电广传媒：湖南金鹰城置业有限公司拟转让持有股权所涉及的湖南新丰源投资有限公司股东全部权益市场价值评估报告2012-12-10
湖南金鹰城置业有限公司拟转让持有股权所涉及的
湖南新丰源投资有限公司
股东全部权益市场价值
评 估 报 告
开元(湘)评报字[2012]第138号
开元资产评估有限公司
CAREA Assets Appraisal Co. , Ltd
二零一二年十一月三十日
湖南新丰源投资有限公司股东全部权益市场价值评估报告
目 录
注册资产评估师声明 ----------------------------------------------------- 1
评估报告摘要 ----------------------------------------------------------- 2
评 估 报 告 ------------------------------------------------------------- 4
一、委托方、评估业务约定书约定的其他报告使用者和被评估单位 ------------- 4
二、评估目的 ---------------------------------------------------------- 20
三、评估对象和评估范围 ------------------------------------------------ 20
四、价值类型及其定义 -------------------------------------------------- 21
五、评估基准日 -------------------------------------------------------- 21
六、评估依据 ---------------------------------------------------------- 22
七、评估方法 ---------------------------------------------------------- 24
八、评估假设 ---------------------------------------------------------- 28
九、评估程序实施过程和情况 -------------------------------------------- 30
十、评估结论 ---------------------------------------------------------- 31
十一、特别事项说明 ---------------------------------------------------- 33
十二、评估报告使用限制说明 -------------------------------------------- 34
十三、评估报告日 ------------------------------------------------------ 34
评 估 报 告 附 件 -------------------------------------------------- 36
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0
湖南新丰源投资有限公司股东全部权益市场价值评估报告
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务的过程中，遵循了相关法律、法规和资产评估准则、
其他评估准则的相关规定，恪守了独立、客观、公正的执业原则；以我们在执业过程中
收集的资料为基础编制的评估报告所陈述的内容是客观的，我们对其评估结论合理性承
担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；
提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告及其
评估结论是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存的或者预期的利益关系；与相关当事方
没有现存的或者预期的利益关系，对相关当事方无偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及的资产进行了现场调查；我们已对
评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予了必要的关注，对评估对象及其所涉及资
产的法律权属资料进行了必要的查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请
委托方及相关当事方完善相应产权手续，以满足出具评估报告的需要。
五、评估报告中的分析、判断和结论受本评估报告中载明的评估假设和限定条件的
限制；我们认为本评估报告中载明的评估假设条件在评估基准日是合理的，当未来经济
环境发生较大变化时，我们将不承担由于评估假设条件的改变而推导出不同评估结论的
责任。评估报告使用者应当充分考虑本评估报告中载明的评估假设条件、限定条件、特
别事项说明及其对评估结论的影响。
六、评估报告中的评估结论是在评估假设和限制条件下，为本评估报告载明的评估
目的而提交的评估对象于评估基准日的价值参考意见，仅在评估基准日有效。评估报告
使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理使用评估报告和评估结
论，不应当将评估结论视为是对评估对象可实现价格的保证。因使用不当造成的后果与
签署本评估报告的注册资产评估师及其所在机构无关。
七、我们在执行本资产评估业务的过程中获取了适当信息，我们认为信息来源是可
靠的，信息利用是恰当的。
八、签署本评估报告的注册资产评估师及所在机构具备从事本评估业务所需的执业
资质、相关专业评估经验和从事企业价值评估的专业胜任能力。本次评估除已在评估报
告中披露的引用其他机构或专家的工作成果外，没有引用其他机构或专家工作成果的情
形。
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湖南新丰源投资有限公司股东全部权益市场价值评估报告
湖南新丰源投资有限公司
股东全部权益市场价值
评估报告摘要
开元(湘)评报字[2012]第 138 号
湖南金鹰城置业有限公司：
开元资产评估有限公司接受贵单位（以下简称“金鹰城”或“委托方”）的委托，根据
有关法律、法规和资产评估准则、其他专业评估准则的相关规定，在恪守独立、客观、
公正的执业原则、保持应有的职业谨慎的前提下，按照必要的评估程序，采用资产基础
法（成本法）和市场法，对贵公司拟转让所持有的股权所涉及的湖南新丰源投资有限公
司的股东全部权益于评估基准日2012年10月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估
情况摘要报告如下：
一、 评估目的
本次评估的目的是为湖南金鹰城置业有限公司提供其拟转让所持有的股权所涉及
的湖南新丰源投资有限公司的股东全部权益于评估基准日2012年10月31日的市场价值
参考依据。
二、 评估对象和范围
本次评估的对象为湖南新丰源投资有限公司于评估基准日的股东全部权益价值。
本次评估的范围为湖南新丰源投资体有限公司于评估基准日的全部资产、负债。
三、 价值类型
本次评估的评估结论的价值类型为市场价值。
四、 评估基准日
本次评估的评估基准日为 2012 年 10 月 31 日。
五、 评估方法
本次评估采用资产基础法（成本法）和市场法对评估对象的市场价值进行评估。选
取资产基础法（成本法）的评估结果作为最终评估结论。
六、 评估结论
截至评估基准日 2012 年 10 月 31 日，湖南新丰源投资有限公司申报评估的审计后
总资产账面值为 45,098.84 万元、总负债账面值为 44,389.01 万元、股东权益账面值为
709.83 万元。经评估，湖南新丰源投资有限公司的股东全部权益价值的评估值为
31,022.71 万元（大写为人民币叁亿壹仟零贰拾贰万柒仟壹佰元整）。
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湖南新丰源投资有限公司股东全部权益市场价值评估报告
本评估报告的合法使用者在使用本评估报告及其结论时，应特别注意本评估报告所
载明的假设条件、限制条件、特别事项（期后重大事项）及其对评估结论的影响。
七、 特别事项（重大期后事项）说明
（一）引用其他机构出具的报告结论的情况
本次评估没有引用其他机构出具的报告结论的情况。
（二）权属资料不全面或者存在瑕疵的情形
无。
（三）评估程序受到限制的情况
评估程序未受到限制。
（四）评估资料不完整的情况
无评估资料不完整的情况。
（五）未决事项、法律纠纷等不确定因素
无未决事项、法律纠纷等不确定因素。
（六）担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项的性质、金额及与评估对
象的关系
无。
（七）评估基准日至评估报告日之间可能对评估结论产生影响的事项
无。
（八）本次资产评估对应的经济行为中，可能对评估结论产生重大影响的瑕疵
情形
本次资产评估对应的经济行为中，无对评估结论产生重大影响的瑕疵情形。
八、 评估报告及其结论的有效使用期
按现行规定，本评估报告及其评估结论的有效使用期限为一年，该有效使用期限从
评估基准日起计算。
九、 评估报告日
本次评估的评估报告日为 2012 年 11 月 30 日。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结
论，应当阅读评估报告正文。
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湖南新丰源投资有限公司股东全部权益市场价值评估报告
湖南新丰源投资有限公司
股东全部权益市场价值
评 估 报 告
开元(湘)评报字[2012]第 138 号
湖南金鹰城置业有限公司：
开元资产评估有限公司接受贵单位（以下简称“金鹰城”或“委托方”）的委托，根据
有关法律、法规和资产评估准则、其他专业评估准则的相关规定，在恪守独立、客观、
公正的执业原则、保持应有的职业谨慎的前提下，按照必要的评估程序，采用资产基础
法（成本法）和市场法，对贵公司拟转让所持有的股权所涉及的湖南新丰源投资有限公
司的股东全部权益于评估基准日2012年10月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估
情况报告如下：
一、委托方、被评估单位和评估业务约定书约定的其他评估报告使用者
一）委托方：
本次评估的委托方是湖南金鹰城置业有限公司（以下简称“金鹰城”或“本公司”）。
其概况如下：
1、主要登记事项：
名 称：湖南金鹰城置业有限公司（简称“被评估单位”或“本公司”）
住 所：长沙市开福区浏阳河大桥东金鹰大厦西群楼一楼
公司类型：有限责任公司
注册资金：人民币1000万元
实收资本：人民币1000万元
法定代表人：王艳忠
经营范围：承担资质二级房地产开发经营，提供房产信息服务；经销建筑装饰材料
（不含硅胶铜）、日用杂品、百货、纺织品、五金、交电、化工（不含危险品）、及政策
允许的农副产品。
2、企业历史沿革（包括隶属关系的演变）
湖南金鹰城置业有限公司成立于1999年1月7日，经湖南省工商行政管理局批准成
立。注册号：430000100990，注册资本：人民币壹亿元整，为湖南电广传媒股份有限公
司企业独资设立的全资子公司。
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二）评估业务约定书约定的其他评估报告使用者
本评估报告除提供给委托方使用外，评估业务约定书约定的其他的评估报告使用者
为与本评估报告载明的评估目的之实现对应的经济行为密切相关的单位（或个人），具
体为被评估单位的股东及其实际控制人和国家法律法规规定的评估报告使用者（国有资
产管理部门、证券监督管理部门等）。
三）被评估单位
1、主要登记事项：
名 称：湖南新丰源投资有限公司（简称“被评估单位”或“新丰源”）
住 所：长沙市岳麓区枫林宾馆12楼
法定代表人：李爱国
注册资本：人民币1000.00万元整
实收资本：人民币1000.00万元整
公司类型：有限责任公司
经营范围：城市建设投资、实业投资、商业投资。
2、历史沿革
湖南新丰源投资有限公司是湖南省工商行政管理局登记的有限责任公司，最初由湖
南华源教育管理有限公司和湖南丰泽家园房地产开发有限公司共同出资设立，于2004
年12月9日在湖南省工商行政管理局获准注册登记。注册名称为湖南新丰源投资有限公
司，企业类型为有限责任公司，注册资本为人民币1000万元整（其中：湖南华源教育管
理有限公司出资500.00万元，占注册资本的50%，湖南丰泽家园房地产开发有限公司出
资500.00万元，占注册资本的50%），注册住所为长沙市岳麓区枫林宾馆12楼，法定代表
人为李爱国，经营范围为城市建设投资、实业投资、商业投资。
2007年4月11日：股东及其持股比例变更为：湖南丰泽家园房地产开发有限公司出
资450.00万元，占注册资本的45%；湖南金鹰城置业有限公司出资550.00万元，占注册
资本的55%。
3、评估对象现状
（1）评估对象相关权益状况
根据被评估单位的《验资报告》和工商登记资料显示：被评估单位的股东及其持
股比例如下：
金额单位：人民币万元
持股比例
股东名称 投资额 （%）
湖南丰泽家园房地产开发有限公司 450.00 45.00
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湖南金鹰城置业有限公司 550.00 55.00
合 计 1,500.00 100.00
（2）评估对象所包含的主要资产的法律权属状况、经济状况和物理状况
评估对象所包含的主要资产的法律权属基本明晰。纳入本次评估范围的资产均为被
评估单位控制和使用的资产。
评估对象所包含的主要资产的经济状况较好，被评估单位自成立以来运营基本正
常。
评估对象所包含的主要资产的物理状况从整体上看较好。被评估单位定期对主要资
产进行清查（检修），主要资产情况正常。评估对象所包含的主要资产（存货——在产
品——土地使用权）坐落于长沙市岳麓区天顶乡尖山村。
4、主要的产权结构和经营管理结构
（1）产权结构：
被评估企业（单位）的产权结构如下图所示：
股东-湖南丰泽 股东-湖南金鹰城
家园房地产公 置业有限公司(持
司 (持股45%) 股55%)
湖南新丰源投资
有限公司
（2）经营管理结构
被评估企业（单位）的经营管理结构如下图所示：
股东会
董事会 监事会
总经理办公会
财务部 开发部 工程部 营销部
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5、近三年一期的资产、财务、负债状况和经营业绩
金额单位：人民币万元
2012 年
项 目 2009 年 2010 年 2011 年 1-10 月
总资产 36235.73 39158.50 42655.63 45098.84
总负债 35308.69 38231.90 41776.65 44389.01
所有者权益 927.03 926.60 878.98 709.83
营业收入 0 0 0 0
净利润 -0.46 -0.43 -47.62 -169.16
审计报告类型 无保留意见 无保留意见 无保留意见 无保留意见
新丰源的其他情况详见《被评估单位关于进行资产评估有关事项的说明》。
6、经营计划和发展规划：
（1）经营计划
新丰源的经营主要立足于房地产开发。目前正准备开发新丰源花园房地产项目，该
项目的建设和设计将充分考虑长沙人的需求，将中国现代主义城市规划、建筑设计及景
观艺术的概念及手法与中国历史渊源和时代精神相结合，创造一种真正可持续发展的产
品，首先在规划上强调与自然环境的和谐，通过户型设计，人车分流、景观营造和星级
物业等方面树立新丰源置业的品牌形象，使该项目成为长沙市岳麓区的高档国家社区。
同时，积极筹划其他房地产开发项目的开发事宜。
（2）发展规划
计划通过3-5年的资本积累、业务拓展等方面的运作，使本公司达到大、中型的房
地产开发公司规模。
7、评估对象、被评估企业以往的评估及交易情况
无。
8、主要产品或服务品种、生产能力，近年实际生产量、销售量，主要原材料、能
源供应情况，环境污染及治理情况
生产能力：每年可开发房屋约6万平方米。
近年实际生产量和销售量：无。
主要原材料、能源供应情况和环境污染及治理情况：主要原材料为钢材等建筑材料，
市场货源充足，供应情况良好；主要能源为220V电力，与民用电力同网同步，供应情况
良好；现有科技尚未发现该等有环境污染存在，故无须治理。
9、市场和客户状况
就其市场而言：目前未占有市场份额。
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就其客户而言：目前暂无销售客户。
10、影响被评估单位生产经营的宏观经济因素、区域经济因素分析
1）影响被评估单位生产经营的宏观经济因素分析
影响被评估单位生产经营的宏观经济因素主要有宏观经济状况、国家宏观调控政
策、未来经济发展趋势等。
（1）宏观经济状况
2011年是我国十二五规划的开局之年，十二五规划宏观经济的主题是经济结构调
整。其中包括：通过加快收入增长、增加社会保障支出来鼓励居民消费；推动产业升级、
发展战略性新兴产业；平衡区域发展。2011年国民经济以加快转变经济发展方式为主线，
实施积极的财政政策和稳健的货币政策，增强宏观调控的针对性、灵活性、有效性，加
快推进结构调整，各项社会事业取得新的进步，实现了“十二五”时期良好开局。
① 国民经济运行状况(GDP)
2011年全年国内生产总值471564亿元，比上年增长9.2%。其中，第一产业增加值
47712亿元，增长4.5%；第二产业增加值220592亿元，增长10.6%；第三产业增加值203260
亿元，增长8.9%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.1%，第二产业增加值比
重为46.8%，第三产业增加值比重为43.1%。
② 消费价格指数(CPI、PPI)
2011年全年居民消费价格比上年上涨5.4%，其中食品价格上涨11.8%。固定资产投
资价格上涨6.6%。工业生产者出厂价格上涨6.0%。工业生产者购进价格上涨9.1%。农产
品生产价格上涨16.5%。
③ 就业
2011年年末全国就业人员76420万人，其中城镇就业人员35914万人。全年城镇新增
就业1221万人。年末城镇登记失业率为4.1%，与上年末持平。全年农民工总量为25278
万人，比上年增长4.4%。其中，外出农民工15863万人，增长3.4%；本地农民工9415万
人，增长5.9%。
④ 外汇储备与汇率
2011年年末国家外汇储备31811亿美元，比上年末增加3338亿美元。年末人民币汇
率为1美元兑6.3009元人民币，比上年末升值5.1%。
⑤ 农业
2011年全年粮食种植面积11057万公顷，比上年增加70万公顷；棉花种植面积504
万公顷，增加19万公顷；油料种植面积1379万公顷，减少10万公顷；糖料种植面积195
万公顷，增加4万公顷。
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2011年全年粮食产量57121万吨，比上年增加2473万吨，增产4.5%。其中，夏粮产
量12627万吨，增产2.5%；早稻产量3276万吨，增产4.5%；秋粮产量41218万吨，增产5.1%。
2011年全年棉花产量660万吨，比上年增产10.7%。油料产量3279万吨，增产1.5%。
糖料产量12520万吨，增产4.3%。烤烟产量287万吨，增产5.1%。茶叶产量162万吨，增
产9.9%。
2011年全年肉类总产量7957万吨，比上年增长0.4%。其中，猪肉产量5053万吨，下
降0.4%；牛肉产量648万吨，下降0.9%；羊肉产量393万吨，下降1.4%。年末生猪存栏46767
万头，增长0.7%；生猪出栏66170万头，下降0.8%。禽蛋产量2811万吨，增长1.8%。牛
奶产量3656万吨，增长2.2%。
2011年全年水产品产量5600万吨，比上年增长4.2%。其中，养殖水产品产量4026
万吨，增长5.2%；捕捞水产品产量1574万吨，增长1.9%。
2011年全年木材产量7272万立方米，比上年下降10.1%。
2011年全年新增有效灌溉面积181万公顷，新增节水灌溉面积221万公顷。
⑥ 工业和建筑业
2011年全年全部工业增加值188572亿元，比上年增长10.7%。规模以上工业增加值
增长13.9%。在规模以上工业中，国有及国有控股企业增长9.9%；集体企业增长9.3%，
股份制企业增长15.8%，外商及港澳台商投资企业增长10.4%；私营企业增长19.5%。轻
工业增长13.0%，重工业增长14.3%。
2011年全年全社会建筑业增加值32020亿元，比上年增长10.0%。全国具有资质等级
的总承包和专业承包建筑业企业实现利润4241亿元，增长24.4%，其中国有及国有控股
企业1172亿元，增长36.0%。
⑦ 固定资产投资情况
2011年全年全社会固定资产投资311022亿元，比上年增长23.6%，扣除价格因素，
实际增长15.9%。其中，固定资产投资（不含农户）301933亿元，增长23.8%；农户投资
9089亿元，增长15.3%。东部地区投资130319亿元，比上年增长20.1%；中部地区投资70783
亿元，增长27.5%；西部地区投资71849亿元，增长28.7%；东北地区投资32687亿元，增
长30.4%。
⑧ 社会消费品零售总额(国内贸易)
2011年全年社会消费品零售总额183919亿元，比上年增长17.1%，扣除价格因素，
实际增长11.6%。按经营地统计，城镇消费品零售额159552亿元，增长17.2%；乡村消费
品零售额24367亿元，增长16.7%。按消费形态统计，商品零售额163284亿元，增长17.2%；
餐饮收入额20635亿元，增长16.9%。
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⑨ 对外贸易&进出口(对外经济)
2011年全年货物进出口总额36421亿美元，比上年增长22.5%。其中，出口18986亿
美元，增长20.3%；进口17435亿美元，增长24.9%。进出口差额（出口减进口）1551亿
美元，比上年减少264亿美元。
⑩ 全国居民收入情况与社会保险
2011年全年农村居民人均纯收入6977元，比上年增长17.9%，扣除价格因素，实际
增长11.4%；农村居民人均纯收入中位数为6194元，增长19.1%。城镇居民人均可支配收
入21810元，比上年增长14.1%，扣除价格因素，实际增长8.4%；城镇居民人均可支配收
入中位数为19118元，增长13.5%。农村居民食品消费支出占消费总支出的比重为40.4%，
城镇为36.3%。
2011年年末全国参加城镇职工基本养老保险人数28392万人，比上年末增加2685万
人。其中，参保职工21574万人，参保离退休人员6819万人。参加城镇基本医疗保险的
人数47291万人，增加4028万人。其中，参加城镇职工基本医疗保险[26]人数25226万人，
参加城镇居民基本医疗保险人数22066万人。参加城镇基本医疗保险的农民工4641万人，
增加58万人。参加失业保险的人数14317万人，增加941万人。参加工伤保险的人数17689
万人，增加1528万人，其中参加工伤保险的农民工6837万人，增加537万人。参加生育
保险的人数13880万人，增加1544万人。截至9月底，2646个县（市、区）开展了新型农
村合作医疗工作，新型农村合作医疗参合率97.5%；新型农村合作医疗基金支出总额为
1114亿元，受益8.4亿人次。全国列入国家新型农村社会养老保险试点地区参保人数
32643万人。年末全国领取失业保险金人数为197万人。2011年，国家将农村扶贫标准提
高到年人均纯收入2300元（2010年不变价），按照新标准，年末农村扶贫对象为12238
万人。
（2）国家宏观调控政策
① 货币供应量
中国人民银行网站公布的统计数据表明：2012年7月末，货币和准货币(M2)余额为
91.91万亿元，同比增长18.91％，增幅分别比上月和上年末高0.44和7.92个百分点，M2
增速已连续7个月波形增长。狭义货币供应量(M1)余额为28.31万亿元，同比增长4.64％，
增幅比上月低0.05百分点、比上年末低2.33个百分点，M1增速连续6个月波形增长后又
开始回落。
② 中国人民银行网站公布的统计数据表明：2012年7月末，社会融资总规模为1.04
万亿元，同比减少98.11％，增幅分别比上月和上年末低1.37和98.21个百分点。社会融
资总规模增速连续5个月增长后开始回落。
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中国人民银行网站公布的统计数据表明：2012年7月末，金融机构人民币各项贷款
余额0.54万亿元，同比减少99.00％，增幅分别比上月和上年末低0.72和99.05个百分点。
人民币各项贷款规模增速连续5个月波形增长后又开始回落。
③ 中国人民银行网站公布的数据表明：人民币存贷款利率自2011年7月7日起的利
率基础上，在2012年6月8日下调0.25个百分点之后于2012年7月6日再下调0.25个百分
点。
（3）未来经济发展趋势
① 中国人民银行网站公布的统计数据表明：
今年1季度的企业家信心指数为70.20，同比降低7.99％，比上年末高2.63％，显示
出企业家对未来经济向好的信心增强；今年1季度的企业景气指数为71.10，同比降低
9.42％，比上年末低4.59％，显示出企业对未来经济的景气程度不够看好。
今年1季度的银行家信心指数为65.00，同比提高17.46％，比上年末高18.40％，显
示出银行家对未来经济向好的信心增强；今年1季度的银行业景气指数为83.20，同比降
低0.95％，比上年末低1.42％，显示出银行对未来经济的景气程度不够看好。
今年1季度的当期收入感受指数为51.90，同比降低4.77％，比上年末高1.96％，显
示出居民对当期收入的感受转好；今年1季度的未来收入信心指数为54.90，同比降低
0.90％，比上年末低0.72％，显示出居民对未来收入增加的信心减弱；今年1季度的当
期物价满意指数为19.70，同比提高13.87％，比上年末高19.89％，显示出居民对当期
物价的满意度增强；今年1季度的未来物价预期指数为62.10，同比降低14.70％，比上
年末低5.05％，显示出居民对未来物价的预期趋低。
② 国家统计局网站公布的统计数据表明：
今年1-7月实际完成的固定资产投资总额为18.43万亿元，同比增长20.40％，显示
出以投资拉动经济的作用还在延续。
今年1-7月的中国制造业PMI指数为50.10，同比减少1.20（减少的幅度为2.34%），
但仍然大于50，反映中国制造业经济仍然属于扩张型。
今年1-7月的中国非制造业PMI指数中的代表性指数——商务活动指数为55.60，同
比减少1.50（减少的幅度为2.63%），但仍然大于50，反映中国非制造业经济仍然属于扩
张型。
（4）宏观经济状况影响分析
上述宏观经济状况对被评估单位的经营有一定影响，因为只有在经济繁荣、收入增
加、对未来的收入具有良好预期的情况下，人们才会考虑增加住房、汽车等大宗的投资
性的支出。
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2）影响被评估单位的生产经营的区域经济因素分析
（1）区域经济状况
湖南省2011年《经济和社会发展统计公报》披露：
2011年，全省地区生产总值19635.19亿元，比上年增长12.8%。其中，第一产业增
加值2733.66亿元，增长4.2%；第二产业增加值9324.73亿元，增长17.0%；第三产业增
加值7576.80亿元，增长11.0%。按常住人口计算，人均地区生产总值29828元，增长11.2%。
全省第一、二、三产业的结构比为13.9∶47.5∶38.6。工业增加值占地区生产总值
的比重为41.2%，比上年提高1.9个百分点；高新技术产业增加值占地区生产总值的比重
为14.7%，比上年提高2.5个百分点。第一、二、三次产业对经济增长的贡献率分别为4.8%、
61.1%和34.1%。其中，工业增加值对经济增长的贡献率为56.1%；生产性服务业增加值
对经济增长的贡献率为13.3%。非公有制经济增加值11218.65亿元，增长14.5%;占地区
生产总值的比重为57.1%，比上年提高 0.8个百分点。
全省农林牧渔业总产值4588.20 亿元，比上年增长4.3%。其中，农业产值2471.67
亿元，增长6.9%；林业产值239.11亿元，增长6.9%；牧业产值1425.60亿元，下降0.4%；
渔业产值255.04亿元，增长0.4%。
全省全部工业增加值8083.15亿元，比上年增长18.2%。其中，规模工业增加值增长
20.1%。七大战略性新兴产业增加值增长31.1%。高加工度工业增加值增长28.8%，高技
术产业增加值增长32.4%；高加工度工业、高技术产业增加值占规模工业增加值的比重
为33.7%和5.3%，分别比上年提高1.7个和0.7个百分点。六大高耗能行业增加值增长
16.9%。非公有制规模工业增加值增长24.9%，比规模工业增速快4.8个百分点。分轻重
工业看，轻工业增加值增长17.0%，重工业增加值增长21.7%。分区域看，长株潭地区规
模工业增加值增长20.6%，环长株潭城市群增长19.9%，湘南地区增长20.8%，大湘西地
区增长20.5%。
全省建筑业总产值3839.39亿元，比上年增长21.4%；建筑业增加值1241.58亿元，
增长9.8%，占全省地区生产总值的6.3%。具有资质等级的总承包和专业承包建筑企业实
现利润126.39亿元，增长20.4%。房屋施工面积32508.98万平方米，增长17.4%；房屋竣
工面积11204.17万平方米，增长5.9%。
全省固定资产投资（不含农户）11431.48亿元，比上年增长27.9%。其中，城镇投
资10565.74亿元，增长27.6%；农村投资865.73亿元，增长40.2%。国有投资3563.13亿
元，增长17.3%；非国有投资7868.35亿元，增长34.2%。全省制造业投资3917.84亿元，
比上年增长39.8％。高新技术产业投资297.04亿元，增长28.3%。技术改造投资4135.59
亿元，增长37.2%。
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全省社会消费品零售总额6809.03亿元，比上年增长17.9%。按经营地统计，城镇消
费品零售额6154.50亿元，增长18.1%；乡村消费品零售额654.53亿元，增长16.5%。按
消费形态统计，商品零售额5967.96亿元，增长18.3%；餐饮收入额841.07亿元，增长
15.1 %。分区域看，长株潭地区社会消费品零售总额2930.68亿元，增长17.9%；环长株
潭城市群5203.65亿元，增长17.9%；湘南地区1323.64亿元，增长18.0%；大湘西地区
869.68亿元，增长17.9%。
全省居民消费价格比上年上涨5.5%。其中，城市上涨5.5%，农村上涨5.6%。商品零
售价格上涨5.5%，农业生产资料价格上涨10.9%。工业生产者出厂价格上涨8.5%，工业
生产者购进价格上涨10.8%。固定资产投资价格上涨7.2%。农产品生产者价格上涨21.9%。
全省进出口总额190.00亿美元，比上年增长29.6%。其中，出口98.97亿美元，增长
24.4%；进口91.03亿美元，增长35.9%。从贸易方式看，一般贸易出口80.22亿美元，增
长21.9%；加工贸易出口17.15亿美元，增长47.4%。从重点商品看，机电产品出口35.67
亿美元，增长32.1%，占出口总额的比重为36.0%；高新技术产品出口7.92亿美元，增长
38.3%，占出口总额的比重为8.0%；农产品出口6.27亿美元，增长15.8%。
全省新建乡镇综合文化站1058个。年末有艺术表演团体104个，群众艺术馆、文化
馆141个，公共图书馆129个，博物馆、纪念馆82个。广播电台13座，电视台15座。有线
电视用户695.94万户，增加54.48万户。年末广播综合人口覆盖率92.6%，电视综合人口
覆盖率 96.8%，分别比上年提高0.6个和0.4个百分点。列为国家级非物质文化遗产保护
目录99个，省级保护目录220个。出版图书8496种、报纸87种、期刊248种。图书出版量
3.46亿册，报纸出版量12.93亿份，期刊出版量1.29亿册。
全省城镇居民人均可支配收入18844元，比上年增长13.8%；扣除价格因素，实际增
长7.9%。农村居民人均纯收入6567元，增长16.8%；扣除价格因素，实际增长10.6%。
全省城镇居民人均消费性支出13403元，比上年增长13.3%。农村居民人均生活消费
支出5179元，增长20.2%。城镇居民恩格尔系数为36.9%，农村居民恩格尔系数为45.2%。
全省新增城镇就业人员71.6万人，比上年增加0.77万人。城镇零就业家庭就业援助
保持动态清零。年末全省参加城镇基本养老保险职工人数988.45万人，比上年末增加
49.55万人。其中，参保职工710.62万人，参保离退休人员277.83万人。参加城镇基本
医疗保险的人数1941.22万人，增加46.68万人。其中，参加城镇职工基本医疗保险人数
789.52万人，参加城镇居民基本医疗保险人数1151.70万人。参加失业保险职工人数
429.63万人，增加30.12万人。参加工伤保险职工人数635.48万人，增加119.51万人。
参加生育保险职工人数538.77万人，增加11.64万人。参加新型农村合作医疗人数
4654.96万人（不含长沙），参合率达97.24%。年末领取失业保险金职工人数15.6万人。
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新型农村合作医疗统筹地区范围内补偿率73.2%。城市低保对象月人均补助185元，比上
年增加30元；农村低保对象月人均补助70元，比上年增加15元。年末各类收养性社会福
利单位床位14.05万张，收养各类人员11.75万人。城镇建立各种社区服务设施7568个。
其中，综合性社区服务中心473个。全年销售社会福利彩票40.94亿元，筹集社会福利资
金12.36亿元，直接接收社会捐赠1.26亿元。解决农村319.61万人的饮水不安全问题。
改扩建乡镇敬老院174所。19818家农家书屋全部竣工。新增廉租住房11.54万套，支持
农村危房改造11.34万户。
（2）区域经济状况影响分析
上述区域经济状况对被评估单位的生产经营基本无影响，因为尽管全球经济不够景
气，但国内宏观经济状况较好，且区域经济状况令人欣喜。
11、所在行业的现状与发展前景分析
1）所在行业现状
（1）房地产开发投资增速创历史新高；
（2）商品房销售量增速较上年回落，但房价环比指数连续上涨；
（3）受土地供应量大幅增加影响，土地购置面积增速明显回升，土地购置价格出
现回落；
（4）政府通过提高教育成本和持有成本来限制投资、投机性需求，加大保障性住
房的建设力度，增加房屋的有效供给。
综上所述，行业现状令人充满信心。
2）行业发展前景
（1）长沙正处在城市加速发展初期，有两型社会、长株谭一体化等利好条件，发
展潜力巨大；
（2）目前房地产业已成为经济发展的支持产业之一，按目前经济所处的发展阶段，
房地产将处于快速发展阶段，特别是湖南长株谭两型社会获批、长沙市北城板块的开发，
意味着本土房地产开发商将立足本地，面向长株谭和“3+5”城市群扩展，进入新的发
展阶段；
（3）房地产作为满足人民衣食住行中比较重要的一块，今后仍是人们消费的主要
产品，长沙市新一届政府班子慎重提出“在五年内，长沙人人都有一套住房”的发展目
标。目前，长株谭三市城镇化率达到51%，但与发达城市相比还有一定的差距；
（4）长沙市民的收入水平一直呈上升趋势，城市经济的发展提高了市民的收入，
也为楼市发展提供了坚强保障和动力支持，为提高长沙楼市的购买力奠定了基础。
综上所述，行业发展前景令人乐观。
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12、被评估单位分析
1）被评估单位获利能力和获利水平分析
（1）对被评估单位历史收益资料的总结分析
被评估单位近几年的收入、成本、费用、利润等汇总情况见下表：
2009 年度 2010 年度 2011 年度 2012 年 1～10 月
项目 年份
金额（万元） 金额（万元） 金额（万元） 金额（万元）
一.营业收入
减：营业成本
营业税金及附加
销售费用
管理费用 0.43 0.42 48.89 166.32
财务费用 0.03 0.01 -1.27 -0.16
资产减值损失
加：公允价值变动收益
投资收益
其中：联营合营收益
二、营业利润 -0.46 -0.43 -47.62 -166.16
加：营业外收入
减：营业外支出 - - - 3.00
其中：资产处置损失
三.利润总额 -0.46 -0.43 -47.62 -169.16
减：所得税费用 - - - -
四.净利润 -0.46 -0.43 -47.62 -169.16
上述资料表明：被评估单位的历史收益呈现较差的状态和发展趋势。
（2）被评估单位与其所在行业平均经济效益状况比较
从Wind资讯网站查得“房地产开发业”的全行业企业绩效评价指标如下：
行业名称 全行业（2011 年度）
房地产业 优秀 良好 平均 较低 较差值
净资产收益率(%) 值14.2 值10.4 值7.5 值0.4 -2.3
总资产报酬率(%) 7.6 4.9 3.3 0.2 -1.5
销售(营业)利润率(%) 33.2 27.5 22.5 16.9 7
盈余现金保障倍数 9.5 3.5 -2.5 -3 -7.7
成本费用利润率(%) 22.4 17.8 11.9 5 -4.1
资本收益率(%) 15 11 8 1.3 -9.8
行业名称 全行业（2010 年度）
房地产业 优秀 良好 行业名称 较低 较差值
净资产收益率(%) 值15.1 全行业（2009 年度）
11.1 8.5 1.4 -2.2
行业名称
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全行业（2009电话：（0731）85179817
年度）
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总资产报酬率(%) 8.1 5.4 3.8 0.7 -1
销售(营业)利润率(%) 32.9 27.3 22.3 16.7 6.9
盈余现金保障倍数 9.2 3.2 -2.8 -3.3 -8
成本费用利润率(%) 23.3 18.5 12.4 5.2 -3.9
资本收益率(%) 15.2 11.2 8.6 1.4 -8.8
行业名称 全行业（2009 年度）
房地产业 优秀 良好 平均 较低 较差值
净资产收益率(%) 值15.6 值11.5 值8.8 值1.4 15.6
总资产报酬率(%) 8.3 5.5 3.9 0.7 8.3
销售(营业)利润率(%) 31.7 26.3 21.5 16.1 31.7
盈余现金保障倍数 10 3.5 -2.6 -3.1 10
成本费用利润率(%) 22.7 18.1 12.1 5.1 22.7
资本收益率(%) 15.7 11.6 8.9 1.5 15.7
该行业近年各种指标呈不波动趋势，2010年起在宏观经济的调控下有下降之势。
2）企业经营能力分析
（1）从经营资金方面看，被评估单位通过股东投入和不断积累已拥有满足其经营
的资产和资金，其未来收益能产生充足的现金流量保证其各项资产的不断更新和补偿，
以维持其持续经营，还可通过融资渠道或引进战略投资者来筹集大规模的投资资金和更
新改造资金。
（2）从经营资源方面看，被评估单位已经购置600余亩土地使用权正待开发，拥有
房地产开发资质，在长沙市容易找到承建商；随着其业务进一步扩展，其经营资源将进
一步丰富。
（3）从经营管理方面看，被评估单位的内部管理制度较为健全并行之有效，其管
理层年富力强且管理渐臻有序。
（4）从经营历史和经营情况方面看，其资产正常，其资产规模不断扩大，其经营
状况将随着开发项目的进展日渐趋好，被评估单位已逐渐成为该行业的成熟企业。
从以上分析可以判断，被评估单位的经营能力不差。
3）企业发展潜力和成长能力分析
（1）企业发展潜力分析
长沙市近几年经济发展速度较快，人均收入提高较快，消费能力较强；城市发展速
度较快，城区人口不断增加，住房刚性需求的发展空间较大；故被评估单位的发展潜力
较大。
（2）企业成长能力分析
被评估单位评估基准日前3个年度的成长能力指标如下：
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项 目 2009 年 2010 年 2011 年
同比增长率(%)
营业收入同比增值率(%)
营业利润同比增值率(%)
经营活动产生的现金净流量(%)
净资产收益率(%)
相对于年初增长率(%)
总资产增长率(%) 22.19 8.93
净资产增长率(%) -0.05 -5.14
上表数据显示：被评估单位的成长能力指标中的总资产增值率呈现出连续增长的趋
势。故被评估单位的成长能力不是太差。
4）影响被评估单位发展的主要风险因素分析
（1）市场份额风险
被评估单位评估基准日前3年1期未取得营业收入，目前的市场份额为零。故被评估
单位有较大的市场份额风险。
（2）价格波动风险
被评估单位的业务主要是开发，虽然长沙市的房地产价格呈现波动式小幅上升趋
势，但人工费和材料费亦呈现上升趋势，故被评估单位的经营业务有一定的价格波动风
险。
（3）业务经营风险
① 材料、设备的供应风险
被评估单位生产经营所需的的材料、设备主要包括钢材等建筑材料、建筑设备等,
国内市场供应充足，能够满足其生产经营的需要,故不存在材料、设备的供应风险。
② 材料、设备购入价格波动的风险
被评估单位生产经营所需的钢材等建筑材料、建筑设备等属于普通材料和设备，随
着其相关技术的不断更新、劳动生产率的逐步提高、产量的相应扩大呈逐年下降之势，
但随着人工成本的提高将呈逐年上升之象，故材料、设备购入价格在整体上会有一定风
险。
③ 物流运输风险
被评估单位生产经营所需的钢材等建筑材料、建筑设备等一般不是进口货物，且均
可在本地购买，既使目前国内散货码头的卸载能力不足日渐凸现,也一般不会对被评估
单位生产经营所需钢材等建筑材料、建筑设备等购入事项造成物流运输风险。
（4）技术风险
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被评估单位经营业务主要是房地产开发，所使用的设备均为承建商的，故可认为被
评估单位无技术风险。
（5）政策性风险
国家政策如财政政策、货币政策以及产业政策等的变化, 会直接或间接对企业的生
产经营和盈利水平产生一定的影响。
产业政策风险：被评估单位的业务符合国家的产业政策导向。
准入政策风险：行业准入政策对被评估单位无大的影响。
环保政策风险：在现有的技术条件下，被评估单位的业务不会对环境造成影响。
金融政策风险：被评估单位的经营需大量融资，未来年度利率政策的变化对被评估
单位的利润有影响。
（6）管理风险
被评估单位拥有一批管理人员并积累了一定的管理经验，建立了一系列的管理制度
并得到有效执行，形成了本企业独特的管理模式和管理方式；同时，作为主要业务的房
地产开发业务管理难度较大，故被评估单位的管理风险较大。
（7）财务风险
被评估单位目前的资产负债率较高，根据其目前的状况及其未来发展规划，由于经
营规模的不断扩大，需要增加资本性支出和相应的流动资金，未来年度其经营所产生的
现金除满足现有资产的更新改造从而使持续经营成为可能外，可能不足以满足其扩大经
营规模等资本性支出的资金需要量的增长，在母公司或产权持有者不能提供后续资金而
又没有其他融资渠道的情况下，可能引起资金周转困难，导致财务风险。
13、被评估单位的资产、财务分析和调整情况
1）被评估单位的资产状况（非主业经营性资产、溢余资产情况）
经分析被评估单位的资产构成及配置情况发现：其资产均系主业经营性资产，未发
现非主业经营性资产。在与被评估单位管理当局充分沟通的基础上，经分析被评估单位
的资产结构，未发现于评估基准日有非经营性政策、溢余资产（溢余负债）。
2）被评估单位的财务分析和调整情况
（1）财务分析
被评估单位2009～2011年度的会计报表均经注册会计师审计并出具了无保留意见
审计报告。被评估单位于评估基准日的会计报表业经天健会计师事务所审计并出具了无
保留意见审计报告。审后会计报表数据显示的财务指标（财务收益指标、资产运营指标、
偿债能力指标、发展能力指标）均呈现不是太好的状态，被评估单位的财务状况不是太
好。
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（2）调整情况
① 财务报表编制基础的调整
根据被评估单位于评估基准日前 3 年 1 期的审计报告及其审计意见判断，被评估
单位的财务报表以持续经营为编制基础，无须调整。
② 非经常性收入和支出的调整
A、历史的收入、利润调整
无。
B、主营业务成本、营业费用和管理费用的调整
无。
③ 其他调整
无。
14、被评估单位执行的主要会计政策和税项：
（1）会计期间：会计年度为自公历1月1日起至12月31日止；
（2）记账本位币：以人民币为记账本位币；
（3）会计制度：执行企业会计准则、《企业会计制度》及其补充规定；
（4）记账基础和计价原则：以权责发生制为记账基础，以实际成本原则为计价原
则；
（5）坏账损失的核算方法：备抵法；
（6）存货计价方法：按实际成本计价，领用与发出存货按移动加权平均法结转成
本，低值易耗品领用时采用五五摊销法核算；存货采用永续盘存制；
（7）固定资产及折旧：固定资产按实际成本计价，按直线法分类计提折旧，各类
固定资产年折旧率如下：
固定资产类别 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋建筑物 40 4 2.40
机器设备 8-15 4 6.40-12.00
电子设备 8 4 12.00
运输设备 5-12 4 8.00-19.20
其他办公设备 12 4 8.00
（8）无形资产计价及摊销政策：按取得时的实际成本计价，自取得当月起在预计
使用年限内分期平均摊销；
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（9）收入确认原则：以开具发票、产品已经发出、收讫价款或取得索取货款的凭
据作为销售收入实现的标志；
（10）税项：
税 种 计 税 依 据 税 率
营业税 应纳税营业额 5%
城市维护建设税 应缴流转税税额 7%
教育费附加 应缴流转税税额 3%
地方教育附加 应缴流转税税额 2%
企业所得税 应纳税所得额 25%
15、委托方与被评估单位的关系
本次评估的被评估单位系委托方的控股子公司，故委托方与被评估单位为母子公司
关系。
二、评估目的
本次评估的目的是为湖南金鹰城置业有限公司提供其拟转让所持有的股权所涉及
的湖南新丰源投资有限公司的股东全部权益于评估基准日2012年10月31日的市场价值
参考依据。
三、评估对象和评估范围
1、评估对象
本次评估的对象为湖南新丰源投资有限公司于评估基准日的股东全部权益价值。
2、评估范围
本次评估的范围为湖南新丰源投资有限公司于评估基准日的全部资产、负债。截至
评估基准日2012年10月31日，湖南新丰源投资有限公司申报评估的审计后总资产账面值
为45,098.84万元（其中流动资产45,098.84万元、非流动资产0.00万元）、总负债账面值
为44,389.01万元（其中流动负债44,389.01万元、非流动负债0.00万元）、股东权益账面
值为709.83万元。
本次评估的评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
3、主要资产状况
纳入本次评估范围的主要资产包括货币资金、应收款项、存货——在产品（土地使
用权）等。目前使用正常。
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被评估单位本次申报评估的资产之详细情况见《资产清查评估明细表》和《被评估
单位关于进行资产评估有关事项的说明》。
4、企业申报评估的（账面已记录或者未记录的）无形资产
被评估单位本次申报评估的资产中没有无形资产。
5、企业申报的表外资产的类型、数量
被评估单位本次申报评估的资产全部为企业账面记录的资产，无表外资产。
四、价值类型及其定义
1、价值类型及其选取：资产评估的价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值
（投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等）两种类型。根据本次评估的评估目的、
评估对象的具体状况及评估资料的收集情况等相关条件，建议委托方选取适宜的价值类
型，并与委托方就本次评估的价值类型达成了一致意见。经评估人员与委托方充分沟通
后，最终由委托方选定市场价值作为本评估报告的评估结论的价值类型。
2、市场价值的定义：本评估报告所称市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理
性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计
数额。
3、选择价值类型的理由：从评估目的看：本次评估的目的是为委托方拟转让股权
提供评估对象的价值参考意见，股权交易是一个正常的市场经济行为，按市场价值进行
交易一般较能为交易各方所接受；从市场条件看：随着资本市场的进一步发展，股权交
易将日趋频繁，按市场价值进行交易已为越来越多的投资者所接受；从价值类型的选择
与评估假设的相关性看：本次评估的评估假设是立足于模拟一个完全公开和充分竞争的
市场而设定的，即设定评估假设条件的目的在于排除非市场因素和非正常因素对评估结
论的影响；从价值类型选择惯例看：当对市场条件和评估对象的使用等并无特别限制和
要求时，应当选择市场价值作为评估结论的价值类型。
五、评估基准日
（一）本次评估的评估基准日
本次评估的评估基准日是2012年10月31日。该评估基准日与本次评估的《资产评估
业务约定书》载明的评估基准日一致。
（二）确定评估基准日所考虑的主要因素
在与评估机构及注册资产评估师进行充分沟通的基础上，委托方于确定评估基准日
时主要考虑了以下因素：
1、评估基准日尽可能与评估人员实际实施现场调查的日期接近，使评估人员能更
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好的把握评估对象所包含的资产、负债和整体获利能力于评估基准日的状况，以利于真
实反映评估对象在评估基准日的价值；
2、评估基准日尽可能与评估目的所对应的经济行为的计划实施日期接近，使评估
基准日的时点价值对拟进行交易的双方更具有价值参考意义，以利于评估结论有效服务
于评估目的。
3、评估基准日尽可能为与评估目的所对应的经济行为的计划实施日期接近的会计
报告日，使评估人员能够较为全面地了解与评估对象相关的资产、负债和整体获利能力
的整体情况，以利于评估人员进行系统的现场调查、收集评估资料等评估工作的开展。
六、评估依据
（一）经济行为依据
1、《资产评估业务约定书》；
2、湖南金鹰城置业有限公司关于转让所持有的湖南新丰源投资有限公司股权的《会
议纪要》。
（二）法律法规依据
1、国务院[1991]第91号令《国有资产评估管理办法》；
2、国家国有资产管理局国资办发[1992]36号《国有资产评估管理办法施行细则》；
3、国务院国资委令第12号《企业国有资产评估管理暂行办法》；
4、国务院国有资产监督管理委员会、财政部令第3号 《企业国有产权转让管理暂
行办法》；
5、国务院国有资产监督委员会国资委产权[2006]274号《关于加强企业国有资产评
估管理工作有关问题的通知》；
6、《中华人民共和国企业国有资产法》；
7、《中华人民共和国公司法》；
8、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
9、《中华人民共和国土地管理法》；
10、中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》；
11、中华人民共和国国家标准GB/T18508-2001《土地估价规程》；
12、其他与资产评估相关的法律、法规。
（三）评估准则依据
1、《资产评估准则—基本准则》；
2、《资产评估职业道德准则—基本准则》；
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3、《资产评估准则——评估报告》；
4、《资产评估准则——评估程序》；
5、《资产评估准则——工作底稿》；
6、《资产评估准则——业务约定书》；
7、《资产评估准则——企业价值》；
8、《资产评估准则——不动产》；
9、《企业国有资产评估报告指南》；
10、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》；
11、《资产评估价值类型指导意见》。
（四）评估权属依据
1、被评估单位的合资合同、公司章程、验资报告、出资证明、营业执照等（复印
件）；
2、被评估单位提供的房地产开发业务经营许可证等（复印件）；
3、被评估单位提供的重要资产的购置发票、合同和相关资料等（复印件）；
4、被评估单位提供的土地使用权等（复印件）；
5、其他权属依据。
（五）评估取价依据
1、被评估单位评估基准日的会计报表及审计报告；
2、委托方和被评估单位提供的历史与现行资产价格资料；
3、评估人员通过市场调查及向生产企业咨询所收集的有关询价资料和参数资料；
4、被评估单位所在行业的情况资料；
5、北京科学技术出版社出版的《资产评估常用数据与参数手册》（第三版）；
6、评估基准日的银行贷款利率、国债利率、赋税基准及税率等；
7、被评估单位的未来发展规划；
8、被评估单位提供的历史收益统计及未来收益预测资料；
9、评估基准日证券市场有关资料；
10、评估人员通过市场调查所收集的有关询价资料和参数资料；
11、其他相关资料。
（六）其他参考依据
1、湖南省、长沙市2011年度统计公报；
2、中国人民银行统计资料；
3、行业研究资料；
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4、其他相关参考资料。
七、评估方法
一）评估基本方法
《资产评估准则—基本准则》、《资产评估准则——企业价值》等有关评估准则规定
的企业价值评估的基本方法为收益法、市场法和资产基础法（成本法）三种。注册资产
评估师执行企业价值评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情
况等相关条件，分析收益法、市场法和资产基础法（成本法）三种资产评估基本方法的
适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。
（一）收益法
企业价值评估中的收益法是指通过估算（预测）被评估企业或其他资产组合体在未
来特定时间内的预期收益，选择合适的折现率，将其预期收益资本化或折现为当前的资
本额或投资额的方法。其基本公式为：
企业整体价值＝未来收益期内各期企业自由现金流量现值之和＋单独评估的非经
营性资产、溢余资产评估值
企业自由现金流量＝税后净利润＋折旧及摊销＋利息×（1－所得税率）－资本性支
出－净营运资金追加额
即：
n
Ai
p
i 1 (1 r )
i
其中：P - 评估对象整体价值；
r - 折现率；
Ai -未来第 i 个收益期的预期收益额；
i - 收益预测期期数(年)；
n-收益预测期限。
股东全部权益价值＝企业整体价值－付息债务价值
股东部分权益价值＝股东全部权益价值×股权比例×（1＋其他因素影响比例）
（二）市场法
企业价值评估中的市场法是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例（在
市场上已有的企业交易案例、股东权益交易案例、证券等权益性资产交易案例等）进
行比较以估算评估对象价值的评估方法。
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市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。
上市公司比较法是指获取并分析资本市场上与被评估企业处于同一或类似行业的
上市公司的经营和财务数据，计算适当的价值比率，在与被评估企业比较分析的基础
上，估算评估对象价值的具体方法。估算公式为：
评估对象价值=∑被评估企业相应价值指标×可比企业价值比率（或价值乘数）×
调整因素×权数
交易案例比较法是指获取并分析与被评估企业处于同一或类似行业的可比企业的
买卖、收购及合并案例资料，比较评估对象与该等可比交易案例的异同，考虑评估对
象与该等可比交易案例的差异因素及其对价值的影响，计算适当的价值比率，在与被
评估企业比较分析的基础上，得到“比准价格”进而估算评估对象市场价值的具体评
估方法。其估算公式为：
评估对象价值＝（比准价格 1＋比准价格 2＋比准价格 3＋＋比准价格 n）/n
股东全部权益价值＝股权的市场价值
股东部分权益价值＝股权的市场价值×股权比例
（三）资产基础法（成本法）
企业价值评估中的资产基础法（成本法）是指以被评估企业评估基准日的资产负
债表为基础，在分别合理估算被评估企业表内及表外各项资产、负债价值的基础上，
估算评估对象价值的评估方法。其基本公式如下：
股东全部权益（净资产）价值＝各单项资产评估值总额－负债评估值总额
单项资产评估值＝单项资产重置价值（市场价值）×成新率×单项资产数量
股东部分权益价值＝股东全部权益价值×股权比例×（1＋其他因素影响比例）
二）评估基本方法的选择及其理由
1、评估基本方法的选择
本次评估的对象为被评估企业单位的股东全部权益价值，评估对象于评估基准日包
含的资产及负债明确，根据本次评估的评估目的、评估对象、价值类型、资料的收集情
况等相关条件判断，适宜选取资产基础法进行评估。
有一个活跃的资本市场，在上述资本市场中存在着足够数量的与评估对象相似的参
考企业，能够收集到参考企业公开发布的市场信息、经过外部审计的财务信息及其他相
关资料，因此可以采用市场法进行评估。
因被评估单位为房地产开发企业，且评估基准日前3年1期无完整的收入、成本、费
用等资料，故不宜采用收益法进行评估。
2、评估基本方法的适用性判断
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1）本次评估选取市场法进行评估的适用性判断
（1）从参考企业的数量方面判断
根据中国上市公司网和 WIND 资讯网站提供的上市公司公开发布的市场信息、经过
外部审计的财务信息及其他相关资料可知：在国内资本市场上，与被评估企业处于同
一行业的上市公司较多（不少于 3 家），能够满足市场法关于可比案例的“数量”方面
的要求。
（2）从参考企业的可比性方面判断
在上述与被评估企业处于同一行业的上市公司中，根据其成立时间、上市时间、
经营范围、主营产品、企业规模、经营指标、财务数据等与被评估企业进行比较后知：
与被评估企业基本可比的上市公司较多（不少于 3 家），能够满足市场法关于足够数量
的可比案例的“可比”方面的要求。
（3）只要满足“足够数量”和“可比案例”两个要素，就可以选取市场法进行评
估。
2）本次评估选取资产基础法（成本法）进行评估的适用性判断
（1）从委估资产数量的可确定性方面判断
被评估企业会计核算较健全，管理较有序，委估资产不仅可根据财务资料和构建
资料等确定其数量，还可通过现场勘查核实其数量。
（2）从委估资产重置价格的可获取性方面判断
委估资产所属行业为传统行业，其行业资料比较完备；委估资产的重置价格可从
其机器设备的生产厂家、原材料和燃料的供应商、其他供货商的相关网站等多渠道获
取。
（3）从委估资产的成新率可估算性方面判断
评估对象所包含资产的成新率可以通过以经济寿命年限为基础，估算其尚可使用
年限，进而估算一般意义上的成新率；在现场勘查和收集相关资料的基础上，考虑其
实体性贬值率、功能性贬值率和经济性贬值率，进而估算其成新率。
综合以上分析结论后评估人员认为：本次评估在理论上和实务上宜采用资产基础法
（成本法）。
3）经综合分析后评估人员认为：本次评估在理论上和实务上宜采用市场法和资产
基础法（成本法）进行评估。
三）评估具体方法（评估方法的运用实施过程）
（一）市场法的定义和估算公式
企业价值评估中的市场法是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例（在
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市场上已有的企业交易案例、股东权益交易案例、证券等权益性资产交易案例等）进
行比较以估算评估对象价值的评估方法。
市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。
上市公司比较法是指获取并分析资本市场上与被评估企业处于同一或类似行业的
上市公司的经营和财务数据，计算适当的价值比率，在与被评估企业比较分析的基础
上，估算评估对象价值的具体方法。估算公式为：
评估对象价值=∑被评估企业相应价值指标×可比企业价值比率（或价值乘数）×
调整因素×权数
交易案例比较法是指获取并分析与被评估企业处于同一或类似行业的可比企业的
买卖、收购及合并案例资料，比较评估对象与该等可比交易案例的异同，考虑评估对
象与该等可比交易案例的差异因素及其对价值的影响，计算适当的价值比率，在与被
评估企业比较分析的基础上，得到“比准价格”进而估算评估对象市场价值的具体评
估方法。其估算公式为：
评估对象价值＝（比准价格 1＋比准价格 2＋比准价格 3＋＋比准价格 n）/n
股东全部权益价值＝股权的市场价值
（二）资产基础法（成本法）评估的思路及各主要资产（负债）的具体评估方法
1、资产基础法评估的思路
资产基础法（成本法）是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，在分
别合理估算被评估企业表内及表外各项资产、负债价值的基础上，估算评估对象价值
的评估方法。其基本公式如下：
股东全部权益（净资产）价值＝各单项资产评估值总额－负债评估值总额
2、主要资产、负债的具体评估方法
根据被评估单位资产的具体情况，主要采用重置成本法、市场比较法等方法进行评
估。
（1）货币资金
按审计确定并经核实的账面价值作为评估值。
（2）应收款项
通过核实原始凭证、发函询证、实施替代程序，了解应收款项的发生时间，核实账
面余额，并进行账龄分析和可收回性判断，以预计可收回的金额作为评估值，对有确凿
证据表明无法收回的评估为零。坏账准备评估为零值。
（3）存货
一般情况下，评估人员根据现场勘查程序核实的存货数量和获取的价格资料，按以
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下公式估算原材料于评估基准日的其评估值：
评估值＝市场价格×实有数量
委估存货为房地产开发项目，故须按房地产的评估方法进行评估。
① 房地产评估通行的评估方法有市场比较法、收益法、假设开发法、成本法等。
有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法；收益性房地
产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。在无市场依据或市场依据不充分
而不适宜用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为
主要的估价方法。
② 委估存货为存货－在产品－房地产开发项目，为尚未开发的土地，根据评估目
的及委估存货的实际状况，采用假设开发法进行评估。
假设开发法适用的对象是具有开发或再开发潜力的房地产，其基本原理为：
待评房地产开发项目价值=开发完成后的房地产价值—开发成本—管理费用—投
资利息—销售费用—销售税费—开发利润
以上扣减项目为评估基准日后至开发完成所需要支出的一切合理、必需的费用、
税金及应获得的利润。
其现金流量折现法为考虑资金的时间价值的一种假设开发法，其基本原理为将评
估基准日后该项目所产生的净现金流量折现到评估基准日的价值。其基本公式如下：
1 Ar
n
i
待评房地产开发项目价值= i
i 1
（4）负债：在清查核实查明其真实性、完整性的基础上，以核实无误的审计后账
面值估算其评估值。
八、评估假设
根据评估准则的规定，注册资产评估师在充分分析被评估单位的资本结构、经营
状况、历史业绩、发展前景，考虑宏观和区域经济因素、所在行业现状与发展前景对
被评估单位价值的影响等方面的基础上，对委托方或者相关当事方提供的被评估单位
的未来收益预测数据进行必要的分析、判断和调整，在考虑未来各种可能性及其影响
的基础上合理确定评估假设
（一）一般假设
1、公平交易假设
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公平交易假设是假定评估对象已处于交易过程中，评估师根据评估对象的交易条
件等按公平原则模拟市场进行估价。
2、公开市场假设
公开市场假设是假定评估对象处于充分竞争与完善的市场（区域性的、全国性的
或国际性的市场）之中，在该市场中，拟交易双方的市场地位彼此平等，彼此都有获
得足够市场信息的能力、机会和时间；交易双方的交易行为均是在自愿的、理智的而
非强制的或不受限制的条件下进行的，以便于交易双方对交易标的之功能、用途及其
交易价格等作出理智的判断。在充分竞争的市场条件下，交易标的之交换价值受市场
机制的制约并由市场行情决定，而并非由个别交易价格决定。
3、持续经营假设
持续经营假设是假定评估对象按其目前的用途和使用方式、规模、频率、环境等
持续经营。该假设不仅设定了评估对象的存续状态，还设定了评估对象所面临的市场
条件或市场环境。
（二）特殊假设
1、假设国家和地方有关法律法规、行业政策、宏观经济环境等较评估基准日无
重大变化。
2、假设有关信贷利率、赋税基准及税率和政策性征收费用等较评估基准日不发
生变化。
3、假设被评估单位的业务范围在评估基准日后不发生重大变化，且其业务的未来
发展趋势与所在行业于评估基准日的发展趋势基本保持一致。被评估单位的未来发展
计划和投资计划能够如期实现。
4、假设被评估单位除目前已经享有的税收政策的优惠外在未来年度不享受其他
税收政策的优惠。
5、假设被评估单位的经营者是负责的，且其管理层有能力担当其职务和履行其
职责。
6、假设委托方及被评估单位提供的资料（基础资料、财务资料等）均真实、准
确、完整。
7、假设被评估单位于评估基准日的货币资金是其最低货币保有量，假设被评估
单位于评估基准日的营运资金是其合理的营运资金额。
8、假设无其他人力不可抗拒因素和不可预见因素对被评估单位的持续经营造成
重大不利影响。
（三）上述评估假设对评估结论的影响
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上述评估假设设定了评估对象所包含资产的使用条件、市场条件等，对评估值有
较大影响。当前述假设条件发生变化时，评估结论即告失效。
九、评估程序实施过程和情况
本公司接受委托后，即选派评估人员了解与本次评估相关的基本情况、制定评估工
作计划，并布置和协助被评估单位进行资产清查工作；随后评估小组进驻被评估单位，
对评估对象及其所包含的资产、负债实施现场调查，对其历史损益情况进行必要的核实
与分析，并据此对其未来收益进行预测，进而估算被评估单位的股东全部权益价值。评
估人员根据本次评估的评估目的、评估对象、评估范围、业务规模、竞争类型、资料收
集情况等相关条件和评估业务的具体情况制定并执行了以下评估人员认为能够支持可
信的评估结论的适当评估程序：
（一）评估准备阶段
1、明确评估项目基本事项、编制评估计划
本公司接受评估委托后，与委托方进行充分沟通、了解本次评估的基本情况，拟
定评估工作方案和制定评估计划。
2、提交《须提供资料清单》
根据评估对象的特点，提交有针对性的《须资料清单》、资产负债评估申报表等样
表，要求被评估单位进行评估资料准备工作。
3、辅导填表
与被评估单位相关工作人员联系，布置及辅导其按照资产评估的要求进行评估申
报表的填写和准备评估所需要的资料。
（二）尽职调查现场评估阶段
1、审阅核对资料
对被评估单位提供的申报资料进行审核、鉴别，并与其有关财务记录数据进行核
对，对发现的问题协同被评估单位做出调整。
2、现场勘查与重点清查
对评估对象所涉及的资产进行核实，对被评估单位的重要资产进行详细勘查、并
编制《现场勘查工作底稿》和相关记录。
3、尽职调查访谈
根据被评估单位提供的申报资料，与企业管理层通过座谈、讨论会以及电话访谈
等形式，就被评估单位及其所在行业历史与未来发展趋势达成共识。
4、确定评估途径及方法
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根据评估对象的实际状况和特点，确定评估的具体模型及方法。
5、评定估算
根据确定的评估途径及方法，对评估对象的价值进行测算，并起草相关评估说明。
（三）评定汇总阶段
根据初步的评估结果进行汇总、分析，对评估结果进行必要调整、修正和完善，
确定初步评估结论，并起草评估报告书，提交公司内部复核。
（四）提交评估报告书
在完成上述工作的基础上，并在不影响评估机构和评估师独立形成评估结论前提下
与委托方就评估结果交换意见，在充分考虑有关意见后，按本公司内部三级复核制度和
程序对评估报告进行反复修改、校对，最后出具正式评估报告。
十、评估结论
（一）评估结论及其分析
截至评估基准日2012年10月31日，湖南新丰源投资有限公司申报评估的审计后总资
产账面值为45,098.84万元、总负债账面值为44,389.01万元、股东权益账面值为709.83万
元。
1）采用资产基础法（成本法）评估的评估结果
对湖南新丰源投资有限公司的股东全部权益采用资产基础法（成本法）评估所得的
市场价值评估值为31,022.71万元，评估增值30,312.88万元，增值率4,270.46%。各项资
产及负债的分项评估结果详见下表。
金额单位：人民币万元
序 增值
资产名称 账面价值 评估值 增减值 主要变动原因
号 率 %
存货—在产品（土地使
1 流动资产 45,098.84 75,411.72 30,312.88 67.21
用权）评估增值
2 非流动资产
3 其中:可供出售金融资产
4 持有至到期投资
5 长期应收款
6 长期股权投资
7 投资性房地产 - -
固定资产
9 其中：建筑物类
10 设备类
11 在建工程 -
12 工程物资
13 固定资产清理
14 油气资产
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序 增值
资产名称 账面价值 评估值 增减值 主要变动原因
号 率 %
15 无形资产
16 开发支出
17 商誉
18 长期待摊费用
19 递延所得税资产
20 其他非流动资产
存货—在产品（土地使
21 资产总计 45,098.84 75,411.72 30,312.88 67.21
用权）评估增值
22 流动负债 44,389.01 44,389.01 - -
23 非流动负债 - -
24 负债总计 44,389.01 44,389.01 - -
存货—在产品（土地使
25 所有者权益（净资产） 709.83 31,022.71 30,312.88 4,270.46
用权）评估增值
2）采用市场法评估的评估结果
对湖南新丰源投资有限公司的股东全部权益采用市场法评估所得的市场价值评估
值为30,806.47万元，评估增值30,096.64万元，增值率4,239.99%。
3、最终评估结论
上述两种评估方法的评估结果相差不大，从理论上讲，采用各种评估方法所得评估
结果均能合理反映评估对象于评估基准日的市场价值。然而，市场法是将被评估单位与
所在行业上市公司的资产指标、盈利指标等与权益指标的价值比率（即单位权益的价值）
进行比较的角度来衡量被评估单位股东全部权益价值的大小，而资产基础法（成本法）
是从投入的角度估算企业价值的一种基本方法，能比较直观地反映被评估单位各类资产
价值的大小。上述两种评估方法的评估结果出现差异的原因正缘于此。
经分析上述两种方法所得评估结果，我们认为资产基础法（成本法）的评估结果反
映了被评估单位的净资产价值，其评估结果更符合本次评估目的，故选取资产基础法（成
本法）的评估结果作为本次评估的最终评估结论；即在不考虑股权流动性折扣及控股权
溢价的前提下，湖南新丰源投资有限公司的股东全部权益价值的评估值为31,022.71万
元（大写为人民币叁亿壹仟零贰拾贰万柒仟壹佰元整）。
（二）评估结论成立的条件
1）评估对象所包含的资产在现行的法律、经济和技术条件许可的范围内处于正常、
合理、合法的运营、使用及维护状况。
2）本评估结论是在本报告载明的评估假设和限制条件下，为本报告列明的评估目
的而提出的评估对象于评估基准日的市场价值的参考意见；该评估结论未考虑股权流动
性对评估对象价值的影响，也未考虑控股权溢价或少数股权折价的影响；本报告的合法
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使用者应当理解，股东部分权益价值并不必然等于股东全部权益价值与股权比例的乘
积。本报告的合法使用者应当理解，评估对象的评估价值不是其可实现价值的保证。
3）本评估报告的评估结果是反映评估对象在本报告书载明的评估目的之下，根据
持续经营假设、公开市场假设和本报告载明的“评估假设和限制条件”确定的市场价值，
没有考虑以下因素：
（1）过去或将来可能承担的抵押、质押、担保等事宜的影响；
（2）特殊的交易方或交易方式可能追加付出的价格等对评估价值的影响；
（3）评估基准日后遇有自然力和其他不可抗力对资产价值的影响。
（4）如果该等资产出售，所应承担的费用和税项等可能影响其价值净额的相关方
面。
当前述评估目的、评估假设和限制条件以及评估中遵循的持续经营假设和公开市场
假设等发生变化时，本评估报告的评估结果即告失效。
4）委托方应确知评估机构及其评估师并不是鉴定环境危害和环境合规性要求对评
估对象所包含的资产产生影响的专家。因此，评估机构及其评估师对以下事项没有义务
也不承担责任：未能就环境因素对评估对象及其所包含的资产的价值产生的影响作出鉴
定（包括因环境污染引起的损失、对任何违反环境保护法律所引起的损失或因避免、清
除某种环境危害的发生而引起的费用）。即本评估报告的评估结论是依据在没有任何可
能导致评估对象价值受损的环境污染危害因素存在的假设前提下得出的。
（三）评估结论的效力
1）本评估结论系评估专业人员依照国家有关规定出具的专业意见，依照法律法规
的有关规定发生法律效力。
2）本评估报告的评估结论是在评估对象于现有用途不变并持续经营、以及在评估
基准日的外部经济环境前提下，为本报告所列明的评估目的而提出的评估对象于评估基
准日的市场价值参考意见，故本评估报告的评估结论仅在仍保持现有用途不变并持续经
营、以及仍处于与评估基准日相同或相似的外部经济环境的前提下有效。
十一、特别事项说明
（一）引用其他机构出具的报告结论的情况
本次评估没有引用其他机构出具的报告结论的情况。
（二）权属资料不全面或者存在瑕疵的情形
无。
（三）评估程序受到限制的情况
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评估程序未受到限制。
（四）评估资料不完整的情况
不存在评估资料不完整的情况。
（五）未决事项、法律纠纷等不确定因素
无未决事项、法律纠纷等不确定因素。
（六）担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项的性质、金额及与评估对
象的关系
无。
（七）评估基准日至评估报告日之间可能对评估结论产生影响的事项
无。
（八）本次资产评估对应的经济行为中，可能对评估结论产生重大影响的瑕疵
情形
本次资产评估对应的经济行为中，无对评估结论产生重大影响的瑕疵情形。
十二、评估报告使用限制说明
（一）本评估报告及其评估结论仅用于本评估报告载明的评估目的和用途以及送交
资产评估主管机关审查、备案，用于其它任何目的均无效。
（二）本评估报告及其评估结论仅供委托方和本评估报告中载明的其他报告使用者
在本评估报告的有效期内合法使用；其他任何第三方不得使用或依赖本报告，本公司对
任何单位或个人不当使用本评估报告及其评估结论所造成的后果不承担任何责任。
（三）本评估报告的使用权归委托方所有；若未征得评估机构书面许可，任何单位
和个人不得复印、摘抄、引用本评估报告的全部或部分内容或将其披露于任何媒体，法
律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
（四）按现行规定，本评估报告及其评估结论的有效使用期限为一年，该有效使用
期限从评估基准日起计算。评估目的在评估基准日后的一年内实现时，能以本评估报告
的评估结果作为底价或作价依据（还需结合评估基准日的期后事项进行调整），超过一
年，须重新进行评估；在评估基准日后的评估报告有效期内，若资产质量与数量发生变
化时，应根据原评估方法对其进行相应调整，若资产价格标准发生变化或对评估结论产
生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新评估。
十三、评估报告日
本次评估的评估报告日为2012年11月30日。
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注册资产评估师： 注册资产评估师：
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湖南新丰源投资有限公司股东全部权益市场价值评估报告
评 估 报 告 附 件
1. 湖南金鹰城置业有限公司关于转让所持有的湖南新丰源投资有限公司
股权的《会议纪要》；
2. 被评估单位的审计报告（复印件）及其经审计的会计报表；
3. 委托方与被评估单位的营业执照、机构代码证、税务登记证（复印件）；
4. 评估对象所涉及的主要资产权属证明资料（复印件）；
5. 委托方承诺函；
6. 被评估单位承诺函；
7. 注册资产评估师承诺函；
8. 资产评估机构资格证书（复印件）；
9. 资产评估机构营业执照副本（复印件）；
10. 签字注册资产评估师的资格证书（复印件）
11. 业务报告签发（签署）授权书；
12. 《资产评估业务约定书》。
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