诚志股份：土地估价报价2012-02-10
土 地 估 价 报 告
项 目 名 称：鹰潭市林荫西路 14 号一宗工业用地国有建设
用地使用权价格评估
受托估价单位：江西省地源评估咨询有限责任公司
土地估价报告编号：赣地源[2011](鹰估)字第 081 号
提交估价报告日期：二○一一年十二月十五日
江 西 省 地 源 评 估 咨 询 有 限 责 任 公 司
地址：南昌市红谷滩新区红谷中大道 1376 号 电话：(0791) 82177808
邮编：330038 传真：(0791) 82177805
土 地 估 价 报 告
第一部分 摘 要
一、估价项目名称
鹰潭市林荫西路 14 号一宗工业用地国有建设用地使用权价格评估
二、委托估价方
委托方：鹰潭市土地储备中心
三、估价目的
按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国
务院令第 55 号 1990 年 5 月 19 日）的要求，鹰潭市土地储备中心特委托江
西省地源评估咨询有限责任公司对位于鹰潭市林荫西路 14 号的一宗工业用
地进行国有建设用地使用权价格评估，为委托方办理国有建设用地使用权
收回手续提供地价参考依据。
四、估价基准日
二○一一年三月二十五日
五、估价日期
二○一一年三月二十五日至二○一一年十二月十五日
六、地价定义
1．用途设定：估价对象登记用途为工业用地,根据《土地利用现状分
类》GB/T 21010—2007 的规定，评估设定用途为工业用地。
2．开发程度设定：估价对象实际开发程度为宗地红线外“五通”（通
路、通电、通水、排水、通讯）和红线内“五通一平”（通路、通电、通水、
排水、通讯及场地平整），根据此次评估目的,设定待估宗地开发程度为宗
地红线外“五通”（通路、通电、通水、排水、通讯）和红线内“场地平整”。
3．土地利用状况说明：待估宗地为现状利用，地上建筑物总建筑面积
为 24305.42 平方米，地上附着物状况详见表 2。根据委托方提供的《国有
土地使用证》（鹰国用（99）字第 154 号），登记土地总面积为 32787.60 平
方米。
4．国有建设用地使用权年限设定：待估宗地评估基准日时为已出让土
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地，登记终止日期为 2048 年 10 月 7 日，设定土地使用权年限为设定用途
剩余出让国有建设用地使用年限 37.53 年。
根据地价评估的技术规程和本项目的具体要求，此次评估的价格是指
估价对象在上述估价设定的土地用途、使用年限和开发程度以及现状利用
条件下于评估基准日 2011 年 3 月 25 日的国有建设用地使用权价格。
七、估价结果
经估价人员现场踏勘和对当地地产市场分析，按照地价评估的基本原
则和估价程序，选择合适的估价方法，评估得到待估宗地估价设定用途、
使用年限、土地开发程度和现状利用条件下，于估价基准日为 2011 年 3 月
25 日的国有建设用地使用权价格为：
评估土地总面积：32787.60 平方米
单位面积地价：314 元/平方米
总地价：1029.53 万元
人民币大写：壹仟零贰拾玖万伍仟叁佰元整
待估宗地土地估价结果详见《土地估价结果一览表》（表 1）。
八、土地估价师签字
姓 名 土地估价师资格证书号 签 名
陈志海 2010360032
涂小俊 2004360002
九、土地估价机构
江西省地源评估咨询有限责任公司
估价机构负责人签字：
二○一一年十二月十五日
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表1
土地估价结果一览表
估价机构：江西省地源评估咨询有限责任公司 估价报告编号：赣地源[2011]（鹰估）字第 081 号
估价期日：2011 年 3 月 25 日 估价期日土地使用权性质：出让
估价期日 估价设 单位面积地
宗地 宗地 土地使用证编 宗地 登记 估价期日的实际土地开 估价设定的土地开发程 土地使用权年 评估面积 总地价(万 备
土地使用 定的用 价(元/平方
编号 名称 号 位臵 用途 发程度 度 限（年） (平方米) 元) 注
者 途 米)
诚志股份 地块 鹰国用（99）字 市林荫西 工业 宗地红线外“五通”，宗 宗地红线外“五通”，宗 Ⅱ
1 工业用地 37.53 32787.60 314 1029.53
有限公司 三 第 154 号 路 14 号 用地 地红线内“五通一平” 地红线内“场地平整” 级
注：“五通”指通路、通电、供水、排水、通讯；“一平”指场地平整。
待估宗地基础设施条件表
表 1-1
宗地 地面平
周围道路状况 通电状况 供水状况 排水状况 通讯条件
名称 整状况
由中国电信、中国移动、中国联通提供
地块 场地平 南临林荫西路（主干道，水泥 宗地外由市政供电网供电，宗地外已接市政供水管网，宗地在市政排水管网覆
通讯服务，网络覆盖该区域，通讯有保
三 整 路面，宽 11 米，双向二车道）。供电有保障，宗地已接入。供水有保障，宗地已接入。盖范围内，宗地已接入。
障。
一、上述土地估价结果的限定条件
1．土地权利限制：设定土地使用权年限为设定用途剩余出让国有建设用地使用年限 37.53 年，无抵押权、租赁权、
地役权等他项权利设定；
2．基础设施条件：具体见表 1-1；
3．规划限制条件：设定现状利用；
4．影响土地价格的其他限定条件：无。
二、其他需要说明的事项
1．土地利用状况等资料由委托方提供，土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。
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2．估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价
原则、方法及参数的选取。
3．委托方对所提供资料的真实性负责。
4．本报告是在价格定义限定条件下的土地使用权价格，如价格定义限定条件发生变化，土地评估结果必须相应调整
或重新评估。
5．关于土地使用年期的设定：待估宗地评估基准日时为已出让土地，登记终止日期为 2048 年 10 月 7 日，设定土地
使用权年限为设定用途剩余出让国有建设用地使用年限 37.53 年。
6．根据委托方提供资料及评估人员现场认真调查，此次评估设定待估宗地土地总面积为 32787.60 平方米，土地用
途为工业用地。
7．任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。
8．估价对象土地面积、规划指标及权利状况以委托方提供的资料为依据。
9．本评估报告及估价结果仅为委托方办理国有建设用地使用权收回手续提供价格参考依据。
估价机构：江西省地源评估咨询有限责任公司
二○一一年十二月十五日
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第二部分 估 价 对 象 界 定
一、委托估价方
委托方：鹰潭市土地储备中心
二、估价对象概况
1．土地登记状况
估价对象为拟收回的土地。
土地权属来源及历史沿革：估价对象土地所有权属国家所有，诚志股
份有限公司以出让方式取得估价对象国有建设用地使用权。
估价对象的土地登记状况具体如下：
（1）国有土地使用证编号：鹰国用（99）字第 154 号
（2）估价期日土地使用者：诚志股份有限公司
（3）宗地位臵：鹰潭市林荫西路 14 号
（4）地号：1-2-2-7
（5）图号：26.00-02.25、26.00-02.50、25.75-02.25、25.25-02.50
（6）登记用途：工业用地
（7）土地等级：三级
（8）土地使用权类型：出让
（9）终止日期：2048 年 10 月 7 日
（10）土地使用权面积：32787.60 平方米，其中共用分摊面积：--平
方米
（11）记事栏：--
（12）登记日期：1999 年 10 月 28 日
2．土地权利状况
估价对象的土地所有权属国家所有，土地使用权由诚志股份有限公司
以出让方式取得，设定土地使用权年限为设定用途剩余出让国有建设用地
使用年限 37.53 年。至估价基准日，待估宗地产权清楚，来源合法，无抵
押权、担保权、租赁权、地役权等他项权利。
3．土地利用状况
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根据委托方提供资料及评估人员现场认真勘察，至估价期日，待估宗
地现状为已开发利用土地，地上有煤气站、配电房等建（构）筑物。总建
筑面积为 24305.42 平方米。待估宗地地上建（构）筑物详见表 2。
地上建（构）筑物一览表
表2
建筑面积 建筑年代
序号 附着物名称 建筑结构 房屋所有权证编号 层数
（平方米） （年）
1 桑塔纳车库 27.61 混合 1990 鹰房权证月湖字第 A1-000116 号 一层
2 新锅炉房 541.63 混合 1990 鹰房权证月湖字第 A1-000107 号 三层
3 老锅炉房 1096.46 混合 1990 鹰房权证月湖字第 A1-000108 号 三层
4 煤气站 1087.54 混合 1982 鹰房权证月湖字第 A1-000115 号 三层
5 配电房 323.05 混合 1986 鹰房权证月湖字第 A1-000110 号 二层
6 加压机房 131.93 混合 1990 鹰房权证月湖字第 A1-000101 号 一层
7 水泵房 140.22 混合 1971 鹰房权证月湖字第 A1-000105 号 二层
8 钳工房 84.53 混合 1994 鹰房权证月湖字第 A1-000102 号 一层
9 东大门警卫室 42.94 混合 1997 鹰房权证月湖字第 A1-000118 号 一层
10 厕所 29.22 混合 1994 鹰房权证月湖字第 A1-000120 号 一层
11 西大门警卫室 15.72 混合 1997 鹰房权证月湖字第 A1-000121 号 一层
12 理化检测楼 2700.19 混合 1990 鹰房权证月湖字第 A1-000113 号 六层
13 理化检测楼 378.27 混合 1990 鹰房权证月湖字第 A1-000114 号 第六层
14 地磅房 59.72 混合 1996 鹰房权证月湖字第 A1-000106 号 一层
15 五金仓库 468.00 混合 1985 鹰房权证月湖字第 A1-000117 号 一层
16 劳保仓库 950.00 混合 1975 鹰房权证月湖字第 A1-000103 号 二层
17 原料仓库 2086.19 混合 1993 鹰房权证月湖字第 A1-000109 号 三层
18 洗衣粉生产大楼 9223.83 混合 1990 鹰房权证月湖字第 A1-000111 号 七层
19 老磺化车间 525.95 混合 1990 鹰房权证月湖字第 A1-000112 号 一层
20 罐区泵房 118.75 混合 1990 鹰房权证月湖字第 A1-000104 号 一层
21 新磺化车间 984.25 混合 1998 鹰房权证月湖字第 A1-000119 号 二层
22 二号煤棚 1260 石木 1990 无 一层
23 无烟煤棚 1119.72 钢架 1997 无 一层
24 小车库 157.50 混合 1995 无 一层
25 彩钢瓦棚 752.20 钢架 1997 无 一层
三、地价影响因素分析
(一)一般因素
一般因素是影响土地价格的一般、普遍、共同的因素，主要指影响城
镇用地的地价总体水平的自然、社会、经济和行政等因素，通过对土地供
给和需求两方面的不同作用，影响城市地价的总体水平。
1、城市资源状况
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（1）地理位臵
鹰潭市位于江西省东北部，平面地理坐标介于东经116°41′15″
-117°28′00″，北纬27°50′54″-28°37′51″。
全市共设1个县级市，1个县，1个区，13个乡，21个镇，8个街道办事
处。全市总面积3556.7平方公里。
（2）自然环境
Ａ.地势、地貌：鹰潭市的地形为东南高、西北低。东南为低中山地貌，
系武夷山脉延伸，最高山峰海拔高1540.9米；东北部为中高丘陵，系怀玉
山系支脉延伸，海拔691.5米；中西部以中低丘陵为主，海拔为30米。全市
以河谷平原为中心，由信江河向南北、白塔河向东西两侧逐渐抬升，形成
河谷平原、盆地、阶地、丘陵和山地等地貌组合。
Ｂ.气候、水文：属中亚热带湿润季风气候区，具有气候温和，雨量
充沛，光照充足，四季分明，无霜期长等特点。年平均气温 22.7，冬季
最低气温-14，年极端最高气温可达 41；全年日照时数为 1868.5 小时，
日照率为 42%；年平均降水量 1788.4 毫米，年均蒸发量 1505.5 毫米。
（3）人口状况
2009 年鹰潭市人口自然增长率 7.79‰，城市人口加速聚集，中心城区
新增人口 3.2 万人。全市城镇居民基本医疗保险参保人数达 17.5 万人，基
本实现全覆盖。全市参加新型农村合作医疗农民 75.7 万人，参合率达 98.8%。
2、房地产制度与房地产市场状况
根据国务院《关于加强土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）精神，
该市进一步加强土地资产管理，整顿土地市场秩序，垄断土地四级市场供
应，并严格按照国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》
（国土资源部令第39号2007年9月28日）要求，加强了对土地出让市场的管
理，使鹰潭市土地市场日趋规范，有力推动了当地经济的发展。
2009 年，鹰潭市房地产市场稳步健康向前发展，及时出台《关于促进
房地产市场健康发展的若干意见》，规范房地产市场健康发展。全年保障性
住房建设扎实推进，发放廉租房补贴资金 860 万元、受益家庭 5150 户；新
开工经济适用房 1595 套、廉租房 5873 套，其中阳光小区一期 1160 套廉租
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房全部交付使用，成为全省唯一三年任务一年完成的设区市。
3、产业政策
鹰潭市坚持以科学发展观为指导，认真贯彻落实党的十七大、十七届
三中、四中全会精神，以“三保一弘扬”为统领，以全面融入鄱阳湖生态经济
区为主线，以“项目建设年”为抓手，深入实施“四大一新”发展战略，抓住投
入和招商两个关键，突出城区、景区、园区三个重点，做好民生工程、农
业农村、和谐稳定、行政效能四项工作，抢抓机遇，乘势而上，努力实现
经济社会更好更快发展。
全市坚持走新型工业化道路，以工业园区为平台，以壮大特色产业集
群、扶持优势企业为重点，以机制创新、技术创新为动力，拓展发展载体，
壮大产业集群，完善服务体系，全面提升工业化水平。力争 2011 年，全市
工业产品销售收入突破 1000 亿元，实现利税超过 100 亿元。为实现这一目
标，一要集中办好工业园区。通过推进工业园区土地集约化经营、产业链
式化延伸、项目集群式组合、资源循环式利用，提高工业园区投入强度和
产出水平。以鹰潭、贵溪、余江三个省级工业园区为支点，加快建设鹰潭
320 国道工业走廊，使之成为推进工业化的重要载体、招商引资的主要平台，
在增强实力、集聚能量、辐射带动方面发挥重要作用。二要壮大特色产业
集群。铜产业在今后较长时期是支持鹰潭市经济发展的重要力量，突出优
势，加快扩张，做大规模，提升配套，延伸产业链，推进深加工，既能为
鹰潭工业形成持续增长的骨架，也能培育新的经济增长点。为此，要以建
设国家新材料产业化基地为契机，以江铜集团公司为依托，围绕铜冶炼能
力的扩大，按照上下延伸、双向扩张的发展思路，延伸产业链，着力发展
铜产业集群，力争 5 年内阴极铜产能达 90 万吨，铜材加工能力达 100 万吨，
铜材加工产品销售收入达 600 亿元，把鹰潭打造成为国内最大、世界有重
要影响力的铜产业基地及全国最大的铜产品集散中心。借“眼镜之乡”金
字招牌，努力在眼镜生产成龙配套上下功夫，着力发展眼镜产业集群，力
争 5 年内全市眼镜专业园区落户企业 100 家以上，实现年产值 15 亿元以上，
把鹰潭打造成为全省乃至全国有重要影响力的眼镜产业基地。围绕发展钟
表、仪器、仪表、电子通讯、精密光学等系列产品，着力发展微型元件产
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业集群。用 5 年时间使其年销售收入过３亿元，从业人员达 7000 人，把鹰
潭打造成为在全国有重要影响力的微型元件生产制造基地。
4、城市规划与发展目标
按照“一个核心区、三个特色区”的构想，积极推进“四区合一”进
程，构建“半小时经济圈”。通过“东连、西接、南扩、北拓”，拉开城市
框架，力争用５年时间实现主城区建成区面积３０平方公里、主城区城镇
人口规模２７万、全市城市化率４８％的目标。为此，一要立足高起点，
认真做好城市规划。抓紧做好《鹰潭市城市总体规划》、《鹰潭市主城区近
期建设规划》、《夏埠区控制性详细规划》的报批工作，编制《鹰东区控制
性详细规划》，做好城市景观规划设计、城市地下空间开发等规划工作，以
规划引导建设。二要追求高质量，切实搞好城市建设。修建鹰潭市区至贵
溪的城际快速干道，完成鹰潭市区至贵溪的３２０国道拓宽改造工程，以
形成环状路网，为鹰潭市区与贵溪城区一体化创造条件。强化基础设施建
设，不断完善城市功能。完成胜利西路、龙虎山大道、四海路延伸工程，
启动夏埠沿江大道建设，改造站江路、环城东路和府前路，加快城市供气、
供电、供水、环保设施建设，完成管道燃气一期工程、污水处理一期工程
建设，完善城市的旅游配套服务功能。改造完善老城区，做精做美梅园区，
做热做旺高桥区，启动开发夏埠区，加快建设宝山片区，建设一批环境优
美的高品位商住小区。完成东湖公园、滨江公园、胜利休闲广场工程，将
鹰潭公园改造成为集市民休闲、娱乐、健身为一体的江西乃至江南最具特
色的城市公园。着力推进城乡一体化进程。与城市发展相呼应，努力构建
“一带两轴三片区”的重点城镇体系。三要坚持高水平，大力加强城市管
理。建立健全城乡规划督察员制度，开展城乡规划效能监察。理顺城市管
理体制，积极探索城市管理综合执法，建立城市管理长效运行机制。继续
依法整治城市规划区违法建筑和非法营运、占道为市等影响市容市貌的不
良现象和行为加强城市环卫保洁、城市绿化、城市交通管理工作，努力
营造管理有序、秩序良好、环境优美、安全文明的宜居城市环境。
5、城市经济发展状况
2009年，鹰潭市经济运行企稳向好。全市完成生产总值246亿元，增长
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11%。财政总收入37.08亿元，增长2.9%；其中地方财政收入18.11亿元，增
长10.9%。全市规模以上工业实现增加值126亿元，增长12%。铜产业克服铜
价大幅波动的影响，保持良好发展势头。全市铜加工企业发展到88家，实
现铜产品产量190万吨，增长12％，其中电解铜80万吨、增长14％，铜材加
工110万吨、增长10％。“旅游发展年”成效显著。全年共接待国内游客510
万人次，实现旅游总收入34.8亿元，分别增长30.5%和31.4%；其中龙虎山
主景区接待游客60万人，增长50%；旅游直接收入 8000万元，增长41%。物
流产业发展势头迅猛，全市物流企业发展到115家，实现营业收入23亿元，
税收1.1亿元，分别增长1.8倍和1.2倍。粮食生产喜获丰收，全年粮食总产
达63.7万吨，创历史新高。农业产业化步伐加快，全市农业龙头企业实现
销售收入27亿元，增长15%。社会消费品零售总额72.7亿元，增长18.6%。
6、社会储蓄与投资
2009年，鹰潭市社会储蓄平稳增长，全年银行利率维持在一个较低水
平，城乡居民收入均实现较快增长，其中城镇居民人均可支配收入14100元，
增长10.1%，农民人均纯收入5510元，增长8%。投入资金3亿元，全面完成
了省政府下达的79项民生指标。新增城镇就业2.5万人，城镇就业率达
96.5%，零就业家庭就业安臵率达100%。发放小额担保贷款2.1亿元。发放
养老金2.8亿元，城镇企业离退休人员人均月基本养老金水平达983元。发
放低保金7603万元，城乡低保人均月补差水平分别达160.8元和65.3元。
2009年完成全社会固定资产投资185亿元，增长42%。新开工3000万元
以上项目189个，完成投资82亿元。争取新增中央扩大内需投资项目132个，
完成投资9.18亿元。全市省外5000万元以上工业项目实际进资83亿元，增
长20%；实际利用外资1.1亿美元，增长8.8%。
综上所述，鹰潭市经济发展后劲持续增强，商住经营性土地市场实现
平稳增长，同时，由于城市新增工业用地基本位于城市边缘的工业园区，
土地资源储量充足，加上政府对工业企业扶持力度比较大，所以工业用地
地价水平仍将保持平稳发展。
(二)区域因素
区域因素指委估宗地所在城镇对地价有影响的内部区域条件，即影响
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城镇内部区域之间地价水平的区域概况、交通条件、公用设施及基础设施
水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。
1．区域概况
待估宗地所在区域位于鹰潭市老城区，东至东湖、西至白露河、南北
分别以浙赣铁路和信江为界，面积约 7.2 平方公里，规划居住人口 9.0 万
人，规划使该区成为全市以商贸金融服务为主的第三产业中心。
2．交通条件
鹰潭市位于赣东北，地处我国经济发展战略布局中的东部和中部经济
区的结合部，南连闽南三角地区，西向长江三角洲，浙赣铁路横贯鹰潭市
东西，皖赣、鹰厦铁路和 320、206 国道均在市内交汇，两条国道的平均日
交通量约为 1 万辆次/日。济南至广州高速公路、上海至瑞丽高速公路（311
线）穿越而过，对外交通十分便利。
目前市区 7 米宽以上的道路共有 11 条，总长约 65.9 公里，道路用地
88.6 公顷，占城市建设总用地的 7.1%，道路网密度为 4.6 公里/平方公里。
3．基础设施条件
（1）供电
区域内用电由市供电局供电，供电网络现已形成，供电有保障。
（2）供水
区域内供水已实现由市自来水公司供水，供水保障度较高。
（3）排水
区域内已铺设市政排水管网，排水和排污方式为雨污合流。
（4）通讯
区域内已铺设市政通讯网络，移动信号强，通讯配套服务设施正在进
一步完善之中。
(三)个别因素
个别因素是指估价对象位臵、面积、用途、形状、临路状况、宗地形
状、建筑容积率、产业集聚度、地质条件、环境状况、规划限制、宗地基
础设施条件等。
1．宗地位臵
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待估宗地位于鹰潭市林荫西路 14 号，距货运火车站约 3 公里。
2．面积、形状及用途
待估宗地证载土地面积为 32787.60 平方米，委托评估土地面积为
32787.60 平方米，待估宗地形状呈较规则的多边形，但对宗地利用无影响；
待估宗地登记用途为工业用地，估价设定用途为工业用地。
3．土地使用年期
待估宗地土地使用年期设定为工业用地剩余出让国有建设用地使用年
限 37.53 年。
4．地质、地形状况
待估宗地地质、地形状况良好，对宗地利用无影响。
5．环境质量、产业集聚度状况
待估宗地所在区域环境质量状况一般，产业集聚度一般。
6．规划限制条件
待估宗地为现状利用。
7．基础设施状况
宗地基础设施条件达到红线外“五通”（指通路、通电、通水、排水、
通讯）和红线内“五通一平”（即通路、通电、供水、排水、通讯及场地平
整），具体如下：
（1）通路：南临林荫西路，主干道，水泥路面，宽 11 米，双向二车
道；
（2）通电：宗地外由市政供电网供电，供电有保障，宗地已接入；
（3）通水：宗地外已接市政供水管网，供水有保障，宗地已接入；
（4）排水：宗地在市政排水管网覆盖范围内，宗地已接入；
（5）通讯：由中国电信、中国移动、中国联通提供通讯服务，网络覆
盖该区域，通讯有保障；
（6）场地平整状况：场地平整。
待估宗地具体基础设施条件详见表 1－1。
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第三部分 土地估价结果及其使用
一、估价依据
（一）全国人大、国务院及有关部门颁布的法律、法规、文件
1． 中华人民共和国土地管理法》 中华人民共和国主席令第 28 号 2004
年 8 月 28 日）；
2．《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第 72
号 2007 年 8 月 30 日）；
3．《中华人民共和国土地管理法实施条例》（国务院令第256号1998年
12月24日）；
4．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务
院令第55号1990年5月19日）；
5．《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第 39
号）；
6．《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》（中华人民共和国国务院令
第 511 号）；
7．国土资源部关于发布实施《全国工业用地出让最低价标准》的通知
（国土资发[2006]307号）；
8．国土资源部关于严格按国家标准实施《城镇土地分等定级规程》和
《城镇土地估价规程》的通知（国土资发[2002]195号）；
9．《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国务院国发[2001]15
号2001年4月30日）；
10．《关于改革土地估价结果确认和土地资产处臵审批办法的通知》（国
土资源部国土资发[2001]44号2001年2月13日）。
（二）有关技术标准
1．中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》GB/T 18508—2001;
2．中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》GB/T 18507—
2001;
3．中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》GB/T 21010—2007。
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（三）省政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知
1．《江西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》（江西省人大常
委会公告第 95 号 2001 年 12 月 22 日）；
2．《江西省城市国有土地使用权出让和划拨管理条例》（江西省人大常
委会公告第 9 号 1995 年 5 月 5 日）；
3. 江西省人民政府《关于公布全省新征地统一年产值标准和区片综合
地价的通知》（赣府字[2010]126 号 2011 年 3 月 1 日起实施）。
（三）待估宗地所在市人民政府及有关部门提供的资料
1．鹰潭市人民政府、国土资源局颁布的有关规定、通知等文件；
2．《鹰潭市城区土地定级与基准地价更新技术报告》及基准地价图；
3．《鹰潭市城市规划说明书》及规划图；
4．《鹰潭市土地利用总体规划》及规划图；
5．《鹰潭市市志》；
6．《鹰潭市土地资源》；
7．《鹰潭市 2010 年统计年鉴》。
（四）鹰潭市土地储备中心提供的有关资料
（五）估价方掌握的有关资料及估价人员实地勘查所获取的资料
二、土地估价
1．估价原则
本次估价过程中，遵循的主要原则有：
(1)替代原则
根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同
或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服
务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。
土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价
值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同
使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而
趋于一致。
(2) 需求与供给原则
在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小
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于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，
具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的
公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。
(3)变动原则
一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土
地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价
格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其
组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、
稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因
素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因
果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。
(4)协调原则
土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。
因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所
以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分
析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益
量和价格。
(5)多种方法相结合的原则
随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还
原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。
由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评
估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，
选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准
确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，
确定出合理的价格。
总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、
科学、合法的原则进行土地价格评估，做到评估过程合理、评估方法科学、
评估结果准确，严格保守评估秘密。
2．估价方法
（一）估价方法选择依据
根据中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T 18508—
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2001），通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、
基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照《城镇土地估价规程》，根
据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择
适当的估价方法。
1．采用的方法
（1）待估宗地为位于鹰潭市林荫西路 14 号的一宗工业用地，登记用
途为工业用地，评估设定用途为工业用地，此类用地无明显收益，其所在
区域有近年来的征地案例可参考，因此可以选择成本逼近法评估。
（2）同时由于鹰潭市于 2008 年制订了城市土地定级估价报告，且待
估宗地位于鹰潭市基准地价覆盖范围之内，且有相应的基准地价、计算宗
地地价的修正体系，故适宜采用基准地价系数修正法进行评估。
2．不采用的方法
（1）由于无法选择到与待估宗地相类似的近期已经发生交易的市场交
易案例，不宜采用市场比较法评估。
（2）由于待估宗地登记用途为工业用地，评估设定用途为工业用地，
设定为现状利用，不符合剩余法的应用条件和应用范围，故不能采用剩余
法进行评估。
（3）由于待估宗地登记用途为工业用地，评估设定用途为工业用地，
此类用地无明显收益，不宜采用收益还原法评估。
综上所述，本次估价采用成本逼近法和基准地价系数修正法进行评估。
(二)估价方法的介绍
Ⅰ．成本逼近法
成本逼近法是以土地取得费、土地开发所耗各项费用之和为主要依据，
再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格
的一种估价方法。
其计算公式为：
土地价格＝土地取得费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋税费
＋土地增值收益
Ⅱ．基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是按照所在城市基准地价标准，根据基准地价修
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正体系，进行期日修正、年期修正、区域因素修正、个别因素修正和土地
开发程度差异修正，得到待估宗地地价。其计算公式为：
V＝V1b×（1±∑Ki）×Kj＋F
式中：V—土地价格；
V1b—某一用途土地在某一土地级上的基准地价；
∑Ki —宗地地价修正系数；
Kj—估价期日、容积率、土地使用年期等修正系数；
F—土地开发程度差异修正值。
3．估价结果
(1)地价确定的方法
根据地价评估技术规程及估价对象的具体情况，待估宗地采用了成本
逼近法和基准地价系数修正法测算，两种方法测算结果相近，且不同计算
方法均会从不同的方面反映地价，经综合分析，最终按两种方法测算结果
的简单算术平均值进行取值，结果见表 3。
待估宗地土地估价结果确定表
表3 单位：元/平方米
宗地 评估土地面积 成本逼近法 基准地价系数修 最终估价结果取 总地价(万 估价结果取值
名称 (平方米) 结果 正法结果 值（取整） 元) 方法说明
地块 取简单算术平均
32787.60 305.64 321.71 314 1029.53
三 值为最终结果
(2)估价结果
经估价人员现场踏勘和对当地地产市场分析，按照地价评估的基本原
则和估价程序，选择合适的估价方法，评估得到待估宗地估价设定用途、
使用年限、土地开发程度和现状利用条件下，于估价基准日为 2011 年 3 月
25 日的国有建设用地使用权价格为：
评估土地总面积：32787.60 平方米
单位面积地价：314 元/平方米
总地价：1029.53 万元
人民币大写：壹仟零贰拾玖万伍仟叁佰元整
宗地估价结果详见《土地估价结果一览表》(表 1)。
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三、需要特殊说明的事项
（一）估价的前提条件和假设条件
1．土地使用者合法取得土地使用权，并支付有关税费。
2．估价对象在设定用途下得到或将得到最有效利用，并会产生相应的
土地收益。
3．待估宗地与其它生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理
的正常进行，保证持续发展。
4．在估价期日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。
5．任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、
法规。
6．委托方提供资料属实。
7．估价对象能够满足地价定义中关于用途、开发程度、年期、评估基
准日等设定条件。
8．评估设定的土地开发程度为宗地红线外的基础设施开发程度及红线
内场地平整状况。
（二）估价结果和估价报告的使用
1．估价人员依据中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T
18508-2001）撰写本估价报告，形成意见和结论。
2．本报告及估价结果仅为委托方办理国有建设用地使用权收回手续，
提供土地使用权价格依据，不作其它使用。
3．本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价
格，若估价对象的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用
年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。
4．本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损
失，估价机构不承担责任。
5．本估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，由估价机构负责解
释。
6．本报告的估价结果自估价基准日起壹年内有效。
（三）需要特殊说明的事项
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1．估价对象的土地利用状况等资料由委托方提供。委托方对所提供资
料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。土地区
位条件、地产市场资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。
2．待估宗地的土地权属状况、土地面积及权利状况以委托方提供的相
关资料为准。
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第四部分 附 件
附件一、委托估价函复印件
附件二、待估宗地区域位臵示意图
附件三、待估宗地相关资料复印件
附件四、估价机构企业营业执照复印件
附件五、估价机构注册证书复印件
附件六、土地估价师资格证书复印件
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