招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2017 年半年度报告摘要
证券代码：001979 证券简称：招商蛇口 公告编号：【CMSK】2017-048
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2017 年半年度报告摘要
1、重要提示
本半年度报告摘要来自半年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于巨潮资讯网或深圳证券交易所网
站等中国证监会指定网站上的半年度报告全文。
公司简介
股票简称 招商蛇口 股票代码 001979
股票上市交易所 深圳证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 刘宁 陈江
电话 0755-26819600 0755-26819600
传真 0755-26818666 0755-26818666
电子信箱 cmskir@cmhk.com cmskir@cmhk.com
2、主要财务数据及股东变化
（1）主要财务数据
本报告期
上年同期
本报告期 比上年同期增减
调整前 调整后 调整后
营业收入（元） 19,395,661,327.46 21,248,182,774.68 21,248,182,774.68 -8.72%
归属于上市公司股东的净利润（元） 3,466,437,541.53 3,829,765,396.74 3,829,765,396.74 -9.49%
归属于上市公司股东的扣除非经常性损
3,361,588,301.10 3,574,365,643.69 3,574,365,643.69 -5.95%
益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） -11,708,933,634.38 -6,255,256,776.88 -6,271,582,676.33 -86.70%
基本每股收益（元/股） 0.44 0.48 0.48 -8.33%
稀释每股收益（元/股） 0.44 0.48 0.48 -8.33%
加权平均净资产收益率 6.03% 7.94% 7.94% 减少 1.91 个百分点
本报告期末
上年度末
本报告期末 比上年度末增减
调整前 调整后 调整后
总资产（元） 278,264,802,968.79 250,731,682,839.61 255,448,440,954.57 8.93%
归属于上市公司股东的净资产（元） 55,867,662,845.90 56,430,293,187.44 56,430,293,187.44 -1.00%
注：本报告期发生同一控制下合并深圳市德瀚投资发展有限公司，重述上年同期数据。
（2）前 10 名普通股股东持股情况表
单位：股
1
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报告期末普通股股东总数 103,503 户
持股 5%以上的普通股股东或前 10 名普通股股东持股情况
报告期 质押或冻
持有有限售条 持有无限售 结情况
持股比 报告期末持有 内增减
股东名称 股东性质 件的普通股数 条件的普通
例 的普通股数量 变动情 股份
量 股数量 数量
况 状态
招商局集团 国有法人 66.10% 5,225,000,000 5,225,000,000 无 无
招商局轮船 国有法人 5.18% 409,823,160 276,561,760 133,261,400 无 无
安邦资管－招商银行－安
邦资产－共赢 3 号集合资 基金、理财产品等 1.22% 96,425,058 96,425,058 无 无
产管理产品
招为投资 境内一般法人 1.07% 84,745,762 84,745,762 无 无
全国社保基金一零八组合 基金、理财产品等 0.89% 70,405,800 70,405,800 无 无
华侨城 国有法人 0.80% 63,559,322 63,559,322 无 无
国开金融 国有法人 0.80% 63,559,322 63,559,322 无 无
奇点领誉 境内一般法人 0.80% 63,559,322 63,559,322 无 无
博时资本－招商银行 基金、理财产品等 0.80% 63,559,322 63,559,322 无 无
兴业财富 基金、理财产品等 0.80% 63,559,322 63,559,322 无 无
招为投资、华侨城、国开金融、奇点领誉、博时资本－招商银行、兴业财富
战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10
因参与公司非公开发行成为公司前 10 名普通股股东，该部分股票上市日期为
名普通股股东的情况
2016 年 1 月 14 日，预计可流通时间为 2019 年 1 月 14 日。
上述股东关联关系或一致行动的说明 招商局集团、招商局轮船及招为投资属于一致行动人。
前 10 名无限售条件普通股股东持股情况
报告期末持有无 股份种类
股东名称 限售条件普通股
股份数量 股份种类 数量
招商局轮船 133,261,400 人民币普通股 133,261,400
安邦资管－招商银行－安邦资产－共赢 3 号集合资产管理产品 96,425,058 人民币普通股 96,425,058
全国社保基金一零八组合 70,405,800 人民币普通股 70,405,800
安邦资产－平安银行－安邦资产－共赢 2 号集合资产管理产品（第六期） 36,391,956 人民币普通股 36,391,956
招商财富－招商银行－硕明 2 号专项资产管理计划 30,689,896 人民币普通股 30,689,896
全国社保基金一一八组合 30,490,532 人民币普通股 30,490,532
香港中央结算有限公司 26,879,347 人民币普通股 26,879,347
中国人寿保险股份有限公司－传统－普通保险产品-005L-CT001 深 23,010,749 人民币普通股 23,010,749
和谐健康保险股份有限公司－传统－普通保险产品 20,349,962 人民币普通股 20,349,962
安邦养老保险股份有限公司－团体万能产品 18,187,948 人民币普通股 18,187,948
招商局集团、招商局轮船及招为投资属于一致行
动人；安邦资管－招商银行－安邦资产－共赢 3
号集合资产管理产品、安邦资产－平安银行－安
前 10 名无限售条件普通股股东之间，以及前 10 名无限售条件普通股股东
邦资产－共赢 2 号集合资产管理产品（第六
和前 10 名普通股股东之间关联关系或一致行动的说明
期）、和谐健康保险股份有限公司－传统－普通
保险产品、安邦养老保险股份有限公司－团体万
能产品属于一致行动人。
前 10 名普通股股东参与融资融券业务股东情况说明 无
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（3）前 10 名优先股股东持股情况表
公司报告期无优先股股东持股情况。
（4）控股股东或实际控制人变更情况
公司报告期控股股东、实际控制人未发生变更。
（5）公司债券情况
公司不存在公开发行并在证券交易所上市，且在半年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑付的公司债券。
3、经营情况讨论与分析
市场形势分析
2017年是我国实施“十三五”规划的重要一年，也是供给侧结构性改革的深化之年。今年以来，中央作出系列重大政策
部署：设立“雄安新区”，酝酿“粤港澳大湾区”，纵深推进自贸区开发建设，深化“一带一路”战略，加速国企改革等,新一轮的
战略布局逐步实施。上半年，我国经济增长稳定，经济结构向好，“区域振兴+改革+开放”的战略格局正在形成，经济增长含
金量持续提升。
在强调房子居住属性的背景下，2017年上半年的房地产调控政策以“分类调控、因城施政”为主基调。一方面，热点城
市在实施限购、限贷、限价、限售等政策的同时,加强对房地产金融的监管，着力抑制投资投机性需求；另一方面，通过“棚
改货币化”等政策有效帮助三、四线城市去库存。尽管上半年我国商品房销售面积和销售金额同比均有所增长，但随着政策
的持续推行，热点城市的成交量价均呈现回落态势。行业龙头凭借资源端和资金端占据的优势，并购动作频频，规模效应加
剧，行业集中度进一步提升。此外，随着政策层面对于住房租赁市场支持的顶层制度出台，地方政府陆续在发展租赁市场规
模、培育参与主体、税收优惠、金融支持等方面出台一系列细则以支持住房租赁市场的发展。在巨大的市场容量和资本支持
下，长租公寓在近几年有望得到迅猛发展。
产业转型升级带来产业客户变化，产业新城的开发建设正值窗口期，传统工业区升级也会是未来城市生长的重要环节，
政府在产业用地出让方面更加注重前期产业规划和产业导入，产业资源成为获取优质项目的关键。战略性新兴产业代表未来
科技和产业发展新方向，获得创新资源、战略新兴产业资源、产城融合的区域将获得长远发展。
邮轮旅游被纳入国家十三五旅游发展规划，地方政府加码邮轮产业发展扶持政策。据统计，上半年全国邮轮码头累计
接待邮轮1057艘次，同比增长35%；接待邮轮出入境旅客累计客流量212万人次，同比增长16%。多家外籍邮轮公司继续看
好中国市场，首次针对中国游客“量身定做”数艘邮轮相继投放中国市场。
公司经营和管理情况
2017年是招商蛇口在融合基础上加速发展的关键之年，公司坚定执行既定的战略，努力达到战略制定的目标——在5 年
内进入世界500强、成为中国领先的城市及园区综合开发与运营服务商。在此目标下，公司坚持综合发展、转型发展和创新
发展，加快业务结构调整步伐，力求实现有规模、有质量、有效益的规模发展，报告期内社区、园区、邮轮三大业务板块及
各项创新业务全面铺开，取得了良好的经营业绩。
公司社区开发与运营能力持续提升。报告期内，招商蛇口实现签约销售额537亿元，同比增长74%，签约销售面积288
万平米，同比增加48%。公司通过城市人口、产业、环境、财富各角度基本面与房地产市场供求的交叉分析，确定投资的目
标城市名单，并结合目标城市的土地市场、商品房市场的变化趋势确定投资量级。上半年公司在北京、上海、广州、南京等
重要城市获得16宗优质项目，扩充项目资源227万平米，总地价353亿元。除通过招拍挂市场获取资源外，公司着力推进招商
局集团内外的资源整合。公司启动自中外运长航并入集团以来地产资源协同合作的首个项目——南通市港闸区住宅项目；与
武钢集团、昆钢集团分别签署战略合作协议，通过成立合资公司的方式合作，共同改造、开发前述公司所在城市的土地资源，
以提升土地价值。
项目拓展、产业研究以及资源聚集、园区配套业务落地等产园业务全面铺开。4月26日，公司与湖北省黄冈市蕲春县政
府签署《关于共建蕲春产业园区的合作协议》，拟采取轻重资产结合的创新模式，建设立足蕲春当地中医药行业、集聚以大
健康医疗行业为核心的综合业态的大健康产业园区；继去年与北京通州政府签署战略协议后，报告期正式成立通州台湖合资
公司，未来统筹开发建设台湖镇产业新城项目；6月30日，公司与深圳市光明新区政府签署战略合作框架协议，拟依托光明
新区高新技术产业的优势投资建设招商局集团智慧城项目；此外，公司在全国各地尚有十余个重点产业新城项目正在跟进。
招商蛇口作为城市及园区综合开发和运营服务商正在被更多的地方政府、合作伙伴和广大客户所认可。
上半年，公司围绕着多个方向聚集产业资源，遵循资源共享、龙头引导原则与行业龙头共建互联，构建有吸引力的产
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业生态环境。报告期内，公司与华为的联合创新中心落地中央企业双创示范基地——蛇口网谷创业壹号，以助力园区沉淀技
术成果；看准消费升级带来的潜在机会，招商蛇口近年来在健康、养老、文化、教育等行业都在强势布局。与力宝集团成立
招商力宝医疗合资平台，汇聚国内外优质医疗资源，关注“一带一路”领域的医疗合作发展。集活力长者公寓和专业护理院 于
一体的广州金山谷项目即将面世，此外有数个养老项目正处于前期规划阶段。以“意库”为代表的文创园区, 以“价值工厂”为
代表的文创聚集地；以“设计互联”为代表的文化商业和设计资源展览、集聚平台；以前海慧途国际学校为代表的K12顶尖国
际教育等产品构成了招商蛇口文创生态链。
招商蛇口聚焦国内中高端租赁市场，布局深圳约50万平米、1.3万套长租公寓产品，已形成“壹栈”人才公寓、“壹间”精
品公寓、“壹棠”高端服务式公寓三大核心产品线，并已全面形成产品与服务、运营管理、品牌等细分标准化体系。目前在北
京、天津、武汉、重庆等城市以自有物业改造成公寓的多个项目正在同时推进，招商蛇口将以“中国中长租公寓领导品牌”
为发展目标，计划以三年的时间实现品牌全国布局。
邮轮板块的建设与运营将立足蛇口太子湾邮轮母港，采取“港+船”联动的发展策略，以港为基础、船为纽带，通过船港
联动打造邮轮全产业链，推动邮轮母港4.0模式的落地。报告期内，深圳市文体旅游局联合招商蛇口，深入开展邮轮文化浸
入式推广，举办深圳邮轮嘉年华，培育深圳市场的邮轮消费习惯。同时公司牵头成立深圳邮轮旅游联盟，探索建立新的邮轮
销售模式。
目前公司已与嘉年华、云顶香港、银海邮轮、歌诗达等外籍邮轮公司签订邮轮合作协议。报告期内，深圳太子湾邮轮
母港相继接待处女星号、银影号、海洋航行者号、大西洋号、云顶梦号等多艘国际邮轮靠泊，累计邮轮旅客5.96万人次。6
月30日，太子湾邮轮母港还在开港首年实现“双船同泊”。上半年，招商系布局的上海、天津、厦门、深圳等邮轮码头共接待
出入境邮轮 763艘次，占全国的72%；累计客流量179.69万人次，占全国的85%。
伴随着金融去杠杆和楼市调控，市场资金持续收紧，行业融资渠道全面受限，融资成本攀升，房企融资难度陡增。在
此背景下，融资能力对企业盈利能力的影响尤为突出。报告期内，公司加大融资力度，多渠道筹措资金，顺利获授50亿元中
期票据额度、150亿元公司债发行权。公司时刻关注市场动态，在保证资金安全的前提下有效控制资金成本，强化资金管理，
上半年整体资金成本4.6%，继续在行业内保持较大的资金成本优势。
报告期内，公司正式实施项目跟投管理制度，通过设计规范化、科学化的项目跟投办法，建立长效、健全的激励约束
机制，加强对核心员工的约束力和激励性，不断提升公司整体开发效率、有效控制项目投资风险、显著提高资产收益。结合
前期实施的员工持股计划和股权激励计划，公司已形成了全面、立体的激励机制，通过各种激励措施的落地，不断激发团队
活力和创造力。
公司的经营管理能力赢得市场和业内广泛认可。2017年上半年，公司获得2017中国房地产上市企业30强；2016年中国
房地产百强企业；荣获由《经济观察报》主办的“第十四届中国蓝筹地产年会”颁发的“中国蓝筹地产企业”；2016中国优秀房
地产上市公司TOP10系列奖项中综合实力TOP10等4项大奖。
核心竞争力分析
（1）丰富的城区和产业园综合开发运营经验
经过三十多年建设运营蛇口，招商蛇口已经具备了各项资源的综合整合能力，培养了一定数量的既有专业业务能力又
有丰富实践经验的管理团队。从前期提供科学、前瞻性的规划与设计、土地的一级整理开发到工业厂房、研发楼、商业综合
体及住宅的开发建设，从提供面向全球的招商服务、物业管理服务到提供基础设施、配套设施建设、市政公用事业服务，公
司形成了完整的城区和产业园区综合开发的体系和服务理念。招商蛇口综合资源整合能力在蛇口的发展过程中得到充分的体
现，公司不但获得了应有的商业利益，也为城市发展带来了巨大的社会效益。
（2）独特的战略资源优势
园区的开发建设、系统的大规模的产业集聚需要充裕的土地储备。经过多年的发展，目前已布局全国39个城市及香港、
新西兰等海外地区，除公开招、拍、挂市场取得的小规模的住宅、商业开发的土地资源以外，还有在深圳蛇口、前海、青岛
高新园等片区拥有大量土地资源尚未开发或计划改造升级。此外，公司在深圳蛇口、前海的土地均位于前海蛇口自贸区内，
而这一区域集深港合作、“一带一路”、自贸试验区三大国家战略于一身，具有独特的政策优势和改革开放战略优势。招商
蛇口作为建设开发前海蛇口自贸区的最大企业主体，将享受前海蛇口所独有的政策优势和战略优势。
（3）集团内的业务协同优势
招商局集团作为招商蛇口的控股股东和实际控制人，旗下拥有包括招商局港口、招商轮船、招商局公路、招商银行、
招商证券、招商局资本以及中外运长航、漳州开发区等一批优秀企业，横跨实业和金融两大领域。近年来招商局集团大力推
进产融结合，通过资本和产业的有效互动发挥协同效益，整合集团和公司内部资源，有利于招商蛇口对内实现资源互补，对
外构建独特的竞争优势，加强合作与并购，多渠道、低成本地获取项目资源和资金来源，从而促进招商蛇口实现跨越式发展。
此外，综合实力强大的招商局集团，在全国乃至世界范围有较大的影响力和号召力，其拥有的外部协同资源也将给招
商蛇口带来巨大的商业机会。
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招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2017 年半年度报告摘要
（4）助力公司转型发展的探索创新精神
在产业结构调整，企业转型升级的大背景下，能否弘扬以创新为灵魂的企业家精神是企业成功的关键因素。创新精神
于招商蛇口与生俱来，招商局开发蛇口时“敢为天下先”的创新精神是“招商蛇口”品牌的重要内涵。从1979走来，招商局
蛇口工业区一直是一面旗帜、一个精神符号，被誉为中国改革开放的先行者。今天的蛇口更加成熟、智慧、稳健并充满力量，
同时又不失蛇口所特有的激情、活力和冲劲。公司成立的创新发展中心，着重培育健康地产、医疗地产和旅游地产等创新项
目，探索“开发+运营+资管”的商业模式，寻求公司规模和利润新的增长点。
4、涉及财务报告的相关事项
（1）与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
根据财政部 2017 年 4 月发布的《企业会计准则第 42 号—持有待售的非流动资产、处置组和终止经营》实施规定，本集
团自 2017 年 5 月 28 日起执行该准则，对于本准则执行日存在的持有待售的非流动资产、处置组和终止经营，采用未来适用
法处理。
根据财政部 2017 年 5 月发布的《企业会计准则第 16 号—政府补助》实施规定，本集团自 2017 年 6 月 12 日起执行该准
则，对 2017 年 1 月 1 日存在的政府补助采用未来适用法处理，对 2017 年 1 月 1 日至本准则执行日之间新增的政府补助根据
新准则进行调整。
执行上述准则对本报告期财务报表无需要调整的影响。
（2）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。
（3）与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
本报告期新纳入合并范围的公司共11家，其中新设立子公司9家，非同一控制下企业合并取得子公司1家，同一控制下企
业合并取得子公司1家。本报告期不再纳入合并范围的公司26家。合并报表范围变化具体情况详见财务报告附注八。
（4）董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
不适用
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