珠海诚志通发展有限公司
拟收购襄汾县九鼎煤业有限责任公司 100%股权项目
资产评估报告
中瑞评报字[2015]080008299 号
（报告共分一册，本册为第一册）
中瑞国际资产评估（北京）有限公司
二〇一五年八月三十一日
目 录
注册资产评估师声明 ........................................................................................ 1
资产评估报告 .................................................. 2
摘 要 ........................................................ 2
一、 委托方、被评估单位、产权持有者以及其他报告使用者简介 ... 5
二、 评估目的 ............................................. 14
三、 评估对象和评估范围.................................... 14
四、 价值类型及其定义 ..................................... 15
五、 评估基准日 ........................................... 15
六、 评估依据 ............................................. 16
七、 评估方法 ............................................. 18
八、 评估程序实施过程和情况................................ 29
九、 评估假设 ............................................. 31
十、评估结论 ................................................. 32
十一、特别事项说明 ........................................... 34
十二、评估报告使用限制说明 ................................... 35
十三、评估报告日： ........................................... 35
十四、注册资产评估师签字盖章、评估机构盖章和法定代表人签字： .. 36
附件目录 ........................................................................................................ 37
珠海诚志通发展有限公司拟收购襄汾县九鼎煤业有限责任公司 100%股权项目评估报告
注册资产评估师声明
本评估报告旨在帮助委托方完成评估目的所涉及经济事项而提供的价值参考意见。
一、注册资产评估师恪守独立、客观、公正的原则，依据《资产评估准则》，遵循
有关法律、法规和资产评估的规定，编写本评估报告，并承担相应的责任。
二、本评估报告记载了我们的工作程序和评估价值意见，供委托方及相关方使用。
评估报告的分析意见和评估结论以评估报告中披露的假设和使用限制条件为前提。
三、本评估报告中的基础信息由委托方提供，我们对评估报告中的该等信息的准确
性和完整性不承担任何责任。
四、本评估报告的使用权归委托方所有。评估报告的评估结论仅供委托方为本报告
所列明的评估目的使用，以及送交相关监管部门审查使用。本评估报告为保密文件，未
经委托方及我们书面许可，不得拷贝、复制、分发、传送第三方或公开。
五、我们对评估对象和范围的法律权属状况给予了必要的关注，但不对它们的法律
权属作出任何形式的保证。
六、我们提请报告使用者注意，评估结论不应该被认为是被评估企业股东全部权益
价值在市场上可实现价格的保证。
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珠海诚志通发展有限公司拟收购襄汾县九鼎煤业有限责任公司 100%股权项目评估报告
珠海诚志通发展有限公司
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资产评估报告
摘 要
中瑞评报字[2015] 080008299 号
以下内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理
解评估结论，应当认真阅读评估报告正文。
一、评估目的：本次评估是为了满足珠海诚志通发展有限公司拟收购襄汾县九鼎煤
业有限责任公司 100%股权事宜的需要。对该经济行为所涉及的襄汾县九鼎煤业有限责任
公司于评估基准日 2015 年 7 月 31 日的全部资产及负债进行评估工作，本次评估的公允
价值仅供该经济行为提供资产价值参考。
二、评估对象及范围：本次评估对象为襄汾县九鼎煤业有限责任公司于评估基准日
的全部股东权益价值。评估范围是评估对象于评估基准日涉及的全部资产及负债。
三、评估基准日：2015 年 7 月 31 日。
四、价值类型：市场价值
五、评估方法：本次采用成本法和收益法对襄汾县九鼎煤业有限责任公司的全部股
东权益价值进行估算。
六、评估程序实施过程：经现场调查、资料收集与分析、评定估算等程序，得出评
估结论。
七、评估结论：
（一）成本法评估结论
以持续经营为假设前提，截至评估基准日委估的资产账面价值 4,650.82 元，评估
值 6,852.39 万元；负债账面价值 1,178.38 万元，评估值 1,178.38 万元；净资产账面
价值 3,472.44 万元，评估值为 5,674.01 万元，评估增值 2,201.57 万元，增值率为
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63.40%。具体详见资产评估结果汇总表：
资产评估结果汇总表
评估基准日：2015 年 7 月 31 日 单位：万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项目 D=C/A×100
A B C=B-A
%
流动资产 1 974.52 953.52 -21.00 -2.15
非流动资产 2 3,676.30 5,898.87 2,222.57 60.46
其中：长期股权投资 3 50.00 1,613.25 1,563.25 3,126.50
固定资产 4 2,386.43 2,712.22 325.79 13.65
无形资产 5 1,061.50 1,570.09 508.59 47.91
长期待摊费用 6 175.05 - -175.05 -100.00
递延所得税资产 7 3.33 3.33 - -
资产总计 8 4,650.82 6,852.39 2,201.57 47.34
流动负债 9 1,178.38 1,178.38 - -
非流动负债 10 - - - -
负债总计 11 1,178.38 1,178.38 - -
净资产（所有者权益） 12 3,472.44 5,674.01 2,201.57 63.40
经采用成本法（资产基础法）对襄汾县九鼎煤业有限责任公司的全部股东权益价
值进行了评估，在评估基准日 2015 年 7 月 31 日，襄汾县九鼎煤业有限责任公司的全部
股东权益价值为 5,674.01 万元（大写金额为伍仟陆佰柒拾肆万零壹佰元整）, 评估增
值 2,201.57 万元，增值率为 63.40%。
（二） 收益法评估结论
采用收益法对襄汾县九鼎煤业有限责任公司进行评估，具体方法选用贴现现金流
量法（DCF）。以未来若干年度内的企业自由现金流量作为基础，采用适当折现率折现后
加总计算得出主营业务价值，加上未在投资收益考虑的子公司价值，然后加上溢余资产
价值与非经营性资产价值，减去付息债务价值得出股东全部权益价值。
采用收益法对襄汾县九鼎煤业有限责任公司全部股东权益价值为 3,051.55 万元。
与核实后账面值相比评估增值-420.89 万元，增值率为-12.12%。
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（三）评估结论的最终选取
用收益法评估得出的企业价值与资产基础法评估得出的评估值相差-2,622.46 万
元。评估人员认为，受行业及上下油的影响，洗煤行业近年波动较大，而资产基础法评
估为各项资产的累加，因此，评估人员以资产基础法评估结论为最终评估结论，即襄汾
县九鼎煤业有限责任公司全部股东权益在 2015 年 7 月 31 日所表现的市场价值为
5,674.01 万元（大写金额为伍仟陆佰柒拾肆万零壹佰元整）, 评估增值 2,201.57 万元，
增值率为 63.40%。
八、特别事项说明
（一）评估范围内的运输车辆共 2 辆，被评估单位均未提供车辆行驶证，但提供车
辆购置发票，该资产已于 2015 年 8 月处置。
（二）房屋建筑物位于襄汾县景毛乡北古县，主要是办公楼、厂房、车间、库房等，
建成于 2010 年，主要房屋为砖混结构、钢结构等，水暖电设备设施齐全，主要装修状
况为普通装修。房屋建筑物总建筑面积为 5,848.00，尚未办理《房屋所有权证》，被评
估单位承诺上述房产归襄汾县九鼎煤业有限责任公司所有，产权清晰，不存在抵押、租
赁等他项权利。经核实评估对象所在地块土地总面积为 61572.00 平方米，已取得国有
土地使用权证【襄国用（2010）第 80 号】，土地使用权人为襄汾县九鼎煤业有限责任公
司，土地用途为工业，使用权类型为出让，土地使用权年限至 2059 年 7 月 15 日。
九、评估报告使用限制说明：按现行有关规定，本评估结果的使用有效期为一年，
自 2015 年 7 月 31 日至 2016 年 7 月 30 的经济行为实现时作价的参考依据，超过一年，
其评估结果失去效用，如继续实现原目的，需重新进行资产评估。
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拟收购襄汾县九鼎煤业有限责任公司项目
资产评估报告
中瑞评报字[2015] 080008299 号
珠海诚志通发展有限公司：
中瑞国际资产评估（北京）有限公司（以下简称“我公司”）接受珠海诚志通发展
有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，
按照公认的资产评估方法，对珠海诚志通发展有限公司拟收购襄汾县九鼎煤业有限责任
公司 100%股权事宜所涉及的襄汾县九鼎煤业有限责任公司于评估基准日的全部资产和
负债进行评估。评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地勘察、市场
调查与询证，对襄汾县九鼎煤业有限责任公司在 2015 年 7 月 31 日所表现的市场价值做
出了公允反映。现将资产的评估情况及评估结果报告如下：
一、 委托方、被评估单位、产权持有者以及其他报告使用者简介
本项目的委托方为珠海诚志通发展有限公司，被评估单位为襄汾县九鼎煤业有限责
任公司。
（一） 委托方概况
1. 工商登记情况
企业名称：珠海诚志通发展有限公司
企业法人营业执照注册号：440400000090261
法定代表人：杨邵愈
成立日期：2000 年 11 月 6 日
注册地址：珠海市香洲红山路 288 号珠海国际科技大厦 1403
公司类型：有限责任公司（法人独资）
经营范围：商事主体的经营范围由章程确定。经营范围中属于法律、法规规定应当
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经批准的项目，取得许可审批文件后方可开展相关经营活动。
注册资本：珠海市实行有限责任公司注册资本认缴制度。
2、公司章程
经营范围：商业批发、零售（需其他行政许可证项目除外，法律法规禁止的不得经
营）；批发、零售：三类医用激光仪器设备、医用高频仪器设备、医用磁共振设备、医
用 X 射线设备、医用高能射线设备、医用核素设备、手术室、急症室、诊疗室设备及器
具；临床检验分析仪器，医用超声仪器及有关设备；二类医用电子设备、医用光学器具、
仪器及内窥设备、医用冷疗、低温、冷藏设备及器具；食品批发兼零售、预包装食品、
散装食品（食用油，酒精饮料）、乳制品（含婴幼儿配方乳品）；危险化学品的批发（无
设施存储）；煤炭批发经营；石油制品批发、零售（不含成品油）。
（二） 被评估单位概况
被评估单位为襄汾县九鼎煤业有限责任公司和福州腾龙生态农业开发有限公司，福
州腾龙生态农业开发有限公司系襄汾县九鼎煤业有限责任公司全资子公司。
I.襄汾县九鼎煤业有限责任公司
1、工商登记情况
企业名称：襄汾县九鼎煤业有限责任公司
企业法人营业执照注册号：141023000008375
注册地址：襄汾县景毛乡北古县村
法定代表人：蔺强
注册资本：叁仟万圆整。
成立日期：2009 年 06 月 01 日
公司类型：一人有限责任公司
经营范围：生产销售：洗精煤；经销：焦炭、生铁、建材（依法须经批准的项目，
经相关部门批准后方可开展经营活动）
营业期限：2009 年 06 月 01 日至 2015 年 11 月 25 日
2、公司简介
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襄汾县九鼎煤业有限责任公司于 2009 年 9 月 1 日经襄汾县工商局批准成立，注册
号：141023000008375，企业地址：襄汾县景毛乡北古县村，法定代表人：蔺强，注册
资本：3000 万元，由闽清县盛昌置业投资管理中心 100%持有。公司经营范围：生产销
售：洗精煤；经销：焦炭、生铁、建材。
公司位于襄汾县景毛乡北古县村南约 310 米处，厂址紧邻襄汾--古城的县级公路，
北距襄汾--光华公路 2.8 千米，东距霍侯一级公路 4.6 千米，距大运高速入口处 2 千米，
交通运输极为便利。公司所处位置距离乡宁优质主焦煤产地 40 千米，距离蒲县优质 1/3
焦煤 60 千米，距离古县主焦煤产地 70 千米。独特的地理优势完全能够保证入选原煤的
正常生产，同时也保证了产品品种多样性。公司基地周边有星源集团、万鑫达焦化、光
大焦化、立恒集团等大型焦厂，保证我公司生产的精煤的正常销售。
公司现有职工 56 人，其中专业技术人员 18 人。公司占地面积 61572 平米，下设科
室有：生产科、供应科、销售科、财务科、质检科、办公室以及治超组等。公司建有配
套设施齐全的三层办公楼一座，办公区风景优美，干净整洁。职工食堂、职工宿舍一应
俱全，能够给工人提供卫生便利的就餐和生活场所。
公司是县委县政府重点扶持对象，公司各项用地、用电、环保等手续完备，固定资
产及土地使用权投资约 5000 万元，公司年入洗原煤能力 120 万吨，主要工艺采用跳汰
＋重介联合工艺洗选，配套主跳汰机跳汰面积 16 ㎡，有效面积 12 ㎡。采用跳汰—重介
—粗煤泥回收—浮选—尾煤压滤联合洗选工艺，生产工艺科学合理，设备性能稳定，具
有标准规范化验室一座。先进的生产设备、科学的生产工艺、高技能的生产员工、标准
的化验室，能够保证我厂生产的产品数量、成本、质量的总体要求。
公司从成立之初一直秉承“安全、诚信、科学、创新、效益”的经营理念，以市场
为导向，以发展为契机，不断开拓市场，为企业的长足发展奠定坚实的基础。
3、历史沿革：
襄汾县九鼎煤业有限责任公司（以下简称“公司”或“本公司”），于 2009 年 6 月
1 日经山西省襄汾县工商行政管理局批准成立，系由自然人杨跃平、郝乃祥共同出资组
建的有限责任公司。公司原注册资本为 500 万元，其中：杨跃平认缴人民币 350.00 万
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元，占新增注册资本的 70.00%，出资方式为货币；郝乃祥认缴人民币 150.00 万元，占
新增注册资本的 30.00%，出资方式为货币，上述出资已于 2009 年 5 月 27 日经临汾诚信
会计师事务所有限公司出具的临汾华阳验[2009]0024 号验资报告验证。
2010 年 10 月申请新增注册资本认缴为人民币 1000 万元，其中：杨跃平认缴人民
币 700.00 万元，占新增注册资本的 70.00%，出资方式为货币；郝乃祥认缴人民币 150.00
万元，占新增注册资本的 30.00%，出资方式为货币；增资后的股权结构如下：
股东 出资额（万元） 出资比例（%）
杨跃平 1,050.00 70.00
郝乃祥 450.00 30.00
合计 1,500.00 100.00
上述出资已于 2010 年 10 月 14 日经临汾华阳会计师事务所有限公司出具的临汾华
阳验[2010]0010 号验资报告验证。
2012 年 3 月申请新增注册资本认缴为人民币 1500 万元，以资本公积转增 1500 万
元；增资后的股权结构如下：
股东 出资额（万元） 出资比例（%）
杨跃平 2,160.00 72.00
郝乃祥 840.00 28.00
合计 3,000.00 100.00
上述出资已于 2012 年 3 月 21 日经临汾正达信会计师事务所有限公司出具的临汾正
达信验[2012]0125 号验资报告验证。
2013 年 12 月 2 日，根据公司股东会决议和修改后的章程规定，郑涛与杨跃平签订
《股份转让协议》，杨跃平将所持 28.00%的股权全部转让给郑涛；
2013 年 12 月 2 日，根据公司股东会决议和修改后的章程规定，段国辉与郝乃祥签
订《股份转让协议》，郝乃祥将所持 72.00%的股权全部转让给段国辉；
2014 年 9 月 12 日，根据公司股东会决议和修改后的章程规定，郑涛与李军签订《股
份转让协议》，郑涛将所持 28.00%的股权全部转让给李军；
2015 年 1 月 12 日，根据公司股东会决议和修改后的章程规定，段国辉与曹茹签订
《股份转让协议》，段国辉将所持 72.00%的股权全部转让给曹茹；
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2015 年 6 月 2 日，根据公司股东会决议和修改后的章程规定，曹茹与蔺强签订《股
份转让协议》，曹茹将所持 72.00%的股权全部转让给蔺强；
2015 年 6 月 9 日，根据公司股东会决议和修改后的章程规定，李军与蔺红签订《股
份转让协议》，李军将所持 28.00%的股权全部转让给蔺红；
2015 年 6 月 12 日，根据公司股东会决议和修改后的章程规定，蔺红与蔺强分别和
闽清县盛昌置业投资管理中心签订《股份转让协议》，蔺强将所持 72.00%的股权，蔺红
将所持 28%股权全部转让给闽清县盛昌置业投资管理中心。
截至 2015 年 6 月 16 日股权情况如下：
股东 出资额（万元） 出资比例（%）
闽清县盛昌置业投资管理中心 3000 100
合计 3,000.00 100.00
4、被评估单位 2013 年 12 月 31 日、2014 年 12 月 31 日及 2015 年 7 月 31 资产负
债情况：
（单位：人民币元）
项 目 2015.7.31 2014.12.31 2013.12.31
货币资金 4,070,459.73 556,322.28
应收票据 9,975,000.00 4,850,000.00
应收账款 2,528,627.55 3,187,327.34 285,000.00
预付款项 212,558.2 23,823,681.74 20,000,000.00
其他应收款 5,276,958
存货 7,003,984.08 10,467,822.99
其他流动资产 1,541,606.13
流动资产合计 9,745,169.83 53,065,897.93 30,968,280.57
长期股权投资 500,000.00
固定资产 23,864,305.96 16,250，509.67 17，520，562.52
无形资产 10,614,964.16 10,753,077.08 10,989，842.08
长期待摊费用 1,750,506.48 1,954,548.78 2，304，335.58
递延所得税资产 33,271.42 41,938.52 105,738.84
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项 目 2015.7.31 2014.12.31 2013.12.31
非流动资产合计 36,763,048.02 29,000,074.05 30,920，479.02
资产总计 46,508,217.85 82,065,971.98 61,888,759.59
短期借款 19,000,000.00
应付账款 16,527,633.26
预收款项 100,000.00 5,842,376.00
应付职工薪酬 45,496.00
应交税费 4,272,774.75 4,591,910.36 3,628,482.04
其他应付款 7,411,065.38 2,088,782.75 25,752,272.58
流动负债合计 11,783,840.13 48,096,198.37 29,380,754.62
非流动负债合计
负债合计 11,783,840.13 48,096,198.37 29,380,754.62
所有者权益合计 34,724,377.72 33,969,773.61 32,508,004.97
经营状况 （单位：人民币元）
项 目 2015 年 1-7 月 2014 年度 2013 年度
一、营业收入 34,716,608.41 44,747,866.20 62,984,492.86
二、营业成本 29,466,995.15 38,547,854.24 50，476,889.55
营业税金及附加 203,945.34 156,709.24 27,853.46
销售费用 2,770,669.84 198,552.61 2,303,826.16
管理费用 932,063.26 1,877,829.61 2,430,423.13
财务费用 221,521.77 2,335,962.03 980,750.91
资产减值损失 -34,668.41 -255,201.29 422,955.36
三、营业利润 1,156,081.46 1,886,159.76 6,341,794.29
加：营业外收入 29,207.00 300,000.00
减：营业外支出 162,757.96 151,916.91
四、利润总额 1,022,530.50 2,034,243.55 6,341,794.29
减：所得税费用 267,926.39 572,474.91 1，600,064.20
五、净利润 754,604.11 1,461,768.64 4,741,730.09
以上 2013 年 2014 年数据及 2015 年 1-7 月数据由大华会计师事务所（特殊普通合
伙）出具了大华审字【2015】第 006139 号无保留意见审计报告确认。
II. 福州腾龙生态农业开发有限公司
1、工商登记情况
企业名称：福州腾龙生态农业开发有限公司
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企业法人营业执照注册号：350103100059930
注册地址：福建省福州市晋安区王庄街道福新中路 89 号和声工商大厦 4 层 20 室
法定代表人：苏梅青
注册资本：伍拾万圆整。
成立日期：2011 年 08 月 12 日
公司类型：有限责任公司
经营范围：生态农业技术开发；农产品开发；初级农产品、鲜冻畜禽产品的销售。
（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
营业期限：2011 年 08 月 12 日至 2041 年 08 月 11 日
2、历史沿革：
2011 年 8 月 10 日，由自然人王江岩、魏雄分别以货币出资 10 万元、40 万元，共
同设立福州腾龙医药咨询有限公司，公司注册资金 50 万元，由中天勤会计师事务所于
2011 年 8 月 10 日审验，出具中天勤[2011]验字 Y106 号验资报告，出资情况如下：
投资人 投资金额（万元） 投资方式 投资比例
王江岩 10 货币资金 20%
魏雄 40 货币资金 80%
合 计 50 100%
2012 年 10 月 16 日，根据根据股东会决议及股权转让协议，王江岩将其持有公司
20%股权以 10 万元价格转让给柯艺。股权转让后的公司出资情况如下：
投资人 投资金额（万元） 投资方式 投资比例
柯艺 10 货币资金 20%
魏雄 40 货币资金 80%
合 计 50 100%
2012 年 10 月 18 日，经福州市工商行政管理局核准，公司名称变更为福州腾龙生
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态农业开发有限公司。
2013 年 2 月 17 日，根据股东会决议及股权转让协议，魏雄将其持有公司 80%股权
进行转让，其中 75%股权、37.5 万元出资额转让给柯艺；5%股权、2.5 万元出资额转让
给陈祖仁。股权转让后的公司出资情况如下：
投资人 投资金额（万元） 投资方式 投资比例
柯艺 47.5 货币资金 95%
陈祖仁 2.5 货币资金 5%
合 计 50 100%
2014 年 9 月 10 日，根据股东会决议及股权转让协议，柯艺将其持有公司 95%股权、
47.5 万元出资额转让给苏梅青，股权转让后的公司出资情况如下：
投资人 投资金额（万元） 投资方式 投资比例
苏梅青 47.5 货币资金 95%
陈祖仁 2.5 货币资金 5%
合 计 50 100%
2015 年 7 月 28 日，根据股东会决议及股权转让协议，苏梅青将其持有公司 95%股
权、47.5 万元出资额转让给襄汾县九鼎煤业有限责任公司，陈祖仁将其持有公司 5%股
权、2.5 万元出资额转让给襄汾县九鼎煤业有限责任公司，股权转让后的公司出资情况
如下：
投资人 投资金额（万元） 投资方式 投资比例
襄汾县九鼎煤业有限责任公
50 货币资金 100%
司
合 计 50 100%
此后没再发生股权变更。
3、被评估单位 2012 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日、2014 年 12 月 31 日及 2015
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年 7 月 31 资产负债情况：
（单位：人民币元）
项 目 2015.7.31 2014.12.31 2013.12.31 2012.12.31
货币资金 5,539.59 495,538.66 497,282.55 497,732.40
流动资产合计 5,539.59 495,538.66 497,282.55 497,732.40
固定资产 89,808,249.38 11,115,317.28 11,499,519.84
递延所得税资产
非流动资产合计 89,808,249.38 11,115,317.28 11,499,519.84
资产总计 89,813,788.97 11,610,855.94 11,996,802.39 497,732.40
应交税费 259,570.42 200,882.71 100,275.21
其他应付款 67,909,839.28 11,899,839.28 11,899,839.28 50.00
其他未交款 250.00
流动负债合计 68,169,409.70 12,100,721.99 12,000,114.49 300.00
非流动负债合计 5,604,262.56
负债合计 73,773,672.26 12,100,721.99 12,000,114.49 300.00
所有者权益合计 16,040,116.71 -489,866.05 -3,312.10 497,432.40
经营状况 （单位：人民币元）
项 目 2015 年 1-7 月 2014 年 2013 年度 2012 年度
一、营业收入
二、营业成本
营业税金及附加
销售费用
管理费用 282,805.86 484,960.06 474,318.23 550.13
财务费用 -0.93 -6.11 -7.15 -0.12
资产减值损失
三、营业利润 -282,804.93 -484,953.95 -474,311.08 -550.01
加：营业外收入
减：营业外支出 1,600.00
四、利润总额 -282,804.93 -486,553.95 -474,311.08 -550.01
减：所得税费用
五、净利润 -282,804.93 -486,553.95 -474,311.08 -550.01
以上 2012-2014 年数据均未进行审计。2015 年 1-7 月数据由大华会计师事务所（特
殊普通合伙）出具了大华审字[2015]006139 号无保留意见审计报告确认。
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（三）其他评估报告使用者
1、法律法规规定的报告使用者。
2、除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不
能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。
二、 评估目的
本次评估是为了满足珠海诚志通发展有限公司拟收购襄汾县九鼎煤业有限责任公
司 100%股权的需要。对其涉及的襄汾县九鼎煤业有限责任公司的全部股东权益价值进行
了评估工作，本次评估的公允价值仅供该经济行为提供资产价值参考。
三、 评估对象和评估范围
（一）评估对象为襄汾县九鼎煤业有限责任公司于评估基准日的全部股东权益价
值。评估前账面总资产账面价值 4,650.82 万元，负债账面价值 1,178.38 万元，净资产
账面价值 3,472.44 万元。
本项目的评估对象为襄汾县九鼎煤业有限责任公司股权，评估范围为襄汾县九鼎煤
业有限责任公司的全部资产及相关负债，审计后的账面金额如下。
资产总计 4,650.82 万元，其中：
流动资产： 账面金额 974.52 万元
非流动资产： 账面金额 3,676.30 万元
长期股权投资 账面金额 50.00 万元
固定资产： 账面金额 2,386.43 万元
无形资产： 账面金额 1,061.50 万元
长期待摊费用： 账面金额 175.05 万元
递延所得税资产： 账面金额 3.33 万元
负债总计 1,178.38 万元，其中：
流动负债： 账面金额 1,178.38 万元
以上数据经大华会计师事务所（特殊普通合伙）出具了大华审字【2015】第 006139
号无保留意见审计报告确认。
评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
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（二）资产权利状况
本次评估范围的实物资产主要为存货、固定资产。
存货包括原材料、产成品。原材料按用途分别存放于厂内的各仓库中，有专门的库
管人员负责管理；产成品存放于产成品库，产成品库由库管员负责管理。
固定资产主要包括房屋建筑物及机器设备。
机器设备均安置于各厂房、车间内，有专门的设备人员负责管理和维护，多数设备
2009 年至 2015 年间购买，能够满足生产能力要求；运输车辆用于日常的交通运输，电
子设备主要是电脑、空调等，存放于厂区车间、办公室等，多数是 2009 年至 2015 年间
购买。
评估范围内的运输车辆共 2 辆，被评估单位均未提供车辆行驶证，但提供车辆购置
发票，该资产已于 2015 年 8 月处置。
房屋建筑物位于襄汾县景毛乡北古县，主要是办公楼、厂房、车间、库房等，建成
于 2010 年，主要房屋为砖混结构、钢结构等，水暖电设备设施齐全，主要装修状况为
普通装修，均未办理《房屋所有权证》。
经核实评估对象所在地块土地总面积为 61572.00 平方米，已取得国有土地使用权
证【襄国用（2010）第 80 号】，土地使用权人为襄汾县九鼎煤业有限责任公司，土地
用途为工业，使用权类型为出让，土地使用权年限至 2059 年 7 月 15 日。
四、 价值类型及其定义
本报告评估结论的价值类型为市场价值。
本次评估所称的市场价值，是针对本次评估对象襄汾县九鼎煤业有限责任公司截至
评估基准日的全部股东权益价值而言的市场价值。
市场价值指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未接受任何强迫的情况下，评估
对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、 评估基准日
本项目资产评估基准日为 2015 年 7 月 31 日。
考虑到评估基准日尽可能与本次评估清查日接近的需要和完成评估工作的实际可
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能，经与各方协商，确定评估基准日为 2015 年 7 月 31 日。本次评估取价标准均为评估
基准日有效的取价标准。
六、 评估依据
(一)主要法律依据
1、《中华人民共和国公司法》（2013 年 12 月 28 日第十二届全国人民代表大会常务
委员会第六次会议）；
2、《企业国有资产评估管理暂行办法》国务院国有资产监督管理委员会令第 12 号
（2005 年）；
3、《国有资产评估管理办法实施细则》（国资办发[1992]第 36 号）；
4、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权[2006]274
号）；
5、《财政部关于改革国有资产评估行政管理方式、加强资产评估监督管理工作的意
见》（国办发[2001]102 号）；
6、《中华人民共和国城市房地产管理法》【中华人民共和国主席令第 72 号】；
7、《中华人民共和国土地管理法》【中华人民共和国主席令第 28 号】；
8、《中华人民共和国物权法》【中华人民共和国主席令第 62 号】；
9、《国务院关于修改<征收教育费附加的暂行规定>的决定》【国务院令第 448 号】；
10、《中华人民共和国营业税暂行条例》【国务院令第 540 号】；
11、《城市房地产转让管理规定》【建设部令第 96 号】；
12、《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》【财政部、国家税务总局令第 52
号】；
13、《财政部、国家税务总局关于调整房地产营业税有关政策的通知》 财税[2006]75
号】；
14、山西省实施《中华人民共和国土地管理法》办法；
15、《山西省人民政府关于调整全省征地统一年产值标准的通知》（晋政发〔2013〕
22 号）；
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16、关于襄汾县城镇土地定级估价更新结果的批复》晋国土资技审[2012]129 号）；
17、其他与本次评估有关的法律、法规。
(二)资产评估准则依据
1、《资产评估准则—基本准则》
2、《资产评估职业道德准则》
3、《资产评估准则—业务约定书》
4、《资产评估准则—评估程序》
5、《资产评估准则—评估报告》
6、《资产评估准则—机器设备》
7、《资产评估准则—工作底稿》
8、《资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（中国注册会计师协会 2003）
9、《房地产估价规范》【GB/T50291-1999】
10、《房地产估价基本术语标准》【GB/T50899-2013】
11、《城镇土地估价规程》【GB/T 18508-2001】
(三) 经济行为依据
资产评估业务约定书。
(四)权属依据
1、襄汾县九鼎煤业有限责任公司《中华人民共和国企业法人营业执照》、《税务登记证》；
2、襄汾县九鼎煤业有限责任公司提供的“资产评估清单”；
3、《国有土地使用证》；
4、襄汾县九鼎煤业有限责任公司提供的机器设备购置发票；
5、2012 年、2013 年及 2014 年及 2015 年 1-7 月的财务报表等相关资料；
6、其他产权证明文件。
(五)取价标准依据及主要参考资料
1、北京科学技术出版社出版的《资产评估常用数据与参数手册》；
2、评估人员收集的当前市场价格信息资料；
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3、襄汾县九鼎煤业有限责任公司有关人员对委估资产情况的介绍；
4、评估人员现场踏勘结果；
5、委托方及被评估单位提供的《关于进行资产评估有关事项的说明》。
七、 评估方法
《资产评估准则—基本准则》和有关评估准则以及《国有资产评估管理办法》规定
的基本评估方法包括市场法、收益法和成本法（资产基础法）。我们根据本次评估的评
估目的、评估对象、评估资料收集情况等相关条件，选取适当的方法进行评估。
企业价值评估常用三种评估方法：市场法、收益法、成本法（又称资产基础法）。
收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估
思路。
本报告被评估单位具备持续经营的基础和条件，经营与收益之间存有较稳定的对应
关系，并且未来收益和风险能够预测及可量化。故可以采用收益法进行评估。
市场法是指通过与市场参照物比较获得评估对象的价值。而市场法要求在公开市场
上有可比的交易案例，且市场交易数据比较充分。在本次评估中，无法在公开市场上有
可比的交易案例，因此本次评估没有采用市场法进行评估。
成本法也称资产基础法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评
估对象价值的评估思路。
本报告被评估单位以持续经营为前提，资产基础法运用中评估各项资产所涉及的经
济技术参数的选择都有充分的数据资料作为基础和依据，故可以采用资产基础法和收益
法进行评估。
成本法
成本法是以资产的成本重置为价值标准，反映的是资产投入(购建成本)所耗费的社
会必要劳动，即求出企业各项资产的评估值并累加求和，再扣减负债评估值后得出净资
产评估值。按委估资产类型选择的评估方法如下：
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(一）对流动资产的评估
1、应收款项
对于应收账款、其他应收款评估人员在对应收账款、其应收款项核实无误的基础上，
评估人员首先核对明细账、总账和报表，然后对每笔往来款具体分析数额、欠款时间和
原因、款项收回情况、欠款人信用等因素，判断是否发生坏账。根据具体情况，分别采
用账龄分析法和个别认定法，对评估风险损失进行估计。由于基准日账面所列示的应收
账款单位信用较好，经营正常，无风险，故本次应收账款、其他应收款以账面价值确认
评估值。
2、预付账款
对于预付款项评估人员首先核对明细账、总账和报表，然后对每笔往来款具体分析
数额、欠款时间和原因、款项收回情况、欠款人信用等因素，判断是否发生坏账。由于
没有取得形成坏账的确凿证据，故本次预收账款以核实后的账面价值作为评估值。
3、存货
主要为原材料及产成品。
评估人员对存货申报表与明细账、总账及会计报表进行核对，查阅相关账簿记录和
原始凭单，以确认存货的真实存在及产权状况。对企业的存货内控制度，存货进、出库
和保管核算制度及定期盘点制度进行核查，通过查阅最近的存货进出库单等，掌握存货
的周转情况，并对可能存在的失效、变质、残损、无用等存货进行了重点调查。经核实，
确认该企业内控制度严格、健全，存货的收、发和保管的单据、账簿记录完整、清晰。
评估人员对存货进行了抽盘，抽查数量占总量的 40%以上，抽查金额占总量的 60%以上。
抽查了评估基准日至盘点日之间的存货的出入库单等，确定评估基准日至盘点日之间的
出入库存货的数量，并由此倒推计算出评估基准日存货的实有数量。
对于原材料
评估人员了解到企业原材料周转较快，评估范围内的大部分原材料购入日期距评估
基准日较接近，由于其存货主要是原煤，且原煤价格变化有一定的幅度。评估人员在确
认账账、账表相符的基础上，以评估基准日市场价格确定评估值。
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对于正常销售的产品，以其不含税销售价格减去销售费用、全部税金和适当数额的
税后净利润确定评估值。销售税费包括销售费用和有关税负，销售费用按近年来平均销
售费用率考虑；有关税负根据企业实际税负情况考虑，包括销售税金及附加、所得税；
适当数额的税后净利润按税后利润的 50%确定。
其计算公式为：
库存商品/发出商品评估值=
其中：A:产品不含税销售价格
r1:产品的销售费用率
r2：产品的销售税金及附加率
r3：产品的销售利润率
r4：扣除的税后净利润率
T：所得税率
（二）非流动资产的评估
房屋建筑物主要采用成本法进行评估。
成本法的基本计算公式为：评估值=重置价值×成新率
1）重置价值的确定
重置价值=工程综合造价+前期及其他费用+资金成本
① 工程综合造价
建筑安装工程造价包括土建工程、装饰装修工程、给排水、电气、消防及配套信
息系统工程的总价，土建、装饰装修工程造价采用重编预算法进行计算。评估现场工作
期间，评估人员套用《山西省建筑工程预算定额》（2011版）、《山西省装饰工程预算定
额》（2011版）、《山西省安装工程预算定额》（2011版）、《山西省建设工程费用定额》（2011
版）进行工程直接费计算，采用当地工程材料造价信息进行材料价差调整，计算得出建
筑安装工程造价。
② 前期及其他费用
根据有关规定进行计算，主要有勘查设计费、建设单位管理费、建设工程质量监
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督费、工程标底编制费、招标管理费、工程监理费等。
③ 资金成本
资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采用的利率按基准
日中国人民银行规定标准计算，工期按建设工程合理建设周期计算，并按均匀投入的原
则考虑。
2）成新率的确定
①房屋建筑物
本次评估对房屋成新率的测定采用年限法和完好分值率法来确定的。
A、年限法
参照房屋建筑物已使用年限及施工质量、使用、维护等情况，对建筑物尚可使用
年限进行评定，确定年限成新率。
年限法成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%
B、完好分值率法
依据“房屋完损等级评定标准”对房屋建筑物逐一进行实地勘察，对建筑物的结
构、装修和内部设施等组成部分的完好程度进行鉴定，以百分制评分，打出完好分值率；
最后，对三个值进行加权平均，得出该建筑物的成新率。计算公式：
打分法成新率=结构部分各分部得分×权重比例+装修部分各分部得分×权重比例
+建筑设备部分得分×权重比例
综合成新率计算公式：
综合成新率=年限成新率×40%+完好分值率×60%
2、机器设备
机器设备评估常用三种方法，即市场法、成本法和收益法。根据评估对象、价值
类型、资料收集情况等相关条件，分析三种评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多
种评估基本方法。列入评估范围的设备没有足够数量的市场交易参照物，又无单独经营
记录，不适用市场法、收益法，故本次对机器设备采用成本法进行评估。即以基准日的
现时价格重新购建同等功效设备的全部成本乘以成新率得出设备的评估价值。基本公式
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如下：
评估值=重置价值×综合成新率
（1）重置价值的确定
1）机器设备重置价值
重置价值是指现时条件下，重新购置、建造或形成与评估对象完全相同或基本类
似的全新状态下的资产所需花费的全部费用，包括设备自身购置价格、运输费用、安装
调试费用、进口设备关税、大型设备一定期限内的资金成本、其它必要合理的费用（如
手续费、验车费、牍照费等）。对进口设备首先应注意符合替代性原则，查找国内有无
替代设备。在没有替代设备的前提下，对可直接得到该设备的市场价格的按市场价格来
确定重置价值。对无法直接询得价格的设备，可采用类比设备的同期或近期外币购置价
（FOB或CIF）统一换算为评估基准日的CIF价乘以基准日中国人民银行公布的外汇汇率
中间值，即得相应设备的人民币现行购置价（CIF）；再加上以下费用： 银行财务税、
外资手续费、国内运杂费、安装调试费、商检费、大型设备一定期限内的资金成本及其
他费用等，即可确定其重置价值。
①购置价
主要通过向生产厂家询价、参照《2015年机电产品报价目录》等价格资料及参考
近期同类设备的合同价格确定。
②运杂费
以购置价为基础，根据生产厂家与设备所在地的距离不同，按不同运杂费率计取。
③安装调试费
根据设备的特点、重量、安装难易程度，以设备购置价为基础，按不同安装费率
计取。
④设备基础费
大型设备基础按相关土建方法计算费用或者根据机械工业企业设备基础费率指标
确定。（注意：设备基础费可在房屋建筑物中评估，做到不重不漏）
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⑤工程建设其它费用
按国家相关规定、有关取费文件和现场实际情况确定。
⑥资金成本，根据建设工期，结合评估基准日执行的贷款利率，并按资金均匀投
入考虑。
资金成本=总投资×现行固定资产贷款利率×建设周期×1/2
对建设安装周期较短、价值量较小的部分设备，不计资金成本。
2）运输车辆重置全价
根据车辆市场信息《慧聪汽车商情网》、全国机动车价格信息中心编2015年《全国
汽车报价及评估》月刊等近期车辆市场价格资料，确定本评估基准日的运输车辆价格，
在此基础上根据《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》及相关文件计入车辆购置税、
新车牌照手续费等，确定其重置价值：
重置价值=现行含税购价+车辆购置税+新车牌照手续费等
3）电子设备重置价值
根据网上IT报价等近期市场价格资料，依据电子设备自身的配置情况，确定评估
基准日的电子设备价格，一般不计取运杂费、安装调试费等，确定其重置价值：
重置价值=购置价
（2）综合成新率的确定
1）主要设备综合成新率的确定
分别计算理论成新率和勘察成新率，加权平均确定其综合成新率，即
综合成新率=理论成新率 40%+勘察成新率 60%
其中：
①理论成新率
按机器设备的已使用年限，评估确定的不同类型设备的经济寿命年限及根据现场
勘察情况和设备的大修周期确定的超过经济寿命年限的尚可使用年限，计算成新率：
理论成新率＝（1-已使用年限÷经济寿命年限）×100%或[尚可使用年限÷（已使
用年限+尚可使用年限）]×100%（第一个公式一般用于经济寿命年限期内的设备，第二
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个公式一般用于超期服役的设备）
②勘察成新率
通过现场勘察设备现状及查阅有关运行、修理、管理档案资料，对设备各组成部
分进行勘察，确定其勘察成新率。
2）辅助设备综合成新率的确定
根据机器设备使用状况的调查、鉴定，合理确定其有形损耗和无形损耗。按照各
类机器设备的经济寿命和实际已使用年限，确定理论成新率。其计算公式如下：
理论成新率=（1-实际已使用年限/经济寿命年限）×100%
在理论成新率的基础上，考虑功能性贬值和经济性贬值等因素，以此依据对理论
成新率进行修正，确定综合成新率。计算公式如下：
综合成新率=理论成新率+修正值
2）车辆综合成新率
①理论成新率的确定：
理论成新率的确定：根据根据商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012年第
12号《机动车强制报废标准规定》，参照《资产评估常用数据与参数手册》等有关资料，
按行驶里程成新率确定为理论成新率，即
行驶里程成新率R2＝（规定行驶里程－已行驶里程）÷规定行驶里程×100%
②现场勘查技术鉴定成新率的确定
根据现场勘察、鉴定、了解评估对象的现存技术状况、利用率、负荷率、工作环
境、运行能力、磨损程度、大修和维护保养情况等因素经过综合分析打分，得出实际分
数，确定出车辆的技术鉴定成新率。
③综合成新率R的确定
对理论成新率和技术鉴定成新率进行加权平均，计算出综合成新率。计算公式如
下：
综合成新率R=理论成新率×权数 + 技术鉴定成新率×权数
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3）电子设备成新率
电子设备成新率主要是参照经济寿命年限和已使用年限结合现场勘察情况直接确
定的。
（3）评估值的确定
评估值=重置价值×综合成新率
3、无形资产的评估
无形资产主要为土地使用权
评估人员根据现场勘查情况，按照《城镇土地估价规程》的要求，结合待估宗地
的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，本次评估主要选用市场法与成本逼
近法进行评估，根据两种方法的估价结果综合分析确定最终评估结果。
待估宗地规划及现状均为工业用途，估价人员通过对当地公开的土地交易案例的
咨询以及查询相关网上公开的资料，了解到在估价对象所在区域有一些比较案例可供选
择。估价人员选用市场比较法进行评估，切实可行。通过对选择的三个比较案例进行交
易期日、用途、年期、交易方式、区域因素、个别因素等修正后，可以得到估价对象的
土地价格。
待估宗地所在区域周边有一定数量的农村集体土地，估价人员通过对估价对象所
在区域同类土地开发过程中所发生的各项费用调查，了解到该区域有现行的征地标准文
件，可对土地开发过程中发生的各项费用进行估算，符合成本逼近法的应用条件及适用
范围，故采用成本逼近法。
利用两种方法的测算结果加权平均确定出土地使用权价格。
4、长期待摊费用
长期待摊费用主要为厂区硬化路面、土地平整、绿化工程等，评估方法同“房屋
建筑物”。
5、递延所得税资产
为坏账准备暂时性差异所形成的递延所得税资产，主要由其他应收款计提减值准
备形成的递延所得税。评估人员了解了企业会计政策与税务规定抵扣政策的差异，对企
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业明细账、总账、报表数、纳税申报数进行核对；核实所得税的计算依据，取得纳税鉴
定，验算应纳税所得额，核实应交所得税；经过核实，由于企业计提减值准备引起的应
交所得税真实，因此核实后的递延所得税资产账面值作为评估值。
（三）关于负债的评估
为流动负债及非流动负债，流动负债主要包括预付账款、应交税费、其他应付款；
非流动负债主要包括递延所得税负债。评估人员根据企业提供的各科目明细表，对原始
凭证进行了审核，以经过审查核实后的、基准日存在的、需支付的负债作为其评估值，
对于各类负债中，经核实并非实际承担的负债项目，按零值计算。
收益法
（一）概述
本次评估目的是为确定襄汾县九鼎煤业有限责任公司在评估基准日的股权价值。襄
汾县九鼎煤业有限责任公司的财务核算相对规范；资产经营和财务数据资料可信度较
高；未来收益和风险可以预测。根据国际国内股权价格评估惯例，确定按照收益途径、
采用现金流折现方法(DCF)评估襄汾县九鼎煤业有限责任公司的股东全部权益价值。
现金流折现方法（DCF）是通过将企业未来预期的现金流折算为现值，估计企业价
值的一种方法，即通过估算企业未来预期现金流和采用适宜的折现率，将预期现金流折
算成现时价值，得到企业价值。其适用的基本条件是：企业具备持续经营的基础和条件，
经营与收益之间存有较稳定的对应关系，并且未来收益和风险能够预测及可量化。使用
现金流折现法的关键在于未来预期现金流的预测，以及数据采集和处理的客观性和可靠
性等。当对未来预期现金流的预测较为客观公正、折现率的选取较为合理时，其估值结
果具有较好的客观性，易于为市场所接受。
（二）基本思路
根据本次评估尽职调查情况以及企业的资产构成和主营业务特点，本次评估的基本
思路是以企业经审计的会计报表口径估算其权益资本价值，即首先按收益途径采用现金
流折现方法（DCF），估算企业的经营性资产的价值，再加上其基准日的其他非经营性或
溢余性资产的价值，来得到评估对象的企业价值，并由企业价值经扣减付息债务价值后，
来得出企业股东的全部权益价值。
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本次评估的具体思路是：
1、对纳入报表范围的资产和经营业务，按照最近几年的历史经营状况和业务类型
等估算预期净现金流量，并折现得到经营性资产的价值；
2、对纳入报表范围，但在预期现金流量估算中未予考虑的诸如应收应付股利等现
金类资产和负债；呆滞或闲置设备；对外投资、房产等以及未计及收益的在建工程等类
资产，定义其为基准日存在的溢余性或非经营性资产（负债），单独测算其价值；
3、由上述各项资产和负债价值的估算加和，得到评估对象的企业价值，经扣减付
息债务价值后，得出企业股东的全部权益价值。
（三）评估模型与基本公式
本次估值选用的基本模型和公式为：
A =P+ΣCi - D （1）
A：襄汾县九鼎煤业有限责任公司的权益资本价值；
P：襄汾县九鼎煤业有限责任公司的经营性资产价值；
n
Ri Rn
P （2）
i 1 (1 r ) (1 r ) n
i
式中：
Ri：未来第i年的企业自由现金流量；
Rn：未来永续期的企业自由现金流量；
r：折现率；
D：襄汾县九鼎煤业有限责任公司的付息债务价值；
ΣC i：基准日的溢余性或非经营性资产价值。
ΣC i = C 1 + C 2 （3）
式中：
C1：基准日溢余性资产价值；
C 2：基准日非经营性资产价值。
本次评估，使用企业自由现金流量作为经营性资产的收益指标，其基本定义为：
R=息前税后利润+折旧和摊销－资本性支出－追加营运资金 （4）
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（四）折现率
本次评估收益额口径为企业自由现金流量，则折现率选取加权平均资本成本
(WACC)。
r=rd×wd+re×we
式中：
rd：所得税后长期付息债务利率；
rd =r0×（1-t）
r0：所得税前长期付息债务利率；
t：适用所得税税率；
Wd：付息债务价值在投资性资产中所占的比例；
D
Wd
(E D)
We：权益资本价值在投资性资产中所占的比例；
E
We
( E D)
re：权益资本成本，采用CAPM（Capital Asset Pricing Modle）模型确定。
公式如下：
re=rf+（rm－rf）＋ε
式中：
re：权益资本成本
rf：无风险报酬率；
：企业风险系数；
rm-rf：市场风险溢价;
rm：市场报酬率；
ε：公司特定风险调整系数。
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八、 评估程序实施过程和情况
根据国家有关资产评估的规定，依据资产评估准则的要求，我们的评估程序实施过
程主要包括了接受委托、现场调查、资料收集与分析、评定估算、评估汇总、撰写报告
等，评估程序实施过程及情况说明如下：
（一）明确评估业务基本事项、签订业务约定书
听取公司有关人员对公司情况及委估资产历史和现状的介绍，进行前期尽职调查、
访谈调研工作，了解产权持有者的财务核算制度、会计科目设置和基本核算方法，了解
评估目的、明确评估对象及评估范围等。在明确评估业务基本事项基础上，听取委托方
介绍评估资产的范围、类别、评估目的和时间进度要求，并深入现场，对委估资产状况
做初步了解，在此基础上，根据本次评估目的及可能实现日，与委托方商定评估基准日，
签定了“资产评估业务约定书”。
（二）编制评估计划
评估接受委托，确定该项目总协调人和项目负责人，并挑选相关专业的评估人员组
建项目团队。根据“资产评估业务约定书”结合项目的具体情况，拟订初步的评估工作
计划，包括各类资产拟采用的技术方案、人员配备及时间安排进度；与此同时，根据评
估工作的需要，请产权持有者作好资产评估前的各项准备工作，包括资产清查核实、填
写各类资产评估申报明细表及准备与评估有关的各种经济、技术资料。
（三）现场调查、收集评估资料
1、资产清查
(1)清查组织工作
2015 年 8 月 11 日，本组评估人员到达评估现场，对申报评估资产进行现场清查。
根据企业申报评估资产类型，评估人员按照相关要求，分别对有关资产进行全面的
现场清查。清查工作结束后，均提交了清查核实及现场勘察作业工作成果。
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(2)清查主要步骤
①指导企业相关人员首先进行资产清查与收集，准备应向评估机构提供的资料
在评估人员到达现场前，通过电话等方式指导企业相关的财务与资产管理人员在自
行资产清查的基础上，按照评估机构提供的“评估调查表”及其填写要求、资料清单，
细致准确的登记填报，对被评估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态、经济技术
指标等情况的文件资料进行收集。
②初步审查产权持有者提供的资产评估明细表
评估人员通过翻阅有关资料，了解涉及评估范围内具体对象的详细状况。然后仔细
阅读预评估各类资产评估明细表，初步检查有无填项不全、错填、资产项目不明确，并
根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估明细表有无漏项等。
③现场实地勘察
针对不同的资产性质及特点，采取不同的勘察方法。在现场勘察过程中，评估人员
通过核查账簿、原始凭证，并对大额款项进行函证或相关替代程序进行清查核实；对企
业存货的内部管理及会计核算进行了解。
④根据国家有关规定及行业发展趋势，参考企业自身因素对企业未来的生产经营状
况及发展趋势，分析企业预测的合理性。
⑤核实产权证明文件
2、有关经营资料的收集和分析
（1）收集被评估企业类型、评估对象相关权益状况及有关法律文件；
（2）收集被评估企业的历史沿革、现状和前景；
（3）收集被评估企业内部管理制度、管理层构成等经营管理状况；
（4）收集被评估企业历史财务资料和财务预测信息资料；
（5）收集被评估企业所处行业、国家相关政策、所处地区、行业未来发展前景及
企业发展规划等相关资料；
（6）收集被评估企业主要品种的市场价格信息、市场占有率、技术发展的趋势及
企业自身所拥有的技术在行业中的先进性等资料；
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（7）收集相关价格信息资料。
（四）评定估算
2015 年 8 月 19 日至 8 月 30 日，评估人员根据项目组制定的作价原则，结合委估
资产情况，进行评定估算工作。根据资产评估初步结果进行评估结论分析、撰写报告、
说明。
（五）编制和提交评估报告
（1）对评估结果进行汇总、分析、调整修改；
（2）将评估结果提供给委托方并听取其意见；
（3）根据实事求是的原则结合委托方的反馈意见进一步检查调整评估结果；
（4）撰写资产评估报告书；
（5）按我公司内部三级复核程序，逐级进行复核；
（6）根据复核意见，修正 评估报告；
（7）正式出具评估报告书并提交委托方。
九、 评估假设
1、本评估遵循持续经营的假设，即被评估资产按照目前的用途和使用的方式、规
模、频度、环境等继续使用，在此基础上确定评估方法、参数和依据。
2、本评估假定公司现有和未来的管理层是负责的，并能稳步推进公司的发展计划，
保持良好的经营态势。
3、本评估结果为评估对象在评估基准日依持续经营假设的市场价值，资产未来经
营战略和规划亦为根据资产目前状态进行持续经营制订，如改变经营方向，本评估结果
不成立。
4、本评估没有考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗
力等对评估结果的影响。
5、本评估假定近期内国家现行政策等无重大改变。
6、本评估假定近期内国家产业政策无重大变化。
7、公司会计政策与核算方法无重大变化。
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十、评估结论
根据国家有关资产评估的法律和国家其他有关部门的法规与规定，本着独立、公正、
科学和客观的原则及必要的评估程序，中瑞国际资产评估（北京）有限公司对襄汾县九
鼎煤业有限责任公司于评估基准日的全部资产及负债进行了评估，此次评估采用成本
法，资产评估结果如下：
（一）成本法评估结论
以持续经营为假设前提，截至评估基准日委估的资产账面价值 4,650.82 元，评估
值 6,852.39 万元；负债账面价值 1,178.38 万元，评估值 1,178.38 万元；净资产账面
价值 3,472.44 万元，评估值为 5,674.01 万元，评估增值 2,201.57 万元，增值率为
63.40%。具体详见资产评估结果汇总表：
资产评估结果汇总表
评估基准日：2015 年 7 月 31 日 单位：万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项目 D=C/A×100
A B C=B-A
%
流动资产 1 974.52 953.52 -21.00 -2.15
非流动资产 2 3,676.30 5,898.87 2,222.57 60.46
其中：长期股权投资 3 50.00 1,613.25 1,563.25 3,126.50
固定资产 4 2,386.43 2,712.22 325.79 13.65
无形资产 5 1,061.50 1,570.09 508.59 47.91
长期待摊费用 6 175.05 - -175.05 -100.00
递延所得税资产 7 3.33 3.33 - -
资产总计 8 4,650.82 6,852.39 2,201.57 47.34
流动负债 9 1,178.38 1,178.38 - -
非流动负债 10 - - - -
负债总计 11 1,178.38 1,178.38 - -
净资产（所有者权益） 12 3,472.44 5,674.01 2,201.57 63.40
经采用成本法（资产基础法）对襄汾县九鼎煤业有限责任公司的全部股东权益价
值进行了评估，在评估基准日 2015 年 7 月 31 日，襄汾县九鼎煤业有限责任公司的全部
股东权益价值为 5,674.01 万元（大写金额为伍仟陆佰柒拾肆万零壹佰元整）, 评估增
值 2,201.57 万元，增值率为 63.40%。
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（二） 收益法评估结论
采用收益法对襄汾县九鼎煤业有限责任公司进行评估，具体方法选用贴现现金流
量法（DCF）。以未来若干年度内的企业自由现金流量作为基础，采用适当折现率折现后
加总计算得出主营业务价值，加上未在投资收益考虑的子公司价值，然后加上溢余资产
价值与非经营性资产价值，减去付息债务价值得出股东全部权益价值。
采用收益法对襄汾县九鼎煤业有限责任公司全部股东权益价值为 3,051.55 万元。
与核实后账面值相比评估增值-420.89 万元，增值率为-12.12%。
（三）评估结论的最终选取
用收益法评估得出的企业价值与资产基础法评估得出的评估值相差-2,622.46 万
元。评估人员认为，受行业及上下油的影响，洗煤行业近年波动较大，而资产基础法评
估为各项资产的累加，因此，评估人员以资产基础法评估结论为最终评估结论，即襄汾
县九鼎煤业有限责任公司全部股东权益在 2015 年 7 月 31 日所表现的市场价值为
5,674.01 万元（大写金额为伍仟陆佰柒拾肆万零壹佰元整）, 评估增值 2,201.57 万元，
增值率为 63.40%。
（四）资产基础法评估结论与账面价值比较变动情况及原因
1、存货增值原因
原因为评估是以企业基准日产品销售价格扣除相应税费及净利润（或部分净利润）
计算的，而账面产成品单价为其成本价；同时市场销售价格上涨也是评估增值的主要原
因。
2、长期股权投资增值原因：
主要因为福州腾龙生态农业开发有限公司房屋建筑增值较大，导致增值，详见福州
腾龙生态农业开发有限公司评估说明。
3、房屋评估增值原因如下：
房地产市场的快速发展，使得房价上涨，造成房地产资产价值增值。
4、设备减值原因
（1）近年来钢材等材料价格有所下降；
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（2）技术更新快。
以上因素致机器设备评估减值。
5、车辆因更新换代较快，市场降价，重置成本降低，但其经济寿命年限普遍大于
财务折旧年限，致成新率较高。由于成新率提高因素大于重置成本降低因素，车辆总体
为评估增值。
6、电子设备因市场更新换代快，市场价值较低，导致电子设备评估减值。
7、无形资产增值原因
近年土地价格的上涨是无形资产增值的原因。
8、长期待摊费用减值原因
为厂区硬化路面、土地平整、绿化工程等，评估方法同固定资产-构筑物及其他辅
助设施，因此，在固定资产-构筑物及其他辅助设施进行了评估，导致减值。
十一、特别事项说明
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和能力所能
评定估算的有关事项：
（一）对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在企业委托时、出具期后
事项和或有事项时未作特殊说明而评估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，评估
机构及评估人员不承担相关责任。
（二）评估基准日后、有效期以内，若资产政府定价标准及预期收益发生变化，
对评估结论产生影响时，不能直接使用本评估结论，须对评估结论进行调整或重新评估。
即：
1、政府定价标准发生变化，委托方应根据原评估方法对资产额进行相应调整。
2、若预期收益等发生变化、并对资产评估价格已产生了明显影响时，委托方应及
时聘请评估机构重新进行评估。
（三）其他事项：
（一）评估范围内的运输车辆共 2 辆，被评估单位均未提供车辆行驶证，但提供
车辆购置发票，该资产已于 2015 年 8 月处置。
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珠海诚志通发展有限公司拟收购襄汾县九鼎煤业有限责任公司 100%股权项目评估报告
（二）房屋建筑物位于襄汾县景毛乡北古县，主要是办公楼、厂房、车间、库房
等，建成于 2010 年，主要房屋为砖混结构、钢结构等，水暖电设备设施齐全，主要装
修状况为普通装修。房屋建筑物总建筑面积为 5,848.00，尚未办理《房屋所有权证》，
被评估单位承诺上述房产归襄汾县九鼎煤业有限责任公司所有，产权清晰，不存在抵押、
租赁等他项权利。经核实评估对象所在地块土地总面积为 61572.00 平方米，已取得国
有土地使用权证【襄国用（2010）第 80 号】，土地使用权人为襄汾县九鼎煤业有限责任
公司，土地用途为工业，使用权类型为出让，土地使用权年限至 2059 年 7 月 15 日。
评估报告使用者应能够注意以上的特别事项对评估结论所产生的影响。
十二、评估报告使用限制说明
（一）评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
（二）评估报告只能用于评估报告载明的评估报告使用者使用。
（三）本报告仅供委托方为本报告所列明的评估目的服务和送交财产评估主管部门
审查使用，本评估报告的使用权归委托方所有，未征得注册资产评估师及其所在评估机
构同意，评估报告不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。
（四）按现行有关规定，本评估结果的使用有效期为一年，自 2015 年 7 月 31 日至
2016 年 7 月 30 日。当本次评估目的在评估基准日后一年内实现时，可用评估结果作为
评估目的所对应的经济行为实现时作价的参考依据，超过一年，其评估结果失去效用，
如继续实现原目的，需重新进行资产评估。
（五）评估报告法律效力
1、本评估报告在评估机构及注册评估师签字盖章后，依据法律法规的有关规定发
生法律效力。
2、本评估报告包含若干附件文件，所有附件文件亦构成本报告之重要组成部分，
与本报告正文具有同等的法律效力。
十三、评估报告日：
评估报告出具日期为 2015 年 8 月 31 日。
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附件目录
1. 委托方及被评估单位企业法人营业执照(复印件)
2. 审计报告(复印件)
3. 产权证明文件（复印件）
4. 委托方及被评估单位承诺函
5. 资产评估人员和机构的承诺函
6. 中瑞国际资产评估（北京）有限公司资产评估资格证书(复印件)
7. 中瑞国际资产评估（北京）有限公司企业法人营业执照(复印件)
8. 签字资产评估师资格证书(复印件)；
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