信用评级报告声明
中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信证评”）因承做本项目并出具本评级报告，
特此如下声明：
1、除因本次评级事项中诚信证评与评级委托方构成委托关系外，中诚信证评、评级项目
组成员以及信用评审委员会成员与评级对象不存在任何影响评级行为客观、独立、公正的关
联关系。
2、中诚信证评评级项目组成员认真履行了尽职调查和勤勉尽责的义务，并有充分理由保
证所出具的评级报告遵循了客观、真实、公正的原则。
3、本评级报告的评级结论是中诚信证评遵照相关法律、法规以及监管部门的有关规定，
依据合理的内部信用评级流程和标准做出的独立判断，不存在因评级对象和其他任何组织或
个人的不当影响而改变评级意见的情况。本评级报告所依据的评级方法在公司网站
（www.ccxr.com.cn）公开披露。
4、本评级报告中引用的企业相关资料主要由发行主体或/及评级对象相关参与方提供，
其它信息由中诚信证评从其认为可靠、准确的渠道获得。因为可能存在人为或机械错误及其
他因素影响，上述信息以提供时现状为准。中诚信证评对本评级报告所依据的相关资料的真
实性、准确度、完整性、及时性进行了必要的核查和验证，但对其真实性、准确度、完整性、
及时性以及针对任何商业目的的可行性及合适性不作任何明示或暗示的陈述或担保。
5、本评级报告所包含信息组成部分中信用级别、财务报告分析观察，如有的话，应该而
且只能解释为一种意见，而不能解释为事实陈述或购买、出售、持有任何证券的建议。
6、本评级报告所示信用等级自本评级报告出具之日起至本期债券到期兑付日有效；同时，
在本期债券存续期内，中诚信证评将根据《跟踪评级安排》，定期或不定期对评级对象进行
跟踪评级，根据跟踪评级情况决定是否调整信用等级，并按照相关法律、法规对外公布。
3 招商局蛇口工业区控股股份有限公司
2018 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告
金流量净额-150.51 亿元。
概 况
本期债券概况
发债主体概况
表 1：本次公司债券概况
招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简
债券概况
称“招商蛇口”或“公司”）前身为蛇口工业区建设指
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2018 年面
债券名称
挥部，成立于 1979 年 4 月 1 日。1992 年 2 月 19 日， 向合格投资者公开发行公司债券（第一期）
本次债券的发行总规模不超过 150 亿元，采用分
招商局集团有限公司（以下简称“招商局集团”）全
期发行方式，本期债券品种一初始发行规模为
资设立招商局蛇口工业区有限公司，注册资本为人 发行总额 2.5 亿元，品种二初始发行规模为 2.5 亿元，合
计初始发行规模为 5 亿元，可超额配售合计不超
民币 2 亿元。1998 年 7 月，公司改组规范为有限责
过 25 亿元（含 25 亿元）。
任公司，并增加招商局轮船股份有限公司（现更名 本期债券期限不超过五年（含五年），分为两个
品种，品种一为五年期固定利率品种，品种二为
为“招商局轮船有限公司”，以下简称“招商局轮船”）
债券期限 三年期固定利率品种。两个品种间可以进行相互
为股东，注册资本增加至人民币 3 亿元，招商局集 回拨，回拨比例不受限制。由发行人与主承销商
协商一致，决定是否行使品种间回拨权。
团持股 95%，招商局轮船持股 5%。2002 年 8 月，
本期债券采用固定利率形式，票面利率将根据网
增加注册资本至人民币 22.36 亿元。2015 年 6 月， 债券利率 下询价簿记结果，由发行人与主承销商按照市场
情况确定。
招商局蛇口工业区有限公司整体改制为股份公司，
本期债券采用单利按年计息，不计复利。每年付
并更名为“招商局蛇口工业区控股股份有限公司”， 偿还方式 息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的
兑付一起支付。
其中招商局集团持有 95%的股权，招商局轮船持有
募集资金 本期债券募集资金扣除发行费用后，拟用于偿还
余下 5%股权。2015 年 12 月 30 日，招商蛇口吸收 用途 存量债务。
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
合并招商局地产控股股份有限公司（以下简称“招
商地产”），并在深圳交易所挂牌上市，证券简称“招
行业分析
商蛇口”，证券代码 001979.SZ。截至 2017 年 9 月
末，公司总股本为 79.04 亿股，其中招商局集团持 房地产行业概况
有 66.10%股权、招商局轮船持有 5.18%股权。由于 房地产业是中国经济增长的支柱产业之一，在
招商局集团系国务院国有资产监督管理委员会监 国民经济发展中起着重要作用。自改革开放以来，
管的大型中央企业之一，公司的实际控制人为国务 中国房地产行业得到快速发展，国房景气指数持续
院国资委。 提升并于 2007 年 11 月达到历史顶点 106.59 点。此
公司主营社区开发与运营、园区开发与运营、 后，受 2008 年次贷危机和紧缩货币政策影响，国
邮轮产业建设与运营三大业务板块。目前已在全国 内房价出现十年来的首次下跌；2009 年随着国家出
45 个城市开展超过 200 个项目的运作，且在华东及 台的信贷宽松政策，商品房销售情况有所好转；
华南区域形成较强的区域竞争优势。截至 2016 年 2010 年，为抑制过快上涨的房价，国务院先后出台
末，公司合并范围子公司共计 340 家。 多项调控政策，房地产市场再次步入调整阶段；
截至 2016 年 12 月 31 日，公司总资产 2,507.32 2012 年，在中央继续保持从紧政策的同时，地方政
亿元，所有者权益（含少数股东权益）778.26 亿元， 府开始积极出台各种政策鼓励合理自住需求，商品
资产负债率 68.96%；2016 年公司实现营业收入 房销售开始逐步回升，2013 年房地产市场延续上升
635.73 亿元，净利润 121.87 亿元，经营活动现金流 势头，期内国房景气指数呈波动上升态势；2014 年，
量净额-127.15 亿元。 房地产市场短期供过于求，且受价格预期变化等因
截至 2017 年 9 月 30 日，公司总资产 3,012.62 素影响，房地产市场销售下滑，国房景气指数亦随
亿元，所有者权益（含少数股东权益）782.95 亿元， 之下降；进入 2015 年，随着一系列宽松的行业政
资产负债率 74.01%；2017 年 1~9 月公司实现营业 策出台，中国房地产市场总体上呈现回暖趋势，国
收入 264.86 亿元，净利润 46.00 亿元，经营活动现 房景气指数自 2015 年 6 月始有所回升并于下半年
4 招商局蛇口工业区控股股份有限公司
2018 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告
企稳，上升态势延续至 2016 年上半年。2016 年 10 调控政策持续收紧，但全国房地产开发投资增速仍
月以来部分重点城市陆续出台限购、限贷等房地产 保持在较高水平；2017 年 1~6 月，全国累计完成房
调控政策，国房景气指数有所调整，但仍较上年同 地产开发投资 50,610 亿元，同比增长 8.5%，增速
期均有所上升。2016 年房地产市场的明显回暖使得 较上年同期上升 2.4 个百分点。
当年房地产业对 GDP 增长贡献率达 7.8%，较上年 房地产开发投资资金的到位情况方面，近年来
增加了 5.4 个百分点，房地产业增加值占 GDP 的比 我国房地产开发企业的到位资金规模逐年增长，
重亦达到历史最高位的 6.47%。2017 年上半年国房 2014~2016 年 房 地 产 开 发 企 业 到 位 资 金 分 别 为
景气指数持续上行，于 2017 年 6 月达到 101.37， 121,991 亿元、125,203 亿元和 144,214 亿元，年均
但 3 月以来受部分城市不断加大房地产调控力度影 复合增长率 8.73%。从资金来源来看，随着房地产
响，景气指数上升增速出现明显回落。 市场的回暖，房企资金来源中预收账款以及客户购
图 1：2010～2017.06 国房景气指数 房贷款规模及其占比呈快速上升态势，2014~2016
年房企资金来源中预收账款以及客户购房贷款合
计分别为 43,903 亿元、49,182 亿元和 66,355 亿元，
其中 2016 年市场成交的明显提升及信贷政策的宽
松使得其预收账款和客户购房贷款的规模同比上
涨 34.92%，占当期房企资金总额的比重亦提升至
46.01%；而 2014~2016 年房企自筹资金和国内贷款
规模有所波动，分别为 71,661 亿元、69,252 亿元和
70,645 亿元，占比分别为 58.74%、55.31%和 48.99%，
资料来源：国家统计局，中诚信证评整理 占比逐年下降。2017 年 1~6 月，房地产开发企业到
图 2：2010～2017.06 全国房地产开发投资情况 位资金 75,765 亿元，同比增长 11.2%。受按揭贷款
利率持续上行影响，其他来源中个人按揭贷款资金
增速明显放缓，上半年新增个人按揭贷款 12,000 亿
元，同比增长 6.7%，增速较去年同期下降 50.3 个
百分点，占当期房企资金来源总额的比重亦下降至
15.84%。同期房企自筹资金和国内贷款规模分别为
23,273 亿元和 13,352 亿元，占比分别为 30.72%和
17.62%，随着金融监管的不断加强，自筹资金比例
不断下降，房企融资渠道逐步由直接融资转向银行
资料来源：国家统计局，中诚信证评整理
贷款、信托等传统融资渠道。
在房地产投资方面，近年来房地产开发投资额
保持增长，但增速有所放缓。根据国家统计局数据
显示，2014 年全年完成房地产开发投资 95,036 亿
元，同比增长 10.5%，增速下降 9.3 个百分点；2015
年房地产行业投资增速延续回落态势，当年全国房
地产开发投资 95,979 亿元，同比增长仅 1.0%；2016
年，良好的销售情况提振了房企信心，当年房地产
投资增速有所提升，全年累计完成房地产开发投资
102,581 亿元，同比增长 6.9%，增速较上年上涨 5.9
个百分点。自 2016 年 10 月以来，各地房地产市场
5 招商局蛇口工业区控股股份有限公司
2018 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告
表 2：2014～2017.06 房地产开发投资资金来源 面积-销售面积）9,579 万平方米，同比下降 63.10%，
单位：亿元、% 商品房库存去化压力有所减轻。2017 年 1~6 月，房
指标 2014 2015 2016 2017.06 企商品房新开工面积 85,720 万平方米，同比增长
资金来源合计 121,991 125,203 144,214 75,765 10.6%，同期新开工面积与销售面积差额 11,058 万
同比增长 -0.1 2.6 15.2 11.2
平方米。
其中：
图 3：2010～2017.06 商品房新开工与销售面积差额
自筹资金 50,419 49,038 49,133 23,273
单位：万平方米
占比 41.33 39.17 34.07 30.72
同比增长 6.3 -2.7 0.2 -2.3
国内贷款 21,242 20,214 21,512 13,352
占比 17.41 16.14 14.92 17.62
同比增长 8 -4.8 6.4 22.1
利用外资 639 297 140 104
占比 0.52 0.24 0.10 0.14
同比增长 19.7 -53.6 -52.6 58.9
其他来源 49,689 55,655 73,428 39,035
资料来源：国家统计局，中诚信证评整理
占比 40.73 44.45 50.92 51.52
从销售情况看，受银行信贷收紧及价格预期变
同比增长 -8.8 12 31.9 17.2
其中：定金及预收款 30,238 32,520 41,952 23,226
化等因素影响，2014 年全国商品商品房销售量有所
同比增长 -12.4 7.5 29.0 22.7 下滑，当年全国商品房销售面积和销售额分别为
个人按揭贷款 13,665 16,662 24,403 12,000 120,649 万平方米和 76,292 亿元，同比分别下降
同比增长 -2.6 21.9 46.5 6.7 7.6%和 6.3%；其中商品住宅销售面积和销售额分别
资料来源：国家统计局，中诚信证评整理 同比下降 9.1%和 7.8%。进入 2015 年，得益于频出
施工方面，近年房地产新开工面积呈现波动下 的利好政策，全年销售面积和销售额均有所上升，
滑态势。具体来看，2014 年房地产销售形势不佳使 2015 年 全 国 商 品 房 销 售 面 积 与 销 售 额 分 别 为
得房地产开发企业对新项目开发持较为谨慎态度， 128,495 万平方米和 87,281 亿元，同比分别增长
有意控制新楼盘的开工规模以降低企业自身现金 6.5%和 14.4%；其中商品住宅销售面积和销售额分
支出，当年房地产新开工面积 179,592 万平方米， 别同比增长 6.9%和 16.6%。2016 年，在宽松的行业
同比下降 10.7%。2015 年，房地产开发企业房屋新 政策带动下，我国商品房成交量大幅提升，当年全
开 工 面 积 154,454 万 平方 米 ， 同 比进 一 步 下降 国商品房销售面积与销售额分别为 157,349 万平方
14.0%。在商品房库存增加以及出清周期延长的背 米和 117,627 亿元，同比分别增长 22.4%和 34.8%；
景下，房地产新开工面积同比下降导致短期内新增 其 中商 品住 宅销售 面积和 销售 额分 别同比 增长
供给量的下滑，有助于缩短房地产市场恢复供需平 22.4%和 36.1%。2017 年 1~6 月，全国商品房销售
衡的时间。2016 年，在一、二线重点城市房地产市 面积和销售额分别为 74,662 万平方米和 59,152 亿
场景气度明显提升的带动下，房企纷纷加速开发节 元，同比分别增长 16.1%和 21.5%；但受 2016 年 10
奏以及时补充可售货源，全国房地产当年累计新开 月及 2017 年 3 月连续出台的房地产调控政策影响，
工面积 166,928 万平方米，同比上升 8.1%。从新开 增速均有所放缓。值得注意的是，2017 年上半年办
工面积与销售面积的差额来看，近年来商品房新开 公楼及商业营业用房销售增长速度均高于住宅，其
工面积始终高于同年商品房销售面积，但新开工面 中住宅销售面积及销售额同比分别增长 13.5%和
积与销售面积差额呈逐年收窄态势。2016 年，全国 17.9%；办公楼销售面积及销售额同比分别增长
商品房新开工面积与销售面积差额（差额=新开工 38.8%和 38.9%；商业营业用房销售面积及销售额同
6 招商局蛇口工业区控股股份有限公司
2018 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告
比分别增长 32.5%和 41.7%。 图 5：2010~2017.06 全国商品房待售情况
图 4：2010～2017.06 商品房销售情况 单位：万平方米
资料来源：国家统计局，中诚信证评整理 资料来源：国家统计局，中诚信证评整理
不同区域的销售情况来看，东部地区仍是我国 商品房库存方面，近年来我国商品房库存量连
商品房销售的主要区域，2016 年东部地区商品房销 续攀升，截至 2014 年末，全国商品房待售面积 6.22
售额 72,331 亿元，同比增长 38.7%，销售额占比达 亿平方米，较 2013 年末增加 1.29 亿平方米；其中，
61.49%；同期中部地区商品房销售额 25,250 亿元， 住宅待售面积 4.07 亿平方米，较 2013 年末增加 0.83
同比增长 38.7%；西部地区商品房销售额 20,046 亿 亿平方米。2015 年以来，尽管房地产投资速度有所
元，同比增长 18.3%，2016 年西部地区销售额增幅 放缓，同时销售情况亦有所回升，房地产市场供需
落后于全国平均水平，去库存进度仍有待提升。从 差有所收窄，但供过于求的局面继续存在，截至
价格来看，2016 年 1~11 月全国 100 个城市住宅均 2015 年末，全国商品房待售面积 7.19 亿平方米，
价呈现逐月增长的态势，2016 年 11 月全国 100 个 同比增长 15.58%，增速较上年末收窄 10.54 个百分
城市住宅成交均价达 12,938 元/平方米，较年初增 点。2016 年主要城市市场成交情况较好，住宅去化
长 17.34%。分城市能级来看，2016 年 11 月末，一 较快，商品房库存出现近年来首次下降。截至 2016
线城市住宅均价达 40,441 元/平方米，较年初增长 年末，全国商品房待售面积 6.95 亿平方米，环比增
20.60%；同期二线城市住宅均价达 11,697 元/平方 加 444 万平方米，但较上年末减少 2,314 万平方米。
米，较年初增长 17.03%；而三线城市住宅均价达 从去化周期来看，以 2016 年商品房月均销售面积
1
7,359 元/平方米，较年初增长 8.82% 。2017 年 1~6 估算，全国待售商品房去化周期约 5.30 个月，较
月，东部地区商品房销售额 34,695 亿元，同比增长 2015 年缩短 1.41 个月，但不同城市分化情况仍较
14.4%，销售额占比达 58.65%；中部地区商品房销 为明显，部分二线及三、四线城市仍存在库存压力。
售额 11,398 亿元，同比增长 31.4%；西部地区商品 截至 2017 年 6 月末，全国商品房待售面积 6.46 亿
房销售额 10,930 亿元，同比增长 37.7%。2017 年以 平方米，环比减少 1,441 万平方米，同时较上年同
来“去库存”仍是中西部地区三四线城市调控主基 期减少 9.58%；以 2017 年 1~6 月商品房月均销售面
调，商品房销售情况明显改善。从价格来看，2017 积估算，全国待售商品房去化周期进一步缩短至
年 6 月末各能级城市商品住宅销售均价较年初均有 4.32 个月。
所提升，其中一线城市住宅均价 31,764 元/平方米， 土地市场方面，在去库存的大背景下，近三年
较年初增长 16.58%；二线城市住宅均价 10,315 元/ 全国房地产用地供给逐年收紧。根据国土资源局数
平方米，较年初增长 7.25%。 据显示，2014~2016 年全国房地产建设用地供应面
积分别为 15,470 万平方米、11,970 万平方米及
1
一线城市包括北京、上海、广州、深圳；二线城市包括天
津、重庆、杭州、南京、武汉、沈阳、成都、西安、大连、 10,750 万平方米。土地成交面积受供应减少的影响
青岛、宁波、苏州、长沙、济南、厦门、长春、哈尔滨、太 亦逐年下降，而供应的减少加剧了房企在土地市场
原、郑州、合肥、南昌、福州；三线城市包括百城中除一线
城市、二线城市之外的其它 74 个城市。 的竞争，加之房地产开发企业购置土地区域转向土
7 招商局蛇口工业区控股股份有限公司
2018 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告
地价格较高的一、二线城市，土地成交均价呈现上 总体来看，房地产行业受外部环境及行业政策
升趋势。2014~2016 年，我国房地产业开发企业购 影响较大，随着一系列宽松的行业政策出台，近年
置土地面积分别为 33,383 万平方米、22,811 万平方 来房地产市场总体上呈现回暖趋势，商品房销售量
米和 22,025 万平方米，同期土地成交价款分别为 价齐升，但随着 2016 年四季度以来一系列房地产
10,020 亿元、7,622 亿元和 9,129 亿元。受此影响， 调控政策出台，一二线城市商品房销售均价增速有
2016 年房地产企业土地购置成本涨至 4,144.84 元/ 所放缓。
平方米，近三年年均复合增长率为 17.51%。2017
行业政策
年 1~6 月，房地产开发企业土地购置面积 10,341 万
从房地产的发展过程来看，房地产行业是受政
平方米，同比增长 8.8%；土地成交价款 4,376 亿元，
策影响较大的行业。2008 年受金融危机的影响，房
同比增长 38.5%，土地购置成本进一步增至 4,231.70
地产市场景气度下行，房价有所下降，随着国家陆
元/平方米。
续出台救市政策，房价止跌并快速回升。2010 年以
从不同能级城市来看，近年来不同能级城市间
来，为了遏制房价快速上涨，国务院以及相关部门
土地成交均价涨幅及溢价率差异明显。其中，一线
连续出台了一系列的房地产调控政策，各地纷纷出
城市土地成交均价涨幅在 2013 年达到近年顶点后，
台相应的细化措施，强化行业政策的执行和监督力
2014 年和 2015 年呈现下降态势，而 2016 年一线城
度。2011 年，在“调结构，稳物价”的大背景下，中
市土地成交均价涨幅小幅回升，同时平均溢价率达
央政府继续加强房地产调控。“国八条”、房产税改
47.06%，较上年提升 19.16 个百分点；二线城市土
革先后落地，“限购”、“限贷”等政策全面升级，限
地成交均价涨幅 2013~2015 年间小幅波动，而 2016
购城市从 2010 年的不足 20 个大幅增加近 50 个。
年则大幅增加 70.2%，较 2015 年提升了 56.2 个百
2014 年各地方政府在放松限购、购房落户、提高公
分点，且平均溢价率同比上升 34.84 个百分点至
积金贷款额度等层面自主出台调整政策；同年，中
52.55%，土地市场热度明显上涨；三线城市成交土
央政府相继出台“央五条”、定向降准，随后中国人
地均价涨幅近年来有所波动，2016 年提升至 13.5%，
民银行发布《中国人民银行中国银行业监督管理委
平均溢价率升至 19.85%。2017 年上半年，各能级
员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，
城市土地成交均价均呈现持续上涨，但受土拍限价
从房地产市场供给端和需求端两个层面给予了较
影响，一、二线城市成交均价增速有所回落，且平
为明确的支持。2015 年以来，“去库存”仍是各项政
均溢价率较上年同期分别下降 42.78 个百分点和
策的主基调，稳定住房消费、支持自住和改善住房
15.77 个百分点；三四线城市平均溢价率则进一步
需求是房地产政策调整的主要方向。具体来看，
升至 45.55%。
2015 年 3 月底，国土部、住建部联合发文，提出缩
图 6：2010～2017.06 各能级城市成交土地成交情况
减土地供应规模以减少商品房供应量，当年全国
单位：元/平方米
300 多个城市土地供应量同比大幅下滑 36%，政策
效果显著；同时中央及地方各管理部门及职能机构
从需求端入手，降首付、降利率、减税费、予补贴、
放宽公积金贷款政策、取消限外等多手段并施，提
升居民的购房能力及意愿。
2016 年房地产行业在坚持去库存的整体基调
上，继续实施“因城施策”的政策引导。从全国层面
来看，依旧维持去库存的政策目标，2016 年 2 月份，
政府新出台两项利好政策，包括降低非限购城市首
资料来源：中指数据，中诚信证评整理
付比例，最低可至 20%，同时调整契税税率，降低
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购房成本等；3 月份，政府出台二手房营改增政策， 去库存工作。从全国层面来看，2017 年 2 月份，中
以降税的方式引导改善性住房需求；6 月份国家又 国人民银行、银监会公布通知，在不实施限购措施
出台新政鼓励租赁业务的发展，进一步推动房地产 的城市，家庭首套房的商业性个人住房贷款首付款
市场的去化进程。在全国层面陆续出台宽松的房地 比例可向下浮动 5 个百分点；对拥有一套住房且相
产政策的同时，部分重点城市推出了严格的楼市调 应购房贷款未结清的居民家庭，二套房再次申请商
控政策以抑制房价的过快上涨，2016 年 3 月，上海 业性个人住房贷款的最低首付款比例调整为不低
和深圳率先出台房地产调控政策，提高购房首付比 于 30%。在国家因城施策、分类调控的背景下，部
例及非本市户籍居民购房门槛。而其他三四线城市 分城市亦相继推出了限售政策以抑制短期性投机
则继续以“去库存”为主基调，2016 年 3 月沈阳市政 需求，2017 年 3 月北京市住房和城乡建设委员会联
府下发《沈阳市人民政府办公厅关于促进房地产市 合四部门发布《关于完善商品住房销售和差别化信
场健康发展的实施意见（试行）》，发布对毕业不 贷政策的通知》，将二套房贷最低首付款比例（普
超过 5 年的高校学生实行“零首付”政策、对个人购 通自住房提高至 60%，非普通自住房提高至 80%），
买住房市区两级给予奖励政策、公积金最高贷 90 同时降低住房贷款期限至 25 年。值得注意的是，
万、土地供应减半、降低二手住房交易税费、鼓励 在一线城市政策趋严的情况下，部分购房者需求外
农民进城买房居住等 22 项鼓励性房产新政，此外， 溢至环一线周边三四线城市，受此影响，环北京周
2016 年上半年西安、广西、山东等省市均出台各类 边县市集中出台调控政策，包括河北省涿州市、河
宽松政策以消化商品房库存。 北省保定市涞水县、河北省张家口市崇礼区、河北
2016 年上半年整体房地产政策较为宽松，居民 省保定市主城区、河北省廊坊市等；同时环上海周
购房预期仍较乐观，因此 2016 年前三季度房价总 边嘉兴市、海宁市、南通市、苏州张家港市等及环
体上持续上涨，部分重点一、二线城市房价涨幅较 广州、深圳周边东莞、中山、江门等城市亦加强调
大，调控范围也随之扩大。2016 年 8 月，武汉、厦 控。同月南京市政府办公厅出台《关于进一步调整
门、苏州率先重启限购政策，9 月杭州、南京、天 我市住房限购政策的通知》，暂停向已拥有 2 套及
津亦重启限购政策，十一期间，北京、天津、苏州、 以上住房的本市户籍居民家庭出售住房，包括新建
郑州、成都、济南、无锡、合肥、武汉、南京、广 商品住房和二手住房；2017 年 4 月海南省住建厅、
州、深圳、佛山、厦门、东莞、珠海、福州、上海、 省国土资源厅、中国人民银行海口中心支行联合发
杭州、南昌等 21 个城市相继出台了限购限贷政策。 布全省限购通知，暂停向在海南已拥有 1 套及以上
其中，深圳出台了最严限购限贷政策，要求本市户 商品住宅的本省户籍居民出售新建商品住宅。截至
籍成年单身人士（含离异）限购 1 套住房；连续缴 2017 年 6 月末，全国共有超过 30 个城市实行限售
纳 5 年以上个人所得税或社保的非户籍居民家庭， 措施，从限售年限来看，广州、青岛、福州、扬州、
限购 1 套住房；对已有 1 套住房的，首付提高到七 无锡、承德、芜湖、厦门等城市均要求新购买住房
成以上；北京通州对商品住房也进行了限购，对于 的，取得不动产权证未满 2 年的，不得上市交易；
本市户籍居民已拥有 1 套住房的，且落户 3 年（含） 珠海、惠州、成都、南京、郑州等地则要求满 3 年；
以上的，限购 1 套通州区商品住房；已拥有 1 套住 三亚和琼海禁止期房转让和限制现房转让。
房、近 3 年在通州连续缴纳社保或个税的本市其他 政策层面除短期供需调控外，长效机制也处于
区县户籍居民家庭，限购 1 套通州区商品住房。各 加速推进阶段。2017 年 7 月，住房城乡建设部、国
地十一期间密集出台调控政策后，2016 年 11 月~12 家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人
月杭州、苏州、上海等重点城市又加大了调控力度， 民银行、税务总局、工商总局、证监会等九部门在
一、二线城市房地产政策基调明显趋严。2017 年上 《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租
半年房地产行业在因城施策的导向下仍稳步推进 赁市场的通知》中指出，人口净流入的大中城市要
9 招商局蛇口工业区控股股份有限公司
2018 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告
支持相关国有企业转型为住房租赁企业，鼓励民营 承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租
的机构化、规模化住房租赁企业发展，并选取了广 购同权。北京也推出共有产权住房，在产权比例确
州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、 定、购房资格以及退出机制等多个方面均有所规
合肥、郑州、佛山、肇庆等 12 个城市作为住房租 定。多层次住房体系的加速推进，有助于促进房地
赁首批试点；当月广州市人民政府公布《广州市加 产市场平稳健康发展。
快发展住房租赁市场工作方案》，赋予符合条件的
表 3：2016 年以来房地产行业主要相关政策一览
时间 发文部门 主要内容
财政部发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》调减房地产契税
财政部、国家税务总
2016.02 营业税，对个人购买家庭唯一住房，面积为 90 平方米及以下的，减按 1%的税率征收契
局、住房城乡建设部
税；面积为 90 平方米以上的，减按 1.5%的税率征收契税。
自 5 月 1 日起，个人购买不足 2 年的住房对外销售的，按照 5%的征收率全额缴纳增值税，
个人将购买 2 年以上（含 2 年）的住房对外销售的，免征增值税。对北上广深四市，个
财政部、国家税务总 人将购买不足 2 年的住房对外销售的，按照 5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买 2
2016.03
局 年以上（含 2 年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按
照 5%的征收率缴纳增值税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的普通住房对外销售的，免
征增值税。
上海、深圳市政府率先出台楼市调控政策，调整非本地居民购房资格要求，上海将缴纳
2016.03 上海、深圳市政府
社保年限由 3 年调增至 5 年，深圳由 1 年调增至 3 年；两地均调增居民购房首付比例。
以沈阳、大连市为代表的各地政府陆续推出购房优惠政策以实现去库存目标，具体包含
2016.03~06 沈阳、大连等市政府
大学生购房补贴、公积金贷款额度上涨、农民购房补贴、购房税费减免等利好政策。
《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》指出，实行购租并举，培育和发展住
房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，是实现城镇居民住有所居目标的重要途
2016.06 国务院办公厅
径。要以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保
障的住房租赁体系，支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展。
武汉、厦门、苏州、
2016.08~09 部分重点二线城市出台限购、限贷以及土地调控等政策以抑制房价、地价的过快上涨。
杭州、南京市政府
北京、天津、苏州、
十一期间一、二线重点城市密集出台房地产调控政策，在土地、购房资格、首付比例等
2016.10 郑州等 21 个城市政
方面出台严格调控政策，部分城市在前期调控政策的基础上加大调控力度。
府
在前期调控政策的基础上，部分重点城市继续加大调控力度，上海在首套房的认定上认
上海、杭州、武汉、 房又认贷，普通住房首付比例增至五成，非普通住房首付增至七成；杭州扩大限购范围，
2016.11~12
郑州、成都等市政府 对不能提供自购房之日起前 2 年内在本市连续缴纳 1 年以上个人所得税或社会保险证明
的非本市户籍居民家庭全面限购。
中国人民银行、中国银监会要求在不实施“限购”的城市，居民家庭购买首套普通住房的
中国人民银行、银监 商业性个人住房贷款，在最低首付 25%的基础上可再下浮 5 个百分点；对拥有 1 套住房
2017.02
会 且房贷未结清的家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调
整为不低于 30%。
《2017 年两会政府工作报告》指出，因城施策去库存，坚持住房的居住属性，落实地方
政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制；加强房地产
2017.03 国务院办公厅
市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等
行为。
南京、广州、青岛、
继地方政府相继出台限购、限贷政策后，部分城市出台限售令，规定新购买住房的，取
厦门、福州、珠海、
2017.03~06 得不动产权证未满 2 年的，不得上市交易，不得办理转让公证手续；或新购买的住房须
惠州、成都等市政府
在取得不动产权证满 3 年之后才能上市交易。
及海南省住建厅
住房城乡建设部、国
家发展改革委、公安
《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》指出，人口净流入的大
部、财政部、国土资
2017.07 中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业，以充分发挥国有企业在稳定租金和租
源部、人民银行、税
期，积极盘活存量房屋用于租赁，增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。
务总局、工商总局、
证监会等九部门
资料来源：公开资料，中诚信证评整理
10 招商局蛇口工业区控股股份有限公司
2018 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告
行业关注 2017 年住建部和国土部要求合理安排住宅用地供
短期内，在周期性力量以及政策作用下，房地产行 应，随后多数地方政府提出增加住宅用地供应；同
业发展或将再次进入短期调整阶段，金融市场防风 时房地产企业补库存意愿明显加强，预计未来土地
险政策亦或对短期流动性产生一定的影响 购置面积增速将持续。
从国内来看，2017 年上半年经济延续企稳向好 总的来看，在一线及重点二线城市调控力度不
态势，但短期的下行压力和长期的结构性问题依然 断加大，环一线城市周边三四线城市陆续加入“限
存在，房地产调控趋严对投资以及相关产业的影响 购”、“限贷”，以及收缩信贷杠杆、引导社会资金流
将逐渐显现。考虑到资产泡沫和金融风险，中国的 向实体经济的政策环境下，房地产销售增速预计将
宏观经济调控基调持续由“稳增长”向“防风险、稳增 持续回落。在周期性力量以及政策作用下，房地产
长”转换，将防流动性风险、去杠杆作为宏观经济 行业发展或将再次进入短期调整阶段。
调控的重要方向。在此背景下，货币政策将保持中 房地产企业利润空间持续收窄，行业兼并收购趋势
性偏紧，财政政策更为强调结构性调控，通过减税 明显，集中度进一步上升，优质资源将向具有规模
降费减少企业负担。同时继续推进供给侧结构性改 优势的房地产企业倾斜
革，促进新旧动能的转换。整体来看，2017 年中国 受市场竞争加剧、土地价格上升等因素的影
经济增长将呈现前高后稳态势。 响，房企的利润空间不断侵蚀，盈利能力有所下滑，
与此同时，去杠杆背景下房地产调控政策趋 行业内的兼并收购案例大幅增多。据不完全统计，
严。从全国层面来看，2017 年房地产行业政策将围 2016 年销售额在 300 亿元以上百亿房企已完成及正
绕两会政府工作报告中提出的“回归居住属性”、“加 在进行中的并购案例已近 100 起，占行业并购数量
强房地产市场分类调控”、“建立长效机制”为基调展 的 70%以上，资金、项目及资源等逐步向大型房企
开；地方政府层面则在“因城施策”、“分类调控”的 聚集。与此同时，资本实力较强、具有品牌影响力
背景下进一步加大对一、二线城市政策调控力度， 的大中型房地产企业的销售规模及集中度均进一
同时环一线城市周边三四线城市亦陆续出台调控 步提升。2016 年 TOP100 房企入榜金额门槛从 2015
政策以抑制投机性需求，且限购范围更加细化。此 年的 104 亿元提高至 157 亿元，同比上升 51%，销
外，货币政策中性偏紧，金融监管趋严，房地产信 售金额集中度亦提升 3.87 个百分点至 43.92%，占
贷将受到影响，房地产行业面临一定的短期流动性 比接近一半；TOP20 销售门槛提升最快，由 2015
压力；同时房企资金链承压，通过兼并收购优化资 年的 358 亿元大幅增至 647 亿元，同比提升了 81%，
源配置日趋明显。 销售金额集中度则上升 1.67 个百分点至 24.73%；
2017 年以来我国房地产行业政策普遍收紧，全 而 TOP10 房企销售金额门槛达到 1,100.2 亿元，同
国商品房销售面积及销售金额增速均放缓。2017 年 比上涨 51.73%，占全国销售额的比重达到 18.35%，
1~6 月，商品房销售面积 74,662 万平方米，同比增 较上年提升 1.27 个百分点，千亿房企已达 12 家。
长 16.1%，增速同比下降 11.8 个百分点；其中，住 2017 年 1~6 月，TOP100 房企销售额集中度较上年
宅销售面积增长 13.5%，增速同比下降 15.1 个百分 末上升 14.18 个百分点至 58.10%；同期 TOP100 房
点。同期，商品房销售额 59,152 亿元，增长 21.5%， 企销售面积集中度较上年末上升 5.71 个百分点至
增速同比回落 20.6 个百分点；其中，住宅销售额增 33.20%，行业集中度和销售门槛均持续提升。
长 17.9%，增速同比回落 26.5 个百分点。土地购置
方面，2017 年 1~6 月，房地产开发企业土地购置面
积 10,341 万平方米，同比增长 8.8%，增速比 1~5
月提高 3.5 个百分点；土地成交价款 4,376 亿元，
同比增长 38.5%，增速较 1~5 月提高 6.2 个百分点。
11 招商局蛇口工业区控股股份有限公司
2018 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告
表 4：2014~2017.06 国内房企销售额集中度 丰富的社区和园区综合开发运营经验以及土
2014 2015 2016 2017.01~06 地储备优势
TOP3 7.47% 7.67% 8.88% - 经过三十多年建设运营深圳蛇口，招商蛇口已
TOP10 16.92% 17.05% 18.35% 26.60% 经具备了各项资源的综合整合能力，培养了一定数
TOP20 22.79% 23.06% 24.73% 35.60%
量的既有专业业务能力又有丰富实践经验的管理
TOP50 31.15% 32.07% 34.59% 49.10%
团队。从前期提供科学、前瞻性的规划与设计、土
TOP100 37.78% 40.05% 43.92% 58.10%
地的一级整理开发到工业厂房、研发楼、商业综合
资料来源：克尔瑞信息集团，中诚信证评整理
体及住宅的开发建设，从提供面向全球的招商服
表 5：2014~2017.06 国内房企销售面积集中度
务、物业管理服务到提供基础设施、配套设施建设、
2014 2015 2016 2017.01~06
TOP3 4.80% 5.37% 6.99% - 市政公用事业服务，公司形成了完整的城区和产业
TOP10 10.44% 11.31% 12.54% 15.80% 园区综合开发的体系和服务理念。目前公司社区住
TOP20 13.65% 14.62% 16.21% 20.60% 宅已经深入全国45个城市及香港、新西兰等海外地
TOP50 18.72% 19.94% 22.05% 28.10% 区，累计开发超过200个项目；而园区运营方面，
TOP100 22.30% 24.65% 27.49% 33.20% 公司已成功开发运营了南海意库，正在开发光明科
资料来源：克尔瑞信息集团，中诚信证评整理 技园、青岛网谷等项目，在实现经济效益的同时，
也为当地城市发展带来了较大的社会效益。
竞争实力
作为全国性的房地产行业的龙头企业之一，公
招商局集团实力雄厚且其实体和金融跨界资 司从深圳蛇口起家，近年来本着“以销定投”的原则，
源整合能力可为公司提供强有力的支持 积极进行全国业务布局，在华南、华东、华北及华
公司控股股东招商局集团是国资委管理的大 中等区域重点城市均实现战略布局。与此同时，在
型中央企业之一，也是16家以房地产为主业的央企 全国房地产城市能级分化的市场环境下，公司通过
之一，综合实力十分雄厚。招商局集团历史悠久， 联合拿地、共同开发等模式，积极向一、二线城市
是我国近代民族工商业的先驱。改革开放以来，招 核心区域布局，持续优化公司的土地储备结构。丰
商局集团从开发蛇口工业区起步，成长为集交通运 富且优质的土地资源可为公司未来运营提供强有
输及相关基础设施建设、金融投资与管理、房地产 力的支撑作用。
开发与经营三大业务板块为一体的大型集团企业，
稳健的资本结构和较低的融资成本，以及顺
旗下拥有招商港口、招商轮船、招商公路、招商银
畅的融资渠道
行、招商证券、招商蛇口以及招商资本等一批优秀
得益于公司秉持的稳健的发展策略，近年来其
公司。截至2016年末，招商局集团总资产6.81万亿
杠杆比率始终维持在较低水平。2014~2016年末及
元；全年实现营业收入5,053亿元，同比增长81.7%，
2017年9月末，公司资产负债率分别为73.02%、
实现利润总额1,112.8亿元，同比增长34%，在中央
70.52%、68.96%和74.01%；同期，净负债率分别为
企业中排名第二。
40.01%、13.39%、19.17%和53.70%。同时，公司近
房地产系招商局集团三大核心主营业务之一，
年来手持货币较为充裕，能够为债务本息的偿还提
公司作为招商局集团社区及园区开发重要运营平
供良好保障。2014~2016年末，公司货币资金/短期
台，能够在业务拓展、项目获取、资金安排及资本
债务分别为2.26倍、4.50倍和3.23倍。
运营等方向享受招商局集团的大力支持。首先，招
2015年公司吸收合并招商地产并实现上市后，
商局集团在资金借贷及担保等方面给予公司资金
现已形成包括作为上市公司的权益融资、境内项目
方面的有力支持；其次，公司在进行境内、境外区
贷款、境外银团贷款、多币种债券融资等丰富且畅
域扩张时，可以共享招商局集团的业务资源，有助
通的融资渠道，有利于为公司业务发展提供长期
于公司较为快速地实现异地布局及海外事业拓展。
12 招商局蛇口工业区控股股份有限公司
2018 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告
限、低成本的资金支持。公司2015年分别以4.55% 载体开发以及园区物业管理运营、产业园区管理运
的利率发行中期票据10亿元，以4.12%的利率发行 营及园区物业销售等业务。此外，公司邮轮产业建
中期票据20亿元，2017年3月以4.64%的利率发行中 设与运营主要为邮轮运营、邮轮母港的建设与经
期票据20亿元；公司控股子公司招商局置地有限公 营，主要由子公司深圳迅隆船务有限公司（以下简
司（0978.HK）以0.5%的利率发行2.9亿美元信用增 称“迅隆船务”）和深圳招商蛇口国际邮轮母港有限
强 可 转 换 债 券 。 2015 年公 司 综 合 资 金 成 本 率 为 公司（以下简称“蛇口邮轮母港”）运营。
4.93%，2016年综合资金成本率进一步降低至4.5%， 从收入构成来看，社区开发与运营业务始终是
在行业内属于良好水平。此外，为了降低汇兑损益 公司收入的主要来源，2014~2016 年公司社区开发
的影响，公司于2016年内完成境外主体10.59亿美元 与运营收入占当期收入总额的比重分别为 90.29%、
贷款的置换，使有息负债中外币借款占比同比下降 85.18%和 88.31%；同期，园区开发与运营和邮轮产
了15个百分点，公司债务比重结构更加稳定、安全。 业建设业务收入规模稳步上升，也对公司的收入形
成了一定的补充。2017 年 1~9 月，公司社区开发与
业务运营 运营业务、园区开发与运营业务和邮轮产业建设业
公司主要从事社区开发与运营、园区开发与运 务分别实现营业收入 222.36 亿元、38.61 亿元和 3.89
营以及邮轮产业建设。社区开发项目包括别墅、高 亿元，占当期收入总额的比重分别为 83.96%、
端住宅、高层公寓、花园洋房、大型社区等各品类 14.58%和 1.47%。
住宅产品；园区开发与运营主要包括特色产业园、
大型城市综合体、商业、办公、酒店及配套等产业
表 6：2014～2017.Q3 公司营业收入构成情况
单位：亿元、%
2014 2015 2016 2017.Q3
项目
收入 占比 收入 占比 收入 占比 收入 占比
社区开发与运营 410.69 90.29 419.26 85.18 561.39 88.31 222.36 83.96
园区开发与运营 41.06 9.03 69.64 14.15 70.94 11.16 38.61 14.58
邮轮产业建设 3.11 0.68 3.32 0.67 3.40 0.53 3.89 1.47
合计 454.86 100.00 492.22 100.00 635.73 100.00 264.86 100.00
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
续增长。2016 年公司实现销售金额 739.34 亿元，
社区开发与营运业务
超额完成年度计划，销售面积 471.15 万平方米，同
公司社区开发与运营业务目前已布局全国 45
比分别增加 28.40%和 35.60%。2017 年 1~9 月，公
个城市，开发项目逾 200 个，系公司收入贡献最大
司实现销售金额 711.00 亿元2，销售面积 352.47 万
的业务板块。公司作为一家全国性的房地产企业，
平方米，全年计划实现销售金额 1,000 亿元。
项目储备充足、业务结构合理、城市布局相对集中、
从项目销售的区域分布来看，目前公司销售收
具有成熟的开发能力和资本运营能力。
入贡献以华南区域和华东区域为主。其中，深圳系
项目销售方面，近年来公司房地产开发持续扩
公司传统战略重心，2014~2016 年约占合同销售金
大，销售业绩逐年增长。2014 年和 2015 年公司签
额的 26%、37%和 11%，其中 2016 年占比下滑较
约销售面积分别为 364.28 万平方米和 347.45 万平
多，主要是受其他区域销售金额增加较多所致；华
方米，其中 2015 年较 2014 年同比下降 4.62%；但
南区域（除深圳）2014 年销售收入在合同销售金额
受益于 2015 年签约销售均价由 2014 年的 14,014 元
中比重超过 20%，2015 年和 2016 年占比下降到 13%
/平方米提升至 16,572 元/平方米，同期公司签约金
额分别为 510.49 亿元和 575.80 亿元，销售金额持 2
系 2017 年 1~9 月公司操盘并表数据口径销售金额；同期
公司全口径（包含不操盘并表项目）销售金额为 780 亿元。
13 招商局蛇口工业区控股股份有限公司
2018 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告
左右；华东区域销售收入近三年主要来自南京和上 结算方面，得益于公司持续的开发节奏及销售
海，占比在 20%以上，2016 年已升至 30%；华北区 增长态势，近年来公司房地产业务结算情况较好。
域销售收入主要来自北京和天津，占比由 2014 年 2014~2016 年公司房地产结算面积分别为 281.82 万
的 19%收缩至 2016 年的 11%；华中区域销售收入 平方米、307.65 万平方米和 428.72 万平方米；同期，
主要来自武汉和重庆，2014 年和 2015 年占比约 结算金额分别为 405.66 亿元、442.29 亿元和 561.39
12%，2016 年成都市场增长较快，使得当年占比升 亿元，结算规模呈现稳步增长态势；而结算均价分
至 16%；此外，公司 2016 年海外市场销售收入占 别为 14,394 元/平方米、14,376 元/平方米和 13,095
全年签约销售金额比重为 1.47%。具体城市分布来 元/平方米，维持在相对稳定的水平。2017 年 1~9
看，2016 年公司项目销售前三的城市区域分别为南 月，公司实现结算面积 189.16 万平方米，结算金额
京（占比 11.00%）、上海（占比 10.89%）及深圳 221.19 亿元，结算均价为 11,693 元/平方米。
（占比 10.87%）。2017 年 1~9 月，深圳区域销售 表 8：2014~2017.Q3 公司房地产开发业务发展情况
占比上升至 24%；华东地区销售占比持续上升，占 单位：万平方米、亿元
比达 33%，销售收入主要来自于上海和南京地区； 指标 2014 2015 2016 2017.Q3
分城市看，2017 年 1~9 月，公司销售前三的城市区 销售面积 364.28 347.45 471.15 410.01
销售金额 510.49 575.80 739.34 780.12
域分别为深圳（占比 24%）、南京（占比 11%）和
结算面积 281.82 307.65 428.72 189.16
上海（占比 10%）。总的来看，目前公司社区开发
结算金额 405.66 442.29 561.39 221.19
与运营业务销售贡献主要来源于一线及热点二线
新开工面积 413.51 442.47 562.00 605.37
城市，其中深圳区域仍居于公司房地产销售的核心
竣工面积 276.87 383.43 583.00 332.82
地位，同时江苏省区域和上海区域亦对公司的销售
期末在建面积 872.20 975.77 1,275.59 1,567.18
起到了较好的支撑作用。
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
表 7：2014~2017.Q3 公司房地产开发业务
从结算区域来看，近年来结转项目较多的城市
销售金额的区域分布情况
为深圳、北京、广州、武汉、佛山、苏州、天津、
区域 2014 2015 2016 2017.Q3
漳州、上海、镇江、重庆、哈尔滨和南京等。2016
深圳 26% 37% 11% 24%
年，公司在上述城市结转项目面积为 325.15 万平方
华南（除深圳） 21% 12% 13% 16%
华北 19% 14% 11% 14% 米，占全年结转总面积的 75.84%；对应结转收入为
华东 22% 25% 30% 33% 466.09 亿元，占全年结转总收入的 81.58%。整体来
华中 12% 12% 16% 13% 看，公司结转项目以长三角区域和珠三角区域为
1
其他 - - 19% - 主，同时重庆、武汉、厦门等多个区域项目陆续结
合计 100% 100% 100% 100%
转也进一步保证了总体项目结算规模。
注 1：包括香港、新西兰和园区事业部
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
图 7：2016 年公司房地产开发业务销售城市分布
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
14 招商局蛇口工业区控股股份有限公司
2018 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告
表 9：2014~2017.Q3 公司房地产开发业务结算区域情况
单位：万平方米、亿元
2014 2015 2016 2017.Q3
城市
金额 面积 金额 面积 金额 面积 金额 面积
苏州 27.57 27.72 59.25 65.40 33.70 30.17 1.34 1.00
重庆 20.77 27.42 16.30 20.70 20.44 23.12 15.13 16.41
深圳 102.97 36.56 63.49 20.35 77.24 28.76 1.90 0.25
上海 23.46 10.10 43.92 19.68 24.90 10.13 8.93 3.22
广州 21.15 11.18 32.45 18.95 48.02 31.31 5.83 1.85
佛山 50.12 44.04 15.56 18.79 37.39 47.16 21.83 22.14
厦门 26.21 23.08 26.54 17.20 16.53 10.90 1.73 0.52
毕节 4.87 11.37 7.54 16.19 5.67 14.64 0.46 1.25
漳州 5.13 5.27 17.98 16.18 25.41 21.06 6.99 6.63
南京 2.56 1.30 38.69 14.55 17.17 13.85 26.31 19.55
小计 284.81 198.04 321.72 227.99 306.47 231.10 90.46 72.82
合计 405.66 281.82 442.29 307.65 561.39 428.72 221.19 189.16
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
项目运营方面，随着公司投资项目的增加，其 积为 1,275.59 万平方米，主要集中于深圳、武汉、
在建项目相应增加。2014~2016 年及 2017 年 1~9 南京、重庆、成都、苏州、佛山、天津、北京、漳
月公司当期操盘新开工项目总面积分别为 413.51 州、太仓等城市。另截至 2017 年 9 月末，公司在
万平方米、442.47 万平方米、562.00 万平方米和 建面积 1,567.18 万平方米，主要集中在深圳、武汉、
605.37 万平方米，同期操盘竣工项目总面积分别为 重庆、上海、厦门、佛山等城市。总的来看，目前
276.87 万平方米、383.43 万平方米、583.00 万平方 公司的项目开发规模体量仍较大，在对公司业绩形
米和 332.82 万平方米，2016 年公司明显加快深圳、 成强有力支撑的同时亦对公司的资金支出提出较
北京、上海等一线城市及武汉、天津、苏州等核心 高要求。
二线城市开发节奏。截至 2016 年末，公司在建面
表 10：截至 2017 年 9 月末公司主要在建项目情况
单位：万平方米
计容建筑 2017 年 9 月
项目名称 累计开工 建设进度 开工/拟开工时间 峻工/拟竣工时间
面积 末在建面积
深圳太子湾总部商务广场 8.2 8.2 8.2 85% 2015/12/25 2017/12/20
深圳太子广场 10.65 10.65 10.65 70% 2014/8/20 2018/7/31
深圳太子湾人才公寓一期 3.38 3.38 3.38 10% 2017/4/15 2019/11/30
深圳新时代南 10.23 10.23 10.23 10% 2017/2/28 2020/7/21
厦门莱顿小镇 5.62 5.62 5.62 90% 2016/6/25 2017/10/25
卡达凯斯 B6 地块 6.13 6.13 6.13 70% 2016/5/23 2018/6/30
厦门邮轮母港一期（1-4#地块） 22.31 22.31 22.31 25% 2016/9/8 2019/9/8
厦门邮轮母港二期（6-7#地块） 25.8 25.8 25.8 25% 2016/9/8 2019/9/8
广州雍华府一期（叠墅） 0.98 0.98 0.98 70% 2016/6/30 2018/1/22
佛山招商曦岸一期 8.55 8.55 8.55 10% 2017/3/10 2018/11/30
佛山依云华府三期 8.33 8.33 8.33 50% 2016/5/30 2018/3/18
南宁招商境界 2.63 2.63 2.63 10% 2017/4/18 2018/8/11
15 招商局蛇口工业区控股股份有限公司
2018 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告
南宁禧园 7.14 7.14 7.14 40% 2016/11/23 2018/5/17
上海中环华府 13.07 13.07 13.07 70% 2015/11/28 2018/5/28
上海太仓浏河一期 8.59 8.59 8.59 55% 2016/8/18 2018/3/18
上海花园城三期 8.77 8.77 8.77 30% 2016/8/30 2019/3/31
宁波雍景湾 10.52 10.52 10.52 60% 2016/6/5 2018/6/1
苏州公园 1872 一期 4.73 4.73 4.73 60% 2016/3/28 2018/6/25
苏州文翰华苑一期 7.83 7.83 7.83 80% 2015/3/17 2017/12/30
常州花园城二期 1 标 10.01 10.01 10.01 40% 2016/10/20 2018/10/30
南京 1872 一期 10.32 10.32 10.32 95% 2014/12/20 2018/8/20
南京浦口左所东路 9.85 9.85 9.85 10% 2017/4/30 2018/12/30
合肥新站区 213 地块 11.2 11.2 11.2 10% 2017/6/10 2019/5/20
杭州雍和府 11.09 11.09 11.09 70% 2015/12/29 2017/12/30
杭州拱墅区铁路单元 R21-21 9.04 9.04 9.04 35% 2016/12/26 2018/10/15
北京中国玺二期 7.66 7.66 7.66 55% 2016/3/1 2018/8/31
北京臻园二期 14#楼 0.67 0.67 0.67 80% 2015/10/1 2017/10/31
天津雍景湾二期 7.78 7.78 7.78 70% 2016/1/30 2018/2/20
青岛海德公学 E 地块 13.6 13.6 13.6 60% 2016/9/30 2018/6/14
日 照 莱 顿 小 镇 二 期
2.08 2.08 2.08 30% 2017/4/20 2018/7/20
（4-1#地块）
大连体育中心 A 区一期（A） 2.45 2.45 2.45 20% 2017/3/15 2018/8/30
沈阳钻石山广场 21.83 21.83 21.83 70% 2015/5/1 2018/7/27
成都大魔方一期 2 标 16.12 16.12 16.12 70% 2016/3/22 2017/12/31
重庆公园大道三期 F\83-1 6.11 6.11 6.11 20% 2017/3/10 2018/11/22
重庆长嘉汇三期 E 超高层 7.94 7.94 7.94 45% 2016/5/20 2018/9/30
武汉青山一期 31.05 31.05 31.05 30% 2016/12/20 2019/10/30
武汉凤凰湖住宅 17.61 17.61 17.61 15% 2016/11/28 2019/10/31
武汉 1872 三期 C 地块（C5） 7.01 7.01 7.01 5% 2017/6/1 2020/4/15
毕节花园城二期 E（商置） 7.12 7.12 7.12 10% 2017/4/13 2019/4/30
昆明海公馆二期 9.45 9.45 9.45 10% 2017/4/18 2018/9/22
郑州天地华府一期 20.97 20.97 20.97 70% 2016/2/23 2018/2/6
小计 414.42 414.42 414.42 - - -
合计 1,567.18 - 1,567.18 - - -
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
土地储备 方米和 12,600 元/平方米；土地支出金额分别为 306
随着国内城镇化建设的不断深化，全国房地产 亿元、231 亿元和 885 亿元。其中，2016 年公司共
城市能级日益分化，一、二线城市城区内优质土地 新拓展 27 个项目，计容建筑面积 702 万平米，其
资源需求迅速升温；因此，近年公司在立足于原有 中权益面积 431 万平米。2016 年新增土地储备中，
目标城市的同时，进一步增加一、二线城市城区优 一线城市计容建筑面积占比 52%，二线城市计容建
质土地资源储备，持续优化公司的土地储备。同时， 筑面积占比 48%。受土地均价上升影响，近期公司
面对竞争激烈的核心区域，公司也积极采取合作拿 的新增土地支出增加较多。2017 年 1~9 月，公司新
地、联合开发的模式进行项目拓展。 增土地储备项目 37 个，新增建筑面积 533 万平方
2014~2016 年公司新增土地储备建筑面积分别 米，权益建筑面积 367.12 万平方米，土地平均成本
为 661 万平方米、487 万平方米和 702 万平方米； 11,850 元/平方米，土地支出金额 632 亿元。2017
土地平均成本分别为 5,537 元/平方米、6,767 元/平 年新增土地储备中，一线城市建筑面积占比
16 招商局蛇口工业区控股股份有限公司
2018 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告
14.47%，二线城市建筑面积占比 53.81%，受当期一 与运营业务收入分别为 41.06 亿元、69.64 亿元、
线城市新增土地储备下降所致，土地均价有小幅下 70.94 亿元和 38.61 亿元。从业务模式来看，公司园
滑。 区开发与运营业务涵盖园区土地获取、园区规划、
表 11：2014~2017 年 9 月公司土地储备情况 土地开发、出租、各类产业载体开发、园区资产管
单位：个、万平方米、元/平方米、亿元 理运营服务等业务环节或产品。受历史遗留因素及
指标 2014 2015 2016 2017.1~9 当地政策的影响，公司每个园区的开发模式及所处
当年新拓展项目 27 20 27 37
阶段均不太相同。
当年新增土地储备建
611 487 702 533 表 12：截至 2017 年 6 月末公司深圳前海蛇口自贸区
筑面积
当年新增土地平均成 土地情况
5,537 6,767 12,600 11,850
本
单位：万平方米
当年地价支出金额 306 231 885 632
资料来源：公司提供，中诚信证评整理 蛇口片区 太子湾片区 前海片区
已经取得土地
截至 2017 年 9 月末，公司土地储备规划建筑 49.13 9.39 116.09
使用权证书
面积 1567.18 万平方米，能够满足未来 3~4 年的销 尚未取得土地
194.30 31.50 20.36
使用权证书
售需求，为公司经营业绩提供一定支撑。从开发区
小计 243.43 40.89 136.45
域布局来看，公司在 28 个城市拥有 140 个处于不 正在开发建设 19.47 5.18 40.97
同开发阶段的项目，分布在五个区域：深圳、华南 尚未开发建设 223.96 35.72 95.48
区域、华东区域、华北区域和华中区域，开发项目 小计 243.43 40.89 136.45
面积占比分别为 15.56%、19.21%、29.95%、12.57% 资料来源：公司年报，中诚信证评整理
表 13：截至 2017 年 6 月末公司深圳前海蛇口自贸区
和 22.71%。具体来看，其中前五大城市为深圳、上
已建成物业情况
海、南京、武汉和广州，占比分别为 15.56%、12.14%、
单位：万平方米
9.27%、7.59%和 5.36%。从城市能级分布来看，一
蛇口片区 太子湾片区 前海片区
线城市开发面积占比约为 34.42%；二线城市占比约
已取得红证 73.99 - 17.93
为 58.44%；三、四线城市占比约为 7.14%。整体来 已取得绿证 4.59 - 11.52
看，公司开发区域较为分散且重点区域突出，而随 尚未取得权属证书 41.61 7.80 13.21
着一、二线城市土地储备的增加，拿地成本或将进 合计 120.46 7.80 42.66
一步增长，同时对其项目管理及资金调拨亦将提出 用于出租 99.75 3.08 42,18
自用或其他用途 20.71 4.72 0.48
更高的要求。
合计 120.46 7.80 42.66
园区开发与营运业务 资料来源：公司年报，中诚信证评整理
园区开发与运营主要包括特色产业园、大型城 公司在深圳前海蛇口自贸区的土地及物业主
市综合体、商业、办公、酒店及配套等产业载体开 要分三大片区：蛇口片区、太子湾片区和前海片区。
发以及园区物业管理运营、产业园区管理运营及园 具体来看，截至 2017 年 6 月末，公司在蛇口
区物业销售等业务，目前公司主要在深圳蛇口、前 片区拥有土地使用权面积共计 243.43 万平方米，其
海、光明科技园和青岛网谷等地区开展业务，其中 中尚有 194.30 万平米未取得土地使用权权属证书。
最成熟的是蛇口南海意库园区。受公司在蛇口等区 2016 年末，蛇口片区已开发土地面积 183.91 万平
域部分持有多年的经营型物业影响，2015 年公司园 方米，其中 104.86 万平米土地上建有希尔顿南海酒
区开发与运营业务收入大幅增长，较上年同期增长 店、海上世界船尾、船后广场、宝耀二、三、四期
69.62%；2016 年公司积极推进“蛇口模式”，着重打 等综合性物业，以及面积较大可进一步改造提升的
造 特色 园区， 园区 开发与 运营 收入稳 中有 升。 工业类厂房；剩余 79.05 万平米的土地上包括招商
2014~2016 年及 2017 年 1~9 月，公司实现园区开发 港务堆场等其他用地。同期末，公司在蛇口片区拥
17 招商局蛇口工业区控股股份有限公司
2018 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告
有 172.39 万平方米的建筑物，其中 91.79 万平方米 年 9 月末，公司拥有可出租面积 218.31 万平米的投
物业已取得正式的房产证书，尚余 80.61 万平方米 资性物业，涵盖公寓、别墅、写字楼、厂房、商铺
尚未取得正式权属证书，因权属没有争议，该等物 及商业中心等多种业态，当期总体出租率达 81%，
业绝大部分都已用于出租，期末可出租物业的建筑 实现出租收入 9.22 亿元。酒店运营方面，2017 年 9
面积达 156.19 万平方米。 月末，公司在深圳、北京等地拥有酒店客房 2,402
公司在前海片区拥有土地使用权面积 136.45 套，实现酒店运营收入 5.33 亿元，平均入住率为
万平方米，虽然公司合法拥有上述土地使用权，但 77.38%。
由于目前前海合作区的单元规划还在制定当中，具 总体来看，公司重点商业项目培育初显成效，
体宗地的规划用途尚未确定，相关部门暂停办理该 投资性物业为公司贡献稳定增长的现金流，且伴随
区域的土地登记。截至 2017 年 6 月末，在前海片 前海蛇口自贸区的开发建设，公司自贸区内储备的
区的土地已经开发的主要为前海自由贸易中心一 大量土地及已建成物业有望实现较大资产升值。但
期。2015 年，公司启动了前海自由贸易中心一期建 中诚信证评关注到，目前公司部分土地使用权尚未
设的相关准备工作，该项目是公司对前海片区进行 取得权属证书，同时正在推进中的太子湾自贸区启
开发的重点项目，拟建成商业、办公、公寓、住宅 动一期、前海自由贸易中心一期项目等项目投资额
综合体，定位为深港澳贸易自由化的国际现代商贸 较大，未来将面临一定的融资压力。
区，项目预计总投资额为 92.53 亿元，扣除土地款
邮轮产业建设与运营业务
后的总投资为 42.91 亿元。
公司邮轮产业建设与运营业务包括邮轮运营、
公司在太子湾片区拥有 53.28 万平方米土地使
邮轮母港的建设与经营等，主要由子公司迅隆船务
用权，目前太子湾片区规划为总建筑面积约 170 万
和蛇口邮轮母港运营。此外，目前公司主要的项目
平米的集国际邮轮母港、港澳客运码头配套区、滨
工程为太子湾片区综合开发项目以及深圳蛇口游
海特色娱乐休闲区等功能于一体的深圳新“海上门
轮中心项目。
户”。截至 2017 年 6 月末，太子湾片区的已建成物
迅隆船务和蛇口邮轮母港概况
业为太子湾自贸区启动一期中的邮轮中心，该邮轮
迅隆船务成立于 1993 年 11 月 6 日，主要经营
中心于 2016 年底投入运行，同属太子湾自贸区启
业务为邮轮中心物业出租、邮轮码头运营、高速客
动一期的总部商务花园项目已开工建设。
轮、蛇口客运码头运营等。2016 年末，迅隆船务总
另外，公司旗下占地面积 20.77 万平方米的光
资产为 4.9 亿元，目前分别经营蛇口至香港机场、
明科技园以及占地面积 39.37 万平方米的青岛网谷
澳门、中环及福永至澳门等海上客运航线，自有在
等工业园区项目正在进行开发。此外，公司正在开
营高速客轮 9 艘（迅隆 1-8 号、台山号），年海上
发天津网谷 2 期工程，总建筑面积 11.52 万平方米，
客运量约 171 万人次。2014~2016 年迅隆船务实现
预计 2019 年交付使用；2017 年 2 月，重庆金山意
经营收入 2.31 亿元、2.46 亿元和 2.48 亿元。受香
库项目开工建设，总计容建筑面积 2.88 万平方米，
港机场增收机场建设费影响，2017 年 1~9 月迅隆船
计划总投资 0.65 亿元，预计 2018 年 1 月开业。
务实现经营收入 1.80 亿元，同比下降 2.63%。
物业租赁方面，截至 2017 年 9 月末，公司拥
蛇口邮轮母港成立于 1993 年 4 月 13 日，主要
有可出租的土地面积 189.86 万平米，比上年末下降
经营客运码头及服务业务，为船公司船舶提供靠泊
18.54%；出租率达 97.4%，较上年有所下降；受土
服务，并负责旅客客票销售、候船、入闸、出入境
地出租单价由 2015 年 98.37 元/平米/年下降至 2016
协助、登船服务，提供旅客行李服务，目前与迅隆
年 70.37 元/平米/年的影响，2016 年公司土地出租
船务已经合署办公。截至 2016 年末，蛇口邮轮母
收入较 2015 年减少 32.51%至 1.64 亿元。2017 年
港总资产为 2.55 亿元，码头主要发送目的地包括香
1~9 月，公司土地出租收入 0.85 亿元。截至 2017
18 招商局蛇口工业区控股股份有限公司
2018 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告
港机场、澳门、香港中环及珠海等地，年客运吞吐 积 9.4 平方公里。
量 264 万人次。邮轮母港收入主要来源于经营的客 截至 2016 年末，太子湾区所涉详蓝规划和法
运航线的船票分成，另外提供多余泊位岸线的对外 定图则局部调整已通过审批，目前 9.39 万平方米的
租赁，船舶供水供电及客运楼内少量办公室和商铺 土地已取得土地权属证书，公司将尽快按照《太子
的对外租赁及停车场对外经营业务。2014~2016 年 湾片区土地出让合同》的规定办理太子湾片区其他
蛇口邮轮母港实现经营收入 0.79 亿元、0.87 亿元和 土地的权属证书。
0.92 亿元。2017 年 1~9 月受传统轮渡靠泊、邮轮靠 图 8：太子湾项目地理位置情况
泊、邮轮中心物业租赁等营业收入来源增加影响，
当期实现营业收入 0.96 亿元，同比增长 40.19%。
表 14：2014~2017.Q3 迅隆船务与蛇口邮轮母港营业收入
单位：万元
业务分类 2014 2015 2016 2017.Q3
迅隆船务 23,137.77 24,617.00 24,816.40 18,006.00
蛇口邮轮母港 7,900.28 8,693.12 9,190.83 9,609.95
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
合计 31,038.05 33,310.12 34,007.23 27,615.95
截至 2016 年末，太子湾自贸启动区一期项目
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
累 计 投 资 92,183.13 万 元 ， 累 计 使 用 募 集 资 金
太子湾片区综合开发项目 92,183.13 万元。由于项目尚处于前期阶段，截至
工程项目拟将蛇口港区太子湾片区规划为集 2016 年末，项目进度达 24.65%，预计竣工时间为
国际邮轮母港、港澳客运码头配套区、滨海特色娱 2019 年 5 月，中诚信证评将对后续项目进展保持关
乐休闲区等功能于一体的深圳新“海上门户”。太子 注。
湾邮轮母港分三期建设，第一期即太子湾自贸启动
深圳蛇口邮轮中心项目（含海上构筑）
区一期作为公司吸收合并招商地产上市时的募集
深圳蛇口邮轮中心项目占地面积 42,615 平方
资金投向项目之一已开工建设，截至 2016 年末，
米，总面积约为 13.6 万平方米，其中计容建筑面积
太子湾片区的已建成物业为太子湾自贸区启动一
约为 73,000 平方米。
期中的邮轮中心，该邮轮母港于 2016 年底投入运
项目进展方面，太子湾邮轮中心大楼和突堤客
行。太子湾邮轮母港码头项目的建成，使蛇口港海
运码头候船廊及邮轮登船廊桥工程（即海上构筑
上客流通行能力大幅提高，成为推动深圳旅游发展
物）已完工，太子湾邮轮中心已于 2016 年底投入
的重要引擎，成为深圳连接世界的新桥梁。同属太
运行。作为太子湾邮轮母港配套的深圳蛇口邮轮中
子湾自贸区启动一期的总部商务花园项目已开工
心项目（联检大楼），可提供通关服务、海陆交通
建设。
快捷集散、国际滨海休闲、办公、商业配套及餐饮
2016 年 4 月，公司已与云顶香港有限公司（以
等服务功能，2016 年实现收入 0.92 亿元。截至 2017
下简称“云顶香港”）签署了《战略合作框架协议书》。
年 9 月末，蛇口游轮中心共接待游客 400 万人次，
云顶香港旗下相关的邮轮将以太子湾为母港开展
其中传统渡轮游客 388 万人次，邮轮游客 12 万人
运营，招商蛇口提供码头基础设施及相关配套服
次；靠泊邮轮共计 84 艘次，包括银影号、诺唯真
务。公司通过和具有国际竞争力的邮轮公司深度合
喜悦号、海洋航行者号、云顶梦号等。
作，有利于公司做强邮轮业务板块，提升公司竞争
资金投放及融资安排方面，该项目总投资约
力和经济效益。2016 年 5 月，公司公告收到深圳市
16.6 亿元（不含地价款及财务费用），其中工程费
文体旅游局回复，同意公司在深圳市南山蛇口工业
用约 15.1 亿元，工程建设其他费用约 0.6 亿元，预
区太子湾设立“中国邮轮旅游发展实验区”，占地面
备费约 0.9 亿元。项目所需资金来源全部为自筹资
19 招商局蛇口工业区控股股份有限公司
2018 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告
金。未来盈利预测将纳入到太子湾片区总体开发项 现代企业制度实施有效的管理。
目中进行统一测算。
内部管控
总的来看，目前公司邮轮产业尚处于前期开发
从项目管理制度建设来看，针对公司总部化运
建设阶段，资金需求规模较大，中诚信证评对其未
营涉及的设计、采购、成本、工程、营销、财务等
来建设及运营情况将保持持续关注。
多个条线，为加强建设项目设计类承包商选择管
理，建立公开、公平、公正的采购秩序，有效控制
公司管治
项目设计成本，保证项目质量、效果和进度，规范
治理结构 设计类承包商选择的管理工作，公司制定了《招投
按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治
标管理办法》、《采购管理流程》、《公开招标、
理准则》和《深圳证券交易所股票上市规则》等法
邀请招标、竞价谈判及直接委托》作业指引、《供
律、法规及有关规范性文件的要求，公司已经建立
应商管理作业指引》等招标、采购管理制度。公司
了较为完善的公司法人治理结构，并制定了《公司
对所开发的项目在开工准备、施工过程及验收交付
章程》及各自议事规则的规定，独立运作并履行应
的质量、进度、成本、安全文明等进行管理和控制，
尽的职责和义务。股东大会为公司最高决策机构，
制定了《工程管理作业指引》、《生产经营计划管
股东大会根据上市规则及相关规定设立了董事会、
理作业指引》、《安全文明施工标准化管理作业指
监事会和管理层的独立运行机制，并设置了与公司
引》等，为确保合格工程按期交付使用，公司制定
生产经营相适应的组织职能机构，制定了相应的岗
了《项目内部预验收管理作业指引》、《专业验收
位职责，各职能部门之间职责明确、相互制约。
作业指引》、《竣工验收作业指引》等，并通过制
董事会为公司日常管理及经营机构，截至 2016
定《工程技术标准》、《产品质量实测实量操作指
年 12 月 31 日，公司设有董事 7 名，独立董事 4 名。
引》等规范性文件，建立了完整的工程管理制度体
董事会根据《公司章程》及相关细则在授予的权职
系。
范围内行使职权，决定公司的重大事项，制定公司
财务管理制度方面，公司已按《公司法》、《会
的发展规划及经营方案。董事会下设专业委员会，
计法》、《企业会计准则》等有关法律法规及其补
包括战略委员会、薪酬与考核委员会、提名委员会
充规定的要求制定了《会计制度及会计核算管理流
和审计委员会。
程》等有关财务制度，明确了财务会计机构设置及
除专业委员会外，董事会下另设有董事会秘书
财务会计人员的岗位职责，建立健全了独立的财务
处和办公会。办公会下属投资审核委员会、产网结
核算体系、规范的财务会计制度和完整的财务管理
合委员会、产品管理委员会、成本管理委员会、薪
体系，独立进行财务决策，由财务经理负责组织公
酬考核委员会、产融结合委员会、安全生产委员会、
司财务管理工作，组织财务会计人员根据账簿记录
企业文化建设委员会、信息披露委员会、产园规划
如实编制会计报表上报总经理及相关部门，并制定
委员会以及负责具体运营的总部职能部门、战略业
了相应的内部稽核、审计制度，保证公司正常开展
务单元等职能部门。总部职能部门下设立了党委办
经营活动。
公室、人力资源部、信息技术部、资金资本部、战
在资金管理方面，公司制定有详尽的《资金管
略发展部、运营管理中心、产品管理中心、城市研
理工作指引》。根据该指引，公司严格控制银行账
究院、营销品牌部、安全生产监督管理部、法律事
户的开立和撤销，各公司银行账户的开立和撤销需
务部、财务部、成本管理部、审计稽核部、监察部
公司财务总监批准；公司总部严格控制外部融资和
等内部管理部门以实现职能清晰、运行有效、风险
担保权限，各子公司外部融资和对外担保均需报公
隔离的经营目的。
司总部批准；公司还通过周度、月度的核查等途径
总的来看，公司治理结构较为完善，能够按照
及时掌握和监控总部和下属公司的资金动态，提高
20 招商局蛇口工业区控股股份有限公司
2018 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告
资金使用效率。 来源，和园区板块的物业服务、出租管理贡献的稳
此外，为强化集团化管理，公司对子公司亦进 定现金流，不断充实自身货币资金规模。
行统一管理。公司依据对控股子公司资产控制和规 总的来看，公司已经拥有了较为成熟的运营模
范运作要求，行使对控股子公司重大事项管理，同 式，并制定了清晰的战略规划，依托其三大板块的
时负有对控股子公司指导，监督和相关服务的义 协作发展和交叉运营，将形成公司特有的发展路径
务。控股子公司在公司总体方针目标框架下，独立 和竞争优势，公司上述规划有望逐步实施。
经营，自主管理，合法有效地运作企业法人资产，
同时应当执行公司对控股子公司的各项制度规定。
财务分析
总的来看，公司各项规章制度完善，目前已建 以下财务分析基于公司提供的经信永中和会
立了健全的治理结构和内控体系，能够保证公司各 计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具标准无保
项运作更趋规范化和科学化，为公司的持续稳定发 留意见的 2014~2016 年审计报告，以及未经审计的
展奠定了良好的基础。 2017 年三季度财务报表。
资本结构
战略规划
招商蛇口自 2015 年 12 月吸收合并招商地产并
基于对行业发展趋势及市场机遇的判断，结合
实现上市以来，公司资产规模呈现较明显增长。
对公司自身核心竞争力及商业模式的梳理，公司制
2014~2016 年末，公司的总资产分别为 1,682.64 亿
定了中长期的战略规划。公司以成为中国领先的城
元、2,108.99 亿元和 2,507.32 亿元，年均复合增长
市及园区综合开发和运营服务商为战略定位，以社
率为 22.07%。而随着园区及邮轮业务的不断推进，
区运营、园区运营、邮轮运营三大业务聚焦居民客
公司对外部的融资需求快速增长，负债规模亦持续
户、企业客户和政府客户需求，并通过“区域聚焦、
增长。2014~2016 年末，公司总负债分别为 1,228.64
城市深耕、转型发展”三个基础策略落地各项业务。
亿元、1,487.36 亿元和 1,729.06 亿元，年均复合增
公司将通过“产、网、融、城”一体化运作，通过业
长率为 18.63%。所有者权益方面，由于公司吸收合
务、商业模式、机制和管理创新多管齐下，推动公
并了招商地产，所有者权益结构有所变化。
司各项战略措施的有效落地。
2014~2016 年末，公司所有者权益分别为 454.00 亿
业务发展方面，公司在深耕蛇口，布局全国的
元、621.63 亿元和 778.26 亿元，自有资本实力快速
历程中，总结出“前港—中区—后城”的空间发展模
提升。得益于此，2014~2016 年末，公司资产负债
式。由港区带动园区再推动城市的发展，契合港口、
率分别为 73.02%、70.52%和 68.96%；同期，净负
园区和城市良性互动发展的客观经济规律，通过
债率分别为 40.01%、13.39%和 19.17%，公司财务
港、区、城联动，可以构建由政府推动、企业主导、
杠杆比率保持在良好的水平。另截至 2017 年 9 月
汇集各类资源、多方优势互补协同的巨大平台，公
末，公司总资产为 3,012.62 亿元，总负债 2,229.67
司凭借房地产开发全链条的专业能力，园区运营管
亿元，所有者权益 782.95 亿元，资产负债率和净负
理的经验，产业聚集的协同效应全面参与中国城市
债率分别为 74.01%和 53.70%，财务杠杆比率有所
升级、产业新城建设的浪潮，在有条件的“一带一
上升。
路”沿线国家复制“前港-中区-后城”模式。
财务管理方面，公司将大力拓展直接融资渠
道，积极补充优质大额低成本的资金，保障经营活
动的资金需求，并继续保持行业领先融资成本优
势，为公司可持续发展提供了有力的资金支持。同
时以社区板块的开发销售为公司短期利润的重要
21 招商局蛇口工业区控股股份有限公司
2018 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告
图 9：2014～2017.Q3 公司资本结构分析 2014~2016 年末公司长短期债务比（短期债务/长期
债务）分别为 0.35 倍、0.23 倍和 0.30 倍，债务期
限结构分布较为合理。另截至 2017 年 9 月末，公
司总债务上升至 865.95 亿元，长短期债务比为 0.50
倍。
图 10：2014～2017.Q3 公司债务结构分析
资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
公司资产构成中以流动资产为主，2014~2016
年末及 2017 年 9 月末流动资产占资产总额的比重
分别为 85.69%、88.47%、84.13%和 85.47%。公司
流动资产主要由存货、货币资金和其他应收款等科
资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
目构成，2016 年末三项占流动资产的比重分别为
总体来看，随着业务范围的不断扩大及得益于
54.13%、21.62%和 15.39%。随着公司在全国范围
吸收合并招商地产并实现上市，公司资产规模不断
内房地产项目的持续投入和 2015 年新增合并范围
扩大、自有资本实力持续增强；且目前公司财务杠
内项目及新建项目的增多，2015 年存货规模较上年
杆比率及债务期限结构表现良好，整体资本结构较
继续增长；而受部分大体量项目结转的缘故，2016
为稳健。
年末存货规模较上年有所降低。近三年公司存货余
流动性
额分别为 1,006.76 亿元、1,213.80 亿元和 1,141.87
公司资产以流动资产为主，近年占比维持在
亿元，以房地产开发成本和房地产开发产品为主，
80%以上的水平，表现较为稳定。公司流动资产中
2017 年 9 月末存货余额上升至 1,445.52 亿元。公司
货币资金和存货占比较大，2014~2016 年末及 2017
货币资金较为充裕，近三年分别为 261.33 亿元、
年 9 月末两项合计占比分别为 87.95%、86.84%、
406.44 亿元和 456.03 亿元，2017 年 9 月末下降至
75.75%和 73.44%；其中，货币资金基本维持在 20%
445.52 亿元。公司其他应收款的规模随应收合作方、
左右的水平，而存货占比有所下滑，由 2014 年的
联合营公司往来款的增加而快速上升，近三年分别
69.83%减少至 2017 年 9 月末的 56.13%。
为 97.56 亿元、175.28 亿元和 324.60 亿元，占比由
存货方面，随公司在建工程及拟建工程体量较
2014 年的 6.77%升至 2016 年的 15.39%，2017 年 9
大且完工产品规模提升，2015 年存货规模上升较
月末为 501.19 亿元，占流动资产的比重为 19.46%。
快；而 2016 年随着北京臻园、天津雍海园、武汉
公司近年来负债主要由预收账款和有息债务
招商公园 1872、上海佘山珑原等大体量项目结转，
构成。截至 2016 年末公司预收账款继续上升至
同年公司存货规模较上年有所减少。2014~2016 年
524.85 亿元，主要是住宅、写字楼和商铺物业销售
末，公司存货分别为 1,006.76 亿元、1,213.80 亿元
增加所致，为公司未来结转收入提供了支撑，2017
和 1,141.87 亿元。其中，房地产开发成本占存货总
年 9 月末上升至 810.40 亿元。债务方面，2014~2016
额的比率分别为 68.99%、79.90%和 78.95%，其使
年末，公司总债务分别为 442.98 亿元、489.67 亿元
得公司面临着较大的资金需求。截至 2016 年末，
和 605.23 亿元，年均复合增长率为 16.89%，受业
公司房地产开发产品占存货总额的比重小幅上升
务拓展的影响而持续增加。从债务期限结构上看，
22 招商局蛇口工业区控股股份有限公司
2018 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告
3.81 个百分点至 17.55%，整体来看未来现房销售压 盈利能力
力尚可。另截至 2017 年 9 月末，公司存货为 1,445.52 从收入构成上看，公司换股合并后重新确立了
亿元，其中开发成本和开发产品占比分别为 84.15% 园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业的建
和 13.20%。 设与运营三大核心业务。2014~2016 年公司的营业
表 15：2014~2017.Q3 公司存货分析 总收入为 454.86 亿元、492.22 亿元和 635.73 亿元，
单位：亿元、% 年均复合增长率为 18.22%，2017 年 1~9 月，公司
2014 2015 2016 2017.Q3 营业总收入 264.86 亿元。
存货 1,006.76 1,213.80 1,141.87 1,445.52
分板块来看，社区的开发与运营是公司的核心
土地开发成本 189.87 76.99 39.63 37.75
业务，2014~2016 年及 2017 年 1~9 月其收入分别占
土地开发成本/存货 18.86 6.34 3.47 2.61
房地产开发成本 694.54 969.83 901.45 1,216.46
公 司 营 业 总 收 入 90.29% 、 85.18% 、 88.31% 和
房地产开发成本/ 83.96%。在吸收合并招商地产后，公司的房地产销
68.99 79.90 78.95 84.15
存货
售保持了稳定的增长，2016 年实现收入 561.39 亿
房地产开发产品 122.16 166.83 200.42 190.83
房地产开发产品/ 元，同比增长 33.90%。园区开发与运营业务稳中有
12.13 13.74 17.55 13.20
存货 升，2016 年公司实现业务收入 70.94 亿元，同比增
资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
长 1.85%，进一步夯实了发展基础。而邮轮产业目
资产周转效率方面，2014~2016 年公司存货周
前收入贡献尚小，2016 年公司该板块实现营业收入
转速度分别为 0.30 次/年、0.28 次/年和 0.35 次/年，
3.40 亿元，占比为 0.53%，较上年小幅回落。公司
随存货规模的变动而有所波动。同期，公司总资产
邮轮产业收入主要来源于蛇口邮轮母港及迅隆船
周转率为 0.28 次/年、0.26 次/年和 0.28 次/年，在行
务的业务收入。另 2017 年 1~9 月，公司社区开发
业中处于中等水平。
与运营业务、园区开发与运营业务和邮轮产业分别
现金流方面，2014~2016 年及 2017 年 1~9 月公
实现营业收入 222.36 亿元、38.61 亿元和 3.89 亿元，
司经营活动净现金流分别为-49.41 亿元、20.84 亿
占比分别为 83.96%、14.58%和 1.47%。
元、-127.15 亿元和-150.51 亿元。其中，2014 年由
从毛利率水平看，受房地产市场整体利润收缩
于支付经营性往来款及地价款的数额大幅增加，使
以及公司加速三、四线城市项目去化的影响，社区
得公司经营活动现金流出现净流出状态；受益于预
运营毛利率从 2014 年的 40.46%下降至 2016 年的
收售楼款增多的因素，2015 年公司经营活动净现金
32.27%；由于公司销售了在蛇口等区域部分持有多
流实现由负转正；但 2016 年以来公司经营活动净
年的经营性物业，并受益于该片区资产价值的提
现金流呈现大幅流出，主要系预付土地价款和根据
升，园区运营毛利率由 2014 年的 29.76%上升 23.8
投资协议按持股比例向联营、合营公司提供的房地
个百分点至 2015 年的 53.56%，2016 年继续维持在
产项目开发配套资金增加导致。近年公司手持货币
较高水平。受此影响，2014~2016 年公司综合毛利
资 金较 为充足 ，其 对短期 债务 覆盖程 度尚 可，
率分别为 39.56%、37.68%和 34.54%，初始获利空
2014~2016 年末及 2017 年 9 月末公司货币资金/短
间仍较好。另 2017 年 1~9 月，公司综合毛利率为
期债务分别为 2.26 倍、4.50 倍、3.23 倍和 1.51 倍。
26.59%，下降 7.95 个百分点，主要受前三季度社区
总的来看，随着项目开发的推进及新项目的获
开发与运营板块在深圳等结算毛利率较高的区域
取，近年公司资产周转效率有所波动；但公司资产
结算占比较低影响。此外，邮轮产业建设与运营板
以流动资产中的存货为主，且现房销售压力较小，
块旗下深圳太子湾邮轮母港自 2016 年 11 月开港以
资产中受限规模较低，加之公司近年手持货币资金
后，邮轮航线逐渐增多。但由于邮轮旅游业务处于
较为充裕，能够为短期债务形成有效覆盖，公司整
拓展期，仍处于收入未能覆盖成本阶段，使得该板
体流动性较好。
块毛利率降幅较大。
23 招商局蛇口工业区控股股份有限公司
2018 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告
表 16：2014~2016 年及 2017 年 1~9 月 于项目结转增多导致社区业务收入规模进一步扩
公司分板块营业毛利率情况 大，同时公司在期间费用方面加强管理，经营性业
单位：% 务利润持续增加。2014~2016 年，公司经营性业务
板块 2014 2015 2016 2017.Q3 利润分别为 93.89 亿元、94.42 亿元和 121.41 亿元。
社区开发与运营 40.46 34.89 32.27 26.68
同期，公司投资收益分别为 8.34 亿元、5.85 亿元和
园区开发与运营 29.76 53.56 51.69 29.30
42.03 亿元，其中 2016 年投资收益较上年同比增长
邮轮建设与运营 50.28 55.91 51.16 -5.29
综合毛利率 39.56 37.68 34.54 26.59
6.18 倍，在利润总额中占比达 25.50%，主要系公司
资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理 通过股权转让的形式整体销售南海意库梦工厂大
期间费用方面，2014~2016 年公司的三费合计 厦和前海湾公园所产生的投资收益 36.09 亿元。综
金额分别为 28.96 亿元、39.00 亿元和 36.44 亿元， 上，公司近三年净利润分别为 65.86 亿元、80.47 亿
呈波动上升趋势。其中 2016 年财务费用为 14.18 亿 元和 121.87 亿元，实现稳步增长；同期，所有者权
元，较上年同期小幅下降 8.46%，主要系公司外部 益收益率分别为 14.51%、12.94%和 15.66%，处于
银行存款较多带来利息收入增加、融资成本降低和 较好水平。另 2017 年 1~9 月，公司利润总额 64.60
公司外币借款产生汇兑损失较少导致。同时，随着 亿元，其中经营性业务利润和投资收益分别为 35.48
经营规模的扩大和人工成本的增长，2016 年公司销 亿元和 28.89 亿元，其中当期投资收益较大主要系
售费用持续增长至 11.60 亿元，管理费用因公司终 处置子公司高立企业有限公司和长诚企业有限公
止原招商地产股权激励计划确认费用有所回落至 司合计收益 24.65 亿元所致，实现净利润 46.00 亿
10.66 亿元。同时，得益于公司收入规模的稳步增 元，所有者权益收益率为 7.83%。
长，公司三费收入占比维持在一定水平，2014~2016 图 11：2014～2017.Q3 公司利润总额构成
年，公司三费收入占比分别为 6.37%、7.92%和
5.73%，期间费用控制能力较好。另 2017 年 1~9 月，
公司三费合计金额 18.46 亿元，三费收入占比为
6.97%，期间费用控制能力有所加强。
表 17：2014～2016 年及 2017 年 1~9 月公司三费分析
单位：亿元、%
项目 2014 2015 2016 2017.Q3
销售费用 10.43 11.24 11.60 6.94
管理费用 9.32 12.27 10.66 7.54 资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
财务费用 9.21 15.49 14.18 3.99 总体来看，受社区及园区开发与运营业务的持
三费合计 28.96 39.00 36.44 18.46 续推进，公司业务收入有所增长，且初始获利空间
营业总收入 454.86 492.22 635.73 264.86 和期间费用控制能力均处于较好水平，公司近年来
三费收入占比 6.37 7.92 5.73 6.97 利润总额及净利润持续扩大，整体盈利能力表现良
资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理 好。
公司利润总额主要由经营性业务利润和投资
偿债能力
收益构成，2014~2016 年公司利润总额分别为 96.95
2014~2016 年 末 ， 公 司 总 债 务 规 模 分 别 为
亿元、104.10 亿元和 164.80 亿元，规模持续提升。
442.98 亿元、489.67 亿元和 605.23 亿元，年均复合
2015 年公司吸收合并招商地产后，受益于将已持有
增长率为 16.89%；同期，公司长短期债务比为 0.35
数年租金回报率一般但销售利润较高的园区物业
倍、0.23 倍和 0.30 倍。具体来看，截至 2016 年末，
进行销售，在社区业务收入毛利率下降的情况下，
公司 1 年内到期的有息债务为 141.05 亿元、1~2 年
公司经营性业务利润规模仍实现增长。2016 年受益
24 招商局蛇口工业区控股股份有限公司
2018 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告
内到期的规模为 87.60 亿元，合计占比为 37.78%， 近三年公司总债务/EBITDA 分别为 3.81 倍、3.90
短期集中偿债压力基本可控。另截至 2017 年 9 月 倍和 3.18 倍；同期 EBITDA 对利息支出的覆盖能力
末，公司总债务规模上升至 865.95 亿元，长短期债 较好，近三年 EBITDA 利息倍数分别为 5.08 倍、3.81
务比上升至 0.50 倍。 倍和 5.38 倍，经营所得可对其债务本息的偿还形成
从融资渠道方面来看，公司大力拓展直接融资 较好保障。
渠道，积极补充大额低成本资金，2015 年内共完成 对外担保方面，截至 2017 年 9 月末，公司及
两次中期票据发行，累计募集资金 30 亿元。另截 控股子公司的对外担保总额3为 152 亿元。
至 2017 年 6 月末，公司有息债务主要来源于银行 另截至 2017 年 9 月末，公司及合并报表的下
借款、非银金融机构融资，两者分别为 672.47 亿元 属子公司已获得银行授信额度 1,070 亿元，未使用
和 101.17 亿元。从公司外部融资币种（不含应付票 额度 481 亿元，公司融资渠道畅通。
据）来看，分别为人民币、美元和新西兰元，所占 总体而言，尽管公司债务规模有所扩大，但整
比重分别为 93.12%、6.66%和 0.22%，外币债务规 体财务杠杆比例较低，且以长期债务为主；同时，
模进一步收缩，汇率风险敞口降低。 公司近年来盈利能力表现良好，且考虑到公司雄厚
现金流方面，近年来公司经营性净现金流波动 的股东背景及对公司的大力支持，公司融资渠道多
较大。2014~2016 年经营性净现金流/总债务分别为 样、财务弹性较大，整体偿债能力极强。
-0.11 倍、0.04 倍和-0.21 倍；同期经营性净现金流/
短期债务分别-0.43 倍、0.23 倍和-0.90 倍，受债务
结 论
规模增加及园区、邮轮事业资金投入较大的影响， 综上，中诚信证评评定招商局蛇口工业区控股
经营性现金流未能对其债务本息形成有效保障。另 股份有限公司主体信用等级为 AAA，评级展望为稳
2017 年 1~9 月，公司经营性净现金流/总债务和经 定；评定“招商局蛇口工业区控股股份有限公司
营性净现金流/短期债务分别为-0.23 倍和-0.73 倍， 2018 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一
经营性净现金流仍未对债务本息形成有效覆盖。 期）”信用等级为 AAA。
表 18：2014~2017.Q3 公司偿债能力指标
财务指标 2014 2015 2016 2017.Q3
总债务（亿元） 442.98 489.67 605.23 865.95
经营活动净现金
-49.41 20.84 -127.15 -150.51
流（亿元）
EBITDA（亿元） 116.35 125.58 190.06 80.20
经营活动净现金
-0.11 0.04 -0.21 -0.23
流/总债务（X）
经营活动净现金
-2.16 0.63 -3.60 -4.99
流/利息支出（X）
总债务/EBITDA
3.81 3.90 3.18 8.10
（X）
EBITDA 利息倍
5.08 3.81 5.38 2.66
数（X）
资产负债率（%） 73.02 70.52 68.96 74.01
净负债率（%） 40.01 13.39 19.17 53.70
注：2017 年三季度经营活动净现金流/总债务、总债务/EBITDA 等
指标已年化处理
资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
从 偿 债 能 力 指 标 看 ， 2014~2016 年 公 司
EBITDA 分别为 116.35 亿元、125.58 亿元和 190.06
亿元，随利润总额的增加而持续上升。受益于此， 3
不包括子公司为客户提供的销售按揭担保。
25 招商局蛇口工业区控股股份有限公司
2018 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告
关于招商局蛇口工业区控股股份有限公司
2018年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）的跟踪评级安排
根据中国证监会相关规定、评级行业惯例以及本公司评级制度相关规定，自首次评级报
告出具之日（以评级报告上注明日期为准）起，本公司将在本期债券信用级别有效期内或者
本期债券存续期内，持续关注本期债券发行人外部经营环境变化、经营或财务状况变化以及
本期债券偿债保障情况等因素，以对本期债券的信用风险进行持续跟踪。跟踪评级包括定期
和不定期跟踪评级。
在跟踪评级期限内，本公司将于本期债券发行主体及担保主体（如有）年度报告公布后
两个月内完成该年度的定期跟踪评级。此外，自本次评级报告出具之日起，本公司将密切关
注与发行主体、担保主体（如有）以及本期债券有关的信息，如发生可能影响本期债券信用
级别的重大事件，发行主体应及时通知本公司并提供相关资料，本公司将在认为必要时及时
启动不定期跟踪评级，就该事项进行调研、分析并发布不定期跟踪评级结果。
本公司的定期和不定期跟踪评级结果等相关信息将根据监管要求或约定在本公司网站
（www.ccxr.com.cn）和交易所网站予以公告，且交易所网站公告披露时间不得晚于在其他交
易场所、媒体或者其他场合公开披露的时间。
如发行主体、担保主体（如有）未能及时或拒绝提供相关信息，本公司将根据有关情况
进行分析，据此确认或调整主体、债券信用级别或公告信用级别暂时失效。
26 招商局蛇口工业区控股股份有限公司
2018 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告
附一：招商局蛇口工业区控股股份有限公司股权结构图（截至 2017 年 9 月 30 日）
国务院国有资产监督管理委员会
100%
招商局集团有限公司
100%
66.10%
招商局轮船有限公司
5.18%
招商局蛇口工业区控股股份有限公司
27 招商局蛇口工业区控股股份有限公司
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附二：招商局蛇口工业区控股股份有限公司组织结构图（截至 2017 年 9 月 30 日）
公司整体架构
企业文化建设委员会
股东大会
安全生产委员会
薪酬考核委员会
战略委员会 投资审核委员会
董事会 监事会
审计委员会 流程与信息化委员会
信息披露委员会
薪酬与考核委员会
办公会 风控与合规管理委员会
提名委员会
成本管理委员会
董事会下设专业委员会 产品管理委员会
董事会秘书处 城市与产业规划委员会
产网结合委员会
产融结合委员会
（ 安 （
运 产
党 人 信 资 战 城 营 全 成 法 审 纪
营 品
委办 力 息 金 略 市 销 生 财 本 律 计 委监
管 管 理
办公 资 技 资 发 研 品 产 务 管 事 稽 办察
理 理 部
公室 源 术 本 展 究 牌 监 部 理 务 核 公部
中 中
室 部 部 部 部 院 部 督 部 部 部 室
心 心
） 管 ）
战略保障 战略支持 战略管控
战略业务单元 区域
深圳区域 华南区域 华东区域 华中区域 华北区域
海
招
邮 外
产 招 商 招 招
轮 发
园 商 美 商 商 城 城 城 城 城 城 城 城 城 城
事 展
发 物 伦 商 供 市 市 市 市 市 市 市 市 市 市
业 事
展 业 酒 置 电 公 公 … 公 公 … 公 公 … 公 公 … 公 公 …
部 业
管 司 司 司 司 司 司 司 司 司 司
部
1
1
1
1
1
2
2
2
2
2
28 招商局蛇口工业区控股股份有限公司
2018 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告
附三：招商局蛇口工业区控股股份有限公司主要财务数据及指标
财务数据（单位：万元） 2014 2015 2016 2017.Q3
货币资金 2,613,301.65 4,064,351.38 4,560,272.51 4,455,189.43
应收账款净额 9,191.31 9,690.32 22,701.00 27,035.43
存货净额 10,067,564.33 12,138,049.84 11,418,686.72 14,455,164.81
流动资产 14,418,146.71 18,657,281.75 21,095,200.97 25,749,787.16
长期投资 520,557.69 219,218.26 305,029.94 502,798.22
固定资产合计 1,325,002.43 1,479,009.96 2,840,578.75 3,013,733.05
总资产 16,826,365.48 21,089,922.64 25,073,168.28 30,126,195.01
短期债务 1,154,139.09 904,141.48 1,410,465.11 2,756,426.40
长期债务 3,275,629.46 3,992,577.31 4,641,851.09 5,903,084.51
总债务（短期债务＋长期债务） 4,429,768.56 4,896,718.79 6,052,316.21 8,659,510.91
总负债 12,286,412.59 14,873,593.18 17,290,600.11 22,296,709.14
所有者权益（含少数股东权益） 4,539,952.89 6,216,329.46 7,782,568.17 7,829,485.86
营业总收入 4,548,594.74 4,922,241.50 6,357,282.67 2,648,564.02
三费前利润 1,228,485.22 1,334,171.88 1,578,463.09 539,384.80
投资收益 83,368.76 58,509.16 420,261.03 288,913.23
净利润 658,577.28 804,657.36 1,218,688.46 460,040.31
息税折旧摊销前盈余 EBITDA 1,163,542.61 1,255,751.26 1,900,570.11 802,040.17
经营活动产生现金净流量 -494,134.48 208,427.22 -1,271,473.51 -1,505,058.87
投资活动产生现金净流量 -41,377.59 -204,261.17 548,272.73 -235,936.59
筹资活动产生现金净流量 398,871.39 1,427,330.58 1,175,572.46 1,614,177.43
现金及现金等价物净增加额 -134,865.48 1,451,381.61 495,217.54 -142,093.23
财务指标 2014 2015 2016 2017.Q3
营业毛利率（%） 39.56 37.68 34.54 26.59
所有者权益收益率（%） 14.51 12.94 15.66 7.83
EBITDA/营业总收入（%） 25.58 25.51 29.90 30.28
速动比率（X） 0.50 0.63 0.80 0.71
经营活动净现金/总债务（X） -0.11 0.04 -0.21 -0.23
经营活动净现金/短期债务（X） -0.43 0.23 -0.90 -0.73
经营活动净现金/利息支出（X） -2.16 0.63 -3.60 -4.99
EBITDA 利息倍数（X） 5.08 3.81 5.38 2.66
总债务/EBITDA（X） 3.81 3.90 3.18 8.10
资产负债率（%） 73.02 70.52 68.96 74.01
总资本化比率（%） 49.39 44.06 43.75 52.52
长期资本化比率（%） 41.91 39.11 37.36 42.99
净负债率（%） 40.01 13.39 19.17 53.70
注：1、所有者权益包含少数股东权益，净利润包含少数股东损益；
2、2017 年三季度所有者权益收益率、经营活动净现金/总债务、经营活动净现金/短期债务、总债务/EBITDA 等指标已
年化处理。
29 招商局蛇口工业区控股股份有限公司
2018 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告
附四：基本财务指标的计算公式
货币资金等价物=货币资金+交易性金融资产+应收票据
长期投资=可供出售金融资产+持有至到期投资+长期股权投资
固定资产合计=投资性房地产+固定资产+在建工程+工程物资+固定资产清理+生产性生物资产+油气资产
短期债务=短期借款+交易性金融负债+应付票据+一年内到期的非流动负债
长期债务=长期借款+应付债券
长短期债务比=短期债务/长期债务
总债务=长期债务+短期债务
净债务=总债务-货币资金
三费前利润=营业总收入-营业成本-利息支出-手续费及佣金支出-退保金-赔付支出净额-提取保险合同准备
金净额-保单红利支出-分保费用-营业税金及附加
EBIT（息税前盈余）=利润总额+计入财务费用的利息支出
EBITDA（息税折旧摊销前盈余）=EBIT+折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销
资本支出=购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金+取得子公司及其他营业单位支付的现金净
额
营业毛利率=（营业收入-（营业成本+利息支出+手续费及佣金支出+退保金+赔付支出净额+提取保险合同
准备金净额+保单红利支出+分保费用））/营业收入
EBIT 率=EBIT/营业总收入
三费收入比=（财务费用+管理费用+销售费用）/营业总收入
所有者权益收益率=净利润/期末所有者权益
流动比率=流动资产/流动负债
速动比率=（流动资产-存货）/流动负债
存货周转率=主营业务成本（营业成本）/存货平均余额
应收账款周转率=主营业务收入净额（营业总收入净额）/应收账款平均余额
资产负债率=负债总额/资产总额
总资本化比率=总债务/（总债务+所有者权益（含少数股东权益））
长期资本化比率=长期债务/（长期债务+所有者权益（含少数股东权益））
EBITDA 利息倍数=EBITDA/（计入财务费用的利息支出+当期资本化利息支出）
净负债率=（总债务-货币资金）/所有者权益
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2018 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告
附五：信用等级的符号及定义
债券信用评级等级符号及定义
等级符号 含义
AAA 债券信用质量极高，信用风险极低
AA 债券信用质量很高，信用风险很低
A 债券信用质量较高，信用风险较低
BBB 债券具有中等信用质量，信用风险一般
BB 债券信用质量较低，投机成分较大，信用风险较高
B 债券信用质量低，为投机性债务，信用风险高
CCC 债券信用质量很低，投机性很强，信用风险很高
CC 债券信用质量极低，投机性极强，信用风险极高
C 债券信用质量最低，通常会发生违约，基本不能收回本金及利息
注：除 AAA 级和 CCC 级以下（不含 CCC 级）等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示信用质量略高或
略低于本等级。
主体信用评级等级符号及定义
等级符号 含义
AAA 受评主体偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低
AA 受评主体偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低
A 受评主体偿还债务的能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低
BBB 受评主体偿还债务的能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般
BB 受评主体偿还债务的能力较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险
B 受评主体偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高
CCC 受评主体偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高
CC 受评主体在破产或重组时可获得的保护较小，基本不能保证偿还债务
C 受评主体不能偿还债务
注：除 AAA 级和 CCC 级以下（不含 CCC 级）等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示信用质量略高或
略低于本等级。
评级展望的含义
正面 表示评级有上升趋势
负面 表示评级有下降趋势
稳定 表示评级大致不会改变
待决 表示评级的上升或下调仍有待决定
评级展望是评估发债人的主体信用评级在中至长期的评级趋向。给予评级展望时，中诚信证评会考虑
中至长期内可能发生的经济或商业基本因素的变动。
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