证券代码：001979 证券简称：招商蛇口 公告编号：【CMSK】2019-
060
招商局蛇口工业区控股股份有限公司
关于签署前海土地使用权出让合同的公告
本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性
陈述或重大遗漏。
一、合同签署概况
（一）2018年12月24日，深圳市规划和国土资源委员会、深圳市前海深港现
代服务业合作区管理局（下称“前海管理局”）、招商局集团有限公司（下称“招
商局集团”）、深圳市招商前海驰迪实业有限公司（下称“招商驰迪”）及原19家
持地公司（即本公司、深圳市前海平方园区开发有限公司、深圳市南油（集团）
有限公司、深圳招商供电有限公司、安速捷码头仓储服务（深圳）有限公司、安
通捷码头仓储服务（深圳）有限公司、深圳市招商蛇口资产管理有限公司、深圳
市平欣汽车有限公司、深圳市平福汽车有限公司、深圳市平驰汽车有限公司、深
圳市平道汽车有限公司、深圳市平盛汽车有限公司、深圳市平旺汽车有限公司、
深圳市平程汽车有限公司、深圳市平睿汽车有限公司、深圳市平源汽车有限公司、
深圳市平畅汽车有限公司、深圳市平裕汽车有限公司、深圳市平通汽车有限公司）
等23家单位于广东省深圳市共同签署了《招商局集团前海湾物流园区土地整备协
议书》（下称“《土地整备协议》”，具体内容详见本公司于2018年12月25日发布
的相关公告）。上述各方同意，由前海管理局按照《土地整备协议》的约定收回
前海土地整备范围内原19家持地公司原规划下的全部土地使用权，并按照《土地
整备协议》约定的补偿价值计算方法得出土地补偿价值约432.10亿元（评估基准
日为2015年1月1日）；再由前海管理局向招商驰迪（本公司之控股子公司）置换
价值等于上述补偿价值的新规划下的土地使用权（评估基准日2015年1月1日，下
称“招商置换用地”），用地面积约为42.53万平方米，招商置换用地最终坐标、
面积、规划指标等以土地使用权出让合同的相关条款为准。截至本公告披露之日，
《土地整备协议》已生效，原19家持地公司持有的在本次土地整备范围内的不动
产登记证书已完成办理注销手续。
（二）按照《土地整备协议》的约定，2019年4月30日，前海管理局与招商
驰迪于广东省深圳市签署了《深圳市土地使用权出让合同书》（深前海地合字
（2019）0003号，下称“《土地出让合同》”）。根据《土地出让合同》，前海
管理局将位于深圳前海的地块编号为T102-0296、土地面积约为35.32万平方米的
土地使用权出让给招商驰迪，土地用途为商业服务业用地、居住用地。
二、合同各方介绍
（一）基本情况
本次签署的《土地出让合同》的签署双方基本情况如下：
序
合同当事人 基本情况
号
地址：深圳市南山区东滨路与月亮湾大道交汇处南侧前海深港
合作区综合办公楼；
1 前海管理局
负责人：杜鹏；
与本公司不存在关联关系。
注册资本：5,000 万元人民币；
注册地址：深圳市前海深港合作区临海大道 59 号海运中心主塔
楼 20 楼；
法定代表人：李石芳；
2 招商驰迪 经营范围：投资兴办实业（具体项目另行申报）；投资咨询
（不含限制项目）；信息咨询（不含限制项目）；在合法取得
使用权的土地上从事房地产开发经营；
与本公司的关联关系：本公司间接控股子公司，招商驰迪股权
结构图详见附件 1。
（二）最近三年类似交易情况
为满足先期启动项目一期（下称“启动区一期”）以及前海深港文创小镇一
期（下称“文创小镇”）的实际开发建设需要，前海管理局分别与深圳市前海蛇
口启迪实业有限公司（下称“启迪公司”，系招商驰迪的全资子公司）和深圳市
前海蛇口启明实业有限公司（下称“启明公司”，系招商驰迪的全资子公司）前
期签署了土地出让合同，将启动区一期项目用地土地使用权和文创小镇项目用地
土地使用权分别出让给了启迪公司和启明公司。上述两个项目的用地为招商置换
用地的一部分，本次签署《土地出让合同》的相关用地为招商置换用地的剩余地
块。
启动区一期项目用地及文创小镇项目用地基本情况如下：
土地
土地面积 合同地价 土地 规划指标
土地编号 年限
（平方米） （元） 用途 （平方米）
*
办公：100,800；
启 商业 商业：42,120；
T102-0270 32,554.53 3,933,185,100 40 年
动 用地 商务公寓：38,700；
区 地下商业：9,900
一 商业 商业：7,500;
T102-0271 12,635.60 260,725,400 40 年
期 用地 地下商业：6,107
用 公共配套设施：4,500；
居住
地 T102-0272 13,766.70 1,185,891,060 商业：1,540； 70 年
用地
住宅：59,000
文
创
小 商业 商务公寓：30,000;
T102-0279 13,076.70 756,651,000 40 年
镇 用地 商业：3,700
用
地
合计 72,033.53 6,136,452,560 / / /
*注：土地使用年期从2015年1月1日起算。
（三）履约能力分析
前海管理局与招商驰迪资信状况良好，未被列入全国法院失信被执行人名单，
具有良好的履约能力。
三、合同主要内容
（一）本合同签订之日，前海管理局将地块编号为T102-0296、土地面积约
为353,233.86平方米的土地使用权出让给招商驰迪。本地块的合同地价为人民币
37,073,638,889元。自本合同签订之日，视为前海管理局已向招商驰迪交付全部招
商置换用地。
根据《土地整备协议》，前海管理局将按照该协议项下的补偿价值（共计
43,210,091,449元）为招商驰迪置换等价值的土地使用权，置换用地面积约为
42.53万平方米。其中：T102-0270、T102-0271、T102-0272、T102-0279宗地共
72,033.53平方米用地已签订土地出让合同（详见本公告“二、合同各方介绍”之
“2、最近三年类似交易情况”），本地块为依据《土地整备协议》需置换土地
的剩余地块，招商驰迪通过等价置换土地的方式取得本地块土地使用权，合同地
价不再另行收取。
招商置换用地包含前期已出让地块T102-0270、T102-0271、T102-0272、
T102-0279及本次出让地块T102-0296，土地面积合计约42.53万平方米，合同地价
合计约432.10亿元。
（二）本宗地的使用年期为居住用地70年，从2015年1月1日至2084年12月31
日止；商业服务业用地40年，从2015年1月1日至2054年12月31日止。
（三）本宗地土地用途为：商业服务业用地、居住用地。
（四）本宗地土地性质为：商品房用途。
（五）土地利用要求：
1、主体建筑物的性质：办公（含物业管理用房）、商务公寓、居住、商业、
旅馆业（酒店）、公共设施、研发办公等；
2、本宗地计入容积率总建筑面积不超过2,182,521平方米（含物业管理用房
和地下规定建筑面积）；其中：
置换建筑面积为：办公1,119,950平方米，居住116,922平方米，商务公寓
133,000平方米，商业284,692平方米（地上237,692平方米、地下47,000平方米），
旅馆业（酒店）80,000平方米，公共设施6,124平方米（根据规划具体确定设施类
型，建成后需无偿移交政府），研发办公113,161平方米，配套服务设施及市政设
施33,672平方米；
人才住房及配套设施建筑面积为：人才住房（商务公寓/居住）284,130平方
米，人才住房配套设施10,870平方米（具体见下文第（十）条）。
本宗地包含多个地块，平均容积率不超过6.18（含地下规定建筑面积），地
块建筑密度为30%-65%，建筑高度应符合航空限高相关要求，具体以规划主管部
门批准的方案设计为准。
（六）本宗地商务公寓可进入市场销售，酒店限整体转让。
（七）签订本土地使用权出让合同后，招商驰迪将按照《深圳市前海开发投
资控股有限公司深圳市招商前海实业发展有限公司招商局集团有限公司合资合作
协议》（下称“《合资合作协议》”，具体内容详见本公司于2018年12月25日发布
的相关公告），在合资合作时将本宗地一并纳入深圳市前海蛇口自贸投资发展有
限公司（下称“合资公司”），具体以《合资合作协议》为准。
（八）土地开发及土地分宗要求：
1、本宗地可分宗开发，但需签订补充协议明确各宗地的土地利用要求等相
关事宜，各分宗地块的补充协议应自本合同签订之日起6年内签署完毕。
2、分宗后的土地使用权受让方可为招商驰迪或招商驰迪在境内注册的全资
一级子公司。
3、本宗地的总竣工时间为10年，自合同签订之日起算。具体分宗后各分宗
地块的开、竣工期限在签订分宗补充协议时按有关规定约定。
（九）本地块分宗时，各分宗地块合同地价按照每个地块上的各类性质建筑
面积与各建筑加权平均单价乘积之和计算得出，各分宗地块合同地价之和应与本
宗地合同地价保持一致。
（十）在本合同用地范围内落实总建筑面积为29.5万平方米的人才住房，由
前海管理局出资建设，产权归前海管理局，不计地价，全年期内只租不售，原则
上产权不可分割，可按规定委托合资公司代建。户型、建设标准、管理模式、建
筑安装成本结算计算方法等由双方另行签署协议约定，并在分宗时予以明确。
（十一）按照《土地整备协议》，合资公司负责建设土地整备范围内的次干
道、支路及公共绿地，建成后无偿移交政府。
四、合同对上市公司的影响
本公司之间接控股子公司招商驰迪与前海管理局按照《土地整备协议》的约
定签署《土地出让合同》、受让招商置换用地，标志着前海土地整备事项圆满完
成，明确了本公司在前海区域的土地权益，有利于加快前海蛇口自贸区的开发建
设，提升本公司在该片区的资源价值，增强本公司的综合实力。
根据《土地整备协议》、《合资合作协议》的约定，招商驰迪取得的招商置
换用地将纳入前海管理局与招商局集团的合作范围，由合资公司共同开发建设。
后续合资合作事项可能构成本公司的重大资产重组，本公司将严格按照公司章程
及有关规定，履行相应的审批程序和信息披露义务。
五、风险提示
本次签署的《土地出让合同》不存在损害公司利益及股东利益的情形。截至
本公告披露之日，各相关方正按照《土地整备协议》、《合资合作协议》及其他
有关协议，积极推进前海土地整备及合资合作事项，相关工作仍存在一定的不确
定性，提醒广大投资者注意风险。
六、备查文件
《深圳市土地使用权出让合同书》
特此公告。
招商局蛇口工业区控股股份有限公司
董事会
二〇一九年五月六日
附件 1、招商驰迪股权结构图
