鹰潭同信房地产评估咨询有限公司
房屋估价报告
估价项目名称：鹰潭市月湖区林荫西路 14 号的二十一栋房屋
及构筑物估价报告
委 托 方：诚志股份有限公司合成洗涤剂分公司
估 价 方：鹰潭同信房地产评估咨询有限公司
估 价 人 员：李年林 徐初林
估价作业日期：二0 一一年十月十五日至二0一一年十二月七日
1
鹰潭同信房地产评估咨询有限公司 Tel:（ 0701） 6227477
鹰潭同信房地产评估咨询有限公司
估价报告编号：鹰同评字（2011）126 号
致委托方函
诚志股份有限公司合成洗涤剂分公司：
接受委托，我公司于二0 一一年十月十五日至二0 一一年十二月
七日对贵单位委托的坐落于鹰潭市月湖区林荫西路 14 号的生
产大楼、磺化车间、理化检测楼等二十一栋房屋及构筑物（烟
囱、煤棚、钢棚、污水池、围墙、水泥地面等）进行了估价，
现将估价结果函告你们，如有异议，请在函告之日起十五天内提
出。
估价对象：坐落于鹰潭市月湖区林荫西路 14 号的生产大
楼、磺化车间、理化检测楼等二十一栋房屋的房屋所有权（未
包含国有土地使用权价值和厂区内给水管道、供电系统、地上
地下排水沟等价值）及其构筑物（烟囱、煤棚、钢棚、污水池、
围墙、水泥路面等），房屋所有权证号为鹰房权证月湖字第 A1
—000101 号、A1—000102 号、A1—000103 号、A1—000104
号、A1—000105 号、A1—000106 号、A1—000107 号、A1
—000108 号、A1—000109 号、A1—000110 号、A1—000111
号、A1—000112 号、A1—000113 号、A1—000114 号、A1—
000115 号、A1—000116 号、A1—000117 号、A1—000118 号、
A1—000119 号、A1—000120 号、A1—000121 号，房屋所有
权人为诚志股份有限公司，结构为框架结构、框混结构、混
2
合结构，总建筑面积 21016m ,各栋建筑面积详见下表：
2
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鹰潭同信房地产评估咨询有限公司
序 名称 结构 层数 建筑面积
2
房屋所有
号 （m ） 权证号
1 加压机房 混合 1 131.93
A1—
000101 号
2 钳工房 混合 1 84.53
A1—
000102 号
3 劳保仓库 混合 2 950
A1—
000103 号
4 灌区泵房 混合 1 118.75
A1—
000104 号
5 水泵房 混合 2 140.22
A1—
000105 号
6 地磅房 混合 1 59.72
A1—
000106 号
7 锅炉房(1) 框架 3 541.63
A1—
000107 号
8 锅炉房(2) 混合 3 1096.46
A1 —
000108 号
9 原料仓库 框架 3 2086.19
A1 —
000109 号
10 配电房 混合 2 323.05
A1 —
000110 号
11 生产大楼 框架 7 9223.83
A1 —
000111 号
12 磺化车间 框架 1 525.95
A1 —
000112 号
13 理化检测楼 框混 6 2700.19
A1 —
000113 号
14 理化检测楼 框混
第 六 层
378.27
A1 —
(加层) 000114 号
15 煤气站 框架 3 1087.54
A1 —
000115 号
16 车库 混合 1 27.61
A1 —
000116 号
17 五金仓库 混合 1 468
A1 —
000117 号
18
东大门警务
混合 1 42.94
A1 —
室 000118 号
19 新磺化车间 框架 2 984.25
A1 —
000119 号
20 厕所 混合 1 29.22
A1 —
000120 号
21
西大门警务
混合 1 15.72
A1 —
室 000121 号
3
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22 小计 21016
23 烟囱 1座
3080 平
24 煤棚、钢棚
方米
25 动力污水池 1座
洗衣粉污水
26 1座
池
7982.4
27 水泥路面
平方米
28 除尘器 2座
29 围墙 694 米
估价目的：为委托方了解委估对象的市场价值提供参
考。
估价时点：二 0 一一年十月三十日。
估价报告应用有效期：自二 0 一一年十二月七日至二 0 一二
年六月六日
估价结果：估价人员根据估价目的、遵循估价原则、按照估
价工作程序、运用科学的估价方法，在认真分析现有资料的
基础上，经过全面、细致地测算，并结合房地产估价经验和
对影响物业价值因素的分析，综合得出估价对象在估价时点
二 0 一一年十月三十日的市场价值(仅为房屋价值,未包含国
有土地使用权价值和厂区内给水管道、供电系统、地上地下排
水沟等价值)计人民币壹仟叁佰陆拾捌万陆仟肆佰柒拾元肆
角伍分。详见下表：
序 名称 评估单 建筑 评估总价 房屋所有权
号 结构 价（2元 面积
/m ） （m ） （元） 证号
2
1
加压机 混合 358 131.93 47230.94
A1—000101
房 号
2 钳工房 混合 429 84.53 36263.37
A1—000102
号
3 劳保仓库 混合 286 950 271700
A1—000103
号
4 灌区泵房 混合 358 118.75 42512.50
A1—000104
号
4
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5 水泵房 混合 215 140.22 30147.30
A1—000105
号
6 地磅房 混合 572 59.72 34159.84
A1—000106
号
7 锅炉房 框架 641 541.63 347184.83
A1—000107
号
8 锅炉房 混合 1096.46 392532.68
A1 — 000108
358 号
9 原料仓库 框架 641 2086.19 1325709.79
A1 — 000109
号
10 配电房 混合 322 323.05 104022.10
A1 — 000110
号
11 生产大楼 框架 721 9223.83 6650381.43
A1 — 000111
号
12 磺化车间 框架 481 525.95 252981.95
A1 — 000112
号
13
理化检测
框混 626 2700.19 1690318.94
A1 — 000113
楼 号
14
理化检测
框混 626 378.27 236797.02
A1 — 000114
楼 号
15 煤气站 框架 481 1087.54 523106.74
A1 — 000115
号
16 车库 混合 393 27.61 10850.73
A1 — 000116
号
17 五金仓库 混合 358 468 167544
A1 — 000117
号
18
东大门警
混合 501 42.94 21512.94
A1 — 000118
务室 号
19
新磺化车
框架 681 984.25 670274.25
A1 — 000119
间 号
20 厕所 混合 429 29.22 12535.38
A1 — 000120
号
21
西大门警
混合 501 15.72 7875.72
A1 — 000121
务室 号
22 烟囱 35400 1座 35400
23
煤棚、钢 104 3080 320320
棚
24
动力污 122000 1座 122000
水池
25
洗衣粉 51000 1座 51000
污水池
26
水泥路 20 7982.4 159648
面
5
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27 除尘嚣 30000 2座 60000
28 围墙 90 694 62460
小
21016 13686470.45
计
鹰潭同信房地产评估咨询有限公司
法定代表人：
二 0 一一年十二月七日
6
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估 价 师 声 明
我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正
的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假
设和限制条件的限制。
3、我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有
关当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规
范》，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，
但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对
被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，并未进行结构测试，
不可能确定其内部缺损，本报告假设估价对象符合国家有关
技术、质量、验收规范，符合国家有关安全使用标准。
6、本估价报告未包含委估对象应分摊的国有土地价值。
7、本估价报告未包含厂区内给水管道、供电系统、地上地
下排水沟等价值。
8、估价人员未对估价对象的建筑面积进行测量，以房
屋所有权证载明的建筑面积为准。
9、房屋结构以鹰潭市房产交易登记中心于 2011 年 11
月 2 日出具的有关证明中注明的结构为准。
9、估价人员未对二号煤棚、无烟煤棚、西大门彩钢棚、
烟囱、污水池、水泥路面、围墙等进行测量，以委托方提供的
数据为准。
10、本估价报告依据了委托方提供的房地产估价所必需
的情况和资料，委托方对所提供的情况和资料的真实性、合
法性和完整性负责。
7
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鹰潭同信房地产评估咨询有限公司
11、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使
用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估
价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提
供。
12、本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公
开媒体上，报告解释权为本估价机构所有。
特此声明
注册房地产估价师：
8
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鹰潭同信房地产评估咨询有限公司
估价的假设和限制条件
（一）估价假设条件
1、本次估价是以估价对象能够按法定用途持续使用并
发挥其最佳效能为假设前提。
2、本次估价是以估价对象在报建中不需要交纳有关规
费为假设前提（经咨询鹰潭市工业园区有关部门，在园业建
设工业厂房不需要交纳有关规费）。
3、本次估价是以提供给估价机构的估价对象房屋符合国
家有关技术、质量、验收规范，符合国家有关安全使用标准。
4、本次估价提出的估价结果、仅是反映估价对象在此
特定的估价目的下的正常价值，对用于其他方面的客观性未
作探讨。
（二）估价限制条件
1、本估价报告未包含国有土地价值，仅为房屋价值。
2、本估价报告未包含厂区内给水管道、供电系统、地上地
下排水沟等价值。
3、估价人员未对估价对象的建筑面积进行测量，以房
屋所有权证载明的建筑面积为准。
4、房屋结构以鹰潭市房产交易登记中心于 2011 年 11
月 2 日出具的有关证明中注明的房屋结构为准。
5、估价人员未对二号煤棚、无烟煤棚、西大门彩钢棚、
烟囱、污水池、水泥路面、围墙等进行测量，以委托方提供的
数据为准。
6、估价日期后估价报告有效期内估价对象的质量及价
格标准发生变化 ，并对估价对象估价价值产生明显影响时，
不能用本估价结论。
7、本次评估结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变
化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结结论的影响。
如本报告的评估所依据的上述假设条件和限制条件不成立
（包括部分不成立），评估结果一般会失效。
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鹰潭同信房地产评估咨询有限公司
估价结果报告
一、委托方：诚志股份有限公司合成洗涤剂分公司
二、估价方：鹰潭同信房地产评估咨询有限公司
法定代表人：李年林
资格等级：三级
地址：鹰潭市交通路 1 号
三、估价对象：
1、地理位臵
估价对象坐落于鹰潭市林荫西路 14 号，东连原鹰潭化
工厂职工住宅区、西接原鹰潭磷肥厂职工住宅区、南临林荫
西路、北靠信江。
附近有人民医院、市一中、林荫西路菜场、时代广场等。
7 路公交在林荫西路与站江路交汇处设有停靠点，交通较便
利。
2、物质实体状况
估价对象坐落于鹰潭市林荫西路 14 号，由 21 栋房屋和
烟囱、煤棚、钢棚、污水池、围墙、水泥路面等附属物组成，
具体描述如下：
1）、加压机房：房屋所有权证号为鹰房权证月湖字第 A1
—000101 号，混合结构，建造于 1990 年，建筑面积为 131.93
平方米,总层数为一层,钢窗、木门，水泥地面。
2）、钳工房：房屋所有权证号为鹰房权证月湖字第 A1—
000102 号，混合结构，建造于 1994 年，建筑面积为 84.53 平方
米,总层数为一层,钢窗、木门，水泥地面。
3）、劳保仓库：房屋所有权证号为鹰房权证月湖字第 A1
—000103 号，混合结构，建造于 1975 年，建筑面积为 950 平方
10
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米,总层数为二层,木窗、木门，水泥地面，红条石清水外墙。
4）、灌区泵房：房屋所有权证号为鹰房权证月湖字第 A1
—000104 号，混合结构，建造于 1990 年，建筑面积为 118.75
平方米,总层数为一层,钢窗、钢门，水泥地面。
5）、水泵房：房屋所有权证号为鹰房权证月湖字第 A1—
000105 号，混合结构，建造于 1971 年，建筑面积为 140.22 平
方米,总层数为二层,木窗、木门，水泥地面。
6）、地磅房：房屋所有权证号为鹰房权证月湖字第 A1—
000106 号，混合结构，建造于 1996 年，建筑面积为 59.72 平方
米,总层数为一层,铝合金窗、玻璃门，水泥地面，外墙贴 60*240
规格的面砖。
7）、锅炉房：房屋所有权证号为鹰房权证月湖字第 A1—
000107 号，混合结构，建造于 1990 年，建筑面积为 541.63 平
方米,总层数为三层,木窗、木门，水泥地面，水泥砂浆粉外墙。
依据鹰潭市房产交易登记中心于 2011 年 11 月 2 日出具的证
明可知该房屋结构为框架结构。
8）、锅炉房：房屋所有权证号为鹰房权证月湖字第 A1—
000108 号，混合结构，建造于 1990 年，建筑面积为 1096.46
平方米,总层数为三层,木窗、木门，水泥地面，水泥砂浆粉外
墙。
9）、原料仓库：房屋所有权证号为鹰房权证月湖字第 A1
—000109 号，混合结构，建造于 1993 年，建筑面积为 2086.19
平方米,总层数为三层,钢窗、卷闸门，楼地面为水泥砂浆面层，
外墙涂料。依据鹰潭市房产交易登记中心于 2011 年 11 月 2
日出具的证明可知该房屋结构为框架结构。
10）、配电房：房屋所有权证号为鹰房权证月湖字第 A1—
000110 号，混合结构，建造于 1986 年，建筑面积为 323.05 平
方米,总层数为二层,木窗、木门，楼地面为水泥砂浆面层，红
11
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条石清水外墙。
11）、生产大楼：房屋所有权证号为鹰房权证月湖字第 A1
—000111 号，混合结构，建造于 1990 年，建筑面积为 9223.83
平方米,总层数为七层,钢窗、木门、钢门，楼地面为水泥砂浆
面层，水泥砂浆粉外墙，层高为 6 米。依据鹰潭市房产交易登
记中心于 2011 年 11 月 2 日出具的证明可知该房屋结构为框
架结构。
12）、磺化车间：房屋所有权证号为鹰房权证月湖字第 A1
—000112 号，混合结构，建造于 1990 年，建筑面积为 525.95
平方米,总层数为一层,钢窗、钢门，地面为水泥砂浆面层，水
泥砂浆粉外墙，层高为 6.8 米。依据鹰潭市房产交易登记中心
于 2011 年 11 月 2 日出具的证明可知该房屋结构为框架结构。
13）、理化检测楼第 6 层（加层）：房屋所有权证号为鹰房
权证月湖字第 A1—000113 号，混合结构，建造于 1990 年，建
筑面积为 270.19 平方米,总层数为五层,铝合金窗、榉木板包门，
楼地面为水磨石面层，水泥砂浆粉外墙。依据鹰潭市房产交易
登记中心于 2011 年 11 月 2 日出具的证明可知该房屋结构为
框混结构。
14）、理化检测楼：房屋所有权证号为鹰房权证月湖字第
A1—000114 号，混合结构，建造于 1990 年，建筑面积为 378.27
平方米,位于第六层,铝合金窗、榉木板包门，楼面为水磨石面
层，水泥砂浆粉外墙。依据鹰潭市房产交易登记中心于 2011
年 11 月 2 日出具的证明可知该房屋结构为框混结构。
15）、煤气站：房屋所有权证号为鹰房权证月湖字第 A1—
000115 号，混合结构，建造于 1982 年，建筑面积为 1087.54
平方米,总层数为三层,钢窗、木门，楼地面为水泥砂浆面层，
水泥砂浆粉外墙，层高 4.8 米。依据鹰潭市房产交易登记中心
于 2011 年 11 月 2 日出具的证明可知该房屋结构为框架结构。
12
鹰潭同信房地产评估咨询有限公司 Tel:（ 0701） 6227477
鹰潭同信房地产评估咨询有限公司
16）、车库：房屋所有权证号为鹰房权证月湖字第 A1—
000116 号，混合结构，建造于 1990 年，建筑面积为 27.61 平方
米,总层数为一层,地面为水泥砂浆面层，水泥砂浆粉外墙。
17）、五金仓库：房屋所有权证号为鹰房权证月湖字第 A1
—000117 号，混合结构，建造于 1985 年，建筑面积为 468 平方
米,总层数为一层,木窗、卷闸门，地面为水泥砂浆面层。
18）、东大门警务室：房屋所有权证号为鹰房权证月湖字
第 A1—000118 号，混合结构，建造于 1997 年，建筑面积为 42.94
平方米,总层数为一层,铝合金窗、木门，地面为水泥砂浆面层，
外墙贴瓷板。
19）、新磺化车间：房屋所有权证号为鹰房权证月湖字第
A1—000119 号，混合结构，建造于 1998 年，建筑面积为 984.25
平方米,总层数为二层,塑钢窗、木门、卷闸门，楼地面为水泥
砂浆面层，外墙为弹涂，层高约 6 米。依据鹰潭市房产交易登
记中心于 2011 年 11 月 2 日出具的证明可知该房屋结构为框
架结构。
20）、厕所：房屋所有权证号为鹰房权证月湖字第 A1—
000120 号，混合结构，建造于 1994 年，建筑面积为 29.22 平方
米,总层数为一层,花格窗，地面为水泥砂浆面层，内墙贴 15*15
规格的瓷砖。
21）、西大门警务室：房屋所有权证号为鹰房权证月湖字
第 A1—000121 号，混合结构，建造于 1997 年，建筑面积为 15.72
平方米,总层数为一层,铝合金窗、木门，地面为水泥砂浆面层。
22）、二号煤棚、无烟煤棚、西大门彩钢棚：分别建造于
1990 年、1997 年、1997 年，建筑面积分别为 1260.72 平方米、
1119.72 平方米、752.2 平方米,水泥地面,钢管立柱,钢管屋架、
钢筋和角钢组成檩条。
23）、烟囱：一座，建造于 1990 年，高度约 30 米。
13
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鹰潭同信房地产评估咨询有限公司
24）、动力污水池：一座，规格为 15 米（长）×8 米（宽）
×5 米（高，东西向内分隔为 3 道，南北向内分隔为 5 道。
25）、洗衣粉污水池：一座，规格为 9 米（长）×7 米（宽）
×3 米（高），东西向及南北向内分隔各 1 道。
26）、水泥路面：7982.4 平方米。
27）、红条石围墙：长 694 米，建造于 1990 年，高度约 2.5
米，清水墙。
28）、除尘器：二座。
四、估价目的：为委托方了解委估对象的市场价值提供
参考。
五、估价时点：二 0 一一年十月三十日
六、价值定义：本次估价采用公开市场价值
七、估价依据
1、《房地产估价规范》《GB/T50291-1999》；
2、《中华人民共国城市房地产管理法》；
3、鹰潭市场房产交易登记中心于 2011 年 11 月 2 日出
具的有关证明；
4、国家、地方有关法律、行政法规；
5、估价方平时所积累的市场信息资料；
6、估价人员实地查勘所获取的资料；
7、双方签订的房地产评估业务约定书；
8、委托方提供的有关资料；
八、估价原则：
1、合法原则
遵循合法原则、要求房地产估价应以估价对象的合法权
益为前提估价。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处
分等。
2、最高最佳使用原则
遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用
为前提估价。
3、替代原则
14
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遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产
在同等条件下的正常价格。
4、估价时点原则
遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价
时点的客观合理价格或价值。
5、公平原则
遵循公平原则，要求估价人员应站在中立的立场上，按
照国家规定的技术标准和评估程序，估价出一个对各方当事
人来说都是公平合理的价格。
九、估价方法：
根据《房地产估价规范》（GB/T50291—1999），对房地
产进行估价，通常采用市场比较法、成本法、收益法等估价
方法。估价人员分析所掌握的资料，进行了实地勘察和调查，
根据估价对象的特点及估价目的，确定运用成本法作为本次
估价基本方法。
十、估价结果：估价人员根据估价目的、遵循估价原则、按
照估价工作程序、运用科学的估价方法，在认真分析现有资
料的基础上，经过全面、细致地测算，并结合房地产估价经
验和对影响物业价值因素的分析，综合得出估价对象在估价
时点二 0 一一年十月三十日的市场价值(仅为房屋价值,未包
含国有土地使用权价值和厂区内给水管道、供电系统、地上地
下排水沟等价值)计人民币壹仟叁佰陆拾捌万陆仟肆佰柒拾
元肆角伍分。详见下表：
序 名称 评估单 建筑 评估总价 房屋所有权
号 结构 价（2元 面积
/m ） （m ） （元） 证号
2
1
加压机 混合 358 131.93 47230.94
A1—000101
房 号
2 钳工房 混合 429 84.53 36263.37
A1—000102
号
3 劳保仓库 混合 286 950 271700
A1—000103
号
4 灌区泵房 混合 358 118.75 42512.50
A1—000104
号
5 水泵房 混合 215 140.22 30147.30
A1—000105
号
15
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6 地磅房 混合 572 59.72 34159.84
A1—000106
号
7 锅炉房 框架 641 541.63 347184.83
A1—000107
号
8 锅炉房 混合 1096.46 392532.68
A1 — 000108
358 号
9 原料仓库 框架 641 2086.19 1325709.79
A1 — 000109
号
10 配电房 混合 322 323.05 104022.10
A1 — 000110
号
11 生产大楼 框架 721 9223.83 6650381.43
A1 — 000111
号
12 磺化车间 框架 481 525.95 252981.95
A1 — 000112
号
13
理化检测
框混 626 2700.19 1690318.94
A1 — 000113
楼 号
14
理化检测
框混 626 378.27 236797.02
A1 — 000114
楼 号
15 煤气站 框架 481 1087.54 523106.74
A1 — 000115
号
16 车库 混合 393 27.61 10850.73
A1 — 000116
号
17 五金仓库 混合 358 468 167544
A1 — 000117
号
18
东大门警
混合 501 42.94 21512.94
A1 — 000118
务室 号
19
新磺化车
框架 681 984.25 670274.25
A1 — 000119
间 号
20 厕所 混合 429 29.22 12535.38
A1 — 000120
号
21
西大门警
混合 501 15.72 7875.72
A1 — 000121
务室 号
22 烟囱 35400 1座 35400
23
煤棚、钢 104 3080 320320
棚
24
动力污 122000 1座 122000
水池
25
洗衣粉 51000 1座 51000
污水池
26
水泥地 20 7982.4 159648
面
27 除尘嚣 30000 2座 60000
16
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28 围墙 90 694 62460
小
21016 13686470.45
计
十一、估价作业日期：二0一一年十月十五日至二0一一年十二月七日
十二、估价人员：李年林、徐初林
十三、估价报告应用的有效期：自二 0 一一年十二月七日至
二 0 一二年六月六日止。
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二 0 一一年十二月七日
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房地产估价技术报告
一、个别因素分析
估价对象坐落于鹰潭市林荫西路 14 号，由 21 栋房屋和
烟囱、煤棚、钢棚、污水池、围墙、水泥路面等附属物组成，
具体描述如下：
1）、加压机房：混合结构，建造于 1990 年，房屋所有权证号为
鹰房权证月湖字第 A1—000101 号，建筑面积为 131.93 平方米,
总层数为一层,钢窗、木门，水泥地面。
2）、钳工房：混合结构，建造于 1994 年，房屋所有权证号为鹰
房权证月湖字第 A1—000102 号，建筑面积为 84.53 平方米,总
层数为一层,钢窗、木门，水泥地面。
3）、劳保仓库：混合结构，建造于 1975 年，房屋所有权证号为
鹰房权证月湖字第 A1—000103 号，建筑面积为 950 平方米,总
层数为二层,木窗、木门，水泥地面，红条石清水外墙。
4）、灌区泵房：混合结构，建造于 1990 年，房屋所有权证号为
鹰房权证月湖字第 A1—000104 号，建筑面积为 118.75 平方米,
总层数为一层,钢窗、钢门，水泥地面。
5）、水泵房：混合结构，建造于 1971 年，房屋所有权证号为鹰
房权证月湖字第 A1—000105 号，建筑面积为 140.22 平方米,总
层数为二层,木窗、木门，水泥地面。
6）、地磅房：混合结构，建造于 1996 年，房屋所有权证号为鹰
房权证月湖字第 A1—000106 号，建筑面积为 59.72 平方米,总
层数为一层,铝合金窗、玻璃门，水泥地面，外墙贴 60*240 规
格的面砖。
7）、锅炉房：混合结构，建造于 1990 年，房屋所有权证号为鹰
房权证月湖字第 A1—000107 号，建筑面积为 541.63 平方米,总
层数为三层,木窗、木门，水泥地面，水泥砂浆粉外墙。依据鹰
18
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潭市房产交易登记中心于 2011 年 11 月 2 日出具的证明可知
该房屋结构为框架结构。
8）、锅炉房：混合结构，建造于 1990 年，房屋所有权证号为鹰
房权证月湖字第 A1—000108 号，建筑面积为 1096.46 平方米,
总层数为三层,木窗、木门，水泥地面，水泥砂浆粉外墙。
9）、原料仓库：混合结构，建造于 1993 年，房屋所有权证号为
鹰房权证月湖字第 A1—000109 号，建筑面积为 2086.19 平方米,
总层数为三层,钢窗、卷闸门，楼地面为水泥砂浆面层，外墙涂
料。依据鹰潭市房产交易登记中心于 2011 年 11 月 2 日出具
的证明可知该房屋结构为框架结构。
10）、配电房：混合结构，建造于 1986 年，房屋所有权证号为
鹰房权证月湖字第 A1—000110 号，建筑面积为 323.05 平方米,
总层数为二层,木窗、木门，楼地面为水泥砂浆面层，红条石清
水外墙。
11）、生产大楼：混合结构，建造于 1990 年，房屋所有权证号
为鹰房权证月湖字第 A1—000111 号，建筑面积为 9223.83 平方
米,总层数为七层,钢窗、木门、钢门，楼地面为水泥砂浆面层，
水泥砂浆粉外墙，层高为 6 米。依据鹰潭市房产交易登记中心
于 2011 年 11 月 2 日出具的证明可知该房屋结构为框架结构。
12）、磺化车间：混合结构，建造于 1990 年，房屋所有权证号
为鹰房权证月湖字第 A1—000112 号，建筑面积为 525.95 平方
米,总层数为一层,钢窗、钢门，地面为水泥砂浆面层，水泥砂
浆粉外墙，层高为 6.8 米。依据鹰潭市房产交易登记中心于
2011 年 11 月 2 日出具的证明可知该房屋结构为框架结构。
13）、理化检测楼第 6 层（加层）：混合结构，建造于 1990 年，
房屋所有权证号为鹰房权证月湖字第 A1—000113 号，建筑面积
为 270.19 平方米,总层数为五层,铝合金窗、榉木板包门，楼地
面为水磨石面层，水泥砂浆粉外墙。依据鹰潭市房产交易登记
19
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中心于 2011 年 11 月 2 日出具的证明可知该房屋结构为框混
结构。
14）、理化检测楼：混合结构，建造于 1990 年，房屋所有权证
号为鹰房权证月湖字第 A1—000114 号，建筑面积为 378.27 平
方米,位于第六层,铝合金窗、榉木板包门，楼面为水磨石面层，
水泥砂浆粉外墙。依据鹰潭市房产交易登记中心于 2011 年 11
月 2 日出具的证明可知该房屋结构为框混结构。
15）、煤气站：混合结构，建造于 1982 年，房屋所有权证号为
鹰房权证月湖字第 A1—000115 号，建筑面积为 1087.54 平方米,
总层数为三层,钢窗、木门，楼地面为水泥砂浆面层，水泥砂浆
粉外墙，层高 4.8 米。
16）、车库：混合结构，建造于 1990 年，房屋所有权证号为鹰
房权证月湖字第 A1—000116 号，建筑面积为 27.61 平方米,总
层数为一层,地面为水泥砂浆面层，水泥砂浆粉外墙。
17）、五金仓库：混合结构，建造于 1985 年，房屋所有权证号
为鹰房权证月湖字第 A1—000117 号，建筑面积为 468 平方米,
总层数为一层,木窗、卷闸门，地面为水泥砂浆面层。
18）、东大门警务室：混合结构，建造于 1997 年，房屋所有权
证号为鹰房权证月湖字第 A1—000118 号，建筑面积为 42.94 平
方米,总层数为一层,铝合金窗、木门，地面为水泥砂浆面层，
外墙贴瓷板。
19）、新磺化车间：混合结构，建造于 1998 年，房屋所有权证
号为鹰房权证月湖字第 A1—000119 号，建筑面积为 984.25 平
方米,总层数为二层,塑钢窗、木门、卷闸门，楼地面为水泥砂
浆面层，外墙为弹涂，层高约 6 米。依据鹰潭市房产交易登记
中心于 2011 年 11 月 2 日出具的证明可知该房屋结构为框架
结构。
20
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20）、厕所：混合结构，建造于 1994 年，房屋所有权证号为鹰
房权证月湖字第 A1—000120 号，建筑面积为 29.22 平方米,总
层数为一层,花格窗，地面为水泥砂浆面层，内墙贴 15*15 规格
的瓷砖。
21）、西大门警务室：混合结构，建造于 1997 年，房屋所有权
证号为鹰房权证月湖字第 A1—000121 号，建筑面积为 15.72 平
方米,总层数为一层,铝合金窗、木门，地面为水泥砂浆面层。
22）、二号煤棚、无烟煤棚、西大门彩钢棚：分别建造于 1990
年、1997 年、1997 年，建筑面积分别为 1260.72 平方米、1119.72
平方米、752.2 平方米,水泥地面,钢管立柱,钢管屋架、钢筋和
角钢组成檩条。
23）、烟囱：一座，建造于 1990 年，高度约 30 米。
24）、动力污水池：一座，规格为 15 米（长）×8 米（宽）×5
米（高，东西向内分隔为 3 道，南北向内分隔为 5 道。
25）、洗衣粉污水池：一座，规格为 9 米（长）×7 米（宽）×3
米（高），东西向及南北向内分隔各 1 道。
26）、水泥路面：7982.4 平方米。
27）、红条石围墙：长 694 米，建造于 1990 年，高度约 2.5 米，
清水墙。
28）、除尘器：二座。
二、区域因素分析
估价对象坐落于鹰潭市林荫西路 14 号，东连原鹰潭化
工厂职工住宅区、西接原鹰潭磷肥厂职工住宅区、南临林荫
西路、北靠信江。
附近有人民医院、市一中、林荫西路菜场、时代广场等。
7 路公交在林荫西路与站江路交汇处设有停靠点，交通较便
利。
三、市场背景分析
鹰潭市是我国华东地区重要的铁路交通枢纽，也是赣
21
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东北地区以商品流通和旅游服务为主要功能的中心城市。
1983 年升格为省辖市，辖一市一县二区，市区（月湖区）是
全市政治、经济、文化中心，由老城区和梅园新区组成，
现设街道办事处 4 个，居委会 77 个，人口约 13.5 万人，老
城区东至东湖、西至白露河、南北分别以浙赣铁路和信江
为界，面积约 7.2 平方公里，规划居住人口 9.0 万人，规划
该区域为全市以商贸金融服务为主的第三产业中心。
鹰潭市位于江西省的东北部，东与弋阳、铅山县比
邻，西靠东乡、余干县，北接万年县，西南与金溪县、资
溪县连接，东南一隅与福建省光泽县为邻，史称“东连江
浙，南控瓯闽，扼鄱水之咽喉，阻信州之门户”。鹰潭市
总面积 3554 平方公里，2003 年末全市人口约 104.3 万人；
2003 年完成国内生产总值 79.09 亿元，按可比价格计算，比
上年增长 18.2%；财政总收入 8.63 亿元，增长 23.9%;全社
会固定资产投资 30.89 亿元，增长 55.4%；社会消费品零售
总额 24.86 亿元，增长 12.1%；城镇居民人均可支配收入
7015 元。
根据中央房改政策，鹰潭市于 1992 年开始实行了住房
制度改革，为建立与社会主义市场经济体制相适应的新的
城镇住房制度，实行住宅商品化、社会化，逐步消除了实
物福利性住房制度，全面推行住房公积金制度，积极推行
租金改革，稳步出售公有住房，加快了经济适用住房的开
发建设。鹰潭市从 1993 年 5 月份开始实行土地有偿使用制
度，1995 年元月 1 日开始除国家法律规定的以划拨方式供地
外，全部以有偿出让方式取得土地使用权，积极推行招
标、掀起卖方供地，减少协议出让比例，充分利用市场手
段配臵土地资源，显化土地资产价值。2002 年 3 月份开始，
鹰潭市实行了土地储备制度和土地公开交易制度，基本上
做到了政府垄断土地一级市场，放开搞活二、三级市场，
使土地得到了合理的流动配臵。
为把鹰潭建成长江经济带的赣东北区中心城市，实现
经济发展目标，市政府把房地产开发作为鹰潭市经济新的
增长点，加大了管理力度促进了房地产业的健康发展。从
1983 年以来，市区人均住房面积翻了一番，住房成套率超
过 85%。从 1991 年房地产业兴起后 10 多年来，我市房地产
22
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投资以平均每年 20%的高速度稳步增长。2001 年市区房地产
开发投资 1.96 亿元，开发面积 29.11 万平方米；2002 年市
区房地产开发投资 2.27 亿元，开发面积 32.37 万平方米；
2003 年市区房地产开发投资突破 3 亿元，开发面积超过 40
万平方米。随着土地拍卖的实行，必然带动房地产业的发
展，鹰潭市房地产业将面临一场巨大的机遇。
四、 最高最佳使用分析
最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可
行、经过充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。
说明在房地产估价中，要以房地产的最高最佳使用为前提。
根据估价对象目前所处位臵、环境，认为保持现状继续使用
为最高最佳使用途经。
五、估价方法选用：
根据《房地产估价规范》（GB/T50291—1999），对房地
产进行估价，通常采用市场比较法、成本法、收益法等估价
方法。估价人员分析所掌握的资料，进行了实地勘察和调查，
根据估价对象的特点及估价目的，确定运用成本法作为本次
估价基本方法。
六、估价测算过程：
（一）、洗衣粉生产大楼：框架结构，建于 1990 年，建筑面
积为 9223.83 平方米,层高 6 米,钢门,钢窗,水泥砂浆外墙,
总层数为六层。
1、建安工程费用：根据江西南昌建设工程造价信息 2010 年
第 10 期并结合鹰潭市类似工程造价资料，建安工程费用为
2 2
1126.06 元/m ×90%=1013.45 元/m
2、勘测设计和前期工程费：
2
1)、工程地质勘测：6 元/m
2 2
2）、设计费：1013.45 元/m ×2%=20.27 元/m
2 2
3）、监理费：1013.45 元/m ×1%=10.13 元/m
2 2
4)、可研报告编制费：1013.45 元/m ×0.5%=5.07 元/m
2 2
5)、预算编制及招投标费：1013.45 元/m ×0.3%=3.04 元/m
2
小计：44.51 元/m
2 2
3、附属设施建设费：1013.45 元/m ×2%=20.27 元/m
2 2
4、管理费：1078.23 元/m ×3%=32.35 元/m
23
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2
5、投资利息：44.51 元/ m ×6.06%×1 年+（1013.45 元
2 2 2
/m +20.27 元/m ）×6.06%×0.5 年=34.02 元/m
2 2
6、利润：1144.6 元/m ×5%=57.23 元/m
2 2
7、小计：1+2+3+4+5+6=1201.46 元/m ≈1201 元/m
8、求取委估对象成新率：
该房屋建于 1990 年，框架结构，已使用年限约 21 年且
属生产用房，结合现场勘察情况，认为成新率为 60%较为适
宜。
9、求取积算价格：
2 2
1201 元/m ×60%=721 元/m
10、求取建筑物价值：
2 2
721 元/m ×9223.83m =6650381.43 元
（二）、磺化车间：框架结构，建于 1990 年，建筑面积为 525.95
平方米,层高 6.8 米,钢门,钢窗,水泥砂浆外墙,总层数为一
层。
1、建安工程费用：根据江西南昌建设工程造价信息 2010 年
第 10 期并结合鹰潭市类似工程造价资料，建安工程费用为
2 2
1126.06 元/m ×80%=900.84 元/m
2、勘测设计和前期工程费：
2
1)、工程地质勘测：6 元/m
2 2
2）、设计费：900.84 元/m ×2%=18.02 元/m
2 2
3）、监理费：900.84 元/m ×1%=9.01 元/m
2 2
4)、可研报告编制费：900.84 元/m ×0.5%=4.50 元/m
2 2
5)、预算编制及招投标费：900.84 元/m ×0.3%=2.70 元/m
2
小计：40.23 元/m
2 2
3、附属设施建设费：900.84 元/m ×2%=18.02 元/m
2 2
4、管理费：959.09 元/m ×3%=28.77 元/m
2
5、投资利息：40.23 元/ m ×6.06%×1 年+（900.84 元
2 2 2
/m +18.02 元/m ）×6.06%×0.5 年=30.28 元/m
2 2
6、利润：1018.14 元/m ×5%=50.91 元/m
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2 2
7、小计：1+2+3+4+5+6=1069.05 元/m ≈1069 元/m
8、求取委估对象成新率：
该房屋建于 1990 年，框架结构，已使用年限约 21 年且
属受腐蚀的生产用房,结合现场勘察情况，认为成新率为 45%
较为适宜。
9、求取积算价格：
2 2
1069 元/m ×45%=481 元/m
10、求取建筑物价值：
2 2
481 元/m ×525.95m =252981.95 元
（三）、理化检测楼：框架结构，建于 1990 年，建筑面积为
3078.46 平方米,木门,铝合金窗,水泥砂浆外墙,水磨石楼地
面,内墙面、天棚为仿瓷涂料，总层数为六层。
1、建安工程费用：根据江西南昌建设工程造价信息 2010 年
第 10 期并结合鹰潭市类似工程造价资料，建安工程费用为
2 2
976.69 元/m ×90%=879 元/m
2、勘测设计和前期工程费：
2
1)、工程地质勘测：6 元/m
2 2
2）、设计费：879 元/m ×2%=17.58 元/m
2 2
3）、监理费：879 元/m ×1%=8.79 元/m
2 2
4)、可研报告编制费：879 元/m ×0.5%=4.40 元/m
2 2
5)、预算编制及招投标费：879 元/m ×0.3%=2.64 元/m
2
小计：39.41 元/m
2 2
3、附属设施建设费：879 元/m ×2%=17.58 元/m
2 2
4、管理费：935.99 元/m ×3%=28.08 元/m
2 2
5、投资利息：39.41 元/ m ×6.06%×1 年+（879 元/m +17.58
2 2
元/m ）×6.06%×0.5 年=29.55 元/m
2 2
6、利润：993.62 元/m ×5%=49.68 元/m
2 2
7、小计：1+2+3+4+5+6=1043.30 元/m ≈1043 元/m
8、求取委估对象成新率：
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该房屋建于 1990 年，框架结构，已使用年限约 21 年，
结合现场勘察情况，认为成新率为 60%较为适宜。
9、求取积算价格：
2 2
1043 元/m ×60%=626 元/m
10、求取建筑物价值：
2 2
626 元/m ×3078.46m =1927115.96 元
（四）、原料仓库(存放五钠)：框架结构，建于 1993 年，建
筑面积为 2068.19 平方米,卷闸门,钢窗,外墙弹涂,总层数为
三层,钢窗玻璃部份破损。
1、建安工程费用：根据江西南昌建设工程造价信息 2010 年
第 10 期并结合鹰潭市类似工程造价资料，建安工程费用为
2 2
1126.06 元/m ×80%=900.84 元/m
2、勘测设计和前期工程费：
2
1)、工程地质勘测：6 元/m
2 2
2）、设计费：900.84 元/m ×2%=18.02 元/m
2 2
3）、监理费：900.84 元/m ×1%=9.01 元/m
2 2
4)、可研报告编制费：900.84 元/m ×0.5%=4.50 元/m
2 2
5)、预算编制及招投标费：900.84 元/m ×0.3%=2.70 元/m
2
小计：40.23 元/m
2 2
3、附属设施建设费：900.84 元/m ×2%=18.02 元/m
2 2
4、管理费：959.09 元/m ×3%=28.77 元/m
2
5、投资利息：40.23 元/ m ×6.06%×1 年+（900.84 元
2 2 2
/m +18.02 元/m ）×6.06%×0.5 年=30.28 元/m
2 2
6、利润：1018.14 元/m ×5%=50.91 元/m
2 2
7、小计：1+2+3+4+5+6=1069.05 元/m ≈1069 元/m
8、求取委估对象成新率：
该房屋建于 1990 年，框架结构，已使用年限约 21 年且
属生产用房,结合现场勘察情况，认为成新率为 60%较为适
宜。
26
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鹰潭同信房地产评估咨询有限公司
9、求取积算价格：
2 2
1069 元/m ×60%=641 元/m
10、求取建筑物价值：
2 2
641 元/m ×2068.19m =1325709.79 元
（五）、新磺化车间：框架结构，建于 1998 年，建筑面积为
984.25 平方米,层高 6 米,卷闸门,塑钢窗,外墙弹,总层数为
一层,局部为二层。
1、建安工程费用：根据江西南昌建设工程造价信息 2010 年
第 10 期并结合鹰潭市类似工程造价资料，建安工程费用为
2 2
1126.06 元/m ×85%=957.15 元/m
2、勘测设计和前期工程费：
2
1)、工程地质勘测：6 元/m
2 2
2）、设计费：957.15 元/m ×2%=19.14 元/m
2 2
3）、监理费：957.15 元/m ×1%=9.57 元/m
2 2
4)、可研报告编制费：957.15 元/m ×0.5%=4.79 元/m
2 2
5)、预算编制及招投标费：957.15 元/m ×0.3%=2.87 元/m
2
小计：42.37 元/m
2 2
3、附属设施建设费：957.15 元/m ×2%=19.14 元/m
2 2
4、管理费：1018.66 元/m ×3%=30.55 元/m
2
5、投资利息：42.37 元/ m ×6.06%×1 年+（957.15 元
2 2 2
/m +19.14 元/m ）×6.06%×0.5 年=32.16 元/m
2 2
6、利润：1081.37 元/m ×5%=54.07 元/m
2 2
7、小计：1+2+3+4+5+6=1135.44 元/m ≈1135 元/m
8、求取委估对象成新率：
该房屋建于 1998 年，框架结构，已使用年限约 13 年且
受腐蚀的生产用房，结合现场勘察情况，认为成新率为 60%
较为适宜。
9、求取积算价格：
2 2
1135 元/m ×60%=681 元/m
27
鹰潭同信房地产评估咨询有限公司 Tel:（ 0701） 6227477
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10、求取建筑物价值：
2 2
681 元/m ×984.25m =670274.25 元
（六）、煤气站：框架结构，建于 1992 年，建筑面积为 1087.54
平方米,层高 4.8 米,木门,钢窗,水泥砂浆外墙,总层数为三
层,内门不全。
1、建安工程费用：根据江西南昌建设工程造价信息 2010 年
第 10 期并结合鹰潭市类似工程造价资料，建安工程费用为
2 2
1126.06 元/m ×80%=900.84 元/m
2、勘测设计和前期工程费：
2
1)、工程地质勘测：6 元/m
2 2
2）、设计费：900.84 元/m ×2%=18.02 元/m
2 2
3）、监理费：900.84 元/m ×1%=9.01 元/m
2 2
4)、可研报告编制费：900.84 元/m ×0.5%=4.50 元/m
2 2
5)、预算编制及招投标费：900.84 元/m ×0.3%=2.70 元/m
2
小计：40.23 元/m
2 2
3、附属设施建设费：900.84 元/m ×2%=18.02 元/m
2 2
4、管理费：959.09 元/m ×3%=28.77 元/m
2
5、投资利息：40.23 元/ m ×6.06%×1 年+（900.84 元
2 2 2
/m +18.02 元/m ）×6.06%×0.5 年=30.28 元/m
2 2
6、利润：1018.14 元/m ×5%=50.91 元/m
2 2
7、小计：1+2+3+4+5+6=1069.05 元/m ≈1069 元/m
8、求取委估对象成新率：
该房屋建于 1982 年，框架结构，已使用年限约 29 年且
属生产用房，结合现场勘察情况，认为成新率为 45%较为适
宜。
9、求取积算价格：
2 2
1069 元/m ×45%=481 元/m
10、求取建筑物价值：
2 2
481 元/m ×1087.54m =523106.74 元
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（七）、老锅炉房：砖混结构，建于 1990 年，建筑面积为
1096.46 平方米,木门,木窗,水泥砂浆外墙,总层数为三层。
1、建安工程费用：根据江西南昌建设工程造价信息 2010 年
第 10 期并结合鹰潭市类似工程造价资料，建安工程费用为
2 2
923.49 元/m ×65%=600.27 元/m
2、勘测设计和前期工程费：
2
1)、工程地质勘测：6 元/m
2 2
2）、设计费：600.27 元/m ×2%=12.01 元/m
2 2
3）、监理费：600.27 元/m ×1%=6 元/m
2 2
4)、可研报告编制费：600.27 元/m ×0.5%=3 元/m
2 2
5)、预算编制及招投标费：600.27 元/m ×0.3%=1.80 元/m
2
小计：28.81 元/m
2 2
3、附属设施建设费：600.27 元/m ×2%=12.01 元/m
2 2
4、管理费：641.09 元/m ×3%=19.23 元/m
2
5、投资利息：28.81 元/ m ×6.06%×1 年+（600.27 元
2 2 2
/m +12.01 元/m ）×6.06%×0.5 年=20.30 元/m
2 2
6、利润：680.62 元/m ×5%=34.03 元/m
2 2
7、小计：1+2+3+4+5+6=714.65 元/m ≈715 元/m
8、求取委估对象成新率：
该房屋建于 1990 年，混合结构，已使用年限约 21 年，
结合现场勘察情况，认为成新率为 50%较为适宜。
9、求取积算价格：
2 2
715 元/m ×50%=358 元/m
10、求取建筑物价值：
2 2
358 元/m ×1096.46m =392532.68 元
（八）、新锅炉房：框架结构，建于 1990 年，建筑面积为 541.63
平方米,木门,木窗,水泥砂浆外墙,总层数为三层。
1、建安工程费用：根据江西南昌建设工程造价信息 2010 年
第 10 期并结合鹰潭市类似工程造价资料，建安工程费用为
2 2
1126.06 元/m ×80%=900.84 元/m
2、勘测设计和前期工程费：
29
鹰潭同信房地产评估咨询有限公司 Tel:（ 0701） 6227477
鹰潭同信房地产评估咨询有限公司
2
1)、工程地质勘测：6 元/m
2 2
2）、设计费：900.84 元/m ×2%=18.02 元/m
2 2
3）、监理费：900.84 元/m ×1%=9.01 元/m
2 2
4)、可研报告编制费：900.84 元/m ×0.5%=4.50 元/m
2 2
5)、预算编制及招投标费：900.84 元/m ×0.3%=2.70 元/m
2
小计：40.23 元/m
2 2
3、附属设施建设费：900.84 元/m ×2%=18.02 元/m
2 2
4、管理费：959.09 元/m ×3%=28.77 元/m
2
5、投资利息：40.23 元/ m ×6.06%×1 年+（900.84 元
2 2 2
/m +18.02 元/m ）×6.06%×0.5 年=30.28 元/m
2 2
6、利润：1018.14 元/m ×5%=50.91 元/m
2 2
7、小计：1+2+3+4+5+6=1069.05 元/m ≈1069 元/m
8、求取委估对象成新率：
该房屋建于 1990 年，框架结构，已使用年限约 21 年且
受生产用房，结合现场勘察情况，认为成新率为 60%较为适
宜。
9、求取积算价格：
2 2
1069 元/m ×60%=641 元/m
10、求取建筑物价值：
2 2
641 元/m ×541.63m =347184.83 元
（九）、劳保仓库：混合结构，建于 1975 年，建筑面积为 950
平方米,木门,木窗,水泥砂浆外墙,总层数为三层。
1、建安工程费用：根据江西南昌建设工程造价信息 2010 年
第 10 期并结合鹰潭市类似工程造价资料，建安工程费用为
2 2
923.49 元/m ×65%=600.27 元/m
2、勘测设计和前期工程费：
2
1)、工程地质勘测：6 元/m
2 2
2）、设计费：600.27 元/m ×2%=12.01 元/m
2 2
3）、监理费：600.27 元/m ×1%=6 元/m
2 2
4)、可研报告编制费：600.27 元/m ×0.5%=3 元/m
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2 2
5)、预算编制及招投标费：600.27 元/m ×0.3%=1.80 元/m
2
小计：28.81 元/m
2 2
3、附属设施建设费：600.27 元/m ×2%=12.01 元/m
2 2
4、管理费：641.09 元/m ×3%=19.23 元/m
2
5、投资利息：28.81 元/ m ×6.06%×1 年+（600.27 元
2 2 2
/m +12.01 元/m ）×6.06%×0.5 年=20.30 元/m
2 2
6、利润：680.62 元/m ×5%=34.03 元/m
2 2
7、小计：1+2+3+4+5+6=714.65 元/m ≈715 元/m
8、求取委估对象成新率：
该房屋建于 1975 年，混合结构，已使用年限约 36 年，
结合现场勘察情况，认为成新率为 40%较为适宜。
9、求取积算价格：
2 2
715 元/m ×40%=286 元/m
10、求取建筑物价值：
2 2
286 元/m ×950m =271700 元
（十）、五金仓库：混合结构，建于 1985 年，建筑面积为 468
平方米,木门,木窗,水泥砂浆外墙,总层数为一层。
1、建安工程费用：根据江西南昌建设工程造价信息 2010 年
第 10 期并结合鹰潭市类似工程造价资料，建安工程费用为
2 2
923.49 元/m ×65%=600.27 元/m
2、勘测设计和前期工程费：
2
1)、工程地质勘测：6 元/m
2 2
2）、设计费：600.27 元/m ×2%=12.01 元/m
2 2
3）、监理费：600.27 元/m ×1%=6 元/m
2 2
4)、可研报告编制费：600.27 元/m ×0.5%=3 元/m
2 2
5)、预算编制及招投标费：600.27 元/m ×0.3%=1.80 元/m
2
小计：28.81 元/m
2 2
3、附属设施建设费：600.27 元/m ×2%=12.01 元/m
2 2
4、管理费：641.09 元/m ×3%=19.23 元/m
2
5、投资利息：28.81 元/ m ×6.06%×1 年+（600.27 元
2 2 2
/m +12.01 元/m ）×6.06%×0.5 年=20.30 元/m
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2 2
6、利润：680.62 元/m ×5%=34.03 元/m
2 2
7、小计：1+2+3+4+5+6=714.65 元/m ≈715 元/m
8、求取委估对象成新率：
该房屋建于 1985 年，混合结构，已使用年限约 26 年，
结合现场勘察情况，认为成新率为 50%较为适宜。
9、求取积算价格：
2 2
715 元/m ×50%=358 元/m
10、求取建筑物价值：
2 2
358 元/m ×468m =167544 元
（十一）、配电房：砖混结构，建于 1986 年，建筑面积为 323.05
平方米,木门,木窗,清水外墙,总层数为二层。
1、建安工程费用：根据江西南昌建设工程造价信息 2010 年
第 10 期并结合鹰潭市类似工程造价资料，建安工程费用为
2 2
923.49 元/m ×65%=600.27 元/m
2、勘测设计和前期工程费：
2
1)、工程地质勘测：6 元/m
2 2
2）、设计费：600.27 元/m ×2%=12.01 元/m
2 2
3）、监理费：600.27 元/m ×1%=6 元/m
2 2
4)、可研报告编制费：600.27 元/m ×0.5%=3 元/m
2 2
5)、预算编制及招投标费：600.27 元/m ×0.3%=1.80 元/m
2
小计：28.81 元/m
2 2
3、附属设施建设费：600.27 元/m ×2%=12.01 元/m
2 2
4、管理费：641.09 元/m ×3%=19.23 元/m
2
5、投资利息：28.81 元/ m ×6.06%×1 年+（600.27 元
2 2 2
/m +12.01 元/m ）×6.06%×0.5 年=20.30 元/m
2 2
6、利润：680.62 元/m ×5%=34.03 元/m
2 2
7、小计：1+2+3+4+5+6=714.65 元/m ≈715 元/m
8、求取委估对象成新率：
该房屋建于 1986 年，混合结构，已使用年限约 25 年，
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结合现场勘察情况，认为成新率为 45%较为适宜。
9、求取积算价格：
2 2
715 元/m ×45%=322 元/m
10、求取建筑物价值：
2 2
322 元/m ×323.05m =104022.10 元
（十二）、水泵房：混合结构，建于 1971 年，建筑面积为 140.22
平方米,木门,木窗,清水外墙,总层数为二层。
1、建安工程费用：根据江西南昌建设工程造价信息 2010 年
第 10 期并结合鹰潭市类似工程造价资料，建安工程费用为
2 2
923.49 元/m ×65%=600.27 元/m
2、勘测设计和前期工程费：
2
1)、工程地质勘测：6 元/m
2 2
2）、设计费：600.27 元/m ×2%=12.01 元/m
2 2
3）、监理费：600.27 元/m ×1%=6 元/m
2 2
4)、可研报告编制费：600.27 元/m ×0.5%=3 元/m
2 2
5)、预算编制及招投标费：600.27 元/m ×0.3%=1.80 元/m
2
小计：28.81 元/m
2 2
3、附属设施建设费：600.27 元/m ×2%=12.01 元/m
2 2
4、管理费：641.09 元/m ×3%=19.23 元/m
2
5、投资利息：28.81 元/ m ×6.06%×1 年+（600.27 元
2 2 2
/m +12.01 元/m ）×6.06%×0.5 年=20.30 元/m
2 2
6、利润：680.62 元/m ×5%=34.03 元/m
2 2
7、小计：1+2+3+4+5+6=714.65 元/m ≈715 元/m
8、求取委估对象成新率：
该房屋建于 1971 年，混合结构，已使用年限约 40 年，
结合现场勘察情况，认为成新率为 30%较为适宜。
9、求取积算价格：
2 2
715 元/m ×30%=215 元/m
10、求取建筑物价值：
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鹰潭同信房地产评估咨询有限公司 Tel:（ 0701） 6227477
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2 2
215 元/m ×140.22m =30147.30 元
（十三）、厕所：混合结构，建于 1994 年，建筑面积为 29.22
平方米,花格窗,清水外墙,总层数为二层。
1、建安工程费用：根据江西南昌建设工程造价信息 2010 年
第 10 期并结合鹰潭市类似工程造价资料，建安工程费用为
2 2
923.49 元/m ×65%=600.27 元/m
2、勘测设计和前期工程费：
2
1)、工程地质勘测：6 元/m
2 2
2）、设计费：600.27 元/m ×2%=12.01 元/m
2 2
3）、监理费：600.27 元/m ×1%=6 元/m
2 2
4)、可研报告编制费：600.27 元/m ×0.5%=3 元/m
2 2
5)、预算编制及招投标费：600.27 元/m ×0.3%=1.80 元/m
2
小计：28.81 元/m
2 2
3、附属设施建设费：600.27 元/m ×2%=12.01 元/m
2 2
4、管理费：641.09 元/m ×3%=19.23 元/m
2
5、投资利息：28.81 元/ m ×6.06%×1 年+（600.27 元
2 2 2
/m +12.01 元/m ）×6.06%×0.5 年=20.30 元/m
2 2
6、利润：680.62 元/m ×5%=34.03 元/m
2 2
7、小计：1+2+3+4+5+6=714.65 元/m ≈715 元/m
8、求取委估对象成新率：
该房屋建于 1994 年，混合结构，已使用年限约 17 年，
结合现场勘察情况，认为成新率为 60%较为适宜。
9、求取积算价格：
2 2
715 元/m ×60%=429 元/m
10、求取建筑物价值：
2 2
429 元/m ×29.22m =12535.38 元
（十四）、加压机房：混合结构，建于 1990 年，建筑面积为
131.93 平方米,木门,木窗,清水外墙,总层数为二层。
1、建安工程费用：根据江西南昌建设工程造价信息 2010 年
第 10 期并结合鹰潭市类似工程造价资料，建安工程费用为
34
鹰潭同信房地产评估咨询有限公司 Tel:（ 0701） 6227477
鹰潭同信房地产评估咨询有限公司
2 2
923.49 元/m ×65%=600.27 元/m
2、勘测设计和前期工程费：
2
1)、工程地质勘测：6 元/m
2 2
2）、设计费：600.27 元/m ×2%=12.01 元/m
2 2
3）、监理费：600.27 元/m ×1%=6 元/m
2 2
4)、可研报告编制费：600.27 元/m ×0.5%=3 元/m
2 2
5)、预算编制及招投标费：600.27 元/m ×0.3%=1.80 元/m
2
小计：28.81 元/m
2 2
3、附属设施建设费：600.27 元/m ×2%=12.01 元/m
2 2
4、管理费：641.09 元/m ×3%=19.23 元/m
2
5、投资利息：28.81 元/ m ×6.06%×1 年+（600.27 元
2 2 2
/m +12.01 元/m ）×6.06%×0.5 年=20.30 元/m
2 2
6、利润：680.62 元/m ×5%=34.03 元/m
2 2
7、小计：1+2+3+4+5+6=714.65 元/m ≈715 元/m
8、求取委估对象成新率：
该房屋建于 1990 年，混合结构，已使用年限约 21 年且
属生产用房，结合现场勘察情况，认为成新率为 50%较为适
宜。
9、求取积算价格：
2 2
715 元/m ×50%=358 元/m
10、求取建筑物价值：
2 2
358 元/m ×131.93m =47230.94 元
（十五）、钳工房：砖混结构，建于 1994 年，建筑面积为 84.53
平方米,木门,木窗,清水外墙,总层数为一层。
1、建安工程费用：根据江西南昌建设工程造价信息 2010 年
第 10 期并结合鹰潭市类似工程造价资料，建安工程费用为
2 2
923.49 元/m ×65%=600.27 元/m
2、勘测设计和前期工程费：
2
1)、工程地质勘测：6 元/m
2 2
2）、设计费：600.27 元/m ×2%=12.01 元/m
35
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鹰潭同信房地产评估咨询有限公司
2 2
3）、监理费：600.27 元/m ×1%=6 元/m
2 2
4)、可研报告编制费：600.27 元/m ×0.5%=3 元/m
2 2
5)、预算编制及招投标费：600.27 元/m ×0.3%=1.80 元/m
2
小计：28.81 元/m
2 2
3、附属设施建设费：600.27 元/m ×2%=12.01 元/m
2 2
4、管理费：641.09 元/m ×3%=19.23 元/m
2
5、投资利息：28.81 元/ m ×6.06%×1 年+（600.27 元
2 2 2
/m +12.01 元/m ）×6.06%×0.5 年=20.30 元/m
2 2
6、利润：680.62 元/m ×5%=34.03 元/m
2 2
7、小计：1+2+3+4+5+6=714.65 元/m ≈715 元/m
8、求取委估对象成新率：
该房屋建于 1994 年，混合结构，已使用年限约 17 年，
结合现场勘察情况，认为成新率为 60%较为适宜。
9、求取积算价格：
2 2
715 元/m ×60%=429 元/m
10、求取建筑物价值：
2 2
429 元/m ×84.53m =36263.37 元
（十六）、东大门警卫室：混合结构，建于 1997 年，建筑面
积为 42.94 平方米,木门,木窗,总层数为一层。
1、建安工程费用：根据江西南昌建设工程造价信息 2010 年
第 10 期并结合鹰潭市类似工程造价资料，建安工程费用为
2 2
923.49 元/m ×65%=600.27 元/m
2、勘测设计和前期工程费：
2
1)、工程地质勘测：6 元/m
2 2
2）、设计费：600.27 元/m ×2%=12.01 元/m
2 2
3）、监理费：600.27 元/m ×1%=6 元/m
2 2
4)、可研报告编制费：600.27 元/m ×0.5%=3 元/m
2 2
5)、预算编制及招投标费：600.27 元/m ×0.3%=1.80 元/m
2
小计：28.81 元/m
2 2
3、附属设施建设费：600.27 元/m ×2%=12.01 元/m
2 2
4、管理费：641.09 元/m ×3%=19.23 元/m
36
鹰潭同信房地产评估咨询有限公司 Tel:（ 0701） 6227477
鹰潭同信房地产评估咨询有限公司
2
5、投资利息：28.81 元/ m ×6.06%×1 年+（600.27 元
2 2 2
/m +12.01 元/m ）×6.06%×0.5 年=20.30 元/m
2 2
6、利润：680.62 元/m ×5%=34.03 元/m
2 2
7、小计：1+2+3+4+5+6=714.65 元/m ≈715 元/m
8、求取委估对象成新率：
该房屋建于 1997 年，混合结构，已使用年限约 14 年，
结合现场勘察情况，认为成新率为 70%较为适宜。
9、求取积算价格：
2 2
715 元/m ×70%=501 元/m
10、求取建筑物价值：
2 2
501 元/m ×42.94m =21512.94 元
（十七）、西大门警卫室：砖混结构，建于 1997 年，建筑面
积为 15.72 平方米,木门,木窗,总层数为一层。
1、建安工程费用：根据江西南昌建设工程造价信息 2010 年
第 10 期并结合鹰潭市类似工程造价资料，建安工程费用为
2 2
923.49 元/m ×65%=600.27 元/m
2、勘测设计和前期工程费：
2
1)、工程地质勘测：6 元/m
2 2
2）、设计费：600.27 元/m ×2%=12.01 元/m
2 2
3）、监理费：600.27 元/m ×1%=6 元/m
2 2
4)、可研报告编制费：600.27 元/m ×0.5%=3 元/m
2 2
5)、预算编制及招投标费：600.27 元/m ×0.3%=1.80 元/m
2
小计：28.81 元/m
2 2
3、附属设施建设费：600.27 元/m ×2%=12.01 元/m
2 2
4、管理费：641.09 元/m ×3%=19.23 元/m
2
5、投资利息：28.81 元/ m ×6.06%×1 年+（600.27 元
2 2 2
/m +12.01 元/m ）×6.06%×0.5 年=20.30 元/m
2 2
6、利润：680.62 元/m ×5%=34.03 元/m
2 2
7、小计：1+2+3+4+5+6=714.65 元/m ≈715 元/m
8、求取委估对象成新率：
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该房屋建于 1997 年，混合结构，已使用年限约 14 年，
结合现场勘察情况，认为成新率为 70%较为适宜。
9、求取积算价格：
2 2
715 元/m ×70%=501 元/m
10、求取建筑物价值：
2 2
501 元/m ×15.72m =7875.72 元
（十八）、地磅房：砖混结构，建于 1996 年，建筑面积为 59.72
平方米,玻璃门,铝合金窗,总层数为一层。
1、建安工程费用：根据江西南昌建设工程造价信息 2010 年
第 10 期并结合鹰潭市类似工程造价资料，建安工程费用为
2 2
923.49 元/m ×85%=785 元/m
2、勘测设计和前期工程费：
2
1)、工程地质勘测：6 元/m
2 2
2）、设计费：785 元/m ×2%=15.70 元/m
2 2
3）、监理费：785 元/m ×1%=7.85 元/m
2 2
4)、可研报告编制费：785 元/m ×0.5%=3.93 元/m
2 2
5)、预算编制及招投标费：785 元/m ×0.3%=2.36 元/m
2
小计：35.84 元/m
2 2
3、附属设施建设费：785 元/m ×2%=15.70 元/m
2 2
4、管理费：836.54 元/m ×3%=25.10 元/m
2
5、投资利息：28.81 元/ m ×6.06%×1 年+（600.27 元
2 2 2
/m +12.01 元/m ）×6.06%×0.5 年=20.30 元/m
2 2
6、利润：680.62 元/m ×5%=34.03 元/m
2 2
7、小计：1+2+3+4+5+6=714.65 元/m ≈715 元/m
8、求取委估对象成新率：
该房屋建于 1996 年，混合结构，已使用年限约 15 年，
结合现场勘察情况，认为成新率为 80%较为适宜。
9、求取积算价格：
2 2
715 元/m ×80%=572 元/m
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10、求取建筑物价值：
2 2
572 元/m ×59.72m =34159.84 元
（十九）、小车库：混合结构，建于 1990 年，建筑面积为 27.61
平方米,木门,木窗,总层数为一层。
1、建安工程费用：根据江西南昌建设工程造价信息 2010 年
第 10 期并结合鹰潭市类似工程造价资料，建安工程费用为
2 2
923.49 元/m ×65%=600.27 元/m
2、勘测设计和前期工程费：
2
1)、工程地质勘测：6 元/m
2 2
2）、设计费：600.27 元/m ×2%=12.01 元/m
2 2
3）、监理费：600.27 元/m ×1%=6 元/m
2 2
4)、可研报告编制费：600.27 元/m ×0.5%=3 元/m
2 2
5)、预算编制及招投标费：600.27 元/m ×0.3%=1.80 元/m
2
小计：28.81 元/m
2 2
3、附属设施建设费：600.27 元/m ×2%=12.01 元/m
2 2
4、管理费：641.09 元/m ×3%=19.23 元/m
2
5、投资利息：28.81 元/ m ×6.06%×1 年+（600.27 元
2 2 2
/m +12.01 元/m ）×6.06%×0.5 年=20.30 元/m
2 2
6、利润：680.62 元/m ×5%=34.03 元/m
2 2
7、小计：1+2+3+4+5+6=714.65 元/m ≈715 元/m
8、求取委估对象成新率：
该房屋建于 1990 年，混合结构，已使用年限约 21 年，
结合现场勘察情况，认为成新率为 55%较为适宜。
9、求取积算价格：
2 2
715 元/m ×55%=393 元/m
10、求取建筑物价值：
2 2
393 元/m ×27.61m =10850.73 元
（二十）、灌区泵房：砖混结构，建于 1990 年，建筑面积为
118.75 平方米,木门,木窗,总层数为一层。
1、建安工程费用：根据江西南昌建设工程造价信息 2010 年
39
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鹰潭同信房地产评估咨询有限公司
第 10 期并结合鹰潭市类似工程造价资料，建安工程费用为
2 2
923.49 元/m ×65%=600.27 元/m
2、勘测设计和前期工程费：
2
1)、工程地质勘测：6 元/m
2 2
2）、设计费：600.27 元/m ×2%=12.01 元/m
2 2
3）、监理费：600.27 元/m ×1%=6 元/m
2 2
4)、可研报告编制费：600.27 元/m ×0.5%=3 元/m
2 2
5)、预算编制及招投标费：600.27 元/m ×0.3%=1.80 元/m
2
小计：28.81 元/m
2 2
3、附属设施建设费：600.27 元/m ×2%=12.01 元/m
2 2
4、管理费：641.09 元/m ×3%=19.23 元/m
2
5、投资利息：28.81 元/ m ×6.06%×1 年+（600.27 元
2 2 2
/m +12.01 元/m ）×6.06%×0.5 年=20.30 元/m
2 2
6、利润：680.62 元/m ×5%=34.03 元/m
2 2
7、小计：1+2+3+4+5+6=714.65 元/m ≈715 元/m
8、求取委估对象成新率：
该房屋建于 1990 年，混合结构，已使用年限约 21 年，
结合现场勘察情况，认为成新率为 50%较为适宜。
9、求取积算价格：
2 2
715 元/m ×50%=358 元/m
10、求取建筑物价值：
2 2
358 元/m ×118.75m =42512.50 元
（二十一）、洗衣粉大棚、锅炉煤棚、煤气煤棚：钢柱、钢
筋砼柱承重，钢架屋面，塑料顶棚，建于 1990 年和 1997 年，
面积为 3080 平方米。
1、建安工程费用：根据鹰潭市类似工程造价资料，建安工
2
程费用为 260 元/m
2、求取委估对象成新率：
该房屋建于 1990 年至 1997 年，结合现场勘察情况，认
40
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为成新率为 40%较为适宜。
3、求取积算价格：
2 2
260 元/m ×40%=104 元/m
4、求取建筑物价值：
2 2
104 元/m ×3080m =320320 元
（二十二）、钢筋砼动力污水池：建于 1998 年，规格为 15
米×8 米×5 米。
1、建安工程费用：根据鹰潭市类似工程造价资料，建安工
程费用为 305000 元/座（钢筋砼池底 24 立方米×788 元/立
方米+钢筋砼池壁 145 立方米×1650 元/立方米+挖土方 600
立方米×18.5 元/立方米+砾石垫层 36 立方米×88 元/立方
米+水泥砂浆粉池底、池壁 1570 平方米×21 元/平方米）
2、求取委估对象成新率：
该构筑物建于 1998 年，结合现场勘察情况，认为成新
率为 40%较为适宜。
3、求取构筑物价值：
305000 元/座×1 座×40%=122000 元
（二十三）、钢筋砼洗衣粉污水池：建于 1998 年，规格为 9
米×7 米×3 米。
1、建安工程费用：根据鹰潭市类似工程造价资料，建安工
程费用为 85000 元/座（钢筋砼池底 12.6 立方米×788 元/
立方米+钢筋砼池壁 28.8 立方米×1650 元/立方米+挖土方
189 立方米×18.5 元/立方米+砾石垫层 25.2 立方米×88 元/
立方米+水泥砂浆粉池底、池壁 351 平方米×21 元/平方米+
钢筋砼池盖板 15.75 立方米×920 元/立方米）
2、求取委估对象成新率：
该构筑物建于 1998 年，结合现场勘察情况，认为成新
率为 60%较为适宜。
41
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3、求取构筑物价值：
85000 元/座×1 座×60%=51000 元
（二十四）、30 米高烟囱：建于 1990 年。
1、建安工程费用：根据鹰潭市类似工程造价资料，建安工
程费用为 59000 元/座
2、求取委估对象成新率：
该房屋建于 1990 年，结合现场勘察情况，认为成新率
为 60%较为适宜。
3、求取构筑物价值：
59000 元/座×1 座×60%=35400 元
（二十五）、红条石围墙：高 2.5 米，清水墙，长度为 694
米。
1、建安工程费用：根据鹰潭市类似工程造价资料，建安工
程费用为 150 元/米
2、求取委估对象成新率：
根据现场勘察情况，认为成新率为 60%较为适宜。
3、求取围墙价值：
150 元/米×694 米×60%=62460 元
（二十六）、水泥路面：7982.4 平方米。
1、建安工程费用：根据鹰潭市类似工程造价资料，建安工
程费用为 50 元/平方米
2、求取委估对象成新率：
根据现场勘察情况，认为成新率为 40%较为适宜。
3、求取水泥地面价值：
50 元/平方米×7982.4 平方米×40%=159648 元
（二十七）、除尘器：二座。
1、建安工程费用：根据鹰潭市类似工程造价资料，建安工
程费用为 100000 元/座
2、求取委估对象成新率：
42
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根据现场勘察情况，认为成新率为 30%较为适宜。
3、求取除尘器价值：
100000 元/座×2 座×30%=60000 元
(二十八)、总计： 13686470.45 元
七、估价结果确定
估价人员根据估价目的、遵循估价原则、按照估价工作程序、
运用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过
全面、细致地测算，并结合房地产估价经验和对影响物业价
值因素的分析，综合得出估价对象在估价时点二 0 一一年十
月三十日的市场价值(仅为房屋价值,未包含国有土地使用权
价值和厂区内给水管道、供电系统、地上地下排水沟等价值)计
人民币壹仟叁佰陆拾捌万陆仟肆佰柒拾元肆角伍分。详见下
表：
序 名称 评估单 建筑
结构 价（2元 面积 评估总价 房屋所有权
号 /m ） （m ） （元）
2 证号
1
加压机 混合 358 131.93 47230.94
A1—000101
房 号
2 钳工房 混合 429 84.53 36263.37
A1—000102
号
3 劳保仓库 混合 286 950 271700
A1—000103
号
4 灌区泵房 混合 358 118.75 42512.50
A1—000104
号
5 水泵房 混合 215 140.22 30147.30
A1—000105
号
6 地磅房 混合 572 59.72 34159.84
A1—000106
号
7 锅炉房 框架 641 541.63 347184.83
A1—000107
号
8 锅炉房 混合 1096.46 392532.68
A1 — 000108
358 号
9 原料仓库 框架 641 2086.19 1325709.79
A1 — 000109
号
10 配电房 混合 322 323.05 104022.10
A1 — 000110
号
11 生产大楼 框架 721 9223.83 6650381.43
A1 — 000111
号
43
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12 磺化车间 框架 481 525.95 252981.95
A1 — 000112
号
13
理化检测
框混 626 2700.19 1690318.94
A1 — 000113
楼 号
14
理化检测
框混 626 378.27 236797.02
A1 — 000114
楼 号
15 煤气站 框架 481 1087.54 523106.74
A1 — 000115
号
16 车库 混合 393 27.61 10850.73
A1 — 000116
号
17 五金仓库 混合 358 468 167544
A1 — 000117
号
18
东大门警
混合 501 42.94 21512.94
A1 — 000118
务室 号
19
新磺化车
框架 681 984.25 670274.25
A1 — 000119
间 号
20 厕所 混合 429 29.22 12535.38
A1 — 000120
号
21
西大门警
混合 501 15.72 7875.72
A1 — 000121
务室 号
22 烟囱 35400 1座 35400
23
煤棚、钢 104 3080 320320
棚
24
动力污 122000 1座 122000
水池
25
洗衣粉 51000 1座 51000
污水池
26
水泥路 20 7982.4 159648
面
27 除尘嚣 30000 2座 60000
28 围墙 90 694 62460
小
21016 13686470.45
计
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二 0 一一年十二月七日
44
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