招商局蛇口工业区控股股份有限公司
关于前海土地整备及合资合作涉及的土地咨询报告统计表
根据深圳市房地产评估和发展研究中心（下称“市评估中心”）出具的深房
估字（2016）023 号等 76 份《土地咨询报告》、深房估函字（2018）024 等 3 份
函及深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司（下称“同致诚”）出具的深同
诚评字（2017A）（估）字 10QCT 第 002 号等 18 份《土地咨询报告》及深同诚
咨字（2018A）01YQX 第 002 号《土地咨询报告》，按照《土地整备协议》约定
的土地整备补偿价值计算原则以及计算方法进行计算确定原 19 家持地公司享有
的土地补偿款债权金额和比例。
前述计算土地补偿债权金额依据的土地咨询报告统计如下：
表 1 市评估中心出具的前海土地整备新规划条件下土地咨询报告一览表
金额单位：元
序 用地面积
评估报告编号 地块编号 评估价值 估价方法
号 （㎡）
1 深房估字 08-01-08 4,811.33 456,211,431
（2016）115 剩余法
2 08-01-09 988.88 168,370,720
号
深房估字
3 （2016）116 08-02-01 16,582.97 945,728,810 剩余法
号
4 深房估字 08-03-02 9,163.12 1,260,918,994
5 （2016）117 08-03-04 5,987.00 607,521,000 剩余法
6 号 08-03-05 8,210.00 1,033,907,500
7 14-01-02 9,075.00 446,760,708
深房估字
8 14-01-04 7,569.00 498,196,924
（2016）118 剩余法
9 14-01-08 7,467.00 656,599,710
号
10 14-01-10 16,262.00 774,125,563
11 深房估字 14-02-04 4,134.00 421,703,760
12 （2016）102 14-02-05 5,685.00 504,866,985 剩余法
13 号 14-02-08 8,015.00 643,799,792
14 14-03-02 5,787.00 194,244,211
深房估字
15 14-03-06 4,185.00 119,895,694
（2016）103 剩余法
16 14-03-07 5,070.00 144,691,046
号
17 14-03-08 13,976.00 951,263,685
18 深房估字 15-01-02 13,263.70 1,313,712,000
剩余法
19 （2016）106 号 15-01-04 8,329.10 265,851,000
1
20 15-01-06 13,687.80 2,064,376,000
21 15-01-08 8,592.90 466,179,000
22 15-01-10 10,488.17 2,599,641,428
23 15-01-12 8,236.40 225,891,100
24 15-01-14 4,483.90 290,472,000
25 15-02-02 10,261.71 2,388,398,072
26 深房估字 15-02-03 10,006.90 273,630,000
剩余法
27 （2016）107 号 15-02-06 9,370.94 1,360,769,792
28 15-02-08 9,291.10 104,145,400
29 15-03-01 6,093.20 465,121,000
深房估字
30 15-03-03 11,666.10 233,460,000 剩余法
（2016）108 号
31 15-03-04 7,812.50 375,770,000
32 15-04-03 10,189.55 1,599,104,579
33 深房估字 15-04-04 7,152.80 123,328,300
剩余法
34 （2016）110 号 15-04-07 6,554.64 1,417,417,135
35 15-04-08 6,691.99 1,847,256,756
36 15-05-01 1,648.57 96,161,335
37 15-05-02 328.19 16,509,203
38 深房估字 15-05-03 4,670.30 248,862,000
剩余法
39 （2016）111 号 15-05-04 1,550.15 70,846,236
40 15-05-06 0.93 47,180
41 15-05-07 4,708.90 243,539,800
42 深房估字 16-01-01 12,353.07 1,661,502,594
剩余法
43 （2016）119 号 16-01-04 14,316.82 1,852,860,746
44 16-02-01 10,376.00 1,500,570,550
45 16-02-04 5,783.00 751,752,400
46 深房估字 16-02-05 5,820.00 766,909,000
剩余法
47 （2016）120 号 16-02-06 14,042.00 1,656,348,300
48 16-02-07 10,451.00 954,671,800
49 16-02-09 13,983.00 998,497,600
50 16-03-01 14,532.00 1,258,480,900
51 深房估字 16-03-04 8,644.00 1,027,611,000
剩余法
52 （2016）121 号 16-03-06 17,361.00 1,639,082,600
53 16-03-08 12,175.00 1,602,715,000
54 深房估字 16-04-01 15,041.00 1,050,729,400
剩余法
55 （2016）122 号 16-04-03 11,261.00 992,617,800
56 16-05-01 9,270.00 1,148,165,100
57 深房估字 16-05-02 8,095.78 1,591,067,172
剩余法
58 （2016）123 号 16-05-05 5,234.00 1,024,862,700
59 16-05-12 4,074.22 835,217,429
60 16-06-01 6,273.00 841,981,680
61 深房估字 16-06-02 4,167.00 1,523,633,050
剩余法
62 （2016）124 号 16-06-04 7,827.00 1,057,344,090
63 16-06-06 8,475.00 951,923,500
64 16-07-01 9,291.00 2,554,824,490
深房估字
65 16-07-03 7,607.00 1,233,344,850 剩余法
（2016）125 号
66 16-07-05 6,393.00 779,283,400
2
67 16-08-01 6,028.00 1,097,707,990
68 16-08-02 6,268.00 793,468,750
深房估字
69 16-08-03 10,492.00 1,099,171,610 剩余法
（2016）126 号
70 16-08-05 4,377.00 298,829,500
71 16-08-06 6,019.00 412,934,400
72 16-09-01 20,045.20 1,694,741,100
深房估字
73 16-09-03 5,180.00 750,540,640 剩余法
（2016）127 号
74 16-09-04 5,304.00 1,025,183,200
75 16-10-01 4,629.00 572,642,000
深房估字
76 16-10-03 4,847.00 1,005,601,000 剩余法
（2016）128 号
77 16-10-06 6,973.00 2,092,000,790
78 16-11-01 8,505.00 1,265,431,800
79 深房估字 16-11-03 3,789.00 658,637,250
剩余法
80 （2016）129 号 16-11-05 5,048.00 906,869,100
81 16-11-06 3,546.00 1,133,261,900
82 16-12-02 5,375.00 780,522,900
深房估字
83 16-12-03 5,767.00 734,612,600 剩余法
（2016）130 号
84 16-12-05 14,039.00 1,608,968,100
85 17-01-01 8,964.00 805,306,000
86 17-01-03 6,460.00 149,583,000
87 深房估字 17-01-05 5,018.00 437,522,000
剩余法
88 （2016）133 号 17-01-06 6,752.00 652,618,000
89 17-01-07 5,023.00 435,457,000
90 17-01-08 6,723.00 606,492,000
91 17-02-02 8,349.00 188,105,450
92 深房估字 17-02-05 555.26 54,081,989
剩余法
93 （2018）048 号 17-02-06 986.84 85,557,586
94 17-02-07 283.03 27,458,939
95 深房估字 17-03-03 3,667.11 354,450,454
剩余法
96 （2018）049 号 17-03-04 5,273.00 526,646,000
97 深房估字 18-01-01 1,213.08 41,080,252
剩余法
98 （2016）134 号 18-01-02 16,242.76 138,539,427
99 18-06-01 18,431.00 848,236,000
100 深房估字 18-06-02 7,232.38 372,013,927
剩余法
101 （2016）137 号 18-06-04 12,099.60 782,481,087
102 18-06-05 7,907.78 544,845,105
103 18-07-06 3,795.54 410,727,231
深房估字
104 18-07-08 1,178.41 85,543,669 剩余法
（2016）138 号
105 18-07-10 44.60 3,628,711
深房估字
106 18-08-10 0.23 21,152 剩余法
（2016）139 号
107 19-01-01 16,157.60 3,745,155,000
108 19-01-02 9,098.00 1,440,648,000
109 深房估字 19-01-03 10,012.90 1,030,490,000
剩余法
110 （2016）104 号 19-01-05 12,143.18 2,168,800,739
111 19-01-06 10,413.80 1,086,324,300
112 19-01-07 8,853.58 554,471,192
3
113 19-02-03 7,447.10 127,998,000
114 19-02-05 6,673.90 96,970,500
115 深房估字 19-02-07 5,516.72 151,532,478
剩余法
116 （2016）105 号 19-02-08 13,258.50 1,196,114,500
117 19-02-09 9,310.60 758,855,500
118 19-02-10 13,767.10 1,185,891,060
119 深房估字 19-05-01 8,272.66 330,787,880
剩余法
120 （2016）109 号 19-05-03 8,985.13 615,514,848
合计 943,236.22 99,146,366,606
注：
1、因 55%港区置换部分不纳入土地权益分享，在市评估中心出具的 991.46 亿元的基
础上扣减 55%港区置换部分对应的新规划估值 66.13 亿元后，得出 19 家持地单位原用地范
围对应的新规划总估值 925.33 亿；
2、除上表所列宗地外，其余为新规划下非经营性用地；
3、评估基准日为 2015 年 1 月 1 日。
4
表 2 同致诚及市评估中心出具的前海土地整备原规划条件下的土地咨询报告一览表
金额单位：元
市评估中 市评估中
序 同致诚报告编 土地面积 评估中心估价 同致诚估价金 同致诚估价
用地主体 心报告编 宗地号 算数平均值 心估价方
号 号 （㎡） 金额 额 方法
号 法
QHX-0
1 深同诚评字 64,736.25 267,174,193 323,681,300 295,427,747
深房估函 01 剩余法、基准
（2017A）（估） 平均地面
招商局蛇口 字（2018） 地价系数修
字 10QCT 第 单价
工业区控股 024 号 QHX-0 正法
2 002 号 13,488.78 55,669,797 67,443,900 61,556,849
股份有限公 02
司（下称“招
深同诚评字 QHX-0 剩余法、基准
3 商蛇口”） 深房估函 03
50,779.32 383,874,612 395,200,000 389,537,306
(2017A)（估） 地价系数修 平均地面
字（2018）
字 08QCT 第 QHX-0 正法、收益还 单价
4 025 号 09
56,858.40 429,830,416 544,512,000 487,171,208
019 号 原法
招商蛇口合计 185,862.75 1,136,549,019 1,330,837,200 1,233,693,109
深圳招商供 深同诚评字 T102-0
5 深房估字 183
3,228.25 1,190,449 4,035,300 2,612,875
电有限公司 (2017A)（估） 基准地价系
（2017） 成本法
（下称“招 字 08QCT 第 T102-0 数修正法
6 201 号 162
1,228.35 458,739 1,535,400 997,070
商供电”） 003 号
招商供电合计 4,456.60 1,649,188 5,570,700 3,609,944
深房估字
深圳市南油 T102-0
7 深同诚评字 （2016） 10,649.43 109,253,329 120,352,400 114,802,865 剩余法
（集团）有 195
(2017A)（估） 025 号 剩余法、收益
限公司（下
字 08QCT 第 深房估字 还原法
称“南油集 T102-0 收益还原
8 004 号 （2017） 48,044.92 127,367,083 158,548,200 142,957,642
团”） 193 法
070 号
5
深房估字
T102-0 收益还原
9 （2017） 59,954.64 158,819,841 197,850,300 178,335,071
194 法
071 号
深房估字
T102-0 收益还原
10 （2017） 29,407.77 77,901,183 97,045,600 87,473,392
203 法
073 号
深房估字
T102-0 收益还原
11 （2017） 82,622.35 219,114,472 272,653,800 245,884,136
200 法
072 号
深房估字
T102-0 收益还原
12 （2017） 40,466.02 108,327,536 133,537,900 120,932,718
231 法
074 号
深房估字
T102-0
13 （2016） 12,707.03 90,370,600 100,926,000 95,648,300 剩余法
190
084 号
深房估字
T102-0
14 （2016） 27,745.70 196,987,600 219,996,000 208,491,800 剩余法
205
086 号
深房估字
T102-0
15 （2016） 20,070.87 142,804,800 159,612,000 151,208,400 剩余法
204
087 号
深房估字
T102-0
16 （2016） 89,835.40 634,368,000 699,400,000 666,884,000 剩余法
202
088 号
深房估字
T102-0
17 （2016） 48,108.15 339,388,150 374,199,000 356,793,575 剩余法
226
081 号
南油集团合计 469,612.28 2,204,702,594 2,534,121,200 2,369,411,897
深圳市平欣 深同诚评字 深房估字 T102-0 剩余法、基准
18 7,723.75 51,933,600 70,902,000 61,417,800 剩余法
汽车有限公 (2017A)（估） （2016） 176 地价系数修
6
司（下称“平 字 08QCT 第 062 号 正法
欣公司”） 005 号
深圳市平福 深同诚评字
深房估字 剩余法、基准
汽车有限公 (2017A)（估） T102-0
19 （2016） 6,535.79 43,566,800 59,286,500 51,426,650 地价系数修 剩余法
司（下称“平 字 08QCT 第 177
032 号 正法
福公司”） 006 号
深圳市平盛 深同诚评字
深房估字 剩余法、基准
汽车有限公 (2017A)（估） T102-0
20 （2016） 7,754.42 64,390,720 93,558,000 78,974,360 地价系数修 剩余法
司（下称“平 字 08QCT 第 186
072 号 正法
盛公司”） 007 号
深圳市平旺 深同诚评字
深房估字 剩余法、基准
汽车有限公 (2017A)（估） T102-0
21 （2016） 8,118.19 67,263,300 97,305,000 82,284,150 地价系数修 剩余法
司（下称“平 字 08QCT 第 187
071 号 正法
旺公司”） 008 号
深圳市平驰 深同诚评字
深房估字 剩余法、基准
汽车有限公 (2017A)（估） T102-0
22 （2016） 7,886.56 69,233,600 103,552,000 86,392,800 地价系数修 剩余法
司（下称“平 字 08QCT 第 179
061 号 正法
驰公司”） 009 号
深圳市平道 深同诚评字
深房估字 用剩余法、基
汽车有限公 (2017A)（估） T102-0
23 （2016） 6,848.73 51,928,000 75,350,000 63,639,000 准地价系数 剩余法
司（下称“平 字 08QCT 第 185
064 号 修正法
道公司”） 010 号
深圳市平程 深同诚评字
深房估字 剩余法、基准
汽车有限公 (2017A)（估） T102-0
24 （2016） 32,988.15 153,672,400 173,808,000 163,740,200 地价系数修 剩余法
司（下称“平 字 08QCT 第 210
089 号 正法
程公司”） 011 号
深圳市平睿 深同诚评字
深房估字 剩余法、基准
汽车有限公 (2017A)（估） T102-0
25 （2016） 48,913.55 227,598,000 257,460,000 242,529,000 地价系数修 剩余法
司（下称“平 字 08QCT 第 211
090 号 正法
睿公司”） 012 号
7
深圳市平源 深同诚评字
深房估字 剩余法、基准
汽车有限公 (2017A)（估） T102-0
26 （2016） 89,034.56 284,457,800 296,474,000 290,465,900 地价系数修 剩余法
司（下称“平 字 08QCT 第 217
082 号 正法
源公司”） 013 号
深圳市平畅 深同诚评字
深房估字 剩余法、基准
汽车有限公 (2017A)（估） T102-0
27 （2016） 34,890.32 320,450,600 428,680,000 374,565,300 地价系数修 剩余法
司（下称“平 字 08QCT 第 207
034 号 正法
畅公司”） 014 号
深圳市平裕 深同诚评字
深房估字 剩余法、基准
汽车有限公 (2017A)（估） T102-0
28 （2016） 14,268.34 248,822,800 312,260,000 280,541,400 地价系数修 剩余法
司（下称“平 字 08QCT 第 170
038 号 正法
裕公司”） 015 号
深房估字 剩余法、基准
T102-0
29 深圳市平通 深同诚评字 （2016） 30,091.84 1,230,164,971 1,370,520,000 1,300,342,486 地价系数修 剩余法
218
汽车有限公 (2017A)（估） 023 号 正法
司（下称“平 字 08QCT 第 深房估字 剩余法、基准
T102-0
30 通公司”） 016 号 （2016） 28,678.71 1,103,754,612 1,106,328,000 1,105,041,306 地价系数修 剩余法
219
024 号 正法
平通公司合计 58,770.55 2,333,919,583 2,476,848,000 2,405,383,792
深房估字
T102-0
31 （2016） 10,543.31 165,187,680 222,432,000 193,809,840 剩余法
199
059 号
深圳市前海 深房估字
深同诚评字 T102-0
32 平方园区开 （2016） 13,479.52 90,595,000 123,892,000 107,243,500 剩余法、基准 剩余法
(2017A)（估） 171
发有限公司 060 号 地价系数修
字 08QCT 第
（下称“平 深房估字 正法
017 号 T102-0
33 方公司”） （2016） 7,486.45 51,330,825 70,927,500 61,129,163 剩余法
198
063 号
深房估字 T102-0
34 15,512.01 86,989,680 95,472,000 91,230,840 剩余法
（2016） 079
8
066 号
深房估字
T102-0
35 （2016） 28,268.72 207,445,600 273,254,000 240,349,800 剩余法
172
067 号
深房估函
T102-0 平均地面
36 字（2018） 7,603.31 64,355,183 84,058,000 74,206,592
222 单价
026 号
深房估字
T102-0
37 （2016） 40,830.41 255,312,880 282,768,000 269,040,440 剩余法
169
069 号
深房估字
T102-0
38 （2016） 24,083.25 170,352,540 216,418,500 193,385,520 剩余法
209
073 号
深房估字
T102-0
39 （2016） 5,509.44 38,426,720 55,648,000 47,037,360 剩余法
213
026 号
深房估字
T102-0
40 （2016） 8,271.01 64,742,040 90,090,000 77,416,020 剩余法
196
030 号
深房估字
T102-0
41 （2016） 13,341.50 100,055,880 133,926,000 116,990,940 剩余法
197
031 号
深房估函
T102-0 平均地面
42 字（2018） 10,986.53 92,991,107 119,514,800 106,252,953
216 单价
026 号
深房估字
T102-0
43 （2016） 35,608.74 318,334,450 424,872,000 371,603,225 剩余法
223
035 号
9
深房估字
T102-0
44 （2016） 12,445.93 185,165,520 232,034,000 208,599,760 剩余法
214
036 号
深房估字
T102-0
45 （2016） 10,866.44 98,073,000 132,940,000 115,506,500 剩余法
221
037 号
深房估字
T102-0
46 （2016） 7,970.85 58,159,360 84,336,000 71,247,680 剩余法
212
065 号
深房估字
T102-0
47 （2016） 9,009.61 46,785,600 46,818,000 46,801,800 剩余法
208
070 号
深房估函
T102-0 平均地面
48 字（2018） 7,497.63 63,460,706 71,448,000 67,454,353
188 单价
026 号
深房估字
T102-0
49 （2016） 8,600.70 24,795,180 27,813,000 26,304,090 剩余法
225
083 号
深房估函
QHX-0 平均地面
50 字（2018） 28,544.15 215,784,191 526,880,000 371,332,096
12 单价
025 号
平方公司合计 306,459.51 2,398,343,142 3,315,541,800 2,856,942,471
深圳市招商
深同诚评字
蛇口资产管 深房估字 剩余法、基准
(2017A)（估） T102-0
51 理有限公司 （2016） 51,244.39 204,856,300 214,520,000 209,688,150 地价系数修 剩余法
字 08QCT 第 224
（下称“蛇 091 号 正法
018 号
口资管”）
安通捷码头 深同诚评字 深房估字 剩余法、基准 收益还原
T102-0
52 仓储服务 (2017A)（估） （2017） 368,101.55 1,519,198,853 1,840,945,100 1,680,071,976 地价系数修 法和剩余
167
（深圳）有 字 10QCT 第 200 号 正法 法
10
限公司（下 002 号 深房估函
T102-0 平均地面
53 称“安通捷 字（2018） 36,202.90 149,413,669 181,014,500 165,214,084
013 单价
码头公司”） 024 号
安通捷码头公司合计 404,304.45 1,668,612,522 2,021,959,600 1,845,286,061
安速捷码头
仓储服务 深同诚评字
深房估字 用剩余法、基 剩余法与
（深圳）有 (2017A)（估） T102-0
54 （2017） 66,579.73 274,782,460 332,977,800 303,880,130 准地价系数 收益还原
限公司（下 字 10QCT 第 166
200 号 修正法 法
称“安速捷 002 号
码头公司”）
合计 1,812,252.62 11,806,732,428 14,201,011,800 13,003,872,114
注：
1、除上表所列宗地外，其余为原规划下非经营性用地。
2、评估基准日为 2015 年 1 月 1 日。
11
表 3 同致诚出具的前海土地整备涉及 19 家持地公司新规划条件下的土地价
值咨询报告（深同诚咨字（2018A）01YQX 第 002 号）
金额单位：元
持地公司 原用地范围对应的新规划总估值
招商蛇口 1,6228,899,802
招商供电 7,921,144
南油集团 33,530,665,578
平欣公司 0
平福公司 0
平盛公司 0
平旺公司 0
平驰公司 206,179,623
平道公司 0
平程公司 796,365,787
平睿公司 4,024,995,196
平源公司 793,484,758
平畅公司 375,770,000
平裕公司 614,553,574
平通公司 4,249,641,653
平方公司 16,351,342,370
蛇口资管 3,877,495,800
安通捷码头公司 8,916,874,081
安速捷码头公司 2,558,961,531
合计 92,533,150,897
注：
1、根据市评估中心出具的前海土地整备新规划土地咨询报告，并按 19 家持地公司原用
地范围对应新规划条件下的土地面积占比，计算得出 19 家持地公司原用地范围对应的新规
划条件下的土地价值金额；
2、由于技术误差，计算得出 19 家持地公司享有新规划土地价值汇总金额 92,533,150,897
元与市评估中心出具的新规划土地价值总额 92,533,150,522 元相差 375 元，计算各家土地补
偿债权金额时相应调减蛇口资管新规划下 15-01-12 地块评估值。
12