湖北 能 源 集 团 股 份 有 限 公 司 、 湖 北 汉 电 电 力 集 团

 有限公 司拟 将 所 持 有 的 湖 北 汉 新 发 电 有 限 公 司

  股 权转 让 给 国 电 长 源 电 力 股 份 有 限 公 司 项 目

             资 产 评 估 说 明
                中联评报字[2014]第 806 号




                  中联资产评估集团有限公司
                   二〇一四年九月二十二日
            湖北能源集团股份有限公司、湖北汉电电力集团有限公司拟将所持有的湖北汉新发电有限公司股权转让给国电长源电力股份有限公司项目资产评估说明




                                                               目                  录

第一部分            关于评估说明使用范围的声明 ............................................ 2
第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 .............................. 3
第三部分            资产清查核实情况说明 ........................................................ 4
      一、 评估对象与评估范围说明 ........................................................ 4
      二、 资产核实情况总体说明 ............................................................ 5
第四部分 资产基础法评估说明 ............................................................ 10
      一、流动资产评估技术说明 ............................................................ 10
      二、固定资产评估技术说明 ............................................................ 14
      三、在建工程评估技术说明 ............................................................ 14
      四、无形资产评估技术说明 ............................................................ 14
      五、递延所得税资产评估技术说明 .............................................. 103
      六、负债评估技术说明 .................................................................. 104
第五部分 收益法评估说明 .................................................................. 107
第六部分 评估结论及其分析 .............................................................. 148
      一、评估结论 .................................................................................. 148
      二、评估结果的差异分析 .............................................................. 149
      三、特别事项说明 .......................................................................... 150
企业关于进行资产评估有关事项的说明




   中联资产评估集团有限公司                                                                                                      第1页
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          第二部分                   企业关于进行资产评估有关事项的说明

    为了有利于此次评估工作的顺利进行，按照资产评估准则的要
求，本次评估的委托方和被评估单位对本次资产评估的有关事项说明
详见“附件”。




  中联资产评估集团有限公司                                                                                                   第3页
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                           第三部分                        资产清查核实情况说明

    一、 评估对象与评估范围说明


    （一）评估对象与评估范围内容

    评估对象是湖北汉新发电有限公司的股东全部权益。评估范围为汉

新发电公司在基准日的全部资产及相关负债，账面资产总额 134,642.89

万元、负债 56,434.98 万元、净资产 78,207.91 万元。具体包括流动资产

29,961.34 万元；非流动资产 104,681.55 万元；流动负债 46,434.98 万元；

非流动负债 10,000.00 万元。
    上述资产与负债数据摘自经大信会计师事务所（特殊普通合伙人）
审计的 2014 年 5 月 31 日的汉新发电公司资产负债表，评估是在企业经
过审计后的基础上进行的。
    委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围
一致。
    本次评估范围中的主要资产为固定资产、土地使用权，其中土地
使用权 5 宗，以划拨方式取得，其中 5 宗，已取得国有土地使用证，证
载权利人为湖北汉新发电有限公司。上述土地使用权于评估基准日无
抵押担保等他项权利。
    （二）实物资产的分布情况及特点
    纳入评估范围内的实物资产账面值 104,603.46 万元，占评估范围内
总资产的 77.69 %。主要为房屋建筑物、机器设备、土地使用权等。这
些资产具有以下特点：
    实物资产发电设备安装在汉川市新河镇电厂路汉新电厂厂区内。
目前总装机容量 66 万千瓦。主要机器设备包括锅炉、发电机、主变压


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器、除尘设备等。2 台锅炉是由上海锅炉厂生产的 1025T/H 亚临界控制
循环锅炉；汽轮机为 N300-16.7/537/537，由上海汽轮机厂生产；2 台汽
轮发电机是由上海电机厂生产的 QFSN-300-2 汽轮发电机。汽轮机和锅
炉分别于 1997 年 1 月和 1998 年 1 月投入生产。
    公司目前主要资产为两台 330MW 汽轮机组及其配套的房屋建筑
物、附属设施及土地使用权。厂区内房屋均未办理房产证，位于武汉
市东湖路 180 号房产办理了房产证和土地使用权证，房屋面积共计
5527.73 平方米，1996 年 6 月购置；占用土地面积 3,799.99 平方米，土
地以出让方式取得；厂区用地共计 5 宗，以划拨方式取得，位于汉川市
新河镇，均办理了土地使用权证，总面积 149,367.46 平方米，土地无抵
押情况。
    （三）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况。
    企业申报的 5 宗土地使用权，为工业及交通划拨性质。证载权利人
为湖北汉新电厂有限公司，截止基准日上述土地使用权无他项权利；
汉新发电公司无账面未记录的无形资产。
    （四）企业申报的表外资产的类型、数量。
    截止基准日 2014 年 5 月 31 日，汉新发电公司无表外资产。
    （五）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和
账面金额。
    本项目所有评估工作均由中联资产评估集团有限公司完成，不存
在引用其他机构出具的报告的情况。


    二、 资产核实情况总体说明


    （一）资产核实人员组织、实施时间和过程

    评估人员在进入现场清查前，制定现场清查实施计划，按资产类
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型和分布特点，分成房屋建筑物、机器设备、无形资产、流动资产和

其他资产小组，同时于 2014 年 7 月 1 日至 7 月 14 日进行现场的核查工

作。清查工作结束后，各小组对清查核实及现场勘察情况进行工作总

结。清查核实的主要步骤如下：

    首先，辅导企业进行资产的清查、申报评估的资产明细，并收集

整理评估资料。2014 年 6 月中旬，评估人员开展前期布置工作，评估

师对企业资产评估配合工作要求进行了详细讲解，包括资产评估的基

本概念、资产评估的任务、本次资产评估的计划安排、需委托方和被

评估企业提供的资料清单、企业资产清查核实工作的要求、评估明细

表和资产调查表的填报说明等。在此基础上，填报“评估申报明细表”

和“资产调查表”，收集并整理委估资产的产权权属资料和反映资产性

能、技术状态、经济技术指标等情况的资料。

    其次，依据资产评估申报明细表，对申报资产进行现场查勘。不

同的资产类型，采取不同的查勘方法。根据清查结果，由企业进一步

补充、修改和完善资产评估申报明细表，使“表”、“实”相符。

    再次，核实评估资料，尤其是资产权属资料。在清查核实“表”、

“实”相符的基础上，对企业提供的产权资料进行了核查。核查中，重

点查验了产权权属资料中所载明的所有人以及其他事项，对产权权属

资料中所载明的所有人与资产委托方和相关当事人不符以及缺乏产权

权属资料的情况，给予高度关注，进一步通过询问的方式，了解产权

权属，并要求委托方和相关当事人出具了“说明”和“承诺函”。

    （二）影响资产核实的事项及处理方法

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                    未发现影响资产核实的事项。

                    （三）资产清查核实结论

                    1、汉新发电公司总装机容量 600MW，首台机组 300 MW 于 1997

             年 1 月正式竣工投产，第二台机组 300 MW 于 1998 年 1 月正式投产发

             电。经过 2011 年-2013 年增容改造，目前汉新公司总装机容量为总装机

             容量 660MW。

                    2、评估范围内位于新河镇的厂区房屋均未办理《房屋所有权证》，

             具体明细如下：                            未办理房屋所有权证房产一览表
       序                                                                                                                                           账面价值（元）
                                 建筑物名称                            结构            建成年月        计量单位           面积
序号                                                                                                                                         账面原值           账面净值
 1                            主厂房本体                               框架/5 层        1997/01           m3          428654           244,485,068.26        134,400,086.98

 2            引风机室+一、二次风机起吊支架中的两套                    框架/1 层        1996/04           m3             20036          8,769,499.19          2,514,391.19

 3            送风机室+一、二次风机起吊支架中的两套                    框架/1 层        1996/04           m3             19248          9,343,545.61          2,709,628.41

 4                            除尘器建筑                               框架/2 层        1996/04           m3             24034          10,261,883.01         2,975,945.79

 5                            输煤配电室                                  砖混          1996/04           m2              726            197,673.32             57,325.35
 6                             推煤机库                                砖混/1 层        1989/11           m2              969            584,893.60            169,618.74
 7                       转运站 (6、7、8）                             砖混/2 层        1989/11           m3              4099          2,058,238.74           596,888.87
 8                2#干煤棚+二期干煤棚工程（改）                           网架          1996/06           m2              9600          20,165,679.52         6,566,777.21

 9                       2#斗轮机尾部小室                                 砖混          1997/04           m3              706            312,882.54             90,736.09

10                             空压机室                                   框架          1996/10           m2              680           1,991,777.77           577,615.49
11                            制氢站(扩建)                                砖混          1996/04           m2              101            273,748.17             78,474.81

12                      网控楼(网络保护室）                               砖混          1996/06           m3              2277          1,406,812.22           407,975.89
13           化学水检修楼（化水检修间+改建门厅 56 平）                    框架          1996/04           m3              2149           915,603.40            265,525.10

14          灰水回收泵房及雨水泵房+二期灰水回收泵房改造                 单层厂房        1996/04           m3              3113          2,926,692.80           856,058.22
15                            气化风机室                                  砖混          1996/04           m3              200            332,446.98             96,409.33

16                     斗轮机配电室及喷淋房                               砖混          1996/10           m3              240            118,630.04             34,403.01

17                             灰渣泵房                                   框架          1996/10           m3              8290          3,887,178.85          1,127,282.11
18                            循环水泵房                                  框架          1995/08           m3             31610          39,904,355.01         11,572,262.67

19                       生产用房及建筑物                                 砖混          1995/06           m2              2100           643,390.02            186,583.40
20               武警营房(新增）+武警岗哨执勤设施                         砖混          1991/06           m2              1200          1,166,145.29           347,404.41

                         合                  计                                                                       558,479.00       350,076,144.34        165,961,393.07


                    汉新发电公司已承诺，上述资产使用正常，产权为湖北汉新发电有

             限公司所有，如果上述资产出现产权问题，与承做本次资产评估的机构
                 中联资产评估集团有限公司                                                                                                       第7页
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无关。对于该部分资产，其面积是企业根据现场测量情况进行申报的，

对企业申报面积，评估人员进行了抽查核实后以企业申报面积进行评

估，如未来企业办理相关产权证书时其面积与申报面积不符，评估结果

应根据产权证书载明的面积进行调整。

       3、纳入评估范围的 13 台车，车辆行驶证证载权利人为外单位（见

附表），其原因为：部分车辆，在购车时为方便工作，以业务往来单位

名义上了牌照。 车辆证载权利人与实际产权人不符的车辆统计表
序号     车辆牌号                车辆名称及型号                        生产厂家              购置日期          证载车主          账面原值       账面净值

                       柯斯达 SCJ6700RZB54L 大型普通客          四川一汽丰田汽车有限                       武汉新华能电业
 1      鄂 A-F3956                                                                            2002-08                           241,962.58       7,258.88
                                        车                                公司                                 有限公司

                                                                                                           武汉新华能电业
 2      鄂 A-8J833        太湖 XQ6103YH 大型普通客车             无锡太湖客车制造厂           2006-07                           359,691.41      10,790.74
                                                                                                               有限公司

                                                                                                           武汉新华能电业
 3      鄂 A-8J713        太湖 XQ6103YH 大型普通客车             无锡太湖客车制造厂           2006-06                           359,691.41      10,790.74
                                                                                                               有限公司

                                                                                                           武汉新华能电业
 4      鄂 A-8J809        太湖 XQ6103YH 大型普通客车             无锡太湖客车制造厂           2006-06                           359,691.41      10,790.74
                                                                                                               有限公司

                                                                                                           武汉新华能电业
 5      鄂 A-Z1631            丰田 TV7250V3S 轿车               一汽丰田汽车有限公司          2007-04                           282,565.86       8,476.98
                                                                                                               有限公司

                                                                                                           武汉新华能电业
 6      鄂 A-Z1851       海狮 JTFX23P876 中型普通客车           四川丰田汽车有限公司          2007-04                           501,276.09      15,038.28
                                                                                                               有限公司

        鄂 A.N3A53                                                                                         国电长源汉川第
 7                         东风日产 EQ7250AC 小轿车             东风日产汽车有限公司          2010-07
                                                                                                           一发电有限公司

                                                                                                           国电长源汉川第
 8     鄂 A-N2A12          东风日产 EQ7250AC 小轿车             东风日产汽车有限公司          2010-07
                                                                                                           一发电有限公司


                                                                                                           国电长源汉川第
 9     鄂 A-N2A33          东风日产 EQ7250AC 小轿车             东风日产汽车有限公司          2010-07                           731，400.00     327319.58
                                                                                                           一发电有限公司


                                                                                                           国电长源汉川第
10     鄂 A-N2A76          东风日产 EQ7250AC 小轿车             东风日产汽车有限公司          2010-07
                                                                                                           一发电有限公司

                                                                                                           武汉新华能电业
        鄂 A-8J431        太湖 XQ6103YH 大型普通客车             无锡太湖客车制造厂           2006/07                           327,198.90     172,883.67
11                                                                                                             有限公司

                                                                                                           武汉新华能电业
        鄂 A-8J681        太湖 XQ6103YH 大型普通客车             无锡太湖客车制造厂           2006/07                           327,198.90     172,883.67
12                                                                                                             有限公司

                                                                                                           武汉新华能电业
        鄂 A-8J673        太湖 XQ6103YH 大型普通客车             无锡太湖客车制造厂           2006/07                           327,198.90     172,883.67
13                                                                                                             有限公司


         另外，纳入评估范围的车辆中管理用车是属于香港中联电力财务有
       中联资产评估集团有限公司                                                                                                        第8页
              湖北能源集团股份有限公司、湖北汉电电力集团有限公司拟将所持有的湖北汉新发电有限公司股权转让给国电长源电力股份有限公司项目资产评估说明




限公司当时入股时私人购买，后来退股时，未移交实物，该事项评估人
员已取得产权持有单位的相关承诺，由该车辆产生的产权问题与本评估
机构无关。
       4、抵押担保情况

       截止 2014 年 5 月 31 日汉新发电公司银行借款抵押担保情况如下表

所示：
序号       放款银行或机构名称                   发生日期                到期日                  账面价值                         备注
 1          工商银行汉川支行                   2013/10/17             2014/10/16             36,000,000.00               质押应收电费权
 2          工商银行汉川支行                     2014/2/6              2015/2/5              36,000,000.00               质押应收电费权
 3          工商银行汉川支行                    2014/5/26              2015/5/26             50,000,000.00               质押应收电费权



       本评估报告所揭示的结果是在假设基准日后能按期还款的前提下

进行的，若评估基准日后企业不能按期还款，资产需变现，对评估结论

造成影响时，不能直接使用本评估结论，须对评估结论进行调整或重新

评估。

       评估人员在资产清查所知范围内，除上述清查事项外，清查情况

表明：

       1、非实物资产，评估申报明细表和账面记录一致，申报明细表与

实际情况吻合。

       2、实物资产的清查情况与申报明细一一核对，对清查核实明细项

目已与企业财务人员进行了沟通。
       3、企业申报的账外资产的核实结论
       截止基准日 2014 年 5 月 31 日，汉新发电公司无表外资产。




     中联资产评估集团有限公司                                                                                                   第9页
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                            第四部分 资产基础法评估说明


    根据本次资产评估的目的、资产业务性质、可获得资料的情况

等，采用资产基础法进行评估。各类资产及负债的评估方法说明如

下：

    一、流动资产评估技术说明


    （一）评估范围

    纳入评估范围的流动资产包括货币资金、应收票据、应收账款、

预付账款和其他应收款。

    （二）评估程序

    1、根据企业填报的流动资产评估申报表，与企业财务报表进行核

对，明确需进行评估的流动资产的具体内容。

    2、根据企业填报的流动资产评估申报表，到现场进行账务核对，

原始凭证的查验，对实物类资产进行盘点、对资产状况进行调查核

实。

    3、收集整理与相关文件、资料并取得资产现行价格资料。

    4、在账务核对清晰、情况了解清楚并已收集到评估所需的资料的

基础上分别评定估算。

    （三）评估方法


  中联资产评估集团有限公司                                                                                                     第 10 页
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    1、流动资产评估方法

    采用重置成本法评估，主要是：对货币资金及流通性强的资产，

按经核实后的账面价值确定评估值；对应收、预付类债权资产，以核

对无误账面值为基础，根据实际收回的可能性确定评估值。

    2、各项流动资产的评估

    （1）货币资金

    账面值为 8,861,541.29 元，其中银行存款 4,861,541.29 元，其他货

币资金 4,000,000.00 元。

    对所有银行存款账户进行了函证，以证明银行存款的真实存在，

同时检查有无未入账的银行借款，检查“银行存款余额调节表”中未达

账的真实性，以及评估基准日后的进账情况。基准日银行未达账项均

已由审计进行了调整。银行存款以核实后账面值确定评估值。

    其他货币资金，主要是存放在中国银行的保函押金，对其进行了

函证，以证明其真实存在。其他货币资金以核实后账面值确定评估

值。

    货币资金评估值 8,861,541.29 元。

    （2）应收票据

    应收票据账面值 19,700,000.00 元。为售电收到的银行承兑汇票。

清查时，核对明细账与总账、报表余额是否相符，核对与委估明细表

是否相符，查阅核对票据票面金额、发生时间、业务内容及票面利率

等与账务记录的一致性，以证实应收票据的真实性、完整性，核实结

果账、表、单金额相符。经核实应收票据真实，金额准确，无未计利

  中联资产评估集团有限公司                                                                                                     第 11 页
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息，以核实后账面值为评估值。

    应收票据评估值 19,700,000.00 元。

    （3）应收账款

    应收账款账面余额 90,338,035.17 元，未计提坏账准备，账面净额

90,338,035.17 元，为应收的电费。评估人员核实了账簿记录、抽查了

部分原始凭证等相关资料，核实交易事项的真实性、账龄、业务内容

和金额等，并进行了函证，核实结果账、表、单金额相符。

    应收账款的欠款单位为湖北省电力公司，评估人员在对应收款项

核实无误的基础上，借助于历史资料和现场调查了解的情况，具体分

析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营

管理现状等，认为应收账款发生坏账的可能性较小。应收账款以清查

核实后账面值确定评估值。

    应收账款评估值为 90,338,035.17 元。

    （4）预付账款

    预付账款账面价值为 87,976,383.47 元，主要包括预付购煤款、材

料款及工程款等。评估人员查阅了相关材料采购合同或供货协议，了

解了评估基准日至评估现场作业日期间已接受的服务和收到的货物情

况，未发现供货单位有破产、撤销或不能按合同规定按时提供货物或

劳务等情况，故以核实后账面值作为评估值。

    预付账款评估值为 87,976,383.47 元。

    （5）其他应收款

    其 他 应 收 款 账 面 余 额 94,764,011.06 元 ， 已 计 提 坏 账 准 备 金

  中联资产评估集团有限公司                                                                                                     第 12 页
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2,026,554.40 元，账面净额 92,737,456.66 元。主要为关联方往来、电费

等。

    评估人员在对其他应收款核实无误的基础上，借助于历史资料和

现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情

况、欠款人资金、信用、经营管理现状等。其他应收款采用个别认定

和账龄分析的方法确定评估风险损失进行评估。

    对关联方往来和在职职工个人借款等有充分理由相信全部能收回

的，评估风险损失为 0%。对有确凿证据表明款项不能收回或账龄超长

的，评估风险损失为 100%。

    对可能收不回部分款项的，且难以确定收不回账款数额的，按财

会上计算坏账准备的方法，根据账龄和历史回款分析估计出评估风险

损失。根据评估人员对债务单位的分析了解、账龄分析、并结合专业

判断等综合确定，账龄 1 年以内（含 1 年）为 0%，1~2 年（含 2 年）

为 3%，2~3 年（含 3 年）为 5%，3~4 年（含 4 年）为 20%，4~5 年（含

5 年）为 40%，5~6 年（含 6 年）为 70%，6 年以上为 100%。据此计算

过程详见下表。
                                    其他应收款评估风险损失计算表
       账龄                         金额（元）                           评估风险损失率                               评估风险损失额
   1 年以内                       89,637,597.82                                   0%                                          0.00
       1~2 年                      1,290,051.14                                 3.00%                                     38,701.53
       2~3 年                        117,367.12                                 5.00%                                      5,868.36
       3~4 年                        36,067.41                                  20.00%                                     7,213.48
       4~5 年                      2,846,927.57                                 40.00%                                  1,138,771.03
       5~6 年                                                                   70.00%                                        0.00
   6 年以上                          836,000.00                                100.00%                                    836,000.00
  其中关联方                                                                    0.00%                                         0.00
       合计                       94,764,011.06                                                                         2,026,554.40


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    其他应收款评估风险损失合计 2,026,554.40 元，账面坏账准备评

估为零，其他应收款评估值为 92,737,456.66 元。




    二、固定资产评估技术说明



    （一）房屋建筑物评估技术说明

    1、评估范围

    汉新发电公司纳入本次评估范围的房屋建筑物类资产账面原值

744,134,165.04 元，净值 290,733,443.80 元。其中：房屋建筑物账面原

值 393,893,753.27 元 ， 净 值 196,456,490.18 元 ， 构 筑 物 账 面 原 值

287,946,374.48 元 ， 净 值 76,221,464.8 元 ， 管 道 沟 槽 账 面 原 值

62,294,037.29 元，账面净值 18,055,488.81 元。

    2、概况

    汉新发电公司已建工程二期容量 2×33 万千瓦引进型国产化机组，

由中央和地方合资建设，整个厂区的设计均由中南电力设计院设计，于

1993 年 3 月 28 日主厂房正式破土动工。1997 年 1 月 3#机组首次并网发

电。4#机组于 1998 年 1 月并网发电。主要建筑物包括发电主厂房、辅

助楼、检修楼、通讯网络保护楼、各种泵房、除尘室、翻车室、碎煤机

室、推煤机室、酸洗炉装置室、锻工车间、引风机室、空压机室、给煤

机检修间、输煤综合楼、卸煤间等；构筑物及管道构槽包括烟囱、烟道、


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储煤场、输煤栈桥、卸煤沟、沉渣池、灰渣池、煤水沉清池、浓缩池、

储灰场、卸油管道、电缆沟、煤场挡土墙、厂区道路、铁路专用线、厂

区围墙等。

    各车间按汽机房、除氧间、煤仓间、锅炉房、电除尘、风机室和烟

囱排列布置。

    主厂房采用双机一控的型式，由中建三局一公司、中建三局三公司、

湖北省建六公司施工建造，二期工程 2x30 万千瓦汽轮发电机组及全厂

公用系统设备安装，由湖北省电力建设一公司安装。总建筑容积 428654

m3，厂房总长度 171m，总宽度 57.9m，锅炉房总高度 46m，汽机房跨

度为 27 米，柱距 12 米，两台汽机厂房长度为 169.5 米两机中心距离为

85.5 米,两台机之间零米层布置凝结水处理装置，汽机运行层标高为

12.6m。除氧间总高度 38.1m，煤仓间高度为 24m，柱距 12m，每台机

组 7 个柱距，两台机组间设 1.2m 的伸缩缝，两台机组共建 14 个柱距；

综合控制室布置在两炉的中间，除氧间跨度为 9m，煤仓间跨度为 13m，

锅炉房跨度为 46.2m，汽机房、除氧间采用钢筋混凝土结构，陶粒混凝

土墙板，锅炉房为钢结构紧身封闭，复合烤漆金属墙板。

    二期工程 1 个烟囱，两台炉共用 1 个烟囱，由湖北省建六公司施工

建造司施工。烟囱高度 210m，出口内径 7m，基础埋深－6.5m。基础及

筒身为钢筋混凝土结构，筒身外设三道信号灯平台，沿筒壁外设一道钢

爬梯。内衬底部 40m 以下及 170m 以上为耐火砖，40m－170m 段为普

通红砖，1993 年 12 月开工， 1996 年 6 月移交电厂，工程质量优良。

    厂外铁路专用线从汉丹铁路新沟站接轨，全长 6.4km，全线均选用

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60kg/m 钢轨，轨枕全线除铺设护轨的桥梁及道岔外，均铺设钢筋混凝

土轨枕，型号为 81 型。全线均采用双层道床，面层为碎石道渣，垫层

采用中砂。

    汉新花苑公寓楼、别墅及综合楼位于武汉市武昌区东湖路 180 号东

湖山庄内，房产证号为：武房权证市字第 2008016386 号、武房权证市

字第 2008016388 号、武房权证市字第 200100960 号，证载权利人为湖

北汉新发电有限公司，建成于 1999 年 12 月，混合结构，建筑面积共计

5527.73 平方米，汉新花苑公寓楼地上三层地下一层，外墙面为涂料，

内部装修为豪装，土地证号为：武国用（2002）字第 515 号，使用权性

质为出让，小区东面邻近沿湖大道，西面领近东湖路，北为鸟语林，南

为翠柳村。

    3、主要建（构）筑物概况

    本次评估房屋建筑物共计 23 项，构筑物 31 项；管道沟槽 10 项。

    （1）地理位置

    汉新发电公司地处江汉平原，江汉下游北岸，位于湖北省汉川市新

河镇曹家台，毗邻武汉市新沟镇，东南至武汉市区 45 公里，西距汉川

市 10 公里。

    （2）交通运输

    电厂二期铁路专用线从新沟站端西侧接轨，专用线长 6.4km。汉丹

铁路从汉川市东北角切境而过。公路交通十分便利，北有 316 国道、107

国道、京珠高速公路，南有 318 国道、宜黄高速公路。水路交通东南面


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紧靠汉江，汉江的汉口至汉川段常年可通航 500t 级船舶，丰水期 4～10

月可通航 1000t 级船舶，水运条件非常优越。交通甚为方便。

    （3）基础设施条件

    电厂供水设施：电厂用水取自汉江，水源可靠。

    （4）土地及房产

    汉新发电公司的房屋建筑物共占用五宗国有划拨土地，国有土地使

用权手续完善。土地使用权证号分别为：川国用（2003）第 1122003014

号、川国用（2003）第 1122003015 号、川国用（2003）第 1122003016

号、川国用（2003）第 1122003017 号、川国用（2003）第 1122003018

号，土地总面积 149,367.46 平方米。

    除购买的商品房汉新花苑外，汉新发电公司的房屋建筑物至估价基

准日均未办理房屋所有权证，经估价人员现场查看，委估的房屋建筑物

分别位于上述五宗土地上。

    我们对委估建筑物及构筑物作了较为详细的勘察，除核对被估项目

数量与申报表所报数量是否相符而外，主要是查看建筑基础、建筑结构

的稳定性、牢固性以及装修的完好程度。经勘察，我们认为所委托的评

估项目，均具有继续使用的功能，符合评估的基本要求和条件。

    4、评估程序

   （1）收集资料及准备

    根据汉新发电公司提供的房屋建筑物资产评估申报表，进行账表核

对，并核对各房屋建(构)筑物的名称、坐落地点、结构、建筑面积、使

用状况等；查看有关建(构)筑物的工程图纸、竣工结算资料等；同时根

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据该公司的实际情况，填写“房屋建筑物、构筑物状况调查表”。

    （2）实地查勘

    根据账表相符的申报表进行现场实物盘点。对每一评估对象，进行

详尽的现场勘查，对房屋建(构)筑物的结构型式、层高、檐高、跨度、

构件材质、内外装修、使用维修、施工质量、水暖电安装使用的情况及

完好程度进行了较详细的记录，查阅了主要建(构)筑物图纸及相关资料，

向房屋建筑物管理维护人员及使用部门了解房屋建筑物的使用及维护

情况。

    （3）评估作价及报告

    在实施了上述调查和勘察的基础上，根据委估房屋建(构)筑的具体

情况，结合本次评估目的，本次评估主要采用成本法与市场比较法进行

评估作价和撰写有关说明。

    5、评估方法

    对于本评估范围内的房屋建筑物、构筑物等，采用重置成本法和市

场法进行评估。

    （1）重置成本法

    所谓重置成本法，即以现时条件下，重新购置或建造一个被评估资

产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的贬值，得到的差额作为

被评估资产的评估价值的方法。重置成本法的基本计算公式为：

    评估值＝重置成本×成新率

    ①重置成本的计算

    重置成本＝建安工程费＋前期及其他费用＋资金成本

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    A、建安工程费的确定

    对于大型、价值高、重要的建(构)筑物，将评估的建(构)筑物按结

构特征分类，分为钢筋混凝土框架结构、砖混结构、钢筋混凝土构筑物、

砖构筑物等。选取典型建(构)筑物，根据初步设计或概算、施工图、设

计变更，依据《电力建设工程概算定额—建筑工程》（2006 年版）的计

算规则，计算出基本直接费，并按评估基准日当地建筑材料的市场价格

和电力行业的调价办法计算材料价差。之后，依据中华人民共和国国家

发展和改革委员会发布的《火力发电工程建设预算编制与计算标准》

（2007 年版）计取其他直接费、间接费、计划利润、税金及其他费用。

    对于价值量小、结构简单的建(构)筑物，按照结构的不同将之分类

为钢筋混凝土构筑物、混凝土构筑物、钢结构及地下工程，套用电力定

额或地方定额及取费标准测算其重置建安工程费；对于一些缺乏工程资

料的构筑物，参考同地区同类构筑物目前单位造价水平，或以该类建筑

造价指数经调整后得出基准单位造价。

    B、前期费用及其他费用

    前期及其他费用根据《火力发电工程建设预算编制与计算标准》

（2007 年）计算确定。前期及其他费用包括按国家物价局、建设部有关

文件规定收取的建设费用及《火力发电工程建设预算编制与计算标准》

（2007 年）中规定的相关费用，现行有关规定计算，主要考虑勘察设计

费、质量监督费、工程监理费、建设单位管理费等。

    详见下表：



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序号           工程或费用名称                                      计算公式                                    计算依据                        费率

 一     项目建设管理费

                                                                                                    中 电 联 技 经 [2007]139
 1      建设项目法人管理费                           建筑工程费×费率                                                                          2.54%
                                                                                                    号

 2      招标费                                       建筑工程费×费率                               电定总造〔2009〕3 号                       0.38%

                                                                                                    中 电 联 技 经 [2007]139
 3      工程监理费                                   建筑工程费×费率                                                                          1.73%
                                                                                                    号

 4      工程保险费                                   建筑工程费×费率                               电定总造〔2009〕3 号                       0.10%

 二     项目建设技术服务费

                                                                                                    中 电 联 技 经 [2007]139
 1      前期工作费                                   （勘察费＋设计费）×费率                                                              13.40%
                                                                                                    号
                                                                                                    国家计委、建设部:计
 2      勘察及设计费                                 建筑工程费×费率                                                                          1.89%
                                                                                                    价格（2002）10 号

 3      项目后评价费                                 建筑工程费×费率                               电定总造〔2009〕3 号                       1.07%

 4      电力工程质量监督检测费                       建筑工程费×费率                               电定总造〔2009〕3 号                       0.88%

 5      电力建设标准编制管理费                       （设计费＋勘察费）×费率                       电定总造〔2009〕3 号                       0.20%

                                                                                                    中 电 联 技 经 [2007]139
 三     生产职工培训及提前进厂费                     建筑工程费×费率                                                                          1.95%
                                                                                                    号

        C、资金成本

        资金成本根据本项目合理的建设工期，按照评估基准日相应期限的

贷款利率以建安工程费、前期及其他费用之和为基数确定。

        对于电力工程，资金成本即建设期投入资金的贷款利息，以建安工

程造价、前期及其它费用为基数计算。根据电力建设工程工期定额（2006

年版），取得 2×300MW 机组工程建设合理工期为 3 年，按评估基准日

执行的同期贷款利率计算。

        计息方法按电力工程单机竣工结算办法，查得各机组的单机结算比

例、建设工期、各机组占总投资的比例。




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                                                   利息系数计算表
                机组编号                                                   1#                   2#
                机组容量                                           330MV                330MV
            单机结算比例                                                   60                   40
                建设工期                                                   24                   36
             名 义 利 率                                             6.15%
             实 际 利 率                                             6.29%
    第一台机组占总投资的比例                                            60%
    第二台机组占总投资的比例                                            40%
                                                                   第1年                 第2年                第3年                        合计
       动态投资各年度比例                                               30%                  50%                   20%
       第一台机组投资比例                                               40%                  60%                                    100.00%
                投资系数                                                24%                  36%                                      60.00%
                利息系数                                           0.755%                2.691%                                       3.446%
       第二台机组投资比例                                               20%                  40%                   40%              100.00%
                投资系数                                             8.00%               16.00%               16.00%                  40.00%
                利息系数                                           0.252%                1.023%               2.094%                  3.369%
            利息系数合计                                                                                                              6.810%

    其他建筑物资金成本利率按中国人民银行现行规定标准计算。

    ②综合成新率的确定

    在本次评估过程中，按照建筑物的设计寿命、现场勘察情况预计建

筑物尚可使用年限，并进而计算其成新率。其公式如下：

    成新率＝尚可使用年限/(实际已使用年限+尚可使用年限)100%

    ③评估值的确定

    评估值＝重置全价×成新率

    （2）市场比较法

    汉新花苑采用市场比较法进行评估。

    市场法是将待估房地产与在较近时期内发生的同类房地产交易实

例，就交易条件、价格形成的时间、土地使用年期、区域因素（房地产

的外部条件）及个别因素（房地产自身条件）加以比较对照，以同类房

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地产的价格为基础，做必要的修正，得出待估房地产最可能实现的合理

价格。运用市场比较法按下列基本步骤进行：
    ①搜集交易实例的有关资料；
    ②选取有效的可比市场交易实例；
    ③建立价格可比基础；
    ④进行交易情况修正；
    ⑤进行交易日期修正；
    ⑥进行区域因素修正；
    ⑦进行个别因素修正；

    ⑧求得比准价格，调整确定被评估建筑物（或房地产）的评估值。

    6、评估结果

    （1）评估结果

    委托评估的房屋建（构）筑物账面原值 744,134,165.04 元，净值

290,733,443.80 元 ， 评 估 原 值 715,785,381.03 元 ， 评 估 净 值

329,762,195.83 元，评估净值增值 39,028,752.03 元，增值率 13.42 %。

    详见“固定资产评估汇总表”、“房屋建筑物评估明细表”、“固定资产

-构筑物评估明细表”、“管道沟槽评估明细表”。

    房屋建（构）筑物类资产评估原值减值和净值增值的主要原因是：

    房屋建筑物原值减值的原因为企业账面值中包含有较高的工程摊

销费用和利息费用等。

    由于企业对房屋建筑物采用的计提折旧年限比评估所采用的经济

寿命年限短，造成房屋建筑物评估净值增值；

    7、典型案例
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    案例一：主厂房（房屋建筑物评估明细表                                                         表 4-6-1 第 1 项）

    （1）概况

    主厂房采用双机一控的型式，由中建三局一公司、中建三局三公司、

湖北省建六公司施工建造，2×30 万千瓦汽轮发电机组及系统设备由湖

北省电力建设一公司安装。总建筑容积为 428654 m ，厂房总长度

171m，总宽度 57.9m，锅炉房总高度 46m，汽机房跨度为 27 m，柱距

12m，2 台汽机厂房长度为 169.5m，两机中心距离为 85.5 m，两台机之

间零米层布置凝结水处理装置，汽机运行层标高为 12.6 m。除氧间总高

度 38.1m，煤仓间高度为 24m，柱距 12m，每台机组 7 个柱距，两台机

组间设 1.2m 的伸缩缝，两台机组共建 14 个柱距；综和控制室布置在两

炉的中间，除氧间跨度为 9m，煤仓间跨度为 13m，锅炉房跨度为 46.2m，

汽机房、除氧间采用钢筋混凝土结构，陶粒混凝土墙板，锅炉房为钢结

构紧身封闭，复合烤漆金属墙板。该厂房 1997 年 1 月正式投入生产。

    （2）重置全价计算

    ①建筑安装工程造价

    本车间厂房为电力建设项目，施工专业技术要求较高，根据工程图

纸资料，依据《电力建设工程概算定额—建筑工程》（2006 年版）的计

算规则，重新测算核定土建工程的工程量，上下水道、通风、照明的安

装工程费根据概算定额结合现场资料确定，套用 2006 年《电力建设工

程概算定额—建筑工程》定额计算出基本直接费，并按评估基准日当地

建筑材料的市场价格和电力行业的调价办法计算材料价差。之后，依据

《火力发电工程建设预算编制与计算标准》(2007 年版)计取其他直接
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费、间接费、计划利润和税金，计算过程见下表：

                                                     工程造价计算表                                                    金额：人民币元

序号              项目名称                                       计算公式                              计算基数               费率                金额

 一     直接费                                                                                                                            175,422,799.71

 1      直接工程费                               额定直接费+人工费调整                                                                    164,700,778.99

(1)     额定直接费                                                                                 147,919,126.03                         147,919,126.03

        基中：工资                                                                                  18,911,742.80                              18,911,742.80

(2)     人工费调整                               人工工日×费率                                          575,699.93           29.15            16,781,652.96

(3)     工资合计                                                                                                                               35,693,395.76

 2      措施费                                                                                                                                 10,722,020.72

(1)     冬雨季施工增加费                         直接工程费×费率                                  164,700,778.99            0.76%              1,251,725.92

(2)     夜间施工增加费                           直接工程费×费率                                  164,700,778.99            0.40%               658,803.12

(3)     施工工具使用费                           直接工程费×费率                                  164,700,778.99            0.52%               856,444.05

(4)     特殊工程技术培训费                                                                                                                               0.00

(5)     大型施工机械安拆费                       直接工程费×费率×0.6                             164,700,778.99            1.05%              1,037,614.91

(6)     特殊地区施工增加费                                                                                                                               0.00

(7)     临时设施费                               直接工程费×费率                                  164,700,778.99            2.86%              4,710,442.28

(8)     施工机构转移费                           直接工程费×费率                                  164,700,778.99            1.04%              1,712,888.10

(9)     安全文明施工措施补助费                   直接工程费×费率                                  164,700,778.99            0.30%               494,102.34

 二     间接费                                                                                                                                 23,206,339.76

 1      规费                                                                                                                                   10,919,661.65

(1)     社会保障费                               直接工程费×费率×0.18                            164,700,778.99               26%             7,707,996.46

(2)     住房公积金                               直接工程费×费率×0.18                            164,700,778.99               10%             2,964,614.02

(3)     危险作业意外伤害保险费                   直接工程费×费率                                  164,700,778.99            0.15%               247,051.17

 2      企业管理费                               直接工程费×费率                                  164,700,778.99            7.46%             12,286,678.11

 三     利润                                     直接费＋间接费                                    198,629,139.47            6.00%             11,917,748.37

 四     材机价差                                                                                      5,805,332.25                              5,805,332.25

 五     税金                                     直接费＋间接费＋利润+材差                         216,352,220.09            3.22%              6,966,541.49

 六     工程总造价                               一＋二＋…+六                                                                            223,318,761.58



        该工程建安总造价= 223,318,761.58 元
      中联资产评估集团有限公司                                                                                                     第 24 页
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        ②前期及其他费用

        工程前期及其它费用有有建设单位管理费、勘察设计费、工程监理

费等，计算过程详见下表：

                                                       前期及其他费用表                                                   金额：人民币元

序号           工程或费用名称                                       计算公式                               费率                       金额
 一     项目建设管理费
 1      建设项目法人管理费                           建筑工程费×费率                                           2.54%              5,672,296.54
 2      招标费                                       建筑工程费×费率                                           0.38%                 848,611.29
 3      工程监理费                                   建筑工程费×费率                                           1.73%              3,863,414.58
 4      工程保险费                                   建筑工程费×费率                                           0.10%                 223,318.76
 二     项目建设技术服务费
 1      前期工作费                                   （勘察费＋设计费）×费率                                  13.40%                 565,577.10
 2      勘察及设计费                                 建筑工程费×费率                                           1.89%              4,220,724.59
 3      项目后评价费                                 建筑工程费×费率                                           1.07%              2,389,510.75
 4      电力工程质量监督检测费                       建筑工程费×费率                                           0.88%              1,965,205.10
 5      电力建设标准编制管理费                       （设计费＋勘察费）×费率                                   0.20%                    8,441.45
 三     生产职工培训及提前进厂费                     建筑工程费×费率                                           1.95%              4,354,715.85
                 合     计                                                                                                       24,111,816.02


        前期及其他费用＝24,111,816.02 元
        ③资金成本
        整个项目合理工期 3 年，在前面已经计算出该项目的综合利率为
6.81%。
        资金成本=（建安造价+前期及其它费用）×综合利率
                         =16,850,022.33 元
         ④重置全价

        重置全价=223,318,761.58＋24,111,816.02+ 16,850,022.33

                         =264,280,600.00（元 ）取整数

        （3）成新率的确定


      中联资产评估集团有限公司                                                                                                     第 25 页
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    该房屋 1997 年 1 月竣工，电厂设计使用年限为 30 年，至评估基准

日已使用 17.42 年，目前正常运行，使用状况良好，预计尚可使用年限

为 13 年。

    成新率=尚可使用年限/（尚可使用年限+已使用年限）×100%

                =13/（13+17.42）×100%

                = 43%

   （4）评估值的确定

    评估值=重置全价×成新率

             = 264,280,600.00×43%

             = 113,640,658.00（元）

   案例二：烟囱

    （1）评估对象概况

    二期工程烟囱账面原值 27,666,609.76 元，账面净值 8,023,317.05 元。

烟囱高度 210m，上口外径 12.5m，下口外径 23.5m，出口内径 7m，基

础埋深－6.5m。基础及筒身为钢筋混凝土结构，筒身外设三道信号灯平

台，沿筒壁外设一道钢爬梯。内衬底部 40m 以下及 210m 以上为耐火砖，

40m－210m 段为普通红砖，均为耐酸胶泥砌筑。该烟囱 1997 年 1 月建

成。

    （2）重置全价的计算

    ①建筑安装工程造价

    直接费计算：根据电厂竣工结算、审定版概算工程量和本工程现有

部分工程图纸资料，并依据中国电力企业联合会发布的《电力建设工程

  中联资产评估集团有限公司                                                                                                     第 26 页
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概算定额》（2006 年）。费用构成及标准采用国家发改委颁发的《火力发

电工程建设预算编制及计算标准》（2007 年版）进行计算。采用《湖北

省建设工程价格信息》（2014 年第 2 期）（双月刊）进行材料差价计算。

详情如下：

                                                         土建工程取费表                                                     金额：人民币元

序号              项目名称                                       计算公式                             计算基数              费率                金额
 一     直接费                                                                                                                          13,242,590.09
 1      直接工程费                               额定直接费+人工费调整                                                                  12,433,189.45
(1)     额定直接费                                                                                 11,402,229.14                        11,402,229.14
        基中：工资                                                                                  1,159,830.44                          1,159,830.44
(2)     人工费调整                               人工工日×费率                                          35,306.86          29.20         1,030,960.31
(3)     工资合计                                                                                                                          2,190,790.75
 2      措施费                                                                                                                                 809,400.64
(1)     冬雨季施工增加费                         直接工程费×费率                                  12,433,189.45           0.76%                94,492.24
(2)     夜间施工增加费                           直接工程费×费率                                  12,433,189.45           0.40%                49,732.76
(3)     施工工具使用费                           直接工程费×费率                                  12,433,189.45           0.52%                64,652.59
(4)     特殊工程技术培训费                                                                                                                             0.00
(5)     大型施工机械安拆费                       直接工程费×费率×0.6                             12,433,189.45           1.05%                78,329.09
(6)     特殊地区施工增加费                                                                                                                             0.00
(7)     临时设施费                               直接工程费×费率                                  12,433,189.45           2.86%               355,589.22
(8)     施工机构转移费                           直接工程费×费率                                  12,433,189.45           1.04%               129,305.17
(9)     安全文明施工措施补助费                   直接工程费×费率                                  12,433,189.45           0.30%                37,299.57
 二     间接费                                                                                                                            1,751,836.39
 1      规费                                                                                                                                   824,320.46
(1)     社会保障费                               直接工程费×费率×0.18                            12,433,189.45              26%              581,873.27
(2)     住房公积金                               直接工程费×费率×0.18                            12,433,189.45              10%              223,797.41
(3)     危险作业意外伤害保险费                   直接工程费×费率                                  12,433,189.45           0.15%                18,649.78
 2      企业管理费                               直接工程费×费率                                  12,433,189.45           7.46%               927,515.93
 三     利润                                     直接费＋间接费                                    14,994,426.48           6.00%               899,665.59
 四     材机价差                                                                                       630,143.00                              630,143.00
 五     税金                                     直接费＋间接费＋利润+材差                         16,524,235.07           3.22%               532,080.37
 六     工程总造价                               一＋二＋…+五                                                                          17,056,315.44



      中联资产评估集团有限公司                                                                                                     第 27 页
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        经计算该建筑的总造价为 17,056,315.44 元。
        ②前期及其它费用
        根据电力行业的相关规定，前期及其他费用包括建设管理费、勘察
设计费、工程监理费等。
                                              前期及其他费用计算表                                                  金额：人民币元

序号           工程或费用名称                                      计算公式                            费率                        金额

 一     项目建设管理费

 1      建设项目法人管理费                           建筑工程费×费率                                    2.54%                        433,230.41

 2      招标费                                       建筑工程费×费率                                    0.38%                          64,814.00

 3      工程监理费                                   建筑工程费×费率                                    1.73%                        295,074.26

 4      工程保险费                                   建筑工程费×费率                                    0.10%                          17,056.32

 二     项目建设技术服务费

 1      前期工作费                                   （勘察费＋设计费）×费率                          13.40%                           43,196.82

 2      勘察及设计费                                 建筑工程费×费率                                    1.89%                        322,364.36

 3      项目后评价费                                 建筑工程费×费率                                    1.07%                        182,502.58

 4      电力工程质量检测费                           建筑工程费×费率                                    0.88%                        150,095.58

 5      电力建设标准编制管理费                       （勘察费＋设计费）×费率                            0.20%                                 644.73

 三     生产职工培训及提前进厂费                     建筑工程费×费率                                    1.95%                        332,598.15

                合      计                                                                                                         1,841,577.20

        前期及其它费用= 1,841,577.20 元。

        ③资金成本

        整个项目合理工期 3 年，在前面已经计算出该项目的综合利率为

6.81%。

        资金成本=（建安造价+前期及其它费用）×综合利率

                        = 1,286,946.49（元）

        ④重置全价的计算

        计算公式为：
      中联资产评估集团有限公司                                                                                                     第 28 页
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    重置全价=建安工程造价+前期及其它费用+资金成本

                     =17,056,315.44+ 1,841,577.20+1,286,946.49

                     =20,184,800.00（元）取整数

    （3）成新率的计算

    该烟囱 1997 年 1 月建成，至评估基准日，已使用 17.42 年，经现场

查勘，目前运行情况良好，使用正常，预计尚可使用年限为 13 年。则

    成新率=尚可使用年限/（尚可使用年限+已使用年限）×100%

                =13/（13+17.42）×100%

                =43%

    （4）评估值的计算

    评估值=重置全价×成新率

                 =20,184,800.00×43 %

                 =8,679,464.00（元）

   案例三：汉新花苑公寓楼

    （1）概况

    明细表序号：（表 5-1-2，序号 2）

    竣工日期：1999 年 12 月竣工

    汉新花苑公寓楼位于武汉市武昌区东湖路 180 号东湖山庄内，房产

证号为：武房权证市字第 2008016386 号，产权人为湖北汉新发电有限

公司，建成于 1999 年 12 月，混合结构，建筑面积为 2432.99 平方米，

地上三层地下一层，外墙面为涂料，内部装修为豪华装修装，土地证号

为：武国用（2002）字第 515 号，使用权人为湖北汉新发电有限公司，

  中联资产评估集团有限公司                                                                                                     第 29 页
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使用权性质为出让，终止日期为 2062 年 9 月 8 日。2000 年投入使用，

纳入本次评估范围的为整幢房地产，本次先以本幢 2 单元 101 室为估价

结象求出套内均价，后经过修正求出整幢单价。

    因汉新花园公寓楼为商品楼，周边交易较活跃，故采用市场法进行

评估，计算出房地产（含地价）的评估价值。
   （2）确定可比交易实例
    评估人员根据当地房地产交易中心及有关武汉市房地产租售中介
调查咨询，根据交替原则，经比较选取近期同一供需圈内邻近地块建筑
规模、结构、用途、地理位置相近三个交易案例进行比较。
    实例 1：该物业于 2005 年建成并使用，共 6 层，位于第 4 层，单元
套房。内墙白色乳胶漆，大厅地板砖，卧室实木地板、铝合金窗、木门，
木质门窗套，中档装修，煤气管道，水、电、天然气、暖气、有线电视、
电话等设施配套齐全，维修保养较好。位于武昌区东湖山庄内，地段较
为优越。
    实例 2：该物业于 2000 年建成使用，共 5 层，位于第 2 层，单元套
房。内墙白色乳胶漆，大厅地板砖，铝合金窗、木门，木质门窗套，简
单装修，水、电、天然气和暖气、有线电视、电话、宽带等设施配套齐
全，维修保养较好。位于武昌区东湖山庄内，地段较为优越。
    实例 3：该物业于 2005 年建成，共 6 层，位于第 2 层，单元套房。
内墙白色乳胶漆，大厅地板砖，卧室木地板、铝合金窗、木门，木质门
窗套，精装修，铝合金窗木门，水、电、天然气、有线电视、电话等设
施配套齐全，维修保养较好。位于武昌区东湖山庄内，地段较为优越。
       三个可比实例与委估房地产物业状况汇总列表如下:
                                                                可比实例情况表


  中联资产评估集团有限公司                                                                                                     第 30 页
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     项目名称                     估价对象                            案例 A                            案例 B                                    案例 C
                         东湖路 180 号汉新花
 名称或地址                                                          东湖山庄                  东湖山庄暖气 3 房                              东湖山庄
                         苑公寓楼 2 单元 101
     交易单价                        待估                               9535                              8571                                    10156

     交易情况                     正常交易                           正常交易                          正常交易                               正常交易

     交易时间                   2014 年 5 月                      2014 年 6 月                      2014 年 6 月                           2014 年 6 月
       交通便捷
                                     一般                               一般                              一般                                     一般
          度
       环境质量                     无污染                            无污染                            无污染                                    无污染
       社区成熟
区                                  老社区                            老社区                            老社区                                    老社区
          度
域                      煤气管道,独电表,独水                  煤气管道,独电表,                煤气管道,独电表,独
因     基础设施                                                                                                                     煤气管道,独电表,独水
                        表,有线电视, 宽带,基                  独水表,有线电视,                 水表,宽带, 暖气,有
素     及配套状                                                                                                                   表,有线电视, 暖气,基础
                         础设施及配套设施较                    暖气,基础设施及                线电视, 基础设施及
          况                                                                                                                       设施及配套设施较齐全
                                     齐全                      配套设施较齐全                      配套设施齐全
       与商业中
                         距离水果湖商业步行                    距离水果湖商业                距离水果湖商业步行                    距离水果湖商业步行街
       心的接近
                                    街较近                         步行街较近                           街较近                                     较近
         程度
       建筑类型                   混合结构                           混合结构                          混合结构                               混合结构

       建成年代                    2000 年                            2005 年                           2000 年                                   2005 年
       建筑面积
       （单位:                      152.09                                86                               105                                     128
       平方米）
个                       3室2厅1厨1卫 1                         2室2厅 1卫1                   3室2厅 1卫1厨2                       3室1厅 2卫1厨1阳
别       户型
                                     阳台                            厨 1 阳台                            阳台                                      台
因
         楼层                 第 1 层共 3 层                     第 4 层共 6 层                    第 2 层共 5 层                           第2共6层
素
         朝向                       南北向                            南北向                            南北向                                    南北向

       装修情况                   豪华装修                           中档装修                          简单装修                                    高档

       绿化景观                        好                                 好                                好                                      好

       物业安保               有物业管理费                       有物业管理费                      有物业管理费                           有物业管理费


      （3）因素比较
        根据比较因素条件确定比较因素条件指数，以待估房地产条件为
100，将可比实例条件与之比较，根据上表所述情况，指数增加或减少。
详见比较因素条件指数表。

      中联资产评估集团有限公司                                                                                                        第 31 页
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                                                 比较因素条件指数表

      项目名称                                 估价对象                            案例 A                    案例 B                 案例 C
                                      东湖路 180 号汉新花                                                东湖山庄暖
           名称                                                                  东湖山庄                                         东湖山庄
                                      苑公寓楼 2 单元 101                                                    气3房
      交易单价                                     待估                             9535                       8571                  10156

      交易情况                                     100                               100                        100                   100

      交易时间                                     100                               100                        100                   100

               交通便捷度                          100                               100                        100                   100

                  环境质量                         100                               100                        100                   100

               社区成熟度                          100                               100                        100                   100
区域因素
               基础设施及
                                                   100                               100                        101                   100
                  配套状况
               与商业中心
                                                   100                               100                        100                   100
               的接近程度

                  建筑类型                         100                               100                        100                   100

                  建成年代                         100                               101                        100                   101

                  建筑面积
                  （单位:平                        100                               105                        103                   101
                   方米）

                    户型                           100                               102                        101                   100
个别因素
                    楼层                           100                               102                        100                   100

                    朝向                           100                               100                        100                   100

                  装修情况                         100                                90                         85                    95

                  绿化景观                         100                               100                        100                   100

                  物业安保                         100                               100                        100                   100



 （4）根据比较因素指数计算比较因素修整系数：

    比较系数=待估房地产条件指数÷可比实例条件指数




  中联资产评估集团有限公司                                                                                                     第 32 页
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                                            比较因素修正系数表
                    项目名称                                             案例 A                           案例 B                       案例 C
                        名称                                           东湖山庄                 东湖山庄暖气 3 房                    东湖山庄
                    交易单价                                              9535                             8571                         10156
                    交易情况                                            100/100                          100/100                      100/100
                    交易时间                                            100/100                          100/100                      100/100
                             交通便捷度                                 100/100                          100/100                      100/100
                               环境质量                                 100/100                          100/100                      100/100
                             社区成熟度                                 100/100                          100/100                      100/100
区域因素
                      基础设施及配套状况                                100/100                          100/101                      100/100
                    与商业中心的接近程度                                100/100                          100/100                      100/100
                                   小计                                  1.0000                           0.9901                       1.0000
                               建筑类型                                 100/100                          100/100                      100/100
                               建成年代                                 100/101                          100/100                      100/101
                  建筑面积（单位:平方米）                               100/105                          100/103                      100/101
                                   户型                                 100/102                          100/101                      100/100
                                   楼层                                 100/102                          100/100                      100/100
个别因素
                                   朝向                                 100/100                          100/100                      100/100
                               装修情况                                  100/90                           100/85                       100/95
                               绿化景观                                 100/100                          100/100                      100/100
                               物业安保                                 100/100                          100/100                      100/100
                                   小计                                  1.0070                           1.1309                       1.0319
                    比准单价                                              9602                             9597                         10480
      市场法平均单价（元/㎡）                                                                           9893

    即第一层均价为 9893 元/平方米

    经过估价人员对周边成交案例的分析，周边老社区多层住宅楼楼层

价大致为 80-150 元/平方米，系数约为 1.5%，一般以中间楼层为基准层

价格最高，向上向下依次递减，本次评估对象为总共为三层，顶层为坡

屋顶且为复式结构，经综合分析，确定 2、3 层价格为价格最高层，因

总共为三层，与第一层的楼层价格差异系数本次取 2%比较符合实际情

况,负一楼为地下一层，能通风，采光靠灯光，现做为仓库贮放东西，周

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边成价交一般为第一层的 60%，本次按 60%则

    第二、三层均价=9893×（1+2%）=10090.86 元/平方米

    地下一层均价=9893×60%=5935.8 元/平方米

    即整幢均价为=9893×1/4+10090.86×2/4+5935.8×1/4=9003 元/平方米

    公寓楼的价值=9003×2432.99= 21,903,300.00 元

    案例四：铁路专用线

    （1）铁路概况：

    该铁路专用线于上世纪 90 年代建成, 于 1998 年 12 月进行全线改造

由原木枕改为钢筋砼轨枕，并在新沟站扩建七股半道，平直度小于 15‰，

弯道曲率小于±3‰，轨枕为钢筋砼轨枕 1520-1840 根/㎞；该铁路专用线

为单线铁路，共经过中桥 3 座，小桥 2 座，盖板函 14 个，石拱函 4 个；

路基：线路下行左侧距中心线 2.8m，右侧 3.2m，总宽为 6m，曲线外侧

加宽 40cm，线路以填土路基为主，专用线路为灰土夯实平面路基，铺

渣厚度 700mm，枕端铺渣高 850mm；线路大部分为平地，无坡度：信

号设施：在新沟出站岔点设臂板信号机接发列车，纳入新沟统一联锁，

站线所有道岔均安装带柄标志，厂区至新沟车站架设通讯专线，全长

4.713KM。专用线路基边坡稳定，未发现沉降和塌陷现象；路基附属护

坡、侧沟及挡土墙维护良好，没有裂缝和塌陷，明排水沟没有堵塞现象；

沿线桥梁及涵洞基础稳定，未发现沉降现象；通信、信号、电力线路运

行正常。专用线全长 4713m。

    （2）重置全价

    对铁路专用线的评估采用重置成本法进行评定估算。

  中联资产评估集团有限公司                                                                                                     第 34 页
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    重置全价=建筑工程造价+前期及其他费用+资金成本

    ① 建筑工程造价

    根据产权持有者提供的相关资料，评估人员核实原工程量套用

《2006 年铁路基本建设项目设计概算》，计算得出建筑安装工程造价。

具体计算见下表：

                                           路基工程造价计算表
   序号                           项目                              计算方法                           费率                         金额

    一            直接费工程费                              1+2+3                                                                  9,476,468.90

    1             直接费                                    按定额                                                                 7,822,697.79

   1-1            其中:人工费                                                                                                        871,917.59

   1-2                     材料费                                                                                                  6,088,159.25

   1-3                     机使费                                                                                                    862,620.94

    2             其它直接费                                2.1+……+2.6                                                             819,772.70

   2-1            运杂费                                    按有关规定                                                                 10,497.16

   2-2            冬季施工增加费                            直接费*费率                                       0.64%                    50,065.27
                                                            直接费*费率
   2-3            夜间施工增加费                                                                              0.30%                    23,468.09

   2-4            行车干扰费                                按有关规定                                                               657,515.21
                                                            直接费*费率
   2-5            生产用工用用具等三项费用                                                                        1%                   78,226.98

    3             现场经费                                  3.1+3.2                                                                  833,998.40

   3-1            临时设施费                                (1+2)×费率                                       3.54%                  305,943.46

   3-2            现场管理费                                (1+2)×费率                                       6.11%                  528,054.95

    二            间接费                                    4.1+4.2+4.3                                                            1133892.129

   4-1            企业管理费                                (1+2)×费率                                       9.08%                  784,736.32

   4-2            劳动保险费                                (1+2)×费率                                       3.24%                  280,016.04

   4-3            财务费                                    (1+2)×费率                                       0.80%                    69,139.76

    三            差价                                      按有关规定                                                                        0

    四            计划利润                                  (一+二+三)×费率                                  5.54%                  587,814.00

    五            税金                                      (一+二+三+四)×费率                               3.22%                  360,581.24

    六            工程造价                                  一+二+三+四+五                                                       11,558,756.26

  中联资产评估集团有限公司                                                                                                       第 35 页
       湖北能源集团股份有限公司、湖北汉电电力集团有限公司将其所持有的湖北汉新发电有限公司股权转让给国电长源电力股份有限公司资产评估说明




                                        轨道工程造价计算表

序号                     项目                               计算方法                         费率                           金额

 一      直接费工程费                              1+2+3                                                                        9,602,766.37

 1       直接费                                    按定额                                                                       9,064,858.38

1-1      其中：人工费                                                                                                             222,161.98

1-2      材料费                                                                                                                 8,824,727.70

1-3      机使费                                                                                                                     17,968.70

 2       其它直接费                                2.1+……+2.5                                                                   210,488.25

2-1      运杂费                                    按有关规定                                                                         5,274.38

2-2      冬季施工增加费                            直接费*费率                                    0.01%                                   906.49
                                                   直接费*费率
2-3      夜间施工增加费                                                                           0.09%                               8,158.37

2-4      行车干扰费                                按有关规定                                                                     105,500.43

2-5      生产用工用用具等三项费用
                                                   直接费*费率                                        1%                            90,648.58

 3       (现场经费)                                3.1+3.2                                                                        327,419.74

3-1      临时设施费                                (1+2)×费率                                    3.21%                           297,738.63

3-2      现场管理费                                (1+2)×费率                                    0.32%                             29,681.11

 二      间接费                                    4.1+4.2+4.3                                                                  1,102,838.71

4-1      企业管理费                                (1+2)×费率                                    9.08%                           842,201.47

4-2      劳动保险费                                (1+2)×费率                                    2.01%                           186,434.47

4-3      财务费                                    (1+2)×费率                                    0.80%                             74,202.77

 三      差价                                      按有关规定                                                                                 0

 四      计划利润                                  (一+二+三)×费率                               5.54%                           593,090.52

 五      税金                                      (一+二+三+四)×费率                            3.22%                           363,818.00

 六      工程造价                                  一+二+三+四+五                                                             11,662,513.61




 中联资产评估集团有限公司                                                                                                     第 36 页
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                                        铺渣工程造价计算表

序号                       项目                                计算方法                         费率                           金额

 一        直接费工程费                               1+2+3                                                                     3,175,351.90

 1         直接费                                     按定额                                                                    2,834,358.56

1-1        其中：人工费                                                                                                           615,121.55

1-2                  材料费                                                                                                     2,067,535.89

1-3                  机使费                                                                                                       151,701.12

 2         其它直接费                                 2.1+……+2.5                                                                156,178.16

2-1        运杂费                                     按有关规定                                                                    15,140.40

2-2        冬季施工增加费                             直接费*费率                                     0.48%                         13,604.92
                                                      直接费*费率
2-3        夜间施工增加费                                                                             0.09%                           2,550.92

2-4        行车干扰费                                 按有关规定                                                                    96,538.33

                                                      直接费*费率
2-5        生产用工用用具等三项费用                                                                       1%                        28,343.59

 3         (现场经费)                                 3.1+3.2                                                                     184,815.17

3-1        临时设施费                                 (1+2)×费率                                     3.30%                         98,687.71

3-2        现场管理费                                 (1+2)×费率                                     2.88%                         86,127.46

 二        间接费                                     4.1+4.2+4.3                                                                 394,152.74

4-1        企业管理费                                 (1+2)×费率                                     9.08%                       271,540.73

4-2        劳动保险费                                 (1+2)×费率                                     3.30%                         98,687.71

4-3        财务费                                     (1+2)×费率                                     0.80%                         23,924.29

 三        差价                                       按有关规定                                                                            0

 四        计划利润                                   (一+二+三)×费率                                5.54%                       197,750.56

 五        税金                                       (一+二+三+四)×费率                             3.22%                       121,305.62

 六        工程造价                                   一+二+三+四+五                                                            3,888,560.81




中联资产评估集团有限公司                                                                                                      第 37 页
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                                                通信与信号造价计算表
    序号                         项目                                          计算方法                            费率                    金额

     一       直接费工程费                                      1+2+3                                                                     760,563.91
     1        直接费                                            按定额                                                                    631,941.41

    1-1       其中:人工费                                                                                                                   55,309.60

    1-2              材料费                                                                                                               571,300.43

    1-3              机使费                                                                                                                   5,331.38

     2        其它直接费                                        2.1+……+2.6                                                                10,264.04

    2-1       运杂费                                            按有关规定                                                                          2112

    2-2       冬季施工增加费                                    直接费*费率                                           0.07%                        442.36
    2-3       夜间施工增加费                                    直接费*费率                                           0.22%                       1390.27
    2-4       行车干扰费                                        按有关规定                                                                             0
    2-5       生产用工用用具等三项费用                          直接费*费率                                               1%                  6,319.41
     3        现场经费                                          3.1+3.2                                                                    118,358.46
    3-1       临时设施费                                        (1+2)×费率                                           3.26%                 20,935.90
    3-2       现场管理费                                        (1+2)×费率                                          15.17%                 97,422.57
     二       间接费                                            4.1+4.2+4.3                                                                 84,000.47
    4-1       企业管理费                                        (1+2)×费率                                           9.08%                 58,312.25
    4-2       劳动保险费                                        (1+2)×费率                                           3.20%                 20,550.57
    4-3       财务费                                            (1+2)×费率                                           0.80%                   5,137.64
     三       差价                                              按有关规定                                                                             0

     四       计划利润                                          (一+二+三)×费率                                      5.54%                 46,788.87

     五       税金                                              (一+二+三+四)×费率                                   3.22%                 28,701.57
     六       工程造价                                          一+二+三+四+五                                                            920,054.83

                                                专用线工程总造价计算表
序号                        分项名称                                                     金额(元）
1                           路基                                                                                                    11,558,756.26
2                           轨道                                                                                                    11,662,513.61
3                           铺渣                                                                                                      3,888,560.81
4                           通信、信号                                                                                                   920,054.83
                            合计                                                                                                   28,029,886.00

           ②前期及其他费用计算表




         中联资产评估集团有限公司                                                                                                     第 38 页
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                                              表 6 前期工程及其它费用

                                                                                                                       金额单位：元
序
号         费用项目                  取费基数            费率              金额                                   取费依据

1     建设管理费                    建安造价            1.74%           487,720.01          铁建设[2006]113 号
      建设管理费其它
2     费                            建安造价            0.05%             14,014.94         铁建设[2006]113 号

3     施工监理                      建安造价            2.50%           700,747.15          铁建设[2006]113 号

4     质量安全监督费                建安造价            0.02%               5,605.98        铁建设[2006]113 号

                                                                                            计价格（2002）10 号中铁路工程设计
5     设计费                        建安造价            0.03%               8,408.97                         收费的相关规定
                                    正线长度
                                    m                                                       计价格（2002）10 号中铁路工程设计
6     勘察费（二类地） ×费率                              7.02           33,085.26                          收费的相关规定
      合计                                                            1,249,582.29

     ③资金成本

       整个项目合理工期 3 年，在前面已经计算出该项目的综合利率为

6.81%。

       资金成本=（建安造价+前期及其它费用）×综合利率

                          =（28,029,886.00＋1,249,582.29）×6.81%

                          = 1,993,931.76（元）（取整）

       ④重置全价

       重置全价＝建筑工程造价＋前期及其他费用＋资金成本

                          ＝28,029,886＋1,249,582.29+1,993,931.76

                          ＝31,273,400.00（元）（取整）

       即铁路专用线重置全价为 31,273,400.00 元。

       （3）成新率
     中联资产评估集团有限公司                                                                                                       第 39 页
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    该铁路专用线于 1998 年 8 月扩建并建成投入使用，至今已使用

12.34 年，2010 年 9 月进行全线大修和改造。根据评估人员对现场的勘

查，发现专用线路基边坡稳定，未发现沉降和塌陷现象；路基附属护

坡、侧沟及挡土墙维护良好，没有裂缝和塌陷，明排水沟没有堵塞现

象；沿线桥梁及涵洞基础稳定，未发现沉降现象；通信、信号、电力

线路运行正常;

    铁路的经济寿命与铁路的使用强度等密切相关，其经济寿命不能

较准确断定，成新率根据现场勘查成新率直接确定。一般说来，正常

安全运营的铁路干线完好率必须在 95%以上，铁路专用线的完好率必

须在 85%以上。经实际勘察评估对象，估价对象的勘察成新率为

87%。见下表：
                                               铁路专用线勘察成新率表
  项目                基本情况                               现状                             标准分                            评估分

路基基础       素土夯实,石渣路基                             良好                                40                                 36
  钢轨                   60KG                            符合要求                                25                                 22
 平直度               小于 15‰                          符合规范                                10                                  9
 保蚀度                小于 1‰                          符合规范                                15                                 12
弯道曲率              小于±3‰                          符合规范                                10                                  8
  合计                                                                                          100                                 87

    （4）评估值的确定

    评估值=重置全价×成新率

    评估值=31,273,400.00×87%

                = 27,207,858.00（元）（取整）




  中联资产评估集团有限公司                                                                                                        第 40 页
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    （二）设备类资产评估技术说明

    1、评估范围

    本次委估的设备类资产有机器设备、电子设备和车辆等。设备类资

产账面原值 2,289,544,386.55 元，账面净值 718,230,847.27 元，其中：机

器设备账面原值 2,266,245,937.60 元，账面净值 714,233,617.82 元；车

辆账面原值 10,968,737.12 元，账面净值 1,117,074.75 元；电子设备账面

原值 12,329,711.83 元，账面净值 2,880,154.70 元。

    2、设备概况

    汉新发电公司位于湖北汉川市新河镇电厂路，总装机容量为 2 台 30

万千瓦的火电机组，两台机组分别于 1997 年 1 月和 1998 年 1 月投产并

网发电。

    汉新发电公司二期目前总装机容量 60 万千瓦，安装了 2 台由上海

锅炉厂生产的亚临界中间再热控制循环汽包锅炉，2 台上海汽轮机厂生

产的亚临界、单轴、双缸、双排汽、凝汽式汽轮机和上海电机厂生产的

QFSN-300-2 汽轮发电机。

    （1）热力系统

    热力系统采用单元布置，系统均为独立系统。

    汉新发电公司 3#、4#炉设计采用了美国燃烧工程公司(CE)的引进技

术，锅炉为亚临界压力控制循环锅炉，燃料为晋中贫煤，采用钢球磨，

中间仓储制，热风送粉，四角切圆燃烧，锅炉采用单炉膛，π 型，露天

布置，全悬吊结构，炉前布置有三台低压头无填料密封循环泵，其中二

台泵投运就可满足锅炉 MCR 出力，炉后尾部布置二台型号为 29－
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V1(T)-2083-MOD 的三分仓转子回转式预热器，直径 10.3M，一、二次

风分隔角度为 35°，二次风为 145°，反转，构架为全钢结构，高强度螺

栓连接。

     炉膛断面尺寸为深×宽＝11760×11970mm，炉膛自冷灰斗转角至炉

顶 管 高 度 44110mm, 炉 顶 管 标 高 为 58400mm ， 汽 包 中 心 线 标 高 为

59320mm，炉顶大板梁标高为 67300mm,尾部烟道深度 9234mm，锅炉

总深度自 G 排柱至 N 排柱 44M。

     炉膛前墙和二侧墙上部布置墙式再热器，上部炉膛沿深度布置过热

器分隔屏及后屏，在折烟角及延伸斜烟道上部依次布置屏式再热器，末

级再热器及末级过热器，尾部烟道自上而下布置四组低温过热器及一组

省煤器，尾部受热面重量通过水冷壁悬吊管承载，省煤器采用机械夹持

支吊。省煤器出水管由炉顶引出至汽包底部入口，作为汽包给水管。

     锅炉燃烧系统采用钢球磨煤机中间仓储制，热风送粉系统，四角切

圆燃烧，摆动式煤粉喷嘴，高度方向分四层布置，另布置二层三次风乏

气喷嘴在煤粉喷嘴最上方，固定向下 10°布置。由于细粉分离器效率在

85%左右，因此乏气喷嘴的含粉率较高，相当于一层煤粉喷嘴。当乏气

喷嘴投运时，实际相当于有五层煤粉喷嘴投运，。

     过热蒸汽调温除受燃烧器喷嘴摆影响外，主要靠喷水调温，共布置

二级喷水减温器，第一级布置在分隔屏进口管道上，用以控制进入分隔

屏的蒸汽温度，作为过热器蒸汽汽温主要调节，第二级在末级过热器进

口管道上，用以控制高温过热器的出口汽温，作微调，再热蒸汽的调温

主要采用燃烧器摆动及过量空气系数调节。在再热器冷段进口管道上装

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有事故紧急喷水减温器。

    为满足锅炉冷态启动时汽机对汽温的要求，锅炉采用了容量为

5%MCR 的简便启动旁路系统，它不同于 40%MCR 汽机旁路系统。

    在炉膛出口单侧装有火焰温度探枪，以此来控制在启动时炉膛出口

烟温不超过 540℃.5%旁路 MCR 的启动旁路系统是由尾部低温过热器下

环形集箱的疏水阀及排至冷凝器的管道组成。

    炉膛部分布置有 48 只旋转式短吹灰器，对流烟道区域布置 30 只长

行程伸缩式吹灰器，运行时吹灰器实现程序控制，吹灰汽源接自锅炉屏

式再热器。

    炉膛及尾部烟道后烟井四周布置有绕带式钢性梁，以承受烟气正、

反两个方向的压力，在高度方向设置了三层导向装置，以控制锅炉受热

面的膨胀方向和传递锅炉的水平载荷。锅炉采用炉顶大罩壳，外护板，

锅筒端部小室等露天措施。同时为了防止漏烟和漏风现象，锅炉在设计

结构上，从炉膛出口到省煤器出口按无泄漏、全密封考虑。在无膜式密

封的受热面区域内均采用内护板和严密可靠的膨胀节密封结构。

    锅炉本体共安装有 10 只弹簧式安全阀和 1 只电动泄放阀。其安全

阀布置位置为，汽包二端共装有 3 只，口径 3 英寸。过热器出口主蒸汽

管道上装有 2 只，口径为 2 1/2 英寸，再热器冷段进口管道上装有 2

只，口径为 6 英寸，再热器热段出口管道上装有 3 只，口径为 6 英寸。

在主蒸汽管道上另设置 1 只口径为 2 1/2 英寸的电动泄放阀，采用美

国 CROSBY)公司产品。

    锅炉炉膛冷灰斗底部出渣采用机械出渣装置，锅炉启动时有 8 把高

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能点火器及机机械雾化轻油枪，锅炉配有安全监督(FSSS)，确保锅炉运

行时安全可靠，它能实现如下功能：炉膛吹扫，自动点火，火焰检测，

给粉机和一次风门控制，锅炉急速减负荷，主燃料跳闸保护，二次风门

控制，轻油泄漏检查以及炉水循环泵控制等，此外锅炉还配有炉膛火焰

电视摄像及汽包水位电视摄像装置，在集控室内进行监视，达到较高的

控制水平。

    （2）汽机系统

    二期（#3、#4 机组）2 台上海汽轮机厂生产的第三代引进优化型

300MW 汽轮机，代号为 F156，型号为 N300-16.7/538/538，为反动式亚

临界一次中间再热双缸双排汽凝汽式汽轮机，转数：3000r/min；通流级

数共 34 级。其中#3 汽轮机于 2009 年进行了通流部分改造，高压部分调

节级汽流由原来的反流改为顺流，高中压转子进行了更换，高压部分由

原来的 11 级调整为 12 级，中压通流部分由原来的 9 级调整为 10 级，

低压转子只更换了叶片，通流级数共 36 级。

    给水泵：每台机组配备上海生产的 2 台气动给水泵，1 台电动给水

泵，小汽轮机为上海汽轮机厂生产的型号为：ND83/83/07-1 型 2 台，给

水泵为上海电力修造厂生产的型号为：DG600--240 3 台。

    凝汽器：上海电站辅机厂生产型号为：N-17400-3

    循环水系统：每台机各配备长沙水泵厂生产的 2 台循环水泵。循环

水泵型号 72LKXB-18 配功率为 1600KW 电机。

    （3）燃煤供应系统

    发电厂输煤系统是一个公用系统，为 4 台 300MW 机组供应燃料。

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    储煤：露天煤场、三角煤场和两个干煤棚，2 台型号 DQ1500/1500.30

斗轮堆取料机，哈尔滨重型机器厂制造；2 台型号 CFH-2 型侧倾式翻车

机，武汉电力设备厂制造。

    （4）除灰系统

    上海冶金矿山机械厂生产的 2FAA2×37.5M2×30M-2×80-150-AI 双

室四电场静电除尘器。

    除灰方式设计采用水力湿式排灰，后期改造增装 50 t/h 负压干收灰

系统，采用正压浓相气力输送方式到四座容量为 1000Ｍ３灰库。冲灰泵

设计三台，母管式运行方式，每台出力为 680t/h。灰渣泵设计为 8 台，

型号为 2００ＺＪ－Ｉ－Ａ７５，流量为 720Ｍ３／ｈ，采用三条￠377

灰管水力输送到二期灰场。随着灰渣综合利用的加大，灰渣排放减少，

后期改造中拆除两台灰渣泵，减少一条灰管。

    炉底除渣则采用水力排渣方式，除渣系统由炉底灰斗、碎渣机（Ｂ

ＧＳ－８３０ＢＱＨ－ＳＬ）、刮板式捞渣机（ＧＢＬ－1.2×11）及渣

沟组成。碎渣机、捞渣机由青岛四洲锅炉有限公司生产。系统设计脱水

仓收集干渣，由于脱硫工程场地需要已全部拆除。

    （5）化水（化学、供水）系统

    化水系统设备主要有：原水预处理及生活消防水系统、废水处理系

统、锅炉补给水处理系统、炉内加药及汽水取样系统、制氢系统、凝结

水处理系统、油库。

    ①预处理系统设备

    预处理设备通过加药混凝沉淀工艺制备清水，供一二期工业用水、

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化学水处理制备除盐水及生活消防用水。一、二期斜管各三组， 一、

二期斜管出力分别为 1570T/H、1800T/H。一二期斜管分别随汉电一二

期工程前期建设。

    生活消防水系统设生消水池两座，容积 2×600M3，供 2 台出力为

288T/H 的低压生消泵、3 台 288T/H 的高压生消泵分别向#7、8 管线用

户供水。两台出力为 6T/H 的水压维持泵一用一备用以维持高压消防管

线的压力。

    ②废水处理系统及防汛系统

    工业废水处理站设计规模按电厂总装机容量 4 台 300MW 机组设

计，废水处理站处理厂区四台机组的工业废水和厂内生活污水，为了满

足环保要求，进行处理后达到《综合污水排放标准 GB8978—88》要求

进行排放。工业废水处理站采用加药混凝沉淀和油水分离两步处理，设

有两座机械搅拌加速澄清池，单池处理能力为 600T/H，澄清处理后的

废水经隔油池除油净化排入汉江。

    从 1998 年至 2002 年公司为了适应新的环保政策，要求实现废水“零

排放”，公司对废水系统进行了改造，98 年实现一期冲灰水池用处理后

的废水替代工业水；2001 年经过改造将处理后的废水作为二期工业水的

备用水源；2002 年，燃料露天煤场及二期干煤棚冲洗水需要，工业废水

处理站两个废水池提供给燃料作为冲洗水源使用。2008 年进行水资源综

合利用优化改造，将一期工业水系统与工业废水系统连接，并在一期斜

管出水至一期工业水箱以及废水处理出水至一期工业水箱管道上各安

装一台 DN500 PN6 电动蝶阀（阀门安装在输煤天桥底下），以作为工业

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废水和斜管至一期工业水的倒换，防止废水倒灌至斜管沉淀池或在废水

来水量较小时补充工业水。为了保证澄清池出水水质,此次改造在澄清池

内安装了斜管,同时取消了边斗排泥方式,值班员应加强对澄清池底部排

污的力度,确保出水水质合格.

     防汛系统主要包括综合集水井一座、南端通汉江处装有受启闭机

控制的平面滑动钢闸门一面。东边综合泵房内安装有雨水泵 2 台，单台

出力 10440T/H，供暴雨季节抽厂区集水用。正常情况下，倒换使用 3

台废水泵，单台出力 500T/H，废水加药后供 2 台澄清池及后续的 2 台

隔油池净化处理。进行处理后按综合污水排放标准排放或回收利用。

    ③锅炉补给水处理系统

    预处理来清水经过机械过滤、再经过一、二级除盐设备进行离子交

换处理，制出除盐水，做为锅炉补给水。水处理共有一级除盐制水设备

四套，每套设备额定出力 86T/H，二级除盐混床 3 套，每套设备额定出

力 86T/H。

    水处理其辅助设备包括：酸碱系统、中和排水系统、供水系统。

    制水主设备依次包括：2×200M3 清水箱、5 台机械过滤器、4 套一

级除盐设备、3 台混床。目前能有效供应 4×30 万千瓦机组发电及供热

供汽需求。分析表计主要有：在线电导表 8 块、在线 PH 表 1 块、在线

钠表 3 台、在线硅表 2 台，在线浊度计 1 台。分析室仪表主要有硅表 1

台、钠表 2 块、浊度计 1 块。

    ④炉内加药及汽水取样系统

    一、二期化验站汽水取样装置均由苏州华能（赛华）公司提供，取

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样架设备一期为 SQZ-300 系列，二期为 SJZ-300A 系列。

     该装置由减温减压装置和取样分析仪表盘两部分组成并分开布置。

样水系统设了温度和压力保护系统及过滤器，冷却器采用桶式冷却器，

其主要特点为：取样集中，便于监测，连续分析，自动记录，自动报警，

并可人工取样分析。

     一期加氨泵 5 台，为 Milton Roy 隔膜泵 Q=40L/H                                                                       P=2.5Mpa；

磷酸盐泵 3 台，为 MilroyalB 圆盘隔膜液压头，Q=37L/H；联胺泵 2 台，

为 RA060S024PIMNN，Q=57L/H P=9.5MPa。相应配有一用一备药液

箱及停炉保养加药系统。一期化验站主要有效表计为在线电导率表 2×8

块、在线 PH 表 2×4 块（包括定子水在线 PH）、在线溶解氧表 2×2 块、

在线磷酸根表 2×1 块、在线钠表 2×1 块、在线硅表 2×1 块。

      二期加氨泵 5 台，为 Milton Roy 隔膜泵 Q=40L/H                                                                        P=2.5MPa。

联胺泵 2 台为 Milton Roy 隔膜泵 Q=40L/H                                                        P=2.5MPa。相应配有一

用一备药液箱及停炉保养加药系统。二期化验站包括定子水表计，主要

有效表计为在线电导表 2×8 块、在线 PH 表 2×4 块、在线溶解氧表 2×2

块、在线联胺浓度表 2×1 块、在线钠表 2×1 块、在线硅表 2×1 块。

     一、二期化验站实验室表计包括：硅表 2×1 块、电导表 2×1 块、PH

表 2×1 块。

     ⑤制氢系统

     制氢站现有两套制氢系统、10 座体积为 16M3 的低压氢缸。供应满

足全厂发电机氢冷需求。

     #1 制氢系统为天津大陆制氢设备有限公司生产的 FDQ-8/1.0 型成套

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产品,配有一台 QCZ-10/1.0 型氢气干燥器，电解制氢设备装置由电解槽、

氢氧分离器整流装置、控制柜、加水泵、碱箱及水箱等部分组成。氢气

产量 8.0NM3/H。本套系统将在今年 2011 年年底前由三期工程新的一套

中压制氢系统取代。

    #2 制氢设备是于 2007 年引进并安装的天津大陆制氢设备有限公司

生产的 FDQ-10/3.2-IV 型成套产品。配有一台 QCZ-10/3.2 型氢气干燥器，

电解制氢设备装置由电解槽、氢氧分离器整流装置、控制柜、加水泵、

碱箱、水箱、补氢减压框架等部分组成。#2 氢设备可由上位机操控、可

实现≤3.2mpa 中压运行、氢气产量 10NM3/H。因材质及焊接不过硬，#2

氢设备运行至今，多次发生碱液渗漏。

    ⑥凝结水系统

    #1、2 机凝结水精处理系统由低压高速混床处理系统和失效树脂体

外再生系统两部分组成。高速混床处理系统是一台机组配两台低压高速

混床为一个单元，正常情况下两台高混同时投运处理 100%的凝结水。

每台高混进出口均装有压力表，出口装有导电度、硅酸根监测仪及树脂

捕捉器进口气动门及出口树脂捕捉器均装有压差计。

    一期每台高混设计出力 354M3/H、运行流速 100M/H，运行压力＜

1.0 MPa。内装阳树脂牌号 D001，阴树指牌号 D201。

    #1、2 机组两个单元 4 台高混共用一套体外再生系统，包括树脂分

离罐、阳再生罐和阴再生罐。凝结水精处理系统和体外再生系统配备一

套完整的仪表监测、微处理机控制、CRT 显示系统。

    #3、4 机凝结水精处理系统主要由 2×3 台共 6 台中压高速混床处理

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系统和公用的失效树脂体外再生系统两部分组成。每台高混进出口均装

有压力表，出口装有导电度、硅酸根监测仪及树脂捕捉器进口气动门及

出口树脂捕捉器均装有压差计。

    二期每台高混设计出力 380M3/H、运行流速 100M/H、运行压力＜

3.5 MPa。内装阳树脂牌号 Amberjet 2800H、阴树指牌号 Amberjet

9800Cl。

    #3、4 机组两个单元 6 台高混共用一套体外再生系统，包括阳再生

器、阴再生器、树脂贮存罐。凝结水精处理系统和体外再生系统配备一

套完整的仪表监测、微处理机控制、CRT 显示系统。

    ⑦油库设备

    点火及助燃用油均采用#0 柴油。轻油罐为 5 个，1、2 轻油罐容积

为 100m3，3、4、5 轻油罐容积为 1000m3。

    油源的供应有两种，火车运送和汽车运送，因此，相应地卸油方式

也有两种。火车运送一次卸油时一次可同时卸 8 个车位，每小油卸油能

力 100t/h，由两台型号 CDSL—63/4 卧式活塞泵完成，汽车运送时，一

次可同时卸 3 个车位，每小时 卸油能力 100t/h。汽车卸油系统与火车

卸油系统相连。卸油泵公用，两种卸油系统不能同时运行。

    油库三台供油泵运行方式为一用二备，油泵型号为：20SL-63/4，

出力 Q：63 m3/h。

    为了油区的安全，设置有专门的消防泡沫系统和消防水系统，泡沫

系统油 PHY 系列贮罐式压力比例混合器，泡沫贮液罐、球阀、水液管

道，空气泡沫产生器及喷射设备组成。

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    #1、2 油罐专供铁路机车使用，有专用的出油母管与供油母管，根

据铁路机车用油需要启动#1、2 小供油泵升压后将油送至铁路机车专用

油罐。#1、2 油罐出油母管上有分段门，在不启动#1、2 小供油泵的情

况下，关闭分段门，开#1 或#2 油罐出油门，机车可直接在油库院墙外

加油。

    （6）电气系统

    #3 发电机为上海电机厂生产的 QFSN-300-2 水－氢－氢汽轮发电

机，#4 发电机为上海电机厂生产的 QFSN-300-2 水－氢－氢汽轮发电机，

交流电通过发电机出口母线直接送到高厂变高压侧、主变低压侧。主变

压器 SFP9-360000/220 为保定变压器厂生产，高厂变 SFF-50000/20 为沈

阳福林特种变压器有限公司生产。

    （7）热工控制系统

    湖北汉新发电有限公司 3#、4#机组 DCS 采用美国西屋公司生产的

WDPF--Ⅱ分散控制系统，DEH 及 ETS 均采用上海新华公司生产的

XDPS-400 分散控制系统。

    （8）附属生产系统

    该系统主要为电气试验设备、仪器仪表、工具、电子设备、车辆等。

    （9）供热系统

    每台机组高缸排汽（冷再）对热网进行供热，每台机组供汽系统主

要为电动闸阀、气动调整门、出口逆止门和流量计组成，每台机组冷再

供热流量为 40~45t/h，供汽至辅汽母管（D250）至供热母管（D450）

设计流量为 150 t/h 压力 2.2MPa 温度 320℃，送汽至分汽缸，分配于各

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用户。
     3、评估过程
     （1）清查核实
     ①为保证评估结果的准确性，根据企业设备资产的构成特点，指导
该企业根据实际情况填写资产清查评估明细表，并以此作为评估的基
础。
     ②针对资产清查评估明细表中不同的设备资产性质及特点，采取不
同的清查核实方法进行现场勘察。做到不重不漏，并对设备的实际运行
状况进行认真观察和记录。
     设备评估人员对重点设备、大型设备采取查阅设备运行记录、技术
档案，了解设备的运行状况；向现场操作、维护人员了解设备的运行检
修情况、更换的主要部件及现阶段设备所能达到的主要技术指标情况；
向企业设备管理人员了解设备的日常管理情况及管理制度的落实情况，
从而比较充分地了解设备的历史变更及运行情况；到现场察看设备外
观、运行情况等。对金额较小、数量较多的小型设备，主要核对财务明
细账、固定资产卡片，以抽查的方式对实物进行清查核实。
     ③根据现场实地勘察结果，进一步完善清查评估明细表，要求做到
“表”、“实”相符。
     ④关注本次评估范围内设备、车辆的产权问题，如：抽查重大设备
的购置合同、核对车辆行驶证；查阅固定资产明细账及相关财务凭证，
了解设备账面原值构成情况。
     （2）评定估算
     根据评估目的确定价值类型、选择评估方法，开展市场询价工作，
进行评定估算。
     （3）评估汇总

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    对设备类资产评估的初步结果进行分析汇总，对评估结果进行必要
的调整、修改和完善。
    （4）撰写评估技术说明
    按照评估报告准则的要求，编制“设备评估技术说明”。
    4、评估方法
    根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合
委估设备的特点和收集资料情况，主要采用重置成本法进行评估。
    评估值=重置全价×成新率
    （1）重置全价的确定
    ①机器设备重置全价
    机器设备的重置全价由设备购置费、运杂费、安装工程费、工程建
设其它费用及资金成本等部分构成。
    机器设备重置全价=设备购置费+运杂费+安装工程费+程建设其它
费+资金成本-进项增值税抵扣额
    依据财政部、国家税务总局（财税〔2008〕170 号）《关于全国实施
增值税转型改革若干问题的通知》，自 2009 年 1 月 1 日起，购进或者自
制（包括改扩建、安装）固定资产发生的进项税额，可根据《中华人民
共和国增值税暂行条例》（国务院令第 538 号）和《中华人民共和国增
值税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令第 50 号）的有关规
定，从销项税额中抵扣。因此，对于生产性机器设备在计算其重置全价
时应扣减设备购置所发生的增值税进项税额。
    A、设备购置价
    设备购置费即为设备购价。
    设备购价：通过向制造厂家询价、参照《2014 机电产品报价手册》
及《火电工程限额设计参考造价指标》（2013 年水平）等价格资料确定。

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对少数未能查询到购置价的设备，采用同年代、同类别设备的价格变动
率推算确定购置价。
    不能从市场询到价格的设备，通过查阅2014年机电产品价格信息等
资料及网上询价来确定其购置价；
    对于确属待报废的设备，以设备残值作为其评估值。
    B、运杂费的确定
    运杂费主要由采购费、运输费、装卸费、保管费、运输保险费等费
用构成；主要依据国家发改委颁布的《火力发电工程建设预算编制与计
算标准》中的相应规定和标准计算确定。如供货条件约定由供货商负责
运输和安装时(在购置价格中已含此部分价格)，则不计运杂费。
    C、安装调试费的确定
    电力设备的安装工程费主要由直接工程费、间接费、利润和税金构
成。
    根据火电设备特点和行业惯例，依据中国电力企业联合会发布的
《电力建设工程概算定额—热力设备安装工程》和《电力建设工程概算
定额—电气设备安装工程》等有关定额标准，以及调查分析近期设计单
位和委估单位设备购置费用构成综合计算确定。
    对小型、无须安装的设备，不考虑安装调试费。

    D、工程建设其它费用
    工程建设其它费用主要由项目建设管理费、项目建设技术服务费、
其它费用等构成；主要依据 2007 年国家发改委颁布的《火力发电工程
建设预算编制与计算标准》的有关规定计算确定。
    根据该单位建设规模等情况测算出了前期及其它费用率如下表。




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                                                   工程建设其他费用率
序号                         费用名称                                         计算依据                                    费率(%)

 (一)                   项目建设管理费

  1                     项目法人管理费                                      安装工程费                                      2.54%

  2                           招标费                               设备购置费+安装工程费                                    0.38%

  3                        工程监理费                                       安装工程费                                      1.73%

  4                        设备监造费                              设备购置费+安装工程费                                    0.36%

  5                        工程保险费                              设备购置费+安装工程费                                    0.10%

 (二)                项目建设技术服务费

  6                     项目前期工作费                                      勘测设计费                                     13.40%

  7                      勘察及设计费                              设备购置费+安装工程费                                    1.89%

  8                  设备成套技术服务费                                     设备购置费                                      0.30%

  9                     设计文件评审费                                      安装工程费                                      0.06%

 10                      项目后评价费                                       安装工程费                                      1.07%

 11                  电力工程质量检测费                                     安装工程费                                      0.88%

 12         电力工程技术经济标准编制管理费                                  安装工程费                                      0.20%

 (三)         分系统调试及整套启动试运费

 14          整套启动试运费及分系统调试费                          设备购置费+安装工程费                                    1.06%

 15                  施工企业配合调试费                                     安装工程费                                      0.65%

 16             生产职工培训及提前进厂费                                      安装工程费                                    1.95%

                             合        计                                   1+2++16


        E、资金成本
        资金成本即建设期投入资金的贷款利息，根据近年来电力建设实际
统计数据，合理建设工期按 36 个月考虑。因此，贷款利率按评估基准
日执行的 3 年期贷款利率计算，3 年期按季结息的名义利率为 6.15%、
实际利率为 6.29%、利息系数为 6.81%。
        计息方法按电力工程单机竣工结算办法，查得各机组的单机结算比
例、建设工期、各机组占总投资的比例。




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                                                       利息系数计算表
        机组编号                                                 1#                        2#
        机组容量                                         330MV                     330MV
      单机结算比例                                               60                        40
        建设工期                                                 24                        36
      名 义 利 率                                          6.15%
      实 际 利 率                                          6.29%
第一台机组占总投资的比例                                      60%
第二台机组占总投资的比例                                      40%
                                                          第1年                    第2年                     第3年                          合计
   动态投资各年度比例                                         30%                       50%                       20%
   第一台机组投资比例                                         40%                       60%                                         100.00%
        投资系数                                              24%                       36%                                           60.00%
        利息系数                                          0.755%                   2.691%                                             3.446%
   第二台机组投资比例                                         20%                       40%                       40%               100.00%
        投资系数                                           8.00%                   16.00%                    16.00%                   40.00%
        利息系数                                          0.252%                   1.023%                    2.094%                   3.369%
      利息系数合计                                                                                                                         6.81%
    F、设备购置所发生的增值税进项税额的确定
    设备购置所发生的增值税进项税额＝设备含税购置价×增值税率／
(1＋增值税率)+运杂费×相应的增值税扣除率
    ②运输车辆重置全价
    根据车辆市场信息及《汽车之家网》等近期车辆市场价格资料，确
定本评估基准日的运输车辆价格，在此基础上根据《中华人民共和国车
辆购置税暂行条例》及当地相关文件计入车辆购置税、新车上户牌照手
续费等，确定其重置全价。根据财政部、国家税务总局《关于将铁路运
输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税[2013]106 号）文
件规定，车辆购进发生的进项税额从销项税额中抵扣。
    重置全价=现行购价（不含税）+车辆购置税+新车上户牌照手续费
    A、现行购价（不含税）：参照车辆所在地同类车型最新交易的市场
价格确定，其它费用依据车辆管理部门的收费标准确定。
    现行购价（不含税）=现行购价/1.17
    B、车辆购置税：根据 2001 年国务院第 294 号令《中华人民共和国
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车辆购置税暂行条例》的有关规定：车辆购置税应纳税额＝计税价格×
10%。
    购置附加税＝购置价÷（1+17%）×10%。
    C、新车上户牌照手续费：根据车辆所在地该类费用的内容及金额
确定。

    ③电子设备重置全价
    根据当地市场信息及《慧聪商情》等近期市场价格资料，依据其购
置价确定重置全价。
    对于购置时间较早，现市场上无相关型号但能使用的电子设备，参
照二手设备市场价格确定其重置全价。

    （2）成新率的确定
    ①机器设备成新率
    在本次评估过程中，按照设备的经济使用寿命、现场勘察情况预计
设备尚可使用年限，并进而计算其成新率。其公式如下：
    成新率=尚可使用年限／（实际已使用年限+尚可使用年限）100%
    对价值量较小的一般设备和电子设备则采用年限法确定其成新率。
    ②车辆成新率
    根据商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012 年第 12 号《机
动车强制报废标准规定》的有关规定，车辆按以下方法确定成新率后取
其较小者为最终成新率，即：
    使用年限成新率＝（1－已使用年限／经济使用年限）×100%
    行驶里程成新率＝（1－已行驶里程／规定行驶里程）×100%
    成新率＝Min（使用年限成新率，行驶里程成新率）
    同时对待估车辆进行必要的勘察鉴定，若勘察鉴定结果与按上述
方法确定的成新率相差较大，则进行适当的调整，若两者结果相当，

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则不进行调整。即：
     成新率＝Min（使用年限成新率，行驶里程成新率）+a
     a:车辆特殊情况调整系数。
     另：直接按二手车市场价评估的车辆，不再考虑成新率。
     ③电子设备成新率
     成新率=（1-已使用年限÷经济寿命年限）×100%
     或成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100%
     另：直接按二手市场价评估的电子设备，无需计算成新率

     （3）评估值的确定

     评估值=重置全价×成新率

     4、评估结果
     纳入本次评估设备类资产截止评估基准日结果如下：
                                              表4-1 设备类资产评估结果汇总表
                                   账面价值                                                评估价值                                   增值率%
 科目名称
                          原值                       净值                        原值                         净值                原值          净值
设备类合计        2,289,544,386.55            718,230,847.27           1,727,695,250.00              684,307,492.00             -24.54          -4.72
 机器设备         2,266,245,937.60            714,233,617.82            1,719,669,000.00               680,718,046.00            -24.12         -4.69
   车辆             10,968,737.12              1,117,074.75                5,367,900.00                 2,437,881.00             -51.06         118.24
 电子设备           12,329,711.83              2,880,154.70               2,658,350.00                 1,151,565.00             -78.44          -60.02


     具体评估结果详见各单位“机器设备评估明细表”、“车辆评估明细
表”、“电子设备评估明细表”。
     5、评估结果增减值原因分析
     本次评估设备类资产原值评估减值 24.54%，净值评估减值 4.72%，
增减值的原因主要为：
     （1）机器设备原值减值主要是因为企业主要设备使用时间过长，
产生的改造费用较多导致评估原值减值。评估净值减值主要为评估原值
减值导致。
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    （2）车辆评估原值减值主要是因为车辆市场价格下降，导致车辆
购置费的降低，致使评估原值减值。净值增值主要是由于企业会计折旧
率大于评估折旧率所致。
    （3）电子设备原值减值原因主要是企业的电子设备主要为电脑、
空调等设备，受这类资产技术更新速度比较快的特点的影响，目前市场
上同类产品的价格普遍低于其购置时的水平；净值减值主要为评估原值
减值导致。

    6、评估案例

    案例一：锅炉（明细表 5-2-1 序号 45）

    （1）设备概况：

    设备名称：3#机锅炉

    规格型号：1025T/H 亚临界控制循环锅炉

    生产厂家：上海锅炉厂

    启用日期：1997 年 1 月

    数           量：1 台

    账面原值：214,687,505.94 元

    账面净值：48,880,663.89 元

    锅炉本体为上海锅炉厂生产的 1025T/H 型亚临界控制循环锅炉，该

锅炉设计采用美国了美国燃烧工程公司（CE）的引进技术，燃煤为晋

中贫煤，采用采用钢球磨，中间仓储制，热风送粉，四角切园燃烧。锅

炉采用单炉膛，π 型，露天布置，全悬吊结构，炉前布置有三台低压头

无填料密封循环泵，其中二台泵投运就可满足锅炉 MCR 出力，炉后尾

部布置二台型号为 29－V1(T)-2083-MOD 的三分仓转子回转式预热器，
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直径 10.3M，一、二次风分隔角度为 35°，二次风为 145°，反转，构架

为全钢结构，高强度螺栓连接。

     炉膛断面尺寸为深×宽＝11760×11970mm，炉膛自冷灰斗转角至炉

顶 管 高 度 44110mm, 炉 顶 管 标 高 为 58400mm ， 汽 包 中 心 线 标 高 为

59320mm，炉顶大板梁标高为 67300mm,尾部烟道深度 9234mm，锅炉

总深度自 G 排柱至 N 排柱 44M。

     炉膛前墙和二侧墙上部布置墙式再热器，上部炉膛沿深度布置过热

器分隔屏及后屏，在折烟角及延伸斜烟道上部依次布置屏式再热器，末

级再热器及末级过热器，尾部烟道自上而下布置四组低温过热器及一组

省煤器，尾部受热面重量通过水冷壁悬吊管承载，省煤器采用机械夹持

支吊。省煤器出水管由炉顶引出至汽包底部入口，作为汽包给水管。

     锅炉燃烧系统采用钢球磨煤机中间仓储制，热风送粉系统，四角切

圆燃烧，摆动式煤粉喷嘴，高度方向分四层布置，另布置二层三次风乏

气喷嘴在煤粉喷嘴最上方，固定向下 10°布置。由于细粉分离器效率在

85%左右，因此乏气喷嘴的含粉率较高，相当于一层煤粉喷嘴。当乏气

喷嘴投运时，实际相当于有五层煤粉喷嘴投运，。

     过热蒸汽调温除受燃烧器喷嘴摆影响外，主要靠喷水调温，共布置

二级喷水减温器，第一级布置在分隔屏进口管道上，用以控制进入分隔

屏的蒸汽温度，作为过热器蒸汽汽温主要调节，第二级在末级过热器进

口管道上，用以控制高温过热器的出口汽温，作微调，再热蒸汽的调温

主要采用燃烧器摆动及过量空气系数调节。在再热器冷段进口管道上装

有事故紧急喷水减温器。

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    为满足锅炉冷态启动时汽机对汽温的要求，锅炉采用了容量为

5%MCR 的简便启动旁路系统，它不同于 40%MCR 汽机旁路系统。

    在炉膛出口单侧装有火焰温度探枪，以此来控制在启动时炉膛出口

烟温不超过 540℃.5%旁路 MCR 的启动旁路系统是由尾部低温过热器下

环形集箱的疏水阀及排至冷凝器的管道组成。

    炉膛部分布置有 48 只旋转式短吹灰器，对流烟道区域布置 30 只长

行程伸缩式吹灰器，运行时吹灰器实现程序控制，吹灰汽源接自锅炉屏

式再热器。

    炉膛及尾部烟道后烟井四周布置有绕带式钢性梁，以承受烟气正、

反两个方向的压力，在高度方向设置了三层导向装置，以控制锅炉受热

面的膨胀方向和传递锅炉的水平载荷。锅炉采用炉顶大罩壳，外护板，

锅筒端部小室等露天措施。同时为了防止漏烟和漏风现象，锅炉在设计

结构上，从炉膛出口到省煤器出口按无泄漏、全密封考虑。在无膜式密

封的受热面区域内均采用内护板和严密可靠的膨胀节密封结构。

    锅炉本体共安装有 10 只弹簧式安全阀和 1 只电动泄放阀。其安全

阀布置位置为，汽包二端共装有 3 只，口径 3 英寸。过热器出口主蒸汽

管道上装有 2 只，口径为 2 1/2 英寸，再热器冷段进口管道上装有 2

只，口径为 6 英寸，再热器热段出口管道上装有 3 只，口径为 6 英寸。

在主蒸汽管道上另设置 1 只口径为 2 1/2 英寸的电动泄放阀，采用美

国 CROSBY)公司产品。

    锅炉炉膛冷灰斗底部出渣采用机械出渣装置，锅炉启动时有 8 把高

能点火器及机机械雾化轻油枪，锅炉配有安全监督(FSSS)，确保锅炉运

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行时安全可靠，它能实现如下功能：炉膛吹扫，自动点火，火焰检测，

给粉机和一次风门控制，锅炉急速减负荷，主燃料跳闸保护，二次风门

控制，轻油泄漏检查以及炉水循环泵控制等，此外锅炉还配有炉膛火焰

电视摄像及汽包水位电视摄像装置，在集控室内进行监视，达到较高的

控制水平。

    锅炉主要技术性能如下：

    技术参数：过热蒸气流量：1025t/h

    过热蒸汽出口压力：18.3MPa.g                                               过热蒸汽出口温度：5410C

    再热蒸气流量：834t/h                                                       再热蒸汽进口压力：3.83MPa.g

    再热蒸汽出口压力：3.62MPa.g                                               再热蒸汽进口温度：3220C

    再热蒸汽出口温度：5410C                                                    给水温度：2810C

    给水压力：20.1 MPa.g

    该锅炉于 1997 年 1 月投产使用,至评估基准日 2014 年 5 月 31 日已

运行 17.34 年,目前设备运行正常。

    （2）重置全价的确定

    重置全价由设备购置价、运杂费、安装调试费、其他费用和资金成

本等部分组成，其费用的定义、内容、划分是依据原国家经贸委颁发的

《火力发电工程建设预算编制与计算标准》（2007 年版）确定的。

    重置全价=设备购置价+运杂费+安装工程费+程建设其它费+资金

成本-设备购置增值税抵扣额

    ①设备购置价的确定

    通过向生产厂家询价，确定 3#锅炉本体设备原价 155,000,000.00 元。

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    ②设备运杂费的确定

    设备运杂费由铁路运杂费和公路运杂费两部分组成。计算公式：

    设备运杂费=主设备原价×（主设备铁路运杂费率+公路运杂费率）

    其中：主设备铁路运杂费率按运输距离分段计算：100km 及以内费

率为 1.5%，超过 100km 时，每增加 50km 费率增加 0.08%，不足 50km

按 50km 计算。

    主设备公路运杂费率按运输距离分段计算：50km 及以内费率为

1.06%，超过 50km 时，每增加 50km 费率增加 0.35%，不足 50km 按 50km

计算。

    上海锅炉厂到汉新发电公司运距为 1000 公里，铁路可直接进厂，

公里运输费为零。故：

    铁路(水路)运杂费率为：1.5%＋18×0.08%＝2.94%

    锅炉运杂费=155,000,000.00×2.94%= 4,557,000.00 元

    ③安装费的确定

    概算定额采用中国电力企业联合会发布的《电力建设工程概算定

额》（2006 年版）。费用构成及标准采用国家发展和改革文员会发布的

《火电发电工程建设预算编制及计算标准》（2007 年版），并执行中国

电力企业联合会发布的调整人工工日单价、装置性材料及工程材料与机

械费调整办法等有关文件。
    安装调试费包括锅炉本体安装、炉墙砌筑、本体保温油漆。具体计
算见下表。




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                                                  安 装 工 程 费 计 算 表                                                                        单位：元

                                                                     单            价                                 总            价
        定额
序号                   项目名称及规范           单位      数量                                      安装费                                             安装费
        编号                                                              设备价                                           设备价
                                                                                          合   计        其中工资                           合    计            其中工资

 1                         锅炉本体

 2                  锅炉 DG1025/13.7-19 型       台        1.00      155,000,000.00                                    155,000,000.00

 3      GJ1-4           锅炉本体安装费           吨     10,631.00                         1,466.00           292.00                      15,585,046.00      3,104,252.00

 4      GJ1-20             分部试运              台        1.00                         1,272,048.00     110,967.00                       1,272,048.00          110,967.00

 5                       主设备运杂费                    2.9400%     155,000,000.00                                     4,557,000.00

 6                       锅炉本体小计                                                                                                    16,857,094.00      3,215,219.00

 7                       锅炉炉墙砌筑

 8      GJ5-3            锅炉炉墙砌筑           米3      1,087.80                          341.00            181.00                       370,939.80            196,891.80

 9                           主材               米3      1,087.80                         1,520.00                                        1,653,456.00              -

 10                   锅炉炉墙砌筑小计                                                                                                    2,024,395.80          196,891.80

 11                   锅炉本体保温油漆

 12     GJ5-10        设备管道棉制制品          米3      1,986.60                          309.90            110.00                       615,647.34            218,526.00

 13     GJ5-17       保温层金属护壳安装         米2     13,906.20                           7.38              5.24                        102,627.76            72,868.49

 14               主材(岩棉硅酸铝复合材料)      米3      1,986.60                          460.00                                         913,836.00                -

 15                 锅炉本体保温油漆小计                                                                                                  1,632,111.10          291,394.49

 16                     定额直接费合计                                                                                 159,557,000.00    41,027,201.79      7,407,010.58

 17      (一)             基本直接费                                                                                                     41,744,200.42      8,124,009.20

 18                      单位工程小计                                                                                                    41,027,201.79      7,407,010.58

 19                        工资调整              %         9.68                         7,407,010.58            以人工费为基数            716,998.62            716,998.62

 20      (二)               措施费               %        44.12                         8,124,009.20            以人工费为基数            3,584,312.86

 21      (三)              现场经费                                                                                     3,329,023.34

 22       1               临时设施费             %         4.68                         41,744,200.42         以基本直接费为基数          1,953,628.58

 23       2             施工机构转移费           %        12.33                         8,124,009.20            以人工费为基数            1,001,690.33

 24       3        安全文明施工措施补助费        %         4.60                         8,124,009.20            以人工费为基数            373,704.42

 25      (四)               间接费                                                                                     11,228,193.11

 26       1                  规费                                                                                            -

 27      1-1              社会保障费             %        44.80                         8,124,009.20            以人工费为基数            3,639,556.12

 28      1-2              住房公积金             %        12.80                         8,124,009.20            以人工费为基数            1,039,873.18

 29      1-3       危险作业意外伤害保险费        %         2.31                         8,124,009.20            以人工费为基数            187,664.61

 30       2               企业管理费             %        78.30                         8,124,009.20            以人工费为基数            6,361,099.20

 31      (五)                利润                %         7.00                         59,885,729.73                   4,192,001.08

 32      (六)                税金                %         3.41                         64,077,730.81                   2,186,972.95

 33                      锅炉本体合计                                                                                  159,557,000.00     8,124,009.20      8,124,009.20




       中联资产评估集团有限公司                                                                                                          第 64 页
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       ④其它费用的确定
       依据国家发展和改革委员会发布的《火电发电工程建设预算编制及
计算标准》（2007 年版）确定其他费用。内容及标准见下表。


                                           其他费用概算表                                                                         单位:元

一             项目建设管理费                                  计算公式                        计算基数            费率(%)               金额


1           建设项目法人管理费                              安装工程费                     66,264,703.76            2.54%         1,683,123.48

2                   招标费                         设备购置费+安装工程费                  225,821,703.76            0.38%           858,122.47

3                 工程监理费                                安装工程费                     66,264,703.76            1.73%         1,146,379.38

4                 设备监造费                       设备购置费+安装工程费                  225,821,703.76            0.36%           812,958.13

5                 工程保险费                       设备购置费+安装工程费                  225,821,703.76            0.10%           225,821.70

二          项目建设技术服务费


1                 前期工作费                                勘测设计费                      4,268,030.20           13.40%           571,916.05

2               勘察及设计费                       设备购置费+安装工程费                  225,821,703.76            1.89%         4,268,030.20

3           设备成套技术服务费                              设备购置费                    155,000,000.00            0.30%           465,000.00

4              设计文件评审费                               安装工程费                     66,264,703.76            0.06%           39,758.82

5          项目后评价费（含脱硫）                           安装工程费                     66,264,703.76            1.07%           709,032.33

6           电力工程质量检测费                              安装工程费                     66,264,703.76            0.88%           583,129.39

7      电力工程技术经济标准编制管理费                       安装工程费                     66,264,703.76           0.20%            132,529.41

三   分系统调试及整套启动试、运费


1       分系统调试费及整套启动试运费                                                      225,821,703.76            1.06%         2,393,710.06
                                                   设备购置费+安装工程费

2           施工企业配合调试费                                                             66,264,703.76            0.65%           430,720.57
                                                            安装工程费

四                生产准备费


1         生产职工培训及提前进厂费                                                         66,264,703.76            1.95%         1,292,161.72
                                                            安装工程费

                   合      计
                                                            1+2++16                                                              15,612,393.72




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       ⑤资金成本的确定
       资金成本即建设期投入资金的贷款利息，利息系数前面已计算出为
6.81%
       资金成本以设备购置价、安装调试费、其它费用三项之和为基数。
       资金成本=（设备购置价+运杂费＋安装调试费＋其他费用）×6.81%
                         = 16,441,662.04（元）
        ⑥设备购置增值税抵扣额
     设备购置增值税抵扣额=设备购置价/1.17×17%+运杂费/1.11×11%
                                                    = 22,972,962.12（元）
       ⑦重置全价的确定
       综合以上计算，得出 3#锅炉重置全价如下：

                                                     锅炉重置成本计算表
序号           费用项目                             计算公式                          计算基数                    费率                        金额

 1       设备购置价（含税）                          购置价                        155,000,000.00               100.00%               155,000,000.00

 2              运杂费                            设备费×费率                     155,000,000.00                2.94%                 4,557,000.00

 4              安装费                         按文件标准取费                       66,264,703.76                                     66,264,703.76

 5              其他费                         按文件标准取费                       15,612,393.72                                     15,612,393.72

 6             资金成本                        工程总造价×费率                    241,434,097.48                6.81%                16,441,662.04

                                       设备购置费/(1+17%)×17%+运
 8      设备购置增值税抵扣项
                                                杂费/1.11*11%                                                                         22,972,962.12

 9                合计                                                                                                                234,902,797.40



       重置全价=设备购置价+运杂费+安装调试费+其它费用+资金成本+
基础费-设备购置增值税抵扣额= 234,902,800.00 元
       取整：234,902,800.00 元
       （3）3#锅炉成新率的确定
       成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%
       该锅炉上海锅炉厂生产的 1025T/H 亚临界控制循环锅炉，该锅炉设
计采用美国了美国燃烧工程公司（CE）的引进技术，燃煤为晋中贫煤，
     中联资产评估集团有限公司                                                                                                     第 66 页
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采用采用钢球磨，中间仓储制，热风送粉，四角切园燃烧。锅炉采用单
炉膛，π 型，露天布置，全悬吊结构。设计寿命为 30 年，即锅炉主要承
压部件的寿命按 30 年设计，其中，大部分受热面可运行 30 年，故锅炉
的经济使用年限选用 30 年。该炉于 1997 年 1 月投产发电，至基准日已
使用年限为 17.34 年，尚可使用年限为 13 年。
    评估人员对该炉的现状进行了深入调查，听取了专业工程师的介
绍，深入现场对设备进行勘察，查看了运行记录，该锅炉自投入使用以
来，设备运转正常，各项经济指标较达标，设备利用率较高，企业对设
备维护保养较好，管理制度良好。经对锅炉下列诸方面进行测评，各项
性能基本正常，最终确定尚可使用年限为 15 年。
    成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%
                 =15/（15+17.34）×100%
                 =46%
    （4）评估值的确定
    评估值=重置全价×成新率
                 = 234,902,800.00×46%
                 = 108,055,288.00（元）


    案例二：4#汽轮机（明细表 5-2-1 序号 250）
    （1）设备概况
    规格型号： N300－16.7/537/537
    形           式：亚临界、中间再热、单轴双缸、双排汽、高中压合缸、
低压缸双流程、凝汽式、反动型汽轮机。
    生产厂家：上海汽轮机厂
    启用日期：1998 年 1 月；
    账面原值：80,581,267.09 元；
  中联资产评估集团有限公司                                                                                                      第 67 页
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    账面净值：70,698,314.50 元
    主要技术参数如下：
    功率: 300MW
    转速: 3000r/min
    新蒸汽：（高压主汽阀前）：17.0MP(a)/5370C
    再热蒸汽：（中压联合汽阀前）：3.248MP(a)/537℃
    正常排汽压力：6.15kPa(a)
    循环冷却水温(设计温度)：20℃
    额定工况凝汽量：540.63t/h
    额定功率时蒸汽消耗量：922.36t/h
    最大功率时蒸汽消耗量：1025t/h
    额定功率时汽耗：2.991kg/kW.h
    额定功率时热耗：7857.5 kJ/kW.h
    旋转方向（从汽机端向发电机端方向看）：顺时针
    维持额定功率时的最高冷却水温：33℃
    排汽压力 11.8kPa(a)
    回热系统：一次再热与三级高压给水加热器（内置蒸汽冷却器），
一级除氧器和四级低压加热器组成八级回热系统。各级加热器疏水逐级
自流。
    该汽轮机于 1998 年 1 月 1 日投入运行，至评估基准日 2014 年 5 月
31 日，已运行了 16.34 年。期间未进行过大的改造，目前机组运行正常。
    重置全价的确定
    （2）重置全价的确定
    重置全价由设备购置价、运杂费、安装调试费、其他费用和资金成
本等部分组成，其费用的定义、内容、划分是依据原国家经贸委颁发的

  中联资产评估集团有限公司                                                                                                      第 68 页
                湖北能源集团股份有限公司、湖北汉电电力集团有限公司将其所持有的湖北汉新发电有限公司股权转让给国电长源电力股份有限公司资产评估说明




《火力发电工程建设预算编制与计算标准》（2007 年版）确定的。

         重置全价=设备购置价+运杂费+安装工程费+程建设其它费+资金

成本-设备购置增值税抵扣额
         ①设备购置价的确定
         根据向生产厂家询价，确定设备原价 94,000,000.00 元。
         ②上海汽轮机厂到汉新发电公司运距为 1000 公里,铁路可直接进
厂，公里运输费为零。故：
         铁路(水路)运杂费率为：1.5%＋18×0.08%＝2.94%
         汽轮机运杂费=94,000,000.00 ×2.94%
                                       = 2,763,600.00 元
         透平油的确定
         透平油的确定依据《电力建设工程概算定额》（2007 年版），类似
型号用油 37 吨，市场单价 12500 元，透平油价格：
         37×12500= 462,500.00 （元）
         ③安装费的确定
         概算定额采用中国电力企业联合会发布的《电力建设工程概算定
额》（2006 年版）。费用构成及标准采用国家发展和改革文员会发布的
《火电发电工程建设预算编制及计算标准》（2007 年版），并执行中国
电力企业联合会发布的调整人工工日单价、装置性材料及工程材料与机
械费调整办法等有关文件。
         安装调试费包括汽轮机本体安装、本体保温油漆。具体计算见下表:
                                                汽轮机安装直接费                                                     单位：人民币元

                    项目名                                           单         价                                        总         价
                                 单
序号    定额编号    称及规              数量                                     安装费                                                安装费
                                 位                   设备价                                                设备价
                       范                                                 合计           其中工资                               合计           其中工资

 1                  汽轮机       台      1.00      94,000,000.00                                        94,000,000.00

 2                  透平油       吨     37.00        12,500.00                                            462,500.00


       中联资产评估集团有限公司                                                                                                        第 69 页
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3     GJ2-8        安装费       套      1.00                          940,743.83       393,258.02              -            940,743.83       393,258.02

                   主设备
4                               %       2.94      94,000,000.00                                         2,763,600.00             -                -
                   运杂费

                   汽轮机

5                  本体小                                                                              97,226,100.00        940,743.83       393,258.02

                      计

                   汽轮机

6                  保温油

                      漆

                   设备管
                                米
7     GJ5-10       道棉制             230.00                             309.90           110.00          71,277.00         71,277.00         25,300.00
                                3
                    制品

                   保温层
                                米
8     GJ5-17       金属护             644.00                              7.38             5.24           4,752.72           4,752.72         3,374.56
                                2
                   壳安装

                                米
9                   主材              230.00                             480.00                                -            110,400.00            -
                                3

                   汽轮机

10                 保温油                                                                                                   186,208.00        28,520.00

                   漆小计

                   定额直

11                 接费合                                                                              97,302,129.72       1,127,173.55      421,932.58

                      计

                   基本直
12     (一)                                                                                                                1,210,209.88      312,060.00
                    接费

                   单位工
13                                                                                                                         1,127,173.55      421,932.58
                   程小计

                   工资调
14                              %      19.68                          421,932.58              以人工费为基数                83,036.33         83,036.33
                      整

15     (二)        措施费       %       44.12                         421,932.58              以人工费为基数                186,156.66

                   现场经
16     (三)                                                                                                                 124,184.91
                      费

                   临时设
17      1                       %       4.68                         1,127,173.55          以基本直接费为基数               52,751.72
                    施费

                   施工机

18      2          构转移       %       12.33                         421,932.58              以人工费为基数                52,024.29

                      费

                   安全文

                   明施工
19      3                       %       4.60                          421,932.58              以人工费为基数                19,408.90
                   措施补

                    助费

20     (四)        间接费                                                                                                   583,153.02

21      1           规费



     中联资产评估集团有限公司                                                                                                         第 70 页
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                    社会保
22       1-1                     %       44.80                         421,932.58              以人工费为基数                189,025.80
                     障费

                    住房公
23       1-2                     %      12.80                          421,932.58              以人工费为基数                54,007.37
                     积金

                    危险作

                    业意外
24       1-3                     %       2.31                          421,932.58              以人工费为基数                 9,746.64
                    伤害保

                     险费

                    企业管
25        2                      %      78.30                          421,932.58              以人工费为基数                330,373.21
                     理费

26       (五)        利润        %       7.00                         2,103,704.47                                           147,259.31

27       (六)        税金        %       3.41                         2,250,963.78                                           76,825.39

                    汽轮机

28                  本体合                                                                              97,302,129.72       2,327,789.17      312,060.00

                       计

         ④其它费用的确定
         依据国家发改委颁发的《火电发电工程建设预算编制与计算标准》
（2007 年版）确定其他费用。内容及标准见下表:
                                                                  汽轮机其他费
序号                 工程或费用名称                              计算公式                           计算基数                  费率(%)              金额

(一)      项目建设管理费

 1        项目法人管理费                                安装调试费                               2,327,789.17                2.54%           59,125.85
 2        招标费                                        设备购置费+安装调试费                   99,629,918.89                0.38%          378,593.69
 3        工程监理费                                    安装调试费                               2,327,789.17                1.73%           40,270.75
 4        设备监造费                                    设备购置费+安装调试费                   99,629,918.89                0.36%          358,667.71
 5       工程保险费                                     设备购置费+安装调试费                   99,629,918.89                0.10%           99,629.92
(二)      项目建设技术服务费                                                                                                                        -
 5        项目前期工作费                                勘测设计费                               1,883,005.47               13.40%          252,322.73
 6        设备成套技术服务费                            设备购置费                              94,000,000.00                0.30%          282,000.00

 7        勘测设计费                                    设备购置费+安装调试费                   99,629,918.89                1.89%         1,883,005.47
 8        设计文件评审费                                安装调试费                               2,327,789.17                0.06%            1,396.67
 9        项目后评价费                                  安装调试费                               2,327,789.17                1.07%           24,907.34
10        电力工程质量检测费                            安装调试费                               2,327,789.17                0.88%           20,484.54
11        电力工程技术经济标准编制管理费                安装调试费                               2,327,789.17                0.20%            4,655.58
(三)      分系统调试及整套启动试运费                                                                                                                -

13        整套启动试运费及分系统调试费                  设备购置费+安装调试费                   99,629,918.89                1.06%         1,056,077.14
14        施工企业配合调试费                            安装调试费                               2,327,789.17                0.65%           15,130.63
15        生产职工培训及提前进厂费                      安装调试费                               2,327,789.17                1.95%           45,391.89
                            合    计                    1+2++16                                                                            4,521,659.92




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       ⑤资金成本的确定
       前面已经测算得出资金成本利息系数为 6.81%。
       资金成本以设备购置价、运杂费、安装调试费、其它费用之和为基
数。
       资金成本=（设备购置价+运杂费＋安装调试费＋其他费用）×6.81%。
                         = 7,056,048.64（元）
       ⑥设备购置增值税抵扣额
设备购置增值税抵扣额=设备购置价/1.17×17%+运杂费/1.11×11%
                                             = 13,931,989.93（元）
       ⑦重置全价的确定
       综合以上计算，得出汽轮机重置全价如下：
                                                    汽轮机重置成本计算表
                                                                                                                               单位：人民币元

序号              费用项目                                     计算公式                            计算基数             费率             金额
 1      汽轮机本体购置价（含税）                            按市场价取费                        94,000,000.00           17%        94,000,000.00
 2                  运杂费                                  设备费×费率                        94,000,000.00          2.94%        2,763,600.00
 4                  安装费                                按文件标准取费                         2,327,789.17                       2,327,789.17
 5                  其他费                                按文件标准取费                         4,521,659.92                       4,521,659.92
 6                资金成本                               工程总造价×费率                      103,613,049.09          6.81%        7,056,048.64
                                                 设备购置费/(1+17%)*17%+运
 7        设备购置增值税抵扣项
                                                           杂费/1.11*11%                                                           13,931,989.93
 8                   合计                                                                                                          96,737,107.80



       重置全价=设备购置价+运杂费+安装调试费+其它费用+资金成本-
设备购置增值税抵扣额
                         = 96,737,100.00 元 （取整）
       （3）汽轮机成新率的确定
       成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%
       汽轮机设计寿命为 30 年，故汽轮机的经济使用年限选用 30 年。设


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备至评估基准日，已运行 16.34 年，尚可使用年限为 14 年。
    成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%
                =14/（14+16.34）×100%=46%
    评估人员对该汽轮机的现状进行了深入调查，听取了专业工程师的
介绍，深入现场对设备进行勘察，查看了运行记录，该汽轮机自投入使
用以来，设备运转正常，各项经济指标较达标，至评估基准日未发生计
划外停车，设备利用率较高。汉新电厂为提高设备使用效率在 2011 年
11 月对该设备进行了大型翻新改造，经对汽轮机诸方面进行测评，各项
性能基本正常，对此对该设备成新率进行调整。调整系数=30%
    成新率=理论成新率+调整系数=46%+30%=76%
    （4）评估值的确定

    评估值=重置全价×成新率

                = 96,737,100.00×76%

                = 73,520,196.00（元）

    案例三：发电机本体（明细表 5-2-1 序号 251）

    （1）设备概况

    规格型号：QFS2-300-2；

    生产厂家：上海电机厂；

    购置日期：1996 年 1 月；

    启用日期：1997 年 1 月；

    账面原值：58,473,581.11 元；

    账面净值：13,079,291.52 元；

    本设备为水－氢－氢式汽轮发电机，该型发电机为卧式结构，经汽


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轮机直接耦合传动。

    主要技术参数如下：

    型号：                                                   QFSN-300-2 型

    额定功率：                                               300MW

    额定容量：                                               353MVA

    最大持续出力：                                           330MW（COSΦ=0.85）

    功率因数：                                     0.85(滞后)                      转速：                      3000r/min

    极数：                                                   2                     相数：               3

    频率：                                                   50Hz                   额定电压： 20kV

    效率（保证值）                                    ≥99%                           短路比：                  ≥0.58

    冷却水导电率：                                           0.5～1.5μs/cm

    绝缘等级：                                               F

    电抗：                                                   X'd≤0.27(标么值)

                                                             X″d＞0.15(标么值)

    定子绕组接线：                                           YY

    励磁方式：                                               自并励静止可控硅励磁

    冷却方式：                                               水－氢－氢，

    噪音：（距机壳 1 米处）                                  ≤90 dB(A)

    该汽轮发电机于 1997 年 1 月投入运行，至评估基准日 2014 年 5 月

31 日，已运行了 17.34 年。期间未进行过大修，目前机组运行正常。

    （2）重置全价的确定

    重置全价由设备购置价、运杂费、安装调试费、其他费用和资金成

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本等部分组成，其费用的定义、内容、划分是依据《火力发电工程建设

预算编制与计算标准》（2007 年版）确定的。

    重置全价=设备购置价+运杂费+安装工程费+程建设其它费+资金

成本-设备购置增值税抵扣额
    ①设备购置费的确定
    通过向生产厂家询价，确定 3#发电机本体设备原价 47,000,000.00
元。
    ②设备运杂费的确定
    设备运杂费由铁路运杂费和公路运杂费两部分组成。计算公式：
    设备运杂费=主设备原价×（主设备铁路运杂费率+公路运杂费率）
    其中：
    主设备铁路运杂费率按运输距离分段计算：100km 及以内费率为
1.5%，超过 100km 时，每增加 50km 费率增加 0.08%，不足 50km 按 50km
计算。
    主设备公路运杂费率按运输距离分段计算：50km 及以内费率为
1.06%，超过 50km 时，每增加 50km 费率增加 0.35%，不足 50km 按 50km
计算。
    上海电气集团到汉新电厂运距为 1000 公里,铁路可直接进厂，公里
运输费为零。故：
    铁路(水路)运杂费率为：1.5%＋18×0.08%＝2.94%
    发电机运杂费=47,000,000.00×2.94%= 1,381,800.00 元

    ③安装费的确定

    概算定额采用国家发改委颁发的《电力建设工程概算定额》（2006

年版）。费用构成及标准采用国家发展和改革委员会于 2007 年 7 月以发

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改办能源〔2007〕1808 号文《火电发电工程建设预算编制与计算标准》

（2007 年版）。
                                                       安装费计算表                                                         单位：人民币元

                                                                      单         价                                       总           价
序                 项目名称及       单
     定额编号                              数量                                    安装费                                               安装费
号                     规范         位                  设备价                                              设备价
                                                                            合计         其中工资                                合计          其中工资

1                  发电机本体

2                    发电机         台     1.00      47,000,000.00                                      47,000,000.00

3                    透平油         吨       -         10,500.00                                                -

4     GJ2-8          安装费         套     1.00                         470,371.91      196,629.01              -            470,371.91       196,629.01

                   主设备运杂
5                                   %      2.94      47,000,000.00                                       1,381,800.00              -               -
                        费

                   发电机本体
6                                                                                                       48,381,800.00        470,371.91       196,629.01
                       小计

                   定额直接费
7                                                                                                       48,381,800.00        470,371.91       196,629.01
                       合计

8     (一)         基本直接费                                                                                                509,068.50       312,060.00

                   单位工程小
9                                                                                                                            470,371.91       196,629.01
                        计

10                  工资调整        %      19.68                        196,629.01             以人工费为基数                  38,696.59       38,696.59

11    (二)           措施费         %      44.12                        196,629.01             以人工费为基数                  86,752.72

12    (三)          现场经费                                                                                                   55,302.70

13      1          临时设施费       %      4.68                         470,371.91          以基本直接费为基数                 22,013.41

                   施工机构转
14      2                           %      12.33                        196,629.01             以人工费为基数                  24,244.36
                       移费

                   安全文明施

15      3          工措施补助       %      4.60                         196,629.01             以人工费为基数                  9,044.93

                        费

16    (四)           间接费                                                                                                  271,760.96

17      1              规费

18     1-1         社会保障费       %      44.80                        196,629.01             以人工费为基数                  88,089.80

19     1-2         住房公积金       %      12.80                        196,629.01             以人工费为基数                  25,168.51

                   危险作业意

20     1-3         外伤害保险       %      2.31                         196,629.01             以人工费为基数                  4,542.13

                        费

21      2          企业管理费       %      78.30                        196,629.01             以人工费为基数                153,960.52

22    (五)             利润         %      7.00                         922,884.88                                             64,601.94

23    (六)             税金         %      3.41                         987,486.82                                             33,702.93

                   汽轮机本体
24                                                                                                      48,381,800.00       1,021,189.74      312,060.00
                       合计



     中联资产评估集团有限公司                                                                                                           第 76 页
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         ④其它费用的确定
         依据国家发改委颁发的《火电发电工程建设预算编制与计算标准》
（2007 年版）确定其他费用。内容及标准见下表：
                                                               发电机其他费
                                                                                                                              单位：人民币元
序号                工程或费用名称                                 计算公式                     计算基数              费率(%)               金额

(一)                项目建设管理费

 1                项目法人管理费                                安装工程费                    1,021,189.74            2.54%              25,938.22

 2                       招标费                           设备购置费+安装工程费              49,402,989.74            0.38%             187,731.36

 3                    工程监理费                                安装工程费                    1,021,189.74            1.73%              17,666.58

 4                    设备监造费                          设备购置费+安装工程费              49,402,989.74            0.36%             177,850.76

 5                    工程保险费                          设备购置费+安装工程费              49,402,989.74            0.10%              49,402.99

(二)           项目建设技术服务费                                                                                                               -

 6                项目前期工作费                                  勘测设计费                   933,716.51            13.40%             125,118.01

 7             设备成套技术服务费                                 设备购置费                 47,000,000.00            0.30%             141,000.00

 8                    勘测设计费                          设备购置费+安装工程费              49,402,989.74            1.89%             933,716.51

 9                设计文件评审费                                                                                      0.06%                     -

10                  项目后评价费                                安装工程费                    1,021,189.74            1.07%              10,926.73

 11            电力工程质量检测费                               安装工程费                    1,021,189.74            0.88%               8,986.47

12      电力工程技术经济标准编制管理费                          安装工程费                    1,021,189.74            0.20%               2,042.38

(三)      分系统调试及整套启动试运费                                                                                                            -

14       整套启动试运费及分系统调试费                     设备购置费+安装工程费              49,402,989.74            1.06%             523,671.69

15             施工企业配合调试费                               安装工程费                    1,021,189.74            0.65%               6,637.73

16         生产职工培训及提前进厂费                             安装工程费                    1,021,189.74            1.95%              19,913.20

                        合       计                               1+2++16                                                 -            2,230,602.64




         ⑤资金成本的确定
         前面已经测算得出资金成本系数为 6.81%。
         资金成本以设备购置价、运杂费、安装调试费、其它费用之和为基
数。
         资金成本=（设备购置价+运杂费＋安装调试费＋其他费用）×6.18%
                          = 3,516,247.64（元）
         ⑥设备购置增值税抵扣额
设备购置增值税抵扣额=设备购置价/1.17×17%+运杂费/1.11×11%

       中联资产评估集团有限公司                                                                                                     第 77 页
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                                            = 6,965,994.96（元）
       ⑦重置全价的确定
       综合以上计算，得出发电机重置全价如下：
序号              费用项目                                   计算公式                           计算基数            费率               金额

 1        发电机本体购置价（含税）                        按市场价取费                      47,000,000.00         100%          47,000,000.00
 2                 运杂费                                  设备费×费率                     47,000,000.00         2.94%          1,381,800.00
 5                 安装费                                按文件标准取费                     1,021,189.74                         1,021,189.74
 6                 其他费                                按文件标准取费                     2,230,602.64                         2,230,602.64
 7                资金成本                              工程总造价×费率                    51,633,592.38         6.81%          3,516,247.64
 7         设备购置增值税抵扣项            设备购置费/(1+17%)*17%+运杂费/1.11*11%                                                6,965,994.96
 8                  合计                                                                                                        48,183,845.06

       重置全价=设备购置价+运杂费+安装调试费+其它费用+资金成本-
设备购置增值税抵扣额= 48,183,800.00（取整）
       （3）发电机成新率的确定
       成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%
       发电机设计寿命为 30 年，故发电机的经济使用年限选用 30 年。设
备至评估基准日，已运行 17.34 年，尚可使用年限为 13 年。
       评估人员对该发电机的现状进行了深入调查，听取了专业工程师的
介绍，深入现场对设备进行勘察，查看了运行记录，该发电机自投入使
用以来，设备运转正常，各项经济指标较达标，至评估基准日未发生计
划外停车，设备利用率较高。经对发电机下列诸方面进行测评，各项性
能基本正常，最终确定尚可使用年限为 14 年。
       成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%
                   =14/（17.34+14）×100%=45%
       （4）评估值的确定
       评估值=重置全价×成新率
                   =48,183,800.00×45%
             = 21,682,710.00（元）
       案例四：东风日产轿车     (车辆明细表                                                     序号 23)
     中联资产评估集团有限公司                                                                                                     第 78 页
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  （1）车辆基本概况
    名称：东风日产轿车
    型号：东风日产 EQ7250AC
    生产厂家：东风日产汽车有限公司
    购入日期：2010 年 7 月
    启用日期：2010 年 7 月
    牌照号码：鄂 A-N2A12
    已行驶里程：210584 公里
    账面原值：731,400.00 元
    账面净值：327,319.58 元
    车辆台数：四辆
    技术参数：
    发动机：VQ25DE/V 型六缸（带 NICS 可变进气控制系统、C-VTC
连续可变气门正时智能控制系统）
    排量：2496cc
    车身长度(mm)：4850×1795×1475
   最大功率(kw/rpm)：136/6000 KW/rpm
   最大扭矩(n.m/rpm)：232/4400 Nm/rpm
    最小转弯直径(m)： 5.3
   经济油耗(升/百公里)： 9.5
    总质量:1582kg
    车距(mm)：2755
    轴数：2
    （2）重置全价的确定
    车辆的重置全价由车辆购置价(含税价格)、车辆购置附加税和新车

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上户牌照手续费等合理费用构成。
    重置全价=购置价(不含税)+车辆购置附加税+新车上户牌照手续
    ①购置价(含税)：经汉川市汽车经销商咨询，东风日产 EQ7250AC
小轿车的基准日市场销售价格为 195,000.00 元(含增值税)
    购置价(不含税)= 195,000.00/1.17= 166,666.67 元
    ②车辆购置附加税：取新车不含税价格的 10%
    ③武汉市新车上户牌照手续费及其它合理费用合计约 300 元
    ④该车的重置全价
    重置全价=166,666.67+ 166,666.67×10%+300
                     = 183,600.00 元 (取整)
  （3）成新率的确定
    ① 里程成新率
    对于运输车辆，根据商务部、发改委、公安部、环境保护部联合发
布《机动车强制报废标准规定》，按行驶里程方法确定成新率，即：
    行驶里程成新率=(1－已行驶里程／规定行驶里程)×100%
    该车已行驶里程为 210584 公里，规定行驶里程 60 万公里，则：
    成新率=（600000-210584）/600000×100%=65%
    ②辆经济使用年限成新率
    对于未做年限规定的小微型非营运客车，按照其经济使用年限计算
成新率，即：
    使用年限成新率＝(1－已使用年限／经济使用年限)×100%
    该核心部件经济使用年限为 15 年，至评估基准日已使用 3.87 年，
则：
    使用年限成新率=(1－已使用年限／经济使用年限)×100%
                                    =(1－3.87／15) ×100%

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                                    =74%
    ③成新率确定
    成新率＝Min(使用 年限成新率，行驶里程成新率)
                  =65%
    经评估人员现场勘察认为该车辆现场勘察情况与理论成新率不存
在差异。因此，该小轿车综合成新率取 65%。
    （4）评估值的确定
    评估值=重置全价×成新率
                = 183,600.00×65%
                = 119,340.00 元（取整）
    案例四：彩色激光一体机                                   （电子设备评估明细表序号 379）
    设备名称：彩色激光一体机
    设备型号：柯尼卡 C17
    生产厂家：柯尼卡美能达公司
    购置日期：2011 年 9 月
    启用日期：2011 年 9 月
    账面原值：4,200.00 元
    账面净值：3,400.32 元
    （1） 设备概况
                                                      表4-2 主要技术参数
 内存 64MB                                  64MB                                  黑白打印速度                              20ppm
彩色打印速度                                5ppm                                   打印分辨率              1200×600dpi，600×600dpi
 复印分辨率                             600×600dpi                                月打印负荷                            35000 页
  扫描类型                                 平板式                                  光学分辨率                          600×600dpi
 最大分辨率                           4800×4800dpi                                  传真性能                       传真控制器选配
首页复印时间       彩色 52 秒，黑白 23 秒（A4 纵向）                                 连续复印                              1-99 页
  产品重量                    约为 19.2kg（含耗材）                                  产品尺寸                     405×427×375mm



   （2）重置全价的确定
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    重置全价=购置价（含税） ，经市场调查及网上查询该型号设备基
准日含税售价为 3,980.00 元/台，
    则重置全价=3,980.00/1.17= 3,400.00 元(取整)
    （3）成新率的确定
    采用年限法确定其成新率
    该设备经济使用年限为 5 年，于 2011 年 9 月购置并启用，截止评
估基准日已使 2.67 年，其成新率计算如下：
    成新率＝（经济使用年限－已使用年限）/经济使用年限×100%
                 ＝47%
    （4）评估值的确定
    评估值=重置全价×成新率
                 =3,400.00×47%
                = 1,598.00 元（取整）


    三、在建工程评估技术说明

    评估人员在现场核实了相关明细账、入账凭证等资料，查看了在

建工程的实物，与项目工程技术人员等相关人员进行了座谈，确认委

估的在建工程项目进度基本上是按计划进行的，实物质量达到了设计

要求，实际支付情况与账面相符，基本反映了评估基准日的购建成

本。在建工程(设备安装工程)账面值 37,070,346.59 元，大部分为在建

3、4 号发电机组的各项改造、大修工程的设备费和安装费。

    对于以上款项，因其基本反映了评估基准日的购建成本，对已竣

工投入使用项目，评估值在机器设备主体评估中已考虑，评估为零；

对尚未完工项目，以清查核实后账面值加上资金成本作为评估值。资

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金成本按在建工程的合理工期、资金均匀投入确定。

        在 建工程 (设备 安装 工程 )评 估值 17,057,975.95 元 ，评估 增值

-20,012,370.64 元，减值率为 53.98 %，减值原因为部分在在建工程核算

的机器设备已完工投入使用，评估值在相应的机器设备中反映所致。


       四、无形资产评估技术说明

        （一）无形资产-土地使用权评估技术说明
       本次评估的土地为汉新发电公司所使用的土地使用权，共 5 宗土地，
均位于汉川市新河镇（汉川市开发区），其中二期工程主厂房、二期工
程工泵房、电缆沟、路、二期工程主厂房侧路、二期工程干煤棚占用的
土地均位于厂区内，厂区四至为东至东方红村耕地，南至东方红曹家口
村耕地，西至曹家口村耕地，北至东方红村耕地。二期工程灰管线用地
为管线占用土地，长度从厂区至灰库，以上五宗地，四宗地为三级工业
用地，一宗为交通用地，土地总面积为 149,367.46 m2，因为划拨地，企
业未入账。有关宗地明细如下：

宗地
         土地权证编号                        宗地名称                        土地位置                 用途                   面积(m2)
序号

        川国用（2003）
 1                                  二期工程主厂房                       汉川市新河镇                 工业                             63,796.50
        第 1122003014 号
        川国用（2003）              二期工程泵房、电缆
 2                                                                       汉川市新河镇                 工业                               9,253.80
        第 1122003016 号            沟、路
        川国用（2003）
 3                                  二期工程主厂房侧路                   汉川市新河镇                 交通                               5,860.26
        第 1122003018 号
        川国用（2003）
 4                                  二期工程干煤棚                       汉川新河镇                   工业                             53,922.70
        第 1122003015 号
        川国用（2003）
 5                                  二期工程灰管线                       汉川市新河镇                 工业                             16,534.20
        第 1122003017 号
       本次评估以宗地一（二期工程主厂房）为典型案例进行评估说明解
说，其它四宗国有划拨工业用地评估依此例推，典型案例评估说明如下：

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       （一） 估价对象描述
       1、土地登记状况
       土地登记状况具体如下：
       国有土地使用证：川国用（2003）第 1122003014 号
       土地使用者：湖北汉新发电有限公司
       座落：汉川市新河镇
       地号：1122003014
       用途：工业                         使用权类型：划拨
       土地面积：63,796.50 平方米
        2、土地权利状况
       估价对象的土地所有权属于国家所有，湖北汉新发电有限公司已
取得划拨土地使用权并办理了国有土地使用权证。根据资产方提供的
权属资料，全部估价对象来源合法，产权清楚，无抵押、担保等他项
权利
        3、土地利用状况
       估价对象所占用土地的总面积为 63,796.50m2，地上建筑物为电厂
主厂房、引风机室、配电室等，建筑总面积为 56,338.77 m2 (详见宗地
上房屋情况一览表)，宗地现状容积率为 0.88 。
                                                   宗地上房屋情况一览表
                                                                                 计量单                                                   建成
序号                   建筑物名称                                  结构                          建筑                     面积
                                                                                     位                                                   年月
 1      主厂房本体                                              框架                m2                               47,628.22          1996-06
 2      引风机室                                                框架                m2                                1,590.16          1996-04
 3      送风机室                                                框架                m2                                   962.40         1996-04
 4      除尘器建筑                                              框架                m2                                4,369.82          1996-04
 5      输煤配电室                                              砖混                m2                                   136.00         1996-04
 6      推煤机库                                                砖混                m2                                   969.00         1989-11
 7      转运站 (6、7、8）                                       砖混                m2                                   683.17         1989-11
合计                                                                                m2                               56,338.77


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       （二）地价定义
         本次估价对象为划拨土地。根据估价目的及估价依据，结合委托
方提供的资料及现场勘查情况，确定本次评估的地价定义，估价对象
的具体价格定义见下表。
         综上，本次评估价格是指在现状利用条件下，满足上述用途、使
用年期、开发程度等各项评估设定条件，于评估基准日 2014 年 5 月 31
日无他项权利条件下的国有划拨土地使用权价格。
                                      表4-1                估价对象地价定义一览表
                    估价期日        估价期         估价                           现状       设定                                                 使用
宗地     宗地名                                               估价设定使                                估价期日实际          估价设定开发
                    土地使用        日的登         设定                           容积       容积                                                 权类
序号      称                                                 用年限（年）                                  开发程度                程度
                     权类型         记用途         用途                            率          率                                                 型

         二期工                                                                                         红线外“五通”， 红线外“五通”，
                                                                                                                                                  国有
 1       程主厂        划拨           工业         工业          无限年           0.88        0.88      红线内场地平          红线内场地平
                                                                                                                                                  划拨
          房                                                                                                   整                    整
       注: 红线外“五通”指通路、通电、供水、排水、通讯.

         （三） 地价影响因素分析
         1、一般因素
         （1）地理位置
         新河，地处汉水东岸，东邻武汉，西连即将修建的汉北河公路大
桥，素有汉川东大门之称，省道荷沙公路穿越全境，水陆交通便利；
汉川电厂座落其中，资源丰富。全镇国土面积 49.5 平方公里，耕地面
积 3.9 万亩，总人口 3.7 万，辖 3 个管理区 24 个行政村，是孝感市的五
个农业示范园区乡镇之一。
         （2）自然环境
         地处江汉平原腹地，汉水由西南向东北贯穿全境，把汉川市分为
汉南、汉北两大自然地域，汉南地区约占四分之一，汉北地区约占四
分之三。大部分地区地势平坦，一般高程在海拔 23-26 米之间。全市平
原 1285 平方千米，占总面积的 77.4%；水面 280 平方千米，占总面积
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的 17%，山丘 98 平方千米，占总面积的 5.6%。刁汊湖区地势低洼，除
在南部有少部分山丘外，整个地势西北高、东南低。全市最高点为王
家山，海拔 203 米，最低点在榔头黄龙潭，海拔 20.1 米。主要河流有汉
水、汉北河、北支河、中支河等，湖泊有刁汊湖、东湖、青林湖、白
石湖、黄龙潭。年均温 16.1℃，年降水量 1189 毫米。
    （3）城市性质
    汉川市为属武汉市”八+一城市圈”之一的教感的代管市，发展定位
为现代制造业基地、现代服务业基地和现代农业基地。
    （4）行政区划
    新河镇人口 6.55 万人 面积 162.13 平方千米。辖 3 个居委会、42
个村委会： 民乐、小河、涵闸、徐家口、田家咀、马庙、小河、东风、
江家、康家、燎原、文家、李家、唐许、洪北、洪一、洪二、洪三、红
卫、汉新、曹家口、东方红、邓家湾、泗牌、汪家河、复兴、五坊台、
庆丰、余兴、九合、吕家河、铁路、头潭、新湖、渔龙、神灵、联合、
创业、大路、三角洲、柘树口、丁岗、前河、笋港、半月潭
    （5）社会经济状况
    2013 年 5 月 21 日，中国产业集群研究院和中国发展战略学研究会
经济战略专业委员会联合举办的第二届中国产业大会传来喜讯：汉川市
入选“中国产业百强县（市、区）”，排名第 90 位，
    汉川市坚持“工业强市“战略，大力实施七大产业倍增计划，以汉川
经济开发区、福星高科技工业园区、马庙工业园区三大园区为依托，引
导企业扎堆聚集，逐步形成了金属制品、纺织服装、食品加工、生物医
药、包装印刷、童车童具、电力能源七大产业集群。其中金属制品、纺
织服装、食品加工 2010 年产值均超过百亿元，分别达到 103 亿元、105.4
亿元、102.4 亿元，占全市工业比重达 89%，共吸纳 6 万多劳动力就业。

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    （6）城市交通条件及基础设施状况
       汉川市水陆交通极为方便。穿境而过的荷沙公路、宜黄高速公路
和汉丹铁路支线与汉江水运交相呼应，成为连接全市水陆交通的枢纽。
汉川汉江大桥、新北公路连通 107 国道与宜黄高速公路，汉北公路大桥
已建成即将通车，荷沙公路已开始按一级公路硬化。境内有公路 14 条，
通车里程 436 公里，全市 23 个乡镇场办事处全部通车。汉江流经汉川
全境，仙女山、马口、脉旺、分水 4 个主要港口，常年可泊 300—500
吨级货船，年吞吐量 160 多万吨。
    邮电通讯设施齐全。现有移动电话用户 2.78 万户，固定电话用户
8.04 万户，多媒体用户 2710 户。23 个乡镇场办事处全部开通程控电话。
国家重点工程 120 万 KW 汉川电网的建成，使全市生产生活用电得到保
障，实现了村村通电，户户用电。2001 年，全市供电总量 3.58 亿度，
是 1978 年的 3.8 倍。
    现有各类商业网点 4.1 万个，资产 72 亿元，年销售额超过 23 亿元。
市区建有孝感市一流水平的欢乐街市场和北街、南街、体育路等６个市
场，年集市成交额达 2 亿元；建有三星级宾馆 1 座，中高档宾馆 12 个，
其它小型餐馆、旅店近百个，融食宿、娱乐于一体。汉川影剧院建筑面
积 0.7 万平方米，拥有观众席 1500 多个。汉川体育场是全国农运会的重
要赛场之一，占地面积 5 万平方米，场内建有乒乓球馆、游泳馆、篮球、
足球场，可容纳观众万余人。
    （7）城市土地市场的发展
    2013 年前三季度，全市实现经营性用地 100%入市公开交易，工业
用地全部实行招标拍卖挂牌出让，1-9 月该市共收购土地 37 宗，面积
1113.77 亩；招标拍卖挂牌商住用地 34 宗，面积 966.36 亩；挂牌出让工
业用地 26 宗，面积 2355.56 亩。

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    2、区域因素
    （1）区域概况
    新河，地处汉水东岸，东邻武汉，西连即将修建的汉北河公路大
桥，素有汉川东大门之称，省道荷沙公路穿越全境，水陆交通便利；
汉川电厂座落其中，资源丰富。全镇国土面积 49.5 平方公里，耕地面
积 3.9 万亩，总人口 3.7 万，辖 3 个管理区 24 个行政村，是孝感市的五
个农业示范园区乡镇之一。
     全镇已建立起建筑、建材，服装、制鞋、金属防腐、五金化和食
品加工六大支柱产业。尤以蔬菜种植最为突出，种植面积达到 2.2 万
亩，年产蔬菜 1.5 亿公斤。1998 年，全镇工农业总产值达 32849 万元，
乡镇企业总产值 43030 万元，实现财政收入 388 万元，农村人平纯收入
2209 元。
    （2）交通条件
    省道荷沙公路穿越全境，西连即将修建的汉北河公路大桥
    （3） 基础设施条件
      ①通路
    对接汉川城区的交通网络覆盖全境。
   ②供水
    该区域可由市政供水。
   ③排水
    该区域排水为雨污分流方式，排水通畅。
   ④供电
    区域内电源由市政供电。
   ⑤通讯
    区域内通讯与市政通讯网相联，通讯线路基本畅通。

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    ⑥供气
    区域内市政供气。
    3、个别因素
    委估宗地位于汉川市新河镇电厂路，东至东方红村，南至东方红
曹家口村耕地，西至曹家口村耕地，北至电厂路；土地面积 63,796.50
平方米，地势平坦，地质条件较优，其形状为四边形。登记用途为工
业，实际用途为工业；目前委估宗地上建有电厂主厂房、引风机室、
送风机室等建筑物，建筑总面积为 56,338.77 平方米，宗地现状容积率
为 0.88。
至估价基准日宗地内基础设施条件已达“五通一平”（通路、通电、供
水、排水、通讯），具体如下：
    ① 通路：临电厂路；
    ② 通电：市政供电，能够满足生产生活需要；
    ③ 通讯：接市政通信网，通讯有保障；
    ④供水：区域内有市政统一铺设的供水管网，能够满足生产生活
需要；
    ⑤ 排水：区域内排水排入汉江，排水通畅；
    ⑥场地平整
    （四）估价原则
    1、合法原则
    土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合
法产权、合法使用、合法处分等几个方面。在合法产权方面，应以房
地产权属证书、权属档案的记载或其他合法证件为依据；在合法使用
方面，应以使用管制（如城市规划、土地用途管制）为依据；在合法处
分方面，应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据。

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    2、供需原则
    土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供
需的特殊性和土地市场的地域性。在完全的市场竞争中，一般商品的
价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格
就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，
因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地
供应的垄断性特征。
    3、协调原则
    土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协
调。在土地估价时，应认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否
协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。
    4、替代原则
    土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市
场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常
价格。根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效
用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性
的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较
之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受
其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所
牵制。
    5、变动原则
    估价过程中估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动
规律，准确地评估价格。一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素
的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因
素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土

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地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。在土地
估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使
这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素，把握各因素之
间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土
地价格。
    6、贡献原则
    土地总收益是土地及其他生产要素共同作用的结果，土地的价格
由土地对总收益的贡献大小来决定。
    7、报酬递增、递减原则
    土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着
土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。
    （五）估价方法与估价过程
    1、划拨地评估方法的选择与技术思路
    估价人员根据现场勘查情况，按照《城镇土地估价规程》的要求，
结合估价对象的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，本
次评估主要选用以下方法：

    ①委估宗地位于汉川市经济开发区内，在城区基准地价范围之内，

且基准地价相关资料也易于取得，因此可选用基准地价系数修正法进行

评估，因委估宗地土地使用权性质为国有划拨用地，当地基准地价没有

涵盖划拨用地基准地价，故本次基准地价修正法评估技术思路为先假设

委估宗地为相应用途最高出让年限下的国有出让用地，后扣除相应的出

让金并作年限修正得出委估宗地的价格。
    ②估价对象位于汉川市经济开发区内，所在区域内有近年来的征
地案例和征地标准可参考，适宜采用成本逼近法进行评估，因委估宗


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地为划拨地，未向土地所有者交纳出让金，即本次评估委估宗地土地
增值收益为零。
    综上所述，本次估价采用基准地价系数修正法、成本逼近法进行
评估。
       2、估价过程
    （1）基准地价系数修正法
    基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表
等评估成果，按照替代原则，对估价对象的区域条件和个别条件等与
其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系
数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的方
法。
        ①基准地价成果介绍及内涵
       根据“关于孝感市城区及所辖汉川等五县（市）城区土地级别与基
准地价的批复”《 鄂价工服规〔2013〕228 号》，汉川市工业用地基准地
价是以 2012 年 6 月 30 日为估价基准日，设定土地开发程度为宗地红线
外“五通”（通电、通路、通给水、通排水、通讯），宗地内场地平整，
法定最高使用年限 50 年及平均容积率 0.6 条件下的国有出让土地使用权
价格。
                                                       汉川市基准地价表                                            单位：元/平方米

         级别                                    商业用地                               住宅用地                            工业用地

         一级                                       2244                                   1383                                 451

         二级                                       1631                                   1062                                 332

         三级                                       1118                                    757                                 241

         四级                                        724                                    509                                 152

         五级                                        448                                    348                                  ﹍



    根据《城镇土地估价规程》，其基准地价系数修正法评估宗地地价


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的计算公式为：
    基准地价系数修正法评估的
    宗地地价＝[基准地价×K1×(1+∑K)]×K2
    式中： K1──期日修正系数
                  ∑K──影响地价区域因素及个别因素修正系数之和
                  K2──土地使用年期修正系数
    ②确定估价对象土地级别及基准地价
    根据城区工业土地级别图，确定估价对象所在土地级别为工业三
级，基准地价为 241 元/平方米。
    ③确定期日修正系数（K1）
    本次评估的估价基准日为 2014 年 5 月 31 日，考虑基准地价所对应
的基准日（2012 年 6 月 30 日）与本次评估基准日不一致，需要进行期
日修正。参考永业行发布的地价指数，确定基准地价基准日汉川经济
开发区内工业用地地价指数为 115.6，评估基准日开发区内地价指数为

116.5，则本次待估宗地的期日修正系数为 k1=116.5÷115.6=1.0078。

    2012 年第二季度与 2014 年第一季度孝感汉川市地价指数一览表:
    基准日                           综合                           商业                            住宅                         工业
   2012-6-30                         144.3                          146.8                            148                         115.6
   2014-3-31                         157.7                          161.2                          163.1                         116.5
    注：以上数据来自于永业行发布的永业行地价指数


    ④区域因素及个别因素修正
    根据基准地价修正体系，对照估价对象的区域因素及个别因素条
件，确定区域因素和个别因素修正系数。


                      工业用地宗地地价影响因素指标说明表

  中联资产评估集团有限公司                                                                                                     第 93 页
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                                                                                         三      级

                                            优              较   优                一 般                      较劣                        劣

      道路级别（柏油、混泥土）            ＞20               9—10                  9—7                       ＜7                        无

                                       与主次干
                                                                                                      与主次干道通达难度          与次干道通达有
        城市内部交通便捷度             道通达性       与主次干道通达         仅与次干道通达
                                                                                                               难                     严重困难
区                                          高

域          产业聚集度                      高               较高                   一般                      较低                        低
因
      工厂与原料地、市场配合              方便              较方便                  一般                     不方便                      困难
素
         距火车货运站距离              有铁路线             ＜1000               1000-1500                 1500-2000                   ＞2000

         环境质量优劣状况                无污染             污染小              有一定污染                 污染较重                   污染严重

          距城区中心距离                 ＜1000           1000-2000              2000-3000                 3000-4000                  4000-5000

           公共设施状况                   完备              较完备                 不完备                 完备度较难                  完备度难

       地质状况与地基承载力               ＞30               20-29                 19—10                     9—5                       ＜55

               容积率                     ＞1.5             0.9-1.5                0.5-0.9                   0.3-0.5                    ＜0.3
个
         规划土地用途限制                无限制       个别条件有影响         部分条件有影响           工业布置受极大限制          不允许工业布置
别
            供水保证度                    ＞95               85-95                  70-85                     55-70                      ＜55
因
            供电保证度                    ＞95               85-95                  70-85                     55-70                      ＜55
素
      排水保证度（下水道密度）            ＞85               60-85                  20-60                     37—6                        5

           土地开发程度                五通一平            四通一平              三通一平                  土地平整               简单整理可利用




                                                  工业用地宗地地价修正系数表

                                                                                                         三            级
                                                                              优           较    优         一 般              较劣             劣
                 道路级别（柏油、混泥土）                                   1.16             0.57                0            -0.57            -1.16
                 城市内部交通便捷度                                         0.72             0.36                0            -0.36            -0.72
                 产业聚集度                                                 0.72             0.35                0            -0.35            -0.72
区域因素         工厂与原料地、市场配合                                     1.28             0.64                0            -0.64            -1.28
                 距火车货运站距离                                           1.14             0.57                0            -0.57            -1.14
                 环境质量优劣状况                                           0.72             0.36                0            -0.36            -0.72
                 距城区中心距离                                             0.72             0.36                0            -0.36            -0.72
                 公共设施状况                                               1.43             0.36                0            -0.36            -1.43
                 地质状况与地基承载力                                       0.28             0.16                0            -0.16            -0.28
                                       容积率                               0.28             0.14                0            -0.14            -0.28
                             规划土地用途限制                               0.43             0.21                0            -0.21            -0.43
个别因素                           供水保证度                               1.43             0.72                0            -0.72            -1.43
                                   供电保证度                               1.43             0.72                0            -0.72            -1.43
                      排水保证度（下水道密度）                              1.14             0.57                0            -0.57            -1.14
                                 土地开发程度                               1.43             0.72                0            -0.72            -1.43

     中联资产评估集团有限公司                                                                                                      第 94 页
           湖北能源集团股份有限公司、湖北汉电电力集团有限公司将其所持有的湖北汉新发电有限公司股权转让给国电长源电力股份有限公司资产评估说明




                                         宗地各因素优劣说明表和修正系数表

                 影响因素
                                                                      因素说明                     优劣度                   修正系数
      道路级别（柏油、混凝土）                                            9—7                       一般                          0
      城市内部交通便捷度                                        与主次干道通达                       较优                       0.36
区    产业聚集度                                                          较高                       较优                       0.35
域    工厂与原料地、市场配合                                              一般                       一般                          0
因    距火车货运站距离                                                有铁路线                         优                       1.14
素    环境质量优劣状况                                              有一定污染                       一般                          0
      距城区中心距离                                                    ＞5000                         劣                      -0.72
                                                            有邮政、客运中心,一
                                                                                                     一般                          0
      公共设施状况                                                  般
      地质状况与地基承载力                                           ２０-２９                       较优                       0.16
                        容积率                                         0.9-0.5                       一般                          0
个
              规划土地用途限制                                  部分条件有影响                       一般                          0
别
                    供水保证度                                              85                       较优                       0.72
因
                    供电保证度                                            ＞95                         优                       1.43
素
         排水保证度（下水道密度）                                    ２０-６０                       一般                          0
                  土地开发程度                                  宗地内五通一平                         优                       1.43
                合            计                                          ——                       ——                       4.87
       ⑤确定土地使用权年期修正系数（K2）
       本次评估先假设委估宗地为工业最高出让年限，后扣出让金并还原
成无限年，故在此 K2 为 1。
       ⑥宗地面积修正（K3）
       待估宗地面积为 63,796.50 平方米，面积对土地利用无不良影响，
根据基准地价工业用地面积状况修正系数表则有：面积修正 K3 为 1
                                                  面积状况修正系数表
 指标标准                     优                           较优                        一般                    较劣                      劣
                                                                                                                                 面积过大或
                   面积适中，对土                                                面积对土地               面积较小，
指标标准说                                           面积对土地                                                                  过小，对土
                   地利用极为有                                                  利用无不良               对土地利用
    明                                             利用较为有利                                                                  地利用产生
                         利                                                        影响                   有一定影响
                                                                                                                                 严重的影响
 修正系数                    1.05                          1.02                           1                    0.98                    0.95



       ⑦宗地形状修正（K4）


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                                                宗地形状修正系数表
指标标
                    优                       较优                     一般                        较劣                               劣
  准
                                                                                                                        形状不规则，对土
指标标     形状规则，对              土地利用较为               土地利用无              形状不规则，对
                                                                                                                        地利用产生严重的
准说明     土地利用合理                  合理                     不良影响              土地利用不合理
                                                                                                                              影响
修正系
                  1.05                       1.02                        1                        0.97                            0.935
  数
     待估宗地形状为四边形，对土地利用无不良影响，根据基准地价工
业用地形状修正系数表则有 K4=1.0
     ⑧宗地开发程度修正 K5
     基准地价设定的开发程度为五通（通水、通路、通电、通讯场地平
整）,委估宗地实际状况为宗地外五通（通路、供水、排水、通迅、通电）
一平，故开发程度修正 K5 为 0。
                         工业用地宗地开发程度修正系数表单位（元/平米）

         开发程度                 通路                  供水                  排水               供电               通迅              场地平整

         开发费用                15-20                 10~20                 10-20              10-25                5-8                  5-10

     ⑨出让金及年期修正
     根据省政府令第 45 号《湖北省城镇国有土地使用权出让和转让实
施办法》，划拨地补交出让金不低于标定地价的 40%，本次以 40%扣除
公式，确定基准地价系数修正法评估的划拔宗地单价。
     划拔宗地地价＝（[基准地价×K1× 1+∑K）]×K2×K3×K4+K5）×(1-40%)
                                  =（241×1.0078×（1+0.0487）×1×1×1+0）×(1-40%)
                                  =152.82 元/平方米(取整)
     上述宗地地价计算的结果为有限年期（50 年）的地价，委估宗地为
无限年划拨地，故需要还原为无限年限，则：
     年期修正公式为：（K）=1/[1－1/（1＋r）n]


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式中：K---为年期修正系数；
       n---土地使用年期（基准地价设定的工业用地出让年限为 50 年）。
       r---为土地还原利率（查永业行地价指数知，2013 年当地工业用
地土地还原利率为 5.25%）；

    无限年期修正系数=1÷(1-1÷(1+5.25%)^50)=1.0839

    基准地价系数修正法土地单价=152.82×1.083
                                                                     =166（元/平方米）个位取整
    采用基准地价系数修正法测算的待估宗地单位土地面积无限期划
拨地价为 166 元/m2。
    （2）成本逼近法
    成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加
上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的
估价方法。
    其基本计算公式为：
    土地价格＝土地取得费＋相关税费＋土地开发费＋投资利息
                          ＋投资利润＋土地增值收益
    ①土地取得费及相关税费
    土地取得费及相关税费是指待估宗地所在区域为取得土地使用权
而支付的各项客观费用（即征用同类用地所支付的平均费用）。根据对
待估宗地所在区域近年来征地费用标准进行分析，该项费用主要包括征
地费（含土地补偿费、劳动力安置补助费、青苗补偿费及地上物补偿费）、
征地管理费、耕地占用税、耕地开垦费等费税。
    A、土地取得费
    调查待估宗地周边区域的土地利用情况，农用土地大部分为耕地，
视待估宗地在征用时为耕地。调查待估宗地所处区域的土地取得费用，

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目前获得类似待估宗地土地，需支付的费用主要有土地补偿费、安置补
助费和青苗及地上物补偿费。
    根据<省人民政府关于公布湖北省统一年产值标准和片区综合地价
的通知>《鄂政发（2014）12 号》，确定前三年平均年产值为 1750 元/
亩。
    土地补偿及安置补助为 年产值的 20 倍（其中土地补偿 12 倍，安置
补助 8 倍）, 即：土地补偿及安置补助费为 52.55/平方米
    青苗及地上物补偿费按一年一季计算为 2.625 元/平方米。
    综上所述，待估宗地土地取得费为：
    土地取得费=52.55+2.625=55.12 元/平方米。
    B、相关税费
    a、征地管理费
    征地管理费收费标准一般为 1.0-2.1%,本次取中间值，按土地取得费
的 1.4％计。
    征地管理费=55.12×1.4%
                          =0.77（元/平方米）
    b、耕地开垦费
    根据《<中华人民共和国土地管理法>》，“耕地开垦费为征用该耕地
的土地补偿费的 1 倍。”结合当地实际情况，当地土地补偿费一般为平
均年产值的 8 倍，则：

    耕地开垦费=1750×8÷666.67=21 元/平方米。

    c、耕地占用税
    《湖北省耕地占用税适用税额标准》鄂财税发〔2008〕8 号,耕地占
用税标准为 30 元/平方米
    d、水利建设基金

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       根据湖北省人民政府第 182 号令《湖北省水利建设基金征收

使用管理办法》第七条规定：“非农业建设征用土地，向用地单位按亩
征收一定数额的水利建设基金，具体标准为：武汉市耕地每亩 2000 元，
非耕地每亩 1500 元；市州城区（含省直管市城区）耕地每亩 1500 元，
非耕地每亩 1000 元；县（市）城区耕地每亩 1000 元，非耕地 500 元；
乡镇耕地每亩 500 元，非耕地 300 元，待估宗地为开发区(属县市级别)
耕地，每亩 1000 元。则:

 待估宗地的水利建设基金=1000÷666.67=1.5 元/㎡。

    所以，土地取得费及相关税费为
    55.12＋0.77＋21＋30+1.5=108.39（元/平方米）
    ②土地开发费
    根据估价人员掌握的资料及周边区域实际开发土地费用，估价对象
区域内达到红线外五通（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气）
及红线内场地平整的土地开发费为 60 元/平方米。
                                         区域宗地开发费用一览表                                              单位:元/平方米

     开发程度                  通路                  供水                  排水               供电               通迅              场地平整

     开发费用                    20                    10                    10                 10                  5                      5

    ③投资利息
    根据估价对象的建设规模及项目特点，调查确定该项目土地开发周
期为 1 年，投资利息率按估价基准日中国人民银行公布的一年期贷款利
息率 6.0%计，因年限不长本次按单利计算，则：
    投资利息=土地取得费×贷款利息率×土地开发周期+土地开发费×
贷款利息率/2
    =108.39×6.0%×1＋60×6%÷2


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    =8.3（元/平方米）
    ④投资利润
    投资利润是把土地作为一种生产要素，以固定资产方式投入,发挥作
用,因此投资利润应与同行业投资回报相一致，工业用地的土地开发投资
应获得相应的投资回报，考虑土地开发工业系统投资利润率及土地使用
者投资利润收益实际情况，以 8%作为本次土地评估的投资利润率。则：
    投资利润 =（土地取得费＋土地开发费）×利润率
                       = （108.39＋60）×8%
                       = 13.47（元/平方米）
    土地成本价格=（1）+（2）+（3）+（4）
                                 = 108.39＋60＋8.3＋13.47
                                 =190.16（元/平方米）
    ⑤确定土地增值 R3
    委估宗地为划拨地，在此不再考虑增值收益，即土地增值收益为零。
    ⑥无限年期土地使用权价格
     =土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益
     =190.16（元/平方米）
    ⑦个别因素修正
    委在宗地个别因素修正主要为宗地开发程度、容积率、宗地面积、
形状等因素的修正。据上述测算知，委估宗地的开发程度为五通一平，
委估宗地现状为五通一平，故开发程度修为系数为 1；因容积率对当地
的工业用地地价影响不大，当地工业用地容积率修正一般为 1，故本次
容积率修正为 1；委估宗地形状为近似为长方形的四边形，形状对土地
利用无不良影响，根据基准地价形状修正系数表，知形状修正系数为 1；
委估宗地面积为 63796.50 平方米，面积一般对土地利用无不良影影响，

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根据基准地价面积修正系数表，知面积修正系数为 1；成本法是假设在
估价时点重新取得与现状条件下一致的土地使用权价格，故不用作期日
修正,则有：
    个别因素修正系数=开发程度修正系数×容积率修正系数×宗地形状
修正系数×宗地面积修正系数
                                          =1×1×1×1=1
    即待估宗地的积算价格=190.16×1=190（元/平方米）
    （3）地价的确定
    ①地价确定的方法
    根据以上评估过程，两种方法求得的地价差异不大，本次取两种
方法的简单算术平均值为最终结果，则:

                               V=166×0.5+190×0.5=178（元/m2）取整

    ②估价结果
    估价人员在现场查勘和市场分析的基础上，按照地价评估的基本
原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到估价对象在估价设
定用途、使用年限、开发程度和现状利用条件下，于评估基准日正常
市场条件下的土地使用权价值为：
    主厂房用地价值= 178 元/ m2×63796.50 m2= 11,355,800.00 元。（取
整数）
    （六）评估结果及增减值分析
    无形资产-土地使用权，评估值 26,207,600.00 元（详见评估结果一
览表）。




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                                                    土地评估结果一览表

   序                                                 基准地价            权        成本逼近
              宗地名称             面积(m2)                                                             权重         评估单价          总价(元)
   号                                                 法单价              重        法单价
          二期工程主厂
   1                                                    166.00                           190.00                                        11,355,800.00
         房                          63,796.50                            0.50                          0.50         178.00
          二期工程泵
   2                                                    154.00                           178.00                                         1,536,100.00
         房、电缆沟、路                9,253.80                           0.50                          0.50         166.00
          二期工程主厂
   3                                                    154.00                           178.00                                             972,800.00
         房侧路                        5,860.26                           0.50                          0.50         166.00
          二期工程干煤
   4                                                    166.00                           190.00                                         9,598,200.00
         棚                          53,922.70                            0.50                          0.50         178.00
          二期工程储灰
   5                                                    154.00                           178.00                                         2,744,700.00
         场                          16,534.20                            0.50                          0.50         166.00
  合
                                                                                                                                       26,207,600.00
  计




          土地使用权评估增值主要原因是，企业账面值为 1996 年取得时
的成本体现，近年来国家为保护耕地的需要，该区域工业土地取得成
本有较大的涨幅。
       本次评估土地出让金按《湖北省城镇国有土地使用权出让和转让实
施办法》中规定的不低于标定地价的 40%计算，与实际缴纳的土地出让
金会有差异，届时按土地管理部门核定标准调整。

       （二）无形资产-其他评估技术说明

       1、无形资产-其他概况

       无形资产-其他无形资产账面值为 274,245.29 元，为企业购置的远

光资金管理系统软件摊销后的余额。湖北汉新发电有限公司的无形资

产-软件是 2013 年 12 月 6 日从远光软件股份有限公司外购取得，摊销

  中联资产评估集团有限公司                                                                                                      第 102 页
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期限是 10 年。

    2、评估方法

    对于外购的应用软件，本次评估评估人员查阅相关的证明资料，了

解原始入账价值的构成，摊销的方法和期限，查阅了原始凭证，经核实

表明账、表金额相符。由于企业拥有的软件是公开市场可以购买的软件，

所以我们以基准日的市场价值确定评估值。

    3、评估结论

    无 形 资 产 — 其 他 无 形 资 产 账 面 值 274,245.29 元 ， 评 估 值 为

274,200.00 元，评估减值 45.29 元，减值率 0.02%。

    减值原因为企业无形资产账面值是按账面原值根据摊销年限进行

摊销后的净值，而评估值是以基准日的市场价值确定评估值，与账面净

值相比有一定程度的减值。

    五、递延所得税资产评估技术说明


   递延所得税资产账面值为 506,638.60 元，主要为计提坏账准备确认

的递延所得税资产。

   对递延所得税资产的评估，核对明细账与总账、报表余额是否相

符，核对与委估明细表是否相符，查阅款项金额、发生时间、业务内

容等账务记录，以证实递延所得税资产的真实性、完整性。

    对于其他递延所得税资产，在核实无误的基础上，以清查核实后

账面值确定为评估值。

    递延所得税资产评估值 506,638.60 元。

  中联资产评估集团有限公司                                                                                                     第 103 页
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    六、负债评估技术说明

    评估范围内的负债为流动负债和非流动负债，流动负债包括短期

借款、应付票据、应付账款、应付职工薪酬、应交税费、应付利息和

其他应付款；非流动负债主要为应付债券，本次评估在经清查核实的

账面值基础上进行。

    1、短期借款

    短期借款账面值为 297,780,000.00 元，为向建设银行汉川支行、交

通银行汉川支行、中国银行汉川支行、工商银行汉川支行借入的一年

以内未到期借款。评估人员查阅了借款合同、有关凭证，核实了借款

期限、借款利率等相关内容，并向银行函证，确认以上借款是真实完

整的。短期借款评估值为 297,780,000.00 元。

    2、应付票据

    应付票据账面值 20,000,000.00 元，主要是企业与国投新集能源股

份有限公司及永煤集团股份有限公司的银行承兑汇票。评估人员通过

查阅了相关购货合同、结算凭证、核实了应付票据票面记载的收、付

款单位、支付金额，以及是否含有票面利率等内容，确认企业应付票

据为无息票据，应支付款项具有真实性和完整性，核实结果账表单金

额相符。按清查核实后账面值确定为评估值。

    应付票据评估值为 20,000,000.00 元。

    3、应付账款

    应付账款账面值 35,715,316.62 元，主要为应付各供应商工程款

等。评估人员核实了账簿记录、抽查了部分原始凭证及合同等相关资

  中联资产评估集团有限公司                                                                                                     第 104 页
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料，核实交易事项的真实性、业务内容和金额等，以清查核实后的账

面值作为评估值。

    应付账款评估值为 35,715,316.62 元。

    4、应付职工薪酬

    应付职工薪酬账面值为 2,421,010.82 元。主要为工会经费以及职工

教育经费。评估人员核实了应付职工薪酬的提取及使用情况，以清查

核实后的账面值作为评估值。

    应付职工薪酬评估值为 2,421,010.82 元。

    5、应交税费

    应交税费账面值为 51,572,730.64 元，主要为企业所得税、房产

税、个人所得税、印花税、排污费、水资源费、河道治理费和地方教

育费附加等，通过对企业账簿、纳税申报表的查证，证实企业税额计

算的正确性，评估值以清查核实后账面值确认。

    应交税费评估值为 51,572,730.64 元。

    6、应付利息

    应付利息账面值为 4,395,985.57 元，主要为应付中国国电集团公

司、中国工商银行股份有限公司汉川支行、中国银行股份有限公司汉

川支行、交通银行孝感汉川支行、中国建设银行股份有限公司汉川支

行的借款利息。评估人员查阅了借款合同，并核实了应支付的借款利

息，确认基准日应付利息账面余额相符，故以清查核实后的账面值作

为评估值。

    应付利息评估值为 4,395,985.57 元。

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    7、其他应付款

    其他应付款账面值为 52,464,767.41 元，主要为应付的风险抵押

金、各项工程保证金等。该款项多为工程发生，滚动余额，基准日后

需全部支付，以清查核实后账面值作为评估值，对预提费用大修理费

及材料费，在固定资产评估中已考虑，故评估为零。

    其他应付款评估值为 52,464,767.41 元。

    8、应付债券

    应付债券账面价值 100,000,000.00 元，应付债券是由中国国电集团

公司转贷中期债券，评估人员查看有关凭证，核实了债券发行期限、

债券利率、还款期限等相关内容，确认以上债务是真实完整的，已账

面值确认评估值。

    应付债券评估值为 100,000,000.00 元。




  中联资产评估集团有限公司                                                                                                     第 106 页
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                               第五部分                     收益法评估说明


    一、基本假设


    （一）国家现行的宏观经济、产业等政策不发生重大变化。
    （二）评估对象所处的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政
策无重大变化。
    （三）评估对象未来的经营管理班子尽职，并继续保持现有的经营
管理模式持续经营。
    （四）评估对象的收入主要来源于发售电业务。在未来经营期内的
资产规模、收入与成本的构成以及销售策略和成本控制等仍保持其基
准日的状态持续，其未来经营期内各年度发电量，按照其核定的机组
容量与平均利用小时估算，不考虑其可能超减发电等带来的特殊变
动；不考虑未来可能由于经营策略以及商业环境等变化导致的经营能
力、业务规模、业务结构等状况的变化，虽然这种变动是很有可能发
生的，即本评估是基于基准日水平的发电生产经营能力、业务规模和
经营模式持续。
    （五）本次估算不考虑通货膨胀因素的影响。


    二、评估方法


    （一）概述

    现金流折现方法（DCF）是通过将企业未来预期的现金流折算为现
值，估计企业价值的一种方法，即通过估算企业未来预期现金流和采
用适宜的折现率，将预期现金流折算成现时价值，得到企业价值。其

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适用的基本条件是：企业具备持续经营的基础和条件，经营与收益之
间存在较稳定的对应关系，并且未来收益和风险能够预测及可量化。
使用现金流折现法的关键在于未来预期现金流的预测，以及数据采集
和处理的客观性和可靠性等。当对未来预期现金流的预测较为客观公
正、折现率的选取较为合理时，其估值结果具有较好的客观性，易于
为市场所接受。

    （二）评估思路

    根据本次尽职调查情况以及评估对象的资产构成和主营业务特
点，本次评估的基本思路是以评估对象经审计的报表估算其权益资本
价值：
    1、对纳入报表范围的资产和主营业务，按照最近几年的历史经营
状况的变化趋势和业务类型等分别估算预期收益（净现金流量），并折
现得到经营性资产的价值；
    2、对纳入报表范围的长期投资，根据长期投资单位的具体情况采
用适宜的评估方法单独估算其价值；
    3、对纳入报表范围，但在预期收益（净现金流量）估算中未予考
虑的诸如基准日存在货币资金，应收、应付股利等流动资产（负债）；
呆滞或闲置设备、房产等以及未计及收益的在建工程等非流动资产（负
债），定义其为基准日存在的溢余或非经营性资产（负债），单独测算
其价值；
    4、由上述各项资产和负债价值的加和，得出评估对象的企业价
值，经扣减付息债务价值后，得出评估对象的股东全部权益价值。

    （三）评估模型

    1、基本模型

  中联资产评估集团有限公司                                                                                                      第 108 页
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    本次评估的基本模型为：

                              E  BD                                                                        （1）

    式中：
    E：评估对象的股东全部权益价值；
    B：评估对象的企业价值；

                                B  P  Q   Ci                                                                  （2）

    P：评估对象的经营性资产价值；
                                         n
                                                  Ri
                                P
                                         i 1   ( 1 r i )                                                         （3）

    式中：
    Ri：评估对象未来第 i 年的预期收益（自由现金流量）；
    r：折现率；
    n：评估对象的未来经营期。
    Q：评估对象基准日未计及收益控股或参股长期投资的价值。
    ΣCi：评估对象基准日存在的其他非经营性或溢余性资产的价值。

                             C       i   C 1C2                                                                     （4）
    C1：评估对象基准日存在的流动类溢余或非经营性资产的价值；
    C2：评估对象基准日存在的其他溢余性或非经营性资产价值。
    D：评估对象的付息债务价值；
    2、收益指标
    本次评估，使用企业的自由现金流量作为评估对象投资性资产的
收益指标，其基本定义为：
    R=净利润+折旧摊销+扣税后付息债务利息-追加资本 （5）
    式中：

  中联资产评估集团有限公司                                                                                                     第 109 页
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    追加资本=资本性支出+营运资金增加额                                                                             （6）
    根据评估对象的经营历史以及未来市场发展等，估算其未来预期
的自由现金流量。将未来经营期内的自由现金流量进行折现处理并加
和，测算得到企业的经营性资产价值。
    3、折现率
    本次评估采用资本资产加权平均成本模型（WACC）确定折现率 r

                      r  rd  wd  re  we                                                                          （7）

    式中：

    Wd：评估对象的债务比率；

                                    D
                      wd                                                                                         （8）
                                ( E  D)

    We：评估对象的权益比率；

                                    E
                      we                                                                                         （9）
                                ( E  D)

    re ：权益资本成本。本次评估按资本资产定价模型（CAPM）确定
权益资本成本 re；

                         re  r f   e  (rm  r f )                                                                （10）
    式中：
    rf：无风险报酬率；
    rm：市场预期报酬率；
    ε：评估对象的特性风险调整系数；
    βe：评估对象权益资本的预期市场风险系数；
                                                                      D
                                e   u  (1  (1  t )                      )                                      （11）
                                                                      E
    βu：可比公司的无杠杆市场风险系数；


  中联资产评估集团有限公司                                                                                                     第 110 页
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                                                    t
                                 u                                                                           （12）
                                                     D
                                           (1  (1  t) i
                                                     Ei

    βt：可比公司股票（资产）的预期市场平均风险系数

                                 t  34%K  66% x                                                                 （13）
    式中：K：一定时期股票市场的平均风险值，通常假设 K=1；
    βx：可比公司股票（资产）的历史市场平均风险系数

                                              Cov( R X ; RP )
                                    x                                                                             （14）
                                                      P

    式中：Cov( RX , RP ) :一定时期内样本股票的收益率和股票市场组合收

益率的协方差；
    σp：一定时期内股票市场组合收益率的方差。
    Di、Ei：分别为可比公司的付息债务与权益资本。


    三、资产核实与尽职调查情况说明


    （一）资产核实与尽职调查的内容

    根据本次评估的特点，评估机构确定了资产核实的主要内容是评估
对象资产及负债的存在与真实性，具体以被评估企业提供的基准日经审
计的资产负债表为准，经核实无误，确认资产及负债的存在。为确保资
产核实的准确性，评估机构制定了详细的尽职调查计划和清单，确定的
尽职调查内容主要是：
    1、本次评估的经济行为背景情况，主要为委托方和被评估企业对
本次评估事项的说明；
    2、评估对象存续经营的相关法律情况，主要为评估对象的有关章
程、投资出资协议、合同情况等；

  中联资产评估集团有限公司                                                                                                     第 111 页
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    3、评估对象的相关土地房屋产权情况；
    4、评估对象执行的会计制度以及固定资产折旧方法、存货成本入
账和存货发出核算方法等；
    5、评估对象的债务、借款情况以及债务成本情况；
    6、评估对象执行的税率税费及纳税情况；
    7、评估对象的应收应付账款情况；
    8、评估对象的关联交易情况；
    9、评估对象的主营业务、经营能力等；
    10、评估对象主营业务成本，主要成本构成项目和设备及场所（折
旧摊销）、人员工资福利费用等情况；
    11、评估对象主营业务收入情况；
    12、评估对象未来几年的经营计划以及经营策略，包括：市场需求、
价格策略、销售计划、成本费用控制、资金筹措和投资计划等以及未来
的主营收入和成本构成及其变化趋势等；
    13、评估对象主要竞争者的简况，包括经营能力、价格及成本等；
    14、评估对象的主要经营优势和风险，包括：国家政策优势和风险、
经营优势和风险、市场（行业）竞争优势和风险、财务（债务）风险、
汇率风险等；
    15、评估对象预计的新增投资计划、项目的可行性研究或技术改造、
经营规模扩增等以及批复或实施情况；
    16、评估对象近年经审计的资产负债表、损益表、现金流量表以及
营业收入明细和成本费用明细；
    17、评估对象有关对外长期投资以及下属单位机构的情况；
    18、评估对象有关在建工程以及拟投资的情况；
    19、与本次评估有关的其他情况。

  中联资产评估集团有限公司                                                                                                     第 112 页
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    （二）影响资产核实和尽职调查的事项

    未发现有影响资产清查和尽职调查的事项。

    （三）资产清查核实和尽职调查的过程

    本次评估的资产清查核实及尽职调查，是在企业现场进行。采用的
方法主要是通过对企业现场勘察、参观、以专题座谈会的形式，对被评
估企业的部分经营性资产的现状、经营条件和经营能力以及未来经营状
况、主营业务收入、成本、期间费用及其构成等的状况进行调查复核。
特别是对影响评估作价的经营能力和相关的成本费用等进行了专题的
详细调查，查阅了相关的会计报表、账册等财务数据资料、重要购销合
同协议等。通过与企业的管理、财务人员进行座谈交流，了解企业的经
营情况等。在资产核实和尽职调查的基础上进一步开展市场调研工作，
收集有关市场的宏观行业资料以及可比公司的财务资料和市场信息等。

    （四）资产清查与尽职调查结论

    按照国家资产评估相关规定，经对评估对象在评估基准日2014年5
月31日资产与经营状况实施必要的清查复核与尽职调查后，得到如下结
论：
    1、主要资产负债状况
    截止评估基准日2014年5月31日，经大信会计师事务所（特殊普通
合伙）审计的评估对象的账面资产总额134,642.89万元、负债56,434.98
万元、净资产78,207.91万元。具体包括流动资产29,961.34万元；非流动
资产104,681.55万元；流动负债46,434.98万元；非流动负债10,000.00万
元。评估对象三年一期经审计的资产负债情况见下表。


                                      评估对象三年一期资产负债情况
                                                                                                                            单位：万元

  中联资产评估集团有限公司                                                                                                     第 113 页
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              项目名称                               2011 年 12 月 31 日       2012 年 12 月 31 日        2013 年 12 月 31 日        2014 年 5 月 31 日

流动资产：
货币资金                                              14,982.12                  3,759.37                  2,055.12                    886.15
交易性金融资产                                               -                         -                         -                         -
应收票据                                               1,052.00                    734.79                  3,108.78                   1,970.00
应收账款                                              13,669.81                 17,850.22                 14,978.29                   9,033.80
预付款项                                               4,210.08                  9,136.42                  5,303.18                   8,797.64
应收利息                                                     -                         -                         -                         -
应收股利                                                     -                         -                         -                         -
其他应收款                                             9,825.29                 14,127.31                  9,820.78                   9,273.75
存货                                                         -                         -                         -                         -
一年内到期的非流动资产                                       -                         -                         -                         -
其他流动资产                                                 -                         -                     175.11                        -
流动资产合计                                          43,739.30                 45,608.11                 35,441.26                  29,961.34
非流动资产：
可供出售的金融资产                                           -                         -                         -                         -
持有至到期投资                                               -                         -                         -                         -
长期应收款                                                   -                         -                         -                         -
长期股权投资                                                 -                         -                         -                         -
投资性房地产                                                 -                         -                         -                         -
固定资产原值                                         297,512.89                298,605.72                 300,333.95                303,367.86
减：累计折旧                                         174,054.85                186,335.93                 197,247.97                202,471.43
固定资产净值                                         123,458.04                 112,269.79                103,085.97                100,896.43
减：固定资产减资准备
固定资产净额                                         123,458.04                 112,269.79                103,085.97                100,896.43
在建工程                                                 16.06                   1,591.49                  3,767.95                   3,707.03
工程物资                                                     -                         -                         -                         -
固定资产清理                                                 -                         -                         -                         -
生产性生物资产                                               -                         -                         -                         -
油气资产                                                     -                         -                         -                         -
无形资产                                                     -                         -                      28.63                     27.42
开发支出                                                     -                         -                         -                         -
商誉                                                         -                         -                         -                         -
长期待摊费用                                                 -                         -                         -                         -
递延所得税资产                                               -                         -                         -                      50.66
其他非流动资产                                               -                         -                         -                         -
非流动资产合计                                       123,474.10                 113,861.28                106,882.55                104,681.55
资产总计                                             167,213.40                159,469.39                 142,323.81                134,642.89




   中联资产评估集团有限公司                                                                                                         第 114 页
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流动负债：
短期借款                                              32,800.00                 36,100.00                 22,778.00                  29,778.00
交易性金融负债                                               -                         -                         -                         -
应付票据                                                     -                   6,767.30                  9,603.20                   2,000.00
应付账款                                               3,451.37                  2,765.99                  3,821.03                   3,571.53
预收款项                                                     -                         -                         -                         -
应付职工薪酬                                            243.08                     210.17                    237.25                    242.10
应交税费                                                133.89                   1,875.04                   4,113.19                  5,157.27
应付利息                                                227.96                     707.16                    213.54                    439.60
应付股利                                                     -                         -                         -                         -
其他应付款                                             1,362.22                  2,197.46                  11,892.14                  5,246.48
一年内到期的非流动负债                                50,000.00                 20,000.00                 10,000.00                        -
其他流动负债                                          20,000.00                 20,000.00                        -                         -
流动负债合计                                         108,218.52                 90,623.13                 62,658.36                  46,434.98
非流动负债：
长期借款                                              12,625.00                 12,225.00                        -                         -
应付债券                                              10,000.00                 10,000.00                 10,000.00                  10,000.00
长期应付款                                                   -                         -                         -                         -
专项应付款                                                   -                         -                         -                         -
预计负债                                                     -                         -                         -                         -
递延所得税负债                                               -                         -                         -                         -
其他非流动负债                                               -                         -                         -                         -
非流动负债合计                                        22,625.00                 22,225.00                 10,000.00                  10,000.00
负债合计                                             130,843.52                 112,848.13                72,658.36                  56,434.98
股东权益：
股本                                                  63,660.00                 63,660.00                 63,660.00                  63,660.00
资本公积                                               2,647.72                  2,647.72                  2,647.72                   2,647.72
减：库存股                                                   -                         -                         -                         -
盈余公积                                               4,447.62                  4,447.62                  4,447.62                   4,447.62
未分配利润                                            -34,385.46                -24,134.08                 -1,089.89                  7,452.57
外币报表结算差额                                             -                         -                         -                         -
归属于母公司所有者权益                                36,369.88                 46,621.26                 69,665.45                  79,187.13
少数股东权益                                                 -                         -                         -                         -
股东权益合计                                          36,369.88                 46,621.26                 69,665.45                  78,207.91
负债和股东权益合计                                   167,213.40                159,469.39                 142,323.81                134,642.89


       2、主营业务经营情况
       评估对象的主营业务为火力发售电业务。评估对象三年一期经审计

   中联资产评估集团有限公司                                                                                                         第 115 页
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的收入成本以及利润情况见下表。
                                               评估对象三年一期利润表
                                                                                                                                   单位：万元
               项目                                  2011 年                   2012 年                    2013 年              2014 年 1-5 月
一、营业收入                                      123,846.77                124,167.08                 126,064.76                 46,120.39
其中：主营业务收入                                122,880.24                122,901.20                 124,566.26                 45,509.75
其他业务收入                                         966.53                   1,265.88                   1,498.50                   610.64
减：营业成本                                      125,337.16                107,155.10                  97,389.97                 33,948.43
其中：主营业务成本                                125,283.93                107,060.99                  97,261.40                 33,908.46
其他业务成本                                          53.23                     94.12                     128.57                     39.97
营业税金及附加                                       433.46                     560.83                   1,646.53                    95.74
营业费用
管理费用
财务费用                                            6,437.73                  6,397.80                   3,655.30                   877.93
资产减资损失                                          54.71                     51.20                      -7.80                     13.78
加：公允价值变动收益
投资收益
二、营业利润                                       -8,416.28                 10,002.15                  23,380.75                 11,184.51
加：营业外收入                                         6.00                     255.23                     40.79                         -
减：营业外支出                                       508.38                      6.00                     377.35                         -
三、利润总额                                       -8,918.66                 10,251.38                  23,044.20                 11,184.51
减：所得税                                                                                                                         2,642.05
四、净利润                                         -8,918.66                 10,251.38                  23,044.20                  8,542.46


     3、付息债务情况
     截止评估基准日2014年5月31日，评估对象经审计的资产负债表披
露，其账面付息债务为39,778.00 0万元。其中短期借款29,778.00万元；
应付债券10,000.00万元。


     四、我国宏观经济发展状况


     初步核算，2013 年全年国内生产总值 568845 亿元，比上年增长
7.7%。其中，第一产业增加值 56957 亿元，增长 4.0%；第二产业增加
值 249684 亿元，增长 7.8%；第三产业增加值 262204 亿元，增长 8.3%。
第一产业增加值占国内生产总值的比重为 10.0%，第二产业增加值比重
为 43.9%，第三产业增加值比重为 46.1%，第三产业增加值占比首次超
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过第二产业。




    2014 年 1-5 月份，全国固定资产投资（不含农户）153716 亿元，
同比名义增长 17.2%，增速虽然比 1-4 月回落 0.1 个百分点，但是下行
速度收窄。到位资金情况好转是投资增速下滑趋缓的主要原因。
    1-5 月份，固定资产投资到位资金 185835 亿元，同比增长 13%，增
速比 1-4 月提高 0.5 个百分点，年内首次回升。财政支出步伐加快及再
贷款等定向货币宽松政策是投资资金来源反弹的主要原因。
    2014 年 1-5 月份，社会消费品零售总额 103032 亿元，同比增长
12.1%。5 月份，社会消费品零售总额 21250 亿元，同比名义增长 12.5%，
比 4 月份加快 0.5 个百分点。其中，限额以上单位消费品零售额 10560
亿元，增长 9.9%。
    2014 年 5 月份，全国居民消费价格总水平同比上涨 2.5%。相比 4
月回升了 0.7 个百分点，创 4 个月以来新高。其中，城市上涨 2.5%，农
村上涨 2.3%；食品价格上涨 4.1%，非食品价格上涨 1.7%；消费品价格
上涨 2.4%，服务价格上涨 2.7%。1-5 月平均，全国居民消费价格总水平
比去年同期上涨 2.3%。
    2014 年我国将是全面贯彻落实“十八届三中全会”精神的开局之年，

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也是完成“十二五”规划的攻坚之年，更是中国经济深度调整的关键之
年。中国经济的“三驾马车”表现不一：投资虽然在经济转型中将不再
重点推动，但不会马上受到削弱，仍将会是 2014 年中国经济增长的主
要支柱之一，尤其是当前中央提出要大力推进新型城镇化的建设，表明
投资也将成为其中最主要的驱动手段，不过由于基建和地产投资增长的
放缓会出现一定的拖累，因而 2014 年投资的总体增长或将略低于 2013
年的增速。而消费方面，城镇化率每年的提升,将带来多项消费项目的扩
张，如公共服务、卫生医疗、和基础设施投资的扩大，再加上目前二胎
政策已经放开，共同拉动消费的持续稳定。而 2014 年我国外贸出口的
表现有望受益于海外市场的复苏而加速增长，表现有望较为积极，但一
季度较弱。2014 年将是全面深化改革的元年，许多改革措施将为经济发
展提供新动力和红利。经济转型虽然对经济增速带来影响，但寻求新的
增长点，创新技术及推动消费有望令中国经济从 2014 年起，走入一个
全新发展的格局。不过就短期而言，三中全会拟定的全局性的改革蓝图，
所释放出的制度红利，可能需要多年甚至更长的时间才会检验到效果，
而目前我们处于启程的阶段，预计 2014 年 GDP 表现与 2013 年基本持
平，其中消费和出口的占比有望进一步增强。


    五、我国电力行业发展状况


    （一）我国电力行业情况

    电力行业是国民经济基础产业，随着国民经济的快速发展，中国的
电力工业亦发展迅速。
    2014 年 1-5 月份，全国电力供需平衡。5 月份，在国家微刺激政策
以及下旬气温偏高等因素带动下，全国全社会用电量增速略有回升；轻、
重工业用电量增长相对均衡，制造业日均用电量比上月略有减少，四大
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高耗能行业用电量增速略有回升，第三产业和城乡居民生活用电量增长
缓慢。全国水电发电量保持较快增长，但增量主要集中在云南、四川两
省。5 月份，火电生产形势略有好转，云南火电发电量增速大幅提高，
全国风电发电量高速增长。1-5 月份，发电装机容量快速增长，需求增
长缓慢，导致各类型发电设备利用小时同比均有所减少，其中风电利用
小时下降较多。电网投资同比较快增长，电源投资大幅下降。全国基建
新增同比略有增加，5 月当月核电新增 2 台百万千瓦机组。5 月份，全
国跨省区送电量、南方电网“西电东送”电量快速增长，三峡电厂送出
电量同比下降。
    1、5 月份全社会用电量增速略有回升，1-5 月份华北、东北区域大
部分省份用电量微弱增长
    （1）1-5 月份，全国全社会用电量 21638 亿千瓦时，同比增长 5.2%,
增速比上年同期提高 0.3 个百分点。。
    （2）分产业看，1-5 月份，第一产业用电量 337 亿千瓦时，同比下
降 5.8%，占全社会用电量的比重为 1.6%；第二产业用电量 15843 亿千
瓦时，同比增长 5.1%，增速比上年同期提高 0.4 个百分点，用电量占全
社会用电量的比重为 73.2%，对全社会用电量增长的贡献率为 71.2%；
第三产业用电量 2591 亿千瓦时，同比增长 6.4%，增速比上年同期低 2.7
个百分点，用电量占全社会用电量的比重为 12.0%，对全社会用电量增
长的贡献率为 14.5%；城乡居民生活用电量 2867 亿千瓦时，同比增长
6.4%，增速比上年同期提高 3.6 个百分点，占全社会用电量的比重为
13.3%，对全社会用电量增长的贡献率为 16.1%。
    （3）分地区看，1-5 月份，全社会用电量增速高于全国平均水平
（5.2%）的省份有 16 个，其中增速高于 10%的省份有新疆（20.9%）和
重庆（10.6%）；除内蒙古、山东、辽宁分别增长 9.4%、3.6%和 2.3%外，

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华北、东北区域其他各省用电量增速均低于 1%；全社会用电量增速最
低的三个省份分别为甘肃（-0.3%）、北京（0.2%）和山西（0.7%）。
    （4）5 月份，全国全社会用电量 4492 亿千瓦时，同比增长 5.3%，
增速分别比上年同期和上月提高 0.3 和 0.7 个百分点。分产业看， 月份，
第一产业用电量 83 亿千瓦时，同比下降 8.3%；第二产业用电量 3445
亿千瓦时，同比增长 5.5%，对全社会用电量增长的贡献率为 79.9%；第
三产业用电量 475 亿千瓦时，同比增长 6.0%，增速比上年同期低 2.7 个
百分点，对全社会用电量增长的贡献率为 11.9%；城乡居民生活用电量
489 亿千瓦时，同比增长 5.6%，增速比上年同期提高 1.3 个百分点，对
全社会用电量增长的贡献率为 11.6%。。
    （5）分地区看， 月份，全社会用电量增速超过全国平均水平（5.3%）
的省份有 18 个，其中增速超过 10%的省份有新疆（20.3%）、海南
（13.0%）、内蒙古（11.8%）和安徽（10.4%）；全社会用电量负增长的
省份有 3 个，分别为：甘肃（-4.4%）、山西（-1.0%）和天津（-0.4%）。
    2、5 月份制造业日均用电量比上月略有减少
    （1）1-5 月份，全国工业用电量 15559 亿千瓦时，同比增长 5.0%，
增速比上年同期提高 0.4 个百分点，占全社会用电量的比重为 71.9%，
对全社会用电量增长的贡献率为 68.8%。其中，轻、重工业用电量分别
为 2548 和 13011 亿千瓦时，同比分别增长 4.6%和 5.1%，增速分别比上
年同期回落 0.5 个和提高 0.5 百分点。
    （2）5 月份，全国工业用电量 3387 亿千瓦时，同比增长 5.5%，占
全社会用电量的比重为 75.4%，对全社会用电量增长的贡献率为 78.1%。
其中，轻工业用电量 571 亿千瓦时，同比增长 3.6%，占全社会用电量
的比重为 12.7%；重工业用电量 2815 亿千瓦时，同比增长 5.9%，占全
社会用电量的比重为 62.7%。

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    （3）1-5 月份，全国制造业用电量 11613 亿千瓦时，同比增长 5.4%，
增速比上年同期提高 0.5 个百分点。5 月份，全国制造业用电量 2535 亿
千瓦时，同比增长 4.6%，增速比上月降低 1.0 个百分点；制造业日均用
电量 81.8 亿千瓦时/天，比上年同期增加 4.8 亿千瓦时/天，但比上月减
少 1.4 亿千瓦时/天。
    3、5 月份四大高耗能行业用电量增速仍低于全社会用电量增速
    1-5 月份，化学原料制品、非金属矿物制品、黑色金属冶炼、有色
金属冶炼四大高载能行业用电量合计 6813 亿千瓦时，同比增长 4.3%，
增速比上年同期回落 0.3 个百分点；合计用电量占全社会用电量的比重
为 31.5%，对全社会用电量增长的贡献率为 26.3%。其中，化工行业用
电量 1671 亿千瓦时，同比增长 4.8%，增速比上年同期提高 0.3 个百分
点；建材行业用电量 1252 亿千瓦时，同比增长 9.6%，增速比上年同期
提高 7.2 个百分点；黑色金属冶炼行业用电量 2211 亿千瓦时，同比增长
1.3%，增速比上年同期回落 2.8 个百分点；有色金属冶炼行业 1679 亿
千瓦时，同比增长 4.1%，增速比上年同期回落 2.6 个百分点。
       5 月份，四大高载能行业用电量合计 1468 亿千瓦时，环比增长
2.1%，同比增长 4.0%，同比增速比上年同期提高 0.9 个百分点。其中，
化工行业用电量 356 亿千瓦时，环比增长 5.7%，同比增长 6.4%，同比
增速比上年同期提高 4.5 个百分点；建材行业用电量 314 亿千瓦时，环
比增长 2.9%，同比增长 7.8%，同比增速比上年同期提高 0.6 个百分点；
钢铁冶炼行业用电量 459 亿千瓦时，环比增长 1.5%，同比增长 1.2%，
同比增速比上年同期回落 1.2 个百分点；有色金属冶炼行业 338 亿千瓦
时，环比回落 1.4%，同比增长 2.4%，同比增速比上年同期提高 0.3 个
百分点。
    4、5 月份火电生产有所好转，云南火电发电量增速比上月大幅提高

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    截至 5 月底，全国 6000 千瓦及以上电厂装机容量 12.4 亿千瓦，同
比增长 9.3%。其中，水电 2.5 亿千瓦，火电 8.72 亿千瓦，核电 1778 万
千瓦，并网风电 8227 万千瓦。
    1-5 月份，全国规模以上电厂发电量 21489 亿千瓦时，同比增长
5.7%，增速比上年同期提高 1.7 个百分点。其中 5 月份发电量 4416 亿
千瓦时，同比增长 5.9％。
    1-5 月份，全国规模以上电厂水电发电量 2815 亿千瓦时，同比增长
11.3％，增速比上年同期回落 3.3 个百分点。其中，5 月份水电发电量
740 亿千瓦时，同比增长 9.2％，增速比上年同期提高 7.8 个百分点；分
省来看，在水电装机较多（超过 1000 万千瓦）的 7 个省份中，青海（－
25.4％）和贵州（-3.5%）同比负增长，增长较快的是四川（46.0％）、
云南（20.9%），两省水电发电量增量（分别比上年同期增加 47 和 21 亿
千瓦时）超过全国水电发电量增量（62 亿千瓦时），主要是四川、云南
大型水电机组陆续投产，其水电装机容量同比分别增长 33.6%和 45.6%。
水电发电量最多的三个省分别为四川（149 亿千瓦时）、云南（124 亿千
瓦时）和湖北（114 亿千瓦时），其合计水电发电量占全国水电发电量的
52.3％。
    1-5 月份，全国规模以上电厂火电发电量 17499 亿千瓦时，同比增
长 4.2％。其中，5 月份，火电发电量 3403 亿千瓦时，同比增长 3.9％；
分省来看，火电发电量增速超过 10%的省份有 9 个，比上月增加 7 个，
其中增速高的省份有新疆（57.7%）、重庆（31.6%）、云南（29.1%）和
青海（23.4%），云南火电发电量增速比上月提高 56.5 个百分点；全国
共有 11 个省份火电发电量出现负增长，除西藏外，北京、广东、四川
降幅超过 10％。
    1-5 月份，全国核电发电量 460 亿千瓦时，同比增长 18.4%；其中 5

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月份核电发电量 105 亿千瓦时，同比增长 36.2%。
    1-5 月份，全国 6000 千瓦及以上风电厂发电量 684 亿千瓦时，同比
增长 14.7%，增幅比上年同期降低 26 个百分点；在风电装机容量超过
300 万千瓦的省份中，内蒙古风电发电量 163 亿千瓦时，占全区发电量
的比重达到 11.1%。5 月份，全国风电发电量 172 亿千瓦时，同比增速
33.9%，环比增长 27.0%。
    5、1-5 月份各类型发电设备利用小时不同程度减少
    1-5 月份，全国发电设备累计平均利用小时 1733 小时，比上年同期
降低 59 小时，降幅较 1-4 月份扩大 23 小时。
    分类型看，1-5 月份，全国水电设备平均利用小时 1084 小时，比上
年同期降低 64 小时，降幅比 1-4 月份扩大 45 小时；在水电装机容量最
大的 7 个省份中，除湖北增长 77 小时外，其他省份同比均呈下降态势，
其中广西、湖南、贵州、青海分别降低 153、182、238 和 300 小时。全
国火电设备平均利用小时 1999 小时，比上年同期降低 17 小时，降幅比
1-4 月份扩大 14 小时；在火电装机容量超过 3000 万千瓦的 10 个火电大
省中，山东、内蒙古、辽宁分别提高 145、46、和 44 小时，河北、浙江
和安徽分别下降 101 小时、136 小时和 174 小时。全国核电设备平均利
用小时 2842 小时，比上年同期降低 2 小时。全国风电设备平均利用小
时 863 小时，比上年同期降低 77 小时；分省来看，在风电装机超过 200
万千瓦的省份中，除甘肃外，其他省份风电设备利用小时均有所下降，
其中新疆、山西分别下降 232 小时和 306 小时。
    6、全国基建新增规模同比略有增加
    1-5 月份，全国基建新增发电装机容量 2936 万千瓦，比上年同期多
投产 470 万千瓦；其中，水电 835 万千瓦、火电 1304 万千瓦、核电 329
万千瓦、风电投产 405 万千瓦，分别比去年同期多投产 151、77、220

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和 61 万千瓦。5 月份，全国基建新增发电装机容量 953 万千瓦，是近几
年来同期新增规模最多的月份，新投产重点电源项目主要有：三峡溪洛
渡水电站 2 台 77 万千瓦机组、国投锦屏一二级水电站各 1 台 60 万千瓦
机组、华电安徽六安电厂和贵州桐梓电厂各 1 台 60 万千瓦级火电机组，
以及福建宁德核电站和辽宁红沿河核电站各 1 台百万千瓦级核电机组。
分省来看，1-5 月份，新投产电源项目主要集中在云南（469 万千瓦，
其中水电 412 万千瓦）、四川（298 万千瓦，其中水电 291 万千瓦）、新
疆（257 万千瓦，其中火电 175 万千瓦）、江苏（227 万千瓦，其中火电
212 万千瓦）。
    1-5 月份，电网建设新增 220 千伏及以上变电设备容量 8708 万千伏
安、交流线路长度 12915 千米，比上年同期多投产 2876 万千伏安和 2436
千米；新增直流输电能力 2170 万千瓦、线路长度 2876 千米。

    （二）未来年度我国电力行业供需形势分析

    1、展望 2014 年，我国经济将延续平稳增长态势，预计国内生产总
值同比增长 7.5%左右，相应全社会用电量同比增长 7.0%左右，年底全
国发电装机 13.4 亿千瓦左右。预计全国电力供需总体平衡，东北区域电
力供应能力富余较多，西北区域电力供应能力有一定富余，华北区域电
力供需平衡偏紧，华东、华中、南方区域电力供需总体平衡。
    2、总体判断，2014 年我国经济将延续平稳增长态势，预计国内生
产总值同比增长 7.5%左右。综合考虑 2014 年经济增长形势、国家大气
污染防治与节能减排、化解钢铁等高耗能行业产能严重过剩矛盾以及
2013 年迎峰度夏期间持续高温天气导致用电基数偏高等因素，预计 2014
年我国全社会用电量同比增长 6.5%-7.5%，推荐增长 7.0%左右。
    3、预计全年新增发电装机 9600 万千瓦左右，其中非化石能源发电
6000 万千瓦左右、煤电新增 3000 万千瓦左右。预计年底全国发电装机
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达到 13.4 亿千瓦，其中煤电 8.2 亿千瓦左右，非化石能源发电 4.5 亿千
瓦左右，非化石能源发电占比接近 34%。非化石能源发电装机中，常规
水电 2.8 亿千瓦、抽水蓄能发电 2271 万千瓦、核电 2109 万千瓦、并网
风电 9300 万千瓦、并网太阳能发电 2900 万千瓦左右。。
    4、预计 2014 年全国电力供需总体平衡。其中，东北区域电力供应
能力富余较多，西北区域有一定富余；华北区域电力供需平衡偏紧；华
东、华中、南方区域电力供需总体平衡。预计全年发电设备利用小时
4430-4480 小时，其中煤电设备利用小时超过 5100 小时。

    （三）区域电力产业发展状况

    1、1-5 月，湖北省全省经济继续保持平稳增长态势。工业生产稳定，
固定资产投资增幅缓慢回落，消费市场增长提速，外贸出口增幅继续提
升，财政收入保持较快增长，金融市场运行平稳，居民消费价格涨势平
缓。
    1-5 月，全省规模以上工业增加值同比增长 11.7 %，与 1-4 月持平。
5 月当月增长 11.7%，较 1-4 月加快 0.1 个百分点。1-5 月，全省固定资
产投资完成 7957.79 亿元，同比增长 20.9%，增幅比 1-4 月回落 0.6 个百
分点。其中，房地产开发完成投资 1223.96 亿元，增长 23.6%，增幅比
1-4 月上升 1.6 个百分点。1-5 月，全省实现社会消费品零售总额 4598.19
亿元，同比增长 12.7%，增速比 1-4 月加快 0.2 个百分点。扣除价格因
素，实际增长 11.7%，比 1-4 月加快 0.1 个百分点。5 月单月全省实现社
会消费品零售总额 948.18 亿元，增长 13.3%，增速环比加快 0.7 个百分
点，为今年以来新高。1-5 月，全省完成财政总收入 1706.92 亿元，同
比增长 16.6%，地方公共财政预算收入 1040.61 亿元，增长 19.7%。其
中，完成税收收入 774.44 亿元，增长 18.7%；完成非税收入 266.17 亿
元，增长 22.8%。5 月份，全省财政总收入 309.12 亿元，增长 12.8%，
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其中地方公共财政预算收入 195.68 亿元，增长 13.6%。
    2、五月份，湖北省全省用电继续保持稳步增长态势，工业用电量
绝对值和在全社会用电中的占比均达今年以来最好水平。水火电双双增
发保供，全月电力运行秩序平稳，电力供应保障有力。五月份，全省发
电 188.15 亿千瓦时，增长 3.73%；全社会、工业用电量分别为 132.00、
97.18 亿千瓦时，同比增长 7.02%、7.07%。
   （1） 月份，湖北全省发电 188.15 亿千瓦时(含三峡 75.45 亿千瓦时)，
增长 3.73%。不含三峡，发电 112.70 亿千瓦时，增长 8.22%，其中：水
电发电 41.70 亿千瓦时，增长 12.67%；火电发电 69.92 亿千瓦时，增长
4.83%。
    1 至 5 月，全省累计发电 810.67 亿千瓦时(含三峡 258.70 亿千瓦时)，
增长 7.83%。不含三峡，全省累计发电 551.97 亿千瓦时，增长 8.12%，
其中：水电厂发电 126.27 亿千瓦时，增长 10.20%；火电厂发电 420.82
亿千瓦时，增长 6.83%，风电 4.62 亿千瓦时。
   （2）5 月份，全社会用电 132.00 亿千瓦时，增长 7.02%，其中工业
用电 97.18 亿千瓦时，增长 7.07%。
    1 至 5 月，全社会累计用电 652.39 亿千瓦时，增长 7.15%，其中：
第一产业用电 5.89 亿千瓦时，增长 1.27%；第二产业用电 449.50 亿千
瓦时，增长 8.20%；第三产业用电 84.96 亿千瓦时，增长 5.66%；城乡
居民生活用电 112.03 亿千瓦时，增长 4.54%。


    六、公司相关状况


    （一）公司主要产品
    汉新发电公司主要产品为电力。
    （二）市场和客户状况

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    汉新发电公司所产电力全部供应湖北省电网，主要客户是湖北省电
力公司。
    （三）原材料供应情况
    汉新发电公司 2*33 万千瓦燃煤发电机组使用的电煤以自购山西等
地煤为辅，所用燃煤主要为关联单位国电长源汉川第一发电有限公司所
采购燃煤，与国电长源汉川第一发电有限公司进行燃煤款结算。
    其他原材料由公司自行采购，备品备件由设备生产厂家或配件经销
商提供。
    （四）相关优劣势
    1、优势
    环保优势：汉新发电公司 2*33 万千瓦燃煤发电机组均于基准日前
完成脱硫脱硝，相关污染物均达标排放，排污费和相关的脱硫材料费等
支出在以后年度较为稳定。
    2、劣势
    国家发展和改革委员会（发改价格（2013）1942 号）文件，国家发
改委关于调整发电企业上网电价有关事项的通知，为贯彻落实《国家发
展改革委关于调整可再生能源电价附加标准与环保电价有关事项的通
知》（发改价格（2013）1651 号），决定在保持销售电价水平不变的情况
下适当调整电价水平，即降低有关省（区、市）燃煤发电企业脱硫标杆
上网电价和适当降低跨省、跨区域送电价格标准。
    3、风险与对策
    （1）政策性风险
    根据“国民经济发展十二五”规划，能源产业，要强化节约和高效利
用的政策导向，坚持节约优先、立足国内、煤为基础、多元发展，构筑
稳定、经济、清洁的能源供应体系。以大型高效机组为重点优化发展煤

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电，在保护生态基础上有序开发水电，积极发展核电，加快发展风能、
太阳能、生物质能等可再生能源。
    随着电力体制改革的深化，将逐步实行厂网分开、竞价上网,健全合
理的电价形成机制。目前国家有关部门正在研究制定有关电力工业体制
改革的具体实施方案。公司相信，改革方案的出台，会促进电力工业的
发展。但公司不能保证在改革过程中具体的改革措施不会在短期内给公
司的生产经营带来不利影响。
    （2）经济周期的影响
    发电企业的盈利水平与经济周期高度相关。如果经济增长放慢或出
现衰退,将直接影响电力需求，从而对公司的发电量和盈利能力产生影
响。此外，公司所在区域经济的发展水平及未来趋势也会对公司经济效
益的好坏产生影响。随着我国国民经济的稳步增长和人民生活水平的日
益提高,我国电力需求存在巨大的发展潜力和广阔的增长前景。
    （3）电价政策风险
    我国政府通过物价管理部门对电价进行审批。公司执行湖北省物价
局的核定电价，随着国家电价政策的调整，省内各火力发电厂之间将在
生产方面、经营方面、市场营销方面展开竞争，这可能会对公司的收入
和利润带来不利的影响。
    针对电价政策风险，公司将及时了解、研究国家的电价政策，并根
据市场反馈信息，适时调整公司的电价工作思路和对策，尽量减小由于
电价政策调整对公司产生的不利影响。
    针对国家对电价政策可能进行的调整，公司将强化内部管理，挖掘
潜力，降低运行成本，以减轻电价核定的压力。此外，公司将继续发挥
管理科学及规模经营等优势，不断增强公司的电价竞争能力。
    （4）业务结构单一风险

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    公司主要从事电力开发与生产，主营业务收入全部来自售电收入。
虽然公司认为单一的业务有利于公司专业化经营，但是如果电力市场发
生不利于公司的变化，业务单一则有可能成为汉新发电公司的经营风
险。
    对于业务单一可能给公司带来的经营风险，公司认为目前我国的人
均电力消费仍处于较低的水平，电力工业作为基础产业，是国民经济的
支柱产业之一，尚有发展潜力。
    （5）环保政策的影响
    “十二五”以来，我国面临着巨大的节能减排压力，节能环保力度不
断加强，国务院进一步明确实现节能减排的目标任务和总体要求，加大
了节能减排的管理力度。


    七、收益期限的确定

    在执行评估程序过程中，依据该火电发电行业主要设备的经济寿命

年限确定未来收益期限为 30 年。从 2014 年 6 月起到 2026 年 12 月止根

据企业情况及实际经营状况进行未来预测。

    八、净现金流量估算


    （一）主营业务收入预测

    发电类业务收入预测的基本公式为：发电收入=售电量×电价
           其中：售电量=供电量×（1－平均变电损失率）
                          供电量=发电量×（1－平均直接厂用电率）
                          发电量=机组平均容量×平均利用小时
    1、售电量预测


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     （1）历史生产指标：
           项目                            单位               2011 年                 2012 年                2013 年             2014 年 1-5 月
电厂机组平均容量                         千千瓦                     630.00                  660.00                 660.00                     660.00
发电利用小时(机组平均）                    小时                   5,016.11               4,514.33                4,592.62                 1,716.35
发电量                                 千千瓦时             3,160,149.20            2,979,460.40           3,031,127.20             1,132,788.20
发电厂自用电率                               %                       5.94%                  5.51%                   5.36%                     5.19%
自用电量                               千千瓦时               187,784.00              164,226.10              162,339.60                58,780.40
供电量                                 千千瓦时             2,972,365.20            2,815,234.30           2,868,787.60             1,074,007.80
变电损失率                                   %                       0.71%                  0.93%                   1.06%                     1.18%
变电损失量                             千千瓦时                 22,307.90               27,818.60              32,008.70                13,401.40
售电量                                 千千瓦时             2,950,057.30            2,787,415.70           2,836,778.90             1,060,606.40



     （2）发电利用小时数预测
     汉新发电公司设计发电利用小时为5500小时/年， 2011年实际发电
利用小时为5,016.11小时，2012年实际发电利用小时为4,514.33小时，
2013年实际发电利用小时为4,592.62小时，依据企业的2014年预算和计
划，推算企业2014年发电小时预计可达到4570小时，2014年以后年度亦
可稳定至4570小时。
     （3）机组平均容量确定
     企业原装机容量为2*30万千瓦，截至基准日，企业已完成对两台汽
轮机通流改造，从而增加了2*3万千瓦，即企业装机容量为2*33万千瓦。
     （4）发电量预测
     机组未来年度发电量=机组利用小时×机组平均容量。
     （5）直接厂用电率和变电损失率预测
     根据企业核算方式，本次评估在结合评估对象历史直接厂用电率、
变电损失率及发电机组设计指标的基础上预测未来直接厂用电率和变
电损失率。
     （6）供、售电量的预测
     供电量=发电量×（1－直接厂用电率）


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     售电量=供电量×（1－变电损失率）
     2、电价预测
     由于目前国内的电价尚未完全市场化，确定企业未来年度的电价以
企业目前执行的标杆电价为基础。本次评估结合评估对象历史及基准日
后实际经营情况，确定评估对象上网电价。
     （1）依据湖北省物价局文件（鄂价环资规（2013）168号），汉新
发电公司评估基准日时上网电价为514.66元/千千瓦时（含税）；根据《国
家 发 展 改 革 委 关 于 进 一 步 疏 导 环 保 电 价 矛 盾 的 通 知 》（ 发 改 价 格
[2014]1908号），湖北省统调燃煤发电企业上网电价自2014年9月1日起降
价0.011元/千瓦时(含税)，即503.66元/千千瓦时（含税）。
     （2）依据国电长源第一发电有限责任公司与汉新发电公司签署的
关停机组电量指标转让协议，国电长源第一发电有限责任公司将27200
万千瓦/年的上网电量计划委托汉新发电公司代发，同时汉新发电公司按
照协商价格340.00元/千千瓦时（含税）与国网湖北省电力公司结算。依
据2014年度转让电量分月计划，6月份为18000万千瓦，7月份9200万千
瓦。
     （3）依据华能武汉发电有限责任公司等湖北省内18家独立火力发
电企业与华盛铝业等7家用电企业本着互惠互利的原则，在湖北省政府
及其有关部分的协商下，决定采取集合出售和购买电能的方式进行电能
交易，其中汉新发电公司协议供电为8100万千瓦/年，同时汉新发电公司
按照协商价格428.20元/千千瓦时（含税）与国网湖北省电力公司结算。
     综上所述，2014年汉新发电公司的上网电价分三类，转移电量27200
万千瓦/年，按340.00元/千千瓦时（含税）执行；协议供电电量8100万
千瓦/年，按428.20元/千千瓦时（含税）执行；其余企业上网售电量按
514.66元/千千瓦时（含税）执行（2014年9月1日后为503.66元/千千瓦时

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              （含税））。
                    2014年以后预测期假设以上上网电价保持不变。
                    3、企业未来年度营业收入的预测
                    营业收入=售电量×电价
                    营业收入预测结果见下表：


     项目              单位         2014 年 6-12 月           2015 年             2016 年            2017 年            2018 年             2019 年             2020 年

电厂机组平均容
                      千千瓦             660.00               660.00              660.00              660.00             660.00             660.00               660.00
         量

发电利用小时
                       小时             2,850.00             4,570.00            4,570.00            4,570.00           4,570.00           4,570.00             4,570.00
(机组平均）

发电量               千千瓦时        1,881,000.00          3,016,200.00        3,016,200.00       3,016,200.00        3,016,200.00        3,016,200.00        3,016,200.00

发电厂自用电率          %                5.36%                 5.36%               5.36%              5.36%              5.36%               5.36%               5.36%

自用电量             千千瓦时         100,741.66            161,540.14          161,540.14         161,540.14          161,540.14         161,540.14           161,540.14

供电量               千千瓦时        1,780,258.34          2,854,659.86        2,854,659.86       2,854,659.86        2,854,659.86        2,854,659.86        2,854,659.86

变电损失率              %                1.06%                 1.06%               1.06%              1.06%              1.06%               1.06%                0.01

变电损失量           千千瓦时          18,799.53             30,145.21           30,145.21          30,145.21          30,145.21           30,145.21            30,145.21

售电量               千千瓦时        1,761,458.81          2,824,514.66        2,824,514.66       2,824,514.66        2,824,514.66        2,824,514.66        2,824,514.66

不含税销售单价      元/千千瓦时          408.06               415.16              415.16              415.16             415.16             415.16               415.16

售电收入               万元            71,877.74            117,262.16          117,262.16         117,262.16          117,262.16         117,262.16           117,262.16

主营收入合计           万元            71,877.74            117,262.16          117,262.16         117,262.16          117,262.16         117,262.16           117,262.16




                                                                                                                                                                      2027 年 1－6
         项目               单位             2021 年              2022 年             2023 年              2024 年             2025 年               2026 年
                                                                                                                                                                             月

电厂机组平均容量          千千瓦              660.00              660.00               660.00              660.00               660.00                660.00                660.00

发电利用小时(机组
                            小时             4,570.00            4,570.00             4,570.00            4,570.00             4,570.00              4,570.00              2,285.00
平均）

发电量                   千千瓦时          3,016,200.00        3,016,200.00        3,016,200.00         3,016,200.00        3,016,200.00         3,016,200.00            1,508,100.00

发电厂自用电率                %               5.36%                5.36%               5.36%                5.36%                5.36%                5.36%                 5.36%

自用电量                 千千瓦时           161,540.14          161,540.14          161,540.14           161,540.14          161,540.14           161,540.14              80,770.07

供电量                   千千瓦时          2,854,659.86        2,854,659.86        2,854,659.86         2,854,659.86        2,854,659.86         2,854,659.86            1,427,329.93

变电损失率                    %                0.01                 0.01                0.01                 0.01                  0.01                0.01                  0.01

变电损失量               千千瓦时           30,145.21            30,145.21           30,145.21            30,145.21           30,145.21            30,145.21              15,072.60

售电量                   千千瓦时          2,824,514.66        2,824,514.66        2,824,514.66         2,824,514.66        2,824,514.66         2,824,514.66            1,412,257.33

不含税销售单价         元/千千瓦时            415.16              415.16               415.16              415.16               415.16                415.16                415.16

售电收入                    万元            117,262.16          117,262.16           117,262.16          117,262.16          117,262.16           117,262.16              58,631.08

主营收入合计             万元
                 中联资产评估集团有限公司
                                   117,262.16                   117,262.16           117,262.16          117,262.16          117,262.16        第117,262.16
                                                                                                                                                  132 页                  58,631.08
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       （二）主营业务成本预测

         1、历史主营业务成本情况
         评估对象的营业成本包括燃料费、水电费、材料费、职工薪酬、折
 旧费、修理费、其他费用等，其最近几年的主营业务成本明细如下：
         项目名称                           2011 年                      2012 年                       2013 年                   2014 年 1-5 月
 燃料费                                         99,105.86                    81,911.65                     69,994.19                     24,302.88
 水费                                               797.43                        587.75                        702.07                          339.84
 材料费                                          3,270.52                      1,899.57                      2,454.26                           622.36
 职工薪酬                                        6,322.94                      6,181.61                      6,446.08                      2,469.12
 折旧费                                         12,280.27                    12,281.08                     12,534.27                       5,223.45
 修理费                                          1,345.87                      1,146.31                      2,658.31                           244.51
 其它费用                                        2,161.05                      3,053.01                      2,472.22                           706.29
 主营业务成本合计                             125,283.93                    107,060.99                     97,261.40                     33,908.46



         2、燃料费预测
         评估对象最近几年的燃料费情况如下：
项目                                   单位                 2011 年                  2012 年                   2013 年              2014 年 1-5 月
供电标准煤耗                       克/千瓦时                       332.00                    326.61                   325.17                     321.11
天然煤平均发热量                   大卡/千克                     4,422.50                 4,547.35                  4,723.12                    4,922.98
天然油平均发热量                   大卡/千克                          0.00                      0.00                      0.00              10,166.00
发电天然油量                             吨                        866.68                    735.62                   648.09                     149.89
发电标准煤量                             吨                  986,836.75                919,493.68                932,829.98               344,873.33
其中：煤折                               吨                  985,572.45                918,420.58                931,885.74               344,654.93
油折                                     吨                      1,264.30                 1,073.10                    944.24                     218.40
发电天然煤量                             吨                1,553,134.82              1,407,573.81             1,375,060.17                487,915.64
发电天然煤价(不含税）                  元/吨                       634.37                    578.48                   505.74                     495.91
发电天然油价(不含税）                  元/吨                     6,687.47                 6,616.24                  6,967.82                    7,132.10
燃煤费                                 万元                    98,526.27                 81,424.95                69,542.61                 24,195.98
燃油费                                 万元                        579.59                    486.70                   451.58                     106.90
燃料费合计                             万元                    99,105.86                 81,911.65                69,994.19                 24,302.88



         供电标准煤耗结合历史年度的供电标准煤耗情况、设计指标以及预
 测年度的运行情况、负荷情况等对供电煤耗的影响，综合考虑确定。
         发电天然油量结合历史年度以及预测年度机组的运行情况确定；天
 然油平均发热量、天然煤平均发热量根据企业预测期内采购计划及设计
       中联资产评估集团有限公司                                                                                                     第 133 页
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数据确定；发电天然煤价，天然油价根据对基准日后能源行业的综合分
析进行预测。
    则：发电标准煤量＝预测供电量×供电标准煤耗
    油折=（发电天然油量×天然油平均发热量）/7000大卡
    （7000为标准煤发热量）
    煤折=发电标准煤量－油折
    发电天然煤量=（煤折×7000大卡）/天然煤平均发热量
    各年度燃煤费=发电天然煤量×天然煤价
    各年度燃油费=发电天然油量×天然油价
    3、水费预测
    评估对象水费根据用水计划，结合基准日执行的《湖北省经委关于
我省发电企业水资源费征收有关问题的报告》（鄂经文〔2005〕147号）
水价进行未来预测。
    4、材料费预测
    评估对象材料费包括大宗材料、维护材料、备品备件、脱硫运行材
料等，本次评估根据历史年度支出结合机组预测年度运行状况、发电量
变化等预测未来年度的材料费。
    5、职工薪酬预测
    根据评估对象的工资管理制度及绩效考核，预测未来年度工资福利
标准维持近期工资水平基本保持稳定并考虑适当增长。
    6、折旧费预测
    评估对象的固定资产主要包括房屋及建筑物、发电变电设备、机器
设备、办公设备和运输工具等。固定资产按取得时的实际成本计价。本
次评估中，按照企业执行的固定资产折旧政策，以基准日经审计的固定
资产账面原值、预计使用期、加权折旧率等估算未来经营期的折旧额。

  中联资产评估集团有限公司                                                                                                     第 134 页
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         7、摊销费预测
         评估对象的摊销费主要为远光资金管理系统软件。摊销费按取得时
 的实际成本、预计摊销期等估算未来经营期的摊销额。
         8、修理费预测
         评估对象修理费包括大修理费、一般修理费用等。本次评估根据最
 近两年机组实际运行状况并结合机组预测年度运行状况、发电量变化等
 预测未来年度的修理费。
         9、其他费用预测
         评估对象其他费用主要为办公费、保险费、二氧化硫排放费、政策
 性税费、资产摊销、河道治理费、专项费用等各项辅助费用，本次评估
 根据历史年度支出以及相关的法律法规同时结合发电量变化预测未来
 年度的其他费用。根据上述各项成本的预测，企业未来年度主营业务成
 本预测结果见下表。
   项目名称            2014 年 6-12            2015 年              2016 年              2017 年              2018 年              2019 年        2020 年
燃料费                  42,786.09            68,518.31            68,518.31            68,518.31            68,518.31            68,518.31      68,518.31
水费                      564.30               904.86               904.86               904.86               904.86               904.86         904.86
材料费                   2,360.00             3,000.00             3,000.00             3,000.00             3,000.00             3,000.00       3,000.00
职工薪酬                 4,193.78             6,930.63             7,220.84             7,528.45             7,854.52             8,200.16       8,200.16
折旧费                   7,684.32            12,910.31            13,048.27            13,184.95            13,190.24            13,269.60      13,269.60
修理费                   1,540.47             2,937.00             3,080.00             2,080.00             2,080.00             2,080.00       3,080.00
其它费用                 1,946.62             2,933.05             2,932.32             2,937.42             2,937.42             2,937.42       2,937.42
主营业务成本合计        61,075.58            98,134.16            98,704.59            98,153.99            98,485.35            98,910.36      99,910.36




                                                                                                                                                2027 年 1－6
   项目名称               2021 年              2022 年              2023 年              2024 年              2025 年              2026 年
                                                                                                                                                    月
燃料费                  68,518.31            68,518.31            68,518.31            68,518.31            68,518.31            68,518.31      68,518.31
水费                      904.86               904.86               904.86               904.86               904.86               904.86         904.86
材料费                   3,000.00             3,000.00             3,000.00             3,000.00             3,000.00             3,000.00       3,000.00
职工薪酬                 8,200.16             8,200.16             8,200.16             8,200.16             8,200.16             8,200.16       8,200.16
折旧费                  13,269.60            13,269.60            13,269.60            13,269.60            13,269.60            13,269.60      13,269.60
修理费                   2,080.00             2,080.00             2,080.00             3,080.00             2,080.00             2,080.00       2,080.00
其它费用                 2,937.42             2,937.42             2,937.42             2,937.42             2,937.42             2,937.42       2,937.42


       中联资产评估集团有限公司                                                                                                     第 135 页
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主营业务成本合计       98,910.36            98,910.36            98,910.36            99,910.36            98,910.36            98,910.36      98,910.36

     （三）其他业务收入预测

        其他业务收入主要为公司发电附产品粉煤灰销售收入和应收往来
 单位的水、电收入。其中粉煤灰销售收入主要依据预测年度发电量和灰
 电比来测算粉煤灰量，同时按照粉煤灰不含税的销售单价来预测；水、
 电收入按照历史年度情况来预测。

        （四）营业税金及附加估算

        销售税金及附加预测：城市维护建设税按应交流转税（主要是增值
 税）的7%计算缴纳；教育费附加按应交流转税（主要是增值税）的3%
 计算缴纳；地方教育费附加按应交流转税的2%计算缴纳。以上述税率
 与计税基础相乘得出各预测期销售税金及附加数额。估算结果见净现金
 流量预测表。

        （五）期间费用估算

        期间费用主要是财务费用。
        在评估基准日，评估对象经会计师审计的资产负债表披露，账面付
 息债务余额合计39,778.00万元，其中短期借款29,778.00万元、应付债券
 10,000.00万元。根据被评估企业还款计划，应付债券于2015年8月需还
 本付息。财务费用按还款进度及贷款利率测算每期财务费用。
        鉴于企业的货币资金或其银行存款等在生产经营过程中频繁变化
 或变化较大，本报告的财务费用不考虑其存款产生的利息收入，也不考
 虑付息债务之外的其他不确定性收支损益，估算结果见净现金流量预测
 表。

        （六）追加资本估算


     中联资产评估集团有限公司                                                                                                      第 136 页
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        追加资本系指企业在不改变当前经营业务条件下，为保持持续经营
所需增加的营运资金和超过一年期的长期资本性投入。如产能扩大所需
的资本性投资(购置固定资产或其他长期资产)；持续经营所必须的资产
更新以及经营规模变化所需的新增营运资金等。即本报告所定义的追加
资本为：
        追加资本=扩大性资本支出+资产更新投资+营运资金增加额
        1、扩大性资支出估算
        在本次评估中，预测期扩大性资本支出系汉新发电公司对发电机组
技改支出。
        目前汉新发电公司脱硫脱硝工程、汽轮机通流改造工程等重大技改
工程基本完成，预测年度2*33万千瓦发电机组基本上处于较稳定的工作
运行状态。预测年度的技改支出主要考虑以下两方面，一是针对基准日
在建工程的具体工程项目，考虑到后续的工程支出，二是依据以后年度
技术改造项目计划表，得到预测年度支出。2014.6-12至2018年的扩大性
资本性支出如下表：
项目名称                       2014 年 6-12 月                 2015 年                     2016 年               2017 年             2018 年
扩大性资本性支出合计                2,783.97                   3,129.00                   3,100.00               120.00              1,800.00
技改支出                            2,783.97                   3,129.00                   3,100.00               120.00              1,800.00



                        汉川电厂2015年度技术改造项目计划表
项目单位：湖北汉新发电有限公司
序号                                                        项目名称                                                                当年计划
合计                                                                                                                                    3129
  一       环境保护项目                                                                                                                 2220
  1        #3、4 炉底设置干排渣                                                                                                         1300
 1.1       干渣机                                                                                                                       1100
 1.2       省煤器输灰仓泵系统                                                                                                            140
 1.3       省煤器配套空压机系统                                                                                                           60
  2        #4 炉低温省煤器                                                                                                               600


      中联资产评估集团有限公司                                                                                                     第 137 页
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  3          老厂输煤沿线粉尘综合治理                                                                                                      320
  二         安全、可靠性项目
  4          老厂 FGD-DCS 升级改造                                                                                                         170
  5          9PAB、15PAB 煤仓间加装料位装置及程控程序完善                                                                                   90
  6          #3、4 机 B 真空泵换型                                                                                                          60
  7          输煤 3P、1PAB、4P、7PAB 加装软启动器控制                                                                                       48
  8          #3 机开式泵电机、前置泵、真空泵电机换型                                                                                        48
  9          #4 炉电梯改造                                                                                                                  48
  10         输煤配电设备完善化改造                                                                                                         45
  11         #3、#4 炉给粉机变频器加低电压穿越装置                                                                                          41
  12         增加一台磨煤机钢球转运装置                                                                                                     35
  13         #3、4 炉空气预热器热端加装蒸汽吹灰器                                                                                           35
  三         零星购置                                                                                                                      100



                  汉川电厂2016-2018年度技术改造项目滚动计划申报表
   序号                                                  项目名称                                                            计划投资
       一            2016 年项目
                     #3-4 机组及公用项目                                                                                          3100
        1            #3、4 炉捞渣机改成干排渣机                                                                                   1300
       1.1           干渣机
       1.2           省煤器输灰仓泵系统
       1.3           省煤器配套空压机系统
       1.4           低温省煤器
        2            #4 空预器改造                                                                                                1800
       二            2017 年项目                                                                                                   120
                     #3-4 机组及公用项目
        1            #4 机组 TSI 系统改造                                                                                          120
       三            2018 年项目                                                                                                    1800
                     #3-4 机组及公用项目
        1            #3 空预器改造                                                                                                1800

        2、资产更新投资估算
        按照收益预测的前提和基础，在维持预测期资产规模和资产状况的
前提下进行预测。
项目名称                  2014 年 6-12 月               2015 年             2016 年           2017 年         2018 年         2019         2020 年


      中联资产评估集团有限公司                                                                                                       第 138 页
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资产更新支出合计                  0                 1200.00              1200.00                0              0                       28,000.00
更新支出                          0                 1200.00              1200.00                0              0                       28,000.00
                                                                                                                           2026
项目名称                     2021 年                 2022 年             2023 年           2024 年         2025 年                      2027 年
                                                                                                                             年
资产更新支出合计                28,000.00             6,000.00                  0.00         300.00             0.00        0.00       -3,842.34
更新支出                        28,000.00             6,000.00                  0.00         300.00             0.00        0.00       -3,842.34

      3、营运资金增加额估算
      营运资金追加额系指企业在不改变当前主营业务条件下，为保持企
业持续经营能力所需的新增营运资金，如正常经营所需保持的现金、产
品存货购置、代客户垫付购货款（应收账款）等所需的基本资金以及应
付的款项等。营运资金的追加是指随着企业经营活动的变化，获取他人
的商业信用而占用的现金，正常经营所需保持的现金、存货等；同时，
在经济活动中，提供商业信用，相应可以减少现金的即时支付。通常其
他应收账款和其他应付账款核算的内容绝大多为与主业无关或暂时性
的往来，需具体甄别视其与所估算经营业务的相关性个别确定。因此估
算营运资金的增加原则上只需考虑正常经营所需保持的现金、应收款
项、存货和应付款项等主要因素。本报告所定义的营运资金增加额为：
      营运资金增加额=当期营运资金-上期营运资金
      其中：营运资金=经营性现金+应收款项-应付款项
      经营性现金=年付现成本总额/现金周转率
      年付现成本总额=销售成本总额+期间费用总额-非付现成本总额
      应收款项=营业收入总额/应收账款周转率
      其中，应收款项主要包括应收账款、应收票据、预收账款以及与经
营业务相关的其他应收账款等诸项。
      应付款项=营业成本总额/应付账款周转率
      其中，应付款项主要包括应付账款、应付票据、预付账款以及与经
营业务相关的其他应付账款等诸项。

   中联资产评估集团有限公司                                                                                                       第 139 页
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       根据对企业历史资产与业务经营收入和成本费用的统计分析以及
未来经营期内各年度收入与成本估算的情况，预测得到的未来经营期各
年度的营运资金增加额见企业净现金流预测表。
       本次评估，假设在现有项目完成后，企业进行清算，企业固定资产
仅考虑非房屋建筑物和构筑物按市值变现，假设固定资产重置价值不发
生较大变动，企业固定资产贬值速度与企业折旧速度不存在较大差异，
本次评估以评估基准日固定资产市场价值扣减折旧后确定固定资产回
收价值。

       （七）净现金流量估算结果

       下表为评估对象未来经营期内的主营收入及净现金流量的估算结
果。评估对象的税项主要有增值税、城建税及教育费附加、所得税等。
本次评估，结合历史年度营业税金及附加的构成和变化趋势及其占营业
收入的比率预测未来年度的营业税金及附加。
       本次评估中对未来收益的估算，主要是在评估对象报表揭示的历史
营业收入、成本和财务数据的核实以及对行业的市场调研、分析的基础
上，根据其经营历史、市场未来的发展等综合情况作出的一种专业判断。
估算时不考虑预测期营业外收支、补贴收入以及其它非经常性经营等所
产生的损益。                              企业净现金流估算表
                                                                                                                                     单位：万元

                                                                           预测年度
  项目           2014 年
                                    2015 年             2016 年             2017 年             2018 年             2019 年             2020 年
                 6-12 月
主营业务
               72,667.56         118,574.46          118,574.46          118,574.46          118,574.46          118,574.46          118,574.46
收入
主营业务
               61,075.58          98,134.16           98,704.59           98,153.99           98,485.35           98,910.36           99,910.36
成本
销售税金
                 507.25             928.61              925.69              946.09              946.09              946.09              946.09
及附加
营业费用

   中联资产评估集团有限公司                                                                                                       第 140 页
              湖北能源集团股份有限公司、湖北汉电电力集团有限公司将其所持有的湖北汉新发电有限公司股权转让给国电长源电力股份有限公司资产评估说明




管理费用
财务费用          1,266.32            1,937.40            1,563.35            1,414.46            1,265.57            1,116.68             967.79
资产减值
损失
营业利润          9,818.41           17,574.29           17,380.83           18,059.93           17,877.45           17,601.34           16,750.23
投资收益
营业外收
支净额
补帖收入
利润总额          9,818.41           17,574.29           17,380.83           18,059.93           17,877.45           17,601.34           16,750.23
所得税            2,454.60            4,393.57            4,345.21            4,514.98            4,469.36            4,400.34            4,187.56
净利润            7,363.81           13,180.72           13,035.63           13,544.94           13,408.09           13,201.01           12,562.67
加：折旧          7,684.32           12,910.31           13,048.27           13,184.95           13,190.24           13,269.60           13,269.60
摊销                  1.68               2.89                2.89                2.89                2.89                2.89                2.89
扣税后利
                    949.74            1,453.05            1,172.51            1,060.84             949.17              837.51              725.84
息
减：营运资
                  14,679.83             26.99               -8.60              -23.46                1.04                0.07               16.33
金增加额
资本性支
                  2,783.97            4,329.00            4,300.00             120.00             1,800.00                 -             28,000.00
出
资产更新
净现金流
                  -1,464.24          23,190.98           22,967.89           27,697.08           25,749.35           27,310.94           -1,455.33
量



                                                                                   预测年度
       项目                                                                                                                                2027 年 1－
                          2021 年            2022 年            2023 年            2024 年            2025 年             2026 年
                                                                                                                                                  6月
                        118,574.4          118,574.4          118,574.4          118,574.4          118,574.4
主营业务收入                                                                                                           118,574.46           59,287.23
                               6                  6                 6                   6                 6
主营业务成本            98,910.36          98,910.36          98,910.36          99,910.36          98,910.36           98,910.36           49,455.18
销售税金及附
                           946.09            946.09             946.09             946.09             946.09              946.09                 473.04
加
营业费用
管理费用
财务费用                   818.90            670.01             521.12             372.23             223.34               74.45                   -
资产减值损失
营业利润                17,899.12          18,048.01          18,196.90          17,345.79          18,494.68           18,643.57            9,359.01
投资收益
营业外收支净
额
补帖收入
利润总额                17,899.12          18,048.01          18,196.90          17,345.79          18,494.68           18,643.57            9,359.01


     中联资产评估集团有限公司                                                                                                        第 141 页
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所得税                    4,474.78           4,512.00           4,549.23           4,336.45           4,623.67            4,660.89            2,339.75
净利润                   13,424.34          13,536.01          13,647.68          13,009.34          13,871.01           13,982.68            7,019.26
加：折旧                 13,269.60          13,269.60          13,269.60          13,269.60          13,269.60           13,269.60            6,624.77
摊销                         2.89               2.89               2.89               2.89               2.89                2.89                 2.89
扣税后利息                  614.17            502.50             390.84             279.17             167.50               55.83                  -
减：营运资金增
                            -28.74              -6.20             -6.20              16.33             -28.74           -14,175.27           -14,172.89
加额
资本性支出               28,000.00           6,000.00                 -             300.00                 -                   -              -3,842.34
资产更新                        -                  -                  -                  -                 -
净现金流量                 -660.26          21,317.21          27,317.21          26,244.67          27,339.74           41,486.28           31,662.14




       九、股东权益价值的估算


       （一）折现率的确定

       1、无风险收益率rf，参照国家近五年发行的中长期国债利率的平均
水平，按照十年期以上国债利率平均水平确定无风险收益率rf的近似，
即rf=3. 94%。

                                                            中长期国债利率

         序号                   国债代码                        国债名称                           期限                      实际利率

           1                        100902                     国债 0902                            20                         0.0390
           2                        100903                     国债 0903                            10                         0.0307
           3                        100905                     国债 0905                            30                         0.0406
           4                        100907                     国债 0907                            10                         0.0304
           5                        100911                      国债 0911                           15                         0.0372
           6                        100912                     国债 0912                            10                         0.0311
           7                        100916                     国债 0916                            10                         0.0351
           8                        100920                     国债 0920                            20                         0.0404
           9                        100923                     国债 0923                            10                         0.0347
          10                        100925                     国债 0925                            30                         0.0422
          11                        100927                     国债 0927                            10                         0.0371
          12                        100930                     国债 0930                            50                         0.0435
          13                        101002                     国债 1002                            10                         0.0346
          14                        101003                     国债 1003                            30                         0.0412
          15                        101007                     国债 1007                            10                         0.0339
          16                        101009                     国债 1009                            20                         0.0400

   中联资产评估集团有限公司                                                                                                           第 142 页
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    17                   101012                       国债 1012                            10                         0.0328
    18                   101014                       国债 1014                            50                         0.0407
    19                   101018                       国债 1018                            30                         0.0407
    20                   101019                       国债 1019                            10                         0.0344
    21                   101023                       国债 1023                            30                         0.0400
    22                   101024                       国债 1024                            10                         0.0331
    23                   101026                       国债 1026                            30                         0.0400
    24                   101029                       国债 1029                            20                         0.0386
    25                   101031                       国债 1031                            10                         0.0332
    26                   101034                       国债 1034                            10                         0.0370
    27                   101037                       国债 1037                            50                         0.0445
    28                   101040                       国债 1040                            30                         0.0427
    29                   101041                       国债 1041                            10                         0.0381
    30                   101102                        国债 1102                           10                         0.0398
    31                   101105                        国债 1105                           30                         0.0436
    32                   101108                        国债 1108                           10                         0.0387
    33                   101110                        国债 1110                           20                         0.0419
    34                   101112                        国债 1112                           50                         0.0453
    35                   101115                        国债 1115                           10                         0.0403
    36                   101116                        国债 1116                           30                         0.0455
    37                   101119                        国债 1119                           10                         0.0397
    38                   101123                        国债 1123                           50                         0.0438
    39                   101124                        国债 1124                           10                         0.0360
    40                   101204                       国债 1204                            10                         0.0354
    41                   101206                       国债 1206                            20                         0.0407
    42                   101208                       国债 1208                            50                         0.0430
    43                   101209                       国债 1209                            10                         0.0339
    44                   101212                       国债 1212                            30                         0.0411
    45                   101213                       国债 1213                            30                         0.0416
    46                   101215                       国债 1215                            10                         0.0342
    47                   101218                       国债 1218                            20                         0.0414
    48                   101220                       国债 1220                            50                         0.0440
    49                   101221                       国债 1221                            10                         0.0358
    50                   101305                       国债 1305                            10                         0.0355
    51                   101309                       国债 1309                            20                         0.0403
    52                   101310                       国债 1310                            50                         0.0428
    53                   101311                        国债 1311                           10                         0.0341
    54                   101316                       国债 1316                            20                         0.0437
    55                   101318                       国债 1318                            10                         0.0412
    56                   101319                       国债 1319                            30                         0.0482
    57                   101324                       国债 1324                            50                         0.0538
    58                   101325                       国债 1325                            30                         0.0511

中联资产评估集团有限公司                                                                                                     第 143 页
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                                        平均                                                                                 0.0394


      2、市场期望报酬率rm，一般认为，股票指数的波动能够反映市场
整体的波动情况，指数的长期平均收益率可以反映市场期望的平均报酬
率。通过对上证综合指数自1992年5月21日全面放开股价、实行自由竞
价交易后至2014年5月31日期间的指数平均收益率进行测算，得出市场
期望报酬率的近似，即：rm=10.19%。
      3、e 值，取沪深同类可比上市公司股票，以 2014 年 5 月以前的 100
周的市场价格测算估计，得到可比公司股票的历史市场平均风险系数
βx=0.9031 ， 按 式（ 12） 计 算 得到评 估 对象 预 期市场 平 均风 险 系数
βt=0.9361，并由式（11）得到评估对象预期无财务杠杆风险系数的估计
值 βu=0.5808，最后由式（10）得到评估对象权益资本预期风险系数的
估计值 βe。
      4、权益资本成本re，本次评估考虑到评估对象在公司的融资条件、
资本流动性以及公司的治理结构等方面与可比上市公司的差异性所可
能产生的特性个体风险，设公司特性风险调整系数ε=0.04；最终由式（9）
得到评估对象的权益资本成本re。
      5、适用税率：25%。
      6、由式（7）和式（8）得到各预测年度的债务比率和权益比率，
则通过测算，预测期内各年的折现率分别为：
    项目         2014 年 6-12           2015 年              2016 年             2017 年             2018 年             2019 年          2020 年

债权金额           39,778.00           27,296.50           24,815.00           22,333.50            19,852.00           17,370.50        14,889.00

股权金额          105,489.96          105,489.96          105,489.96           105,489.96          105,489.96          105,489.96 105,489.96

债权比率             0.2738              0.2056              0.1904               0.1747              0.1584              0.1414           0.1237

股权比率             0.7262              0.7944              0.8096               0.8253              0.8416              0.8586           0.8763

无杠杆贝塔           0.5808              0.5808              0.5808               0.5808              0.5808              0.5808           0.5808

权益贝塔             0.7451              0.6935              0.6833               0.6730              0.6628              0.6525           0.6423

特性风险系数         0.0400              0.0400              0.0400               0.0400              0.0400              0.0400           0.0400



   中联资产评估集团有限公司                                                                                                         第 144 页
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股权收益率           0.1260              0.1227              0.1221               0.1215              0.1208              0.1202           0.1195
债务成本(税
后)                  0.0410              0.0450              0.0450               0.0450              0.0450              0.0450           0.0450

所得税率             0.2500              0.2500              0.2500               0.2500              0.2500              0.2500           0.2500

折现率               0.1027              0.1068              0.1074               0.1081              0.1088              0.1096           0.1103



                                                                                                                                     2027 年 1－6
                      2021 年            2022 年            2023 年            2024 年            2025 年            2026 年
      项目                                                                                                                                  月

债权金额             12,407.50           9,926.00           7,444.50           4,963.00           2,481.50                -                     -

股权金额            105,489.96         105,489.96         105,489.96         105,489.96         105,489.96         105,489.96         105,489.96

债权比率               0.1052             0.0860             0.0659             0.0449             0.0230                 -                     -

股权比率               0.8948             0.9140             0.9341             0.9551             0.9770             1.0000             1.0000

无杠杆贝塔             0.5808             0.5808             0.5808             0.5808             0.5808             0.5808             0.5808

权益贝塔               0.6320             0.6218             0.6116             0.6013             0.5911             0.5808             0.5808

特性风险系数           0.0400             0.0400             0.0400             0.0400             0.0400             0.0400             0.0400

股权收益率             0.1189             0.1183             0.1176             0.1170             0.1163             0.1157             0.1157

债务成本(税后)         0.0450             0.0450             0.0450             0.0450             0.0450             0.0450             0.0450

所得税率               0.2500             0.2500             0.2500             0.2500             0.2500             0.2500             0.2500

折现率                 0.1111             0.1120             0.1128             0.1137             0.1147             0.1157             0.1157




         （二）经营性资产价值估算

         将得到的预期净现金流量代入式（3），即可得到评估对象的经营性
资产价值为140,376.13万元。

         （三）溢余或非经营性资产价值估算

         经核实，在评估基准日2014年5月31日，评估对象经会计师审计的
资产负债表披露，有如下一些资产的价值在本次估算的经营性资产中未
予考虑，应属本次评估所估算的经营性资产价值之外的溢余或非经营性
资产。


      中联资产评估集团有限公司                                                                                                      第 145 页
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    1、基准日流动类溢余或非经营性资产的价值C1
    （1）本次评估，经审计的资产负债表披露，其他应收款中 8,384.61
万元，经核查该款项与主业经营无关，为湖北汉电电力集团有限公司武
汉新华能物业服务有限公司、湖北汉川汉电检修有限公司等往来款。经
评估人员核实无误，确认该款项存在。鉴于在现金流估算中未考虑该等
因素，本次评估将其确认为流动类溢余（或非经营性）资产。
    （2）本次评估，经审计的资产负债表披露，应付账款 3,571.53 万
元，经核查该款项与主业经营无关,主要为应付的工程款项。经评估人员
核实无误，确认该款项存在。鉴于在现金流估算中未考虑该等因素，本
次评估将其确认为流动类溢余（或非经营性）负债。
    （3）本次评估，经审计的资产负债表披露，账面应付利息 439.60
万元，经核查该款项与主业经营无关。经评估人员核实无误，确认该款
项存在。鉴于在现金流估算中未考虑该等因素，本次评估将其确认为流
动类溢余（或非经营性）负债。
    （4）本次评估，经审计的资产负债表披露，其他应付款4,784.84万
元，经核查该款项与主业经营无关,主要为应付的工程款、往来款等款项。
经评估人员核实无误，确认该款项存在。鉴于在现金流估算中未考虑该
等因素，本次评估将其确认为流动类溢余（或非经营性）负债。
    即基准日流动类溢余或非经营性资产的价值为：
    C1= 8,384.61-3,571.53 -439.60 -4,784.84 = -411.36 万元。
    2、基准日非流动类溢余或非经营性资产（负债）价值C2
    本次评估，经审计的资产负债表披露，公司在汉新花苑有公寓楼、
别墅楼等合计面积为5527.73平方米用于出租，该房地产评估合计为
5,303.18万元。经评估人员核实无误，该部分资产属非流动类溢余或非
经营性资产。

  中联资产评估集团有限公司                                                                                                     第 146 页
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    即基准日非流动类溢余或非经营性资产的价值为：
    C2=5,303.18（万元）。
    将上述各项代入式（4），得到评估对象评估基准日非经营性或溢余
性资产的价值为:
    C=C1+C2
     = 4,891.82（万元）

    （四）权益资本价值的确定

    1、企业价值
    将所得到的经营性资产的价值P=140,376.13万元，基准日的溢余或
非经营性资产的价值C=4,891.82万元代入式（2），即得到评估对象企业
价值为
    B=P+C
     =140,376.13 +4,891.82
     = 145,267.96（万元）
    2、权益资本价值
    将评估对象的付息债务的价值D=39,778.00万元代入式（1），得到
评估对象的权益资本价值为
    E=B-D
     = 145,267.96- 39,778.00
     = 105,489.96（万元）




  中联资产评估集团有限公司                                                                                                      第 147 页
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                                 第六部分                     评估结论及其分析

      一、评估结论


      我们根据国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则，本

着独立、公正、科学、客观的原则，履行了资产评估法定的和必要的

程序，采用公认的评估方法，对湖北汉新发电有限公司纳入评估范围

的资产实施了实地勘察、市场调查、询证和评估计算，得出如下结

论：

      （一）资产基础法评估结论

      资产账面价值 134,642.89 万元，评估值 135,772.95 万元，评估增值

1,130.06 万元，增值率 0.84 %。

      负债账面价值 56,434.98 万元，评估值 56,434.98 万元，无评估增

减值。

      净资产账面价值 78,207.91 万元，评估值 79,337.97 万元，评估增

值 1,130.06 万元，增值率 1.44 %。

      详见下表:
                                                         资产评估结果汇总表
被评估单位：湖北汉新发电有限公司                     评估基准日：2014 年 5 月 31 日                               金额单位：人民币万元

                                              账面价值                 评估价值                    增减值                      增值率％
    项                     目
                                                    B                        C                      D=C-B                   E=D/B×100%
1   流动资产                                  29,961.34                29,961.34                         -                            -
2   非流动资产                               104,681.55               105,811.61                   1,130.06                         1.08
3   其中：长期股权投资                               -                        -                          -

    中联资产评估集团有限公司                                                                                                     第 148 页
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4           投资性房地产                              -                        -                          -
5           固定资产                          100,896.43               101,406.97                    510.54                          0.51
6           在建工程                            3,707.03                 1,705.80                  -2,001.23                       -53.98
7           无形资产                              27.42                  2,648.18                   2,620.76                     9,557.84
8          其中：土地使用权                           -                  2,620.76                   2,620.76
9           其他非流动资产                            -                        -                          -
10           资产总计                         134,642.89               135,772.95                   1,130.06                         0.84
11   流动负债                                  46,434.98                46,434.98                         -                            -
12   非流动负债                                10,000.00                10,000.00                         -                            -
13           负债总计                          56,434.98                56,434.98                         -                            -
14   净 资 产（所有者权益）                    78,207.91                79,337.97                   1,130.06                         1.44


       （二）收益法评估结论

       经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估

程序，采用现金流折现方法（DCF）对企业股东全部权益价值进行评

估。汉新发电公司在评估基准日 2014 年 5 月 31 日的净资产账面值为

78,207.91 万元，评估后的股东全部权益资本价值（净资产价值）为

105,489.96 万元，评估增值 27,282.05 万元，增值率 34.88%。

       二、评估结果的差异分析


       （一）评估结果差异分析

       本次评估采用收益法得出的股东全部权益价值为 105,489.96 万元，

比 资 产 基 础 法 测 算 得 出 的 股 东 全 部 权 益 价 值 79,337.97 万 元 ， 高

26,139.77 万元，高 32.95%。两种评估方法差异的原因主要是：
       （1）资产基础法评估是以资产的成本重置为价值标准，反映的是
资产投入（购建成本）所耗费的社会必要劳动，这种购建成本通常将随
着国民经济的变化而变化；

     中联资产评估集团有限公司                                                                                                     第 149 页
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          （2）收益法评估是以资产的预期收益为价值标准，反映的是资产
的经营能力（获利能力）的大小，这种获利能力通常将受到宏观经济、
政府控制以及资产的有效使用等多种条件的影响。
          综上所述，从而造成两种评估方法产生差异。

          （二）评估结果的选取
          本次评估目的为股权收购，通过对汉新发电公司整体资产及负债
进行评估，以核实企业在评估基准日时的所有者权益的公允价值，为
企业股权转让行为提供价值参考依据。收益法是对企业整体资产预期
获利能力的量化与现值化，强调的是企业的整体预期盈利能力，作为
投资者更关注的应是被评估单位未来的获得能力。从客观价值来看，
收益法的评估结果更能反映被评估单位的真实价值，综上，本次评估
选择收益法评估结果作为被投资企业的整体价值的最终结果。由此得
到汉新发电公司股东全部权益在基准日时点的价值为 105,489.96 万元。


          三、特别事项说明


          （一）产权瑕疵事项

          1、纳入评估范围的房屋建筑物有 20 项未办理房屋产权证，企业已

出具了相关证明，其面积以企业申报为准。
                               未办理房屋所有权证房产一览表
                                                                                                                                  账面价值（元）
     序                                                               结
                             建筑物名称                                     建成年月     计量单位         面积               账面原
号                                                               构                                                                         账面净值
                                                                                                                            值

 1                           主厂房本体                       框架/5 层     1997/01          m3        428654         221,749,118.11     127,806,662.25

2          引风机室+一、二次风机起吊支架中的两套              框架/1 层     1996/04          m3          20036         8,769,499.19       2,514,391.19

3          送风机室+一、二次风机起吊支架中的两套              框架/1 层     1996/04          m3          19248         9,343,545.61       2,709,628.41

4                         除尘器建筑                          框架/2 层     1996/04          m3          24034         10,261,883.01      2,975,945.79

5                         输煤配电室                            砖混        1996/04          m2            726          197,673.32          57,325.35

6                          推煤机库                           砖混/1 层     1989/11          m2            969          584,893.60         169,618.74



     中联资产评估集团有限公司                                                                                                          第 150 页
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 7                    转运站 (6、7、8）                       砖混/2 层     1989/11          m3             4099          2,058,238.74        596,888.87

 8             2#干煤棚+二期干煤棚工程（改）                    网架        1996/06          m2             9600         20,165,679.52       6,566,777.21

 9                    2#斗轮机尾部小室                          砖混        1997/04          m3              706          312,882.54          90,736.09

 10                         空压机室                            框架        1996/10          m2              680          1,991,777.77        577,615.49

 11                        制氢站(扩建)                         砖混        1996/04          m2              101          273,748.17          78,474.81

 12                  网控楼(网络保护室）                        砖混        1996/06          m3             2277          1,406,812.22        407,975.89

 13       化学水检修楼（化水检修间+改建门厅 56 平）             框架        1996/04          m3             2149          915,603.40          265,525.10

 14     灰水回收泵房及雨水泵房+二期灰水回收泵房改造           单层厂房      1996/04          m3             3113          2,926,692.80        856,058.22

 15                        气化风机室                           砖混        1996/04          m3              200          332,446.98          96,409.33

 16                  斗轮机配电室及喷淋房                       砖混        1996/10          m3              240          118,630.04          34,403.01

 17                         灰渣泵房                            框架        1996/10          m3             8290          3,887,178.85       1,127,282.11

 18                        循环水泵房                           框架        1995/08          m3             31610        39,904,355.01       11,572,262.67

 19                   生产用房及建筑物                          砖混        1995/06          m2             2100          643,390.02          186,583.40

 20           武警营房(新增）+武警岗哨执勤设施                  砖混        1991/06          m2             1200          1,166,145.29        347,404.41

                      合                  计                                                             558,479.00      350,076,144.34     165,961,393.07



           湖北汉新发电有限公司已承诺，上述资产使用正常，产权为湖北

汉新发电有限公司所有，如果上述资产出现产权问题，与承做本次资产

评估的机构无关。对于该部分资产，其面积是企业根据现场测量情况进

行申报的，对企业申报面积，评估人员进行了抽查核实后以企业申报面

积进行评估，如未来企业办理相关产权证书时其面积与申报面积不符，

评估结果应根据产权证书载明的面积进行调整。

        2、纳入评估范围的 13 台车，车辆行驶证证载权利人为外单位（见

附表），其原因为：部分车辆，在购车时为方便工作，以业务往来单位

名义上了牌照。明细如下：
                              车辆证载权利人与实际产权人不符的车辆统计表
                                                                                                  购置日
序号     车辆牌号                 车辆名称及型号                          生产厂家                            证载车主         账面原值          账面净值
                                                                                                    期

                                                                                                              武汉新华

 1      鄂 A-F3956    柯斯达 SCJ6700RZB54L 大型普通客车         四川一汽丰田汽车有限公司          2002-08     能电业有         241,962.58        7,258.88

                                                                                                               限公司

                                                                                                              武汉新华

 2      鄂 A-8J833         太湖 XQ6103YH 大型普通客车               无锡太湖客车制造厂            2006-07     能电业有         359,691.41        10,790.74

                                                                                                               限公司

 3      鄂 A-8J713         太湖 XQ6103YH 大型普通客车               无锡太湖客车制造厂            2006-06     武汉新华         359,691.41        10,790.74


       中联资产评估集团有限公司                                                                                                           第 151 页
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                                                                                                            限公司

                                                                                                           武汉新华

4     鄂 A-8J809       太湖 XQ6103YH 大型普通客车                 无锡太湖客车制造厂          2006-06      能电业有        359,691.41          10,790.74

                                                                                                            限公司

                                                                                                           武汉新华

5     鄂 A-Z1631            丰田 TV7250V3S 轿车                  一汽丰田汽车有限公司         2007-04      能电业有        282,565.86           8,476.98

                                                                                                            限公司

                                                                                                           武汉新华

6     鄂 A-Z1851       海狮 JTFX23P876 中型普通客车              四川丰田汽车有限公司         2007-04      能电业有        501,276.09          15,038.28

                                                                                                            限公司

                                                                                                           国电长源

      鄂 A.N3A53                                                                                           汉川第一
7                        东风日产 EQ7250AC 小轿车                东风日产汽车有限公司         2010-07
                                                                                                           发电有限

                                                                                                             公司

                                                                                                           国电长源

                                                                                                           汉川第一
8     鄂 A-N2A12         东风日产 EQ7250AC 小轿车                东风日产汽车有限公司         2010-07
                                                                                                           发电有限

                                                                                                             公司

                                                                                                           国电长源

                                                                                                           汉川第一
9     鄂 A-N2A33         东风日产 EQ7250AC 小轿车                东风日产汽车有限公司         2010-07                     731，400.00          327319.58
                                                                                                           发电有限

                                                                                                             公司

                                                                                                           国电长源

                                                                                                           汉川第一
10    鄂 A-N2A76         东风日产 EQ7250AC 小轿车                东风日产汽车有限公司         2010-07
                                                                                                           发电有限

                                                                                                             公司

                                                                                                           武汉新华

      鄂 A-8J431       太湖 XQ6103YH 大型普通客车                 无锡太湖客车制造厂          2006/07      能电业有        327,198.90          172,883.67
11
                                                                                                            限公司

                                                                                                           武汉新华

      鄂 A-8J681       太湖 XQ6103YH 大型普通客车                 无锡太湖客车制造厂          2006/07      能电业有        327,198.90          172,883.67
12
                                                                                                            限公司

                                                                                                           武汉新华

      鄂 A-8J673       太湖 XQ6103YH 大型普通客车                 无锡太湖客车制造厂          2006/07      能电业有        327,198.90          172,883.67
13
                                                                                                            限公司




       车辆使用人、证载权利人已承诺产权为湖北汉新发电有限公司所

有，如果上述资产出现产权问题，与承做本次资产评估的机构无关。由

于产权过户手续费用较少，本次评估未考虑产权过户费用。


     中联资产评估集团有限公司                                                                                                      第 152 页
           湖北能源集团股份有限公司、湖北汉电电力集团有限公司将其所持有的湖北汉新发电有限公司股权转让给国电长源电力股份有限公司资产评估说明




       另外，车辆明细表中管理用车该项为2001年香港中联电力财务有限

公司以车辆设备入股湖北汉新发电有限公司时投入资产，但之后香港中

联电力财务有限公司撤股时将该资产带走，公司财务一直未下账，其资

产实际为“无实物”状态。评估人员已取得相关产权说明，如果上述资

产出现产权问题，与承做本次资产评估的机构无关。

       （二）未决事项、法律纠纷等不确定因素

       本报告未发现未决事项、法律纠纷等不确定因素。

       （三）重大期后事项

       无重大期后事项。

       （四）其他需要说明的事项

       1、抵押担保事项

       截止 2014 年 5 月 31 日汉新发电公司银行借款抵押担保情况如下表

所示：
序号     放款银行或机构名称                      发生日期                 到期日                  账面价值                         备注
 1        工商银行汉川支行                     2013/10/17              2014/10/16              36,000,000.00              质押应收电费权
 2        工商银行汉川支行                       2014/2/6                2015/2/5              36,000,000.00              质押应收电费权
 3        工商银行汉川支行                      2014/5/26               2015/5/26              50,000,000.00              质押应收电费权


       2、本次评估土地出让金按《湖北省城镇国有土地使用权出让和转

让实施办法》中规定的不低于标定地价的 40%计算，与实际缴纳的土地

出让金会有差异，届时按土地管理部门核定标准调整。




     中联资产评估集团有限公司                                                                                                     第 153 页
              企业关于进行资产评估有关事项的说明

    一、委托方、产权持有者及被评估单位概况

    本次资产评估的委托方为国电长源电力股份有限公司、湖北能源
集团股份有限公司、湖北汉电电力集团有限公司，被评估单位为湖北
汉新发电有限公司。
   （一）委托方（一）概况
    公司名称：国电长源电力股份有限公司
    公司地址：湖北省武汉市洪山区徐东大街 113 号国电大厦
    法定代表人：张玉新
    注册资本：55414.204 万元整
    企业类型：股份有限公司（上市）
    营业执照注册号：420000000008002
    经营范围：电力、热力及设备生产机其有关技术的开发、技术服
务和培训；新能源开发利用；对煤矿、房地产、化工原料及化学制品
（不含化学危险品）、水泥、铝及相关有色金属等项目的投资和管理；
煤炭批发经营；批零兼营机电设备、黑色金属、铜及铜材、铝及铝
材、汽车（不含九坐及其以下品牌乘用车）及配件、五金交电、日用百
货、纺织品；塑料制品、建筑材料的生产、销售；货物运输保险、机
动车辆保险、家庭财产保险、企业财产保险代理（有效期至 2017 年 5
月 8 日）。
    （二）委托方（二）概况
    公司名称：湖北能源集团股份有限公司
    公司地址：武汉市武昌区徐东大街 96 号
    法定代表人：肖宏江
     注册资本:人民币贰拾陆亿柒仟肆佰叁拾柒万肆仟捌佰叁拾玖圆整
     公司类型：股份有限公司
     营业执照注册号：420000000022957
     经营范围：能源投资、开发与管理；国家政策允许范围内的其他
经营业务（法律、行政法规或国务院决定需许可经营的除外）。
     历史沿革： 2010 年 11 月，经中国证券监督管理委员会证监许可
[2010］1414 号文批准，公司以截至 2009 年 7 月 31 日的全部资产与负债
与湖北省人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称“湖北省国资
委”）、 中国长江电力股份有限公司（以下简称“长江电力”）和中国国电
集团公司（以下简称“国电集团”）持有的湖北能源集团股份有限公司（原
名湖北能源集团股份有限公司，以下简称“能源集团”）合计 100%的股份
进行资产置换；置入资产交易价格超出置出资产交易价格的差额部分由
公司向湖北省国资委、长江电力、国电集团发行 178,241.2018 万股股份
购买，每股面值 1 元，每股发行价格人民币 5.77 元，公司总股本变更为
206,779.9713 万股。2012 年 9 月，经中国证券监督管理委员会证监许可
[2012]496 号文批准，公司向泰达宏利基金管理有限公司、北京长电创
新投资管理有限公司、兴业全球基金管理有限公司和中国长城资产管理
公司 4 家特定投资者非公开发行 60,657.5126 万股股份，每股面值 1 元，
每股发行价格人民币 5.20 元，公司总股本变更为 267,437.4839 万股。
     （三）委托方（三）概况
     名   称：湖北汉电电力集团有限公司
     住   所：汉川新河镇
     法定代表人：夏建忠
     注册资本：7000 万元整
     类   型：有限责任公司
      营业执照注册号：420984210014621
      经营范围：电力开发、电力技术咨询服务，粉煤灰综合利用，燃
料、煤炭购销，自营货物运输、铁路工程维护、大小修及技术改造，
燃料运行、燃料工程维护、大小修及技术改造、特种塑料及环保制品
销售、服务；农副产品的收购和销售；码头的开发投资；国内劳务派
遣（非本企业）。（涉及到国家法律、法规需审批的经营项目，凭有效
许可证方可经营）
      湖北汉电电力集团有限公司于 1996 年 10 月 25 日经汉川市工商行
政管理局批准成立。
      其股权结构如下：
出资方名称    应出资金额（万元）   应出资比例   实际出资额   实际出资比例
    余金春               874           12.49%        874          12.49%
    洪庆辉               167           2.39%         167           2.39%
    冯啟新               151           2.15%         151           2.15%
    陈又洲               513           7.32%         513           7.32%
    罗则红               297           4.25%         297           4.25%
    叶全胜               255           3.65%         255           3.65%
    夏建忠               303           4.33%         303           4.33%
     张胜                490           7.00%         490           7.00%
    罗青春               516           7.38%         516           7.38%
    廖俊华               257           3.67%         257           3.67%
     卢军                250           3.56%         250           3.56%
     邓军                278           3.97%         278           3.97%
    张国华               312           4.45%         312           4.45%
    廖建华               207           2.95%         207           2.95%
    夏又生               173           2.47%         173           2.47%
    熬开玲               960           13.72%        960          13.72%
    邬守洪               997           14.25%        997          14.25%
     合计               7000          100.00%        7000         100.00%

    （四）被评估单位概况
      公司名称：湖北汉新发电有限公司（以下简称“汉新发电公司”）
      类     型：有限责任公司
      住     所：湖北省汉川市新河镇电厂路
    法定代表人：赵虎
    注册资本：63660 万元整
    营业执照注册号：420000400000486
    1、公司简介
    湖北汉新发电有限公司（以下简称“本公司”） 经湖北省对外经济
贸易委员会以鄂外经贸资〔1996〕178 号文批复同意成立，由湖北省电
力公司、湖北省电力开发公司、国家开发投资公司、国电长源电力股份
有限公司、香港中联电力财务公司五家股东于 1997 年共同投资兴办的
中外合资性质的有限公司。
    公司目前股本结构如下：

              股东名称             出资额(人民币元)      出资比例

      国电长源电力股份有限公司      350,130,000.00         55%

      湖北汉电电力集团有限公司      190,980,000.00         30%

       湖北省能源集团有限公司        95,490,000.00         15%

                合计                636,600,000.00        100%

    2008 年 4 月公司经湖北工商行政管理局办理变更登记，于 2008 年
9 月 4 日取得换发后的企业法人营业执照。公司经变更后注册资本为
63,660.00 万元。
    2、经营范围
    汉新发电公司属电力行业，建设经营 2×30 万千瓦燃煤发电机组的
汉川电厂二期工程，生产和销售电力；开发和经营电力生产过程中与
电力相关的副产品（如煤灰）。
    3、资产、财务及经营状况
    截止评估基准日 2014 年 5 月 31 日，公司资产总额为 134,642.89 万
元，负债总额 56,434.98 万元，净资产额为 78,207.91 万元，实现营业
收入 46,120.39 万元。
         公司近 3 年及基准日资产、财务状况如下表：

                                   公司资产、负债及财务状况                                 单位：人民币万元

           2011 年 12 月 31 日   2012 年 12 月 31          2013 年 12 月 31 日            2014 年 5 月 31 日
  项目
                                          日

总资产              167,213.40            159,469.39                    142,323.81                     46,120.39

负债                130,843.52            112,848.13                       72,658.36                   56,434.98

净资产               36,369.88             46,621.26                       69,665.45                   46,120.39

               2011 年度            2012 年度                  2013 年度                    2014 年 1-5 月

主营业务
                 122,880.24           122,901.20                       124,566.26                    46,120.39
收入

利润总额            -8,918.66             10,251.38                      23,044.20                   11,184.51

净利润              -8,918.66             10,251.38                      23,044.20                    8,542.46
           中瑞岳华会计师        中瑞岳华会计师        众环海华会计师事务所（特殊      大信会计师事务所（特殊
审计机构   事务所                事务所                普通合伙）                      普通合伙）


         4、公司主要发电资产概况
         湖北汉新发电有限公司二期目前总装机容量 66 万千瓦。安装了 2
台由上海锅炉厂生产的亚临界中间再热控制循环汽包锅炉，2 台上海汽
轮机厂生产的亚临界、单轴、双缸、双排汽、凝汽式汽轮机和上海电
机厂生产的 QFSN-300-2 汽轮发电机。分别于 1997 年 1 月和 1998 年
1 月投入生产。
         5、公司执行的主要会计政策
         （1）会计期间
         公司会计年度为公历年度，即每年 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
         （2）记账本位币
         公司以人民币为记账本位币。
         （3）现金及现金等价物的确定标准
         公司在编制现金流量表时所确定的现金，是指公司库存现金以及可
以随时用于支付的存款。
    公司在编制现金流量表时所确定的现金等价物，是指公司持有的期
限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
    （4）应收款项
    公司应收款项主要包括应收账款和其他应收款。
    A、坏账准备的确认标准
    公司在资产负债表日对应收款项的账面价值进行检查，有客观证据
表明其发生了减值的，应当根据其账面价值与预计未来现金流量现值之
间差额确认减值损失。凡因债务人破产，依照法律清偿程序清偿后仍无
法收回；或因债务人死亡，既无遗产可供清偿，又无义务承担人，确实
无法收回；或因债务人逾期未能履行偿债义务，经法定程序审核批准，
该等应收款项列为坏账损失。
    B、坏账准备的计提方法
    ①单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项坏账准备的确认
标准、计提方法
    在资产负债表日，公司对应收售电款、售热款、单项金额超过 1000
万元的非售电售热应收款项及有证据表明其可回收性有别于其他应收
款项的应收款项确认为单项金额重大的应收款项。
    对单项金额重大的应收款项单独进行减值测试，单独测试未发生减
值的应收款项，包括在具有类似信用风险特征的应收款项组合中进行减
值测试。单项测试已确认减值损失的应收款项，不再包括在具有类似信
用风险特征的应收款项组合中进行减值测试。
    ②按信用风险组合计提坏账准备的应收款项的确定依据、坏账准备
计提方法
    采用账龄分析法计提坏账准备的组合计提方法：
  账    龄                 应收账款计提比例（%）   其他应收款计提比例（%）

  1 年以内 （含 1 年）        0                    0
  1至2年     （含 2 年）      3                    3
  2至3年     （含 3 年）      5                    5
  3至4年     （含 4 年）      20                   20
  4至5年     （含 5 年）      40                   40
  5至6年     （含 6 年）      70                   70
  6 年以上                    100                  100

       ③单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项
       公司对于单项金额虽不重大，但与对方存在争议或涉及诉讼、仲裁
的应收款项；已有明显迹象表明债务人很可能无法履行还款义务的应收
款项等，单独进行减值测试，有客观证据表明其发生了减值的，根据其
未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提坏账准
备。
       C、坏账准备的转回
       如有客观证据表明该应收款项价值已恢复，且客观上与确认该损失
后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。但是，
该转回后的账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该应收款项在
转回日的摊余成本。
       （5）存货
       A、存货的分类
       存货主要是原材料，包括燃料和周转材料等。
       B、存货取得和发出的计价方法
       存货在取得时按实际成本计价，存货成本包括采购成本、加工成本
和其他成本。存货领用和发出时，采取月末一次加权平均法计价。
       C、存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
       资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量，并按单个存
货项目计提存货跌价准备，但对于数量繁多、单价较低的存货，按照存
货类别计提存货跌价准备。
    存货可变现净值的确定依据：①产成品可变现净值为估计售价减去
估计的销售费用和相关税费后金额；②为生产而持有的材料等，当用其
生产的产成品的可变现净值高于成本时按照成本计量；当材料价格下降
表明产成品的可变现净值低于成本时，可变现净值为估计售价减去至完
工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额确
定。③持有待售的材料等，可变现净值为市场售价。
    D、存货的盘存制度
    存货盘存制度为永续盘存制。
    E、低值易耗品和包装物的摊销方法
    低值易耗品于领用时采用一次摊销法摊销。包装物于领用时采用一
次摊销法摊销。
    （6）固定资产
    A、固定资产确认条件
    固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使
用寿命超过一个会计年度的有形资产。同时满足以下条件时予以确认：
    ①与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
    ②该固定资产的成本能够可靠地计量。
    B、固定资产分类和折旧方法
    公司固定资产主要分为：房屋建筑物、机器设备、运输设备、其他
设备等；折旧方法从达到预定可使用状态的次月起采用年限平均法在使
用寿命内计提折旧。根据各类固定资产的性质和使用情况，确定固定资
产的使用寿命和预计净残值。并在年度终了，对固定资产的使用寿命、
预计净残值和折旧方法进行复核，如与原先估计数存在差异的，进行相
应调整。
       资产类别    预计使用寿命（年）   预计净残值率(%)   年折旧率(%)

房屋建筑物              15-45                 3           6.47-2.16

机器设备                12-30                 3           8.08-3.23

运输设备                 6-12                 3           16.17-8.08

其他设备                 5-18                0-3           20-5.39

      C、固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法
      资产负债表日，公司对固定资产检查是否存在可能发生减值的迹
象，当存在减值迹象时应进行减值测试确认其可收回金额，按账面价值
与可收回金额孰低计提减值准备，减值损失一经计提，在以后会计期间
不再转回。
      固定资产可收回金额根据资产公允价值减去处置费用后净额与资
产预计未来现金流量的现值两者孰高确定。固定资产的公允价值减去处
置费用后净额，如存在公平交易中的销售协议价格，则按照销售协议价
格减去可直接归属该资产处置费用的金额确定；或不存在公平交易销售
协议但存在资产活跃市场或同行业类似资产交易价格，按照市场价格减
去处置费用后的金额确定。
      D、融资租入固定资产的认定依据、计价方法
      融资租入固定资产的认定依据：实质上转移了与资产所有权有关的
全部风险和报酬的租赁。具体认定依据为符合下列一项或数项条件的：
①在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人；②承租人有购买
租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁
资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人会行使这种
选择权；③即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的
大部分；④承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租
赁开始日租赁资产公允价值；⑤租赁资产性质特殊，如不作较大改造只
有承租人才能使用。
      融资租入固定资产的计价方法：融资租入固定资产初始计价为租赁
期开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值较低者作为入账价
值；
    融资租入固定资产后续计价采用与自有固定资产相一致的折旧政
策计提折旧及减值准备。
    E、其他说明
    与固定资产有关的后续支出，如果与该固定有关的经济利益很可能
流入且其成本能可靠地计量，则计入固定资产成本，并终止确认被替换
部分的账面价值。除此以外的其他后续支出，在发生时计入当期损益。
    （7）在建工程
    A、在建工程的类别
    公司在建工程分为自营方式建造和出包方式建造两种。
    B、在建工程结转固定资产的标准和时点
    公司在建工程在工程完工达到预定可使用状态时，结转固定资产。
预定可使用状态的判断标准，应符合下列情况之一：
    ①固定资产的实体建造（包括安装）工作已经全部完成或实质上已
经全部完成；
    ②已经试生产或试运行，并且其结果表明资产能够正常运行或能够
稳定地生产出合格产品，或者试运行结果表明其能够正常运转或营业；
    ③该项建造的固定资产上的支出金额很少或者几乎不再发生；
    ④所购建的固定资产已经达到设计或合同要求，或与设计或合同要
求基本相符。
    C、在建工程减值测试方法、减值准备计提方法
    资产负债表日，公司对在建工程检查是否存在可能发生减值的迹
象，当存在减值迹象时应进行减值测试确认其可收回金额，按账面价值
与可收回金额孰低计提减值准备，减值损失一经计提，在以后会计期间
不再转回。
    在建工程可收回金额根据资产公允价值减去处置费用后的净额与
资产预计未来现金流量的现值两者孰高确定。
    （8）借款费用
    A、借款费用资本化的确认原则
    公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建
或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生
时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。符合资本化条件的资产，
是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或
者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
    B、资本化金额计算方法
    资本化期间：指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期
间。借款费用暂停资本化的期间不包括在内。
    暂停资本化期间：在购建或生产过程中发生非正常中断、且中断时
间连续超过 3 个月的，应当暂停借款费用的资本化期间。
    资本化金额计算：①借入专门借款，按照专门借款当期实际发生的
利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行
暂时性投资取得的投资收益后的金额确定；②占用一般借款按照累计资
产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款
的资本化率计算确定，资本化率为一般借款的加权平均利率；③借款存
在折价或溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或溢
价金额，调整每期利息金额。
    实际利率法是根据借款实际利率计算其摊余折价或溢价或利息费
用的方法。其中实际利率是借款在预期存续期间的未来现金流量，折现
为该借款当前账面价值所使用的利率。
    （9）无形资产
    A、无形资产的计价方法
    公司无形资产按照成本进行初始计量。购入的无形资产，按实际支
付的价款和相关支出作为实际成本。投资者投入的无形资产，按投资合
同或协议约定的价值确定实际成本，但合同或协议约定价值不公允的，
按公允价值确定实际成本。自行开发的无形资产，其成本为达到预定用
途前所发生的支出总额。
    公司无形资产后续计量，分别为①使用寿命有限无形资产采用直线
法摊销，并在年度终了，对无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，
如与原先估计数存在差异的，进行相应的调整。②使用寿命不确定的无
形资产不摊销，但在年度终了，对使用寿命进行复核，当有确凿证据表
明其使用寿命是有限的，则估计其使用寿命，按直线法进行摊销。
    B、使用寿命有限的无形资产使用寿命估计
    使用寿命有限的无形资产采用直线法按预计使用年限、合同规定的
受益年限和法律规定的有效年限三者中最短者分期摊销，按其受益对象
分别计入相关资产成本和当期损益。并在年度终了，对无形资产的使用
寿命和摊销方法进行复核，如与原先估计数存在差异的，进行相应的调
整。
    C、使用寿命不确定的判断依据
    公司将无法预见该资产为公司带来经济利益期限，或使用期限不确
定等无形资产确定为使用寿命不确定的无形资产。
    使用寿命不确定的判断依据：①来源于合同性权利或其他法定权
利，但合同规定或法律规定无明确使用年限；②综合同行业情况或相关
专家论证等，仍无法判断无形资产为公司带来经济利益的期限。
    每年年末，对使用寿命不确定无形资产使用寿命进行复核，主要采
取自下而上的方式，由无形资产使用相关部门进行基础复核，评价使用
寿命不确定判断依据是否存在变化等。
    D、无形资产的减值测试方法及减值准备计提方法
    资产负债表日，公司对无形资产检查是否存在可能发生减值的迹
象，当存在减值迹象时应进行减值测试确认其可收回金额，按账面价值
与可收回金额孰低计提减值准备，减值损失一经计提，在以后会计期间
不再转回。
    无形资产减值测试方法：对存在减值迹象的无形资产应当测试其可
收回金额。
    无形资产可收回金额根据资产公允价值减去处置费用后净额与资
产预计未来现金流量的现值两者孰高确定。
    （10）收入
    A、商品销售收入
    公司销售的商品在同时满足下列条件时，按从购货方已收或应收的
合同或协议价款的金额确认销售商品收入：①已将商品所有权上的主要
风险和报酬转移给购货方；②既没有保留通常与所有权相联系的继续管
理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；③收入的金额能够可靠地
计量；④相关的经济利益很可能流入企业；⑤相关的已发生或将发生的
成本能够可靠地计量。
    合同或协议价款的收取采用递延方式，实质上具有融资性质的，按
照应收的合同或协议价款的公允价值确定销售商品收入金额。
    公司按每月最后时点所生产的当月产品的产量及相应产品的价格
来确认电力产品销售收入。
    B、提供劳务收入
    在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，采用完工百
分比法确认提供劳务收入。公司根据已完工作的测量确定提供劳务交易
的完工进度（完工百分比）。
    在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列情
况处理：①已经发生的劳务成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的
劳务成本金额确认提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本。②已经
发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当
期损益，不确认提供劳务收入。
    C、使用费收入
    根据有关合同或协议，按权责发生制确认收入。
    D、利息收入
    按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确定。
    （11）政府补助
    A、政府补助类型
    政府补助主要包括与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补
助两种类型。
    B、政府补助会计处理
    与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产使用寿命
内平均分配，计入当期损益；按照名义金额计量的政府补助，直接计入
当期损益。与收益相关的政府补助，分别下列情况处理：①用于补偿企
业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用
的期间，计入当期损益；②用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，
直接计入当期损益。
    （12）递延所得税资产和递延所得税负债
    公司递延所得税资产和递延所得税负债的确认：
    A、根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额（未作为
资产和负债确认的项目按照税法规定可以确定其计税基础的，确定该计
税基础为其差额），按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率
计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。
    B、递延所得税资产的确认以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差
异的应纳税所得额为限。资产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可
能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的，确认以前会
计期间未确认的递延所得税资产。如未来期间很可能无法获得足够的应
纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的，则减记递延所得税资产的账面
价值。
    C、对与子公司及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认递
延所得税负债，除非本公司能够控制暂时性差异转回的时间且该暂时性
差异在可预见的未来很可能不会转回。对与子公司及联营企业投资相关
的可抵扣暂时性差异，当该暂时性差异在可预见的未来很可能转回且未
来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，确认递延
所得税资产。
    （13）主要会计政策变更、会计估计变更的说明
    A、主要会计政策变更说明
    公司报告期内无需要披露的会计政策变更事项。
    B、主要会计估计变更说明
    公司报告期内无需要披露的会计估计变更事项。

   （14）前期会计差错更正

   公司报告期内无重大前期差错更正事项。

    （五）委托方与被评估单位之间的关系
    委托方国电长源电力股份有限公司、湖北汉电电力集团有限公司
为被评估单位汉新发电公司的股东，委托方湖北能源集团股份有限公
司为汉新发电公司的股东之一湖北能源集团股份有限公司母公司（持有

其 100%股权）、湖北能源集团股份有限公司、湖北汉电电力集团有限

公司将其所持有的湖北汉新发电有限公司股权转让给国电长源电力股
份有限公司。

    二、关于经济行为的说明

    根据中国国电集团公司国电集资函【2014】223 号《关于同意长源

电力收购湖北汉新发电有限公司 15%股权的批复》，中国国电集团同意

国电长源电力股份有限公司收购湖北能源集团股份有限公司持有的湖

北汉新发电有限公司 15%股权，并同意其以同等条件收购湖北汉电电

力集团有限公司持有的湖北汉新发电有限公司 30%股权。

    根据省国资委《关于湖北能源集团股份有限公司协议转让汉新发电

公司 15%股权的批复》文件（鄂国资产权【2014】165 号），省国资委

同意湖北能源集团股份有限公司将其所持有的湖北汉新发电公司 15%

的股权协议转让给湖北汉新发电公司的控股股东—国电长源电力股份

有限公司。
    本次资产评估的目的是反映湖北汉新发电有限公司股东全部权益
的市场价值，为湖北能源集团股份有限公司、湖北汉电电力集团有限
公司将其所持有的湖北汉新发电有限公司股权转让给国电长源电力股
份有限公司提供价值参考意见。

    三、关于评估对象与评估范围的说明

    评估对象是汉新发电公司的股东全部权益。评估范围为汉新发电
公司在基准日的全部资产及相关负债，账面资产总额 134,642.89 万元、
负债 56,434.98 万元、净资产       78,207.91 万元。具体包括流动资产
29,961.34 万元；非流动资产 104,681.55 万元；流动负债 46,434.98 万
元；非流动负债 10,000.00 万元。
    上述资产与负债数据摘自经大信会计师事务所（特殊普通合伙）审
计的资产负债表，评估是在企业经过审计后的基础上进行的。
    委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围
一致。

    （一）委估主要资产情况
    本次评估范围中的主要资产为房屋建筑物、机器设备及土地使用
权。
    实物资产发电设备安装在在汉川市新河镇电厂路汉新电厂厂区
内。目前总装机容量 66 万千瓦。主要机器设备包括锅炉、发电机、主
变压器、除尘设备等。2 台锅炉是由上海锅炉厂生产的 1025T/H 亚临界
控制循环锅炉；汽轮机为 N300-16.7/537/537，由上海汽轮机厂生产；2
台汽轮发电机是由上海电机厂生产的 QFSN-300-2 汽轮发电机。两台机
组分别于 1997 年 1 月和 1998 年 1 月投入生产。
    公司目前主要资产为两台 330MW 汽轮机组及其配套的房屋建筑
物、附属设施、及土地使用权。厂区内房屋均未办理房产证；厂区用
地共计 5 宗，以划拨方式取得，位于汉川市新河镇，均办理了土地使用
权证，总面积 149,367.46 平方米，无抵押情况。位于武汉市东湖路 180
号房产办理了房产证和土地使用权证，房屋面积共计 5527.73 平方米，
1996 年 6 月购置，占用土地面积 3,799.99 平方米，土地以出让方式取
得。

    （二）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
    企业申报的 5 宗土地使用权，全部工业划拨性质，均已在账面反
映。证载权利人为湖北汉新电厂有限公司，截止评估基准日上述土地
使用权无他项权利；湖北汉新发电有限公司无账面未记录的无形资
产。

          （三）企业申报的表外资产的类型、数量

      企业申报评估的资产全部为企业账面记录的资产，无表外资产。

          四、关于评估基准日的说明

          本项目资产评估的基准日是 2014 年 5 月 31 日。
          此基准日是委托方综合考虑被评估单位的资产规模、工作量大
小、预计所需时间、合规性等因素的基础上确定的。

          五、可能影响评估工作的重大事项的说明

          （一）瑕疵事项

          1、纳入评估范围的房屋建筑物有 20 项未办理房屋产权证，企业已

出具了相关证明，其面积以企业申报为准。
                                          未办理房屋所有权证房产一览表
     序                                                       结                                             账面价值（元）
                            建筑物名称                             建成年月   计量单位     面积
号                                                       构                                            账面原值       账面净值

 1                          主厂房本体                框架/5 层    1996/06      m3       428654   221,749,118.11    127,806,662.25

2          引风机室+一、二次风机起吊支架中的两套      框架/1 层    1996/04      m3        20036    8,769,499.19      2,514,391.19

3          送风机室+一、二次风机起吊支架中的两套      框架/1 层    1996/04      m3        19248    9,343,545.61      2,709,628.41

4                        除尘器建筑                   框架/2 层    1996/04      m3        24034   10,261,883.01      2,975,945.79

5                        输煤配电室                     砖混       1996/04      m2         726     197,673.32         57,325.35

6                         推煤机库                    砖混/1 层    1989/11      m2         969     584,893.60        169,618.74

7                    转运站 (6、7、8）                砖混/2 层    1989/11      m3         4099    2,058,238.74      596,888.87

8              2#干煤棚+二期干煤棚工程（改）            网架       1996/06      m2         9600   20,165,679.52      6,566,777.21

9                     2#斗轮机尾部小室                  砖混       1997/04      m3         706     312,882.54         90,736.09

10                        空压机室                      框架       1996/10      m2         680     1,991,777.77      577,615.49

11                      制氢站(扩建)                    砖混       1996/04      m2         101     273,748.17         78,474.81

12                  网控楼(网络保护室）                 砖混       1996/06      m3         2277    1,406,812.22      407,975.89

13        化学水检修楼（化水检修间+改建门厅 56 平）     框架       1996/04      m3         2149    915,603.40        265,525.10
       14      灰水回收泵房及雨水泵房+二期灰水回收泵房改造       单层厂房    1996/04      m3        3113         2,926,692.80     856,058.22

       15                        气化风机室                        砖混      1996/04      m3         200         332,446.98        96,409.33

       16                 斗轮机配电室及喷淋房                     砖混      1996/10      m3         240          118,630.04       34,403.01

       17                         灰渣泵房                         框架      1996/10      m3        8290         3,887,178.85     1,127,282.11

       18                        循环水泵房                        框架      1995/08      m3        31610       39,904,355.01    11,572,262.67

       19                   生产用房及建筑物                       砖混      1995/06      m2        2100         643,390.02       186,583.40

       20           武警营房(新增）+武警岗哨执勤设施               砖混      1991/06      m2        1200         1,166,145.29     347,404.41

                            合                计                                                  558,479.00    350,076,144.34   165,961,393.07



                汉新发电公司已承诺，上述资产使用正常，产权为湖北汉新发电有

       限公司所有，如果上述资产出现产权问题，与承做本次资产评估的机构

       无关。对于该部分资产，其面积是企业根据现场测量情况进行申报的，

       对企业申报面积，评估人员进行了抽查核实后以企业申报面积进行评

       估，如未来企业办理相关产权证书时其面积与申报面积不符，评估结果

       应根据产权证书载明的面积进行调整。

               2、纳入评估范围的 13 台车，车辆行驶证证载权利人为外单位（见

       附表），其原因为：部分车辆，在购车时为方便工作，以业务往来单位

       名义上了牌照。明细如下：
                                      车辆证载权利人与实际产权人不符的车辆统计表
序号           车辆牌号          车辆名称及型号              生产厂家             购置日期        证载车主          账面原值          账面净值

                                 柯     斯         达
                                                        四川一汽丰田汽车有                     武汉新华能电业
 1          鄂 A-F3956           SCJ6700RZB54L                                  2002-08                             241,962.58
                                                        限公司                                 有限公司                                     7,258.88
                                 大型普通客车

                                 太湖 XQ6103YH                                                 武汉新华能电业
 2          鄂 A-8J833                                  无锡太湖客车制造厂      2006-07                             359,691.41
                                 大型普通客车                                                  有限公司                                   10,790.74

                                 太湖 XQ6103YH                                                 武汉新华能电业
 3          鄂 A-8J713                                  无锡太湖客车制造厂      2006-06                             359,691.41
                                 大型普通客车                                                  有限公司                                   10,790.74

                                 太湖 XQ6103YH                                                 武汉新华能电业
 4          鄂 A-8J809                                  无锡太湖客车制造厂      2006-06                             359,691.41
                                 大型普通客车                                                  有限公司                                   10,790.74

                                 丰                田
                                                        一汽丰田汽车有限公                     武汉新华能电业
 5          鄂 A-Z1631           TV7250V3S         轿                           2007-04                             282,565.86
                                                        司                                     有限公司                                     8,476.98
                                 车

                                 海                狮
                                                        四川丰田汽车有限公                     武汉新华能电业
 6          鄂 A-Z1851           JTFX23P876 中                                  2007-04                             501,276.09
                                                        司                                     有限公司                                   15,038.28
                                 型普通客车
                     东   风   日   产
      鄂 A.N3A53                         东风日产汽车有限公                国电长源汉川第
7                    EQ7250AC 小轿                              2010-07
                                         司                                一发电有限公司
                     车

                     东   风   日   产
                                         东风日产汽车有限公                国电长源汉川第
8     鄂 A-N2A12     EQ7250AC 小轿                              2010-07
                                         司                                一发电有限公司
                     车

                     东   风   日   产
                                         东风日产汽车有限公                国电长源汉川第
9     鄂 A-N2A33     EQ7250AC 小轿                              2010-07                     731，400.00      327319.58
                                         司                                一发电有限公司
                     车

                     东   风   日   产
                                         东风日产汽车有限公                国电长源汉川第
10    鄂 A-N2A76     EQ7250AC 小轿                              2010-07
                                         司                                一发电有限公司
                     车

                     太湖 XQ6103YH                                         武汉新华能电业
      鄂 A-8J431                         无锡太湖客车制造厂     2006/07
11                   大型普通客车                                          有限公司          327,198.90      172,883.67

                     太湖 XQ6103YH                                         武汉新华能电业
                                         无锡太湖客车制造厂     2006/07
12    鄂 A-8J681     大型普通客车                                          有限公司          327,198.90      172,883.67

                     太湖 XQ6103YH                                         武汉新华能电业
      鄂 A-8J673                         无锡太湖客车制造厂     2006/07
13                   大型普通客车                                          有限公司          327,198.90      172,883.67


            车辆使用人、证载权利人已承诺产权为湖北汉新发电有限公司所

     有，如果上述资产出现产权问题，与承做本次资产评估的机构无关。由

     于产权过户手续费用较少，本次评估未考虑产权过户费用。

            另外，车辆明细表中管理用车该项为2001年香港中联电力财务有限

     公司以车辆设备入股湖北汉新发电有限公司时投入资产，但之后香港中

     联电力财务有限公司撤股时将该资产带走，公司财务一直未下账，其资

     产实际为“无实物”状态。评估人员已取得相关产权说明，如果上述资

     产出现产权问题，与承做本次资产评估的机构无关。

            2、抵押担保事项

            截止 2014 年 5 月 31 日汉新发电公司银行借款抵押担保情况如下表

     所示：
     序号     放款银行或机构名称              发生日期         到期日         账面价值                备注
      1       工商银行汉川支行            2013/10/17          2014/10/16    36,000,000.00      质押应收电费权
      2       工商银行汉川支行                2014/2/6         2015/2/5     36,000,000.00      质押应收电费权
 3       工商银行汉川支行   2014/5/26   2015/5/26   50,000,000.00   质押应收电费权


     六、资产负债清查情况、未来经营和收益状况预测的说明

     （一）资产负债清查情况说明
     1、列入本次清查范围的资产，是公司的全部资产和相关负债，账
面资产总额 134,642.89 万元、负债 56,434.98 万元、净资产 78,207.91
万元。具体包括流动资产 29,961.34 万元；非流动资产 104,681.55 万
元；流动负债 46,434.98 万元；非流动负债 10,000.00 万元。
     2、实物资产分布地点及特点
     纳入评估范围内的实物资产账面值 104,603.46 万元，占评估范围
内总资产的 77.69 %。主要为房屋建筑物、机器设备等。这些资产具有
以下特点：

     1、实物资产主要为 2 台由上海锅炉厂生产的亚临界中间再热控制

循环汽包锅炉，2 台上海汽轮机厂生产的亚临界、单轴、双缸、双排

汽、凝汽式汽轮机和上海电机厂生产的 QFSN-300-2 汽轮发电机，分布

在汉川市新河镇电厂路汉新电厂厂区内。
     2、清查盘点时间：清查基准日为 2014 年 5 月 31 日，清查盘点时
间自 2014 年 7 月 1 日至 2014 年 7 月 14 日。
     3、实施方案：此项工作由财务部牵头，相关各部门参与。具体由
财务部门、设备管理部和办公室共同负责固定资产、在建工程的清查
盘点。
     清查盘点工作本着实事求是的原则，统一核对账、卡、物，力求
做到准确、真实、完整。
     （1）流动资产的清查：运用实地盘点，与抽样盘点相结合，通过
点数和抽取样本计算等方法，确定其实有数量。
   （2）固定资产的清查，是通过实物数量盘点和质量检验方法相结
合，采取各种技术方法，检验资产的质量情况。按照具体要求做到了
实事求是的评价。
   4、清查结论
   通过以上资产清查核实程序，对部分报废资产在评估申报表备注
中作出了记录。
   （二）未来经营和收益状况预测说明

   电力行业是国民经济基础产业，随着国民经济的快速发展，中国

的电力工业亦发展迅速。2014 年以来，随宏观经济形势好转，发电量

及行业盈利能力均有所回升；2010 年开始，伴随着工业的复苏，我国

电力需求平稳增长，企业亦能从中获益；但是，煤炭价格、水电的快

速发展等因素依然会对企业未来的利润产生较大影响。未来公司将加

快煤电一体化进程，增强企业竞争力，对内增强节约意识、减少不必

要的成本浪费，特别是在发电成本已经上升的情况下，在以后年度的

经营中在电煤的采购、运输以及保管方面合理计划，以求降低成本，

提高效益。

   七、资料清单

   委托方和被评估单位已向评估机构提供了以下资料：
   1、经济行为文件；
   2、委托方和被评估企业法人营业执照；
   3、企业近三年及基准日审计报告；
   4、资产权属证明文件（土地使用证、房屋所有权证、车辆行驶证
等）；
5、资产评估申报表；
6、与本次评估有关的其他资料及专项说明。