湖 北 能源 集 团股 份 有限 公 司
淮 南 矿业 （ 集团 ） 有限 责 任公 司 拟以 所 拥 有 的
湖 北 能源 集 团葛 店 发电 有 限公 司 净资 产
对 湖 北能 源 集团 鄂 州发 电 有限 公 司 出 资 项 目
资 产 评 估 报 告
中联评报字[2014]第 1411 号
中 联 资 产 评 估 集团 有 限 公 司
二〇一四年十二月十八日
湖北能源集团股份有限公司、淮南矿业（集团）有限责任公司拟以所拥有的
湖北能源集团葛店发电有限公司净资产对湖北能源集团鄂州发电有限公司出资项目资产评估报告
目 录
注册资产评估师声明 ...................................................................................1
摘 要 .........................................................................................................2
资 产 评 估 报 告 .....................................................................................4
一、委托方及被评估单位和其他评估报告使用者 ...............................4
二、评估目的 .........................................................................................10
三、评估对象和评估范围 ..................................................................... 11
四、价值类型及其定义 .........................................................................13
五、评估基准日 .....................................................................................13
六、评估依据 .........................................................................................13
七、评估方法 .........................................................................................17
八、评估程序实施过程和情况 .............................................................28
九、评估假设 .........................................................................................33
十、评估结论 .........................................................................................34
十一、特别事项说明 .............................................................................36
十二、评估报告使用限制说明 .............................................................39
十三、评估报告日 .................................................................................40
备查文件目录 .............................................................................................42
中联资产评估集团有限公司
湖北能源集团股份有限公司、淮南矿业（集团）有限责任公司拟以所拥有的
湖北能源集团葛店发电有限公司净资产对湖北能源集团鄂州发电有限公司出资项目资产评估报告
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产
评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收
集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担
相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报
并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用
评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；
与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏
见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调
查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关
注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已
经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产
权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假
设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明
的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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湖北能源集团股份有限公司
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湖北能源集团葛店发电有限公司净资产
对湖北能源集团鄂州发电有限公司出资项目
资产评估报告
中联评报字[2014]第 1411 号
摘 要
中联资产评估集团有限公司接受湖北能源集团股份有限公司、淮南
矿业（集团）有限责任公司、中国中煤能源股份有限公司三方的委托，
就湖北能源集团股份有限公司、淮南矿业（集团）有限责任公司拟以所
拥有的湖北能源集团葛店发电有限公司净资产对湖北能源集团鄂州发
电有限公司出资之经济行为，所涉及的湖北能源集团葛店发电有限公司
股东全部权益在评估基准日的市场价值进行了评估。
评估对象为湖北能源集团葛店发电有限公司股东全部权益，评估范
围是湖北能源集团葛店发电有限公司的全部资产及相关负债，包括流动
资产和非流动资产等资产及相关负债。
评估基准日为 2014 年 8 月 31 日。
本次评估的价值类型为市场价值。
本次评估以持续使用和公开市场为前提，结合委估对象的实际情
况，综合考虑各种影响因素，分别采用资产基础法和收益法两种方法对
湖北能源集团葛店发电有限公司进行整体评估，然后加以校核比较。考
虑评估方法的适用前提和满足评估目的，本次选用收益法评估结果作为
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最终评估结果。
经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程
序，得出湖北能源集团葛店发电有限公司股东全部权益在评估基准日
2014 年 8 月 31 日的评估结论如下：
净资产账面价值 144,262.41 万元，评估值 213,045.99 万元，评估增
值 68,783.59 万元，增值率 47.68%。
在使用本评估结论时，特别提请报告使用者使用本报告时注意报告
中所载明的特殊事项以及期后重大事项。
根据国有资产评估管理的相关规定，资产评估报告须经备案（或核
准）后使用，经备案（或核准）后的评估结果使用有效期一年，即自评
估基准日 2014 年 8 月 31 日至 2015 年 8 月 30 日使用有效，超过一年，
需重新进行评估。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和
合理理解评估结论，应当阅读资产评估报告全文。
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对湖北能源集团鄂州发电有限公司出资项目
资产评估报告
中联评报字[2014]第 1411 号
湖北能源集团股份有限公司：
淮南矿业（集团）有限责任公司：
中国中煤能源股份有限公司：
中联资产评估集团有限公司接受委托，根据有关法律法规和资产评
估准则，采用资产基础法、收益法，按照必要的评估程序，对湖北能源
集团股份有限公司淮南矿业（集团）有限责任公司拟以所拥有的湖北能
源集团葛店发电有限公司净资产对湖北能源集团鄂州发电有限公司出
资之经济行为所涉及的湖北能源集团葛店发电有限公司股东全部权益
在评估基准日 2014 年 8 月 31 日的市场价值进行了评估。现将资产评估
情况报告如下：
一、委托方及被评估单位和其他评估报告使用者
本次资产评估的委托方为湖北能源集团股份有限公司、淮南矿业
（集团）有限责任公司、中国中煤能源股份有限公司，被评估单位为湖
北能源集团葛店发电有限公司。
（一）委托方一概况
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公司名称：湖北能源集团股份有限公司
公司地址：武汉市武昌区徐东大街 96 号
法定代表人：肖宏江
注册资本：人民币贰拾陆亿柒仟肆佰叁拾柒万肆仟捌佰叁拾玖圆整
公司类型：股份有限公司
营业执照注册号：420000000022957
经营范围：能源投资、开发与管理；国家政策允许范围内的其他经
营业务（法律、行政法规或国务院决定需许可经营的除外）。
历史沿革：湖北能源集团股份有限公司是主营能源投资、开发与管
理的省属最大的能源企业，主要股东为湖北省国资委、中国长江电力股
份有限公司、中国国电集团公司等。作为湖北省能源安全保障、能源投
融资、推进新能源和能源新技术发展平台，公司着力打造水电、火电、
核电、新能源、天然气、煤炭和金融等业务板块，初步建成鄂西水电和
鄂东火电两大电力能源基地，并积极构建煤炭和天然气供应保障网络。
湖北能源集团股份有限公司同时还投资参股长源电力、长江证券、湖北
银行、长江财险等多家企业。
湖北能源集团股份有限公司自 2005 年开始实施资产重组、战略引
资、改制上市“三步走”战略，整合相关能源资产，打造省属能源的投资
与运营主体；引入长江电力战略投资，完成国电集团增资，优化资本结
构，提升发展实力；推进改制上市，2010 年实现整体上市（股票代码：
000883），成为我国能源业务品种最全的整体上市公司。目前湖北能源
集团股份有限公司总股本为 5,348,749,678 股，控股股东和实际控制人是
湖北省国资委。
（二）委托方二概况
公司名称： 淮南矿业（集团）有限责任公司
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公司地址：安徽省淮南市田家庵区洞山
法定代表人：孔祥喜
注册资本： 19,521,564,900 元
公司类型： 其他有限责任公司
营业执照注册号：340400000024302（1-3）
经营范围：煤炭开采与销售，洗煤，选煤，机械加工，火力发电，
瓦斯气综合利用（限分支经营），工矿设备及配件、机械产品、化工产
品、电子电器、金属材料、水泥、雷管、炸药、建材、橡胶制品、轻纺
制品和土产品、保温材料、炉料的购销，成品油零售、炉灰、炉渣销售，
废旧物资销售及仓储、配送、装卸、搬运、包装、加工，矿井建设，土
建安装，筑路工程，工业、能源、交通、民用工程建设项目施工总承包，
工程注浆加固、结构加强、注浆封堵水，钻探工程、水利水电工程施工，
压力管道安装，一、二类压力容器、非标设备、构件制造，线路安装及
维护，锅炉安装，铁路运输，公路运输，汽车修理，机械维修，仪器仪
表校验，电器实验，物流方案规划设计，物流专业人才培训，物流专业
一体化服务和信息化咨询与服务、技术开发与服务，住宿，餐饮服务，
烟酒、日用百货、五金交电、文化用品零售，转供电，房地产租赁、设
备租赁，房地产开发，种植、养殖，本企业生产、科研所需的原辅材料、
机械设备、仪器仪表及零配件的进出口业务。煤矸石、贵重金属销售，
设计、制作、发布、代理国内广告，有线电视器材销售，有线电视调试、
安装，煤矿机械综采设备安装、拆除、保养及组织提供相关技术服务（不
含特种设备）。（国家法律、行政法规规定禁止经营或需前置审批的除外，
以上涉及前置审批的，由分支机构经营）
历史沿革：淮南煤矿 1903 年建矿，曾是全国五大煤都之一，新中
国成立后累计向华东地区输出煤炭近 9 亿吨。国家批准资源量 285 亿吨，
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是我国黄河以南资源储量最大、最具开发潜力的一块整装煤田。淮南矿
业集团 1998 年 3 月由淮南矿务局改制而成，同年 7 月下放到安徽省管
理，是中国企业集团 500 强（2013 年排名第 158 位）和安徽省 17 家重
点企业之一。
2013 年淮南矿业（集团）有限责任公司煤炭产量 6375 万吨，百万
吨死亡率 0.078，发电量 218 亿度，营业收入 713 亿元，资产总额 1559
亿元，上缴税费 59 亿元。
（三）委托方三概况
公司名称：中国中煤能源股份有限公司
公司类型：股份有限公司（上市）
公司地址：北京市朝阳区黄寺大街 1 号
法定代表人 ：王安
注册资本：1325866.34 万人民币
营业执照注册号：100000000040475
经营范围：煤矿开采（有效期以各煤矿相关许可证的有效期限为
准）；煤炭批发（有效期至 2015 年 8 月 30 日）。煤炭、铁路、港口、新
能源项目的投资与管理；煤化工、煤焦化、煤层气、电力生产、电解铝
生产和铝材加工的投资与管理；煤矿机械设备研发、制造与销售；工程
设计、勘察、建设施工。招投标代理、咨询服务；进出口业务；焦炭制
品的销售；房地产开发经营与物业管理。（依法须经批准的项目，经相
关部门批准后方可开展经营活动）
历史沿革：中国中煤能源股份有限公司是中国中煤能源集团公司于
2006 年 8 月 22 日独家发起设立的股份制公司。2006 年 12 月，公司在
香港成功上市，并于 2008 年 2 月回归 A 股。
中国中煤能源股份有限公司是集煤炭生产和贸易、煤化工、煤矿装
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备制造、坑口发电等相关工程技术服务业务于一体的大型能源企业。中
国中煤能源股份有限公司拥有丰富的煤炭资源，煤炭储量居全球煤炭上
市公司第五位和中国第二位。2013 年公司煤炭产量 15660 万吨，是中国
第二大煤炭企业、中国最大的煤矿机械制造企业。公司还是中国最大的
煤炭出口企业和中国最大的独立炼焦企业之一。
（四）被评估单位概况
名 称：湖北能源集团葛店发电有限公司
住 所：湖北省鄂州市葛店镇
法定代表人：张雪桂
注册资本：人民币拾亿圆整
实收资产：人民币拾亿圆整
公司类型：有限责任公司
营业执照注册号：420000000015890
1、公司简介
葛店发电公司是湖北省能源集团有限公司和淮南矿业（集团）有限
责任公司共同出资组建的有限责任公司，2006 年 4 月在湖北省工商行政
管理局注册成立。
葛店发电公司主要负责鄂州电厂二期工程（2×600MW 超临界燃煤
机组）的建设项目，锅炉、汽轮机和发电机采用国产引进型超临界参数
机组，设计年利用小时数为 5000 小时，同步设计建设烟气脱硫系统。
2013 年 9 月 5 日，由于葛店发电公司通硫改造需要，公司 2 台 600MW
机组增容为 650MW。
葛店发电公司下设综合管理部、工程部、安全质监部、计划部、财
务部、物资供应部及临时机构—驻京办事处，共有正式员工 310 人。
公司目前股本结构如下：
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股东名称 出资额（人民币元） 出资比例
湖北省能源集团有限公司 510,000,000.00 51%
淮南矿业（集团）有限责任公司 490,000,000.00 49%
合计 1,000,000,000.00 100%
2、经营范围
电力工程建设、电力生产及相关业务。
3、资产、财务及经营状况
截止评估基准日 2014 年 8 月 31 日，公司资产总额为 325,228.55 万
元，负债总额 180,966.14 万元，净资产额为 144,262.41 万元，2014 年
1-8 月实现营业收入 146,410.63 万元，利润总额 33,447.65 万元，净利润
24,834.41 万元。
公司近 3 年及基准日资产、财务状况如下表：
公司资产、负债及财务状况
单位：人民币万元
项目 2011 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2014 年 8 月 31 日
总资产 346,449.95 342,956.65 319,481.47 325,228.55
负债 269,444.34 259,825.62 200,053.49 180,966.14
净资产 77,005.61 83,131.02 119,427.98 144,262.41
2011 年度 2012 年度 2013 年度 2014 年 1-8 月
主营业务收入 240,144.42 228,593.36 229,595.34 146,410.63
利润总额 -10,283.14 6,125.41 40,516.98 33,447.65
净利润 -10,283.14 6,125.41 36,296.96 24,834.41
大信会计师事务 大信会计师事务所 大信会计师事务所（特 大信会计师事务所（特
审计机构
有限公司 （特殊普通合伙） 殊普通合伙） 殊普通合伙）
4、公司主要发电资产概况
葛店发电公司二期目前总装机容量 130 万千瓦。安装了 2 台由中国
东方电气集团公司生产的一次中间再热、超临界压力变压运行带内置
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式再循环泵启动系统的本生直流锅炉，2 台中国东方电气集团公司生产
的亚临界、单轴、双缸、双排汽、凝汽式汽轮机和上海电机厂生产的
超临界、一次中间再热、单轴、三缸四排汽、凝汽式汽轮机。3#、4#
两台机组分别于 2009 年 12 月、2010 年 1 月投产发电。
（五）委托方与被评估单位之间的关系
委托方湖北能源集团股份有限公司为葛店发电公司母公司的股东，
委托方淮南矿业（集团）有限责任公司为葛店发电公司的股东。委托方
中国中煤能源股份有限公司拟与湖北能源集团股份有限公司、淮南矿业
（集团）有限责任公司共同对湖北能源集团鄂州发电有限公司出资。
（六）委托方、业务约定书约定的其他评估报告使用者
本评估报告的使用者为委托方、被评估单位、经济行为相关的当事
方以及按照国有资产管理相关规定报送备案的相关监管机构。
除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的机
构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。
二、评估目的
根据 2014 年 9 月 27 日，湖北能源集团股份有限公司与淮南矿业（集
团）有限责任公司及中国中煤能源股份有限公司共同签订的《关于联合
投资鄂州电厂框架协议》，湖北能源集团股份有限公司、淮南矿业（集
团）有限责任公司拟以所拥有的湖北能源集团葛店发电有限公司净资产
对湖北能源集团鄂州发电有限公司出资。
本次资产评估的目的是反映湖北能源集团葛店发电有限公司股东
全部权益的市场价值，为湖北能源集团股份有限公司、淮南矿业（集团）
有限责任公司拟以所拥有的湖北能源集团葛店发电有限公司净资产对
湖北能源集团鄂州发电有限公司出资提供价值参考意见。
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三、评估对象和评估范围
评估对象是葛店发电公司的股东全部权益。评估范围为葛店发电公
司在基准日的全部资产及相关负债，账面资产总额 325,228.55 万元，负
债总额 180,966.14 万元，净资产额 144,262.41 万元。具体包括流动资产
56,175.34 万元；非流动资产 269,053.21 万元；流动负债 113,054.16 万元；
非流动负债 67,911.98 万元。
上述资产与负债数据摘自经大信会计师事务所（特殊普通合伙）审
计的资产负债表，评估是在企业经过审计后的基础上进行的。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围
一致。
（一）委估主要资产情况
本次评估范围中的主要资产为房屋建筑物、机器设备及在建工程
等。
1、纳入评估范围的房屋建筑物包括主厂房、集中控制楼、除灰综
合楼、气化风机房、输灰转运站、锅炉补给水处理车间、空压机室、
制氢站、电控楼等，房屋建筑物结构为钢混结构，房屋多为普通装修。
构筑物主要有烟囱、干煤棚、输煤栈桥、混煤筒仓、钢筋砼灰
库、除灰管架、絮凝沉淀池、循环水管道建筑、各种井池、厂区道
路、广场地坪、围墙及大门等。其建筑结构特征主要为钢构、钢筋
砼、砼管结构等。
2、公司发电设备安装在鄂州市葛店镇葛店发电公司厂区内。目前
目前总装机容量 130 万千瓦。安装了 2 台由中国东方电气集团公司生产
的一次中间再热、超临界压力变压运行带内置式再循环泵启动系统的
本生直流锅炉，2 台中国东方电气集团公司生产的亚临界、单轴、双
缸、双排汽、凝汽式汽轮机和上海电机厂生产的超临界、一次中间再
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热、单轴、三缸四排汽、凝汽式汽轮机。3#、4#两台机组分别于 2009
年 12 月、2010 年 1 月投产发电。
本次委估车辆为帕萨特小轿车、本田小轿车、奥迪小轿车、丰田小
轿车、丰田柯斯达中型客车、汇众牌中型客车、东风日产天籁小轿车及
雪佛兰小轿车等。截止评估基准日车辆车况良好，均能正常行驶。
本次委估的电子设备主要为办公用台式电脑、笔记本电脑、空
调、打印机、复印机等，截止评估基准日均能正常使用。
3、在建工程主要包括启备变接入电网工程、GDHT1206 公用高压
起动/备用变压器设备工程、GDHT1305 公用高压启动/备用变压器改造
共箱封闭母线设备工程、鄂州电厂二期铁路专用线施工工程及二期工
程项目费用等。截止评估基准日除鄂州电厂二期铁路专用线施工工程
已完工、二期工程项目费用为已完工房产及设备需分摊的费用外，其余
工程均尚未完工。
（二）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
企业申报的 12 宗土地使用权，全部为工业出让性质，截止评估基
准日均已办理《国有土地使用权证》，证载权利人均为葛店发电公司。
截止基准日上述土地使用权无他项权利；葛店发电公司无账面未记录
的无形资产。
（三）企业申报的表外资产的类型、数量
企业申报评估的资产全部为企业账面记录的资产，无表外资产。
（四）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和
账面金额
本项目所有评估工作均由中联资产评估集团有限公司完成，不存在
引用其他机构出具的报告的情况。
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四、价值类型及其定义
依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强
迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数
额。
五、评估基准日
本项目资产评估的基准日是 2014 年 8 月 31 日。
此基准日是委托方在综合考虑被评估单位的资产规模、工作量大
小、预计所需时间、合规性等因素的基础上确定的。
六、评估依据
本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依
据、评估准则依据、资产权属依据，及评定估算时采用的取价依据和其
他参考资料等，具体如下：
（一）经济行为依据
2014 年 9 月 27 日，湖北能源集团股份有限公司与淮南矿业（集团）
有限责任公司及中国中煤能源股份有限公司共同签订的《关于联合投资
鄂州电厂框架协议》。
（二）法律法规依据
1、 《中华人民共和国公司法》 2005 年 10 月 27 日第十届全国人
民代表大会常务委员会第十八次会议修订）；
2、 《国有资产评估管理办法》（国务院第 91 号令，1991 年）；
3、 《企业国有资产评估管理暂行办法》国务院国有资产监督管
理委员会令第 12 号（2005 年 8 月 25 日）；
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4、 《企业国有产权转让管理暂行办法》国有资产监督管理委员
会财政部 3 号令（2004 年 2 月 1 日）；
5、 《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国
资委产权[2006]274 号）；
6、 《中华人民共和国土地管理法》（2004 年 8 月 28 日第十届全
国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订）；
7、 《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007 年修订）；
8、 《中华人民共和国物权法》（2007 年 3 月 16 日第十届全国人
民代表大会第五次会议通过）；
9、 《关于印发<企业国有资产评估项目备案工作指引>的通知》
（国资发产权[2013]64 号）。
（三）评估准则依据
1、 《资产评估准则—基本准则》（财企（2004）20 号）；
2、 《资产评估职业道德准则—基本准则》（财企（2004）20 号）；
3、 《资产评估职业道德准则—独立性》（中评协[2012]248 号）；
4、 《资产评估准则—评估报告》（中评协[2011]230 号）；
5、 《资产评估准则—不动产》（中评协[2007]189 号）；
6、 《资产评估准则—机器设备》（中评协[2007]189 号）；
7、 《资产评估准则—评估程序》（中评协[2007]189 号）；
8、 《资产评估准则—企业价值》（中评协[2011]227 号）；
9、 《资产评估准则—利用专家工作》（中评协[2012]244 号）；
10、 《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2011]230 号）；
11、 《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189 号）；
12、 《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协
[2003]18 号）；
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13、 中国资产评估协会《关于修改评估报告等准则中有关签章条
款》的通知（中评协[2011]230 号，2011 年 12 月 30 日）；
14、 《企业会计准则—基本准则》（财政部令第 33 号）；
15、 《企业会计准则—应用指南》（财会[2006]18 号）。
（四）资产权属依据
1、 房屋产权证明；
2、 《国有土地使用证》及土地产权证明；
3、 《机动车行驶证》及权属证明；
4、 重要资产购置合同或凭证；
5、 其他参考资料。
（五）取价依据
1、 财政部关于印发《基本建设财务管理规定》的通知（财建
[2002]394 号）；
2、 《火电工程限额设计参考造价指标》（2013 年水平）；
3、 《火力发电工程建设预算编制与计算标准》（2013 年版）；
4、 国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》
的通知（计价格[2002]10 号）；
5、 国家计委办公厅、建设部办公厅《关于工程勘察设计收费管
理规定有关问题的补充通知》（计办价格[2002]1153 号）；
6、 国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服
务收费管理规定》的通知（发改价格[2007 ]670 号）；
7、 国家发展计划委员会、国家环境保护总局《关于规范环境影
响咨询收费有关问题的通知》（计价格[2002]125 号）；
8、 国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通
知（计价格[1999]1283 号）；
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9、 《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》（中华人民共和国国
务院令第 294 号，2000 年 10 月 22 日）；
10、 《机动车强制报废标准规定》（商务部、国家发展和改革委员
会、公安部、环境保护部令[2012]年第 12 号）；
11、 《中国人民银行贷款利率表》2012 年 7 月 6 日起执行；
12、 《2014 机电产品报价手册》（机械工业出版社）；
13、 《增值税转型改革若干问题的通知》（财税[2008]170 号）；
14、 《鄂州市土地定级与基准地价评估技术报告》（2012 年）；
15、 《湖北省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》；
16、 <省人民政府关于公布湖北省统一年产值标准和片区综合地
价的通知>《鄂政发（2014）12 号》；
17、 《省物价局省财政厅关于降低部分住房建设行政事业性收费
标准的通知》（鄂价房服[2002]47 号）；
18、 《关于印发〈湖北省耕地占用税适用税额标准〉的通知》（鄂
财税发[2008]8 号，武财税[2008]347 号）；
19、 《中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则》；
20、 《铁路基本建设工程设计概（预）算编制办法》（铁建设
[2006]113 号）；
21、 《湖北省建设工程价格信息》（2014 年第 4 期）（双月刊）；
22、 《电力建设工程预算定额—建筑工程》（2013 年）;
23、 《房屋完损等级评定标准》（原国家城乡建设环境保护部颁
布）；
24、 其他参考资料。
（六）其它参考资料
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1、 葛店发电公司 2011 年、2012 年、2013 年及评估基准日会计
报表及审计报告；
2、 《资产评估常用方法与参数手册》（机械工业出版社 2011 年
版）；
3、 wind 资讯金融终端；
4、 《投资估价》（[美]Damodanran 著，[加]林谦译，清华大学出
版社）；
5、 《 价 值 评 估 ： 公 司 价 值 的 衡 量 与 管 理 （ 第 3 版 ）》
（[美]Copeland，T.等著，郝绍伦，谢关平译，电子工业出版社）；
6、 工程建设有关技术资料及地质勘查资料；
7、 其他参考资料。
七、评估方法
（一）评估方法的选择
依据资产评估准则的规定，企业价值评估可以采用收益法、市场法、
资产基础法三种方法。收益法是企业整体资产预期获利能力的量化与现
值化，强调的是企业的整体预期盈利能力。市场法是以现实市场上的参
照物来评价估值对象的现行公平市场价值，它具有估值数据直接取材于
市场，估值结果说服力强的特点。资产基础法是指在合理评估企业各项
资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的思路。
本次评估目的是净资产出资，资产基础法从企业购建角度反映了企
业的价值，为经济行为实现后企业的经营管理及考核提供了依据，因此
本次评估选择资产基础法进行评估。
被评估企业历史年度经营收益较为稳定，在未来年度其收益与风险
可以可靠地估计，因此本次评估可以选择收益法进行评估。
市场法是指将评估对象与在市场上已有交易案例的参考企业、股东
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权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。市
场法中常用的两种方法是参考企业比较法和并购案例比较法。由于在目
前国内类似行业相关的资本市场中尚难以找到足够的交易案例或参考
企业，因此不具备使用市场法的必要前提，本次评估不适宜采用市场法。
综上，本次评估确定采用资产基础法和收益法进行评估。
（二）资产基础法介绍
资产基础法，是以在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的企
业或独立获利实体所需的投资额作为判断整体资产价值的依据，具体是
指将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得企业
价值的方法。
各类资产及负债的评估方法如下：
1、流动资产
（1）货币资金：包括银行存款和其他货币资金。
银行存款：评估人员对银行存款账户进行了函证，以证明银行存款
的真实存在，同时检查有无未入账的银行借款，检查“银行存款余额调
节表”中未达账的真实性，以及评估基准日后的进账情况。银行存款以
核实后账面值确定评估值。
对其他货币资金，评估人员核对了相关的原始单据和资料，并向保
证金存款银行进行了函证。其他货币资金以核实无误的账面值确定评估
值。
（2）应收票据
对应收票据，核对明细账与总账、报表余额是否相符，核对与委估
明细表是否相符，查阅核对票据票面金额、发生时间、业务内容及票面
利率等与账务记录的一致性，以证实应收票据的真实性、完整性，核实
结果账、表、单金额相符。经核实应收票据真实，金额准确，未计利息，
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以核实后账面值为评估值。
（3）应收类账款
对应收账款、其他应收款的评估，评估人员在对应收款项核实无误
的基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠
款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，
应收类款项采用个别认定和账龄分析的方法估计评估风险损失，对关联
企业的往来款项等有充分理由相信全部能收回的，评估风险损失为 0；
对有确凿证据表明款项不能收回或账龄超长的，评估风险损失为 100%；
对可能收不回部分款项的，且难以确定收不回账款数额的，参考企业会
计计算坏账准备的方法，根据账龄分析估计出评估风险损失。
经评估人员和企业人员分析，并经对客户和往年收款的情况判断，
评估人员认为，对关联方、职工个人、集团内部的往来款项，评估风险
坏账损失的可能性为 0；对外部单位分两种情况：①对于能源企业，发
生时间 1 年以内的发生评估风险坏账损失的可能性为 0；发生时间 1 到
2 年的发生评估风险坏账损失的可能性在 10%；发生时间 2 到 3 年的发
生评估风险坏账损失的可能性在 30%；发生时间 3 年至 5 年的发生评估
风险坏账损失的可能性在 50%；5 年以上评估风险损失为 80%。②对于
其他企业，发生时间 1 年以内的发生评估风险坏账损失的可能性在 10%；
发生时间 1 到 2 年的发生评估风险坏账损失的可能性在 20%；发生时间
2 到 3 年的发生评估风险坏账损失的可能性在 40%；发生时间 3 年至 5
年的发生评估风险坏账损失的可能性在 80%；5 年以上评估风险损失为
100%。
按以上标准，确定评估风险损失，以应收类账款合计减去评估风险
损失后的金额确定评估值。坏账准备按评估有关规定评估为零。
（4）预付账款
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对预付账款的评估，评估人员在对预付款项核实无误的基础上，借
助于历史资料和现场调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、
款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，未发现供货单位
有破产、撤销或不能按合同规定按时提供货物等情况，以清查核实后账
面值作为评估值。
2、非流动资产
（1）固定资产
①房屋建筑物
对房屋建筑物的评估根据委估各自房产的特点，本次评估采用重
置成本法进行评估。
A、重置全价的确定
重置全价=建安综合造价+前期及其他费用+资金成本
a、建安综合造价的计算
对于大型、价值高、重要的建（构）筑物，将评估的建（构）筑物
按结构特征分类，分为钢筋混凝土框架结构、砖混结构、钢筋混凝土构
筑物、砖构筑物等。选取典型建（构）筑物，根据初步设计或概算、施
工图、设计变更，依据《电力建设工程预算定额—建筑工程》（2013 年）
的计算规则，计算出基本直接费，并按评估基准日当地建筑材料的市场
价格和电力行业的调价办法计算材料价差。之后，依据国家能源局发布
的《火力发电工程建设预算编制与计算规定》计取其他直接费、间接费、
计划利润、税金及其他费用。
对于价值量小、结构简单的建（构）筑物采用单方造价法确定其建
筑工程费。
b、前期费用及其他费用
前期及其他费用根据《火力发电工程建设预算编制与计算规定》
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（2013 年）计算确定。
c、资金成本
资金成本根据本项目合理的建设工期，按照评估基准日相应期限的
贷款利率以建安工程费、前期及其他费用之和为基数确定。
对于火电机组，按照电力工程单机竣工结算的办法，第一台机组投
产前发生的工程贷款利息全部计入工程建设投资，第一台机组投产后，
部分利息转入利息费用，以后机组依次类推。
B、综合成新率的确定
对建（构）筑物进行现场勘察，即对建（构）筑物的基础、承重结
构（梁、板、柱）、墙体、楼地面、屋面、门窗、内外墙粉刷、天棚、
水卫、电照等各部分的实际使用状况作出判断，预计（构）筑物的尚可
使用年限，计算确定综合成新率。计算公式如下：
综合率成新率=尚可使用年限/（尚可使用年限+已使用年限）×100%
C、评估值的确定
评估值=重置全价×成新率
②设备类资产
根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合
委估设备的特点和收集资料情况，主要采用重置成本法进行评估。
评估值=重置全价×成新率
A、重置全价的确定
a、机器设备重置全价
机器设备的重置全价由设备购置费、运杂费、安装工程费、工程建
设其它费用及资金成本等部分构成。
机器设备重置全价=设备购置费+运杂费+安装工程费+程建设其它
费+资金成本-进项增值税抵扣额
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依据财政部、国家税务总局（财税[2008]170 号）《关于全国实施增
值税转型改革若干问题的通知》，自 2009 年 1 月 1 日起，购进或者自制
（包括改扩建、安装）固定资产发生的进项税额，可根据《中华人民共
和国增值税暂行条例》（国务院令第 538 号）和《中华人民共和国增值
税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令第 50 号）的有关规定，
从销项税额中抵扣。因此，对于生产性机器设备在计算其重置全价时应
扣减设备购置所发生的增值税进项税额。
I、设备购置价
设备购置费即为设备购价。
设备购价：通过向制造厂家询价、参照《2014 机电产品报价手册》
及《火电工程限额设计参考造价指标》（2013 年水平）等价格资料确定。
对少数未能查询到购置价的设备，采用同年代、同类别设备的价格变动
率推算确定购置价。
不能从市场询到价格的设备，通过查阅《2014机电产品报价手册》
资料及网上询价来确定其购置价；
对于确属待报废的设备，以设备残值作为其评估值。
II、运杂费的确定
运杂费主要由采购费、运输费、装卸费、保管费、运输保险费等费
用构成；主要依据国家能源局颁布的《火力发电工程建设预算编制与计
算标准》（2013 年版）中的相应规定和标准计算确定。如供货条件约定
由供货商负责运输和安装时（在购置价格中已含此部分价格），则不计
运杂费。
III、安装工程费的确定
电力设备的安装工程费主要由直接工程费、间接费、利润和税金构
成。
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依据国家能源局发布的《电力建设工程预算定额—热力设备安装工
程》和《电力建设工程预算定额—电气安装工程》等有关定额标准，以
及调查分析近期设计单位和委估单位设备购置费用构成综合计算确定。
对小型、无须安装的设备，不考虑安装调试费。
IV、工程建设其它费用
工程建设其它费用主要由项目建设管理费、项目建设技术服务费、
其它费用等构成；主要依据 2013 年国家能源局颁布的《火力发电工程
建设预算编制与计算标准》的有关规定计算确定。
V、资金成本
资金成本即建设期投入资金的贷款利息，根据电力建设实际统计数
据，合理建设工期按 36 个月考虑。因此，贷款利率按评估基准日执行
的 3 年期贷款利率计算，3 年期按季结息的名义利率为 6.15%、实际利
率为 6.29%、利息系数为 6.81%。
计息方法按电力工程单机竣工结算办法，查得各机组的单机结算比
例、建设工期、各机组占总投资的比例。
VI、设备购置所发生的增值税进项税额的确定
设备购置所发生的增值税进项税额＝设备含税购置价×增值税率／
（1＋增值税率）+运杂费×相应的增值税扣除率
b、运输车辆重置全价
根据车辆市场信息及《汽车之家网》等近期车辆市场价格资料，确
定本评估基准日的运输车辆价格，根据《中华人民共和国车辆购置税暂
行条例》及当地相关文件计入车辆购置税、新车上户牌照手续费等，确
定其重置全价。根据财政部、国家税务总局《关于将铁路运输和邮政业
纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税[2013]106 号）文件规定，车
辆购进发生的进项税额从销项税额中抵扣。
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重置全价=现行购价（不含税）+车辆购置税+新车上户牌照手续费
I、现行购价（不含税）：参照车辆所在地同类车型最新交易的市场
价格确定，其它费用依据车辆管理部门的收费标准确定。
现行购价（不含税）=现行购价/1.17
II、车辆购置税：根据 2001 年国务院第 294 号令《中华人民共和国
车辆购置税暂行条例》的有关规定：车辆购置税应纳税额＝计税价格
×10%。
购置附加税＝购置价÷（1+17%）×10%。
III、新车上户牌照手续费：根据车辆所在地该类费用的内容及金额
确定。
c、电子设备重置全价
根据当地市场信息及《慧聪商情》等近期市场价格资料，依据其购
置价确定重置全价。
对于购置时间较早，现市场上无相关型号但能使用的电子设备，参
照二手设备市场价格确定其重置全价。
B、成新率的确定
a、机器设备成新率
在本次评估过程中，按照设备的经济使用寿命、现场勘察情况预计
设备尚可使用年限，并进而计算其成新率。其公式如下：
成新率=尚可使用年限／（实际已使用年限+尚可使用年限）100%
对价值量较小的一般设备和电子设备则采用年限法确定其成新率。
b、车辆成新率
根据商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012 年第 12 号《机
动车强制报废标准规定》的有关规定，车辆按以下方法确定成新率后取
其较小者为最终成新率，即：
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使用年限成新率＝（1－已使用年限／规定或经济使用年限）×100%
行驶里程成新率＝（1－已行驶里程／规定行驶里程）×100%
成新率＝Min（使用年限成新率，行驶里程成新率）
同时对待估车辆进行必要的勘察鉴定，若勘察鉴定结果与按上述
方法确定的成新率相差较大，则进行适当的调整，若两者结果相当，
则不进行调整。即：
成新率＝Min（使用年限成新率，行驶里程成新率）+a
a:车辆特殊情况调整系数。
另：直接按二手车市场价评估的车辆，不再考虑成新率。
c、电子设备成新率
成新率=（1-已使用年限÷经济寿命年限）×100%
或成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100%
另：直接按二手市场价评估的电子设备，无需计算成新率
C、评估值的确定
评估值=重置全价×成新率
（2）在建工程
本次评估范围内在建工程的评估方法采用成本法。评估人员在现场
核实了相关明细账、入账凭证等资料，查看了在建工程的实物，与项目
工程技术人员等相关人员进行了座谈，确认委估的在建工程项目进度是
按计划进行的，实物质量达到了设计要求，实际支付情况与账面相符，
反映了评估基准日的购建成本。对于其中未完工程的款项，因其基本反
映了评估基准日的购建成本，对已竣工投入使用项目，评估值在房产及
机器设备主体评估中已考虑，评估为零；对尚未完工项目，以清查核实
后账面值加上资金成本作为评估值。资金成本按在建工程的合理工期、
资金均匀投入确定。对于开工时间距评估基准日在六个月以内且未完工
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的工程，以经核实后的账面值作为评估值。对于企业根据项目竣工决算
报告核定预计的尾工工程费用，本次评估以经核实后的账面值作为评估
值。
3、无形资产
（1）无形资产-土地使用权
土地使用权为被评估企业在无形资产明细中核算的企业所拥有的
土地使用权价值。为评估基准日经审计后确认的以划拨方式取得的土地
使用权。
本次采用基准地价系数修正法和成本逼近法进行评估。
①基准地价修正法
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表
等评估成果，按照替代原则，对估价对象的区域条件和个别条件等与其
所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对
基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。
根据《城镇土地估价规程》，其基准地价系数修正法评估宗地地价
的计算公式为：
宗地地价＝[基准地价×K1×（1+∑K）]×K2
式中：K1──期日修正系数
∑K──影响地价区域因素及个别因素修正系数之和
K2──土地使用年期修正系数
②成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，
再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价
格的估价方法。
其基本计算公式为：V=Ea+Ed+T+R1+R2+R3=VE+R3
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式中： V──土地价格； Ea──土地取得费；
Ed──土地开发费； T──税费；
R1──利息； R2──利润；
R3──土地增值； VE──土地成本价格。
其中：
土地取得费及税费：根据《中华人民共和国土地管理法》，土地取
得费包括土地补偿费、安置补助费、青苗和附着物补偿费，税费包括耕
地占用税、耕地开垦费、征地管理费等；
土地开发费：土地开发费按估价设定土地开发程度下区域平均需投
入的各项客观费用计算；
利息：按照估价界定的土地开发程度的正常开发周期、各项费用投
入期限和资本年利息率，分别估计各期投入应支付的利息；
利润：按照开发性质和各地实际情况，确定开发中各项投资的正常
回报率，估计土地投资应取得的投资利润；
土地增值收益：土地增值收益是指政府出让土地除收回成本价格
外，同时要使国家土地所有权在经济上得以实现，即获取一定的增值收
益；
（2）无形资产-其他无形资产
本次纳入评估范围的无形资产-其他无形资产主要为铁路专用线，
该铁路专用线为公司自建形成，由于该项资产属于固定资产范畴，本次
评估将该铁路专用线调整至固定资产-构筑物中评估。
4、长期待摊费用
对长期待摊费用的评估，评估人员核对明细账与账面余额相符，核
对企业摊销计算的合理性等，按费用剩余受益期确定评估价值。
5、负债
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检验核实各项负债在评估目的实现后的实际债务人、负债额，以评
估目的实现后的产权所有者实际需要承担的负债项目及金额确定评估
值。
（三）收益法简介
1、概述
现金流折现方法（DCF）是通过将企业未来预期的现金流折算为现
值，估计企业价值的一种方法，即通过估算企业未来预期现金流和采
用适宜的折现率，将预期现金流折算成现时价值，得到企业价值。其
适用的基本条件是：企业具备持续经营的基础和条件，经营与收益之
间存在较稳定的对应关系，并且未来收益和风险能够预测及可量化。
使用现金流折现法的关键在于未来预期现金流的预测，以及数据采集
和处理的客观性和可靠性等。当对未来预期现金流的预测较为客观公
正、折现率的选取较为合理时，其估值结果具有较好的客观性，易于
为市场所接受。
2、基本评估思路
根据本次尽职调查情况以及评估对象的资产构成和主营业务特
点，本次评估的基本思路是以评估对象经审计的报表估算其权益资本
价值：
（1）对纳入报表范围的资产和主营业务，按照最近几年的历史经
营状况的变化趋势和业务类型等分别估算预期收益（净现金流量），并
折现得到经营性资产的价值；
（2）对纳入报表范围的长期投资，根据长期投资单位的具体情况
采用适宜的评估方法单独估算其价值；
（3）对纳入报表范围，但在预期收益（净现金流量）估算中未予
考虑的诸如基准日存在货币资金，应收、应付股利等流动资产（负
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债）；呆滞或闲置设备、房产等以及未计及收益的在建工程等非流动资
产（负债），定义其为基准日存在的溢余或非经营性资产（负债），单
独测算其价值；
（4）由上述各项资产和负债价值的加和，得出评估对象的企业价
值，经扣减付息债务价值后，得出评估对象的股东全部权益价值。
3、评估模型
（1）基本模型
本次评估的基本模型为：
E BD （1）
式中：
E：评估对象的股东全部权益价值；
B：评估对象的企业价值；
B P Q Ci （2）
P：评估对象的经营性资产价值；
n
Ri
P （3）
i 1 (1 r )i
式中：
Ri：评估对象未来第 i 年的预期收益（自由现金流量）；
r：折现率；
n：评估对象的未来经营期。
Q：评估对象基准日未计及收益控股或参股长期投资的价值。
ΣCi：评估对象基准日存在的其他非经营性或溢余性资产的价值。
C i C 1C2 （4）
C1：评估对象基准日存在的流动类溢余或非经营性资产的价值；
C2：评估对象基准日存在的其他溢余性或非经营性资产价值。
D：评估对象的付息债务价值；
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（2）收益指标
本次评估，使用企业的自由现金流量作为评估对象投资性资产的
收益指标，其基本定义为：
R=净利润+折旧摊销+扣税后付息债务利息-追加资本 （5）
式中：
追加资本=资本性支出+营运资金增加额 （6）
根据评估对象的经营历史以及未来市场发展等，估算其未来预期
的自由现金流量。将未来经营期内的自由现金流量进行折现处理并加
和，测算得到企业的经营性资产价值。
（3）折现率
本次评估采用资本资产加权平均成本模型（WACC）确定折现率 r
r rd wd re we （7）
式中：
Wd：评估对象的债务比率；
D
wd （8）
( E D)
We：评估对象的权益比率；
E
we （9）
( E D)
re ：权益资本成本。本次评估按资本资产定价模型（CAPM）确定
权益资本成本 re；
re r f e (rm r f ) （10）
式中：
rf：无风险报酬率；
rm：市场预期报酬率；
ε：评估对象的特性风险调整系数；
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βe：评估对象权益资本的预期市场风险系数；
D
e u (1 (1 t ) ) （11）
E
βu：可比公司的无杠杆市场风险系数；
t
u （12）
D
(1 (1 t) i
Ei
βt：可比公司股票（资产）的预期市场平均风险系数
t 34%K 66% x （13）
式中：K：一定时期股票市场的平均风险值，通常假设 K=1；
βx：可比公司股票（资产）的历史市场平均风险系数
Cov( R X ; RP )
x （14）
P
式中：Cov( RX , RP ) :一定时期内样本股票的收益率和股票市场组合收
益率的协方差；
σp：一定时期内股票市场组合收益率的方差。
Di、Ei：分别为可比公司的付息债务与权益资本。
八、评估程序实施过程和情况
整个评估工作分四个阶段进行：
（一）评估准备阶段
1、2014年9月底，委托方召集本项目各中介协调会，有关各方就本
次评估的目的、评估基准日、评估范围等问题协商一致，并制订出本次
资产评估工作计划。
2、配合企业进行资产清查、填报资产评估申报明细表等工作。2014
年10月上旬，评估项目组人员对委估资产进行了详细了解，布置资产评
估工作，协助企业进行委估资产申报工作，收集资产评估所需文件资料。
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（二）现场评估阶段
项目组现场评估阶段的时间为2014年10月8日至2014年10月17日。
主要工作如下：
1、听取委托方及被评估单位有关人员介绍企业总体情况和委估资
产的历史及现状，了解企业的财务制度、经营状况、固定资产技术状态
等情况。
2、对企业提供的资产清查评估申报明细表进行审核、鉴别，并与
企业有关财务记录数据进行核对，对发现的问题协同企业做出调整。
3、根据资产清查评估申报明细表，对固定资产进行了抽查核实，
对固定资产中的实物资产进行了抽查盘点。
4、查阅收集委估资产的产权证明文件。
5、根据委估资产的实际状况和特点，确定各类资产的具体评估方
法。
6、对主要设备，查阅了技术资料、决算资料和竣工验收资料；对
通用设备，主要通过市场调研和查询有关资料，收集价格资料；对房屋
建筑物，了解管理制度和维护、改建、扩建情况，收集相关资料。
7、对企业提供的权属资料进行查验。
8、对评估范围内的资产及负债，在清查核实的基础上做出初步评
估测算。
（三）评估汇总阶段
2014年10月18日至2014年10月25日对各类资产评估及负债审核的
初步结果进行分析汇总，对评估结果进行必要的调整、修改和完善。
（四）提交报告阶段
在上述工作基础上，起草资产评估报告，与委托方就评估结果交换
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意见，在全面考虑有关意见后，按评估机构内部资产评估报告三审制度
和程序对报告进行反复修改、校正，最后出具正式资产评估报告。
本阶段的工作时间为2014年10月26日至2014年12月18日。
九、评估假设
本次评估中，评估人员遵循了以下评估假设：
（一）一般假设
1、交易假设
交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根
据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得
以进行的一个最基本的前提假设。
2、公开市场假设
公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的
资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会
和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。
公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。
3、资产持续经营假设
资产持续经营假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和
使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基
础上使用，相应确定评估方法、参数和依据。
（二）特殊假设
1、本次评估假设评估基准日外部经济环境不变，国家现行的宏观
经济不发生重大变化；
2、企业所处的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重
大变化；
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3、企业未来的经营管理班子尽职，并继续保持现有的经营管理模
式；
4、评估只基于基准日现有的经营能力。不考虑未来可能由于管理
层、经营策略和追加投资等情况导致的经营能力扩大，也不考虑后续可
能会发生的生产经营变化；
5、本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提，有关
资产的现行市价以评估基准日的国内有效价格为依据；
6、本次评估假设委托方及被评估单位提供的基础资料和财务资料
真实、准确、完整；
7、评估范围仅以委托方及被评估单位提供的评估申报表为准，未
考虑委托方及被评估单位提供清单以外可能存在的或有资产及或有负
债；
8、本次评估测算的各项参数取值不考虑通货膨胀因素的影响。
9、企业在未来的经营期内的主营业务及相关收入、成本、费用以
及销售策略等能够按照企业未来经营和收益状况预测进行，相关预测数
据能够如期实现。
当上述条件发生变化时，评估结果一般会失效。
十、评估结论
（一）资产基础法评估结论
采用资产基础法对葛店发电公司的全部资产和负债进行评估得出
的评估基准日2014年8月31日的评估结论如下：
资产账面价值 325,228.55 万元，评估值 314,103.34 万元，评估减值
11,125.21 万元，减值率 3.42%。
负债账面价值 180,966.14 万元，评估值 180,176.16 万元，评估减值
789.98 万元，减值率 0.44%。
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净资产账面价值 144,262.41 万元，评估值 133,927.18 万元，评估减
值 10,335.23 万元，减值率 7.16%。详见下表。
资产评估结果汇总表
被评估单位：湖北能源集团葛店发电有限公司 评估基准日：2014 年 8 月 31 日 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
B C D=C-B E=D/B×100%
1 流动资产 56,175.34 56,175.34 - -
2 非流动资产 269,053.21 257,928.00 -11,125.21 -4.13
3 其中：长期股权投资 - - -
4 投资性房地产 - - -
5 固定资产 250,908.11 244,691.87 -6,216.24 -2.48
6 在建工程 9,383.53 6,403.10 -2,980.43 -31.76
7 无形资产 7,484.62 5,556.08 -1,928.54 -25.77
8 其中：土地使用权 3,599.08 5,556.08 1,957.00 54.38
9 其他非流动资产 - - -
10 资产总计 325,228.55 314,103.34 -11,125.21 -3.42
11 流动负债 113,054.16 113,054.16 - -
12 非流动负债 67,911.98 67,122.00 -789.98 -1.16
13 负债总计 180,966.14 180,176.16 -789.98 -0.44
14 净 资 产（所有者权益） 144,262.41 133,927.18 -10,335.23 -7.16
资产基础法评估结论详细情况见评估明细表。
（二）收益法评估结论
经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估
程序，采用现金流折现方法（DCF）对企业股东全部权益价值进行评
估。葛店发电公司在评估基准日 2014 年 8 月 31 日的净资产账面值为
144,262.41 万元，评估后的股东全部权益资本价值（净资产价值）为
213,045.99 万元，评估增值 68,783.59 万元，增值率 47.68%。
（三）评估结果分析及最终评估结论
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1、评估结果的差异分析
本次评估采用收益法得出的股东全部权益价值为 213,045.99 万元，
比资 产基础法 测算得 出的股东 全部权 益价值 133,927.18 万元 ，高
79,118.81 万元，高 59.08%。两种评估方法差异的原因主要是：
（1）资产基础法评估是以资产的成本重置为价值标准，反映的是
资产投入（购建成本）所耗费的社会必要劳动，这种购建成本通常将随
着国民经济的变化而变化；
（2）收益法评估是以资产的预期收益为价值标准，反映的是资产
的经营能力（获利能力）的大小，这种获利能力通常将受到宏观经济、
政府控制以及资产的有效使用等多种条件的影响。
综上所述，从而造成两种评估方法产生差异。
2、评估结果的选取
本次评估目的为净资产出资，通过对葛店发电公司整体资产及负
债进行评估，以核实企业在评估基准日时的所有者权益的公允价值，
为企业净资产出资行为提供价值参考依据。收益法是对企业整体资产
预期获利能力的量化与现值化，强调的是企业的整体预期盈利能力，
作为投资者更关注的应是被评估单位未来的获得能力。从客观价值来
看，收益法的评估结果更能反映被评估单位的真实价值，综上，本次
评估选择收益法评估结果作为被投资企业的整体价值的最终结果。由
此得到葛店发电公司股东全部权益在基准日时点的价值为 213,045.99 万
元。
十一、特别事项说明
（一）产权瑕疵事项
1、纳入评估范围的房屋建筑物均未办理房屋产权证，企业已出具
了相关证明，其面积以企业申报为准。明细如下：
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未办理房屋所有权证房产一览表
计量 账面价值（元）
序号 建筑物名称 结构 建成年月 面积
单位 账面原值 账面净值
1 主厂房本体 钢筋混凝土、框架 2009-12 ㎡ 34010.82 158,391,806.00 138,336,059.18
2 集中控制楼 钢筋混凝土 2009-12 ㎡ 6583 13,630,535.28 11,904,621.78
3 除灰综合楼 钢筋混凝土 2009-12 ㎡ 1577 3,802,608.97 3,321,118.48
4 气化风机房及 0#输灰转运站 钢筋混凝土 2009-12 ㎡ 361 1,057,167.59 923,307.71
5 锅炉补给水处理车间 钢筋混凝土 2009-12 ㎡ 670 2,091,991.66 1,827,101.19
6 空压机室 钢筋混凝土 2009-12 ㎡ 465 1,812,395.47 1,582,907.98
7 制氢站 钢筋混凝土 2009-12 ㎡ 206 860,774.24 751,782.20
8 警卫传达室 钢筋混凝土 2009-12 ㎡ 70 188,658.03 164,769.87
9 含煤废水处理间 钢筋混凝土 2009-12 ㎡ 260.48 662,784.93 578,862.31
10 中水处理间 钢筋混凝土 2009-12 ㎡ 155.48 563,238.74 491,920.67
11 机组排水槽及水泵间 钢筋混凝土 2009-12 ㎡ 149.76 1,280,640.27 1,118,484.31
12 脱水楼及石膏废水楼 钢筋混凝土、框架 2009-12 ㎡ 1443 6,356,748.41 5,551,849.80
13 电控楼 钢筋混凝土、框架 2009-12 ㎡ 831 2,339,585.18 2,043,344.36
14 循环泵支架及氧化风机房 钢筋混凝土 2009-12 ㎡ 240 276,908.98 241,846.56
合 计 47,022.54 193,315,843.75 168,837,976.40
葛店发电公司已承诺，上述资产使用正常，产权为湖北能源集团葛
店发电有限公司所有，如果上述资产出现产权问题，与承做本次资产评
估的机构无关。对于该部分资产，其面积是企业根据现场测量情况进行
申报的，对企业申报面积，评估人员进行了抽查核实后以企业申报面积
进行评估，如未来企业办理相关产权证书时其面积与申报面积不符，评
估结果应根据产权证书载明的面积进行调整。
2、纳入评估范围的 2 台车，车辆行驶证证载权利人与实际使用人
名称不符，明细如下：
车辆证载权利人与实际使用人名称不符的车辆统计表
序号 车辆牌号 车辆名称及型号 购置日期 账面原值 账面净值 证载权利人 实际使用人
奥迪牌 FV7241CVT（A6L） 湖北能源集团股份有 湖北能源集团葛
1 鄂 AW5266 2007-03 509,725.00 15,291.75
小轿车 限公司 店发电有限公司
湖北能源集团股份有 湖北能源集团葛
2 鄂 A57469 丰田柯斯达 SCT6700RZB54L 2004-06 417,985.08 12,539.55
限公司 店发电有限公司
车辆使用人、证载权利人已承诺产权为湖北能源集团葛店发电有限
公司所有，如果上述资产出现产权问题，与承做本次资产评估的机构无
关。
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（二）抵押担保事项
截止 2014 年 8 月 31 日葛店发电公司银行借款抵押担保情况如下表
所示：
序号 放款银行或机构名称 发生日期 到期日 账面价值 备注
1 国开行湖北省分行 2008-05-15 2025-05-14 23,500,000.00 质押应收电费权
2 国开行湖北省分行 2008-05-27 2025-05-27 30,000,000.00 质押应收电费权
3 国开行湖北省分行 2008-05-27 2025-05-26 30,000,000.00 质押应收电费权
4 国开行湖北省分行 2008-06-18 2025-06-17 40,000,000.00 质押应收电费权
5 国开行湖北省分行 2008-07-29 2025-07-28 20,000,000.00 质押应收电费权
6 国开行湖北省分行 2008-09-18 2025-09-17 7,000,000.00 质押应收电费权
7 国开行湖北省分行 2010-03-29 2027-03-28 100,000,000.00 质押应收电费权
本评估报告所揭示的结果是在假设基准日后能按期还款的前提下
进行的，若评估基准日后企业不能按期还款，资产需变现，对评估结论
造成影响时，不能直接使用本评估结论，须对评估结论进行调整或重新
评估。
（三）未决事项、法律纠纷等不确定因素
本报告未发现未决事项、法律纠纷等不确定因素。
（四）重大期后事项
中国人民银行自2014年11月22日起下调金融机构存贷款基准利率。
此次评估在资产基础法中没有考虑利率的变化影响，在采用收益法进行
评估时考虑了利率变动的影响，提请报告使用者关注。
（五）其他需要说明的事项
1、评估师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资
产价值量做出专业判断，并不涉及到评估师和评估机构对该项评估目的
所对应的经济行为做出任何判断。评估工作在很大程度上，依赖于委托
方及被评估单位提供的有关资料。因此，评估工作是以委托方及被评估
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单位提供的有关经济行为文件，有关资产所有权文件、证件及会计凭证，
有关法律文件的真实合法为前提。
2、评估过程中，评估人员观察所评估房屋建筑物的外貌，在尽可
能的情况下察看了建筑物内部装修情况和使用情况，未进行任何结构和
材质测试。在对设备进行勘察时，因检测手段限制及部分设备正在运行
等原因，主要依赖于评估人员的外观观察和被评估单位提供的近期检测
资料及向有关操作使用人员的询问情况等判断设备状况。
3、本次评估范围及采用的由被评估单位提供的数据、报表及有关
资料，委托方及被评估单位对其提供资料的真实性、完整性负责。
4、评估报告中涉及的有关权属证明文件及相关资料由被评估单位
提供，委托方及被评估单位对其真实性、合法性承担法律责任。
5、在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生
变化时，应按以下原则处理：
（1）当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行
相应调整；
（2）当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响
时，委托方应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；
（3）对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托方在资
产实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。
十二、评估报告使用限制说明
（一）本评估报告只能用于本报告载明的评估目的和用途。同时，
本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则
确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及
特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本报告
也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力
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对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它
情况发生变化时，评估结论一般会失效。评估机构不承担由于这些条件
的变化而导致评估结果失效的相关法律责任。
本评估报告成立的前提条件是本次经济行为符合国家法律、法规的
有关规定，并得到有关部门的批准。
（二）本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。评
估报告的使用权归委托方所有，未经委托方许可，本评估机构不会随意
向他人公开。
（三）未征得本评估机构同意并审阅相关内容，评估报告的全部或
者部分内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及
相关当事方另有约定的除外。
（四）评估结论的使用有效期：根据国有资产评估管理的相关规定，
资产评估报告须经备案（或核准）后使用，经备案（或核准）后的评估
结果使用有效期一年，即自评估基准日2014年8月31日至2015年8月30日
使用有效，超过一年，需重新进行评估。
十三、评估报告日
评估报告日为二〇一四年十二月十八日。
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备查文件目录
1、 经济行为文件（复印件）；
2、 评估基准日审计报告（复印件）；
3、 委托方和被评估单位企业法人营业执照及国有资产产权登记
证（原件或复印件）；
4、 葛店发电公司 2011 年、2012 年、2013 年度会计报表（复印
件）；
5、 评估对象涉及的主要权属证明资料（复印件）；
6、 委托方及被评估单位承诺函；
7、 签字注册资产评估师承诺函；
8、 中联资产评估集团有限公司资产评估资格证书（复印件）；
9、 中联资产评估集团有限公司企业法人营业执照（复印件）；
10、 签字注册资产评估师资格证书（复印件）。
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