招商蛇口：2017年度董事会工作报告2018-03-27
证券代码：001979 证券简称：招商蛇口
招商局蛇口工业区控股股份有限公司
2017 年度董事会工作报告
一、2017 年度董事会会议召开情况
2017 年度公司共召开了 13 次董事会，具体如下：
序号 会议时间 会议名称 主要议题
关于审议《2016 年度总经理工作报告》
的议案；关于审议《2016 年度董事会工
作报告》的议案；关于审议《2016 年度
财务报告》的议案；关于审议 2016 年度
利润分配预案的议案；关于审议《2016
年度报告及年报摘要》的议案；关于审
议《2016 年度社会责任报告》的议案；
关于审议《2016 年度内部控制自我评价
报告》的议案；关于续聘外部审计机构
的议案；关于审议日常关联交易的议案；
关于审议公司 2017 年度银行授信额度及
金融机构融资计划的议案；关于 2017 年
第一届董事会第十二次
1 2017.03.25 公司在招商银行存贷款关联交易的议
会议
案；关于审议公司 2017 年度为子公司提
供担保额度的议案；关于 2017 年为公司
参股公司提供财务资助额度的议案；关
于审议《2016 年度募集资金存放与使用
情况的专项说明》的议案；关于公司变
更部分募集资金投资项目的议案；关于
公司使用部分闲置募集资金投资产品的
议案；关于对共同投资的关联交易进行
授权管理的议案；关于为董事、监事及
高级管理人员购买责任险的议案；关于
聘请常年法律顾问的议案；关于修订《对
外捐赠管理办法》的议案
第一届董事会 2017 年第 关于审议《2017 年第一季度报告》的议
2 2017.04.20
一次临时会议 案
关于修订公司部分制度（董事会审议通
第一届董事会 2017 年第
3 2017.04.27 过即生效）的议案；关于修订公司部分
二次临时会议
制度（需股东大会审议通过）的议案；
1
关于为子公司提供担保的议案；关于召
开 2016 年年度股东大会的议案
第一届董事会 2017 年第
4 2017.5.31 关于审议《项目跟投管理制度》的议案
三次临时会议
第一届董事会 2017 年第 关于与南方中集签订搬迁补偿协议的关
5 2017.8.3
四次临时会议 联交易议案
关于审议《2017 年半年度报告》及摘要
第一届董事会 2017 年第 的议案；关于审议《2017 年半年度募集
6 2017.8.18
五次临时会议 资金存放与使用情况的专项说明》的议
案；关于变更会计政策的议案
第一届董事会 2017 年第
7 2017.9.22 关于聘任公司高级管理人员的议案
六次临时会议
关于审议《2017 年第三季度报告》的议
第一届董事会 2017 年第
8 2017.10.27 案；关于公司参与投标雄安市民服务中
七次临时会议
心项目涉及关联交易的议案
第一届董事会 2017 年第 关于审议公司股票期权首次授予计划预
9 2017.11.17
八次临时会议 留期权授予方案（草案）的议案
关于修订公司章程的议案；关于对项目
公司提供财务资助进行授权管理的议
案、关于与关联方共同投资设立招商常
鑫股权投资基金的议案；关于为招华公
第一届董事会 2017 年第
10 2017.11.27 司提供担保的议案；关于为深圳招商地
九次临时会议
产提供担保的议案；关于为招商公寓提
供担保的议案；关于变更部分募集资金
投资项目的议案；关于召开 2017 年第一
次临时股东大会的议案
第一届董事会 2017 年第 关于设立招商创融-招商蛇口长租公寓
11 2017.11.28
十次临时会议 资产支持专项计划的议案
关于确定股票期权首次授予计划预留期
第一届董事会 2017 年第 权授予相关事项的议案；关于向招商局
12 2017.12.14
十一次临时会议 慈善基金会捐赠公益资金的关联交易议
案
第一届董事会 2017 年第 关于子公司与关联方合作开发项目的关
13 2017.12.28
十二次临时会议 联交易议案
二、董事会对股东大会决议的执行情况
报告期内，公司董事会根据《公司法》、《证券法》等有关法律、法规和《公
司章程》的要求，严格按照股东大会决议和授权，认真执行了股东大会决议的各
2
项决议。
三、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
(一) 外部市场环境分析
2017 年中国经济运行稳中向好，从高速增长逐步转向高质量发展轨道，供
给侧结构性改革取得重要进展，GDP 总量首次突破 80 万亿元大关。随着设立“雄
安新区”，酝酿“粤港澳大湾区”，纵深推进自贸区开发建设，深化“一带一路”
战略，加速国企改革等措施的部署，国家新一轮战略布局逐步实施。
房地产行业稳中有进。2017 年全国商品房销售额 13.4 万亿元，同比增长
13.7%，全年商品房销售面积 16.9 亿平方米，同比增长 7.7%，同比增速均有所
回落。房地产调控政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”主基调，各地根
据地方市场的自身情况，因城施策，效果各异。总体来看，国家在坚持短期调控
与长效机制的紧密结合，出台多项政策构建租购并举的房地产制度以培育发展住
房租赁市场，最终推动长效机制的建立健全。
房地产行业规模效应不断发酵，市场集中度快速提升。品牌企业通过全产业
链的复合布局保持规模增长，销售业绩再创新高，市场占有率不断提高。行业持
续分化，兼并重组盛行；房地产行业的业务模式和服务方式经历剧变，行业进入
发展新周期，传统地产开发主业与创新业务的协同发展，为企业可持续发展提供
新的驱动力。
产业转型升级带来产业客户的变化，产业新城的开发建设正值窗口期，传统
工业区升级已成为城市生长的重要环节。互联网、大数据、人工智能等战略新兴
产业与医疗保健、交通、通讯、教育及休闲娱乐等消费升级产业成为热点；城市
群建设上升为国家战略，围绕特大型城市以及城市群交通网络而展开的产业新城、
特色小镇建设成为产业地产开发企业的重大机遇。以产业转移和区域再造、城市
存量园区盘活成为产业地产新的战略蓝海，各大龙头跨行业强强联合，合纵连横，
打造着产业生态圈。
邮轮旅游被纳入国家十三五旅游发展规划，地方政府加码邮轮产业发展扶持
政策。2017 年我国 11 个邮轮港（包括天津、大连、青岛、上海、舟山、温州、
厦门、广州、深圳、海口、三亚，烟台）共接待邮轮 1,181 艘次（同比增长 17%），
3
邮轮旅客出入境 495 万人次（同比增长 8%）。各大国际邮轮公司依然看好中国邮
轮市场，并纷纷下单为中国市场量身定制邮轮。
(二) 公司战略目标及发展模式
公司上市以来，以“中国领先的城市及园区综合开发和运营服务商”为战略
定位，聚焦居民客户、企业客户和政府客户需求的满足，开展社区运营、园区运
营、邮轮运营三大业务，并通过“区域聚焦、城市深耕、转型发展”三个基础策
略扩大规模，以“产、网、融、城”一体化运作为抓手，业务创新、商业模式创
新、机制创新和管理创新多管齐下，全面提升公司项目开发能力、运营服务能力
和资产管理能力。在此过程中，公司也在不断检讨和优化战略路径，寻求最适合
招商蛇口的发展之路。
“蛇口模式”衍生出的“前港-中区-后城” 的空间发展模式，在招商蛇口
走向全国的过程中一次次被证明了其独特性。以港口或者交通枢纽港、人流聚集
的枢纽为切入口，以临港的产业园区为核心和主要载体，配套城市的新区开发，
通过港区城的有机融合、协同发展形成产城融合生态圈。整个生态圈内，涵盖了
产业、商业及其配套的城市功能以及生活、休闲、文化、娱乐等服务设施，把生
产、生活、生态的内在联系协调一致，实现宜业宜居、有机共荣的人民美好生活
场景。这是一种生态圈式可持续发展的模式，更是一套以市场化方案实现城市和
园区运营的空间发展模式，由此可实现港、产、城联动，将政府、企业和各类资
源协同起来，成为城市转型升级的重要途径。
(三) 公司战略及报告期内战略实施情况
2017 年是招商蛇口在融合基础上加速发展的关键之年，公司坚持综合发展、
转型发展和创新发展，加快业务结构调整，力争实现质量、效益、规模的均衡增
长。
报告期内公司以产品品质、成本管控、客户服务为基础，通过高效地投资发
展、有效地运营管理、富有成效地营销，实现规模、业绩双增长。2017 年，公
司版图继续扩展，在原有深耕城市的基础上新进了南通、昆山、嘉兴、无锡等新
城市，全年在国内近 50 个城市以及香港、新西兰等地约 200 个项目在售，实现
4
签约销售面积 570.01 万平方米，同比增长 20.98%，签约销售额 1127.79 亿元，
同比增长 52.54%,迈上千亿台阶。经过多年来的沉淀与梳理，公司全生命周期产
品线雏形已成，装配式住宅在建规模大增，绿色、健康、智能技术进一步在产品
中深化应用。
以在深圳拥有的近千万平米的优质土地资源为基底，公司进一步加大在全国
范围内的资源扩充力度。2017 年是公司的“发展年”，公司通过招拍挂、合资合
作、兼并收购等方式在资源获取方面实现长足进展。全年在一线、核心二线及周
边重要城市获取土地资源计容建筑面积 1023 万平方米，其中权益面积 594 万平
方米。此外，自并购成为招商蛇口发展的重要战略举措以来，公司成立了专门的
并购小组以及央企资源整合小组，梳理公司的谈判优势，紧跟可能的并购标的，
自上而下，全面发力，并购已成为发展工作的重中之重。报告期内，公司落地昆
钢、天津汤臣、南通中外运等项目，兼并收购取得突破式增长。
借助蛇口、太子湾的示范作用以及前海片区政企合作的经验，公司通过与当
地政府合作，参与或主导地方产业新城项目的开发建设。报告期内，产业新城项
目的拓展进入快车道。3 月 12 日，公司与武汉钢铁集团、武汉市青山区国资委
签订《关于设立房地产投资平台公司之合作协议》成立房地产平台公司，以具备
开发条件的武钢集团存量土地为合作基础，在社区开发与运营、园区开发与运营、
物业与商业运营管理、产业对接等方面开展合作；4 月 26 日，公司与湖北省黄
冈市蕲春县政府签署《关于共建蕲春产业园区的合作协议》，拟采取轻重资产结
合的创新模式，建设立足蕲春当地中医药行业、集聚以大健康医疗行业为核心的
综合业态的大健康产业园区；继去年与北京通州政府签署战略协议后，5 月 23
日通州台湖合资公司正式注册成立，未来将由合资公司统筹开发建设台湖镇产业
新城项目；6 月 30 日公司与深圳市光明新区政府签署战略合作框架协议，拟依
托光明新区高新技术产业的优势投资建设招商局集团智慧城项目；11 月 10 日公
司与苏州高新创业投资集团有限公司、苏州高新软件园有限公司签订《合资经营
合同》，共同开发苏州金融小镇，助力苏州高新区成为全国高新区产城融合特色
发展样板；2018 年 2 月 8 日，公司与常熟市政府签订《琴湖片区开发战略合作
框架协议》，将与常熟市政府联合打造琴湖片区，优化产业布局、推动产业升级，
筑造常熟琴湖新核心；2 月 12 日，揭阳市人民政府和公司签署《关于共同开发
5
揭阳滨海新区粤东新城合作框架协议》，共同开发揭阳滨海新区产城融合的重要
区域—粤东新城，将其打造为政企合作的主要试验平台。此外，公司在全国各地
尚有十余个重点产业新城项目正在跟进，招商蛇口作为城市及园区综合开发和运
营服务商正在被更多的地方政府、知名企业和广大客户所认可。
有效聚集产业，聚拢资源，打造互利的园区生态圈，使得产业园各方参与者
共赢是园区繁荣并得以持续发展的基础。报告期内，公司在深圳、北京、上海分
别成立产业研究分院，就各地的产业政策、产业生态以及产业发展方向和未来进
行深入研究，为公司园区的产业聚集指引方向。此外，公司遵循资源共享、龙头
引导原则与行业龙头共建互联，构建有吸引力的产业生态环境，提升产业聚集能
力。报告期内，公司与人民日报联合推动成立了“中国新产业联盟”，聚拢新兴
经济领域的龙头企业、高成长性的中小企业、行业协会，将不同利益方以产业联
盟为核心，通过品牌、金融、科研、平台等多方面、跨行业的深入合作，与产业
园为载体，创新产业资源集聚模式。
招商蛇口聚焦中高端品牌，深耕国内长租公寓市场数十年。截止报告期末，
公司布局全国约 60 万平方米，已形成“壹栈”青年白领公寓、“壹间”精品公寓、
“壹棠”服务式公寓三大核心产品线，并完成产品、服务、运营以及品牌等细分
标准化体系的建设。公司将以成为“中国长租公寓领导品牌”为发展目标，实现
品牌全国布局。报告期内公司长租公寓业务加速发展，壹间公寓在北京、重庆以
及深圳福海意库等项目均已签约。
近年来，公司积极布局健康、养老、文化、教育等行业。报告期内，公司大
健康创新业务脱孵入实，与印尼力宝集团共同成立招商力宝医院管理公司，将打
造中国最具竞争力的精品医院投资运营商；养老业务高标准落地，坐落在广州金
山谷的番禺颐养中心顺利开业，成为广州高端护理院的标杆，公司自主打造的蛇
口颐养中心—招商观颐开创了深圳市高端护理院的先河，并在公司现有的项目试
验大盘嵌入式养老新模式；大文化创新业务成果喜人，海上世界文化艺术中心盛
大开幕，成为深圳创立国际文化创意地标，改革开放博物馆落成开放，集中展示
了蛇口改革开放历程，构筑了传播蛇口精神的重要平台。
2017 年 7 月，中国（广东）自由贸易试验区深圳前海蛇口片区综合规划》（草
6
案）经深圳市规划和国土资源委员会（市海洋局）网站公示。规划范围包括前海
蛇口自贸区 28.2 平方公里以及前海蛇口之间的片区共计 37.9 平方公里。综合规
划的明确将更好更快地推进前海蛇口自贸区建设，统筹区域发展、产业发展、港
城协调、区域交通改善、基础设施建设、综合配套和环境优化。报告期内，公司
一方面全力研究并推动前海蛇口自贸区内老区变新颜的突破点，另一方面在这区
域内重点项目的开发建设如火如荼地进行，片区的价值不断提升。
2017 年是太子湾邮轮母港完整运营的首个年度，相继接待处女星号、银影
号、海洋航行者号、大西洋号、云顶梦号等多艘国际邮轮靠泊，全年累计引轮
109 艘次，覆盖全球 Top5 邮轮公司，创下亚太地区邮轮港口开港首年之最。此
外，公司与深圳市文体旅游局的联合举办了深圳邮轮嘉年华，深入开展邮轮文化
浸入式推广以培育深圳市场的邮轮消费习惯；为促进邮轮票务市场的良性发展，
公司牵头成立邮轮旅游联盟，积极探索建立邮轮销售新模式；码头服务、邮轮船
供服务也在实践中不断提升。
2017 年货币信贷市场持续收紧，融资成本不断走高。公司在做好市场预判
的基础上，大力拓展融资渠道，加大与各类金融机构的合作力度，创新融资工具，
完成多项直接融资产品的发行。报告期内，公司顺利完成 50 亿元中期票据的注
册和发行，获批 150 亿元公司债发行额度并完成首期 24 亿元的发行，获批交易
所首单储架式长租公寓 CMBS 发行额度 60 亿元以及携手建设银行完成银行间市场
首单长租公寓 ABN 产品注册额度 200 亿元，有效运用金融工具盘活存量资产，为
公司长租产品后续经营发展获得长足的资金保障。产融结合工作取得突破性进展，
落地京沪地产基金 50 亿元，开创存量物业周转新模式；完成招商常鑫基金的设
立和招商澎湃基金的协议签署，为公司引入稳定的基金合作伙伴，助力公司战略
发展。在融资成本不断走高的市场形势下，公司通过引入各类优质资金来源控制
好资金综合成本，报告期公司平均融资成本 4.8%，较 2016 年上升 0.3 个百分点，
继续在行业内保持较大的资金成本优势。
公司于报告期内正式实施项目跟投制度，通过设计规范、科学的项目跟投办
法，以期建立长效、健全的激励约束机制，不断提升公司整体开发效率。结合前
期实施的员工持股计划和股权激励计划，公司已形成全面、立体的激励机制，通
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过各种激励措施的落地，不断激发团队活力和创造力。自项目跟投制度实施至今
半年有余，覆盖了五大区域 19 个城市，已落地跟投金额突破 1 亿元。跟投实践
案例入选国资委组织编写的《国企改革探索与实践—中央企业子企业 150 例》，
成为国企改革典范。
报告期内，公司全面推进数据治理工作，打造动态、实时的业务数据管理系
统，推动一系列互联网应用，通过移动化、智能化手段提升客户体验。信息化、
数字化以及互联网工具的深入应用，进一步提升了公司的经营管理能力。
报告期内，公司规范透明的治理结构和稳健专注的发展模式，得到了外界的
广泛认可，并获颁多项殊荣。公司连续十三年获得由《经济观察报》评选的中国
蓝筹地产企业，公司连续十五年蝉联由国务院发展研究中心企业研究所、清华大
学房地产研究所和中国指数研究院评选的中国房地产沪深上市公司综合实力
TOP10、沪深上市房地产公司综合实力 TOP10、沪深上市房地产公司财富创造能
力 TOP10、沪深上市房地产公司财务稳健性 TOP10、沪深上市房地产公司投资价
值 TOP10，由《每日经济新闻》评选的年度价值地产企业，由《经济观察报》颁
发的中国最受尊敬企业，由《WTO 经济导刊》评选的金蜜蜂 2017 优秀企业社会
责任报告社区信息披露奖，由《21 世纪经济报告》评选的 2017 年中国最佳企
业公民年度综合大奖等荣誉。
(四) 公司未来发展的展望
1、市场环境分析
经过持续多年的经济调整和产能出清，叠加供给侧结构性改革，我国主要行
业集中度提升、新增长动能增强，预计 2018 年宏观经济有望保持平稳增长。
金融严监管、去杠杆政策延续已在 2018 年初见端倪。分类调控，因城施策
的房地产调控主基调也仍将持续。核心城市调控难有放松，国家以及地方层面都
将加快研究并推进包括住房租赁等制度在内的房地产长效机制的建设。长远来看，
房地产市场将日趋平稳。
十九大报告给中国产业地产的发展指明了方向，即产业需继续转型升级，并
要促进产业迈向全球价值链的中高端节点；产业转移作为直接推力，不同地区在
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不同阶段将出现不同产业地产需求，区域产业地产发展将出现结构化差异。
随着国内更多邮轮港口的建成与启用，邮轮旅游产品供应将大幅增加，消费
者的选择更加多样，市场竞争也将更加激烈。此外，各类邮轮企业包括邮轮港口
投资、邮轮船队运营、邮轮劳务服务、邮轮旅游等企业如同雨后春笋般纷纷涌现，
将推动邮轮产业链向多元与深化发展。而此时，前瞻性地布局将有助于企业建立
先入优势。
2、公司经营计划：
2018 年，公司将把握结构性机会，加快落地央企合作及兼并收购；多措并
举提升项目开发能力；计划实现新开工面积 1066 万平米、竣工面积 593 万平米，
签约销售金额 1500 亿元；全面提升园区运营服务能力，获取有质量的产业新城
项目。
3、可能面临的风险
（1）国内外宏观形势仍存在不稳定性
当前中国经济进入调速换挡期，GDP 增速步入“新常态阶段”，货币政策也
将从相对宽松转向稳健。国内外宏观经济形势、政策变化等多方面因素会对行业
以及公司的经营情况产生一定的影响。
（2）地方政策与客群收入为市场两大变量
随着全国各大城市限价限购限贷等调控措施不断加码，不同地区的房价走势
呈现明显分化，这将影响客户对房地产的购买预期，将给公司销售业绩和经营收
益带来较大的波动风险，进一步加大公司的经营压力和转型压力。
邮轮属中高端消费行业，主要客户群体的收入变化也将对公司产品的需求量
造成较大影响，进而影响公司邮轮产业的相关业务。
（3）公司规模化与融资能力需匹配
房地产行业是资金密集型行业，充足的现金流对公司的运营和发展起到重要
的作用。随着货币政策的变化和金融市场的不断收紧，公司的融资也面临较大的
压力。而同时，公司经营模式的转变和经营规模的扩大有要求公司的融资在一定
时间内需进一步增加。两者的叠加将对公司的融资能力提出更高的要求。
（4）产业新城建设开发进度存在不确定性
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产业新城资源的获取不会一蹴而就，涉及的规模大，合作方式复杂，需有一
定的谈判周期。公司在各地签约的产业新城项目，由于土地面积较大、方案沟通
费时，目前正就下一步规划建设开发与当地政府进行协商谈判与方案制定，项目
开发建设的时间存在不确定性。
4、公司应对策略与重点工作
（1）提升能力、提质增效，实现质量、效益、规模动态均衡发展
基于质量和效益的规模，才是可持续的规模；只有匹配上适度规模的质量和
效益，才是高质量的发展。在满足质量、效益、风险管控的条件下，公司加快提
升存货周转率，进一步加快规模扩张。
公司规模的扩张仅靠内涵式发展远远不够，公司将结合外延式增长方式，两
条腿走路，以自身良好的管理水平、全产品开发的经验以及低廉的资金成本优势
开展并购工作，积极关注、敏锐把握行业的集中度提升中的结构性兼并收购机会，
把握趋势、持续深耕、做强做大。
（2）各业务领域的创新手段
公司将蛇口改革创新精神发扬光大并作为解决各种问题的一大动力源泉。资
源有限，创新无限，改革创新是招商蛇口的基因，用创新的思维和勇于担当的创
新精神解决公司在转型道路上的各种问题。
公司将通过强化前期定位、强化计划质量管理、合理铺排生产计划、多方位
提升项目开发能力；从产品溢价力、产品质量、品牌影响力等方面提高公司产品
竞争力。多管齐下促进年度销售计划的实现并进一步优化货值结构。
2018 年，公司将继续做好现有园区经营，加大投入建设产业生态圈，提升
园区产业集聚能力；在京津冀、长三角、珠三角等重点地区，力争获取更多优质
园区资源，并加速已签约园区的开发建设。进一步提升前海蛇口自贸区大本营建
设，加快推进前海土地整备，做好自贸新城规划与建设，全力推动样板园区内的
重点项目的建设。
在提升太子湾邮轮母港的邮轮到港艘次及客流量的基础上，公司将积极推进
邮轮旅游、邮轮船供、特色免税等业务进一步发展；加快推进邮轮业务与水上客
运旅游业务的融合，打造国际一流邮轮母港运营能力，提升母港服务品质，持续
提高旅客满意度。
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此外，公司将探索继续存量资产证券化的途径，有序盘活存量资产，加快
REITs 的研究及产融平台建设，通过推动整售基金、尾盘基金、邮轮基金、按揭
尾款证券化等金融产品的设立落地，创新融资手段，以融助产。
2017 年是招商局集团成立 145 周年，近一个半世纪以来，招商局始终坚持
“与祖国共命运、同时代共发展”，勇担实业报国重任，不断创新开拓进取。2018
年是中国改革开放 40 周年。招商蛇口更要传承集团百年使命，把握时代大势，
更主动地融入、服务和践行国家战略，积极参与粤港澳大湾区、长江经济带、京
津冀一体化、雄安开发等重大区域发展战略。2018 年，公司将以质量、效益、
规模动态均衡发展为导向积极开展生产经营活动，以提升能力为核心，进一步落
实公司战略，深耕开发与运营，做人民美好生活的承载者。
招商局蛇口工业区控股股份有限公司
董事会
二〇一八年三月二十四日
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