招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2016 年半年度报告摘要
证券代码：001979 证券简称：招商蛇口 公告编号：【CMSK】2016-069
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2016 年半年度报告摘要
1、重要提示
本半年度报告摘要来自半年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于巨潮资讯网或深圳证券交易所网
站等中国证监会指定网站上的半年度报告全文。
公司简介
股票简称 招商蛇口 股票代码 001979
股票上市交易所 深圳证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 刘宁 陈江
电话 0755-26819600 0755-26819600
传真 0755-26818666 0755-26818666
电子信箱 cmskir@cmhk.com cmskir@cmhk.com
2、主要财务数据及股东变化
（1）主要财务数据
公司未因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
本报告期
本报告期 上年同期
比上年同期增减
营业收入（元） 21,248,182,774.68 19,099,693,233.90 11.25%
归属于上市公司股东的净利润（元） 3,829,765,396.74 1,795,234,973.98 113.33%
归属于上市公司股东的扣除非经常性损
3,574,365,643.69 1,443,255,440.81 147.66%
益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） -6,255,256,776.88 -8,065,778,640.59 22.45%
基本每股收益（元/股） 0.48 0.33 45.45%
稀释每股收益（元/股） 0.48 0.33 45.45%
加权平均净资产收益率 7.94% 10.79% 减少 2.85 个百分点
本报告期末比
本报告期末 上年度末
上年度末增减
总资产（元） 224,187,952,971.51 210,899,226,412.99 6.30%
归属于上市公司股东的净资产（元） 48,466,320,958.66 46,628,326,410.31 3.94%
注：2015 年 12 月 30 日，本公司完成换股吸收合并招商地产，上年同期利润表依据会计准则编制，净利润数为本公司完成
换股吸收合并招商地产前的数据。为便于投资者对招商蛇口整体经营业绩进行同口径比较分析，依据备考利润表的口径（即
视同 2015 年 1 月 1 日已完成本公司换股吸收招商地产），相关项目的对比变动情况如下：
本报告期
本报告期 上年同期
比上年同期增减
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招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2016 年半年度报告摘要
归属于上市公司股东的净利润（元） 3,829,765,396.74 2,827,436,065.41 35.45%
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元） 3,574,365,643.69 2,394,671,815.02 49.26%
每股收益（元/股） 0.48 0.38 26.32%
加权平均净资产收益率 7.94% 8.85% 减少 0.91 个百分点
（2）前 10 名普通股股东持股情况表
单位：股
报告期末普通股股东总数 150,754
持股 5%以上的普通股股东或前 10 名普通股股东持股情况
质押或冻结
报告期末持 持有有限售 持有无限售条 情况
持股 报告期内增
股东名称 股东性质 有的普通股 条件的普通 件的普通股数
比例 减变动情况 股份
数量 股数量 量 数量
状态
招商局集团有限公司 国有法人 66.10% 5,225,000,000 - 5,225,000,000 - 无 无
招商局轮船股份有限公司 国有法人 5.18% 409,823,160 - 409,823,160 - 无 无
深 圳 市 招 为 投 资 合 伙 企 业 境内一般
1.07% 84,745,762 84,745,762 84,745,762 - 无 无
（有限合伙） 法人
基金、理
全国社保基金一零八组合 0.90% 71,032,000 - - 71,032,000 无 无
财产品等
深圳华侨城股份有限公司 国有法人 0.80% 63,559,322 63,559,322 63,559,322 - 无 无
国开金融有限责任公司 国有法人 0.80% 63,559,322 63,559,322 63,559,322 - 无 无
北京奇点领誉一期投资中心 境内一般
0.80% 63,559,322 63,559,322 63,559,322 - 无 无
（有限合伙） 法人
博时资本招商蛇口 B 专项资 基金、理
0.80% 63,559,322 63,559,322 63,559,322 - 无 无
产管理计划 财产品等
基金、理
华福证券有限责任公司 0.80% 63,559,322 63,559,322 63,559,322 - 无 无
财产品等
基金、理
工银瑞信投资管理有限公司 0.64% 50,229,512 50,229,512 50,229,512 - 无 无
财产品等
深圳市招为投资合伙企业（有限合伙）、深圳华侨城股份有限公司、国开金融有限
责任公司、北京奇点领誉一期投资中心（有限合伙）、博时资本招商蛇口 B 专项资
战略投资者或一般法人因配售新股成为
产管理计划、华福证券有限责任公司、工银瑞信投资管理有限公司因参与公司非公
前 10 名普通股股东的情况
开发行成为公司前 10 名普通股股东，该部分股票上市日期为 2016 年 1 月 14 日，
预计可流通时间为 2019 年 1 月 14 日。
招商局集团有限公司、招商局轮船股份有限公司、深圳市招为投资合伙企业（有限
上述股东关联关系或一致行动的说明
合伙）及博时资本招商蛇口 B 专项资产管理属于一致行动人。
前 10 名无限售条件普通股股东持股情况
报告期末持有无限售条件普通股股 股份种类
股东名称
份数量 股份种类 数量
全国社保基金一零八组合 71,032,000 A股 71,032,000
中国证券金融股份有限公司 24,206,564 A股 24,206,564
硕明 2 号专项资产管理计划 16,666,369 A股 16,666,369
全国社保基金六零三组合 15,143,901 A股 15,143,901
中国人寿委托景顺长城基金公司股票型组合资产 13,522,284 A股 13,522,284
南方东英资产管理有限公司 13,484,009 A股 13,484,009
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景顺长城精选蓝筹混合型证券投资基金 13,000,000 A股 13,000,000
中华联合财产保险股份有限公司 12,780,014 A股 12,780,014
全国社保基金一一八组合 11,990,956 A股 11,990,956
GOLDEN CHINA MASTER FUND 11,967,254 A股 11,967,254
前 10 名无限售条件普通股股东之间，以及前 10 名
无限售条件普通股股东和前 10 名普通股股东之间 无
关联关系或一致行动的说明
前 10 名普通股股东参与融资融券业务股东情况说
无
明
（3）前 10 名优先股股东持股情况表
公司报告期无优先股股东持股情况。
（4）控股股东或实际控制人变更情况
公司报告期控股股东、实际控制人未发生变更。
3、管理层讨论与分析
市场形势分析
今年是“十三五”规划的开局之年，中国经济保持了稳中向好的发展态势。供给侧结构性改革全面启动，“一带一路”、
“自贸区”、“国企改革”等国家战略深入推进，积极的财政政策和稳健的货币政策为塑造经济转型的新动力提供了坚定的保
障。
传统房地产市场分化加剧。核心一、二线城市地王频现，住宅销售成交量价齐创历史新高，而部分二线及多数三、四线
城市库存压力依然严峻。房地产市场的结构性变革也在持续发生，中小房企转型退出，收购兼并、跨界合作成为品牌房企发
展的常态。
一、二线城市作为产业转型升级的主导者和承接者，迎来城市功能和人们生活方式的迭代。新技术、新产业、新业态、
新模式不断涌现和壮大，聚合政府、企业、社会等多方资源和创新要素的自贸区、产业园区以及产业新城成为推动城市转型
发展的重要引擎。
邮轮产业以其强大的经济拉动能力和产业吸附能力成为带动港口城市经济增长、转型升级的重要途径，上海、天津、深
圳和青岛 4 个邮轮旅游发展实验区相继获批设立。发展邮轮经济已成为国家的战略方向，邮轮产业在中国快速发展也已蓄势
待发。
公司经营和管理情况
公司 2015 年 12 月 30 日重组上市后，于 2016 年 2 月初即实现合署办公，随即开展了一系列融合融效的工作。半年来，
公司梳理并制定了最新的发展战略，按业务发展需要调整了组织架构，重塑了新企业文化，构建了新的品牌体系，为生产经
营提供了良好的组织保障。在加快管理融合的同时，公司也在不断强化项目开发能力、培养运营服务能力和资产管理能力，
以“区域聚焦、城市深耕、转型发展”等策略融合开展社区、园区以及邮轮三大业务。
公司社区开发与运营能力持续提升。报告期内，招商蛇口实现签约销售额 308 亿元，签约销售面积 195 万平米，分别同
比增长 59%和 30%。遵循“城市深耕”的策略，上半年公司成功在北京、南京等重要城市获取 10 宗优质项目，扩充项目资
源 226 万平米，总地价 237 亿元，其中权益地价 153 亿元。为更好的满足市场和客户的需求，提升产品品质，公司推行了“精
匠行动”，未来将迅速增加精装房的比例。
园区板块保持稳健发展，投资性物业的出租收入达 9.22 亿元，同比增长 8.78%。报告期内，公司建设运营的蛇口网谷
成为国务院首批“双创”示范基地，“网谷”“意库”等主题园区的拓展有序推进。以“蛇口”为模板，在核心一二线及其近
郊城市建设运营大型园区综合开发项目是园区业务发展的重要方向，公司乃至招商局集团均致力促进此类项目的拓展，目前
多个项目在推进中。
前海土地整备取得实质性进展。报告期内，公司实际控制人招商局集团与深圳市前海管理局签署了框架协议，将以本公
司控股的平台公司为主体，与前海管理局下属前海开发投资控股有限公司组建股权比例为 50:50 的合资公司，通过合资公司
加快推进前海 2.9 平方公里的土地整备和开发建设，探索“小政府+大企业”的企业化管理、市场化运作的新模式。目前，
招商蛇口正以公司利益最大化为原则就合作细节和路径与相关方在紧张有序地谈判。
5 月中旬，国家旅游局同意在深圳市南山蛇口工业区太子湾设立“中国邮轮旅游发展实验区”，实验区占地面积 9.4 平方
公里。实验区的确立有助于公司在邮轮产业发展中享受政策红利，以邮轮母港建设为核心，全力打造集旅游运营、餐饮购物、
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招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2016 年半年度报告摘要
免税贸易、酒店文娱、港口地产、金融服务等于一体的邮轮产业链。报告期内，公司与云顶香港签署战略合作协议，确定丽
星邮轮的“处女星”号将于 2016 年 11 月 13 日开始以蛇口太子湾为母港开展运营，此外“银影”号高端邮轮也已确定将于
2017 年 1 月份开始深圳太子湾母港的航线运营，目前相关航线均已开始售票。
创新不仅是对公司三大主营业务板块的融合与提升，更是公司战略实施的重要促进。基于公司自身的特点，从不断满足
客户全生命周期中最重要的教育、医疗及健康管理、养老服务等的大额支付刚需出发，公司不断加强在教育、养老健康、社
区服务等创新产业领域的探索。报告期内，各项创新业务全面落地开花。与 G30 国际教育集团签署战略合作协议，将国际
学校落地到前海片区；美伦健康中心的高端体检服务已趋成熟，广州金山谷养老公寓及高端护理院已完成封顶。
公司资金管理能力继续保持行业领先水平。在相对宽松的货币政策下，公司积极调整借款期限结构，补充优质资金并严
格控制资金成本。此外，公司大比例置换借款币种以降低汇率风险，大力拓展直接融资渠道，启动 150 亿元公司债券的发行，
下半年将寻找合适的市场窗口进行首期发行。
报告期内，根据新的战略定位公司发布了全新的品牌体系，“招商蛇口”成为公司主品牌。未来将以“城市升级引领者”
为定位，以“用对待生命成长的方式升级城市”为使命，坚持“自然持续、多元丰盛、创新赋能、尊重谦和、以人为本”的
品牌理念，打造“城市生长的力量”。新品牌体系是对“家在情在”的内涵延续，也是“招商血脉，蛇口基因”的精神传承，
表达了公司带给未来城区开发的全新思考和战略升级转型的决心。
公司的经营管理能力赢得市场和业内广泛认可。2016 年上半年，公司第二次荣获“盖洛普全球最佳敬业组织”奖；获
得 2016 年物业行业 TOP100 企业榜单 3 项大奖；荣获由《经济观察报》主办的“第十三届中国蓝筹地产年会”颁发的“中
国蓝筹地产企业”；2016 中国优秀房地产上市公司 TOP10 系列奖项的前三甲等多项大奖。
对下半年经营环境的预测与经营思路
中国经济依然处于结构调整，增长方式转变的过程中，新动力还难以对冲传统动力下降的影响，经济下行压力依然较
大。传统的房地产行业长周期增速持续放缓，在区域分化格局延续下，因城施政去库存的政策将继续推进。随着政策的逐步
落地，房地产金融将迎来巨大机遇。产融互动将有效盘活存量资产，并为园区发展及产业聚集带来新的通路。
转型发展是新常态下企业生存的必由之路。在瞬息万变的互联网时代，商业的成功取决于一个企业是否拥有引领变革
的决心，以及是否对行业发展、自身资源禀赋、利益相关方的需求有清晰的认识，进而制定适合自己的战略目标及发展路径。
于招商蛇口而言，在“十三五”规划的战略牵引下，我们已踏上成为中国领先的城市及园区综合开发和运营服务商的转型征
程。
下半年公司社区板块将坚持差异化营销策略，通过散售、整售并举的方式提升资产的运营效率，促进年度销售计划的
实现并进一步调整优化未来存货结构。公司将继续多渠道获取优质资源，关注战略重镇型城市的土地市场，推进盘活中外运
长航存量土地的工作，并积极寻求市场上各类并购机会。此外，公司将稳健海外拓展，重点关注经济发展潜力较大及“一带
一路”沿线的国家及地区。
园区板块方面，公司将进一步优化并落实前海土地整备实施方案，制定详细的开发及产业发展计划，让市场更清晰地
看到公司的价值。适时引入优秀的合作伙伴加快太子湾片区的开发建设，提升这一国际级邮轮母港的整体价值。
邮轮板块除了巩固迅隆船务市场地位及提高蛇口客运码头的运营服务外，公司将从邮轮中心建设、邮轮航线设计、航
线销售、船供以及通关等各方面开展工作确保太子湾邮轮母港于11月中旬顺利开港。
实现转型发展新突破。持续完善一、二线城市结构布局和重点商业项目推进；持续推进轻资产平台的打造，如园区运
营服务平台以及产融结合的房地产基金管理平台。此外，公司将大力开展房地产金融领域的合作，实现产融结合，探索存量
资产证券化的途径，有序盘活存量资产，提升运营管理效率。
随着公司战略转型推进，公司将持续优化组织架构，调整管理及决策机制，加强人才配备。下半年，公司将成立“城
市创新研究院”“产业研究院”和“创新及产业发展中心”，以园区及产业新城开发与运营为核心，快速提升公司在产品研发、
产业聚集和产业导入上的综合实力。公司将加快放权，做实区域管理公司，缩短决策链条，节约管理成本并提高管理效率。
在上半年对原有人才队伍进行整合调整基础上进一步增加创新人才配备，为转型发展提供有力的人才保障。
核心竞争力分析
公司的实际控制人招商局集团旗下拥有涉及港口及交通运输、房地产、金融三大领域的一批优秀公司，有助于公司加
强合作与并购、多渠道低成本地获取项目资源和资金来源，实现内部资源互补；集团在全国乃至世界范围有较大的影响力和
号召力，其拥有的外部协同资源也将给公司带来巨大的商业机会，丰富内外部资源构建公司独特的竞争优势。
经过三十多年建设运营深圳蛇口，公司已经具备了丰富的城区和产业园综合开发运营经验，培养了专业且经验丰富的
管理团队，形成了完整的城区和产业园区综合开发的体系和服务理念。目前公司已布局全球35个城市，除公开市场取得的土
地外，还在前海蛇口自贸片区内拥有大量土地储备，具有独特的政策优势，独特的战略资源优势，为公司未来的持续发展提
供了保证。
创新精神于招商蛇口与生俱来，“敢为天下先”的创新精神是“招商蛇口”品牌的重要内涵。在产业结构调整，企业转
型升级的大背景下，继续弘扬探索创新精神是公司未来成功的关键因素。
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招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2016 年半年度报告摘要
4、涉及财务报告的相关事项
（1）与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
公司报告期无会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况。
（2）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。
（3）与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
本报告期新纳入合并范围的公司共11家，其中新设立子公司10家，非同一控制下企业合并取得子公司1家。本年度因处
置子公司不再纳入合并范围的公司1家。合并报表范围变化具体情况详见财务报告附注八。
（4）董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
不适用
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