面
值 969,465.02 元，评估基准日评估值合计 3,395,805.00 元。
（四）负债
鹤山美华纺织有限公司的负债包括应付账款、预收帐款、应付职工薪酬、应交
税费和其他应付款。
1、 核 对 账 目
对鹤山美华纺织有限公司提供的价格评估申报资料逐项核对、归纳，与资产负
债表、总账以及明细表的相关科目 2020 年 8 月 31 日期末金额核对，以验证报表的
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正确性，同时抽查部分凭证和查阅相关文件，进行验证。检查会计处理是否正确，
并根据实际情况按会计制度调整相关科目。
2、 现 场 核 对
本公司评估人员通过与鹤山美华纺织有限公司的有关人员一道进行清查盘点并
了解各项款项的具体情况同时获取有关合同及支付凭证等资料。
根据鹤山美华纺织有限公司的具体情况，对各项负债根据评估目的实现后应该
承担的偿还义务进行评估：
（ 1） 应 付 账 款
应付账款账面值 19,367.47 元，主要为汕头荣昌、鹤山雄伟等合共 4 项款项，
调整后账面值为 19,367.47 元。评估人员通过对申报单位评估基准日记账凭证确认，
经核实,财务的义务确实，以核实后的调整后帐面值为评估值。应付账款评估基准日
评估值根据评估目的实现后应该承担的偿还义务进行评估，评估值为：19,367.47
元。
（ 2） 预 收 账 款
预收账款账面值 830.30 元，主要为预收中山市琪兴纺织品有限公司和恩平锦兴
纺织有限公司两家企业的款项，调整后账面值为 830.30 元。评估人员通过对申报单
位评估基准日预收账款审核以及记账凭证确认，以核实后的调整后账面值为评估值。
评估值为：830.30 元。
（ 3） 应 付 职 工 薪 酬
应付职工薪酬账面值 10,292.07 元，主要为工资和工会经费，调整后账面值
10,292.07 元，对于应付职工薪酬的评估，评估人员通过对申报单位评估基准日应
付职工薪酬审核，核对无误后，以经核实后的账面价值确认评估价值。评估基准日
评估值为：10,292.07 元。
（ 4） 应 交 税 费
应交税费账面值 5,785.69 元，主要为应交所得税、房产税等合共 4 项税费，调
整后账面值 5,785.69 元，对于应交税费的评估，评估人员和审计人员通过对申报单
位评估基准日应交税费审核，核对无误后，以经核实后的账面价值确认评估价值。
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评估基准日评估值为：5,785.69 元。
（ 5） 其 他 应 付 款
其他应付款账面值 3,715,800.22 元，主要为按金、社保费和应付股利，其中应
付股利为 3,715,365.03 元，调整后账面值为 3,715,800.22 元。对于其他应付款的
评估，评估人员和审计人员通过对单位记账凭证及委托方提供的《鹤山美华纺织有
限公司董事会决议》复印件进行核对，债务确实存在。经评估人员核实，以经核实
后的账面价值确认评估价值。评估值为：3,715,800.22 元。
经上合计，鹤山美华纺织有限公司各项负债账面值合计 3,752,075.75 元，调整
后账面值合计 3,752,075.75 元，评估值合计 3,752,075.75 元。
（五）所有者权益的评估说明
鹤山美华纺织有限公司的所有者权益包括实收资本、资本公积、盈余公积和未
分配利润。
1、 核 对 账 目
对鹤山美华纺织有限公司提供的资产评估申报资料逐项核对、归纳，与资产负
债表、总账以及明细表的相关科目 2020 年 8 月 31 日期末金额核对，以验证报表的
正确性，同时抽查部分凭证和查阅相关文件，进行验证。检查会计处理是否正确，
并根据实际情况按会计制度调整相关科目。
2、 现 场 核 对
本公司评估人员通过与鹤山美华纺织有限公司的有关人员一道进行清查盘点
并了解各项应收款项的具体情况同时获取有关合同及支付凭证等资料。
根据鹤山美华纺织有限公司的具体情况，对各项所有者权益根据评估目的实现
后投资人应该拥有的企业资产所有权进行评估：
（ 1） 实 收 资 本 （ 或 股 东 权 益 ）
实收资本账面值 14,374,314.81 元，主要为实收新会新锦纺织有限公司和导通
投资有限公司的股东投资资本净额，调整后账面值为 14,374,314.81 元。根据委托
方提供的公司章程以及验资报告，实收资本包括货币出资和实物出资，其中货币出
资总额为 1,192,476.29 美元，实物出资为机器设备，作价 627,523.71 美元。经核
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实，账务的权利确实，以核实后的调整后帐面值为评估值。实收资本（或股东权益）
评估基准日评估值根据评估目的实现后投资人应该拥有的企业资产所有权进行评
估，评估值为：14,374,314.81 元。
（2）资 本 公 积
资本公积账面值 20,428.46 元，主要为资本（或股本）溢价和资产评估溢价，
经审核，以及查阅相关资料并做调整，调整后账面值为 20,428.46 元，经审核，固
定资产和无形资产均有溢价，其中固定资产账面净值为 2,076,342.38 元，现评估价
值为 6,351,921.00 元，资产较账面净值增值 4,275,578.62 元；无形资产账面净值
为 969,465.02 元，现评估价值为 3,395,805.00 元，资产较账面净值增值
2,426,339.98 元，均调至资本公积—资产评估溢价。资本公积评估基准日评估值根
据评估目的实现后投资人应该拥有的企业资产所有权进行评估，评估值为：
6,722,347.06 元。
（3）盈 余 公 积
盈余公积账面值 424,021.33 元，主要为法定盈余公积金，调整后账面值为
424,021.33 元，根据委托方提供的《鹤山美华纺织有限公司董事会决议》复印件，
计提 10%提取法定盈余公积金。盈余公积评估基准日评估值根据评估目的实现后投
资人应该拥有的企业资产所有权进行评估，评估值为：424,021.33 元。
（ 4） 未 分 配 利 润
未分配利润账面值-424,021.33 元，调整后账面值为-424,021.33 元，以及查阅
相关资料并做调整，本年利润评估基准日评估值根据评估目的实现后投资人应该拥
有的企业资产所有权进行评估，评估基准日评估值为：-424,021.33 元。
经上合计，鹤山美华纺织有限公司各项所有者权益账面值合计 14,394,743.27
元，调整后账面值合计 14,394,743.27 元，评估值合计 21,096,661.87 元。
十、评估假设
1. 本评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观和公正原则基础上形成的，
仅在评估报告设定的依据、前提、评估假设下成立。
2. 本评估结论是在本次评估目的下，反映评估对象在评估基准日和目前政
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策、环境和价格水平条件下的市场价值。
3. 假定国家宏观经济政策不发生重大变化。
4. 假定无遇有自然力和其他任何不可抗力的影响。
5. 不考虑通货膨胀对评估结果的影响。
6. 假定公司在资产评估后继续生产经营，正常运转。
7. 本评估报告中的估算是在假定所有重要的及潜在的可能影响评估价值的
因素都已在我们与委托方、被评估单位之间充分提示前提下做出的。
8. 评估工作相当部分材料是委托方及被评估单位提供的，评估人员不可能对
此材料作进一步的审核，资料的真实性和准确性应当由提供方负责。如果这些材料
的可靠性有疑问，评估结论自然也会失效。
9. 评估结论是本评估机构出具的，受机构评估人员的职业水平和能力影响。
十一、评估结论
经评估，委估资产在评估基准日 2020 年 8 月 31 日，资产账面值 18,146,819.02
元，资产评估值 24,848,737.62 元；负债账面值 3,752,075.75 元，负债评估值
3,752,075.75 元；所有者权益账面值 14,394,743.27 元，所有者权益评估值
21,096,661.87 元 ，增值额为 6,701,918.60 元，增值率为 46.56%。
资产评估结果汇总表
评估基准日：2020 年 8 月 31 日 金额单位：人民币元
调整后账面价值 评估价值 增减值 增加率
项目 D=C/A｜
A B C=B-A
× 100%
1 流动资产合计 15,101,011.62 15,101,011.62 - -
2 货币资金 168,258.38 168,258.38 - -
3 预付账款 53.04 53.04 - -
4 内部往来借方 14,889,391.09 14,889,391.09 - -
5 其他流动资产 43,309.11 43,309.11 - -
6 非流动资产合计 3,045,807.40 9,747,726.00 6,701,918.60 220.04
7 固定资产 2,076,342.38 6,351,921.00 4,275,578.62 205.92
8 无形资产 969,465.02 3,395,805.00 2,426,339.98 250.28
9 资产总计 18,146,819.02 24,848,737.62 6,701,918.60 36.93
10 流动负债合计 3,752,075.75 3,752,075.75 - -
11 应付账款 19,367.47 19,367.47 - -
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12 预收账款 830.30 830.30 - -
13 应付职工薪酬 10,292.07 10,292.07 - -
14 应交税费 5,785.69 5,785.69 - -
15 其他应付款 3,715,800.22 3,715,800.22 - -
16 负债合计 3,752,075.75 3,752,075.75 - -
17 所有者权益合计 14,394,743.27 21,096,661.87 6,701,918.60 46.56
18 实收资本 14,374,314.81 14,374,314.81 - -
19 资本公积 20,428.46 6,722,347.06 6,701,918.60 32,806.77
20 盈余公积 424,021.33 424,021.33 - -
21 未分配利润 -424,021.33 -424,021.33 - -
负债和所有者权益
22 18,146,819.02 24,848,737.62 6,701,918.60 36.93
总计
评估结论详细情况见资产评估结果明细表。
十二、特别事项说明
以下为评估过程中发现的可能影响评估结论，但非评估人员执业水平和能力所
能评定估算的有关事项（包括但不限于）：
1、本次评估是在独立、公正、客观、科学的原则下作出的，我公司及参加评估
人员与委托方、产权持有者及被评估单位之间无任何利害关系，评估人员在评估过
程中，恪守职业规范。
2、评估结论是本评估机构出具的，受本机构评估人员的职业水平和能力影响。
3、本报告未考虑与委评资产相关的债权债务和未来市场变化风险、短期强制处
分等因素对评估结果的影响。
4、本次评估是依据委托方、被评估单位提供的有关产权证明结合评估人员现场
勘验实物基础上做出的，本公司对其委评资产产权归属或因产权引起纠纷不承担任
何法律责任。
5、注册评估师执行资产评估业务的目的，是对评估对象价值进行估算并发表专
业意见，而对评估对象法律权属的确认或发表意见不属于注册资产评估师执业范围，
注册资产评估师仅对委托方、被评估单位和相关当事方提供的评估对象法律权属资
料和资料来源进行必要的查验，被评估单位应对所提供评估对象法律权属资料的真
实性、合法性和完整性承担责任。
6、本报告是在被评估单位提供给评估机构的产权依据、财务会计数据等基础上
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结合评估机构掌握的相关资料作出的，对因被评估单位提供的情况和资料不实而造
成评估结果失实或引起产权纠纷的，本公司对其产生后果不负任何责任。
7、注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象进行估算并发表专业
意见，并不承担相关当事人决策的责任，资产评估结论不应当被认为是对评估对象
可实现价值的保证。
8、被评估单位存在的所能影响资产评估值的瑕疵事项，在其委托时未作特殊说
明的，而评估人员根据专业经验未能获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相
关责任。
9、经评估人员实地勘察和向委托方及被评估单位了解，未发现评估基准日之后
至评估报告提出日之间对评估结论造成重大影响的重大事项。若发生评估基准日期
后事项时，不能直接使用评估结论。评估基准日后，评估报告有效期内资产数量及
作价标准发生变化，并对资产评估价值产生明显影响时，委托方应及时聘请具有评
估资格的资产评估机构进行评估而不能再使用本报告。
十三、评估报告使用限制说明
1、评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；
2、评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用；
3、未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或
披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外；
4、经核准后的评估结论使用有效期为一年，即从 2020 年 8 月 31 日至 2021 年
8 月 30 日有效，超过一年，需重新进行资产评估。
十四、评估报告日
本报告于 2020 年 9 月 21 日正式提交委托方。
十五、评估机构
机构名称：广东正恒资产土地房地产评估有限公司
统一社会信用代码：91440705791196774J
法人代表签字：
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十六、评估人员
姓名 资格证号
资产评估师
房地产评估师
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附件
1、委托方提供的资产负债表、利润表；
2、委托方营业执照复印件；
3、《房地产权证》、《国有土地使用证》证复印件；
4、公司章程、《鹤山美华纺织有限公司董事会决议》、《验资报告》
及其他资料复印件；
5、资产评估机构法人营业执照复印件；
6、资产评估机构资产备案函；
7、注册评估师资格证书复印件；
8、估价对象现场照片；
9、评估结果明细表（表 1 至表 6）。
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估价对象部分照片
房屋建筑物
鹤山市沙坪人民东路 16 号之五
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鹤山市沙坪人民东路 16 号之六
鹤山市沙坪镇人民东路 16 号（楼冲大岗背）地块
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