陕西煤业化工集团有限责任公司拟向
湖北省煤炭投资开发有限公司增资项目
资 产 评 估 报 告
中联评报字[2015]第 211 号
中联资产评估集团有限公司
二〇一五年三月十六日
陕西煤业化工集团有限责任公司拟向湖北省煤炭投资开发有限公司增资项目资产评估报告
目 录
注册资产评估师声明 ...........................................................................1
摘 要 .................................................................................................2
资 产 评 估 报 告.....................................................................................9
一、委托方、被评估单位和其他评估报告使用者 ........................9
二、评估目的 ..................................................................................13
三、评估对象和评估范围 ..............................................................14
四、价值类型及其定义 ..................................................................17
五、评估基准日 ..............................................................................17
六、评估依据 ..................................................................................17
七、评估方法 ..................................................................................21
八、评估程序实施过程和情况 ......................................................33
九、评估假设 ..................................................................................34
十、评估结论 ..................................................................................35
十一、特别事项说明 ......................................................................36
十二、评估报告使用限制说明 ......................................................42
十三、评估报告日 ..........................................................................43
备查文件目录 .....................................................................................45
中联资产评估集团有限公司
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产
评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收
集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担
相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由被评估单位申报并经其签
章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告
是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；
与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏
见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调
查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关
注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已
经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产
权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假
设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明
的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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陕 西 煤 业 化 工集 团 有 限 责 任 公 司 拟 向
湖北省煤炭投资开发有限公司增资项目
资产评估报告
中联评报字[2015]第 211 号
摘 要
中联资产评估集团有限公司接受陕西煤业化工集团有限责任公司
和湖北能源集团股份有限公司的共同委托，就陕西煤业化工集团有限责
任公司拟向湖北省煤炭投资开发有限公司增资之经济行为，对所涉及的
湖北省煤炭投资开发有限公司股东全部权益在评估基准日的市场价值
进行了评估。
评估对象为湖北省煤炭投资开发有限公司股东全部权益，评估范围
是湖北省煤炭投资开发有限公司的全部资产及相关负债，包括流动资产
和非流动资产等资产及相应负债。
评估基准日为 2014 年 7 月 31 日。
本次评估的价值类型为市场价值。
本次评估以持续使用和公开市场为前提，结合委估对象的实际情
况，综合考虑各种影响因素，采用资产基础法对湖北省煤炭投资开发有
限公司进行整体评估。
经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程
序，得出以下评估结论：
湖北省煤炭投资开发有限公司净资产账面价值 13,026.93 万元，评
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估值 16,025.47 万元，评估增值 2,998.54 万元，增值率 23.02%。
特别事项说明：
一、产权瑕疵事项
1、纳入本次评估范围的鄂A.00148梅赛德斯奔驰S600汽车证载权利
人为湖北省能源集团有限公司，截止评估基准日湖北省能源集团有限公
司与湖北省煤炭投资开发有限公司均已出具产权声明，承诺该资产产权
归湖北省煤炭投资开发有限公司所有。
2、2014年2月，中国长江航运（集团）总公司将其持有的湖北省煤
炭投资开发有限公司长期股权投资单位---中平能化集团湖北平鄂煤炭
港埠有限公司5.40%股权转让给武汉博昊投资有限公司。因中国长江航
运（集团）总公司目前涉及诉讼事项，资产处于诉讼保全阶段，截止评
估基准日尚未办理股权变更及工商变更登记手续。
3、长期股权投资单位---湖北枝城煤炭物流储备有限公司位于湖北
省宜都市枝城镇。房屋建（构）筑物均分布于宜都港区石鼓作业区（原
枝城港）内，所占用的土地为宜都港区石鼓作业区（原枝城港）提供并
无偿使用。截止评估基准日，该土地上的房屋建（构）筑物均处于闲置
状态且未办理房屋所有权证，企业已出具了产权声明，承诺上述资产产
权归其所有。对于该部分资产，其面积是企业根据现场测量情况进行申
报的，对企业申报面积，评估人员进行了抽查核实后以企业申报面积进
行评估，如未来企业办理相关产权证书时其面积与申报面积不符，评估
结果应根据产权证书载明的面积进行调整。
4、截止评估基准日，长期股权投资单位---潞城市郑铁潞宝快速集
运有限公司申报评估的房屋建筑物均未办理房屋所有权证，企业已出具
了产权声明，承诺上述资产产权归其所有。对于该部分资产，其面积是
企业根据现场测量情况进行申报的，对企业申报面积，评估人员进行了
抽查核实后以企业申报面积进行评估，如未来企业办理相关产权证书时
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其面积与申报面积不符，评估结果应根据产权证书载明的面积进行调
整。
5、截止评估基准日，长期股权投资单位---中平能化集团湖北平鄂
煤炭港埠有限公司申报评估的房屋建筑物中有6项未办理房屋所有权
证，企业已出具了产权声明，承诺上述资产产权归其所有。对于该部分
资产，其面积是企业根据现场测量情况进行申报的，对企业申报面积，
评估人员进行了抽查核实后以企业申报面积进行评估，如未来企业办理
相关产权证书时其面积与申报面积不符，评估结果应根据产权证书载明
的面积进行调整。
6、长期股权投资单位---中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司
申报评估的范围内2宗土地使用权均为企业改制用地，保留划拨五年，
使用期限至2012年12月25日。其中：宗地一位于汉阳区江堤乡，土地权
证编号“武国用（2008）第232号”，土地面积6,044.73平方米，该宗地内
设定铁路道口的铁路通行权；宗地二位于汉阳区合作新村91号，土地权
证编号“武国用（2008）第525号”，土地面积234,758.27平方米，该宗地
压占规划道路面积23603.35平方米，国家建设需要时应服从规划要求，
该部分土地尚未进行规划征收，实际仍为产权单位使用，本次评估范围
内土地面积包含占用规划道路面积。
上述2宗地均为企业改制用地，按正常程序，在保留划拨到期后应
及时补办土地出让手续，因企业土地使用权管理人员更换等原因，在划
拨土地使用权到期时未及时办理土地产权变更手续， 2010年企业名称
进行了变更，由“湖北平鄂煤炭港埠有限公司”变更为“中平能化集团湖
北平鄂煤炭港埠有限公司”，目前企业正在积极办理名称变更及协调土
地变性相关产权手续。经评估人员在国土部门调查了解，该部分土地使
用权需尽快补办出让手续，现阶段按扔划拨用地对待，本次评估未考虑
保留划拨期限对评估结论的影响。
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二、未决事项、法律纠纷等不确定因素
本报告发现如下未决事项：
2011 年 12 月，长期股权投资单位---湖北枝城煤炭物流储备有限公
司与山西榆次国新能源煤炭有限公司签订了《煤炭买卖合同》及《补充
协议》，约定由山西榆次国新能源煤炭有限公司向湖北枝城煤炭物流储
备有限公司以火车货运方式供应湿煤。2012 年 3 月，山西榆次国新能源
煤炭有限公司供应的湿煤经武汉市计量测试检定（研究）所检定，未能
达到合同约定的煤炭发热量，湖北枝城煤炭物流储备有限公司要求山西
榆次国新能源煤炭有限公司对此作出赔付，就以上买卖合同纠纷案，晋
中仲裁委员会山西省晋中市中级人民法院先后出出具了【（2013）晋仲
裁字第 23 号】裁决书、【（2014）晋中中法仲终字第 2 号】民事裁定书，
裁定山西榆次国新能源煤炭有限公司返还湖北枝城煤炭物流储备有限
公司煤炭预付款 2,114,987.50 元及其利息，湖北枝城煤炭物流储备有限
公司已在“其他应收款”科目反映该笔煤炭预付款及其利息共计
2,520,109.22 元。2014 年 3 月，湖北枝城煤炭物流储备有限公司申请续
冻山西榆次国新能源煤炭有限公司在招商银行太原分行的 1,494,353.78
元存款。截至评估基准日，该案件尚在法院裁决执行中。本次评估未考
虑该事项对评估结论的影响。
三、重大期后事项
期后事项是指评估基准日之后出具评估报告之前发生的重大事项。
本报告存在如下重大期后事项：
评估基准日 2014 年 7 月 31 日后，中国人民银行决定，自 2014 年
11 月 22 日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率；自 2015 年 3
月 1 日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。评估中没有考虑该
类事项对评估结论的影响。
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四、其他需要说明的事项
1、湖北省煤炭投资开发有限公司办公场所位于武汉市东湖新技术
开发区吴家湾联合国际大厦，其中：17 层为企业购买自用，21、22 层
为企业租赁使用。
2、湖北省煤炭投资开发有限公司申报的评估范围内的库存商品全
部为煤炭，其大部分均分布在企业各港口堆场或货场，因其产品数量多，
体积大，无法实施盘点、称重等程序。本次评估人员通过实地查看库存
商品从购入时的化验、计量、入库到财务入账等流程，抽查了相关计量
及核算资料，查看了相关采购合同和出入库单、过磅单等，并取得了企
业存储煤最多的港口-江苏江阴港港口集团股份有限公司大港分公司出
具的大港货物存栈报表等，核实本次委估的库存商品账面数量与实际数
量相符。本次评估的库存商品是基于账面库存数量正确，合法前提下得
出的评估结果。
3、长期股权投资单位---中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司
申报的评估范围内的库存商品全部为煤炭，其大部分均分布在企业港区
堆场或货场，因其产品数量多，体积大，无法实施盘点、称重等程序。
本次评估人员仅通过实地查看库存商品从购入时的化验、计量、入库到
财务入账等流程，抽查了相关计量及核算资料，并查看了相关采购合同
和出入库单、过磅单等，核实本次委估的库存商品账面数量与实际数量
相符。本次评估的库存商品是基于企业账面库存数量正确，合法前提下
得出的评估结果。
4、长期股权投资单位---湖北枝城煤炭物流储备有限公司存在如下
需特别说明的事项：
（1）湖北枝城煤炭物流储备有限公司营业执照注册住所为宜都市
枝城镇大同路 1 号，该地点实际为股东宜昌港务集团有限责任公司所有，
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湖北枝城煤炭物流储备有限公司仅用于办理营业执照时暂用；
（2）湖北枝城煤炭物流储备有限公司固定资产房屋建（构）筑物
及机器设备所占用的土地为宜都港区石鼓作业区（原枝城港）提供并无
偿使用，且房屋建筑物-货场办公室未办理房屋所有权证，房屋建（构）
筑物-货场办公室及机器设备-配煤线截止 2012 年 9 月，项目均已竣工并
能够投入使用，但由于储备基地项目处于自 2013 年 5 月处于停滞中止
阶段，连带影响该房产及设备处于闲置状态未做工程决算审核，公司内
部分机器设备移交控股股东湖北省煤炭投资开发有限公司，企业已出具
相关书面承诺，承诺产权归湖北枝城煤炭物流储备有限公司所有。经核
实，截止评估报告出具日，该项目尚未开工，本次评估未考虑该事项对
评估结论的影响。
5、湖北省煤炭投资开发有限公司以及纳入本次评估范围的 5 家长
期股权投资单位中，湖北省煤炭投资开发有限公司及 4 家长期股权投资
---中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司、湖北枝城煤炭物流储备有
限公司、湖北荆州煤炭港务有限公司、潞城市郑铁潞宝快速集运有限责
任公司均为增值税一般纳税人，纳入评估范围的设备类资产评估值均为
不含税价；长期股权投资---武汉新港煤炭储备物流投资有限公司非增值
税一般纳税人，纳入评估范围的设备类资产评估值均为含税价。
6、截止评估基准日，长期股权投资单位---武汉新港煤炭储备物流
投资有限公司拟建的武汉新港林四房港区龙口煤炭码头工程项目尚处
于项目建议书审批阶段，未取得土地使用证。经核实，截止评估报告出
具日，该项目尚未开工，本次评估未考虑该事项对评估结论的影响。
7、截止评估基准日，长期股权投资单位---湖北荆州煤炭港务有限
公司拟建的荆州煤炭储配基地一期工程项目处于前期审查阶段，尚未取
得土地使用证。国家发改委已批准立项并开展前期工作；湖北省国土资
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源厅已原则同意用地预审；湖北省经济和信息化委员会、湖北省人民政
府法制办公室、湖北省水利厅、湖北省财政厅、湖北省交通运输厅、湖
北省环境保护厅、武汉铁路局等相关部门对其“关于荆州江陵煤炭储配
工程建设规划”均进行了批复。经核实，截止评估报告出具日，该项目
尚未开工，本次评估未考虑该事项对评估结论的影响。
根据国有资产评估管理的相关规定，资产评估报告须经备案后使
用，经备案后的评估结果使用有效期一年，自评估基准日 2014 年 7 月
31 日起，至 2015 年 7 月 30 日止。超过一年，需重新进行评估。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和
合理理解评估结论，应当阅读资产评估报告全文。
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陕西煤业化工集团有限责任公司拟向
湖北省煤炭投资开发有限公司增资项目
资产评估报告
中联评报字[2015]第 211 号
陕西煤业化工集团有限责任公司：
湖北能源集团股份有限公司：
中联资产评估集团有限公司接受贵公司的共同委托，根据有关法律
法规和资产评估准则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，就陕西
煤业化工集团有限责任公司拟向湖北省煤炭投资开发有限公司增资之
经济行为，对所涉及的湖北省煤炭投资开发有限公司股东全部权益在评
估基准日 2014 年 7 月 31 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况
报告如下：
一、委托方、被评估单位和其他评估报告使用者
本次资产评估的委托方为陕西煤业化工集团有限责任公司和湖北
能源集团股份有限公司，被评估单位为湖北省煤炭投资开发有限公司。
（一）委托方一概况
公司名称： 陕西煤业化工集团有限责任公司
公司地址：西安高新区锦业路 1 号都市之门
法定代表人：杨照乾
注册资本：壹佰亿圆
经济性质：一人有限责任公司(国有独资)
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营业执照注册号：610000100335084
经营范围：煤炭开采、销售、加工和综合利用；煤化工产品、化学
肥料和精细化工产品的研发、生产及销售；电力生产与供应；煤炭铁路
运输(限自营铁路)；机械加工；煤矿专用设备、仪器及配件制造与修理；
煤炭、化工、煤机的科研设计；煤田地质勘探；咨询服务；煤及伴生矿
物深加工；矿山工程及工业和民用建筑；机电设备安装；矿井(建筑)工
程设计；工程监理；建材销售；气体产品的制造和销售；火工、公路运
输；物资仓储；高科技产业；农林业；自营代理各类商品及技术的进出
口，但国家限定公司经营或禁止进出口的商品及技术除外。(其中煤炭
开采、电力生产与供应、煤田地质勘探、气体产品制造、公路运输项目
由集团公司所属企业凭许可证在有效期内经营)(上述经营范围中，国家
法律、行政法规或国务院规定必须报经批准的，凭许可证并在有效期内
经营)。
（二）委托方二概况
公司名称： 湖北能源集团股份有限公司
公司地址：湖北省武汉市武昌区徐东大街 96 号
法定代表人：肖宏江
注册资本：人民币贰拾陆亿柒仟肆佰叁拾柒万肆仟捌佰叁拾玖圆整
经济性质：股份有限公司
营业执照注册号：420000000022957
经营范围：能源投资、开发与管理；国家政策允许范围内的其他经
营业务（法律、行政法规或国务院决定需许可经营的除外）。
湖北能源集团股份有限公司是主营能源投资、开发与管理的省属最
大的能源企业，主要股东为湖北省国资委、中国长江电力股份有限公司、
中国国电集团公司等。作为湖北省能源安全保障、能源投融资、推进新
能源和能源新技术发展平台，公司着力打造水电、火电、核电、新能源、
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天然气、煤炭和金融等业务板块，初步建成鄂西水电和鄂东火电两大电
力能源基地，并积极构建煤炭和天然气供应保障网络。湖北能源集团股
份有限公司同时还投资参股长源电力、长江证券、湖北银行、长江财险
等多家企业。
湖北能源集团股份有限公司自 2005 年开始实施资产重组、战略引
资、改制上市“三步走”战略，整合相关能源资产，打造省属能源的投
资与运营主体；引入长江电力战略投资，完成国电集团增资，优化资本
结构，提升发展实力；推进改制上市，2010 年实现整体上市（股票代码：
000883），成为我国能源业务品种最全的整体上市公司。目前湖北能源
集团股份有限公司总股本为 5,348,749,678 股，控股股东和实际控制人是
湖北省国资委。
（三）被评估单位概况
公司名称：湖北省煤炭投资开发有限公司
公司地址：武汉市东湖新技术开发区吴家湾联合国际大厦 17 层
法定代表人：贾曙光
注册资本：23300 万元整
公司类型： 有限责任公司（法人独资）
营业执照注册号：420000000019215
1、公司简介
湖北省煤炭投资开发有限公司（以下简称“湖北煤投公司”）成立
于 2005 年 6 月，是湖北省政府为建立全省煤炭供应长效机制、保障湖
北社会经济发展对煤炭的需要，按照“政府引导，企业参与“市场运作
化”模式，由湖北省国有资产监督管理委员会控股成立的有限责任公司。
公司设立时注册资本金 1.03 亿元，湖北省国有资产监督管理委员会持股
78.64%；湖北省能源集团有限公司持股 19.42%；湖北汉电电力集团有
限公司持股 1.94%。
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2010 年 11 月，根据湖北省人民政府国有资产监督管理委员会文件
《省国资委关于湖北省能源集团有限公司收购湖北省煤炭投资开发有
限公司股权的批复》（鄂国资发展[2010]389 号），湖北省能源集团有限
公司收购了湖北省国有资产监督管理委员会和湖北汉电电力集团有限
公司持有的湖北煤投公司 78.64%和 1.94%的股权，股权收购后，湖北煤
投公司成为湖北省能源集团有限公司的全资子公司。
2010 年 12 月，根据湖北煤投公司股东会决议和修改后的章程的规
定，公司增加注册资本 8,000.00 万元，全部由股东湖北省能源集团有限
公司认缴，变更后注册资本为 18,300.00 万元。
2013 年 9 月，根据湖北煤投公司股东会决议和修改后的章程的规
定，公司增加注册资本 5,000.00 万元，全部由股东湖北省能源集团有限
公司认缴，变更后注册资本为 23,300.00 万元。
公司目前设立七个部门：办公室、财务部、党群部、计划发展部、
营销一部、营销二部和营销三部，其中办公室下设太原办事处和西安办
事处。公司目前有正式员工 103 名。
截至评估基准日，湖北省煤炭投资开发有限公司实收资本为贰亿叁
仟叁佰万元人民币，股东名称、出资额和出资比例如下：
股东名称、出资额和出资比例
序号 股东名称 出资额（元人民币） 出资比例%
1 湖北省能源集团有限公司 233,000,000.00 100%
合 计 233,000,000.00 100%
2、经营范围
一般经营项目：对煤炭、运输业投资、经营（含进出口贸易）；煤
炭批发；销售矿产品（不含国家限制经营的矿产品）、金属材料；普通
货物仓储服务；新能源的投资、研究开发与利用，节能、环保技术的研
究开发与利用。
3、资产、财务及经营状况
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截止评估基准日 2014 年 7 月 31 日，公司资产总额为 97,774.79 万
元，负债总额 84,747.86 万元，净资产额为 13,026.93 万元，2014 年 1-7
月累计实现净利润-5,558.01 万元。公司近 3 年资产、财务状况如下表：
公司资产、负债及财务状况
单位：人民币万元
项目 2011 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日
总资产 146,811.73 90,082.06 105,056.74
负债 123,527.13 70,025.68 86,471.79
净资产 23,284.60 20,056.38 18,584.94
2011 年度 2012 年度 2013 年度
营业收入 351,617.07 341,218.30 509,792.46
利润总额 3,392.89 -4,172.55 -6,355.70
净利润 2,445.65 -3,228.22 -6,495.43
审计机构 信永中和会计师事务所 信永中和会计师事务所 信永中和会计师事务所
（四）委托方与被评估单位之间的关系
委托方陕西煤业化工集团有限责任公司为被评估企业湖北省煤炭
投资开发有限公司的拟投资方；被评估企业湖北省煤炭投资开发有限公
司为委托方湖北能源集团股份有限公司三级子公司。
（五）委托方、业务约定书约定的其他评估报告使用者
本评估报告的使用者为委托方、被评估单位、经济行为相关的当事
方以及按照国有资产管理相关规定报送备案的相关监管机构。
除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的机
构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。
二、评估目的
根据湖北能源集团股份有限公司和陕西煤业化工集团有限责任公
司签订的《关于湖北省煤炭投资开发有限公司的增资扩股协议》，陕西
煤业化工集团有限责任公司拟向湖北省煤炭投资开发有限公司增资。
本次评估的目的是反映湖北省煤炭投资开发有限公司股东全部权
益于评估基准日的市场价值，为上述经济行为提供价值参考依据
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三、评估对象和评估范围
评估对象是湖北省煤炭投资开发有限公司股东全部权益。评估范围
为湖北省煤炭投资开发有限公司在基准日的全部资产及相关负债，账面
资产总额为 97,774.79 万元，负债总额 84,747.86 万元，净资产额为
13,026.93 万 元 。 具 体 包 括 流 动 资 产 80,396.24 万 元 ； 非 流 动 资 产
17,378.55 万元；流动负债 84,747.86 万元。
上述资产与负债数据摘自经信永中和会计师事务所（特殊普通合
伙）审计的资产负债表，评估是在企业经过审计后的基础上进行的。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围
一致。
湖北省煤炭投资开发有限公司办公场所位于武汉市东湖新技术开
发区吴家湾联合国际大厦，其中：17 层为企业购买自用，21、22 层为
企业租赁使用。
（一）委估主要资产情况
本次评估范围中的主要资产包括往来款项、存货、可供出售金融资
产、长期股权投资、投资性房地产和固定资产等。其中：1、存货全部
为库存商品，账面原值 11,940.46 万元，计提跌价准备 514.30 万元，账
面净值 11,426.17 万元。具体包括企业直销煤炭、平鄂港中转煤、枝城
港中转煤和江阴港中转煤。其中：直销煤 69,028.19 万吨，账面价值
2,880.93 万元；平鄂港中转煤 61.99 万吨，账面价值 5.28 万元；枝城中
转煤 4,739.48 万吨，账面价值 359.45 万元；江阴港中转煤 189,753.50
万吨，账面价值 8,694.81 万元。
截至评估基准日，上述资产中，平鄂港中转煤和枝城港中转煤均为
2012 年以前购置煤的混合剩余量，其他库存煤均处于正常周转中。
2、可供出售金融资产包括 3 项长期股权投资，具体投资单位概况
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如下表：
被投资单位名称 投资日期 持股比例 成本 账面值
中销燃料销售有限责任公司 2005/4/27 5.66% 3,074,945.40 3,074,945.40
山西潞安司马铁路运输有限责
2008/8/22 10% 4,000,000.00 ,958,522.84
任公司
潞城市郑铁潞宝快速集运有限
2008/1/21 30% 9,000,000.00 7,350,023.44
责任公司
3、长期股权投资共计 4 项，具体投资单位概况如下表：
被投资单位名称 投资日期 持股比例 成本 账面值
武汉新港煤炭储备物流投资有限 50%
2010/3/5 15,000,000.00 15,000,000.00
公司
中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠
2006/6/21 30% 42,626,004.93 41,534,733.96
有限公司
湖北枝城煤炭物流储备有限公司 2009/10/4 90% 4,500,000.00 4,500,000.00
湖北荆州煤炭港务有限公司 2013/3/4 100% 50,000,000.00 50,000,000.00
4、投资性房地产共 9 项,总建筑面积 3984.75 平方米。具体包括：
位于武昌区中南一路的办公楼、商铺、车库及职工宿舍等整体对外出租
的一处房产，建筑总面积 3,943.61 平方米，主要建成于上世纪 80 年代，
所占用土地使用权面积 4,935.19 平方米，土地性质为划拨用地，保留划
拨用地至 2017 年 2 月；位于中南路 80 号中南大厦的商铺，建筑面积 41.14
平方米，1998 年建成，所占用土地使用权面积 2.63 平方米，土地性质
为划拨用地，保留划拨用地至 2017 年 2 月。
截止评估基准日，上述房屋建筑物均已办理房屋所有权证和土地使
用证，均能正常使用。
5、固定资产包括房屋建（构）筑物及机器设备两大类，其中：
（1）房屋建筑物为被评估单位购买的商品房，分别位于武汉市联
合国际大厦、西安市碑林区南二环东段 31 号云峰大厦。
位于武汉市联合国际大厦 17 层房产为被评估单位购买的办公楼，
总建筑面积 1,692.38 ㎡，室内精装修，配套设施齐全，截止评估基准日，
评估对象已办理房屋所有权证，证号为【武房权证湖字第 200906666 号】，
中联资产评估集团有限公司 第 15 页
评估对象房产占用土地使用权证号为【武新国用（商 2009）第 06582
号】。
位于西安市碑林区南二环东段 31 号的云峰大厦房产包括云峰大厦
12601 室、12602 室、12603 室、12604 室、12606 室，室内中等装修，
为被评估单位购买作为员工宿舍使用，截止评估基准日，已办理房屋所
有权证。证号见下表：
序号 权证编号 建筑物名称 建筑面积（㎡）
西安市房产证碑林区字第
1 西安办房屋 12601 126.67
1150106007-53-1-12601～1 号
西安市房产证碑林区字第
2 西安办房屋 12602 142.15
1150106007-53-1-12602～1 号
西安市房产证碑林区字第
3 西安办房屋 12603 124.46
1150106007-53-1-12603～1 号
西安市房产证碑林区字第
4 西安办房屋 12604 124.46
1150106007-53-1-12604～1 号
西安市房产证碑林区字第
5 西安办房屋 12606 122.8
1150106007-53-1-12606～1 号
（2）本次评估的设备类资产包括车辆和电子设备。其中：车辆主
要包括奔驰 S600、本田雅阁、别克轿车、丰田轿车等共 21 辆车；电子
设备共 232 项，包括厨房设备、办公家具、投影仪、笔记本电脑、复印
件、空调等办公用电子设备。
上述资产中一辆车牌号为鄂 A.00148 梅赛德斯奔驰 S600（明细表
第 10 项）证载权利人为湖北省能源集团有限公司，截止评估基准日湖
北省能源集团有限公司与企业均出具产权声明，承诺该资产产权归湖北
省煤炭投资开发有限公司所有。截止评估基准日上述资产均正常在用。
（二）企业申报的表外资产的类型、数量
本次企业申报评估范围内无表外资产。
（三）企业申报的账面记录或未记录的无形资产情况
本次企业申报评估范围内账面记录的无形资产为企业购买的 1 项办
中联资产评估集团有限公司 第 16 页
公自动化经营管理信息系统软件，截止评估基准日使用正常。
截止评估基准日 2014 年 7 月 31 日，企业申报的评估范围内无账面
未记录的无形资产。
（四）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和
账面金额
本次评估报告中基准日各项资产及负债账面值系信永中和会计师
事务所（特殊普通合伙）有限公司的审计结果，信永中和会计师事务所
（特殊普通合伙）有限公司出具了标准无保留意见审计报告。除此之外，
本项目所有评估工作均由中联资产评估集团有限公司完成，不存在引用
其他机构出具的报告的情况。
四、价值类型及其定义
依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强
迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数
额。
五、评估基准日
本项目资产评估的基准日是 2014 年 7 月 31 日。
此基准日是委托方在综合考虑被评估单位的资产规模、工作量大
小、预计所需时间、合规性等因素的基础上确定的。
六、评估依据
本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依
据、评估准则依据、资产权属依据，及评定估算时采用的取价依据和其
他参考资料等，具体如下：
中联资产评估集团有限公司 第 17 页
（一）经济行为依据
湖北能源集团股份有限公司和陕西煤业化工集团有限责任公司签
订的《关于湖北省煤炭投资开发有限公司的增资扩股协议》。
（二）法律法规依据
1、 《中华人民共和国公司法》（中华人民共和国主席令第八号，
2014 年）；
2、 《中华人民共和国企业国有资产法》2009 年 5 月 1 日起施行）
3、 《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院 2003 年 5 月 13
日第 378 号令）；
4、 《国有资产评估管理办法》（国务院第 91 号令，1991 年）；
5、 《企业国有资产评估管理暂行办法》国务院国有资产监督管
理委员会令第 12 号（2005 年 8 月 25 日）；
6、 《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国
资委产权[2006]274 号）；
7、 关于印发《企业国有资产评估项目备案工作指引》的通知(国
资发产权〔2013〕64 号)；
8、 《公司注册资本登记管理规定》（2014 年 2 月 20 日国家工商
行政管理总局令第 64 号公布）;
9、 《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007 年修订）；
10、 《武汉市房产管理条例》（2010 年修订）;
11、 其他评估相关法律、法规和规章制度等。
（三）评估准则依据
1、 《资产评估准则—基本准则》（财企（2004）20 号）；
2、 《资产评估职业道德准则—基本准则》（财企（2004）20 号）；
3、 《资产评估职业道德准则—独立性》（中评协[2012]248 号）；
4、 《资产评估准则—评估报告》（中评协[2011]230 号）；
中联资产评估集团有限公司 第 18 页
5、 《资产评估准则—评估程序》（中评协[2007]189 号）；
6、 《资产评估准则—机器设备》（中评协[2007]189 号）；
7、 《资产评估准则—不动产》（中评协[2007]189 号）；
8、 《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189 号）；
9、 《投资性房地产评估指导意见》试行）中评协[2009]211 号）；
10、 《资产评估准则——企业价值》（中评协[2011]227 号）；
11、 《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2011]230 号）；
12、 《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协
[2003]18 号）；
13、 《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）；
14、 《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001)；
15、 《企业会计准则—基本准则》（财政部令第 33 号）；
16、 《企业会计准则第 1 号—存货》等 38 项具体准则（财会[2006]3
号）；
17、 《企业会计准则—应用指南》（财会[2006]18 号）。
（四）资产权属依据
1、 《房屋所有权证》和《土地使用证》；
2、 机动车行驶证及产权声明；
3、 重要资产购置合同或凭证；
4、 其他参考资料。
（五）取价依据
1、 《基本建设财务管理规定》（财建[2002]394 号）；
2、 《工程勘察设计收费管理规定》（计价格[2002]10 号）；
3、 《关于工程勘察设计收费管理规定有关问题的补充通知》（计
办价格[2002]1153 号）；
中联资产评估集团有限公司 第 19 页
4、 《 建 设 工 程 监 理 与 相 关 服 务 收 费 管 理 规 定 》（ 发 改 价 格
[2007 ]670 号）；
5、 《招标代理服务收费管理暂行办法》（计价格[2002]1980 号）；
6、 《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计价格
[2002]125 号）；
7、 《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》（国务院令[2000]第
294 号）；
8、 《机动车强制报废标准规定》（自 2013 年 5 月 1 日起施行）；
9、 《关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通
知》（财税[2013]106 号）；
10、 《2014 机电产品报价手册》（机械工业信息研究院）；
11、 《增值税转型改革若干问题的通知》（财税〔2008〕170 号）；
12、 《中国人民银行贷款利率表》2012 年 7 月 6 日起执行；
13、 《《 湖 北 省 房 屋 建 筑 与 装 饰 工 程 消 耗 量 定 额 及 基 价 表 》
（2013）；
14、 《湖北省通用安装工程消耗量定额及单位估价表》（2013）；
15、 《湖北省建筑安装工程费用定额》（2013）；
16、 《武汉市人民政府转发市国土房产局关于完善供地管理政策
促进经济发展意见的通知》（武政规[2009]9 号）；
17、 《武汉市人民政府关于实施武汉市 2011 年土地级别与基准地
价标准的通知（武政〔2011〕51 号）；
18、 《武汉市市区 2011 年土地定级与基准地价评估》《房屋完损
等级评定标准》（原国家城乡建设环境保护部颁布）；
19、 《武汉市基准地价表》；
20、 《武汉市城区土地级别调整与基准地价更新技术报告》；
21、 其他参考资料。
中联资产评估集团有限公司 第 20 页
（六）其它参考资料
1、 湖北省煤炭投资开发有限公司 2011 年、2012 年、2013 年及
评估基准日会计报表及审计报告；
2、 《资产评估常用方法与参数手册》（机械工业出版社 2011 年
版）；
3、 其他参考资料。
七、评估方法
（一）评估方法的选择
依据资产评估准则的规定，企业价值评估可以采用收益法、市场法、
资产基础法三种方法。收益法是企业整体资产预期获利能力的量化与现
值化，强调的是企业的整体预期盈利能力。市场法是以现实市场上的参
照物来评价估值对象的现行公平市场价值，它具有估值数据直接取材于
市场，估值结果说服力强的特点。资产基础法是指在合理评估企业各项
资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的思路。
被评估企业不适宜采用收益法进行评估主要有两方面原因： 一方
面，湖北省煤炭投资开发有限公司属煤炭贸易行业，受我国经济增速继
续放缓的影响，煤炭行业下游需求持续乏力，煤炭产能明显过程、煤炭
价格下跌的影响该行业近几年开始整体下滑，行业的发展趋势导致企业
经营情况较差。其次，根据被评估企业历史年度经审计的会计报表披露
的财务数据分析，湖北省煤炭投资开发有限公司 2011 年至 2013 年营业
利润分别为 2,794.20 万元、-4,882.68 万元、-6,334.33 万元，净利润分别
为 2,445.65 万元、-3,228.22 万元、-6,495.43 万元，2014 年 7 月经审计
的 企 业 财 务 报 表 数 据 反 映 ， 其 营 业 利 润 为 -6,529.76 万 元 ， 净 利 润
-5,558.01 万元，企业自 2012 年开始已连续亏损，且亏损额逐年增大，
整体经营状况逐年恶化，且从目前我国经济发展和煤炭行业的发展趋势
中联资产评估集团有限公司 第 21 页
分析，近几年内企业经营状况能否好转存在较大不确定性，其未来收益
难以合理预测。综上，本次评估对被评估企业不适宜采用收益法进行评
估。
由于在国内资本市场上，难以找到与被评估企业相同的交易案例；
在国内 A 股中，煤炭行业的上市公司均为煤炭开采企业，而被评估企业
为煤炭贸易企业，在国内 A 股中，也不存在与被评估企业类似的上市公
司。因此不具备使用市场法的必要前提，本次评估不适宜采用市场法。
本次评估目的为增资，资产基础法从企业购建角度反映了企业的价
值，因此本次评估选择资产基础法进行评估。
综上，本次评估确定采用资产基础法进行评估。
（二）资产基础法介绍
资产基础法，是以在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的企
业或独立获利实体所需的投资额作为判断整体资产价值的依据，本次评
估对象是企业股东全部权益，具体是指将构成企业的各种要素资产的评
估值加总减去负债评估值求得企业股东全部权益价值。
各类资产及负债的评估方法如下：
1、流动资产
（1）货币资金：包括现金、银行存款和其他货币资金。
对于币种为人民币的货币资金，以核实后账面值为评估值。
（2）应收票据
应收票据全部为企业销售给各客户单位货款收到的银行承兑汇票。
评估人员核实了账簿记录、抽查了原始凭证等相关资料，核实交易事项
的真实性、账龄、业务内容和金额等，并进行了函证，核实结果账、表、
单金额相符。故以核实后账面值作为评估值。
（3）应收类账款
中联资产评估集团有限公司 第 22 页
对应收账款、其他应收款的评估，评估人员在对应收款项核实无误
的基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠
款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，
应收账款采用个别认定和账龄分析的方法估计评估风险损失，对关联企
业的往来款项等有充分理由相信全部能收回的，评估风险损失为 0；对
有确凿证据表明款项不能收回或账龄超长的，评估风险损失为 100%；
对很可能收不回部分款项的，且难以确定收不回账款数额的，参考企业
会计计算坏账准备的方法，根据账龄分析估计出评估风险损失。
经评估人员和企业人员分析，并经对客户和往年收款的情况判断，
评估人员认为，对关联方、职工个人、集团内部的往来款项，评估风险
坏账损失的可能性为 0；对外部单位发生时间 1 年以内的发生评估风险
坏账损失的可能性为 0；发生时间 1 到 2 年的发生评估风险坏账损失的
可能性在 10%；发生时间 2 到 3 年的发生评估风险坏账损失的可能性在
30%；发生时间 3 年至 5 年的发生评估风险坏账损失的可能性在 50%；
5 年以上评估风险损失为 80%。
按以上标准，确定评估风险损失，以应收类账款合计减去评估风险
损失后的金额确定评估值。坏账准备按评估有关规定评估为零。
（3）预付账款
对预付账款的评估，评估人员在对预付款项核实无误的基础上，借
助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、
款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，未发现供货单位
有破产、撤销或不能按合同规定按时提供货物等情况，以核实后账面值
作为评估值。
（4）存货
纳入本次评估范围的存货全部为库存商品。
具体包括企业直销煤炭、平鄂港中转煤、枝城港中转煤和江阴港中
中联资产评估集团有限公司 第 23 页
转煤。截至评估基准日，平鄂港中转煤和枝城港中转煤均为 2012 年以
前购置煤的混合剩余量，其他库存煤均处于正常周转中。主要采用如下
方法：
A、对于正常销售的产品，评估人员依据调查情况和企业提供的资
料分析，对于产成品以不含税销售价格减去销售费用、全部税金和一定
的产品销售利润后确定评估值。
评估价值=实际数量×不含税售价×（1-产品销售税金及附加费率-
销售费用率-营业利润率×所得税率-营业利润率×（1-所得税率）×r）
a．不含税售价：不含税售价是按照评估基准日前后的市场价格确
定的；
b．产品销售税金及附加费率主要包括以增值税为税基计算交纳的
城市建设税与教育附加；
c．销售费用率是按销售费用与销售收入的比例平均计算；
d. 营业利润率=主营业务利润÷主营业务收入;
e. 所得税率按企业现实执行的税率;
f. r为一定的率，由于产成品未来的销售存在一定的市场风险，具
有一定的不确定性，根据基准日调查情况及基准日后实现销售的情况确
定其风险。其中r对于畅销产品为0，一般销售产品为50%，勉强可销售
的产品为100%。
B、对于平鄂港中转煤和枝城港中转煤，因其为2012年以前购置煤
的混合剩余量，评估人员根据被评估企业提供的相关检验报告确定其发
热值，再根据发热值经过市场调查分析确定其市场价格，以不含税销售
价格减去销售费用、全部税金和一定的产品销售利润后确定评估值。
2、非流动资产
（1）可供出售金融资产
纳入本次评估范围的可供出售金融资产全部为长期股权投资。
中联资产评估集团有限公司 第 24 页
评估人员首先对可供出售金融资产形成的原因、账面值和实际状况
进行了取证核实，并查阅了相关投资协议、股东会决议、章程和有关会
计记录等，以确定可供出售金融资产的真实性和完整性，并在此基础上
对被投资单位进行评估。根据各项可供出售金融资产的具体情况，分别
采取适当的评估方法进行评估。
本次纳入本次评估范围的可供出售金融资产有 3 项，涉及 3 个长期
投资单位，各可供出售金融资产的评估方法如下：
（1）中销燃料销售有限责任公司和山西潞安司马铁路运输有限责
任公司均为湖北省煤炭投资开发有限公司的被投资单位，其原始投资成
本分别为 3,074,945.40 元和 4,000,000.00 元，持股比例分别为 5.66%和
10%，未纳入湖北省煤炭投资开发有限公司合并报表范围。本次评估仅
获取了被投资单位未经审计的财务报表等资料，故以被投资单位评估基
准日财务报表反映的净资产乘以持股比例确认为评估值。
（2）对其余 1 项长期股权投资，本次评估对其被投资单位评估基
准日的整体资产进行了评估，然后将被投资单位评估基准日股东全部权
益评估值乘以湖北省煤炭投资开发有限公司的持股比例计算确定评估
值：
长期股权投资评估值=被投资单位整体评估后股东全部权益×持股
比例
（3）长期股权投资
纳入本次评估范围的长期投资全部为长期股权投资。
评估人员首先对长期投资形成的原因、账面值和实际状况进行了取
证核实，并查阅了投资协议、股东会决议、章程和有关会计记录等，以
确定长期投资的真实性和完整性，并在此基础上对被投资单位进行评
估。根据各项长期投资的具体情况，分别采取适当的评估方法进行评估。
本次湖北省煤炭投资开发有限公司下属有 4 个长期投资单位，各长
中联资产评估集团有限公司 第 25 页
期投资的评估方法如下：
对 4 项长期股权投资，本次评估均对其被投资单位评估基准日的整
体资产进行了评估，然后将被投资单位评估基准日股东全部权益评估值
乘以湖北省煤炭投资开发有限公司的持股比例计算确定评估值：
长期股权投资评估值=被投资单位整体评估后股东全部权益×持股
比例
（4）投资性房地产
本次委估的投资性房地产共9项，总建筑面积3,984.75平方米。
本次评估，结合建筑物的实际情况，分别采用重置成本法和收益法
对建筑物进行评估。
对于武昌区中南一路64号院的房产采用重置成本法进行评估；
对于中南大厦底层商铺采用收益法进行评估。
1）重置成本法
本次评估的房屋建筑物采用重置成本法进行评估。
建（构）筑物的评估，是根据建筑工程竣工结算资料，采用预(决)
算调整法，调整人工、材料价差，确定建安造价，再加建设规费、贷款
利率，计算出建筑物的重置全价，并结合现场勘查情况确定建（构）筑
物尚可使用年限，确定成新率，进而计算出建（构）筑物评估值。
建筑物评估值=重置全价×成新率
①重置全价
重值全价由建安造价、前期及其它费用、资金成本三部分组成。
A、建安造价的确定
预决算调整法：建筑安装工程造价是根据预决算调整法，评估人员
根据被评估房产的具体特点和所掌握的资料，根据被评估单位提供的建
筑物竣工决算，得出建筑物的直接工程费，并套用《湖北省房屋建筑与
装饰工程消耗量定额及基价表》（2013）、《湖北省通用安装工程消耗量
中联资产评估集团有限公司 第 26 页
定额及单位估价表》（2013）、《湖北省建筑安装工程费用定额》（2013）
等现行取费标准，并依据当地工程材料价格信息、调整材料价差以及现
行取费标准，得出建筑物的建安造价。对一般建筑物采用类比测算其建
安工程造价。
B、前期及其他费用的确定
前期及其他费用，包括当地地方政府规定收取的建设费用及建设单
位为建设工程而投入的除建安造价外的其它费用两个部分。
C、资金成本的确定
资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，利率按
基准日中国人民银行公布的贷款基准利率计算，工期按项目建设正常合
理周期计算，并假设资金均匀投入。
本次评估项目建设工期按12个月计算，利率取评估基准日1年期贷
款利率6.00%。
资金成本=（工程建安造价+前期及其它费用）×6.00%×12/12/2
②成新率的确定
本次评估对于建（构）筑物成新率采用现场勘查判定的尚可使用年
限结合其已使用年限确定。即：
成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）
③计算评估值：评估值＝重置价×成新率
④房屋建筑物占用土地使用权评估方法
本次评估技术路线为：先采用基准地价系数修正法评估测算出最高
出让年限地价，再依据《市人民政府转发市国土房产局关于完善供地管
理政策促进经济发展意见的通知》（武政规[2009]9 号）文件，测算应补
交土地出让金价格。
基准地价系数修正法是以基准地价评估成果为依据，通过对待估宗
地地价影响因素的分析，利用宗地地价影响系数，对各城镇已公布的同
中联资产评估集团有限公司 第 27 页
类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格
的方法。其计算公式如下：
V=Vlb×（1±∑Ｋi）×Kj
式中：V ------ 土地价格；
Vlb ------某一用途土地在某一土地级上的基准地价；
∑Ｋi ------宗地地价修正系数；
Kj ------ 估价基准日、土地使用年期等其他修正系数；
2）收益法
本次评估房产用途为商业，房屋建筑物占用土地使用权性质为国有
划拨，为客观反映其价值，本次评估首先采用收益还原法计算得出出让
性质下土地使用权的房地产市场价值,然后再扣减应补缴的土地出让金，
从而得到本次评估对象的房地产价值。
①出让性质土地使用权的房地产价值
评估对象实际用途为办公写字楼，所处区域内房地产交易比较活跃,
市场出租对比案例较多，租金比较容易获得，因此采用收益还原法进行
估算。收益还原法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本
化率将其折现到评估基准日后累加，以此估算评估对象的客观合理价格
或价值的方法。本次评估对于评估对象在租约期内的租金水平采用租赁
合同约定的租金，租约期之外的采用市场租金水平。
基本公式：V＝a/（r-s）×｛1-[（1+s）/（1+r）] n｝
式中：V：房地产现值；
a：房地产年净收益；
r：还原利率；
n：房地产收益年限；
s：房地产收益年增长率。
②应补缴的土地出让金
中联资产评估集团有限公司 第 28 页
本次评估技术路线为：先采用基准地价系数修正法评估测算出最高
出让年限地价，再依据《市人民政府转发市国土房产局关于完善供地管
理政策促进经济发展意见的通知》（武政规[2009]9 号）文件，测算应补
交土地出让金价格。
基准地价系数修正法是以基准地价评估成果为依据，通过对待估宗
地地价影响因素的分析，利用宗地地价影响系数，对各城镇已公布的同
类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格
的方法。其计算公式如下：
V=Vlb×（1±∑Ｋi）×Kj
式中：V ------ 土地价格；
Vlb ------某一用途土地在某一土地级上的基准地价；
∑Ｋi ------宗地地价修正系数；
Kj ------ 估价基准日、土地使用年期等其他修正系数。
（3）固定资产
1）房屋建筑物
纳入本次评估范围的房屋建筑物为被评估企业购买的商品房，分别
位于武汉市联合国际大厦、西安市碑林区南二环东段31号云峰大厦。
根据项目的具体情况，商品房选择市场比较法进行评估。
市场法：是将评估对象与在评估基准日的近期出售的类似房地产进
行比较，对这些类似房地产的售价水平做适当的修正，以此估算评估对
象的客观合理销售价格，它的出发点是基于房地产的“替代原理”。
根据项目的具体情况采用下述公式进行评估：
评估对象房地产现值＝P×A×B×C×D
其中：P……比准实例成交价格
A……交易情况修正系数
B……交易日期修正系数
中联资产评估集团有限公司 第 29 页
C……区域因素修正系数
D……个别因素修正系数
2）设备类资产
照持续使用原则，以市场价格为依据，结合委估设备的特点和收集
资料情况，采用重置成本法进行评估。
评估值=重置全价×成新率
①运输车辆
评估值=重置全价×成新率
A、重置全价的确定
重置全价=现行含税购置价+车辆购置税+新车上户牌照手续费等—
增值税。
Ⅰ.现行购价主要取自当地汽车市场现行报价或参照网上报价；
Ⅱ.车辆购置税按国家相关规定计取；
Ⅲ.新车上户牌照手续费等按当地交通管理部门规定计取；
Ⅳ.增值税按国家相关规定计取。
B、成新率的确定
对于运输车辆，根据根据2013年5月1日起施行的《机动车强制报废
标准规定》商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012年第12号有关
规定，按以下方法确定成新率后取其较小者为最终成新率，即：
经济年限成新率＝（1－已使用年限／经济使用年限）×100%
行驶里程成新率＝（1－已行驶里程／规定行驶里程）×100%
成新率＝Min（使用年限成新率，行驶里程成新率）
同时对待估车辆进行必要的勘察鉴定，若勘察鉴定结果与按上述方
法确定的成新率相差较大，则进行适当的调整，若结果相当不进行调整。
C、评估值的确定
评估值＝重置全价×成新率
中联资产评估集团有限公司 第 30 页
②电子设备
A、重置全价的确定
依据财政部、国家税务总局（财税〔2008〕170号）《关于全国实施
增值税转型改革若干问题的通知》，自2009年1月1日起，购进或者自制
（包括改扩建、安装）固定资产发生的进项税额，可根据《中华人民共
和国增值税暂行条例》（国务院令第538号）和《中华人民共和国增值税
暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令第50号）的有关规定，
从销项税额中抵扣。湖北省煤炭投资开发有限公司为增值税一般纳税
人，因此，对于电子设备在计算其重置全价时应扣减设备购置所发生的
增值税进项税额。
重置全价计算公式：
重置全价＝设备购置费－设备购置所发生的增值税进项税额
Ⅰ.设备购置价的确定
向设备的生产厂家、代理商、经销商询价，或网上查询到基准日市
场价格的设备，以市场价确定其购置价；
Ⅱ.电子设备购置所发生的增值税进项税额的确定
电子设备购置所发生的增值税进项税额＝设备含税购置价×增值税
率／(1＋增值税率)
B、成新率的确定
在本次评估过程中，按照设备的经济使用寿命、现场勘察情况预计
设备尚可使用年限，并进而计算其成新率。其公式如下：
成新率=尚可使用年限／（已使用年限+尚可使用年限）100%
C、评估值的确定
评估值＝重置全价×成新率
对生产年代久远，已无同类型型号的机器设备和电子设备则参照近
中联资产评估集团有限公司 第 31 页
期二手市场行情确定评估值。
（4）无形资产
纳入本次评估范围的1项无形资产为企业购买的办公自动化经营管
理信息系统软件。评估人员核实了账簿记录、抽查了其原始凭证及合同、
协议等相关资料，核对明细账与总账、报表余额相符，核对其无形资产
摊销计算的合理性等，参考市场购置价确定评估值。
（5）长期待摊费用
长期待摊费用为摊销期限在1年以上（不含1年）的尚未摊销完的装
修费。评估人员核实了账簿记录、抽查了其原始凭证及合同、协议等相
关资料，核对明细账与总账、报表余额相符，核对企业费用摊销计算的
合理性等。在核实无误的基础上，对企业租赁的21、22及23层房屋装修
费，以账面值确定为评估值；对西安办装修费和公司装修费，因其价值
已在房屋建筑物中体现，本次评估值确定为零。
（6）递延所得税资产
递延所得税系企业计资产减值损失引起的可抵扣暂时性差异产生
的递延所得税资产。评估人员对递延税款进行了分析、核实。核对明细
账与总账、报表余额是否相符，核对与委估明细表是否相符，查阅款项
金额、发生时间、业务内容等账务记录，以证实递延所得税资产的真实
性、完整性。在核实无误的基础上，以账面值确定为评估值。
3、负债
检验核实各项负债在评估目的实现后的实际债务人、负债额，以评
估目的实现后的产权所有者实际需要承担的负债项目及金额确定评估
值。
中联资产评估集团有限公司 第 32 页
八、评估程序实施过程和情况
整个评估工作分四个阶段进行：
（一）评估准备阶段
1、2014年8月中旬，委托方召集本项目协调会，有关各方就本次评
估的目的、评估基准日、评估范围等问题协商一致，并制订出本次资产
评估工作计划。
2、配合企业进行资产清查、填报资产评估申报明细表等工作。2014
年8月24日，评估项目组人员对委估资产进行了详细了解，布置资产评
估工作，协助企业进行委估资产申报工作，收集资产评估所需文件资料。
（二）现场评估阶段
项目组现场评估阶段的时间为2014年8月25日至2014年9月25日。主
要工作如下：
1、听取委托方及被评估单位有关人员介绍企业总体情况和委估资
产的历史及现状，了解企业的财务制度、经营状况、固定资产技术状态
等情况。
2、对企业提供的资产清查评估申报明细表进行审核、鉴别，并与
企业有关财务记录数据进行核对，对发现的问题协同企业做出调整。
3、根据资产清查评估申报明细表，对固定资产进行了全面清查核
实，对流动资产中的存货类实物资产进行了抽查盘点。
4、查阅收集委估资产的产权证明文件。
5、根据委估资产的实际状况和特点，确定各类资产的具体评估方
法。
6、对主要设备，查阅了技术资料、决算资料和竣工验收资料；对
通用设备，主要通过市场调研和查询有关资料，收集价格资料；对房屋
中联资产评估集团有限公司 第 33 页
建筑物，了解管理制度和维护、改建、扩建情况，收集相关资料。
7、对企业提供的权属资料进行查验。
8、对评估范围内的资产及负债，在清查核实的基础上做出初步评
估测算。
（三）评估汇总阶段
2014年9月26日至10月29日对各类资产评估及负债审核的初步结果
进行分析汇总，对评估结果进行必要的调整、修改和完善。
（四）提交报告阶段
在上述工作基础上，起草资产评估报告，与委托方就评估结果交换
意见，在全面考虑有关意见后，按评估机构内部资产评估报告三审制度
和程序对报告进行反复修改、校正，最后出具正式资产评估报告。
本阶段的工作时间为2014年10月30日至2015年3月16日。
九、评估假设
本次评估中，评估人员遵循了以下评估假设：
（一）一般假设
1、交易假设
交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根
据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得
以进行的一个最基本的前提假设。
2、公开市场假设
公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的
资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会
和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。
公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。
中联资产评估集团有限公司 第 34 页
3、资产持续经营假设
资产持续经营假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和
使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基
础上使用，相应确定评估方法、参数和依据。
（二）特殊假设
1、本次评估假设评估基准日外部经济环境不变，国家现行的宏观
经济不发生重大变化；
2、本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提，有关
资产的现行市价以评估基准日的国内有效价格为依据；
3、本次评估假设委托方及被评估单位提供的基础资料和财务资料
真实、准确、完整；
4、评估范围仅以委托方及被评估单位提供的评估申报表为准，未
考虑委托方及被评估单位提供清单以外可能存在的或有资产及或有负
债；
5、本次纳入评估范围的位于武昌区中南一路办公用房和中南路80
号中南大厦商铺所占用的土地为划拨性质，本次假设其所占有的土地在
保留划拨期届满后可以在补缴土地出让金后顺利变更为出让性质。
当上述条件发生变化时，评估结果一般会失效。
十、评估结论
采用资产基础法对湖北省煤炭投资开发有限公司的全部资产和负
债进行评估得出的评估基准日2014年7月31日的评估结论如下：
资产账面价值 97,774.79 万元，评估值100,773.33万元，评估增值
2,998.54万元，增值率3.07%。
负债账面价值84,747.86万元，评估值84,747.86万元，评估无增减值。
中联资产评估集团有限公司 第 35 页
股东全部权益账面价值13,026.93万元，评估值16,025.47万元，评估
增值2,998.54万元，增值率23.02%。详见下表。
资产评估结果汇总表
被评估单位：湖北省煤炭投资开发有限公司 评估基准日：2014 年 7 月 31 日 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
B C D=C-B E=D/B×100%
1 流动资产 80,396.24 80,484.01 87.77 0.11
2 非流动资产 17,378.55 20,289.32 2,910.77 16.75
3 其中：可供出售金融资产 1,338.35 1,386.75 48.40 3.62
4 长期股权投资 11,103.47 11,728.22 624.75 5.63
5 投资性房地产 1,707.88 2,685.49 977.61 57.24
6 固定资产 1,381.41 2,657.55 1,276.14 92.38
7 其中：建 筑 物 871.64 2,085.19 1,213.55 139.23
8 设 备 509.76 572.36 62.60 12.28
9 在建工程 - - - -
10 无形资产 14.67 16.00 1.33 9.07
11 其中：土地使用权 - - - -
12 长期待摊费用 47.59 30.13 -17.46 -36.69
13 递延所得税资产 1,785.18 1,785.18 - -
14 其他非流动资产 - - - -
15 资产总计 97,774.79 100,773.33 2,998.54 3.07
16 流动负债 84,747.86 84,747.86 - -
17 非流动负债 - - - -
18 负债总计 84,747.86 84,747.86 - -
19 净 资 产（所有者权益） 13,026.93 16,025.47 2,998.54 23.02
资产基础法评估结论详细情况见评估明细表。
十一、特别事项说明
（一）产权瑕疵事项
1、纳入本次评估范围的鄂A.00148梅赛德斯奔驰S600汽车证载权利
人为湖北省能源集团有限公司，截止评估基准日湖北省能源集团有限公
司与湖北省煤炭投资开发有限公司均已出具产权声明，承诺该资产产权
归湖北省煤炭投资开发有限公司所有。
中联资产评估集团有限公司 第 36 页
2、2014年2月，中国长江航运（集团）总公司将其持有的湖北省煤
炭投资开发有限公司长期股权投资单位---中平能化集团湖北平鄂煤炭
港埠有限公司5.40%股权转让给武汉博昊投资有限公司。因中国长江航
运（集团）总公司目前涉及诉讼事项，资产处于诉讼保全阶段，截止评
估基准日尚未办理股权变更及工商变更登记手续。
3、长期股权投资单位---湖北枝城煤炭物流储备有限公司位于湖北
省宜都市枝城镇。房屋建（构）筑物均分布于宜都港区石鼓作业区（原
枝城港）内，所占用的土地为宜都港区石鼓作业区（原枝城港）提供并
无偿使用。截止评估基准日，该土地上的房屋建（构）筑物均处于闲置
状态且未办理房屋所有权证，企业已出具了产权声明，承诺上述资产产
权归其所有。对于该部分资产，其面积是企业根据现场测量情况进行申
报的，对企业申报面积，评估人员进行了抽查核实后以企业申报面积进
行评估，如未来企业办理相关产权证书时其面积与申报面积不符，评估
结果应根据产权证书载明的面积进行调整。
4、截止评估基准日，长期股权投资单位---潞城市郑铁潞宝快速集
运有限公司申报评估的房屋建筑物均未办理房屋所有权证，企业已出具
了产权声明，承诺上述资产产权归其所有。对于该部分资产，其面积是
企业根据现场测量情况进行申报的，对企业申报面积，评估人员进行了
抽查核实后以企业申报面积进行评估，如未来企业办理相关产权证书时
其面积与申报面积不符，评估结果应根据产权证书载明的面积进行调
整。
5、截止评估基准日，长期股权投资单位---中平能化集团湖北平鄂
煤炭港埠有限公司申报评估的房屋建筑物中有6项未办理房屋所有权
证，企业已出具了产权声明，承诺上述资产产权归其所有。对于该部分
资产，其面积是企业根据现场测量情况进行申报的，对企业申报面积，
评估人员进行了抽查核实后以企业申报面积进行评估，如未来企业办理
中联资产评估集团有限公司 第 37 页
相关产权证书时其面积与申报面积不符，评估结果应根据产权证书载明
的面积进行调整。
6、长期股权投资单位---中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司
申报评估的范围内2宗土地使用权均为企业改制用地，保留划拨五年，
使用期限至2012年12月25日。其中：宗地一位于汉阳区江堤乡，土地权
证编号“武国用（2008）第232号”，土地面积6,044.73平方米，该宗地内
设定铁路道口的铁路通行权；宗地二位于汉阳区合作新村91号，土地权
证编号“武国用（2008）第525号”，土地面积234,758.27平方米，该宗地
压占规划道路面积23603.35平方米，国家建设需要时应服从规划要求，
该部分土地尚未进行规划征收，实际仍为产权单位使用，本次评估范围
内土地面积包含占用规划道路面积。
上述2宗地均为企业改制用地，按正常程序，在保留划拨到期后应
及时补办土地出让手续，因企业土地使用权管理人员更换等原因，在划
拨土地使用权到期时未及时办理土地产权变更手续， 2010年企业名称
进行了变更，由“湖北平鄂煤炭港埠有限公司”变更为“中平能化集团湖
北平鄂煤炭港埠有限公司”，目前企业正在积极办理名称变更及协调土
地变性相关产权手续。经评估人员在国土部门调查了解，该部分土地使
用权需尽快补办出让手续，现阶段按扔划拨用地对待，本次评估未考虑
保留划拨期限对评估结论的影响。
（二）未决事项、法律纠纷等不确定因素
本报告发现如下未决事项：
2011 年 12 月，长期股权投资单位---湖北枝城煤炭物流储备有限公
司与山西榆次国新能源煤炭有限公司签订了《煤炭买卖合同》及《补充
协议》，约定由山西榆次国新能源煤炭有限公司向湖北枝城煤炭物流储
备有限公司以火车货运方式供应湿煤。2012 年 3 月，山西榆次国新能源
中联资产评估集团有限公司 第 38 页
煤炭有限公司供应的湿煤经武汉市计量测试检定（研究）所检定，未能
达到合同约定的煤炭发热量，湖北枝城煤炭物流储备有限公司要求山西
榆次国新能源煤炭有限公司对此作出赔付，就以上买卖合同纠纷案，晋
中仲裁委员会山西省晋中市中级人民法院先后出出具了【（2013）晋仲
裁字第 23 号】裁决书、【（2014）晋中中法仲终字第 2 号】民事裁定书，
裁定山西榆次国新能源煤炭有限公司返还湖北枝城煤炭物流储备有限
公司煤炭预付款 2,114,987.50 元及其利息，湖北枝城煤炭物流储备有限
公司已在“其他应收款”科目反映该笔煤炭预付款及其利息共计
2,520,109.22 元。2014 年 3 月，湖北枝城煤炭物流储备有限公司申请续
冻山西榆次国新能源煤炭有限公司在招商银行太原分行的 1,494,353.78
元存款。截至评估基准日，该案件尚在法院裁决执行中。本次评估未考
虑该事项对评估结论的影响。
（三）重大期后事项
期后事项是指评估基准日之后出具评估报告之前发生的重大事项。
本报告存在如下重大期后事项：
评估基准日 2014 年 7 月 31 日后，中国人民银行决定，自 2014 年
11 月 22 日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率；自 2015 年 3
月 1 日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。评估中没有考虑该
类事项对评估结论的影响。
（四）其他需要说明的事项
1、湖北省煤炭投资开发有限公司办公场所位于武汉市东湖新技术
开发区吴家湾联合国际大厦，其中：17 层为企业购买自用，21、22 层
为企业租赁使用。
2、湖北省煤炭投资开发有限公司申报的评估范围内的库存商品全
部为煤炭，其大部分均分布在企业各港口堆场或货场，因其产品数量多，
中联资产评估集团有限公司 第 39 页
体积大，无法实施盘点、称重等程序。本次评估人员通过实地查看库存
商品从购入时的化验、计量、入库到财务入账等流程，抽查了相关计量
及核算资料，查看了相关采购合同和出入库单、过磅单等，并取得了企
业存储煤最多的港口-江苏江阴港港口集团股份有限公司大港分公司出
具的大港货物存栈报表等，核实本次委估的库存商品账面数量与实际数
量相符。本次评估的库存商品是基于账面库存数量正确，合法前提下得
出的评估结果。
3、长期股权投资单位---中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司
申报的评估范围内的库存商品全部为煤炭，其大部分均分布在企业港区
堆场或货场，因其产品数量多，体积大，无法实施盘点、称重等程序。
本次评估人员仅通过实地查看库存商品从购入时的化验、计量、入库到
财务入账等流程，抽查了相关计量及核算资料，并查看了相关采购合同
和出入库单、过磅单等，核实本次委估的库存商品账面数量与实际数量
相符。本次评估的库存商品是基于企业账面库存数量正确，合法前提下
得出的评估结果。
4、长期股权投资单位---湖北枝城煤炭物流储备有限公司存在如下
需特别说明的事项：
（1）湖北枝城煤炭物流储备有限公司营业执照注册住所为宜都市
枝城镇大同路 1 号，该地点实际为股东宜昌港务集团有限责任公司所有，
湖北枝城煤炭物流储备有限公司仅用于办理营业执照时暂用；
（2）湖北枝城煤炭物流储备有限公司固定资产房屋建（构）筑物
及机器设备所占用的土地为宜都港区石鼓作业区（原枝城港）提供并无
偿使用，且房屋建筑物-货场办公室未办理房屋所有权证，房屋建（构）
筑物-货场办公室及机器设备-配煤线截止 2012 年 9 月，项目均已竣工并
能够投入使用，但由于储备基地项目处于自 2013 年 5 月处于停滞中止
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阶段，连带影响该房产及设备处于闲置状态未做工程决算审核，公司内
部分机器设备移交控股股东湖北省煤炭投资开发有限公司，企业已出具
相关书面承诺，承诺产权归湖北枝城煤炭物流储备有限公司所有。经核
实，截止评估报告出具日，该项目尚未开工，本次评估未考虑该事项对
评估结论的影响。
5、湖北省煤炭投资开发有限公司以及纳入本次评估范围的 5 家长
期股权投资单位中，湖北省煤炭投资开发有限公司及 4 家长期股权投资
---中平能化集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司、湖北枝城煤炭物流储备有
限公司、湖北荆州煤炭港务有限公司、潞城市郑铁潞宝快速集运有限责
任公司均为增值税一般纳税人，纳入评估范围的设备类资产评估值均为
不含税价；长期股权投资---武汉新港煤炭储备物流投资有限公司非增值
税一般纳税人，纳入评估范围的设备类资产评估值均为含税价。
6、截止评估基准日，长期股权投资单位---武汉新港煤炭储备物流
投资有限公司拟建的武汉新港林四房港区龙口煤炭码头工程项目尚处
于项目建议书审批阶段，未取得土地使用证。经核实，截止评估报告出
具日，该项目尚未开工，本次评估未考虑该事项对评估结论的影响。
7、截止评估基准日，长期股权投资单位---湖北荆州煤炭港务有限
公司拟建的荆州煤炭储配基地一期工程项目处于前期审查阶段，尚未取
得土地使用证。国家发改委已批准立项并开展前期工作；湖北省国土资
源厅已原则同意用地预审；湖北省经济和信息化委员会、湖北省人民政
府法制办公室、湖北省水利厅、湖北省财政厅、湖北省交通运输厅、湖
北省环境保护厅、武汉铁路局等相关部门对其“关于荆州江陵煤炭储配
工程建设规划”均进行了批复。经核实，截止评估报告出具日，该项目
尚未开工，本次评估未考虑该事项对评估结论的影响。
8、评估师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资
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产价值量做出专业判断，并不涉及到评估师和评估机构对该项评估目的
所对应的经济行为做出任何判断。评估工作在很大程度上，依赖于委托
方及被评估单位提供的有关资料。因此，评估工作是以委托方及被评估
单位提供的有关经济行为文件，有关资产所有权文件、证件及会计凭证，
有关法律文件的真实合法为前提。
9、评估过程中，评估人员观察所评估房屋建筑物的外貌，在尽可
能的情况下察看了建筑物内部装修情况和使用情况，未进行任何结构和
材质测试。在对设备进行勘察时，因检测手段限制及部分设备正在运行
等原因，主要依赖于评估人员的外观观察和被评估单位提供的近期检测
资料及向有关操作使用人员的询问情况等判断设备状况。
10、本次评估范围及采用的由被评估单位提供的数据、报表及有关
资料，委托方及被评估单位对其提供资料的真实性、完整性负责。
11、评估报告中涉及的有关权属证明文件及相关资料由被评估单位
提供，委托方及被评估单位对其真实性、合法性承担法律责任。
12、在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生
变化时，应按以下原则处理：
（1）当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行
相应调整；
（2）当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响
时，委托方应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；
（3）对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托方在资
产实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。
十二、评估报告使用限制说明
（一）本评估报告只能用于本报告载明的评估目的和用途。同时，
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本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则
确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及
特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本报告
也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力
对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它
情况发生变化时，评估结论一般会失效。评估机构不承担由于这些条件
的变化而导致评估结果失效的相关法律责任。
本评估报告成立的前提条件是本次经济行为符合国家法律、法规的
有关规定，并得到有关部门的批准。
（二）本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。评
估报告的使用权归委托方所有，未经委托方许可，本评估机构不会随意
向他人公开。
（三）未征得本评估机构同意并审阅相关内容，评估报告的全部或
者部分内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及
相关当事方另有约定的除外。
（四）评估结论的使用有效期：根据国有资产评估管理的相关规定，
资产评估报告须经备案后使用，经备案后的评估结果使用有效期一年，
自评估基准日2014年7月31日起，至2015年7月30日止。超过一年，需重
新进行评估。
十三、评估报告日
评估报告日为二〇一五年三月十六日。
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