招商蛇口：2016年度董事会工作报告2017-03-28
证券代码：001979 证券简称：招商蛇口
招商局蛇口工业区控股股份有限公司
2016 年度董事会工作报告
一、2016 年度董事会会议召开情况
2016 年度公司共召开了 20 次董事会，具体如下：
序号 会议时间 会议名称 主要议题
关于增选第一届董事会副董事长的议案；
关于选举第一届董事会战略委员会委员
的议案；关于选举第一届董事会审计委员
会委员的议案；关于选举第一届董事会薪
酬与考核委员会委员的议案；关于选举第
一届董事会提名委员会委员的议案；关于
第一届董事会第九次会
1 2016.1.15 修订《公司董事会审计委员会工作细则》
议
的议案；关于修订《公司董事会薪酬与考
核委员会工作细则》的议案；关于修订《公
司董事会战略委员会工作细则》的议案；
关于制订《公司董事会提名委员会工作细
则》的议案；关于新增开立募集资金专项
账户的议案
关于修订《公司章程》的议案；关于修订
《董事会议事规则》的议案；关于修订《对
第一届董事会第十次会 外投资管理制度》的议案；关于审议《投
2 2016.03.18
议 资者关系管理制度》的议案；关于审议《对
外捐赠管理办法》的议案；关于加强关联
自然人购房管理的议案
关于审议《2015 年度总经理工作报告》
的议案；关于审议《2015 年度董事会工
作报告》的议案；关于审议《2015 年度
财务报告》的议案；关于审议 2015 年度
利润分配预案的议案；关于审议《2015
第一届董事会第十一次
3 2016.03.24 年度报告及年报摘要》的议案；关于审议
会议
《2015 年度社会责任报告》的议案；关
于审议《2015 年度内部控制自我评价报
告》的议案；关于续聘外部审计机构的议
案；关于审议日常关联交易的议案；关于
审议公司 2016 年度银行授信额度及金融
机构融资计划的议案；关于 2016 年公司
在招商银行存贷款关联交易的议案；关于
审议公司 2016 年度为控股子公司提供担
保额度的议案；关于 2016 年为公司控股
或参股下属公司提供财务资助额度的议
案；关于审议《2015 年度募集资金存放
与使用情况的专项说明》的议案；关于使
用募集资金置换预先投入募投项目自筹
资金的议案；关于公司使用部分闲置募集
资金投资产品的议案；关于对共同投资的
关联交易进行授权管理的议案；关于为董
事、监事及高级管理人员购买责任险的议
案；关于聘请常年法律顾问的议案
关于给予董事会发行债券产品一般性授
第一届董事会 2016 年第
4 2016.4.22 权事宜的议案；关于召开 2015 年年度股
一次临时会议
东大会的议案
第一届董事会 2016 年第 关于审议《2016 年第一季度报告》的议
5 2016.04.26
二次临时会议 案
关于设立公司信息披露委员会的议案；关
第一届董事会 2016 年第
6 2016.05.13 于为达峰国际股份有限公司开立备用信
三次临时会议
用证提供担保的议案
第一届董事会 2016 年第 关于为北京招商铭嘉向银行借款提供担
7 2016.06.23
四次临时会议 保的议案
关于为瑞嘉投资提供担保额度的议案；关
第一届董事会 2016 年第 于调整董事会薪酬与考核委员会委员的
8 2016.07.01
五次临时会议 议案；关于召开 2016 年第二次临时股东
大会的议案
第一届董事会 2016 年第 关于与关联方共同投资成立合资公司的
9 2016.07.28
六次临时会议 关联交易的议案
关于出资参与设立深圳市伊敦传媒投资
第一届董事会 2016 年第
10 2016.08.04 基金合伙企业（有限合伙）暨关联交易的
七次临时会议
议案
关于审议《2016 年半年度报告》及摘要
第一届董事会 2016 年第 的议案；关于审议《2016 年半年度募集
11 2016.08.19
八次临时会议决议 资金存放与使用情况的专项说明》的议案
第一届董事会 2016 年第 关于授权参与深圳国际会展中心一期项
12 2016.08.25 目投标的议案
九次临时会议决议
关于审议《招商蛇口高管工资管理办法》
第一届董事会 2016 年第 的议案；关于审议《员工关联交易管理办
13 2016.08.26
十次临时会议决议 法》的议案
第一届董事会 2016 年第 关于以公开挂牌方式交易资产的议案
14 2016.09.27
十一次临时会议决议
第一届董事会 2016 年第 关于与关联方进行资产交易的议案；关于
15 2016.10.14
十二次临时会议决议 召开 2016 年第三次临时股东大会的议案
第一届董事会 2016 年第 关于审议《2016 年第三季度报告》的议
16 2016.10.28
十三次临时会议决议 案
关于提名公司第一届董事会董事候选人
的议案；关于与中外运长航财务有限公司
签署《金融服务协议》的关联交易议案；
关于出具《关于中外运长航财务有限公司
第一届董事会 2016 年第
17 2016.11.25 风险评估报告》的议案；关于审议《招商
十四次临时会议决议
局蛇口工业区控股股份有限公司在中外
运长航财务有限公司关联存贷款风险处
置预案》的议案；关于召开 2016 年第四
次临时股东大会的议案
关于审议公司股票期权首次授予计划(草
案)及摘要的议案；关于制定公司《股票
期权激励计划实施考核办法》的议案；关
第一届董事会 2016 年第
18 2016.11.29 于制定公司《股票期权激励计划管理办
十五次临时会议决议
法》的议案；关于授权董事会办理公司股
票期权激励计划相关事宜的议案；关于召
开 2016 年第五次临时股东大会的议案
关于调整股票期权首次授予计划激励对
第一届董事会 2016 年第
19 2016.12.19 象及授予数量的议案；关于确定股票期权
十六次临时会议决议
首次授予计划授予相关事项的议案；
第一届董事会 2016 年第 关于向招商局慈善基金会捐赠公益基金
20 2016.12.28
十七次临时会议决议 的关联交易的议案
二、董事会对股东大会决议的执行情况
报告期内，公司董事会根据《公司法》、《证券法》等有关法律、法规和《公
司章程》的要求，严格按照股东大会决议和授权，认真执行了股东大会决议的各
项决议。
三、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
市场回顾
房地产市场显著回暖，局部地区过热，引发政府密集调控
2016 年，中国经济在积极的供给侧改革、稳健的货币政策下保持了总体平稳
发展的态势。房地产行业再创新高，全年全国商品房销售面积 15.7 亿平方米，
比上年增长 22.5%，商品房销售额 11.8 万亿元，同比增长 34.8%。销售上扬刺激
了行业投资、开竣工面积和土地购置面积不同程度回升。部分市场的高速上行引
发政府不断出台调控措施，并明确了因城施策的方针、强化了房地产市场稳健发
展的基调。
大象的竞争：传统地产大并购，产业地产跨界潮，自贸区建设加速
传统房地产市场竞争已近白热化，行业愈趋集中。房企由千亿时代跑步进入
三千亿时代，并有房企提出万亿愿景。强者恒强，兼并收购也已成为知名房企获
取资源的重要方式。伴随我国新城镇化的发展，2016 年产业地产迅速崛起，PPP
模式全面推广，各地特色小镇政策出台，实现政府与企业双赢。行业竞争也不断
加剧，高度市场化的产业地产商、传统住宅开发商、基建开发类央企以及跨界的
科技类企业都成为行业参与者。
自由贸易区肩负着我国新一轮对外开放的重要使命。自贸区建设在 2016 年
也取得了长足进步。2016 年，前海蛇口自贸片区新注册企业 53,088 家，累计注
册企业 124,560 家；注册企业实现增加值 1410 亿元，同比增长 38%，超额完成
12%，片区经济高速发展。深圳前海蛇口自贸区开启“深港合作区+自贸试验区+
保税港区”以及“自贸区战略+深港合作战略+一带一路”的“三区三战略”叠加
模式，同时成为粤港澳湾区对外开放的门户枢纽。
邮轮蓝海进“快车道”：我国已成为全球最大新兴邮轮市场
随着邮轮旅游出行规模持续扩大，我国已成为亚太地区最具活力和最大的邮
轮市场。中国邮轮市场在 2016 年保持迅猛的增长势头，全国邮轮码头全年累计
接待邮轮 938 航次，同比增长 49%；出入境邮轮游客累计客流量 439 万人次，同
比增长 77%。国内陆续有新的邮轮港口投入运营，各大国际邮轮公司也纷纷抢滩
中国市场。国家各级政府及相关部门对邮轮产业发展十分重视，不断出台利好政
策，加大对发展邮轮产业的支持力度。
公司战略目标
超级平台：升级综合运营，树产城融合标杆
基于对自身核心竞争力及商业模式的梳理，以及对行业发展趋势及市场机遇
的判断，公司制定了中长期的战略框架，这一战略在报告期得以深化，并引领业
务开展。公司以“中国领先的城市及园区综合开发和运营服务商”为战略定位，
通过开展社区运营、园区运营、邮轮运营三大业务，聚焦居民客户、企业客户和
政府客户需求的满足，并以遵循市场规律、服务国家战略获取商业利益。
公司将持续强化项目开发能力，培养和提高运营服务能力以及资产管理能力，
并通过“区域聚焦、城市深耕、转型发展”三个基础策略扩大规模，“产、网、
融、城”一体化运作，探索新的商业模式、为客户提供整体解决方案，提升知名
度、美誉度以及增加客户黏性。公司通过业务创新、商业模式创新，机制创新和
管理创新多管齐下，推动各项战略措施的有效落地。
蛇口模式：“前港-中区-后城”可协作、可复制、可盈利
在深耕蛇口的历程中，公司提炼出“前港-中区-后城”的空间发展模式。港
口先行，产业园区跟进，配套城市新区开发，从而实现成片区域整体联动发展；
通过港、区、城联动，构建由政府推动、企业主导、汇集各类资源、多方优势互
补协同的巨大平台。这种综合开发模式，契合港口、园区和城市良性互动发展的
客观经济规律，促进城镇化与城市升级，与国家战略的要求相匹配。招商蛇口将
凭借房地产开发全链条的专业能力，园区运营管理的丰富经验，产业聚集的协同
效应全面参与中国城市升级、产业新城建设的浪潮，在有条件的“一带一路”沿
线国家复制“前港-中区-后城”的新蛇口模式，以充分实现该模式在城市运营中
巨大的优势。
在此过程中，社区运营、园区运营、邮轮运营三大业务板块协同一致、互为
促进，发挥不同阶段的经济效应。短期看，社区板块的开发销售是公司利润的重
要来源，园区板块的物业服务、出租管理是贡献稳定现金流的重要部分，邮轮板
块则是需要大量前期投入的新业务；中期看，园区的有效拓展将为社区板块提供
充足的更有竞争力的土地储备，园区产业的聚集和基础设施的完善也将有效提高
住宅产品的价值，公司提前布局的邮轮业务将助力公司打造特色的邮轮母港，并
增强获取城市综合体的能力，为社区板块储备优质的土地资源；长期看，三大板
块的协作发展，交叉运营，将形成招商蛇口特有的发展路径和竞争优势，最终实
现公司既定的战略目标。
报告期公司的战略实施情况
2016 年是招商蛇口继重大无先例重组后在新的战略指导下转型发展的元年。
公司积极推进战略、组织、制度、文化、品牌、团队的融合，年内完成配合全新
战略的组织架构调整，社区、园区、邮轮三大业务板块及各项创新业务全面铺开，
取得了良好的经营业绩。
（一）促增长保品质，规模持续增长
2016 年，公司在全国 36 个城市以及香港、新西兰等地拥有 108 个在售楼盘，
实现签约销售面积 471 万平米，签约销售金额 739.34 亿元，同比增加 28.41%。
公司多年来深耕中高端精品住宅，聚焦产品管理，不断提升产品品质。根据盖洛
普的调查结果，公司客户满意度连续三年持续上升。
（二）成立“产园发展”，蛇口经验加速复制
随着园区组织架构的变革，公司成立了以园区及产业新城开发与运营为核心
业务的“产园发展”，聚焦园区及产业新城资源的获取，提升公司在产品研发、
产业聚集和产业导入以及园区专业服务上的综合实力。
报告期内，样板片区蛇口区域欣欣向荣。“海上世界”滨水综合体荣获深圳
文化名片殊荣，成为深圳重要的城市会客厅；苹果深圳研发中心落户蛇口网谷，
推动产业升级。前海蛇口片区的综合规划进一步优化，片区重大交通基础设施建
设加快落实，这一系列动作的推进，标志着招商蛇口对蛇口片区的运营进入到了
一个新的阶段。
三十多年的探索和实践表明，“蛇口模式”的精髓在于政企合作下的长期开
发以及持续运营。通过政企合作提升管理效率，实现开发、建设、运营全过程统
筹；通过长期开发使园区发展与城市社会经济发展不同阶段相适应，并适时推动
产业转型和城区再开发；通过持续运营满足不同阶段的功能业态需求，获取市场
回报，并适时积极培育、发展新型高端业态，促进园区向城市新中心发展。报告
期内，蛇口模式在深圳前海、深圳国际会展中心、北京通州台湖及其它一、二线
城市加快推广复制的步伐。
深圳前海片区的土地整备及政企合作取得实质性进展。报告期内，公司控股
的平台公司与前海管理局下属前海开发投资控股有限公司组建股权比例为
50:50 的合资公司——深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司，以主导前海妈湾
片区的开发建设。这一“小政府、大企业”发展平台的成立，标志着前海蛇口自
贸片区管理体制、机制的创新取得重大突破。目前，土地整备、合资合作以及先
发项目——自由贸易中心一期的开发建设等各项工作有序推进。
2016 年 8 月，公司与北京市通州区人民政府签署《关于共同建设台湖镇项目
的合作框架协议》，约定通过建立平台公司作为统筹管理主体，以通州区台湖镇
为试点，共同对台湖镇整体镇域范围进行统一规划、成片综合开发、市政基础设
施完善，将台湖镇打造成国家级新型城镇化试点区域，这也是推进政企合作的重
要范例。
此外，公司与深圳华侨城股份有限公司于 2016 年 8 月联合竞得深圳国际会
展中心（一期）项目，将通过 BOT 模式即项目投资、建设、运营一体化的方式介
入深圳国际会展中心的商业配套建设和会展产业运营。至此，公司“前港-中区-
后城”发展模式下再收一“港”，在深圳蛇口、太子湾、前海、大空港片区形成
战略性区域集群。
“蛇口模式”下的多赢，得益于着眼城市和产业长远发展，促进产城融合发
展和提升效率。成片土地的开发运营，除了职住平衡、各业态、各功能的合理配
比以及有序的开发，也要善于以开放的心态在不同的阶段寻找不同的优秀合作伙
伴。报告期内，公司成功引入知名商业地产合作伙伴共同开发太子湾片区的商业
地产项目，借助合作伙伴在商业地产运营管理方面的丰富经验和良好的品牌效应，
提升太子湾片区的价值。开放共享，合作共赢，是可持续的营商之道。这一模式
将持续推行。
（三）创新产业探索推进，整合价值显现
基于业务发展需要，从不断满足客户全生命周期中最重要的教育、医疗及健
康管理、养老服务等的大额支付刚需出发，公司不断加强在教育、养老健康、社
区服务等创新产业领域的探索。报告期内，海上世界文化艺术中心加速建设，自
贸商城多家分店落地运营；广州金山谷护理院、老年公寓顺利落成，前海 G30
国际学校、太子湾国际学校合作意向明确持续推进，“一带一路”数字影像中心、
太子湾国际医院项目取得阶段性进展，大健康产业基金加快推进，园区业务整合
创新价值逐步显现。
（四）“双区”优势下的太子湾邮轮母港载誉起航
2016 年 5 月，蛇口太子湾片区 9.4 平方公里获批设立“中国邮轮旅游发展试
验区”，依托自贸区和邮轮旅游发展实验区的“双区”叠加优势，太子湾邮轮母
港将在国际及港澳地区邮轮合作中发挥更重要的平台作用。2016 年 11 月 12 日，
深圳蛇口太子湾邮轮母港盛大开港，成为推动深圳旅游发展的重要引擎，成为深
圳连接世界的新桥梁。
随着太子湾邮轮母港载誉起航，招商蛇口初步完成在深圳、厦门、青岛、上
海等沿海城市的邮轮母港布局。未来招商蛇口将在全国邮轮港口进行网络化布局
及商业模式复制，实现“船、港、城、游、购、娱”一体化联动管理，构建集旅
游地产、母港经济、邮轮产业于一身的高端旅游服务生态圈。
（五）聚焦核心城市，多地开发获实质性进展
2016 年，招商蛇口聚焦一二线核心城市，重点拓展战略重镇的土地储备，为
公司未来的发展打下坚实基础。报告期内，公司共斩获 27 宗项目，计容建筑面
积 702 万平米，其中权益面积 431 万平米。2016 年新增土地储备中，一线城市
计容建面占比 52%，二线城市占比 48%。除了从公开市场获取资源，集团内资源
的协同和产业新城的拓展也成为公司获取优质储备的重要途径。年内，公司全面
启动中外运长航资源梳理工作，鉴于各地土地政策不一，已针对不同类型的项目
制定相应的整合计划。公司加速产业新城项目在京津冀、珠三角、长三角等经济
发达且配套相对完善的区域布局；在国家“一带一路”战略引领下，招商蛇口跟
随招商局集团“雁形出海”的策略，积极参与中白工业园、吉布提自贸区等项目
的开拓建设。
（六）多元融资渠道，债务结构更趋稳定
2016 年货币信贷市场整体呈现前松后紧的态势，前三季度伴随政府“去库存”
压力引发了市场流动性宽松势头，在市场出现明显分化的形势下，从第四季度起
因调控政策升级导致市场资金面明显收紧，房企融资渠道收窄。伴随美元进入加
息通道，人民币汇率市场震荡加剧。报告期内，公司继续加大与境内外金融机构
的合作力度，多渠道开展融资活动，以保障生产经营的资金需求，同时抓住市场
机会和政策窗口期调整优化债务结构，降本增效节约财务费用，防范资金风险。
期末公司有息负债余额 602 亿元，全年公司综合资金成本约为 4.5%，比上年下
降 0.39 个百分点，继续在行业内保持较大的资金成本优势；大幅降低汇兑损益
的影响，于年内完成境外主体 10.59 亿美元贷款的置换，使有息负债中外币借款
占比同比下降了 15 个百分点，公司债务结构更加稳定、安全。
（七）公司治理与发展模式频获外界认可
公司于年内实施了股权激励计划，进一步完善激励体系。在行权价格的设定
上，公司将上市发行价作为行权条件的重要考虑因素，即自授权日至每一批期权
行权期结束日，在满足相关业绩条件的基础上，须有至少十个交易日的交易价格
达到公司上市发行价或以上，激励对象方可行权。这一安排保障了中小股东的利
益，获得了投资者的认可。
随着“深港通”的开通，凭借优异的公司治理和良好的经营业绩，公司股票
纳入恒生主题指数以及恒生 A 股 100 强指数，有利于更多的投资者认识公司。
报告期内，公司规范透明的治理结构和稳健专注的发展模式，以及与其精神
内核高度契合的公司品牌主张“城市生长的力量”，均得到了外界的广泛认可，
并获颁多项殊荣。公司连续十二年获得由《经济观察报》和新浪乐居联合评选的
中国蓝筹地产企业、公司连续十四年蝉联由国务院发展研究中心企业研究所、清
华大学房地产研究所和中国指数研究院评选的中国房地产沪深上市公司综合实
力 TOP10、年度最具社会责任企业奖、中国最受尊敬企业、中国房地产公司品牌
价值 TOP10、中国地产金砖奖“年度地产综合实力大奖”、中国城市综合运营领
导品牌、中国价值地产总评榜年度稳健地产企业奖、中国房地产供应链诚信企业
TOP20、盖洛普全球最佳敬业组织、年度最具社会责任企业、中国最佳企业公民、
中国资本市场年度投资者关系奖、金蜜蜂优秀企业社会责任报告社区信息披露
奖、中国战略型上市公司卓越董事会奖、中欧 TOP20 E-learning 最佳企业实践
奖、中国十大最佳品牌建设案例金象奖、中央企业法制宣传教育先进单位等荣誉。
核心竞争力分析
1、集团内的业务协同优势
招商局集团作为招商蛇口的控股股东和实际控制人，旗下拥有包括招商局港
口、招商轮船、招商局公路、招商银行、招商证券、招商局资本以及中外运长航、
漳州开发区等一批优秀企业，横跨实业和金融两大领域。近年来招商局集团大力
推进产融结合，通过资本和产业的有效互动发挥协同效益，整合集团和公司内部
资源，有利于招商蛇口对内实现资源互补，对外构建独特的竞争优势，加强合作
与并购，多渠道、低成本地获取项目资源和资金来源，从而促进招商蛇口实现跨
越式发展。
此外，综合实力强大的招商局集团，在全国乃至世界范围有较大的影响力和
号召力，其拥有的外部协同资源也将给招商蛇口带来巨大的商业机会。
2、独特的战略资源优势
园区的开发建设、系统的大规模的产业集聚需要充裕的土地储备。经过多年
的发展，公司已布局全国 36 个城市，除公开招、拍、挂市场取得的小规模的住
宅、商业开发的土地资源以外，还有在深圳蛇口、前海、青岛高新园等片区拥有
大量土地资源尚未开发或计划改造升级。此外，公司在深圳蛇口、前海的土地均
位于前海蛇口自贸区内，而这一区域集深港合作、“一带一路”、自贸试验区三
大国家战略于一身，具有独特的政策优势和改革开放战略优势。招商蛇口作为建
设开发前海蛇口自贸区的最大企业主体，将享受前海蛇口所独有的政策优势和战
略优势。
3、丰富的城区和产业园综合开发运营经验
经过三十多年建设运营蛇口，招商蛇口已经具备了各项资源的综合整合能力，
培养了一定数量的既有专业业务能力又有丰富实践经验的管理团队。从前期提供
科学、前瞻性的规划与设计、土地的一级整理开发到工业厂房、研发楼、商业综
合体及住宅的开发建设，从提供面向全球的招商服务、物业管理服务到提供基础
设施、配套设施建设、市政公用事业服务，公司形成了完整的城区和产业园区综
合开发的体系和服务理念。招商蛇口综合资源整合能力在蛇口的发展过程中得到
充分的体现，公司不但获得了应有的商业利益，也为城市发展带来了巨大的社会
效益。
4、助力公司转型发展的探索创新精神
在产业结构调整，企业转型升级的大背景下，能否弘扬以创新为灵魂的企业
家精神是企业成功的关键因素。创新精神于招商蛇口与生俱来，招商局开发蛇口
时“敢为天下先”的创新精神是“招商蛇口”品牌的重要内涵。从 1979 走来，
招商局蛇口工业区一直是一面旗帜、一个精神符号，被誉为中国改革开放的先行
者。今天的蛇口更加成熟、智慧、稳健并充满力量，同时又不失蛇口所特有的激
情、活力和冲劲。2016 年，公司成立创新发展中心，着重培育健康地产、医疗
地产和旅游地产等创新项目，探索“开发+运营+资管”的商业模式，寻求公司规
模和利润新的增长点。
公司未来发展的展望
1、机会分析：长期走势乐观，市场蕴藏机遇
展望 2017 年，我国宏观经济政策主要在“调结构”和“稳增长”之间平衡，
供给侧结构性改革的稳步推进、积极的财政政策和稳健的货币政策将为中国经济
增长提供支撑。新常态下，传统行业的增速将逐步下降，改革催生的新增长也将
不断涌现。总体来看，暖意增多，前景可期。
“房子是用来住的、不是用来炒的”，2016 年的中央经济工作会议明确了促
进房地产市场平稳健康发展的基调，这为 2017 年的房地产调控政策指明了方向：
投资投机性需求将受到遏制，长效机制建设有望提速。由此，房地产市场将保持
平稳。
产业园区是各方参与者共荣共赢的平台，打造互利的园区生态圈，打通平台
的各环节是园区可持续盈利的重点。轻资产化、规模化运营是产业地产未来发展
的主要方向。然而现有的传统园区数量较多且同质化严重，转型升级也迫在眉睫。
这为招商蛇口这样有丰富园区运营经验的专业园区运营服务商带来了发展的新
机遇。而自贸区建设进一步提速的需要、粤港澳大湾区城市群发展规划的提出，
更使身处其中的前海蛇口自由贸易区，在政策和地域两个强大牵引力之间，具备
了落实国家战略发展、成为湾区经济推动者的先决条件。
我国邮轮经济方兴未艾。随着更多邮轮港口的建成启用，市场供应将大幅增
加，消费者的选择更加多样，而市场竞争也将更加激烈。同时，各类邮轮企业，
包括邮轮港口投资、邮轮船队运营、邮轮劳务服务、邮轮旅游等企业，如同雨后
春笋纷纷涌现，推动邮轮产业链向多元与深化发展。前瞻性地布局将有助于企业
建立先入优势。
2、经营计划：保增长与重转型均衡实现
改革、创新、重组必是未来 3-5 年企业竞争的主题。基于这一判断，招商蛇
口深知，国企改革措施逐步深化，供给侧改革全面推行，央企重组整合加速，这
都将是招商蛇口快速发展的机遇。传承招商局集团 145 年来基业长青的精髓，即：
追求质量、效益、规模均衡增长，公司将围绕“保增长，重转型”开展生产经营
活动，力争在五年内成为世界 500 强企业。2017 年，公司将努力实现房地产销
售金额 1000 亿元，计划新开工面积 765 万平米、竣工面积 528 万平米；争取在
聚焦区域内获取优质园区资源；力争通过适当方式组建自有的邮轮船队。
3、可能面临的风险
（1）国内外宏观形势仍存在不稳定性
当前中国经济进入调速换挡期，GDP 增速步入“新常态阶段”，货币政策也将
从相对宽松转向稳健；美国加息，吸引资金回流，人民币存在贬值的压力，新兴
经济体国家资产价格面临下跌风险。国内外宏观经济形势、政策变化等多方面因
素会对行业以及公司的经营情况产生一定的影响。
（2）地方政策与客群收入为市场两大变量
随着全国各大热点城市限购限贷措施不断加码，市场预期发生变化，不同地
区的房价走势呈现分化。这将影响客户购买预期，对公司销售业绩和经营收益带
来较大波动风险，进一步加大公司的经营压力和转型压力。
邮轮产业属中高端消费行业，主要客户群体的收入变化将对公司产品的需求
量造成较大影响，进而导致公司的邮轮产业相关业务将受到较大冲击。
（3）公司规模化与融资能力需匹配
房地产行业是资金密集型行业，充足的现金流对公司的运营和发展起到重要
的作用。公司经营模式的转变和经营规模的扩大对公司的融资能力提出了更高的
要求。公司将坚持高周转和快速回款策略，合理安排融资计划并运用各项融资工
具，加强资金管理、确保资金链安全。
（4）产业新城建设开发进度存在不确定性
产业新城资源的获取不会一蹴而就，涉及的规模大，合作方式复杂，需有一
定的谈判周期。前海土地整备事宜公司正全力推进，但由于土地面积较大、方案
复杂，公司努力争取效益最大化，取得最终谈判结果的时间有一定的不确定性。
公司与北京通州政府签订战略合作协议，目前正就下一步规划建设开发进行协商
谈判，项目开发建设的时间存在不确定性。
4、公司应对策略与重点工作
（1）内生增长与兼并收购并举
转型发展是新常态下企业生存的必由之路。行业发展到今天，部分领先城市
已经跨入存量时代。一旦城市化进程基本完成，核心城市将普遍进入存量时代。
公司只有趁增量业务尚在成长期的机会窗口，尽快转型为综合开发与运营服务商，
开发与持有相结合、运营与资产管理相结合，将一片片精挑细选的土地从生做到
熟、从价值洼地做成价值高地，才能享受到可持续发展带来的长治久安。
要进入世界 500 强，仅靠内涵式发展远远不够，公司将结合外延式增长方式，
两条腿走路，以自身良好的管理水平、全产品开发的经验以及低廉的资金成本优
势开展并购工作。随着国企混改提速，在央企、地方国企的兼并重组领域，有望
出现难得的并购机遇。
（2）各业务领域的创新手段
社区板块将坚持差异化营销策略，深耕战略重镇，重点打造“玺、雍、依”
三大系列产品，全面推广批量精装修战略，优化户型设计和成本适配，多管齐下
提升产品力，促进年度销售计划的实现并进一步优化货值结构。
园区板块将进一步复制“蛇口模式”，在重点关注区域力争获取优质园区资
源。在深圳前海蛇口自贸区这个大本营，公司将力争完成前海土地整备并制定前
海妈湾片区详细的开发及产业发展计划，加速重点项目的开发建设。同时，公司
将加强产业研究院的建设，完善园区运营和服务平台，继续打造产业聚集和园区
运营能力。
邮轮板块将继续提升太子湾邮轮母港的邮轮到港艘次及客流量，强化与招商
局旗下区外邮轮码头的联动，共同打造精品航线；积极推动与国际邮轮运营商的
合作谈判，提升邮轮到港艘次及客流量；建立邮轮服务平台，邮轮服务合资公司
实现平稳运作。在市场快速发展周期，抓住市场机遇，抢占行业高点。
此外，公司将探索存量资产证券化的途径，有序盘活存量资产，通过组建地
产基金、REITS 试点等项目实现产融结合；深度开展与优秀互联网企业的合作，
深化产网融合。
服务于公司战略转型，公司将持续调整组织架构、优化管理及决策机制、强
化绩效考核与激励机制、加大人才培养与储备力度。公司将通过向区域适度授权，
做实区域管理总部，缩短决策链条，节约管理成本并提高管理效率，进一步增强
公司经营的市场导向和目标导向，全力推进公司战略目标的实现。
招商局蛇口工业区控股股份有限公司
董事会
二〇一七年三月二十五日
