招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2016 年年度报告摘要
证券代码：001979 证券简称：招商蛇口 公告编号：【CMSK】2017－012
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2016 年年度报告摘要
一、重要提示
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性
陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
公司负责人孙承铭、主管会计工作负责人黄均隆及会计机构负责人黄盛超声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、
完整。
本公司独立董事廖建文因公务未能亲自出席审议本报告的董事会会议，授权独立董事彭剑锋代为出席会议并行使表决
权，其余董事均出席了会议。
本报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述，属于计划性事项，不构成公司对投资者的实质性承诺，敬请投资者注意投资风
险。
公司在本报告第四节"经营情况讨论与分析"中"九、公司未来发展部分的展望"部分，描述了公司经营中可能存在的风险，
敬请投资者关注相关内容。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以公司总股本 7,904,092,722 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金红
利 5.00 元（含税），不以公积金转增股本。
本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指
定媒体仔细阅读年度报告全文。
二、公司基本情况
1、公司简介
股票简称 招商蛇口 股票代码 001979
股票上市交易所 深圳证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 刘宁 陈江
电话 0755-26819600 0755-26819600
传真 0755-26818666 0755-26818666
电子信箱 cmskir@cmhk.com cmskir@cmhk.com
2、报告期主要业务或产品简介
招商蛇口作为招商局集团旗下房地产板块的旗舰公司，致力于打造中国领先的城市及园区综合开发和运营服务商，是集
团重要的核心资产整合及业务协同平台。2015 年底公司吸收合并招商地产上市后，聚合了原招商地产和蛇口工业区两大平
台的独特优势，以打造智慧城市、智慧商圈、智慧园区、智慧社区为目标，推动城市升级发展。公司将业务划分为园区开发
与运营、社区开发与运营和邮轮产业建设与运营三大业务板块。
1、社区开发与运营
依托旗下“招商地产”品牌，公司专注为家庭客户提供精品住宅，目前已布局全国 36 个城市及香港、新西兰等海外地
区，开发项目逾 200 个。开发项目涉及别墅、高端住宅、高层公寓、花园洋房、大型社区等各档次各品类住宅产品。公司因
倡导“社区综合开发模式”、“绿色地产开发理念”、“全程服务体系”，被誉为中国地产界“城市运营”、“可持续发展”最早
的实践者和成功典范。“家在情在”的理念使得客户对招商的社区拥有强烈的归属感。在重点聚焦精品住宅开发与社区运营、
体验式综合体开发运营的同时，公司也在着重培育健康地产、医疗地产和旅游地产的产品，并适时进行海外拓展，寻求公司
规模和利润的潜在增长点。
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招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2016 年年度报告摘要
2、园区开发与运营
公司深耕园区开发与运营，聚焦空间规划、产业聚集、生态圈服务，为产业创新赋能。从主题园区到特色产业带，再到
生态型片区，招商蛇口赋予产业繁盛生长的能量，为城市经济多元化发展带来源源不断的活力。公司于 1979 年起对我国第
一个外向型经济开发区——蛇口工业区进行开发建设。在 30 年多年的历程中，公司作为一个企业自筹资金，独立开发、建
设、运营、管理一个相对独立的城区，积累了丰富的城市开发与运营经验，形成了招商蛇口特有的土地开发和运营模式。如
今，随着前海蛇口片区被纳入自贸区，蛇口又被时代赋予新的历史使命，将以制度创新为核心，扩大对外开放，促进内地与
港澳经济深度合作，公司将为打造样板自贸区，全面深化改革和扩大开放探索新途径、积累新经验，发挥示范带动、服务全
国的积极作用。在立足蛇口这个样板园区的升级改造，在广州、重庆、青岛、镇江等多个城市开展主题特色产业园区的开发
和运营。公司积极将蛇口模式对外复制，北京台湖、东莞长安等产业新城项目也在有序推进中；在国家和招商局集团“一带
一路”的战略部署下，公司也将积极拓展海外业务。
3、邮轮产业建设与运营
招商蛇口将在全国邮轮港口进行网络化布局及商业模式复制，实现“船、港、城、游、购、娱”一体化联动管理，构建
集旅游地产、母港经济、邮轮产业于一身的高端旅游服务生态圈。招商蛇口初步完成在深圳、厦门、青岛、上海等沿海城市
的邮轮母港布局；并将提前布局，建立中国本土邮轮品牌，建设具有全球影响力的邮轮产业标杆。
3、主要会计数据和财务指标
（1）近三年主要会计数据和财务指标
公司未因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
2016 年 2015 年 本年比上年增减 2014 年
营业收入（元） 63,572,826,670.87 49,222,414,971.13 29.15% 45,485,947,357.13
归属于上市公司股东的净利润
9,581,416,757.52 4,850,331,780.69 97.54% 3,204,576,467.23
（元）
归属于上市公司股东的扣除非经
8,942,113,132.50 4,395,299,224.67 103.45% 2,891,679,803.35
常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额
-12,714,735,117.25 2,084,272,227.53 -710.03% -4,941,344,846.98
（元）
基本每股收益（元/股） 1.21 0.88 37.50% 0.58
稀释每股收益（元/股） 1.21 0.88 37.50% 0.58
加权平均净资产收益率 19.04% 27.96% 减少 8.92 个百分点 20.73%
2016 年末 2015 年末 本年末比上年末增减 2014 年末
总资产（元） 250,731,682,839.61 210,899,226,412.99 18.89% 168,263,654,825.12
归属于上市公司股东的净资产
56,430,293,187.44 46,628,326,410.31 21.02% 16,812,104,397.25
（元）
注：1、本公司 2015 年 12 月 30 日完成换股吸收合并招商地产，2015 年度利润数据系本公司换股吸收合并招商地产前的数
据，本报告期与 2015 年度备考利润对比变动情况如下：
2016 年 2015 年 本年比上年增减
归属于上市公司股东的净利润（元） 9,581,416,757.52 6,892,549,714.65 39.01%
归属于上市公司股东的扣除非经常
8,942,113,132.50 6,307,489,035.02 41.77%
性损益的净利润（元
每股收益（元/股） 1.21 0.93 30.11%
加权平均净资产收益率 19.04% 21.05% 减少 2.01 个百分点
（2）分季度主要会计数据
单位：人民币元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 4,523,705,787.69 16,724,476,986.99 15,483,824,377.11 26,840,819,519.08
归属于上市公司股东的净利润 801,521,763.19 3,028,243,633.55 1,780,910,558.91 3,970,740,801.87
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归属于上市公司股东的扣除非经
738,576,905.98 2,835,788,737.71 1,727,109,021.21 3,640,638,467.60
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -1,573,401,678.46 -4,681,855,098.42 1,679,008,632.49 -8,138,486,972.86
上述财务指标或其加总数与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标不存在重大差异
4、股本及股东情况
（1）普通股股东数量及前 10 名股东持股情况表
单位：股
报告期末普通股股东总数 104,720 户 截至 2017 年 2 月 28 日普通股股东总数 104,164 户
持股 5%以上的股东或前 10 名股东持股情况
质押或冻
持有有限售 持有无限售 结情况
持股比 报告期末持 报告期内增
股东名称 股东性质 条件的股份 条件的股份
例 股数量 减变动情况 股份
数量 数量 数量
状态
招商局集团 国有法人 66.10% 5,225,000,000 无 5,225,000,000 无 无 无
招商局轮船 国有法人 5.18% 409,823,160 无 276,561,760 133,261,400 无 无
安邦资管－招商银行－安邦资
产－共赢 3 号集合资产管理产 基金、理财产品 1.22% 96,425,058 96,425,058 无 96,425,058 无 无
品
招为投资 境内一般法人 1.07% 84,745,762 84,745,762 84,745,762 无 无 无
全国社保基金一零八组合 基金、理财产品 0.89% 70,405,800 -626,200 无 70,405,800 无 无
华侨城 国有法人 0.80% 63,559,322 63,559,322 63,559,322 无 无 无
国开金融 国有法人 0.80% 63,559,322 63,559,322 63,559,322 无 无 无
奇点领誉 境内一般法人 0.80% 63,559,322 63,559,322 63,559,322 无 无 无
博时资本－招商银行 基金、理财产品 0.80% 63,559,322 63,559,322 63,559,322 无 无 无
兴业财富 基金、理财产品 0.80% 63,559,322 63,559,322 63,559,322 无 无 无
招为投资、华侨城、国开金融、奇点领誉、博时资本－招商银行、兴业财
战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10
富资产因参与公司非公开发行成为公司前 10 名普通股股东，该部分股票上
名股东的情况
市日期为 2016 年 1 月 14 日，预计可流通时间为 2019 年 1 月 14 日。
上述股东关联关系或一致行动的说明 招商局集团、招商局轮船及招为投资属于一致行动人。
前 10 名无限售条件股东持股情况
报告期末持有无限 股份种类
股东名称
售条件股份数量 股份种类 数量
安邦资管－招商银行－安邦资产－共赢 3 号集合资产管理产品 96,425,058 人民币普通股 96,425,058
全国社保基金一零八组合 70,405,800 人民币普通股 70,405,800
安邦资产－平安银行－安邦资产－共赢 2 号集合资产管理产品（第
36,391,956 人民币普通股 36,391,956
六期）
安邦养老保险股份有限公司－团体万能产品 28,558,093 人民币普通股 28,558,093
和谐健康保险股份有限公司－传统－普通保险产品 27,545,370 人民币普通股 27,545,370
招商财富－招商银行－硕明 2 号专项资产管理计划 26,081,142 人民币普通股 26,081,142
云南国际信托有限公司－聚信 5 号集合资金信托计划 16,805,563 人民币普通股 16,805,563
全国社保基金四一七组合 15,969,755 人民币普通股 15,969,755
全国社保基金六零三组合 15,264,311 人民币普通股 15,264,311
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全国社保基金一一八组合 14,990,956 人民币普通股 14,990,956
安邦资管－招商银行－安邦资产－共赢 3 号集合资产
管理产品、安邦资产－平安银行－安邦资产－共赢 2 号
前 10 名无限售流通股股东之间，以及前 10 名无限售流通股股东和
集合资产管理产品（第六期）、安邦养老保险股份有限
前 10 名股东之间关联关系或一致行动的说明
公司－团体万能产品、和谐健康保险股份有限公司－传
统－普通保险产品属于一致行动人。
前 10 名普通股股东参与融资融券业务情况说明 无
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
（2）公司优先股股东总数及前 10 名优先股股东持股情况表
报告期内，公司不存在优先股。
（3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
注：招商局集团还通过间接控股的招为投资持有公司股份 3,258.92 万股，持股比例 0.41%。
5、公司债券情况
不适用
三、经营情况讨论与分析
1、报告期经营情况简介
市场回顾
房地产市场显著回暖，局部地区过热，引发政府密集调控
2016 年，中国经济在积极的供给侧改革、稳健的货币政策下保持了总体平稳发展的态势。房地产行业再创新高，全年
全国商品房销售面积 15.7 亿平方米，比上年增长 22.5%，商品房销售额 11.8 万亿元，同比增长 34.8%。销售上扬刺激了行
业投资、开竣工面积和土地购置面积不同程度回升。部分市场的高速上行引发政府不断出台调控措施，并明确了因城施策的
方针、强化了房地产市场稳健发展的基调。
大象的竞争：传统地产大并购，产业地产跨界潮，自贸区建设加速
传统房地产市场竞争已近白热化，行业愈趋集中。房企由千亿时代跑步进入三千亿时代，并有房企提出万亿愿景。强者
恒强，兼并收购也已成为知名房企获取资源的重要方式。伴随我国新城镇化的发展，2016 年产业地产迅速崛起，PPP 模式
全面推广，各地特色小镇政策出台，实现政府与企业双赢。行业竞争也不断加剧，高度市场化的产业地产商、传统住宅开发
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招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2016 年年度报告摘要
商、基建开发类央企以及跨界的科技类企业都成为行业参与者。
自由贸易区肩负着我国新一轮对外开放的重要使命。自贸区建设在 2016 年也取得了长足进步。2016 年，前海蛇口自贸
片区新注册企业 53,088 家，累计注册企业 124,560 家；注册企业实现增加值 1410 亿元，同比增长 38%，超额完成 12%，片
区经济高速发展。深圳前海蛇口自贸区开启“深港合作区+自贸试验区+保税港区”以及“自贸区战略+深港合作战略+一带一路”
的“三区三战略”叠加模式，同时成为粤港澳湾区对外开放的门户枢纽。
邮轮蓝海进“快车道”：我国已成为全球最大新兴邮轮市场
随着邮轮旅游出行规模持续扩大，我国已成为亚太地区最具活力和最大的邮轮市场。中国邮轮市场在 2016 年保持迅猛
的增长势头，全国邮轮码头全年累计接待邮轮 938 航次，同比增长 49%；出入境邮轮游客累计客流量 439 万人次，同比增
长 77%。国内陆续有新的邮轮港口投入运营，各大国际邮轮公司也纷纷抢滩中国市场。国家各级政府及相关部门对邮轮产
业发展十分重视，不断出台利好政策，加大对发展邮轮产业的支持力度。
公司战略目标
超级平台：升级综合运营，树产城融合标杆
基于对自身核心竞争力及商业模式的梳理，以及对行业发展趋势及市场机遇的判断，公司制定了中长期的战略框架，这
一战略在报告期得以深化，并引领业务开展。公司以“中国领先的城市及园区综合开发和运营服务商”为战略定位，通过开展
社区运营、园区运营、邮轮运营三大业务，聚焦居民客户、企业客户和政府客户需求的满足，并以遵循市场规律、服务国家
战略获取商业利益。
公司将持续强化项目开发能力，培养和提高运营服务能力以及资产管理能力，并通过“区域聚焦、城市深耕、转型发展”
三个基础策略扩大规模，“产、网、融、城”一体化运作，探索新的商业模式、为客户提供整体解决方案，提升知名度、美誉
度以及增加客户黏性。公司通过业务创新、商业模式创新，机制创新和管理创新多管齐下，推动各项战略措施的有效落地。
蛇口模式：“前港-中区-后城”可协作、可复制、可盈利
在深耕蛇口的历程中，公司提炼出“前港-中区-后城”的空间发展模式。港口先行，产业园区跟进，配套城市新区开发，
从而实现成片区域整体联动发展；通过港、区、城联动，构建由政府推动、企业主导、汇集各类资源、多方优势互补协同的
巨大平台。这种综合开发模式，契合港口、园区和城市良性互动发展的客观经济规律，促进城镇化与城市升级，与国家战略
的要求相匹配。招商蛇口将凭借房地产开发全链条的专业能力，园区运营管理的丰富经验，产业聚集的协同效应全面参与中
国城市升级、产业新城建设的浪潮，在有条件的“一带一路”沿线国家复制“前港-中区-后城”的新蛇口模式，以充分实现该模
式在城市运营中巨大的优势。
在此过程中，社区运营、园区运营、邮轮运营三大业务板块协同一致、互为促进，发挥不同阶段的经济效应。短期看，
社区板块的开发销售是公司利润的重要来源，园区板块的物业服务、出租管理是贡献稳定现金流的重要部分，邮轮板块则是
需要大量前期投入的新业务；中期看，园区的有效拓展将为社区板块提供充足的更有竞争力的土地储备，园区产业的聚集和
基础设施的完善也将有效提高住宅产品的价值，公司提前布局的邮轮业务将助力公司打造特色的邮轮母港，并增强获取城市
综合体的能力，为社区板块储备优质的土地资源；长期看，三大板块的协作发展，交叉运营，将形成招商蛇口特有的发展路
径和竞争优势，最终实现公司既定的战略目标。
报告期公司的战略实施情况
2016 年是招商蛇口继重大无先例重组后在新的战略指导下转型发展的元年。公司积极推进战略、组织、制度、文化、
品牌、团队的融合，年内完成配合全新战略的组织架构调整，社区、园区、邮轮三大业务板块及各项创新业务全面铺开，取
得了良好的经营业绩。
（一）促增长保品质，规模持续增长
2016 年，公司在全国 36 个城市以及香港、新西兰等地拥有 108 个在售楼盘，实现签约销售面积 471 万平米，签约销售
金额 739.34 亿元，同比增加 28.41%。公司多年来深耕中高端精品住宅，聚焦产品管理，不断提升产品品质。根据盖洛普的
调查结果，公司客户满意度连续三年持续上升。
（二）成立“产园发展”，蛇口经验加速复制
随着园区组织架构的变革，公司成立了以园区及产业新城开发与运营为核心业务的“产园发展”，聚焦园区及产业新城资
源的获取，提升公司在产品研发、产业聚集和产业导入以及园区专业服务上的综合实力。
报告期内，样板片区蛇口区域欣欣向荣。“海上世界”滨水综合体荣获深圳文化名片殊荣，成为深圳重要的城市会客厅；
苹果深圳研发中心落户蛇口网谷，推动产业升级。前海蛇口片区的综合规划进一步优化，片区重大交通基础设施建设加快落
实，这一系列动作的推进，标志着招商蛇口对蛇口片区的运营进入到了一个新的阶段。
三十多年的探索和实践表明，“蛇口模式”的精髓在于政企合作下的长期开发以及持续运营。通过政企合作提升管理效率，
实现开发、建设、运营全过程统筹；通过长期开发使园区发展与城市社会经济发展不同阶段相适应，并适时推动产业转型和
城区再开发；通过持续运营满足不同阶段的功能业态需求，获取市场回报，并适时积极培育、发展新型高端业态，促进园区
向城市新中心发展。报告期内，蛇口模式在深圳前海、深圳国际会展中心、北京通州台湖及其它一、二线城市加快推广复制
的步伐。
深圳前海片区的土地整备及政企合作取得实质性进展。报告期内，公司控股的平台公司与前海管理局下属前海开发投资
控股有限公司组建股权比例为 50:50 的合资公司——深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司，以主导前海妈湾片区的开发建
设。这一“小政府、大企业”发展平台的成立，标志着前海蛇口自贸片区管理体制、机制的创新取得重大突破。目前，土地整
备、合资合作以及先发项目——自由贸易中心一期的开发建设等各项工作有序推进。
2016 年 8 月，公司与北京市通州区人民政府签署《关于共同建设台湖镇项目的合作框架协议》，约定通过建立平台公司
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招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2016 年年度报告摘要
作为统筹管理主体，以通州区台湖镇为试点，共同对台湖镇整体镇域范围进行统一规划、成片综合开发、市政基础设施完善，
将台湖镇打造成国家级新型城镇化试点区域，这也是推进政企合作的重要范例。
此外，公司与深圳华侨城股份有限公司于 2016 年 8 月联合竞得深圳国际会展中心（一期）项目，将通过 BOT 模式即项
目投资、建设、运营一体化的方式介入深圳国际会展中心的商业配套建设和会展产业运营。至此，公司“前港-中区-后城”发
展模式下再收一“港”，在深圳蛇口、太子湾、前海、大空港片区形成战略性区域集群。
“蛇口模式”下的多赢，得益于着眼城市和产业长远发展，促进产城融合发展和提升效率。成片土地的开发运营，除了职
住平衡、各业态、各功能的合理配比以及有序的开发，也要善于以开放的心态在不同的阶段寻找不同的优秀合作伙伴。报告
期内，公司成功引入知名商业地产合作伙伴共同开发太子湾片区的商业地产项目，借助合作伙伴在商业地产运营管理方面的
丰富经验和良好的品牌效应，提升太子湾片区的价值。开放共享，合作共赢，是可持续的营商之道。这一模式将持续推行。
（三）创新产业探索推进，整合价值显现
基于业务发展需要，从不断满足客户全生命周期中最重要的教育、医疗及健康管理、养老服务等的大额支付刚需出发，
公司不断加强在教育、养老健康、社区服务等创新产业领域的探索。报告期内，海上世界文化艺术中心加速建设，自贸商城
多家分店落地运营；广州金山谷护理院、老年公寓顺利落成，前海 G30 国际学校、太子湾国际学校合作意向明确持续推进，
“一带一路”数字影像中心、太子湾国际医院项目取得阶段性进展，大健康产业基金加快推进，园区业务整合创新价值逐步显
现。
（四）“双区”优势下的太子湾邮轮母港载誉起航
2016 年 5 月，蛇口太子湾片区 9.4 平方公里获批设立“中国邮轮旅游发展试验区”，依托自贸区和邮轮旅游发展实验区的
“双区”叠加优势，太子湾邮轮母港将在国际及港澳地区邮轮合作中发挥更重要的平台作用。2016 年 11 月 12 日，深圳蛇口太
子湾邮轮母港盛大开港，成为推动深圳旅游发展的重要引擎，成为深圳连接世界的新桥梁。
随着太子湾邮轮母港载誉起航，招商蛇口初步完成在深圳、厦门、青岛、上海等沿海城市的邮轮母港布局。未来招商蛇
口将在全国邮轮港口进行网络化布局及商业模式复制，实现“船、港、城、游、购、娱”一体化联动管理，构建集旅游地产、
母港经济、邮轮产业于一身的高端旅游服务生态圈。
（五）聚焦核心城市，多地开发获实质性进展
2016 年，招商蛇口聚焦一二线核心城市，重点拓展战略重镇的土地储备，为公司未来的发展打下坚实基础。报告期内，
公司共斩获 27 宗项目，计容建筑面积 702 万平米，其中权益面积 431 万平米。2016 年新增土地储备中，一线城市计容建面
占比 52%，二线城市占比 48%。除了从公开市场获取资源，集团内资源的协同和产业新城的拓展也成为公司获取优质储备
的重要途径。年内，公司全面启动中外运长航资源梳理工作，鉴于各地土地政策不一，已针对不同类型的项目制定相应的整
合计划。公司加速产业新城项目在京津冀、珠三角、长三角等经济发达且配套相对完善的区域布局；在国家“一带一路”战略
引领下，招商蛇口跟随招商局集团“雁形出海”的策略，积极参与中白工业园、吉布提自贸区等项目的开拓建设。
（六）多元融资渠道，债务结构更趋稳定
2016 年货币信贷市场整体呈现前松后紧的态势，前三季度伴随政府“去库存”压力引发了市场流动性宽松势头，在市
场出现明显分化的形势下，从第四季度起因调控政策升级导致市场资金面明显收紧，房企融资渠道收窄。伴随美元进入加息
通道，人民币汇率市场震荡加剧。报告期内，公司继续加大与境内外金融机构的合作力度，多渠道开展融资活动，以保障生
产经营的资金需求，同时抓住市场机会和政策窗口期调整优化债务结构，降本增效节约财务费用，防范资金风险。期末公司
有息负债余额 602 亿元，全年公司综合资金成本约为 4.5%，比上年下降 0.39 个百分点，继续在行业内保持较大的资金成本
优势；大幅降低汇兑损益的影响，于年内完成境外主体 10.59 亿美元贷款的置换，使有息负债中外币借款占比同比下降了 15
个百分点，公司债务结构更加稳定、安全。
（七）公司治理与发展模式频获外界认可
公司于年内实施了股权激励计划，进一步完善激励体系。在行权价格的设定上，公司将上市发行价作为行权条件的重要
考虑因素，即自授权日至每一批期权行权期结束日，在满足相关业绩条件的基础上，须有至少十个交易日的交易价格达到公
司上市发行价或以上，激励对象方可行权。这一安排保障了中小股东的利益，获得了投资者的认可。
随着“深港通”的开通，凭借优异的公司治理和良好的经营业绩，公司股票纳入恒生主题指数以及恒生 A 股 100 强指数，
有利于更多的投资者认识公司。
报告期内，公司规范透明的治理结构和稳健专注的发展模式，以及与其精神内核高度契合的公司品牌主张“城市生长的
力量”，均得到了外界的广泛认可，并获颁多项殊荣。公司连续十二年获得由《经济观察报》和新浪乐居联合评选的中国蓝
筹地产企业、公司连续十四年蝉联由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院评选的中国
房地产沪深上市公司综合实力 TOP10、年度最具社会责任企业奖、中国最受尊敬企业、中国房地产公司品牌价值 TOP10、
中国地产金砖奖“年度地产综合实力大奖”、中国城市综合运营领导品牌、中国价值地产总评榜年度稳健地产企业奖、中国房
地产供应链诚信企业 TOP20、盖洛普全球最佳敬业组织、年度最具社会责任企业、中国最佳企业公民、中国资本市场年度
投资者关系奖、金蜜蜂优秀企业社会责任报告社区信息披露奖、中国战略型上市公司卓越董事会奖、中欧 TOP20 E-learning
最佳企业实践奖、中国十大最佳品牌建设案例金象奖、中央企业法制宣传教育先进单位等荣誉。
核心竞争力分析
1、集团内的业务协同优势
招商局集团作为招商蛇口的控股股东和实际控制人，旗下拥有包括招商局港口、招商轮船、招商局公路、招商银行、招
商证券、招商局资本以及中外运长航、漳州开发区等一批优秀企业，横跨实业和金融两大领域。近年来招商局集团大力推进
产融结合，通过资本和产业的有效互动发挥协同效益，整合集团和公司内部资源，有利于招商蛇口对内实现资源互补，对外
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招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2016 年年度报告摘要
构建独特的竞争优势，加强合作与并购，多渠道、低成本地获取项目资源和资金来源，从而促进招商蛇口实现跨越式发展。
此外，综合实力强大的招商局集团，在全国乃至世界范围有较大的影响力和号召力，其拥有的外部协同资源也将给招商
蛇口带来巨大的商业机会。
2、独特的战略资源优势
园区的开发建设、系统的大规模的产业集聚需要充裕的土地储备。经过多年的发展，公司已布局全国 36 个城市，除公
开招、拍、挂市场取得的小规模的住宅、商业开发的土地资源以外，还有在深圳蛇口、前海、青岛高新园等片区拥有大量土
地资源尚未开发或计划改造升级。此外，公司在深圳蛇口、前海的土地均位于前海蛇口自贸区内，而这一区域集深港合作、
“一带一路”、自贸试验区三大国家战略于一身，具有独特的政策优势和改革开放战略优势。招商蛇口作为建设开发前海蛇口
自贸区的最大企业主体，将享受前海蛇口所独有的政策优势和战略优势。
3、丰富的城区和产业园综合开发运营经验
经过三十多年建设运营蛇口，招商蛇口已经具备了各项资源的综合整合能力，培养了一定数量的既有专业业务能力又有
丰富实践经验的管理团队。从前期提供科学、前瞻性的规划与设计、土地的一级整理开发到工业厂房、研发楼、商业综合体
及住宅的开发建设，从提供面向全球的招商服务、物业管理服务到提供基础设施、配套设施建设、市政公用事业服务，公司
形成了完整的城区和产业园区综合开发的体系和服务理念。招商蛇口综合资源整合能力在蛇口的发展过程中得到充分的体
现，公司不但获得了应有的商业利益，也为城市发展带来了巨大的社会效益。
4、助力公司转型发展的探索创新精神
在产业结构调整，企业转型升级的大背景下，能否弘扬以创新为灵魂的企业家精神是企业成功的关键因素。创新精神于
招商蛇口与生俱来，招商局开发蛇口时“敢为天下先”的创新精神是“招商蛇口”品牌的重要内涵。从 1979 走来，招商局蛇口
工业区一直是一面旗帜、一个精神符号，被誉为中国改革开放的先行者。今天的蛇口更加成熟、智慧、稳健并充满力量，同
时又不失蛇口所特有的激情、活力和冲劲。2016 年，公司成立创新发展中心，着重培育健康地产、医疗地产和旅游地产等
创新项目，探索“开发+运营+资管”的商业模式，寻求公司规模和利润新的增长点。
公司未来发展的展望
1、机会分析：长期走势乐观，市场蕴藏机遇
展望 2017 年，我国宏观经济政策主要在“调结构”和“稳增长”之间平衡，供给侧结构性改革的稳步推进、积极的财政政
策和稳健的货币政策将为中国经济增长提供支撑。新常态下，传统行业的增速将逐步下降，改革催生的新增长也将不断涌现。
总体来看，暖意增多，前景可期。
“房子是用来住的、不是用来炒的”，2016 年的中央经济工作会议明确了促进房地产市场平稳健康发展的基调，这为 2017
年的房地产调控政策指明了方向：投资投机性需求将受到遏制，长效机制建设有望提速。由此，房地产市场将保持平稳。
产业园区是各方参与者共荣共赢的平台，打造互利的园区生态圈，打通平台的各环节是园区可持续盈利的重点。轻资产
化、规模化运营是产业地产未来发展的主要方向。然而现有的传统园区数量较多且同质化严重，转型升级也迫在眉睫。这为
招商蛇口这样有丰富园区运营经验的专业园区运营服务商带来了发展的新机遇。而自贸区建设进一步提速的需要、粤港澳大
湾区城市群发展规划的提出，更使身处其中的前海蛇口自由贸易区，在政策和地域两个强大牵引力之间，具备了落实国家战
略发展、成为湾区经济推动者的先决条件。
我国邮轮经济方兴未艾。随着更多邮轮港口的建成启用，市场供应将大幅增加，消费者的选择更加多样，而市场竞争也
将更加激烈。同时，各类邮轮企业，包括邮轮港口投资、邮轮船队运营、邮轮劳务服务、邮轮旅游等企业，如同雨后春笋纷
纷涌现，推动邮轮产业链向多元与深化发展。前瞻性地布局将有助于企业建立先入优势。
2、经营计划：保增长与重转型均衡实现
改革、创新、重组必是未来 3-5 年企业竞争的主题。基于这一判断，招商蛇口深知，国企改革措施逐步深化，供给侧改
革全面推行，央企重组整合加速，这都将是招商蛇口快速发展的机遇。传承招商局集团 145 年来基业长青的精髓，即：追求
质量、效益、规模均衡增长，公司将围绕“保增长，重转型”开展生产经营活动，力争在五年内成为世界 500 强企业。2017
年，公司将努力实现房地产销售金额 1000 亿元，计划新开工面积 765 万平米、竣工面积 528 万平米；争取在聚焦区域内获
取优质园区资源；力争通过适当方式组建自有的邮轮船队。
3、可能面临的风险
（1）国内外宏观形势仍存在不稳定性
当前中国经济进入调速换挡期，GDP 增速步入“新常态阶段”，货币政策也将从相对宽松转向稳健；美国加息，吸引资
金回流，人民币存在贬值的压力，新兴经济体国家资产价格面临下跌风险。国内外宏观经济形势、政策变化等多方面因素会
对行业以及公司的经营情况产生一定的影响。
（2）地方政策与客群收入为市场两大变量
随着全国各大热点城市限购限贷措施不断加码，市场预期发生变化，不同地区的房价走势呈现分化。这将影响客户购买
预期，对公司销售业绩和经营收益带来较大波动风险，进一步加大公司的经营压力和转型压力。
邮轮产业属中高端消费行业，主要客户群体的收入变化将对公司产品的需求量造成较大影响，进而导致公司的邮轮产业
相关业务将受到较大冲击。
（3）公司规模化与融资能力需匹配
房地产行业是资金密集型行业，充足的现金流对公司的运营和发展起到重要的作用。公司经营模式的转变和经营规模的
扩大对公司的融资能力提出了更高的要求。公司将坚持高周转和快速回款策略，合理安排融资计划并运用各项融资工具，加
强资金管理、确保资金链安全。
（4）产业新城建设开发进度存在不确定性
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招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2016 年年度报告摘要
产业新城资源的获取不会一蹴而就，涉及的规模大，合作方式复杂，需有一定的谈判周期。前海土地整备事宜公司正全
力推进，但由于土地面积较大、方案复杂，公司努力争取效益最大化，取得最终谈判结果的时间有一定的不确定性。公司与
北京通州政府签订战略合作协议，目前正就下一步规划建设开发进行协商谈判，项目开发建设的时间存在不确定性。
4、公司应对策略与重点工作
（1）内生增长与兼并收购并举
转型发展是新常态下企业生存的必由之路。行业发展到今天，部分领先城市已经跨入存量时代。一旦城市化进程基本完
成，核心城市将普遍进入存量时代。公司只有趁增量业务尚在成长期的机会窗口，尽快转型为综合开发与运营服务商，开发
与持有相结合、运营与资产管理相结合，将一片片精挑细选的土地从生做到熟、从价值洼地做成价值高地，才能享受到可持
续发展带来的长治久安。
要进入世界 500 强，仅靠内涵式发展远远不够，公司将结合外延式增长方式，两条腿走路，以自身良好的管理水平、全
产品开发的经验以及低廉的资金成本优势开展并购工作。随着国企混改提速，在央企、地方国企的兼并重组领域，有望出现
难得的并购机遇。
（2）各业务领域的创新手段
社区板块将坚持差异化营销策略，深耕战略重镇，重点打造“玺、雍、依”三大系列产品，全面推广批量精装修战略，优
化户型设计和成本适配，多管齐下提升产品力，促进年度销售计划的实现并进一步优化货值结构。
园区板块将进一步复制“蛇口模式”，在重点关注区域力争获取优质园区资源。在深圳前海蛇口自贸区这个大本营，公司
将力争完成前海土地整备并制定前海妈湾片区详细的开发及产业发展计划，加速重点项目的开发建设。同时，公司将加强产
业研究院的建设，完善园区运营和服务平台，继续打造产业聚集和园区运营能力。
邮轮板块将继续提升太子湾邮轮母港的邮轮到港艘次及客流量，强化与招商局旗下区外邮轮码头的联动，共同打造精品
航线；积极推动与国际邮轮运营商的合作谈判，提升邮轮到港艘次及客流量；建立邮轮服务平台，邮轮服务合资公司实现平
稳运作。在市场快速发展周期，抓住市场机遇，抢占行业高点。
此外，公司将探索存量资产证券化的途径，有序盘活存量资产，通过组建地产基金、REITS 试点等项目实现产融结合；
深度开展与优秀互联网企业的合作，深化产网融合。
服务于公司战略转型，公司将持续调整组织架构、优化管理及决策机制、强化绩效考核与激励机制、加大人才培养与储
备力度。公司将通过向区域适度授权，做实区域管理总部，缩短决策链条，节约管理成本并提高管理效率，进一步增强公司
经营的市场导向和目标导向，全力推进公司战略目标的实现。
2、报告期内主营业务是否存在重大变化
报告期内公司主营业务不存在重大变化。
3、占公司主营业务收入或主营业务利润 10%以上的分行业、产品情况
单位：万元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率
同期增减 同期增减 期增减（百分点）
分行业
社区开发与运营 5,613,923.80 3,802,391.00 22.07% 33.90% 39.30% -1.50
园区开发与运营 709,351.63 342,713.27 45.46% 1.85% 5.96% -1.58
注：1、社区开发与运营以房地产开发销售业务为主，是公司目前最主要的收入来源；园区开发与运营主要包括特色产业园、
大型城市综合体、商业、办公、酒店及配套等产业载体开发以及园区物业管理运营、产业园区管理运营及园区物业销售等业
务。
2、上表中毛利率为扣税后毛利率。
3、报告期公司社区及园区业务毛利率同比基本保持稳定。
4、是否存在需要特别关注的经营季节性或周期性特征
否
5、报告期内营业收入、营业成本、归属于上市公司普通股股东的净利润总额或者构成较前一报告期发生
重大变化的说明
报告期营业收入 635.73 亿元，同比增长 29.15%，营业成本 416.17 亿元，同比增长 35.66%，主要系房地产结转量同比
增加。
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招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2016 年年度报告摘要
报告期归属于上市公司股东的净利润 95.81 亿元，上年度归属于上市公司股东的净利润 48.50 亿元，同比增长 97.54%，
主要因素包括：1、投资收益同比增加 36.18 亿元，增幅 681.28%，主要系本报告期通过股权转让形式整体销售“南海意库
梦工场大厦”和“前海湾花园”产生投资收益 36.09 亿元；2、上年度归属于上市公司股东的净利润 48.50 亿元系本公司换股
吸收合并招商地产前的数据（仅合并原招商地产 51.89%净利润），按照本报告期同口径调整后上年度归属于上市公司股东的
净利润 68.93 亿元。
6、面临暂停上市和终止上市情况
不适用
7、涉及财务报告的相关事项
（1）与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
不适用
（2）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
不适用
（3）与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
本年度新纳入合并范围的公司共 33 家，其中新设立子公司 30 家，非同一控制下企业合并取得子公司 3 家。
本年度不再纳入合并范围的公司 3 家，其中处置子公司 2 家，清算注销子公司 1 家。
合并报表范围变化具体情况详见财务报告附注七。
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