信用评级报告声明
中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信证评”）因承做本项目并出具本评级报告，
特此如下声明：
1、除因本次评级事项中诚信证评与评级委托方构成委托关系外，中诚信证评、评级项目
组成员以及信用评审委员会成员与评级对象不存在任何影响评级行为客观、独立、公正的关
联关系。
2、中诚信证评评级项目组成员认真履行了尽职调查和勤勉尽责的义务，并有充分理由保
证所出具的评级报告遵循了客观、真实、公正的原则。
3、本评级报告的评级结论是中诚信证评遵照相关法律、法规以及监管部门的有关规定，
依据合理的内部信用评级流程和标准做出的独立判断，不存在因评级对象和其他任何组织或
个人的不当影响而改变评级意见的情况。本评级报告所依据的评级方法在公司网站
（www.ccxr.com.cn）公开披露。
4、本评级报告中引用的企业相关资料主要由发行主体或/及评级对象相关参与方提供，
其它信息由中诚信证评从其认为可靠、准确的渠道获得。因为可能存在人为或机械错误及其
他因素影响，上述信息以提供时现状为准。中诚信证评对本评级报告所依据的相关资料的真
实性、准确度、完整性、及时性进行了必要的核查和验证，但对其真实性、准确度、完整性、
及时性以及针对任何商业目的的可行性及合适性不作任何明示或暗示的陈述或担保。
5、本评级报告所包含信息组成部分中信用级别、财务报告分析观察，如有的话，应该而
且只能解释为一种意见，而不能解释为事实陈述或购买、出售、持有任何证券的建议。
6、本次评级结果中的主体信用等级自本评级报告出具之日起生效，有效期为一年。债券
存续期内，中诚信证评将根据监管规定及《跟踪评级安排》，定期或不定期对评级对象进行
跟踪评级，根据跟踪评级情况决定评级结果的维持、变更、暂停或中止，并按照相关法律、
法规及时对外公布。
3 招商局蛇口工业区控股股份有限公司
2017 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）、2018 年面向合格
投资者公开发行公司债券（第一期、第二期）跟踪评级报告（2019）
以来，菏泽、广州等城市根据地方实际情况进行政
募集资金使用情况
策微调，但政策调整均未突破“房住不炒”的底线，
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2017 年
且亦是为了落实分类调控、因城施策，提高调控的
面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）（债
精准性。
券简称“17 蛇口 01”、债券代码“112613.SZ”，“17
政策层面除短期供需调控外，长效机制的建立
蛇口 02”，债券代码“112614.SZ”）于 2017 年 11 月
也处于加速推进阶段。2018 年 1 月，国土资源部和
20 日完成发行，募集资金 24 亿元，其中 17 蛇口
住房城乡建设部同意沈阳、南京、杭州、合肥等 11
01 募集资金 13.6 亿元，期限为 5 年期，17 蛇口 02
个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施
募集资金 10.4 亿元，期限为 3 年期；招商局蛇口工
方案，建立租购并举的住房制度。3 月《政府工作
业区控股股份有限公司 2018 年面向合格投资者公
报告》提出支持居民自住购房需求，培育住房租赁
开发行公司债券（第一期）（债券简称“18 蛇口 01”、
市场。随后，中国证监会和住房城乡建设部联合发
债券代码“112678.SZ”，“18 蛇口 02”，债券代码
布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通
“112679.SZ”）于 2018 年 4 月 17 日完成发行，募集
知》；银保监会发布《关于保险资金参与长租市场
资金 30 亿元，其中 18 蛇口 01 募集资金 20 亿元，
有关事项的通知》。12 月，中央经济工作会议强调
期限为 5 年期，18 蛇口 02 募集资金 10 亿元，期限
要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持“房子
为 3 年期；招商局蛇口工业区控股股份有限公司
是用来住的、不是用来炒的”定位，因城施策、分
2018 年面向合格投资者公开发行公司债券（第二
类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体
期）（债券简称“18 蛇口 03”、债券代码“112715.SZ”，
系和住房保障体系。
债券简称“18 蛇口 04”、债券代码“112718.SZ”）于
2018 年 6 月 11 日完成发行，募集资金 30 亿元，其 在房地产调控政策持续的影响下，2018 年行
中 18 蛇口 03 募集资金 18.4 亿元，期限为 5 年期， 业销售增速持续下滑，房企拿地更趋理性，
18 蛇口 04 募集资金 21.6 亿元，期限为 3 年期。截 土地成交额增速及土地溢价率亦有所下降。
至 2018 年末，上述债券募集资金已按《募集说明 根据国家统计局数据显示，2018 年全国商品房
书》使用完毕。 销 售 面 积 与销 售 额 分别为 171,654 万平 方 米和
149,973 亿元，同比分别增长 1.3%和 12.2%，增速
行业关注 较上年同期分别下降 6.4 个百分点和 1.5 个百分点。
2018 年以来房地产调控政策延续“房住不炒” 其中，2018 年全国住宅销售面积和销售金额分别为
主基调，继续落实分类调控，提高调控的精 147,929 万平方米和 126,393 亿元，同比分别增长
准性，同时完善多层次住房供应体系，构建 2.2%和 14.7%；办公楼销售面积同比下降 8.3%，销
房地产市场健康发展长效机制。 售额同比下降 2.6%；商业营业用房销售面积同比下
2018 年以来房地产调控政策延续了“房住不 降 6.8%，销售额同比增长 0.7%。从价格来看，2018
炒”的主基调，调控类型涵盖限购、限贷、限售、 年 1~12 月全国 100 个城市住宅均价呈现逐月增长
限价等政策，限购城市再次扩容，大连、沈阳、太 的态势，但增速有所下降。2018 年 12 月全国 100
原等城市相继落地限购令，限售扩容至兰州、长春、 个城市住宅成交均价达 14,678 元/平方米，较上年
大连等二、三线城市，并下沉至县级城市，全国约 增长 5.1%，增速较上年同期下降 2.1 个百分点。分
有 50 余个城市根据当地市场情况新增或升级四限 城市能级来看，2018 年 12 月，一线城市住宅均价
政策，实施更为精准化、差异化的调控。2018 年 8 达 41,368 元/平方米，较上年同期增长 0.4%，增速
月住建部要求地方政府落实稳地价、稳房价、稳预 同比下降 1.0 个百分点；二线城市住宅均价达 13,582
期的主体责任。随后，成都、杭州、福建等多省市 元/平方米，较上年同期增长 7.1%，增速同比下降
纷纷响应。随着楼市调控的不断深入，2018 年年底 0.6 个百分点；而三线城市住宅均价达 9,061 元/平
4 招商局蛇口工业区控股股份有限公司
2017 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）、2018 年面向合格
投资者公开发行公司债券（第一期、第二期）跟踪评级报告（2019）
方米，较上年同期增长 8.7%，增速同比下降 3.8 个 房地产企业内外部流动性来源持续收紧，资
1
百分点 。受房地产调控政策持续及“因城施策”影 金平衡能力面临更高挑战。同时，房地产行
响，2018 年全国住宅价格增速有所下降，三线城市 业集中度进一步提升，房企规模分化格局持
房地产住宅价格增幅高于一、二线城市。 续凸显，规模房企凭借更强的销售回款和外
图 1：2016~2018 年全国商品房销售情况 部融资能力具有更为明显的竞争优势。
从内部流动性来源来看，受国内房地产行业政
策持续收紧影响，近年来房地产企业签约销售金额
增速持续放缓，2018 年房地产开发企业到位资金中
定金及预收款和个人按揭贷款合计 79,124 亿元，同
比增长 9.0%，增速下降 0.4 个百分点，房地产企业
内部流动性来源呈收紧趋势。外部流动性方面，
2018 年以来银行对房地产企业贷款审核趋于严格，
且银行信贷通过信托等方式绕道流向房地产企业
资料来源：国家统计局，中诚信证评整理
被严格限制，房地产开发资金来源于银行贷款资金
土地市场方面，在外部融资环境趋紧的背景
呈下降趋势。2018 年房地产开发资金来源于银行贷
下，近年来房地产开发企业加快了开工建设及去化
款的资金为 19,026 亿元，较上年同期下降 7.1%；
节奏，推动了房企补充库存的意愿，2018 年房企购
来源于非银行金融机构贷款金额为 4,979 亿元，同
置土地面积 29,142 万平方米，同比上升 14.25%；
比增长 4.7%，增速同比下滑 37.1 个百分点。债券
土地成交价款 16,102 亿元，同比上涨 18.02%，增
融资方面，自 2016 年 10 月银监会要求严控房地产
速较上年大幅下降 31.43 个百分点，成交均价为
金融业务风险，同时上交所、深交所严控房企公司
5,525.36 元/平方米，同比增长 3.31%，增速同比下
债发行条件和审批流程以来，房企交易所市场公司
降 25.73 个百分点。分城市能级来看，2018 年一、
债规模大幅下降。与此同时，发改委和财政部于
二 线 城 市 土 地 成 交 均 价 同 比 分 别 下 降 9.18% 和
2018 年 5 月下发《关于完善市场约束机制严格防范
12.24%至 7,925.8 元/平方米和 3,189.58 元/平方米；
外债风险和地方债务风险的通知》，限制房企境外
三线城市成交土地均价有所上升但增速放缓，为
发债用途等。受此影响，房企海外发债亦受阻。另
1,728.86 元/平方米，同比增长 2.81%，增速同比下
外，从房地产境内信用债到期分布来看，2019~2023
降 34.63 个百分点。土地溢价率方面，2018 年土地
年为房地产债券到期高峰。在融资渠道收紧及债券
市场平均溢价程度显著下降，一、二、三线城市溢
到期高峰到来的背景下，房企资金平衡能力将面临
价率分别为 5.38%、13.60%和 15.35%，较上年同期
更大的挑战。
分别下降 8.27 个百分点、18.10 个百分点和 15.55
与此同时，资本实力较强、具有品牌影响力的
个百分点。总体来看，在融资环境趋紧及销售景气
大中型房地产企业的销售规模及集中度均进一步
度下降的背景下，房企拿地更为理性，土地成交金
提升。2018 年 TOP100 房企销售金额占全国销售额
额增速及溢价率均有所下降。
比重较上年上升 11.20 个百分点至 66.70%；TOP50
房企销售金额占比较上年上升 9.20 个百分点至
55.10%；TOP10 房企销售金额门槛达到超过 2,000
亿元，占全国销售金额的比重为 26.90%，较上年上
1
一线城市包括北京、上海、广州、深圳；二线城市包括天 升 2.80 个百分点，千亿房企数量亦达到 30 家，行
津、重庆、杭州、南京、武汉、沈阳、成都、西安、大连、
业集中度和销售门槛均不断提升，房企规模分化格
青岛、宁波、苏州、长沙、济南、厦门、长春、哈尔滨、太
原、郑州、合肥、南昌、福州；三线城市包括百城中除一线 局持续加大。在行业增速放缓且面临不确定因素的
城市、二线城市之外的其它 74 个城市。
5 招商局蛇口工业区控股股份有限公司
2017 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）、2018 年面向合格
投资者公开发行公司债券（第一期、第二期）跟踪评级报告（2019）
背景下，具有规模优势、品牌影响力、产品打造能 表 1：2016～2018 年公司项目销售和结算情况
力及现金流平衡能力的房企凭借较强的销售及筹 单位：万平方米、亿元、元/平方米
资能力，将获得更多的资源倾斜和流动性补充，具 指标 2016 2017 2018
签约面积 471.15 570.01 827.35
有更为明显的竞争优势。
签约金额 739.34 1,127.79 1,705.84
销售均价
业务运营 15,692 19,785 20,618
结转面积 428.72 435.71 419.47
公司是招商局集团下唯一的地产资产整合平
结转金额 561.39 688.87 808.15
台及重要的业务协同平台，公司利用其独特的产业 结算均价 13,095 15,810 19,266
及资源优势，形成特色“前港-中区-后城”综合发展 数据来源：公司提供，中诚信证评整理
模式。公司主要业务包括社区开发与运营、园区开 表 2：2016～2018 年公司房地产业务区域销售占比
发与运营和邮轮产业建设与运营三大板块，2018 年 区域 2016 2017 2018
公 司 实 现 营 业 总 收 入 882.78 亿 元 ， 同 比 增 长 深圳 18% 22% 19%
华南（除深圳） 13% 17% 10%
16.25%，上述三大板块分别实现营业收入 786.89
华北 12% 13% 12%
亿元、90.19 亿元和 5.70 亿元，分别同比增长
华东 40% 30% 43%
13.97%、增长 43.23%和减少 4.31%。
华中 16% 17% 16%
2018 年招商蛇口房地产销售额保持快速增 其他 1% 1% 0.50%
长，市场地位及竞争实力进一步提升；同时， 合计 100% 100% 100%
公司采取多种方式并行补充土地储备，充裕 注 1：其他包括香港、新西兰和园区事业部；
2：2016 及 2017 年不含资产处置和股权转让收入。
且布局良好的土地储备对公司业务的持续经 资料来源：公司提供，中诚信证评整理
营提供有力支撑。 从结算情况来看，公司 2018 年实现房地产项
2018 年，在房地产调控政策持续的背景下，受 目结算面积 419.47 万平方米，同比减少 3.73%；结
益于公司较好的区域布局和产品竞争力，公司签约 算均价方面，得益于在北京、深圳项目的大额结转，
销售金额实现大幅增长。公司在近 60 个城市及地 2018 年公司结算均价上升 21.86%至 19,266 元/平方
区拥有在售项目 214 个，全年实现签约销售面积 米，受益于此，公司实现结算金额 808.15 亿元，同
827.35 万平方米，同比增加 45.15%；实现签约销售 比增长 17.32%。
金额 1,705.84 亿元，同比增加 51.26%，签约销售均 项目运营方面，2018 年公司仍保持较快的开发
价为 20,618 元/平方米，同比增长 4.21%。从项目销 节奏，2018 年新开工面积为 1,081.82 万平方米，同
售的区域分布来看，深圳及华东地区是公司传统的 比增长 20.13%，竣工面积 498.74 万平方米，同比
深耕区域，其销售金额占比分别为 19%和 43%。从 增长 9.98%。
主要销售城市看，2018 年公司销售金额排名前五的 表 3：2016～2018 年公司开竣工及在建情况
城市分别为深圳（18.83%）、南京（13.15%）、上海 单位：万平方米
2
（12.32%）、杭州（10.28%）和武汉（6.31%），并 指标 2016 2017 2018
在当地取得了较为领先的市场地位。受益于此， 新开工面积 562.00 900.54 1,081.82
2018 年公司在房地产行业的销售排名进一步上升， 竣工面积 583.00 453.49 498.74
行业地位巩固。另 2019 年 1~3 月，公司实现签约 期末在建面积 1,275.59 1,571.71 2,273.45
销售面积 188.92 万平方米，同比增加 26.92%，实 数据来源：公司提供，中诚信证评整理
现签约销售金额 378.95 亿元，同比增加 21.04%， 土地储备方面，2018 年全年公司新增项目 80
签约销售均价为 20,058.76 元/平方米。 个，扩充项目资源 1,357 万平方米，权益面积 738
万平方米。其中招拍挂是公司获取土地最重要的方
2
此处为上海区域，包括上海、嘉兴、南通、宁波等城市。
6 招商局蛇口工业区控股股份有限公司
2017 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）、2018 年面向合格
投资者公开发行公司债券（第一期、第二期）跟踪评级报告（2019）
式，2018 年公司通过招拍挂新获取 75 个项目，对 产业载体开发以及园区物业管理运营、产业园区管
应计容建筑面积 1,252.42 万平方米，全年拿地金额 理运营及园区物业销售等业务，主要分布在深圳蛇
为 936.2 亿元。公司拿地主要集中在一、二线城市， 口、前海、光明科技园和青岛网谷等地区。2018 年，
按拿地金额计算，一线城市占比 11.0%，二线城市 公司实现园区开发与运营业务收入 90.19 亿元，同
占比 61.9%，三四线城市占比 27.0%。2018 年公司 比增长 43.23%，主要因深圳太子商务广场项目结转
新进入福州、南昌、湛江、徐州、温州、宜昌等二、 使园区业务收入同比增幅较大。
三城市。除招拍挂及合作开发外，公司积极推进兼 园区开发方面，公司在大湾区的核心城市深圳
并收购增加项目储备，2018 年公司分别以 8.72 亿 的核心位置——蛇口、太子湾及前海拥有了大量待
元和 9.07 亿元收购了东风汽车房地产有限公司 开发的优质资源。2018 年 12 月，《中国（广东）自
80%的股权以及浙江润和房产集团有限公司 100% 由贸易试验区深圳前海蛇口片区及大小南山周边
股权及相关债权，进一步提升公司在华中以及华东 地区综合规划》正式获批，规划范围包括前海蛇口
市场的资源储备。 自贸区 28.2 平方公里以及前海蛇口之间的片区共
表 4：2016~2018 年公司土地储备情况 计 37.9 平方公里，公司在前海蛇口自贸区的土地资
单位：个、万平方米、元/平方米、亿元 源亦包含在上述规划范围内。具体来看，蛇口片区
指标 2016 2017 2018 是公司最成熟的开发片区，截至 2018 年末，公司
当年新拓展项目 27 55 80
在蛇口片区拥有土地使用权面积共计 219.77 万平
当年新增土地储备建筑面积 702 797 1,357
方米，由于历史原因，其中尚有 164.79 万平米未取
当年新增土地平均成本 12,600 11,072 7,030
当年地价支出金额 885 882 954
得土地使用权权属证书。从开发情况来看，截至
资料来源：公司提供，中诚信证评整理 2018 年末，蛇口片区已开发土地面积及正在开发土
截至 2018 年末，公司在 52 个城市拥有 255 个 地面积分别为 187.44 万平方米和 4.15 万平方米，
3
处于不同开发阶段的项目，项目储备总建筑面积 为 公司尚有 28.18 万平方米土地使用权尚未开发。公
4,217.68 万平方米。从城市能级分布来看，其中一 司在蛇口片区拥有 175.52 万平方米的建筑物，其中
线城市占比 17.45%，二线城市占比 70.10%，三四 109.52 万平方米物业已取得正式的房产证书，66 万
线城市占比 12.15%，海外占比 0.31%，公司在核心 平方米尚未取得正式权属证书，因权属没有争议，
一、二线城市拥有大量优质项目资源。具体来看， 该等物业绝大部分都已用于出租。截至 2018 年末，
其中建筑面积前五大城市为深圳、南京、重庆、武 公司在蛇口可租物业的建筑面积为 159.57 万平方
汉和广州，占比分别为 8.58%、6.69%、6.35%、5.90% 米。
和 4.34%。总的来看，目前公司的项目开发规模体 公司在太子湾片区拥有 53.28 万平方米土地使
量较大，在对公司业绩形成强有力支撑的同时亦对 用权，目前太子湾片区规划为总建筑面积约 170 万
公司的资金支出提出较高要求。 平方米的集国际邮轮母港、港澳客运码头配套区、
滨海特色娱乐休闲区等功能于一体的深圳新“海上
随着前海自贸区规划逐渐落地，公司在前海
门户”。截至 2018 年末，太子湾片区所涉详蓝规划
片区资源开发进程有望加快；此外，公司收
和法定图则局部调整已通过审批，目前 22.23 万平
购招商漳州项目，进一步丰富了公司园区资
方米的土地已取得土地权属证书，公司将尽快按照
源储备，公司投资性房地产可出租规模不断
《太子湾片区土地出让合同》的规定办理太子湾片
扩大，租赁收入稳定上升。
区其他土地的权属证书。
公司园区开发与运营业务主要包括特色产业
截至 2018 年末，公司在前海片区拥有土地
园、大型城市综合体、商业、办公、酒店及配套等
237.68 万平方米，其中 119.63 万平方米尚未取得土
地使用证证书。截至 2018 年末，前海片区已开发
3
项目储备总建筑面积=规划计容建筑面积-竣工面积
7 招商局蛇口工业区控股股份有限公司
2017 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）、2018 年面向合格
投资者公开发行公司债券（第一期、第二期）跟踪评级报告（2019）
土地 9.41 万平方米，仍有 228.28 万平方米尚未整 划建成集休闲、娱乐、居住、养生于一体的全国旅
理开发。在股东招商局集团的推动下，2018 年 12 游目的地，招商漳州及其控股子公司拥有产权的
月 24 日，深圳市规土委、前海管理局与招商局集 （包括土地使用权及海域使用权）正在进行一级开
团及多家持地公司签署了《土地整备协议》，一揽 发或已经完成一级开发尚待实现收益的土地面积
子解决前海用地性质变更和用地确权问题，明确了 为 11,516 亩，其中已规划住宅用地约 1,229 亩、商
前海土地整备的具体方案及后续合资合作的实施 业用地约 1,324 亩、工业用地约 1,662 亩、港航物
路径，公司在前海自贸区土地整理开发工作进程有 流用地约 3,740 亩和市政配套用地约 3,561 亩，目
望加快，可为公司补充大量优质且低成本的土地储 前已完成填海造地及土地整理，正在进行市政配套
备。 建设的收尾工作，仍待全面开发。
表 5：截至 2018 年末公司深圳前海蛇口自贸区 房地产出租方面，随着公司在前海、蛇口片区
土地情况 的土地清理及开发，截至 2018 年末公司拥有可出
单位：万平方米 租的土地面积为 202.81 万平米，同比增加 10.20%，
蛇口片区 太子湾片区 前海片区 实现土地出租收入 1.26 亿元，同比下降 16.56%，
已经取得土地
使用权证书
54.98 22.23 118.05 主要因土地出租单价有所下降；物业租赁方面，
尚未取得土地 2018 年末公司拥有的投资性物业总可出租面积达
164.79 31.05 119.63
使用权证书
311.74 万平米，同比上升 26.34%，2018 年实现投
合计 219.77 53.28 237.68
已经开发建设 187.44 6.99 9.41 资性物业出租收入 24.92 亿元，同比增长 9.85%，
正在开发建设 4.15 14.54 - 包含公寓及住宅、别墅、写字楼、厂房、商铺及商
尚未开发建设 28.18 31.75 228.28 业中心等多种业态，整体出租率在 86%左右，同比
合计 219.77 53.28 237.68 上升 3 个百分点。酒店运营方面，2018 年公司酒店
资料来源：公司年报，中诚信证评整理
运营趋于成熟，公司在深圳、北京等地拥有酒店客
表 6：截至 2018 年末公司深圳前海蛇口自贸区
房 1,684 套，平均入住率为 80%左右，实现营业收
已建成物业情况
入 7.50 亿元，同比增加 26.29%。
单位：万平方米
蛇口片区 太子湾片区 前海片区 公司邮轮产业建设与运营收入较为稳定，该
已取得红证 100.97 - 11.59 业务对营业收入贡献仍较小。此外，公司以
已取得绿证 8.55 - -
蛇口母港商业模式为模板，在沿海城市积极
尚未取得权属证书 66.00 13.90 3.67
拓展邮轮产业布局。
合计 175.83 13.90 15.26
公司邮轮产业建设与运营业务包括深圳蛇口
用于出租 159.57 13.90 10.26
自用或其他用途 15.95 - 5.01 邮轮母港、厦门邮轮母港的邮轮运营、客运及港口
合计 175.52 13.90 15.26 出租等业务。公司已初步完成在深圳、厦门、上海、
资料来源：公司年报，中诚信证评整理 湛江的邮轮母港布局，公司以深圳蛇口邮轮母港商
此外，跟踪期内，公司与招商局集团及招商局 业模式为模板，在全国邮轮港口进行布局及商业模
集团（香港）有限公司签订股权转让协议，以 85.53 式复制，目前正积极拓展十余个沿海城市与长江沿
亿元现金收购招商局漳州开发区有限公司（以下简 岸母港项目，争取建立中国本土邮轮品牌。2018 年
称“招商漳州”）78%股权，丰富了公司园区资源储 公司邮轮产业建设与运营实现营业收入 5.70 亿元，
备。招商漳州成立于 1992 年，自成立起即负责漳 同比下降 4.31%，占营业收入比重为 0.65%，对公
州开发区的开发建设。招商漳州目前主要负责开发 司营业总收入贡献仍较小。
漳州双鱼岛项目，双鱼岛位于厦门湾南岸，作为中 2018 年蛇口邮轮母港全年靠泊邮轮 89 泊次，
国第一例获批的经营性人工岛，漳州双鱼岛项目计 同比增加 46%，邮轮客流超 36 万人次，同比增加
8 招商局蛇口工业区控股股份有限公司
2017 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）、2018 年面向合格
投资者公开发行公司债券（第一期、第二期）跟踪评级报告（2019）
93%。2018 年码头吞吐量合计 372 万人次，其中渡 别为 75.93%和 58.94%。另截至 2019 年 3 月末，公
轮码头吞吐量 336 万人次，邮轮码头吞吐量 36 万 司资产总额为 4,415.99 亿元，负债总额 3,264.48 亿
人次。公司自有在营高速客轮 8 艘，租赁经营 0 艘。 元，所有者权益为 1,151.51 亿元，同期末公司资产
表 7：2016~2018 年邮轮产业主要业务收入明细 负债率和净负债率分别为 73.92%和 56.68%。
单位：万元 图 2：2016～2019.Q1 末公司资本结构分析
业务分类 2016 2017 2018
迅隆船务 24,816.40 24,477.17 27,131.57
蛇口邮轮母港 9,190.83 16,082.83 25,250.97
香港邮轮 - 11,122.61 4,569.37
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
分具体业务来看，2018 年迅隆船务实现经营收
入 2.71 亿元，同比上升 10.84%，实现净利润 0.90
亿元，同比上升 27.33%。邮轮母港收入主要来源于
经营的客运航线的船票分成、多余泊位岸线的对外
租赁、船舶供水供电及客运楼内少量物业对外租 资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
赁，2018 年蛇口邮游轮母港实现营业收入 2.53 亿 负债方面，公司负债主要由其他应付款、应付
元，同比上升 57.01%，实现净利润 0.07 亿元，同 账款、合同负债、预收款项和有息债务构成。2018
比下降 77.14%，主要系本年支付老码头赔偿款导致 年末公司其他应付款余额为 690.52 亿元，同比增长
净利润下降。2018 年香港邮轮实现营业收入 0.57 47.85%，主要因合作公司往来款和关联公司往来款
亿元，同比下降 58.92%，实现净利润 0.04 亿元， 增加所致，2019 年 3 月末公司其他应付款小幅下降
同比上升 103.60%。 至 655.60 亿元；2018 年末公司应付账款余额 260.13
亿元，同比增加 17.44%，主要因应付工程款增加，
财务分析
2019 年 3 月末公司应付账款下降至 213.82 亿元；
以下分析主要基于公司提供的经信永中和会
此外，由于子公司招商局置地有限公司在香港联合
计事务所（特殊普通合伙）审计并出具标准无保留
交易所上市，招商置地及其子公司于 2018 年 1 月 1
意见的 2016 年~2018 年度审计报告和未经审计的 日起执行新收入准则，该等公司将因转让商品收到
2019 年一季度报，其中 2017 年数据为 2018 年年初 的预收款调整至合同负债，2018 年公司新增合同负
重述数。 债科目，2018 年末及 2019 年 3 月末余额分别为
资本结构 148.86 亿元和 176.47 亿元；预收款项方面，2018
2018 年公司业务规模不断扩张，土地储备资源 年末公司预收账款余额为 604.63 亿元，同比增加
持续增加，公司资产规模呈现较明显增长，2018 年 26.31%，主要因 2018 年公司房地产销售情况较好，
末 公 司 资 产 总 额 为 4,232.21 亿 元 ， 同 比 增 长 预收房款随之增加，2019 年 3 月末公司预收账款上
24.76%；负债总额为 3,143.59 亿元，同比增长 升至 686.07 亿元，较大规模的合同负债和预收款项
29.09%。得益于利润累积以及公司发行 30 亿元的 可为公司未来业绩提供较好支撑。从债务规模来
永续债，同期末公司所有者权益为 1,088.63 亿元， 看，2018 年公司项目开发及土地储备支出资金需求
同比增长 13.76%。财务杠杆比率方面，2018 年末， 持续攀升，使得总债务规模呈增长态势，截至 2018
公 司 资 产 负 债 率 和 净 负 债 率 分 别 为 74.28% 和 年末，公司总债务余额 1,204.10 亿元，同比增加
48.72%，分别同比上升 2.59 个百分点和下降 11.22 16.45%。债务期限结构方面，由于公司部分债券于
个百分点，杠杆水平处于适中水平。若将永续债调 2018 年到期，导致 2018 年末公司短期债务规模同
入长期债务，则年末公司资产负债率和净负债率分 比上升 33.05%至 422.65 亿元，公司长短期债务比
9 招商局蛇口工业区控股股份有限公司
2017 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）、2018 年面向合格
投资者公开发行公司债券（第一期、第二期）跟踪评级报告（2019）
为 0.54 倍，同比上升 0.10 倍。另截至 2019 年 3 月 流动性
末，公司总债务小幅上升至 1,276.30 亿元，长短期 从流动资产来看，截至 2018 年末公司流动资
债务比为 0.49 倍。 产为 3,544.36 亿元，同比增长 21.69%，流动资产占
所有者权益构成方面，2018 年公司所有者权益 总资产比重为 83.75%，同比下降 2.11 个百分点。
主要由实收资本、资本公积及留存收益构成，其中， 从流动资产构成来看，公司流动资产主要由存货、
实收资本近年来保持稳定，均为 79.04 亿元。2018 货币资金和其他应收款构成，2018 年末分别为
年 末 公 司 资 本 公 积 为 120.49 亿 元 ， 同 比 下 降 2,108.21 亿元、673.75 亿元和 646.39 亿元，占流动
41.25%，2018 年资本公积大幅下降主要由于公司将 资产的比重分别为 59.48%、19.01%和 18.24%。
收购招商漳州支付的合并对价与享有其所有者权 表 8：2016~2019.Q1 末公司流动资产分析
益账面价值的份额之间的差额冲减资本公积，2019 单位：%
年末公司资本公积增加至 137.75 亿元；2018 年末， 指标 2016 2017 2018 2019.Q1
流动资产/总资产 84.44 85.86 83.75 83.82
公司未分配利润为 447.70 亿元，同比增长 27.07%，
存货/流动资产 56.96 57.56 59.48 60.82
2019 年 3 月末公司未分配利润上升至 472.97 亿元， 货币资金/流动资产 21.30 15.81 19.01 16.85
得益于较好的盈利能力，近年来公司留存收益呈不 （存货+货币资金）/流动资产 78.27 73.36 78.49 77.67
资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
断增长趋势；此外，2018 年末公司其他权益工具为
存货方面，2018 年公司存货账面价值同比上升
70 亿元，同比增加 75%，主要为在跟踪期内发行
25.76%至 2,108.21 亿元。公司存货主要由开发成本
30 亿元永续债券，另截至 2019 年 3 月末公司其他
构成，2018 年末公司开发成本 1,816.51 亿元，同比
权益工具仍未 70 亿元。同时，近年来公司少数股
增加 34.08%，占同期末存货的 86.16%。公司在建
东权益保持快速增长，2018 年末少数股东权益为
和拟建项目大部分位于深圳、武汉、杭州、南京和
329.54 亿元，同比增加 34.17%，2019 年 3 月末公
宁波等核心一、二线城市，较大规模的在建项目给
司少数股东权益为 372.78 亿元，主要系公司房地产
公司未来经营业绩提供保障的同时，也对公司后续
项目引入合作，控股子公司少数股东投入不断增加
的开发资金提出了较高要求。2018 年公司产品去化
所致。
情况较好，2018 年末公司房地产已完工开发产品占
图 3：2016～2019.Q1 末公司债务结构分析
存货总额的比为 10.48%，同比下降 4.39 个百分点，
主要位于佛山、天津、重庆、深圳和苏州等一线或
环一线城市，整体来看未来现房销售压力不大。但
中诚信证评也关注到，公司 2018 年计提存货跌价
准备 9.86 亿元，主要系对佛山及福州等项目计提的
存货跌价准备。另截至 2019 年 3 月末，公司存货
进一步增长至 2,251.35 亿元。
表 9：2016~2018 年末公司存货结构分析
单位：亿元
资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理 2016 2017 2018
总体来看，2018 年公司在业务规模扩大的过程 存货 1,230.10 1,676.32 2,108.21
中仍保持了相对稳健的财务结构，但同时我们也关 土地开发成本 39.63 71.80 70.16
土地开发成本/存货（%） 3.22 4.28 3.33
注到，公司债务规模保持增长，加之其拥有较大规
房地产开发成本 989.39 1,354.76 1,816.51
模的房地产和园区开发在建项目投资需求，公司面 房地产开发成本/存货（%） 80.43 80.82 86.16
临的资本支出压力或将继续攀升。 房地产开发产品 200.70 249.27 221.02
房地产开发产品/存货（%） 16.32 14.87 10.48
资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
10 招商局蛇口工业区控股股份有限公司
2017 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）、2018 年面向合格
投资者公开发行公司债券（第一期、第二期）跟踪评级报告（2019）
从资产周转率来看，近年来公司资产周转效率 亿元，同比下降 4.31%。2018 年末公司预收款项及
略有下滑。2018 年公司存货周转率和总资产周转率 合同负债总额为 753.49 亿元，同比增长 36.66%，
分别为 0.28 次和 0.23 次，分别同比下降 0.05 次和 较大规模的待结算资源可对公司未来经营业绩提
0.03 次，但整体资产周转效率仍处于合理水平。 供一定支撑。
表 10：2016~2018 年公司周转率相关指标 毛 利 率 方 面 ， 2018 年 公 司 营 业 毛 利 率 为
2016 2017 2018 39.49%，同比增长 1.70 个百分点，其中园区开发与
存货周转率（次/年） 0.34 0.33 0.28
运营、社区开发与运营和邮轮产业建设与运营业务
总资产周转率（次/年） 0.27 0.26 0.23
的毛利率分别为 41.60%、39.28%和 34.91%，分别
资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
同比上升 7.10 个百分点、0.90 个百分点 30.79 个百
从现金获取能力来看，得益于公司 2018 年销
分点，其中社区开发运营板块初始获利空间提升主
售回款金额大幅增加，使得公司经营活动净现金流
要得益于当年结算区域多集中在北京、深圳和上海
由负转正，为 104.78 亿元。货币资金方面，受益于
等一线城市；邮轮建设与运营板块毛利水平波动较
收到项目合作款及销售回款增加，2018 年末公司货
大。此外，2019 年 1~3 月公司实现营业收入 43.50
币资金为 673.75 亿元，同比增长 46.33%，货币资
亿元，同比减少 53.71%，毛利率为 33.67%，受公
金/短期债务为 1.59 倍，同比增加 0.14 倍，货币资
司工程节点铺排影响，2019 年一季度公司竣工结转
金对短期债务的保障能力有所增强。2019 年 1~3 月，
收入较少。
受项目建设资金需求较大影响，公司经营活动净现
表 12：2016~2018 年公司分板块营业毛利率情况
金流为-89.65 亿元。
单位：%
表 11：2016~2018 年末公司部分流动性指标
板块 2016 2017 2018
指标 2016 2017 2018
社区开发与运营 32.27 38.38 39.28
货币资金（亿元） 460.00 452.78 673.75
园区开发与运营 51.69 34.50 41.60
经营活动净现金流（亿元） -127.15 -50.63 104.78
邮轮建设与运营 51.16 4.12 34.91
经营性净现金流/短期债务（X） -0.9 -0.16 0.25
综合毛利率 34.54 37.79 39.49
货币资金/短期债务（X） 3.26 1.45 1.59
资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
期间费用方面，因融资规模扩大及汇兑影响，
总的来看，2018 年公司短期债务规模增长较
公司 2018 年财务费用大幅上升 180.66%至 24.48 亿
快。但受益于良好的项目销售回款及经营性现金流
元，主要系融资规模扩大，借款费用化利息支出增
表现，公司年末手持货币资金规模仍可对短期债务
加 11.07 亿元及公司持有外币借款，由于人民币贬
形成覆盖，且公司存货项目主要位于一、二线城市，
值产生汇兑损失 5.36 亿元。同年公司销售费用和管
整体来看，公司资产流动性较好。
理费用分别为 15.54 亿元和 15.27 亿元，分别同比
盈利能力 增加 4.50%和 13.59%。综上，2018 年公司期间费用
公司营业收入主要来源于园区开发与运营、社 合计 55.29 亿元，同比增长 49.28%，公司三费收入
区开发与运营、邮轮产业的建设与运营三大核心业 占比为 6.26%，同比增长 1.39 个百分点，公司整体
务，其中社区的开发与运营仍是其收入和利润的主 期间费用控制能力仍较强。另 2019 年 1~3 月公司
要来源。2018 年，公司实现营业总收入 882.78 亿 三费合计 7.99 亿元，受 2019 年一季度结转收入较
元，同比增加 16.25%。分板块来看，社区的开发与 少影响，三费收入占比为 18.38%。
运营实现营业收入 786.89 亿元，同比增加 13.97%，
园区开发与运营业务受益于深圳太子商务广场项
目结 转，实现营 业收 入 90.19 亿元，同比 增长
43.23%，邮轮产业的建设与运营实现营业收入 5.70
11 招商局蛇口工业区控股股份有限公司
2017 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）、2018 年面向合格
投资者公开发行公司债券（第一期、第二期）跟踪评级报告（2019）
表 13：2016~2019.Q1 公司三费分析 利能力表现良好。
单位：亿元、%
偿债能力
项目 2016 2017 2018 2019.Q1
2018 年末公司总债务规模为 1,008.2 亿元，同
销售费用 11.75 14.87 15.54 1.89
比增加 13.76%，长短期债务比为 0.54 倍，因业务
管理费用 10.70 13.45 15.27 3.48
发展导致融资规模扩大且公司部分债券于 2018 年
财务费用 14.17 8.72 24.48 2.62
到期，导致 2018 年末公司短期债务规模同比上升
三费合计 36.62 37.04 55.29 7.99
营业总收入 635.74 759.38 882.78 43.50
33.05%至 422.65 亿元。
三费收入占比 5.76 4.88 6.26 18.38 获现能力方面，2018 年公司 EBITDA 为 313.31
资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理 亿元，同比增加 28.55%，公司经营获现能力持续增
利润总额方面，2018 年公司利润总额为 266.01 强。同期，公司总债务/EBITDA 和 EBITDA 利息保
亿元，同比增加 27.27%。其中，公司经营性业务利 障系数分别为 3.84 倍和 3.88 倍，分别同比下降 0.40
润为 210.10 亿元，同比增加 14.66%；2018 年公司 倍和下降 0.95 倍，公司 EBITDA 对债务本息的保障
资产减值损失合计 9.86 亿元，主要因公司计提存货 程度仍处于较强水平。跟踪期内，得益于公司销售
跌价损失 9.86 亿元，主要为佛山及福州等开发产品 回款金额大幅增加，使得公司经营活动现金流由负
的存货跌价准备；同期，公司实现投资收益为 65.48 转正，当年公司经营活动净现金流为 104.78 亿元，
亿元，同比增加 125.00%，主要因京沪三项资产相 经营活动净现金流/总债务和经营活动净现金流/利
关股权转让确认收益 35.09 亿元以及根据权益法核 息支出分别为 0.09 倍和 1.30 倍，经营活动净现金
算确认的投资收益 16.97 亿元。扣除所得税费用后， 流对债务利息保障程度有所提升。
2018 年公司获得净利润 194.61 亿元，同比增加 表 14：2016~2019.Q1 公司偿债能力指标
26.03%，所有者权益收益率为 17.88%，同比上升 财务指标 2016 2017 2018 2019.Q1
总债务（亿元） 651.27 1,033.98 1,204.10 1,276.30
1.74 个百分点，公司盈利能力进一步增强。此外，
经营活动净现金流
2019 年 1~3 月，公司利润总额为 36.30 亿元，其中 （亿元）
-127.15 -50.63 104.78 -89.65
经营性业务利润 3.31 亿元，投资收益 32.73 亿元， EBITDA（亿元） 189.80 243.73 313.31 -
经营活动净现金流/
投资收益主要为深圳市乐艺置业有限公司、商启增 -0.20 -0.05 0.09 -0.28
总债务（X）
资扩股转让 51%股权产生的投资收益，同期公司实 经营活动净现金流/
-3.60 -1.00 1.30 -
利息支出（X）
现净利润 26.66 亿元。
总债务/EBITDA（X） 3.43 4.24 3.84 -
图 4：2016~2019.Q1 公司利润总额构成
EBITDA 利息倍数（X） 5.38 4.83 3.88 -
资产负债率（%） 69.52 71.79 74.28 73.92
净负债率（%） 24.54 59.93 48.72 56.68
资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
对外担保方面，截至 2018 年末，公司及控股
子公司的对外担保总额4为 31.95 亿元，担保对象为
深圳招商华侨城投资有限公司、北京招合房地产开
发有限公司、浙江省农都农产品有限公司和中民国
际投资发展（深圳）有限公司，担保金额分别为 10.50
亿元、10.00 亿元、5.78 亿元和 5.68 亿元。
资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
总体来看，受社区及园区开发与运营业务的持 受限资产方面，截至 2018 年末，公司受限货
续推进，2018 年公司业务收入快速上升，且初始获 币资金、存货、投资性房地产和固定资产分别为
利空间增强，利润总额及净利润持续扩大，整体盈 4
不包括子公司为客户提供的销售按揭担保。
12 招商局蛇口工业区控股股份有限公司
2017 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）、2018 年面向合格
投资者公开发行公司债券（第一期、第二期）跟踪评级报告（2019）
100.47 亿元、334.24 亿元、27.90 亿元和 5.77 亿元，
公司受限资产账面价值合计 468.37 亿元，占当期末
总资产的 11.07%，主要为项目合作款、保证金和因
抵押贷款而受限的资产。
从融资渠道方面来看，公司大力拓展直接融资
渠道，积极补充大额低成本资金，截至 2018 年末，
公司获得银行授信额度 1,599.93 亿元，未使用额度
770.67 亿元。此外，公司通过发行中期票据、公司
债券、超短期融资券等多种方式募集资金，2018 年
综合资金成本为 4.85%，公司融资渠道丰富且具有
一定资金成本优势。
总体而言，公司在跟踪期内积极扩充土地储备
并保持在建项目持续推进，公司未来或面临一定的
资本支出压力。但考虑到公司持续有力的股东支
持、充足且优质的项目储备、较大规模的待结算资
源、不断增强的盈利能力以及多样的融资渠道，公
司整体具备极强的偿债能力。
结 论
综上，中诚信证评维持招商局蛇口工业区控股
股份有限公司主体信用等级AAA，评级展望稳定；
维持“招商局蛇口工业区控股股份有限公司2017年
面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）”、“招
商局蛇口工业区控股股份有限公司2018年面向合
格投资者公开发行公司债券（第一期）”、“招商局
蛇口工业区控股股份有限公司2018年面向合格投
资者公开发行公司债券（第二期）”信用等级AAA。
13 招商局蛇口工业区控股股份有限公司
2017 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）、2018 年面向合格
投资者公开发行公司债券（第一期、第二期）跟踪评级报告（2019）
附一：招商局蛇口工业区控股股份有限公司股权结构图（截至 2019 年 3 月 31 日）
国务院国有资产监督管理委员会
100%
招商局集团有限公司
100%
55.23%
招商局轮船有限公司
5.18%
招商局蛇口工业区控股股份有限公司
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
14 招商局蛇口工业区控股股份有限公司
2017 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）、2018 年面向合格
投资者公开发行公司债券（第一期、第二期）跟踪评级报告（2019）
附二：招商局蛇口工业区控股股份有限公司组织结构图（截至 2019 年 3 月 31 日）
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
15 招商局蛇口工业区控股股份有限公司
2017 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）、2018 年面向合格
投资者公开发行公司债券（第一期、第二期）跟踪评级报告（2019）
附三：招商局蛇口工业区控股股份有限公司主要财务数据及财务指标
财务数据（单位：万元） 2016 2017 2018 2019.Q1
货币资金 4,600,003.80 4,604,219.94 6,737,507.04 6,236,183.57
应收账款净额 23,143.17 33,934.81 120,355.19 126,766.36
存货净额 12,300,965.89 16,763,231.31 21,082,096.35 22,513,502.69
流动资产 21,594,328.69 29,125,042.01 35,443,586.85 37,016,948.57
长期投资 295,184.98 928,532.39 1,776,104.15 2,082,854.86
固定资产合计 2,840,897.05 3,116,772.44 4,413,287.50 4,326,903.93
总资产 25,572,662.27 33,921,766.56 42,322,144.69 44,159,949.34
短期债务 1,410,465.11 3,176,626.40 4,226,473.02 4,212,571.73
长期债务 5,102,215.47 7,163,153.15 7,814,557.83 8,550,467.40
总债务（短期债务＋长期债务） 6,512,680.59 10,339,779.55 12,041,030.85 12,763,039.13
总负债 17,777,466.83 24,352,043.04 31,435,876.58 32,644,813.59
所有者权益（含少数股东权益） 7,795,195.45 9,569,723.51 10,886,268.11 11,515,135.74
营业总收入 6,357,375.61 7,593,793.88 8,827,785.47 435,045.67
三费前利润 1,578,530.35 2,202,709.63 2,653,890.57 113,052.28
投资收益 421,425.95 291,001.75 654,767.21 327,301.76
净利润 1,216,123.52 1,544,083.67 1,946,078.06 266,594.35
息税折旧摊销前盈余 EBITDA 1,898,040.26 2,437,323.88 3,133,136.74 -
经营活动产生现金净流量 -1,271,473.51 -506,261.62 1,047,813.76 -896,536.48
投资活动产生现金净流量 548,272.73 -3,159,690.30 295,523.40 -175,057.65
筹资活动产生现金净流量 1,175,572.46 3,286,328.84 85,094.70 571,936.78
现金及现金等价物净增加额 495,217.54 -409,467.23 1,448,438.89 -501,165.05
财务指标 2016 2017 2018 2019.Q1
营业毛利率（%） 34.54 37.79 39.49 33.67
所有者权益收益率（%） 15.60 16.14 17.88 9.26
EBITDA/营业总收入（%） 29.86 32.10 35.49 -
速动比率（X） 0.74 0.73 0.62 0.62
经营活动净现金/总债务（X） -0.20 -0.05 0.09 -0.28
经营活动净现金/短期债务（X） -0.90 -0.16 0.25 -0.85
经营活动净现金/利息支出（X） -3.60 -1.00 1.30 -
EBITDA 利息倍数（X） 5.38 4.83 3.88 -
总债务/EBITDA（X） 3.43 4.24 3.84 -
资产负债率（%） 69.52 71.79 74.28 73.92
总债务/总资本（%） 45.52 51.93 52.52 52.57
长期资本化比率（%） 39.56 42.81 41.79 42.61
净负债率（%） 24.54 59.93 48.72 56.68
注：1、所有者权益包含少数股东权益，净利润包含少数股东损益；
2、2016 年长期应付款中的待回购资产融资款调整至长期债务，2018 年其他流动负债中短期融资券调整至短期债务；
3、2016 年、2017 年数据为 2017 年初、2018 年初重述数；
4、2019 年一季度所有者权益收益率数据经年化处理。
16 招商局蛇口工业区控股股份有限公司
2017 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）、2018 年面向合格
投资者公开发行公司债券（第一期、第二期）跟踪评级报告（2019）
附四：基本财务指标的计算公式
货币资金等价物＝货币资金+交易性金融资产+应收票据
长期投资＝可供出售金融资产+持有至到期投资+长期股权投资
固定资产合计＝投资性房地产+固定资产+在建工程+工程物资+固定资产清理+生产性生物资产+油气资产
短期债务＝短期借款+交易性金融负债+应付票据+一年内到期的非流动负债
长期债务＝长期借款+应付债券
总债务＝长期债务+短期债务
净债务＝总债务-货币资金
三费前利润＝营业总收入-营业成本-利息支出-手续费及佣金收入-退保金-赔付支出净额-提取保险合同准
备金净额-保单红利支出-分保费用-营业税金及附加
经营性业务利润＝三费前利润-三费合计
EBIT（息税前盈余）＝利润总额+利息支出
EBITDA（息税折旧摊销前盈余）＝EBIT+折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销
资本支出＝购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金+取得子公司及其他营业单位支付的现金
净额
营业毛利率＝（营业收入-营业成本）/营业收入
EBIT 率＝EBIT/营业总收入
三费收入比＝（财务费用+管理费用+销售费用）/营业总收入
所有者权益收益率＝净利润/所有者权益
流动比率＝流动资产/流动负债
速动比率＝（流动资产-存货）/流动负债
存货周转率＝主营业务成本（营业成本）/存货平均余额
应收账款周转率＝主营业务收入净额（营业总收入净额）/应收账款平均余额
资产负债率＝负债总额/资产总额
总资本化比率＝总债务/（总债务+所有者权益（含少数股东权益））
长期资本化比率＝长期债务/（长期债务+所有者权益（含少数股东权益））
EBITDA 利息倍数＝EBITDA/（计入财务费用的利息支出+资本化利息支出）
17 招商局蛇口工业区控股股份有限公司
2017 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）、2018 年面向合格
投资者公开发行公司债券（第一期、第二期）跟踪评级报告（2019）
附五：信用等级的符号及定义
主体信用评级等级符号及定义
等级符号 含义
AAA 受评主体偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低
AA 受评主体偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低
A 受评主体偿还债务的能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低
BBB 受评主体偿还债务的能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般
BB 受评主体偿还债务的能力较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险
B 受评主体偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高
CCC 受评主体偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高
CC 受评主体在破产或重组时可获得的保护较小，基本不能保证偿还债务
C 受评主体不能偿还债务
注：除 AAA 级，CCC 级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示信用质量略高或略低于本等
级。
评级展望的含义
内容 含义
正面 表示评级有上升趋势
负面 表示评级有下降趋势
稳定 表示评级大致不会改变
待决 表示评级的上升或下调仍有待决定
评级展望是评估发债人的主体信用评级在中至长期的评级趋向。给予评级展望时，主要考虑中至长期
内受评主体可能发生的经济或商业基本因素变动的预期和判断。
长期债券信用评级等级符号及定义
等级符号 含义
AAA 债券安全性极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低
AA 债券安全性很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低
A 债券安全性较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低
BBB 债券安全性一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般
BB 债券安全性较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险
B 债券安全性较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高
CCC 债券安全性极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高
CC 基本不能保证偿还债券
C 不能偿还债券
注：除 AAA 级，CCC 级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示信用质量略高或略低于本等
级。
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2017 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）、2018 年面向合格
投资者公开发行公司债券（第一期、第二期）跟踪评级报告（2019）
短期债券信用评级等级符号及定义
等级 含义
A-1 为最高短期信用等级，还本付息能力很强，安全性很高。
A-2 还本付息能力较强，安全性较高。
A-3 还本付息能力一般，安全性易受不利环境变化的影响。
B 还本付息能力较低，有一定的违约风险。
C 还本付息能力很低，违约风险较高。
D 不能按期还本付息。
注：每一个信用等级均不进行“+”、“-”微调。
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2017 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）、2018 年面向合格
投资者公开发行公司债券（第一期、第二期）跟踪评级报告（2019）