厦门港务控股集团有限公司因码头股权整合拟以持有的厦门海鸿石化码头有限公司 100%股权
对厦门港务集团石湖山码头有限公司增资所涉及的厦门海鸿石化码头有限公司股东全部权益资产评估说明
厦门港务控股集团有限公司因码头股权整合拟以持
有的厦门海鸿石化码头有限公司 100%股权对
厦门港务集团石湖山码头有限公司增资所涉及的
厦门海鸿石化码头有限公司股东全部权益
资产评估说明
联合中和评报字（2020）第 5011-1 号
福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司
二○二○年七月二十一日
福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司
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评估说明目录
第一部分.关于评估说明使用范围的声明 .......................... 1
第二部分.关于进行资产评估有关事项的说明 ...................... 2
第三部分.资产清查核实情况说明 ................................ 3
一、评估对象与评估范围说明 ..................................... 3
二、资产核实总体情况说明 ....................................... 7
第四部分.资产基础法评估技术说明 ............................. 11
一、流动资产评估技术说明 ...................................... 11
二、长期股权投资的评估说明 .................................... 12
三、房屋建筑物类固定资产评估技术说明 .......................... 15
四、设备类固定资产评估技术说明 ................................ 31
五、在建工程评估技术说明 ...................................... 42
六、无形资产——土地使用权评估技术说明........................ 42
七、无形资产-其他无形资产的评估说明 ........................... 51
八、递延所得税资产评估技术说明 ................................ 52
九、负债的评估说明 ............................................ 52
第五部分.评估结论与分析 ..................................... 54
一、评估结论 .................................................. 54
二、特别事项说明 .............................................. 55
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第一部分.关于评估说明使用范围的声明
本评估说明仅供财产评估主管机关、委托人审查资产评估报告书和检查评估机构工作
之用,非为法律、行政法规规定,材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人,
不得见诸于公开媒体。
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第二部分.关于进行资产评估有关事项的说明
（该内容由委托人和被评估单位共同撰写，详见附件）
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第三部分.资产清查核实情况说明
一、评估对象与评估范围说明
评估对象为厦门海鸿石化码头有限公司的股东全部权益。
评估范围为厦门海鸿石化码头有限公司的全部资产及相关负债，包括：
（一）厦门海鸿石化码头有限公司截止评估基准日 2019 年 12 月 31 日经容诚会计师事
务所（特殊普通合伙）厦门分所审计并出具容诚审字[2020]361F0440 号审计报告列示的资
产及负债。具体包括：流动资产、非流动资产（包括长期股权投资、房屋建筑物类固定资
产、设备类固定资产、在建工程、无形资产、递延所得税资产等）、流动负债。按照厦门
海鸿石化码头有限公司提供的经审计后的基准日财务报表反映，资产、负债及净资产的账
面价值分别为 22,131.53 万元、1,002.20 万元、21,129.33 万元。具体内容列表如下(金额
单位：人民币万元):
项 目 账面价值
1 流动资产 2,239.15
2 非流动资产 19,892.38
3 其中：长期股权投资 4,793.61
4 其他权益工具投资 -
5 投资性房地产 -
6 固定资产 13,716.87
7 其中：建 筑 物 10,737.60
8 设 备 2,979.27
9 在建工程 91.26
10 无形资产 417.40
11 其中：土地使用权 411.42
12 长期待摊费用 -
13 递延所得税资产 873.24
14 其他非流动资产 -
15 资产总计 22,131.53
16 流动负债 1,002.20
17 非流动负债 -
18 负债总计 1,002.20
19 股东权益 21,129.33
厦门海鸿石化码头有限公司于评估基准日的资产、负债和净资产已经容诚会计师事务
所（特殊普通合伙）厦门分所审计核实，并出具了容诚审字[2020]361F0440 号审计报告。
列入评估范围的主要资产包括货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款、存货、
其他流动资产、长期股权投资、房屋建筑物类固定资产、设备类固定资产、无形资产、递
延所得税资产等。公司的主要资产情况分别如下：
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1. 货币资金
货币资金主要为企业的银行存款。
2. 应收账款
应收账款主要为企业经营发生的应收装卸费、停泊费等。
3. 预付款项
预付款项主要为预付的保险款、柴油款等。
4. 其他应收款
其他应收款主要为应收的关联方押金等。
5. 存货
存货主要为在库周转材料。
6. 其他流动资产
其他流动资产主要为兴业银行结构性存款、待认证进项税。
7. 长期股权投资
截止评估基准日，长期股权投资共 1 个对外股权投资项目，系对厦门中油港务仓储有
限公司的投资，持股比例为 30%。
8. 房屋建筑物（构筑物）类固定资产
列入评估范围的建筑物类固定资产账面原值合计 135,644,023.19 元，账面净值合计
91,034,275.64 元，未计提减值准备。
（1）房屋建筑物共 8 项，建筑面积合计 8,124.80 平方米，主要包括综合楼、锅炉房、
变电所及泵房、前方变电所等，均位于厦门海鸿石化码头有限公司拥有的厦门海沧港区 9#
泊位。以上房屋建筑物主要均建成于 2009 年，目前均可正常使用。
（2）纳入本次资产评估范围的构筑物共 19 项，主要包括 9#泊位码头水工主体工程、
港池调头区工程、港区供电网络、给排水消防工程等。
海沧港区 9#泊位码头设计年吞吐能力为 252 万吨，泊位长 233m，泊位前沿底高程
-13.8m，椭圆形布置，垂直水流方向回旋水域宽度 558m，沿水流方向回旋水域宽度为 800m，
进港航道宽 250m，航道底标高-14m。海沧港区 9#泊位于 2003 年 6 月开工，码头水工主体、
港池调头区工程于 2005 年 12 月完工，给排水、消防、供电等其他附属设施工程于 2009 年
10 月完工，于 2014 年 2 月进行 9#泊位码头结构加固改造。
9#泊位码头水工主体工程为顺岸式沉箱重力式结构，墙身为沉箱 13 块，卸荷板 65 块，
上部为现浇砼胸墙。主要工程量：码头挖泥 36120.43m，基槽炸礁、清礁 10877.43m，抛
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填块石基床 7720.60m，预制沉箱 C30 砼 6600m，预制沉箱钢筋制安 771.71T，预制卸荷
板 C30 砼 7883m，预制卸荷板钢筋制安 361.82T，沉箱内回填二片石 739m，沉箱内回填
块石 6721m，沉箱内回填砂 13960m，现浇 C30 胸墙砼 4354.9m，现浇 C30 护轮坎 14.62m
，橡胶护舷 13 套，10～100kg 块石棱体 69729.3m，棱体后二片石倒滤层 7272m，棱体
后 50～80mm 混合倒滤层 8052m，港池挖泥 175757m，港池炸礁、清礁 29507m。
港池调头区工程，挖泥 367,100.00m，基槽炸礁、清礁 18,312.14m。
室外工程包括道路、围墙、给排水、电气、消防、通讯、电缆沟等。道路路面宽为 7m、
5m，结构层上面层为 C50 混凝土连锁块、中层为 50mm 砂层、下层为水泥稳定碎石、基层为
级配碎石、底基层为压实土基。给排水系统主分为南北区，南区给水主要供给装车站、前
方变、码头前沿用水，北区给水主要供给污水处理厂、后方变及泵房、综合办公楼、锅炉
房以及消防水池用水，给水系统连接到港南路的市政给水管网。北区雨水排放到港南路的
市政雨水管网中，南区的污染区雨水收集后排入污水处理系统、化工污水至装车处的污水
提升池，加压后排至污水处理系统。室外供电及照明系统采用罐区内电缆传玻璃钢管，码
头前沿沿电缆沟敷设，电缆井按图设置；室外灯具、室外配电箱均采用防爆防水型。码头
设置有火灾手动报警系统，并与消防灭火系统做信号连接，消防系统中各部件的启停由消
防控制室 PLC 系统控制，也可现场手动操作，通过 PLC 系统实现智能化。
上述房屋建筑物（构筑物）主要建成于 2005 年至 2019 年间，目前均可正常使用。房
屋建筑物（构筑物）所占用土地使用权均已纳入评估范围。
截至评估基准日，列入评估范围的的房屋建筑物（构筑物）均未取得《房屋所有权证》。
根据被评估企业提供的《关于海沧港区 9#泊位上盖建筑物权证情况说明》，列入评估
范围的房屋建筑物建设时按港口项目建设手续建设，港口建设手续齐全，但未办理房屋权
证所要求的厦门市建设手续，尚未取得房屋权属证书。
9. 设备类固定资产
列入评估范围的设备类固定资产为厦门海鸿石化码头有限公司所申报的机器设备、车
辆、电子设备等，共计 211 项，账面原值共计 96,046,786.16 元，固定资产减值准备
12,563,023.56 元，账面净值共计 46,134,448.73 元。
机器设备主要包括海沧港区 9#泊位工艺管道整改首期工程、污水处理设施、自动控制
工程等，上述设备于 2009 年至 2019 年期间购置安装；
车辆主要为三菱格蓝迪七座小客车、吉奥牌轻型货车。上述设备于 2010 年至 2011 年
期间启用；
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电子设备主要为办公设备及辅助设备，包括空调、电脑、对讲机等；上述设备于 2005
年至 2019 年期间启用；
以上设备产权清晰，为厦门海鸿石化码头有限公司所有，截止评估基准日，除部分设
备已拆除，其他设备均正常使用。
10. 在建工程
在建工程主要为在建的 DCS 控制系统技改功能升级项目和消防泵柴油机组采购及安装
项目。
11. 递延所得税资产
递延所得税资产主要为可抵扣亏损、固定资产减值准备形成的可抵扣暂时性差异。
（二）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产
1、企业申报的账面记录的无形资产
截至评估基准日，企业申报的账面记录的无形资产为土地使用权和其他无形资产。
①纳入本次评估范围的无形资产——土地使用权共 2 宗，土地面积为 49,673.27 平方
米，原始入账价值为 5,266,458.69 元，账面价值为 4,114,203.82 元。
土地使用权登记状况如下：
序 使用权 2
宗地名称 土地证号 使用权人 用途 面积(m )
号 类型
海沧区港区 9#泊 厦 国 土 房 证 第 地 厦门港务控股集团 码头、
1 出让 23,976.20
位 B1 地块 00020204 号 有限公司 仓储
海沧区港区 9#泊 厦 国 土 房 证 第 地 厦门港务控股集团 港口码头
2 出让 25,697.07
位 B2 地块 000201159 号 有限公司 用地
土地权利状况及利用现状如下：
序 剩余使 他项权 实际开
宗地名称 土地利用现状
号 用年限 利受限 发程度
作为植物油、成品油、液体化工品
海沧区港区 9#泊 装卸生产经营场所。地上建有综合
1 36.07 无 五通一平
位 B1 地块 楼、锅炉房、码头前沿输油臂控制
室、电控室、污水处理间、门卫室、
海沧区港区 9#泊 围墙、大门及生产用的各种管道设
2 36.07 无 五通一平
位 B2 地块 施等，土地已得到充分利用。
②纳入本次评估范围的无形资产——其他无形资产共3项，主要为外购的移动OA系统和
Windows正版操作系统。
2、企业申报的账面未记录的无形资产
（1）被评估企业申报账面未记录的无形资产为海沧港区 9 号泊位码头港池的港口用海
的海域使用权，证书编号为国海证 033550013 号，海域使用权人为厦门港务控股集团有限
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公司。
（2）根据厦门市港务管理局厦港[2003]57 号，厦门港务控股集团有限公司于 2003 年
5 月 13 日已取得海沧港区 9 号泊位对应的 233 米岸线使用权。2016 年 12 月 20 日厦门港务
控股集团有限公司将持有的 9 号泊位及公共设施对厦门海鸿石化码头有限公司进行增资后
厦门海鸿石化码头有限公司取得了海沧港区 9 号泊位对应的 233 米岸线使用权。
（三）企业申报的其他账外资产
被评估企业无其他申报的账外资产。
（四）引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额(或评估值)。
本次资产评估中除按规定使用容诚会计师事务所（特殊普通合伙）厦门分所审计并出
具容诚审字[2020]361F0440 号审计报告作为评估前账面价值外，评估过程中没有运用其他
机构和专家的工作成果。
经委托人与被评估单位共同确认，上述评估对象和评估范围与上述经济行为涉及的评
估对象和评估范围一致。
二、资产核实总体情况说明
（一）资产核实人员组织、实施时间和过程说明
1.资产核实人员组织
接受评估委托后，资产评估专业人员首先向被评估企业提供了评估明细表、填表说明、
资料清单等电子文档，要求被评估企业进行资产申报和资料准备；然后成立了以现场项目
负责人为主的清查小组，根据制定的现场清查实施计划进行核查。
2.资产核实实施时间
评估组清查核实工作从 2020 年 4 月 9 日开始。
3.资产核实过程
清查过程分三个阶段进行，第一阶段对评估申报明细表进行初步审核，了解被评估资
产的概况；第二阶段进行现场清查盘点工作，对申报表中与实际不符项目经被评估企业确
认后进行修正完善；第三阶段编写清查核实情况说明。
4.资产核实方法
(1)固定资产的清查
对于房屋建筑物，了解房产概况，对其面积、层高、结构、账面值等逐一落实，达到
实物与明细表相符。
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对于设备类资产，采取点面结合、普遍勘察与重点了解相结合的办法，对价值量大的
全部清查，其他设备做重点抽查。资产评估专业人员查阅和复印了设备的采购合同、发票
等权属证明文件，对其账面原值的构成和设备管理制度进行了了解和调查。
（2）流动资产、负债的清查
主要通过核对企业财务总账、各科目明细账、会计凭证，对非实物性流动资产进行清
查。资产评估专业人员对货币资金、应收账款、其他应收款、应付账款、其他应付款等科
目的重要记账凭证进行了重点核验，发现企业财务管理比较严格，账目清楚，未发现有重
大异常情况。
（二）影响资产核实的事项及处理方法
1、本次资产评估对象涉及的资产、负债清单、有关事项说明、与资产评估有关的重要
资料均由委托人和相关当事方申报并经其签章确认。
2、本次资产评估师限于客观条件对被评估资产的权属及与其它与本次资产评估相关证
明材料是基于专业判断并采用一般性调查，未进行实质性核查和验证，但资产评估师的专
业判断和调查结论并不能减轻或替代委托人和相关当事方提供真实权属及其它与资产评估
相关证明资料的责任。
3、根据财税[2008]170 号、《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税
试点的通知》财税[2016]36 号文和《财政部 税务总局 海关总署公告 2019 年第 39 号》，
纳入本次资产评估范围的房屋建（构）筑物、生产设备评估值不含增值税进项税额。
4、限于客观条件本次资产评估未对被评估设备逐一进行开机测试，资产评估师假定被
评估设备的物理、经济、技术指标均符合原设计建造和国家行业有关规定要求，并能在本
次评估剩余经济耐用年限内正常使用。
5、厦门海鸿石化码头有限公司列入评估范围的房屋建筑物共 8 项，建筑面积合计
8,124.80 平方米，房屋建筑物主要用途包括综合楼、锅炉房、变电所及泵房、前方变电所
等，均位于厦门海鸿石化码头有限公司拥有的厦门海沧港区 9#泊位。截至评估基准日均未
取得《房屋所有权证》。根据被评估企业提供的《关于海沧港区 9#泊位上盖建筑物权证情
况说明》，列入评估范围的房屋建筑物建设时按港口项目建设手续建设，港口建设手续齐
全，但未办理房屋权证所要求的厦门市建设手续，尚未取得房屋权属证书。
尚未办理权证的房屋建筑物，其面积是根据被评估单位的申报数并经查阅相关工程图
纸、现场核实后确定的。资产评估专业人员以被评估单位申报面积进行评估，如未来办理
相关产权证书时其面积与申报面积不符，评估结果应根据产权证书载明的面积进行调整。
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本报告评估结论是在假设上述房屋不存在产权纠纷的前提下作出的，亦未考虑将来办理权
属证书时需要支付的相关费用。
6、土地使用权相关情况的说明
（1）厦门海鸿石化码头有限公司列入评估范围的土地使用权海沧区港区 9#泊位 B1 地
块、海沧区港区 9#泊位 B2 权证记载的土地使用权人为厦门港务控股集团有限公司，尚未
办理权属证书的变更手续。
本报告评估结论是在假设上述土地使用权不存在产权纠纷的前提下作出的，亦未考虑
将来办理权属证书时需要支付的相关费用。
（2）委估宗地权证记载法定用途为码头、仓储出让用地，出让年限为 50 年。根据《厦
门市城镇土地基准地价和厦门市地价征收管理若干规定的通知》厦府[2017]413 号第二十
六条：“已供地的港口、码头、物流（运输类）和软件及研发等项目用地，如供地时以工
业用地标准测算地价的，转让、抵押时应按原工业用地标准计算转让、抵押价值。故本次
对委估宗地评估时按海沧区工业出让地标准取基准地价为 550 元/平方米。
7、本次资产评估在确认长期股权评估值时未考虑流动性折扣以及控制权和少数所有
者权益溢折价的影响。
8、2016 年 12 月 20 日，根据厦门港务控股集团有限公司《关于海沧 9 号泊位及公共
设施下划的通知》（厦港控股【2015】211 号）文件），厦门港务控股集团有限公司将持
有的 9 号泊位及公共设施对厦门海鸿石化码头有限公司进行增资 158,439,828.45 元，截至
2019 年 12 月 31 日，厦门海鸿石化码头有限公司的实收资本为 188,439,828.45 元，增资
相关资产产权尚未完成变更，增资事项的相关工商登记尚未完成。
9、截至评估基准日，厦门海鸿石化码头有限公司已取得了海沧港区 9 号泊位码头港池
的港口用海的海域使用权，证书编号为国海证 033550013 号，海域使用权人为厦门港务控
股集团有限公司，尚未办理权属变更手续。企业根据财政部、国家海洋局《关于加强海域
使用金征收管理的通知》（财综〔2007〕10 号）规定，按年缴纳海域使用金，并将缴纳的
海域使用金直接计入当期成本，未在账面中作为一项资产单独列示，考虑该海域使用权的
资产权利是以费用化的形式体现，本次评估为零。
10、根据厦门市港务管理局厦港[2003]57 号，厦门港务控股集团有限公司于 2003 年 5
月 13 日已取得海沧港区 9 号泊位对应的 233 米岸线使用权。2016 年 12 月 20 日厦门港务
控股集团有限公司将持有的 9 号泊位及公共设施对厦门海鸿石化码头有限公司进行增资后
厦门海鸿石化码头有限公司取得了海沧港区 9 号泊位对应的 233 米岸线使用权。岸线使用
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权具有稀缺性、有限性且不可再生，根据《福建省港口条例》规定，“港口岸线实行有偿
使用制度。具体办法由省人民政府制定”。但截至评估基准日，福建省人民政府尚未制定
港口岸线有偿使用的具体实施办法，且被评估单位取得岸线使用权未支付费用，故本次评
估未考虑岸线价值。
（三）核实结论
1.资产核实结论
资产评估专业人员经履行以上评估清查核实程序，对委托资产评估资产和相关负债情
况有了全面的了解。清查结果与被评估单位所申报的资料一致。
2.资产核实结果
除上述事项外，其他委托资产评估资产均可正常使用，与账面记录不存在重大差异，
资产权属清晰完整，不存在抵押、质押、担保、诉讼等或有负债。
3.资产清查中发现的需要说明的情况
无。
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第四部分.资产基础法评估技术说明
本资产评估机构本着独立、公正、科学、客观的原则，运用资产评估法定的程序和公
允的方法，采用了资产基础法对厦 门 海 鸿 石 化 码 头 有 限 公 司 的股东全部权益进行了评
估，具体评估说明如下：
一、流动资产评估技术说明
纳入本次资产评估范围的流动资产为货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款、
存货及其他流动资产，账面值 22,391,510.31 元，各科目评估结果及说明如下:
（一）货币资金的评估说明
纳入本次资产评估范围的货币资金由银行存款组成。货币资金账面值为 2,123,536.37
元，评估值为 2,123,536.37 元，评估没有增减值。
银行存款账面值为 2,123,536.37 元，共有 3 个人民币存款账户。资产评估专业人员
对所有银行存款账户进行查证，核查银行对账单与账面记录是否相符，核实银行存款账面
记录的真实性及准确性。经核实，各银行存款账户记录准确，基准日银行未达账项已由审
计进行调整，未发现影响股东权益的未达账项事宜，以核实后的账面值确定评估值。
银行存款评估值为 2,123,536.37 元。
（二）各种应收款项的评估说明
纳入本次资产评估范围的应收款项包括应收账款、预付账款及其他应收款。
资产评估专业人员通过查阅相关账簿、凭证、业务合同、对部分大额发函款项发函询
证等方法对应收款项进行核查，并借助历史资料和调查核实后的情况，具体分析债权数额、
账龄及部分债权账龄较长的原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等情
况，核实是否存在账实不符等异常情况。
本次评估中，各类应收款项评估值按核实后的账面余额扣减由资产评估专业人员确定
的评估风险损失后得出，同时将账面已计提坏账准备评估为零。各类型应收款项评估风险
损失确认方法如下：①有充分证据表明可全额收回的款项、信誉较好且有经常性业务往来
的客户款项、关联方之间的相关款项，预计不存在回收风险，评估风险损失为零；②无充
分证据表明可全额回收，也无充分证据表明将全额损失的款项，存在发生回收风险的可能
性。资产评估专业人员参考企业会计政策确定的减值损失比例，结合账龄分析确定评估风
险损失；③有相关管理制度规定应全额计提减值，或有充分证据表明将全额损失的款项，
全额计提评估风险损失。
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1. 应收账款
应收账款主要为应收装卸费、停泊费等，账面原值为 445,070.10 元，坏账准备
3,754.64 元，账面净值为 441,315.46 元。经资产评估专业人员分析判断，其中合并范围
内关联公司往来 12,118.00 元预计不存在回收风险，评估风险损失为零；对存在回收风险
的部分应收账款进行评估风险损失估算，过程如下：
单位：人民币元
序号 账 龄 账面金额 计提比例 评估风险损失
1 1 年以内（含 1 年） 432,952.10 0.50% 3,754.64
合计 432,952.10 - 3,754.64
应收账款评估值为 445,070.10-3,754.64=441,315.46 元。
2. 预付账款
预付账款主要为预付保险款等，账面值为 778,920.88 元。经核实与分析，账面核算
内容与实际相符，预计各预付款项均能收回相应资产或权利。
预付账款评估值为 778,920.88 元。
3. 其他应收款
其他应收款主要为押金，账面原值为 620.00 元，坏账准备为 0 元，账面净值为 620.00
元。经核实，应收押金为关联方厦门港务集团物业管理有限公司往来，预计不存在回收风
险，评估风险损失为零，账面核算内容与实际相符。其他应收款评估值为 620.00 元。
（三）存货的评估技术说明
存货均为在库周转材料。账面原值 19,916.14 元，存货跌价准备 0 元，存货净值
19,916.14 元。资产评估专业人员根据企业提供的清单，核实有关购置发票合同，了解了
存货的内部控制制度。本次资产评估中在库周转材料均为被评估单位日常经营所需日常用
品，账面价值 19,916.14 元。经核实，在库周转材料评估值为 19,916.14 元，评估无增减
值。
（四）其他流动资产的评估技术说明
其他流动资产账面原值 19,027,201.46 元，主要为兴业银行结构性存款、待认证进项
税。资产评估专业人员通过核实相关纳税文件及会计凭证，确定账面核算内容与实际相符，
以核实后的账面值作为评估值。经核实，其他流动资产评估值为 19,027,201.46 元。
二、长期股权投资的评估说明
（一）评估范围
长期股权投资的评估范围为厦门海鸿石化码头有限公司的对外长期股权投资。截止评
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估基准日，厦门海鸿石化码头有限公司长期股权投资账面价值 47,936,076.47 元，共有 1
个对外股权投资项目。具体投资情况见下表：
序号 被投资单位名称 投资日期 投资比例 账面价值（元）
1 厦门中油港务仓储有限公司 2016.3.11 30% 47,936,076.47
合 计 47,936,076.47
减：长期股权投资减值准备 -
净 额 47,936,076.47
（二）被投资企业概况
1.企业基本情况
企业名称：厦门中油港务仓储有限公司
注册地址：厦门市海沧区港南路 398 号
法定代表人：袁铨
注册资本：18000 万人民币
企业类型：其他有限责任公司
经营范围：货运港口货物装卸、仓储服务（含化学危险品储存、装卸）；成品油批发
（不含汽油、危险化学品和监控化学品）；机动车燃料零售（不含成品油、车用燃气和其
他危险化学品）；其他日用品零售；成品油零售（含汽油）(限加油站经营)；粮油类预包
装食品零售（含冷藏冷冻食品）(限加油站经营)；糕点、面包类预包装食品零售（含冷藏
冷冻食品）(限加油站经营)；酒、饮料及茶叶类预包装食品零售（含冷藏冷冻食品）(限加
油站经营)；其他未列明预包装食品零售（含冷藏冷冻食品）(限加油站经营)；烟草制品零
售(限加油站经营)。
2.历史沿革及股权结构
厦门中油港务仓储有限公司成立于 2007 年 02 月 09 日。系由中国石油天然气股份有限
公司、厦门海鸿石化码头有限公司共同组建的其他有限责任公司。注册资本 18000 万元人
民币，实收资本 18000 万元人民币。截止评估基准日股东出资额及出资比例为：
股东姓名或名称 注册资本(人民币万元) 占比（%）
中国石油天然气股份有限公司 12,600.00 70.00
厦门海鸿石化码头有限公司 5,400.00 30.00
合计 18,000.00 100
（三）评估依据
1、被投资企业的会计凭证等；
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2、被投资企业提供的评估申报明细表；
3、被投资企业的验资报告、营业执照、公司章程、评估基准日资产负债表等；
4、其他与长期股权投资评估相关的资料。
（四）评估过程及评估方法介绍
1、评估过程
①评估人员将长期股权投资评估清查登记表与长期股权投资明细账、总账及有关会计
记录相核对。
②审核投资合同、协议等法律性文件。
③核对有关账簿、凭证，获取被投资单位的验资报告(或章程)及投入资本变更报告。
④分析判断投资性质和股权比例，核查投资收益的计算方法，及以前年度的投资收益
处理原则和相关的会计核算方法，判断其投出和收回金额计算的正确性及合理性。
⑤根据被投资单位评估基准日的会计报表、评估申报明细表和其他相关资料，采用相
应的方法分别对各项投资进行评估。
2、评估方法
对厦门中油港务仓储有限公司的投资，由于其土地、房屋及机器设备等资产存在一定
的增值，故采用同一标准、同一基准日对厦门中油港务仓储有限公司进行现场资产核实和
整体评估，得到厦门中油港务仓储有限公司的净资产评估值，按评估后的净资产价值（净
资产）乘以厦门海鸿石化码头有限公司持有的股权比例后的价值作为厦门海鸿石化码头有
限公司长期股权投资的评估值。
（五）评估结果及结论
长期股权投资账面净值为 47,936,076.47 元，评估值为 59,512,787.93 元，评估增
值 11,576,711.46 元，增值率为 24.15%。长期股权投资的具体情况及评估结果如下：
序号 被投资单位名称 投资日期 持股比例 账面价值 评估价值
1 厦门中油港务仓储有限公司 2016.3.11 30% 47,936,076.47 59,512,787.93
合 计 47,936,076.47 59,512,787.93
减：长期股权投资减值准备
净 额 47,936,076.47 59,512,787.93
具体评估过程详见长投单位的评估说明及评估明细表。
（六）增减值分析
长投股权投资评估增值 11,576,711.46 元，增值率为 24.15%。增值的主要原因系被投
资企业历年的经营积累以及相关实物评估增值等因素导致长期股权投资评估增值。
（七）特别说明
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本次资产评估在确认长期股权评估值时未考虑流动性折扣以及控制权和少数所有者权
益溢折价的影响。
三、房屋建筑物类固定资产评估技术说明
（一）评估对象概况
1.评估范围
评估范围内的房屋建筑物类资产包括固定资产--房屋建筑物、固定资产--构筑物，主
要为厦门海鸿石化码头有限公司拥有的厦门海沧港区 9#泊位的相关资产，账面原值
135,644,023.19 元，账面净值 91,034,275.64 元，未计提减值准备。各类房屋建筑物类资
产账面价值如下：
序号 资产名称 项数 账面原值 账面净值
1 固定资产-房屋建筑物 8 34,423,760.36 18,072,887.27
2 固定资产-构筑物及辅助设施 19 101,220,262.83 72,961,388.37
房屋建筑物类合计 27 135,644,023.19 91,034,275.64
2.房屋建筑物概况
房屋建筑物共 8 项，建筑面积合计 8,124.80 平方米，主要包括综合楼、锅炉房、变电
所及泵房、前方变电所等，均位于厦门海鸿石化码头有限公司拥有的厦门海沧港区 9#泊位。
以上房屋建筑物主要均建成于 2009 年，目前均可正常使用。房屋建筑物所占用土地使用权
均已纳入评估范围，部分主要房屋建筑物概况如下：
综合楼：建成于 2009 年，6 层钢混结构，建筑面积为 4,306.41 平方米，尚未办理房
屋权证，土地权属证书编号为厦国土房证第地 00020159 号，采用筏板基础，内外墙砌体采
用加气混凝土砌块，外墙饰面采用银灰色外包铝塑板和玻璃幕墙。屋面预制钢筋砼板隔热
层、卷材防水，外墙面刷水泥漆，天棚面塑料扣板吊顶，金属推拉窗。水电、照明、消防
等配套设施齐全，并配有电梯及空调系统。
锅炉房：建成于 2009 年，单层钢混结构，建筑面积为 424.39 平方米，尚未办理房屋
权证，土地权属证书编号为厦国土房证第地 00020159 号，条形基础、钢筋混凝土等级为
C30，使用年限为 50 年，耐火二级。水电、照明、消防、空调系统等配套设施齐全。
权属状况：
截至评估基准日，列入评估范围的房屋建筑物均未取得《房屋所有权证》，合计建筑
面积 8,124.80 平方米，具体如下：
2
序号 权证编号 建筑物名称 结构 建成年月 建筑面积 M
1 无 9#泊位码头—综合楼 框架 2009-10-1 4,306.41
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2 无 9#泊位码头—锅炉房 框架 2009-10-1 424.39
3 无 9#泊位码头—输油臂控制室 框架 2009-10-1 32.00
4 无 9#泊位码头—电控室 框架 2009-10-1 294.00
5 无 9#泊位码头—变电所及泵房 框架 2009-10-1 1,221.00
6 无 9#泊位码头—前方变电所 框架 2009-10-1 1,162.00
7 无 9#泊位码头—污水处理间 框架 2009-10-1 667.00
8 无 9#泊位码头—门卫室 框架 2009-10-1 18.00
根据被评估企业提供的《关于海沧港区 9#泊位上盖建筑物权证情况说明》，列入评估
范围的房屋建筑物建设时按港口项目建设手续建设，港口建设手续齐全，但未办理房屋权
证所要求的厦门市建设手续，尚未取得房屋权属证书。
尚未办理权证的房屋建筑物，其面积是根据被评估单位的申报数并经查阅相关工程图纸、
现场核实后确定的。资产评估专业人员以被评估单位申报面积进行评估，如未来办理相关
产权证书时其面积与申报面积不符，评估结果应根据产权证书载明的面积进行调整。本报
告评估结论是在假设上述房屋不存在产权纠纷的前提下作出的，亦未考虑将来办理权属证
书时需要支付的相关费用
房屋建筑物类资产利用状况：
评估范围内的房屋建筑物类资产主要于 2009 年间建成投入使用，建筑物质量合格，日常
维护和管理正常，主要房屋建筑物基础稳定，未发现有明显不均匀沉降，主体承重构件节
点牢固，未发现明显倾斜、变形、裂缝等现象，配套附属设施设备均可正常使用，总体状
况一般，未发现有异常毁损。
账面原值的构成：
评估范围内自建的房屋建筑物账面原值主要包括建安造价、设计费、勘察费、利息以及
其他分摊的费用。
房屋建筑物类资产占用的土地情况：
列入评估范围的房屋建筑物占用的土地，共 1 宗土地，具体登记内容如下：
序 使用权 2
宗地名称 土地证号 使用权人 用途 面积(m )
号 类型
海沧区港区 9#泊 厦 国 土 房 证 第 地 厦门港务控股集团 码头、
1 出让 23,976.20
位 B1 地块 00020204 号 有限公司 仓储
海沧区港区 9#泊 厦 国 土 房 证 第 地 厦门港务控股集团 港口码头
2 出让 25,697.07
位 B2 地块 000201159 号 有限公司 用地
房屋建筑物类资产占用的土地使用权均已纳入本次评估范围，具体情况详见无形资产-
土地使用权评估技术说明。
3.构筑物概况
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海沧港区液体化工码头工程为一座 3 万吨级丙类液体化工码头，兼顾甲类液体化工品
装卸，水工主体结构按照 5 万吨级液体化工码头设计，并建设液体化工品装卸船设施、工
艺管线、陆域形成、公共罐区、生产、生活辅助设施及道路等，公用罐区罐容量 5.1 万 m，
办公、生产辅助用房及变电所建筑面积 8358.724m。
本次评估范围的构筑物仅为海沧港区液体化工码头工程的 9#泊位前沿码头、部分工艺
管线、生活辅助设施及道路工程等，不包括码头后方的公共罐区等工程。
海沧港区 9#泊位码头设计年吞吐能力为 252 万吨，泊位长 233m，泊位前沿底高程
-13.8m，椭圆形布置，垂直水流方向回旋水域宽度 558m，沿水流方向回旋水域宽度为 800m，
进港航道宽 250m，航道底标高-14m。海沧港区 9#泊位于 2003 年 6 月开工，码头水工主体、
港池调头区工程于 2005 年 12 月完工，给排水、消防、供电等其他附属设施工程于 2009 年
10 月完工，于 2014 年 2 月进行 9#泊位码头结构加固改造。
纳入本次资产评估范围的构筑物共 19 项，主要包括 9#泊位码头水工主体工程、港池
调头区工程、港区供电网络、给排水消防工程等。主要构筑物的工程特征如下：
9#泊位码头水工主体工程为顺岸式沉箱重力式结构，墙身为沉箱 13 块，卸荷板 65 块，
上部为现浇砼胸墙。主要工程量：码头挖泥 36120.43m，基槽炸礁、清礁 10877.43m，抛
填块石基床 7720.60m，预制沉箱 C30 砼 6600m，预制沉箱钢筋制安 771.71T，预制卸荷
板 C30 砼 7883m，预制卸荷板钢筋制安 361.82T，沉箱内回填二片石 739m，沉箱内回填
块石 6721m，沉箱内回填砂 13960m，现浇 C30 胸墙砼 4354.9m，现浇 C30 护轮坎 14.62m
，橡胶护舷 13 套，10～100kg 块石棱体 69729.3m，棱体后二片石倒滤层 7272m，棱体
后 50～80mm 混合倒滤层 8052m，港池挖泥 175757m，港池炸礁、清礁 29507m。
港池调头区工程，挖泥 367,100.00m，基槽炸礁、清礁 18,312.14m。
室外工程包括道路、围墙、给排水、电气、消防、通讯、电缆沟等。道路路面宽为 7m、
5m，结构层上面层为 C50 混凝土连锁块、中层为 50mm 砂层、下层为水泥稳定碎石、基层为
级配碎石、底基层为压实土基。给排水系统主分为南北区，南区给水主要供给装车站、前
方变、码头前沿用水，北区给水主要供给污水处理厂、后方变及泵房、综合办公楼、锅炉
房以及消防水池用水，给水系统连接到港南路的市政给水管网。北区雨水排放到港南路的
市政雨水管网中，南区的污染区雨水收集后排入污水处理系统、化工污水至装车处的污水
提升池，加压后排至污水处理系统。室外供电及照明系统采用罐区内电缆传玻璃钢管，码
头前沿沿电缆沟敷设，电缆井按图设置；室外灯具、室外配电箱均采用防爆防水型。码头
设置有火灾手动报警系统，并与消防灭火系统做信号连接，消防系统中各部件的启停由消
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防控制室 PLC 系统控制，也可现场手动操作，通过 PLC 系统实现智能化。
（二）建（构）筑物核实的方法及结论
1.核对原始资料
根据产权持有人提供的清查评估明细表，了解评估对象的结构、装修、设施配置及地
点分布等基本情况。
对清查评估明细表填写不符合评估要求之处与产权持有人有关人员共同修正，对项目
不全或错误之处予以更正。
2.现场调查
按照《资产评估执业准则——不动产》（中评协〔2017〕38号）的要求，遵循独立、
客观、科学的原则，根据建（构）筑物清查评估明细表所列项目进行现场调查、拍照，记
录使用现状。根据建（构）筑物类资产的类型等特征收集了不动产权属证明文件；收集了
日常维护与管理制度等评估相关资料。并对建（构）筑物进行了盘点与查看。核对了建（构）
筑物名称、数量、购建日期、面积、结构、装饰、给排水、供电照明等基本信息；了解了
建（构）筑物的工作环境、维护与保养情况等使用信息；了解了建（构）筑物的完损程度
和预计使用年限等成新状况；填写了典型建（构）筑物的现场调查表。对建（构）筑物的
现场查看，根据建筑物清查评估明细表所列项目的项数、面积、结构类型、装饰及给排水、
配电照明、采暖通风等设备情况，进行现场查看核实，并结合现场情况了解建（构）筑物
结构的各部位完损状况、逐项做现场记录。
评估专业人员对评估对象的建（构）筑物作详细查看，除核实建（构）筑物数量及内
容是否与申报情况一致外，主要查看建（构）筑物结构、装修、设施、配套使用状况。
①结构：根据结构类型对承重墙、梁、板、柱进行观测，查看有无变形开裂，有无不
均匀沉降，查看混凝土构件有无露筋、麻面、变形，查看墙体是否有风化以及风化的严重
程度。
②装饰：主要是看装修的内容有无脱落、开裂、损坏，另外还要看装饰的新旧程度。
③设备：水电设施是否完好齐全，是否畅通，有无损坏和腐蚀，能否满足使用要求。
④维护：如非承重墙、门、窗、隔断、散水、防水、保温等，查看有无损坏、腐烂、
开裂等现象。
了解建（构）筑物的历年使用和维修情况，建（构）筑物周边区域情况、市政及公用
设施配套等。
3.影响资产核实的事项及处理方法
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①本次资产评估是以产权持有人对被评估对象具有完全产权为前提，未考虑截止评估
基准日可能存在的债项、税费对资产评估值的影响。
②至评估基准日，纳入本次资产评估范围的建（构）筑物均未办理不动产权属登记，
本次资产评估根据委托人提供的资产评估申报表，设定其产权持有人为厦门海鸿石化码头
有限公司。
③因客观条件所限，本次资产评估未对建（构）筑物结构安全性进行测试，假定被评
估对象各项技术建造指标均符合国家有关规定并能在本次资产评估剩余经济耐用年限内正
常使用。
④因客观条件所限，现场无法对评估对象的隐蔽工程进行核查，假设被评估资产的各
项经济、技术、物理指标能符合设计标准和国家行业有关规定的要求，且在剩余评估耐用
年限内能正常使用。
4.核实结论
经清查核实，除上述第3点所述事项外未发现其他异常情况。
（三）评估方法的选取及理由
1.资产评估基本方法有市场法、收益法和成本法。
①市场法
市场法指将评估对象与与公开市场上与被评估对象相似的或可比的参照物的价格进行
比较以确定评估对象价值的评估思路。其使用的基本前提有：
A.存在一个活跃的公开市场，且市场数据比较充分；
B.公开市场上有合理比较基础的可比的交易案例；
C.能够收集可比的交易案例的相关资料。
②收益法
收益法是指通过预测评估对象的获利能力，对未来资产带来的净利润或净现金流按一
定的折现率折为现值的评估思路。应用收益法必须具备的基本前提有：
A.评估对象的预期收益可以预测并可以用货币衡量；
B.获得预期收益所承担的风险可以预测并可用货币衡量；
C.评估对象预期获利年限可以预测。
③成本法
成本法是求取评估对象在评估基准日的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此测算评
估对象的客观合理价格或价值的一种评估方法。应用成本法的基本前提有：
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A.评估对象处于持续使用状态；
B.可以调查取得购建评估对象的现行途径及相应的社会平均成本资料。
2.评估方法的选用
根据本次特定经济行为所确定的评估目的及所采用的价值类型，评估对象及获利能力
状况，评估时的市场条件，数据资料收集情况及主要技术经济指标参数的取值依据，经适
用性判断确定本次评估适宜采用的方法。
评估对象建（构）筑物由于市场上同类可比资产的交易案例难以获取，采用市场法评
估的条件不具备，因此不宜采用市场法评估；评估对象资产无法从企业经营收益中剥离测
算其收益，因此不宜采用收益法评估；评估对象资产的重置成本资料及参数指标较容易获
取，可采用成本法评估。
根据《资产评估执业准则—资产评估方法》第二十三条规定：当存在下列情形时，资
产评估专业人员可以采用一种评估方法：(二)由于评估对象仅满足一种评估方法的适用条
件而采用一种评估方法。故本次资产评估采用成本法一种评估方法。
所谓成本法是求取评估对象在评估基准日的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此测
算评估对象的客观合理价格或价值的一种评估方法。其计算公式为：
评估值=重置成本×综合成新率
重置成本=开发成本+管理费用+资金成本+开发利润-可抵扣增值税税额
开发成本=建筑安装工程费+前期及其他工程费
（1）建筑安装工程费
建筑安装工程费包括建造建（构）筑物所发生的土建工程费、安装工程费、装饰装修
工程费等费用。其中：土建工程包括基础工程、一般土建工程、装饰工程等，安装工程包
括给排水工程、照明工程、消防工程等。
对于大型、价值高、重要的建（构）筑物，采用决算调整法确定其建安综合造价，即
以待估建（构）筑物决算中的工程量为基础，根据当地执行的定额标准和有关取费文件，
分别计算土建工程费用和安装工程费用等，得到建筑安装工程费用。对于价值量小、结构
简单的建筑物采用单方造价法确定其建筑安装工程费用。
（2）前期及其他工程费
房屋建筑物前期及其他工程费用包括前期工作咨询费、环境影响评价费、勘察设计费、
招标代理费、工程监理费、工程造价咨询服务费、工程监理费和配套规费等。根据评估对
象工程规模及复杂程度，本次评估前期及其他工程费以建筑安装工程费为基数计取。
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构筑物前期及其他工程费包括可行性研究费、环境影响评价费、勘察设计费、设计文
件第三方技术咨询费、监理费、招标代理费、联合试运转费等。根据评估对象工程规模及
复杂程度，本次评估前期及其他工程费以建筑安装工程费为基数计取。
（3）管理费用
建设单位管理费用是指建设单位从项目开工之日起至办理竣工财务决算之日止发生的
管理性质的开支。包括：工作人员工资及福利费、办公费和差旅费等，房屋建筑物参考《关
于印发<基本建设项目建设成本管理规定>的通知》（财建[2016]504号）并结合工程的实际
情况，按开发成本的一定比例计取。构筑物参考《水运建设工程概算预算编制规定》
（JTS/T116—2019）并结合工程的实际情况，按开发成本的一定比例计取。
（4）资金成本
资金成本按照项目的合理建设工期，参照评估基准日中国人民银行发布的同期金融机
构人民币贷款基准利率，以开发成本与管理费用之和均匀投入计取。房屋建筑物合理建设
工期 1 年，构筑物合理建设工期为 2 年。资金成本计算公式如下：
2/2
资金成本=（开发成本+管理费用）×[（1+4.75%） -1]
（5）开发利润
开发利润指该类项目在正常条件下企业所能获得的平均利润。
①对于已办理权证的房屋建筑的开发利润，通过调查委估房屋所在地开发过程中应获
得的合理利润并结合国务院国资委财务监督与考核评价局制定的《企业绩效评价标准值
2019》交通运输企业—港口业全行业的成本费用利润率的统计数据，本次评估取 13.00%为
该类房屋建筑的开发利润率。对于按现行规定无法申办房屋权证的房屋建筑物，本次评估
不考虑开发利润。
②构筑物主要系码头水工工程，是企业主要的自用经营性资产，根据该类构筑物的特
点，结合同行业的评估案例，本次对该类构筑物的开发利润率取零。
（6）可抵扣增值税税额是根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值
税试点的通知》财税[2016]36 号文及《财政部、税务总局、海关总署公告》（2019 年第
39 号）的有关规定，2016 年 4 月 30 日之后取得不动产，对于符合增值税抵扣条件的，计
算出相应的增值税进行抵扣。不动产包括建筑安装工程费增值税进项税，税率为 9%；前期
及专业费用增值税进项税，税率为 6%，在重置成本中扣除。
（7）成新率的确定
确定建（构）筑物成新率时应全面考虑可能引起不动产贬值的主要因素，合理估算各
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种贬值。建筑物的贬值包括实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。
经分析，评估对象建（构）筑物均能满足正常的生产需要，未发现明显的功能性及经
济性贬值因素，故本次评估仅计算实体性贬值。资产评估专业人员通过现场了解及现场查
看,对所评建（构）筑物参照不同工程结构进行分析比较,结合现场观察,对建（构）筑物的
地基基础、承重柱梁、墙体、楼面、屋盖、防水及地面面层、门窗、粉刷、水电配套设施
等进行查看记录,同时考虑所评建（构）筑物的内在质量外观形态、购造年限及平时维护保
养和使用状况因素,参照建筑物寿命使用年限分别采用年限法和现场打分法确定成新率，然
后采用加权算术平均法确定综合成新率。本次评估对于建筑物采用综合成新率法测算其成
新率，对于单位价值小的采用年限法或者现场打分法测算其成新率。
A.年限法
成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%
B.现场打分法
成新率=结构部分合计得分×结构部分修正系数+装修部分合计得分×装修部分修正系
数+其他部分合计得分×其他部分修正系数
（8）评估值的确定
评估值=重置成本×综合成新率
（四）评估案例
案例 1：固定资产--房屋建筑物评估明细表（第 1 项,综合楼)
综合楼：建成于 2009 年，6 层钢混结构，建筑面积为 4,306.41 平方米，尚未办理房
屋权证，土地权属证书编号为厦国土房证第地 00020159 号，采用筏板基础，内外墙砌体采
用加气混凝土砌块，外墙饰面采用银灰色外包铝塑板和玻璃幕墙。屋面预制钢筋砼板隔热
层、卷材防水，外墙面刷水泥漆，天棚面塑料扣板吊顶，金属推拉窗。水电、照明、消防
等配套设施齐全，并配有电梯及空调系统。
1.重置成本（不含税）
（1）建筑安装工程费的确定
建筑安装工程费包括建造房屋所发生的土建工程费、安装工程费、装饰装修工程费等
费用。其中：土建工程包括土石方工程、基础工程、一般土建工程和装饰工程等，安装工
程包括给排水工程、电气工程、照明工程和消防工程等。根据企业提供的工程预算书及工
程施工合同等相关资料，通过实地勘察所掌握的房屋工程特征、技术数据，结合《福建省
建筑安装工程费用定额》（2017）、《厦门市建设工程造价信息》有关取费文件以及市场
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调查的相关资料，经调整计算得出房屋建筑物的建筑安装工程单方造价为 3245.84 元/平方
米，该造价反映了同类房屋在评估基准日及所在地正常的施工水平、施工质量和同等装修
标准下的平均造价水平。分部分项工程造价表如下表：
综合楼 分部分项 平米指标（元/㎡) 占造价比例（%）
桩基工程 52.61 1.62%
土石方工程 6.66 0.21%
建筑 一般土建 1176.53 36.25%
装鉓 724.43 22.32%
铝合金窗及幕墙工程 87.33 2.69%
电气工程 478.02 14.73%
照明工程 26.18 0.81%
安装
消防工程 389.42 12.00%
给排水工程 83.63 2.58%
空调系统工程 221.03 6.81%
合计 3245.84 100.0%
（2）前期及专业用费的确定
前期及专业用费包括前期工作咨询费、环境影响评价费、勘察设计费、招标代理费、
工程监理费、工程造价咨询服务费和工程监理费等，前期及专业用费率按照工程项目的建
设费，参考行业、国家或地方政府规定的收费标准计取。前期及其他费用按建筑安装工程
费的基数一定比例计取。经测算，前期及专业用费合计为建筑安装工程费的 6.95%。详见
下表：
序号 费用名称 计费基数 费率 计费依据
1 前期工作咨询费 建安造价 0.37% 参考原计价格(1999)1283 号
2 环境影响评价费 建安造价 0.03% 参考原计价格[2002]125 号
3 勘察设计费 建安造价 2.80% 参考原计价格[2002]10 号
4 招标代理费 建安造价 0.16% 参考原计价格[2002]1980 号
5 工程监理费 建安造价 1.91% 发改价格[2007]670 号
6 工程造价咨询服务费 建安造价 1.68% 闽价[2002]房 457 号
合计 6.95%
则前期及专业用费=3245.85×6.95%=225.59 (元/平方米)
（3）开发成本的确定
开发成本＝建筑安装工程费+前期及专业费用
＝3245.85+225.59= 3,471.44（元/平方米）。
（4）管理费用的确定
管理费用是指建设单位从项目开工之日起至办理竣工财务决算之日止发生的管理性质
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对厦门港务集团石湖山码头有限公司增资所涉及的厦门海鸿石化码头有限公司股东全部权益资产评估说明
的开支。包括：工作人员工资及福利费、办公费和差旅费等。管理费用率根据“财政部关
于印发《基本建设财务管理规定》的通知”(财建[2016]504 号)结合工程的实际情况，管
理费用按开发成本为基数一定比例计取。经测算，管理费用为开发成本的 1.17%，则：
管理费用＝3,471.44×1.17%＝40.62（元/平方米）。
（5）资金成本的确定
根据该项目的总体建设规模，该项目总工期约为 1 年，本次评估按 1 年工期计取，资
金利率采用同期银行 1 年期贷款基本利率为 4.35%，假设开发成本及管理费用在开发期内
均匀投入，按正常资金成本计算为：
资金成本＝(3,471.44+40.62）×[(1+4.35%)1/2-1]
＝75.57（元/平方米）
（6）开发利润的确定
根据被评估企业提供的《关于海沧港区 9#泊位上盖建筑物权证情况说明》，列入评估
范围的房屋建筑物建设时按港口项目建设手续建设，港口建设手续齐全，但未办理房屋权
证所要求的厦门市建设手续，尚未取得房屋权属证书，本次评估不考虑开发利润。
（7）可抵扣增值税税额的确定
可抵扣增值税税额是根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点
的通知》财税[2016]36 号文及《财政部、税务总局、海关总署公告》（2019 年第 39 号）
的有关规定，2016 年 4 月 30 日之后取得不动产，对于符合增值税抵扣条件的，计算出相
应的增值税进行抵扣。不动产包括建筑安装工程费增值税进项税，税率为 9%；前期及专业
费用增值税进项税，税率为 6%，在重置成本中扣除。
可抵扣增值税税额=3245.85÷(1+9%)×9%+225.59/(1+6%)×6%
=280.78 (元/平方米）
（8）重置成本（不含税）
重置单价＝开发成本+管理费用+资金成本+开发利润-可抵扣增值税税额
＝3,471.44+40.62+75.57+0-280.78
＝3,307.00（元/平方米）。
重置成本＝重置单价×建筑面积
＝3,307.00×4306.409
＝14,241,295（元，取整）
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2.成新率
本确定建筑物成新率时应全面考虑可能引起不动产贬值的主要因素，合理测算各种贬
值。建筑物的贬值包括实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。经分析，评估对象建筑物
均能满足正常的生产需要，未发现明显的功能性及经济性贬值因素，故本次评估仅计算实
体性贬值。资产评估专业人员通过现场了解及现场查看,对所评房屋建筑物参照不同工程结
构进行分析比较,结合现场观察,对建筑物的地基基础、承重柱梁、墙体、楼面、屋盖、防
水及地面面层、门窗、粉刷、水电配套设施等进行查看记录,同时考虑所评建筑的内在质量
外观形态、购造年限及平时维护保养和使用状况因素,参照建筑物寿命使用年限分别采用年
限法和现场打分法确定成新率，然后采用权重法确定综合成新率。
房屋建筑物使用年限
房屋分类 寿命年(年) 房屋分类 寿命年限(年)
1.钢结构 3.钢筋混凝土砖混结构
其中: 生产用房 50 其中: 生产用房 40
受腐蚀生产用房 30 受腐蚀生产用房 30
受强腐蚀生产用房 15 受强腐蚀生产用房 15
非生产用房 55 非生产用房 50
2.钢筋混凝土框架结构 4.砖木结构
其中: 生产用房 50 其中:生产用房 30
受腐蚀生产用房 35 非生产用房 40
受强腐蚀生产用房 15 5.简易结构 10
非生产用房 60
（1）年限法成新率
年限法成新率＝[1-已使用年限/（尚可使用年限+已使用年限）]×100%
评估对象为钢混结构生产用房，建成时间为 2009 年 10 月，至评估基准日已使用 10.2
年,经济耐用年期为 60 年，尚可使用年限为 49.8 年，土地剩余使用年限 36.07 年，则按房
屋土地孰低原则，房屋剩余使用年限取 36.07 年，年限法确定的成新率为：
成新率＝[1-10.2/（36.07+10.2）]×100%=78%
（2）现场打分法成新率
现场打分法一般按不同结构类型房屋根据其结构部分，装修部分、设备（水电）部份，
现场打分得出的各数乘以其修正系数后累加得出成新率。
不同结构类型建筑物分部工程权重系数表
结构类型 结构部分 单 层 2—3 层 4—6 层 7 层以上
结构 G 0.85 0.80 0.75 0.80
钢筋混凝土结构 装修 S 0.05 0.10 0.12 0.10
设备 B 0.10 0.10 0.13 0.10
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结构 G 0.70 0.60 0.55
混 合 结 构 装修 S 0.20 0.20 0.15
设备 B 0.10 0.20 0.30
结构 G 0.80 0.70
砖 木 结 构 装修 S 0.15 0.20
设备 B 0.05 0.10
结构 G 0.87
钢 结 构 装修 S 0.10
设备 B 0.03
现场查看打分表如下：
序号 分项 标准 打分 评定标准
1 基础 25 22 有足够承载能力，无超过允许范围的不均匀下沉
2 承重构件 25 22 完好无损，梁、板、柱、屋架平直牢固，无变形、裂缝
3 结构 非承重墙 15 10 墙体无腐蚀、损坏，预制墙板节点牢固
4 屋面 20 10 轻微渗漏，防水层、隔热层、保温层完好，排水设施畅通
5 楼地面 15 11 整体面层牢固，轻微空鼓、起砂、下沉、裂缝
6 小计 100 75 权重 0.75
7 门窗 25 20 完好无损，开关灵活，玻璃、五金齐全，油漆完好，有光泽
8 外墙 20 18 完整、粘结牢固，清水墙勾缝砂浆密实
9 装饰 内墙 20 15 完整牢固，油漆完好有光
10 顶棚 20 12 完整牢固，无损坏、无变形、腐朽、下垂脱落
11 细木装修 15 10 完整牢固，油漆完好有光
12 小计 100 75 权重 0.12
上、下水管道通畅、无锈蚀，各种卫生器具完好，零件齐备
13 水卫 40 30
无损
设备
14 电照 30 20 电器设备、线路、照明装置完好牢固，绝缘良好
15 消防 30 25 装置基本完好
16 小计 100 75 权重 0.13
合计 75×0.75+75×0.12+75×0.13=75（%）
（3）综合成新率
故本次评估对年限法及现场打分法的计算结果按权重法确定评估对象的实体成新率
（其中年限法取 0.4，现场打分法取 0.6）则：
综合成新率＝78%×0.4+75%×0.6＝76%(取整)。
综合楼评估值(不含税）
综合楼评估值＝重置成本（不含税）×综合成新率
＝14,241,295.00×76%
＝10,823,384.00（元，取整）
案例 2：9#泊位码头资产—码头水工主体（构筑物评估明细表，第 3 项）
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（1）开发成本
①建筑安装工程费
根据委托人提供的9#泊位设计施工图纸、工程决算审计资料和相关设计文件确定的工
程量，以工程量为基础，套用《沿海港口水工建筑工程预算定额》，并调到评估基准日市
场价格水平，按有关规定计取相关费用，并计算得出该码头建筑安装工程造价（含税）为
76,366,569.24元，明细如下表：
编号 项目 单位 工程量 造价（元，含税)
一 基础 7,773,616.47
101 码头挖泥 m3 502.32 24,894.98
102 基槽炸礁 m3 10,877.43 1,760,512.05
103 基槽清礁 m3 10,877.43 1,428,967.98
104 抛填10～100kg 块石基床（含夯实、整平） m3 7,720.60 2,794,007.93
105 码头挖泥 m3 35,618.11 1,765,233.53
二 墙身1 25,254,841.42
201 预制沉箱 C30砼 m3 6,600.00 5,838,624.00
202 预制沉箱钢筋制安 T 771.71 6,690,177.79
203 沉箱安装 件 13.00 641,159.61
204 预制卸荷板 C30砼 m3 4,883.00 3,210,426.01
205 预制卸荷板钢筋制安 T 361.82 3,136,722.51
206 预制卸荷板吊孔盒 C30 m3 5.00 3,287.35
207 安装卸荷板 件 65.00 3,205,798.05
208 预埋件制安（沉箱、卸荷板） T 10.00 103,091.30
209 沉箱内回填二片石 m3 739.00 181,158.46
210 沉箱内回填10～50kg 块石 m3 6,721.00 1,391,381.42
211 沉箱内回填砂 m3 13,960.00 453,839.60
212 倒滤层间填二片石 m3 1,754.00 399,175.32
三 墙身2 、上部结构及码头设施 6,463,456.29
301 现浇 C30胸墙砼 m3 4,354.90 2,938,599.42
302 现浇 C30护轮坎 m3 14.62 14,149.82
303 现浇胸墙、护轮坎钢筋制安 T 45.52 394,626.08
304 1250H 鼓型橡胶护舷价值（两鼓一板） 套 13.00
1,474,528.25
305 安装1250H 鼓型橡胶护舷（两鼓一板） 套 13.00
306 橡胶舷梯价值（L＝6000mm） 套 4.00 57,200.00
307 安装橡胶舷梯（L＝6000mm） 套 4.00 5,200.00
308 750KN 系船柱购安 个 9.00 147,938.85
309 快速解缆钩 个 7.00 1,417,812.00
310 预埋铁件 T 1.30 13,401.87
四 回填及面层 19,512,095.60
401 10～100kg 块石棱体（水上） m3 16,455.90 3,908,111.69
402 10～100kg 块石棱体（陆上） m3 53,273.40 12,651,899.77
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403 棱体后二片石倒滤层（水上） m3 2,424.00 551,653.92
404 棱体后二片石倒滤层（陆上） m3 4,848.00 1,103,307.84
405 棱体后50～80mm 混合倒滤层（水上） m3 1,099.00 40,388.25
406 棱体后50～80mm 混合倒滤层（陆上） m3 6,953.00 255,522.75
407 回填开山石 m3 2,109.00 114,096.90
408 回填中砂 m3 4,637.00 164,845.35
409 基床前后回填开山石渣 m3 3,286.30 177,788.83
410 制安 C50联锁块厚10cm（砂垫层5cm） m2 3,801.00 254,286.90
411 6％水泥稳定层 厚40cm m3 1,430.00 200,486.00
412 级配碎石垫层 厚15cm m3 1,534.00 86,180.12
413 原土碾压 m2 3,834.00 3,527.28
五 港池挖泥、炸礁 17,362,559.46
501 港池挖泥 m3 175,757.00 8,710,516.92
502 港池炸礁 m3 29,507.00 4,775,707.95
503 港池清礁 m3 29,507.00 3,876,334.59
合计 76,366,569.24
备注：该建筑安装工程造价不包括软基处理及陆域形成（该费用已经在无形资产土地使用权价
值评估中包含，此处不进行重复评估。）
②前期及其他工程费
前期及其他工程费包括可行性研究费、环境影响评价费、勘察设计费、设计文件第三
方技术咨询费、监理费、招标代理费、联合试运转费等。前期及其他工程费用按照工程项
目的建筑安装工程费，根据《水运建设工程概算预算编制规定》（JTS/T116—2019）等行
业、国家或地方政府规定的收费标准计取。前期及其他工工程费率如下表：
序号 费用名称 计费基数 费率 计费依据
1 可行性研究费 建安造价 0.39% 参考原计价格(1999)1283号
2 环境影响评价费 建安造价 0.11% 参考原计价格[2002]125号
3 勘察设计费 建安造价 3.86% 参考 JTS/T116—2019
4 设计文件第三方技术咨询费 建安造价 0.13% 参考 JTS/T116—2019
5 监理费 建安造价 2.34% 参考 JTS/T116—2019
6 招标代理费 建安造价 0.18% 参考 JTS/T116—2019
7 联合试运转费 建安造价 0.70% 参考 JTS/T116—2019
合计 7.71%
则：前期及其他工程费＝76,366,569.24×7.71%=5,887,862.49（元）。
③开发成本
开发成本＝建筑安装工程费+前期及其他工程费＝82,254,431.73（元）。
（2）管理费用
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对厦门港务集团石湖山码头有限公司增资所涉及的厦门海鸿石化码头有限公司股东全部权益资产评估说明
管理费用是指建设单位从项目开工之日起至办理竣工财务决算之日止发生的管理性质
的开支。包括：工作人员工资及福利费、办公费和差旅费等。参考《水运建设工程概算预
算编制规定》（JTS/T116—2019）及评估对象的建设规模，本次按开发成本的 2.50%计取，
则：管理费用＝82,254,431.73×2.50%＝2,056,360.79（元）。
（3）资金成本
根据该相关可行性研究资料及实际情况确定该项目合理总工期为 2 年，本次评估按 2
年工期计取，资金利率采用同期银行 1-3 年期贷款利率为 4.75%，开发成本及管理费用在
开发期内均匀投入，按正常资金成本计算为：
资金成本＝(82,254,431.73+2,056,360.79)×[(1+4.75%)2/2-1]
＝4,004,762.64（元）。
（4）开发利润
评估对象主要系码头水工工程，是企业主要的自用经营性资产，根据该类构筑物的特
点，结合同行业的评估案例，本次对该类构筑物的开发利润率取零。
（5）重置成本（含税）
重置成本（含税）＝开发成本+管理费用+资金成本＝88,315,555.00（元，取整）。
（6）税费调整
由于本次评估对象构筑物价值均不含增值税，故本次评估进行增值税调整，如下表：
序号 项目 金额 增值税率 进项税金 备注
1 前期及其他工程费 5,887,862.49 6% 333,275.24
2 建筑安装工程费 76,366,569.24 9% 6,305,496.54
合计(取整) 6,638,772.00
（7）重置成本（不含税）
重置成本（不含税）＝88,315,555.00-6,638,772.00＝81,676,783.00（元）。
（8）成新率的确定
本次评估分别采用年限法和现场打分法确定成新率求取年限法成新率和现场打分法成
新率后，然后采用加权算术平均法确定综合成新率。
①年限法成新率
年限法：年限法是根据建筑物的有效年龄和预期经济寿命或预期剩余经济寿命来测算
建筑物折旧的方法。其公式为:
q=1-（1-R）×t/(t+n)
其中 q 表示成新率，R 表示残值率，t 表示有效年龄，n 表示预期经济寿命。
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评估对象为钢混结构，建成时间为 2005 年 12 月 31 日，至评估基准日已使用 14 年,
经济耐用年期一般为 50 年，残值率为 0，剩余使用年限为 36 年，土地使用期限至 2056-1-18
止，土地剩余使用年限为 36.07 年，根据孰短原则，剩余使用年限取 36 年，则按年限法确
定的成新率为：
成新率＝1-14/（14+36）×100%＝72.00%
②现场打分法成新率
现场打分法一般按不同结构类型构筑物根据其不同部分，现场打分得出的各数乘以其
修正系数后累加得出成新率。
通过现场勘察，评估人员认为：该码头地基条件较好，没有不均匀沉降现象，沉箱、
胸墙、码头面层整体强度较好，均能正常使用，水、电气配套设施基本完好，且使用正常。
现鉴定如下：成新率鉴定表
部位 设施现状 标准分 评估分
基础 承载力较好，现场勘察中没有不均匀沉降，有足够的承载力。 40 33
主体 整体强度较好，无开裂、偏移情况有足够的承载力。 40 32
面层 维护控制较好，在勘察中发现局部表面裂缝，脱皮现象,能继续使用。 10 6
附属建筑 部分出现轻微磨损现象。 10 6
成新率合计 100（%） 77（%）
③综合成新率
两种方法测算的成新率有一定差异，由于评估对象为码头工程，每年投入一定金额翻
新维修费用，故现场打分法更能客观能反应评估对象新旧程度，故本次评估对年限法及现
场打分法的计算结果按加权算术平均法确定评估对象的综合成新率，则：
综合成新率＝72%×0.4+77%×0.6＝75%(取整)。
（9）评估值
评估值＝重置成本×综合成新率
＝81,676,783.00 ×75% ＝61,257,587.00（元，取整）。
(五)评估结果及分析
固定资产——建（构）筑物账面原值为135,644,023.19元，账面净值为91,034,275.64
元，评估净值为127,836,462.00元，评估增值36,802,186.36元，增值率40.43%。评估增值
原因：
1、评估基准日房屋建筑（构筑物）的材料价格和人工费相比原始取得成本有一定的增
长；
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2、 评估所用经济可使用年限长于财务折旧年限导致评估增值。
（六）特别事项说明
1. 厦门海鸿石化码头有限公司列入评估范围的房屋建筑物共 8 项，建筑面积合计
8,124.80 平方米，房屋建筑物主要用途包括综合楼、锅炉房、变电所及泵房、前方变电所
等，均位于厦门海鸿石化码头有限公司拥有的厦门海沧港区 9#泊位，截至评估基准日均未
取得《房屋所有权证》。
根据被评估企业提供的《关于海沧港区 9#泊位上盖建筑物权证情况说明》，列入评估
范围的房屋建筑物建设时按港口项目建设手续建设，港口建设手续齐全，但未办理房屋权
证所要求的厦门市建设手续，尚未取得房屋权属证书。
2.根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税
[2016]36号文和《财政部税务总局海关总署公告2019年第39号》，列入本次资产评估范围
的房屋及建构筑物的评估结果不含增值税进项税额。
四、设备类固定资产评估技术说明
（一）设备概况
列入评估范围的设备类固定资产为厦门海鸿石化码头有限公司所申报的机器设备、车
辆、电子设备等，共计 211 项，账面原值共计 96,046,786.16 元，固定资产减值准备
12,563,023.56 元，账面净值共计 46,134,448.73 元。
机器设备主要包括海沧港区 9#泊位工艺管道整改首期工程、污水处理设施、自动控制
工程等，上述设备于 2009 年至 2019 年期间购置安装；
车辆为三菱格蓝迪七座小客车、吉奥牌轻型货车。上述设备于 2010 年启用；
电子设备主要为办公设备及辅助设备，包括空调、电脑、对讲机等；上述设备于 2005
年至 2019 年期间启用；
以上设备产权清晰，为厦门海鸿石化码头有限公司所有，截止评估基准日，除部分设
备已拆除，其他设备均正常使用；委托资产评估设备不存在抵押、查封等他项权利受限情
况。
（二）评估过程
1、评估准备
明确评估的目的、评估对象和评估范围后，指导委托人做好设备申报表的填写，及一
些设备资料的准备。
2、现场工作阶段
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被评估设备的种类数量较多，为了突出重点，便于清点及评估设备，资产评估专业人
员按照设备的性质、将设备分类，在现场对设备进行逐台清点核对设备的型号、规格、厂
家。其它的电子设备等按照委托人提供的评估申报表进行清点核对设备的型号、规格、厂
家。
（1）仔细审阅企业填报的设备评估明细表，对设备台账、固定资产账等财务记录进行
核实，基本做到账表相符、账账相符；
（2）按设备明细表，对设备进行逐台察看、核实，做到账物相符；
（3）在实地察看中，对设备外观考察；对设备的运行环境、运行状况、维护保养情况
进行现场调研、记录；听取设备使用人员、管理人员对机器设备历史状况及管理、运行现
状的介绍；
（4）根据现场察看结果和与设备管理人员、设备使用人员讨论交换意见后，综合判定
设备现实状况、尚可使用年限，确定设备成新率。
3、评定估算阶段
（1）根据资产的特点及本次资产评估目的,选用成本法,运用收集的相关市场信息,进
行估算；
（2）资产评估专业人员根据各类资产的初步估算材料,撰写资产评估结果,填写完成各
类资产负债清查评估明细表,编制工作底稿；
（3）开展市场调研和信息采集，确定设备重置成本；
（4）计算设备的评估值，并进行修正和汇总，得到设备的评估结果。
4、评估依据
（1）厦门海鸿石化码头有限公司提供的设备评估明细表；
（2）厦门海鸿石化码头有限公司提供的部分设备购买合同、发票、大型设备验收记录；
（3）《机电产品报价手册》——机械工业信息研究院编（2019 版）；
（4）《资产评估常用方法与参数手册》（机械工业出版社 2011 年版）；
（5）《财政部 税务总局 海关总署公告 2019 年第 39 号》；
（6）中国人民银行公布的评估基准日执行的金融机构存、贷款利率；
（7）原《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》计价格(1999)1283 号；
（8）原《建设项目环境影响评价咨询收费标准》计价格（2002）125 号；
（9）原《工程勘察设计收费管理规定》计价格（2002）10 号；
（10）原《招标代理服务收费管理暂行办法》计价格[2002]1980 号；
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（11）《基本建设项目建设成本规定》财建[2016]504 号；
（12）《建设工程监理与相关服务收费管理规定》发改价格（2007）670 号文件；
（13）《建设工程造价咨询服务收费》闽价（2002）房 457 号；
（14）2001 年国务院第 294 号令《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》；
（15）商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012 年第 12 号《机动车强制报废标
准规定》；
（16）网上查阅的价格资料；
（17）设备生产厂家及销售商电话询价等有关价格资料；
（18）厦门海鸿石化码头有限公司提供的其他有关资料。
（三）评估方法
根据本次特定经济行为所确定的评估目的及所采用的价值类型，评估对象、评估时的
市场条件，数据资料收集情况及主要技术经济指标参数的取值依据，由于无法取得充分相
关类似资产的近期可比交易案例，无法采用市场法；由于委评资产的收益难以从企业收益
中进行剥离，无法采用收益法；考虑到委评设备是可以再生的，而且随着时间的推移，存
在陈旧性贬值，而且本次评估目的不会改变其原来用途，且与市面上存在的全新设备具有
可比性。可采用成本法进行评估。
根据《资产评估执业准则—资产评估方法》第二十三条规定：当存在下列情形时，资
产评估专业人员可以采用一种评估方法：(二)由于评估对象仅满足一种评估方法的适用条
件而采用一种评估方法。故本次资产评估采用成本法一种评估方法。
重置成本法是以开发或建造估价对象所需支付的各项必要费用之和，在此基准上，加
上正常的利息和利润，扣减各项损耗来确定估价对象的一种评估方法。计算公式：
评估值=重置成本×成新率
1、机器设备的评估
（1）部分机器设备是采用现行市价法（二手价）,现行市价法是根据目前公开市场上
与被评估资产相似的或可比的参照物的价格来确定被评估资产的价格。
（2）机器设备采用成本法评估。成本法是通过估算被评估资产的重置成本和资产实体
性贬值、功能性贬值、经济性贬值，将重置成本扣减各种贬值作为资产评估价值的一种方
法。其计算公式为：评估值=重置成本×成新率。
①机器设备重置成本的确定：
重置成本＝设备购置价+运杂费+安装工程费+基础费用+前期费及其他费用+建设单位
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管理费+资金成本-可抵扣增值税。
a.设备购置价的确定
国产设备通过向生产厂家询问评估基准日市场价格，或从有关报价资料上查找现行市
场价格以及参考同类公司最近购置设备的合同价格或中标价确定。进口设备通过查询有关
报价手册或向销售厂商询价确定离岸价或者到岸价。
b.设备运杂费的确定
参考《资产评估常用方法与参数手册》并结合设备的运距、重量、体积等因素综合确
定运杂费。
c.安装工程费的确定
根据委托方提供的安装工程技术资料和决算资料，确定实际安装工程量来确定安装工
程费。
d.基础费用的确定
根据委托方提供的基础工程技术资料和决算资料，确定实际基础工程量来确定基础工
程费。
e.前期费及其他费用的确定
前期及其他费用包括前期工作咨询费、环境影响评价费、勘察设计费、招投标代理费、
工程监理费、工程造价咨询服务费等，根据有关定额和计费标准结合项目的实际情况计取。
各项费用费率、计费基数、计费依据如下：
序号 费用名称 计费基数 费率 计费依据
1 前期工作咨询费 工程造价 0.37% 参考原计价格(1999)1283 号
2 环境影响评价费 工程造价 0.03% 参考原计价格[2002]125 号
3 勘察设计费 工程造价 2.8% 参考原计价格[2002]10 号
4 招标代理费 工程造价 0.16% 参考原计价格[2002]1980 号
5 工程监理费 工程造价 1.91% 发改价格[2007]670 号
6 工程造价咨询服务费 工程造价 1.68% 参考原闽价[2002]房 457 号
合计 6.95%
f.建设单位管理费
建设单位管理费是指建设单位从项目开工之日起至办理竣工财务决算之日止发生的管
理性质的开支。包括：工作人员工资及福利费、办公费和差旅费等，建设单位管理费率可
根据“财政部关于印发《基本建设财务管理规定》的通知”(财建[2016]504 号)结合工程
的实际情况。建设单位管理费按设备购置费、运杂费、安装调试费与前期及其他费用之和
的为基数一定比例计取。
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g.资金成本的确定
资金成本根据项目合理建设工期，按照评估基准日贷款利率，以设备购置费、运杂费、
安装工程费、基础费、前期费及其他费用五项之和为基数确定。根据该设备开始安装调试
至正常运行时间确定合理的建设工期，按评估基准日银行同期贷款利率以平均投入、复利
计算。
h.增值税抵扣的确定
根据财税[2008]170 号、《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院令第 538 号）、
《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局令第 50 号）及《关于
深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告 2019 年第 39 号）的
有关规定，对于符合增值税抵扣条件的，包括设备购置费中的增值税进项税(税率 13%)、
安装调试费中的增值税进项税(税率 9%)、前期及其他费用中的增值税进项税(税率 6%)，在
重置成本中扣除。
②成新率的确定：
理论成新率取决于实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，对三类贬值分析如下：
a.实体性贬值：
对于机器设备中的大型、关键设备，通过对设备使用状况的现场考察，查阅有关设备
的运行状况、主要技术指标等资料，以及向有关工程技术人员、操作维护人员查询该设备
的技术状况、大修次数、维修保养的情况，并考虑有关各类设备的实际使用年限的规定，
以及该设备的已使用年限等因素，合理确定设备的综合成新率。
年限成新率=尚可使用年限÷(已使用年限+尚可使用年限)
b.功能性贬值：
功能性贬值:是指新技术的推广和运用，使企业原有资产与社会上普遍推广和运用的资
产相比较，技术明显落后、性能降低、其价值也就相应减少。这种损耗称为资产的功能性
损耗，也称功能性贬值。
机器设备的功能性贬值是由于技术进步的结果而引起的设备价值的贬值。它包括两个
方面，即超额投资成本造成的功能性贬值和超额运营成本造成的功能性贬值。
资产评估专业人员在估算机器设备的功能性贬值前，应该对应经确定的重置成本和实
体性贬值进行分析，看其是否已经扣除了功能性贬值的因素。如果已经扣除了功能性贬值
就不要重复计算；如果未扣除功能性贬值，并且功能性贬值存在，则应采取相应的方法估
算，不可漏评。事实上，采用价格指数法确定的设备重置成本中含有功能性贬值因素，采
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用功能价值法确定的设备重置成本已经扣除了功能性贬值；采用年限法确定的成新率，没
有扣除功能性贬值因素；而采用修复费用法可能扣除了全部或部分功能性贬值。
在评估中，如果使用的是复原重置成本，则应考虑是否存在超额投资成本造成的功能
性贬值，如果估算的重置成本是更新重置成本，实际就已经将被评估设备价值中所包含的
超额投资成本部分剔除掉了，不存在功能性贬值了。
纳入评估范围的机器设备的重置价均采用现行出厂价格，属于更新重置成本无功能性
贬值因素。
c.经济性贬值：经济性贬值，也称为外部损失，是指资产本身的外部影响造成的价值
损失。主要表现为运营中的设备利用率下降，甚至闲置，并由此引起设备的运营收益减少。
机器设备的经济性贬值是指资产本身的外部影响造成的价值损失。主要表现为运营中
的设备利用率下降，甚至闲置，并由此引起机器设备的运营收益减少。外部条件造成的经
济性贬值可以源自国际，国内行业基础或地方。各种各样的外部因素影响潜在经济回报，
因而，直接影响资产或物业的市场价值。
经济性贬值额主要根据产品销售困难、开工不足或停止生产形成资产闲置等因素确定。
纳入评估范围的机器设备无上述原因，故无经济性贬值。
d.综合成新率：分别计算理论成新率N1与现场勘察成新率N2，加权平均确定其成新率
Ｎ，即：N=N1*40%+N2*60%
2、车辆评估计算说明
（1）重置成本的确定
根据委托资产评估资产地区汽车交易市场现行销售价格，加上国家统一规定的车辆购
置税以及地方收取的有关费用等项目来确定重置成本。车辆的重置成本由购置价、购置附
加税、其他费用（如验车上牌费、手续费）等三部分构成。
①购置价的确定
a、部分车辆是采用现行市价法（二手价）。现行市价法是根据目前公开市场上与被评
估资产相似的或可比的参照物的价格来确定被评估资产的价格。
b、参照车辆所在地同类车型最新交易的市场价格（不含增值税）确定，对于部分已经
停产的车辆，以同品牌性能相近的可替代车型的市场价格确定其购置价，其他费用依据地
方车辆管理部门的合同收费标准水平确定。（根据《财政部 国家税务总局关于全国实施增
值税转型改革若干问题的通知》财税[2008]170 号文和《财政部 税务总局 海关总署公告
2019 年第 39 号》规定，增值税一般纳税人若新购买摩托车、汽车、游艇，取得的增值税
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专用发票的进项税额，可不再区分是否自用，均可抵扣进项税额。）
②车辆购置税的确定
根据 2001 年国务院第 294 号令《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》的有关规定：
车辆购置税应纳税额＝计税价格×10%，纳税人购买自用车辆的计税价格应不包括增值税税
款。故：车辆购置税=购置价×10%。
③其他费用的确定
主要为验车及上牌费用：当地验车上牌费用为 500 元/辆。
④重置成本=购置价+车辆购置税（取购置价的 10%）+其他费用
（2）车辆成新率的评定
车辆的成新率以年限成新率、里程成新率并结合对车辆的使用状况的现场调查，并综
合考虑实际技术状况、技术进步、设备负荷与利用率、维修保养状况等因素综合确定其成
新率。
综合成新率=理论成新率×40%+技术状况成新率×60%
其中：理论成新率取里程成新率和年限成新率的孰低者
里程成新率＝(规定行驶里程－已行驶里程)/规定行驶里程×100%
年限成新率＝(经济耐用年限－已使用年限)/ 经济耐用年限×100%
3、电子设备
纳入评估范围内的电子设备主要为空调、电脑、对讲机等，采用重置成本法进行评估。
（1）重置成本的确定
①部分电子设备是采用现行市价法（二手价）。现行市价法是根据目前公开市场上与
被评估资产相似的或可比的参照物的价格来确定被评估资产的价格。
②电子设备价值量较小，考虑到电子设备大部分不需要安装(或安装由销售商负责)以
及运输费用较低等特点，本次资产评估根据当地市场信息及网络报价等近期市场价格资料
确定电子设备重置价格（不含增值税）。
（2）成新率的确定
电子设备及办公家具工作环境较为稳定，采用年限法确定成新率。计算公式如下：
成新率=(1－实际已使用年限÷经济使用年限)×100%
4、超期服役设备的成新率说明
超期服役且基本能正常使用的，本次资产评估其成新率不低于 15%。
5、报废设备的评估说明
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被评估设备在清理报废时，以报废设备的残值确定评估值。有拆除清理费用的，把残
值与拆除清理费用抵扣后确定评估值。
（四）案例分析
【案例一】柴油机动力卸载泵（评估明细表 4-8-4 序号 7）
1、设备概况：
设备名称：柴油机动力卸载泵；
规格型号：GMTB250；厂家：青岛光明环保技术有限公司；
申报数量：1 台；启用日期: 2013 年 12 月 23 日；
账面原值：74,786.32 元；账面净值：20,380.24 元；
于 2013 年 12 月 23 日交付使用；
主要技术参数：
进水口直径（mm）：250 ；出水口直径（mm）：150；最大流量（m/h）：230
最大扬程（m）：22；最大吸程（m）：15 ； 排量（cc）：538
缸径×行程（mm）：单缸倾斜式，四冲程风涡流室式柴油发动 92×75
2、重置成本的计算
（1）设备购置价的确定
经厂家青岛光明环保技术有限公司询价，确定按上述技术参数配置的卸载泵目前的市
场价格为 72,000.00 元（该报价为含税及运杂费），安装简单不考虑安装工程费，不考虑
基础费用、前期及其他费用、建设单位管理费和资金成本等。
（2）可抵扣进项税的确定
增值税抵扣的确定：根据财税[2008]170 号、《中华人民共和国增值税暂行条例》（国
务院令第 538 号）、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局
令第 50 号）及《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告
2019 年第 39 号）的有关规定，对于符合增值税抵扣条件的，包括设备购置费中的增值税
进项税(税率 13%)、安装调试费中的增值税进项税(税率 9%)、前期及其他费用中的增值税
进项税(税率 6%)，在重置成本中扣除。
可抵扣增值税=设备增值税+安装工程费可抵扣增值税+前期及其他费用可抵扣增值税
=72,000.00÷（1+13%）×13%+ 0+0=8,283 (元)
（3）重置成本的计算
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重置成本=购置价+运杂费+安装工程费+基础费用+前期及其他费用+建设单位管理费+
资金成本-可抵扣增值税=63,717.00(元)
3、综合成新率的确定
该机器设备启用期日为 2013 年 12 月，至评估基准日已正常使用 6.11 年,根据《资产
评估常用方法和参数手册》及相关资料该机器设备的经济耐用使用年限为 8 年，则：
年限成新率=(１-已使用年限／经济使用年限)×100%=(1-6.11÷8)×100%=24%
分部成新率见下表：
名称 权重 现场观察情况 分部成新率% 综合成新率%
1 控制系统 0.3 运行一般、情况正常 23 6.9
2 压力系统 0.4 运行一般、可正常使用 22 8.8
3 回路系统 0.3 运行一般、情况正常 21 6.3
合计 1 22
成新率计算：
综合成新率=分部成新率×权重(60%)+年限成新率×权重(40%)
=22%*60%+24%*40%=23%(取整)
4、评估值的确定
评估值=63,717×23%=14,655.00（元）
【案例二】三菱格蓝迪七座小客车（评估明细表 4-8-5 第 1 项）
1、设备概况
名称：三菱格蓝迪七座小客车；
排量：2.4L；生产厂家：日本名古屋制作所；牌照号码：闽 D117KF；
购入日期：2010 年 8 月 17 日；启用日期：2010 年 8 月 17 日；
已行驶里程：130835 公里；账面原值：294,996.00 元；账面净值：8,849.88 元。
技术参数：
整备重量：1655kg；核定载客：7 人；
外廓尺寸：长 4780mm 宽 1795mm 高 1700mm；轴距：2830mm；
轮胎数：4；最大扭矩转速(rpm)：4000；燃料：汽油
最大马力(Ps)：163；排量(ml)/功率(KW)：2378/120；
2、重置全价的确定
车辆的重置全价由车辆购置价（不含增值税价格）、车辆购置附加税及验车上牌费等
合理费用构成。
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重置成本=购置价（不含增值税）+车辆购置税（购置价为基础计算）+其他费用
购置价（不含增值税）：该型号小客车的基准日市场销售价格为 262,000.00 元（含增
值税）；
则：购置价（不含增值税）=262,000/1.13=231,858.00 元
车辆购置附加税：取购置价的 10%；
验车及上牌费用：当地验车上牌费用为 500 元/辆；
重置全价=262,000/1.13＋262,000/1.13×10%+500=255,544.00（元）
3、成新率的确定
①理论成新率
根据商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012 年第 12 号《机动车强制报废标准
规定》，确定该车的规定行驶里程为 600000 公里。
截至评估基准日，该车已行驶 130835 公里则：
里程成新率=(规定行驶里程-实际行驶里程)/规定行驶里程×100%
=(600000-130835)/600000×100%=78%（取整）
年限法成新率
年限成新率=(1－已使用年限÷规定使用年限)×100%
该车经济使用年限为 15 年，2010 年 8 月投入使用，至评估基准日已使用 9.33，则：
年限成新率=(1－9.33÷15)×100%=38%(取整)
根据孰短原则，取理论成新率为 38%。
②现场勘察成新率
经资产评估专业人员现场对该设备的察看，并向设备使用人员和管理人员了解情况，
该车技术状况及使用情况一般，现场调查情况如下：
序号 组成部分 技术状态 标准分 鉴定分
发动机、离 汽缸压力符合标准，有露油现象，燃油量轻微超出正
1 33 11
合器总成 常范围，发动机点火系统反应较正常。
2 前桥总成 前桥系统转向操作较正常，助力泵工作较正常。 7 3
3 后桥总成 工作较正常，无工作升温、有油气泄露等状况。 10 4
变速箱在运转中，齿轮没有脱档、跳档现象，有轻微
4 变速箱总成 15 5
异常声音。变速杆轻微抖动，操作较正常。
连接件有轻微松动，车架无变形，各焊口有轻微裂纹
5 车架总成 14 5
和损伤。
6 车身总成 车辆装饰良好，内饰较干净整洁。 13 5
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7 轮胎 有轻微的磨损。 5 2
8 其他 制动管有漏气，电源点火、信号照明较正常。 3 1
合计 100 36
③综合成新率的确定采用取使用理论成新率权重为 40%，现场勘察成新率权重为 60%，
综合确定该车的综合成新率。则
综合成新率=38%*40%+36%*60%=37%(取整)
4、评估值的确定
评估值=重置全价×综合成新=255,544.00*37%=94,551.00 元(取整)
【案例三】边检 CCTV 监控系统集成设备（评估明细表 4-8-6 第 58 项）
1、设备概况
规格型号：C2KS；供应商：厦门市保全电子有限公司；
账面原值：100,000.00 元；账面净值：3,000.00 元；
启用日期：2012 年 3 月 5 日；数量：1 台；
技术参数：
规格：30KVA；用途范围：服务器机房监控等；额定容量：30KVA；转换时间：零秒转
换；输出电压范围：380V；输入电压范围：380V。
2、重置全价的确定：
通过市场询价，同种型号集成设备基准日市场售价为人民币 44,300.00 元（含增值税）。
由于该设备安装调试简单，故重置全价可取为 44,300/1.13=39,204.00 元。
3、成新率的确定
该设备于 2012 年 3 月开始启用，到评估基准日已使用 7.75 年，预期经济寿命 10 年,
则其尚可使用年限为 2.25 年。
年限成新率=(1-7.75/10)×100%=23%。
通过资产评估专业人员现场观察，该型号集成设备外观良好，设备使用及维护保养良
好，资产评估专业人员认为该型号集成设备实际成新率与理论成新率基本一致，则以理论
成新率作为该型号集成设备的综合成新率，由此确定该型号集成设备的综合成新率为 23%。
4、评估值的确定
评估值=重置全价×成新率
=39,204×23%=9,017.00 元(取整)
（五）评估增减值原因分析
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固定资产—设备类资产账面原值 96,046,786.16 元，账面净值 46,134,448.73 元，评
估净值为 49,013,052.96 元，评估增值 2,878,604.23 元，增值率 6,24%。设备评估增值主
要原因为财务折旧年限短于评估所用经济可使用年限，导致有所增值。
（六）特别事项说明
根据《财政部 国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》财税
[2008]170 号和《财政部 税务总局 海关总署公告 2019 年第 39 号》，纳入本次资产评估
范围的设备评估值不含增值税进项税额。
五、在建工程评估技术说明
在建工程账面值为 912,623.45 元。主要为在建的 DCS 控制系统技改功能升级项目和
消防泵柴油机组采购及安装项目。评估人员通过现场勘查，了解在建工程的形象进度，按
现行建筑、安装工程定额标准对在建工程中发生的各项工程支出进行核实，同时了解付款
进度情况，并对本在建工程所耗用的主要工程物资的市场价格进行了调查，认为其账面支
出金额较为合理、依据较为充分，支出比例与工程的完工形象进度基本一致，以核实后的
账面值为评估值。在建工程评估值为 912,623.45 元。
六、无形资产——土地使用权评估技术说明
（一）评估范围
纳入本次评估范围的无形资产——土地使用权共 2 宗，土地面积为 49,673.27 平方米，
原始入账价值为 5,266,458.69 元，账面价值为 4,114,203.82 元。
（二）土地概况
1.土地使用权登记状况如下：
序 使用权 2
宗地名称 土地证号 使用权人 用途 面积(m )
号 类型
海沧区港区 9# 厦国土房证第地 厦门港务控股集 码头、
1 出让 23,976.20
泊位 B1 地块 00020204 号 团有限公司 仓储
海沧区港区 9# 厦国土房证第地 厦门港务控股集 港口码
2 出让 25,697.07
泊位 B2 地块 000201159 号 团有限公司 头用地
2.土地权利状况及利用现状如下：
序 剩余使 他项权 实际开
宗地名称 土地利用现状
号 用年限 利受限 发程度
作为植物油、成品油、液体化工
海沧区港区 9# 品装卸生产经营场所。地上建有
1 36.07 无 五通一平
泊位 B1 地块 综合楼、锅炉房、码头前沿输油
臂控制室、电控室、污水处理间、
海沧区港区 9# 门卫室、围墙、大门及生产用的
2 36.07 无 五通一平 各种管道设施等，土地已得到充
泊位 B2 地块
分利用。
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（三）评估原则
地价是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用影响所形成的，而这些因素又
经常处于变动之中，土地评估必须要对此做细致分析并准确判断其变动趋向，了解土地价
格组成的各项因素及各因素之间的相互作用，才能做出正确的评估。我们在本次评估过程
中，根据地价评估技术规程及评估对象的具体情况在遵循公正、客观、科学的基本原则前
提下，具体依据如下原则。
1、合法原则
土地评估工作的开展必须符合国家规定的法律、法规。现行的主要法律、法规有：《中
华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国
城市规划法》、《中华人民共和国城镇国有土使用权出让和转让暂行条例》、《中华人民
共和国担保法》。同时也要符合国家颁布的《城镇土估价规程》及其他有关的法规政策。
2、最有效使用原则
由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地
权利人都期望从其所占有的土地获得更多的利益，并以能满足这一目的为确定土地利用方
式有依据。所以土地价格是以该土地效用作最有效发挥为前提的。
3、替代原则
根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，
价格最低者吸引最大需求，即有两个或两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商
品或服务的价格是经过相互影响与比较后才决定的。土地价格也同样遵循替代规律，具有
相同使用价值，有替代可能的土地之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。
4、综合分析原则
土地价格是由其用途、相对稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影响所形成的。而
这些因素又经常处于变动之中，土地评估必须要对此做细致分析并正确判断其变动趋势，
了解价格组成的各项因素及各因素之间的相互作用，才能做出正确的评估。
5、多种评估方法相结合原则
由于土地价格的评估涉及范围广，牵涉因素多，比较复杂，一种评估方法估算出的地
价有时不能客观科学地反映宗地地价水平，只有几种评估方法相结合，相互比较才能得出
比较客观、科学、准确的地价。
6、评估时点原则
房地产在不同时点的价格是不一致的,因为受到市场景气状况、物质实体使用年限、
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经济使用年限、功能的过时减价等因素的影响,因此一宗房地产的市场价值必须明确在哪一
个时点的价值。
（四）地价定义
根据地价评估的技术规程和本项目的具体要求，本次资产评估的价格是指评估对象在
评估基准日 2019 年 12 月 31 日，宗地实际用途为码头用地，评估设定用途为码头用地，评
估土地使用年限设定为 40 年，宗地实际开发程度为红线外“五通一平”（即通路、通上水、
通下水、通电、通讯及场地平整）及红线内“五通一平”（即通路、通上水、通下水、通
电、通讯及场地平整），评估设定土地开发程度为宗地红线外“五通”及红线内“一平”，
使用权类型以出让形式取得。满足本报告评估假设及限制条件下的土地使用权价格。
（五）评估方法
根据《资产评估准则——不动产》并参照《城镇土地估价规程》，通行的土地评估方
法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。评估方法
的选择应根据当地地产市场发育情况并结合评估对象的具体特点及评估目的等,选择适当
的评估方法。纳入本次评估范围的宗地为工业出让用地，待估宗所在区域内无类似宗地成
交案例，无法使用市场法进行评估；考虑到估价对象的宗地处于基准地价覆盖区域，有完
善的基准地价修正体系，且区域内相同用途的宗地大多按基准地价有偿出让方式取得，因
此可采用基准地价修正法进行评估；委估宗地所在地当地政府征地补偿标准资料较为齐全，
估价人员可以收集到大量同类型土地开发成本费用的相关资料，因此可采用成本逼近法进
行评估。本次分别采用成本逼近法及基准地价系数修正法对土地使用权进行评估。
所谓成本逼近法评估地价，是求取其重新开发成本，即在评估基准日重新开发土地的
必要支出。基本公式为：
土地价值＝待开发土地取得费用+土地开发费用+管理费用+投资利息+开发利润
所谓基准地价系数修正法, 就是指在求取一宗待估宗地价格时，根据当地政府公布的
基准地价,参照与待估宗地相同土地级别或均质区域内该类用地地价标准和各种修正因素
说明表,根据两者在区域条件、个别条件、市场行情、容积率、微观区位条件等,确定修正
系数,修正基准地价从而得出评估对象地价的一种方法，基准地价系数修正法的基本公式
为:P= P1b×(1±Σ Ki)×Kj+D 式中：
P=宗地价格
Plb—某一用途、某级别（均质区域）的基准地价
Σ Ki —宗地地价修正系数
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Kj—评估期日、容积率、土地使用年期等其他修正系数
D—土地开发程度修正值
（六）评估案例
案例一：海沧区港区 9#泊位 B2 地块—土地使用权评估明细表第 2 项
宗地名称为 B2 地块，位于海沧区港区 9#泊位 B2 地块，权证编号为厦国土房证第地
000201159 号，证载权利人为厦门港务控股集团有限公司，土地用途为港口码头出让用地，
土地使用权类型为出让。期限为 50 年（2006 年 1 月 18 日起至 2056 年 1 月 17 日），证载
面积为 25,697.07 平方米。
A：基准地价系数修正法测算过程
1.1.本文基准地价是指在厦门市辖区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质
地域的土地，按照商业、商品住房、租赁住房、办公、酒店、营利性医疗教育、停车场、
经营性公用设施产业、软件及研发、工业等用途，分别评估确定的以 2017 年 1 月 1 日为
基准日的法定最高年期的国有建设用地土地使用权区域最低价格。
1.2.本文中的价格按法定最高年限计算，具体为：住宅在容积率为 2.5 时的楼面价格，
办公、酒店、停车场用地在容积率为 3 时的楼面价格，商业用地在一层为标准层时的楼面
价格，营利性医疗教育用地用地在容积率为 2 时的楼面价格，软件及研发、工业用地、经
营性公用设施产业用地的地面价格。
1.3.国有建设用地使用权法定最高年限：住宅 70 年，商业 40 年，酒店 40 年，工业
50 年、办公 40 年、营利性医疗教育 40 年、经营性公用设施产业 40 年、软件及研发 40 年、
可分割转让停车场 70 年或 40 年（为住宅配套的 70 年，为非住宅配套的 40 年）、整体
产权停车场 40 年。
2、基准地价的确定 Plb
根据《厦门市城镇土地基准地价和厦门市地价征收管理若干规定的通知》厦府
[2017]413 号文自 2018 年 2 月 1 日起实施，委托资产评估宗地的基准地价为海沧区码头出
让用地，基准地价为 660 元/平方米。另，根据《厦门市城镇土地基准地价和厦门市地价征
收管理若干规定的通知》厦府[2017]413 号第二十六条：“已供地的港口、码头、物流（运
输类）和软件及研发等项目用地，如供地时以工业用地标准测算地价的，转让、抵押时应
按原工业用地标准计算转让、抵押价值。故本次评估时委估宗地按海沧区工业出让地标准
取基准地价为 550 元/平方米。
3、计算过程如下：
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（1）期日修正 K1:
根据《厦门市城镇土地基准地价和厦门市地价征收管理若干规定的通知》厦府
[2017]413 号文，该基准地价基准日 2017 年 1 月 1 日，根据《地价动态监测报告》2017
年第一季度厦门市工业地价指数为 212，2019 年第四季度厦门市工业地价指数为 218，则：
期日修正 K1=218/212=102.83%。
（2）年期修正 K2:
土地还原利率=无风险利率+风险调整值
无风险报酬率为距评估基准日最近一次发布的 10 年期国债到期收益率（复利），无
风险报酬率 Rf=4.10%。考虑到考虑到厦门市经济发展水平及土地市场状况，风险调整值取
3%，即：土地还原利率=4.10%+3%=7.10%
① 年限修正系数的确定：
被估宗地土地使用权剩余使用年限为 36.07 年，工业出让用地出让年限为 50 年，则：
剩余使用年限修正系数=（1-1/（1+7.1%）36.07/（1-1/（1+7.1%）50=0.9464
(3) 确定容积率修正系数 K3：
对工业出让用地来说，价格对容积率的敏感程度不大，容积率对地价影响较小。根据
《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发【2008】3 号）第八条“对现有码头、工
业出让用地，在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再
增收土地价款；对新增工业出让用地，要进一步提高工业出让用地控制指标，厂房建筑面
积高于容积率控制指标的部分，不再增收土地价款。”因此码头、工业出让用地原则上不
设容积率修正。
（4）确定宗地的区域及个别因素修正系数Σ Ki
根据厦门市基准地价的应用方案及《城镇土地估价规程》，编制厦门市地价区域及个
别因素修正系数如下：
地价因素修正系数说明表：表一
影响因素说明
影响因素
优 较优 一般 较劣 劣
道路宽阔平
周围道路状 道路宽阔平整， 道路宽阔平整，路面状况 道路狭窄，路面 道路狭窄，路面
整，路面状况
况 路面状况好 一般 状况一般 状况较差
好
与主次干道通达 与主次干道
道路对外连 与主次干道通达性好，距 与主次干道通达 与主次干道通达
性好，临近主次 通达性好，距
接状况 离 100-200 性好，距离>200 困难
干道 离<100
基础设施规划建 基础设施规 基础设施规划建 基础设施规划建
基础设施条 基础设施规划建设一般，
设合理，功能齐 划建设合理， 设不合理，功能 设不合理，功能
件 功能一般
全 功能较全 一般 较差
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气候较好，无自 气候较好，无 气候一般，无自 气候一般，无自
自然条件 气候一般，无自然灾害
然灾害 自然灾害 然灾害 然灾害
无空气、噪声、 无空气、噪 空气、噪声、水 有严重的空气、
环境状况 空气、噪声、水轻微污染
水污染 声、水污染 污染较重 噪声、水污染
城市规划限 略有规划限
无重大规划限制 有规划限制 有较多规划限制 有重大规划限制
制 制
宗地形状、面 形状规则、面积 形状较规则、 形状不规则、面 形状不规则、面
形状一般、面积一般
积 大 面积适中 积一般 积较小
位于工业区或产 位于工业区 位于工业区内，集聚规模 位于工业区外，
位于工业区外，
产业聚集度 业集聚区内，区 内，区内集聚 尚未形成或位于工业区外 周边有一定集聚
无集聚规模
内集聚规模明显 规模一般 但周边已形成积聚规模 规模
地价影响因素修正系数表：表二
影响因素值
影响因素
优 较优 一般 较劣 劣
周围道路状况 0.02 0.01 0 -0.01 -0.02
道路对外连接状况 0.02 0.01 0 -0.01 -0.02
基础设施条件 0.02 0.01 0 -0.01 -0.02
自然条件 0.02 0.01 0 -0.01 -0.02
环境状况 0.02 0.01 0 -0.01 -0.02
城市规划限制 0.02 0.01 0 -0.01 -0.02
宗地形状、面积 0.02 0.01 0 -0.01 -0.02
产业聚集度 0.02 0.01 0 -0.01 -0.02
通过分析待资产评估宗地的区位条件和个别条件，确定其各影响因素。（详见表三）
待资产评估宗地地价影响因素说明、优劣程度及修正系数表：表三
影响因素值
影响因素
现状 影响程度 影响值
周围道路状况 周围道路状况 较优 0.01
道路对外连接状况 道路对外连接状况 较优 0.01
基础设施条件 基础设施条件 一般 0
自然条件 自然条件 一般 0
环境状况 环境状况 一般 0
城市规划限制 城市规划限制 一般 0
宗地形状、面积 宗地形状、面积 较优 0.01
产业聚集度 周边工业企业数量 一般 0
合计 合计 0.03
（5）土地开发程度 D
不同的土地开发程度和开发完善程度，土地开发费用也不同。海沧港区 9 号泊位陆域
形成主要大面积开挖换填砂，软基处理采用施打塑料排水板和堆载预压。由于海沧港区 9
号泊位是由厦门港务控股集团有限公司以截止 2014 年 12 月 31 日经审计后的净资产划转入
账的，厦门海鸿石化码头有限公司账面未记载其陆域形成与软基处理的相关财务数据，故
本次评估参考海沧港区 20、21 号泊位的陆域形成及软基处理的开发成本单价进行测算，海
沧港区 9 号泊位陆域形成及软基处理的开发成本单价为 511 元/平方米。
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（6）宗地单价的确定 P：
宗地单价=适用的基准地价×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×因素
修正系数+土地开发程度
宗地单价＝550×1.0283×0.9464×1×（1+3%）+511=1062 元/㎡
B：成本逼近法评估测算
①土地取得费
土地取得费是指待资产评估宗地所在区域征用同类用地所支付的平均费用，主要包括
土地补偿费。
根据《厦门市人民政府关于调整我市征地补偿标准的通知》(厦府[2016]398号）文件
的规定，评估范围内海沧区征地补偿标准为12万元/亩（折合180元/平方米）。
②有关税费
A．耕地占用税
根据福建省人民政府关于印发《福建省耕地占用税实施办法》的通知 （闽政〔2008〕
17号）规定，根据待资产评估宗地所在区域具体情况，耕地占用税按35元/平方米计取。
B．耕地开垦费
根据福建省人民政府《关于福建省耕地开垦费征收和使用规定》(闽政(2000)文98号)
规定，待资产评估宗地所在区域耕地开垦费为13.50元/平方米。
③土地开发费
宗地红线外五通：
土地开发费包括评估对象红线外土地开发费、宗地红线内的土地开发费。
依据本次资产评估的地价内涵和土地估价时设定的土地开发条件，本次资产评估的评
估对象地价包括宗地红线外土地开发费及宗地红线内的土地平整费用。评估对象红线外土
地开发达到“五通”水平，评估对象所在区域用地宗地红线外的五通开发费和红线内场地
平整费用取110.74元/平方米。具体内容如下：
项目 通路 供水 供电 通讯 排水 岛内合计 岛外98%
金额(元) 50 20 15 8 20 113 110.74
宗地红线内陆域形成及软基处理：
参照厦门海隆码头有限公司位于海沧区海沧港区20、21#泊位地块，宗地红线内陆域形
成及软基处理成本取值511元/平方米。
④管理费用
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管理费用是指为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出，包括工资及福利、办公
费、差旅费等，按照土地取得费用和土地开发费用的一定比例来测算，结合本项目情况，
按1.5%的比例来计算，则：管理费用=（土地取得费+土地开发费）×1.5%= 12.75元
⑤投资利息
根据估价对象宗地的规模及项目用地特点,开发同类地块正常征地及开发周期需要 1
年, 其中征地期为 0.5 年，土地开发期 0.5 年，假设征地费用及随之缴纳的税费一次性投
入，土地开发费在土地开发期均匀投入,利息按估价时点中国人民银行公布的 1 年期贷款利
4.35%计算，则
（土地取得费+有关税费）×[（1+4.35%）^1-1]+土地开发费×[（1+4.35%）^1/2-1]
＝23.59 元/平方米
⑥投资利润
利润是指在公开市场的前提下，应计取的同类投资项目的平均投资利润。通过调查当
地同类土地开发项目的平均利润水平（一般在10%～15%）并参考国务院国资委财务监督与
考核评价局制定的《企业绩效评价标准值2019》交通运输企业—港口业全行业的成本费用
利润率统计数据，取13.00%为委估用地的开发投资利润率。则：
投资利润=（土地取得费及税费+土地开发费）×利润率
=（228.50+ 621.74）×13%= 110.53元/平方米
⑦土地增值收益
土地增值收益是待估土地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利用条件
而发生的价值增加，是土地开发后市场价格与成本价格之间的差额。本次评估通过调查当
地同类土地出让地价(土地使用年限为最高出让年限50年)与成本价格的平均差额水平结合
待估宗地实际情况，确定以征地补偿费、税费、土地开发费、投资利息、投资利润为基数，
确定土地增值收益率。参照所在区域类似土地开发的土地增值收益率（一般在30%～50%）
并结合同行业的评估案例，本次资产评估土地增值收益率取36%。
根据土地增值收益公式：
土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+有关税费+利息+利润)×36%
= 354.37 (元/平方米)
⑧ 评估对象最高出让年期成本价格
=土地取得费+ 有关税费+管理费用 +土地开发费+利息+投资利润 +土地增值收益=
1351.48元/平方米
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⑨根据待资产评估宗地在区域内的位置和宗地条件，进行个别因素修正。
个别因素修正主要指对影响估价对象价格的形状、地形、个别开发条件等个别因素进
行修正。在本项目评估过程中，对估价对象的地形、工程地质及个别开发条件已在土地开
发的计算中考虑了，除此之外还需对个别因素中的面积、形状等进行修正。
根据估价人员的现场查看，估价对象的上述因素对其利用及布局的影响程度，综合确
定估价对象因素修正系数为3%（具体说明详见基准地价修正法）。
⑩年期修正
土地还原利率=无风险利率+风险调整值
无风险报酬率为距评估基准日最近一次发布的 10 年期国债到期收益率（复利），无
风险报酬率 Rf=4.10%。考虑到考虑到厦门市经济发展水平及土地市场状况，风险调整值取
3%，即：土地还原利率=4.10%+3.0%=7.1%
年限修正系数的确定：
被估宗地土地使用权剩余使用年限为 36.07 年，工业出让用地出让年限为 50 年，由
于上述土地增值收益是以有限年期的价格与成本价格的差额确定的，则土地使用权年限修
正如下：
剩余使用年限修正系数=（1-1/（1+7.1%）36.07/（1-1/（1+7.1%）50=0.9464
评估对象剩余使用年期价格
宗地B2评估值=土地无限年期成本地价×年期修正系数×个别因素修正系数
= 1351.48×（1+3%）×0.9464=1317元/平方米（取整）
C:评估结果
根据地价评估技术规程及估价对象的具体情况，委托资产评估宗地分别采用了基准地
价修正法和成本逼近法进行测算，两种方法从不同角度反映了土地使用权的价格，两种方
法评估结果差异不大，因此对于采用“基准地价系数修正法”和“成本逼近法”计算结果
进行简单算术平均测算结果作为本次评估的最终土地评估价格。估价结果具体见下表：
评估方法及结果 评估单价
宗地名称
基准地价系数修正法 成本逼近法 （元/㎡）（取整）
B1 地块 1062 1317 1190
B2 地块 1062 1317 1190
B1 地块评估值=1190 元/㎡×23,976.20 ㎡= 28,531,678.00 元
B2 地块评估值=1190 元/㎡×25,697.07 ㎡= 30,579,513.30 元
（七）评估结果及增减值原因分析
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本次评估的无形资产——土地使用权，土地面积为 49,673.27 平方米，原始入账价值
为 5,266,458.69 元，账面价值为 4,114,203.82 元，评估值为 59,111,191.30 元，评估增
值 54,996,987.48 元，增值率为 1336.76%。增值的主要原因：委估宗地取得时间较早，政
府基准地价已经进行了多次提高以及所在区域经济的发展，配套设施不断完善，用地需求
不断上升，可供开发利用的土地减少，近年土地开发费用的不断攀升造成本次评估增值。
（八）特殊事项说明
1、委估宗地权证记载的土地使用权人为厦门港务控股集团有限公司，尚未办理权属
证书的变更手续。
本报告评估结论是在假设上述土地使用权不存在产权纠纷的前提下作出的，亦未考虑
将来办理权属证书时需要支付的相关费用。
2、委估宗地权证记载法定用途为码头、仓储出让用地，出让年限为 50 年。根据《厦
门市城镇土地基准地价和厦门市地价征收管理若干规定的通知》厦府[2017]413 号第二十
六条：“已供地的港口、码头、物流（运输类）和软件及研发等项目用地，如供地时以工
业用地标准测算地价的，转让、抵押时应按原工业用地标准计算转让、抵押价值。故本次
对委估宗地评估时按海沧区工业出让地标准取基准地价为 550 元/平方米。
七、无形资产-其他无形资产的评估说明
本次资产评估的无形资产-其他无形资产账面净值 59,762.22 元，主要为外购软件，
包括移动 OA 系统、Windows 正版操作系统等。
对于正常外购的软件的评估采用的方法具体是：
①如果企业购置的软件版本在市场上仍有销售，则按照现行市价确定评估值，若已淘
汰不再销售的软件，按其替代或升级版的购置价扣减版本升级费用后确定评估值；
②对为企业专门设计或定制的系统软件，具有显著的行业特性和被评估单位鲜明的自
身特点，不能同一般意义上的通用软件相比较，一般无法查询到同类产品的市场价格；同
时，由于特定软件开发具有典型的技术机密性特点，属于绝对技术机密，开发软件的公司
不能提供整个开发流程中所发生的各项成本和开支细节，且软件具有典型的时效性和针对
性，因此无法通过重置途径确定其再次开发价值。基于客观条件的限制，资产评估专业人
员通过查询相关会计记录确认其原始帐面价值构成且已发生摊销额的真实、合理后，以原
始入账价值为基础，分析其中可能包含的软硬件构成，考虑尚可使用年限综合确定其评估
值。
由于本次资产评估的移动 OA 系统软件为企业专门设计或定制的系统软件，因此以核实
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后的摊余价值为评估值，评估值为 30,555.40 元。
对于 Windows 正版操作系统，资产评估专业人员对其进行市场询价之后再进行测算，
得出评估结果为 35,327.00 元。无形资产-其他无形资产的评估值为 65,882.40 元。
八、递延所得税资产评估技术说明
递延所得税资产账面值为 8,732,420.13 元，系由于计提应收账款坏账准备、固定资产
减值准备、可抵扣亏损等形成的可抵扣暂时性差异，根据《企业会计准则第 18 号——所得
税》确认的递延所得税资产。
(1)对于计提应收账款坏账准备形成的递延所得税资产，资产评估专业人员通过分析款
项账龄、内容等，判断是否存在评估风险损失，并按评估风险损失形成的可抵扣暂时性差
异和评估基准日被评估单位适用的所得税率确定递延所得税资产评估值。具体测算过程如
下：
评估风险损失 企业所得税 评估价值
项目 项目账面原值（A） 项目评估值(B)
(C=A-B，C>0) 税率(D) (E=C*D)
应收账款坏账准备 445,070.10 441,315.46 3,754.64 25% 938.66
合计 445,070.10 441,315.46 3,754.64 938.66
(2)对于计提可抵扣亏损形成的递延所得税资产，资产评估专业人员调查了解形成的原
因，核实相关合同及会计凭证，确定账面核算内容与实际的相符程度，以核实后的账面值
作为评估值。
(3)对于计提固定资产减值准备形成的递延所得税资产，资产评估专业人员通过分析固
定资产的现状及市场价值等，判断是否存在评估风险损失，并按评估风险损失形成的可抵
扣暂时性差异和评估基准日被评估单位适用的所得税率确定递延所得税资产评估值。
递延所得税资产评估值为 8,714,637.47 元，评估减值 17,782.66 元，减值原因系固
定资产减值准备评估为零与对应的递延所得税冲回造成评估减值。
九、负债的评估说明
纳入本次资产评估的负债项目包括：应付账款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付
款。资产评估专业人员通过核对明细账与总账的一致性，抽查包括购货发票、合同、凭证
等相关资料以核实负债的真实性。以核实后基准日实际应承担的债务作为评估值。本次资
产评估负债账面值 10,021,996.91 元,评估值 10,021,996.91 元。
（一）应付账款的评估
应付账款账面值 4,663,483.47 元，主要为应付设备款和工程款等。资产评估专业人
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员通过分析核算内容、结算方式、发生日期及款项期限，对部分大额发函款项发函询证，
核实账面核算内容与实际的相符程度。经核实，应付账款账实一致且未发现无需支付的款
项，以核实后的账面值作为评估值。
应付账款评估值为 4,663,483.47 元。
（二）应付职工薪酬的评估
应付职工薪酬企业依政策规定提取的应付工资、奖金及津贴和补贴等，账面价值
3,250,510.70 元，资产评估专业人员通过调查员工构成与职工薪酬制度，核实其计算标准
及依据，并抽查部分评估基准日后发放薪酬的会计凭证。经核实，账面核算内容与实际相
符，以核实后的账面值作为评估值。
应付职工薪酬评估值为 3,250,510.70 元。
（三）应交税费的评估
应交税费账面值 242,339.93 元，应交税费包括应交的房产税、土地使用税、印花税
等，资产评估专业人员通过核对相关纳税申报文件及相关会计凭证，了解被评估单位应负
担的税种、税率以及相关税收政策。经核实，账面核算内容与实际相符，以核实后的账面
值作为评估值。
应交税费评估值为 242,339.93 元。
（四）其他应付款的评估
其他应付款账面值 1,865,662.81 元，主要包括应付股利、质保金及预提费用等。资
产评估专业人员通过分析核算内容、结算方式、发生日期及款项期限，对部分大额发函款
项发函询证，核实账面核算内容与实际的相符程度。经核实，其他应付款账实一致且未发
现无需支付的款项，以核实后的账面值作为评估值。
其他应付款评估值为 1,865,662.81 元。
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第五部分.评估结论与分析
一、评估结论
本资产评估机构本着独立、公正、科学、客观的原则，运用资产评估法定的程序和公
允的方法，采用了资产基础法对厦门海鸿石化码头有限公司的股东全部权益进行了评估，
得出以下结论：
（一）评估结果
厦门海鸿石化码头有限公司经容诚会计师事务所（特殊普通合伙）厦门分所审计后的
股东全部权益价值账面值为人民币 21,129.33 万元，经采用资产基础法后，在满足本报告
所有评估假设和前提下，其股东全部权益于本次资产评估基准日的评估价值为人民币
31,753.61 万元（大写人民币叁亿壹仟柒佰伍拾叁万陆仟壹佰元整），增值 10,624.28 万
元，增值率 50.28%。资产评估汇总表如下（单位:人民币万元）：
被评估企业：厦门海鸿石化码头有限公司 评估基准日：2019 年 12 月 31 日
序号 项目 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
1 流动资产 2,239.15 2,239.15 - -
2 非流动资产 19,892.38 30,516.66 10,624.28 53.41
3 其中：长期股权投资 4,793.61 5,951.28 1,157.67 24.15
4 其他权益工具投资 - - -
5 投资性房地产 - - -
6 固定资产 13,716.87 17,684.95 3,968.08 28.93
7 其中：建 筑 物 9,103.43 12,783.65 3,680.22 40.43
8 设 备 4,613.44 4,901.31 287.87 6.24
9 在建工程 91.26 91.26 - -
10 无形资产 417.40 5,917.71 5,500.31 1,317.76
11 其中：土地使用权 411.42 5,911.12 5,499.70 1,336.76
12 长期待摊费用 - - -
13 递延所得税资产 873.24 871.46 -1.78 -0.20
14 其他非流动资产 - - -
15 资产总计 22,131.53 32,755.81 10,624.28 48.01
16 流动负债 1,002.20 1,002.20 - -
17 非流动负债 - - -
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18 负债总计 1,002.20 1,002.20 - -
19 股东权益 21,129.33 31,753.61 10,624.28 50.28
评估结论详细情况见评估明细表。
（二） 评估结果与账面值比较变动情况及原因：
1. 长期股权投资评估增值 1,157.67 万元，原因是：长期股权投资账面值为原始投资
成本，被投资企业历年的经营积累以及相关实物评估增值等因素导致长期股权投资评估增
值。
2. 固定资产—房屋建筑物（构筑物）评估增值3,680.22万元，评估增值原因主要系建
（构）筑物建成年份距离本次评估基准日时间较久，材料价格和人工费相比原始取得成本
有较大增长、且财务折旧年限与评估所用经济可使用年限的差异造成。
3.设备类固定资产评估增值 287.87 万元，评估增值原因主要系财务折旧年限短于评估
所用经济可使用年限，导致有所增值。
4.无形资产—土地使用权评估增值 5,499.70 元，增值的主要原因如下：委估宗地取得
时间较早，政府基准地价已经进行了多次提高以及所在区域经济的发展，配套设施不断完
善，用地需求不断上升，可供开发利用的土地减少，近年土地开发费用的不断攀升造成本
次评估增值。
5.递延所得税资产评估减值1.78万元，系固定资产减值准备评估为零导致对应的递延
所得税冲回造成评估减值。
二、特别事项说明
1、本资产评估报告的评估结论仅供委托人为本次资产评估报告所列明的评估目的使
用。未征得资产评估机构同意，资产评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引用或者
披露于公开媒体，法律、法规规定以及委托人和相关当事方另有约定的除外。
2、本资产评估机构和资产评估专业人员在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规
和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据本资产评估机构和资产评估专业人
员在执业过程中收集的资料，资产评估报告陈述的内容是客观的，本资产评估机构和签名
资产评估师对评估结论合理性承担相应的法律责任。
3、评估对象涉及的资产、负债清单、有关事项说明、与评估有关的重要资料均由委托
人和相关当事方申报并经其签章确认。
4、本资产评估机构和签名资产评估师在评估对象中没有现存的或者预期的利益；同时
与委托人和相关当事方没有个人利益关系，对委托人和相关当事方不存在偏见。
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5、本次资产评估师限于客观条件对被资产评估资产的权属及与资产评估相关证明材料
是基于专业判断并采用一般性调查，未进行实质性核查和验证，但资产评估师的专业判断
和调查结论并不能减轻或替代委托人和相关当事方提供真实权属及与资产评估相关证明资
料的责任。
6、本评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据评估基
准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。通常，只有当评估基准日
与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用资产评估报告。
7、资产评估师及其所在资产评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评估
经验。除本次资产评估中按规定使用容诚会计师事务所（特殊普通合伙）厦门分所审计并
出具容诚审字[2020]361F0440 号审计报告作为评估前账面价值外，评估过程中没有运用其
他机构和专家的工作成果。
8、本资产评估报告的使用仅限于资产评估报告载明的评估目的，因使用不当造成的后
果与签字资产评估师及所在资产评估机构无关。
9、资产评估师及其所在资产评估机构出具的评估报告中的分析、判断和结论受报告中
假设和限定条件的限制，资产评估报告使用者应当充分考虑报告中载明的假设、限定条件
及其对评估结论的影响。
10、对被评估单位存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项及期后事项，在委托人和相
关当事方委托时未作特殊说明而资产评估专业人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，
本资产评估机构及资产评估专业人员不承担相关责任。
11、本资产评估机构未对委托人和被评估单位提供的有关经济行为批文、法律文书、
历史沿革、资质证书、营业执照、权属证明、会计凭证、财务报表、账簿记录、合同订单、
控制关系、历史股权变动等证据资料或所牵涉的责任进行独立审查，亦不会对上述资料的
真实性负责。
12、虽然本项目评估过程中资产评估专业人员未发现被评估资产存在其他担保和抵押
事宜，但是，本资产评估报告的使用者应当不依赖于本资产评估报告而对资产状态做出独
立的判断。
13、除非特别说明，本资产评估报告中的评估值以被评估单位对有关资产拥有完全的
权利为基础，未考虑由于被评估单位账面未体现的尚未支付某些费用或尚未完成相关手续
所形成的相关债务、影响。
14、本次资产评估报告中的有关委托人和相关当事方等描述性的文字均摘自委托人和
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相关当事方提供给资产评估师的有关介绍资料，报告阅读者应将此视同一般性的文字说明，
而不应视作资产评估机构与签名资产评估师对其有关情况的认同或宣传报道，资产评估机
构与签名资产评估师不对因有关介绍与实际情况可能不符而产生的所有责任。
15、限于客观条件本次资产评估未对被评估设备逐一进行开机测试，亦未对建构筑物
结构进行检测。评估师假定上述被评估对象物理、经济技术指标、结构、质量均符合设计
要求和国家有关规定，并能在本次评估剩余经济耐用年限内正常使用。
16、资产评估师执行本次资产评估业务的目的是对评估对象价值进行测算并发表专业
意见，资产评估师及其所在资产评估机构并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应
当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
17、根据财税[2008]170 号、《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税
试点的通知》财税[2016]36 号文和《财政部 税务总局 海关总署公告 2019 年第 39 号》，
纳入本次资产评估范围的房屋建（构）筑物、生产设备评估值不含增值税进项税额。
18、厦门海鸿石化码头有限公司列入评估范围的房屋建筑物共 8 项，建筑面积合计
8,124.80 平方米，房屋建筑物主要用途包括综合楼、锅炉房、变电所及泵房、前方变电所
等，均位于厦门海鸿石化码头有限公司拥有的厦门海沧港区 9#泊位，截至评估基准日均未
取得《房屋所有权证》。
根据被评估企业提供的《关于海沧港区 9#泊位上盖建筑物权证情况说明》，列入评估
范围的房屋建筑物建设时按港口项目建设手续建设，港口建设手续齐全，但未办理房屋权
证所要求的厦门市建设手续，尚未取得房屋权属证书。
尚未办理权证的房屋建筑物，其面积是根据被评估单位的申报数并经查阅相关工程图
纸、现场核实后确定的。资产评估专业人员以被评估单位申报面积进行评估，如未来办理
相关产权证书时其面积与申报面积不符，评估结果应根据产权证书载明的面积进行调整。
本报告评估结论是在假设上述房屋不存在产权纠纷的前提下作出的，亦未考虑将来办理权
属证书时需要支付的相关费用。
19、土地使用权相关情况的说明
（1）厦门海鸿石化码头有限公司列入评估范围的土地使用权海沧区港区 9#泊位 B1 地
块、海沧区港区 9#泊位 B2 权证记载的土地使用权人为厦门港务控股集团有限公司，尚未
办理权属证书的变更手续。
本报告评估结论是在假设上述土地使用权不存在产权纠纷的前提下作出的，亦未考虑
将来办理权属证书时需要支付的相关费用。
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（2）委估宗地权证记载法定用途为码头、仓储出让用地，出让年限为 50 年。根据《厦
门市城镇土地基准地价和厦门市地价征收管理若干规定的通知》厦府[2017]413 号第二十
六条：“已供地的港口、码头、物流（运输类）和软件及研发等项目用地，如供地时以工
业用地标准测算地价的，转让、抵押时应按原工业用地标准计算转让、抵押价值。故本次
对委估宗地评估时按海沧区工业出让地标准取基准地价为 550 元/平方米。
20、本次资产评估中以及在确认长期股权评估值时，均未考虑流动性折扣以及控制权
和少数所有者权益溢折价的影响。
21、2016 年 12 月 20 日，根据厦门港务控股集团有限公司《关于海沧 9 号泊位及公共
设施下划的通知》（厦港控股【2015】211 号）文件），厦门港务控股集团有限公司将持
有的 9 号泊位及公共设施对厦门海鸿石化码头有限公司进行增资 158,439,828.45 元，截至
2019 年 12 月 31 日，厦门海鸿石化码头有限公司的实收资本为 188,439,828.45 元，增资
相关资产产权尚未完成变更，增资事项的相关工商登记尚未完成。
22、截至评估基准日，厦门海鸿石化码头有限公司已取得了海沧港区 9 号泊位码头港
池的港口用海的海域使用权，证书编号为国海证 033550013 号，海域使用权人为厦门港务
控股集团有限公司，尚未办理权属变更手续。企业根据财政部、国家海洋局《关于加强海
域使用金征收管理的通知》（财综〔2007〕10 号）规定，按年缴纳海域使用金，并将缴纳
的海域使用金直接计入当期成本，未在账面中作为一项资产单独列示，考虑该海域使用权
的资产权利是以费用化的形式体现，本次评估为零。
23、根据厦门市港务管理局厦港[2003]57 号，厦门港务控股集团有限公司于 2003 年 5
月 13 日已取得海沧港区 9 号泊位对应的 233 米岸线使用权。2016 年 12 月 20 日厦门港务
控股集团有限公司将持有的 9 号泊位及公共设施对厦门海鸿石化码头有限公司进行增资后
厦门海鸿石化码头有限公司取得了海沧港区 9 号泊位对应的 233 米岸线使用权。岸线使用
权具有稀缺性、有限性且不可再生，根据《福建省港口条例》规定，“港口岸线实行有偿
使用制度。具体办法由省人民政府制定”。但截至评估基准日，福建省人民政府尚未制定
港口岸线有偿使用的具体实施办法，且被评估单位取得岸线使用权未支付费用，故本次评
估未考虑岸线价值。
24、期后事项
（1）新型冠状病毒肺炎疫情于 2020 年 1 月在全国爆发，截至本评估报告日对肺炎疫
情的防控工作仍在全国范围内持续进行。全国各地均启动了“重大突发公共卫生事件一级
响应机制”应对措施，此次疫情给我国各行各业、整体国民经济造成了巨大的影响，特别
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厦门港务控股集团有限公司因码头股权整合拟以持有的厦门海鸿石化码头有限公司 100%股权
对厦门港务集团石湖山码头有限公司增资所涉及的厦门海鸿石化码头有限公司股东全部权益资产评估说明
是对交通运输、旅游、酒店、餐饮等行业造成了难以量化的损失。本次疫情亦对被评估单
位的运营及正常经营活动产生了一定影响，影响程度将取决于疫情防控的情况、持续时间
以及各项调控政策的实施。本次评估时考虑了评估报告日前疫情对企业可能产生的影响，
但我们无法预测此次疫情对行业及被评估单位的最终影响。
（2）报告提交日以后发生重大期后事项时，不能直接使用本报告的评估结论。
（3）在评估基准日后，有效期以内，如果资产数量及价格标准发生变化时，应按如下
原则处理：
①资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产数量及金额进行相应调整。
②资产价格标准发生变化，对资产评估价产生明显影响时，委托人应及时聘请有资格
的资产评估机构重新确定评估值。
③由于评估基准日后资产数量、价格标准的变化，委托人在资产实际作价时应给予充
分考虑，进行相应调整。
至资产评估报告提出之日，除上述事项外，资产评估专业人员在本项目的资产评估过
程中没有发现，且委托人和相关当事方也没有提供有关可能影响评估结论并需要明确揭示
的特别事项情况。
上述事项，提请有关报告使用人在使用报告时予以关注。
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